Service du Logement et de son Financement

PROGRAMMATION 2008

DES LOGEMENTS SOCIAUX A PARIS

SOMMAIRE :

1 La mise en œuvre du plan Climat.......................................................................................41.1 LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX :...........................................................................................41.2 LA RÉHABILITATION DE LOGEMENTS SOCIAUX :.......................................................................................4

2 Accessibilité des logements :................................................................................................53 Création de logements :régime de s subventions de la Ville et du Département............6

3.1 SUBVENTIONS RÉGLEMENTAIRES DU DÉPARTEMENT POUR LES PLUS ET PLA-I :....................................63.2 SUBVENTION FONCIÈRE DU DÉPARTEMENT ET SUBVENTION DE LA VILLE :..............................................73.3 OPÉRATIONS DE RESTRUCTURATIONS LOURDES ASSIMILABLES À DE LA CONSTRUCTION :.......................7

4 Réhabilitation du parc existant : PALULOS et AQS........................................................84.1 OPÉRATIONS PALULOS CLASSIQUES........................................................................................................84.2 PALULOS PLAN CLIMAT..............................................................................................................................94.3 AMÉLIORATION DE LA QUALITÉ DE SERVICE (AQS) :.............................................................................10

5 Plafonds de loyer.................................................................................................................105.1 APPLICATION DU PLAFOND RÉGLEMENTAIRE...........................................................................................105.2 SURFACES ET ACCESSIBILITÉ DES LOGEMENTS AUX MÉNAGES MODESTES...............................................115.3 LOYER DES PARKINGS...............................................................................................................................115.4 CAS PARTICULIER DES LOGEMENTS ÉTUDIANTS.......................................................................................115.5 CAS PARTICULIER DU CONVENTIONNEMENT D’IMMEUBLES ACQUIS PARTIELLEMENT OCCUPÉS..............12

6 Réservations........................................................................................................................127 Intervention du 1% :..........................................................................................................13

7.1 LOGEMENTS PLUS/PLA-I :......................................................................................................................137.2 LOGEMENTS PLS......................................................................................................................................147.3 ATTRIBUTION DES LOGEMENTS POUR LES PERSONNES À MOBILITÉ RÉDUITE :.........................................14

ANNEXES...................................................................................................................................15

1 - Plafonnement des loyers.......................................................................................................162 - Modulation qualité et majorations locales..........................................................................183 - Majoration locale pour le calcul des loyers.........................................................................214 - Cahier des charges environnemental des logements sociaux............................................225 - Fiche technique de présentation des opérations.................................................................346 - Accessibilité et adaptation des logements sociaux au handicap........................................397 - Procédure pour les résidences sociales et les produits spécifiques (CHU,EHPAD…)....448 - Procédure de dépôt des Dossiers de Financement..............................................................489 - Hypothèses économiques pour la vérification de l’équilibre financier des opérations...5110 - Panneaux d’information........................................................................................................53

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Le présent document explicite à l’usage des bailleurs les conditions générales de financement des opérations de logement social et d’hébergement d’urgence retenues en 2008, dans le cadre réglementaire applicable, tant pour les aides propres par la Ville de Paris que pour les aides déléguées par l’Etat au Département de Paris.

L’objectif de ce document est double :- assurer un traitement rapide et équitable des dossiers de financement ;- apporter aux opérateurs visibilité et sécurité dans le montage financier de leurs

opérations.

Ces principes de financement ne s’appliquent qu’aux opérations financées dans le cadre de la délégation de compétence. Les opérations financées par l’ANRU dans les zones, ZUS notamment, relevant de son action, ou à l’extérieur de ces zones pour les opérations participant à la reconstitution de l’offre de logements suite aux opérations de rénovation urbaine en zone ANRU, sont soumises aux règles de financement spécifiques de l’Agence.

Dans la suite du document on appellera :- aides du Département, les aides de l’Etat déléguées au Département par la convention du

20 avril 2005 ;- aides de la Ville, l’ensemble des aides accordées par la Ville de Paris sur son budget

propre.

Les conditions d’interventions des aides du 1% logement, qui font l’objet d’un protocole entre l’UESL et la Ville de Paris, sont évoquées dans le présent document.

Il est également rappelé que les panneaux d’information à apposer sur les chantiers sont obligatoires, le format des panneaux est rappelé en annexe 10.

L’atteinte de l’objectif des 40 000 logements sur la mandature que se fixe la Ville impose également que vous preniez en compte les possibilités de constructibilité résiduelle sur votre parc. A cet effet, certains aspects du PLU devant être modifiés à l’automne pour faciliter la construction, je vous demande de mener cette étude non seulement dans le cadre du PLU actuel, mais en faisant remonter également les modifications de PLU qui permettraient de réaliser des projets ayant une véritable cohérence urbaine.

Vos propositions devront remonter à la DLH avant le 15 septembre.

Enfin, l’année 2008 est l’année de mise en œuvre du plan climat de la Ville de Paris, ce qui imposera de placer la préoccupation de la consommation d’énergie au cœur de la démarche de conception et de réhabilitation des logements sociaux.

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1 La mise en œuvre du plan Climat

1.1 La construction de logements sociaux   :

Le plan climat fixe des objectifs de consommation pour la production de logement sociaux. Ces conditions s’appliquent aux programmes dont l’étude a commencé après le vote du plan climat, elles sont les suivantes :

- une consommation énergétique de 50 kWh/m²SHON/an pour les constructions neuves ;- une consommation énergétique de 80 kWh/m²SHON/an pour les acquisitions-

réhabilitations.

La définition retenue pour la consommation énergétique est celle de la réglementation thermique 2005. La RT 2005 définit une consommation conventionnelle d’énergie notée Cep, correspondant à la somme des consommations conventionnelles d’énergie pour le chauffage, la ventilation, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire et l’éclairage des locaux, (auxiliaires compris) exprimée en kWh/m²SHON/an d'énergie primaire.

Il vous est demandé d'intégrer ces objectifs dans la programmation 2008 et que le plan climat soit au cœur de la démarche. Dans le cas où ces objectifs seraient hors d’atteinte pour des raisons techniques ou économiques, une étude réalisée par un BET indépendant devra établir les raisons qui ont conduit à des objectifs moins ambitieux.

Les opérations d’acquisition - conventionnement (montant des travaux représentant moins de 20% du montant total du coût de l’opération) ne sont pas soumises à ces exigences, pour autant le cahier des charges environnemental de la DLH s’applique à ces opérations (voir annexe 4).

De façon à améliorer l’équilibre de ces opérations, il vous sera possible de majorer à hauteur de 20% les loyers réglementaires pour des opérations respectant les obligations du plan climat. Cette majoration sera soumise au respect des taux d’effort maximum définis au§ 5.1.

1.2 Les réhabilitations de logements sociaux   :

Dans son plan climat, la Ville de Paris s'est engagée à réhabiliter 25 % du parc de logements des bailleurs sociaux d'ici 2020 en commençant par les plus énergivores. Ce programme de réhabilitation thermique doit permettre de réduire de 30 % les émissions de gaz à effet de serre (GES) du parc social d'ici 2020 et doit être engagé dès 2008 (voir page 17 du plan climat).

En application de ce principe, il vous a été demandé d'élaborer dans les meilleurs délais un plan de réhabilitation de votre parc de logements parisiens sur la période 2008-2020. Ce « plan climat » doit notamment vous permettre :

- de définir la liste des immeubles les plus énergivores à réhabiliter d'ici 2020 de façon à en réduire notablement la consommation énergétique ;

- d’identifier les immeubles qu'il est possible d'isoler par l'extérieur ;

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- d’identifier les immeubles pour lesquels il est possible d'intégrer des équipements de

production d'énergies renouvelables ;- de définir un calendrier d'intervention sur la période 2008-2020.

Conformément aux objectifs de la ville, le plan climat doit s'inscrire dans une démarche de facteur 4 d'ici 2050, prévoir la réhabilitation thermique de 25 % du parc de logements parisiens d'ici 2020 et viser une réduction de 30% des émissions de GES de l'ensemble de votre parc parisien d'ici 2020.

A partir de 2009, les subventions du département et de la Ville pour la réhabilitation du parc existant seront subordonnées à la réalisation de ce plan de réhabilitation.

Afin de vous aider à financer au mieux ces opérations, il vous sera possible de répercuter les baisses de charge sur le loyer, à condition de garantir que la quittance globale après réhabilitation sera inférieure à la quittance globale initiale.

Les conditions de financement de ces opérations sont décrites au § 4.2, elles se conjuguent le cas échéant avec les opérations de PALULOS classiques décrites au § 4.1.

Enfin, si vous déposez des certificats d'économie d'énergie ou les faites déposer par un fournisseur d'énergie sur une opération ou un groupe d'opérations financés par le Département et/ou la Ville de Paris, vous devrez en informer la DLH par courrier, de façon à ce que soit définie la part de certificats d'économie d'énergie (CEE) que la Ville détiendrait sur chaque opération. 2 Accessibilité des logements   :

Les opérateurs devront adapter au mieux les exigences en matière d’accessibilité aussi bien dans les parties privatives que dans les parties communes, compte-tenu des contraintes techniques propres au bâtiment réhabilité. Ils devront effectuer un diagnostic en amont sur l’accessibilité des bâtiments et prévoir dans le programme de travaux les améliorations à apporter.

En 2008, les bailleurs qui n’auront pas terminé le recensement de l’accessibilité, de l’adaptabilité et de l’adaptation de l’ensemble des logements de leur parc ne pourront pas solliciter de financement PALULOS.

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Il est rappelé que :

- Les travaux d’accessibilité sont financés à 100% par un dégrèvement de TFPB (voir instruction fiscale 6 C-4-02 N° 177 du 15 octobre 2002). Dans le cas où le programme ne serait pas assujetti à la TFPB, les subventions municipales pour les opérations PALULOS pourront être portées à 40% pour les travaux d’adaptation aux personnes à mobilité réduite.

- Le code de l’urbanisme a été modifié par un décret du 1er janvier 2007 pour permettre une déduction supplémentaire sur la surface hors œuvre brute (SHOB) correspondant à une surface forfaitaire de 5 m² par logement au titre de l’accessibilité intérieure des logements aux personnes handicapées (CU : art R. 112-2 f).

- Les demandes d’adaptation des logements formulées par les personnes handicapées ainsi que la mise en accessibilité des immeubles de votre patrimoine doivent être prises en compte activement dans le cadre d’un plan pluriannuel.

Par ailleurs et conformément au schéma directeur pour l’autonomie et la participation des personnes handicapées à Paris, il conviendra d’étudier la mise en place dans les ensembles immobiliers d’unités de logements et de services entièrement domotisées pour handicapés lourds, dans les conditions détaillées à l’annexe 6.

3 Création de logements   : régime de s subventions de la Ville et du Département

L’ensemble des opérations devra atteindre un niveau d’exigence élevé en terme de qualité environnementale. A ce titre, le cahier des charges environnemental en annexe 4 qui précise ces contraintes devra être pris en compte.

De façon à produire une offre de logements familiaux correspondant aux besoins des Parisiens, les programmes financés par la Ville comprendront au minimum 35% de T4 et plus. Pour les opérations neuves et de réhabilitation lourde, en cas d’impossibilité technique interdisant d’atteindre l’objectif sur une opération particulière, le déficit de grand logement qui en résulte devra être compensé sur d’autres opérations du bailleur.

Les conditions de financement des résidences sociales et des CHU suivent les règles énoncées dans le présent document, sous réserve de certaines particularités qui sont décrites dans l’annexe 7.

Les Foyers de Travailleurs Migrants, financés en résidences sociales PLA-I, relevant d’une procédure spécifique (intervention de la CILPI et de l’ANPEEC), la procédure décrite à l’annexe 7 n’est pas adaptée à ce type d’opération. Compte tenu des difficultés particulières de montage des FTM, il conviendra d’attendre l’accord du comité de pilotage en charge du dossier avant de déposer le dossier de permis de construire.

3.1 Subventions réglementaires du Département pour les PLUS et PLA-I   :

Les taux généralement appliqués restent ceux préconisés par la circulaire de programmation du 18 février 2004 :

Neuf AAPLUS 3 % 4,6 %PLAI 16,5 % 16,5 %

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Pour des opérations lourdes présentant un intérêt social particulier, notamment pour les sorties d’insalubrité, ces taux pourront être portés au maximum des plafonds réglementaires.

Pour le PLA-I, la subvention principale peut être augmentée d’une subvention spécifique d’insertion de 10% du prix de revient, qui peut être portée à 30% (logement « ordinaire ») ou à 42,5% (résidences sociales) dans les conditions décrites à l’article R.381-4 du CCH.

L’assiette de subvention définie au 1° de l’article R. 331-15 du CCH peut être majorée, pour les opérations de construction, d’acquisition ou d’acquisition- amélioration finançables en PLUS ou PLA-I, selon les principes définis en annexe 2.

3.2 Subvention foncière du Département et subvention de la Ville   :

Dans le dossier de financement, les opérateurs devront demander une subvention globale au titre de la subvention pour surcharge foncière du Département et de la subvention de la Ville. Sauf cas particulier, cette subvention globale n’est accordée qu’au regard d’une étude du plan de financement prévisionnel, dans le but d’assurer l’équilibre à 35 ans de l’opération. Cet équilibre est calculé en prenant comme référence les paramètres financiers détaillés en annexe 9.

L’octroi de la subvention est conditionné par la présence dans le plan de financement d’un minimum de 10% de fonds propres de l’opérateur, y compris si l’opération est réalisée avec un bail emphytéotique. Cette règle s’applique également aux logements foyers (résidences sociales et logement étudiant). Ces fonds propres seront reconstitués sur 50 ans sans rémunération, dans la limite de la durée du bail en cas de bail emphytéotique. Le cas échéant en fonction de leur situation financière, les opérateurs pourront choisir de substituer à cet apport en fonds propres une augmentation de la quotité de prêt, la subvention étant calculée sur la base d’un versement théorique de fonds propres de 10%.

Si la subvention globale sollicitée (augmentée de la subvention spécifique pour les opérations en PLA-I) est trop élevée au regard de la moyenne constatée pour des opérations de catégorie comparable, une majoration des fonds propres de l’opérateur sera demandée aux mêmes conditions.

La répartition entre les financements du Département et de la Ville sera arrêtée opération par opération par la Direction du Logement et de l’Habitat, en fonction de l’intérêt de l’opération, du niveau d’engagement global des financements de la Ville sur l’opération et, pour la subvention foncière du Département, dans la limite permise par la réglementation qui lui est applicable.

La Ville tiendra également compte du nombre de réservations qui lui reviennent et de l’équité de la répartition des réservations entre les différents financeurs (voir III – Réservations de la Ville).

Enfin, en ce qui concerne les opérations d’acquisition-conventionnement en milieu occupé, il sera demandé un taux de rotation annuel projeté minimum de l’ordre de 10%.

3.3 Opérations de restructurations lourdes assimilables à de la construction   :

Certaines opérations de réhabilitation entraînent des travaux lourds qui peuvent être assimilées à de la construction au sens du a) du 2 de l’article 290-0 du Code Général des Impôts.

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Le décret du 10 août 2006 a fixé les conditions à remplir pour qu’une réhabilitation soit assimilable fiscalement à de la construction, apportant ainsi une véritable sécurité juridique. Il est donc préférable de financer ces opérations comme des opérations de construction, sous peine de ne pouvoir bénéficier de la TVA à 5,5%.

Pour ces opérations il pourra donc être envisagé un financement en création de logement social, à condition de remplir les deux conditions suivantes :

- que les travaux satisfassent aux conditions du décret du 10 août 2006 ;- que les aides publiques dont ces logements auraient pu bénéficier dans le passé soient entièrement remboursées.

Si ces logements ont fait l’objet d’une acquisition ou d’un transfert de droits réels depuis moins de 10 ans, la charge foncière correspondante pourra être incluse dans le plan de financement de l’opération.

4 Réhabilitation du parc existant   : PALULOS et AQS

La Ville distingue deux types d’opérations de réhabilitation, qui peuvent se cumuler sur le même programme :

- les PALULOS classiques, liés à la vétusté des immeubles (4.1) ;- les PALULOS plan Climat, permettant de réduire la consommation

énergétiques des logement de l’ordre de 150 kWh/m²/an (4.2).

Les aides de la Région et de l’Etat n’opèrent pas ce type de distinction et ne sont donc pas cumulables en cas d’opération mixte, contrairement aux aides de la Ville décrites dans ce paragraphe.

4.1 Opérations PALULOS Classiques

La Ville continuera à financer la réhabilitation du parc existant présentant un caractère de vétusté : les travaux financés devront être distingués des réhabilitation dans le cadre du plan climat (§ 4.2), qui portent exclusivement sur l’amélioration de la performance énergétique.

Subvention départementale : 10% du prix de revient réglementaire, celui-ci étant plafonné à 13.000 € par logement.

Subvention municipale : 20% du prix de revient prévisionnel de l’opération, celui-ci étant plafonné à 13 000 €, ce taux est porté à 40% pour les travaux d’adaptation aux personnes à mobilité réduite.

- Subvention de la Région   :  aide forfaitaire de 2 000 à 3 000 € par logement prévue à l’article 51 de la délibération CR 64-05 du 14 décembre 2005, pour les organismes ayant signé une convention de patrimoine avec la Région.

Les subventions e la Ville et du département sont conditionnées par la présence dans le plan de financement de fonds propres de l’opérateur à hauteur de 25 %. Le cas échéant, en fonction de leur situation financière, les opérateurs pourront choisir de substituer à cet apport en

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fonds propres une augmentation de la quotité de prêt, la subvention étant calculée sur la base d’un versement théorique de fonds propres de 25%.

La Ville tiendra également compte du nombre de réservations qui lui reviennent et de l’équité de la répartition des réservations entre les différents financeurs (voir III – Réservations de la Ville).

La subvention pourra être majorée dans le cas de réhabilitations lourdes, notamment pour les opérations intégrant des travaux d’accessibilité importants.

4.2 Palulos Plan Climat

Dans l’attente des résultats du Grenelle de l’environnement, qui pourrait modifier les financements d’Etat, les sources de financement disponibles sont les suivantes :

- part de l’investissement financé par la hausse de loyer: il vous sera demandé d’exposer la méthode retenue pour l’estimation de l’économie de charges qui devra couvrir la hausse des loyers.

- Subvention départementale : 10% du prix de revient réglementaire plafonné à 13.000 euros par logement. Le taux de subvention peut être porté à 30% pour les travaux d’installation de chauffe-eau solaires et de capteurs photovoltaïques, ainsi que pour l’installation de fenêtres dont les caractéristiques thermiques sont celles définie au R.323-7 du CCH.

Dans l’attente des conclusions du Grenelle de l’environnement, pour un même programme, l’assiette subventionnable est commune aux opérations définie au 4.1 et au 4.2.

- Dégrèvement de TFPB   : à hauteur de 25% du coût des travaux d’économie d’énergie (Art 1391 E du CGI), dans la limite de l’assiette disponible de TFPB sur le programme (voir instruction fiscale n° 6-C-2-08 du 9 avril 2008).

- Subvention de la Ville  : 20% du prix de revient prévisionnel total de l’opération, celui-ci étant plafonné à 17 000 €.

- Subvention de la Région   :  au delà de l’aide forfaitaire de 2 000 à 3 000 € par logement prévue à l’article 51 de la délibération CR 64-05 du 14 décembre 2005, la Région pourra mobiliser, après un examen au cas, par cas la prime de 762 € par logement prévue à l’article 80 de la même délibération pour des opérations « plan climat » même si la condition portant sur la part d’énergie renouvelable n’est pas remplie.

Dans l’attente de la position de la Région quant au financement du Grenelle de l’environnement, pour un même programme la subvention régionale est commune aux opérations définie au 4.1 et au 4.2.

- Prêt PALULOS.

- Fonds propres   : les subventions de la Ville et du département sont conditionnées par la présence dans le plan de financement de fonds propres de l’opérateur à hauteur de 25 %. Le cas échéant, en fonction de leur situation financière, les opérateurs pourront choisir de substituer à cet apport en fonds propres une augmentation de la quotité de prêt.

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Pour s’assurer que les questions relatives à la maîtrise de l’énergie seront bien traitées, les opérateurs pourront avoir recours pour le montage des opérations de PALULOS plan climat aux prestations d’associations compétentes, notamment les Espaces Info Energie.

4.3 Amélioration de la Qualité de Service (AQS) :  

Il sera demandé également une subvention globale pour la Ville et le Département. Le taux de subvention maximal est de 75 % du montant des travaux HT. Il sera recherché une contribution équilibrée des différents financements : 50% pour la subvention globale de la Ville et du Département, 25% de la Région, 25% restant à la charge de l’opérateur (fonds propres et prêts).

5 Plafonds de loyer

5.1 Application du plafond réglementaire  

D’une manière générale et sous réserve des dispositions ci-dessous, le loyer plafond de la convention APL sera fixé pour les opérations PLA-I, PLUS ou PLS agréées en 2008 au niveau du plafond réglementaire valeur juillet 2007, qui est déterminé globalement pour une opération selon la formule suivante :

LMzone x CS x SU x (1 + majoration locale (ML))

avec :

- CS : coefficient de structure égal à 0,77 x [1+NL x 20m²/SU] ou NL est le nombre de logements et SU la surface utile totale ;

- LMzone : le loyer maximum au m² de surface utile qui est égal à :

PLS : 9,14 €/m² valeur juillet 2007

PLUS : 6,09 €/m² valeur juillet 2007

PLAI : 5,42 €/m² valeur juillet 2007

La majoration locale applicable exclusivement en PLUS et PLA I est définie en fonction des prestations du logement comme indiqué en annexe 3 et peut atteindre au maximum 20 %, si les critères de performances du plan climat sont respectées.

Pour l’ensemble des produits sociaux, une modulation des loyers logement par logement - dans la limite de leur masse globale - sera recherchée pour optimiser la solvabilisation par l’APL (voir exemple en annexe 1).

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5.2 Surfaces et accessibilité des logements aux ménages modestes  

Les logements familiaux produits doivent avoir une surface aussi grande que possible compte tenu à la fois des contraintes physiques et des conditions de financement du logement social. En tout état de cause, la surface de chaque logement ne doit normalement pas être inférieure aux minima suivants :

Type T1 T1bis T2 T3 T4 Par taille supplémentaire

Surface minimale 18 m² 30 m² 46 m² 62 m² 73 m² +13 m²

Il convient toutefois de s’assurer également que les loyers et les charges restent accessibles aux demandeurs de logements sociaux. A cet effet, la définition de la morphologie des logements, la modulation des loyers logement par logement et la maîtrise du niveau prévisionnel des charges qui seront acquittées par les locataires doivent être réalisées dans la perspective de rendre le reste à charge des locataires compatible avec leurs ressources (voir annexe 1).

A ce titre, il est nécessaire de garantir, en tenant compte de l’APL et du niveau prévisionnel des charges, les taux d’effort maximum suivants :

- 18% en PLA-I  pour les ménages allocataires du RMI ;- 29% en PLUS  pour les ménages à 80% du plafonds de ressource PLA-I ;- 30% en PLS  pour les ménages à 80% du plafonds de ressource PLUS.

Un tableau de contrôle, détaillé en annexe 1, est disponible sous format électronique à l’adresse SLF@paris.fr. Il devra être joint au plan de financement. Il montrera que ces conditions sont remplies pour chaque opération. Si, après examen, il n’est pas possible de respecter ces conditions, le loyer au m² de surface utile pourra être réduit.

5.3 Loyer des parkings  

Lorsqu’ils sont loués aux locataires des logements conventionnés, ces loyers ne devront pas dépasser les valeurs suivantes :

- place de parking : 78 €/mois

- box : 104 €/mois.

5.4 Cas particulier des logements étudiants  

Qu’il s’agisse d’opérations financées en PLUS ou en PLS, les loyers des logements étudiants sont en principe fixés au niveau réglementaire rappelé au II.1, en fonction du loyer maximal au m² de surface utile et du coefficient de structure.

Pour rester compatible avec les ressources des étudiants logés, la quittance globale demandée à l’étudiant (loyer + charges) devra toutefois respecter les plafonds suivants :

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- la part loyer doit être plafonnée à 271 € par mois au maximum (soit le loyer plafond pour le calcul de l’APL applicable à Paris pour une personne seule),

- la part charges à 140 € par mois.

Ces plafonds sont applicables pour un logement de type 1 de taille standard. Pour des T1 de grande taille, ou pour d’autres typologies de logement, un examen au cas par cas du loyer sera fait sur la base du taux d’effort après APL.

Pour les logements étudiants autres que les T1, la quittance demandée à l’étudiant devra rester compatible avec les valeurs citées précédemment pour ce qui concerne le reste à charge une fois l’APL déduite.

De manière à prendre en compte la spécificité du produit logement étudiant, le bailleur établira en liaison avec le gestionnaire une fiche établissant le montant prévisionnel des charges demandées à l’étudiant, leur mode de calcul et le reste à payer déduction faite de l’APL. Concernant le PLS, cette fiche devra être annexée à la convention APL.

Le dossier de financement devra en tout état de cause présenter un compte d’exploitation spécifique faisant apparaître les produits et les charges du bailleur et du gestionnaire.

5.5 Cas particulier du conventionnement d’immeubles acquis partiellement occupés

Une enquête sociale doit être réalisée le plus en amont possible afin de permettre une prise en compte des situations locatives existantes dès la préparation du conventionnement. Les locataires se verront proposer la signature d’un nouveau bail de type logement social le plus adapté possible à leur situation.

Pour les personnes dont les revenus sont supérieurs aux plafonds de ressources du logement social, les loyers pratiqués continueront à être appliqués et indexés chaque année. Le cas échéant, si ces loyers ne correspondent pas à de véritables loyers intermédiaires, ils pourront être augmentés sans pouvoir excéder 12 €/m² hors charges.

6 Réservations

Les réservations revenant au Préfet continueront à être fixées à 25% au titre des candidats prioritaires et 5% pour les agents de l’Etat, soit 30% au total.

Les réservations de la Ville seront déterminées ainsi :

Pour les opérations nouvelles la subvention de la Ville par logement réservé est en moyenne de 60 k€ par logement. Les droits de réservation de la Ville de Paris s’exercent pour une durée de 55 ans à compter de la date de signature de la convention APL prévue par les articles L.351-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

En tout état de cause, la garantie des emprunts par la Ville justifie la réservation à son profit de 20% des logements de l’opération en application de l’article R. 441-5 du Code de la construction et de l’habitation.

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Pour les logements réhabilités en PALULOS la garantie des emprunts par la Ville justifie la réservation à son profit de 20% des logements de l’opération en application de l’article R. 441-5 du CCH. En cas d’octroi d’une subvention de la Ville, les réservations en sus des 20% pour la garantie d’emprunt seront déterminée sur la base d’un montant moyen de 15 000 € par logement réservé. La durée des réservations est de 20 ans à partir de la libération des logements réservés.

7 Intervention du 1%   :

Les conditions d’intervention à Paris du 1% Logement dans le cadre du plan de relance ont fait l’objet en 2005 d’un protocole d’accord entre l’UESL et la Ville de Paris. Pour 2008, un avenant reconduit pour l’essentiel ce dispositif en lui apportant quelques précisions ou compléments en fonction de son premier bilan d’application.

7.1 Logements PLUS/PLA-I   :

Les collecteurs peuvent prétendre à 20 % des réservations sur chaque opération. Les réservations portent sur des T1 et des T2.

a - Logements familiaux financés en PLUS/PLA-I hors ANRU (enveloppe 1% Logement plan de relance)

Le coût de réservation pour le 1% est de 60 k€ par logement. La durée des réservations est de 40 ans.

Ces conditions s’appliquent également aux immeubles acquis occupés, les logements vacants au moment de l’acquisition étant répartis entre les différents réservataires au pro rata de leurs droits de réservation. En ce qui concerne les logements occupés, faute de mise à disposition du logement réservé dans un délai à fixer entre le collecteur et le bailleur social, une contrepartie sous forme de droit unique sera négociée entre ces deux parties.

b - Logements foyers financés en PLUS/PLA-I hors ANRU

Pour les logements foyers conformément aux priorités affichées dans la convention relative à l’intervention du 1% Logement en faveur des populations ayant des difficultés particulières d’accès ou de maintien dans le logement, signée le 20 décembre 2006 entre l’Etat et l’UESL, les opérations financées par le 1% Logement sont les foyers de jeunes travailleurs, les résidences sociales et les maisons relais. Pour les foyers de jeunes travailleurs, le CIL réservataire exercera directement ses droits. Pour les résidences sociales et maisons relais, le CIL réservataire déléguera ses droits au gestionnaire, qui s’engagera à traiter prioritairement les candidats présentés par le CIL et, à défaut, en concertation avec celui-ci, à retenir l’un des publics prioritaires mentionnés dans la convention Etat/UESL du 20 décembre 2006.

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Le financement du 1% Logement s’effectuera sur la base d’un prêt de 90 000 euros par place

réservée au taux de 1% l’an sur une durée de 40 ans. Ce prêt est équivalent actuariellement à une subvention de 30 000 €. La durée de réservation est de 40 ans.

c - Logements en PLUS/PLA-I financés par l’ANRU (y compris la reconstitution de l’offre hors site)

Concernant ces opérations financées par l’ANRU, les collecteurs n’interviennent pas en subvention mais via des prêts 1% à profil spécifique dits prêts « 1% Rénovation urbaine » : durée de 35 ans avec 25 ans de différé d’amortissement, taux d’intérêt annuel de 0,6 % pendant les 10 premières années puis 1,25% pour les années suivantes (convention Etat/UESL du 27 octobre 2004).

Ces financements seront soumis par les collecteurs à la validation de l’UESL. Les montants des prêts devront correspondre à un effort équivalent actuariellement aux montant définis en commun pour le concours « 1% relance ».

Le taux d’équivalence actuarielle à retenir pour ce calcul est de 47 € de subvention pour 100 € de prêt « 1% Rénovation urbaine », soit par exemple 128 k€ de prêt spécifique par logement familial réservé (l’équivalent de 60 k€ de subvention) et 64 k€ de prêt spécifique par réservation en logements foyers (équivalent à 30 k€ de subvention). La durée des réservations est de 40 ans.

7.2 Logements PLS

Un collecteur peut prétendre au maximum à 20% des logements produits. La Ville n’acceptera de réservation qu’à la condition que le prix de réservation soit au moins de 90 k€ en subvention. Le cas échéant, un prêt équivalent actuariellement à 90 k€ de subvention pourra être accepté.

Les réservations prévues pour les collecteurs du 1% sur les opérations financées en 2007 et qui n’ont pas été concrétisées seront réalisées selon ces mêmes modalités.

7.3 Attribution des logements pour les personnes à mobilité réduite   :

A chaque congé donné sur un logement, le bailleur précisera au CIL réservataire si les caractéristiques techniques du logement et les conditions d’accessibilité du bâtiment dans le quel il se situe le rendent adapté à l’accueil d’une personne à mobilité réduite. Dans ce cas, si le CIL n’est pas en mesure de proposer au bailleur une personne à mobilité réduite ou un ménage comptant au moins une personne à mobilité réduite, alors que le bailleur peut attribuer le logement à une de ces personnes ou un de ces ménages, le CIL cède pour un tour son droit de réservation. En contrepartie, le bailleur cède au CIL un droit de réservation sur un logement non adapté de catégorie et de qualité analogue, dans le respect des contingents des différents réservataires.

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ANNEXES

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ANNEXE 1 :

Plafonnement des loyers

Le niveau de loyer des logements sociaux financés par la collectivité parisienne doit être fixé de façon à garantir une quittance nette accessible aux demandeurs de logements sociaux. Dans ce but les taux d’effort plafonds suivant sont fixés à :

- 18% en PLAI pour les ménages allocataires du RMI- 29% en PLUS pour les ménages à 80% du plafond de ressources PLAI- 30% en PLS pour les ménages à 80% du plafond de ressources PLUS

Ce critère doit être pris en compte pour la détermination des majorations locales de loyer. Deux plafonds de majoration locale du loyer sont désormais possibles :

- pour les opérations qui ne peuvent pas atteindre le niveau de performance requis par le Plan Climat de Paris : 12%

- pour les opérations répondant aux exigences du Plan Climat de Paris : 20%

Pour les opérations répondant aux exigences du plan climat, l’augmentation du loyer plafond doit être compensée par une baisse corrélative des charges, de manière à respecter les taux d’effort maximum.

Pour vous permettre de vérifier l’adéquation du loyer maximum à retenir avec ces prescriptions, un outil a été réalisé sous Excel, qui permet le calcul automatique des taux d’effort sur un programme spécifique. Ce tableau permet de simuler les montants d’APL versés pour des ménages-types correspondant aux profils retenus ci-dessus.

Ce tableau prend également en compte la modulation à effectuer en fonction de la taille des logements. Les loyers des différents logements doivent en effet être modulés à masse constante en appliquant à chacun d’eux le coefficient de structure correspondant à sa surface. En effet, l’augmentation relative du loyer des petits logements par rapport à celui des grandes surfaces permet d’optimiser la solvabilisation des ménages par l’APL.

Ainsi pour une opération PLUS type de 20 logements pour une surface utile totale de 1 100 m² se décomposant en :

- 5 T1 de 25 m² ;- 5 T2 de 45 m² ;- 5 T3 de 62 m² ;- 3 T4 de 80 m² ;- 2 T5 de 100m².

Le coefficient de structure de l’opération CS est égal à :

CS = 0,77 x [1+(nombre de logements x 20 m²) / SU] = 1,05

En retenant l’hypothèse de 20 % de majorations locales, la masse totale des loyers est plafonnée à :

6.09 € x CS x 1,2 x 1 100 m² = 8 440,74 € mensuel

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Type Nombre Surface utile

(m²)Lmzone x 1,2(€/m² de SU)

CS propre au logement

loyer mensuel modulé (€) par

logement

Loyer/m² modulé (€/m²)

Masse de loyers

(€)T1 5 25 7,308 1,386 253,22 10,13 1266,11T2 5 45 7,308 1,112 365,77 8,13 1828,83T3 5 62 7,308 1,018 461,43 7,44 2307,14T4 3 80 7,308 0,963 562,72 7,03 1688,15T5 2 100 7,308 0,924 675,26 6,75 1350,52Total 20 1 100 1,05 8 440,74

Au delà de la modulation des loyers, il vous est également demandé d’indiquer dans le tableau le montant prévisionnel des charges au m² de surface habitable. En effet, la majoration locale du loyer de 20% ne pourra être acceptée qu’en contrepartie d’un engagement sur un montant maximum de charges compatible avec les taux d’effort plafond.

Si, après examen du tableau, le programme ne respecte pas les taux d’effort maximum, le loyer au m² de surface utile pourra être réduit en-dessous du loyer maximal de zone.

Ce tableau complété est à joindre au dossier de demande de financement auprès de la Ville et du Département de Paris

Le tableau de simulation EXCEL des taux d’effort est disponible auprès de la DLH et peut être obtenu en envoyant un courriel à l’adresse suivante : SLF@paris.fr.

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ANNEXE 2 :

Modulation qualité et majorations locales

L’assiette de subvention définie au 1° de l’article R. 331-15 du CCH peut être majorée, pour les opérations de construction, d’acquisition ou d’acquisition- amélioration finançables en PLUS ou PLA-I, en application des dispositions de son deuxième alinéa, selon le principe suivant :

dans la limite maximale de 24 %, pour les opérations neuves seulement, par un coefficient de qualité (MQ) dont le calcul est précisé aux articles 2 à 4, 6 à 8, 12 et 13 de l’arrêté du 10 juin 1996 modifié par l’arrêté du 17 janvier 2007, relatif à la majoration de l'assiette de la subvention et aux caractéristiques techniques des opérations de construction, d'amélioration ou d'acquisition-amélioration d'immeubles en vue d'y aménager avec l'aide de l'Etat des logements ou des logements-foyers à usage locatif ;

dans la limite de 12 % par un coefficient de majoration locale (ML) résultant de l’application d’un barème local que doit établir le Département après concertation avec les organismes HLM, fixant une liste de critères pouvant donner lieu à une majoration de la subvention et déterminant pour chacun de ces critères le taux de majoration applicable en fonction des sujétions rencontrées, pouvant tenir notamment à la localisation de l’opération, et à d’autres critères de qualité et de service. L’arrêté du 10 juin 1996 limite la majoration ML à 12% pour les seules opérations de construction.

La valeur du coefficient global de majoration CM (CM = MQ + ML) est, en application de l’article R. 331-15 du CCH, plafonnée à 30 %.

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barème de la majoration locale ( ML ) de la subvention complémentaire (logements et

foyers )

1 – critères liés au développement durable :

CRITÈRESDE

MAJORATION

ENNEUF

ENACQUISITION-

AMÉLIORATION

PRÉCISIONSSUR LES

CRITÈRES

Opération Plan Climat 8% 8% Prise en compte par l’opérateur des performances demandées par le plan climat de la Ville de Paris :

- pour la construction neuve : consommation conventionnelle d’énergie primaire du bâtiment inférieure à 50 kWh/m² et par an ;- pour l’acquisition-amélioration : consommation conventionnelle d’énergie primaire du bâtiment inférieure à 80 kWh/m² et par an.

Opération Haute Qualité Environnementale

8% 8% Prise en compte par l’opérateur d’une démarche HQE :- pour la construction neuve, obtention du certificat

« habitat et environnement performance » ;- pour l’acquisition-amélioration, obtention du

certificat patrimoine habitat et environnement.Chauffage économique 3,5 % 3,5 % gaz ,chauffage urbain, ou pompe à chaleur.Toitures végétalisées 3% 3% Végétalisation des toitures en terrasseInstallation de panneaux solaires

2% 2% Installation de panneaux solaires pour la génération d’eau chaude sanitaire ou en vue de production électrique

Récupération des eaux pluviales

2% 2% Permettre la récupération des eaux pluviales pour l’arrosage et/ou les sanitaires.

Label THPE 2% 2% Performance supérieure d'au moins 20% par rapport aux exigences de la RT en vigueur (non cumulable ni avec le label « Habitat et Environnement » dans le neuf ni avec le plan climat).

Equipement électrique pour véhicules électriques

2 % 2 %Au moins 5 % des places de parkings sont réservées à des véhicules électriques avec existence d’un dispositif de raccordement.

2 – Critères liés à la qualité du bâtiment :

CRITÈRES DEMAJORATION

ENNEUF

ENACQUISITION-AMÉLIORATION

PRÉCISIONSSUR LESCRITÈRES

Stationnement 2 roues( vélos et motos )

1 % Places de parkings aménagées et/ou local spécifique

Tri sélectif des déchets 2% Existence d’un local prévu pour le triAccessibilité aux handicapés 3 % Sur justification des travaux spécifiquement réalisés

Très grands logements 3 % 3 %réalisation d’au moins 35 % de T4 et plus 

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3 – Opérations difficiles :

CRITÈRESDE

MAJORATION

MAJORATIONEN

NEUF

MAJORATION ENACQUISITION-AMÉLIORATION

PRÉCISIONS SUR LES CRITÈRES

Acquisition-amélioration

4 %

Transformation de bureaux en logements 2 %

Taille de l’opération5 % 5 % En neuf : opération de moins de 20 logements

En AA : moins de 10 logements

Aide aux opérations difficiles à équilibrer 5 % 5 % Opérations difficiles à équilibrer notamment du

fait du prix élevé du foncier

0 % 0 % Zone A : zones IRIS ayant plus de 20% de logements sociaux au sens de la loi SRU des arrondissements suivants 17ème ( à l’est de l’avenue de Clichy) – 14ème – 18ème – 19ème – 20ème

arrondissements.

Localisation 3 % 3 % Zone B : 10ème – 11ème – 12ème – 13ème

arrondissements et zones IRIS ayant moins de 20% de logements sociaux au sens de la loi SRU des arrondissements suivants 17ème ( à l’est de l’avenue de Clichy) – 14ème – 18ème –19ème – 20ème

arrondissements.

6 % 6 % Zone C : 1er – 2ème – 3ème – 4ème – 5ème – 6ème – 7ème – 8ème – 9ème – 14ème – 15ème – 16ème – 17ème

arrondissements (à l’ouest de l’avenue de Clichy)

Opération mixte 2 % 2 %Opération composée d’au moins deux types de financement différents (parmi PLUS/ PLAI/PLS) au sein d’un même PC et comportant au moins 10% de logements du financement minoritaire

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ANNEXE 3 :

Majoration locale pour le calcul des loyers

Les critères employés pour la majoration locale ML en ce qui concerne le calcul des loyers sont les suivants :

Critères de majoration Majoration Précisions sur les critères de majorationOpérations Plan Climat 8% Prise en compte par l’opérateur des performances

demandées par le plan climat de la Ville de Paris :- pour la construction neuve : consommation conventionnelle d’énergie primaire du bâtiment inférieure à 50 kWh/m² et par an ;- pour l’acquisition-amélioration : consommation conventionnelle d’énergie primaire du bâtiment inférieure à 80 kWh/m² et par an.

Opération Haute Qualité Environnementale

8%

5%

Prise en compte par l’opérateur d’une démarche HQE complète   :

- pour la construction neuve, obtention du certificat « habitat et environnement » performance avec Label THPE;- pour l’acquisition-amélioration, obtention du certificat patrimoine habitat et environnement, avec un niveau de performance supérieure ou égale à celui de l’étiquette B sur le Repère Energie

Prise en compte par l’opérateur d’une démarche HQE partielle   :

- pour la construction neuve, obtention du certificat « habitat et environnement » ;- pour l’acquisition-amélioration, obtention du certificat patrimoine habitat et environnement.

Chauffage économique et/ou génération d’eau chaude solaire

3,5% Chauffage au gaz, CPCU, pompe à chaleur, géothermie, éolien et/ou installation de panneau solaire pour la génération d’eau chaude

Label THPE 2,5% Performance supérieure au moins de 20% par rapport aux exigences de la RT en vigueur, non cumulable ni avec le label « habitat et environnement » dans le neuf ni avec le plan climat

Présence d’ascenseur 5%En cas de desserte du sous-sol par l’ascenseur

1%

La majoration ML est plafonnée à 20%.

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ANNEXE 4 :

Cahier des charges environnemental des logements sociaux

Le présent cahier des charge définit une démarche environnementale volontariste qui se décline selon les axes suivants :

un système de management environnemental de l’opération le respect des objectifs du plan climat de la Ville de paris l’insertion dans le site un chantier propre le choix des matériaux la maîtrise des consommations en eau le confort et la santé

Ce cahier des charges précise les critères auxquels la Ville entend accorder une importance particulière. A ce titre, le document intègre des objectifs de performances et des recommandations en terme de techniques, de matériaux et, surtout, de conception.

En outre, ce cahier des charges apporte une avancée significative sur la question de la démarche à adopter pour le parc social existant. En effet, le bâti parisien existant, qu'il soit réhabilité pour produire de nouveaux logements, ou qu'il s'agisse déjà de patrimoine social, porte en lui des contraintes (bâti, localisation, contraintes patrimoniales) qui rendent difficile l'application de normes qui n'existent aujourd'hui que dans le neuf. En concertation avec les bailleurs sociaux, le cahier des charges impose des contraintes fortes pour améliorer la performance énergétique et limiter l’impact environnemental du parc existant.

Enfin, en définissant des objectifs précis, notamment en terme de consommation énergétique, ce cahier des charges permettra une évaluation quantitative et qualitative, qui pourra être intégrée dans la démarche de l'agenda 21 et dans la mise en œuvre du Plan Climat.

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A - UN HABITAT ECONOME EN ENERGIE ET EN RESSOURCES

1 – La mise en œuvre du plan Climat dans la production de logements sociaux

La non-atteinte des objectifs du Plan Climat détaillés ci-dessous devra être justifié par une étude réalisée par un BET indépendant.

1.1 - Les logements sociaux neufs

Le bailleur s'engage à atteindre une consommation conventionnelle d'énergie primaire Cep de 50 kWh/m²SHON/an et devra mettre en œuvre dans la mesure du possible des énergies renouvelables permettant de couvrir de l’ordre de 40% des besoins en eau chaude sanitaire.

La certification exigée : Habitat et Environnement profil A option PERFORMANCE QUALITEL – Label Bâtiment Basse consommation

La Réglementation thermique 2005 :

La réglementation thermique s'applique aux nouveaux bâtiments.Les méthodes de calcul de la RT 2005 permettent d’obtenir une consommation conventionnelle d’énergie primaire notée Cep, correspondant à la somme des consommations conventionnelles d’énergie primaire pour le chauffage, (la climatisation), la ventilation, la production d’eau chaude sanitaire et l’éclairage du bâtiment.

La RT2005 impose que Cep < Cep ref, où "Cep ref" est la consommation conventionnelle d’énergie primaire d’un projet de référence. La RT ne prévoit pas de consommation maximale chiffrée mais compare la consommation du projet à celle d’un projet de référence dont les proportions sont celles du projet. Ce projet de référence est affectée de coefficients de déperditions fixées dans la RT. Seul un seuil maximal Cepmax de 130 kWh/m²SHON/an Energie Primaire en combustible fossile (et de 250 kWh/m²SHON/an pour l'électricité) est fixé pour la consommation conventionnelle de chauffage, de refroidissement et d’ECS (pour la zone climatique H1).

1.2 - Les logements sociaux réalisés en Acquisition-Réhabilitation :

Les opérations dont le montant de travaux dépasse 20% du coût global de l'opération ou qui sont réalisées dans des immeubles libres d'occupants devront satisfaire aux performances du Plan Climat. Le bailleur s'engage à atteindre une consommation conventionnelle d'énergie primaire Cep de 80 kWh/m²SHON/an et devra mettre en œuvre dans la mesure du possible des énergies renouvelables permettant de couvrir de l’ordre de 40% des besoins en eau chaude sanitaire.

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La certification exigée : Patrimoine Habitat et Environnement

L'association Effinergie a travaillé sur un label "Effinergie rénovation" qui vise une consommation d'énergie primaire de 80 kWh/m²SHON/an. Ce niveau ne peut encore être certifié en rénovation. La Ville de Paris demandera l'obtention de ce label dès sa parution.

En outre une option "performance" devrait très bientôt être ajouté au référentiel sur la certification Patrimoine Habitat et Environnement. Cette option sera exigée lorsqu'elle sera disponible de façon à se rapprocher des exigences dans le neuf.

Le Label Bâtiment Basse Consommation (label BBC) :Ce label, parfois appelé "label Effinergie" du nom de l'association qui en est à l'origine, permet de certifier dans le neuf une consommation d'énergie primaire Cep de 65 kWh/m²SHON/an à Paris. Le Plan Climat vise une consommation Cep < 50 kWh/m²SHON/an sur le neuf, ce qui est plus sévère que niveau du Label Bâtiment Basse consommation (label BBC).En effet, le label BBC est associée à une consommation Cep de 50 kWh/m²SHON/an, l'arrêté qui le définit précise que cette performance est pondérée en fonction de la zone climatique et de l'altitude. Par ailleurs, la délivrance du Label BBC par le CERQUAL impose de répondre à des essais d'étanchéité à l’air.

1.3 – Logements sociaux réalisés Acquisition Conventionnement :

Chaque fois que le programme de rénovation concerne un élément clé de la performance énergétique du bâtiment (isolation, chauffage, fenêtre…) le bailleur devra choisir une solution réduisant la consommation énergétique de l'immeuble et de ses émissions de gaz à effet de serre en privilégiant les matériels et matériaux les plus performants. Il devra aller au delà de la réglementation thermique dite "élément par élément" (arrêté du 3 mai 2007) insuffisante au regard des objectifs de la Ville.

Il devra également étudier le confort thermique d'été et mettre en oeuvre les travaux d'amélioration nécessaire.

En outre, lorsque le bâtiment est classé sur l'étiquette énergie à un niveau E ou plus mauvais pour les consommations ou pour les émissions de GES, le bailleur devra intégrer à son plan stratégique de patrimoine l’objectif d'améliorer les performances énergétiques par l’obtention du certificat patrimoine et habitat en retenant le thème énergie.

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Evolution réglementaire récente affectant le Neuf :

Le décret du 19 mars 2007 impose l'obligation de réaliser une étude de faisabilité technique et économique des diverses solutions d'approvisionnements en énergie préalablement au dépôt du PC. Cette disposition est applicable aux opérations dont les PC auront été déposés après le 31/12/2007.

Cette étude examine notamment :- le recours à l'énergie solaire et aux énergies renouvelables- Le raccordement à un réseau de chauffage collectif ou urbain- L'utilisation de pompes à chaleur et de chaudières à condensation- Le recours à la production combinée de chaleur et d'électricité

Elle présente les avantages et les inconvénients de chacune des solutions étudiées quant aux conditions de gestion du dispositif, aux coûts d'investissement et d'exploitation, à la durée d'amortissement de l'investissement et à l'impact attendu sur les émissions de gaz à effet de serre. Elle tient compte pour l'extension d'un bâtiment des modes d'approvisionnement en énergie de celui-ci. Cette étude précise les raisons pour lesquelles le maître d'ouvrage a retenu la solution d'approvisionnement choisie et doit être établie avant le dépôt du PC.

2 – La mise en œuvre du Plan Climat dans la réhabilitation des logements sociaux   :

2.1 - Opérations PALULOS "plan climat"   :

Dans son Plan Climat, la Ville de Paris s'est engagée à réhabiliter 25 % du parc de logements des bailleurs sociaux d'ici 2020 en commençant par les plus énergivores. Ce programme de réhabilitation thermique doit permettre de réduire de 30 % les émissions de gaz à effet de serre (GES) du parc social d'ici 2020 et doit être engagé dès 2008 (voir page 17 du plan climat).

Sur la période 2008-2020, les bailleurs doivent mettre en œuvre un plan de réhabilitation, déclinaison du plan climat à l’échelle du patrimoine, qui doit notamment permettre :

- de définir la liste des immeubles les plus énergivores à réhabiliter d'ici 2020 de façon à en réduire notablement la consommation énergétique ;

- d’identifier les immeubles qu'il est possible d'isoler par l'extérieur ;- d’identifier les immeubles pour lesquels il est possible d'intégrer des équipements de

production d'énergies renouvelables ;- de définir un calendrier d'intervention sur la période 2008-2020.

Conformément aux objectifs de la ville, ce « plan climat » doit s'inscrire dans une démarche de facteur 4 d'ici 2050, prévoir la réhabilitation thermique de 25 % du parc de logements parisiens d'ici 2020 et viser une réduction de 30% des émissions de GES de l'ensemble de votre parc parisien d'ici 2020.

La collaboration avec les espaces info-énergie devra permettre de valider ces choix sur toutes les opérations financées en PALULOS.

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Evolution réglementaire récente affectant la rénovation :

1- L'arrêté du 3 mai 2007 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants.Il s'agit de la réglementation dite "élément par élément". Elle définit une exigence minimale pour les caractéristiques thermiques des matériaux et matériels installés dans un bâtiment existant : enveloppe du bâtiment, parois vitrées, système de chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage des locaux, énergies renouvelables. Ces dispositions sont applicables depuis le 31 octobre 2007.

2- Le décret du 19 mars 2007 impose pour les rénovations importantes1 : - l'amélioration de la performance énergétique initiale sans dégradation du confort d'été. Cette disposition devrait se traduire très prochainement par une réglementation thermique applicable à l'existant (arrêté en attente).- comme pour le neuf, l'obligation de réaliser une étude de faisabilité technique et économique des diverses solutions d'approvisionnements en énergie préalablement au dépôt du PC. Dans le cas de travaux sur enveloppe uniquement, seule la solution d'approvisionnement en énergie solaire peut être étudiée.

Ces deux dispositions sont applicables aux opérations dont le PC aura été déposé après le 31 mars 2008. Dans le cas où les travaux ne sont pas soumis à PC, c'est la date d'acceptation du devis ou de la passation des marchés qui est prise en compte.

2 .2 - Certificats d'économie d'énergie

Si un bailleur dépose des certificats d'économie d'énergie ou les fait déposer par un fournisseur d'énergie sur une opération ou un groupe d'opérations financées par le Département et/ou la Ville de Paris, il devra en informer la DLH par courrier, de façon à ce que soit définie la part de certificats d'économie d'énergie (CEE) que la Ville souhaite détenir sur chaque opération.

3 - Un habitat économe en eau

3.1 - Consommation d'eau potable

Favoriser l'installation de compteurs permettant la détection des fuites et réduction de la pression de l'eau à 3 bars aux points de puisage. Les logements devront être équipés de matériels économes en eau :- Réservoirs de WC économes ;- Robinets mitigeurs munis d'un dispositif limiteur de débit ;- Douchettes performantes conservant une bonne qualité d'usage ;

1 Pour les bâtiments dont le coût prévisionnel de travaux au m²/SHON est supérieur à 321,75 € HT/m²SHON, la valeur est déterminée dans l' arrêté du 20 décembre 2007 et est susceptible d'évoluer chaque année. Travaux à prendre en compte : dans le cas d'un bâtiment d'une SHON>1000 m², il faut prendre en compte les travaux sur l'enveloppe et les installations de chauffage, dans le cas SHON<1000 m², on peut ne prendre en compte que les travaux portant sur l'enveloppe.Sont pris en compte pour le calcul des travaux le montant des travaux décidés ou financés dans les deux dernières années. Les conventions de calculs du coût prévisionnel devraient être définies dans un arrêté à venir.

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- Aérateurs performants ou régulateurs de débit ;- Installation d'un compteur d'eau individuel pour chaque logement - Cheminement du réseau d'eau de façon à réduire la longueur de la distribution d'eau chaude.

Afin d'éviter les risques de légionellose, les bras morts sur le réseau seront limités avec la possibilité de mettre en oeuvre un pic de stérilisation.

3.2 - Récupération des eaux pluviales

Sous réserve de la validation par la DDASS, récupération des eaux pluviales pour l'arrosage des espaces végétalisés, le nettoyage des parties communes ou les chasses d’eau ;Mettre en œuvre des solutions innovantes permettant de limiter le ruissellement des eaux pluviales, en prévoyant notamment des zones de pleine terre.

Récupération et utilisation des eaux de pluie :

Conformément aux dispositions des articles R.1321-1 et suivants du code de la santé publique, l'utilisation d'eau de qualité dite "potable" est exigée pour tous les usages domestiques. La notion d'usages domestiques recouvre : les usages alimentaires (boisson, préparation des aliments, lavage de la vaisselle), les usages liés à l'hygiène corporelle (lavabo, douche, bain, lavage du linge, …), les usages dans l'habitat (évacuation des excréta, lavage des sols, …) et usages connexes (arrosage des espaces verts, lavage des sols et des véhicules, …).

Dans un avis du 5 septembre 2006, le Conseil Supérieur d'Hygiène Publique de France (CSHPF) a estimé que l'eau de pluie collectée en aval de toiture peut être utilisée pour des usages non alimentaires et non liés à l'hygiène corporelle, dès lors que ces usages n'impliquent pas la création d'un double réseau à l'intérieur des bâtiments. Cela suppose en outre un certain nombre de précautions techniques dans la mise œuvre de la collecte et de la distribution de cette eau récupérée.

L'utilisation à l'intérieur du bâtiment est plus problématique, car se pose le problème de la contamination du réseau d'eau potable par le réseau d'eau de pluie. Le CSHPF recommande de n'autoriser cette utilisation qu'à titre dérogatoire.

Si l'utilisation des eaux de pluie entraîne un déversement d'eau dans le réseau d'assainissement, la mairie doit être prévenue, le rejet de ces eaux entraînant le paiement de la redevance d'assainissement.

4 - La gestion des déchets

- dimensionnement des locaux de stockage adapté à la collecte sélective.- alimentation en eau et regard d'évacuation des eaux de nettoyage.- local correctement éclairé et ventilé.

Le bailleur veillera à informer les locataires sur le tri des déchets.

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B - DES TECHNIQUES DE CONSTRUCTION

AU SERVICE DU DEVELOPPEMENT DURABLE

1 - Maîtriser les impacts de l’opération sur l’environnement extérieur

1.1 Qualité des matériaux de façade

La tradition parisienne en matière de façades s'est longtemps appuyée sur des matériaux de construction de qualité – pierre calcaires d'Île de France, brique industrielle de Bourgogne, d'Allemagne (briques silico-calcaire), béton dès 1867 – ou d'enduits, essentiellement à base de plâtre de finition lisse et mate.

Quand les façades sont en matériaux apparents, elles s'accompagnent systématiquement d'une modénature - corniches, bandeaux, pilastres, encadrements de baies, etc.…- plus ou moins riche selon les époques afin, au delà du parti pris esthétique, de rejeter l'eau du nu du parement pour en limiter l'encrassement. Pour les façades en briques, cette modénature est constituée, soit d'éléments rapportés en béton, soit d'un appareillage spécifique du matériau (briques en boutisses, notamment).

Quand la façade est enduite, cette modénature se limite la plupart du temps au recoupement de la façade, niveaux par niveaux, par des bandeaux à hauteur des appuis de baies.

Ce double souci - emploi de matériaux de qualité et attention au bon entretien de la façade dès sa conception - mérite d'être perpétué aujourd'hui dans les programmes de logements mis en œuvre par la Ville. Sans limiter l'imagination des concepteurs, les façades de ces bâtiments devront donc refléter la permanence de ces préoccupations, qui font partie intégrante de la problématique du développement durable auquel Paris est attaché.

On associera donc au choix de matériaux de façade pérennes et à finition lisse ou peu susceptible de s'encrasser, tout dispositif limitant le ruissellement des eaux : éléments formant corniche, appuis de fenêtres avec larmiers généreux, etc…) en évitant tout matériau ou accessoire susceptible de favoriser une dégradation rapide du parement.

Par ailleurs, on rappellera que les revêtements dits "auto-lavables" - ainsi que la "pierre agrafée ou attachée" - justifient des précautions particulières de mise en œuvre.

1.2 Approche bioclimatique

Le bâtiment sera conçu de façon à optimiser les apports énergétiques passifs l'hiver, l'éclairement naturel tout en assurant le confort thermique d'été. Pour les opérations de réhabilitation (Acquisition-réhabilitation et PALULOS), le projet devra intégrer dès l’amont les aspects liés au confort thermique d’été, particulièrement important pour les bâtiments existants.

Une approche bioclimatique des projets s'attachera par tous les moyens à minimiser en amont les besoins en chauffage. La performance de l'enveloppe sera un élément important dans les choix architecturaux afin d'assurer des économies d'énergie substantielles, l'objectif étant de concevoir des bâtiments à faible consommation d'énergie aussi bien en neuf qu’en réhabilitation.

Ainsi, l’isolation thermique par l'extérieur sera préférée à une isolation par l’intérieur dans un objectif de supprimer les ponts thermiques. L'approche bioclimatique des projets décline de nombreuses alternatives à l'isolation par l'extérieur et permet d'atteindre les mêmes objectifs de

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performance énergétique. Le maître d'œuvre présentera les moyens mis en œuvre pour atteindre les objectifs fixés.

Pour les opérations de réhabilitation, le programme de l'opération comprendra l'amélioration des performances thermiques du bâtiment.

1.3 Végétalisation des projets   :

La présence de la végétation en ville joue un rôle incontestable sur la qualité et le cadre de vie : micro climatologie, dépollution de l’air, rétention d’eau, atténuation phonique, embellissement du paysage, espaces de détente et de loisirs, espaces pédagogiques, présence d’animaux sauvages, domestiques ou de compagnie, augmentation de la biodiversité par la création de nouveaux habitats pour la faune, ….La végétalisation du bâti est une autre source importante de développement de la faune et de la flore. Cette végétalisation peut être réalisée sur divers supports urbains publics ou privés : jardinets sur voirie, toitures terrasses, murs pignons, clôtures ou, façades, délaissés, écrans acoustiques, …En complément, la future charte de qualité de gestion du vivant dans le patrimoine bâti à Paris sera un moteur pour l’intégration de la biodiversité dans ce patrimoine tout en laissant une large place à l’innovation. Elle accompagnera la transformation progressive du milieu urbain afin de favoriser l’attraction et le maintien d’une nouvelle flore et faune sauvage, tout en préservant la qualité des constructions et elle rappellera un certain nombre de règles qui concernent la protection des espèces.Toutes les constructions et réhabilitations doivent intégrer le souci de préserver la biodiversité. Ainsi la végétalisation devra être envisagée en fonction des caractéristiques du projet:

- Planter des arbres adaptés au climat parisien : leur localisation est un moyen d’assurer une continuité biologique avec les espaces verts.

- Végétaliser les espaces et le bâti : jardinets sur voirie, toitures terrasses, murs pignons, clôtures ou façades délaissées, écrans acoustiques, …Les espaces et éléments végétalisés doivent préférentiellement être aménagés en permettant la continuité avec les espaces naturels publics et privés existant alentour.

- Encourager la diversité des milieux afin d’optimiser la diversité biologique : créer des milieux humides, des milieux secs, des friches … qui permettront l’installation d’une flore et d’une faune spécifiques.

Il est fondamental de choisir des espèces adaptées au contexte écologique local afin de ne pas perturber les équilibres écologiques, de ne pas introduire d’espèces envahissantes et également de réduire les coûts d’achats d’espèces exotiques ou rares. De même, porter une attention particulière à la conception des bâtiments, la nature des matériaux utilisés, la gestion des chantiers, la gestion et l’entretien des bâtiments, permettent de créer ou ne pas perturber les habitats pour la faune et de ne pas endommager la flore.

Lors de la maintenance de cette végétalisation, il convient de limiter l’utilisation des produits phytosanitaires et des engrais dans l’entretien des espaces verts et des zones végétalisées. En effet, le besoin de végétalisation peut entraîner une utilisation accrue de produits phytosanitaires susceptibles d’avoir des effets négatifs sur la santé et sur la qualité biologique des espaces et des ressources naturelles (air, eau, sol). C’est pourquoi il est nécessaire de choisir des végétaux adaptés au milieu proposé, tant en termes de climat qu’en termes de support d’accueil.

Afin de participer à la qualité du cadre de vie de l'ensemble du territoire, il s'agit de penser les corridors en harmonie avec la périphérie parisienne. En effet, afin de passer d’un lieu à un autre,

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le vivant (faune et flore) a besoin d’un corridor continu, dont le périmètre ne se limite pas au seul territoire parisien.

La Majoration de COS au titre de la performance énergétique :

La délibération du Conseil de Paris 2007-DU-59 du 1er octobre 2007 prévoit une majoration de COS de 20% au titre de la performance énergétique dans les conditions définies à l'arrêté du 3 mai 2007 :

- Pour bénéficier de cette majoration, les bâtiments neufs doivent obtenir le label THPE EnR 2005 ou BBC 2005.

- Les bâtiments existants doivent respecter les critères suivants :

(1) Les planchers haut sous combles perdus du bâtiment et son extension doivent être isolés de telle sorte que la résistance thermique soit supérieure ou égale à 5m²K/W.

(2) Le bâtiment doit faire l'objet de travaux d'installation d'équipements d'énergie renouvelable ou de pompe à chaleur tels que l'ensemble des locaux, constitués par la partie existante et l'extension appartenant au même propriétaire, respecte l'une des conditions suivantes :

- soit le bâtiment et son extension sont équipés d'un générateur utilisant la biomasse et assurant au moins 50% de la consommation de chauffage de l'ensemble des locaux ;

- soit le bâtiment et son extension sont équipés de capteurs photovoltaïques d'une surface supérieure ou égale à un dixième de la SHON, ou ces capteurs assurent une production annuelle d'électricité pour le bâtiment et son extension de plus de 25 kwh/m² SHON en énergie primaire ;

- soit le bâtiment et son extension sont équipés de capteurs solaires pour la fourniture d'eau chaude, de surface d'entrée supérieure ou égale à 3 m² par logement, ou la fourniture d'eau chaude est assurée par l'énergie solaire pour une valeur égale ou supérieure à 50 % pour le bâtiment et son extension ;

- soit le bâtiment et son extension sont équipés d'une pompe à chaleur dont les caractéristiques minimales sont données la délibération sus-visé.

(3) pour justifier des critères de performance requis, le demandeur du permis de construire fournit

- un engagement d'installer les équipements de production d'énergie renouvelable ou de pompe à chaleur et d'isoler les planchers sous combles perdus du bâtiment et de son extension dans les conditions décrites au point précédent.

- Une attestation établie par une personne répondant aux conditions des articles R 271-1 et R 271-4 du code de la construction et de l'habitation et en possession d'une certification pour réaliser un diagnostic de performance énergétique. Cette attestation indique qu'au stade du permis de construire les équipements d'énergie renouvelable ou de pompe à chaleur respectent les critères définis au point précédent.

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2 - Choix intégré des procédés et produits de construction

2.1 – Analyse du cycle de vie des matériaux mis en oeuvre

Le maître d'ouvrage devra intégrer l'étiquetage environnemental des matériaux suivant la norme NF P 01-010, seule norme pertinente pour l'évaluation des impacts environnementaux et sanitaires des matériaux de construction. Cette norme permet d'évaluer les caractéristiques environnementales d'un produit pendant tout le cycle de vie du produit. L'approche " cycle de vie" consiste à évaluer le produit à chaque étape de la vie du produit : production, transport, mise en œuvre, vie en œuvre, fin de vie.

Il est ainsi demandé de réunir les fiches de déclarations environnementales et sanitaires des produits selon la norme NF P 01-010 dès lors qu'elles existent.

L'analyse du cycle de vie suivant la norme NF P 01-010 contribue à l'évaluation des risques sanitaires. Les critères de choix des matériaux défini par le maître d'ouvrage prendra également en compte la contribution des matériaux à la qualité sanitaire des espaces intérieurs.

Les maîtres d'ouvrage sont incités à favoriser l'utilisation du bois, des matériaux d'origine végétale et le recyclage des matériaux de déconstruction tout en privilégiant les essences locales et les produits écocertifiés.

2.2 - Ethers de glycols, Benzène, composés organiques volatiles, formaldéhyde

Les éthers de glycols sont souvent présents comme composants dans les préparations aqueuses telles les colles, encres, peintures à l'eau, vernis, diluants ou produits d'entretien (lave vitres). Tous les produits utilisés seront conformes au décret du 1er février 2001 dit décret CMR, à l’arrêté du 7 août 1997 modifié, et à la directive européenne 67/548/CEE. Les produits visés par l’interdiction d’utilisation sont les huit substances de la série E et deux substances de la série P.

On trouve du benzène dans les solvants. Ainsi, les peintures en phase solvant ou les vernis peuvent en contenir. Les produits utilisés seront conformes à la réglementation française qui prévoit :

- l’interdiction d’emploi des dissolvants et diluants renfermant, en poids, plus de 0,1% de benzène.- les concentrations en benzènes présentes dans l’atmosphère des lieux de travail ne doivent pas dépasser des valeurs d’exposition de 3,25 mg/m3 ou de 1 ppm.

Le choix des produits mis en œuvre à l’intérieur des bâtiments influence la présence de sources de pollution au sein du bâtiment et donc la qualité sanitaire de l’air intérieur :- A l’intérieur des bâtiments, les peintures ou vernis en phase aqueuse seront privilégiées.- Les revêtements intérieurs (sols, murs, plafonds) et isolants thermiques et acoustiques mis en œuvre auront fait l’objet d’une évaluation des niveaux d’émission des composés organiques volatiles (COV) et du formaldéhyde par le fournisseur ou le fabricant. Ces émissions auront été reconnues « considérées comme faibles ».

3 - Accessibilité

Les exigences concernant l’accessibilité sont détaillées dans l’annexe 6.

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4 - Chantier propre

4- 1 gestion des déchets   :

Le maître d'ouvrage s'engage à mener un « Chantier à faibles nuisances »: - en incitant à une gestion propre des déchets : tri des déchets sur le chantier et le recyclage des matériaux de démolition ;- en incitant à une réduction des nuisances et des risques générés au cours des travaux- en assurant l'information du public sur l'opération.

Le maître d'ouvrage mettra en place une charte de chantier propre suivant les dispositions du plan interdépartemental de gestion des déchets de chantier du BTP de Paris et Petite Couronne. Le stockage provisoire (sur le site) de déchets de démolition en vue de leur tri devra être réalisé de manière à respecter la santé et la sécurité des travailleurs, éviter la pollution des sols et des eaux en respectant les règles de conditionnement, notamment pour les déchets dangereux.

Traçabilité   : Le maître d’ouvrage devra s'assurer de la destination finale des déchets réglementés (amiante, DIS, emballages) et plus généralement du respect de la réglementation au cours du chantier.

Termites   : conformément à la loi L-99-471 du 8 juin 1999, les bois et matériaux contaminés par les termites ou autres insectes xylophages seront incinérés sur place ou traités avant tout transport si leur destruction par incinération sur place est impossible. La personne qui a procédé à ces opérations en fait la déclaration en mairie.

En outre, la production des déchets devra être maîtrisée dès le stade de la conception par une étude précise de la quantité de matériaux à mettre en œuvre pour le chantier.

4.2 La lutte contre le bruit

Toutes dispositions utiles doivent être prises (organisation du chantier, démarche de sensibilisation des personnels) pour réduire le bruit au niveau le plus bas possible compte tenu des techniques disponibles, ne pas exposer les travailleurs à des niveaux incompatibles avec leur santé, et respecter les exigences du code du travail.

La limitation des nuisances causées aux riverains passe par une réduction des bruits générés aux alentours.

Les matériels de chantier seront conformes à l’arrêté du 18 avril 2002, pris en application de la directive européenne 2000/14/CE, qui réglemente les émissions sonores de la quasi totalité des engins et matériels de chantier. La Ville de Paris pourra effectuer des contrôles sur chantier pour s’assurer de l’homologation acoustique des matériels utilisés mais aussi de leur bon entretien.

L’arrêté préfectoral 01-168-55 du 29 octobre 2001 renforce les restrictions d’horaires applicables aux travaux bruyants dans les immeubles et sur le domaine public : la réalisation de travaux bruyants est interdite en tout lieux les dimanches et jours fériés, les samedis avant 8h et après 20h et en semaine entre 22h et 7h.

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4. 3 - Autres nuisances de chantier

Les nuisances visuelles telles, la dégradation des abords de chantier, les salissures sur la voie publique, la dégradation des clôtures, le dépôt de déchets doivent être évités. Pour lutter contre ces nuisances, l’entrepreneur prévoira d’entretenir convenablement les palissades, de mettre en place un grillage autour de l’aire de stockage des déchets et de nettoyer quotidiennement les abords du chantier.

Nuisances dues au trafic   : le maître d’ouvrage s’assurera que l’entrepreneur titulaire des travaux respectera les réglementations locales pour la circulation des véhicules ; il recherchera des places de parking autorisées à proximité du chantier.

4.4 - Les pollutions extérieures

L’entrepreneur est responsable de la pollution du sol, du sous-sol et de l’eau qu’il induit par ses activités ; il doit veiller :- Au choix de matériaux et produits dont les risques sur l’environnement sont limités (huiles de décoffrage végétales…)- A l’étiquetage réglementaire des cuves, des fûts, des bidons et des pots.- A l’imperméabilisation des zones de stockage qui sont bâchées et implantées dans une zone plane afin de récupérer les eaux de ruissellement et à la collecte des effluents. Il est rappelé que le rejet des eaux d’exhaure de chantier en égout est soumis à autorisation et redevance à la charge de l’entrepreneur.- A la mise en place d’aires de lavage des engins.

La pollution de l’air (émission de poussières et mauvaises odeurs) devra être limitée par toutes dispositions utiles : arrosage des sols, nettoyage journalier des voiries et du chantier, interdiction stricte du brûlage, mise en place d’une zone de lavage des roues en sortie de chantier.

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ANNEXE 5 :

Fiche technique de présentation des opérations

La fiche technique de présentation des opérations est destinée à être jointe aux projets de délibération soumis au Conseil de Paris.

Elle doit comporter 4 pages au maximum sous format Word et respecter impérativement le plan détaillé dans la présente fiche.

Un exemple de fiche complétée pour une opération réelle vous est également fourni à la suite de la présente note, afin de rendre plus concrète la nature du document demandé.

La situation actuelle

- La localisation : présentation de la parcelle et de sa situation foncière - provenance (DUP, diffus, etc.), éléments sur l’état de l’existant (démolitions éventuelles, etc.) et la surface de la parcelle.

- environnement immédiat : description sommaire, accompagnée d’une photo de la parcelle et/ou du bâtiment.

Le projet

- Les principes retenus : le type d’intervention (neuf, acquis-conventionné, acquis-réhabilité), le type de financement retenu, les aménagements particuliers (parkings, commerces, ateliers d’artistes, etc…).

- Le programme, la typologie et la taille des logements.- L’accessibilité aux personnes âgées et/ou aux personnes à mobilité réduite ou en

situation de handicap.- Les surfaces d’habitation : surfaces hors œuvres nettes, surfaces habitables et annexes

ainsi que les surfaces utiles.- Les autres surfaces : commerces, locaux communs (vélos, collecte des déchets ménagers,

etc.).- Les espaces libres (pleine terre et autres à distinguer).- Joindre deux plans de niveau (RdC et étage courant).

La démarche HQE

Respect du cahier des charges environnemental de la DLH, et notamment :

Environnement intérieur des bâtiments : - Mise en œuvre d'une certification de la qualité environnementale (Habitat et

Environnement, …).- Respect des objectifs du plan climat avec mention de la consommation conventionnelle

d'énergie du bâtiment en kWhEP/m²SHON/an et matériaux et équipements mis en en œuvre favorisant les économies d'énergie. Si ces objectif ne peuvent être atteint un argumentaire en explicitant les raisons est indispensable.

- Mise en œuvre d'équipements économes en eau et récupération des eaux pluviales.- Moyens mis en œuvre en faveur des cibles de confort et de santé

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.

Environnement extérieur des bâtiments :- L’insertion des bâtiments dans l’environnement.- Architecture et techniques favorisant les économies d'énergie- Le choix des matériaux extérieurs dans une perspective de développement durable.- Réalisation dans le cadre d'un chantier à faibles nuisances - Végétalisation des toitures et terrasses et des espaces libres en indiquant la surface

prévue en m².- Joindre une perspective.

Le calendrier prévisionnel

- Dépôt du P.C. et la demande de financement.- Appels d’offres.- Démarrage des travaux.- Fin des travaux.

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EXEMPLE DE FICHE TECHNIQUE DE PRESENTATION DES OPERATIONS

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I - LA SITUATION ACTUELLEa) Localisation Présentation   :Le projet s’insère dans le cadre de la DUP du secteur Château Rouge. Le sous-sol et le commerce à rez-de-chaussée sont communs aux deux opérations. Une implantation en forme de U est retenue afin de créer une cour arrière commune, et de raccrocher les bâtiments aux pignons mitoyens.Etat de l’existant   :Les parcelles sont nues. Les démolitions ont été effectuées par la SEMAVIP.

b) Environnement immédiatLa rue Myrha, parallèle à la rue de la Goutte d’Or, relie la rue Stéphenson à la rue de Clignancourt. Il s’agit d’une voie de faible largeur, à sens unique, commerçante et particulièrement animée. L’îlot concerné est divisé en une trentaine de parcelles allongées et étroites. Le terrain est découpé en deux lots pour tenir compte de ce parcellaire existant, fortement morcelé. Le tissu environnant possède une image de faubourg, regroupant plusieurs typologies d’habitats : maisons rurales en R+1 ou 2, lotissement d’habitat populaire des années 1840 en R+4 ou 5, immeuble de rapport fin XIXème en R+6, immeuble post-haussmannien en R+6, immeuble de promotion des années 1960 en R+6, etc.

La parcelle   :

II - LE PROJETa) Les principes retenus

Le programme consiste en la construction neuve de 15 logements de type PLUS, une supérette à rez-de-chaussée et un niveau de parking en sous-sol de 23 places.

b) Le programme

Typologie des appartements

Rez-de-chaussée 1er étage 2ème étage 3ème étage

1 T1, loge gardien,hall d’entrée, local poubelles , local vélos

1 T3, 2 T4 1 T3, 2 T4 1 T3, 2 T4

3ème étage 4ème étage 5ème étage SHON Habitation

1 T3, 2 T4 1 T3, 2 T4 1 T2, 1 T4 1302 m²

1 commerce à rez-de-chaussée de 110 m² SHON.

c) Accessibilité aux personnes âgées et/ou à mobilité réduite

Les parties communes sont accessibles aux handicapés. Tous les logements sont adaptables. Deux places de stationnement sont adaptées.d) Les surfaces d’habitation e) Les surfaces autres

SHON : 1 302 m²SHAB : 1 057m²Annexes : 116 m²Surface utile : 1 095 m²

Commerce : 101,5 m²Loge gardien : 12 m²Local poubelles : 8,5 m²Local vélos : 13,4 m²

f) Les espaces libresUne cour intérieure comprenant :  un espace planté en pleine terre (2 arbres de haute tige) d’une surface de 33 m², un espace planté complémentaire d’une surface de 12 m², un espace en dalles sur plots, une toiture végétalisée de 81.4 m² et un mur mitoyen végétalisé en fond de cour

III – LA DEMARCHE HQE

a) Environnement intérieur des bâtiments   Le projet s’inscrit dans la démarche environnementale de l’opérateur suivant les recommandations de la Charte Développement Durable. Sont par conséquent recherchées la certification Habitat & Environnement Performance et le label Bâtiment Basse Consommation. Le projet s'inscrit dans les objectifs du plan climat de la Ville : la consommation conventionnelle d'énergie est de 50 kWh/m²/an en énergie primaire.Enveloppe performante   : Toutes les façades sont isolées par l’extérieur, pour une meilleure protection thermique d’hiver comme d’été.Végétalisation   : Les toitures terrasses, le mur mitoyen et la cour sont végétalisés. Chauffage   : Le préchauffage de l’eau chaude sanitaire est assuré par panneaux solaires. Eau   : Le comptage de l’eau est individuel pour sensibiliser les habitants. La pression d’alimentation est limitée à 3 bars. La chasse d’eau possède un mécanisme silencieux à 2 commandes 3/6 litres. La robinetterie est à mitigeurs munis d’une butée.Electricité :Maîtrise des consommations électriques : gestion des éclairages des parties communes ; prise de courant commandées (pour appareils groupés).

b) Environnement extérieur des bâtimentsLa volumétrie et la modénature des façades et toitures facilitent l’insertion du projet dans le tissu environnant d’image faubourienne : fractionnement du bâti, simplicité de la façade sur rue, répétitivité des fenêtres en hauteur, toitures zinc, immeuble à l’alignement, volume en R+5 avec retrait au dernier niveau. La façade rue est isolée par l’extérieur et protégée par des panneaux de béton poli préfabriqués avec retours en tableau de couleur blanc gris. Les façades sur cour sont isolées par l’extérieur avec vêture en panneaux de bois ton naturel.

Les menuiseries sont en bois ton naturel avec occultation par volet roulants gris clair sur rue, et gris avec pare soleil coulissants en métal déployé sur cour. Le soubassement est habillé sur rue d’une résille métallique type caillebotis, et est traitée sur cour en béton brut avec un vernis satiné. La toiture est en zinc sur la rue et couverte de panneaux solaires sur la cour, au Sud. La toiture terrasse du retour sur cour est végétalisée.Plan d’étage courant   :

Plan de rez-de-chaussée

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IV - LE CALENDRIER PREVISIONNELa) Le dépôt du P.C. et la demande de financement : Juin 2006b) Les appels d’offres : Juin à Novembre 2006c) Le démarrage des travaux : Novembre 2006d) La fin des travaux : Juillet 2008

Perspective   :

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17, boulevard Morland – 75 181 Paris cedex 04(  01 42 76 31 58 4 01 42 76 80 75

ANNEXE 6 :Accessibilité et adaptation des logements sociaux au handicap

 La présente annexe a pour objectif de rappeler les obligations découlant de la loi du 11 février 2005 relative à l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées ainsi que les conditions d’installations des Unités de Logements et de Services (U.L.S.) dans des logements sociaux.

La Ville de Paris entend donner une importance toute particulière à l’adaptation des logements au handicap. Il est légitime que les occupants des logements puissent être logés dans des conditions adaptées à leurs besoins spécifiques.

I) Accessibilité des logements d’habitation collectifs neufs pour les permis de construire déposés après le 1 er janvier 2007

L’accessibilité est une condition essentielle pour permettre à tous d’exercer les actes de la vie quotidienne ; ces mesures bénéficient aux personnes handicapées mais aussi aux personnes âgées, les accidentés, les personnes avec enfants en bas âge ainsi qu’à ceux défavorisés par la taille.Les règles relatives à l’accessibilité des bâtiments collectifs neufs résultent du décret du 17 mai 2006 (modifié par le décret du 11 septembre 2007) codifié aux articles R 111-18 à R 111-18-3 du Code de la Construction et de l’Habitation et complété par l’arrêté du 1er août 2006 et la circulaire de la D.G.U.H.C. du 30 novembre 2007.Il vous est donc demandé de bien vouloir respecter l’ensemble de ces dispositions.

Quelques points sont à préciser tout particulièrement   :

5% des places de stationnement doivent être accessibles tout en présentant une largeur unitaire supérieure à 3,30 m et être situées à proximité de l’entrée du bâtiment ou de l’ascenseur.Toute pente nécessaire pour franchir une dénivellation doit être inférieure à 5% étant précisé qu’au delà de 4%, un palier de repos est nécessaire tous les 10 m en haut et en bas de chaque plan .Le cheminement doit être accessible, libre de tout obstacle, revêtu d’un sol non glissant et être adapté aux déficients visuels par un guidage au sol.Les circulations communes doivent avoir une largeur d’au moins 1,20 m.Toutes les portes en parties communes ainsi qu’en accès aux logements doivent avoir une largeur d’au moins 0,90 m et être facilement préhensibles par une personne en fauteuil.Les équipements et dispositifs de commande de service (boîtes aux lettres, éclairage, interphones) doivent être accessibles, y compris par les personnes de petite taille ou en fauteuil.Tout balcon, terrasse, loggia, présentant une profondeur de plus de 60cm et situé au niveau d’accès d’un logement situé en rez-de-chaussée, en étage desservi par un ascenseur doit posséder au moins un accès depuis une pièce de vie d’accès minimal de 0,80m et dont le ressaut dû au seuil de la porte fenêtre soit franchissable à l’aide d’un plan incliné éventuellement additionnel.Le cabinet d’aisance doit offrir un espace libre accessible à une personne en fauteuil roulant d’au moins 0,80 x 1,30 m latéralement à la cuvette et en dehors du débattement de la porte. En cas de séparation WC/salle d’eau, la cloison doit être facilement démontable et n’être porteuse d’aucun réseau. Dans les demandes de permis de construire déposés à compter du 1er janvier

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2010, une salle d’eau doit être conçue de manière à permettre l’installation simple et peu onéreuse d’une douche accessible à une personnes handicapée.Dès à présent, je vous demande de bien vouloir adopter cette solution, l’essentiel des demandes d’adaptation de logements au handicap portant en effet sur l’installation d’une douche accessible.La largeur de la cabine d’ascenseur doit être au minimum d’un mètre, celui-ci doit être praticable par une personne en fauteuil. (cf norme NF EN 81-70) Il est obligatoire que les ascenseurs soient équipés d’un système de vocalisation sonore pour les déficients visuels et d’un affichage lumineux pour les malentendants.L’article 10 de l’arrêté du 1er août 2006 précise les dispositions à respecter pour l’éclairage des parties communes. L’accessibilité des locaux par les déficients visuels sera sécurisée par la pose d’un revêtement de sol présentant un contraste visuel et tactile, de nez de marches contrastées dans les escaliers, des rappels tactiles au sol et la pose d’un dispositif d’arrêt à l’extrémité des mains courantes (boules ou retours). Ces dispositions concernant les logements neufs sont également applicables pour les travaux de modification ou d’extension de logements ou résultant de changement de destination pour un coût de 1029,60 € H.T./m2 de shon.

A l’issue des travaux soumis à permis de construire, le maître d’ouvrage doit faire établir une attestation mentionnant que les travaux respectent les règles d’accessibilité compte tenu des dérogations préalablement accordées par le préfet pour impossibilité technique.

II) la mise en accessibilité des logements anciens 

Le recensement des logements accessibles, adaptés et adaptables au handicap et à la mobilité réduite est maintenant achevé. Je vous demande à nouveau donc de bien vouloir porter ces mentions sur les congés afin que l’ensemble des réservataires puisse désormais attribuer des logements présentant de telles caractéristiques aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, tout congé non renseigné ou insuffisamment renseigné fera l’objet d’un renvoi au bailleur.

Des résultats de ce recensement il ressort que seulement 20% des logements sociaux sont accessibles à Paris du fait notamment de l’ancienneté du bâti et que le dispositif fiscal de déductibilité des travaux de la taxe foncière sur les propriétés bâties n’est pas utilisé comme il le devrait pour financer les travaux d’adaptation des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite.

Je vous demande donc de mettre en œuvre tous les moyens pour améliorer l’accessibilité des logements sociaux et leur adaptation aux besoins des personnes handicapées, toutes les opérations de travaux ,de rénovation ou de réhabilitation devront prendre en compte le handicap.

Vous voudrez bien proposer dans les meilleurs délais possibles et en tout état de cause avant le 31 décembre 2008 un programme pluriannuel visant à améliorer et adapter votre patrimoine aux personnes handicapées et à mobilité réduite.

III) Les Unités de logements et de services (U.L.S.)  Conformément aux orientations définies dans le schéma directeur pour l’autonomie et la participation des Personnes Handicapées à Paris, il est prévu l’implantation d’une structure

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ULS constituée d’une dizaine de logements dans chaque arrondissement, soit plus de 200 logements ULS pour la période 2009/2012.

L’ULS est un concept récent à Paris, il s’agit de permettre à des personnes lourdement handicapées de vivre de manière autonome dans des logements sociaux. Les locataires sont des handicapés physiques ayant les capacités intellectuelles et la volonté de vivre à  domicile ; chaque locataire est relié à un local de permanence situé dans l’immeuble ou à proximité.

Le complexe immobilier doit bien entendu être accessible :   Les quelques recommandations qui suivent sont conformes aux règlements d’accessibilité du cadre bâti. D’autres, issues de l’expérience, concernent des aménagements plus spécifiques aux personnes handicapées à qui sont dédiées les ULS : personnes paralysées des quatre membres, se déplaçant en fauteuil roulant électrique, n’ayant aucune possibilité de préhension. Cette dernière déficience oblige à envisager une domotisation (commande à distance) de certains équipements.

Les accès sont de préférence de plain-pied ou en pente douce; toute marche est proscrite.Les équipements des halls doivent être accessibles à une personne en fauteuil (commande de porte, interphones..) et l’espace suffisant pour permettre la rotation d’un fauteuil roulant (diamètre : 1 ,5m).Les appartements en étage peuvent être équipés d’un ascenseur accessible pour fauteuil roulant. Cependant le risque de panne incite à n’envisager des appartements qu’aux tous premiers niveaux. Il faut prendre en considération le surcoût que constitue la domotisation de l’ascenseur.Les portes d'accès sur le cheminement, en parties communes et au logements auront une largeur supérieure à 90cm et seront motorisées.L’accès aux appartements, donc les paliers, doivent permettre la manœuvre d’un fauteuil.  Les éventuels surcoûts liés à ces aménagements d’accessibilité sont largement diminués s’ils sont intégrés dès l’élaboration des plans et du cahier des charges de construction.

a) Les appartements    Comme dans le paragraphe précédent, des règlements définissent les normes d’accessibilité. Certaines recommandations sont liées au type de handicap des locataires des ULS.

L'expérience montre qu’une personne lourdement dépendante a besoin d’un deux-pièces pour vivre, car elle a des aides techniques nombreuses et encombrantes (lève-personne, fauteuil de toilettes, siège de douche, déambulateur par exemple). La disposition des pièces doit permettre une circulation aisée en fauteuil : en règle générale, la manœuvre d’un fauteuil est possible si on peut inscrire un cercle de 1,50m hors de l’emprise des installations. Les couloirs doivent avoir une largeur au minimum de 1,20m.Les portes de communication auront une largeur de 90 cm. Les portes coulissantes sont souvent plus facilement maniables et moins encombrantes.Il est recommandé dans la mesure du possible de prévoir des cuisines ouvertes sur le séjour.Les fenêtres doivent permettre une vue à l’extérieur, donc les parties basses pleines n’excéderont pas une hauteur de 60cm.

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En cas de balcons ou de jardins privatifs, l’accès par une porte-fenêtre doit être de plain-pied. La motorisation de cette porte est indispensable (câblage domotique).Les résidants des ULS n’ayant pas la possibilité de faire la cuisine, celle-ci ne demande pas d’aménagements particuliers, à l’exception d’une surface permettant la circulation d’un fauteuil roulant et éventuellement d’un évier sans meuble dessous.Il est préférable que la salle de bains communique directement avec la chambre par une large ouverture. Certains appareils de transfert (lève personne) sont suspendus au plafond par un rail, ce qui impose que le plafond soit résistant et que l’ouverture entre la chambre et la salle de bain soit totale du plancher au plafond.La surface de la salle de bains doit permettre la circulation d’un fauteuil et d’un lève-personne. La douche devra être sans rebords, un simple siphon au sol avec une légère dénivellation du sol est préférable. Ceci implique de bien concevoir l’évacuation de l’eau, de carreler non seulement le sol mais les murs sur une hauteur de 2m. Les WC doivent permettre de placer un fauteuil à proximité.L’intégration des WC dans la salle de bains est souvent préférable. Les murs doivent être éventuellement renforcés pour y fixer des barres d’appui.Les revêtements de sol doivent être antidérapants. La moquette est proscrite. Le carrelage et le P.V.C. d’une qualité conforme à cet usage sont plus adaptés, car plus résistants à l’usure et aux marques dues aux roues des fauteuils.   b) La domotisation L’équipement domotique doit être intégré dans le projet, car elle est un élément essentiel de l’accessibilité . Sa prise en compte dès le début du projet n’engendrera qu’un faible surcoût financier et évitera bon nombre de complications techniques.Cette domotisation des logements ULS nécessite un câblage préalable lors de la construction ou de la rénovation (le standard européen pour la domotique adaptée au handicap est un BUS KNXEIB). La solution BUS KNXEIB permet la commande à distance de fonctions programmées (volets, portes, électricité, chauffage, téléphone, interphone, TV, à l’aide d’une téléthèse (télécom-mande adaptée au handicap ) . Il existe différentes téléthèses adaptées aux capacités des utilisateurs : commandes tactiles, avec contacteurs, télécommandes à reconnaissance vocale, au souffle.Toutes ces télécommandes sont compatibles avec le BUS KNXEIB. Devront faire l’objet d’une domotisation les éléments suivants :

la ou les portes d’accès à l’immeuble et l’interphone.La porte d’accès au logement Une fenêtre d’accès au balcon ou au jardin privatifLes volets du logementLes éclairages du logement et parties communes d’accès à l’immeuble et desservant le logement Chaque appartement doit être relié à la plate forme de service par un réseau nécessaire au système d’appel reliant les locataires à la plate forme de servicesIl convient de prévoir, dès la construction, le câblage et la connectique de base pour installer des extensions nécessitées par des besoins spécifiques ( par ex. : synthèse vocale, téléphone mains libres à contrôle infrarouge ainsi que la motorisation éventuelle des ouvrants , des stores … ). Après attribution du logement, la MDPH établira les besoins de la personne

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handicapée de manière à définir les aides techniques à apporter au locataire ULS dans son nouveau cadre de vie.. Le bailleur devra assurer de façon permanente la maintenance des équipements qu’il a installé. Le coût des contrats d’entretien sera pris en charge par la Ville de Paris sous la forme d’une subvention annuelle versée par la DASES. c) La plate-forme de services    Les appartements ULS sont couplés à un service auxiliaires de vie, assurant un service d’aide à domicile à la demande, des permanences de service de jour comme de nuit, ce qui constitue pour les personnes qui le désirent, une véritable alternative à la vie en institution, alliant sécurité et liberté de choix de vie.

Il s’agit en fait de « services collectifs répondant à des besoins individuels », permettant à chacun des locataires, par la mise en commun de moyens humains, de bénéficier d’un service auquel il ne pourrait prétendre de façon individuelle .  Chaque locataire est relié par un système d’appel à un local de permanence situé dans l’environnement des appartements. Dans la journée, l’auxiliaire ou le responsable de secteur présent dans l’ULS, répond à la demande en cas de besoin pour une aide ponctuelle (retournement, accompagnement au toilette…) ou en cas d’urgence.  La permanence de nuit étant utilisée pour une aide au coucher, pour des interventions courtes et ponctuelles au-delà des heures de service de jour, ces interventions ne sauraient en aucun cas remplacer des interventions de journée.   Un appartement ou un local associatif destiné « à la plate forme de service » est loué par le gestionnaire de l’ULS. Ce local de permanence est situé au sein ou à proximité de l’ensemble immobilier afin de permettre des interventions rapides en cas de nécessité. Ce local est un local classique, dont l’accès est accessible aux personnes handicapées ( accès de plain-pied, porte de 90cm minimum, circulation intérieur possible avec un fauteuil roulant). En effet, ces dernières doivent pouvoir rencontrer le gestionnaire quand elles le souhaitent.

Il conviendrait de veiller à une implantation rationnelle des logements ULS et de la plate-forme de services au sein des ensembles immobiliers et ceci, afin de permettre un bonne mutualisation des équipements au service des personnes handicapées.  Le choix de la localisation, dans l’ensemble immobilier, des logements de l’ULS ainsi que de la plate-forme de service ou local de permanence doit être préalablement soumis pour validation au Directeur du Logement et de l’Habitat.

Un cahier des charges précisant le fonctionnement de la structure ULS sera remis aux bailleurs concernés. 

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ANNEXE 7 :Procédure pour la réalisation des centres d’hébergement, des résidences sociales, et des

logements pour personnes âgées et handicapées

La présente annexe a pour objectif de préciser les conditions de montage des projets de résidences sociales (et notamment de Maison-Relais) et de Centres d’Hébergement d’Urgence ou d’insertion qui nécessitent un travail partenarial entre les opérateurs, l’association pressentie pour la gestion, l’Etat, la Ville et la Région. Il convient de rappeler concernant ces structures que si le financement de l’investissement relève de la Ville, de la Région et du Département de Paris, leur fonctionnement reste essentiellement de la compétence de l’Etat (DASS) :

- les programmes de résidences sociales sont soumis à un agrément préfectoral. La DASS intervient via l’AGLS (Aide à la Gestion Locative Sociale) dans le financement du fonctionnement de ces structures ;

- les Maisons-relais (agrément régional et financement du fonctionnement par la DASS à hauteur de 16€/jour/place) ;

- le financement en fonctionnement des CHU, des centres de stabilisation et d’insertion est assuré presque intégralement par l’Etat : prix de journée ou dotations globales de fonctionnement variables d’une structure à l’autre suivant la nature du projet social pris en charge par la DASS (à ce jour, le prix moyen à la place et par jour est de 28€ en CHU, 38€ en stabilisation et 48€ en CHRS).

La présente fiche permet ainsi d’articuler la définition du projet social, d’une part, et le montage du dossier de financement, d’autre part, de façon à ce que ces deux procédures puissent se dérouler efficacement en parallèle.

1 – Définition du projet social et d’un projet technique adapté

Le montage des dossiers doit respecter deux exigences fondamentales :

- chaque gestionnaire doit élaborer un projet social précis au regard du profil de la population accueillie, accompagné du budget prévisionnel de fonctionnement correspondant ;

- le programme technique élaboré par le maître d’ouvrage (choix de l’implantation, de l’immeuble, et aménagements et travaux envisagés) doit être en adéquation avec ce projet social.

Le maître d’ouvrage, porteur du dossier de financement (association ou bailleur), doit s’assurer de l’accord de l’Etat (DASS/DULE) et de la Ville (DLH/DASES) :

- sur le choix de l’implantation et de l’immeuble et son affectation à un type de programme donné ;

- sur le choix du futur gestionnaire (s’il est différent du maître d’ouvrage).

Pour mémoire, en ce qui concerne la faisabilité de l’utilisation d’un immeuble pour un type de programme donné, les opérateurs pourront se rapprocher de la Mission Qualité Logement (DLH) qui aura effectué une première étude de faisabilité dans les cas de préemption Ville.

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Le maître d’ouvrage doit également s’assurer que le projet social et le budget prévisionnel de fonctionnement correspondant sont présentés par le futur gestionnaire pour validation le plus en amont possible aux administrations parisiennes concernées (DASS, DULE, DASES), qui émettront un avis concerté. Pour que l’information soit complète, il est également nécessaire de mettre en copie la DLH (Service du Logement et de son Financement).

Il est rappelé que la Région donne également des aides pour les projets de création ou de réhabilitation de centre d’hébergement d’urgence ou d’insertion ainsi que les résidences sociales et les Maisons-relais. Le maître d’ouvrage devra se rapprocher en amont des services de la Région pour s’assurer de l’éligibilité du projet.

Le maître d’ouvrage devra veiller à ce que toutes les modifications du projet social et technique intervenant au cours de l’instruction et ayant une incidence sur le coût global de l’opération soient bien prises en compte au moment du dépôt du dossier unique de financement, de manière à pouvoir établir un prix de revient définitif.

L’instruction finale du dossier unique de financement est subordonnée à l’accord formel de l’Etat (DASS et, pour les résidences sociales, DULE) et de la Ville sur le projet social présenté et le choix de l’implantation.

En vue de leur conventionnement APL, les programmes de résidences sociales et de maisons relais sont soumis à un agrément préfectoral du gestionnaire sous la responsabilité de la DULE, après instruction conjointe de la DULE et de la DASS.

2 - Montage du dossier de financement

La validation du projet social ne doit pas empêcher l’instruction financière du dossier, quitte à procéder à des ajustements en fonction de l’évolution du projet social. A ce titre, dès que l’opérateur sera capable de produire un pré-dossier il le transmettra ce à la DLH/SLF de façon à ce qu’une pré-étude financière puisse être enclenchée. Ce pré-dossier comporte a minima :

- le projet social initial ;- la structure physique du projet ;- un plan de financement prévisionnel.

Dès que le projet social et la pré-étude financière sont validés, l’opérateur dépose un dossier unique de financement à la DLH/SLF en 3 exemplaires. La DLH se charge de faire parvenir le dossier unique à la DASS et à la DASES pour vérification de la conformité au projet social validé.

Pour les centres d’hébergement d’urgence ou d’insertion, la DASES s’assurera également de la conformité du programme technique à celui validé au cours de l’instruction.

2-1 – Financement des résidences sociales et Maisons-relais   :

Les subventions sur crédits délégués pour les résidences sociales obéissent aux mêmes règles que les subventions aux logements familiaux PLUS ou PLA-I décrites dans les principes de financement, à deux exceptions près :

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- la redevance payée par les occupants est fixée dans la circulaire UHC/DH2/2007-41 loyer du 6 juillet 2007 ;

- l’équilibre de l’opération dépend du niveau de la redevance globale facturée par le bailleur au gestionnaire pour l’amortissement de l’investissement physique.

Une fois le projet social calé et validé, la DLH procède à l’agrément de l’opération. Les règles relatives aux réservations sont décrites dans les principes de financement.

2.3 – Le logement des personnes âgées et handicapés   :

Les résidences pour les personnes âgées (EHPA, EHPAD) et adultes handicapées (foyers d’hébergement, foyers de vie, foyers d’accueil médicalisé, maisons d’accueil spécialisé…) sont éligible à des financements au titre du logement social2. En revanche, les établissements relevant du champs sanitaire (unités de soins de suite et de réadaptation, hôpitaux…) ne sont pas finançables par des crédits logement.

Ces programmes présentent la particularité de mêler des surfaces consacrées au logement et des surfaces collectives consacrées à des prestations collectives. Pour faciliter le montage de ces opérations, l’article 45 de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable prévoit l’application d’un taux de TVA réduit à 5,5 % pour la construction d’établissements pour personnes âgées et handicapées, réalisés par des organismes agissant sans but lucratif. Cette disposition permet d’étendre à l’ensemble de l’opération le bénéfice de la TVA à 5,5 %.

Pour autant, les surfaces des parties collectives ne peuvent pas être financées au titre du logement social et doivent faire l’objet d’un plan de financement distinct. La DASES Sous Direction de l’Action Sociale doit être consultée pour l’élaboration du plan de financement des parties collectives.Le conventionnement à l’APL de ces structures est rendu possible sous réserve que :

- le logement financé constitue la résidence principale de la personne logée dans la structure. Ainsi, les établissements n’effectuant que de l’accueil en journée ne peuvent être financés. Toutefois, les places dédiées à l'accueil temporaire de personnes âgées ou handicapées, réalisées à titre accessoire, peuvent être intégrées au financement du projet.

- le projet respecte les règles minimales d’habitabilité fixées dans l’arrêté du 10 juin 1996 et, en particulier, le logement doit avoir une surface minimale de 20 m²en neuf et 18 m² en réhabilitation.

- la redevance (loyer + charges) est identifiée dans le coût d’hébergement de la structure.

Une attention particulière sera portée sur cette dernière condition : les différents postes de dépenses figurant à l’article R.   353-158 et 159 du CCH doivent être évalués au plus juste par le gestionnaire afin de permettre le calcul des montants d’aides au logement qui pourront être versées aux résidents. A titre d’exemple, les prestations annexes (blanchisserie, repas…) ne doivent pas être intégrées dans les équivalents loyer + charges transmis aux CAF et MSA pour le calcul des aides personnelles au logement.

2 L’éligibilité au financement en PLS des opérations neuves dédiées à l’hébergement de personnes âgées et handicapées a été ouverte en 2006 par l’Etat. Ces structures sont également éligibles à des financements PLUS.

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2.4 Financement des créations ou réhabilitations de centres d’hébergement d’urgence ou d’insertion :

Les programme de création ou réhabilitation de centres d’hébergement d’urgence ou d’insertion peuvent être financés par :

les crédits délégués par l’Etat au Département à hauteur de 12.000 € par place, avec possibilité de déplafonnement à hauteur de 22.000 € . Ces crédits délégués ne sont pas mobilisables pour le financement de programmes portant sur des CHRS, le financement de l’Etat étant imputé pour ces derniers sur des lignes non déléguées au Département,

le Département, dans la limite de 20 % du coût total de l’opération, sauf dérogation, la Région : le bailleur devra se rapprocher des services de la Région Ile-de-France

(Service du Développement Social et de la Santé) afin de solliciter les aides régionales correspondantes.

L’équilibre de l’opération est calculé en fonction de celui du budget de fonctionnement prévisionnel du centre, validé par la DASS, intégrant le coût de l’amortissement du programme (amortissement du prêt, provision pour grosses réparation…), c’est à dire la redevance globale facturée par le bailleur au gestionnaire, lorsque le gestionnaire est différent du maître d’ouvrage.

Un dossier ne peut être agréé tant que la DASS n’a pas formellement confirmé au gestionnaire, au bailleur et à la Ville son accord de principe sur le budget prévisionnel de fonctionnement global du centre présenté par le gestionnaire intégrant la redevance proposée par le bailleur.

Cependant, afin de ne pas bloquer la pré-étude financière des dossiers, la DLH s’appuiera dans son instruction sur un niveau moyen de prise en charge de la redevance par la DASS de 3,90 € par jour et par place.

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ANNEXE 8:Procédure de dépôt des Dossiers de Financement

A partir de 2008, pour les opérations n’entrant pas dans le cadre d’un financement par l’ANRU, l’instruction des dossiers de financement est assurée par la DLH en intégralité :pour la délibération du Conseil de Paris relative à la garantie d’emprunt et à l’éventuelle subvention municipale ;pour l’agrément de l’opération par le Département au nom de l’Etat dans le cadre de la délégation de compétence, et le calcul des subventions réglementaires.

Seule l’élaboration des conventions APL, signées par le Président du Conseil de Paris siégeant en formation de Conseil Général, reste assurée par les services de la Préfecture (DULE – BH/S3), mais la DLH reste le point d’entrée pour l’instruction des conventions et devra être mise en copie de tous les échanges entre la DULE et les bailleurs à ce sujet.

Dans le cas des opérations co-financées par l’ANRU, l’instruction des subventions d’Etat et la délivrance de la Décision Attributive de Subvention sont effectuées par les services de la Préfecture (DULE – BH/S1). Pour la délibération du Conseil de Paris relative à la garantie d’emprunt et à l’éventuelle subvention municipale, la procédure de dépôt de dossier reste identique à celle décrite ci-dessous.

Il est recommandé, en amont du dépôt officiel du dossier de financement, de contacter la DLH pour une présentation préalable de l’opération et un premier avis sur le montage financier. Le opérations de création de résidences sociales et de CHU faisant l’objet d’une concertation avec la DDASS et la DASES, une procédure particulière est décrite en annexe 7. La liste des pièces constitutives du dossier est cependant similaire à celle décrite ci-après.

Les dossiers composés des documents listés ci-après doivent être déposés en DEUX EXEMPLAIRES auprès de :

Direction du Logement et de l’Habitat de la Ville de Paris,Bureau de la Programmation du logement social et des organismes HLM - (BPHLM)A l’attention de M. François PLOTTIN, Chef du bureau17, boulevard Morland5ème étage – bureau 508275 181 Paris cedex 04

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Liste des pièces a joindre aux demandes de financement :

PROGRAMME PLUS – PLAI – PLS (hors PLS investisseur)

I. Présentation générale de l’opération

- Lettre de demande de financement et /ou de garantie des emprunts ;- Fiche technique de présentation de l’opération (telle que décrite en annexe 5) ;- Description de l’état existant avec éléments sur l’occupation de l’immeuble, le cas échéant et

information sur le devenir (relogement ou maintien des occupants, évictions avec leur coût prévisionnel) ;

- Dans le cas d’une opération d’acquisition-conventionnement en milieu occupé, indiquer les conséquences du conventionnement sur la situation des ménages occupants, après enquête sociale, le taux de rotation constaté les trois dernières années et le taux de vacance ;

- Pièce foncière (acte/bail/attestation notariée/promesse/délibération) ;- Situation au regard des autorisations d’urbanisme, avec le cas échéant, récépissé de la

demande de permis de démolir et justification de la nécessité des démolitions envisagées ;- Plans de l’opération, y compris parcellaire ;- Récapitulatif des surfaces (SU et SH) de chaque logement par type, par catégorie de

financement, (situation avec indication pour chacun de son état actuel d’occupation le cas échéant), et proposition de répartition des logements entre réservataires :

- Pour les logements familiaux : tableau des taux d’effort tel que défini à l’annexe 1 ;- Pour les résidences sociales, EHPAD et FPH : projet social et présentation du gestionnaire,

budget prévisionnel annuel du gestionnaire, prix de journée ou montants des redevances pour les occupants et les niveaux d’APL. Distinguer les surfaces habitables des surfaces de circulation et les surfaces de locaux collectifs ou administratifs.

II. Coût et financement de l’opération  

- Prix de revient prévisionnel -HT et TTC- détaillé daté et signé (foncier/travaux/honoraires/autres et séparant pour chaque poste, d’une part, les coûts relatifs à chaque catégorie de logement (PLUS/PLAI/PLS), en distinguant également le neuf, les acquisitions-conventionnement (si moins de 20% travaux) et les acquisitions-réhabilitations (si plus de 20% de travaux) et le prix de revient prévisionnel des commerces ou autres locaux d’activité) ;

- Plan de financement détaillé daté et signé séparant pour chaque poste, les recettes relatives à chaque catégorie de logement, (PLUS/PLAI/PLS), en distinguant également le neuf, les acquisitions-conventionnement (si moins de 20% travaux) et les acquisitions-réhabilitations (si plus de 20% de travaux) et plan de financement relatif aux commerces ou autres locaux d’activité ;

- Justificatifs du prix de revient :- coût du foncier (cf pièce foncière)- avis des Domaines (avec le cas échéant avis sur la répartition de la valeur estimée des

logements et des commerces)- acte d’engagement ou estimation détaillée des travaux- Pour les acquisitions en VEFA, détail du coût du foncier et des autres postes, ou prix

d’acquisition de l’immeuble ; part des logements sociaux dans l’ensemble du programme, régime juridique futur (copropriété, volumes), conséquences sur la gestion.

- Calcul du loyer d’équilibre, et compte d’exploitation sur 50 ans avec affichage des paramètres retenus et séparation des logements des commerces et autres locaux d’activité ;

- Fiche de calcul des subventions y compris fiches relatives aux majorations MQ et ML.

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III. Autres pièces   :

- Projet de convention APL avec annexes ;- Engagement relatif à l’occupation des locaux (article R 331-4 du CCH) ;- Attestation de non-démarrage des travaux (article R 331-5 du CCH) ou dérogation pour

démarrage anticipé des travaux.

PROGRAMME PALULOS

- Lettre de demande ;- Note de présentation permettant de juger de l'urgence et de l'opportunité des travaux ;- Prix de revient prévisionnel ;- Plan de financement ;- Bilan d'exploitation ;- Délibération du conseil d'administration ;- Titre de propriété (attestation) ;- Convention APL ou avenant ;- Attestation de non commencement anticipé des travaux ;- Fiche analytique ;- Permis de construire ;- Enquête sociale - concertation locataires ;- Procès verbal d'ouverture des plis ;- Acte d'engagement travaux ;- Devis quantitatif estimatif ;- Actes d'engagement honoraires ;- Plans.

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ANNEXE 9:Hypothèses économiques pour la vérification de l’équilibre des opérations financées en

PLUS, PLAI et PLS

Les paramètres liés aux encaissements et décaissements sont fixés conformément au chapitre II de l’annexe IV de la Circulaire interministérielle n°97-51 du 29 mai 1997 relative au financement des logements sociaux pouvant bénéficier des subventions de l’Etat et de prêts de la Caisse des Dépôts et Consignations, sauf en ce qui concerne la reconstitution des fonds propres.

1. Encaissements   :

Loyers

Pendant toute la durée du prêt principal qui est la période de référence de la simulation, on retiendra un taux de croissance prévisionnel de 2% par an.

Vacance et impayés

Le taux de 3% sera retenu sauf contexte local particulier.

Produits de trésorerie

On prendra en compte la rémunération de la trésorerie afférente à l’opération en appliquant le taux de 3% au solde cumulé de trésorerie, que celui-ci soit positif ou négatif.

2. Décaissements

Frais de gestion

On considérera que ces frais augmente à partir de la dernière année connue à un taux égal à 2%.

Grosses réparations   : même si la réforme de 2005 supprime la notion de grosse réparation pour la remplacer par un amortissement par composant, le calcul exposé ici garde son sens en tant qu’outil de simulation financière.

On retiendra à cet effet une croissance moyenne de l’indice du coût de la construction de 2% par an.

En raison de l’éligibilité de ce type de travaux à la TVA à taux réduit, il convient désormais de fixer le taux forfaitaire de provision à prendre en compte à 0,60%, sans plus distinguer que l’opération soit soumise ou non à le TVA, sauf à affiner les prévisions de dépenses comme il est dit au tiret « provisions » du II.2 de l’annexe de la Circulaire du 29 mai 1997.

Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)

On retiendra un taux de croissance annuel de 2%. Il pourra toutefois être tenu compte de la situation particulière de la commune considérée.

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Tableau 1 : Hypothèses prises en compte dans l’élaboration du compte d’exploitation d’une opération de logement social

Provisions pour grosses réparations ( PGR) :

Taux de PGRTaux d’évolution des PGRDifféré éventuel

0,6%2%5 ans

Paramètres d’exploitation des logements sociaux :

Taux d’inflation des loyers (augmentation selon valeur de base)Taux d’évolution des loyers (augmentation selon ICC)

2%2%

Charges d’exploitation :

Frais de gestion / logement / anTaux d’évolution des frais de gestionTaux d’évolution TFPBTaux vacance + impayés

846€2%2%3%

Reconstitution des fonds propres :

Taux d’évolutionDurée : 50 ans dans la limite de la durée du bail, dans le cas d’un bail emphytéotique)

0%

Rémunération de la trésorerie :

Soldes positifs :Soldes négatifs :

3%3%

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ANNEXE 10 :Panneaux d’information

Seules les opérations d’acquisition conventionnement d’immeubles sans réhabilitation sont exclues du dispositif. Cette communication de proximité est réalisée, depuis le 1er janvier 2007, par les bailleurs sociaux et revêt une importance particulière pour la visibilité de la réalisation des engagements de la Ville.

Les panneaux doivent répondre à la charte graphique de la Ville. A titre d’exemple le format des panneaux de chantier est le suivant :

Un cédérom précisant les informations techniques destinées au professionnel qui réalisera le panneau sont à votre disposition au service communication de la direction du logement et de l'habitat (Baudouin BORIE - baudouin.borie@paris.fr ou 01 42 76 33 16).

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