arnouville Étude préalable au droit de préemption des fonds de commerce, des fonds artisanaux,...

ARNOUVILLEÉtude préalable au droit de préemption des fonds de commerce, des fonds artisanaux,

des baux commerciaux et des terrains faisant l’objet de projet d’aménagement

commercial

8 avril2013

Résultats de l’enquête auprès des commerçants

LES OBJECTIFS DE L’ETUDEPartie 1

1. OBJECTIFS DE L’ETUDE

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LA VOLONTE DE LA VILLE

Mettre en place un périmètre de sauvegarde du commerce

• Contexte législatif et réglementaire instaurant le droit de préemption des fonds artisanaux, des fonds de commerce, des baux artisanaux et des terrains faisant l’objet de projets d’aménagement commercial :– Loi n°2005-882 du 2 août 2005 en faveur des PME – Décret d’application du 26 décembre 2007

• L’objectif de l’outil pour une commune :– Préserver la diversité commerciale– Promouvoir le développement de l’activité commerciale et artisanale

• L’utilité de l’outil :– Construire un observatoire des commerces cédants à l’échelle de la ville.– Accompagner en amont les cédants dans leur projet.– Éviter la multiplication d’une même activité commerciale dans un pôle.

1. OBJECTIFS DE L’ETUDE

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LE DISPOSITIF DU DROIT DE PREEMPTION

• La démarche : – Délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat

de proximité, délibérer au conseil municipal (après avis de la CCID et de la CMA sur le rapport d’analyse et le plan de périmètre).

– Les projets de fonds de commerce situés dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité sont notifiés à la commune.

– Le commerçant cédant doit, au préalable, déposer en mairie une déclaration (DIA).

– La commune a deux mois pour notifier sa décision de préemption, soit : • Silence de la commune = renonciation • Préemption du fonds de commerce par le prix du vendeur ou le juge

d’expropriation qui déterminera le prix – Si la commune préempte, elle dispose d’un délai de deux ans pour

trouver un repreneur.

ENVIRONNEMENT URBAIN ET COMMERCIAL

Partie 2

2. ENVIRONNEMENT URBAIN ET COMMERCIAL

ENVIRONNEMENT URBAIN

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- Données sociodémographiques (INSEE)• 13 321 habitants en 2009 : une croissance démographique de 0,8% depuis 1999,

uniquement dûe à un solde naturel positif.• 4 880 ménages sur la commune.• Une densité de population importante : 4 690 hab./km² (938,2 hab./km pour le Val-d’Oise).• Un taux de chômage élevé de 13,2% (VO : 9,6%).• Un revenu net déclaré moyen inférieur au Val-d’Oise, de 22 665€ (25 271€ VO)• Une faible représentation des personnes ayant un diplôme de l’enseignement supérieur de

17% (VO : 25,8%) et une surreprésentation des personnes n’ayant aucun diplôme de 25,8% (VO : 20,4%).

- Le logement :• 5 232 logements en 2009.• 74,4% de propriétaires (58% de propriétaires dans le Val-d’Oise).

- Le développement urbain :• Une gare RER, ligne D, sur le territoire d’Arnouville regroupant 3 communes : Arnouville,

Villiers-le-Bel et Gonesse.


PROJETS SUR LA COMMUNE

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• Des projets de transport améliorant l’accessibilité du territoire : Projets en cours de réalisation

– Travaux de modernisation sur la ligne du RER D, qui s’achèveront en 2014

– En 2020, mise en service du barreau ferroviaire entre le RER D et le RER B avec une gare prévue sur le Triangle de Gonesse

– En 2013, le RER D et le RER B seront reliés par une ligne de bus à Haut Niveau de Services (en attendant l’ouverture du barreau ferroviaire)

– Prolongement du boulevard du Parisis


LES POLES COMMERCIAUX SUR ARNOUVILLE

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• 5 pôles commerciaux de proximité : – La gare : avenue Denis Papin, Avenue de Choiseul, rue Jean Laugère, avenue Pierre

Sémard, avenue Boutillé, rue du marché– Le pôle Jean Jaurès : rue Jean Jaurès, avenue Henri Barbusse– Le pôle de Simply Market : avenue Charles Vaillant– Le pôle Lidl : avenue Paul Vaillant Couturier– Le Village : avenue de la République

• Répartition du nombre de commerces par pôles commerciaux :


LE TISSU ECONOMIQUE D’ARNOUVILLE

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• 184 activités commerciales et artisanales ayant une vitrine dont :– 38 % sont des services– 17% des commerces alimentaires– 15% café, hôtel, restaurant (CHR)– 13% hygiène, beauté, santé (HBS)

• 18 cellules vacantes ont été recensées lors de l’enquête terrain (novembre 2012), soit 10% de taux de vacances (taux normal).



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Pôle commercial de la gare• 114 cellules commerciales dont 6 vacantes. Le pôle gare est le pôle

commercial le plus important en terme de nombre de commerces.• Arnouville accueille sur son territoire la gare RER D de 3 communes

(Arnouville, Gonesse et Villiers-le-Bel)

Atouts Faiblesses

La gare RER, ligne D, et la gare routière desservant l’ensemble de la ville et des villes limitrophes génèrent un flux important de voyageurs

Une diversité commerciale étouffée par un commerce ethnique

Le marché non sédentaire (3 fois par semaine) complète les activités de bouche manquantes

Peu de commerces de bouche « traditionnels »

Une locomotive alimentaire : G20, mais pas à proximité immédiate de la gare

Une circulation difficile, en raison d’ un stationnement anarchique



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Pôle commercial Jean Jaurès• Le pôle commercial compte 70 cellules commerciales• Le pôle commercial s’étend le long de la rue Jean Jaurès, de la gare jusqu’à

l’intersection Paul Vaillant Couturier• Les secteurs d’activité dominants sont :

– Les services (32%)– Les CHR (20%)– L’alimentaire (16%)

Atouts FaiblessesUne locomotive alimentaire : Dia Un pôle commercial trop étendu

Un pôle commercial dense mais une diversité commerciale assez faible

Un nombre de locaux vacants trop important (14%)

Proche de la gare RER D et de la gare routière



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Le pôle commercial du Village• 13 activités commerciales ayant une vitrine, réparties le long de la rue de

Paris, dont 2 locaux vacants.• Un pôle commercial en perte de vitesse depuis plusieurs années avec la fuite

des commerces de bouche.

Atouts FaiblessesDeux commerces alimentaires de première nécessité : 1 boulangerie et 1 épicerie

Un pôle commercial isolé, à la limite de la commune de Garges-Lès-Gonesse

Aucune locomotive

Une dominance des activités de services et automobile

Un stationnement insuffisant créant un stationnement en double file et donc une réelle perturbation pour la circulation



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Pôle commercial « Simply Market »• Simply Market : une locomotive commerciale alimentaire• 2 activités commerciales additionnelles : 1 coiffeur, 1 pressing• Le pôle commercial est facilement repérable : très bonne signalétique par

Simply Market et ensemble visible depuis la rue Paul Vaillant Couturier.

Atouts Faiblesses

Une locomotive commerciale : Simply Market, complétée par des services (station essence, coiffeur, pressing…)

Deux autres activités commerciales invisibles : aucune signalétique

Très bonne signalétique pour le magasin Simply Market

Un stationnement aisé



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Pôle commercial « Lidl »• Une locomotive commerciale : Lidl• 1 activité à proximité : les pompes funèbres• Lidl est situé entre deux pôles commerciaux : Jean Jaurès (60 activités

commerciales) et le Village (11 activités commerciales)

Atouts Faiblesses

Une locomotive commerciale : Lidl Proche de deux pôles commerciaux sans pourtant faire partie de l’un ou de l’autre

Un stationnement aisé Absence d’autres activités commerciales, excepté les pompes funèbres à quelques mètres

RETOUR DES RÉSULTATS DE L’ENQUÊTE AUPRES DES COMMERÇANTS

Partie 3

Tous les commerçants et artisans ayant une vitrine commerciale et faisant partie du périmètre d’étude auparavant défini avec la ville ont été enquêtés, courant novembre 2012, pour les besoins du diagnostic préalable au droit de préemption des fonds de commerce.

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LE PERIMETRE D’ETUDE 5 pôles commerciaux

- Le pôle commercial de la gare : avenue Denis Papin, avenue de Choiseul, rue Jean Laugère, avenue Pierre Sémard, avenue Boutillé, rue du marché

- Le pôle rue Jean Jaurès : rue Jean Jaurès, avenue Henri Barbusse

- Le pôle de Simply Market : avenue Charles Vaillant

- Le pôle Lidl : avenue Paul Vaillant Couturier

- Le Village : avenue de la République

3. ENQUETE QUALITATIVE AUPRES DES COMMERCANTS


• Chaque analyse présentée est basée sur les réponses apportées par les 90 questionnaires qui ont été remplis sur place ou retournés en mairie ou à la CCID par les commerçants d’Arnouville.

• 159 questionnaires ont été distribués en main propre aux commerçants• Taux de retour : 57% soit 90 questionnaires (plutôt satisfaisant)

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TAUX DE RETOUR PAR POLE COMMERCIAL


• Le taux de retour par secteur d’activité est assez représentatif des commerces présents sur la commune d’Arnouville.

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TAUX DE RETOUR PAR SECTEUR D’ACTIVITE

Secteur d’activité sur la commune Secteur d’activité du taux de retour


• Un turn-over important : – 58% des commerçants sont installés sur la commune depuis moins de 5 ans, dont 30%

depuis moins de 2 ans.– Seuls ¼ des commerçants sont présents depuis plus de 10 ans sur la commune.

• Des commerçants indépendants :– 77% des commerçants sont des indépendants, seuls 16% sont franchisés.– 64% sont enregistrés en SARL.

• Des surfaces commerciales correctement exploitables :– Les surfaces commerciales moyennes sont comprises entre 50 m² et 100 m².– 5 surfaces commerciales ont plus de 300 m².– Très peu de commerçants ont des réserves (12%) dont la taille est très aléatoire en

fonction du commerce.– 9 CHR ont répondu au questionnaire, aucun hôtel :

• 5 CHR ont plus de 30 places assises dans leur restaurant.• Seuls 2 commerçants ont moins de 10 places assises.

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CARACTERISTIQUES DES ENTREPRISES


• Des commerçants majoritairement locataires :– Seul 19% des commerçants ayant répondu à l’enquête sont propriétaires des murs

(taux très faible).– 89% des commerçants locataires ont un bail 3,6,9 et 8% ne se prononcent pas sur la

nature de leur contrat.– 49% des commerçants sont au début de leur bail (rappel : 30% des commerçants

sont implantés sur la commune depuis moins de 2 ans).

• Le nombre de salariés : – Les entreprises commerciales d’Arnouville emploient en moyenne entre 2 et 3

salariés , dont la majorité sont en temps plein et en CDI.

• Modernisation du point de vente (enseigne, devanture, décoration du point de vente, mises aux normes,...) :– 56% des commerçants ont réalisé des travaux de modernisation dans leur boutique

depuis moins d’1 an, dont 30% depuis moins de 6 mois. (rappel : jeunes entreprises)– 67% des commerçants répondent n’avoir aucun projet de modernisation dans les

années à venir.

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EXPLOITATION DE L’ENTREPRISE


• Un chiffre d’affaires en berne : – Le chiffre d’affaires (CA) des commerçants est « plutôt en baisse » depuis 3 ans pour 38%

d’entre eux.– L’avenir des commerçants sur leur chiffre d’affaires dans les 3 prochaines années est

aléatoire mais surtout incertain :

• Le taux de fréquentation par jour de la semaine : – Les 2 principaux jours de chiffre d’affaires des commerces d’Arnouville sont :

• Le samedi : 51% des commerçants• Le vendredi : 38%• 26% des commerçants répondre avoir une fréquentation aléatoire en fonction des

semaines depuis quelques années.21

CHIFFRE D’AFFAIRES


• 50% des commerçants se situent dans la tranche d’âge « 30-49 ans » – dont 16% ont moins de 30 ans : de jeunes commerçants sur la

commune d’Arnouville.

• 10% des commerçants ont plus de 60 ans (des commerçants susceptibles de cesser leur activité pour un départ en retraite).

• 50% des commerçants ont plus de 10 ans d’ancienneté dans leur profession– dont 33% ont plus de 20 ans d’ancienneté dans leur activité.

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RENSEIGNEMENTS SUR L’EXPLOITANT


• Les principales contraintes rencontrées par les commerçants de la commune d’Arnouville sont :

- le stationnement (commerçants, salariés et clients),

- la signalétique (des commerces, du stationnement),

- le pouvoir d’achat (contexte économique national difficile).

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ENVIRONNEMENT URBAIN ET COMMERCIAL


– 77% des commerçants souhaitent garder la même activité dans les 3 prochaines années.

– 26% des commerçants ont pour projet de moderniser leur point de vente.

– 13% des commerçants ont pour projet de cesser leur activité professionnelle : 12 commerçants, dont 5 ont déjà entamé une démarche auprès d’un professionnel.

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PROJETS DES COMMERCANTS

LIEUX D’ACHAT PRIVILÉGIÉS PAR LES ARNOUVILLOIS

Partie 4

4. DONNEES PLURIPOLE

• Où vont consommer les habitants d’Arnouville ?– Sur leur commune et les communes voisines :

1 - Arnouville 2 - Gonesse : le pôle commercial de Paris Nord 2 (Usines Center, Ikéa, …) pour les achats non

alimentaires et de la Grande Vallée (E. Leclerc) pour les achats alimentaires

3 - Garges-lès-Gonesse : le centre commercial de Cora essentiellement pour les achats alimentaires et la zone commerciale du Pont de Pierre, pour les achats non alimentaires.

– En dehors du département :• La Seine-Saint-Denis: 14%, le centre commercial O’Parinor à Aulnay-sous-Bois (particulièrement

pour les achats en équipement de la personne et en culture-loisirs)• Paris : 6%, accès rapide par les transports en commun

• VPC et Internet : 9%

• Qui vient consommer sur la zone d’Arnouville ?Seul les habitants des communes d’Arnouville et de Gonesse viennent consommer sur la zone

d’Arnouville, et principalement pour les achats en non alimentaires.

Arnouville est très peu attractive pour les habitants extérieurs de la ville.

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LA ZONE D’ARNOUVILLE

4. DONNEES PLURIPOLE

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LES CENTRES COMMERCIAUX ENVIRONNANTS

Laëtitia DELALANDE

Chargée d’études en urbanisme commercialDirection « Projets de Territoire et Collectivités »

01 30 75 35 [email protected]

arnouville Étude préalable au droit de préemption des fonds de commerce, des fonds artisanaux,...

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