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HomegradeLogement - Conseil et accompagnement aux particuliers
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Chapitre 1
Pour les Néerlandophones/Voor de Nederlandstalingen
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Homegrade – Logement: Conseil et accompagnement aux particuliers
Homegrade, une asbl pour les particuliers...
• centre de conseil et d’accompagnement sur le logement en Région de Bruxelles-Capitale
• s’adresse à tous les ménages, locataires et propriétaires, qui désirent améliorer la qualité de leurs logements
• tous ses services sont entièrement gratuits et non-commerciaux
• information, accompagnement, visites à domicile
NBN B 61-001NBN B 61-002
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Contact
Guichet / Point info Téléphone
ancien observatoire d’astronomiePlace Quetelet, 7 - 1210 Saint-Josse
• du mardi au vendredi, de 10h à 17h• le samedi de 14h à 17h (fermé le samedi
pendant les congés scolaires)
N° 1810
du mardi au vendredi, de 10h à 12h et de 14h à 16h
Homegrade – Logement: Conseil et accompagnement aux particuliers
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Homegrade – Logement: Conseil et accompagnement aux particuliers
Documentation
NBN B 61-001NBN B 61-002
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Bonne conférence !
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Maîtriser son chantier
Préparatifs et suivi
Conférence 26.11.2020 Charles JULIAN
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
Rénover le bien que venez d’acquérir ou que vous habitez déjà.
Grosse rénovation
petite rénovation
Un chantier ca ne s’improvise pas
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
Table des matières
Chapitre 1 : Définir son projet et son budget
Chapitre 2 : Les acteurs et leurs responsabilités
Chapitre 3 : Les réglementations à respecter
Chapitre 4 : Les travaux avec ou sans architecte
Chapitre 5 : La désignation de l’entrepreneur
Chapitre 6 : Le suivi du chantier
Chapitre 7 : La gestion des litiges
€
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
10
Votre projet vous le voulez
De bonne qualité – durable Rapidement – pour hier Pas cher – crédit
Choisir 2 réponses seulement
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
Bonne qualité
Pas cher
RapideQ
ualité
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
ChapitreDéfinir son projet et son budget
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
Définir son projet
• Bien connaitre son bâtiment :
- son état actuel : niveau d’isolation, état des techniques, …
- ses qualités : potentialités, patrimoine, …
- ses défauts : pathologies, infractions urbanistiques, …
• Définir ses besoins : confort, agrandissement, modification, …
• Définir vos ambitions : PEB, qualité des matériaux et finitions
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
Définir son budget
• Coût des travaux TVAC + imprévus 10% +/- 1000€/m²
• Honoraires de l’architecte, de l’ingénieur, du conseiller PEB et Coordinateur sécurité/santé
• Assurances Tous Risques Chantier ( TRC)
• Frais administratifs
• Double loyer
• Primes et subsides
les primes à la rénovation : www.logement.brussels
les primes énergie : www.bruxellesenvironnement.be
Désir
€ … €
Réalité
Prioriser les travaux
Renseignez vous à l’avance sur les
primes
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
ChapitreLes acteurs et leurs responsabilités
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
Le maître d’ouvrage (MOA) : est celui qui commande les travaux - vous. L’entrepreneur (EN) : est celui qui exécute vos travaux.
Le coordinateur sécurité santé (CSS) : si plusieurs entreprises Le maître d’œuvre (MOE) : est celui qui conçoit le projet – Architecte (AR)
Le bureau d’étude (Ing) : stabilité – techniques spécialesLe conseiller PEB : spécialiste agréé
Maître d’ouvrage
• Vous
• Votre ménage
Entrepreneur
• Sous-traitants
• CSS
Maître d’œuvreArchitecte
• Bureau d’étude
• Conseiller PEB
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
Maitre d’ouvrage
Vous
Entrepreneur(s)
• Sous-traitants
• CSS
Maitre d’œuvreArchitecte
• Bureau d’étude
• Conseiller PEB
Projet
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
Les obligations du Maitre d’ouvrage
Faire appel à des professionnels
Obtenir le permis d’urbanisme
Renseigner sur l’existant et prendre des décisions en temps utile
Payer les factures dues
Effectuer une retenue en cas de dettes de l’entrepreneur
Informer le cadastre : PU - Agrandissement, nombre de logement
Responsable des troubles occasionnés à des tiers
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
Les obligations de l’architecte
Code de déontologie • Inscrit à l’Ordre des Architectes • Indépendance de sa mission• Accomplit une mission complète - Contractuelle
Devoir de conseil et d’assistance envers son client
Mission de conception: • L’architecte établit tous les plans et documents techniques et administratifs
demande de PU
Devoir de contrôler l’exécution des travaux
Devoir de s’entourer des professionnels requis
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
Les obligations de l’entrepreneur
Inscrit à la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE)
Devoir de conseil envers son client
Responsabilité des lieux
Bonne exécution des travaux : règles de l’art, CSC, prescriptions des fabricants
Responsabilité garantie décennale et des vices cachés
Respect des délais
Responsabilité de ses sous-traitants
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
ChapitreLes réglementations à respecter
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
1. Les réglementations régionales en matière d’urbanisme et d’aménagement du territoire
Le Cobat : Code Bruxellois de l’aménagement du territoire
• Chapitre 3 : Les règlements régionaux d’urbanisme (RRU) et communaux• Chapitre 4 : Les permis d’urbanisme
Le Permis d’Urbanisme (PU)
• Modification du volume existant• Elément structurel • Modification de l’affectation d’un immeuble ou du nombre de logement • Modification de l’aspect des façades visibles depuis l’espace publique• Travaux de minimes importances: sans architecte
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Facilitateur Urbanisme de HG
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
2. Les réglementations relative à la Performance Energétique des Bâtiments ( PEB)
Certification PEB vente ou location• Classe de performance énergétique • Consommation théorique
Installations Techniques PEB chauffage et PEB climatisation
Travaux si PU• Exigences en matière d’isolation, d’étanchéité à l’air et de ventilation • Rénovation simple / lourde / assimilées à du neuf / neuf• 2030 modification législation → Isolation obligatoire
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
3. Le Code Bruxellois du Logement
Définit les normes minimales de sécurité, de salubrité et d’équipement des biens mis en location
4. Les normes spécifiques en matière d’installations de gaz et d’électricité
Certificat de conformité émanant d’un organisme de contrôle agrée 15 Organismes pour le gaz34 Organismes pour l’électricité
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
ChapitreLes travaux avec ou sans architecte
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
1. Lorsque l’on travaille avec un architecteLa convention : précise l’étendue de la mission, les honoraires et autres modalités.
La mission d’étude : • Étude préliminaire et premières esquisses • Avant-projet et dossier de PU • Dossier d’exécution :
- Plans d’exécution- Cahier Spécial des Charges (CSC) - Métré
• Suivi des appels d’offres et aide au choix de l’entrepreneur
Suivi du chantier
Réception de l’ouvrage Vous
Ent.Ar
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Pour trouver un architectel’ordre des architectes : www.ordredesarchitectes.beles architectes-bâtisseurs : www.architectes-batisseurs.be
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
2. Lorsque l’on travaille sans architecte
Vous êtes contractuellement lié à l’entrepreneur
Devis émit par l’entrepreneur, décrit les travaux et indique leurs prix
Les « règles de l’art » :
• Les Notes d’Informations Techniques (NIT) du Centre Scientifique et Technique de la Construction
• Les spécifications techniques (STS) liées aux normes éditées par le Service Public Fédéral Economie
Les NIT : www.cstc.beLes STS : www.statbel.fgov.be
Vous Ent.
Devis
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
ChapitreLa désignation de l’entrepreneur
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
Comment trouver un entrepreneur
• Bouche à oreille
• Moteur de recherche
www.ecobuild.brussels cluster d’entreprises éco-construction bruxelloiswww.environnement.brussels chauffagistes agréés PEBwww.patrimoine-metiers.be artisans www.saw-b.be entreprises d’économie socialwww.buildyourhome.be entreprises affiliées à la Confédération de la construction
Homegrade envisage une base de données
« entreprises »
! Neutralité !
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
Quelles sont les vérifications à faire ?
Les compétences professionnelles règlementées par des accès à la profession
La Banque Carrefour des Entreprises (BCE)www.economie.fgov.be
Vérifier les detteswww.checkobligationderetenue.be
Chauffagiste agrée PEB et/ou CERGA
Organismes de contrôle agrées réception gaz et électricité
Consulter gratuitement le site de la BCE
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
Demander et analyser des devis
3 devis (généralement gratuit)
ComparezPosez des questions
Fiches techniques
Planning
Exigences techniques ou administratives → Primes
Actez par écrit les modifications au devis
Prenez le temps de la réflexion
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
Le mauvais exempleOffre de l’entreprise: Dikkenek Bâti
Nouvelle salle de bain suivant discussion avec le clientRéparation de la toiture pour plus avoir de fuitesMise en peinture intérieur Nouvelle chaudière
Montant 28.000€
NON aux devis non détaillés
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
Que doit contenir un « bon » devis ?
• Les coordonnées de l’entrepreneur : nom, adresse, numéro d’entreprise (T.V.A.)
• Vos nom et adresse
• La description détaillée des travaux
• Les tâches à effectuer
• Les quantités ou le métré
• Les références des matériaux mis en oeuvre
• Le coût des différents postes de travaux
• Les éventuelles variantes
• La durée de validité du devis
• Planning
• Travaux
• Délai commande matériel
• L’échelonnement des paiements
Homegradeanalyse avec vous
vos devis
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
Devis signé =
relation contractuelle
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
ChapitreLe suivi de votre chantier
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
Votre chantier va démarrer
Assurance Tout Risque Chantier
Sur site:• Affichage du PU (8 jours)• Ranger et protéger• Prévenez vos voisins
L’entrepreneur:• Préciser le planning – début du chantier• Acompte
La Commune :• Autorisations: stationnement et échafaudage• Si PU : avertir la commune
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
Votre chantier démarre
Réunion de début de chantier
• Etats des lieux• Photos• Protections supplémentaires • Installation de chantier (stockage, sanitaires, etc…)
Le coordinateur sécurité et santé : l’installation de chantier
Ayez une copie des plans et devis sur place
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
Suivre votre chantier
Les visites de chantiers• Régulières• Photos ensemble et détails• Suivi de l’avancement• Suivi de la qualité• Dialogue régulier et courtois
Les procès-verbaux• Attestent des modifications au contrat• Valeur juridique si signé
• Mail récapitulatif des échanges
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Laisser sur place une version à jour des
plans et devis
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
Suivre votre chantier
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La gestion des imprévus• Il y en a toujours• Imprévisibles • Jamais au bon moment
Un architecte peut limiter les risques d’imprévus
Toutes modifications en cours de
chantier
Modification sur le coût et
sur le planning
Mettre à jour le devis
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
Suivre votre chantier
Etats d’avancement
Contrôle des factures
Fin de chantier• Réception unique petit chantier• Réception provisoire (RP)
• avec ou sans remarques, • valide provisoirement l’ouvrage exécuté
• Réception définitive (RD) 1 an après
Libération du cautionnement
Gardez les photos
Ne payez jamaisl’intégralité avantla fin des travaux.
Paiement liquide : 3.000 € Maximum
Demandez un reçu !
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Si vous payez sans remarque,
la réception est dite tacite
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
Les garanties
Les garanties contractuelles prévues dans le devis Garantie fabricant sur matériaux et équipementsEx. Chassis, Chaudière, …
La « responsabilité décennale » (articles 1792 et 2270 du code civil) : la responsabilité de l’entrepreneur et de l’architecte est engagé encas de réalisations défectueuses qui portent atteinte à la solidité ouà la stabilité de l’ouvrage, même si elle n’est pas prévue dans le devis
Ex. travaux d’étanchéité ou de structure du bâtiment
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
ChapitreLa gestion de litiges
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
Les procédures
Procédure à l’amiable
• Discussion entre intervenants- Signalez les problèmes- Confirmez toujours par écrit les remarques et les décisions prises
• Si rien ne bouge- Une lettre recommandée reprenant la liste des problèmes et mettant en demeure d’y remédier
Obligation de moyen pour l’architecte
Obligation de résultat pour l’entrepreneur
Condamnation insolidum, responsabilité de l’entrepreneur (faute d’exécution) et de l’architecte (faute de conception ou négligence de contrôle sur chantier)
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
L’aide juridique de première ligne
Si les deux parties désirent trouver une solution mais sont en désaccord :
• Aux services de la médiation volontaire• A la commission de conciliation construction
L’aide juridique de deuxième ligne – le recours devant les tribunaux ( Ass. Juridique)
• Litiges < 2500€ juge de paix
• Litiges > 2500€ tribunal de première instance ou de commerce
Les procédures
www.just.fgov.bewww.aidejuridiquebruxelles.bewww.mediation-justice.bewww.constructionconciliation.be
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
Quelques situations de litigesVotre architecte ou votre entrepreneur n’exécute pas ses prestations• Mise en demeure d’exécution : Courrier recommandé • Droit de rétention : suspension votre obligation de paiement
Les relations se passent mal – Perte de confianceD’un commun accord, vous pouvez mettre un terme à votre relation contractuelle et procéder à une reprise de mission. Risque de surcoût et de délai
Votre entrepreneur a mal exécuté ses travaux• Obligation de réparer tout défaut d’exécution sans supplément financier • Réparation, dite « en nature », de l’intégralité du dommage matériel• Peut proposer une compensation financière Malfaçon
↓
avertir vite l’entrepreneur ↓
limiter l’étendue des dégâts
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
Modification en cours de chantierPoste non prévu – Modification de coût Un entrepreneur ne peut pas vous réclamer des suppléments sans votre accord préalableDemander une offre justifiée/argumentée
Vous constatez un défaut après la réception des travaux • Garantie contractuelle• Garantie décennale
Votre entrepreneur a fait failliteContactez le curateur
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L’entrepreneur est responsable des ses sous-traitants
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
Conclusion
Préparation et Communication
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Maitriser son chantier : préparatifs et suivi
Préparation et communication
Personne n’aime les surprises en cours de chantier
Soyez constructif
Préparez au maximum pour éviter les modifications ou décisions en cours de chantier
Dialoguez régulièrement avec les différents intervenants
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