GUIDE IMMOBILIERAcheter pour se loger : Paris et Ile-de-France
Acheter pour se loger : Paris et Ile-de-France
M1 - ILTSCDMM 2008 - 2009
Catherine ZHENGN° d’étudiante : 20501047
AVANT-PROPOS............................................................................................................................4
Pourquoi acheter ?...................................................................................................................................5Mais….......................................................................................................................................................5Fluctuations du marché immobilier...........................................................................................................6
PRÉPAREZ VOTRE PLAN DE BATAILLE..........................................................................................7
Evaluation des besoins..............................................................................................................................8Evaluation de votre budget.......................................................................................................................9Etudier le marché....................................................................................................................................10
TROUVEZ VOTRE APPARTEMENT...............................................................................................12
Comment chercher ?...............................................................................................................................13Optimiser les visites : quelles questions poser ?......................................................................................14Deuxième visite......................................................................................................................................17
DES NÉGOCIATIONS À LA SIGNATURE DU COMPROMIS DE VENTE.............................................19
Négociations...........................................................................................................................................20Faire une offre d’achat............................................................................................................................21Promesse unilatérale de vente................................................................................................................22Promesse unilatérale d’achat..................................................................................................................23Compromis de vente...............................................................................................................................23
FRAIS SUPPLÉMENTAIRES..........................................................................................................25
Notaire...................................................................................................................................................26Fiscalité..................................................................................................................................................27Fonds de roulement................................................................................................................................29
FINANCEMENT............................................................................................................................30
Critères importants.................................................................................................................................31Type de taux...........................................................................................................................................32Types de prêts........................................................................................................................................33TEG (Taux Effectif Global)........................................................................................................................39Remboursement anticipé........................................................................................................................40Constitution du dossier de prêt...............................................................................................................41Courtage.................................................................................................................................................41
EN RÉSUMÉ.................................................................................................................................43
INDEX.........................................................................................................................................44
Annexes....................................................................................................................................................... 46
Avant-propos
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Avant-propos
L’achat immobilier : un patrimoine à moindre risque.
Le marché immobilier est un marché cyclique.
Plus la durée du prêt est longue, plus il coûte cher.
Points clés
Si vous souhaitez acheter un appartement à Paris ou en Île-de-France, si vous n’y connaissez rien parce que c’est votre première fois, ce guide est fait pour vous !
Préparations, recherches, financement, l’immobilier n’aura plus de secrets pour vous !
PPOURQUOIOURQUOI ACHETERACHETER ??En premier lieu, l’achat immobilier
permet de se constituer un patrimoine à
moindre risque. En effet il sera toujours
possible de revendre ou de louer son bien
immobilier : celui-ci prend souvent de la
valeur avec le temps, étant donné que les
demandes de logement ne s’amenuiseront
pas. Cependant, il faut parfois savoir
attendre pour que votre achat [ne]
devienne intéressant au moment d’une
éventuelle revente [ : la patience est une
des qualités essentielles de l’investisseur].
En second lieu, un propriétaire n’a
pas à se soucier de la hausse des loyers,
ou des fluctuations du marché immobilier.
En effet, vos les mensualités dont vous
devrez vous acquitter ne changeront pas
(sauf dans le cas de prêts à taux variable).,
et ce, quelque soit le cours du marché. De
plus vous économisez le montant des
loyers, ce qui peut s’avérer très utile en cas
de difficultés financières ou au moment de
la retraite.
MMAISAIS……L’immobilier, comme tout
investissement, comporte une part de
risque.
Tout d’abord, les prix immobiliers sont
actuellement très élevés, ce qui pourrait
aboutir à un éclatement de la bulle
immobilière, à savoir, une baisse
considérable des prix immobiliers. Par
conséquent, vous revendriez votre bien à
perte. En effet, il ne faut pas oublier que le
marché de l’immobilier est un marché
cyclique ; les experts estiment que ce cycle
se renouvelle tous les douze ans environ.
Pour que votre bien devienne par la
suite un bon investissement, il faut avant
tout qu’il soit judicieux. Plusieurs facteurs
entrent [alors] en ligne de compte, comme
le lieu(V). Par exemple, les centres-villes,
mieux desservis par les transports en
commun constituent généralement des
emplacements plus sûrs.
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FFLUCTUATIONSLUCTUATIONS DUDU MARCHÉMARCHÉ IMMOBILIERIMMOBILIER
Plusieurs éléments peuvent nuire à la
rentabilité de votre bien, surtout au niveau
de l’emprunt immobilier. Il n’est par
exemple pas intéressant d’acheter si votre
emprunt s’étale sur plus de 25 ans, car les
premières mensualités ne seront que les
intérêts du capital dû. Dans ce cas, vous
rembourserez plus d’intérêts que de capital
emprunté au départ.
De même, au vu des prix actuels du
marché immobilier, si vous vouliez
revendre votre bien par la suite, il n’est pas
dans votre intérêt de le faire avant une
période de dix ans après la fin du
remboursement de votre emprunt. En effet,
le montant des intérêts à rembourser par
rapport à la plus-value que vous toucheriez
ne rendrait pas cette revente intéressante.
Cependant, tenez compte du fait que
le poids de votre emprunt s’allègera au
cours du temps, et ce, en raison de
l’inflation. En effet, si la durée de votre
emprunt est raisonnable (moins de 25 ans),
les dernières mensualités devraient être
plus faciles à supporter : alors que l’argent
perdra de sa valeur au fil du temps, vous
aurez toujours les mêmes mensualités à
rembourser, à l’exception bien sûr des
prêts à taux variable.
Enfin, si pour différentes raisons, vous
voudriez avoir un nouveau logement, tout
en sauvegardant votre patrimoine si
durement acquis, il vous sera également
possible de louer votre appartement.
Néanmoins, ne nourrissez pas l’illusion
qu’une location pourra couvrir entièrement
vos mensualités : un tel cas de figure
[reste] est actuellement rarissime. Par
conséquent, si vous voulez acquérir un
deuxième bien en louant le premier, il vous
faudra un apport personnel conséquent.
Dans le cas où vous voudriez
revendre votre bien après l’avoir loué, il y
aurait des impôts sur la plus-value réalisée
lors de la revente si vous êtes propriétaire
depuis moins de 15 ans. Voici un exemple
de ce qu’il ne faut pas faire : occuper un
appartement pendant dix ans, le louer
pendant un an, puis le revendre.
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Un loyer ne peut pas couvrir entièrement une mensualité.
Plus la durée du prêt s’allonge, plus on rembourse d’intérêts.
Préparez votre plan de bataille
Préparez votre plan de bataille
Etablissez une fiche de besoins.
Evaluez précisément votre budget.
Etudiez minutieusement le marché.
Points clés
Avant de vous lancer dans la jungle immobilière, préparez-vous du mieux que vous le pouvez.
Trois critères sont à étudier minutieusement afin de faire un choix judicieux : gardez à l’esprit que vous vous engagez à long terme, et que vous allez vivre dans l’appartement que vous allez trouver !
EEVALUATIONVALUATION DESDES BESOINSBESOINS
Avant toute visite, il est absolument
essentiel d’évaluer vos besoins.
Pour commencer, prenez votre
appartement actuel comme point de
repère, ou celui d’un ami, et listez ce dont
vous avez besoin. De plus, essayez
d’établir un ordre de priorités, car lorsque
vous êtes en visite, il est parfois difficile de
ne pas se laisser convaincre par le
vendeur.
Environnement Quels sont les transports en commun
que j’emprunte ?
Pour ce qui est de la banlieue, à
quelles zones tarifaires ai-je accès?
Quels sont les commerces que je
privilégie ?
Ai-je besoin d’établissements
scolaires à proximité ?
Ai-je besoin d’infrastructures
administratives à proximité ?
Ces critères vous permettront de
localiser votre recherche dans des
arrondissements ou des départements
précis.
Appartement De combien de pièces ai-je besoin ?
De quelle superficie ai-je besoin pour
chaque pièce ?
Dois-je prévoir des pièces de
rangement ?
Ai-je besoin de plusieurs salles de
bain ?
Ai-je besoin d’un parking ou d’une
cave ?
Ces critères vous permettront d’affiner
votre demande parmi toutes les offres
disponibles.
En ce qui concerne l’appartement, il y
a des critères spécifiques aux besoins et
aux préférences de chacun :
Ai-je besoin d’un haut plafond ?
Suis-je sensible à l’ensoleillement de
la pièce ?
Suis-je habitué à posséder une
cheminée ? Une terrasse ? Un balcon ?
Ai-je une préférence pour un parquet
ancien ?
Immeuble De quel type de chauffage ai-je
besoin ?
L’approvisionnement en énergie est-il
important à mes yeux ?
Suis-je sensible à la sécurité (gardien,
digicode, interphone, système de
télésurveillance ?)
Ai-je une préférence pour un
logement neuf ou ancien ?
Certains de ces derniers critères
présentent un aspect plus technique qui
peut nécessiter l’avis d’un expert.
Même avec cette fiche de besoins,
sachez rester flexible. Par exemple,
étendez la localisation de votre futur
appartement sur une ligne entière de
métro, les transports en commun étant
plutôt rapides à Paris. De même, ne
surestimez pas vos besoins : si dans votre
appartement actuel vous n’avez pas de
pièce de rangement, et que vous vivez très
bien sans, l’importance que vous accordez
à des pièces de rangement
supplémentaires n’est peut-être pas si
grande.
Il vous appartient de trouver le juste
milieu entre le nécessaire et le superflu car
l’appartement idéal n’existe pas !
EEVALUATIONVALUATION DEDE VOTREVOTRE BUDGETBUDGET
La deuxième étape de votre
préparation consiste à estimer le prix de
votre futur bien. Pour ce faire, commencez
par évaluer votre apport personnel. Il est
possible d’acquérir un bien sans apport
personnel, mais cela reste tout de même
très difficile, les crédits étant plus difficiles
à négocier avec les banques. Celles-ci
demandent en général un apport situé
entre 10% et 20% du prix de l’appartement.
En ce qui concerne les mensualités, les
banques accordent un emprunt lorsque
l’endettement ne dépasse un certain seuil,
TYPES DE CHAUFFAGE
Chauffage individuel vs chauffage central
Chauffage dit « individuel » : chaque appartement utilise sa propre chaudière et ne paie donc uniquement que sa consommation.Chauffage dit « central » : une seule chaudière fournit de la chaleur à tout l’immeuble. Il y a souvent, mais pas toujours, des compteurs individuels pour chaque appartement, mais il faut s’en assurer afin d’éviter de payer pour le chauffage de ses voisins.
calculé à partir de vos revenus nets
mensuels. Par exemple, dans le cas où
vous voudriez acquérir un bien seul, si
vous touchez 3 000 € net par mois, les
banques auront tendance à vous accorder
un prêt qui ne vous fait pas rembourser
plus de 1 000 € par mois.
Un emprunt sur une plus longue
durée permet d’avoir un capital plus élevé,
mais n’oubliez pas que les intérêts à payer
seront également plus élevés, et peuvent
même dépasser le capital dû.
Lors de l’évaluation du budget,
n’oubliez pas les frais supplémentaires liés
à l’appartement : frais de notaire (voir la
partie « Notaire »), frais de cautionnement
bancaire (environ 2 000 € pour 150 000 €
empruntés ; 60% de cette somme vous
sera rendue au terme du remboursement
de votre emprunt), frais de dossier divers
(entre 200 € et 800 €)
Enfin, après l’acquisition de votre
appartement, il vous faudra vous acquitter
des charges de copropriété (variables
selon les prestations de l’immeuble), de la
taxe d’habitation et de la taxe foncière
(taxes variables selon l’arrondissement ou
la commune), sans oublier les travaux à
effectuer dans l’appartement.
Au moment de l’évaluation de votre
budget, les banques estiment qu’il est
encore trop tôt pour étudier un dossier. Par
conséquent, évitez de [demander] leur
demander conseil [sans] avant d’être en
possession du compromis de vente.
EETUDIERTUDIER LELE MARCHÉMARCHÉ
La recherche d’un appartement
nécessite beaucoup de temps et de
patience. En effet, pour savoir repérer une
bonne affaire, il vous faut impérativement
étudier le marché au préalable. Pour ce
faire, consultez régulièrement les petites
annonces en diversifiant les supports.
Utilisez les ressources disponibles sur
Internet : http://www.pap.fr/,
http://www.seloger.com/,
http://www.explorimmo.com/, etc. ; et par
la presse : Particulier à Particulier, etc.
Par ailleurs, il n’est jamais trop tôt
pour s’abonner aux services d’alertes par
email proposés gratuitement par la quasi-
SIMULATION DE VOTRE CRÉDIT
http://www.pap.fr/credit/calcul-credit-immobilier.phpCe site vous permet de calculer de manière très simple vos mensualités. Il vous permet également déterminer la durée du prêt ou le capital que vous pourrez emprunter. Il suffit de saisir différentes données tels que le taux d’intérêts, la durée ou le capital emprunté.
totalité des sites de petites annonces
immobilières
Pensez également à jeter un œil aux
annonces publiées par les agences
immobilières[, mais] . Sachez que le prix
affiché inclue leur commission. Les
notaires peuvent également constituer une
source importante d’informations, car ils
possèdent eux-mêmes des statistiques des
actes de vente (Chambre des Notaires :
http://www.paris.notaires.fr/prix/info_prix.ph
p).
Allez également poser des questions
auprès de vos proches ou voisins ayant
récemment acquis un bien immobilier.
Enfin, n’hésitez pas à contacter les
numéros affichés aux fenêtres des
appartements déjà vendus, repérables par
le panneau « VENDU » accroché de
manière très visible. Il ne s’agit pas
forcément d’aller déposer son profil dans
toutes les agences ayant vendu un bien,
mais de se faire une idée des prix de vente
pratiqués.
EVALUATION D’UN BIEN IMMOBILIERhttp://immobilier.lcl.fr/votre-projet-immobilier/vous-achetez/chercher-bien-immobilierCe site vous permet d’avoir une idée des prix pratiqués pour les logements anciens, selon les arrondissements.
Trouvez votre appartement
Trouvez votre appartement
Recherchez votre appartement : petites annonces et agences
Visites : mode d’emploi
Points clés
La recherche d’un logement se décompose en deux étapes : la recherche elle-même et les visites.
Pour ces deux étapes, il convient de faire attention à de nombreux points et d’avoir un certain nombre de réflexes afin de pouvoir dénicher LA bonne affaire.
CCOMMENTOMMENT CHERCHERCHERCHER ??Il existe principalement deux
possibilités de recherche : éplucher soi-
même les petites annonces, ou passer par
le biais d’un intermédiaire, généralement
une agence immobilière.
Rechercher son bien soi-mêmeSachez que chercher un bien
immobilier prend beaucoup de temps, il
faut pouvoir s’investir tant pour la
recherche que pour les visites.
Internet constitue une très bonne
source de petites annonces, mais à l’heure
actuelle, nombreux sont ceux qui préfèrent
passer par un support plus traditionnel, la
presse « papier ». La première règle est
donc la même que pour l’étude des prix du
marché : il faut diversifier ses sources.
Si vous avez établi une fiche de
besoin, vous saurez très vite quelles
annonces correspondent à ce que vous
recherchez. Vous économiserez ainsi
beaucoup de temps en évitant les visites
inutiles. Lorsqu’une annonce vous
intéresse, appelez dès que possible !
Rechercher son appartement par le biais d’un professionnel
Vous l’aurez compris, la recherche
d’appartements elle-même prend
énormément de temps. La majorité des
transactions immobilières se font
aujourd’hui par le biais d’agences
immobilières.
Voilà comment cela se passe : vous
laissez votre profil à une agence, et dès
qu’elle trouve quelque chose susceptible
de vous intéresser, elle est censée vous
contacter. Cette recherche se fait sans
supplément, hormis la commission incluse
dans le prix annoncé.
Cependant, toutes les agences ne
s’investissent pas pareillement pour trouver
votre bonheur, c’est pourquoi il est
important de démarcher au moins deux
agences. Celles que vous aurez
sélectionnées doivent se situer dans le
secteur où vous voulez habiter, car ce sont
ces agences-là qui auront le plus de
chance d’avoir la perle rare du quartier.
Si l’agence remplit sa part du contrat,
c’est-à-dire vous trouver un appartement,
elle touchera une commission qui peut aller
jusqu’à 10% du prix du vendeur,
généralement incluse dans le prix annoncé.
Certaines agences s’occupent de
trouver l’appartement mais également de
vous obtenir un financement, c’est-à-dire
qu’elles offrent des services de courtage, et
ce, sans frais supplémentaires. Ces
agences à double casquette travaillent
souvent en collaboration avec quelques
banques qui peuvent alors se montrer plus
flexibles. En effet, grâce à ces courtiers, il
est parfois possible d’obtenir un prêt même
avec un « mauvais » dossier.
En passant par ce type d’agences
pour trouver un bien, vous n’êtes pas
obligé d’accepter leurs services de
courtage, mais cela peut présenter un gain
de temps considérable.
OOPTIMISERPTIMISER LESLES VISITESVISITES : : QUELLESQUELLES QUESTIONSQUESTIONS POSERPOSER ??
Lorsque vous aurez contacté un
propriétaire, ou lorsque votre agent l’aura
fait pour vous, il vous faudra visiter le
logement en question.
Pendant la visite, prenez des notes !
Sans quoi, après plusieurs visites, vous
risquez de ne même plus vous souvenir de
la surface du premier appartement que
vous serez allé voir…
Munissez-vous également d’une
lampe pour mieux voir certains endroits
mal éclairés comme les placards ou encore
les caves.
Il est déconseillé de visiter seul, que
ce soit en présence d’un agent ou non. Par
exemple, pour une chambre qui offre une
vue sur l’autoroute, l’agent vous expliquera
que l’appartement est proche des axes
routiers, tandis que votre ami aura un avis
plus pragmatique : il pointera le problème
des nuisances sonores.
Revenez voir l’immeuble à différentes
heures de la journée et différents jours de
la semaine afin de vous rendre compte du
bruit ou des travaux du voisinage.
Lors de la visite, de nombreux points
sont à examiner, au niveau de
l’appartement, de l’immeuble, et du
quartier.
AppartementEn pénétrant dans l’appartement,
inspectez le plafond et les murs : les
problèmes d’humidité demandent de gros
travaux, généralement très coûteux. En
revanche, les petites fissures sont assez
fréquentes, ne vous en alarmez pas.
Si vous décelez des traces récentes
de réparations ou de remise en état,
demandez des explications au vendeur car
elles pourraient dissimuler un vice caché :
problème d’humidité, mauvais état du sol,
etc.
Examinez les fenêtres et n’hésitez
pas à les ouvrir pour vérifier leur état.
Soyez également attentif à la vue : y’a-t-il
un vis-à-vis ? Si la fenêtre donne sur la
cour ou le jardin, la pièce sera
naturellement plus calme que si elle donne
sur un grand boulevard. En outre, un
double vitrage, qui permet d’avoir une
isolation thermique et sonore, peut justifier
un prix élevé. Enfin, sachez qu’une
exposition nord-sud éclaire et réchauffe
mieux les pièces.
En ce qui concerne les nuisances
sonores, demandez quelques minutes de
silence au vendeur pour évaluer l’isolation
des cloisons (moteur des ascenseurs,
équipements électroménagers des voisins,
bruits de voix, etc.).
Ouvrez les robinets pour vérifier l’état des canalisations (mauvaises odeurs) et
essayez les interrupteurs électriques [pour
les installations électriques]. De même,
assurez-vous de la bonne ventilation des
pièces (fenêtres, conduits d’aération, etc.),
particulièrement pour la salle de bain, la
cuisine, et l[a pièce d]es W-C.
Dans le cas où l’appartement est loué
au moment de la visite, demandez au
propriétaire quand il sera libre.
Pour ce qui est de la surface, il faut
que le vendeur vous fournisse l’attestation
de surface Loi Carrez.
Pensez éventuellement à demander
un plan au vendeur pour connaître la
position des murs porteurs et de ceux que
LOI CARREZ ?
Il s’agit de la surface habitable d’un logement, c’est-à-dire, la surface privative des planchers de l’appartement après déduction de l’espace occupé par les cloisons, murs, escaliers et marches éventuelles. La surface occupée par les planchers où le plafond est à une hauteur inférieure à 1,80m, ainsi que les lots ou fractions de lots ayant une superficie inférieure à 8m² (exemple : chambre de bonne) sont également à déduire.
vous pourrez abattre pour agrandir une
pièce.
Enfin, posez des questions au
vendeur sur ses motivations.
Lors de votre première visite avec le
vendeur, il est déconseillé de discuter du
prix, essayez de rester neutre sur ce point.
Vous pourriez paraître trop satisfait et
pressé de posséder l’appartement, ce qui
pourrait vous mettre en position de
faiblesse lors de la négociation du prix.
ImmeubleEtant donné que vous allez vivre en
copropriété, portez une attention
particulière à l’immeuble. En effet, son état
donne souvent une idée des charges que
vous aurez à payer par la suite.
En premier lieu, demandez le montant
des charges (mensuelles ou trimestrielles)
au vendeur, et essayez de savoir ce qui est
inclus dans ces charges. En effet, plus il y
a de services inclus dans les charges (eau
chaude/eau froide, chauffage, etc.), et
moins vous aurez à vous soucier de frais
supplémentaires.
Ensuite, demandez l’année de
construction de l’immeuble et la date du
dernier ravalement de façade. Il s’agit de la
dépense la plus élevée à laquelle un
propriétaire puisse être confronté. En
moyenne, un ravalement doit être fait
toutes les décennies.
Examinez minutieusement les parties
communes, c’est-à-dire la cage d’escalier
et l’ascenceur (s’il y en a un). En effet,
leur entretien représentent également une
somme d’argent conséquente.
D’autres installations pouvant
engendrer des frais ultérieurs sont les
réseaux électriques et des canalisations.
Renseignez-vous sur la composition des
tuyaux : si ceux-ci sont en plomb, ils seront
à changer d’ici 2012.
VoisinageIl ne faut surtout pas limiter sa visite à
l’appartement et à l’immeuble. En effet, un
mauvais environnement peut vite
transformer votre logement en véritable
enfer : bruits, mauvaises odeurs... Pour
vérifier que le quartier correspond à vos
attentes, référez-vous à la fiche de besoins
que vous aurez établie au moment des
préparatifs. Inspectez le voisinage pour
repérer les commerces ou activités
bruyantes. De même, essayez de vous
renseigner sur les travaux à venir dans le
quartier qui pourraient constituer une
nuisance sonore.
Notez également la présence
éventuelle de commerces de proximité si
vous en aviez l’habitude dans votre ancien
appartement.
Concernant les voies d’accès, notez
le temps qu’il vous faut pour rejoindre la
gare, la station de métro ou de bus, et
renseignez vous sur leur coût (zone
tarifaire des transports en commun). Si
vous êtes en voiture, faites un tour pour
voir où se situent les grands axes routiers.
De plus, si vous avez l’habitude de
recevoir, vérifiez que vos invités n’auront
pas de problème pour se garer.
Si vous avez des enfants, ou si vous
prévoyez d’en avoir, assurez-vous que les
établissements scolaires leurs seront
facilement accessibles.
Enfin, n’hésitez pas à interroger vos
futurs voisins pour avoir leur avis sur
l’environnement et sur l’immeuble en
général. Vous pourriez par exemple
découvrir qu’il y a un risque de non-
paiement des charges de la part de
certains propriétaires.
Qu’il s’agisse de l’appartement, de
l’immeuble ou du voisinage, la liste de
vérifications fournie par ce guide n’est pas
exhaustive et dépend de vos besoins. Par
exemple, si vous êtes particulièrement
sensible à la sécurité, il vous faudra un
appartement bien protégé : interphone ou
digicode, gardien, porte blindée, etc.
Toutefois, gardez à l’esprit que
l’appartement idéal n’existe pas, et que
vous devrez certainement faire des
concessions.
Visite avec un agent Si vous êtes passé par une agence,
quelques règles supplémentaires sont à
connaître.
La règle d’or est de ne pas faire
aveuglément confiance à son agent. Par
exemple, il vous dira qu’un étage élevé,
sans ascenseur, vous permettra de garder
votre forme, mais après une longue
journée de travail, aurez-vous vraiment
envie de monter toutes ces marches ?
De plus, s’il vous propose de visiter
un appartement trop en-deçà du prix
moyen, soyez encore plus vigilant !
Généralement, une agence profiterait du
bas prix du vendeur pour augmenter sa
commission afin d’annoncer un prix qui se
situe dans la moyenne. Si ce n’est pas le
cas, il y a de grandes chances que
l’appartement ait un vice caché. Celui-ci
peut concerner tous les aspects : quartier
sensible, travaux à venir dans l’immeuble,
voisins bruyants, etc.
N’hésitez pas à poser toutes vos
questions au vendeur ou à votre argent,
car après la signature du compromis de
vente, il sera trop tard ! L’important est de
PREPARER votre visite.
DDEUXIÈMEEUXIÈME VISITEVISITE
Si vous pensez avoir trouvé
l’appartement idéal, une deuxième visite
s’impose. Cette fois, il vous faudra
demander un certain nombre de
documents. Vous n’êtes pas obligé de le
faire à ce stade, car le vendeur devra les
fournir au moment de la signature du
compromis, mais cela permet d’éviter les
mauvaises surprises.
En premier lieu, demandez à voir tous
les documents relatifs à la copropriété :
relevé de charges, compte-rendu (procès-
verbal) de la dernière assemblée générale
et carnet d’entretien de l’immeuble.
En dehors des charges, vous aurez à
vous acquitter d’autres frais. Demandez
donc également à voir ces documents :
derniers avis de taxe foncière et de taxe
d’habitation.
Pour ce qui est de l’appartement en
lui-même, exigez l’attestation de surface
Loi Carrez.
Enfin, vous pouvez réclamer les
différents certificats des diagnostics
effectués sur l’appartement (présence
d’amiante et de plomb, état parasitaire,
installations électriques, installation de gaz,
performance énergétique, etc.). Vous
pouvez avoir la description des diagnostics
obligatoires sur le site de l’Agence National
pour l’Information sur le Logement
(http://www.anil.org/).
Si vous le souhaitez, approfondissez
votre investigation en vous renseignant sur
la composition des sols et des murs
(isolation). Toutefois, il est conseillé de faire
venir un spécialiste pour vous renseigner
précisément sur ce point. De plus, il pourra
évaluer le coût des travaux éventuels.
Lorsque vous avez trouvé l’appartement de vos rêves et
qu’il se situe dans votre budget, le moment est venu de
commencer à (se) vous renseigner sur les prêts [, voire
même en négocier un].
Des négociations à la signature du compromis de vente
- 18 -
Des négociations à la signature du compromis
de vente
Négociez le prix du bien
Faites une offre d’achat
Signez l’avant-contrat de vente
Points clés
Vous avez enfin trouvé votre logement idéal. Pourtant, l’aventure est loin d’être terminée ! Il vous faut maintenant mettre en œuvre vos qualités de persuasion pour obtenir votre bien au meilleur prix.
NNÉGOCIATIONSÉGOCIATIONS
De manière générale, les prix affichés
se situent entre 2% et 5% au-dessus des
prix de vente réels.
Plusieurs facteurs régissent votre
marge de négociation :
Votre aptitude à négocier
La nature de votre bien : si celui-ci est
exceptionnel, mieux vaut ne pas essayer
de baisser son prix, sous peine de le voir
vendu à un autre !
L’urgence dans laquelle se trouve le
vendeur : prêt relais, mutation
professionnelle, etc.
Avant de vous lancer dans les
négociations avec le vendeur, faites une
évaluation personnelle du bien. Prenez en
compte des données telles que le montant
des travaux, les charges de copropriété, et
l’adéquation à vos besoins.
Renseignez-vous sur la date de mise
en vente du bien : si l’appartement est en
vente depuis longtemps, soit le prix est trop
élevé, soit il y a un problème (quartier
sensible, etc.). Dans le cas où le prix aurait
baissé depuis le début, c’est que le
vendeur est déterminé à se défaire de son
bien, il s’agit donc d’un atout
supplémentaire de négociation.
- 19 -
PRÊT RELAIS ?
Le prêt relais concerne les personnes qui possèdent déjà un appartement, et qui veulent en acquérir un autre. Ces personnes ont alors besoin de vendre leur premier appartement afin de fournir une garantie à l’établissement bancaire qui va leur octroyer le prêt pour le nouveau bien. Dans ces situations, plus la durée de vente s’allonge, plus le montant des intérêts grimpe.Il s’agit donc d’un très bon moyen de « pression » pour celui qui va acheter le premier appartement, c’est-à-dire VOUS !
Si vous êtes passé par une agence,
vous pouvez essayer de discuter de leur
commission.
Après avoir évalué le bien, si votre
prix est très inférieur, faites votre offre. Soit
le vendeur fera une contre-offre, soit il
refusera net. Si la contre-offre est tout de
même trop élevée pour vous, pas de
panique ! Le vendeur vient de vous montrer
qu’il était prêt à négocier. Dans ce cas,
pointez les points faibles de l’appartement
qui engendreront des frais pour vous :
(charges, mise aux normes, travaux, etc.).
En revanche, ce n’est pas la peine
d’appuyer votre argumentaire sur des
défauts subjectifs tels que l’étage de
l’appartement ou la mauvaise exposition au
soleil : n’oubliez pas que le vendeur y a
vécu !
Si votre première offre est
immédiatement rejetée, vous pourrez
toujours en faire une autre, mais ne tardez
pas trop car si le prix de départ se situe
dans une fourchette de prix raisonnable,
l’appartement risque d’être vendu à
quelqu’un d’autre.
Attitudes à éviterTout d’abord, évitez de manifester un
intérêt excessif pour l’appartement : vous
paraîtrez peut-être plus sympathique aux
yeux du vendeur, mais vous donnerez
surtout l’impression que vous ne voulez
rien d’autre.
Pour ce qui est du financement, ne
montrez pas que vous pouvez emprunter
plus, mais ne mentez pas non plus sur
votre situation : de toutes les manières, si
vous n’obtenez pas votre prêt, le vendeur
sera protégé par le compromis de vente.
Ne versez JAMAIS d’acompte avant
la signature du compromis.
Enfin, ne faites pas une offre d’un
montant que vous savez trop faible : cela
donnera l’impression que vous n’êtes pas
un acheteur sérieux.
FFAIREAIRE UNEUNE OFFREOFFRE DD’’ACHATACHAT
Lorsque vous pensez être parvenu à
un accord sur le prix, formalisez-le par une
offre d’achat, également appelé
« proposition d’achat ». Contrairement à
l’offre verbale, l’offre d’achat écrite donne
plus de poids à une proposition. Par
conséquent, vous aurez moins de chances
de voir le bien vendu à un autre acquéreur.
- 20 -
MODÈLE D’OFFRE D’ACHAT
Vous trouverez un modèle d’offre d’achat à l’adresse suivante :http://www.encherimmo.fr/juridoc/mod_offach.htm
Sachez que l’offre d’achat ne peut
donner lieu à un versement d’une somme
d’argent de votre part.
En théorie, vous vous engagez à
acheter le bien si le vendeur accepte votre
offre dans le délai indiqué, mais en
pratique, le vendeur n’a aucun intérêt à
vous forcer la main. En effet, après
l’acceptation de l’offre, vous aurez encore
de nombreuses [d’]échappatoires : délai de
rétractation de sept jours après la signature
du compromis, délai d’obtention du crédit,
etc. De plus,(?)1 l’article L. 271-1 du Code
de la Consommation prévoit un droit de
rétractation, même après acceptation de
l’offre de la part du vendeur.
Lorsque les négociations arrivent à
leur terme, le vendeur et vous-même devez
signer un contrat dans lequel seront
1 rappel : à vérifier
mentionnées les conditions de vente du
bien. Il existe trois types de contrat.
PPROMESSEROMESSE UNILATÉRALEUNILATÉRALE DEDE VENTEVENTE
Pour ce type de contrat, le vendeur
s’engage à vendre sans que l’acheteur n’ait
d’obligations. Toutefois, ce dernier doit
verser une « indemnité d’immobilisation »
qui représente généralement 10% du prix.
Le montant de cette indemnité n’est pas
réglementé, ce qui la rend donc négociable
auprès du vendeur.
Si vous ne concluez pas la
transaction, cette indemnité est perdue,
sauf si vous remplissez une condition
spécifiées dans les clauses suspensives.
Si le vendeur se désiste pendant la
période de validité, vous pouvez l’obliger à
respecter les clauses du contrat, c’est-à-
dire à signer l’acte de vente.
Dans ce type de contrat, il est donc
nécessaire d’indiquer clairement la durée
de validité et les clauses suspensives.
PPROMESSEROMESSE UNILATÉRALEUNILATÉRALE DD’’ACHATACHAT
Contrairement à la promesse
unilatérale de vente, dans ce type de
contrat, c’est vous qui êtes engagé, sans
obligation aucune de la part du vendeur. En
- 21 -
UN OU DEUX NOTAIRES ?
Si vous êtes passé par une agence, votre agent s’empressera de fixer un rendez-vous avec un notaire pour signer le compromis de vente. Ce que personne ne vous dira c’est que vous avez le droit de choisir votre propre notaire pour vous représenter devant le vendeur, ou devant l’agence.Sachez qu’il n’y a pas de frais supplémentaires : les deux notaires se partagent le travail, et il en va de même pour la rémunération.
pratique, cela signifie que vous êtes
contraint d’acquérir le bien dès que le
vendeur se décide à le vendre. Dès
l’acceptation de l’offre d’achat, la vente
devient définitive !
Tout comme la promesse unilatérale
de vente, la durée de validité et les clauses
suspensives sont à indiquer sur ce type de
contrat.
CCOMPROMISOMPROMIS DEDE VENTEVENTE
Il s’agit du type de contrat le plus
répandu, également appelé « promesse
synallagmatique de vente », car il engage
les deux parties.
Il est vivement conseillé de signer un
compromis devant un notaire, bien que
vous ayez aussi la possibilité de le faire
sous seing privé, c’est-à-dire sans notaire,
et éventuellement devant l’agent
immobilier. Notez tout de même que dans
ce cas aussi, l’acte de vente devra être
authentifié par un notaire.
En théorie, il s’agit d’un avant-contrat
de vente. En pratique, le compromis de
vente est l’équivalent d’une vente en
attendant la rédaction de l’acte de vente,
tant pour vous que pour le vendeur. En
effet, à ce stade de la transaction, le
vendeur considère généralement son bien
comme vendu, et ne le propose plus à
d’autres acheteurs potentiels.
Avant de le signer, le compromis doit
être lu en entier. Si un passage vous paraît
obscur, n’hésitez surtout pas à exiger des
clarifications au notaire, ou au vendeur.
Tous les documents légaux
(diagnostics, Loi Carrez etc.) sont remis à
ce moment-là au notaire.
Le compromis de vente doit
comporter :
Les coordonnées du vendeur
Les coordonnées du ou des
acheteurs
La superficie exacte du bien
La description du ou des lots :
appartement, parking, cave, etc.
Le prix de l’appartement
Les frais d’agence
Le montant du chèque d’acompte : ce
montant s’élève généralement à 10% du
prix total, mais il est négociable auprès du
vendeur.
Le délai légal d’obtention du
financement : ce délai est généralement de
30 jours, mais tout comme le chèque
d’acompte, il est négociable.
La date approximative de signature
de l’acte de vente chez le notaire
- 22 -
Le compromis de vente est un contrat
qui vous lie au vendeur, par conséquent, il
comporte des clauses qui vous protègent.
Par exemple, si vous ne parvenez pas à
trouver un financement, le notaire est tenu
de ne pas encaisser le chèque de caution.
De même, vous êtes protégé en cas de
vice caché dans l’appartement.
Après la signature du compromis,
vous disposez d’un délai de rétractation de
sept jours. Cette rétractation doit alors être
adressée par lettre recommandée. Passé
ce délai, si vous souhaitez faire marche
arrière, et que ce n’est pas pour une raison
stipulée dans les clauses suspensives,
votre chèque d’acompte sera perdu.
- 23 -
CLAUSES SUSPENSIVES
(Ou conditions suspensives)
Il s’agit de clauses permettant d’annuler un contrat (promesse d’achat, promesse de vente, compromis de vente) ou de repousser la date de signature de l’acte de vente.Pour ce qui est de l’immobilier, ces clauses se classent en deux catégories : obligatoires et non-obligatoires.Exemple de clause obligatoire :Obtention du financement : vous avez 10 jours pour déposer votre demande de prêt, et 35 jours pour qu’elle soit acceptée. Le délai de cette clause est donc de 45 jours, mais il est dans votre intérêt que ce délai soit le plus long possible.Exemple de clause non-obligatoire (ou conventionnelle)Non-exercice du droit de préemption : cette clause stipule qu’une autre partie ne peut pas faire prévaloir son droit de vente de votre bien (municipalité...).Pour qu’une clause soit adoptée, elle doit être approuvée par les deux parties et par leur notaire.
Frais supplémentaires
- 24 -
Frais supplémentaires
Frais de notaire : décodage
Fiscalité
Fonds de roulement
Points clés
En plus du prix de l’appartement, vous aurez encore de nombreux frais à régler au notaire. Ceux-ci se décomposent principalement en deux parties : la rémunération du notaire, et les frais à reverser au Trésor Public.
NNOTAIREOTAIRE
Lors de l’acquisition de votre bien,
vous devez impérativement vous offrir les
services d’un notaire. Que vous l’ayez
choisi ou non, son rôle est indispensable.
En effet, c’est lui qui réclamera les
documents nécessaires à l’établissement
de l’acte de vente, et qui le rédigera. De
plus, il pourra vous conseiller en cas de
besoin, sur les questions de financement
ou pour tout autre problème que vous
pourriez rencontrer (diagnostics de
l’appartement, mise aux normes etc.).
Les frais du notaire peuvent être
partagés entre le vendeur et l’acquéreur,
c’est à vous d’en discuter avec le vendeur
car aucune législation ne l’oblige à régler
une partie de ces frais. De plus, comme
expliqué précédemment, il n’y a pas de
frais supplémentaires si vous avez fait
appel à votre propre notaire car ils seront
partagés entre votre notaire et celui du
vendeur.
Ces frais se décomposent en trois
parties : les honoraires du notaire, les
honoraires annexes et les débours.
Honoraires du notaire Les honoraires du notaire constituent
la rémunération du notaire, contrairement
aux autres sommes que vous aurez à lui
verser.
Cette rémunération est parfois
appelée « honoraires proportionnels » car
elle est calculée par rapport au prix de
vente final.
Ces honoraires sont les mêmes pour
un logement neuf et un logement ancien.
Ils sont réglementés par l’Etat : votre
notaire (ou celui de du vendeur) ne fait
donc que les appliquer.
Le calcul de ces honoraires se fait par
tranche. Actuellement, les frais pratiqués
sont les suivants :
Tranche de prix Honoraires prélevés
0 € - 6 500 € 4%
6 500 € - 17 000 € 1,65%
17 000 € - 30 000 € 1,10%
Au-delà de 30 000 € 0,825%
Les frais par tranche s’additionnent
(voir l’exemple ci-dessous). De plus, il faut
ajouter 19,6% (TVA) à la somme totale des
- 25 -
honoraires.
Notez que les honoraires du notaire
s’élèveront à environ 1,42% du prix final
pour un bien de 90 000 €, à 0,99% pour un
bien de 200 000 € et à 0,89% pour un bien
de 500 000 €. Il faut ensuite ajouter
19,60% de TVA.
Honoraires annexes Ces honoraires, également appelés
« émoluments de formatité » représentent
ce que le notaire a dû payer pour obtenir
certains documents administratifs tels que
le certificat d’urbanisme, ou la fiche d’état
civil.
Ces honoraires se situent
généralement entre 300 € et 400 €.
Débours du notaire Il s’agit des frais que le notaire a
payés pour votre compte : timbres, etc. Il y
a également la rémunération de toutes les
personnes ayant participé à l’établissement
de l’acte de vente : syndic de copropriété,
géomètre-expert, etc.
En réalité, ces frais correspondent à
un remboursement de ce que le notaire a
« déboursé ». Ces frais sont donc variables
en fonction de vos besoins.
Les notaires ont tendance à
surévaluer leurs honoraires annexes et
leurs débours. Par conséquent, il faudra vérifier le détail de ces débours pour
demander un éventuel remboursement du
trop-perçu, environ six mois après la
signature de l’acte.
D’autres émoluments peuvent être
dus selon les services rendus par le notaire
(émoluments de négociation, de
transaction en cas de litige…). Dans tous
les cas, le notaire doit vous en avoir
informé au préalable.
FFISCALITÉISCALITÉ
Par l’intermédiaire du notaire, vous
devrez verser de l’argent au Trésor Public.
En réalité, ce sont ces frais qui seront les
plus élevés. Ils sont appelés « droit de
mutation » ou encore « droit
- 26 -
d’enregistrement » et vous aurez à vous en
acquitter au moment de la signature de
l’acte authentique de vente.
Ils sont calculés uniquement par
rapport au prix de vente du bien, c’est-à-
dire que les frais d’agence (ou autres frais
supplémentaires) ne sont pas inclus dans
le calcul. De plus, ces frais ne sont pas les
mêmes selon qu’il s’agisse d’un logement
ancien ou d’un logement neuf.
Logement ancien
Plusieurs critères définissent ce
qu’est un logement ancien : il s’agit d’un
logement construit depuis plus de cinq ans,
ou déjà vendu au moins une fois à un
particulier.
Le versement des taxes au Trésor se
décompose en quatre taxes.
Taxe Droits prélevés
Taxe
départementale3,60%
Taxe communale 1,20%
Frais d’assiette
2,50% du montant de la
taxe départementale,
soit environ 0,09% du
prix
Taxe d’Etat 0,20%
Total 5,09%
Pour l’achat d’un logement ancien, les
taxes reversées au Trésor Public
s’élèveront donc à environ 5,09% du prix
du bien.
Logement neuf
Plusieurs critères définissent ce
qu’est un logement neuf : il s’agit d’un
logement en cours de construction ou bâti il
y a moins de 5 ans, et qui n’a encore jamais été vendu à un particulier. Un
logement est également considéré comme
neuf s’il a subi d’importants travaux
équivalant à une reconstruction.
Les taxes pour un logement neuf se
décomposent également en quatre taxes.
Taxe Droits prélevés
TVA 19,60%
Taxe de la publicité
foncière0,72%
Total 20,32%
La TVA est souvent incluse dans le
prix annoncé par le vendeur ou l’agent
immobilier. C’est une des raisons pour
lesquelles les logements neufs sont
souvent beaucoup plus chers que les
logements anciens.
- 27 -
FFONDSONDS DEDE ROULEMENTROULEMENT
Le fonds de roulement correspond à
une garantie exigée par le syndic de la
copropriété. Si vous vouliez revendre votre
bien, ces frais vous seraient remboursés.
Pour connaître le montant exact du fonds
de roulement, contactez votre futur syndic.
- 28 -
POURQUOI ACHETER DU NEUF ?
Au vu des importantes taxes à régler, vous pourriez questionner l’intérêt d’acheter du neuf. Tout d’abord, sachez vous êtes assuré que l’appartement sera conforme aux normes thermiques et acoustiques (isolation, économie d’énergie). De plus, il n’y aura pas de travaux à prévoir dans l’appartement ou dans l’immeuble, et donc pas de charges supplémentaires à payer.Le choix vous appartient donc d’acquérir un bien beaucoup plus cher au moment de l’achat pour vous assurer une tranquillité à long terme.
Financement
- 29 -
Financement
Etablissez un bon dossier d’emprunteur
Taux et prêts
Courtier
Points clés
Après des mois de recherche et de négociations, vous avez signé le contrat de vente. Malheureusement, le plus dur reste à venir ! En effet, il va désormais falloir que vous démarchiez les banques afin qu’elles vous accordent un prêt qui financera l’achat de votre appartement.
CCRITÈRESRITÈRES IMPORTANTSIMPORTANTS
Lorsque vous irez monter un dossier
auprès d’une banque dans le but d’obtenir
un crédit, plusieurs facteurs seront
importants, voire déterminants : âge,
profession, comptes bancaires déjà
ouverts…
Même si vous ne roulez pas sur l’or,
vous pouvez améliorer sensiblement votre
profil d’emprunteur.
Situation financièreTout d’abord, assurez-vous d’avoir
épargné régulièrement, au minimum 10%
de vos revenus mensuels. En outre, les
banques apprécient un apport personnel
important, car cela représente votre
engagement personnel. Cet apport doit se
situer entre 10% et 20% du prix de votre
bien. Souvenez-vous qu’il peut être
constitué de tous les fonds disponibles :
comptes épargnes, mais également
donations de vos proches.
Enfin, bien qu’il soit possible d’avoir
un taux d’endettement atteignant 33% de
vos revenus, plus ce taux est bas, plus
votre dossier aura des chances d’obtenir
un retour favorable : de cette manière, les
banques s’assurent que vous aurez moins
de difficultés à rembourser.
Situation professionnelleDe manière générale, les banques
préfèrent les profils de CDI, ou de
fonctionnaires, car elles sont assurées de
la pérennité de vos revenus. De plus, une
ancienneté dans une même fonction vous
sera plus favorable qu’une ancienneté
dans une même entreprise. En effet, cela
signifie que vous aurez moins de difficultés
pour trouver un nouvel emploi dans le cas
où vous perdriez le vôtre.
Autres critèresD’autres facteurs peuvent
sensiblement améliorer votre dossier.
Plus la durée de votre prêt sera
courte, plus votre dossier sera bon. En
effet, les banques analyseront moins en
détails les points problématiques de votre
situation (faible apport personnel, etc.).
La pertinence de votre acquisition est
également un point important. En effet, si
- 30 -
votre appartement est bien placé (centre
ville, transports à proximité, etc.), la
banque aura moins de réticence à vous
laisser y placer son capital. En effet, en cas
de besoin, celui-ci sera plus facile à
récupérer.
Soyez attentif à la politique
commerciale et marketing de chaque
banque, car elles peuvent se montrer plus
flexibles selon les opérations en cours. Par
exemple, si elles sont en train de perdre de
la clientèle, elles seront plus enclines à
vous accorder des faveurs.
Enfin, gardez à l’esprit que même si
de l’extérieur toutes les banques semblent
proposer les mêmes services, en réalité,
tout est négociable.
TTYPEYPE DEDE TAUXTAUX
Le choix du type de taux revient à la
décision difficile de prendre un risque (taux
variable) ou non (taux fixe). Afin de ne pas
faire ce choix sans y avoir réfléchi au
préalable, voici un tour d’horizon des types
de taux que l’on vous proposera.
Taux fixe Pour ce type de taux, il n’y aura
aucun changement dans vos mensualités,
et ce, quelques soient les prix du marché
immobilier. Il s’agit de la solution de sûreté,
mais vous n’aurez aucune possibilité de
faire réviser votre taux, à moins de
renégocier votre emprunt auprès de votre
banquier. Toutefois, gardez en tête que
cela reste très difficile.
Son avantage est qu’il vous permet
d’avoir une bonne gestion de vos
mensualités au cours du remboursement
de votre emprunt.
Taux fixe à mensualités modulables
Avec ce type de taux, vous aurez la
possibilité de diminuer ou d’augmenter vos
mensualités en variant la durée du
remboursement. Cette variation se situe
entre 10% et 30% par an selon les
établissements.
Taux variableContrairement au taux fixe, le taux
variable (ou taux révisable) est indexé sur
l’évolution du marché monétaire. Le taux
de départ de votre prêt se situera un point
en-dessous du taux fixe, et les banques
offrent un bonus d’entrée. Le taux variable
peut donc être intéressant pour un emprunt
à court terme.
Dans le cas d’une augmentation du
taux, il est conseillé de demander un
allongement de la durée du
remboursement.
- 31 -
Il est indispensable pour ce type de
taux d’exiger un taux capé, c’est-à-dire
limité à la hausse (entre 1% et 3% selon
les établissements). Plus la fourchette de
hausse est large, plus le taux de départ est
bas.
Vous pouvez décider d’appliquer un
taux variable sur toute la durée du prêt (les
mensualités changent d’une année à
l’autre), ou uniquement sur les mensualités
(les mensualités changent d’un mois à
l’autre).
Certains établissements bancaires
offrent la possibilité de passer à un taux
fixe pendant la durée du remboursement.
Dans ce cas, renseignez-vous sur le coût
de cette option : certaines banques le font
gratuitement. De plus, informez-vous sur
l’indice de référence pour le nouveau taux,
et l’indice de départ.
TTYPESYPES DEDE PRÊTSPRÊTS
En plus du prêt bancaire qui couvrira
la plus grande partie du financement, de
nombreuses solutions complémentaires
existent.
PEL : Plan Epargne Logement Le PEL est un plan d’épargne qui
permet d’obtenir un prêt à un taux
avantageux. L’inconvénient de ce plan est
qu’il faut le prévoir plusieurs années à
l’avance.
Vous pouvez clôturer votre plan à tout
moment, mais si vous le faites avant 4 ans,
vous ne pourrez pas prétendre à un prêt
avantageux. Le taux du prêt est fixé au
moment de l’ouverture.
Caractéristiques du PEL
Durée minimum Entre 4 ans et 10 ans
Rémunération
actuelle3,50%
Dépôt minimum 225 €
Plafond de dépôt 61 200€
Versements540 € annuels
minimum
Plafond du prêt 92 000 €
Prime d’Etat1 525 € au moment
de l’obtention du prêt
Prélèvements (?)
Exonérés d’impôts sur
le revenu mais
soumis aux
prélèvements sociaux
et à l’impôt sur la
fortune
- 32 -
PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX ?
Il s’agit de frais prélevés sur les intérêts et sur la prime d’Etat. Ce prélèvement est d’environ 11%. Par conséquent, la rémunération du PEL n’est en réalité que d’environ 3,05% net, et pour le CEL, que d’environ 2% net.
CEL : Compte Epargne Logement
Le CEL est un compte épargne
permettant d’obtenir un prêt à un taux
avantageux, mais il est plus souple que le
PEL. En effet, contrairement au PEL, vous
avez la possibilité de déposer ou de retirer
librement de l’argent.
De plus, les membres de votre famille
peuvent vous céder leurs droits liés à leur
CEL, c’est-à-dire que vous pouvez
bénéficier de plusieurs prêts issus du CEL,
ce qui n’est pas le cas du PEL.
Durée minimum 18 mois
Rémunération
actuelle2,75%
Dépôt minimum 300 €
Plafond de dépôt 15 300 €
Versements75 € à chaque dépôt,
périodicité libre
Plafond du prêt 23 000 €
Prime d’Etat1 144 € au moment de
l’obtention du prêt
Prélèvements
Exonérés d’impôts sur le
revenu mais soumis aux
prélèvements sociaux
Au moment de la demande de prêt, il
vous sera possible de transférer vos PEL
et CEL dans une autre banque si cela vous
paraît plus pratique. Ce transfert peut être
gratuit selon les banques.
Renseignez-vous auprès de votre
organisme financier.
Prêt à Taux Zéro Ce prêt est sans doute le plus
avantageux pour tout primo-accédant. En
effet, vous n’aurez que votre capital dû à
rembourser. Il s’agit d’un prêt aidé par
l’Etat, mais il faut en faire la demande à la
banque qui vous octroie le prêt principal.
Vous pouvez bénéficier de ce prêt
pour l’achat d’un logement neuf ou ancien.
Vous ne devez pas avoir été
propriétaire de votre résidence principale
au cours des deux dernières années. De
plus, vous ne pourrez pas louer votre
appartement ou le transformer en
résidence secondaire pendant la durée du
remboursement.
Pour bénéficier du Prêt à Taux 0%
vous devez respecter un plafond de
ressources. Le chiffre de référence est le
« revenu fiscal de référence » indiqué sur
vos impôts sur le revenu.
Ci-dessous deux tableaux indiquant
les plafonds de ressources pour Paris et
l’Ile-de-France.
- 33 -
Plafond de ressources pour l’achat d’un
bien à Paris
Neuf Ancien
Nombre de
personnes
dans le
ménage
Plafond
Nombre de
personnes
dans le
ménage
Plafond
1 31 250 € 1 23 553 €
2 43 750 € 2 35 200 €
3 50 000 € 3 46 144 €
Plafond de ressources pour l’achat d’un
bien en Île-de-France (hors Paris)
Ancien Neuf
Nombre
de
personnes
du
ménage
Plafond
Nombre
de
personnes
du
ménage
Plafond
123 688
€1
23 553
€
231 588
€2
35 200
€
336 538
€3
42 314
€
La durée du remboursement est
calculée à partie de vos revenus, et varie
entre 6 et 22 ans. Les revenus pris en
compte sont ceux de l’année précédant la
demande. Plus vos revenus sont élevés,
plus la durée du remboursement sera
courte.
Pendant la durée du prêt, vous
pourrez modifier les échéances, mais il
vous sera impossible de diminuer ou
d’augmenter la durée du prêt de plus de 7
années.
Enfin, le Prêt à Taux 0% ne peut pas
constituer votre prêt principal. En effet, le
montant de celui-ci ne doit pas excéder
20% du prix total de la transaction.
- 34 -
Caractéristiques du prêt pour l’achat d’un
bien à Paris
Ancien Neuf
Nombre
de
personnes
du
ménage
Montant
du prêt
Nombre
de
personnes
du
ménage
Montant
du prêt
114 400
€1
16 000
€
220 250
€2
22 500
€
322 500
€3
25 000
€
Caractéristiques du prêt pour l’achat d’un
bien en Île-de-France (hors Paris)
Ancien Neuf
Nombre
de
personnes
du
ménage
Montant
du prêt
Nombre
de
personnes
du
ménage
Montant
du prêt
1 8 800 € 111 000
€
213 200
€2
16 500
€
315 200
€3
19 000
€
De plus, ce prêt n’est pas cumulable
avec toutes les aides au logement. Par
exemple, il n’est pas compatible avec l’Aide
Personnalisée au Logement (APL). Si vous
bénéficiez du Prêt à Taux 0% et de l’APL,
les mensualités du prêt seront prises en
compte pour le calcul de l’aide.
Si vous obtenez un Prêt Paris
Logement ou un Prêt Parcours Résidentiel,
vous pourrez obtenir une majoration du
Prêt à Taux Zéro (entre 12 000 € et
15 000 €).
Renseignez-vous auprès de votre
établissement bancaire ou de votre mairie.
Prêt Paris Logement 0% (PPL ) Ce prêt est accordé pour l’achat d’un
bien situé dans Paris intra-muros. Vous
pourrez prétendre à ce prêt sous plusieurs
conditions.
Tout d’abord, au moins 50% du prix
total de la transaction doit être financé par
un autre prêt pour une durée minimum de
15 ans.
De plus, vous devez habiter à Paris
depuis au moins un an ou être un agent de
la ville de Paris (policier, sapeur pompier,
personnel soignant dans un hôpital
public…).
- 35 -
RÉSIDENCE PRINCIPALE ?
Une résidence est dite « principale » si vous y vivez au moins 8 mois par an. D’une manière générale, votre logement doit devenir votre résidence principale au maximum un an après l’achat. Les prêts présentés ci-après ne sont accordés que pour l’achat d’une résidence principale.
La durée du prêt est de 15 ans.
Contrairement au Prêt à Taux 0%, le
plafond de ressources du PPL 0% est le
même pour l’achat d’un bien ancien ou
neuf :
Nombre de personnes
dans le ménagePlafond
1 33 472 €
2 47 225 €
3 61 906 €
De même, le montant du prêt ne
change pas, que vous achetiez un bien
ancien ou neuf :
Nombre de personnes
dans le ménageMontant
1 24 200 €
2 ou plus 39 600 €
Le PPL 0% est cumulable avec le
Prêt à Taux Zéro et le Prêt Parcours
Résidentiel.
Prêt Parcours Résidentiel (PPR ) A partir du 1er février 2009, un autre
prêt sans intérêts sera mis en place par la
municipalité de Paris.
Pour bénéficier du PPR, avant
l’acquisition de votre bien, vous devez
occuper un logement social parisien.
Tout comme pour le PPL 0%, votre
acquisition doit se situer dans Paris intra-
muros.
Les conditions de ressources sont les
mêmes que pour le PPL 0%, pour un
logement ancien ou neuf.
De même, le montant du prêt reste le
même pour de l’ancien ou du neuf :
Nombre de personnes
dans le ménageMontant
1 27 500 €
2 45 000 €
3 60 000 €
Comme précisé précédemment, le
PPR est cumulable avec le Prêt à Taux
Zéro et le PPL 0%.
Sachez que toutes les banques
n’accordent pas ces prêts. Voici la liste des
établissements financiers habilités à
proposer le PPL 0% et le PPR :
Banques Populaires (Banque
Fédérale des Banques Populaires, BRED,
BICS, Banques Populaires région Nord de
Paris)
Banque Postale
BNP Paribas
Caisse d’Epargne
CIC
Compagnie de Financement Foncier
Crédit Agricole
Crédit Coopératif
Crédit du Nord
- 36 -
Crédit Foncier
Crédit Immobilier de France
Crédit Mutuel
LCL
Société Générale
SOFIAP (Société Financière pour
l’Accession à la Propriété)
Pour plus de renseignements,
adressez-vous à votre mairie ou votre
établissement bancaire.
Prêt conventionnéLe prêt conventionné est un prêt
accordé sans conditions de ressources,
pour les logements anciens ou neufs, et qui peut financer entièrement votre achat.
Cependant, c’est votre banquier qui
décidera du montant du prêt qu’il peut vous
accorder en fonction de vos revenus.
La durée de l’emprunt varie entre 5 et
30 ans. Depuis le 1er décembre 2008, le
taux du prêt conventionné ne peut pas
dépasser 6,75% quelque soit la durée et le
montant du prêt.
Le prêt conventionné est compatible
avec tous les autres prêts et avec l’Aide
Personnalisée au Logement.
Prêt à l’accession socialeLe prêt à l’accession sociale peut
financer l’intégralité de la transaction.
Contrairement au prêt conventionné,
l’obtention du prêt à l’accession sociale est
soumise à un plafond de ressources. Ce
plafond est différent pour un achat à Paris
et un achat en Île-de-France.
Plafond pour un achat à Paris
Nombre de personnes
dans le ménagePlafond
1 31 250 €
2 43 750 €
3 50 000 €
Plafond pour un achat en Île-de-France
(hors Paris)
Nombre de
personnes dans le
ménage
Plafond
1 23 688 €
2 31 588 €
3 36 538 €
La durée de ce prêt varie entre 5 et
30 ans. Tout comme pour le prêt
conventionné, c’est cette durée qui établit
le taux d’intérêts de l’emprunt :
Durée Taux
12 ans ou moins 6,40%
Entre 12 ans et 15
ans6,60%
Entre 15 ans et 20
ans6,75%
Plus de 20 ans 6,85%
Le prêt à l’accession sociale n’est pas
cumulable avec l’Aide Personnalisée au
Logement.
- 37 -
Prêt 1% employeur Vous pouvez bénéficier de ce prêt si
vous êtes salarié d’une entreprise d’au
moins 10 employés. Pour cela, adressez-
vous à votre employeur ou à l’organisme
qui collecte cette cotisation pour connaître
toutes les modalités d’obtention de ce prêt.
Le prêt 1% employeur ne peut pas
constituer le prêt principal.
La durée du prêt varie entre 5 et 20
ans, avec un taux de 1,5%. En raison de
son montant assez bas (17 600 € pour
Paris et 14 400 € pour l’Île-de-France), ce
prêt peut servir à financer des travaux. Il ne
peut cependant pas excéder 50% du
montant total de vos travaux.
Vous ne pourrez pas louer votre
appartement, ni le transformer en local
commercial pendant toute la durée du prêt,
sauf en cas de déménagement pour des
raisons professionnelles.
Prêt aux fonctionnairesLes fonctionnaires n’ont pas accès au
prêt 1% employeur. En revanche, ils ont
droit au prêt au fonctionnaire, mais
uniquement s’ils ont obtenu un prêt
conventionné ou un prêt à l’accession
sociale. De plus, le prêt au fonctionnaire
doit financer le même bien que celui du
prêt conventionné ou du prêt à l’accession
sociale.
Le plafond de ressources à respecter
est le même que celui pour le prêt à
l’accession sociale. Pour ce qui est du
taux, il est de 4% les trois premières
années, puis il passe à 7%.
La durée du prêt varie entre 10 et 15
ans, et le montant se situe entre 1 219,59 €
et 3 887,45 € en fonction des revenus.
Prêt pass travaux Ce prêt peut être accordé à tout
salarié du secteur privé.
Ce prêt peut être utilisé pour financer
toutes sortes de travaux : revêtements des
murs, plafonds et sols, systèmes
d’ouverture et de fermeture (fenêtres,
portes, etc.), électricité, gaz, eau
(interrupteurs, canalisations, etc.).
Le taux de ce prêt est de 1,5%, et il
est plafonné à 8 000 € sans condition de
ressources. Cependant, le montant du prêt
peut être relevé à 9 600 € si vos
ressources ne dépassent pas 60% du
plafond exigé pour le Prêt à Taux Zéro.
La durée maximale de l’emprunt est
de 10 ans.
Vous pouvez contracter plusieurs
prêts pass travaux, vous devez le négocier
avec votre banquier.
- 38 -
Aides à l’acquisition Il n’y a pas que les prêts et l’apport
personnel qui peuvent financer l’achat de
votre nouvel appartement, il y aussi des
aides que vous pouvez obtenir sous
certaines conditions (APL, ALS, etc.).
De plus, de nombreuses aides sont
également accordées si, par des travaux,
votre acquisition respecte les nouvelles
normes environnementales.
Renseignez-vous auprès de votre
CAF (http://www.caf.fr/) ou de votre mairie.
TEGTEG (T (TAUXAUX E EFFECTIFFFECTIF G GLOBALLOBAL))Au moment de démarcher les
banques, vous serez amené à analyser
leurs offres de crédit.
Le TEG est une très bonne référence
pour comparer les banques. En effet, il
comprend tous les frais engendrés par
l’emprunt :
Taux nominal : calcul des intérêts
pour le prêt
Frais de dossier
Frais de garantie
Frais d’assurance
Commission des intermédiaires qui
ont permis l’obtention du prêt (courtier)
Le TEG doit toujours être inférieur à
un taux réglementé par l’Etat, appelé
« taux d’usure légal ».
Pour plus d’informations sur ce
dernier, rendez-vous sur le site du
Ministère de l’Economie :
http://www.minefe.gouv.fr/.
Le TEG ne figure pas toujours sur
l’offre de prêt, dans ce cas, c’est à vous de
l’exiger.
RREMBOURSEMENTEMBOURSEMENT ANTICIPÉANTICIPÉ
Le remboursement anticipé est une
option qui vous permet de régler vos
mensualités plus tôt que prévu, si votre
situation vous le permet. Vous pouvez
négocier avec votre banquier pour qu’il
vous accorde cette option sans pénalité.
Dans ce cas, ce serait à préciser dans le
contrat de prêt.
- 39 -
CRÉDIT : GARANTIE ET ASSURANCE
La garantie peut être un cautionnement par un proche, ou une hypothèque.L’assurance qui est demandée par votre banquier peut être l’assurance en cas de décès. Elle rembourse le capital dû à la banque et protège votre famille, autant qu’elle protège la banque. Par défaut, chaque banque propose un contrat d’assurance, mais rien ne vous oblige à accepter celui-ci, vous pouvez démarcher vous-même des compagnies d’assurance si vous le désirez.
Cependant, ne bataillez pas avec
votre banquier pour cette option si vous
n’êtes pas sûr d’y avoir recours. En effet, le
nombre de faveurs que la banque vous
accorde est limité : si vous obtenez l’option
de remboursement anticipé sans pénalité, il
y a aura certainement une autre option que
vous ne pourrez pas avoir.
Vous pouvez également vous en
servir dans vos négociations : insistez sur
le fait que ne demandez pas de
remboursement anticipé sans pénalité pour
pouvoir obtenir autre chose.
A présent, vous avez les clés en
mains pour aller batailler avec les banques.
Souvenez-vous bien que tout est affaire de
NEGOCIATION (frais de dossier, pénalité,
garanties, etc.) : à vous de vous créer un
bon profil et de vous montrer convaincant !
CCONSTITUTIONONSTITUTION DUDU DOSSIERDOSSIER DEDE PRÊTPRÊT
Avant d’aller voir les banques pour la
première fois, préparez les documents
suivants :
Une copie du compromis de vente :
ne donnez surtout pas votre document
original
Vos relevés de comptes sur les 3
derniers mois, afin que la banque établisse
votre profil (dépensier ou non)
Vos 3 derniers bulletins de salaire,
afin que la banque vérifie vos revenus et
leur régularité
Votre dernier avis d’imposition
Votre carte d’identité
Au cours de la simulation de crédit,
pensez à prendre des notes, ou à
demander une copie de la simulation qui
vous a été faite.
En consultant vos notes et vos
simulations, vous pourrez sélectionner les
crédits les plus avantageux.
N’hésitez pas à retourner voir votre
banquier s’il reste des points à éclaircir
avant de sélectionner l’offre de crédit qui
vous convient.
Lorsque vous avez signé un contrat
de prêt avec votre banquier, contactez
- 40 -
FRAIS DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ
Voici un tableau des frais de remboursement anticipé généralement pratiquées par les banques :Type de prêtTaux pratiquéPrêt à taux fixe3% du capital restant dûPrêt à taux révisable avec faible variation3% du capital restant dûPrêt à taux révisable avec forte variationPas de pénalitésPrêt Epargne Logement3% du capital dûPrêt à Taux Zéro, Prêt 1% employeurPas de pénalités
votre notaire pour le prévenir. Il fera alors
un appel de fonds pour que ceux-ci soient
disponibles le jour de la signature de l’acte
de vente.
CCOURTAGEOURTAGE
Il existe des sociétés de courtage
spécialisées dans la recherche de crédits
avantageux. Vous en trouverez certaines
sur Internet (http://www.meilleurtaux.com/,
http://www.guideducredit.com/, etc.), mais
également directement en agences.
Normalement, les courtiers ne vous
coûtent rien, et sont payés par les banques
avec lesquelles vous avez conclu un
contrat de prêt.
Il faut cependant se méfier de
certaines sociétés de courtage qui
proposent des « produits » dont personne
ne veut dans les dernières semaines du
délai accordé par le compromis de vente.
Les courtiers permettent cependant
d’avoir un gain de temps si vous ne pouvez
pas démarcher beaucoup de banques.
Après la signature de l’acte, on vous remet enfin les clés de votre appartement
Pensez à assurer votre nouvel appartement, à souscrire à une compagnie d’électricité, de téléphone etc. Et n’oubliez pas d’effectuer un changement d’adresse auprès de la Poste.
FELICITATIONS !
- 41 -
En résumé...Après avoir lu ce petit guide, vous l’aurez compris, les maîtres - mots pour trouver un
bon appartement sont : la préparation, la méfiance, les négociations, et surtout la patience
afin de pouvoir saisir une bonne opportunité.
Ne faites confiance ni à votre agent, ni au vendeur : allez toujours constater les faits par
vous-mêmes, ou grâce à des documents officiels.
Pour ce qui de l’obtention de l’emprunt immobilier, sachez rester ferme sur les points qui
vous paraissent importants, mais ne vous bloquez pas sur un seul point si votre banquier
vous a déjà accordé plusieurs faveurs.
Enfin, posez toutes vos questions AVANT de signer un document officiel qui vous
engage envers le vendeur.
Si vous suivez les conseils de ce guide, tout devrait bien se passer... Bon
déménagement !
- 42 -
Index
A
acte de vente. 21, 22, 25, 26, 40agence...........12, 16, 19, 22, 27agences immobilières......10, 12agent..............13, 16, 27, 35, 41Aide Personnalisée au
Logement..............34, 36, 37Aides à l’acquisition...............38appartement- 4 -, 5, 7, 8, 9, 12,
13, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 22, 25, 30, 33, 37, 40, 41, 50
apport personnel...........5, 8, 30
B
banques8, 9, 13, 30, 31, 32, 33, 36, 38, 39, 40
budget.................................8, 9bulle immobilière................- 4 -
C
capital............................5, 9, 33capital dû.......................5, 9, 33CEL...................................32, 33Chambre des Notaires.. .10, 45,
47charges............9, 15, 16, 17, 19charges de copropriété......9, 19chauffage...........................8, 15chèque d’acompte.................22chèque de caution.................22clauses suspensives.........21, 22commission..........10, 13, 16, 19compromis.......9, 16, 20, 22, 40Compte Epargne Logement...32contrat de prêt......................40courtage..........................13, 40courtiers................................40
crédits................................8, 40
D
délai de rétractation........20, 22deuxième visite.....................16diagnostics.................17, 22, 25droit de rétractation..............21
E
émoluments de formatité.....26emprunt. 5, 8, 9, 31, 36, 37, 38,
41endettement...........................8
F
financement- 4 -, 13, 20, 22, 25, 32
fonds de roulement...............28frais9, 13, 15, 22, 25, 26, 27, 38,
39Frais d’assiette.......................27Frais d’assurance...................38Frais de dossier.....................38
G
garantie...........................28, 38géomètre-expert...................26
H
honoraires.......................25, 26Honoraires annexes...............26honoraires proportionnels....25humidité................................13
I
indemnité d’immobilisation. .21inflation...................................5intérêts..............5, 9, 35, 37, 38investissement....................- 4 -
L
logement ancien........25, 27, 35logement neuf.......................27Loi Carrez...................14, 17, 22louer....................- 4 -, 5, 33, 37loyers..................................- 4 -
M
mairie..............................35, 36marché cyclique..................- 4 -marché immobilier....- 4 -, 5, 31mensualités..5, 8, 31, 32, 34, 39Ministère de l’Economie........39mise aux normes,..................19
N
négociation................14, 19, 26négociations...19, 21, 30, 39, 41négocier.................8, 19, 38, 39notaire.............9, 22, 25, 26, 40
O
offre d’achat....................20, 21
P
patrimoine....................- 4 -, 50
PEL...................................32, 33Plan Epargne Logement.........32PPL...................................35, 36PPR..................................35, 36prêt...19, 20, 30, 32, 33, 34, 35,
36, 37, 38, 39, 40Prêt 1% employeur................37prêt à l’accession sociale. 36, 37Prêt à Taux 0%...........33, 34, 35Prêt à Taux Zéro...33, 35, 36, 38prêt au fonctionnaire............37prêt bancaire.........................32prêt conventionné...........36, 37Prêt Parcours Résidentiel.34, 35Prêt Paris Logement........34, 35prêt principal...................33, 37prêt relais..............................19prêts......................5, 32, 36, 38prêts à taux variable........- 4 -, 5Prime d’Etat.....................32, 33promesse synallagmatique de
vente.................................21Promesse unilatérale d’achat 21promesse unilatérale de vente
..........................................21
R
ravalement............................15recherche...........7, 9, 12, 30, 40remboursement5, 9, 26, 31, 32,
33, 34, 39Remboursement anticipé......39rentabilité................................5rentable...............................- 4 -revenus mensuels.................30
S
signature de l’acte22, 26, 27, 40simulation de crédit..............40sous seing privé.....................22syndic de copropriété............26
T
taux............5, 30, 31, 32, 37, 38taux d’endettement...............30taux d’usure légal..................38
Taux Effectif Global................38Taux fixe................................31Taux fixe à mensualités
modulables.......................31Taux nominal.........................38taux variable................5, 31, 32Taxe communale...................27Taxe d’Etat.............................27taxe d’habitation...............9, 17Taxe de la publicité foncière. .27Taxe départementale.............27taxe foncière......................9, 17taxes..................................9, 27TEG........................................38travaux9, 13, 15, 16, 17, 19, 27,
37, 38Trésor.........................25, 26, 27TVA............................25, 26, 27
V
vice caché........................16, 22visites..............................12, 13voisinage....................13, 15, 16
Annexes
CARTE DES PRIX AU M² À PARIS (2008)..............................................................47
SITES WEB D’ANNONCES IMMOBILIÈRES...............................................................48
ADRESSES ET LIENS UTILES....................................................................................49
COORDONNÉES DES MAIRIES DE PARIS..................................................................50
RÉFÉRENCES BIBLIOGRAPHIQUES...........................................................................52
NOTES......................................................................................................................53
CCARTEARTE DESDES PRIXPRIX AUAU MM² ² ÀÀ P PARISARIS (2008) (2008)
Pour connaître les prix moyens pour la banlieue parisienne, rendez-vous sur le site de la
Chambre des Notaires : http://www.paris.notaires.fr/prix/info_prix.php
SSITESITES W WEBEB DD’’ANNONCESANNONCES IMMOBILIÈRESIMMOBILIÈRES
Particulier à ParticulierCe site comporte non seulement des
milliers d’annonces immobilières mises en
lignes par des particuliers, mais propose
également de nombreux conseils pour bien
acheter.
http://www.pap.fr/
Existe également en version presse
ExplorimmoCe site contient également de nombreuses
annonces et conseils pour bien acheter.
Comporte également des annonces
publiées par des professionnels.
http://www.explorimmo.com/
SeLogerCe site comprend un très grand nombre
d’annonces immobilières. De plus, il fournit
de précieuses informations mises à jour à
propos des nouvelles législations.
http://www.seloger.com/
Logic-ImmoCe site répertorie les annonces
immobilières des agences.
http://www.logic-immo.com/
Existe également en version presse
Paru VenduCe site comporte de nombreuses petites
annonces de toutes sortes. Il est bien
fourni en annonces immobilières.
http://www.paruvendu.fr/immobilier/
Laforêt ImmobilierCe site publie de nombreuses annonces
d’appartements déposées par des
particuliers.
http://www.laforet.com/
FNAIMCe site répertorie des annonces
immobilières déposées par des
professionnels.
http://www.fnaim.fr/
AADRESSESDRESSES ETET LIENSLIENS UTILESUTILES
Chambre des Notaires de Paris12, Avenue Victoria
75001 Paris
Tél. : 01.44.82.24.00
Fax. : 01.44.82.24.10
Site Web : http://www.paris.notaires.fr/
Ministère du Logement et de la VilleSite Web : http://www.logement.gouv.fr
Ministère de l’Ecologie, de l’Energie, du Développement durable et de l’Aménagement du territoireSite Web :
http://www.urbanisme.developpement-
durable.gouv.fr/
Direction Régionale de l'Equipement d’Ile-de-France21-23, Rue Miollis
75732 PARIS Cedex 15
Tél. : 01.40.61.80.80
Direction Départementale de l’Equipement de Paris (DDE)17, Boulevard Morland
75915 PARIS
Tél. : 01.49.28.43.74
Agence Départementale de l’Information sur le Logement de Paris (ADIL)46bis, Boulevard Edgard Quinet
75014 PARIS
Tél. : 01.42.79.50.50
Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL)Site Web : http://www.anil.org/
Fonds de Solidarité LogementSecrétariat du FSL Paris
BP 3202
75121 PARIS Cedex 03
Tél. : 01.44.78.32.70
Caisse des Allocations Familiales (CAF)Site Web : http://www.caf.fr/
Ordre des géomètres-expertsSite Web : http://www.geometre-expert.fr/
Mairies de ParisTél.: 3975 (Centre d’appel de la Ville de
Paris)
Du lundi au vendredi de 8h à 19h et le
samedi de 8h30 à 13h.
Site Web : http://www.paris.fr/
CCOORDONNÉESOORDONNÉES DESDES MAIRIESMAIRIES DEDE P PARISARIS
Horaires d’ouvertureLundi : 8h30 – 17h00
Mardi : 8h30 – 17h00
Mercredi : 8h30 – 17h00
Jeudi : 8h30 – 19h30
Vendredi : 8h30 – 17h00
Mairie du 1er arrondissement4, Place du Louvre75001 ParisMétro : Louvre-Rivoli (ligne 1)Tél. : 01.44.50.75.01
Mairie du 2è arrondissement8, Rue de la Banque75002 ParisMétro : Bourse (ligne 2)Tél. : 01.53.29.75.02
Mairie du 3è arrondissement2, Rue Eugène Spuller75003 ParisMétro : Temple ou Arts et Métiers (ligne 3)Tél. : 01.53.01.75.03
Mairie du 4è arrondissement2, Place Baudoyer75004 ParisMétro : Hôtel de Ville (ligne 1 ou 11)Tél. : 01.44.54.75.80
Mairie du 5è arrondissement21, Place du Panthéon75005 ParisRER : Luxembourg (ligne B)Tél. : 01.44.54.75.80
Mairie du 6è arrondissement78, Rue Bonaparte75006 ParisMétro : Saint Sulpice (ligne 4)Tél. : 01.40.46.75.06
Mairie du 7è arrondissement116, Rue de Grenelle75007 ParisMétro : Solférino (ligne 12)Tél. : 01.53.58.75.07
Mairie du 8è arrondissement3, Rue de Lisbonne75008 ParisMétro : Europe (ligne 3)Tél. : 01.44.90.75.08
Mairie du 9è arrondissement6, Rue Drouot75009 ParisMétro : Richelieu-Drouot (ligne 8 ou 9)Tél. : 01.71.37.75.09
Mairie du 10è arrondissement72, Rue du Faubourg Saint-Martin75010 ParisMétro : Château d’Eau (ligne 4)Tél. : 01.53.72.10.10
Mairie du 11è arrondissementPlace Léon Blum75011 ParisMétro : Voltaire (ligne 9)Tél. : 01.53.27.11.11
Mairie du 12è arrondissement130, Avenue Daumesnil75012 ParisMétro : Montgallet (ligne 8)Tél. : 01.44.68.12.12
Mairie du 13è arrondissement1, Place d’Italie75013 ParisMétro : Place d’Italie (ligne 5, 6 ou 7)Tél. : 01.44.08.13.13
Mairie du 14è arrondissement2, Place Ferdinand Brunot75014 ParisMétro : Mouton-Duvernet (ligne 4)Tél. : 01.53.90.67.14
Mairie du 15è arrondissement31, Rue Peclet75015 ParisMétro : Vaugirard (ligne 12)Tél. : 01.55.76.75.15
Mairie du 16è arrondissement71, Avenue Henri Martin75016 ParisMétro : Rue de la Pompe (ligne 9)Tél. : 01.40.72.16.16
Mairie du 17è arrondissement16, Rue des Batignolles75016 ParisMétro : Rome (ligne 2)Tél. : 01.44.69.17.17
Mairie du 18è arrondissement1, Place Jules Joffrin75018 ParisMétro : Jules Joffrin (ligne 12)Tél. : 01.53.41.18.18
Mairie du 19è arrondissement5, Place Armand Carrel75019 ParisMétro : Laumière (ligne 5)Tél. : 01.44.52.29.19
Mairie du 20è arrondissement6, Place Gambetta75020 ParisMétro : Gambetta (ligne 3)Tél. : 01.43.15.20.20
RRÉFÉRENCESÉFÉRENCES BIBLIOGRAPHIQUESBIBLIOGRAPHIQUES
Achat immobilier en général
Immobilier tout savoir avant d’acheterV. Robin
Editeur : Micro Application
Paru en novembre 2007
Immobilier Paris banlieueCollectif
Editeur : Petit Futé
Paru en juin 2008
Tout sur l’achat immobilierNicolas Tarnaud
Editeur : Marabout
Paru en avril 2007
Savoir acheter son bien immobilierJean-Michel Guérin, Valérie Samsel
Editeur : Eyrolles
Paru en janvier 2007
Financement
Crédit immobilierJoël Boumendil
Edition : Vuibert
Paru en mars 2008
Fiscalité du patrimoine immobilierYves Blaise
Edition : Dalloz
Paru en février 2008
Financement du logementAlain Durance
Edition : LexisNexis Litec
Paru en juillet 2007
Trouvez votre appartement
Dénichez votre logement, les clés du chasseur immobilierLara Bel, Christine Pelosse
Edition : Eyrolles
Paru en octobre 2008
Copropriété
La copropriétéMarion Weismann
Edition : Dalloz
Parution prévue en mars 2009
Copropriété, mode d’emploiCollectif
Edition : Revue Fiduciaire
Paru en novembre 2007
NNOTESOTES
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Détails sur barême
Saisie et mise en pageDocument en « recto seul » : vous n’avez pas coché ‘pages en vis-à-vis’ (mais pas de dégâts, puisque le folio est centré et les marges égales)
Feuille de styleOK (mais Word 2003 accumule les scories...)1 style Tableau, mais pas de style pour les en-têtes de tableau
Styles: applicationLes pages de titre sont souvent formatées manuellement (style Normal). Idem pour les intertitres encadrés.
Tableaux, images, copies d'écranOK (mais un ou deux tableaux formatés avec le style Normal)
Index, TDMTDM : OKIndex : TB, mais pour quelques entrées il ne fallait pas marquer toutes les occurrences (cf ‘appartement’ par ex.)
Esthétique générale TB
Adéquation au publicTB
RédactionLes informations sont très complètes. Le texte est bien revu dans l’ensemble, le style est adapté.