approche d'audit des comptes de stocks des entreprises de promotion immobilière

8/17/2019 Approche d'Audit Des Comptes de Stocks Des Entreprises de Promotion ImmobilIère

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MMMEEEMMMOOOIIIRRREEE DDDEEEPPPOOOSSSEEE EEENNN VVVUUUEEE DDDEEE L L L ’ ’ ’ OOOBBB T T T EEENNN T T T IIIOOONNN DDDUUU

DDDIIIPPPL L L OOOMMMEEE NNNAAA T T T IIIOOONNNAAAL L L DDD’ ’ ’ EEEXXXPPPEEERRR T T T CCCOOOMMMPPP T T T AAABBBL L L EEE

AAAPPPPPPR R R OOOCCCHHHEEE DDD'''AAAUUUDDDIIITTT DDDEEESSS CCCOOOMMMPPPTTTEEESSS

DDDEEE SSSTTTOOOCCCK K K SSS

DDDEEESSS EEE N N NTTTR R R EEEPPPR R R IIISSSEEESSS DDDEEE PPPR R R OOOMMMOOOTTTIIIOOO N N N

IIIMMMMMMOOOBBBIIILLLIIIEEER R R EEE

Préparé par :

Monsieur Omar TOUKHSSATI

Membres du Jury

Président du Jury

Monsieur Khalid MOUNTASSIR, Expert Comptable D.P.L.E.

Directeur de

Recherche

Madame Siham ALAMI, Expert Comptable D.P.L.E.

Suffragants

Monsieur Ahmed NADIF, Expert Comptable D.P.L.E

Monsieur Mohamed BELKHAYAT ZOUKKARI, Expert Comptable D.P.L.E.

Mai 2010


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A la mémoire de mon oncle et de mon frère, que

j’ai tant aimés qu’ils assistent à ma soutenance

A mes parents, qui ont guidé mon chemin et qui

m'ont donné un magnifique modèle de labeur et de

persévérance

A ma femme, qui a su remplir mon cœur debonheur et qui a toujours dépensé pour moi sans

compter

A mes enfants, la joie de ma vie et l’une des

plus belles choses qui ne me soit jamais arrivées

A mes oncles, qui ont contribué à mon éducation

A tous ces inconnus qui sans le savoir m’ont

indiqué la bonne voie

Je dédie ce mémoire


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Mémoire d’Expertise comptable 2

SSOOMMMMAAIIR R EE GGEE N NEER R AALL

REMERCIEMENTS .............................................................................................................................. 4

AVANT PROPOS ................................................................................................................................. 5

INTRODUCTION ................................................................................................................................. 6

PARTIE 1 : ASPECTS SPECIFIQUES ET DIFFICULTES D’APPRECIATION DES

COMPTES DE STOCKS DES ENTREPRISES DE PROMOTION IMMOBILIERE ................ 12

Introduction ................................................................................................................................................ 13

Chapitre 1 : Analyse des particularités des entreprises de promotion immobilière ....................................... 16

Chapitre 2 : Dispositif comptable appliqué aux comptes de stocks des entreprises de promotion immobilière

................................................................................................................................................................... 47

Chapitre 3 : Difficultés d’appréciation des comptes de stocks par l’auditeur externe .................................... 66

Conclusion................................................................................................................................................... 94

PARTIE 2 : CONCEPTION ET REALISATION DES PROCEDURES D’AUDIT .................... 96

Introduction

................................................................................................................................................

97

Chapitre 1 : Prise de connaissance générale du cycle stocks ....................................................................... 102

Chapitre 2 : Evaluation du contrôle interne ................................................................................................ 112

Chapitre 3 : L’inventaire physique .............................................................................................................. 131

Chapitre 4 : Contrôle des comptes ............................................................................................................. 138

Chapitre 5 : synthèse de la mission ............................................................................................................ 152


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Conclusion................................................................................................................................................. 159

CONCLUSION GENERALE ........................................................................................................... 161

SYNTHESE ....................................................................................................................................... 165

TABLES DES MATIERES .............................................................................................................. 179

ANNEXES ......................................................................................................................................... 189

BIBLIOGRAPHIE ........................................................................................................................... 211


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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière


R R R EEEMMMEEER R R CCCIIIEEEMMMEEE N N NTTTSSS

Je ne peux commencer ce rapport, sans rendre hommage à toutes les personnes qui m’ont

aidé de prés ou de loin dans la réalisation de ce modeste travail.

Je désire exprimer ma reconnaissance en tout premier lieu à Mme Siham ALAMI , qui a bien

voulu m’encadrer et qui m’a guidé, conseillé et soutenu dans l'élaboration de ce mémoire.

Egalement je ne peux passer sous silence l’apport de M. Fouad AKESBI pour l’expérience et

les précieux

enseignements

que

j’ai

pu

acquérir

au

sein

du

cabinet

AD

Associés.

Je voudrais aussi exprimer ma sincère gratitude à toutes les personnes qui ont de près ou de

loin apporté leur contribution à ce travail.


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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière


AAAVVVAAA N N NTTT PPPR R R OOOPPPOOOSSS

Compte tenu des recommandations formulées par le jury dans l'agrément du sujet du

présent mémoire et des observations soulevées au fur et à mesure de ma réflexion, j'ai

apporté quelques

modifications

au

plan

agréé.

Ces modifications qui concernent essentiellement la deuxième partie, ont consisté à en

modifier le titre et à restructurer certains paragraphes, sans toutefois opérer de changement

majeur.


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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Introduction


III N N NTTTR R R OOODDDUUUCCCTTTIIIOOO N N N


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L’activité de promotion immobilière est au cœur de l’activité économique du Royaume et au

centre de ses préoccupations politiques. Elle occupe de ce fait un rang important au sein de

la politique économique et sociale nationale.

En effet, le secteur immobilier a été caractérisé au cours des années 90 par un déficit en

matière de logement estimé à près de 700.000 unités accompagné d’un sous équipement

qui concernait à la même époque 540.000 ménages. Ce déficit est le résultat de plusieurs

facteurs dont les plus importants sont : la faiblesse de l’offre foncière mobilisable, des

normes d’urbanisme et de construction qui génèrent des coûts élevés, la faible implication

du système bancaire dans le financement du logement et l’impact de la charge fiscale

supportée par le secteur.

La politique gouvernementale, depuis les années 90, a classé la problématique du logement

comme étant prioritaire, et de ce fait mis en œuvre un ensemble d’incitations fiscales et

d’aides financières par le biais du Fonds de Solidarité Habitat et du Fonds Hassan II pour le

Développement Economique et Social.

Ces incitations ont permis d’attirer des capitaux importants aussi bien marocains

qu’étrangers,

permettant

l’émergence

de

grands

groupes

immobiliers

:

Groupe

Addoha,

Alliances Développement, Chaabi Liliskane, Groupe Jamai, CGI, Fadesa… D’un autre côté, les

investissements directs étrangers dans le secteur de l’immobilier ont atteint 7,3 milliards de

dirhams en 2007, contre 1,69 milliards de dirhams en 2003, soit une augmentation de 330%.

Par ailleurs, à partir de l’année 2006, les organismes publics de l’habitat se sont restructurés

autour d’un Holding : Le Holding d’Aménagement Al Omrane (HAO). Ce dernier est le

résultat de la fusion de 3 institutions : l’ANHI (Agence Nationale pour l’Habitat Insalubre),

Attacharouk (société publique chargée de la résorption du bidonville de Ben M’siq à

Casablanca) et la SNEC (Société Nationale d’Equipement et de Construction).


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Cette période a été caractérisée par :

-

La création

de

quatre

sociétés

filiales

du

Holding

Al

Omrane

: Al

Omrane

Al

Janoub pour les provinces du Sud, Al Omrane Al Boughaz pour la région

Tanger‐Tetouan et Al Omrane Tamesna pour la ville de Tamesna et la société

Al Omrane Beni Melal pour la région de Tadla Azilal ;

- La création de la société Idmaj Sakan, en partenariat entre le HAO et la

Willaya du Grand Casablanca ;

- La transformation des ERAC (Etablissement Régional pour l’Aménagement et

la Construction) en société anonyme et leur filialisation au HAO.

Ainsi, la production de logement qui ne dépassait pas 70.000 unités vers la fin des

années 90, est passée à plus de 230.000 unités en 2007, dont 121.000 unités pour le

logement social. Cette augmentation a permis de générer des effets d’entraînements sur

d’autres secteurs notamment la consommation de ciments et du fer à béton.

La consommation du ciment a doublé en 10 ans entre 1997 et 2008, passant de 7 millions de

tonnes en 1997 à 14 millions de tonnes en 2008. Même tendance pour l’acier, dont la

consommation

est

passée

de

769

milles

tonnes

en

2002

à

1.305

milles

tonnes

en

2007

soit

une augmentation de 70%.

Le secteur du ciment et du fer à béton ne sont pas les seuls secteurs qui ont bénéficié de ce

dynamisme. Ce qui nous invite à la réflexion suivante : Les Experts Comptables ont‐ils pu

profiter de ce dynamisme et dans quelle mesure peuvent‐ils être mis à contribution dans le

développement de cette activité ?


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Les experts comptables jouent un rôle central dans l’accompagnement des promoteurs

immobiliers et ce sur plusieurs volets :

- Constitution de sociétés;

- Tenue de comptabilité ;

- Assistance fiscale ;

- Supervision comptable ;

- Contrôle de gestion ;

- Conseil divers ;

- Accompagnement dans la mise en place de normes internationales ;

- Audit et commissariat aux comptes.

Le présent mémoire abordera le dernier volet précité, à savoir : l’audit et le commissariat

aux comptes et plus particulièrement l’audit des stocks des entreprises de promotion

immobilière, car ce poste représente le cœur du métier des promoteurs immobiliers.

Ce volet est également prometteur pour la profession dans la mesure où le secteur compte

de plus en plus de grands groupes immobiliers : Addoha, Chaabi Liskane, CGI, Alliances

développements… Ces groupes sont intéressés par la bourse des valeurs et sont de ce fait

soumis au contrôle de l’auditeur externe.

Cette activité génère souvent un chiffre d’affaires supérieur au seuil de 50 millions de

Dirhams, d’où l’obligation de contrôle par un commissaire aux comptes, quelque soit la

forme de la société.

Par ailleurs les experts comptables peuvent contribuer à améliorer l’image de marque de

l’activité. Car en effet, le secteur du bâtiment et travaux publics et plus particulièrement la

promotion immobilière a été longuement ternie par une image négative lié au manque de

transparence de certains professionnels de l’immobilier.

Les experts comptables doivent saisir ainsi cette opportunité et prendre en considération la

réalité économique et sociale de la promotion immobilière afin de répondre aux besoins

actuels des promoteurs immobiliers et du public en général et anticiper d’autres besoins

futurs.

L’apport de la profession est indéniable pour les promoteurs immobiliers, car il permet à ces

entreprises de lever des fonds au niveau de la bourse des valeurs et auprès des institutions

de

crédit

de

façon

générale

tout

en

améliorant

l’image

de

marque

de

l’activité.


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Le présent sujet a pour objectif d’aider à la compréhension de l’approche d’audit des stocks

des entreprises de promotion immobilière tout en y apportant une simplification et une

harmonisation.

En pratique l’auditeur est confronté à une activité jugée complexe, pour plusieurs raisons

dont les plus importantes sont :

- Une maîtrise difficile de l’activité par une personne étrangère au secteur ;

- Une activité marquée par son opacité ;

- Une fiscalité avec un poids important ;

-

Un cycle

de

production

long

qui

s’étale

généralement

sur

plus

d’une

année

;

- Des intervenants divers et hétérogènes tout au long du cycle de production.

Dans ce contexte, un ensemble d’éléments doit être réuni pour atteindre l’objectif de

certification des comptes des entreprises de promotion immobilière. Dans le cadre de la

démarche générale d’audit, il convient de commencer par la planification de la mission,

l’identification des zones de risques généraux et spécifiques : risques inhérents et de

contrôle pour aboutir à la définition d’un programme de travail à appliquer.

L’objet

de

ce

mémoire

est

de

proposer

aux

auditeurs

des

entreprises

de

promotion

immobilière, une méthodologie d’approche des comptes de stocks, qui leur permettrait de

mener à bien les contrôles spécifiques de ces comptes.

Le volet d’acceptation et de maintien de la mission n’est pas traité car il est indépendant de

l’audit des stocks.


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L’objectif du présent mémoire est de permettre au lecteur d’appréhender au mieux :

- les particularités techniques du secteur ;

- les principales difficultés rencontrées ;

- les zones de risques ;

- les limites de la mission d’audit des comptes de stocks de ces entreprises.

Cette étude est limitée aux seules spécificités d’audit des comptes des entreprises de

promotion immobilière, en prenant en considération leurs incidences sur la démarche

d’audit, telle que définie par les normes aussi bien nationales qu’internationales de la

profession.

Par entreprise

de

promotion

immobilière,

nous

entendons

les

entreprises

agissant

en

qualité

de maître d’ouvrage, par opposition aux entreprises de promotion qui cumulent la

promotion immobilière avec l’activité d’entreprise immobilière (c'est‐à‐dire l’activité de

construction).

Ce mémoire est structuré en 2 parties :

1) La première partie traite des aspects spécifiques et des difficultés

d’appréciation des comptes de stocks des entreprises de promotion

immobilière. Elle a pour objet de fournir au lecteur une vue d’ensemble sur

l’environnement et particularités de l’activité, le dispositif comptable

appliqué au secteur ainsi que les difficultés d’appréciation des comptes de

stocks.

2) La deuxième partie traite de la mise en œuvre de l’approche, autrement dit

des techniques et outils méthodologiques à mettre en œuvre pour

appréhender les

comptes

de

stocks.


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Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Partie 1


PPPAAAR R R TTTIIIEEE 111 ::: AAASSSPPPEEECCCTTTSSS SSSPPPEEECCCIIIFFFIIIQQQUUUEEESSS EEETTT

DDDIIIFFFFFFIIICCCUUULLLTTTEEESSS DDD’’’AAAPPPPPPR R R EEECCCIIIAAATTTIIIOOO N N N DDDEEESSS

CCCOOOMMMPPPTTTEEESSS DDDEEE SSSTTTOOOCCCK K K SSS DDDEEESSS

EEE N N NTTTR R R EEEPPPR R R IIISSSEEESSS DDDEEE PPPR R R OOOMMMOOOTTTIIIOOO N N N IIIMMMMMMOOOBBBIIILLLIIIEEER R R EEE


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IIINNNTTTRRROOODDDUUUCCCTTTIIIOOONNN

Afin de traiter les aspects spécifiques et difficultés d’appréciation des comptes de stocks des

entreprises de promotion immobilière, il convient de définir au préalable la notion même

d’activité de promotion immobilière, qui n’a pas été clairement définie par le Code de

Commerce, car elle fait partie de l’acte de commerce en général.

Le Code de Commerce dans son article « 6 » a défini le commerçant comme étant une

personne qui exerce à titre habituel ou professionnel les activités suivantes :

1. Achats de meubles corporels ou incorporels en vue de les vendre soit en nature soit

après les avoir travaillés et mis en œuvre en vue de les louer ;

2. La location de meubles corporels ou incorporels en vue de leur sous location ;

3. L’achat d’immeuble en vue de les revendre en l’état ou après transformation ;

4. La recherche et l’exploitation de mines ou de carrières ;

5. L’activité industrielle ou artisanale ;

6. Le transport ;

7. La banque, le crédit et les transactions financières ;

8. Les opérations d’assurance à primes fixes ;

9. Le courtage, la commission et toutes autres opérations d’entremises ;

10. L’exploitation d’entrepôt et de magasins généraux ;

11. L’imprimerie et l’édition quelles qu’en soit la forme et le support ;

12.

Le bâtiment

et

les

travaux

publics

;

13. Les bureaux d’agences d’affaires, de voyages, d’information et de publicité ;

14. La fourniture de produits et services ;

15. L’organisation de spectacles publics ;

16. La vente aux enchères publiques ;

17. La distribution d’eau, d’électricité et de gaz ;

18. Les postes et télécommunications.


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Pour d’autres législations la production immobilière est distincte de l’acte de commerce, car

l’activité immobilière englobe plusieurs métiers : les agents immobiliers, les promoteurs

immobiliers, les entreprises de promotion immobilière…

Le Code Général des Impôts a ainsi retenu une classification des métiers liés à l’activité

immobilière, exposée au niveau de l’article 30 :

- Promoteur immobilier : toute personne qui procède ou fait procéder à

l’édification d’un ou de plusieurs immeubles en vue de les vendre en totalité

ou en partie ;

- Lotisseur : toute personne qui procède à des travaux d’aménagement ou de

viabilisation de terrains à bâtir en vue de leur vente en totalité ou par lot, quel

que soit leur mode d'acquisition ;

- Marchand de biens : toute personne qui réalise des ventes d'immeubles bâtis

et / ou non bâtis acquis à titre onéreux ou par donation.

Cette définition est importante car l’auditeur externe dans sa démarche d’audit doit

commencer par une prise de connaissance de l’entité auditée. Cette prise de connaissance

englobe en même temps celle de l’activité en générale ainsi que celle de l’organisation

auditée et de ses particularités.

A partir de cette définition et en absence de statistiques claires et publiques, nous pouvons

considérer que la promotion immobilière s’apparente plutôt à une délégation de la

réalisation du projet à plusieurs corps de métiers. Les promoteurs immobiliers exercent en

effet très rarement l’activité d’entreprise immobilière.

Cette Première Partie traite des aspects spécifiques et des difficultés d’appréciation des

comptes de stocks des entreprises de promotion immobilière. Elle est subdivisée en 3

chapitres :

1. Généralités sur les entreprises de promotion immobilière.

Ce chapitre traite de l’environnement général, l’environnement juridique, économique et

social, ainsi que des particularités organisationnelles, comptables et fiscales de la profession.


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2. Dispositif comptable appliqué aux comptes de stocks des entreprises de promotion

immobilière

Ce chapitre est consacré au développement synthétique des notions comptables

réglementant les stocks des entreprises de promotion immobilière. Nous nous pencherons

aussi bien sur les normes marocaines qu’internationales en la matière, afin de présenter une

idée globale au lecteur sur la pratique de ces normes au sein de ces entreprises.

L’étude des normes internationales vise à anticiper sur la convergence éventuelle des

normes marocaines vers les normes internationales et répondre au besoin des entreprises et

sociétés cotées qui sont intéressées par la publication de leurs comptes en normes IFRS.

3.

Difficultés pratiques

d’appréciation

des

comptes

de

stock

Ce chapitre a pour objet de présenter les principales difficultés rencontrées par l’auditeur

lors de son contrôle. Ces difficultés sont organisées suivant les objectifs généraux de

l’auditeur externe : questions liées à l’exhaustivité et à la réalité de la comptabilisation du

stock, difficultés d’évaluation, incidence fiscale et problématique de l’opération d’inventaire

physique.


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CCCHHHAAAPPPIIITTTRRREEE 111 ::: AAANNNAAALLLYYYSSSEEE DDDEEESSS

PPPAAARRRTTTIIICCCUUULLLAAARRRIIITTTEEESSS DDDEEESSS EEENNNTTTRRREEEPPPRRRIIISSSEEESSS

DDDEEE PPPRRROOOMMMOOOTTTIIIOOONNN IIIMMMMMMOOOBBBIIILLLIIIEEERRREEE

SECTION 1 : ETUDE GENERALE DE L’ ENVIRONNEMENT DE LA PROFESSION

L’étude de

l’environnement

général

de

la

profession

de

promotion

immobilière

est

articulée autour de 3 axes :

A) L’environnement juridique ;

B) L’environnement économique ;

C) L’environnement social.

A. Environnement juridique

L’environnement juridique de la promotion immobilière est large, complexe et en

permanente mutation. L’inventaire de ce dispositif serait difficile et le but de cette

étude n’est pas de l’analyser.

Paradoxalement, l’activité de promotion immobilière n’est pas réglementée en tant

que profession, cependant, elle reste malgré tout une des activités encadrées par un

dispositif juridique que l’on peut qualifier de complet.

On peut définir l’opération de promotion immobilière comme étant « une opération

qui consiste à acquérir une matière première (terrain ou immeuble ancien), à

transformer et à commercialiser un produit nouveau (terrain aménagé ou loti ou

construction neuve) ». On peut ainsi clairement dissocier 2 notions, d’une part la

propriété foncière dans le processus d’acquisition et d’autre part la commercialisation

de biens immeubles.


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Par conséquent, l’environnement juridique relatif à la promotion immobilière s’articule

autour de 2 axes : la Législation Foncière d’une part et le Code de l’Urbanisme d’autre

part.

1. Législation foncière

La Législation Foncière marocaine peut être qualifiée de double, du fait qu’elle est

marquée par la coexistence d’un Droit Traditionnel régi par les principes du Droit

Musulman et des coutumes locales et un Droit d’Immatriculation Foncière ou Droit

Moderne introduit au Maroc depuis le début du siècle dernier (1913) par le dahir du 9

Ramadan 1331 (12 août 1913).

Le régime traditionnel bien que de plus en plus limité au monde rural, est régi par les

pratiques ancestrales foncières inspirées du droit musulman et des coutumes locales

dont la pierre angulaire reste les Adouls.

Le régime de l’immatriculation foncière a été institué par le dahir du 9 Ramadan 1331

(12 août 1913) complété et modifié par divers autres textes. Ce dahir a pour but de

définir et garantir le droit de propriété, les limites des immeubles ainsi que les

servitudes qui s’y rapportent.

Ce dahir définit la propriété comme étant l’inscription sur des registres spéciaux dits

« Livres fonciers » de chaque immeuble nettement délimité sur le terrain, sous un nom

et un numéro d’ordre unique avec les déterminations topographiques et juridiques

propres, et précisant de manière exacte et définitive les droits de son propriétaire et

des autres ayants droits.

Le titre de propriété ou le titre foncier ainsi constitué est considéré comme un état

civil du bien immobilier.

Le titre foncier permet aux tiers d’être informés juridiquement sur l’origine de la

propriété, son histoire et sa situation juridique exacte. Ce titre regroupe ainsi les droits

réels et la charges foncières grevant l’immeuble.

Toutes modifications ou mutations sont portées au titre foncier.


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Le dahir relatif au régime foncier fait appel à plusieurs notions ou fonctions que nous

définirons ci‐après :

- La conservation foncière ;

- Le cadastre ;

- Le notaire ;

- Le bornage ;

- La réquisition.

a. La conservation foncière

La conservation foncière assure les fonctions suivantes :

- L’immatriculation de la propriété foncière ;

- La publication des droits réels et des charges foncières ;

- La réponse aux demandes des clients de l’immatriculation foncière ;

- La conservation de la propriété foncière.

b. Le cadastre

Les services

du

cadastre

ont

pour

rôle

de

collecter

et

délivrer

les

renseignements

relatifs à la propriété immobilière.

Ils visent aussi à établir, mettre à jour et conserver le cadastre juridique et le cadastre

national.

Ces services effectuent également des travaux de contrôle et de vérification des

travaux topographiques réalisés pour le compte des administrations publiques, des

établissements publics et des collectivités locales et permettent ainsi de contribuer à la

réalisation des

programmes

d’aménagements

fonciers.

c. Le notaire

Le notaire assure une fonction incontournable. Il est le garant de l’état de droit et

l’arbitre impartial de la conclusion des contrats conclus.

Il assure ainsi la moralité (entre les parties) et la sécurité juridique.


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Sa mission est de rédiger les actes juridiques et d’accomplir les diverses formalités

fiscales et juridiques conformément aux dispositions légales et fiscales. Il s’assure ainsi

que les droits d’enregistrement, et autres impôts et taxes ont été correctement

liquidés.

Par la réalisation de sa mission, le notaire limite les litiges qui peuvent opposer les

parties.

d. Le bornage

Le bornage fournit les bornes d’immatriculation ou triangulation de forme

réglementaire. Il est réalisé par un ingénieur géomètre assermenté par la délégation

du conservateur.

e. La réquisition

La réquisition d’immatriculation est délivrée gratuitement par le service de la

Conservation Foncière. C’est une demande d’immatriculation qui peut être rédigée

dans les bureaux du service foncier.

La réquisition

ne

peut

s’appliquer

qu’à

des

immeubles

composés

d’une

seule

parcelle

ou de parcelles formant corps.

2. Législation de l’Urbanisme

Si la législation foncière a pour vocation de protéger les droits des détenteurs de titres

et par ricochet les promoteurs immobiliers, la législation de l’urbanisme est présentée

plutôt comme un handicap pour les promoteurs immobiliers, puisque son objet est de

protéger les

citoyens

futurs

clients

de

ces

promoteurs.

Le Code de l’Urbanisme est un dispositif technique et légal qui a pour objet

d’harmoniser les villes marocaines, de veiller à leur aménagement et à offrir un cadre

de vie de qualité pour l’ensemble des citoyens.

Il s’applique aux zones urbaines, et définit les documents légaux qui régissent les

règles de l’urbanisme.


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a. Schéma directeur d’aménagement urbain

C’est un document qui planifie pour une durée de 25 années au maximum,

l’organisation générale du développement urbain d’un territoire déterminé et qui peut

concerner un ou plusieurs canaux.

Ce schéma a pour objet notamment de fixer les options d’aménagement et de fixer la

destination socio économique d’une zone : zone d’installation, zone d’habitation, zone

agricole et zone industrielle.

b. Plan de zonage

Il a pour objet de permettre à l’administration et aux collectivités locales de prendre

les mesures conservatoires nécessaires à la préparation du plan d’aménagement et à

préserver les orientations du schéma directeur d’aménagement urbain.

Il définit notamment, les zones d’interdiction de construction, localise les

emplacements réservés aux équipements principaux et sociaux tels que les voies

publiques, les dispensaires, les espaces verts…

c. Le plan d’aménagement

Il définit les règles d’utilisation du sol, les servitudes et autres obligations imposées en

vue de la réalisation d’un aménagement ordonné et cohérent ainsi que les règles de

construction applicables au territoire concerné.

d. Les arrêtés d’alignement et arrêtés d’alignement emportant cessibilité

Ces arrêtés

fixent

la

limite

du

domaine

routier

public

avec

les

propriétés

riveraines.

L’objet de ces arrêtés est de déterminer les voies communales, les places et les

parkings communs, la modification de leur tracé ou de leur largeur, ainsi que leur

suppression totale ou partielle. Ils sont assortis d’un plan indiquant ladite voirie.

Ces arrêtés peuvent emporter cessibilité pour la réalisation des opérations fixées.


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Le dispositif actuel réglementant l’urbanisme souffre des défaillances suivantes :

- Gestion locale opaque ;

- Des instruments de gestion sans réelle vision à long terme et dépendant

des élections communales ;

- Absence de contrôle efficace et indépendant.

C’est ainsi que sur la base des instructions de Sa Majesté le Roi Mohamed VI, une

réforme a été entamée à partir du mois d’octobre 2005. Cette réforme a abouti à la

formulation d’un projet de loi portant Code de l’Urbanisme.

Cependant, ce projet de loi n’a toujours pas été voté ni publié.

B. Environnement économique1

L’activité de promotion immobilière fait partie du secteur du BTP (Bâtiments et

Travaux Publics), qui participe à raison de 9,4% de la valeur ajoutée générée au cours

de l’exercice 2008. Ce secteur bénéficie d’un coefficient de multiplication des plus

importants pour notre pays. Il a ainsi participé à l’augmentation de la consommation

de

ciments

de

9,9%

pour

atteindre

14,1

millions

de

tonnes

et

permis

une

augmentation de la consommation du fer à béton de près de 15%.

Par ailleurs, au niveau du domaine financier, le secteur a permis un développement

spectaculaire de l’encours des crédits immobiliers et une augmentation importante de

l’investissement directe étranger dans le secteur de l’immobilier. Ce dernier a

augmenté de 22,6% en 2008, pour représenter 33,3% du total des IDE.

Ce secteur présente manifestement un intérêt social et ses perspectives de

développement

sont

importantes

et

ce

pour

plusieurs

raisons ;

notamment

le

développement démographique.

1. Développement démographique

La population marocaine réside à hauteur de 55% dans les villes. Cette proportion n’a

cessé d’augmenter au cours des dernières années, passant de 51% en 1994 à 55% en

2004.

1 La source des statistiques est le rapport de Bank Al Maghrib pour l’année 2008


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L’évolution démographique et le changement de la mentalité marocaine ont ainsi

généré un déficit en matière de logement estimé en 2007 à 1 million d’unités2. Ce

déficit vient de l’offre estimée actuellement 124.000 logements annuels contre des

demandes annuelles légèrement supérieures à cette production.

La population marocaine est estimée à 33 millions d’habitants, dont près de 55%

réside en milieu urbain. Suivant les statistiques du Haut Commissariat au Plan, 60%

détiennent leur propre logement.

L’évolution démographique combinée aux facilités accordées par les banques ont

permis une augmentation de la production immobilière.

2.

Evolution du financement bancaire

L’accroissement de la production immobilière s’est accompagné par un accroissement

important du concours bancaire immobilier. En effet, les crédits affectés à l’achat de

biens immobiliers sont passés de KMAD 81.928 en 2006 à KMAD 152.912 en 2008, soit

une augmentation de 87%.

L’autorité gouvernementale ayant pris conscience que la résolution des problèmes de

logements passe

par

une

aide

directe

ou

indirecte,

a mis

en

place

au

début

des

années

90, une ristourne sur le taux d’intérêt.

Cette ristourne était justifiée par les taux d’intérêts élevés de l’époque puisqu’ils

oscillaient aux alentours de 13% voir 14%, rendant impossible l’accès au logement

pour la population démunie.

Cependant, en dépit de cette mesure, une tranche importante de la population n’a pu

accéder au logement. C’est ainsi que deux fonds ont été mis en place par le Ministère

de l’Habitat,

à partir

de

l’année

2003

: le

FOGARIM

et

le

FOGALEF.

2

Estimation

d’après

le

document

: « Habitat

et

urbanisme

bilan

2003

‐2007

et

plan

d’action

2008

‐2012

» publié par le Secrétariat Général de la Promotion Immobilière du Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme

et de l’Aménagement d’espace


24/215



FOGARIM : Fonds de Garantie en faveur des populations à revenus modestes et/ou

irréguliers3 est un Fonds de Garantie pour la couverture des prêts octroyés par les

établissements de crédits aux populations à revenus modestes et/ou non réguliers, et

ce afin de leur permettre d’acquérir ou de construire des logements sociaux. Les

objectifs de ce fonds sont les suivants :

- Garantir les crédits accordés par les établissements de crédit, pour le

financement de l’acquisition ou la construction par les bénéficiaires de

logements sociaux ;

- Sécuriser les banques afin de les inciter à s’impliquer d’avantage dans le

financement du logement social ;

-

Apporter l’appui

aux

populations

à revenu

modeste

et

irrégulier

afin

de

leur faciliter l’accès au crédit bancaire à des conditions avantageuses, en

termes de taux d’intérêts, de durée et de quotité de financement.

Le FOGALEF4 est un Fonds de Garantie des prêts destinés à financer l’accession à la

propriété des adhérents de la Fondation Mohammed VI de Promotion des Œuvres

Sociales de l’Education‐Formation. Il s’agit d’un fonds qui a été mis en place par la

Fondation Mohammed VI, et qui est garanti par la Caisse Centrale de Garantie pour

soutenir le

personnel

de

l’enseignement

et

les

aider

dans

le

financement

de

leurs

propriétés. Ce fonds est composé de deux volets : un volet garanti des crédits

bancaires et un volet bonification des taux d’intérêt.

En même temps, le secteur bancaire a été mis à contribution, puisque les taux

d’intérêts interbancaires ont subi une baisse suite à la libéralisation des taux et du fait

de la concurrence que se sont livrées les banques, accusant ainsi une baisse

vertigineuse dans un espace de 3 à 4 années, passant de 8% en 2003 à un peu plus de

5% en

2007.

Par ailleurs, la durée du crédit immobilier s’est considérablement rallongée et la

quotité de financement a même dépassé dans certains cas les 100%.

Ces mesures ont ainsi stimulé la production immobilière, et attiré de plus en plus

d’intervenants.

3 La création de ce fonds a été concrétisée par la signature de conventions entre l’Etat et la Caisse

Centrale de

Garantie,

en

date

du

26

décembre

2003,

d’une

part,

et

entre

la

Caisse

Centrale

de

Garantie

et les Banques d’autre part. 4 Le fonds a commencé en septembre 2003


25/215


26/215



L’évolution du volume de vente de ciment, qui reste corrélativement attaché à

l’évolution du secteur permet de constater la place importante qu’il occupe au niveau

de l’économie nationale. En effet, les ventes de ciments ont atteint 14,05 millions de

tonnes en 2008, contre 12,79 en 2007, Et en dépit de la crise qui sévit dans le secteur,

les premiers indices de l’année 2009 affiche une légère baisse de 0,78% à fin mai 2009

avec une consommation de 6,16 en 2009 contre 6,21 millions de tonnes en 2008.

4. Perspectives prometteuses du secteur

Le déficit en matière de logement est estimé à plus d’un million d’unités7, alors qu’il

n’était que de 700.000 en 2001, et ce en raison de la pression démographique exercée.

Le Ministère de l’Habitat et le Gouvernement de SM le Roi Mohamed VI ont mis en

place durant les deux dernières années des mesures destinées à stimuler le

développement du secteur et limiter l’effet de la crise financière :

- Développement d’une nouvelle offre de logement dont la VIT ne doit

pas dépasser 140.000 MAD pour les ménages à faible revenu ;

- Poursuite de la résorption de l’habitat insalubre et notamment le

programme Villes Sans Bidonvilles ;

- La mobilisation du foncier public pour près de 3.853 hectares pour la

période 2009‐2012 et l’ouverture de nouvelles zones d’urbanisation ;

- La consolidation et le développement du financement hypothécaire.

L’Etat a aussi mis en place un plan dit « Azur » pour attirer 10 millions de touristes à

l’horizon de l’année 2010.

Ce plan porte sur 6 stations balnéaires :

-

Mediterrania Saïdia

(713

Ha)

Inaugurée en juin 2009, Mediterrania Saïdia est situé à 60 km au nord d'Oujda. Elle

comporte une Marina (port de plaisance, centre commercial, base nautique...), des

hôtels de hauts standings, des villas, des appartements, des résidences touristiques,

des villages touristiques, 3 parcours de golf de 18 trous, un aquapark, un centre de

thalassothérapie, un palais des congrès, une clinique et des équipements sportifs

(piscine, stade de football, athlétisme, court de tennis...).

7 Selon le rapport de Bank Al Maghrib pour l’année 2008


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- Mazagan Beach Resort (250 Ha)

Le site est situé à quelques minutes au sud d'El‐Jadida. Il est proposé par le promoteur

immobilier sud‐africain Kezner. Le projet devrait comporter des hôtels, des villas, des

appartements et éventuellement des parcours de golf.

- Port Lixus (461 Ha)

Le site du projet est situé dans la région de Larache à quelques kilomètres seulement

des ruines romaines de Lixus Le projet est proposé par les promoteurs belges Thomas

& Piron et Colbert Orc. Il comporte une Marina, des villas, des appartements, des

hôtels, un parcours de golf et quelques équipements sportifs notamment un centre

équestre.

- Mogador Essaouira (580 Ha)

Le site est situé à quelques minutes d'Essaouira. Il est proposé par les promoteurs

immobiliers de Port Lixus, à savoir Thomas & Piron et Colbert Orc. Le complexe

comporte des villas, 2 parcours de golf, des hôtels et éventuellement une Marina.

- Taghazout‐Argana Bay (615 Ha)

Le site se situe près de la station balnéaire prisée de Taghazout à quelques kilomètres

au nord d'Agadir. Il devrait être pris en main par le fonds d'investissement américain

Colony Capital. Il comportera des hôtels, des appartements, des villas, une zone

commerciale, un golf, des hôtels et une éventuelle clinique.

- Plage Blanche‐Guelmim (632 Ha)

Le site se trouve sur l'Atlantique, à 40 km de Guelmim, et dispose d'une plage vierge

de 40 km. Le futur promoteur du projet devrait être FADESA. Ce devrait être le 2ème

plus

grand

projet

après

celui

de

Saïdia‐

Mediterrania.

Ces sites sont ainsi développés sur une superficie globale de 3.251 hectares. Les 2

premiers sites (Saïdia et El Jadida) sont déjà ouverts alors que les sites d’Essaouira et

Larache sont bien avancés. Les autres sites connaitront un retard de livraison.

En matière d’infrastructure, plusieurs projets devront voir le jour. Si en effet, les

grandes villes font l’objet de projets structurants tels que le projet de la vallée du

Bouregreg ou encore la marina de Casablanca, les petites villes bénéficient depuis

quelques années

de

programmes

de

réhabilitation

des

quartiers

sous

équipés,

c’est

le

cas de villes comme : Ouled Taima, Chefchaouen, Tétouan…


28/215



Ces projets permettent de dynamiser la profession et de mettre en valeur les produits

immobiliers.

C. Environnement social

La promotion immobilière est un secteur de dynamisation de l’économie marocaine

dans la mesure où sa contribution directe à l’économie est importante et du fait des

effets induits et indirects sur toute l’économie marocaine.

Au niveau social, selon les statistiques du Ministère de l’Habitat, en 2008, la création

nette

d’emplois

dans

le

secteur

du

Bâtiments

Travaux

Publics

a

été

de

65.000

postes

au niveau national dont 39.000 postes en milieu urbain. Le secteur des BTP a employé

en 2008 près de 904.000 personnes contre 845.000 personnes en 2007 soit une

progression de 7,4% ; soit 8,02% de la population active occupée âgée de 15 ans et

plus.

Par ailleurs, entre le premier trimestre de l’année 2008 et le premier trimestre de

l’année 2009, la création nette d’emploi dans ce secteur a atteint 53.000 nouveaux

postes d’emplois avec 11.000 postes en milieu urbain.

SECTION 2 : P ARTICULARITES DE L’ ACTIVITE DE PROMOTION

IMMOBILIERE

L’étude des particularités de l’activité de promotion immobilière est orientée vers trois

axes :

- A. Particularités organisationnelles ;

- B. Particularités comptables ;

- C. Particularités fiscales.


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A. Particularités organisationnelles

Les entreprises de promotion immobilières au Maroc peuvent être réparties en trois

grandes catégories :

- Grandes entreprises structurées ;

- PME de taille humaines ;

- et promoteurs individuels.

Si les derniers ne sont pas généralement ou peu structurés et restent dominés par

l’omniprésence du dirigeant, les autres catégories sont plus ou moins organisées

suivant les structures et l’importance de chaque entité. Ainsi, nous allons nous limiter

à l’étude des particularités organisationnelles des grands groupes immobiliers et des

PME de taille humaine, qui sont les plus assujettis à l’audit.

1. L’organisation des grands groupes immobiliers

Le secteur de la promotion immobilière a été jusqu’à une date récente marqué par

l’importance des investisseurs privés, étant donné que l’état intervenait généralement

sur des projets à dimension sociale avec une faible rentabilité et une gestion basée sur

des considérations électorales.

Cette hégémonie a permis l’émergence de grands groupes privées tel que : Addoha,

Alliances Développements, groupe Jamai, Chaabi Lilskane. Mais l’Etat, conscient du

rôle de régulateur qu’il peut jouer, a procédé à une restructuration des entreprises

publiques.

Le département ministériel chargé de l’habitat a procédé à une restructuration des

entreprises publiques. Ces entreprises se sont ainsi structurées autour d’une holding

immobilière : AlOmrane, regroupant tous les OST (Organismes Sous Tutelle du

Ministère de l’Habitat) : les ERAC, Attacharouk et l’ANHI.

La CDG, qui est une société étatique œuvrant dans le développement de l’économie a

créé la Compagnie Générale Immobilière.

Ces grands groupes immobiliers, privés ou publics sont généralement structurés sous

forme

de

pôle

de

métiers

où

la

direction

technique

assure

un

rôle

très

important.


30/215



En effet, cette direction, en charge de tout le processus technique, de la planification

et de l’étude technique préalable du programme immobilier à la livraison est le centre

de gravité de toute la structure.

Le département technique de ces entreprises assure les fonctions suivantes :

- Gestion de la réserve foncière ;

- Réalisation des études de faisabilité des programmes immobiliers ;

- Lancement des appels d’offre des corps de métiers chargés de l’assistance de la

société : architectes, bureaux d’étude, bureaux de contrôle ;

- Lancement des appels d’offre de réalisation des travaux ;

- Suivi de réalisation des travaux ;

- Approbation des factures des travaux réalisés ;

- Approbation et constatation de livraisons des travaux.

A côté de la direction technique, il existe une direction commerciale, une direction

administrative, une direction de gestion des ressources humaines et une direction

financière.

La direction commerciale assure le volet commercialisation des produits, et démarre

généralement

la

mise

sur

le

marché

avec

le

lancement

des

appels

d’offre

de

réalisation

de travaux.

La direction administrative est chargée des moyens généraux et de la gestion de

l’espace de travail.

La direction gestion des ressources humaines est chargée de la gestion du personnel,

de la gestion de carrière et de la gestion de la paie.

La direction financière assure les fonctions financières, de gestion comptable, de

gestion de

trésorerie

et

de

l’établissement

des

états

financiers.

2. Organisation des structures de taille humaine

Dans les PME, le système de contrôle interne est basé sur la vigilance et l’efficacité de

contrôle du dirigeant. Ce type de structure fait rarement appel aux services d’un

expert comptable pour l’audit de ses comptes.

Ces structures restent dominées par les dirigeants qui mettent en place des hommes

de confiance pour gérer les affaires au quotidien.


31/215



Les outils de suivi répondent au besoin du dirigeant mais rarement aux exigences des

auditeurs externes.

Le dirigeant fait appel à ses propres connaissances avec une expérience plus au moins

adaptée, mais qui évolue avec le développement de la structure.

B. Particularités comptables

L’objectif du présent mémoire n’étant pas une étude approfondie du plan comptable

immobilier, nous ne présentons qu’une synthèse des principales particularités du plan

comptable.

Les principaux apports du plan comptable immobilier peuvent être résumés ainsi :

- Un plan des comptes adaptés : notamment au niveau des comptes de stocks,

clients, avances clients et des comptes de TVA ;

- Des états comptables supplémentaires au niveau de l’ETIC pour détailler

davantage les stocks et les avances clients attributaires (états C6 et C7) ;

- Système de comptabilisation basé sur le principe de l’inventaire permanent

comptable : les

charges

directes

sont

ainsi

directement

imputées

aux

comptes

de stocks au fur et à mesure de leur engagement alors que les charges

indirectes sont imputées en fin d’exercice ;

- Principe d’évaluation du stock plus étendu que le CGNC tenant compte de la

nature de l’activité.

1. Plan de comptes adapté

Le

plan

comptable

du

secteur

immobilier

détaille

certains

postes

utilisés

par

les

promoteurs immobiliers.

Il s’agit des comptes de stocks, qui sont détaillés ainsi comme suit :

- Le stock de marchandises a été remplacé par le stock de réserve foncière :

terrain ;

- Le stock de matières et fournitures a été détaillé pour tenir compte des

spécificités de l’activité : stock ciment, acier, sable, gravette…


32/215



- Le stock de produits en cours a été subdivisé en biens en cours, constructions

promotionnelles, commerces et bureaux en cours ;

- Le stock de produits finis comprend les lotissements, constructions,

commerces…

Le plan a proposé des comptes divisionnaires pour détailler les avances clients par

opération. Par ailleurs, et puisque les promoteurs perçoivent généralement des

avances assujetties à la TVA non encore facturées, le plan comptable a proposé des

comptes pour la constatation de la TVA à régulariser sur les acomptes reçus.

2. Etats comptables spécifiques

La liasse comptable des entreprises de promotion immobilière comprend outre les

états prévus par le plan comptable des entreprises, 2 états supplémentaires :

- Etat C6 : Détail des stocks par programme ;

- Etat C7 : Détail des avances clients.

3. Système de comptabilisation différent

Le

système

de

comptabilisation

du

secteur

immobilier

est

basé

sur

le

système

d’inventaire permanent comptable. Ainsi, toutes les charges engagées sont

comptabilisées directement aux comptes de stocks au lieu des comptes de charges.

A la fin de l’exercice, le promoteur immobilier constate les charges engagées au cours

de l’exercice par contre partie des comptes de variation de stock.

Ce système est l’inverse du système de comptabilisation des entreprises dont l’activité

est dite normale.

Par ailleurs, les frais généraux et les charges d’intérêts sont constatés en charges et

activés en stocks par le biais des comptes de transfert de charges.

4. Principes d’évaluation plus étendue

Le plan comptable du secteur immobilier a permis la constatation des composantes du

coût qui sont généralement non acceptées au niveau du plan comptable des

entreprises.


33/215



Il s’agit tout d’abord des charges commerciales telles que :

- Fléchage et signalisation d’un chantier ;

- Achat de maquette ;

- Aménagement de bureaux de vente provisoires ou d’appartement témoin ;

- Plaquettes commerciales ;

- Publicité de lancement de programme.

Il en est de même des honoraires et frais hors fonctionnement qui sont normalement

exclus du coût de stock pour les entreprises industrielles et commerciales. Ce n’est pas

le cas pour les entreprises de promotion immobilière qui incluent les frais suivants s’ils

sont rattachés à des programmes en cours de réalisation au niveau du coût des stocks :

- Assurances du programme ;

- Honoraires des architectes ;

- Honoraires des avocats ;

- Honoraires des notaires ;

- Frais de courtage ;

- Frais d’expertise ;

- Frais juridiques ;

- Frais d’appels d’offre.

C. Particularités fiscales

1. Impôt sur les sociétés et sur le revenu professionnel

Les longues années de morosité du secteur de promotion immobilière ont poussé le

législateur à mettre

en

place

une

batterie

de

mesures

d’incitation.

La plus emblématique de ces mesures reste manifestement l’article 19 de la Loi de

Finances 99 qui a été abrogé en 2008 avant d’être totalement refondu avec la Loi de

Finances 2010.


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a. Logement social

Jusqu’au 31 décembre 2007, les promoteurs immobiliers qui réalisent des programmes

sociaux, dont la valeur immobilière totale n’excède pas 200.000 MAD pour une

superficie qui ne dépasse pas 100 m2 étaient exonérés de l’impôt sur les bénéfices au

titre de ces programmes.

Pour pouvoir prétendre à cette exonération, les promoteurs immobiliers doivent

satisfaire aux conditions suivantes :

- Conclusion avec l’état d’un cahier de charges ;

- Engagement de réalisation d’un programme de construction d’un minimum de

2.500 logements ramené à 1.500 à partir du 1er

janvier 2008 sur une période

maximale de 5 années ;

- Tenue d’une comptabilité séparée pour chaque résidence ;

- Présentation avec chaque déclaration annuelle d’un exemplaire du cahier de

charges et un état des logements sociaux réalisés et du chiffre d’affaires

correspondant pour chaque programme.

En pratique, cette notion de comptabilité séparée n’est pas assez bien comprise par les

différents intervenants. Mais force est de constater que le Plan Comptable du Secteur

Immobilier a facilité cette exigence dans la mesure où il a prévu pour chaque

programme, un compte de stocks.

En revanche, le suivi des autres composantes du programme nécessite un retraitement

comptable par la création d’un compte de chiffre d’affaires par programme, un

compte d’emprunt par programme et une gestion des recettes par programme.

Pour les exercices 2008, 2009 et 2010, les promoteurs immobiliers ne bénéficient que

d’une imposition au taux réduit de 17,5% au titre de l’IS et de 20% au titre de l’IR,

pour les conventions conclues au cours de cette période.

A partir du 1er

janvier 2010, la Loi de Finances a proposé un nouveau cadre pour le

logement social :

- La superficie a été restreinte, puisque la superficie minimale est de 50 m2 et la

superficie maximale est de 100 m2 ;

-

Le prix

du

logement

a été

augmenté

pour

s’établir

à 250.000

MAD

hors

taxes

au

lieu de 200.000 MAD toutes taxes comprises ;


35/215



- Le nombre de logement minimal à réaliser a été réduit à 500 logements ;

- Le bénéfice de cette exonération est accordé pour la période allant du 1er

janvier 2010 au 31 décembre 2020.

b. Programme social à faible valeur immobilière totale

Parallèlement à l’imposition des promoteurs immobiliers qui réalisent des

programmes de logements sociaux, le Ministère de l’Habitat soucieux de promouvoir

l’offre sociale en matière de logement a décidé de mettre en place un nouveau

produit : des logements sociaux de valeur immobilière n’excédant pas 140.000 MAD

pour une superficie allant de 50 à 60 m2.

Ce programme bénéficie de l’exonération totale en matière d’impôt sur le bénéfice,

sous les conditions suivantes :

- Conclusion d’une convention avec l’Etat assorti d’un cahier de charges ;

- Réalisation d’un programme de construction d’au moins 500 logements en

milieu urbain et/ou 100 logements en milieu rural ;

- Attribution des logements à titre d’habitation principale pour la tranche de

population dont le revenu mensuel n’excède pas 1,5 le SMIG (Salaire Minimum

Interprofessionnel garanti) ;

- Tenue d’une comptabilité séparée pour chaque programme ;

- Présentation avec chaque déclaration annuelle d’un exemplaire du cahier des

charges et un état des logements sociaux réalisés et du chiffre d’affaires

correspondant pour chaque programme ;

En dépit de cet encouragement, ce produit tarde à voir le jour. Il a été surtout initié par

les groupes immobiliers publics.

2. Taxe sur la valeur ajoutée

a. Taux de TVA

Les produits de la promotion immobilière sont taxés au taux de 20%. Cependant au

regard de la loi, il faut distinguer deux types d’opérations : la vente de terrain et la

vente des constructions proprement dite.


36/215



La vente de terrain est située hors champs d’application de la TVA alors que la vente

des constructions est assujettie au taux de 20%.

En pratique les promoteurs ne font pas cette distinction, par conséquent, le prix de

vente négocié est en général un prix global forfaitaire.

Afin de palier à cette insuffisance, l’Administration Fiscale a proposé une démarche

d’appréciation du coût du terrain.

En effet, la valeur du terrain exonérée est calculée à partir du coût d’acquisition

actualisé suivant les coefficients d’actualisation définie par le Ministre des Finances

pour l’appréciation du profit foncier.

La valeur

ainsi

déterminée

est

augmentée

du

coût

de

viabilisation

du

terrain.

Exemple pratique :

- Prix d'achat du terrain : 500 000 MAD

- Frais d'acquisition : 30 000 MAD

‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

- Coût d’acquisition du terrain : 530 000 MAD

- Coefficient d’actualisation appliqué pour l’année d’acquisition = 1,338

- Prix du terrain actualisé : 530 000 x 1,338 = 709 140 MAD

- Prix de cession de la construction : 2 000 000 MAD

Calcul de la base d'application de la T.V.A.

2 000 000 ‐ 709 140 = 1 290 860 MAD

T.V.A. brute: 1 290 860/(1+20%) x 20 % = 215 143 MAD

b. Prorata de TVA

Les promoteurs immobiliers effectuent des opérations hors champs d’application de la

TVA et des opérations taxables : terrains et constructions. Par conséquent, ils doivent

normalement déduire la TVA sur les charges communes suivant un prorata de

déduction.


37/215



Ce prorata ne doit pas être appliqué pour l’ensemble des charges de la société, car ces

deux opérations sont clairement distinguées, et on peut même considérer que pour

chaque secteur les éléments entrants sont clairement définis.

En revanche pour les charges communes, elles ne représentent pas une proportion

significative. Ce qui a poussé la plus part des promoteurs à ne pas appliquer ce prorata

de déduction et semblerait il que lors des contrôles fiscaux, cette pratique n’a pas été

contestée.

c. Logements à faible VIT

Le logement social et les logements à faible VIT sont exonérés de la TVA, avec droit à

déduction.

Ce qui signifie que ces produits ne sont pas assujettis à la TVA alors que la TVA ayant

grevé les dépenses en amont sont déductibles.

Par voie de conséquence, ce crédit de TVA donne droit au remboursement dans les

conditions définies par voie réglementaire.

Légalement, le délai de remboursement est fixé à 3 mois depuis l’année 2008,

cependant concrètement

ce

délai

peut

être

dépassé

de

manière

très

significative.

d. Logements sociaux

La Loi de Finances 2010, a instauré un système de remboursement de la TVA pour les

logements dits sociaux, qui répondent aux 2 conditions principales : superficie entre

50m2 et 100 m

2 et un prix de vente ne dépassant 250.000 MAD hors TVA.

Cette exonération qui est accordée à l’acquéreur est subordonnée aux conditions

suivantes :

- Le logement doit être acquis auprès de promoteurs ayant conclu une

convention avec l’état ;

- Le compromis de vente et le contrat de vente doivent être conclus devant un

notaire. Ce dernier perçoit le montant de la taxe auprès du receveur de

l’Administration Fiscale, sur la base du montant de la taxe indiquée au niveau

du contrat de vente ;


38/215



- Le contrat de vente doit indiquer le montant du prix de vente ainsi que le

montant de la TVA ;

- Le contrat de vente doit indiquer l’engagement de l’acquéreur à affecter ledit

logement à son habitation principale pour une période de 4 années. Cet

engagement fait l’objet d’une hypothèque de 1er

ou de 2ème

rang au profit de

l’Etat, en garantie du paiement de la TVA et des pénalités de retard y

afférentes.

Le notaire est tenu par ailleurs de produire au receveur de l’Administration Fiscale les

documents suivants :

- Copie du compromis de vente ;

- Un engagement de produire au receveur de l’Administration Fiscale une copie

du contrat de vente définitif ;

- Une attestation bancaire indiquant le relevé.

S’agissant d’une prise en charge par l’Etat, le promoteur encaisse la TVA et doit la

payer dans le cadre des déclarations de TVA qu’il établit. Il doit par contre demander à

l’acquéreur une attestation délivrée par l’Administration Fiscale attestant qu’il n’est

pas assujetti à l’impôt sur les revenus fonciers, la taxe d’habitation et la taxe de

services communaux.

3. Droits d’enregistrement

a. Taxation des opérations immobilières normales

Toutes les opérations portant sur les biens immobiliers sont assujetties à des droits

d’enregistrement proportionnels. Ce qui représente un surcoût pour les promoteurs

immobiliers, car

ils

sont

obligés

de

tenir

compte

d’un

coût

alors

que

la

plus

part

des

autres activités n’y sont pas assujetties. Il faut dire que c’est toujours le client final qui

supporte cette imposition.

Ainsi, les actes portant sur des constructions sont assujettis au taux de 3%, alors que

les opérations portant sur des terrains sont assujetties à un taux de 6%.


39/215



En revanche, conscient de l’incidence de ce coût fiscal sur les promoteurs et sur

l’activité immobilière en général, l’Etat a réduit le taux des droits d’enregistrement

pour les constructions destinées à être démolies et réservées à la réalisation

d’opérations de lotissements ou de construction de locaux à usage d’habitation,

commercial, professionnel ou administratif. Ce taux a ainsi été réduit à 3%, sous une

double condition :

- La réalisation de l’opération dans un délai de 7 ans à compter de la date

d’acquisition ;

- La production d’une caution bancaire ou d’une hypothèque de 1er

rang ou

éventuellement de 2ème

rang après les établissements de crédit.

La main levée n’est octroyée qu’après production de la réalisation définitive de la

réalisation et ce par la production du permis d’habiter, le certificat de conformité ou le

certificat de réception provisoire.

b. Opérations exonérées

Au regard des droits d’enregistrement, 2 opérations restent exonérées pour les

promoteurs immobiliers :

- La réalisation d’opérations de construction de logements sociaux ;

- Et la réalisation des logements à faible valeur immobilière totale.

Ces deux opérations doivent satisfaire aux conditions énoncées ci‐dessus.

Par ailleurs, le délai de réalisation reste toujours le même à savoir 5 années. Mais les

promoteurs doivent joindre également à l’acte d’acquisition du terrain, soit :

- Une caution bancaire ;

-

Soit une

hypothèque

de

1er

rang

ou

éventuellement

de

2ème

rang

après

celle

des

établisse

approche d'audit des comptes de stocks des entreprises de promotion immobilière

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