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Institut notarial de l’espace ruralet de l’environnement

ÉDITO /Le Conseil constitutionnel a invalidé, le 8 décembre 2016, les dispositions de la loi SAPIN II sur la SAFER, au sujet desquelles l’INERE, l’UNECA (Union Nationale des Experts-Comptables Agricoles) et l’AFDR (Association Française de Droit Rural) avaient alerté le législateur sur leur effroyable complexité. Néanmoins, il est certain qu’une réflexion quant à la préservation du foncier se doit d’être initiée en concertation avec tous les acteurs de la ruralité, et le notariat s’emploiera à la mener.Toute l’équipe de Conseils des Notaires au monde rural se joint à moi pour vous présenter tous nos vœux pour cette nouvelle année 2017.

Jean-Christophe Hoche,Président de l’Institut Notarial de l’Espace Rural et de l’Environnement (INERE)

ÉTUDE / Bail rural à clause environnementale

Espace rural et environnement

Janvier 2017n° 34

La contractualisation s’affirme comme un mode alternatif à la réglementation pour la protection de l’environnement. La loi biodiversité du 8 août 2016 en offre une illustration récente, en créant notam-ment «  l’obligation réelle environnementale  » que nous présenterons dans un prochain numéro.Bien plus ancien, le statut du fermage assure, dans une certaine mesure, la protection de l’environnement.A l’origine était prévue une obligation « négative » de ne pas porter atteinte à l’environnement, le pre-neur ayant l’obligation d’user du fond loué suivant sa destination. Pour autant, il dispose d’une liberté d’action dans ses choix professionnels, lui permet-tant par exemple de procéder à des travaux de réo-rientation culturale ou de supprimer des obstacles à la réunion de parcelles, mais à la condition d’en informer le bailleur, de faire attention aux contraintes environnementales (un zonage prescriptif) et au respect de la réglementation communautaire (sou-tien financier lié aux bonnes conditions agricoles et environnementales).Mais le statut du fermage s’est enrichi, avec la loi agricole du 5 janvier 2006, d’une obligation « posi-tive » permettant d’inclure, dans tout bail rural, une ou plusieurs clauses au service de «  la préserva-

tion de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l’air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l’érosion ».

Le domaine d’applicationTout d’abord, la qualité de certaines personnes leur donne une légitimité pour inclure des clauses environnementales dans les baux qu’elles consentent, peu importe où est situé le bien loué. Ainsi en est-il des personnes morales de droit public (conseil départemental, commune...) ou des bailleurs publics par assimilation de la loi : association agréée de protection de l’environ-nement (ex. la LPO), « entreprise solidaire », fonda-tion d’utilité publique ou fonds de dotation.Ensuite, un bailleur de droit privé peut souhai-ter l’insertion de clauses environnementales en raison de la localisation du bien loué dans les espaces protégés suivants : zones humides d’intérêt environnemental ou stratégiques pour la gestion de l’eau, domaine relevant du Conserva-toire national du littoral et des rivages lacustres, cœurs et aires d’adhésion des parcs nationaux, réserves naturelles, parcs naturels régionaux,

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sites et monuments classés, éléments consti-tutifs de la trame verte ou bleue, arrêtés de pro-tection de biotopes, sites Natura 2000, plans de préservation des risques naturels prévisionnels, périmètres de protection des captages d’eau potable, zones d’érosion. Enfin, pour favoriser le développement de ce type de bail, la loi agricole du 13 octobre 2014 a ajouté la possibilité d’insérer des clauses visant au maintien d’infrastructures et de pratiques écologiques. La nouvelle hypo-thèse concernera essentiellement les parcelles situées hors zones géographiques protégées et détenues par des bailleurs privés. Sont notam-ment considérées comme infrastructures éco-logiques : les haies, bosquets, arbres isolés ou alignés, jachères, bordures de champs, fossés, murets, banquettes, mares, vergers de haute tige.

L’importance de l’état des lieuxSi son existence est prévue pour tout bail rural, en pratique, l’état des lieux manque souvent. Or, en présence d’un bail rural avec clause envi-ronnementale, sa rédaction est cruciale, par-ticulièrement lorsqu’est visé le maintien des infrastructures ou de pratiques écologiques.C’est l’élément de preuve indispensable en cas de contestation du respect de l’engagement sous-crit. Après, aux intéressés de dresser avec pré-cision l’état des lieux ou de recourir à un expert, de déterminer avec soin la ou les infrastructures concernées et de fixer l’éventuel « taux minimum ».

Le choix des clauses environnementalesLes clauses susceptibles d’être insérées dans le bail rural, quel que soit le bailleur, sont à choi-sir parmi celles prévues à l’article R 411-9-11-1.Elles sont désormais au nombre de 16 et portent sur les pratiques culturales suivantes, tradui-sant des obligations de faire ou de ne pas faire : non-retournement des prairies  ; création, main-tien et modalités de gestion des surfaces en herbe  ; modalités de récolte  ; ouverture d’un milieu embroussaillé et maintien de l’ouverture d’un milieu menacé par l’embroussaillement ; mise en défens de parcelles ; limitation ou interdiction des apports en fertilisants  ; limitation ou inter-diction de produits phytosanitaires  ; couverture végétale du sol périodique ou permanente pour les cultures annuelles ou pérennes  ; implanta-tion, maintien et modalités d’entretien de couverts spécifiques à vocation environnementale  ; inter-diction de l’irrigation, du drainage et de toutes formes d’assainissement  ; modalités de sub-mersion des parcelles et de gestion des niveaux

d’eau  ; diversification de l’assolement  ; création, maintien et modalités d’entretien de haies, talus, bosquets, arbres isolés, mares, fossés, terrasses, murets, arbres alignés, bandes tampons le long des cours d’eau ou le long des forêts  ; tech-niques de travail du sol  ; conduite de cultures ou de l’élevage suivant le cahier des charges de l’agriculture biologique  ; pratiques associant agriculture et forêt, notamment l’agroforesterie.

Pour les parcelles situées dans des espaces pro-tégés, les parties prendront soin de s’assurer de la compatibilité de la ou des clauses retenues avec le document de gestion officiel dudit espace.

La période d’introduction des clausesA l’origine, les clauses environnementales ne pou-vaient être introduites dans les baux qu’au moment de leur conclusion ou de leur renouvellement. Pré-cision supprimée par la LAAAF du 13 octobre 2014 qui permet d’affirmer que de telles clauses peuvent être introduites à tout instant : à la conclusion du bail, en cours de bail ou lors du renouvel-lement du bail. Quel que soit le moment choisi, cela nécessite l’accord tant du preneur que du bailleur puisqu’il ne saurait y avoir de bail « forcé ».

Le contrôleIl revient aux parties de prévoir, dans le bail, les modalités de contrôle du respect des clauses envi-ronnementales. Le bailleur n’ayant pas forcément la compétence et/ou la légitimité pour assurer un tel contrôle, le recours à un expert peut être envisagé.

Les conséquencesL’existence de clauses environnementales peut justifier, par dérogation à l’encadrement du prix du bail entre des minima et des maxima, une réduction du montant du fermage en fonc-tion des contraintes supportées par le locataire.Aujourd’hui, dans un bail rural, tout agisse-ment du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds est susceptible d’entraîner la résiliation du bail, les juges dis-posant d’un pouvoir d’appréciation sur la gra-vité de l’agissement et ses conséquences.S’agissant d’un bail « environnemental », le bail-leur pourra en demander la résiliation ou le non-renouvellement, au motif que le loca-taire n’a pas respecté l’engagement sous-crit, et ce sans avoir à démontrer et convaincre les juges que ce non-respect soit de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Denis ROCHARD

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ÉTUDE / Bail rural à clause environnementale

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OUTILS PRATIQUES /

Bois et forêts : défrichement, acte 1

DéfinitionLe défrichement est l’opération qui consiste à changer la destination de la parcelle, c’est-à-dire la destruction de l’état boisé d’un terrain et la suppression de sa destination forestière.L’abattage de tous les arbres d’une parcelle n’est pas un défrichement : c’est une coupe rase ou « coupe à blanc ».L’incendie de la totalité d’une parcelle ou d’un massif forestier n’est pas davantage un défrichement.

Seul l’abattage des arbres, leur dessou-chage et l’utilisation du sol à un autre usage que forestier est un défrichement.

Les parcours acrobatiques en forêt (dits encore accrobranches), les installations de Paintball et cabanes dans les arbres sont considérés comme des activités récréatives. L’installation de ces équipements en forêt restant légers et démontables, ils ne constituent pas un défri-chement, la destination forestière du sol n’étant pas supprimée.

Enfin, puisque la période s’y prête, les plan-tations de sapins de Noël sont considérées comme cultures si le producteur respecte cer-taines dispositions en matière de densité de plantation, de hauteur maximale des sapins, de durée maximale d’occupation du sol notam-ment. La destruction de l’état boisé pour planter des sapins de Noël constitue donc un défriche-ment. A contrario, la destruction de plantations de sapins de Noël ne constitue pas un défri-chement sauf si la plantation a plus de 30 ans et n’est plus exploitée pour la production de sapins de Noël.

Réglementation –autorisation de défrichementLe constat de l’état boisé et de la destination forestière résultent de l’état de fait et non de droit. Le classement au cadastre en nature de bois est sans effet sur la réglementation de défrichement.La réglementation du défrichement s’applique tant aux bois et forêts des particuliers qu’à ceux des collectivités territoriales. Les terrains qui appartiennent à l’État, notamment les forêts domaniales, ne sont pas soumis à la législation sur le défrichement.

Sauf opérations hors du champ d’application et cas d’exemption limités, pour défricher un espace boisé il faut obtenir une autorisation préfectorale.Pour les bois des particuliers, le défrichement est exempté d’autorisation pour une superficie inférieure à un seuil fixé par le préfet compris entre 0,5 et 4 hectares selon les départements.Pour les forêts des collectivités, existe une exemption de demande de défrichement appli-cable uniquement aux forêts communales ne relevant pas du régime forestier (régime appli-cable aux seules collectivités).

Un défrichement réalisé sans autorisation peut entraîner des sanctions pénales et/ou administratives.Pénales : le procès-verbal constatant l’infrac-tion est transmis au procureur de la République avec copie au DRAAF. La peine encourue est une amende maximum de 150€ le mètre carré défriché. Des peines complémentaires peuvent être prévues, comme l’interdiction d’une activité professionnelle pour une personne physique et la fermeture d’établissement, l’exclusion des marchés publics pour une personne morale. La remise en état du terrain boisé peut être imposée.Administratives : en matière de sanctions, les compétences administratives ne peuvent être mises en œuvre que si l’auteur de l’infraction a été condamné par la juridiction judiciaire. L’au-torité administrative compétente peut ordonner au propriétaire de rétablir les lieux en nature de bois et forêts dans le délai fixé par cette auto-rité et qui ne peut excéder trois années.

Jean-Pierre HAUBRE,membre de l’INERE

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Directeur de la publication : Patrice Tartinville •Rédacteur en chef : Jean-Christophe Hoche, notaire et président de l’INERE •Rédaction : Jean-Pierre Haubre, Jean-Christophe Hoche, Denis Rochard •Secrétariat de rédaction : Florence Ganivet •Crédits photos : Fotolia et iStock •

Cette newsletter est une publication éditée par le Conseil supérieur du notariat en collaboration avec ses Instituts,60 bd de la Tour Maubourg 75007 Paris • ISBN : 978-2-35151-282-1.

BRÈVES

De l’élection à la désignationdes assesseurs des tribunaux paritairesL’élection des assesseurs souffre, comme toute élection, d’un fort taux d’abstention engendrant difficultés et coût financier. Aussi les pouvoirs publics ont-ils décidé que, dorénavant, les repré-sentants des bailleurs et des preneurs, assistant le magistrat professionnel président du tribunal, ne seraient plus élus mais désignés, à partir de listes établies sur proposition des organisations professionnelles les plus représentatives.Loi n° 2016-1547 du 18 nov. 2016, JORF 19 nov. 2016 (art. 104) ; CRPM, art. L 492-2 mod.

Radiation d’un associé coopérateursans activitéAfin de contribuer au développement du phé-nomène coopératif et de permettre aux organes de gestion de « toiletter » leur fichier clients ou fournisseurs, le Code rural évolue. Il autorise désormais les sociétés coopératives, après avoir complété leurs statuts en ce sens, à radier un associé coopérateur qui n’aurait plus d’activité avec la structure dont il est membre, et ce pen-dant une durée et selon des modalités là encore prévues par les statuts. Radiation qui, naturel-lement, entraînera la perte de la qualité d’asso-cié coopérateur pour le sortant, dont les parts sociales devront alors lui être remboursées.D. n° 2016-1401 du 18 oct. 2016, JORF 20 oct. 2016 ; CRPM, art. R 522-8-1 mod.

Droit de préemption du locataire etpoint de départ de l’action en nullitéSelon l’article L 412-12 du Code rural, « le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages et intérêts devant les tribu-naux paritaires dans un délai de 6 mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue (...) ». Pour la Cour de cassation, cela s’entend d’une connaissance « effective de la date de la vente » : ce qui ne saurait résulter - comme le prétendait le bailleur estimant avoir informé son fermier de la vente d’une partie des biens loués - d’un acte préalable (division parcellaire par géomètre) ou postérieur (publication de la vente au service de la publicité foncière) à la vente.Cass. 3e civ., 22 sept. 2016, n° 15-20783

Droit de préemption SAFERélargi en zone humideEn présence d’une zone humide, une SAFER ne pouvait jusqu’à présent préempter, sur proposi-tion de l’agence de l’eau, que pour les terrains admissibles aux aides PAC. Pour les autres ter-rains, les acquisitions se réalisaient par l’agence de l’eau, dans les conditions prévues pour les acquisitions réalisées par le Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres. Afin de renforcer la protection des zones humides, la loi prévoit une délégation plus générale de l’agence de l’eau au profit des SAFER, celles-ci pouvant alors préempter quelle que soit la situa-tion du terrain au regard des soutiens financiers communautaires.Loi n° 2016-1087 du 8 août 2016, JORF 9 août 2016, art 60 ; C. env. L 213-8-2 mod.

Poursuite du bailen cas de décès du preneurAucune disposition n’impose au conjoint survi-vant de formuler, auprès du bailleur, une demande tendant à la poursuite du bail dont bénéficiait le fermier décédé. Le texte (CPRM, art. L 411-34) ne pose que deux conditions de fond : être un ayant droit issu du cercle familial (conjoint, par-tenaire lié par un pacte civil de solidarité, ascen-dant et descendant) et satisfaire à une condition « professionnelle » (participer ou avoir participé effectivement, au cours des cinq années anté-rieures au décès, à l’exploitation du locataire). Alors même qu’ils en rempliraient les conditions, les ayants droit du preneur peuvent solliciter la résiliation du bail dans les 6 mois à compter du décès de leur auteur.Côté bailleur, il peut également demander la résiliation du bail, dans les 6 mois à compter du jour où le décès est « porté à sa connaissance » (nouveauté Loi 13 oct. 2014), lorsque le preneur décédé ne laisse pas d’ayant droit ou qu’au-cun ne remplit la condition de participation à l’exploitation.Cass. 3e civ., 6 oct. 2016, n° 15-14928

Denis ROCHARD