Download - Immomagazine Suisse No 21 avril mai 2014
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Sommaire:
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IMMOmagazine #21 - Avril-Mai 2014 | Ldition mensuelle de Acheter-Louer.ch | [email protected]
S'adresser une agence immobilire signifie aussi s'adresser de vrais professionnels !
Une vague de vraies-fausses nouvelles agences commence s'installer en Suisse Romande. Des pseudos agences avec desconcepts venus d'ailleurs - Amrique et Canada le plussouvent - ou les marchs et mthodes de travail sont trsdiffrents ont les faveurs des journalistes qui leur ouvrentgrand leurs pages !
Les systmes, habitudes, qualits et prix de l'immobilier sonttrop diffrents de ceux que nous avons en Suisse.
Ces agences d'un genre nouveau prtendent rvolutionnerl'offre, la faon de travailler et d'abaisser les honoraires decourtage. Mais ont-elles vraiment les comptences et ladontologie pour pratiquer ce travail de faon thique ? Ont-elles vraiment les mandats qu'elles vous font miroiter ? Cesont ces questions que nous sommes en droit de poser etque vous devez vous poser avant de traiter avec l'une de cesagences.Attention, comme on dit : le bon march est toujours tropcher et les promesses miraculeuses rendent les fous joyeux !
Vous adresser une agence immobilire connue et reconnuepar son professionnalisme qui ne vous promet pas de miracleirraliste est un gage de scurit lors de la vente ou l'achatd'un bien immobilier qui est souvent l'un des investissementsles plus importants d'une vie.
#21
agence immobilire.Bien choisir son
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IMMOmagazine #21 - mai 2014 - juin 2014 | Ldition mensuelle de Acheter-Louer.ch | [email protected]
#21 Reportage
La chronique du spcialiste
Une annonce dans IMMOmagazine pour la location dun appartement mintresse vivement, quelles sont les dmarches entreprendre ?
En cette priode de pnurie o la demande dpasse largement loffre pour la majorit des logements hors de la catgorie luxe, il nest pas rare que pour un objet publi dans les mdias, de nombreux candidats sy intressent. Aussi, afin de maximiser vos chances de succs, nous vous communiquons les dmarches effectuer.
Prparation du dossier en amont
En premier lieu, afin de pouvoir ragir trs vite lorsquun objet vous interpelle, il sagit de prparer un dossier de candidature comprenant une copie de votre pice didentit (pour les trangers galement une copie du permis de sjour ou de travail), un justificatif de votre salaire et une attestation rcente de loffice des poursuites. Si vous ne pouvez prouver de revenus stables, par exemple parce que vous tes en tudes, vous devrez obtenir dun tiers solvable quil accepte de prendre le bail loyer son nom et cest sur cette personne que les informations vont tre sollicites. Des rfrences, mme si elles ne sont pas dterminantes, peuvent tre fournies au bailleur ; sassurer que les personnes mentionnes aient t avises pralablement de votre dmarche.
Une fois lannonce lue, appelez immdiatement le numro de tlphone indiqu pour de plus amples renseignements au sujet de lobjet et des modalits de visite et dinscription.
Inscription et signature
Lappartement rpondant vos besoins et respectant votre budget (le loyer ne devrait pas dpasser le tiers du revenu mensuel du mnage), vous devez aller vous inscrire personnellement auprs de la rgie ou du propritaire en prenant avec vous les documents ncessaires. Le fait de se prsenter en personne facilite le contact et permet au bailleur de faire plus ample connaissance et demander des prcisions, le cas chant, sur le formulaire dinscription rempli par
le candidat. Dans ce formulaire, nous trouvons des questions relatives lobjet louer, les coordonnes du candidat, son ge, son tat civil, sa nationalit, sa profession et son employeur, le nombre denfants (une famille se verra plus facilement attribuer un logement avec plusieurs chambres coucher), les animaux de compagnie, etc.
La grance ou le propritaire se chargera ventuellement de solliciter des renseignements complmentaires auprs dentreprises spcialises afin de dterminer ou vrifier la solvabilit du locataire.
Aprs analyse, si votre candidature est accepte, un contrat de bail loyer vous sera prsent pour signature. Dans le cas o le logement sollicit est attribu et que le candidat y renonce, ce dernier peut devoir la rgie un montant titre dindemnisation sur les frais administratifs entrans par ce dsistement.
Compte tenu dun march du logement tendu et dun nombre dinscriptions important par objet mis en location, il est possible quune rponse dfavorable vous parvienne. Ne perdez-pas patience et restez attentif aux supports publiant des annonces immobilires ou parlez de votre recherche autour vous, le bouche oreille tant un trs bon vecteur de communication.
En attendant quune autre opportunit se prsente
Il est ici prcis que souvent linscription nest valable que pour un objet particulier et que si un autre logement retient votre attention dans la mme grance, vous devrez vous inscrire une nouvelle fois. Bonne chance.
Toutes les chances de son ct pour dcrocher lappartement de ses rves
Christophe LAGGERAdministrateur
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Les taux dintrts hypothcaires ont baiss en ce dbut danne. Cest pour exemple le cas du taux de refinancement pour une dure de 5 ans a diminu de 20 points de base, soit une baisse de 24%.
Taux mdian de refinancement (sans marge bancaire) pour le prt hypothcaire
Au taux affich ci-dessus, il faut ajouter la marge de ltablissement financier pour obtenir le taux du prt hypothcaire. Fin mars dbut avril, nous avons ngoci pour nos clients un taux fixe 2 ans 1.21%, un 5 ans 1.35% et un 10 ans 2.09%.
Mme si les taux sont extrmement bas, une fois le financement hypothcaire obtenu, le futur propritaire se trouve confront au choix cornlien du type de taux dintrt. Pour rappel, les diffrentes possibilits les plus courantes sont le taux variable, le taux Libor et le taux fixe.
Si le taux variable nest quasiment plus utilis, le taux Libor la remplac et est propos par la plupart des institutions financires. Les avantages du taux Libor sont : sa transparence (taux publi + marge bancaire = taux client), sa flexibilit de remboursement et son cot actuellement proche de zro. Ses dsavantages sont linscurit et les fluctuations du loyer bancaire puisque les conditions dintrts sont adaptes gnralement tous les 3 mois.
Les taux fixes sont, quant eux, beaucoup plus scuritaires puisque quils ne varient pas pendant la dure choisie, mais noffrent pas de flexibilit puisque le prt ne peut tre rembours, partiellement ou en totalit, sans faire lobjet de calcul de frais et de pnalit.
2 ans 5 ans 10 ans 1.1.2014 0.36% 0.83% 1.69% 8.4.2014 0.31% -13% 0.63% -24% 1.38% -18%
Choisir dappliquer le taux Libor lintgralit dun prt hypothcaire peut se justifier pour des biens de rendement lorsque les loyers perus permettent une marge daugmentation de la charge dintrts ou pour des rsidences propres lorsque la surface financire du dbiteur autorise des fluctuations importantes de son budget.
Choisir dappliquer un taux fixe lintgralit dun prt hypothcaire procure effectivement le confort dun loyer arrt et gal dans le temps mais linconnue du taux lors du renouvellement est prendre en considration car, en cas daugmentation importante lchance, la diffrence pourrait mettre en pril les ressources financires du propritaire.
Pour nuancer les dsavantages de lun ou de lautre des systmes, les organismes de financement proposent souvent de panacher les types de taux et les dures en partageant le prt en plusieurs tranches. Gnralement, il est conseill de scuriser 50 60 % du prt sur une dure longue puis dopter pour des dures moyennes ou courtes, voire de garder un solde en Libor.
Cette manire de faire procure une flexibilit certaine car elle permet chaque chance de tranche de revoir sa stratgie de financement ou de rembourser une partie de la dette. Aussi, le taux moyen du prt est plus bas puisque les dures courtes sont moins chres que les dures longues comme lexplique lexemple ci-dessous :
Variante 1 :Prt hypothcaire CHF 1000000 tout en dure fixe 10 ans 2,10% = Cot annuel CHF 21000
Variante 2 :Tranche 1 : CHF 600000 dure fixe 10 ans 2,10% = CHF 12600Tranche 2 : CHF 300000 dure fixe 5 ans 1,40% = CHF 4200Tranche 3 : CHF 100000 en taux Libor 1,00% = CHF 1000Cot annuel total CHF 17800, soit un taux moyen de 1,78%
Les taux longs ont baiss en moyenne de 20% depuis janvier. Quelle dure choisir ?
Par Stphane Defferrard,administrateur-directeur de
DL | Conseils en financement immobilier
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Si le systme des tranches possde des atouts, le point ngatif est quil rend le dbiteur captif de sa banque. En effet, lorsque viendra le moment de rengocier la premire tranche arrivant chance, daucuns pourraient tre enclins proposer de moins bonnes conditions puisque le client na pas la possibilit de faire jouer la concurrence et doit rester dans la mme institution jusqu la fin de la tranche la plus longue moins de sacquitter de la douloureuse pnalit de rsiliation anticipe des taux fixes.
Pour viter ces dsagrments, il est primordial de connatre la marge bancaire dcoulant du rating appliqu son dossier. Celle-ci ne devrait pas varier, sauf si changements ngatifs de la situation financire personnelle ou perte de valeur du
bien. Ceci dit, une modification de la politique de crdit du crancier pourrait aussi rendre les conditions de taux moins avantageuses lors dune rengociation
En conclusion, il nexiste pas de modle applicable tout nouveau propritaire. Celui-ci devra peser le pour et le contre de chaque formule, anticiper sa situation personnelle future et choisir la solution qui cadre le mieux avec une ventuelle prise de risque ou une recherche de confort et de scurit.
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