décembre 2016 territoires et loyers : premières analyses ......territoires et loyers : premières...
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Draguignan
Besançon
Toulouse
Bordeaux
Montpellier
Rennes
Brest
Nantes
Lille
Clermont-Ferrand
Strasbourg
Montbéliard
Lyon
Paris
Alençon
La Rochelle
Arles
Nîmes
GrenobleSaint-Étienne
Nancy
Sète Toulon
La Teste-de-Buch/Arcachon
Bayonne
Aix-en-Provence/Marseille
Menton
Fréjus
Nice
Saint-Denis
LorientAuray Vannes
Valences/Romans
Montélimar
Les Sables-d’Olonne
ChallansLa Roche-sur-Yon
LA RÉUNION
TCOSaint-Pierre
Douai
Ajaccio
Observatoires locaux ayant diffusé des résultats en 2015
Observatoires locaux en construction ou en cours de collecte
Décembre 2016
TerriToires eT loyers : premières analyses ThémaTiquesÀ partir de la comparaison des résultats 2015 des observatoires locaux des loyers
Sommaire
avant-propoS � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 3
partie introductive une connaissance fine eT homogène des loyers � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 4-5
logement étudiant quel prix des sTudios dans des aggloméraTions où le logemenT éTudianT esT un enjeu ? � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 6-9
leS appartementS conStruitS aprèS 2005 quel posiTionnemenT dans les marchés locaTifs privés ? � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 10-13
parc de la période 1946-1970 un posiTionnemenT différenT selon les marchés � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 14-15
1946-1970 : zoom Sur l’agglomération pariSienne la période d’après-guerre Toujours moins chère que les auTres mais de façon plus marquée en périphérie que dans le cenTre de l’aggloméraTion parisienne � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 16-19
TerriToires eT loyers : premières analyses ThémaTiques 3
avant-propoS
À partir de résultats disponibles pour la collecte 2015 des observatoires locaux, cette première publication nationale analyse, sur la base du travail de 16 observatoires locaux des loyers, trois problématiques concernant les loyers du parc privé : • leprixdesstudiosduparcprivé,etleurcontributionaulogementdesétudiants,• l’offreetlesloyersdesappartementsconstruitsaprès2005,• laplacedans lesmarchés locauxet leprixduparcde lapériode1946-1970�
Complétant les études réalisées au niveau local, ces premières analyses nationales sont exploratoires� elles montrent que les mécanismes qui conduisentauxniveauxdeloyerssontàlafoisdivers,complexesetfor-tementcorrélésàlalocalisationprécisedulogement,constatsquiconfir-ment l’importancedesprincipesd’ancrage territorialeetd’exigenceméthodologiquequisontaufondementdesobservatoires.
Depuislelancementdel’expérimentationparl’Étaten2013,lesobserva-toires locauxdes loyers, issusd’initiatives locales,utilisentainsiuneméthodecommune,fiableettransparentequigarantitunecomparabilitédes résultats�
Cette publication constitue également une invitation àmobiliser larichessedesrésultatsdisponiblesetàprolongerlestravauxsurlaconnais-sancedesloyersetlefonctionnementdesmarchéslocatifsprivés,tantàl’échellenationalequelocale.
Àcettefin,lesitewww.observatoires-des-loyers.orgrendaccessiblel’en-sembledesrésultatsdisponiblessurlesdifférentsterritoires.Ilpermetd’accéderfacilementauxrésultatsd’unezoneàpartird’uneadresse,ainsiqu’àdescartes,tableauxetgraphiquescomparatifs.
4 TerriToires eT loyers : premières analyses ThémaTiques
une hiérarchie des prix différenTe selon le nombre de pièces eT le Type d’habiTaT
C’estunphénomèneconnusur lesmar-chéslocatifs :plus lenombredepiècesd’unlogementaugmente,plusleloyeraum²diminue.Ainsi,danschacunedesagglo-mérations observées, les loyers des studios sont supérieurs à ceux des appartements de 2 pièces, eux-mêmes supérieurs à ceux des3piècesetdes4piècesetplus(cf.graphique1).Demêmelesmaisonsde1à3 pièces présentent des loyers plus élevés au m²�Ce constat doit cependant être nuancé lorsque l’onse restreintà l’observationdes loyers demarché (c’est-à-dire lesloyersacquittéspar lesménagesayantemménagésdansl’année).Deplus,danscertainesagglomérations,(Aix-MarseilleetParis) les loyersaum²desapparte-ments de 4 pièces et plus sont sensible-ment égaux voire plus élevés que lesloyersdes3pièces(cf.graphique2).Ànombredepièceségal,lacomparaisonentremaisonsetappartementsn’aboutitpas à une conclusion systématique� si généralementlesloyersmédiansaum²desmaisons de 4 pièces et plus sont équiva-lents ou supérieurs à ceux des apparte-ments de 4 pièces et plus, le constat est inversédanslesagglomérationsdeParisetdeLaRochelle(cf.graphique1).
des aggloméraTions où les loyers sonT Très dispersés selon le nombre de pièces ; eT d’auTres où les écarTs sonT bien moindres
Certainesagglomérationssedistinguentparunefortedispersiondesloyersselonle nombre de pièces, notamment celles de
lille, de sète et de saint-Denis de la réu-nion� par exemple, les loyers médians des studios sont parmi les plus élevés à lille (16,0€parm²),etparmi lesplusbasàSaint-Denis(13,0€parm²).Àl’inverse,lesloyers médians des appartements de 4 pièces et plus sont parmi les plus bas
dansl’agglomérationlilloise(8,7€parm²)et parmi les plus élevés dans celle de Saint-Denis(9,4€parm²).Autrementdit,lesvillesoùlesstudiossontlespluschersne sont pas nécessairement celles où les loyersdesappartements familiauxsontles plus élevés�
partie introductive
Une connaissance fine et homogène des loyersles observatoires locaux des loyers sont implantés dans des territoires variés. utilisant une méthode homo-gène, leurs résultats fournissent une comparaison globale et fiable du niveau des loyers d’un marché locatif d’une agglomération à une autre. grâce aux variables prises en compte (type de logement, nombre de pièces, époque de construction, ancienneté d’occupation) et à l’observation des loyers sur des zones définies dans chaque agglomération, les travaux des observatoires permettent de mener des analyses poussées. ils contri-buent ainsi à la connaissance des facteurs qui influent sur les marchés locatifs et qui expliquent les disper-sions des prix.
5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25
agglo. d’alençon
agglo. de Besançon
agglo. de Saint-denis
agglo. de nantes
agglo. de Strasbourg
agglo. de toulouse
agglo. d’aix-marseille
agglo. de Bordeaux
agglo. de lyon
agglo. de Bayonne
agglo. de rennes
agglo. de la rochelle
agglo. de montpellier
agglo. de lille
agglo. de nice-menton
agglo. de paris
graphique 1
loyers (€/m²) selon le nombre de pièces des appartements et maisonssourCe : observaToires loCaux Des loyers, 2015
(la réunion) app� 1p app� 2p app� 3p app� 4p et +
maison 1-3p maison 4p et +
TerriToires eT loyers : premières analyses ThémaTiques 5
des aggloméraTions où les loyers des logemenTs d’une pièce sonT neTTemenT plus chers que le resTe du marché
Certainesagglomérationssedistinguentparladisparitégénéraledesloyersselonle nombre de pièces� parmi celles-ci, cer-tainessedémarquentspécifiquementpardes niveaux de loyers médians particuliè-rement élevé des studios� Dans la partie de cetteétudeconsacréeau logementétu-diant(partie2),ilaétéchoisidecomparerlesloyersaum²entreappartementsd’unepièce et ceux de 2 pièces pour illustrer la placeparticulièredusegmentdesstudiosenréponseàlademandeenlogementdesétudiants� Ces écarts ont été établis sur les loyersdemarché,afindemieuxciblerlepublic étudiant enclin à beaucoup de mobi-lité résidentielle�Lesécartsentreappartementsd’unepièceet ceux de 2 pièces sont plus ou moins mar-qués selon les territoires et peuvent être trèsélevés(cf.graphique2)commeàLilleouàRennes(environ4€/m²).Ilspeuventégalements’avérertrèsfaiblescommeàsaint-Denis de la réunion ou à alençon où l’écartentrelesloyersaum²desstudiosetdesappartementsde2piècesestprochede 1 €/m²� Ces écarts semblent étroitement liés à la tension induite par la présence d’étudiants sur lemarchédes apparte-mentsd’unepièce.Chaque territoire observé présente descaractéristiquespropres,unegéographieetunehistoireurbainespécifiques.Sonparclocatifprivéprésenteunestructureetuneimplantationquiinfluencentgénérale-mentlesniveauxdeloyers.Cesdifférentsmécanismesstructurels sontégalementexplicités dans la suite de cette publication ensefocalisantsurlesparcsetlesloyerspratiqués sur deux périodes distinctes (le parcrécent,d’après2005–partie3etceluide1946-1970–partie4).
définiTions eT Termes sur les dispersions des loyers
les résultats présentés dans cette publication concernent uniquement des logements louésvidesduparcprivé,c’est-à-diren’appartenantniàunorga-nismeHLM,niàuneSEMdelogementsocial,niàuneassociationagrééeautitredelamaitrised’ouvrageenloge-ment social�
agglomération : terme utilisé pour dési-gner lepérimètred’observationd’unobservatoire.Afind’assurerunestrictecomparabilité, le périmètre retenu pour cette publication est, si possible, celui
del’agglomérationausensstatistique(unitéurbaine).Cepérimètreestgéné-ralement proche de l’agglomérationdéfinieinstitutionnellement(métropoleoucommunautéd’agglomération).
loyer mensuel : loyer mensuel horscharges.
loyer au m² : loyer mensuel divisé par la surfacehabitable.
1er décile / valeur basse : valeur en des-sous de laquelle se situent 10 % des données étudiées�
1er quartile : valeur en dessous de
laquelle se situent 25 % des données étudiées�
loyer médian : loyer en dessous duquel se situent 50 % des loyers : la moitié des ménagespaieunloyerinférieurauloyermédianet l’autremoitiépaieunloyersupérieur au loyer médian�
3e quartile : valeur en dessous de laquelle se situent 75 % des données étudiées�
9e décile / valeur haute : valeur en des-sous de laquelle se situent 90 % des données étudiées�
plus de résulTaTs en ligne
pour trouver plus de résultats du réseau des observatoires locaux des loyers : www.observatoires-des-loyers.org. des outils adaptés à vos besoins et attentes :• des cartespourconnaîtrelesniveauxdeloyerd’uneagglomérationselondeszones géographiquesplusfines,• destableauxetdesgraphiquespourrépondreàvosbesoinsd’analyse,• les publicationsdechaqueobservatoire.pour un accès libre et simple à l’ensemble des résultats de chaque observatoire, la rubrique dédiée du site www.data.gouv.fr regroupe :• lesbasesdedonnéesaveclesrésultatspubliéssurlesiteinternetdesobservatoires,• lestablesdezonageutiliséespourchaqueterritoire,• lesfondsdecarteutilesàl’affichagedesrésultats.
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agglo. d’alençon
agglo. de Besançon
agglo. de Saint-denis
agglo. de nantes
agglo. de Strasbourg
agglo. de toulouse
agglo. d’aix-marseille
agglo. de Bordeaux
agglo. de lyon
agglo. de Bayonne
agglo. de rennes
agglo. de la rochelle
agglo. de montpellier
agglo. de lille
agglo. de nice-menton
agglo. de paris
(la réunion)
graphique 2
loyers de marché (€/m²) selon le nombre de pièces des appartements et maisonssourCe : observaToires loCaux Des loyers, 2015
app� 1p app� 2p app� 3p app� 4p et +
maison 1-3p maison 4p et +
9e décile
3e quartile
loyer médian
1er quartile
1er décile
11,5
6 TerriToires eT loyers : premières analyses ThémaTiques
la moiTié des sTudios occupés par des éTudianTs
en 2015-2016, la France compte plus de 2,5millionsd’étudiantsdansl’enseigne-mentsupérieur.Logercettepopulation,encroissance régulière, demeure un enjeuimportant.Si52%desétudiantslogentaudomicileparental ouchezdesproches,prèsdelamoitiéontdécohabité :• 34%sontlocataires,• 6%logentenrésidenceuniversitaire,• 6%sontpropriétaires,• 2%sontdansuneautresituation(pension-nairesousouslocataires– salariéshéber-gés –logementsprêtésàtitregratuit).en France, 34 % des étudiants sont loca-taires dont 32 % dans le parc privé (loué vide et meublé). Dans ce dernier cas,1 ménageétudiantsur2logedansunstu-dio.Ainsil’offrelocativeprivéedesappar-
tementsd’unepièce loge 16%desétu-diants.C’estunepartnonnégligeableauregarddesautresmodesdelogementdecette population : c’est pourquoi cetteétudeseproposed’éclairerlaquestiondulogementétudiantàtraversl’analysedesloyers des studios� les données des obser-vatoires des loyers sur les appartements d’unepiècesontutilespourcontribueràlaconnaissancedecettepartiedel’offredelogement.étant donné leur poids dans la population, les étudiants représentent une part impor-tante de la demande d’appartementsd’unepièce.Surl’ensembleduparcprivéloués vides ou meublés, la moitié des stu-dios est occupée par un étudiant� Cette proportion varie de 29 % à 71 % selon les agglomérations observées (cf. carte).Compte tenude leur fortemobilité, lesétudiants représentent même 65 % des
bauxsignéssurceproduit1.Dansl’agglo-mération de rennes, cette proportion atteint même 79 %� Dans deux autres, saint-Denis de la réunion et aix-marseille elleestplusprochede45%.
le segmenT des sTudios esT renchéri là où les éTudianTs sonT Très présenTs
les écarts de loyers au m² entre apparte-mentsd’unepièceetceuxdedeuxpiècespeuvent illustrer la place particulière de ce segmentdesstudios.Cesécartssontplusou moins marqués selon les territoires et peuvent être très élevés comme à lille (4,1 € d’écart)ouencoreRennes(cf.graphique2).Ilspeuventégalements’avérertrèsfaiblescomme à saint-Denis de la réunion ou Alençonoùl’écartentrelesloyersaum²des studios et des appartements de deux piècesestprochede1 €.Surcesterritoires,lalocalisationetleconfortdeslogementspeuventdavantagemotiverlesétudiantsdansleurschoixpuisquelesloyersysontpeu élevés�Ces écarts de loyers entre appartements d’unepièceetdedeuxpiècessemblentétroitement liés à la tension induite par la présenced’étudiantssur lemarchédesappartementsd’unepièce(cf.carteetpartdesstudiosoccupéspardesétudiants).Eneffet,quandlapartdesétudiantssurcemarchéestfaible(Alençon,Saint-DenisdelaRéunion,Aix-Marseille),leniveaudeprixdesappartementsd’unepiècen’estpasbeaucoup plus élevé que celui des appar-tementsdedeuxpièces.Àl’inverse,làoùles étudiants occupent une place prépon-dérante sur lemarché des studios, lesloyersmédiansaum²sedistinguentnette-ment de ceux des appartements de deux pièces(exemplesdeMontpellier,Rennes…).
logement étudiant
quel prix des studios dans des agglomérations où le logement étudiant est un enjeu ?les étudiants représentent une part importante de la demande d’appartements d’une pièce. sur l’ensemble du parc privé loués vides ou meublés, la moitié des studios est occupée par un étudiant. compte tenu de leur forte mobilité, les étudiants représentent même 65 % des baux signés sur ce produit. par ailleurs, ce segment de marché des studios est renchéri là où les étudiants sont très présents. sur ces territoires, les loyers de ces logements se distinguent nettement de ceux des appartements de deux pièces ou plus.
graphique 1
mode de logement des étudiants sourCe : reCensemenT DELAPoPuLAtIonDEL’InSEE,2013Propriétédel’étudiant
ouduconjoint6 % en résidence universitaire
6 %
autre2 %
Logéchezlesparentsouchezdesproches52 %
locataire (seul ou en couple)34 %
locataire du parc privé loué meublé10 %
locataire du parc social2 %
locataire du parc privé loué vide22 %
TerriToires eT loyers : premières analyses ThémaTiques 7
carte
part des étudiants décohabitants et des studios occupés par ces dernierssourCe : reCensemenT DELAPoPuLAtIonDE L’InSEE,2013
graphique 2 loyers médians des emménagés récents en appartement selon le nombre de pièces sourCe : observaToires loCaux Des loyers, 2015
4,1 ێcart de prix
entre studios et appartements de deux pièces
app� 1p app� 2p app� 3p app� 4p et +
Agglo.delille
Agglo.demontpellier
Agglo.debordeaux
Agglo.d’Aix- marseille
Agglo.derennes
Agglo.deLa Rochelle
Agglo.delyon
Agglo.deStrasbourg
Agglo.desaint-Denis (La Réunion)
Agglo.d’Alençon
18
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14
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8
6
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ch
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lyon
aix-marseille
lille
Bordeaux
montpellier
rennes
Strasbourg
(la réunion)
Saint-denis
la rochelle
alençon
16,8 16,7
15,6 15,515,2 15,2 15,0
14,3
12,7
9,9
4,1 € 3,3 €
3,4 €2,1 €
3,8 €2,9 € 2,9 €
3,4 € 0,9 €
1,6 €
59 % 47 %
65 % 52 %
66 % 57 %
73 % 42 %
50 % 27 %69 % 55 %
50 % 34 %
58 % 53 %
71 % 70 %
76 % 54 %
part d’étudiants décohabitants
part des t1 occupée par des étudiants
115 452
51 434
1 150
689
8 TerriToires eT loyers : premières analyses ThémaTiques
des loyers au m² similaires dans les grandes aggloméraTions mais des surfaces qui varienT davanTage
Legraphiqueci-dessouscompareauseindesdifférentesagglomérationslesloyersmensuels des studios, ainsi que leurs dis-persions et les surfacesmoyennes. Lesloyersmédiansaum²s’étendentde9,9€/m² dans l’agglomération d’Alençon à16,8€/m²dansl’agglomérationlilloise.Lesloyers mensuels ne suivent cependant pas lamêmehiérarchie.Eneffet,lessurfacesmoyennesdesappartementsd’unepiècesont variables selon les territoires : de 25 m²dansl’agglomérationrennaiseà31m²dansl’agglomérationdeLyon.Danscettedernière, le loyermensuel (horscharge)atteintalors450€.Danslesaggloméra-tions deRennes et de LaRochelle, lesloyers médians au m² sont identiques, mais le loyer mensuel est plus élevé à la Rochelledu faitd’unesurfacemoyennesupérieure(27m²et25m²).la dispersion des loyers reflète la diversité desstudiosd’unpointdevueconfort,qua-lité, localisation… elle est variable selon les territoires.Dansl’agglomérationlilloise,lesloyersapparaissentparticulièrementhété-rogènespuisque90%deslocationsontunloyer compris entre 12,2 €/m² et 24,6 €/m², soit un écart de plus de 12 € entre loyer hautetloyerbas.«uneoffredelogements
neufsdehautstanding,destinésauxétu-diants,s’estnotammentdéveloppéedanscertains secteurs attractifs de Lille etaffichentdesniveauxdeloyerssingulière-ment élevés »2.Lesagglomérationsd’Alen-çonetdeLaRochelleprésententdesloyersrelativementplushomogènes(respective-ment4,9€et7,5€d’écartentreleloyerhautetleloyerbas).
dans les quarTiers éTudianTs, les loyers des apparTemenTs d’une pièce s’élèvenT neTTemenT
Lechoixdesquartiersétudiantsprésentésici émane des observatoires locaux : leur expérience et leur connaissance du terri-toire ont permis de déterminer les princi-pauxquartiersprisésdesétudiants,géné-ralement à proximité des facultés. Pourcertainsobservatoires,iln’apasétépos-
sibled’analyserspécifiquementlesquar-tiers étudiants car ceux-ci ne coïncident pasavecledécoupagemisenplaceparl’observatoire.onvoit ici ledynamisme insufflépar lademandeétudiantesurlemarchédesloge-mentsdepetitessurfaces.Lapartdesstu-dios louésaux étudiants atteint jusqu’à83%dansl’hyper-centredeRennesetsonpourtour(quartierspériphériques).ÀAix-en-provence, si cette part ne dépasse pas 65 %, elle est nettement supérieure à celle del’agglomérationmarseillaise(45%).Globalement, les loyers apparaissent plus élevésdans lesquartiersétudiantsqu’àl’échelledesagglomérations.Ladifférenceest particulièrement marquée sur le terri-toired’Aix-en-Provenceoùleloyermédiandes appartements d’une pièce est de19,6€/m²contre15,5€/m²àl’échelledel’agglomération.Cettehaussedesloyersdes studios dans les quartiers étudiants
graphique 3 dispersion des loyers des emménagés récents des studios par agglomération SouRCE :obSERvAtoIRESLoCAuxDESLoyERS,2015,LEnoMbRED’obSERvAtIonSConCERnELESAPPARtEMEntSD’unEPIèCEoùLELoCAtAIREAEMMÉnAgÉDEPuISMoInSD’unAn
part d’étudiants dans les studios (baux récents, de moins de 2 ans)1 sourCe : reCensemenT De la populaTion 2013, insee
quartier étudiantRennes–Centre-ville(facultéd’économie) 83 %Rennes–Quartierspériphériques(facultésdelettresetdesciences) 83 %Montpellier–Est(facultéd’économie) 60 %Montpellier–Centre-ville(facultédedroit) 70 %Montpellier–nord(facultédelettres) 78 %Montpellier–Péricentre 70 %Strasbourg–Quartierscentraux 77 %aix-en-provence 62 %
Agglo.deLille(1519obs.)
Agglo.demontpellier(1287obs.)
Agglo.debordeaux(785obs.)
Agglo.d’Aix- marseille(914obs.)
Agglo.deLa Rochelle(172obs.)
Agglo.derennes(1018obs.)
Agglo.delyon
(1505obs.)
Agglo.deStrasbourg(314obs.)
Agglo.desaint-Denis (LaRéunion)(331obs.)
Agglo.d’Alençon(87obs.)
750
700
650
600
550
500
450
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350
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250
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15
13
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9
7
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loyer mensuel médian
9e décile 3e quartile 10,6 loyer médian 1er quartile 1er décile
16,8 16,7
15,6 15,515,2 15,2 15,0
14,3
12,7
9,9
TerriToires eT loyers : premières analyses ThémaTiques 9
témoignedelapressionquis’exercesurcesegment.Concernantlesloyersmensuelsmédians,ilss’étendentde360€danslesquartierspériphériquesdeRennesà500€à aix-en-provence�Lessurfacesmoyennesdesstudiossontlégèrementplusfaiblesmaisplushomo-gènesentrelesdifférentsquartiers :àpartdanslazonenorddeMontpellier(facultédelettres)oùlasurfacemoyenneestde23 m², elle varie de 25 à 27 m² dans les autres quartiers étudiants� par conséquent, lasurfaceinfluepeusurlahiérarchiedesloyersqu’ils’agisseduloyermensuelaum²ouduloyermensueldeslogements.Enfin,leszonesd’Aix-en-Provence,Mont-pellier est et nord sont marquées par des dispersions de loyers importantes : plus de
11€/m²d’écartentrelesloyershautetlesloyersbas.Àl’inverse,lequartierdupéri-centre de montpellier se caractérise par unehomogénéitédes loyers :90%deslocations ont un loyer compris entre 13,6 €/m²et 19,3€/m², soit5,7€d’écart entreloyerhautetbas.
1.CalculsAnILd’aprèsfichierdétailrecensement 2012 et 2013 : proportion d’étudiantsdansleparcd’appartementsd’une piècelouésvidesoccupésdepuismoins de deux ans� sont considérées comme étudiants, les personnes inscrites dans un établissementd’enseignementettitulaired’au moinsunbaccalauréat.2.Confèrepublicationdel’oLLde l’agglomérationdeLille :résultats2015 (enquête sur les loyers du parc privé de l’agglomérationlilloise)
dires d’experTs : le phénomène de la colocaTion
Lesprofessionnelsdel’immobilieretlesbail-leurs lesoulignent régulièrementauprèsdesobservatoires des loyers : la colocation est pri-séepar lesétudiants.Cemodede logementdevientrégulièrementunealternativeauxpetitslogements,parfoisenpénurielàoùlatensionestfortesurlemarchéetsurtoutoùlesloyersaum²sontpluschers.Deplus,lesbailleursontévolué : ils sont moins réticents à proposer des baux en colocation et se sont adaptés au mar-ché.Parexemple,danscertainesaggloméra-tions(commeStrasbourg,MontpellieretAlen-çon), les grands logements de centre-villesemblent particulièrement concernés par la
miseencolocation.D’unepart,lesfamillespré-fèrentsouventrejoindrelepériurbainpourbéné-ficierd’unesurfaceplusgrande,d’unjardinoud’équipementssouventplusrécentsetpratiquespour les familles (ascenseurs, parties com-munes) ainsi que d’une qualité de vie plusconfortable(notammentsurl’aspectdesnui-sancessonores).D’autrepart,deleurcôté,lesétudiantscolocatairesbénéficientsouventd’unmeilleurconfortquedansunstudiogrâceàdeplusgrandespiècesdeviesetà laprésenced’unextérieurparexemple,voired’éventuelséquipements collectifs d’une résidence. Àrennes, la mise en colocation pourrait conduire
àunemiseenlocationdechambresdegrandslogements au prix des appartements d’unepièce.Lasommedesloyersainsigénéréssurungrand logementest fortement supérieureauloyerdumêmelogements’ilétait louéàunefamille.notrebasededonnéesnenouspermetmalheu-reusementpasdedistinguer lescolocationsmaisl’émergencedecephénomènepourraêtrel’objetdepublicationsfuturesauseinduréseaudesobservatoires,quibénéficientd’uneexper-tise et de partenariats locaux leur permettant d’avoirdesvisionsplusqualitativesetapprofon-diessurdetelssujets.
graphique 4 dispersion des loyers des emménagés récents des studios par quartier étudiant SouRCE :obSERvAtoIRESLoCAuxDESLoyERS,2015,LEnoMbRED’obSERvAtIonSConCERnELESAPPARtEMEntSD’unEPIèCEoùLELoCAtAIREAEMMÉnAgÉDEPuISMoInSD’unAn
méThodologie
ons’intéresseauxloyershorschargesdesappartementsd’unepièce(studios)louésvidesdesemménagésrécents(moinsd’unan).Eneffet, l’importancedelarotationdanscetypedelogementnousamèneàpréféreranalyserleloyerdesemménagésrécentsplutôtquel’ensembledesloyers.Leparcmeublé,égalementobservéparlesobservatoireslocauxdesloyers,n’estpastraitéici.onpeutcependantnoterqu’enmoyenne,39%desappartementsd’unepièce loués depuismoins d’un an sontloués meublés mais cette part est plus importante sur certains territoires en par-ticulier sur lemarchéoù la rotationestimportante :Lyon(52%demeublés),LaRochelle(48%),Strasbourg(44%)etAix-Marseille(43%)1�
aix-en-provence(270obs.)
Montpellier –nord
Faculté de lettres(219obs.)
Montpellier–EstFacultéd’économie
(179obs.)
Montpellier –Centre-ville
Faculté de droit(302obs.)
Montpellier –péricentre(218obs.)
Rennes – Centre-ville
Facultéd’économie(277obs.)
Strasbourg –quartiers centraux(151obs.)
Rennes –Quartierspériphériques
Facultés de lettres et de sciences(257obs.)
750
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loyer mensuel médian
9e décile 3e quartile 10,6 loyer médian 1er quartile 1er décile
15,215,515,816,5
17,217,318,0
19,6
10 TerriToires eT loyers : premières analyses ThémaTiques
Depuis 2005, la construction neuve a contribuéàlacompositionduparclocatifprivé de manière diverse selon les terri-toires.Danslesagglomérationsiciobser-vées, le parc récent représente 9 à 19 % du parclocatifencollectif(cf.graphique1).LesagglomérationsdeLyon,d’Aix-Mar-seilleetdebesançonsedistinguentparuneplaceplusfaibledecesegmentdansleparclocatif,mêmesilevolumedepro-duction a été particulièrement important dans les deux premières�
un parc récenT aux loyers plus élevés que l’ensemble du parc
le parc récent présente des niveaux de loyersplusélevésquel’ensemble,hormisdans lesagglomérationsdeRennes,detoulouseetdenantes(cf.graphique2).C’est dans les agglomérations debayonne,deLyonetd’Aix-Marseillequeles loyers médians du parc récent sont les
plusélevésencomparaisonàl’ensembleduparc.Àl’inverse,danslesaggloméra-tions de Toulouse et rennes, ce parc est lemoinscheraprèsceluiconstruitentre1946 et 1970�L’agglomérationd’Aix-Marseilleafficheleparcrécentlepluscheralorsqueleloyermédiandel’ensembledesappartementsn’yestpasleplusélevé.Surceterritoire,lepoids du parc ancien contribue à un mar-chémoinscherquesurlesagglomérationsdeMontpellieroudeLaRochelle.Laqua-lité du parc récent, notamment par rapport auparcd’avant1970,expliquequ’unloca-tairepaie1,2€/m²depluspourunloge-mentneuf.Parailleurs,lesloyersdeslogementsduparcrécent,construitaprès2005,sontinfé-rieursàceuxduparcdel’époqueprécé-dente (1991-2005) dans la plupart desagglomérationsétudiées.L’écartdeloyerestparticulièrementsensible,etproched’uneuroparm²,danslesagglomérationsde rennes et besançon�
une producTion récenTe plus orienTée vers les 2 eT 3 pièces, moins vers les sTudios
globalement,l’orientationdelaproductionpostérieure à 2005 vers des 2 et 3 pièces, aux loyers par m² moins élevés que les stu-dios, explique pour partie que le parc récent présente des loyers moins élevés que le parc de la période précédente� les données du dernier recensement de la population confirment que la productiond’appartementss’estréorientéedepuis10ansversdeslogementsde2et3pièces,audétriment des studios : la baisse de la pro-portiondestudiosdansleparcd’apparte-ments proposés à la location est nette entre les deux dernières périodes de construction� en comparant les périodes de construction 1991-2005etd’après2005,cettebaisseaétéparticulièrementfortedanscertainesagglo-mérations� ainsi, la proportion de studios est passéede38%à15%dansl’agglomération
leS appartementS conStruitS aprèS 2005
quel positionnement dans les marchés locatifs privés ?les logements du parc récent, construits après 2005, présentent dans la majorité des agglomérations des niveaux de loyers plus élevés que l’ensemble du parc. Toutefois, dans un contexte d’orientation de la produc-tion vers les 2 et 3 pièces en périphérie des agglomérations, leurs loyers demeurent inférieurs à ceux du parc de la période 1991-2005.
graphique 1
poids et volume du parc récent d’appartements dans différentes agglomérationssourCe : insee, reCensemenT 2013
Agglo.denantes
Agglo.desète
Agglo.deToulouse
Agglo.debayonne
Agglo.derennes
Agglo.deLa Rochelle
Agglo.demontpellier
Agglo.delyon
Agglo.debesançon
Agglo.d’Aix- marseille
20 %
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25 000
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18 % 18 %17 %
16 % 16 %15 %
12 %
9 % 9 %
poids du parc récent
volume du parc récent
TerriToires eT loyers : premières analyses ThémaTiques 11
graphique 3
niveau des loyers des appartements de 2 pièces selon l’époque de constructionSouRCE:obSERvAtoIRESLoCAuxDESLoyERS,2015,LEnoMbRED’obSERvAtIonSConCERnELEPARCConStRuItAPRèS2005
delaRochelle,de28%à10%dansl’agglo-mération de rennes, de 24 % à 15 % dans l’agglomérationdenantesetde18%à6%dansl’agglomérationdetoulouse.Parcontre,cette contraction est moins marquée dans les agglomérationsdeSète,debayonneetdeLyon.Àtitred’exemple,dansl’agglomérationlyonnaise, la proportion de studios est pas-sée de 14 % à 10 % entre ces deux périodes� ainsi, le parc récent propose proportionnel-lementplusd’appartementsde2et3piècesqueceluidelagénérationprécédente.L’examendesloyersdesseuls2piècespré-cise les constats établis précédemment sur la comparaison des loyers entre la période récenteetlapériodeprécédente(cf.gra-phique 3). Dans les agglomérations derennes, besançon, montpellier, aix-mar-seille et sète, les loyers de la période
d’après2005sontmoinsélevésqueceuxdela période de construction précédente pour l’ensemble des appartements, ainsi quepour les2pièces.Enrevanche,dans lesagglomérationsdetoulouse,LaRochelle,lyon et nantes, les appartements de 2 pièces du parc récent sont loués plus chersqueceuxdelapériodeprécédente.Pourdes logementsde3pièces, leparcrécentest leparc lepluscherdansplu-sieurs territoires étudiés ici, notamment dans lesagglomérationsdebayonne,LaRochelle,Lyon,Montpellier,nantesetSète.Enrevanche,leniveaudeloyerdeceparcestinférieuràceluiduparcanciensurl’ag-glomérationdeRennesetestalignésurlesloyers des constructions de 1991-2005 sur les agglomérations de toulouse etd’Aix-Marseille.
un parc récenT se développanT vers la périphérie avec des loyers moins élevés
L’évolutionde l’implantationduparcdespériodes de construction 1991-2005 et d’après2005permetégalementd’expliquerles écarts de prix entre les deux dernières époquesdeconstruction.D’unepart,leparcd’appartementsproposésàlalocationsesituedemoinsenmoinsfréquemmentdansla ville centre et plus en plus souvent dans le restedel’agglomération,exceptéepourl’ag-glomérationd’Aix-Marseille.Parexemple,lapartduparclocatifsesituantdanslacom-mune de rennes passe de 71 % pour la période1991-2005,à48%pourleparcleplus récent tandis que la part située en péri-
graphique 2
niveau des loyers des appartements selon l’époque de constructionSouRCE:obSERvAtoIRESLoCAuxDESLoyERS,2015,LEnoMbRED’obSERvAtIonSConCERnELEPARCConStRuItAPRèS2005
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Agglo.derennes(1685obs.)
Agglo.deToulouse(5824obs.)
Agglo.denantes(4798obs.)
Agglo.deLa Rochelle(445obs.)
Agglo.demontpellier(2998obs.)
Agglo.debayonne(1069obs.)
Agglo.de sète(555obs.)
Agglo.debesançon(446obs.)
Agglo.de lyon
(1665obs.)
Agglo.d’Aix- marseille(1278obs.)
Agglo.derennes(710obs.)
Agglo.deToulouse(2397obs.)
Agglo.denantes(2279obs.)
Agglo.deLa Rochelle(220obs.)
Agglo.demontpellier(1490obs.)
Agglo.debayonne(504obs.)
Agglo.de sète(283obs.)
Agglo.debesançon(157obs.)
Agglo.de lyon(635obs.)
Agglo.d’Aix- marseille(485obs.)
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avant 1946 1946-1970 1971-1990
1991-2005 après 2005 Toutes époques confondues
12 TerriToires eT loyers : premières analyses ThémaTiques
phériepassede29%à52%.D’autrepart,lesloyersdeslogementssituésenpériphériesontgénéralementinférieursàceuxdelavillecentre,exceptionfaitedesaggloméra-tionsd’Aix-MarseilleetdeMontpellier.il est, par ailleurs, possible de remarquer, dans les villes centres, des niveaux de loyers similaires pour le parc construit entre 1991 et 2005 et celui construit ultérieure-ment, alors qu’enpériphérie, les écartspeuvent être plus importants� ainsi, dans la périphérie lyonnaise, les loyersduparcrécent sont nettement plus élevés que ceux delapériodeprécédente.Àl’inverse, ilssontnettementinférieursdanslespériphé-riesdeMontpellieretd’Aix-Marseille.
un parc récenT souvenT moins cher que la période précédenTe pour les emménagés récenTs
les données des observatoires des loyers permettentde focaliser l’analysesur lesemménagésdansl’annéeprécédantl’en-quêteet,ainsi,d’observerlesloyersdits«demarché».Àlogementéquivalent,unloca-tairevenantd’emménagers’acquittegéné-ralementd’unloyerplusélevéqueceluid’unlocataireayantemménagéplusieursannéesauparavant� Cependant, dans le parc construit après 2005, les loyers des emmé-nagésdel’annéediffèrentpeudesloyers
desautresménages,quioccupentdefaitleurlogementdepuismoinsdedixans.Lafaiblerevalorisationàl’IRLdesloyersdecesderniers, combinée au ralentissement de la haussedes loyers lors d’une relocation,expliqueégalementcefaibleécart.Dans le parc des autres époques de construction, on peut constater que les emménagés de l’année acquittent desloyerssupérieursàceuxdel’ensembledeslocataires (cf. graphiques 2 et 7). Parexemple,dansl’agglomérationdeRennes,le loyermédiandel’ensembledesloca-taires d’appartements construits avant1946 est de 12,5 € par m² et de 13,7 € par m²pourlesseulsemménagésdel’année.
graphique 4 répartition ville centre - périphérie du parc locatif en appartement, selon la période de constructionsourCe : insee, reCensemenT 2013
graphique 5 niveau des loyers des 2 pièces selon l’époque de construction en ville centreSouRCE:obSERvAtoIRESLoCAuxDESLoyERS,2015,LEnoMbRED’obSERvAtIonSConCERnELEPARCConStRuItAPRèS2005
graphique 6 niveau des loyers des 2 pièces selon l’époque de construction en périphérieSouRCE:obSERvAtoIRESLoCAuxDESLoyERS,2015,LEnoMbRED’obSERvAtIonSConCERnELEPARCConStRuItAPRèS2005
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Agglo.deRennes(700obs.)
Agglo.detoulouse(1391obs.)
Agglo.denantes(1344obs.)
Agglo.deLyon(233obs.)
Agglo.deMontpellier(999obs.)
Agglo.d’Aix-Marseille(247obs.)
1991-2005 après 2005 1991-2005 après 2005 1991-2005 après 2005 1991-2005 après 2005 1991-2005 après 2005
Agglo.d’Aix-Marseille Agglo.detoulouse Agglo.deMontpellier Agglo.deRennes Agglo.denantes
Agglo.deRennes(427obs.)
Agglo.detoulouse(1006obs.)
Agglo.denantes(935obs.)
Agglo.deLyon(402obs.)
Agglo.deMontpellier(491obs.)
Agglo.d’Aix-Marseille(238obs.)
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100 %
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avant 1946 1946-1970 1971-1990 1991-2005 après 2005 Toutes époques confondues
49 % 55 %49 %
49 %
77 %67 % 71 %
48 %
76 %63 %
ville CentrePériphérie
TerriToires eT loyers : premières analyses ThémaTiques 13
Infine,lesloyersdemarchéduparcdelapériode récente sont inférieurs à ceux,toutesépoquesdeconstructionconfon-dues,danslesagglomérationsdeRennes,de montpellier et de Toulouse� le parc récentresteparmilesmoinschersdanslesagglomérationsde toulouse etRennes.Danslesagglomérationsd’Aix-Marseilleetde montpellier, les écarts de loyers de mar-ché entre le parc récent et celui de la
période précédente (1991 - 2005) s’ac-croissent par rapport à ceux constatés sur l’ensembledes locations. Les loyersdemarchéduparcrécentsontrespectivementinférieursde1,4€et1,5€aum²parrapportà ceux de la période précédente� Lesdifférentesévolutionsdelastructuredelaproductionde logementsdestinésà lalocation au cours des années 2000 expliquent pourpartiececonstat.Ainsi,lararéfaction
des studios et une proportion croissante de cetteproductionenpériphériesontàl’originededifférencesdeloyerentrelesparcsdesannées1991-2005etd’après2005.Lesévo-lutionssuccessivesdesdispositifsd’incitationà l’investissement locatifdans leneufontégalementpuinfluencercetécart.Eneffet,desplafondsdeloyersontétésystématisésàpartirdel’année2000etmaintenusàunniveaudit«intermédiaire»àpartirde2011.
des biens aux loyers plus homogènes
Pourl’ensembledesterritoires,leparcrécentaffichedesloyersplushomogènesquesurlesautrestypesdeparcquellequesoitlatypologiedelogements.troisgrandstypesdeterritoiresedistinguent:• Des territoiresoù lemarché locatif récentafficheuneplusgrandeampleurdeloyer(unécartinterquartileélevé)etunécartplusimpor-tantparrapportauloyermédiandel’ensembleduparc.Ils’agitdesagglomérationsdebayonne,deLyonetd’Aix-Marseille.Surcesterritoires,leparcrécents’estdéveloppéenpériphérieplusquedanslescentresd’agglomérationoùl’offre
dans l’ancien est plus importante. Ce parcancienestengénéralunmarchéplushétéro-gèneentermesdeloyers.• Desterritoiresoùladispersiondesloyersduparcrécentestimportantemaisl’écartparrap-portauxloyersdetoutleparcestfaible.CelaconcernelesagglomérationsdeMontpellieretdeLaRochelle.• Des territoirespour lesquels lemarchédurécentprésentedesniveauxdeloyersalignésetmoinshétérogènesparrapportàl’ensembleduparc.Lesagglomérationsdenantesetdetou-louse sont concernées par cette situation, avec
une présence importante du parc récent dans les villes centres�les villes centres de lyon, montpellier et Toulouse affichentplusd’amplitudedeloyersqueleurspériphéries.Ladiversitédutissuurbaindecesvilles centres explique cette dispersion� la loca-lisation du bien a un impact important sur le mon-tant du loyer avec des quartiers plus ou moins prisés,mêmedansleparcrécent.Lephénomèneinverses’observepourlavilledeMarseilleetlapartiecentraledel’agglomérationdebayonneoùlesprixduparcrécentsontplushomogènesquedanslerestedel’agglomération.
graphique 7 niveau des loyers des appartements selon l’époque de construction, pour les emménagés récentsSouRCE:obSERvAtoIRESLoCAuxDESLoyERS,2015,LEnoMbRED’obSERvAtIonSConCERnELEPARCConStRuItAPRèS2005
graphique 8 dispersion des loyers des appartements du parc récentSouRCE:obSERvAtoIRESLoCAuxDESLoyERS,2015,LEnoMbRED’obSERvAtIonSConCERnELEPARCConStRuItAPRèS2005
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Agglo.deRennes(805obs.)
Agglo.deMontpellier(1138obs.)
Agglo.detoulouse(3188obs.)
Agglo.denantes(2155obs.)
Agglo.deLyon(880obs.)
Agglo.debayonne(572obs.)
Agglo.d’Aix-Marseille(471obs.)
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avant 1946 1946-1970 1971-1990 1991-2005 après 2005 Toutes époques confondues
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Agglo.d’Aix-Marseille(1278obs.)
Agglo.deLa Rochelle(445obs.)
Agglo.demontpellier(2998obs.)
Agglo.deLyon(1665obs.)
Agglo.debayonne(1069obs.)
Agglo.denantes(4798obs.)
Agglo.deSète(555obs.)
Agglo.deToulouse(5824obs.)
Agglo.derennes(1685obs.)
Agglo.debesançon (446obs.)
18
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8
6
loyer médian ensemble appartements
9e décile 3e quartile 10,6 loyer médian
appartements récents 1er quartile 1er décile
13,0 12,712,4
12,011,5
11,1 10,8 10,610,2 9,9
14 TerriToires eT loyers : premières analyses ThémaTiques
Compte tenu de la diversité des dyna-miquesdémographiquesetdelaconstruc-tiondelogements,leparcd’après-guerreprésenteunepartvariabledel’ensembledes logements locatifs privés (cf. gra-phique 1). Dans les agglomérations delille, nice et menton, besançon et alen-çon, la part du parc ancien est plus importante� Acontrario,dans lesagglomérationsdenantes, de toulouse et d’Arcachon, audéveloppementplusrécent,lafortedyna-mique de construction postérieure à 1970 modère le poids du parc de la période 1946-1970�
un parc globalemenT moins cher
Danslesagglomérationsobservéesici,lesniveaux de loyers du parc construit entre 1946et 1970sont inférieursàceuxdesparcsdesautrespériodes(cf.graphique 2).au-delà des inconvénients cités précédem-mentpourceparctenantàlafaiblessedesaperformanceénergétique,ceconstats’expliquepourpartieparuneffetstructu-rel.Laproportiondegrandsappartements,de troispiècesouplus,estplusgrandepour cette époque de construction que pourlesautresépoques,cequifaitbaisser
la médiane du prix au m²�LesagglomérationsdeniceetMentonfontexception : le parc de la période 1946-1970 y présente proportionnellement plus de petits logements (appartementd’uneoudeuxpièces)quedanslesautresterritoiresétudiés, et autant que pour les autres époquesdeconstructiondecetteagglo-mération.uneffetraretépeutégalementcontribueràrenchérirparticulièrementleparc le plus récent�Ilestégalementpossibledeconstaterquel’écartdeprixentreépoquesdeconstruc-tionestmoinsfortdanslesagglomérationsd’Arcachonetd’Alençon.
parc de la période 1946-1970
un positionnement différent selon les marchés bâti dans la période de reconstruction d’après-guerre puis dans l’ère d’expansion des Trente glorieuses, le parc construit entre 1946 et 1970 avait pour objectif de pallier le déficit de logements tout en proposant un bon niveau de confort. construit avant le premier choc pétrolier et la première réglementation thermique, ce parc est réputé énergivore et cher en charges. ses caractéristiques architecturales et urbaines peuvent également le rendre peu attractif. les logements privés construits entre 1946 et 1970, particulièrement ceux en copro-priété, font à ce titre aujourd’hui l’objet d’une attention particulière des pouvoirs publics. les observatoires locaux fournissent un état des lieux sur les loyers de ce parc.
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TerriToires eT loyers : premières analyses ThémaTiques 15
Dansl’agglomérationd’Arcachon-Lateste,prèsdelamoitiédeslogementsduparclocatifprivéconstruitentre1946et1970estconstituéed’habitat individuelquia ten-danceàmoinssedéprécierdansl’agglomé-ration.Leslogementscollectifss’insèrentgénéralement dansdes copropriétésdepetiteetmoyennetaille,bienintégréesautissu urbain, et dans lesquelles on observe unegrandemixitéd’occupationentreloca-taires et propriétaires occupants� Ces types delogementsconnaissentunedépréciationmoinsimportantequelesgrandsensemblesdesgrandesagglomérations.L’agglomérationalençonnaiseestessen-
tiellementmarquéeparunefortepropor-tiondeprofessionsintermédiairesetd’ou-vriers.Deplus,l’accessionàlapropriétéyapparait encore très abordable� les mon-tants des loyers seraient ainsi bornés entre un nécessaire rendement minimal (compte tenudeschargesdespropriétaires),etpourlesplushauts,parunesolvabilitélimitéeouparlavolontéd’accéderàlapropriété.les données des observatoires peuvent per-mettre,làoùellessontdisponibles,c’est-à-diredanslesagglomérationsdenice-Men-ton,Arcachonetnantes,decomparerlesloyersdesménagesayantemménagésdansl’année,c’est-à-diresurlesloyersdemar-
ché.toustypesdelogementsconfondus,lesécarts observés entre époques de construc-tionsontsimilairesàceuxobservéssurl’en-sembleduparcmaiss’amenuisent.
des écarTs de prix amoindris sur cerTains Types de bien
Danschacunedesagglomérations,leparcdelapériode1946-1970estmoinscherquel’ensembleduparc.Ceconstatestvalable globalementmais également àtypedelogementdonné,etànombredepiècesdonnépourlesappartements(cf.graphique3).
graphique 1 part du parc construit entre 1946 et 1970 dans l’ensemble du parc locatif privésourCe : reCensemenT 2013, insee
graphique 2 période de construction des logements par agglomérationSouRCE:obSERvAtoIRESLoCAuxDESLoyERS,2015,LEnoMbRED’obSERvAtIonSConCERnELEPARCConStRuItEntRE1946-1970
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Agglo.denice-menton(5959obs.)
Agglo.de besançon(1244obs.)
Agglo.de toulouse(1135obs.)
Agglo.d’Arcachon(104obs.)
Agglo.denantes(2311obs.)
Agglo.de Lille(845obs.)
Agglo.d’Alençon(302obs.)
Agglo.denice-menton
Agglo.de besançon Agglo.de toulouse Agglo.d’Arcachon Agglo.denantes Agglo.de Lille Agglo.d’Alençon
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avant 1946 1946-1970 1971-1990 1991-2005 après 2005 Toutes époques confondues
16 TerriToires eT loyers : premières analyses ThémaTiques
graphique 3 loyers médians (en €/m²) selon la typologie des logements, l’époque de construction et part des logements de la période 1946-1970SouRCE:obSERvAtoIRESLoCAuxDESLoyERS,2015,LEnoMbRED’obSERvAtIonSConCERnELEPARCConStRuItEntRE1946-1970
app� 1p(1476obs.)
app� 2p(2138obs.)
app� 3p(1688obs.)
app� 4p et +(482obs.)
app�(5784obs.)
maison(175obs.)
app� 1p(1476obs.)
app� 2p(2138obs.)
app� 3p(1688obs.)
app� 4p et +(482obs.)
app�(5784obs.)
maison(175obs.)
app� 1p(63obs.)
app� 2p(124obs.)
app� 3p(312obs.)
app� 4p et +(334obs.)
app�(833obs.)
maison(n.S.obs.)
app� 1p(298obs.)
app� 2p(626obs.)
app� 3p(772obs.)
app� 4p et +(423obs.)
app�(2119obs.)
maison(192obs.)
app� 1p(149obs.)
app� 2p(309obs.)
app� 3p(359obs.)
app� 4p et +(243obs.)
app�(1060obs.)
maison(75obs.)
app� 1p(n.S.obs.)
app� 2p(57obs.)
app� 3p(78obs.)
app� 4p et +(n.S.obs.)
app�(212obs.)
maison(90obs.)
agglomération de nice-menton légende
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120 000
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agglomération de Besançon
agglomération de toulouse
agglomération de nantes
agglomération d’alençon
loyer médian en €/m² (horS chargeS)
ensemble 1946-1970
nomBre de logementS du parc locatif privé
ensemble 1946-1970
loye
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du
parc
lo
cat
if p
rivé
TerriToires eT loyers : premières analyses ThémaTiques 17
Demanièregénérale, il estpossibledeconstater,surlesloyersdel’ensembledesménages,que:• le loyeraum²baisseàmesureque lasuperficiedulogementestgrande,• leniveaude loyeraum²desapparte-ments est plus élevé que celui des maisons surlesdifférentsterritoiresobservés,quecesoitpourleparcbâtientre1946et1970ousurl’ensembleduparc,• leparcd’après-guerreestmoinscherquellequesoitlatypologiedelogements.Ladécoteduparcd’après-guerresemblemoinsfortepourl’habitatcollectifdanslesagglomérationsdenice-Mentonquedanslesautresagglomérations,notammentsurleslogementsde3piècesquiprésententune certaine attractivité�Surl’agglomérationd’Alençon,l’habitatindi-viduelconstruitentre1946et1970(7,0 €/m²)présente des niveaux de loyers similaires à l’habitatindividuelengénéralsurceterritoire(7,1 €/m²).Eneffet,lademandepourcetyped’habitatestplussoutenuequ’encollectif.Ilest notamment bien positionné avec des logementsenzonepavillonnaire,contraire-mentauxappartementsd’après-guerre.
des hiérarchies de loyers différenTes en ville-cenTre eT en périphérie
D’uneagglomérationàl’autre,lahiérarchiedes loyers entre époques de construction
peutnettementvarierselonquel’onobservelavillecentreoulerestedel’agglomération.Eneffet,lacomparaisondesécartsdeloyerpar époque de construction entre la ville centred’uneagglomérationetsapériphérieaboutitàdesconstatsdifférents.Danslesagglomérationsdenantesettou-louse, les loyersenpériphériesontplusfaiblesquedanslavillecentre,globale-ment et à époque de construction donnée� par exemple, les loyers du parc de la période 1946-1970 sont plus faibles de1,3 €parm²enpériphériedenantesetde1 €parm²enpériphériedetoulouse.À l’inverse,dans les agglomérationsdenice-menton, le loyer médian des apparte-ments de la période 1946-1970 est plus élevéde0,7€parm²àl’extérieurdeniceque dans la ville�
observer un parc à enjeu
Comptetenudesesperformancesénergé-tiquesglobalement faibles,etd’équipe-ments collectifs plus fréquents (eauchaude,chauffage),leparcbâtientre1946et1970présentedesniveauxdechargeslocativesplus importants (de l’ordrede+35%sur l’agglomérationnantaiseparexemple).Deplus,danslecasdu«toutcollectif»,leslocatairesontsouventlesen-timent de ne pas pouvoir maitriser leurs dépenses� or, dans la prise de décision des
locataires,lecoûtglobaldulogementestdéterminant� Ce parc, qui apparaissait donc à première vue abordable, ne se dis-tinguepastantqueçadesautrespériodesde construction une fois que l’on tientcomptedescharges.Aujourd’hui,leparcconstruitentre1946et1970présentedoncdesenjeuxaucœurdesstratégiesurbainesetdespolitiquesdel’habitat.le parc de la période 1946-1970 apparaît ainsi plus abordable que celui des autres périodes� Ces loyers moins élevés peuvent rendreaccessibleàdesménagesauxreve-nusmoyens, voiremodestes, des loge-ments du parc privé�la préservation de cette attractivité passe néanmoins par une dynamique de rénova-tion,notammentpar l’améliorationde laperformanceénergétiquedeslogements,enparticulierdescopropriétés,etfaitl’ob-jetdel’attentiondepolitiquespubliques,nationales et locales�Cesinvestissementspourraientrenchérirleprixdesloyerstoutenfaisantbaisserlescharges : lepositionnementde ceparcdanslesmarchéslocauxpourraitévoluer.poursuivre localement les analyses de loyer du parc de la période 1946-1970, et plus particulièrement leur dispersion, par décile et selon le zonage plus fin utilisé surchaque territoire,pourracontribuerà lapréparationetàl’évaluationdecespoli-tiques publiques�
graphique 4
appartements selon l’époque de construction et la localisationSouRCE:obSERvAtoIRESLoCAuxDESLoyERS,2015,LEnoMbRED’obSERvAtIonSConCERnELEPARCConStRuItEntRE1946-1970
loye
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nice(2876obs.)
Restedel’agglo.(2908obs.)
Toulouse(1975obs.)
Périphérie(144obs.)
nantes(769obs.)
Périphérie(291obs.)
Agglo.denice-Menton Agglo.detoulouse Agglo.denantes
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avant 1946 1946-1970 1971-1990 1991-2005 après 2005 Toutes époques confondues
18 TerriToires eT loyers : premières analyses ThémaTiques
L’époquedeconstructionétantenpartiecorrélée à la localisation, comparer les niveaux de loyer par époque de construc-tion sur l’ensemble de l’agglomérationparisienneestdifficilementinterprétableàunetelleéchelle,enraisondesdiffé-rences importantes de niveau de loyer selonlazone.il a été décidé de présenter les résultats parzonedeloyerdansledécoupageenseptzonesgénéralementretenuparl’olapdans ses traitements et publications� par ailleurs,enraisondelafaibleprésencedel’habitatindividueldansleparclocatifprivéde l’agglomération parisienne, sauf engrandecouronne,lesrésultatsportentsurles seuls appartements�
les logemenTs d’après-guerre représenTenT près du quarT de l’offre locaTive de l’aggloméraTion…
D’aprèslesrésultatsdudernierRecense-mentdelaPopulationdisponible,lesloge-ments de la période 1946-1970 repré-sententenmoyenne23%del’offrelocativeprivée nonmeublée de l’agglomérationparisienne,soitenviron245000unités.(cf.graphique1).
… donT la moiTié siTuée en peTiTe couronne
Refletdel’étalementurbainducentreverslapériphérie,ces logementssontmoinsprésentsàParis(16%),oùsixlogementssurdixontétéconstruitsavant1946,qu’enpetitecouronne(PC),oùilsreprésententprèsdetroislogementssurdix.Leparcdegrandecouronne(gC)estquantàluiplusrécentavec62%delogements
1946-1970 : zoom Sur l’agglomération pariSienne
la période d’après-guerre toujours moins chère que les autres mais de façon plus marquée en périphérie que dans le centre de l’agglomération parisienne
graphique 1 répartition du parc selon l’époque de construction en 2013 sourCe : insee - rp 2013
graphique 2 loyer médian au m² par zone et par époque de construction sourCe : olap
graphique 3 dispersion des loyers en €/m² par zone pour l’époque 1946-1970 sourCe : olap
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paris petite couronne Grande couronne
Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Zone 5 Zone 6 Zone 7
Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Zone 5 Zone 6
500 000450 000400 000350 000300 000250 000200 000150 000100 00050 000
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avant 1919 1919-1945 1946-1970 1971-1990 1991-2005 après 2005
avant 1946 1946-1970 1971-1990 après 1990
3e quartile 10,6 loyer médian 1er quartile
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en
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24,021,9
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16,7
14,313,0
TerriToires eT loyers : premières analyses ThémaTiques 19
construitsaprès1970.119000logementsde la période 1946-1970 sont situés en petite couronne contre 65 000 à paris et 61000engrandecouronne.Lacourbeenuhabituellementconstatéesurleniveaudesloyersselonl’époquedeconstructionsevérifiedanslesdifférenteszonesdel’agglomération,leslogementsdel’après-guerre(1946-1970)offranttoujourslesloyersaum²lesplusabordables.(cf.graphique 2).Cettedécotes’expliquetoutd’abordparlaqualité souvent assezmédiocre de cesconstructions(mauvaiseisolationphoniqueetthermiquenotamment).unautrefacteur
explicatifestlaprésencequasisystéma-tique des équipements et services sui-vants :eauchaudeetchauffagecollectifs,ascenseur,gardien,setraduisantpardeschargesélevéesetdonc,lelocatairerai-sonnantentermededépenselogement,unloyerhorschargesmoinsélevé.
une cerTaine proximiTé de niveau avec la période 1971-1990
bienquetoujoursinférieurs,lesloyersdelapérioded’après-guerresontprochesdeceuxdelapériode1971-1990,saufdansla
zonelaplusvalorisée(6e, 7e,8e et 16e arron-dissementsetneuilly-sur-Seine).Cecis’expliqueenpartieparlacontinuitéde la qualité de la construction au début de cette deuxième période, les normes plus strictes en matière d’économied’énergien’étantmisesenœuvrequepro-gressivementdanslasecondepartiedesannées 1970, après le premier chocpétrolier�Ladispersiondesloyers,définieiciparlerapport (3e quartile/1erquartile),variedusimpleaudoubleselonlazonemaisresteprochedecelledesautresépoques.(cf.graphique3).
Zone 1 : 207
Zone 2 : 174
Zone 3 : 161
Zone 4 : 142
Zone 5 : 121
Zone 6 : 114
Zone 7 : 100
graphique 4
loyers médians en €/m² au 1er janvier 2015 selon la zone et le nombre de piècesCARtogRAPHIEoLAP–FonDSDECARtE:gEoFLA®©Ign2006,gEoFLA®©Ign2007,bDCARto®©Ign1997
Indicedeszonesolap, panel 2015, TraiTemenT valiDé Cnis
zone 11946-1970 ensemble
1 pièce ns 27,52 pièces ns 24,63 pièces ns 22,74 pièces et + ns 23,7
zone 21946-1970 ensemble
1 pièce 24,3 26,42 pièces 20,7 22,73 pièces 20 20,54 pièces et + 18,1 20,1
zone 31946-1970 ensemble
1 pièce ns 232 pièces ns 21,53 pièces ns 204 pièces et + ns 19,6
zone 41946-1970 ensemble
1 pièce 19,5 20,32 pièces 17 18,33 pièces 15,4 16,24 pièces et + 15,1 16,3
zone 51946-1970 ensemble
1 pièce 18,5 19,42 pièces 15,2 16,23 pièces 13,8 14,24 pièces et + 12 12,1
zone 61946-1970 ensemble
1 pièce 17,8 182 pièces 15,2 15,33 pièces 11,6 12,94 pièces et + 10 10,9
directriceS de la puBlication : brigittebariol-Mathais(FnAu),géraldineChalencon(AnIL)coordination générale : MaximeChodorge(AnIL)
rédacteurSlogement étudiant :Adéliaguiet(ADILdeCharente-Maritime),ClémentPavard(AnIL)
les appartements construits après 2005 :MaximeChodorge(AnIL),IngridPignard(urbaLyon), avecl’appuideLucileLaurin(aua/t)etMélanieSène(AnIL)
parc de la période 1946-1970 :SandyLucier(AnIL),genevièvePrandi(oLAP,pourl’agglomérationparisienne),MarionRobriquet(AuRAn)appui technique :noëmieWagner(AnIL),thiernoDiallo(AnIL),Florencegall-Sorrentino(FnAu)
créditS photographiqueS de la couverture :A’u,Apur,urbalyon graphiSme : Héloïsetissot–impreSSion : Kerel
Retrouvezcedocumentetplusderésultatssurwww.observatoires-des-loyers.org
2, boulevard Saint-martin - 75010 paris – france01 42 02 05 50 – [email protected] – www.anil.org
22, rue Joubert - 75009 paris – france01 45 49 32 50 – [email protected] – www.fnau.org
oBServatoireS du réSeau et leur Structure porteuSe
oBServatoireS préSentS danS cette puBlicationobservatoiredesloyersdel’agglomérationrennaise(Adild’Ille-et-vilaine)
observatoiredesloyersdelagironde(Agenced’urbanismebordeauxmétropoleAquitaine)observatoiredesloyersdel’agglomérationlilloise(Adildunord)
observatoiredesloyersdel’agglomérationparisienne(observatoiredesloyersdel’agglomérationparisienne-oLAP)observatoiredesloyersdesAlpes-Maritimes(AdildesAlpes-Maritimes)
observatoire des loyers privés de la réunion (Deal de la réunion, aDil de la réunion, Agencepourl’observationdelaRéunion,l’Aménagementetl’Habitat-Agorah)observatoiredesloyerssurlacommunautéurbained’Alençon(Adildel’orne)
observatoirelocaldel’unitéurbainedel’agglomérationbayonnaise(Agenced’urbanismeAtlantiqueetPyrénées)observatoirelocaldesloyersdeLaRochelle(AdildelaCharente-Maritime)
observatoirelocaldesloyersdel’agglomérationlyonnaise(Agenced’urbanismedel’airemétropolitainelyonnaise)observatoirelocaldesloyersdel’agglomérationtoulousaine(Agenced’urbanismeetd’Aménagementtoulouseairemétropolitaine)
observatoirelocaldesloyersdesbouches-du-Rhône(Adildesbouches-du-Rhône)observatoirelocaldesloyersdubas-Rhin(AgencedeDéveloppementetd’urbanismedel’AgglomérationStrasbourgeoise)
observatoirelocatifprivédel’agglomérationnantaise(Agenced’urbanismedelaRégionnantaise)observatoiresdesloyersdesagglomérationsdebesançonetdeMontbéliard(AdilduDoubs)observatoiresdesloyersdesagglomérationsdeMontpellieretSète(Adildel’Hérault)
oBServatoireS dont leS réSultatS Seront prochainement diSponiBleSobservatoiredesloyersdelavendée(Adiledelavendée)
observatoiredesloyersdel’agglomérationbrestoise(Agenced’urbanismedebrest-bretagne)observatoiredesloyersdel’agglomérationnancéenne(AgencedeDéveloppementetd’urbanismedel’Aireurbainenancéienne)
observatoirelocaldesloyersdel’agglomérationgrenobloise(Agenced’urbanismedelaRégiongrenobloise)observatoirelocaldesloyersdenîmesMétropole(Adildugard)
observatoirelocaldesloyersdugrand-Clermont(Agenced’urbanismeetdeDéveloppementdeClermont-Métropole)observatoiredépartementaldesloyersduparcprivéduvar(Adilduvar)
observatoirelocaldesloyersduSud-Loire-procheHaute-Loire(Agenced’urbanismedelaRégionStéphanoise)
oBServatoireS en préfigurationobservatoiresdesloyersdesagglomérationsd’Auray,Lorientetvannes(AdilduMorbihan)
observatoiresdesloyersdesagglomérationsdevalence-RomansetMontélimar(AdildelaDrôme)observatoiredesloyersdel’agglomérationd’Ajaccio(AdildelaCorsedusud)