raymond joyal cadieux paquette & associÉs ltÉe
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RAYMOND ! JOYALCADIEUX ! PAQUETTE
& ASSOCIÉS LTÉE
ÉVALUATEURS AGRÉÉS / CHARTERED APPRAISERS 1100 BOUL. CRÉMAZIE EST, BUREAU 110
MONTRÉAL, QUÉBEC H2P 2X2
Téléphone: (514) 493-4422 Télécopieur : (514) 493-4386
www.r jcp.ca
VALEUR MARCHANDE
RAPPORT D’ÉVALUATION NARRATIF
Date de référence - 10 février 2016
TERRAIN VACANT
Lot 3 042 991
Rang des Vingt-Cinq Est
Saint-Bruno-de-Montarville (Qc)
Préparé pour:
Ville de Saint-Bruno-de-Montarville
a/s M. Régis Savard
Dossier: RJCP16-220-0002
ÉVALUATION IMMOBILIÈRE • SERVICES CONSEILSEXPERTISES POUR FINS DE FINANCEMENT • VALEUR MARCHANDE • EXPROPRIATION • LITIGES • ASSURANCE • GESTION DE TAXES
Lot 3 042 991, Chemin des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville iDossier: RJCP16-220-0002RAYMOND, JOYAL, CADIEUX, PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE
TABLE DES MATIÈRES
Photographie du site sous étude ii
Conditions contingentes et limitatives iii, iv
Sommaire exécutif v
INTRODUCTION. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
But et fins de l’évaluation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
Intérêts légaux évalués. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
Date de référence. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
Date d’inspection. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
Définition de la valeur marchande. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
Propriétaire et historique des droits réels. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
Zonage. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
Données municipales. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
DESCRIPTION. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
Description du secteur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
Description du terrain. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
USAGE LE MEILLEUR ET LE PLUS PROFITABLE. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Définition. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
ÉVALUATION. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Méthodologie.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Méthode de comparaison. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Terrains - Zonage commercial. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Terrains - Zonage résidentiel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Conclusion - Valeur marchande. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
CERTIFICATION. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Annexes
Annexe A : Normes canadiennes de pratique professionnelle en matière d’évaluation
Annexe B : Qualifications de l’évaluateur
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Lot 3 042 991, Chemin des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville iiDossier: RJCP16-220-0002RAYMOND, JOYAL, CADIEUX, PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE
PHOTOGRAPHIE DU SITE
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Lot 3 042 991, Chemin des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville iiiDossier: RJCP16-220-0002RAYMOND, JOYAL, CADIEUX, PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE
CONDITIONS CONTINGENTES ET LIMITATIVES
Le but de l’évaluation est d'estimer la valeur marchande probable des pleins droits de propriété se rattachant au lot
3 042 991 du Cadastre du Québec, sur le Rang des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville (Qc).
L'estimation de la valeur est fondée sur l'examen et l'analyse des informations obtenues par diverses sources jugées
fiables et ne sauraient aucunement engager la responsabilité du soussigné. Les titres sont considérés comme bons,
valides et négociables.
L'immeuble sujet est considéré libre de toute dette, servitude, lien ou autre élément pouvant affecter la valeur sauf
ceux mentionnés au présent rapport. Les droits de la propriété évaluée excluent tout droit souterrain et aérien.
Nous n'assumons aucune responsabilité quant aux différents aspects légaux tels les titres, l'arpentage, la superficie,
la topographie, la typologie de sol ou tout autre point technique ou légal qui pourrait avoir une incidence sur la
valeur.
Nous tenons pour acquis que le bâtiment et le terrain à l'étude sont en conformité avec les règlements de zonage
en vigueur, ainsi qu'aux normes et règlements municipaux de construction.
Le présent rapport est préparé en présumant que la propriété est conforme à toutes les exigences des autorités
compétentes en matière d'environnement. La valeur indiquée pourrait ne pas refléter la valeur marchande réelle
de la propriété advenant la découverte d'une contamination quelconque.
Les croquis, photographies et reproductions inclus au présent rapport ont pour but d'assister le lecteur sans toutefois
se prévaloir d'une exactitude scalaire.
La présente est le reflet de ce que nous avons constaté lors de la visite des lieux. Notre témoignage ne peut être
interprété comme une appréciation engageant notre responsabilité quant aux vices cachés et/ou futurs.
Les remarques et/ou commentaires ayant trait aux éléments de mécanique, de structure ou des composantes non
visibles, ne sauraient être interprétés comme une inspection de ces éléments.
Dans le cas de propriétés génératrices de revenus, toutes les pièces justificatives sont considérées comme valables,
complètes et véridiques et il est entendu que tout rajout ou omission volontaire ou involontaire dégagerait la
responsabilité du signataire en ce qui a trait à l'estimation finale de la valeur marchande de la propriété. Tout
changement dans le mode de financement (tel qu'illustré au chapitre "Méthode du revenu") pourrait entraîner des
variations dans l'estimation de la valeur marchande.
La valeur estimée de la propriété fait référence à une valeur libre de toute charge, exception faite des règlements
et pouvoirs des différents niveaux de gouvernement. De plus, advenant que le propriétaire serait une compagnie,
la valeur marchande du présent rapport ne constitue pas nécessairement la valeur des actions de ladite compagnie.
La valeur de telles actions pourrait être affectée par d'autres considérations.
Dans le cadre d'une construction neuve, il est assumé que la construction sera exécutée conformément aux plans
et devis, que cette construction sera réalisée sous la supervision de gens qualifiés, que la propriété sera occupée et
en opération à l'intérieur d'un temps raisonnable suivant la fin des travaux, et enfin, que la propriété sera
administrée de façon régulière pour ce type d'investissement.
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Lot 3 042 991, Chemin des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville ivDossier: RJCP16-220-0002RAYMOND, JOYAL, CADIEUX, PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE
CONDITIONS CONTINGENTES ET LIMITATIVES
Le client, à qui ce rapport est destiné, peut s'en servir lors de discussions concernant ladite propriété. Ce rapport
doit être considéré comme une entité et aucune partie ne doit en être extraite ou utilisée séparément.
Les honoraires pour services rendus dans la préparation de ce rapport ne comprennent pas les frais de préparation
et de comparution en cour, s'il y a lieu.
Ce rapport n'est valide qu'à la condition de porter la signature originale du ou des auteurs.
Toutes les valeurs estimées dans ce rapport sont exprimées en Dollars canadiens.
À la lecture du rapport, si le mandant trouvait une erreur ou une omission, il devra en aviser par écrit le mandataire
dans les dix jours suivant la réception du rapport.
Ce rapport est préparé à l'usage exclusif et confidentiel de Ville de Saint-Bruno-de-Montarville. La possession
de ce rapport n'autorise aucunement le droit de reproduction et/ou de publication en totalité ou en partie sans le
consentement écrit de Raymond, Joyal, Cadieux, Paquette & Associés Ltée.
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Lot 3 042 991, Chemin des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville vDossier: RJCP16-220-0002RAYMOND, JOYAL, CADIEUX, PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE
SOMMAIRE EXÉCUTIF
Date de référence Le 10 février 2016.
Date d’inspection Le 10 février 2016.
Intérêts légaux évalués Pleins droits (Propriété absolue).
But et fins de l’évaluation Estimer la valeur marchande à des fins internes.
Type de rapport Rapport narratif.
Identification de l’immeuble Lot 3 042 991, Cadastre du Québec.
Description de l’immeuble Terrain vacant situé sur le Rang des Vingt-Cinq Est, adjacent auParc national du mont Saint-Bruno, ainsi qu’à un développementrésidentiel sur son côté ouest et face à des terres agricoles.
Ce terrain de forme régulière mesure 221,23 mètres sur soncôté sud-est, 237,2 mètres sur son côté sud-ouest, 284 mètressur son côté nord-ouest et une ligne brisée en front du rang desVingt-Cinq Est.
Superficie: 56 638 m2 ou 609 648 pi2
Topographie: Généralement plane et légèrement sous leniveau de la rue et des terrainsavoisinants.
Propriétaire Ville de Saint-Bruno-de-Montarville
Évaluation municipale(2016-2018) 221 600 $
Pour l’ensemble de l’immeuble composé des lots rénovés3 042 991, 3 043 002, 2 420 914, 2 452 018, 3 042 981,3 042 987, 3 042 989 et 3 042 990, totalisant une superficie de63 310,70 mètres carrés.
Zonage Zone HA-613 / Habitations unifamiliales isolées
Conclusion 5 660 000 $soit 100,00 $ le mètre carré
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Lot 3 042 991, Chemin des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville 1Dossier: RJCP16-220-0002RAYMOND, JOYAL, CADIEUX, PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE
INTRODUCTION
But et fins de l’évaluation
La présente évaluation a pour but d'estimer la valeur marchande probable du lot 3 042 991, Cadastre du
Québec, sur le rang des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville (Québec).
Ce rapport d’évaluation a été préparé pour le bénéfice exclusif de la Ville de Saint-Bruno-de-Montarv ille ,
représentée par monsieur Régis Savard, évaluateur agréé, dans le cadre d’une négociation.
Intérêts légaux évalués
Les intérêts légaux évalués sont les pleins droits de propriété se rattachant à l’ immeuble. Nous considérons
l’immeuble libre de toute entente locative.
Les pleins droits de propriété sont l’ensemble des droits attribuables à un propriétaire dans le contexte juridique de
la province de Québec, soit les droits d’usage (Usus), de le faire fructifier (Fructus) et d’en disposer (Abusus), sans
restriction, sauf les servitudes réelles et les hypothèques, s’il y a lieu, mentionnées dans ce rapport. Il est toutefois
reconnu que ces droits peuvent être restreints par les lois imposées par les divers paliers de gouvernements (tels que
les réserves, espaces verts, préservation des sites culturels et historiques, règlements de zonage).
Date de référence
10 février 2016.
Date d’inspection
10 février 2016.
Définition de la valeur marchande 1
C’est le prix sincère le plus probable, de la vente réelle ou présumée d’un immeuble, à une date donnée, sur un
marché libre et ouvert à la concurrence et répondant aux conditions suivantes :
C Les parties sont bien informées ou bien avisées de l’état de l’immeuble, des conditions du marché et
raisonnablement bien avisées de l’utilisation la plus probable de l’immeuble ;
C l’immeuble a été mis en vente pendant une période de temps suffisante que nous estimons de trois à neuf
mois, compte tenu de sa nature, de l’importance du prix et de la situation économique ;
C le paiement est exprimé en argent comptant (dollars canadiens) ou équivalent à de l’argent comptant ;
C le prix de vente doit faire abstraction de toute considération étrangère à l’immeuble lui-même et doit
représenter la vraie considérat ion épurée de l’impact des mesures incitatives, de conditions et de
financement avantageux.
1Normes et pratiques professionnelles - Ordre des Évaluateurs agréés du Québec - août 1998
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Lot 3 042 991, Chemin des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville 2Dossier: RJCP16-220-0002RAYMOND, JOYAL, CADIEUX, PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE
INTRODUCTION
Propriétaire et historique des droits réels
Notre lecture de l’index des immeubles indique que le propriétaire actuel des droits est la Ville de Saint-Bruno-de-
Montarville en vertu d’une dation en paiement volontaire du Gouvernement du Québec, publiée le 8 décembre 2014
sous le numéro 21 236 331.
Zonage
C’est le règlement de zonage numéro URB-Z2009 qui régit le territoire de la Ville de Saint-Bruno-de-Montarville.
L’emplacement à l’étude est situé à l’intérieur de la zone HA-613 permettant les usages unifamiliaux isolés.
Compte tenu qu’il s’agit d’un terrain vacant, aucune dérogation n’est à signaler.
Données municipales
Cadastres
Matricule
Superficie
Évaluation municipale
(Rôle 2016-2017-2018)
3 042 991, 3 043 002, 2 420 914, 2 452 018, 3 042 981, 3 042 987,
3 042 989 et 3 042 990
1844-23-6777-0-000-0000
63 310,70 mètres carrés
221 600 $
Les données municipales portent sur l’ensemble des terrains mentionnés ci-haut.
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Lot 3 042 991, Chemin des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville 3Dossier: RJCP16-220-0002RAYMOND, JOYAL, CADIEUX, PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE
DESCRIPTION
Description du secteur
L’agglomération de Longueuil regroupe les villes de Boucherville, Saint-Lambert, Brossard, Saint-Bruno-de-
Montarville ainsi que la ville de Longueuil. Comme cette ville est située à environ 15 km du centre-ville de Montréal,
elle offre des accès routiers, maritimes, ferroviaires et aériens importants. De plus, la population dans un rayon de
10 km, est d’environ 1 300 000 habitants. L’ensemble du parc immobilier regroupe 11 000 entreprises dont 1 800
sont situées dans les parcs industriels. Ces derniers sont regroupés en un ensemble de neuf zones industrielles. Les
principaux occupants sont : Pratt & Whitney Canada, Acier Leroux, Bombardier Transport, Boulangeries Weston,
Bridor, Danone, Groupe Jean Coutu, Héroux-Devtek, Robert Transport, Rona, Sandoz, Sico, Spectra Premium,
Transcontinental, Waste Management. Le territoire de l’agglomération de Longueuil couvre une superficie de 310
km2. En 2011, on y dénombrait une population de 415 978 habitants pour une densité de population de
1 342 hab/km2. Il est important de noter que le tiers du territoire possède une vocation agricole.
Avantageusement localisée en bordure du fleuve Saint-Laurent, l’agglomération de Longueuil bénéficie d’un
important réseau autoroutier qui permet d’accéder à la métropole, aux municipalités de la Montérégie, ainsi qu’au
territoire américain. Elle est traversée par quatre autoroutes (10, 15, 20 et 30) ainsi que par des routes provinciales
(112, 116, 132 et 134) et quatre ponts permettent d’accéder à l’île de Montréal.
La ville de Saint-Bruno est particulièrement bien positionnée dans l’échiquier de la rive-sud de Montréal à la jonction
de la route 116 et de l’autoroute 30. Elle s’est ouverte à l’urbanisation au début des années 1950 en faveur de
l’expansion urbaine de la région de Montréal et à l’amélioration du réseau autoroutier. Son territoire s’est développé
harmonieusement en respectant son plan directeur de développement adopté en 1962. Entre 1961 et 1981, sa
population est passée de 6 700 à 22 900 habitants alors que nous en comptons quelque 25 000 aujourd’hui.
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Lot 3 042 991, Chemin des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville 4Dossier: RJCP16-220-0002RAYMOND, JOYAL, CADIEUX, PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE
DESCRIPTION
Description du secteur (suite)
Le sujet à l’étude est plus spécifiquement localisé en bordure du rang des Vingt-Cinq Est, adjacent au Parc national
du Mont Saint-Bruno ainsi qu’à un secteur résidentiel construit entre 1980 et 2000. Le sujet est situé également face
à des terres agricoles.
Selon un plan d’ensemble proposé pour un développement résidentiel sur le terrain à l’étude, il s’intégrerait dans
le prolongement de la rue Laure-Gaudreault sur son côté sud-ouest.
L’accessibilité est facilitée par la proximité de l’autoroute 30 via la montée Montarville ainsi que de l’autoroute 20
via le chemin du Fer à Cheval qui est la continuité du Rang des Vingt-Cinq à Sainte-Julie.
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Lot 3 042 991, Chemin des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville 5Dossier: RJCP16-220-0002RAYMOND, JOYAL, CADIEUX, PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE
DESCRIPTION
Description du terrain
L’emplacement à l’étude est connu et désigné comme étant le lot rénové 3 042 991.
Dimensions 221,23 mètres sur son côté sud-est;237,2 mètres sur son côté sud-ouest;284,0 mètres sur son côté nord-ouest;Ligne brisée en front du rang des Vingt-Cinq Est.
Superficie totale 56 638 mètres carrés ou 609 648 pieds carrés.
Forme Relativement régulière.
Topographie Le site est plat, déboisé, non aménagé et légèrement en-dessous du niveaude la rue et des terrains avoisinants.
Services municipaux Le terrain n’est pas servicé mais les infrastructures existantes sont à la limitesud-ouest du sujet et ce, depuis la rue Laure-Gaudreault.
Accès L’accès au site se fait par le rang des Vingt-Cinq Est, avec un accès rapide àl’autoroute 30, ainsi qu’à l’autoroute 20 via Sainte-Julie.
Servitudes Selon l’acte de cession, le terrain n’est affecté d’aucune servitude réelle.
Condition du sol La présente évaluation est libre de toute considérat ion d'ordreenvironnemental quant au respect des normes, règlements ou lois de toutenature en matière d'environnement, qu'ils soient municipaux, provinciaux oufédéraux. Une expertise de cette nature doit faire l'objet, si nécessaire, d'uneétude indépendante par une autorité compétente en la matière.
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Lot 3 042 991, Chemin des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville 6Dossier: RJCP16-220-0002RAYMOND, JOYAL, CADIEUX, PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE
USAGE LE MEILLEUR ET LE PLUS PROFITABLE
Définition
En immobilier, le principe de l’usage le meilleur et le plus avantageux est fondamental pour le concept de valeur
marchande. Ce principe est défini comme étant l'utilisation des lieux la plus probable qui générera le meilleur
rendement net sur une période de temps donnée.
Cette utilisation doit être conforme aux règlements de zonage et à toutes les autres lois institutionnelles. De plus,
une demande doit exister pour ce type d'utilisation. La qualité du site, l'offre et la demande sont des éléments
importants, capables d'influencer la valeur d'une propriété et son utilisation.
C le site à l’étude jouit d’un bon positionnement adjacent à un secteur résidentiel unifamilial ainsi
qu’au Parc du Mont Saint-Bruno.
C le zonage permet la construction de résidences unifamiliales isolées.
C le développement du terrain s’intégrerait au prolongement de la rue Laure-Gaudreault.
Dans ce contexte, bien que le marché a connu un ralentissement au cours des dernières années, il n’en demeure
pas moins qu’un développement résidentiel unifamilial, en harmonie avec le développement voisin, représente le
meilleur usage.
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Lot 3 042 991, Chemin des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville 7Dossier: RJCP16-220-0002RAYMOND, JOYAL, CADIEUX, PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE
ÉVALUATION
Méthodologie
Méthode de comparaison
Afin de se conformer à notre mandat, l'analyse a été effectuée en appliquant la méthode de comparaison qui
consiste à relever et analyser des transactions impliquant des immeubles présentant des caractéristiques similaires
à celles de la propriété faisant l’objet d’une expertise immobilière. En effet, la méthode de comparaison s’avère
l’approche la plus pertinente et adéquate. Elle vise essentiellement à prédire le prix de vente le plus probable d’un
immeuble en le comparant à d’autres du même type. Elle repose sur le principe de substitution qui veut qu’un
acheteur avisé ne paie pas plus pour un immeuble qu’il ne paierait pour un autre offrant les mêmes caractéristiques.
Lorsqu’on dispose de suffisamment de données comparables, cette approche se révèle la preuve par excellence de
la valeur recherchée.
Afin de se conformer au mandat qui consiste à estimer la valeur marchande de l’emplacement à l’étude comme un
terrain prêt à développer selon deux usages, soit commercial et résidentiel, nous avons divisé notre analyse en deux
volets.
Terrains - Zonage commercial
En premier lieu, nous avons relevé des ventes de terrains commerciaux de grande superficie situés à Saint-Bruno-de-
Montarville (vente 1), Brossard (ventes 2 à 7), Saint-Hubert (ventes 8 et 9) ainsi qu’un terrain situé sur le boulevard
Saint-Jean à LaPrairie (vente 10). Ces terrains sont présentés aux tableaux suivants.
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Lot 3 042 991, Chemin des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville 8Dossier: RJCP16-220-0002RAYMOND, JOYAL, CADIEUX, PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE
ÉVALUATION
Terrains - Zonage commercial (suite)
La transaction 1 porte sur un terrain ayant front sur le boulevard
Sir-Wilfrid-Laurier (route 116) ainsi que sur la rue de Chambly, à
Saint-Bruno-de-Montarville, à l’extrémité d’une zone commerciale
importante. D’une superficie de 10 496 mètres carrés, ce terrain
était cependant affecté d’une servitude de passage en faveur du lot
voisin et ce, sur une superficie de 371,86 mètres carrés.
Ce terrain s’est vendu en novembre 2015 au taux de 81,94 $ le
mètre carré ou 7,61 $ le pied carré. En déduisant la superficie de
371,86 mètres carrés se rapportant à la servitude de passage et ne
pouvant être utilisée, nous obtenons une superficie ajustée de
10 124,14 mètres carrés, représentant donc un taux unitaire ajusté
de 84,94 $ le mètre carré.
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Localisation des ventes 2 à 7
ÉVALUATION
Terrains - Zonage commercial (suite)
La transaction 2 consiste en un terrain de 19 991 mètres carrés ou 215 182 pieds carrés, situé sur le boulevard du
Quartier et acquis par la Ville de Brossard en septembre 2015, dans le cadre d’un assemblage pour le
développement du projet TOD QUARTIER. Ce terrain démontre la limite supérieure du marché avec un taux de
217,10 $ le mètre carré, ce qui s’explique par le but de l’acquisition.
Les transactions 3 et 4 consistent en deux terrains faisant partie du projet de développement TOD QUARTIER. Le
terrain de la vente 3 a front sur le boulevard du Quartier et est voisin d’un lot détenu par la Ville sur lequel nous
retrouvons des lignes électriques. D’ailleurs, selon les informations obtenues, la présence de lignes de haute tension
sur le terrain adjacent représente une contrainte au niveau de son développement. Le terrain de la vente 4 bénéficie
d’une visibilité de l’autoroute 10. Ces terrains ont été acquis par les principaux promoteurs du secteur du quartier
DIX30.
Ces ventes ont été effectuées entre les mêmes intervenants en août 2013, à des taux respectifs de 123,78$ et
231,42$ le mètre carré ou 11,50$ et 21,50$ le pied carré, pour un taux global de 189,58$ le mètre carré ou 17,61$
le pied carré. Il est cependant important de souligner le fait qu’au moment de la vente, le zonage sur le terrain de
la vente 3 ne permettait qu’un usage commercial, contrairement à l’usage habitation proposé selon le plan de
développement.
La transaction 5 consiste en des terrains ayant front sur le boulevard du Quartier, dans le secteur des ventes 3 et
4, adjacents au terrain détenu par la Ville sur lequel nous retrouvons des lignes électriques.
D’une superficie totale de 34 272,3 mètres carrés ou 368 905 pieds carrés, ils ont été acquis à un taux de 107,46$
le mètre carré ou 9,98$ le pied carré, dans le cadre d’un processus de disposition des propriétés de l’entrepreneur
F. Catania.
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Lot 3 042 991, Chemin des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville 10Dossier: RJCP16-220-0002RAYMOND, JOYAL, CADIEUX, PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE
ÉVALUATION
Terrains - Zonage commercial (suite)
La transaction 6 porte sur l’acquisition d’un terrain situé sur le boulevard Lapinière, bénéficiant d’une visibilité de
l’autoroute 10 et à distance de marche de la gare. Toutefois, il existe un lien entre les parties et le vendeur,
représenté par Paolo Molesini, est l’un des principaux promoteurs de ce secteur. La construction de deux édifices
à bureaux est annoncée sur ce site.
Ce terrain de 16 533 mètres carrés ou 177 960 pieds carrés, s’est vendu en mars 2013 au taux de 161,46$ le mètre
carré ou 15,00$ le pied carré.
La transaction 7 porte sur un terrain ayant front sur le boulevard Grande-Allée, acquis par le promoteur du
développement “Carrefour Brossard”, soit le Groupe Harden, à des fins d’assemblage.
Notons toutefois que le vendeur est le même que celui du terrain de la vente 6 et qu’il existe également un lien entre
les parties.
Ce terrain s’est vendu en juillet 2013 au taux de 172,23$ le mètre carré ou 16,00$ le pied carré.
La transaction 8 consiste en deux terrains acquis à des
fins d’assemblage.
Ces terrains sont situés sur le chemin de Chambly, en
bordure du projet Faubourg Cousineau et bénéficient
d’une visibilité de l’autoroute 30.
Ces deux terrains de 26 534,7 et 3 820,4 mètres carrés,
pour un total de 30 355,1 mètres carrés, se sont vendus
en décembre 2015 à des taux respectifs de 144,24 $ et
150,69 $ le mètre carré pour un taux moyen de 145,05 $
le mètre carré.
La transact ion 9 réfère à un terrain situé à l’angle du
chemin de Chambly et du prolongement proposé de la
rue Moïse-Vincent , dans l’arrondissement Saint-Hubert.
Ce terrain est adossé aux commerces de grande surface
longeant l’autoroute 30.
Il s’est vendu en septembre 2014 au taux de 182,82$ le
mètre carré ou 16,98$ le pied carré.
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Lot 3 042 991, Chemin des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville 11Dossier: RJCP16-220-0002RAYMOND, JOYAL, CADIEUX, PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE
ÉVALUATION
Terrains - Zonage commercial (suite)
Finalement, la transaction 10 porte sur l’acquisition d’un
total de trois terrains, à des fins d’assemblage, pour la
construction d’un centre d’escalade.
Ces terrains sont situés sur le chemin Saint-Jean (route
104) à LaPrairie, à la limite de la ville de Candiac et
bénéficient d’un accès rapide à l’autoroute 30 ainsi qu’au
boulevard Taschereau.
Ces terrains se sont vendus en septembre 2014, à des
taux respectifs de 192,59$ et 271,78$ le mètre carré ou
17,89$ et 25,25$ le pied carré, pour un taux global de
201,33$ le mètre carré ou 18,70$ le pied carré.
La lecture des ventes comparables répertoriées pour notre analyse paritaire nous permet de constater que la limite
supérieure des taux provient de la vente 2, ce qui s’explique par le fait qu’il s’agit d’un terrain acquis dans le
processus d’assemblage pour le développement du projet TOD QUARTIER. Par conséquent, cette vente ne sera pas
considérée. La vente 4 démontre également la limite supérieure du marché, ce qui s’explique par le fait que ce
terrain bénéficie d’une fenêtre sur l’autoroute.
Les ventes 1 et 5 démontrent la limite inférieure du marché avec des taux respectifs de 81,94 $ et 107,46 $ le mètre
carré. Il s’agit de terrains affectés d’une contrainte au niveau de leur développement, reliée à la présence d’une
servitude de passage pour la vente 1 et à la proximité d’une ligne de haute tension pour la vente 5. De plus, les
terrains de la vente 5 ont été vendus par F. Catania dans un processus de disposition.
Étant donné qu’il existe un lien entre les intervenants des ventes 6 et 7, elles ne seront pas retenues.
Ainsi, aux fins de la présente analyse, nous considérons les ventes 3, 8, 9 et 10, dont les superficies varient de
10 832,6 à 30 355,1 mètres carrés.
Afin de prendre en considération les éléments les plus susceptibles d’influencer la valeur, des ajustements seront
apportés. Le premier ajustement porte sur les ventes 3, 9 et 10 effectuées avant janvier 2016 et pour lesquelles nous
avons considéré une indexation annuelle de 2,50% ou 0,21% par mois. À cet effet, nous soulignons que nous avons
retenu le même ajustement de temps que celui utilisé pour les terrains résidentiels et ce, vu l’absence de données
pertinentes pour des terrains commerciaux. À ce propos, le lecteur pourra se référer à la page 15 du présent rapport.
En second lieu, nous avons effectué des ajustements aux ventes 8, 9 et 10 pour tenir compte de leur localisation
jugée plus favorable; la vente 8 bénéficiant d’une visibilité de l’autoroute 30, la vente 9 étant à l’intérieur d’un
secteur commercial important et à proximité de l’autoroute 30 et finalement la vente 10 pour sa localisation dans
un secteur commercial plus conventionnel.
Nous avons effectué un ajustement à la vente 3 pour tenir compte du fait que la présence de ligne de haute tension
pourrait réduire le potentiel de développement du terrain.
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Lot 3 042 991, Chemin des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville 12Dossier: RJCP16-220-0002RAYMOND, JOYAL, CADIEUX, PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE
ÉVALUATION
Terrains - Zonage commercial (suite)
Finalement, nous avons effectué un ajustement aux quatre ventes pour tenir compte de leur superficie respective
de 26 087,1, 30 355,1, 18 104 et 10 832,6 mètres carrés nettement inférieure à celle du sujet de 56 638 mètres
carrés.
Bien que difficilement quantifiable, des analyses antérieures effectuées dans des projets de lotissement ont démontré
des indices d’ajustements nous permettant de retenir les paramètres suivants:
S variation de superficie de plus de 50%: 0 à 10% du taux
S variation de superficie de 50% à 100%: 15 à 25%
S variation de superficie plus du double: minimum 30% du taux
Tel qu’exposé au tableau ci-dessous, les indices ajustés varient de 94,28 $ à 103,84 $ le mètre carré, pour un taux
moyen de 100,08 $ le mètre carré.
Par conséquent, tenant compte des caractéristiques du sujet et plus particulièrement de sa superficie et localisation,
nous concluons à un indice de 100,00$ le mètre carré sur une superficie de 56 638 mètres carrés.
Terrains - Zonage résidentiel
Suite à notre discussion précédente sur l’usage le meilleur et le plus avantageux, nous avons également entrepris
la lecture du marché à l’intérieur des secteurs résidentiels en développement sur le territoire de l’agglomération de
Longueuil. Les recherches ont donc porté sur des transactions de terrains vacants de cette nature et sur lesquels un
projet d’habitation a été réalisé ou est en voie de l’être.
Les ventes relevées ont été effectuées entre novembre 2012 et février 2016, à des taux variant de 102,26 $ à
249,65$ le mètre carré.
Ces ventes sont résumées au tableau de la page suivante et décrites par la suite.
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Lot 3 042 991, Chemin des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville 13Dossier: RJCP16-220-0002RAYMOND, JOYAL, CADIEUX, PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE
ÉVALUATION
Terrains - Zonage résidentiel (suite)
La transaction 11, implique un terrain situé en front du
rang des-Vingt dans la municipalité de Saint-Basile-le-
Grand. Il a été acquis par le promoteur Mario Gisondi de
la compagnie QT-Deux inc., pour y développer le projet
de condominiums Quartier Trinité Deux, composé de 144
unités réparties dans des bâtiments de trois étages,
comprenant 9, 12 et 18 logements. La superficie totale
des deux lots est de 23 915,4 mètres carrés ou 257 424
pieds carrés.
Ce terrain s’est vendu en février 2015 à un taux de
249,65 $ le mètre carré ou 23,19 $ le pied carré. Ce
terrain est situé près du Club de golf de Saint-Bruno et
du mont-Saint-Bruno, ainsi qu’à proximité de nombreux
services.
La transaction 12 porte sur un terrain situé sur les rues
Bonaparte, William et Montcalm dans l’arrondissement
Saint-Hubert de la ville de Longueuil. Suite à l’achat, ce
terrain a été subdivisé en 41 lots de 211,9 à 237,5 mètres
carrés et le zonage permet la construction d’immeubles de
types unifamilial, bifamilial et trifamilial.
Cette vente, effectuée en décembre 2015, reflète un taux de
182,71 $ le mètre carré ou 16,97 $ le pied carré, pour un
terrain de 9 851,5 mètres carrés.
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Lot 3 042 991, Chemin des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville 14Dossier: RJCP16-220-0002RAYMOND, JOYAL, CADIEUX, PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE
ÉVALUATION
Terrains - Zonage résidentiel (suite)
La transaction no.13 implique un site d’une superficie de
107 221,5 mètres carrés, localisé près de l’encoignure
des boulevards Vauquelin et Roland-Therrien dans
l’arrondissement Saint-Hubert, ville de Longueuil.
Le projet de la compagnie Sovima a été de développer
un projet de 556 unités de condominiums réparties dans
des immeubles de 3 et 4 étages. Ce terrain en vrac, à
usage résidentie l, était constructible à court terme et
n’était pas desservi. Il a été acquis en novembre 2012
(avant-contrat en janvier 2012), au taux de 102,26 $ le
mètre carré.
Le zonage permet un usage multifamilial de 2 à 6
étages. Depuis, le promoteur a revendu une partie des lots à des constructeurs.
Nous considérons toutefois ce terrain supérieur au sujet en terme de localisation, étant à l’intérieur d’un secteur
recherché de Longueuil, compte tenu de la proximité du Boisé du Tremblay et de la gare de train de banlieue.
La transaction 14 implique quinze lots totalisant une
superf icie de 45 166,2 mètres carrés ou 486 166 pieds
carrés, avantageusement localisés sur le boulevard du
Quartier à Brossard, adossés au golf de Brossard et face au
futur projet TOD QUARTIER.
Ce terrain a été acquis pour la construction d’un complexe
immobilier d’envergure qui sera connu sous le nom de
Jardins du quartier dont les 1 393 unités seront réparties en
46 bâtiments de faible, moyenne et haute densités.
Ces terrains ont été acquis en février 2016 au taux de 133,73 $ le mètre carré ou 12,42 $ le pied carré.
Parmi les ventes relevées, nous considérons la transaction 12 la moins représentative, étant donné qu’il s’agit d’un
terrain de seulement 9 851,5 mètres carrés.
La limite supérieure provient de la vente 11 (249,65 $ le mètre carré), ce qui peut s’expliquer par le fait que ces
terrains ont été acquis pour la continuation du projet de développement Quartier Trinité Deux. Cette vente sera
considérée avec une certaine réserve.
Les ventes 13 et 14 sont jugées les plus représentatives, toutefois leur localisation est supérieure à celle de
l’emplacement à l’étude.
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Lot 3 042 991, Chemin des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville 15Dossier: RJCP16-220-0002RAYMOND, JOYAL, CADIEUX, PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE
ÉVALUATION
Terrains - Zonage résidentiel (suite)
Afin de prendre en considération la date de vente de chacun des terrains, un ajustement devra être apporté. Pour
ce faire, nous avons consulté les données figurant aux tableaux ci-dessous, provenant de Centris, démontrant
l’évolution du marché de la revente pour des résidences unifamiliales ainsi que des unités en copropriété situées
sur la Rive-Sud, pour les années 2011 à 2015.
Aux fins de la présente analyse, nous avons donc considéré une indexation annuelle de 2,5% pour les ventes
effectuées avant janvier 2016, soit un taux mensuel de 0,21%. Pour les ventes effectuées après 2016, aucun
ajustement ne sera considéré.
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Lot 3 042 991, Chemin des Vingt-Cinq Est, Saint-Bruno-de-Montarville 16Dossier: RJCP16-220-0002RAYMOND, JOYAL, CADIEUX, PAQUETTE & ASSOCIÉS LTÉE
ÉVALUATION
Terrains - Zonage résidentiel (suite)
Un premier ajustement a été apporté à la vente pour la continuité du développement en cours.
Afin de prendre en considération la localisation des terrains analysés en comparaison à celui à l’étude, un
ajustement additionnel sera apporté aux ventes pour tenir compte de leur localisation supérieure à celle du sujet;
principalement pour la vente 13 à proximité de la gare de banlieue et la vente 14 à l’intérieur d’un secteur en plein
développement TOD QUARTIER.
Nous avons également effectué un ajustement à la vente 11 pour tenir compte de sa superficie inférieure et à la
vente 13 pour sa superficie supérieure.
Tel que démontré au tableau ci-dessous, après avoir effectué les ajustements nécessaires, les indices ajustés sont
respectivement de 99,86 $, 99,19 $ et 100,30 $ le mètre carré.
Ainsi, nous considérons les ventes 13 et 14 les plus représentatives et estimons que la valeur marchande pourrait
se situer à un taux de 100,00 $ le mètre carré sur une superficie de 56 638 mètres carrés.
Conclusion - Valeur marchande
Suite aux résultats obtenus par la méthode de comparaison et ce, en fonction d’un usage commercial ou résidentiel,
nous estimons la valeur marchande la plus probable du terrain identifié comme étant le lot 3 042 991, Cadastre
du Québec, sur le Rang des Vingt-Cinq Est à Saint-Bruno-de-Montarville (Qc), selon les conditions du marché
immobilier prévalant au 10 février 2016, à:
CINQ MILLIONS SIX CENT SOIXANTE MILLE DOLLARS
(5 660 000 $)
soit un taux de 100,00 $ le mètre carré
Le tout étant soumis au meilleur de notre connaissance, selon les faits connus en date de la rédaction du présent
document et en relation avec les clauses limitatives mentionnées dans ce dernier.
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NORMES DE PRATIQUE PROFESSIONNELLE
EN MATIÈRE D’ÉVALUATION
Références
Condition limitative
exceptionnelle: Modification ou dérogation nécessaire à une règle. Peut rendre
le rapport moins fiable.
Évaluation: “Opinion formelle sur la valeur .“
• Établie dans le cadre d’un contrat de service.
• Sur laquelle les parties identifiées peuvent se fonder
• Pour laquelle l’évaluateur accepte la responsabilité”
Hypothèse extraordinaire: “Hypothèse directement liée à un contrat de service précis qui, si
elle s’avère fausse, peut modifier les opinions ou les conclusions
de l’évaluateur.”
Normes généralement
reconnues en matière
d’évaluation: “Il s’agit du niveau de qualifications en matière de pratique
professionnelle qui touchent les enseignements, l’expérience et le
rendement professionnel actuels que des évaluateurs raisonnables
estimeraient justifiés.”
Rapport d’évaluation: “Ci-après, les types de rapports écrits s’appliquant à l’évaluation
d’un bien immobilier:
Rapport narratif exhaustif - complet et détaillé; produit sans
invoquer une condition limitative exceptionnelle.
Rapport narratif - rapport détaillé dans lequel l’évaluateur invoque
une condition limitative exceptionnelle.
Narratif court - concis et contenant des descriptions courtes.
Formulaire - présentation uniformisée contenant des cases à
cocher et des zones de commentaires
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QUALIFICATIONS DE LYNE BOUCHARD
Statut
Évaluateur agréé pour la firme Raymond, Joyal, Cadieux, Paquette & Associés Ltée.
Études académiques
Université du Québec à Montréal
Expérience professionnelle
Évaluateur pour la firme Pierre Sirois & Associés 1987-1995
Évaluateur pour la firme Raymond, Joyal, Cadieux, Paquette & Associés Ltée depuis 1995
Corporations et
association professionnelle
Membre de l’Ordre des Évaluateurs agréés du Québec
Expérience spécifique
Évaluation pour fins de financement, de gains en capital, de succession.
Expertise de valeur marchande et analyse économique
Témoin expert devant le tribunal administratif du Québec (T.A.Q.) en évaluation foncière
Champs d’expertise
Immeubles industriels
Centres commerciaux et magasins entrepôts
Complexes d’habitations et résidences de personnes âgées
Édifices à bureaux
Concessionnaires automobiles
Bâtiments institutionnels
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