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Conventionnement d’utilité sociale

Le contenu de la convention

Brigitte BrogatDélégation à l’action professionnelle

L’Union sociale pour l’habitatT él. 01 40 75 50 70 – Fax. 01 40 75 79 87

[email protected]

Délégation à l'action professionnelle - octobre 2009

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La CUS est une démarche partagée

■ Portant sur les enjeux de métier du secteur Hlm• Diversité, accessibilité et qualité de l’offre• Accueil et maintien des ménages• Gestion quotidienne • Parcours résidentiels

■ Visant un contenu concret de la mission adapté aux enjeux et à la situation de l’organisme– Intrinsèques– Inhérents à son inscription dans les territoires

■ Formalisant pour l’organisme :• Sur la base d’un état de lieux partagé

• Sa stratégie

• Sa contribution prévisionnelle traduite en objectifs quantifiés


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La CUS est un objet juridique

La convention clarifie le positionnement de l’organisme dans le jeu local. Elle

– Précise les conditions d’exercice de la mission économique et sociale de l’organisme sur les différents champs d’activité

– Énonce les enjeux patrimoniaux, sociaux et de service

– Définit les réponses de l’organisme (orientations et actions)

– Indique les moyens internes et externes (hypothèses d’apports des signataires et partenaires)

– Fixe les objectifs quantifiés en référence aux indicateurs obligatoires


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La CUS comporte

■ Le classement du patrimoine

■ La définition de la politique

patrimoniale, sociale et de qualité de service

– Composée de :

• L’état des lieux

• Les orientations stratégiques

• Le programme d’action

■ La fixation des objectifs


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Le classement au service rendu

■ Catégorisation selon plafonds de ressources

■ Moteur de la stratégie d’ensemble

Ni un état des lieux, ni une fin en soi

Mais un outil pour un projet, un levier de l’amélioration

■ Sous catégorisation selon service rendu, apte à :– Casser les corrélations

– Permettre une politique de loyers plafonds active au service de :

• Dynamique sociale et résidentielle

• Dynamique patrimoniale

occupationMode de financementLoyer


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Cahier des charges de gestion sociale

Finalités sociales Patrimoine

Stratégie de clientèles et d’accueil Orientations stratégiques

Positionnement sur les marchés locaux de l’habitat

Traductions concrètes

Énoncé de la politique patrimoniale

Engagements qualité de service


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La politique patrimoniale

Porte sur:

■ Plan de mise en vente aux locataires et orientations de réinvestissement correspondant (L 445-1)

■ Programmation physique prévisionnelle

– Démolitions et cessions

– Interventions sur le parc

– Développement (acquisitions et constructions)


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La politique patrimoniale

L’énoncé traduit les orientations stratégiques visant à :

■ Maintenir et renforcer l’attractivité de l’offre– Maintenance

– Réhabilitation

– Requalification

■ Renouveler, diversifier et développer l’offre locative– Démolition

– Ventes aux locataires et cessions

– Constructions nouvelles et acquisitions

Il définit les hypothèses de moyens

– Financements externes et internes

─ Politique de loyers


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■ État des lieux

– Données d’état et de fonctionnement du parc

– Enseignements du PSP

• Analyse des besoins du parc

• Enjeux d’évolution du parc

• Explicitation des hypothèses

– Avancement des projets et programmes PNRU

– Activité de développement

– Politique de maintenance, entretien courant.


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■ Orientations stratégiques/plan d’actions

– Programme physique prévisionnel

• Programmes PNRU

• Programme PCS

• Requalifications/réhabilitations

• Plan d’entretien

– Chiffrage associé et plan de financement (Cf. document de référence)

– Justifications de la compatibilité aux PLH


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Énoncé de la politique patrimoniale: objectifs et indicateurs de développement de l’offre

■ Volume de logements, annuel et cumulé sur 6 ans :• PLAI

• PLUS

• PLS

– En dépôts

– Livré

■ Volume de places produites (hébergement, maisons relais Cf. loi du 25 3 09) annuel et cumulé sur 6 ans

– Financées

– Livrées


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Politique patrimoniale: objectifs et indicateurs de dynamique patrimoniale

■Rénovation thermique% de logements rénovés par an et sur 6ans (de plus de 230 kwh à moins de 150 kwh)

■ Montant moyen € HT/logement (RU et hors RU)

– D’investissement

– D’exploitation

■ Taux de DPE établis au bâtiment sous 18 mois

ZUS Hors ZUS

Cumul sur 6ans


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Politique patrimoniale: objectifs et indicateurs de mise en vente

■ Mise en vente aux locataires

– nombre de logements en commercialisation effective, par an et sur 6 ans.

■ Mécanisme de redressement de l’indicateur a posteriori si déficience de commercialisation


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Porte sur (CCH L 445-2)

■ Conditions d’occupation et de peuplement

– Accords locaux

– Actions d’accompagnement dont celles pour les PLAI

■ Plafonds de ressources

– Conventions APL

– Convention de délégation sur certains secteurs géographiques le cas échéant

– CUS si dérogations

■ Conditions de loyers

■ Supplément de loyer de solidarité


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Le cahier des charges de gestion sociale : Accueil des populations défavorisées

■ justifie les ambitions de l’organisme en matière de diversité des publics cibles, en tenant compte de :

– Des caractéristiques actuelles de l’occupation,

– Des constats d’attractivité du parc,

– Des orientations d’attribution définies par le CA,

– Des engagements existants,

– Des politiques de peuplement partenariales.


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Le cahier des charges de gestion sociale : prévention des expulsions

■ définit les modalités et moyens retenus, compte tenu de :– L’analyse des situations des publics concernés ,

– Les constats et prévisions

– Les moyens déjà mis en oeuvre,

– L’appui des partenaires.


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Le cahier des charges de gestion sociale : prévention des expulsions

■ définit les modalités et moyens retenus, compte tenu de :– L’analyse des situations des publics concernés ,

– Les constats et prévisions

– Les moyens déjà mis en oeuvre,

– L’appui des partenaires.


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Le cahier des charges de gestion sociale : parcours résidentiels

■ précise les conditions et actions qui facilitent la mobilité et les parcours résidentiels, à partir de l’analyse de :

– Les caractéristiques actuelles des demandes de mutation,

– Un repérage des situations d’inadéquation du logement au ménage (sur occupation, vieillissement, …),

– Les contraintes (structure de parc, réservataires,…),

– Le taux de vacance actuel et prévisionnel.


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■ État des lieux– Constat de l’occupation : Cf. document de référence

– Action sociale pour l ’accès au logement ou le maintien dans les lieux

– Engagements en cours

• PDALPD

• Accords ENL

• Contingent préfectoral (liste des conventions ou arrêtés )

• DALO

– Appréciation globale du rôle social ( acquis et insuffisances)

– Lecture des tendances

– Justifications de demandes de dérogations aux plafonds de ressources


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Cahier des charges de gestion sociale■ Orientations stratégiques et plans d’action

– Politique sociale

• Obligation au titre de R445-15 (contingent)

• Orientations d’attributions et obligations au titre de R 445-6 (en référence à L 441 1-1 et LL441-1-2)

• Politique partenariale en matière d’accès et de maintien dans le logement

• Politique de mobilité

– Hypothèses économiques et sociales retenues

– Plans d’action

• Mesures de solvabilisation

• Dispositions d’accompagnement social

• Autres mesures spécifiques

• Conditions d’occupation et de loyers

– Dérogations demandées relatives aux plafonds de ressources

– Si remise en ordre des loyers : nouvelles conditions de loyers

– Barème de SLS (selon situation)


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■ Engagements relatifs à l’occupation et au peuplement

– Accès au logement

« assurer la diversité des ménages dans l’occupation et s’engager sur l’accueil des ménages défavorisés »

– Prévention des expulsions

« détecter les impayés et prévenir les expulsions »

– Mobilité résidentielle

« fluidifier les parcours résidentiels en facilitant les mutations »


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Cahier des charges de gestion sociale - Objectifs et indicateurs

■ Pourcentage d’attributions à :

– Prioritaires DALO (dont part en ZUS)

– Prioritaires CCH (PDALPD et accords collectifs)

– Prioritaires du contingent

■ % en zone tendue de ménages éligibles PLAI, en ZUS et hors ZUS et par catégorie

■ Nombre d’attributions à des sortants de places d’hébergement


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Cahier des charges de gestion sociale - Objectifs et indicateurs

■ % des mutations réalisées par rapport à :

– Attributions effectives

■ Taux de vacance (plus de 3 mois)

■ % des impayés de loyer de plus de trois mois par rapport au nombre d’impayés :

■ % par rapport au nombre d’impayés de loyer de plus de trois mois :

– Ménages en accompagnement social

– Plans d’apurement amiable


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Engagements de qualité du service

■ CCH R 445-5-3

– Objectifs précis

– Actions d’amélioration d’entretien et de gestion

■ Engagement :

« assurer une bonne qualité de service et négocier les conditions nécessaires avec les partenaires, lorsque la situation ne relève pas seulement de l’organisme (GUP) »


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Les engagements de qualité du service

traduisent les orientations stratégiques de l’organisme visant à :

■ créer de la satisfaction et fidéliser les clients, à travers :– Les systèmes d’écoute des locataires : enquête de

satisfaction de l’engagement professionnel, autres enquêtes ou moyens

– L’organisation et les moyens de la gestion

– L’état de la satisfaction

– L’état de la concertation locative et les actions prévues

– La déclinaison par l’organisme de l’engagement qualité de la profession

– Les plan d’action


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Engagements de qualité du service

■ État des lieux et orientations stratégiques

– Gestion locative sur le métier de base

• Résultats des enquêtes de satisfaction

• Principes d’action pour assurer ou renforcer la qualité

– Récapitulatif des conventions TFPB en ZUS

– Autres actions spécifiques (relations de voisinage…)

– Gestion urbaine de proximité

• constats

• Implication du bailleur

– Démarches qualité ou autres formes d’engagements le cas échéant


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Engagements de qualité du service : objectifs et indicateurs

■ Traitement des réclamations

– Processus de qualité

– % de traitement sous 30 jours

■ Fonctionnement des ascenseurs et des chaudières collectives

– Continuité du service (respect du contrat-type)

– Nombre annuel de pannes < 8 par appareil

■ Propreté des parties communes

– % de satisfaction (ZUS et hors ZUS)

■ Nombre de logements par gardien


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Performance de gestion

■ Coût de fonctionnement /logement

Cf. DIS


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Échelle de définition des objectifs et indicateurs

■ Cas général

– Périmètre d’intervention de l’organisme si inscrit dans un seul département

– Sinon découpage départemental de ce périmètre

■ Exceptions : lisibilité au segment < 1 000 logements

– Dynamique patrimoniale

– Droit au logement

– Qualité du service

– Mise en vente aux locataires

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Documents