belcodène st. savournin dl 13 cadolive peypin la...

Cadolive

La Pennesur-Huveaune

AUBAGNE

Roquevaire

Auriol

Cuges-les-Pins

Saint-Zacharie

La Bouilladisse

Belcodène

St. Savournin

Peypin

La Destrousse

Observatoire Départemental des Loyers du Parc Privé

Pays d’Aubagne et de l’Étoile 2012


Odl 13 Le regard de Magali Giovannangeli, Présidente de la CA du Pays d’Aubagne et de l’Étoile, sur le parc locatif privéCompte tenu de la forte augmentation de la population de l’intercommunalité entre 1999 et 2009 ne pensez-vous pas qu’à côté du parc locatif social, le parc locatif privé doit également jouer un rôle important pour loger ses nouveaux arrivants ?Nous sommes engagés dans la réalisation de programme de logements qui donnent la priorité aux logements sociaux (auxquels sont éligibles de nombreux ménages, ne l’oublions pas) mais il est clair que les besoins de la population en matière de logement s’expriment avec des conditions variables de solvabilité qui doivent trouver des réponses diversifiées. Dans ce cadre, le parc privé, dans toutes ses composantes, reste une part essentielle du parc et du marché du logement. Il participe au fonctionnement et à la diversité des marchés locaux de l’habitat. Ces dernières années, il s’est développé grâce aux produits financiers proposés aux investisseurs. Mais cette offre nouvelle ne correspond que très rarement aux ressources des ménages. La volonté de mobiliser le parc privé pour contribuer à résoudre la crise du logement suppose le développement d’un parc privé à loyer maîtrisé, la remise sur le marché des logements vacants et la lutte contre l’habitat indigne. Notre Programme Local de l’Habitat (en cours de révision) s’y attache et le Législateur est en train de fixer les règles d’encadrement des loyers et d’amélioration des dispositifs de lutte contre l’insalubrité.

La période de crise conjuguée à l’évolution des modes de vie et des structures familiale n’oblige-elle pas le Pays d’Aubagne à poursuivre son effort dans le domaine de l’habitat et du logement ?C’est plus qu’un effort mais une volonté politique affirmée et donc une priorité pour la collectivité. Nous pensons que la crise du logement n’est pas une fatalité. C’est pourquoi, nous avons initié en 2011 les Rencontres nationales du logement et de l’habitat et avons élaboré des pistes d’action et propositions en 2012 et 2013. Notre communauté d’agglomération s’est engagée dans une politique du droit au logement destinée à offrir à chaque ménage, aux différentes étapes de sa vie, la possibilité d’accéder à un logement de qualité. L’habitat est au carrefour de toutes les politiques publiques mises en œuvre dans ce territoire. Parallèlement, nous souhaitons préserver l’attractivité du territoire tout en favorisant un urbanisme qui conjugue développement économique, économie de l’espace urbain et efficacité des transports publics (gratuits depuis 2009).

L’actuelle stabilité des loyers voire l’amorce de leur baisse vous parait-elle suffisante pour détendre le marché locatif sur votre communauté ?Si faire baisser les loyers est une nécessité, il convient dans le même temps de développer une offre plus importante de logements à prix abordable. C’est pourquoi, nous renforçons nos objectifs de produire au moins 30 % de logements sociaux dans toutes les opérations immobilières engagées et en projet. Cela se concrétise par l’acquisition de foncier permettant la réalisation d’opérations d’aménagement et la production de logements, complétée par l’aide à l’accession à la propriété pour les ménages à revenus modestes.

Le Pays d’Aubagne et de l’Étoile a connu une augmentation sensible de sa population au cours de la période 1999-2009 (11 000 habitants en plus), essentiellement due à l’arrivée de nouveaux habitants (0,9 % par an contre 0,2 % à l’échelle nationale).L’intercommunalité a alors pu s’appuyer sur un parc locatif privé développé pour accueillir une partie de ces nouveaux arrivants, d’autant plus qu’il a augmenté plus rapidement que la population.De son côté, l’Observatoire constate une homogénéité des niveaux de loyers entre les communes qui composent le Pays d’Aubagne et de l’Étoile, ainsi qu’un resserrement des prix pour un même type de biens. En 2012, les loyers en cours (locataires entrés avant 2011) ont suivi une augmentation légèrement inférieure à l’Indice de Référence des Loyers (IRL) tandis que les loyers à la relocation (locataires entrés en 2011) se sont stabilisés, voire ont baissé pour les moyens et grands logements. Cette nouvelle tendance, sans doute trop insuffisante, n’a pas suffi à enrayer le phénomène d’impayés de loyers dont le nombre a continué à augmenter. Enfin, à Aubagne, le taux de mobilité gagne cinq points en une année, mais reste toutefois l’un des plus faibles des villes étudiées par l’Observatoire des Loyers (entre 18 % et 24 %). Ainsi, les délais de relocation ne cessent de s’allonger et la vacance frictionnelle continue sa progression pour atteindre des niveaux jamais connus des bailleurs.

Une intercommunalité attractiveDurant la période 1999-2009, la variation annuelle de la population s’est élevée à + 1,2 %. Elle est légèrement inférieure à celle enregistrée entre 1990 et 1999, mais reste bien supérieure à celles du département et du territoire national (+ 0,7 %). L’essentiel de cette croissance est dû, contrairement à beaucoup d’autres territoires, a un solde migratoire (différence entre les entrées et sorties du territoire) assez important (+ 0,9 %) par rapport à un solde naturel (différence entre les naissances et les décès) plutôt faible (+ 0,2 %). Cette statistique démontre l’attractivité du Pays d’Aubagne et de l’Étoile. Cette croissance démographique est prise en compte par le Programme Local de l’Habitat (PLH) du Pays d’Aubagne et de l’Étoile qui définit les objectifs de la production de logements pour la période 2013-2019.

Aubagne Auriol Belcodène Cadolive Cuges-les-Pins La Bouilladisse La Destrousse La Penne-sur-Huveaune Peypin Roquevaire Saint-Savournin Saint-ZacharieOdl 13


LE PARC LOCATIF DU PAYS D’AUBAGNE ET DE L’ÉTOILE

Un parc locatif privé moins développé qu’à l’échelle départementale et nationale...Le département se caractérise par un parc locatif privé plus important (31 % des résidences principales) que sur le reste du territoire national (25 %). S’agissant de l’Agglo, une seule des trois grandes villes de l’intercommunalité, Aubagne (26 %), se situe au-dessus des niveaux nationaux.

...mais qui croît plus vite que la populationAu cours des dix dernières années, le parc locatif privé de l’intercommunalité s’est développé deux fois plus vite que sa

population mais en deçà des tendances départementales qui ont été encore plus soutenues (taux d’augmentation : 2,4 fois). Cette progression s’explique, en partie, par plusieurs facteurs : - l’achat de biens existants, il y a environ 10 ans, par des Marseillais ou des investisseurs n’habitant pas le département - l’acquisition de logements neufs à Aubagne (zone des Défensions), Peypin et Roquevaire dans le cadre de dispositifs de défiscalisation et, - dans une moindre mesure, les opérations d’acquisition-amélioration via les OPAH successives.

Comparaison entre l’évolution du parc locatif privé et l’évolution de la population

Nombre de logements du

parc locatif privé 1999

Nombre de logements du

parc locatif privé 2009

Évolution annuelle

du parc de logements

locatifs privés

Population 1999

Population 2009

Évolution annuelle de la

population

Croissance parc locatif / population

Aubagne 4 146 5 021 1,9 % 42 681 46 568 0,9 % 2,1Auriol 750 994 2,9 % 9 465 11 685 2,1 % 1,4Belcodène 67 114 5,5 % 1 434 1 791 2,2 % 2,5Cadolive 146 166 1,3 % 2 087 2 134 0,2 % 6,5Cuges-les-Pins 395 560 3,6 % 3 761 4 836 2,5 % 1,4La Destrousse 167 316 6,6 % 2 485 2 892 1,5 % 4,4La Bouilladisse 290 394 3,1 % 4 914 5 906 1,9 % 1,6La Penne-sur-Huveaune 351 420 1,8 % 5 980 6 335 0,6 % 3,0Peypin 226 291 2,6 % 4 954 5 375 0,8 % 3,3Roquevaire 761 892 1,6 % 7 900 8 489 0,7 % 2,3Saint-Savournin 137 246 6,0 % 3 151 2 559 2,1 % 2,9Saint-Zacharie 424 542 2,5 % 4 250 4 856 1,3 % 1,9Pays d’Aubagne et de l’Étoile 7 860 9 956 2,4 % 92 470 104 018 1,2 % 2,0

Bouches-du-Rhône 219 618 258 924 1,7 % 1 835 407 1 967 299 0,7 % 2,4France 5 880 950 6 740 034 1,4 % 58 520 688 62 465 709 0,7 % 2,0

Source : Insee, RP 1999 et RP 2009 exploitations principales

L’incidence des phénomènes démographiques sur le logement Le vieillissement de la population, l’évolution des modes de vie et des structures familiales réduisent la taille des ménages et augmentent leur nombre. Ces phénomènes induisent la nécessité, à population égale, d’une offre croissante de logements. Au Pays d’Aubagne et de l’Étoile, comme ailleurs sur le territoire national, la part des personnes âgées ne cesse d’augmenter (+ 1,9 point en 10 ans, soit 8,4 %), mais reste en-deçà de ce qui

s’observe à l’échelle départementale (8,9 % mais la progression est moins rapide, seulement 1,7 point en 10 ans). Les divorces sont également en constante augmentation, la part de ceux-ci étant passée de 7,5 % à 8,8 % au cours des dix dernières années. De plus, la part des personnes seules était de 23 % en 1999, elle est désormais de 26 % et croît plus vite qu’au niveau départemental.

Aubagne Auriol Belcodène Cadolive Cuges-les-Pins La Bouilladisse La Destrousse La Penne-sur-Huveaune Peypin Roquevaire Saint-Savournin Saint-Zacharie


Observatoire départemental des loyers du parc privé des Bouches-du-Rhône 3

Évolution du nombre et de la taille des ménages (1999-2009)Pays d'Aubagne et de

l'Étoile Bouches du Rhône

1999 2009 Evolution 1999-2009 1999 2009 Evolution

1999-2009

Nombre de ménages 37 855 44 790 750 664 842 825

Taille des ménages 2,6 2,4 2,4 2,3

Source : Insee, RP1999 et RP2009 exploitations principales

LES RESSOURCES DES HABITANTSDes ressources légèrement supérieures au reste du département et des disparités de revenus peu marquées Afin de connaître le niveau des ressources et des revenus des habitants de la communauté d’agglomération, il est intéressant d’étudier le salaire net horaire moyen et le revenu fiscal localisé des ménages et de les comparer avec d’autres territoires.Les habitants de l’intercommunalité perçoivent un salaire horaire moyen de 13,1 €/heure, ce qui les situe quasiment au niveau de la moyenne départementale (13,2 €/heure).Les revenus fiscaux localisés des ménages déclarés par les habitants du Pays d’Aubagne et de l’Étoile sont par contre supérieurs à ceux des autres habitants du département, quel que soit leur statut d’occupation. Les écarts les plus importants sont constatés dans le parc locatif privé (1 924 € de différence avec les Bouches-du-Rhône) et le parc social (2 240 €).Au sein de l’intercommunalité, les propriétaires déclarent des revenus 1,4 fois supérieurs à ceux des locataires du parc privé et 1,9 fois plus élevés que ceux des locataires du parc social. Les disparités de revenus, quels que soient les statuts d’occupation, ne sont pas très importantes. En effet, les 10 %

de ménages les plus « aisés » logeant dans le parc locatif social perçoivent des revenus 5,5 fois plus élevés que les 10 % de ménages les moins « aisés ». Cette disparité de revenus est plus de trois fois supérieure à celle du département. Même constat pour les ménages du parc locatif privé où les 10 % les plus « aisés » perçoivent en moyenne des revenus 5,3 fois plus élevés que les 10 % les moins « aisés » (15,4 fois plus élevés dans le département). Cette faible disparité de revenus pourrait être l’un des vecteurs du déblocage du parcours résidentiel.

Rapport interdécile du revenu par unité de consommation : il mesure la disparité relative entre les plus hauts et les plus bas revenus fiscaux, sans être déformé par les revenus les plus extrêmes.Unité de consommation (U.C.) : système de pondération attribuant un coefficient à chaque membre du ménage et permettant de comparer les niveaux de vie de ménages de tailles ou de compositions différentes. Revenus fiscaux localisés : Les revenus fiscaux localisés des ménages sont établis à partir des fichiers exhaustifs des déclarations de revenus des personnes physiques, de la taxe d’habitation et du fichier d’imposition des personnes physiques fournis à l’Insee par la DGFIP.

32 622 € 32 650 €

17 597 €16 099 €

23 166 € 22 284 €24 029 € 23 555 €

12 547 €10 307 €

16 615 €

14 691 €

17 623 €16 694 €

7 735 €

5 351 €

10 729 €

7 561 €

PAE BdR PAE BdR PAE BdR

Propriétaire Locatif secteur social Locatif secteur privé

Revenus fiscaux localisés des ménages par unité de consommation - 2010

Source : Insee DGFIP Revenus fiscaux localisés des ménages

INDICATEURS SOCIO-DÉMOGRAPHIQUES

L’ensemble de ces tendances a conduit d’une part à la hausse du nombre de ménages de 1,7 % par an durant la période 1999-2009 (37 855 ménages en 1999 contre 44 790 en 2009) ; l’autre conséquence étant la baisse de la taille des ménages (2,6 personnes en 1999 contre 2,4 personnes dix ans plus tard). La politique de l’habitat de l’intercommunalité s’attache à répondre aux enjeux de l’adaptation des logements au vieillissement de la population et à la diversification de la production de logements.



LE NIVEAU DES LOYERS AU SEIN DU PAYS D’AUBAGNE ET DE L’ÉTOILE EN 2012

Quatre questions à Jean-Pierre ROUAS, Président de la FNAIM des Bouches-du-Rhône, agent immobilier à Aubagne

Les bailleurs ont-ils pris conscience de la nécessité de réaliser des travaux pour réussir à louer leur bien plus rapidement ? Il y a encore quelques années, il était demandé aux propriétaires-bailleurs de biens anciens de réaliser des travaux répondant à la mise aux normes de décence du logement. Aujourd’hui, pour relouer, ces mêmes propriétaires doivent faire procéder à des travaux de confort et d’embellissement (qui représentent un budget pouvant osciller entre 2 000 € et 5 000 €), notamment quand la durée d’occupation du logement du locataire sortant a été longue. Le plus souvent, les agents immobiliers apprécient la nécessité des travaux dans le cadre de « visites-conseil » qu’ils conduisent avant les relocations.En sus des travaux, les bailleurs devront, dans de nombreux cas, baisser le montant du loyer d’environ 5 à 10 % s’ils souhaitent ne pas subir une vacance trop importante.Les contraintes du marché locatif privé obligent à faire évoluer le rôle de l’agent immobilier qui doit être beaucoup plus volontaire pour louer : « nous vendons de la location ». Parallèlement, en raison d’une vacance croissante et d’une offre locative plus importante, le délai de réflexion des candidats s’est allongé et les critères de choix de ces derniers se sont multipliés (présence d’un stationnement et d’une terrasse par exemple).

Avez-vous constaté une concurrence entre le neuf et l’ancien ? La concurrence entre le neuf et l’ancien n’est pas très perceptible à Aubagne du fait du faible nombre de programmes neufs livrés ces 5 dernières années. Toutefois, il y a trois ans, les écarts de prix entre le neuf et l’ancien étaient très réduits. Aujourd’hui, les prix de l’ancien ont baissé et ceux du neuf parviennent à maintenir des niveaux élevés grâce aux prestations de qualité qu’offrent ces biens.

Selon vous, la stabilité des prix à la relocation constatée en 2012, va-t-elle perdurer en 2013 ? La tendance à la stabilité, voire à la baisse dans certains secteurs, devrait se confirmer pour l’année 2013. Cela n’est d’ailleurs pas sans poser de problème aux bailleurs. En effet, pour le propriétaire qui loue un bien déjà financé pour compléter sa retraite, la baisse des prix, si elle est raisonnable, ne sera pas trop contraignante. A contrario, pour un propriétaire qui loue un bien pour rembourser son crédit, la baisse du loyer, à laquelle s’ajoute la nécessité de réaliser de travaux (dont le coût a augmenté), est difficile à supporter.

Pensez-vous que le contrôle et l’encadrement des loyers permettent un meilleur fonctionnement du parc locatif privé et qu’attendez-vous de l’observatoire des loyers souhaité par Mme Cécile Duflot ? Tout dépendra de la manière dont les loyers seront encadrés. Mais de toute évidence, ces mesures envoient des signaux négatifs aux investisseurs comme aux actuels bailleurs. D’ailleurs et dans cet ordre d’idées, il n’y a jamais eu autant de propriétaires qui mettent à la vente leur bien à la sortie d’un locataire. A terme, ce phénomène pourrait produire un effet pervers et déboucher sur la réduction du parc locatif privé. Quant à l’observation des loyers, il s’agit d’une très bonne idée, d’autant plus que la FNAIM et l’ADIL ont déjà mis en place un observatoire des loyers en 2006 dans les Bouches-du-Rhône et ce dernier a été retenu par la Ministre au titre de l’expérimentation. Pour autant, il serait inopportun de s’en servir pour fixer des barèmes de loyers, l’observatoire pouvant à lui seul, et par la transparence des loyers qu’il apporte, mieux réguler le marché.

Niveaux des loyers des appartements sur la communauté d’agglomération

Cadolive

La Pennesur-Huveaune

AUBAGNE

Roquevaire

Auriol

Cuges-les-Pins

Saint-Zacharie

La Bouilladisse

Belcodène

St. Savournin

Peypin

La Destrousse

T2 T3

Ens.

525€660 €610 €

535 €665€605 €

nsns

560 €

510€665 €585 €

Sour

ce :

OD

L 13

- Co

llect

e 20

12

nsns

560 €

Le Pays d’Aubagne et de l’Étoile est un espace mêlant territoires urbains et ruraux. À l’image d’Aubagne, sa ville-centre, l’intercommunalité se singularise par différentes formes urbaines. Ce particularisme traduit ses effets sur le fonctionnement du parc locatif et sur son implantation davantage développée dans les communes les plus urbaines de la communauté. Les impératifs statistiques nécessitant un volume important de données, l’observatoire des loyers est contraint de concentrer son analyse sur les communes d’Aubagne, Auriol, Cuges-les-Pins, Saint-Zacharie et la Penne-sur-Huveaune dans lesquelles le parc locatif privé est suffisamment représenté.

D’une manière générale, les loyers de l’intercommunalité ont subi une forte hausse au cours des dix dernières années. Plusieurs raisons, de nature différente, peuvent expliquer cette tendance : l’augmentation du coût des constructions d’une part (logements répondant aux normes énergétiques, adaptation aux handicaps, …) et l’importance de la demande « résiduelle » de logements associée aux revenus légèrement supérieurs à la moyenne départementale d’autre part.

Les résultats de l’Observatoire des loyers en 2012 et notamment ceux relatifs aux loyers de marché (relocation), laissent augurer l’amorce d’un renversement de tendance, dont il faudra observer l’évolution.




Niveau des loyers des maisons à Aubagne et Cuges-les-Pins en 2012

Aubagne Cuges-les-Pins

T3

Loyer Haut 915 € ns

Loyer Médian 780 € ns

Loyer Bas 705 € ns

T4 et +

Loyer Haut 1 290 € 1 235 €

Loyer Médian 1 095 € 1 110 €

Loyer Bas 880 € 980 €

Source : ODL 13 - Collecte 2012

Rappel méthodologiqueLes loyers présentés sont des loyers hors charge.On appelle Loyer Haut le loyer 3ème quartile (25 % des logements ont un loyer mensuel supérieur à ce seuil).On appelle Loyer Médian le loyer qui sépare les logements en deux parts identiques (50 % des logements ont un loyer mensuel supérieur à ce seuil et 50 % ont un loyer inférieur à ce dernier).On appelle Loyer Bas le loyer 1er quartile (25 % des logements ont un loyer mensuel inférieur à ce seuil).Au final, la moitié des logements observés est incluse dans la fourchette « loyer bas » - « loyer haut ».

ns : n

on si

gnifi

catif

Vers une homogénéisation du niveau des loyers de l’intercommunalité en 2012Les niveaux des loyers des appartements, tous types confondus, des différentes communes du territoire sont assez homogènes. L’écart est seulement de 50 €/mois entre les loyers observés à Aubagne (610 €/mois) et ceux pratiqués à La Penne-sur-Huveaune et Saint-Zacharie (560 €/mois).

S’agissant des types 2 et 3, qui composent la majorité du parc locatif de ces communes, les écarts sont encore moins importants (25 €/mois pour les T2 et 5 €/mois pour les T3).

Les écarts de prix importants au sein d’une même commune pour un même type de logement, constatés l’année dernière, se sont réduits. En 2012, la fourchette est de 120 à 200 €, en 2011, elle était de 130 à 250 €. Concernant le logement individuel, une maison de type 4 et plus à Aubagne se loue entre 880 € et 1 290 €. À Cuges-les-Pins, le même bien est loué en moyenne 15 € plus cher.

500 €

490 €

505 €

545 €

555 €

560 €

560 €

585 €

605 €

610 €

700 €

680 €

650 €

665 €

675 €

Saint-Zacharie

La Penne sur Huveaune

Cuges-les-Pins

Auriol

Aubagne


Niveau des loyers des appartements en 2012, tous types confondus

Le point de vue des professionnels de l’immobilier à Cuges-les-Pins et AuriolÀ Cuges-les-Pins, la demande locative la plus importante, provenant le plus souvent de Marseillais et d’Aubagnais, porte sur les appartements de type 2 et 3 dont le nombre semble suffisant.À Auriol, les appartements de type 3 et plus, situés le plus souvent en centre-ville ou en première couronne, sont fortement sollicités par les habitants. A contrario, la demande en logements de petites surfaces y est faible ; les appartements de type 1 connaissant un délai de relocation important. Sans surprise, les rares maisons individuelles du parc locatif, situées en périphérie de la commune, enregistrent une très faible rotation.

Cuges-les-Pins



Loyers médians des appartements à Aubagne (T2 et T3)

Secteur NordT2 : 555 €T3 : 660 €

Centre villeT2 : 530 €T3 : 635 €

Vieille villeT2 : 500 €T3 : 585 €

Secteur sudT2 : 600 €T3 : 675 € So

urce

: O

DL

13 -

Colle

cte

2012

Niveau des loyers des appartements à Aubagne en 2012 par secteurCentre Ville Vieille Ville Secteur Nord Secteur Sud Aubagne € €/m² € €/m² € €/m² € €/m² € €/m²

Type 1

Loyer haut 465 € 18,3 € 450 € 16,4 € 460 € ns ns ns 460 € 17,6 € Loyer médian 405 € 16,6 € 400 € 15,8 € 430 € ns ns ns 415 € 16,0 € Loyer bas 375 € 13,9 € 365 € 13,7 € 415 € ns ns ns 380 € 13,7 € Surf. Méd. 25 m² 27 m² ns ns 28 m²

Type 2

Loyer haut 565 € 13,5 € 530 € 14,2 € 645 € ns 655 € 14,7 € 590 € 14,2 € Loyer médian 530 € 12,5 € 500 € 12,5 € 555 € ns 600 € 12,8 € 525 € 12,6 € Loyer bas 465 € 11,6 € 460 € 11,1 € 515 € ns 505 € 11,2 € 480 € 11,6 € Surf. Méd. 45 m² 42 m² ns 45 m² 45 m²

Type 3

Loyer haut 710 € 11,8 € 665 € ns 715 € ns 730 € 11,0 € 715 € 12,2 € Loyer médian 635 € 10,7 € 585 € ns 660 € ns 675 € 10,5 € 660 € 10,8 € Loyer bas 585 € 9,8 € 535 € ns 620 € ns 620 € 9,7 € 600 € 9,9 € Surf. Méd. 65 m² 60 m² ns 65 m² 65 m²

Type 4 et +

Loyer haut 840 € ns ns ns 830 € ns 945 € ns 840 € 12,5 € Loyer médian 720 € ns ns ns 730 € ns 775 € ns 730 € 10,4 € Loyer bas 670 € ns ns ns 650 € ns 650 € ns 660 € 8,7 € Surf. Méd. 81 m² ns ns ns 87 m²

Ensemble Loyer haut 690 € 13,2 € 570 € 14,2 € 680 € 14,4 € 790 € 12,5 € 675 € 13,5 € Loyer médian 615 € 12,0 € 515 € 12,3 € 615 € 12,6 € 700 € 11,2 € 610 € 11,8 € Loyer bas 560 € 10,9 € 475 € 11,3 € 570 € 10,5 € 615 € 9,8 € 555 € 10,6 €


ns : n

on si

gnifi

catif

La commune d’Aubagne est constituée de 12 quartiers regroupés en 4 secteurs :

Secteur Nord : Beaudinard, Eoures, Pin vert, Camp Major, Est Aubagne,

Secteur Sud : Charrel, Passons, Saint Mître, SudAubagne,Tourtelle,

Centre Ville

Vieille Ville

LE NIVEAU DES LOYERS À AUBAGNE EN 2012La mise en place de l’observatoire des loyers à Aubagne, a nécessité le découpage de la ville en quatre secteurs :

Centre-Ville, Vieille Ville, Secteur Nord, Secteur Sud, afin d’y étudier finement les loyers.

En 2012, le prix au m² à Aubagne est de 11,8 € tous types confondusLe secteur Sud d’Aubagne, composé des quartiers du Charrel, Passons, Saint-Mitre, Aubagne sud et de la Tourtelle, s’avère être le moins cher de la commune (11,2 €/m² tous types confondus). Il regroupe un nombre important de logements sociaux et l’interaction entre le parc privé et le parc social joue ici son plein effet. Au sein de ce secteur et à la jonction entre les quartiers du Charrel, de la Tourtelle et du Centre-Ville, près de 450 logements sortiront de terre dont une grande majorité sera destinée à la location à vocation majoritairement sociale (première tranche : 2ème semestre 2014).

Le Centre-ville affiche un loyer médian de 12 €/m² tous types confondus, le positionnant parmi les quartiers les moins chers de la commune.




Évolution des loyers 2011-2012, tous types confondusBas - Médian - Haut

Ensemble du parc 2012 €/m2 11,0 € - 12,2 € - 13,7 €Évolution 2011-2012 + 1,6 %Loyers en cours €/m2 11,0 € - 12,2 € - 13,5 €Évolution 2011-2012 + 1,6 %Relocation €/m2 11,1 € - 12,1 € - 13,8 €Évolution 2011-2012 Non disponible


À noter : Si les prix au m² par mois s’avèrent pourtant systématiquement plus élevés que dans le secteur Vieille ville, c’est uniquement du fait des surfaces habitables généralement plus importantes des logements du Centre-ville.

Le loyer au m² pratiqué dans le secteur Vieille ville s’élève à 12,3 €. Ce parc locatif se caractérise par la rareté des grands logements (type 4 et plus) et le manque de places de parking. Dans le secteur Nord, composé de biens très différents selon les quartiers (maisons individuelles à Beaudinard et à Éoures et des appartements dans le parc social et privé au Pin Vert), les loyers pratiqués sont les plus élevés de la ville puisqu’ils avoisinent les 12,6 €/m².

Le regard des professionnels de l’immobilier sur le niveau des loyers à AubagneLa majorité des agents immobiliers rencontrés à Aubagne s’accorde à dire que les petites surfaces et notamment les types 1 et 2 se louent assez facilement malgré l’allongement du délai de relocation qui, pour certains biens, a doublé. Les bailleurs, via leurs mandataires, ont dû s’adapter à cette difficulté en cherchant un locataire dès la délivrance du congé par les locataires sortant pour espérer relouer le bien sans vacance. Les professionnels de la gestion locative disent unanimement que les marchés locatifs privés des quartiers du Charrel et de la Tourtelle comme celui de la Vieille Ville sont moins demandés que les autres secteurs.En outre, ils évoquent la très forte augmentation des impayés de loyers et des procédures d’expulsion locative le plus souvent liée aux pertes de ressources (perte d’emploi, divorce …) .

L’évolution du niveau des loyers entre 2011 et 2012 à Aubagne : l’augmentation des prix est inférieure à l’évolution de l’IRL

Les loyers de l’ensemble du parc privé (location en cours et relocation) ont augmenté de 1,6 % entre 2011 et 2012.

Un taux de nouveaux emménagés en hausse à Aubagne mais qui reste faible…Le taux d’emménagement (19 %) a augmenté de 5 points par rapport à l’année précédente (14 %), atteignant quasiment le niveau observé en 2008 (20 %).

Ce taux demeure cependant assez faible et reste en adéquation avec le discours d’une majorité de professionnels de l’immobilier qui déclarent avoir des difficultés à relouer leurs biens. Les délais de relocation ne cessent de s’allonger induisant une augmentation de la vacance frictionnelle inhérente aux marchés locatifs, notamment tendus. Toutefois, il conviendra de vérifier si, à l’avenir, cette vacance devient structurelle et donc un élément de dysfonctionnement. Cependant, les délais de vacance sont très différents d’un quartier à l’autre et dépendent de plusieurs facteurs tels que la qualité des biens et leur environnement. Ce faible taux de nouveaux emménagés peut s’expliquer d’une part, par les frais qu’occasionne un déménagement difficilement supportable par les plus modestes, et d’autre part par l’inadéquation entre les ressources des locataires et les prix actuels du marché locatif.

Si la stabilité des prix à la relocation du marché locatif privé s’est généralisée dans tous les secteurs de la ville d’Aubagne, la baisse n’est pas encore effective partout. La hausse de l’ensemble des loyers constatée par rapport à l’année dernière est strictement due à l’augmentation annuelle de l’indice de référence des loyers.

Mais le phénomène le plus marquant s’est manifesté au niveau des loyers en cours (locataires entrés avant 2011) qui ont également enregistré la même augmentation (+ 1,6 %) alors que l’IRL a augmenté en moyenne de 1,8 % sur la même période. Si l’évolution des loyers à la relocation entre 2011 et 2012 ne peut être affichée cette année, le niveau des prix (en €/m²) n’est pas plus élevé que le niveau de l’ensemble du parc, ce qui suppose que les prix ont stagné. Cette hypothèse est accréditée par les agents immobiliers eux-mêmes qui ont conseillé aux bailleurs de baisser le montant du loyer à la relocation de peur qu’ils ne connaissent des vacances ou des impayés.

Aubagne


Pour le Pays d’Aubagne et de l’Étoile, l’ADIL assure des permanences à Aubagne, Auriol et Roquevaire. Pour connaître les adresses et horaires de nos 3 permanences en Pays d’Aubagne ou prendre rendez-vous, vous pouvez nous appeler au 04 96 11 12 00 ou consulter notre site Internet : www.adil13.org

ADIL 13

FNAIM13

Etude réalisée par l’ADIL des Bouches-du-RhôneDate de publication : Mars 2013 - Directeur de publication : Thierry MOALLIC, Directeur de l’ADIL 13 - Étude et rédaction : Lisa MICELI, Chargée d’études Habitat - Conception-Réalisation : Agnès PASSAVANT, Chargée de mission - CommunicationADIL 13 - 7, cours Jean Ballard - CS 10117 - 13231 Marseille Cedex 1 - Tél. : 04 96 11 12 00 - Internet : www.adil13.org

L’Observatoire départemental des loyers est mis en place en collaboration avec la FNAIM 13 et grâce au concours financier du Conseil Général des Bouches-du-Rhône, de l’État (DREAL) et de la Communauté d’agglomération du Pays d’Aubagne et de l’Étoile

Loyers des appartements de type 1Bas Médian Haut Médian/m²

Aix-en-Provence 430 € 485 € 530 € 18,2 € Aubagne 380 € 415 € 460 € 16,0 € Marseille 360 € 400 € 455 € 15,8 € Salon-de-Provence 360 € 390 € 430 € 15,0 € Arles 320 € 360 € 390 € 13,5 € Istres 380 € 435 € 485 € -



Aix-en-Provence 600 € 660 € 725 € 15,5 € Istres 500 € 545 € 605 € 13,5 € Marseille 465 € 525 € 600 € 12,9 € Aubagne 480 € 525 € 590 € 12,6 € Salon-de-Provence 485 € 520 € 565 € 11,5 € Arles 450 € 505 € 560 € 11,1 €



Aix-en-Provence 730 € 820 € 955 € 12,0 € Aubagne 600 € 660 € 715 € 10,8 € Marseille 580 € 660 € 765 € 10,8 € Istres 620 € 695 € 750 € 10,4 € Salon-de-Provence 550 € 610 € 685 € 9,5 € Arles 530 € 595 € 700 € 9,1 €



Aix-en-Provence 805 € 965 € 1 200 € 11,4 € Aubagne 660 € 730 € 840 € 10,4 € Marseille 655 € 765 € 940 € 9,8 € Salon-de-Provence 585 € 680 € 760 € 8,6 € Arles 615 € 735 € 870 € 7,9 € Istres 690 € 750 € 880 € -


Loyers des maisons de type 4 et +Bas Médian Haut Médian/m²

Aix-en-Provence 1 080 € 1 210 € 1 370 € 12,2 € Aubagne 880 € 1 095 € 1 290 € 11,9 € Salon-de-Provence 870 € 980 € 1 150 € 9,4 € Arles 790 € 880 € 940 € 7,9 € Istres 885 € 925 € 1 055 € - Marseille 1 065 € 1 230 € 1 435 € -


Les loyers du parc locatif privé en 2012 dans les grandes villes des Bouches-du-Rhône

Rôle et missions de l’ADILL’Agence Départementale d’Information sur le Logement des Bouches-du-Rhône (ADIL 13) a pour vocation d’offrir au public un conseil juridique, financier et fiscal sur toutes les questions relatives à l’habitat.L’ADIL 13 assure ses missions sous l’égide de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) et évolue dans le cadre du réseau professionnel ANIL/ADIL.Ses missions et son fonctionnement sont prévus à l’article L366-1 du Code de la construction et de l’habitation. Elle est conventionnée par le Ministère chargé du logement. Elle est présidée par le Conseil Général des Bouches-du-Rhône, son principal partenaire, et vice-présidée par l’État.

L’actualité locativeRefonte ou toilettage des rapports locatifs ?

Un rapport portant sur la modernisation des relations entre les bailleurs et les locataires, publié en février 2013, devrait servir de base à la réforme, prévue au printemps, de la loi du 6 juillet 1989 encadrant les rapports locatifs.

Ce rapport, élaboré par Isabelle Massin et Patrick Laporte, inspecteurs généraux de l’administration du développement durable et membres du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD), contient une liste de 55 recommandations.

La motivation des auteurs était de ne pas restreindre l’offre locative, de sécuriser les locataires et les bailleurs et de mieux équilibrer leurs rapports avec le souci que les droits accordés soient concrètement exercés.

Les mesures exposées portent notamment sur :- l’encadrement des loyers, - la régulation de la location meublée, - le montant et la restitution du dépôt de garantie, - l’élargissement de la compétence et des pouvoirs de la commission départementale de conciliation, - le logement des jeunes (la proportion des jeunes ménages est plus élevée parmi les locataires du secteur libre que dans les autres segments du parc), - la colocation,- les expulsions.

Concernant l’observation des loyers, le rapport réaffirme le besoin de disposer de données fiables et comparables sur l’ensemble du territoire français. Il conforte le déploiement du réseau d’observatoires locaux des loyers, lancé pour expérimentation en décembre 2012 ; l’objectif étant de parvenir à une réelle maîtrise des loyers dans le parc privé.L’ ADIL 13 a été retenue pour porter l’un des dix-huit observatoires expérimentaux.

belcodène st. savournin dl 13 cadolive peypin la...

Documents