catella pmt2015 fr 250215 - … tableau récapitulatif ... sacha lenormand, luc perenom, vincent...

FRANCEMARS - 2015

PropertyMarket Trends

Property Market Trends - France - Mars 20152

SOMMAIRE

4 Principales tendances

5 Tableau récapitulatif

8 Les secteurs de marché

10 Une demande placée en hausse

17 Poursuite de la hausse des taux de vacance

22 Des valeurs locatives faciales moyennes relativement stables

26 2014 se classe dans les 3 meilleures années

depuis 20 ans

28 Hausse des ventes d’actifs unitaires de plus de 50 millions d’€

30 L’année des actifs commerciaux mais aussi des bureaux

32 Redressement des investissements en blanc qui restent toutefois très ciblés

33 Les foncières, SIIC ou non, et les SCPI ont été les plus dynamiques

35 Hausse généralisée des volumes investis dans tous les secteurs géographiques

37 Compression des rendements « prime »

Ce document a été établi par MBE Conseilpour Catella Property. Il a été fi nalisé en mars 2015.Les informations ont été soigneusement vérifi ées.Catella et MBE Conseil ne peuvent être tenuspour responsables d’éventuelles erreurs.

Crédits photos : Jean-Marc Lavigne, Cyrille Dubreuil, Sacha Lenormand, Luc Perenom, Vincent Fillon.

Responsable légal de la publication : Monique Benisty

Graphisme : www.thalamus-ic.fr

Pour recevoir le « Property Market Trends », contacter : [email protected]

INTRODUCTION

LE MARCHÉ LOCATIF DES BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE

LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT EN FRANCE

CONCLUSION

Property Market Trends - France - Mars 2015 Property Market Trends - France - Mars 20154 5

PRINCIPALES TENDANCES

> L’économie française est restée dans une phase de convalescence au contraire de la phase de reprise modérée annoncée en début d’année, contrastant en cela avec la Grande Bretagne mais aussi l’Allemagne, qui, à l’instar des Etats-Unis, a� chent des taux de croissance plus élevés. Le taux de croissance du PIB a fi nalement été de 0,4% pour l’ensemble de l’année contre 0,8% prévu en début 2014.

> La consommation des ménages, traditionnel moteur de la croissance française a été trop faible pour donner l’impulsion nécessaire à un redémarrage véritable de l’activité. Les investissements, pour leur part, sont toujours orientés à la baisse, signe de l’attentisme des entreprises dans un contexte jugé trop fragile et d’un climat de confi ance qui est resté dégradé tout au long de l’année. La baisse de la demande en provenance des pays émergents a entrainé également une faiblesse de la demande extérieure globale dont l’impact sur la croissance n’a été que très peu positif.

> 2015 s’annonce sous de meilleurs auspices. Les e� ets du CICE et du pacte de responsabilité devraient s’intensifi er, et, conjugués à la baisse du prix du pétrole, permettre une remontée du taux de marge des entreprises françaises avec en ligne de mire un espoir de relance de l’investissement productif. Plus encore c’est la détente de la politique monétaire avec le recours au Quantitative Easing (QE) de la part de la BCE qui pourrait permettre le plus clairement d’atténuer les e� ets de la crise : baisse des taux d’intérêt, baisse de l’Euro redonneront un peu de compétitivité aux entreprises françaises et pourraient relancer un peu l’infl ation allégeant par là même le poids de la dette. Les économistes tablent alors sur une croissance plus forte en 2015 de l’ordre de 1% qui reste toutefois bridée par une politique budgétaire encore très restrictive. Il faudra attendre 2016 pour espérer retrouver une économie plus dynamique permettant de relancer les créations d’emplois.

> L’Ile-de-France a mieux résisté que la moyenne nationale. L’emploi s’y est notamment accru de 0,2% en 2014 et atteint un niveau supérieur de 1,6% à son point le plus bas d’après crise (2009) d’après

le CROCIS, permettant un léger rebond de la demande placée de bureaux émanant notamment du secteur privé.

> Sur le marché locatif, la demande placée est en hausse de 15% avec 2,15 millions de m2 placés. Si ce résultat est satisfaisant, les volumes restent encore inférieurs à la moyenne qui avait été la leur au cours des 10 dernières années. Malgré cette nuance, les composantes de la demande placée sont mieux orientées qu’au cours des années 2011 et 2012. La demande placée de grande taille retrouve sa croissance et son rôle moteur sur le marché de l’Ile-de-France. Elle est surtout animée par une très nette reprise de la demande émanant du secteur privé. La demande placée de petites et moyennes surfaces résiste mieux que le contexte économique ne l’aurait laissé supposer illustrant, notamment au 4ème trimestre, le déblocage des prises de décisions des chefs d’entreprises.

.> Les taux de vacance se sont légèrement accrus en

2014 malgré le niveau satisfaisant de la demande placée. Cette hausse a surtout touché la périphérie à l’exception de la périphérie Est et les pôles tertiaires parisiens. Elle ne devrait toutefois être que de courte durée, l’o� re livrable ou libérable dans l’année étant orientée à la baisse (-12%).

> Si l’o� re à 1 an de surfaces neuves et restructurées reste élevée, l’o� re future continue de se réduire. Le niveau élevé, depuis 3 ans, des pré-commercialisations conjugué à la faiblesse de l’investissement et des fi nancements en blanc ont conduit à un assèchement progressif de l’o� re future qui peut se traduire par une pénurie forte d’immeubles neufs notamment entre 2016 et 2017 dans certains secteurs, à la condition d’une reprise de l’activité économique.

> L’évolution des loyers faciaux moyens est encore une fois décorrélée du contexte global. Les loyers faciaux des immeubles neufs n’évoluent que très peu depuis 2008 à l’exception de Paris QCA, seul secteur à s’être ajusté. L’ajustement s’est encore une fois réalisé sur les loyers économiques, avec

des mesures d’accompagnement en hausse, en particulier dans les secteurs suro� reurs et sur les valeurs d’o� res qui reviennent progressivement, notamment à La Défense, à un niveau proche de ses valeurs traditionnelles.

> Le marché de l’investissement, pour sa part, a été particulièrement performant. Les volumes investis y ont été en hausse de 41% et ont atteint 25,5 milliards d’€. 2014 est ainsi la 3ème meilleure année pour le marché de l’investissement depuis 1987.

> Le marché de l’investissement a été porté par un nombre exceptionnel d’opérations supérieures à 200 millions d’€, tant en portefeuilles qu’en actifs unitaires, qui a concentré plus de 40% des volumes investis en immobilier non résidentiel en France.

> Ce sont les bureaux et les actifs commerciaux qui ont le plus bénéfi cié de la croissance des volumes. Ils ont concentré 87% des volumes investis en 2014.

> Sur le plan géographique, la répartition des investissements est restée très stable par rapport

à ce qu’elle était en 2013. Paris (et notamment le QCA) et les régions concentrent toujours près de 60% des montants investis.

> Malgré une domination toujours forte des fonds d’investissement et une hausse de leurs investissements, ce sont les foncières, SIIC ou non, les SCPI et les investisseurs privés qui ont animé le marché en 2014 avec une hausse très importante de leurs engagements.

> Les rendements « prime » des bureaux ont été très nettement orientés à la baisse pendant toute l’année 2014, baisse qui trouve toute sa justifi cation dans la chute des taux de rendement de l’OAT, chute intensifi ée en fi n de période par la politique de « Quantitative Easing » menée par la Banque Centrale Européenne. Ainsi malgré la baisse des rendements, la prime de risque est de nouveau en hausse et permet à l’immobilier de conserver un avantage compétitif net par rapport au marché obligataire. La poursuite pendant au moins 1 an de cet assouplissement de la politique monétaire permet d’anticiper une poursuite en 2015 de la baisse des rendements.

INTRODUCTION

TABLEAU RÉCAPITULATIF

Marché des bureaux en Île-de-France en 2014

PARCm2

DEMANDE PLACÉE m2

TAUXDE VACANCE %

LOYERS TOP€/m2/AN

RENDEMENT « PRIME » %

Paris QCA 8 632 500 466 800 5,70% 750 3,90%

Ouest QCA 6 834 770 575 556 11,60% 550 5,00%

Pôles tertiaires 3 763 700 165 000 4,60% 519 4,80%

Pôle émergent Nord 2 392 900 121 000 12,20% 350 5,25%

Pôle Est 1 581 500 55 000 7,80% 270 5,80%

Pôle Sud 1 591 450 60 000 10,30% 395 5,30%

Boucle Nord du 92 1 480 600 27 000 15,00% 275 6,70%

IDF 55 528 900 2 154 000 7,30%

Source : MBE Conseil /Catella Property d’après CBRE/ Immostat

Malgré un contexte économique toujours dégradé avec une croissance économique qui n’aura pas dépassé 0,4% et des créations d’emplois en panne, le marché locatif des bu-reaux en Ile-de-France a été relativement actif. La demande placée s’est accrue de 15% et retrouve le niveau qu’elle avait atteint en 2010 à 2,15 millions de m2. La demande de grande taille a retrouvé son rôle de moteur de la croissance et s’est accrue de 26% portée par une demande émanant du secteur privé en forte hausse et par le retour sur le devant de la scène de La Défense. La demande de petites et moyennes surfaces s’est également bien comportée avec une hausse de 8%. Les taux de vacance ont poursuivi leur hausse entrainée par de nombreuses remises sur le marché d’o� res qui ont été rénovées, ou par endroit, par une hausse des libérations. Globalement, le taux de vacance francilien est en hausse, à 7,3%, mais reste proche de l’équilibre. Si les loyers économiques sont toujours les seuls à enregistrer un ajustement véritable, certains secteurs, et notamment La Défense et le Quartier des A� aires de l’Ouest, commencent à a� cher une baisse de la valeur moyenne faciale et un ajustement plus fort des valeurs de présentation des immeubles.

01Le marché locatif des bureauxen Île-de-France


Avec un parc total de 55,5 millions de m2, le marché des bureaux de l’Ile-de-France est l’un des mieux organisés et des plus lisibles d’Europe mais aussi l’un des plus diversifi és. Le parc reste organisé autour de la ligne A du RER, véritable épine dorsale de l’organisation tertiaire francilienne. Outre les pôles principaux (Paris, Ouest QCA), la périphérie s’organise essentiellement aujourd’hui autour des principales voies de circulation (Périphérique, A86 pour les infrastructures routières, métros, RER et tramways pour les infrastructures de transports en commun). Les projets de transports en commun et notamment le Grand Paris Express ne devraient pas changer fondamentalement l’organisation du marché au moins à court terme. Si certains projets vont renforcer la desserte des pôles existants, à l’image de La Défense ou de Boulogne – Issy-les-Moulineaux, les pôles émergents Nord et Sud vont également bénéfi cier d’une meilleure accessibilité. Cela pourrait, une fois les nouvelles infrastructures mises en service, déplacer graduellement le centre de gravité de ces marchés soit vers des localisations plus éloignées du Boulevard Périphérique (notamment à Clichy, Saint-Ouen, ou encore Montrouge) soit vers des sites aujourd’hui considérés comme secondaires (notamment Pleyel à Saint-Denis).

> Paris Quartier Central des A� aires (QCA) : avec un parc de 8,6 millions de m2 soit 16% du parc total de l’Ile-de-France, il reste le secteur majeur de l’Ile-de-France. C’est le secteur qui a� che les valeurs locatives et vénales les plus élevées et les rendements les plus faibles. C’est également le secteur où les fl ux sont les plus réguliers.

> Le Quartier des A� aires de l’Ouest, autour de La Défense, est le second marché le plus dense. Il inclut les communes de Neuilly sur Seine, Levallois-Perret, Boulogne-Billancourt, Issy les Moulineaux et bien sûr La Défense. Le parc est de plus de 6,8 millions de m2, soit près de 12% du parc total (dont plus de la moitié dans le périmètre de La Défense). Les nombreuses livraisons d’immeubles neufs ou restructurés recensées en 2014 notamment à La Défense et à Neuilly contribuent à l’amélioration de la qualité du parc dans ce secteur.

LES SECTEURS DE MARCHÉ > Les Pôles Tertiaires Secondaires de Paris sont au nombre de 3. En dehors du Front de Seine et de Montparnasse, le pôle Gare de Lyon/Bercy/Paris Rive Gauche est le plus dynamique et a concentré tous les nouveaux développements de ces dernières années. Ce pôle représente aujourd’hui un parc de 3,8 millions de m2 mais devrait continuer à s’accroître dans les prochaines années, notamment dans les secteurs Austerlitz Sud et Tolbiac Chevaleret où plusieurs opérations devraient sortir en blanc à court et moyen terme.

> Le pôle émergent Nord apparaît comme le prolongement naturel des quartiers d’a� aires de Paris et de l’Ouest. Constitué des communes de Clichy, Saint-Ouen et Saint-Denis, le parc de bureaux y est en plein développement. Il est aujourd’hui estimé aux environs de 2,4 millions de m2 et dispose encore d’un potentiel d’accroissement élevé, notamment dans des secteurs qui bénéfi cieront de nouvelles dessertes en transports en commun.

> Le Pôle Est avec en son centre la commune de Montreuil qui a concentré depuis quelques années de nombreuses transactions et des développements conséquents, a� che en 2014 un parc de 1,6 million de m2.

> Le Pôle Sud qui s’étend de Vanves à Ivry-sur-Seine en passant par Montrouge, déborde en réalité du simple cadre de la 1ère périphérie et englobe également des communes comme Châtillon, dont les principaux développements sont localisés à proximité de la station de métro et de tramway Chatillon-Montrouge. Il totalise aujourd’hui 1,6 million de m2.

> Enfi n, la Boucle Nord des Hauts-de-Seine intégrant Asnières, Colombes, Bois-Colombes, La Garenne-Colombes et Gennevilliers, a enregistré de nombreux développements et une croissance importante du parc existant qui est, en 2014, de 1,5 million de m2 et qui pourrait continuer à se densifi er. Ce pôle se divise aujourd’hui en 2 secteurs, l’Ouest (Colombes, la Garenne Colombes, Bois-Colombes) qui fonctionne en liaison avec La Défense, et qui présente les valeurs locatives les plus élevées, et l’Est (Asnières, Gennevilliers).

01 | LE MARCHÉ LOCATIF

ARGENTEUIL

AéroportRoissy

Charles de Gaulle

AéroportOrly

BOBIGNY

PANTIN

VINCENNES

FONTENAYSOUS-BOIS

CRÉTEIL

IVRY-SURSEINE

VILLEJUIFCLAMART

ANTONY

BOULOGNEBILLANCOURT

ISSY-LES-MOULINEAUX

PARIS

Ligne B

Ligne B

Ligne A

A 86

A 86

Ligne C

Ligne C

NANTERRE

La DéfenseLigne A

COLOMBES

Boucle Norddu 92

PôleÉmergent Nord

Pôle Est

Pôle Sud

OuestQCA

ParisQCA

Paris QCAParc : 8,6 millions de m2

Paris Pôles tertiairesParc : 3,8 millions de m2

La DéfenseParc : 3,3 millions de m2

Ouest QCA hors DéfenseParc : 3,5 millions de m2

Pôle émergent NordParc : 2,4 millions de m2

Pôle SudParc : 1,6 million de m2

Boucle Nord 92Parc : 1,5 million de m2

Pôle EstParc : 1,6 million de m2

Le parc de bureaux en IDF : 55,5 millions de m2 en 2014


près de 222.000 m2 en 2013. La Défense a capté, à elle seule, près de 30% de la demande sur ce segment de surfaces.

assurée à 100% par les entreprises du secteur privé. Elles se sont localisées pour l’essentiel en 2ème périphérie, dans le quartier des a� aires de l’Ouest hors La Défense et dans le pôle émergent Nord et notamment à Saint-Ouen et à Clichy.

La demande placée a� che une hausse de 15% en 2014 avec un volume de 2.154.000 m2. Si ce résultat est satisfaisant, il intervient après une année 2013 fortement dégradée, limitant la portée de la reprise. La demande

Si la hausse de la demande placée a été portée par une nette reprise des demandes de grandes surfaces, les demandes de petites et moyennes surfaces s’accroissent

placée reste inférieure à sa moyenne des 10 dernières années, plus proche de 2,3 millions de m2. Elle retrouve le niveau qu’elle avait atteint en 2010, tendance présentant un marché en sortie de crise mais encore convalescent.

également de 8%, résultat satisfaisant au regard de la conjoncture économique et notamment de la crois-sance de l’emploi.

UNE DEMANDE PLACÉE EN HAUSSE

Demande placée en Île-de-France – 1996 – 2014

Transactions et emplois salariés en Île-de-France

Transactions de plus de 5.000 m2 par taille

Demande placée en Île-de-France par taille

Une demande placéeen hausse de 15 %

Hausse de 8% des demandes < 5000 m2


milliers de m2 Tendance

Source : MBE Conseil d’après Immostat

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

milliers de m2 %

0

300

600

900

1 200

1 500

-3

-2

-1

0

1

2

3

4Croissance de l'emploi salarié en IDFTransactions < 5 000 m2 Transactions > 5 000 m2

1 800

Source : MBE Conseil/Catella d’après Immostat et Crocis pour l’emploi - * : variation annuelle calculée sur le 3ème trimestre 2014 pour l’emploi

2013201220112010200920082007200620052004200320022001200019991998 2014

Source : MBE Conseil d'après CBRE

Plus de 20 000 m210 000 à 20 000 m25 000 à 10 000 m2

0

260

520

780

1 040

1 300milliers de m2

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

milliers de m2

Source : MBE Conseil/Catella - Immostat

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 0003 200

Tendance> 5 000 m2 < 5 000 m2

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Les transactions de grande taille, qui s’étaient e� ondrées en 2013, retrouvent, pour leur part, leur rôle de moteur de la croissance. Elles ont globalement progressé de 28% par rapport à 2013 et atteignent 860.000 m2.

Si elles redeviennent supérieures à leur moyenne de long terme (1992 – 2014), elles restent encore inférieures de 7% à leur moyenne des 10 dernières années.

+ 28 % pour les plus de 5.000 m2

Dans le segment des 5.000 à 10.000 m2, la demande est quasiment stable par rapport à 2013. 33 transactions pour 228.000 m2 ont été recensées contre 32 pour

+ 2 %pour les 5.000 à 10.000 m2

La demande s’accroît de manière signifi cative dans le segment des 10 à 20.000 m2. 18 opérations ont été recensées en 2014 pour un volume de 238.000 m2 contre 15 pour 213.000 m2 en 2013 soit une hausse de 12%. Dans ce segment de taille, la demande a été

+ 12 %pour les 10 à 20.000 m2

Les transactions de petites et moyennes surfaces sont directement corrélées aux variations de la croissance de l’emploi. Les deux courbes d’évolution suivent historiquement la même tendance. En 2014, la croissance de l’emploi en Ile-de-France a été positive et a atteint 0,2%, faisant mieux que la moyenne nationale. Ce léger mieux a permis aux transactions de petites et

moyennes surfaces de s’accroître de nouveau. Toutefois là aussi, le niveau des demandes placées de surfaces inférieures à 5.000 m2 reste très inférieur à ce qu’il a pu être dans les années de croissance économique forte, confi rmant l’analyse d’un niveau de transactions de sortie de crise et non signifi catif d’un dynamisme important.


La hausse des demandes de grande taille a été portée en 2014 par la demande émanant du secteur privé. La demande du secteur public poursuit sa baisse et ne représente plus que 13% de la demande placée supérieure à 5.000 m2 (20% en 2013, 36% en 2012). Elle a porté sur 9 transactions pour une surface totale de 108.000 m2.

La demande émanant du secteur privé, pour sa part, augmente de manière très sensible de 37% par rapport à 2013 et atteint 753.000 m2. Sans retrouver les niveaux très élevés qui étaient les siens en 2006 et 2007, la demande du secteur privé dépasse, en 2014, son niveau moyen des 10 dernières années. Dans une période conjoncturelle di� cile, cette tendance démontre à l’évidence que 2014 est bien une année de sortie de crise pour le marché des bureaux.

Poids du secteur public dansles transactions de plus de 5.000 m2

Demande placée de plus de 5.000 m2 selon l’état des locaux

Source : MBE Conseil

Clés en mainPrécomNeuf existantSeconde mainmilliers de m2

0

300

600

900

1 200

1 500

2012 201320112010

345

232

18022

289

195

218

381

329129

250

519

132

141

281

128

330

135

320

2014

76


Secteur PublicSecteur Privé

milliers de m2

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

20132012

446

781

135

548

2014

108

753

Forte hausse de la demande du secteur privé

Ce sont les transactions réalisées sur des immeubles de seconde main (en l’état ou rénovés) qui ont enregistré la croissance la plus forte. Elles se sont accrues de près de 149% par rapport à 2013, année durant laquelle elles avaient enregistré un recul important. La 2ème périphérie, mais aussi La Défense et le quartier des A� aires de Paris, enregistrent les hausses les plus marquées. La remise sur le marché d’o� res de grande taille rénovées a été pour beaucoup dans ce regain d’attractivité.

La hausse de la demande placée de grande taille a bénéfi cié également aux pré-commercialisations qui se sont accrues de 14% et ont porté sur 19 opérations pour 320.000 m2.Les clés en mains, en revanche, sont de nouveau orientés à la baisse après les records qui avaient été enregistrés en 2011 et 2012. Seulement 4 clés en main ont été recensés en 2014 pour 76.000 m2. Ils portent tous sur des surfaces inférieures à 25.000 m2.

En revanche, la commercialisation des immeubles neufs disponibles immédiatement reste di� cile. En 2014, elle est en baisse de 4% après le léger rebond qui avait été enregistré en 2013. Plus encore sur les 10 opérations locatives réalisées en 2014 sur des immeubles neufs livrés pour 135.000 m2, 6 ont concerné des tours de La Défense. En dehors de La Défense, les 4 autres opérations portent pour la plupart sur des soldes d’immeubles dont une partie avait été pré-commercialisée (à l’exception de Strato dans le secteur Clichy Batignolles). Alors même que l’o� re immédiate d’immeubles neufs de plus de 5.000 m2 reste importante, son absorption reste encore di� cile et très lente.

Plus de transactions sur du seconde main….

….et sur des immeubles en construction

Hausse de 60 %des 20 à 40.000 m2…

La croissance la plus importante a été réalisée dans le segment de taille supérieur à 20.000 m2 grâce, notamment, au retour des transactions de plus de 40.000 m2 totalement absentes en 2013. En 2014, 3 transactions de plus de 40.000 m2 ont été réalisées

pour près de 131.000 m2. Au total, dans ce segment de taille, 13 transactions ont été enregistrées pour un volume de 395.000 m2 en hausse de 60% par rapport à 2013.




Sur le plan géographique, le grand retour de La Défense sur le devant de la scène, après une crise exception-nellement longue, est incontestablement l’évènement majeur de l’année 2014, tant en grandes surfaces que plus globalement. 235.000 m2 ont été placés sur le marché de La Défense en 2014 en hausse de 124% par rapport à 2013. La Défense retrouve une part de marché équiva-lente voire supérieure à sa moyenne de long terme. C’est vrai sur le volume global des transactions avec une part de marché de 10,9% en 2014 contre 9,6% entre 1991 et 2014. C’est vrai aussi sur le segment des demandes de grande taille où la part de marché de La Défense a été de 19,6% en 2014 contre 14,8% en moyenne entre 1991 et 2014.

Outre La Défense, ce sont plus généralement tous les secteurs d’a� aires qui ont bénéfi cié de la reprise de la croissance des volumes placés. Tous les secteurs de Paris Intra Muros enregistrent une hausse signifi cative de la demande placée : +12% dans Paris QCA, +31% dans les pôles tertiaires (avec une hausse non seulement dans le secteur de Paris Rive Gauche mais aussi dans le secteur de Montparnasse), +15% dans le reste de Paris (aussi bien dans les 5-6 et 7ème arrondissements que dans le secteur de Paris Nord Est). Par ailleurs, le Quartier des A� aires de l’Ouest hors La Défense, s’il n’a pas enregistré de hausse de la demande placée en 2014, s’est stabilisé à un volume élevé après une année 2013 en forte croissance.

Le grand retour de La Défense

Quelques transactions signifi catives de plus de 5.000 m2 en IDF en 2014

PRENEUR SURFACEen m2 ADRESSE COMMUNES ZONE

GÉOGRAPHIQUEÉTAT

DU BIEN

Covéa 22 231 Le Tivoli Paris 09 Paris QCA Seconde main

Cli� ord Chance 10 500 1 rue d'Astorg Paris 08 Paris QCA Seconde main

DLA Piper 6 000 26 Rue La Fayette Paris 09 Paris QCA Neuf

SNI 21 900 Lot a9b Paris 13 Paris Pôles Tertiaires Neuf

Région Ile de France 5 767Atlantique Montparnasse

- Nord PontParis 15 Paris Pôles Tertiaires Neuf

Ministère de l'Intérieur 24 280 Le Garance Paris 20 Autres Paris Neuf

Mutuelle Générale 13 172 Pushed Slab Paris 13 Autres Paris Neuf

KPMG 40 468 Tour Eqho La Défense La Défense Neuf

Axa Investment Managers 26 000 Tour Majunga La Défense La Défense Neuf

HSBC 23 444 Cœur Défense La Défense La Défense Seconde main

Thales 10 245 Carpe Diem La Défense La Défense Neuf

L'Oréal 38 000 Ecowest Levallois-Perret Autres Ouest QCA Neuf

Solocal 32 665 Citylights Boulogne-Billancourt Autres Ouest QCA Neuf

L'Oréal 30 000 So Ouest Plaza Levallois-Perret Autres Ouest QCA Neuf

Aldebaran Robotique 12 022 Nouvel Air Issy-les-Moulineaux Autres Ouest QCA Seconde main

Groupe M 10 917 Silvergreen Neuilly-sur-Seine Autres Ouest QCA Neuf

Webedia 7 883 Le Libertis Levallois-Perret Autres Ouest QCA Seconde main

Veolia 45 000 Zac du Canal Aubervilliers Pôle Nord Neuf

Bel Fromagerie 16 500 Le Boma Suresnes 2ème périphérie Seconde main

Freyssinet 11 868 Eko Rueil Malmaison 2ème périphérie Seconde main

Dassault Systems 11 623 Vélizy Campus Velizy 2ème périphérie Neuf

Safran 45 324 Parc d’activité de Magny Châteaufort 2ème périphérie Seconde main

Les 10 principaux secteurs consommateurs de grandes surfacesComparaison 2013-2014


2013 2014

m2

0 40 000 60 000 80 000 100 000 120 00020 000

Communication/Publicité

Électronique/Informatique

Cosmétiques/Industrie du luxe

Industrie

Audit/Conseil

Autres services

Assurances

Banque/Finances

140 000

Transport

160 000

Administration

Si le secteur Banque/Finance confirme son retour comme 1er consommateur de surfaces de grande taille, retour amorcé en 2013, c’est le secteur des Assurances, des Autres services et de la Cosmétique/Industrie du luxe qui ont très clairement animé les transactions de grande taille en 2014.

Le secteur des Assurances, après 2 années de recul, a accru de 219% sa consommation de surfaces de grande taille en 2014 avec 122.700 m2. Les entreprises du secteur des Assurances ont essentiellement loué des surfaces de plus de 10.000 m2 dont les 2 plus importantes sont le clé en main signé par SMABTP à Issy-les-Moulineaux sur 24.000 m2 et la location par Covéa de 22.200 m2 dans l’immeuble le Tivoli dans le 9ème arrondissement de Paris.Le secteur Autres services a été également particu-lièrement dynamique avec 6 transactions pour une surface totale de 109.000 m2, en hausse de 324% par rapport à 2013. Il est vrai que 2 entreprises de ce secteur ont signé 2 des plus importantes tran-sactions de l’année : il s’agit de la location par Veolia Environnement de 45.000 m2 dans un immeuble à

construire dans la ZAC du Canal à Aubervilliers et de la location par Solocal de 32.000 m2 dans les tours CityLights à Boulogne-Billancourt.

Le secteur de la Cosmétique/Industrie du luxe signe également une année record avec près de 81.000 m2 réalisés par L’Oréal en 3 opérations : la location des 38.000 m2 de l’immeuble Ecowest et de 30.000 m2 dans l’immeuble So Ouest Plaza à Levallois-Perret, et une extension de 12.650 m2 dans le Nuovo à Clichy.

Parmi les autres secteurs, les entreprises du sec-teur Audit/Conseil réalisent également une année en hausse significative de 37% par rapport à 2013. Toutefois c’est la location par KPMG de 40.000 m2 dans la tour Eqho à La Défense qui explique cette croissance. Les autres transactions de ce secteur sont en grande majorité comprises entre 5 et 10.000 m2.

Source : MBE Conseil d’après CBRE



Transactions en Île-de-France – 2013-2014

milliers de m2

Source : MBE Conseil/Catella – Immostat

2013 2014

Paris : +17 % Périphérie Hors Quartiers d'A�aires : +6 %

0

100

200

300

400

500

600

700

2ème Pé

riphé

rie

Boucle N

ord

1ère C

ouronn

e Sud

1ère C

ouronn

e Nord

Autres

Ouest

QCA

La Défe

nse

Autres

Paris

Paris P

ôles te

rtiaire

s

Paris Q

CA

1ère C

ouronn

e Est

+ 5 %

+123 %

+14 %

+15 %

+12 %

+34 %

+25 %

0 %-36%

+11 %

L’ajustement des loyers à La Défense, et notamment des loyers économiques, mais aussi dans Paris et dans le Quartier des A� aires de l’Ouest, a conduit les entre-prises à se relocaliser de préférence dans les secteurs les plus établis au détriment de la périphérie qui a clairement sou� ert en 2014 de ce recentrage.

Tous les secteurs de la périphérie a� chent une année 2014 en demi teinte. Si le volume global de la demande placée s’est amélioré en 2ème périphérie par rapport à 2013 avec une croissance de 11%, il reste à un niveau faible comparé à celui qui était le sien entre 2007 et 2012. Dans le pôle émergent Nord, la hausse sensible

de la demande placée ne s’explique que par la prise en compte de la transaction Veolia Environnement à Aubervilliers, après plusieurs années d’attente de levée des conditions suspensives liées à l’obtention du permis de construire défi nitif de cette opération. Les 1ères périphéries Est et Sud ont sou� ert en 2014 de l’absence totale de transactions supérieures à 5.000 m2. La Boucle Nord des Hauts-de-Seine sou� re pour sa part de l’ajustement des loyers à La Défense qui a limité fortement son attractivité.

La croissance du taux de vacance est cependant, une fois n’est pas coutume, plus élevée à Paris qu’en périphérie. En périphérie, en e� et, le taux de vacance s’accroit de 0,1 point et s’établit à 8,2%. Dans Paris, en revanche, le taux de vacance s’accroît de 0,3 point et passe de 4,8% fi n 2013 à 5,1% à la fi n 2014.

La situation dans Paris est contrastée mais refl ète presque partout un accroissement des disponibilités immédiates.

Si Paris QCA a� che une stabilité de la vacance à 5,7%, en revanche on note une forte hausse dans le 8ème arrondissement, qui dépasse le seuil d’équilibre à la fi n 2014 et s’établit à 6,4% pour la 1ère fois depuis 2010.

L’offre immédiate a poursuivi la hausse qu’elle avait amorcée en 2013 après 4 années de stabilité, hausse qui reste toutefois très mesurée. Elle s’établit, à la fin 2014, à 4.024.000 m2 en progression de 2,5% par rapport à 2013. Le taux de vacance s’accroît en conséquence de 7,1 % à la fin 2013 à 7,3% à la fin 2014. Cette hausse a été engendrée, malgré le bon volume de transactions locatives, par la livraison

d’immeubles neufs, avec notamment des tours à La Défense dont certaines ont été commercialisées en partie seulement à leur livraison et par les remises sur le marché d’immeubles en l’état ou rénovés, conséquences des libérations liées aux pré-commer-cialisations importantes de 2011 et 2012 mais dont la remise sur le marché a été décalée en fonction de la date du livraison du nouvel immeuble.

Taux de vacance en Île-de-France

0

3

6

9

12

15

Source : MBE Conseil d’après Immostat

% BanlieueParis IDF

1,1

10,4

4,9

9,2

2,4

6,58,84,7

7,3

5,76,9

7,4

5,1

7,3

8,2

2013201220112010200920082007200620052004200320022001200019991998199719961995 2014

POURSUITE DE LA HAUSSE DES TAUX DE VACANCE

Hausse des taux de vacance globaux

Stabilité dans Paris QCA



Hausse de la vacance dans les pôles tertiaires

Dans les Pôles tertiaires parisiens, l’o� re immédiate est repartie à la hausse en raison d’un accroissement très important des libérations de surfaces comprises entre 3.000 et 5.000 m2 dans les 14ème et 15ème arrondisse-ments de Paris notamment. En conséquence, on assiste

à une hausse globale du taux de vacance qui passe de 3,7% à la fi n 2013 à 4.6% à la fi n 2014. Si ce taux se rapproche de l’équilibre, le secteur reste encore dans une zone de pénurie d’o� res globales.

Taux de vacance dans les principaux sites tertiaires

2013 2014

Source : MBE Conseil d'après Immostat et CBRE

Pôle

Nord

La Défe

nse

Autres

Ouest

QCA

Paris

Pôles

tertia

ires

Paris

QCA

0

4

8

12

16%

2ème Pé

riphé

rie

Boucle N

ord 92

Pôle

Sud

Pôle

Est

7,9

5,7

12,4

10,7

12,2

7,8

10,3

15

4,6

Stabilité dans l’Ouest QCA mais hausse à Neuilly et Issy-les-Moulineaux

Légère baisse du taux de vacance à La Défense

Les taux de vacance pourraient commencer à baisser en 2015, commencer à baisser en 2015, commencersurtout à La Défense

Hausses en périphérie

Malgré une demande placée en forte hausse qui a retrouvé ses meilleurs niveaux, le taux de vacance de La Défense ne faiblit que très légèrement et s’établit à 12,4% à la fi n 2014 contre 12,6% à la fi n 2013. Il baisse plus fortement par rapport à son niveau du T3 2014 où il avait atteint 13,1%. Il faudra attendre 2015 pour voir enfi n le taux de vacance de La Défense commencer à se réduire signifi cativement à la condition que l’attracti-vité de La Défense auprès des entreprises se confi rme. L’absorption de l’o� re neuve pourrait être assez rapide si les valeurs locatives restent au niveau qu’elles ont atteint en 2014. En revanche, le retour à l’équilibre du marché sera clairement conditionné par l’absorption de l’o� re de seconde main qui représente à elle seule près de 7,5 points de la vacance à la fi n 2014. Les loyers des immeubles de seconde main, et en particulier ceux des immeubles qui ont été rénovés, devront à leur tour subir une baisse afi n de permettre l’écoulement de l’o� re excédentaire. Le taux de vacance pourra alors revenir progressivement vers la zone d’équilibre.

Dans le reste du Quartier des A� aires de l’Ouest, le taux de vacance global s’accroît encore mais très légèrement et s’établit à 10,7%. S’il est en baisse à Boulogne-Billancourt (passant de 13,1% à la fi n 2013 à 11,5% à la fi n 2014) et à Levallois-Perret (passant de 12,4% fi n 2013 à 9,2% fi n 2014), il s’accroît à Issy-les-Moulineaux (8,4% en 2013, 9,3% en 2014) et surtout à Neuilly-sur-Seine où il fait plus que doubler passant de 6,4% à la fi n 2013 à 13,8% à la fi n 2014. Cette explosion de la vacance à Neuilly sur Seine s’explique en grande partie par la livraison de 3 o� res restructurées de grande taille : New Time (14.600 m2), Alegria (13.200 m2) et 164 Peretti (5.100 m2). On note également un accroissement de l’o� re

de petites et moyennes surfaces dans le segment des 1.000 à 3.000 m2.

Dans la périphérie hors quartiers d’a� aires, les taux de vacance sont également légèrement orientés à la hausse à l’exception de la périphérie Est où ils baissent de 0,8 point à 7,8%. Le taux de vacance s’accroît dans le pôle émergent Nord (11,5% en 2013 ; 12,2% en 2014) suite à la hausse de l’o� re de plus de 3.000 m2 à Clichy et de plus de 1.000 à 3.000 m2 à Saint-Denis. Il progresse également en 1ère périphérie Sud (9.5% en 2013 ; 10,3% en 2014) en raison de la forte croissance de l’o� re de plus de 5.000 m2 à Montrouge. La vacance reste relativement stable mais à un niveau élevé dans les communes les plus denses de la Boucle Nord des Hauts-de-Seine (Asnières, Gennevilliers, Colombes). Elle s’accroît enfi n en 2ème périphérie où elle passe de 7,5% fi n 2013 à 7,9% fi n 2014.

Les taux de vacance pourraient commencer à se réduire en 2015 en Ile-de-France. En e� et, l’o� re livrable ou libérable dans l’année est en baisse de près de 12% permettant d’envisager un début de réduction de la vacance. Cette baisse devrait toucher en particulier La Défense où aucune livraison d’immeubles neufs ou restructurés n’est attendue en 2015 (et même au-delà jusqu’à la fi n 2017). L’évolution de la vacance dépendra toutefois avant tout de la reprise de la croissance de la demande placée réalisée sur des immeubles existants, demande qui est à un niveau très bas depuis 2012. Cette tendance est la même que celle qui avait été relevée à la fi n 2013 et qui a conduit, faute de reprise, à la légère croissance des taux de vacance à la fi n 2014.



O� re disponible à moins d’un an en Île-de-France

milliers de m2 Livrable ou libérable dans l'annéeImmédiat

Source : MBE Conseil/Catella Property d’après Immostat et CBRE

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

3 585

1 115

3 925

1 061

1 333

2 644

2 963 3 000

2 7702 503

2 745

3 626 3 604 3 6091 025

2 4231 222

937

888

1 082

979973

1 360

1 0831 251

831

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

4 024

938

L’o� re neuve ou restructurée de plus de 5.000 m2 est encore importante à 1 an malgré une très légère baisse (-23.000 m2) par rapport à la fi n 2013. Elle atteint 955.000 m2 (o� re immédiate + à 1 an) et son niveau encore élevé pourrait encore peser sur la hausse des taux de vacance à court terme, si la demande placée sur les immeubles existants reste aussi faible qu’en 2013 et 2014. Toutefois, le volume des chantiers démarrés pour une livraison à court terme s’est très fortement réduit ; seulement 172.000 m2 ont d’ores et déjà été

mis en chantier pour une livraison en 2016 et moins de 50.000 m2 pour une livraison en 2017. Si ce dernier chi� re peut encore évoluer dans le courant de l’année 2015, le volume des livraisons prévu pour 2016 devrait rester à peu près équivalent à celui recensé à la fi n 2014. Ces volumes très insu� sants par rapport à la demande potentielle devraient permettre d’écouler l’o� re existante à 1 an trop importante et conduire à une baisse signifi cative de la vacance en 2016.

Une o� re future certaine très limitée et concentrée

sur certains secteurs

O� re future d’immeubles neufs de plus de 5 000 m2 en Ile de France portés par un investisseur

Source : MBE Conseil/Catella Property d'après CBRE, promoteurs et investisseurs

Immédiat à 1 an 2016 2017 2018 2019 2020 Projet

Projet PC Déposé PC Obtenu Chantier démarré Livré milliers de m2

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

Les immeubles aujourd’hui en construction pour une livraison en 2016 et 2017 sont très concentrés sur un nombre limité de sites. Aucune livraison d’immeubles neufs ou restructurés n’est attendue à La Défense et très peu (19.600 m2) dans le Quartier des A� aires de l’Ouest en dehors de la partie non commercialisée par L’Oréal de l’immeuble Ecowest à Levallois-Perret. Pour ces deux secteurs très sur-o� reurs en 2014, 2015 et 2016 devraient permettre un retour à l’équilibre à la condition que les o� res de seconde main s’écoulent également et que la demande placée reste aussi active qu’en 2014. Les livraisons sont très limitées dans Paris QCA où seuls 10.400 m2 ont été mis en chantier au 121 avenue de Malako� . L’o� re de 2016 et 2017 est très concentrée dans les secteurs Autres Paris (Ilot Bédier (16.800 m2) dans le 13ème arrondissement, le Millénaire 4 (22.500 m2) dans le 19ème arrondissement ou encore Cœur Marais (12.800 m2) dans le 4ème arrondissement), dans le Pôle Sud où 2 immeubles ont été mis en chantier à Montrouge malgré la suroffre actuelle (le White, 21.600 m2 et Silvae, 15.000 m2) ou encore en 2ème périphérie (Nanterre, Marne la Vallée et Bagneux).

A ces chi� res, s’ajoutent en 2017 des projets d’ores et déjà vendus à ou développés par un investisseur : 615.000 m2 de projets pour lesquels le permis a été obtenu et 145.000 m2 pour lesquels le permis a été déposé.

A partir de 2018, les statistiques deviennent plus incer-taines encore. Aux projets connus aujourd’hui peuvent s’en ajouter d’autres en fonction de l’évolution de la conjoncture économique, de la santé du marché locatif et de l’évolution des fi nancements de l’immobilier.

Les projets non portés par un investisseur sont également présents en quantité importante, nous en avons recensé pour plus de 2,2 millions de m2. Si ces projets peuvent être pré-commercialisés à un utilisateur, ils n’ont qu’une chance limitée d’être lancés en blanc par un promoteur. Ils devraient être très rapidement décalés dans le temps et certains pourraient même disparaître si les permis deviennent caducs. Nous ne les avons pas pris en compte dans le graphique.



Dans le Quartier des A� aires de l’Ouest, les valeurs locatives faciales du neuf se sont stabilisées à 465 €/ m2 grâce aux transactions de grande taille réalisées à La Défense. Si aucun ajustement ne se lit dans cette évolution globale, il est néanmoins signifi catif d’une baisse des loyers moyens du neuf à La Défense qui passent de 523 €/m2/an en 2013 à 477 €/m2/an en 2014, soit une baisse de plus de 9%. Les valeurs des immeubles de seconde main sont en très légère hausse

En banlieue, les valeurs moyennes des immeubles neufs s’accroissent également et passent de 280 €/m2 à 322 €/m2 tandis que le seconde main affiche également des valeurs en hausse plus modé-rée à 225 €/m2/an (contre 202 €/m2/an en 2013). Les loyers faciaux du neuf ont été tirés à la hausse par les valeurs atteintes sur la location par Veolia de 45.000 m2 à Aubervilliers à 350 €/ m2/ an, mais aussi par la location par American Express de 5500 m2 dans Green Office à Rueil Malmaison à 350 €/ m2/ an. Les loyers moyens du neuf s’échelonnent de 282 €/m2/an en 2ème périphérie à 347 €/m2/an en

sur le secteur et sont passées de 384 €/m2/an en 2013 à 392 €/m2/an en 2014. Là aussi, cette hausse s’explique par la réalisation de quelques transactions de surfaces rénovées à La Défense à des valeurs moyennes de 415 €/m2/an. En revanche dans ce secteur sur-o� reur notamment sur les immeubles de seconde main, un ajustement à la baisse des loyers de seconde main semble nécessaire pour que ces marchés retrouvent le chemin de l’équilibre.

1ère périphérie tandis que cette fourchette est de 200 à 273 €/m2/an pour le seconde main.

Aucune véritable tendance à la hausse des loyers n’est pourtant attendue à court et moyen terme. Une hausse durable et significative des loyers ne pourra avoir lieu en Ile-de-France que lorsque les taux de marges des entreprises auront retrouvé leur niveau d’avant crise. S’il est très difficile de prévoir combien de temps il faudra pour retrouver des niveaux de marges plus confortables, il parait peu réaliste de penser que cela puisse être avant 2017-2018.

Evolution des valeurs locatives moyennes pondérées des immeubles de seconde main

600

500

400

300

200

100

0

€/m2/an

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014


556

430

392

225

BanlieueParis QCA Paris Pôles tertiaires Ouest QCA

386

246

232

151

Dans les secteurs tertiaires parisiens, les loyers se redressent par rapport à 2013 pour revenir à un niveau plus cohérent avec l’évolution historique des valeurs dans ce secteur. Les loyers moyens du neuf s’établissent à 519 €/m2, valeur correspondant aux immeubles neufs non IGH de ces secteurs. Les transactions réalisées sur

des immeubles de seconde main ont été signées sur la base de valeurs moyennes en hausse de 6% tirées vers le haut par des transactions signées sur des immeubles rénovés à 480 €/m2.

DES VALEURS LOCATIVES FACIALES MOYENNES RELATIVEMENT STABLES

Evolution des valeurs locatives moyennes pondérées des immeubles neufs

€/m2/an


0

250

500

750BanlieueParis Pôles tertiairesParis QCA Ouest QCA

2013201220112010200920082007200620052004200320022001200019991998199719961995 2014

344269

221163

666

519

465

322

Légère hausse des valeurs locatives dans Paris QCA

…et dans les pôlestertiaires parisiens

Stabilité des loyers moyens dans l’Ouest QCA mais baisse à La Défense

Hausseen périphérie

L’évolution des valeurs locatives faciales est toujours relativement déconnectée du contexte macroéconomique et notamment de l’évolution très défavorable des marges des entreprises qui a encore baissé et a atteint un point bas historique. L’ajustement s’est encore fait en 2014 sur les loyers économiques, avec un écart qui s’agrandit en lien notamment avec l’accroissement des franchises accordées et des travaux supplémentaires réalisés par les propriétaires. Cet écart s’établit aujourd’hui entre 25 et 30% en banlieue (notamment à La Défense) et de 15 à 20% à Paris pour les immeubles neufs. Il est plus faible mais présent quand même sur les loyers de seconde main et se place dans une fourchette allant de 10 à 15%.

La valeur faciale moyenne des immeubles neufs dans le Quartier des A� aires de Paris s’est accrue de 2% en 2014 et s’établit à 666 €/m2 avec un loyer top stable par rapport à 2013 à 750 €/m2/an. Le loyer moyen de seconde main, pour sa part, s’accroît également à 556 €/m2 (+5%) avec une médiane qui reste stable à 450 €/m2. Cet accroissement s’explique par la réalisation de transactions de grande taille sur des immeubles réno-vés loués à des valeurs supérieures à 550 €, l’exemple le plus marquant étant la location par Covéa des 22.230 m2 du Tivoli à 580 €/m2.

Property Market Trends - France - Mars 2013 25

Si, sur le marché locatif, 2014 est une année de sortie de crise, le marché de l’investissement a enregistré, pour sa part, une année exceptionnelle à plus d’un titre. 25,5 milliards d’€ ont été investis sur le marché de l’immobilier non résidentiel en France, en hausse de 44% par rapport à 2013, signant le 3ème meilleur résultat depuis 20 ans. Cette dynamique a été imprimée par un nombre et un volume exceptionnels d’opérations supérieures à 500 millions d’€. Ces grandes opérations ont été réalisées en bureaux et en actifs commerciaux, entraînant un accroissement de la part de ces produits dans l’investissement total. Du côté des acteurs, si les fonds d’investissement continuent d’a� cher les volumes les plus élevés, ce sont les foncières SIIC ou non SIIC, les SCPI et les investisseurs privés qui ont le plus fortement contribué à la croissance des volumes. Le dernier phénomène majeur de l’année 2014 a été la compression généralisée des taux de rendements « prime », compression qui a touché tous les produits et toutes les localisations.

02Le marché del’investissementen France


02 | LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT

Après la stabilité a� chée des 3 dernières années, les volumes investis en immobilier non résidentiel ont enregistré une hausse de 44% par rapport à 2013 et ont atteint 25,5 milliards d’€ soit le 3ème meilleur résultat des 20 dernières années. Plus encore, il est vraisemblable que 2014 soit la meilleure année de

Les ventes de portefeuilles ont porté à près de 60% sur des actifs commerciaux (centres commerciaux : 24% ; commerces (pieds d’immeubles, galeries commerciales ou retail parks) : 35%). La Foncière Carmila a concentré 65% des volumes investis en portefeuilles d’actifs commerciaux en 3 opérations avec le rachat du portefeuille Klépierre de 80 galeries commerciales Carrefour, dont la part française atteint 1,3 milliard d’€, auxquels il faut ajouter l’apport de Carrefour à Carmilla des hypermarchés, locomotives de ces galeries, pour 680 millions d’€ et l’acquisition d’un porte-feuille de 6 centres commerciaux vendu par Unibail pour un montant hors droits de près de 880 millions d’€. Unibail a par ailleurs vendu à Wereldhave un 2ème portefeuille de centres commerciaux pour un montant de 850 millions d’€.Les portefeuilles de bureaux concentrent pour leur part 22% du total. Outre le portefeuille Risanamento, acheté

Comme depuis le début de la crise, les investisseurs ont recherché en 2014, en grande majorité des actifs sécurisés ; les actifs « core » représentent notamment

(opérations de plus de 50 millions d’€ - actifs unitaires et ventes de portefeuille)

tous les temps en terme de part de fonds propres investis dans l’immobilier. Le marché français reste le 3ème marché européen en termes de volumes mais toujours derrière la Grande Bretagne (70 milliards d’€) et l’Allemagne (40 milliards d’€).

par Olayan Group à 1,16 milliard’€, 5 autres portefeuilles de bureaux ont été cédés sur la France, dont le portefeuille SIIC de Paris acheté par la CNP à environ 300 millions d’€.La logistique a capté, pour sa part, 8% des ventes de por-tefeuilles parmi lesquelles l’acquisition par Blackstone du portefeuille Loren vendu par Foncière des Régions, dont la part française a été estimée à 380 millions d’€.

L’un des phénomènes marquants de l’année est la part très importante des opérations de grande taille tant dans les portefeuilles que dans les actifs unitaires.Concernant les ventes de portefeuilles, 76% des volumes globaux ont été réalisés sur des opérations supérieures à 200 millions d’€. 8 opérations ont été recensées dans ce segment de taille pour près de 5,9 milliards d’€, dont 5 ont une taille supérieure à 500 millions d’€.

près de 55% des volumes investis sur les opérations de plus de 50 millions d’€ (actifs unitaires et ventes de portefeuilles).

- d’autre part, le retour d’un large fi nancement bancaire, dans des conditions de taux d’intérêt très bas assortis de ratios « loan to value » également très favorables.- Enfi n, un abaissement des objectifs de TRI pour la plupart des grands fonds, qui sont passés de 20/25% à 15/18%.

Cette tendance devrait encore s’accentuer dans les mois qui viennent surtout si les produits « core » se raréfi ent et ce d’autant plus que de nombreux investisseurs ont adopté aujourd’hui des stratégies alternatives en fonction des situations ou des opportunités de marché.

Les ventes d’actifs unitaires sont en hausse de 34% et atteignent près de 17,8 milliards d’€ soit le 2ème meilleur résultat des 20 dernières années après celui de l’année 2007, qui reste le record absolu de la série.Contrairement à 2013, les ventes de portefeuilles, pour leur part, se sont accrues très fortement de 72% par rapport à 2013 et concentrent 31% de l’investissement total. Elles ont concerné 47 opérations pour un volume de 7,7 milliards d’€. Là aussi, ce résultat sans atteindre le record de 2006 et 2007, est l’un des plus élevés jamais atteint depuis 1995.

Excellente performance pour les ventes d’actifs

unitaires comme pour les ventes de portefeuilles

25,5 milliards d’€ investis en immobilier

non résidentiel en France

Montants investis sur le marché de l’immobilier non résidentiel en France

Stratégies d’investissement

Répartition Ventes de portefeuilles/Actifs unitaires

Source : MBE Conseil/Catella Property

Tendancemilliards d'€

0

5

10

15

20

25

30

35

2012 201320112010200920082007200620052004200320022001200019991998 2014

milliards d'€


Portefeuilles Actifs unitaires

0

5

10

15

20

2012 2013201120102009 2014

25

30

2008

Hausse des ventesde portefeuilles concentrée sur le commerce et les bureaux

76% des volumes sur 8 opérations

2014 SE CLASSE DANS LES 3 MEILLEURES ANNÉES DEPUIS 20 ANS

55 %

18 %

22 %

5 %

Core Core + Opportuniste Rendement


La quote part que représentent les opérations opportunistes, qui augmente régulièrement depuis 2 ans, a représenté 22% des montants investis sur des actifs de plus de 50 millions d’€ en 2014. Cet accroissement s’explique par la conjonction de plusieurs facteurs : - d’une part, la recrudescence d’actifs tertaires mal valorisés sur le plan locatif, ne permettant pas leur positionnement sur le marché du « core ». Source : MBE Conseil/Catella Property

millions d'€ 2013 2014

0

1000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

>= 200 M€100 - 200 M€50 - 100 M€20 - 50 M€10 - 20 M€5 - 10 M€< 5 M€

+220%-30%

+92%

+9%+90%+18%-87%

Répartition par taille des ventes de portefeuilles


L’a� ux très important de capitaux vers l’immobilier en 2014 a engendré une recherche de produits de très grande taille, supérieurs à 200 voire à 500 millions d’€. Sur les 17,8 milliards d’€ investis en actifs unitaires, 36% ont porté sur des opérations supérieures à 200 millions d’€ soit un volume de 6,4 milliards d’€. Là aussi, si ce chi� re ne dépasse pas le record absolu atteint en 2007, il est historiquement élevé et se classe au 2ème rang depuis 1995.

16 opérations de plus de 200 millions d’€ ont été enregis-trées en 2014 contre 8 en 2013 ; parmi elles, 3 opérations

La taille moyenne des portefeuilles supérieurs à 200 millions d’€ s’est accrue considérablement pas-sant de 380 millions d’€ en 2013 à 736 millions d’€ en 2014. On note également un accroissement sensible des portefeuilles compris entre 50 et 100 millions d’€.

Les opérations entre 100 et 200 millions d’€ ont égale-ment été très attractives. Les volumes investis dans ce segment de taille se sont accrus de 21% par rapport à 2013 et concentrent 22% du total avec 3,93 milliards d’€ en 29 opérations. Elles ont concerné essentiellement du bureau mais aussi des commerces et des centres com-merciaux. Là aussi, les bureaux ont capté la très grande majorité (88%) des montants qui ont été investis dans ce segment de taille. Les foncières SIIC, les fonds d’inves-tissement et les compagnies d’assurance ont été les plus actifs dans ce segment de taille. En revanche, les opérations de 50 à 100 millions d’€, segment le plus actif en 2013, enregistrent une décrois-sance, en 2014, de 13%. Le relatif manque d’o� res face à une demande toujours forte des investisseurs explique

de plus de 500 millions d’€. Ce sont les bureaux qui ont été les plus attractifs dans ce segment de taille. Ils ont concentré 76% des volumes investis.Ces opérations ont été réalisées pour l’essentiel par des fonds d’investissement étrangers (51% du volume des plus de 200 millions d’€) et notamment par des fonds américains(45%), asiatiques (18%) et norvégiens (12%). Les compagnies d’assurance ont également été actives sur ce segment de taille. Elles ont réalisé 7 opérations qui ont concentré 35% des volumes des plus de 200 millions d’€.

11 opérations ont été recensées sur ce segment de taille pour 850 millions d’€ et concernent des cliniques, des entrepôts, des commerces de pieds d’immeubles ou des locaux d’activités.

en grande partie cette tendance. 3,2 milliards d’€ ont été investis dans ce segment de taille en 2014 contre 3,6 en 2013.

Au total, les opérations de plus de 50 millions d’€ se sont accrues de 46% par rapport à 2013 et ont concentré 76% du total des acquisitions d’actifs unitaires en France. Les opérations unitaires de moins de 50 millions d’€ sont, pour leur part, faiblement orientées à la hausse en 2014. Elles s’accroissent de seulement 7% par rapport à 2013 notamment dans les tranches 10 à 20 millions d’€, en hausse de 22%, et dans celle des 20 à 50 millions d’€, en hausse de 7%. Contrairement à 2013, ce sont les bureaux et non les commerces qui ont porté la croissance de ce segment de taille en 2014.

Niveau historiquement élevé des plus de 200 millions d’€

HAUSSE DES VENTES D’ACTIFS UNITAIRES DE PLUS DE 50 MILLIONS D’€

Répartition par taille des actifs unitaires

Source : MBE Conseil/ Catella Property

2013 2014

0

1000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

>= 200 M€100 - 200 M€50 - 100 M€20 - 50 M€10 - 20 M€5 - 10 M€< 5 M€

+21%

+7%

+7%

+22%

0%

-13%

+171%

¯15%

+46 %millions d'€

ADRESSE ZONE DE MARCHÉ VENDEUR ACQUÉREUR SURFACE

en m2PRIX DEVENTE RENT. NATURE

Portefeuille De 86 Actifs Carrefour France Klepierre Carmila 1380 M€ nc Commerce

Cœur Défense Ouest QCA Hold Lonestar 190 000 m2 1280 M€ nc Bureau

Portefeuille Risanamento - 8 Actifs Paris QCA Risanamento Olayan Group/Chelsfield 70 000 m2 1160 M€ nc Bureau

Portefeuille De 6 Centres Commerciaux France Unibail Rodamco Wereldhave 202 500 m2 850 M€ 5,50% Centre

Commercial

CC Beaugrenelle - Paris 15 Pôles Tertiaires Gecina Apsys/Madar/Financiere St James 45 000 m2 690 M€ 4,70% Centre

Commercial

Campus SFR- Saint-Denis Pôle Emergent Nord SFR/Vinci Predica/Aviva 134 000 m2 680 M€ nc Bureau

Le Madeleine - Paris 01 Paris QCA Blackrock Norges Bank 32 000 m2 425 M€ 4,50% Bureau

Portefeuille Loren (Part Francaise) France Foncière Des Régions Blackstone 550 000 m2 380 M€ nc Entrepôt

Tours Citylights (1 Et 3) - Boulogne -Billancourt Ouest QCA Ge Real Estate/BNP

Paribas Cardif 40 000 m2 375 M€ nc Bureau

Campus Carrefour -Massy 2ème Périphérie Colony Capital Predica 80 579 m2 350 M€ 6,00% Bureau

32 Rue Blanche - Paris 09 Autres Paris Orosdi Oxford Property Group 20 000 m2 263 M€ 4,75% Bureau

6 Rue Condorcet - Paris 09 Autres Paris Blackstone SFL 24 970 m2 230 M€ 4,80% Bureau

Arcs De Seine - Paris 13 Pôles Tertiaires Union Investment Allianz 25 405 m2 217 M€ 5,27% Bureau

Le Season - Paris 17 Autres Paris Sefricime AG2R La Mondiale 22 320 m2 205 M€ * En Blanc Bureau

Tour La Marseillaise - Marseille Région Constructa Cdc - Caisse D'epargne Provence-Alpes-Corse 35 000 m2 177 M€ * 6,00% Bureau

Les Ateliers Du Parc - Clichy Pôle Emergent Nord Catalyst Capital Deka 33 000 m2 155 M€ 6,10% Bureau

Pôle Tertiaire Peugeot - Poissy 2ème Périphérie Kan Am Primonial 48 396 m2 135 M€ 7,50% Bureau

Portefeuille Monsieur Bricolage France Icade Tikehau Capital Partner 145 000 m2 126 M€ 6,80% Commerce

49 Avenue George V - Paris 08 Paris QCA Investisseur Privé Pramerica Real Estate Investors 5 265 m2 120 M€ 4,50% Bureau

61 Rue De Monceau - Paris 08 Paris QCA Areal Bank Immobilière Dassault 6 655 m2 112 M€ 3,60% Bureau

Pointe Métro 1 - Gennevilliers 2ème Périphérie Hines Northwood Investors 23 754 m2 102 M€ 8,13% Bureau

Investissements signifi catifs en France

Baisse signifi cative des 50 à 100 millions d’€

Hausse de 21% des 100 à 200 millions d’€

Relative stabilité de moins de 50 millions d’€

Source : MBE Conseil/Catella * Estimation



Les investisseurs ont très nettement privilégié les bureaux et les actifs commerciaux qui représentent à eux seuls plus de 87% des volumes investis en 2014. Les investissements en établissements de santé (cliniques et maisons de retraite) ont, pour leur part, été le produit de diversification de l’année pour les investisseurs institutionnels (Foncières, SCPI et OPCI) et ont enregistré une forte hausse de 73% par rapport à 2013.

Sur le plan géographique, les différentes zones ont diversement bénéficié de la hausse des volumes. La progression est forte dans les 3 secteurs parisiens (et notamment dans les pôles tertiaires et en par-ticulier Paris Rive Gauche) mais aussi dans le pôle émergent Nord qui a regroupé 70% des investis-sements en bureaux réalisés en 1ère périphérie et affiche une hausse de 54% des volumes investis. Elle est forte également dans le Quartier des Affaires de l’Ouest (+46%) et en régions (+30%).

Les commerces et surtout les centres commerciaux ont enregistré, pour leur part, un volume d’inves-tissement historique. Avec près de 7 milliards d’ €, ils pulvérisent les précédents records établis notam-ment en 2010 et 2013 (entre 3 et 4 milliards d’€). La mise sur le marché par des foncières spécialisées de portefeuilles de très grande taille, tant en galeries commerciales qu’en centres commerciaux, a permis aux investisseurs de satisfaire une demande tradi-tionnellement élevée pour cette catégorie d’actifs immobiliers.

Les produits de diversification (hôtels et cliniques pour l’essentiel) affichent une baisse globale des volumes investis. Ce recul ne s’explique toutefois que par l’hôtellerie, en l’absence de transaction de très grande taille en 2014 alors qu’en 2013, un portefeuille de 750 millions d’€ d’hôtels de luxe avait été acquis par un fonds Qatari. Les investissements en cliniques ont, en revanche, enregistré une forte hausse de 94% en 2014. Parmi eux, un portefeuille de 7 cliniques acquis par Icade pour 260 millions d’€ ou encore 2 portefeuilles, l’un de cliniques, l’autre d’Ehpad acquis par l’OPCI Health Property Fund géré par BNP Paribas REIM pour un montant total de 98 millions d’€. Ce sont les SCPI, OPCI et les foncières

Les bureaux ont, comme à leur habitude, concentré 60% des investissements (actifs unitaires et porte-feuilles confondus) et ont surtout capté une grande partie de la hausse des liquidités placées dans l’immo-bilier en 2014. 15,3 milliards d’€ ont été placés en bureaux en 2014 en hausse de 45% par rapport à 2013. Les bureaux ont concentré plus de la moitié des 23 opérations supérieures à 200 millions d’€ et 82% (en nombre comme en volume) des opérations entre 100 et 200 millions d’€, expliquant l’ampleur de la hausse.

qui ont été les plus actifs dans ce secteur ; les SCPI et les OPCI sur des actifs de petite et moyenne taille, les foncières sur les actifs de grande taille.

Après une baisse de 7% en 2013, les investissements en logistique sont une nouvelle fois en baisse de 9% en 2014 avec 942 millions d’€, malgré la présence d’une opération de grande taille : l’acquisition par Blackstone auprès de Foncière des Régions d’un portefeuille de 17 plateformes logistiques en France et en Allemagne dont la part française a été estimée à 380 millions d’€. La concentration des acteurs a été encore plus forte qu’en 2013. Les acquisitions ont été réalisées à 74% par des fonds d’investissement en grande majorité américains.

Les locaux d’activités poursuivent, pour leur part, leur redressement. La reprise des investissements amorcée en 2013 dans ce secteur s’est confirmée et amplifiée en 2014. Toutefois, les montants glo-baux restent encore marginaux par rapport aux produits phares, et ne représentent toujours que 2% des montants investis. En 2014, les investissements s’y sont réalisés à 75% sous forme de portefeuilles dont la valeur a été comprise à 69% entre 50 et 100 millions d’€ et à 31% entre 20 et 50 millions d’€. Parmi les opérations les plus importantes, on peut noter l’acquisition par M Star d’un portefeuille paneuropéen vendu par Patrizia dont la part française a été estimée à 98 millions d’€ ou encore l’acquisition par Etche France et KKR d’un portefeuille d’actifs Orange pour 90 millions d’€..

Forte hausse de 45% pour les bureaux qui restent

majoritaires

L’ANNÉE DES ACTIFS COMMERCIAUX MAIS AUSSI DES BUREAUX

Montants investis en immobilier non résidentiel - par produits


DiversificationCommercesCentres commerciauxEntrepôtsActivitésBureaux

millions d'€ 2013 2014

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000


Hausse des investissements en établissements de santé

Les actifs commerciaux pulvérisent tous les records

Baisse des investissementsen logistique

Reprise pour les locaux d’activités mais sur des montants qui restent faibles


Les investissements en blanc se redressent en 2014. Ils a� chent une hausse de 152% par rapport à 2013 et se rapprochent de la barre du milliard d’€ avec 926 millions d’€. Cette reprise du blanc, malgré des fi nancements qui restent très contraints sur ce segment de marché est restée très ciblée géographiquement et n’est pas généralisée. En e� et 76% des montants en blanc ont été investis dans Paris ou le Quartier des a� aires de l’Ouest. Plus encore, 2 secteurs, le pôle tertiaire de Gare de Lyon/Bercy/Paris Rive Gauche et

Ce sont les foncières, qu’elles soient SIIC ou non qui ont a� ché la croissance des volumes investis la plus forte en 2014. Les foncières SIIC, notamment, ont accru leurs investissements en immobilier non résidentiel de 114% avec une part dans le total qui est passée de 7% en 2013 à 11% en 2014. Elles ont investi plus de

Les foncières non SIIC ont, pour leur part, investi près de 3,5 milliards d’€ en immobilier non rési-dentiel en 2014, volume en hausse de 255% par rapport à 2013. C’est essentiellement la création de la foncière Carmila, foncière dédiée aux commerces et centres commerciaux, créée par Carrefour avec de grands institutionnels internationaux, assurances françaises (AXA, Cardif, Crédit Agricole Assurance, Sogecap) et de grands fonds internationaux (Colony Capital et Pimco), qui est à l’origine de ce rebond. Les investissements réalisés en France par Carmila concentrent 84% du total investi par les foncières non SIIC, soit plus de 2,9 milliards d’€ en 3 opérations de portefeuilles commerciaux.

Les SCPI ont été également très actives en 2014 grâce encore une fois à une collecte nette très importante et affichent un accroissement de 40% des montants qu’elles ont investis dans l’immobilier non résidentiel. Plus de 3 milliards d’€ ont été investis par les SCPI, seules ou en association avec des OPCI ou des fonds d’investissement. Les SCPI ont acquis pour l’essentiel des opérations entre 20 et 100 millions d’€, localisées en Régions (32%), en 2ème périphérie (21%), dans l’Ouest QCA (16%) ou en 1ère périphérie (10%).

Les investisseurs privés se classent également parmi les acteurs qui ont enregistré une forte croissance de leur volume d’investissement en 2014. Toutefois ce résultat n’est dû qu’à 2 opérations de très grande taille : le centre commercial Beaugrenelle acquis par 3 investisseurs privés pour près de 700 millions

Les investissements en blanc restent le fait essentiellement des compagnies d’assurance (44% de l’investissement en blanc) et des fonds d’investissement opportunistes américains (28% de l’investissement en blanc). On trouve, par ailleurs, quelques opérations réalisées par des SCPI (11%) ou par des investisseurs

la ZAC Clichy/Batignolles dans le 17ème arrondissement ont capté, à eux seuls, 56% des montants investis en blanc. Quelques rares exceptions existent, à l’instar de l’acquisition par Tishman Speyer Properties de l’immeuble Infl uences à Saint-Ouen vendu par Nexity à un prix estimé à 140 millions d’€, ou encore, l’acquisition par La Française AM d’une opération de démolition-reconstruction d’un immeuble de bureaux de 14.000 m2 à Montrouge pour un prix de plus de 78 millions d’€.

2,7 milliards d’€ placés sur des bureaux (40%), des centres commerciaux (35%) et des hôtels et établissements de santé (21%). Sur le plan géographique, leur profil est plus atypique. Elles ont investi en grande majorité leurs liquidités en Régions (44%), dans le secteur Autres Paris (15%) et en 2ème périphérie (13%).

d’€ et le portefeuille Risanamento acquis par un investisseur privé saoudien (Olayan Group) pour près d’1,2 milliard d’€. En dehors de ces opérations exceptionnelles, les volumes investis par les privés sont toutefois également en hausse mais plus faible-ment avec 797 millions d’€ investis (+26%)

Les fonds d’investissement restent, comme depuis plusieurs années, les acquéreurs les plus importants sur le marché de l’investissement non résidentiel en France en 2014. Mais si les montants qu’ils ont investis sur le marché français sont en hausse de 18% par rapport à 2013, leur part dans les investissements totaux est en baisse et passe de 35% en 2013 à 29% en 2014. C’est essentiellement la rareté des opérations réalisées par les fonds du Moyen-Orient (l’acquéreur saoudien du portefeuille Risanamento étant un investisseur privé) qui explique cette per-formance moindre.

Ce sont, comme en 2013, les fonds américains qui ont été les plus dynamiques, confirmant leur retour sur le marché français. Ils ont investi plus de 3,4 milliards d’€, en hausse de 65% par rapport à 2013. Parmi les opérations les plus importantes réalisées par les fonds américains, l’acquisition de Cœur Défense par Lone Star à 1,28 milliard d’€ est la plus emblématique. Les fonds d’investissement américains ont acquis des bureaux (66%) et des entrepôts (15%). 76% de leurs investissements ont été opportunistes, à l’image de Cœur Défense ou encore du portefeuille logistique acheté par Blackstone à Foncière des Régions.

privés (16%). Ces investissements correspondent à une volonté de la part des investisseurs concernés de retrouver un potentiel de rendement plus élevé sur des secteurs considérés comme présentant un risque relativement faible (tant sur le plan locatif que sur le plan de la liquidité).

REDRESSEMENT DES INVESTISSEMENTS EN BLANC QUI RESTENT TOUTEFOIS TRÈS CIBLÉS

LES FONCIÈRES, SIIC OU NON, ET LES SCPI ONT ÉTÉ LES PLUS DYNAMIQUES

Les fonds d’investissement dominent toujours

Confi rmation du retour des fonds américains

Des SCPI très actives

Les foncières reviennent en force

Part des opérations en blanc

Montants investis sur le marché de l’immobilier non résidentiel en France– par type d’investisseurs


millions d'€ LouéLoué en partieEn blanc ou vide

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

2013 20142012201120102009200820072006


millions d’€ 2013 2014

PrivésAssurancesOPCISCPIFondsAutres FoncièresFoncières SIIC0

2 000

4 000

6 000

8 000



Les fonds asiatiques ont été également plus présents, même si les montants qu’ils ont investis en 2014 restent encore faibles par rapport à l’importance des liquidités qu’ils détiennent. Avec 922 millions d’€, leurs investissements sont en hausse de 382% par rapport à 2013. Les fonds d’investissement français ont également été plus actifs en 2014 avec des volumes investis en hausse de 54% par rapport à 2013 mais sur des opérations de plus petit gabarit, inférieures à 200 millions d’€ dont la plus importante est l’acquisition par la Caisse des Dépôts en association avec la Caisse d’Epargne Provence Alpes Corse de la tour La Marseillaise à Marseille pour un volume de 177 millions d’€.

Les compagnies d’assurance et caisses de retraite sont en apparence en retrait en 2014 avec 4,5 milliards investis, en baisse de 4% par rapport à 2013 malgré la hausse de la collecte nette de l’assurance-vie. En réalité, l’exposition des compagnies d’assurance à l’immobilier est restée stable à 3% mais les com-pagnies d’assurance ont investi plus fortement en 2014 dans l’immobilier indirect (part de sociétés cotées notamment) tandis qu’elles ont réduit légè-rement leurs investissements directs. Malgré cela les compagnies d’assurance ont été très présentes en direct sur les opérations supérieures à 100 millions d’€ pour lesquelles leurs volumes d’investissement se sont accrus de 13%, notamment avec l’acquisition par Crédit Agricole Assurances et Aviva du Campus SFR à Saint-Denis à 680 millions d’€, ou encore avec l’acquisition par Cardif des tours CityLights 1 et 3 à Boulogne pour environ 375 millions d’€.

Si la forte hausse des volumes investis en 2014 a pro-fité à tous les secteurs géographiques, elle a, malgré tout, été proportionnellement plus importante à Paris que dans les autres secteurs. En effet, les volumes investis dans Paris se sont accrus de 74% par rapport à 2013 et atteignent un record absolu depuis 1995 avec 8,7 milliards, niveau supérieur de 43% à son précédent record de 2007. Paris concentre ainsi 34% des volumes investis en 2014 contre 28% en 2013. Cette hausse a bénéficié aux 3 secteurs Parisiens.

Le Quartier des Affaires de Paris a enregistré un volume d’investissements proche de 4,7 milliards d’€ en 2014 en hausse de 42% par rapport à 2013. Là aussi, Paris QCA dépasse son précédent record de 2007 qui était à 4,2 milliards d’€. Sa part dans le volume global est cependant légèrement en baisse

Les pôles tertiaires parisiens font également preuve en 2014 d’une attractivité historique pour les investisseurs. 1,95 milliard d’€ y ont été investis. Là aussi, une opération de commerce de grande taille est pour beaucoup dans ce résultat (la vente par Gecina à des privés du centre commercial Beaugrenelle à près de 700 millions d’€). Toutefois, les investissements en bureaux atteignent également un record absolu avec 1,26 milliard d’€. La part des pôles tertiaires parisiens dans le total des investissements passe ainsi de 3% en 2013 à 8% en 2014.

En revanche, les volumes investis par les compagnies d’assurance dans les segments de taille inférieurs à 100 millions d’€ sont en baisse de 32% par rapport à 2013. Là encore, c’est la rareté des offres corres-pondant aux critères d’investissement des compagnies d’assurance qui explique cette tendance décroissante.

Les compagnies d’assurance, et notamment AG2R La Mondiale ou encore ACM ont également été parmi les rares investisseurs à acquérir des immeubles en blanc en 2014 avec 2 opérations pour AG2R La Mondiale dans les ZAC Paris Rive Gauche (le Panorama) et Clichy Batignolles (le Season) et une opération pour ACM dans Paris Rive Gauche (Be Open).

Les OPCI, pour leur part, ont eu une activité stable en 2014 avec un volume investi de près de 1,8 mil-liard d’€ (+1,5%). Ils se sont concentrés en 2014 sur des opérations comprises entre 20 et 200 millions d’€ et n’ont réalisé aucun investissement de plus de 200 millions d’€. Leurs investissements ont porté pour l’essentiel, sur des bureaux, des actifs commerciaux et dans une moindre mesure sur des établissements de santé, et se sont localisés pour 78% des volumes sur 4 secteurs : les Régions (22%), la 2ème périphérie (13%), le Quartier des Affaires de l’Ouest (12%) et les pôles tertiaires parisiens (11%).

par rapport à 2013 et passe de 19% à 18%. Toutefois, ce sont les commerces (acquisition du Printemps de l’Homme par un investisseur qatari à 230 millions d’€ ou encore du 51 bd Haussmann par Thor Equities pour 140 millions d’€) et les hôtels (Hôtel Mariott Champs-Elysées acquis par l’investisseur chinois Kai Yuan pour 344 millions d’€ ou Hôtel Méridien acquis par Starwood Capital pour 300 millions d’€) qui permettent à Paris QCA de dépasser son record de 2007. Les investissements en bureaux, pour leur part, se rapprochent de leur record de 2007 mais lui sont encore inférieurs de 7,5%, malgré la présence en 2014 de la vente du portefeuille Risanamento pour près de 1,2 milliard d’€. 2014 est malgré tout la 2ème meilleure année depuis 1995 pour les investissements en bureaux dans Paris QCA.

Dans le secteur Autres Paris, les volumes sont également en forte hausse de 77% et atteignent près de 2,1 milliards d’€, dépassant, là aussi, tous les volumes jamais enregistrés dans le secteur. Depuis 4 ans, le secteur « Autres Paris » se montre ainsi beaucoup plus attractif que dans les années phares 2006-2007. En 2014, tant les bureaux que les commerces ont permis d’atteindre ce résultat. Par rapport à 2013, il gagne 1 point de part de marché avec 8% des volumes totaux investis en 2014.

Arrivée des fonds asiatiques… encore timide

Des compagnies d’assurance encore très présentes

HAUSSE GÉNÉRALISÉE DES VOLUMES INVESTIS DANS TOUS LES SECTEURS GÉOGRAPHIQUES

Montants investis en France - par zones géographiques


Porte

feuille

s

Autres

1ère pé

riphé

rie

Pôles

tertia

ires

Ouest

QCA

Autres

Paris

2ème pé

riphé

rie

Régions

Paris

QCA

millions d’€2013 2014

France

non r

épart

is

5 152

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

3 0293 242

2 093 2 045

3 285

4 695

1 949

Attractivité historique des pôles tertiaires parisiens et du secteur « autres Paris »

Record battu également pour Paris QCA

Record battu pour Paris



Les Régions sont dans le même cas que Paris. Les volumes d’investissement totaux sont en forte croissance de 43% par rapport à 2013 et atteignent avec 5,2 milliards d’€ un niveau record pour la période 1995 – 2014. Par rapport à 2013, leur part de marché reste stable. Toutefois, ce résultat est atteint grâce à la part régionale des méga deals de portefeuilles de commerces et de centres commerciaux. Les investissements en bureaux réalisés en 2014 ne retrouvent pas encore le niveau record qui avait été le leur en 2007 mais s’en rapprochent. On note par ailleurs une tendance croissante des investissements de bureaux en Régions depuis 2011.En dehors des portefeuilles régionaux globaux qui ont représenté près de 50% des volumes investis dans ce secteur, c’est Lyon qui comme en 2013, tire profit de ce regain d’attractivité. L’agglomération lyonnaise a concentré 24% des volumes investis en actifs unitaires en 2014 avec un volume en hausse de 9% par rapport à 2013. Marseille suscite de nouveau l’intérêt des investisseurs après une année noire en 2013 avec notamment 6 opérations de bureaux dont une des plus importantes transactions régionales de l’année, l’acquisition par la Caisse des Dépôts et la Caisse d’Epargne Provence Alpes Corse de la Tour La Marseillaise à une valeur de 177 millions d’€.

A l’inverse, la périphérie parisienne a des résultats en demi-teinte. Si les résultats de 2014 sont bien orientés par rapport à 2013, ils restent très loin de leurs meilleurs niveaux.

La 1ère périphérie est le seul secteur de la banlieue parisienne à se rapprocher de ses volumes les plus hauts de 2007. Avec plus de 2 milliards en 2014, les investissements y sont en hausse de 25% par rapport à 2013 mais restent inférieurs de 10% à leur record de 2007. 2014 se classe toutefois au 2ème rang des années les plus attractives depuis 1995. La quote-part de la 1ère périphérie sur le marché de l’investissement est pourtant en recul de 1 point et s’établit à 8%. C’est la 1ère périphérie Nord, grâce notamment à l’acquisition par Crédit Agricole Assurances et Aviva du Campus SFR pour 680 millions d’€, qui bénéficie le plus de la croissance des volumes en 2014.

Le Quartier des Affaires de l’Ouest enregistre une croissance de 42% des volumes investis en 2014 et, avec plus de 3,2 milliards d’€, regroupe 13% des volumes totaux, chiffre stable par rapport à 2013. Si ce résultat semble satisfaisant, il est encore inférieur de 52% à son meilleur niveau de 2007 où il avait atteint 6,7 milliards d’€. En 2014, l’acquisition de Cœur Défense par Lone Star a 1,28 millions d’€ explique à elle seule la croissance des volumes investis, mais c’était encore plus le cas en 2007 où Lehman Brothers avait acquis le même immeuble à 2,1 milliards d’€. Le Quartier des Affaires de l’Ouest (notamment La Défense) peine à retrouver son attractivité auprès des investisseurs. Ce secteur a souffert plus que d’autres des effets de la crise

financière de 2008, tout d’abord jusqu’en 2011, en raison de la taille des actifs difficiles à acheter sans financements conséquents et par la suite depuis 2013 en raison de la sur-offre constatée sur le marché locatif. La montée des risques locatifs limite l’appétit des investisseurs sur le secteur sauf quand, comme en 2013, les valeurs vénales sont sensiblement revues à la baisse.

La 2ème périphérie est le secteur qui pâtit le plus fortement des changements de stratégie géographique des investisseurs mais aussi des banques. Les volumes d’investissement s’y sont accrus mais faiblement en 2014 (+16%) et la part de marché de la 2ème

périphérie a baissé de 3 points en passant de 15% en 2013 à 12% en 2014. Comme le Quartier des Affaires de l’Ouest, la 2ème périphérie est très loin d’avoir retrouvé les niveaux d’investissement les plus élevés qui avaient été atteint en 2006 où plus de 4 milliards d’€ avaient été investis dans les communes de 2ème périphérie. La 2ème périphérie n’a attiré qu’une seule opération supérieure à 200 millions d’€, avec l’acquisition par Crédit Agricole Assurances du Campus Carrefour à Massy, et n’a pas profité de la très forte hausse des bureaux et des actifs commerciaux (hors portefeuilles).

La 2ème périphérie attire aujourd’hui essentiellement des investisseurs en fonds propres (SCPI ou compagnies d’assurance) qui ont concentré 57% des montants investis dans le secteur. Ce constat est l’une des explications majeures de la perte d’attractivité de la 2ème périphérie par rapport aux années 2006-2007. En effet, il est très difficile d’obtenir des financements, malgré leur desserrement depuis 2 ans, pour une acquisition d’un immeuble localisé en 2ème périphérie. Les banques comme les sources alternatives de financement sont très frileuses à accorder des prêts pour des actifs dont les chances de relocation en cas de libération par le locataire actuel sont considérées comme minces et en tous cas trop risquées.

La répartition géographique des investissements est probablement l’indicateur qui a été le plus modifié par la crise financière de 2008 en tout cas jusqu’à 2014. Les investisseurs se sont concentrés sur des localisations considérées comme « core », sans risques locatifs de long terme majeurs c’est-à-dire sur Paris au détriment probablement du Quartier des Affaires de l’Ouest, trop risqué au moins à court terme, et sur les Régions (au moins sur les 3 ou 4 grandes villes de Région que sont Lyon, Marseille, Lille et Toulouse, concernant les bureaux), au détriment de la 2ème périphérie.

Record battu également en Régions

Redressement pour l’Ouest QCA

Croissance faible en 2e périphérie

Les taux de rendements « prime », relevés sur des immeubles de bureaux purs loués avec des baux d’au moins 6 ans ferme, ont baissé de manière sensible dans toutes les localisations.Dans Paris QCA, les rendements « prime » ont baissé de 35 points de base entre 2013 et 2014 et sont passés de 4,25% en 2013 à 3,90% à la fi n 2014. Des taux inférieurs ont toutefois été recensés pour des immeubles mixtes bureaux et commerces. La valeur top a été recensée sur le 61 rue de Monceau, acquis par Immobilière Dassault à 3,6%. Cette forte baisse des rendements a été entraînée tant par l’accroissement de la concurrence entre les acquéreurs, stimulée par l’a� ux massif de capitaux sur le marché français en 2014, que par la forte baisse du taux de rendement de l’OAT qui a généré un accroissement important de la prime de risque de l’immobilier. Cette prime de risque, sans atteindre son niveau record de la fi n 2012, a été de 364 points de base en 2014 redonnant tout son sens à un investissement immobilier.Dans les autres secteurs, la baisse des rendements « prime » a été également la règle : de 30 points de base en Régions (Lyon – quartier Part Dieu à 5,4%) à 100 points de base en 1ère périphérie (Malako� , Saint Denis à 5,25%).La baisse des taux de rendement « prime » en

La prime de risque a été fortement orientée à la hausse et passe de 246 points de base à la fi n 2013 à 364 points de base au 4ème trimestre 2014, baisse expliquée par l’e� ondrement de l’OAT qui est passée de 2,49% à la fi n 2013 à 0,86% à la fi n 2014. L’assouplissement de la politique monétaire, qui se traduit notamment par la décision de rachats massifs d’obligations par la Banque Centrale Européenne, a entraîné une nouvelle baisse forte de l’OAT depuis le début de l’année 2015.

périphérie a concerné des immeubles neufs ou récents, loués avec des baux de long terme (au moins 9 ans fermes) et loués à un utilisateur unique. La très forte concurrence que se sont livrés les investisseurs sur les actifs « core » de Paris QCA a rendu ce secteur trop cher pour une partie des acteurs. Ils se sont reportés sur les secteurs de 1ère périphérie o� rant des immeubles d’un gabarit plus petit correspondant aux stratégies d’investissement des SCPI ou des petites compagnies d’assurance et o� rant des rendements encore supérieurs à 5%.Plus encore on note en Régions une baisse des rende-ments de l’ordre de 35 points de base sur des secteurs secondaires de l’agglomération et notamment sur le « Carré de Soie » à Villeurbanne-Vaux en Velin, là aussi baisse concernant des immeubles neufs loués à un utilisateur unique. Cette baisse étonne d’autant plus qu’elle se traduit par un accroissement de la valeur vénale au m2 de l’ordre de 1200 €/m2, dans un secteur totalement émergent et en construction de l’agglomération.

Cette politique de « Quantitative Easing » devrait durer au moins jusqu’en septembre 2016 et conduit à supprimer toute anticipation de remontée à court terme des taux. Cela devrait entraîner une nouvelle baisse des rendements « prime » de l’immobilier et notamment des bureaux qui pourraient ainsi à la fi n 2015 se rapprocher de leur plus bas niveau atteint en 2006 c’est-à-dire du seuil des 3,5%.

COMPRESSION DES RENDEMENTS « PRIME »

Taux de rendement des bureaux

Évolution comparée des taux de rendement « prime » bureauxet des taux des obligations à long terme

FIN 2009 FIN 2010 FIN 2011 FIN 2012 FIN 2013 FIN 2014

Paris QCA 5,5 – 5,75% 4,75 - 5,5% 4,5 – 5% 4,25 – 5% 4,25 – 5,5% 3,9 - 5%

Paris Pôles tertiaires 5,5 - 5,75% 6,,0 - 6,5% 5,7 – 6,0% 5,35 – 5,75% 5,2 – 5,75% 4,8 - 5,75%

La Défense-Neuilly 6,5 - 8% 5,70 - 7% 5,7 – 6.2% 5,2 – 6.2% 6 - 6,5% 5,6 - 7,5%

Autres Ouest QCA 6,75 - 9% 6 - 7% 5,6 – 6,8% 5,5 – 6,2% 5,5 – 6,5% 5,0 – 6,5%

Autres Banlieues 6,75 - 9% 6 - 8% 5,85 – 7% 6,25 - 7% 6,25 – 8% 5,25 – 8%

Régions 6,5 - 9% 6,2 - 8,25% 6 – 8% 5,8 - 8% 5,7 – 8% 5,4 – 8%



0

2

4

6

8

10

2013

2014

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

% OAT 10 ansParis QCA OAT déflatée



CONCLUSION

La croissance économique a été plus faible que prévue en 2014. Le PIB n’a augmenté que de 0,4% loin de la prévision à 0,8% du début d’année. L’économie française a manqué de ressort : la consommation des ménages, traditionnel moteur de la croissance a été trop faible pour jouer son rôle, a� ectée par les craintes du chômage et les conséquences d’une politique budgétaire encore très restrictive. L’investissement productif des entreprises, pour sa part, a encore été orienté à la baisse, illustrant la dégradation de la confi ance et l’attentisme des chefs d’entreprises. Enfi n le commerce extérieur s’est a� aibli en raison du ralentissement généralisé de la croissance dans les pays émergents.

2015 devrait marquer une certaine rupture par rapport à 2014 et les économistes s’attendent à une reprise de l’activité, reprise qui se confi rme depuis le début 2015. La croissance française a été très clairement stimulée en début d’année par la baisse des prix du pétrole qui a eu des conséquences presque immédiates sur le pouvoir d’achat des ménages et sur les marges des entreprises.

Par ailleurs, la dépréciation de l’Euro, engendrée par un assouplissement de la politique monétaire européenne mais aussi par les très bons résultats économiques des Etats-Unis pourrait permettre de favoriser les exportations grâce à une amélioration de la compétitivité/prix des produits français. Enfi n la faiblesse des taux d’intérêt et l’absence d’anticipation à court terme de remontée de ces taux, en raison de l’annonce de la mise en œuvre du « Quantitative Easing » par la BCE, avec son programme de rachat massif de 60 milliards d’€ d’obligations d’Etat par mois, qui devrait durer de mars 2015 à mars 2016, va permettre une relance du crédit et pourrait avoir ainsi un e� et favorable sur l’investissement des entreprises.

L’objectif réel du QE est, avant tout, de réduire le risque défl ationniste existant à l’heure actuelle en Europe et de ramener l’infl ation sur une tendance proche de 2%. Le retour de l’infl ation aura pour e� et d’alléger le coût de la dette et de permettre une poursuite de la baisse de l’Euro.

Toutefois, cette croissance devrait rester bridée pendant toute l’année 2015 en raison des e� ets encore négatifs d’une politique budgétaire qui va rester restrictive, avec comme objectif de ramener le poids du défi cit public à 3% du PIB et d’un chômage qui reste élevé malgré les premiers e� ets escomptés du Pacte de Responsabilité et du CICE. Elle devrait se situer selon les économistes entre 0,9 et 1%. Il faudra attendre 2016 pour espérer une croissance un peu plus forte de 1,2%.

d’un écart important entre loyer économique et loyer facial. Il faudra probablement attendre la fi n 2016 ou 2017 pour espérer voir cet écart se réduire grâce à la pénurie inéluctable d’immeubles neufs qui se profi le à cet horizon.

Le marché de l’investissement devrait rester, pour sa part, très bien orienté. Très peu de changement sont à noter par rapport à ce que nous disions dans les derniers « Property Market Trends ». Les liquidités disponibles pour l’immobilier restent très importantes et peuvent même s’accroître en raison des e� ets de la politique de Quantitative Easing de la Banque Centrale Européenne tant sur les taux de change que sur les niveaux de taux d’intérêt.Tous les acteurs devraient accroître leurs investissements en immobilier non résidentiel : • Les compagnies d’assurance-vie, tout d’abord, ont bénéfi cié

d’une collecte nette qui a doublé en 2014 et a atteint 21 milliards d’€. Leur stratégie d’allocation d’actifs reste toujours orientée vers un accroissement de la part de l’immobilier et ce d’autant plus que l’entrée en vigueur des nouvelles règles prudentielles de Solvency 2 a été fi xée au 1er janvier 2016. L’immobilier reste privilégié par rapport à d’autres actifs avec une exigence en fonds propre de couverture fi xée à 25% contre 40% pour les actions et 50% pour le « private equity ».

• Les fonds d’investissement, surtout étrangers, fonds souverains, notamment asiatiques dont les volumes d’investissements en France commencent à être signifi catifs, ou norvégiens, fonds opportunistes américains ou fonds de pension canadiens devraient également poursuivre, voire accroître leurs investissements en immobilier aidés en cela par la baisse de l’Euro par rapport au dollar et le desserrement des fi nancements bancaires. De nombreuses études réalisées auprès de grands gestionnaires d’actifs et fonds de pension concluent à la volonté de ces acteurs d’accroître d’environ 20% leur exposition à l’immobilier et notamment à l’immobilier européen (Royaume-Uni, Allemagne et France pour l’essentiel).

• La collecte des SCPI devrait continuer à rester élevée, en raison de la faiblesse des rendements obligataires, des médiocres performances de la bourse et de la décollecte massive enregistrée sur le livret A en raison d’un rendement historiquement bas.

• Les foncières cotées dont les acquisitions se sont fortement accrues en 2014, suite aux e� orts de désendettement réalisés en 2011 et 2012, devraient continuer à être très présentes sur le marché de l’immobilier français.

Parallèlement, les banques sont revenues sur le marché du

Dans ce contexte, le marché locatif ne devrait pas trouver les ressorts nécessaires à une reprise forte. La croissance de l’emploi devrait rester faible, au niveau de ce que l’on a pu enregistrer l’an dernier, ce qui ne devrait pas générer de changement majeur sur les demandes de petites et moyennes surfaces qui resteraient stables par rapport à 2014. Comme en 2014, le volume de la demande placée dépendra essentiellement des transactions de grande taille. Si la demande exprimée de grande taille est en baisse en fi n d’année 2014, elle reste toutefois encore à un niveau élevé et est surtout composée de demandes à plus court terme que ce qui avait été constaté les années précédentes. Le niveau de la demande de grande taille va rester conditionné en 2015 par l’évolution des valeurs locatives. C’est la baisse des loyers, et notamment des loyers économiques, qui a expliqué en grande partie la croissance des transactions de grande taille en 2014. Ce mouvement devrait se poursuivre en 2015 et soutenir les volumes de demandes de plus de 5.000 m2.Au total, la demande placée globale devrait rester relativement stable par rapport à 2014 et se situer entre 2,1 et 2,2 millions de m2.

En revanche, le raccourcissement des délais de réalisation des projets de relocalisation tels qu’ils sont exprimés dans les demandes (cf étude Odessa de décembre 2014 publiée par DTZ) pourrait avoir un e� et positif sur les taux de vacance en favorisant les transactions sur des immeubles existants au détriment des pré-commercialisations. Le ralentissement constaté des libérations et le recul des mises en chantier, qui se lit notamment dans l’évolution de l’o� re à 1 an, mais aussi dans celle de l’o� re future, pourrait ainsi permettre le début d’une baisse généralisée des taux de vacance qui se traduira tout d’abord par un rééquilibrage des marchés, notamment des plus sur-o� reurs comme La Défense ou le reste du Quartier des A� aires de l’Ouest. En revanche, la baisse des loyers économiques dans les quartiers les plus tertiaires devrait continuer de limiter l’attractivité des secteurs périphériques si ces derniers ne subissent pas d’ajustement des valeurs plus signifi catifs. Toutefois, il faudra rester très attentif à l’évolution de l’o� re de petites et moyennes surfaces qui a eu tendance à s’accroître fortement en 2014 dans de nombreux secteurs y compris les quartiers d’a� aires et notamment Paris QCA. Une poursuite de cette hausse pourrait ralentir le retour à l’équilibre de certains marchés.

Les pressions à la baisse des valeurs locatives resteront fortes au moins tant que les marges des entreprises ne s’accroîtront pas sensiblement, laissant augurer le maintien

fi nancement immobilier après avoir reconstitué leur ratio de fonds propres. Ce desserrement des fi nancements a très certainement contribué à l’accroissement des volumes investis en 2014.

Sur ce plan aussi, le « Quantitative Easing » devrait conforter ce retour du crédit en redonnant aux banques des liquidités qui leur permettraient d’accroître le fi nancement des entreprises ou des particuliers.Si l’a� ux de liquidités ne va pas se tarir, en revanche, le doute reste de mise sur le renouvellement de l’o� re de produits à l’investissement.

Sur les grandes o� res, toutefois, les tendances de début d’année permettent de lever les craintes. Plusieurs très grandes offres de portefeuilles d’actifs commerciaux (on parle notamment d’un portefeuille de 10 centres commerciaux de près d’1,2 milliard d’€ mis en vente par CBRE Global Investors), de bureaux, dont des tours à La Défense, auraient été mis sur le marché en début d’année. Par ailleurs, on attend également la fi nalisation de l’acquisition annoncée au 3ème trimestre 2014 du groupe Louvre Hôtels par un investisseur chinois.En revanche, l’inquiétude persiste sur les o� res de taille inférieure, pour lesquelles l’année démarre mollement. Toutefois, sur ce point, les tendances actuelles de baisse des taux de rendement de l’immobilier et d’accroissement des valeurs vénales pourraient conduire certains investisseurs à prendre la décision d’accroître leurs arbitrages pour profi ter des bonnes conditions actuelles du marché et réaliser ainsi des plus-values signifi catives. La véritable question reste toutefois, pour ces investisseurs, le réemploi de liquidités ainsi récupérées qui peut leur poser problème.

Les volumes investis en immobilier non résidentiel devraient ainsi rester élevés et se situer entre 23 milliards d’€ (si l’o� re reste contrainte) et 25 milliards d’€ (si les conditions actuelles du marché poussent les propriétaires à accroître leurs arbitrages).

Sur le plan des rendements, la forte baisse du taux de rendement de l’OAT depuis le début de l’année et surtout l’absence totale d’anticipation de hausse à court terme, nous conduit à anticiper une poursuite de la baisse des rendements en 2015 et en 2016. Il n’est pas impossible de prévoir un repositionnement du rendement « prime » parisien vers son niveau le plus bas enregistré sur le long terme à savoir 3,5%.

CONCLUSION


LE MARCHÉ LOCATIF 2015 : UNE ANNÉE CHARNIÈREStéphane Guyot-Sionnest - CEO Catella Property

« La bonne dynamique du marché locatif en 2014 ne doit pas occulter les diffi cultés réelles. Certes la demande placée en volume se positionne à un niveau nettement meilleur que celui de 2013 mais le nombre de transaction n’est pas lui orienté à la hausse. Par ailleurs l’année 2014 reste en volume parmi les 4 années les moins actives des 10 dernières années, nettement en dessous de la moyenne de 2,3 millions de m² atteinte entre 2005 et 2014.

En 2015, nous n’anticipons pas non plus de vraie reprise du marché locatif. Les signaux économiques restent mal orientés. Le chômage reste très élevé ne permettant de croire, ni à une reprise de la

consommation, ni à une reprise des créations d’emplois, véritable moteur d’une croissance de la demande placée de bureaux. Globalement malgré l’assouplissement de la politique monétaire, obligatoire pour ne pas sombrer encore plus dans la récession, la politique budgétaire va rester restrictive et ne permettra pas une vraie relance de l’économie. Sur le plan immobilier, l’Etat, qui assurait jusque-là un soutien des volumes de la demande placée de grande taille dans les phases de crise économique, n’a pas joué ce rôle ni en 2013 ni en 2014 avec une consommation de surfaces de bureaux nettement orientée à la baisse. En 2015, avec le maintien d’une orientation à la baisse des dépenses de l’Etat, cette tendance devrait rester inchangée.

A défaut d’avoir trouvé un autre modèle qui nous permette de revenir à une croissance durable, l’économie fonctionne aujourd’hui selon un cycle court, qui par moment peut être favorable et avoir un impact positif sur l’immobilier.

Dans ce contexte qui reste morose, deux éléments peuvent toutefois soutenir la demande placée en 2015 et permettre de conserver un volume équivalent à celui qui a été recensé en 2014: - Tout d’abord, le marché peut être dynamisé par les ajustements des valeurs qui ont véritablement commencé en 2014. De nouvelles relations se sont établies entre bailleurs et preneurs, issues de l’acceptation par les bailleurs de la fi n des modèles fi nanciers en vigueur en 2007 et 2008, qui les incitaient à rester fermes sur les valeurs inscrites dans leur « cash fl ow » et qui bloquaient les possibilités de négociations entre les deux parties. Il est vrai que, notamment dans certains secteurs très sur-offreurs, les utilisateurs sont aujourd’hui en position de force pour obtenir des loyers plus conformes à leurs objectifs et à leurs capacités fi nancières.

- Ensuite, il y a aujourd’hui un véritable contrôle de l’offre nouvelle, montrant que les acteurs ont conservé le souvenir douloureux de la situation de suroffre du début des années 90. Ce contrôle permet d’éviter de nouveaux déséquilibres majeurs sur le marché des bureaux parisiens.

2015 sera alors encore une fois, un peu comme 2014, une année charnière sans grande visibilité et qui ne permettra pas encore de revenir à un marché dynamique comme on a pu le vivre dans la période dans les années 2006 et 2007. Le volume de la demande placée devrait rester identique à celui que l’on a enregistré en 2014 et se situer entre 2,1 et 2,2 millions de m². En revanche la maîtrise de l’offre, devrait permettre par endroit, et notamment dans les quartiers les plus sur-offreurs aujourd’hui, de constater un début de baisse des taux de vacance. ».

LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENTDEVRAIT RESTER TRÈS ACTIF ET PROFONDEmmanuel Schreder - CEO Catella Property

« Nous anticipons un démarrage de l’année en forte hausse pour un certain nombre d’acteurs :- Les investisseurs institutionnels notamment les collecteurs d’épargne, assureurs vie et foncières cotées ont tous des objectifs de collecte et de placements immobiliers en forte hausse (en moyenne de 25 à 30%) par rapport à l’année dernière.- Les investisseurs étrangers (Fonds Value Added ou fonds de pension « core »), notamment ceux qui sont investis en dollars veulent revenir en Europe et bénéfi cier de la baisse de la valeur de l’Euro et sont plus confi ants dans notre économie qui se redresse doucement.

Face à un affl ux de capitaux qui va rester très important, la véritable crainte provient encore une fois du nombre de dossiers d’investissement qui vont être mis sur le marché en 2014.Les deux premiers mois de l’année ne présentent pas un stock d’offres nouvelles signifi catives ce qui de prime abord peut paraître inquiétant. Cependant, quelques deals de très grande taille sont en préparation, tant des portefeuilles de commerces (CBRE Global Investors) que des tours de La Défense ou des gros portefeuilles de bureaux. Unibail-Rodamco avait donné le ton en arbitrant très largement de grands centres commerciaux en 2014, deux portefeuilles de centres commerciaux ont été vendus pour un total de près de 1,7 milliard d’€ et leur exemple devrait être suivi par d’autres acteurs dans le courant de l’année.En revanche, ce sont les opérations entre 20 et 100 millions d’€ qui font cruellement défaut depuis le début de l’année, celles qui attirent la plus grande part des liquidités disponibles émanant des SCPI/OPCI et des petites ou moyennes mutuelles et compagnies d’assurance.

Toutefois, compte tenu de la baisse forte des taux obligataires à un taux qui varie depuis le début de l’année entre 0,45% et 0,60%, niveau qui devrait se maintenir voire encore baisser légèrement pendant l’année 2015, les taux de rendement de l’immobilier pourraient également se réaligner et baisser encore sensiblement. Cette baisse des taux, et la hausse des valeurs vénales qui en découle, pourrait susciter des vocations de vendeurs dans la mesure où ils permettent dans un grand nombre de cas de réaliser une véritable performance en dépassant de manière signifi cative les valeurs d’expertise.Pourtant, il n’y a pas encore, à notre sens, de bulle spéculative. Toutefois il faut rester attentif à l’évolution de la prime de risque qui est déjà dans de nombreux cas surévaluée et probablement inférieure aux 364 points de base affi chés. En effet les taux de rendement immobiliers s’appliquent aujourd’hui à des valeurs locatives faciales parfois supérieures de 20 à 25% aux valeurs économiques. Il convient alors, dans l’analyse que nous faisons du rendement immobilier, de le pondérer en conséquence.La baisse des taux de rendement devrait conduire à une augmentation des valeurs vénales sur tous types d’actifs sécurisés en 2015, notamment dans Paris QCA où on devrait descendre sous le seuil des 4% pour les actifs les plus « prime », comme c’est déjà le cas pour quelques rares opérations. Lorsque l’on compare les rendements entre Londres et Paris, il est clair qu’il existe encore un vrai potentiel de baisse des taux et que dans le contexte actuel, Paris peut rattraper Londres avec un taux de rendement qui baisse à 3.5%.Compte tenu de la rareté de l’offre, l’année 2015 pourrait être également celle de la diversifi cation. Face à la pénurie de dossiers d’investissement sur les bureaux et les commerces, les acteurs pourraient reporter leurs acquisitions sur les actifs de santé ou d’hôtellerie ou encore de logistique, actifs qui permettent de surcroît de trouver des rendements plus élevés.

En tout état de cause, la pression pour investir reste très forte et le marché français devrait encore en 2015 faire face à un affl ux de liquidités (fonds propres ou dettes) très important. Il devrait normalement rester actif, profond et dense sauf accident macroéconomique ou géopolitique. ».

CONCLUSION

Emmanuel Schreder, Managing DirectorStéphane Guyot-Sionnest, Managing DirectorMonique Benisty, MBE Conseil

Catella Property4 rue de Lasteyrie75116 ParisFranceTél. : +33 (0)1 56 79 79 79Fax : +33 (0)1 56 79 79 [email protected]

Catella est un groupe fi nancier européen autonome, spécialisé en service de conseils fi nanciers, asset management et investissements. Le groupe emploie environ 500 salariés dans 25 villes et 12 pays dont la France, l’Allemagne, la Suède, la Norvège, le Danemark, la Finlande, l’Espagne et le Royaume-Uni.

La clé de la réussite du Groupe réside dans l’approche structurée d’une banque d’a� aires, associée à une grande expérience du marché immobilier et à l’évolution constante de ses compétences en matière de transactions. En 2014, la société a participé au placement de 8 milliards d’euros d’actifs immobiliers en Europe.

catella pmt2015 fr 250215 - … tableau récapitulatif ... sacha lenormand, luc perenom, vincent...

Documents