présentation de surfaces
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P r é s e n t a t i o n s u r l e s S u r f a c e s1 7 s e p t e m b r e 2 0 1 4
S é v e r i n e G U I L L U Y – L A W R I Z O N A V O C A T S A l e x i s D E Q U E N E T A I N – C a b i n e t D E Q U E N E T A I N
Surfaces et impacts juridiques :
comment s’y retrouver ?
1
4
Contenance cadastrale Base de la publicité foncière depuis
1956
Superficie d’un terrain Etabli à partir d’un mesurage
Surface hors d’œuvre brute (SHOB) Remplacées par SDP depuis le 1er
mars 2012 mais reste utileSurface hors d’œuvre nette (SHON)
Surface de plancher R.112-1 code urbanisme
Surface habitable R.111-2 CCH
Surface de construction (base fiscale) L.331-10 code urbanisme
Superficie privative dite Loi Carrez Loi du 18 décembre 1996
Surface « exploitée » Loi Pinel
Surfaces légales et réglementaires
Quels sont les différents types de surfaces ?
Surfaces norméesCharte de l’expertise en évaluation immobilière - 4ème édition (oct. 2012)
5
Surface utile brute (SUB) Evaluation des bureaux
Surface utile nette Réservée au travail
Surfaces pondérées Commerce centre-ville
Surface GLA Ensembles commerciaux (centres
commerciaux, galeries, parcs d’activités
commerciales)
Surface commercialisable Multi-locataires
Surfaces pondérées en
copropriété
Etablissement des tantièmes
Surface de construction Donnée technique
Quels sont les différents types de surfaces ?
6
Autres types de surfaces issues de la pratique
• Surface « quote-part de parties communes »(QPPCI)
• « Surface balayable »
• « Surface locative »
• « Surface libre accessible » (ADI)
Quels sont les différents types de surfaces ?
1.1. Pour obtenir une autorisation administrative
• Permis de construire ou DP
Superficie du terrain : bornage d’un géomètre-expert
Notion d’emprise au sol (art. R. 420-1 C. urb.)
Rappel de la SHOB-SHON : reste utile …
Surface de plancher – depuis le 1er mars 2012 (art. R. 112-2 C. urb.)
9
1. Au moment de la construction
1.1. Pour obtenir une autorisation administrative Seuils applicables pour les constructions nouvelles
• Aucune autorisation requise (art. R. 421-2 à R. 421-8-1 du C. urb.) :
• Déclaration préalable (art. R. 421-9 à R. 421-12 du C. urb.) :
• Permis de construire (art. R.421-1 du C. urb.) :
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1. Au moment de la construction
Hauteur de la construction Création de SDP et emprise au sol
Inférieure à 12 m. Inférieures à 5 m²
Hauteur de la construction Création de SDP et emprise au sol
Supérieure à 12 m. Inférieures à 5 m²
Inférieure à 12 m. Entre 5 m² < 20 m²
Hauteur de la construction Création de SDP et emprise au sol
Supérieure à 12 m. Supérieures à 5 m²
Inférieure à 12 m. Supérieures à 20 m²
1.1. Pour obtenir une autorisation administrative Seuils applicables pour les constructions existantes
• Aucune autorisation requise (art. R. 421-13 du C. urb.) :
• Déclaration préalable (art. R. 421-17 du C. urb.) :
• Permis de construire (art. R.421-14 à R. 421-16 du C. urb.) :
11
1. Au moment de la construction
Création de SDP et emprise au sol
Inférieures à 5 m²
Création de SDP et emprise au sol
Hors zones U du PLU Entre 5 m² < 20 m²
Zones U du PLU Entre 5 m² < 40 m² À l’exclusion des projets créant une SDP ou une emprise au sol entre 20 m² < 40
m² lorsque cela conduit à porter la globalité de la construction > 170 m²
Création de SDP ou emprise au sol
Hors zones U du PLU Supérieures à 20 m²
Zones U du PLU Supérieures à 40 m² Restent soumis à PC les projets créant une SDP ou une emprise au sol entre 20
m² < 40 m² et portant la SDP ou l’emprise au sol totales de la construction >
170 m²
1.1. Pour obtenir une autorisation administrative
• Permis de construire ou DP
Nouveautés apportées par la Loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) : suppression du COS et de la superficie minimale des terrains constructibles
Disparition du COS de fait (C. urb., art. L. 123-1-5, 5°) : le COS de fait permet de reconstruire un bâtiment existant avec une densité supérieure à celle autorisée par le COS de droit mais au plus égale à celle originairement bâtie. Tel est notamment le cas à Paris.
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1. Au moment de la construction
1.1. Pour obtenir une autorisation administrative
• Autorisation de création de surface commerciale de + de 1.000m² (CDAC) Art. L. 752-1 et suivants du Code de commerce Surface de vente
• création ou extension d’un commerce ou d’un centre commercial existant d'une surface de vente supérieure à 1.000 m²
• changement de secteur d'activité d'un magasin de plus de 2.000 m² (ou 1.000 m² pour un commerce à dominante alimentaire)
• réouverture d’un magasin d'une surface supérieure à 1.000 m² après une fermeture de 3 ans
Décision de la CDAC doit être préalable à l'obtention du permis de construire.
13
1. Au moment de la construction
1.2. Pour fixer les taxes afférentes à la construction (1/2)
Surface taxable (article L. 331-10 C. urb.)
Sert de base à la Taxe d’Aménagement depuis le 1er
mars 2012 (remplace les taxes d’urbanisme, notamment la Taxe Locale d’Equipement)
Sert de base à la redevance pour création, reconstruction, agrandissement des locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage en IDF
14
1. Au moment de la construction
1.2. Pour fixer les taxes afférentes à la construction (2/2)
Précisions sur la redevance pour création, reconstruction, agrandissement des locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage en IDF
Articles L. 520-1 et suivants du Code de l’urbanisme
8 départements concernés divisés en 3 circonscriptions : Essonne (91), Hauts-de-Seine (92), Paris (75), Seine-et-Marne (77), Seine-Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94), Val-d'Oise (95) et Yvelines (78)
3 types de locaux (bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage)
Exclusion des locaux à caractère social ou sanitaire15
1. Au moment de la construction
Calcul de la SHOB (Surface Hors Œuvre Brute)
17
Source : Art. R. 112-2 C. urb - Circulaire n° 90/80 du 12/11/1990 du Ministère de l’Equipement
Définition: Surface du « clos et couvert » prise au nu extérieur des murs. Exclut les vides et trémies.
Déductions SHOB SHON
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On déduit :a- zones < 1.80m en sous-sol et sous les combles ;locaux techniques exclusivement affectés au fonctionnement de l’immeuble en sous-sol et sous les combles ;combles non aménageables
b- toiture terrasse; loggias; balcons et surfaces non closes en RDC (Attention : véranda = SHON)c- aires de stationnement de véhicules (+circulations + sas)d- locaux agricolese- déduction forfaitaire de 5% pour les locaux à usage d’habitation
On déduit :- l’épaisseur des murs extérieurs- les zones < 1.80m à tous les niveaux- les vides et trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs
Déductions SHON Surface Taxable
21
Surface Taxable Surface de Plancher
22
extérieurs
On déduit:- les surfaces couvertes réservées au stationnement et les rampes d’accès- les combles non aménageables- les locaux techniques affectés au fonctionnement de l’immeuble à tous les niveaux- les caves et celliers - une surface de 10% pour certains logements
Résultat : Surface de Plancher
23
Source :Art. L. 331-10 C. urb : « La surface de la construction […] s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies »
Focus sur la notion d’emprise au sol
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Définition :Ce critère d’emprise au sol sert à compléter la notion de surface de plancher pour déterminer le champs d’application des autorisations d’urbanisme (art R. 420-1 et suivants du code de l’urbanisme).Elle est définie comme étant la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus, et comprend:- l’épaisseur des murs extérieurs et les garages ;- certains éléments en débord et en surplomb de la construction.
a b c d e f g h
S-(a+b) Sa-(c+d+e+f) Sc=(gx0.90)+h)
(en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²)
BÂTIMENT "A"
204,0 8,9 3,4 191,7 0,0 0,0 3,9 0,0 187,8 0,0 187,8 187,8 CINASPIC
203,3 96,1 0,0 107,2 0,0 0,0 4,1 0,0 103,1 0,0 103,1 103,1 CINASPIC
163,5 18,4 1,0 144,1 0,0 0,0 5,1 0,0 139,0 105,6 33,4 128,4 CINASPIC/Habitation
146,0 6,6 0,0 139,4 0,0 0,0 0,0 0,0 139,4 139,4 0,0 125,5 Habitation
105,9 6,6 0,0 99,3 0,0 0,0 0,0 0,0 99,3 99,3 0,0 89,4 Habitation
822,7 136,6 4,4 681,7 0,0 0,0 13,1 0,0 668,6 344,3 324,3 634,2
BÂTIMENT "B"
105,9 6,6 0,0 99,3 0,0 0,0 0,0 0,0 99,3 99,3 0,0 89,4 Habitation
105,9 6,6 0,0 99,3 0,0 0,0 0,0 0,0 99,3 99,3 0,0 89,4 Habitation
88,3 8,2 0,0 80,1 0,0 0,0 0,0 0,0 80,1 80,1 0,0 72,1 Habitation
58,1 3,3 0,0 54,8 0,0 0,0 0,0 0,0 54,8 54,8 0,0 49,3 Habitation
358,2 24,7 0,0 333,5 0,0 0,0 0,0 0,0 333,5 333,5 0,0 300,2
1180,9 161,3 4,4 1015,2 0,0 0,0 13,1 0,0 1002,1 677,8 324,3 934,3
SURFACE DE PLANCHER
APRES DEDUCTIONS
SURFACE DE PLANCHER
Premier sous-sol
Rez-de-chaussée
Premier étage
Sc
DESTINATIONS
La somme des surfaces du clos et du couvert, au nu intérieur des
façades
Les vides et trémies
correspondant au passage de
l'ascenseur et de l'escalier
Les surfaces de plancher sous une
hauteur de plafond inférieure ou égale à 1m80
SURFACE TAXABLE
assiette de la taxe
d'aménagement
Les surfaces de plancher
aménagées en vue du
stationnement des véhicules
Les surfaces de plancher des combles non
aménageables
Les surfaces de plancher des locaux techniques
des immeubles
autre qu'une maison
individuelle
Les surfaces de plancher des caves ou des
celliers, annexes à des logements et desservis par
une partie commune
S SURFACES DEDUITES Sa DEDUCTIONS SUPPLEMENTAIRES Sb DESTINATIONS
CERTIFICAT DE SURFACE DE PLANCHER(Art. L 112-1 et R 112-2 du Code de l'Urbanisme)
ADRESSE DE L'IMMEUBLECODE POSTALVILLENUMERO(S) - VOIE(S)
NIVEAU(X)
Deuxième sous-sol
PROPRIETAIRE
Deuxième étage
Troisième étage
Rez-de-chaussée
TOTAL BÂTIMENT "B"
TOTAL GENERAL
Habitation Non affecté à l'habitation
Premier étage
TOTAL BÂTIMENT "A"
Deuxième étage
25
Surface utilisée pour la redevance pour création de bureaux
27
Redevance pour création
Surface prise en compte Surface taxable
Bureaux
Bureaux et circulations internes X
Réserves immédiates, salle techniques
attenantesX
Salle d’attente, hall d’accueil X
Locaux techniques indépendants O
Locaux à caractère social et sanitaire O
Locaux commerciaux
Surfaces commerciales X
Réserves attenantes couvertes* X
Locaux de stockage
Locaux ou aires couvertes destinés à
l’entreposage de produits, marchandise
non intégrés à un établissement de
production
X
Surfaces de stationnements O
*les réserves attenantes couvertes sont déduites si l’activité correspond à de la prestation de
services
Les réserves attenantes non couvertes ne sont prises en compte ni dans la surface taxable, ni dans
la surface utilisées pour la redevance
Surface de vente (CDAC)
30Pas de surface de vente si absence de marchandises exposées à la vente. Si marchandises, devient surface de vente.
Définition : Espaces clos et couverts et non couverts, affectés à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats, à l’exposition et au paiement des marchandises proposées à la vente et à la circulation du personnel pour présenter les marchandises à la vente.
RDC
34
Déterminer le périmètre de l’obligation dedélivrance du Bailleur
• Article 3 de la loi du 6 juillet 1989
• Obligation de préciser la surface habitable dulogement
• Possibilité de demande de diminution du loyeren absence de mention relative à la surfacehabitable (nouveauté de la loi n°2014-366 du 24mars 2014)
2. Au moment de la location
36
Jusqu’à l’entrée en vigueur de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce – Loi Pinel
Il n’y a pas d’obligation légale d’indiquer la surface des locaux loués dans le bail commercial.
Néanmoins, il est fortement recommandé de l’indiquer
2. Au moment de la location
37
Intérêt n°1 : Déterminer le périmètre de l’obligationde délivrance du Bailleur
• Article 1719 du Code civil (pour tous les baux) :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque deslocaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail oude sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant (…) »
• Cohérence entre les surfaces « administratives » et « contractuelles » (tous les baux)
• Déterminer l’obligation de fournir une annexe environnementale ( > 2.000 m²) (baux commerciaux)
Art. L. 125-9 C. env. « Les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2.000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale (…) »
Surface utile?
2. Au moment de la location
38
Intérêt n°1 : Déterminer le périmètre del’obligation de délivrance du Bailleur (suite)
• BEFA (bail commercial) : Prévoir contractuellement unmécanisme d’ajustement du loyer en cas de différenceentre la surface donnée à bail et la surface ressortant durelevé de surfaces du géomètre lors de l’achèvement
« Il est convenu qu’une tolérance sera admise dans les Surfaces de Plancher et/ou Surfaces Utiles mais cette tolérancene pourra entraîner une diminution totale de plus de [X] % de la Surface Utile globale.
Ainsi, dans l’hypothèse d’une diminution de plus de [X] % de la Surface Utile globale mise en évidence par le relevéde surfaces établi par un géomètre expert DPLG lors de l’achèvement de l’Immeuble, le loyer sera diminué de [X]euros HT/an/m² manquant au-delà du seuil de tolérance de [X] %»
• Miroir CPI / BEFA
• 5% (usage selon l’erreur du vingtième art. 1619 C. civ.)
2. Au moment de la location
39
Intérêt n°2 : Fixer le montant du loyer en cas de révision ou de renouvellement (bail commercial)
• Surfaces = élément important de la fixation de la VL
• Pondération en fonction des caractéristiques propres dulocal (appréciation in concreto). Attention aux référentiels.
• Calcul effectué par l’expert en fonction du nombre de m²de surface utile
• Art. R. 145-3 C. com : « les caractéristiques propres au local s'apprécient en
considération : (…) 2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, àl'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3° De ses dimensions,de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée (…) »
2. Au moment de la location
40
Intérêt n°2 : Fixer le montant du loyer en cas de révision ou de renouvellement (bail commercial)
• Modification des surfaces louées en cours de bailjustifiant le déplafonnement
Si augmentation de la surface en cours de bail :caractère notable et intérêt pour le commerceconsidéré
Si diminution de la surface en cours de bail :rarement analysée comme modification notabledes obligations des parties (sauf à prendre encompte la diminution du loyer corrélative)
2. Au moment de la location
41
Intérêt n°2 : Fixer le montant du loyer en cas de révision ou de renouvellement (suite)
• Exemples de barème de pondération donné par lacompagnie parisienne des experts :
zone d’angle (coeff. 1,10 à 1,20) 1ère zone de 5 mètres de profondeur (coeff. 1) 2ème zone (coeff. 0,70 à 0,80), etc.
• Prise en compte des surfaces inexploitées dans lafixation de la valeur locative
Cass. 3ème civ., 3 av. 2012, Pourvoi n°10-21008
2. Au moment de la location
42
Intérêt n°3 : Déterminer le montant des charges et impôts récupérables
• Charges
Clé de répartition : Prorata des « surfaces exploitées » ?Prorata des tantièmes de copropriété ? Forfait ?
• Quote-part des parties communes incluses
Préciser de manière contractuelle les modalités decalcul des surfaces « quote-part de parties communesincluses » car elles ne sont pas des surfaces légales ou dessurfaces normées.
Danger de la surface « QPPCI »
2. Au moment de la location
43
Intérêt n°3 : Déterminer le montant des charges et impôts récupérables
• Nouveautés de la Loi Pinel
Répartition entre les locataires pour les charges et lestravaux : « en fonction de la surface exploitée ».
Répartition entre les locataires des impôts, taxes etredevances : « correspond strictement au local occupé parchaque locataire et à la quote-part des parties communesnécessaires à l'exploitation de la chose louée ».
2. Au moment de la location
Quelle surface retenir dans le bail commercial en fonction de la nature du bien loué ?
44
2. Au moment de la location
2.2. Les différentes surfaces dans les baux commerciaux
• Bureaux, commerces en pied d’immeuble,logistiques / activités
Surface Utile Brute et Nette (SUB/ SUN)NB: SHON ou SDP « déconseillées »
Surface commercialisable
• Commerces en centres commerciaux (GLA)
45
2. Au moment de la location
DEFINITIONS
• surface utile brute (SUB) : est égale à la surface deplancher déduction faite des éléments structuraux(poteaux, cloisons non amovibles, murs intérieursporteurs…) et des circulations verticales.
• surface utile nette (SUN) : correspond à la surfaceréservée au travail, à savoir (surfaces administratives, derecherche fondamentale, de stockage, de production etassimilées…). Obtenue en déduisant de la SUB lescirculations horizontales, les locaux sociaux et les
sanitaires.
47
2. Au moment de la location
Etape 2 : Déductions Surface de Plancher Surface Utile Brute
49
On déduit :- les épaisseurs des murs intérieurs- les cuvettes d’ascenseurs (au niveau le plus bas)- les circulations communes (si plusieurs locataires)
- les circulation verticales (en plus des trémies d’ascenseur et d’escalier déjà déduites)- les placards et locaux technique sont toujours exclus
Résultat : Surface Utile Brute
50
Source :Charte de l’expertise en évaluation immobilière (4ème édition – octobre 2012)
Etape 3 : Déductions Surface Utile Brute Surface Utile Nette
51
On déduit :- les circulations horizontales (halls, dégagements…)- les locaux sanitaires et sociaux (water-closets, salles de repos, cafétérias…)
Résultat : Surface Utile Nette
52
Source :Charte de l’expertise en évaluation immobilière (4ème édition – octobre 2012)On entend par espace de travail : les locaux administratifs, de recherche, de production, de stockage et assimilés)
CODE POSTALVILLENUMERO(S) - VOIE(S)PROPRIETAIRE
Bâtiment "A"
REZ-DE-CHAUSSEE
ESPACES DE TRAVAIL - - - - - - - - - -LOCAUX SANITAIRES ET SOCIAUX - - - - - - - - - -CIRCULATIONS HORIZONTALES - - - - - - - - - -LOCAUX TECHNIQUES D'IMMEUBLE - - - - - - - - - -CIRCULATIONS VERTICALES - - - - - - - - - -STATIONNEMENT VEHICULES - - - - - - - - - -
TOTAL REZ-DE-CHAUSSEE - - - - - - - - - -
PREMIER ETAGE
ESPACES DE TRAVAIL - - - - - - - - - -LOCAUX SANITAIRES ET SOCIAUX - - - - - - - - - -CIRCULATIONS HORIZONTALES - - - - - - - - - -LOCAUX TECHNIQUES D'IMMEUBLE - - - - - - - - - -CIRCULATIONS VERTICALES - - - - - - - - - -STATIONNEMENT VEHICULES - - - - - - - - - -
- TOTAL PREMIER ETAGE - - - - - - - - - -
DEUXIEME ETAGE
ESPACES DE TRAVAIL - - - - - - - - - -LOCAUX SANITAIRES ET SOCIAUX - - - - - - - - - -CIRCULATIONS HORIZONTALES - - - - - - - - - -LOCAUX TECHNIQUES D'IMMEUBLE - - - - - - - - - -CIRCULATIONS VERTICALES - - - - - - - - - -STATIONNEMENT VEHICULES - - - - - - - - - -
TOTAL DEUXIEME ETAGE - - - - - - - - - -
NIVEAU TOITURE
LOCAUX TECHNIQUES D'IMMEUBLE - - - - - - - - - -
TOTAL NIVEAU TOITURE - - - - - - - - - -
TOTAL BÂTIMENT "A" - - - - - - - - - -
CIRCULATIONS HORIZONTALESSUPERFICIES (en m²)
LOCAUX SANITAIRES ET SOCIAUX
ZONES H<1,80M
ESPACES DE TRAVAIL
SURFACE UTILE NETTE
ADRESSE DE L'IMMEUBLE
TABLEAU DES SUPERFICIES UTILES
AIRES DE CIRCULATION ET STATIONNEMENT
VEHICULES
SURFACE UTILE BRUTE
SURFACE TOTALE AU SOL
CIRCULATIONS VERTICALES
LOCAUX TECHNIQUES D'IMMEUBLE
ESPACES EXTERIEURS
53
Surface Commercialisable
56
Source :Charte de l’expertise en évaluation immobilière (4ème édition – octobre 2012)« Souvent utilisée pour les locaux d’entreprise multi-locataires. Elle correspond à la Surface Utile Brute sous réserve de la comptabilisation effective des parties de locaux à usage commun (sanitaires, plateaux d’accueil commun à un étage…) »
Surface pondérée
58
Source : Charte de l’expertise en évaluation immobilière (4ème édition – octobre 2012)Définition : Elle est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial. Il n’existe pas de norme concernant les pondérations: une méthode a été créée par les commercialisateurs, mais elle ne correspond pas forcément aux exigences des experts…
Exemple
Comment déterminer les différents types de surfaces dans les centres
commerciaux ?
(pour mémoire)
59
2. Au moment de la location
60
2. Au moment de la location
Gross Leasing Area (GLA)
Surface de vente (différence entre les surfaces autorisées et les surfaces déclarées TaSCom)
Surface « GLA » (Gross Leasing Area)
61
Source : Charte de l’expertise en évaluation immobilière (4ème édition – octobre 2012)Définition : Elle correspond à la SHON d’un local commercial augmentée des auvents, des paliers extérieurs et des gaines techniques. Elle ne comprend pas les voies de desserte ou circulations communes à différents lots. Elle est d’usage très courant pour les galeries marchandes, les centres commerciaux ou les parcs d’activités commerciales »
Surface de vente
62
Source : INSEEDéfinition : « Espace couvert ou non affecté à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats, espace affecté à l’exposition des marchandises proposées à la vente et à leur paiement, espace affecté à la circulation du personnel pour présenter les marchandises à la vente (hors réserves, laboratoires et surfaces de vente de carburants). Ne sont pas compris les réserves, les cours, les entrepôts, ainsi que toutes les zones inaccessibles au public, les parkings, etc. Sont exclues également les surfaces correspondant à des formes de vente non sédentaires, en stand ou par correspondance »
• Recommandation dans la rédaction du bail encentre commercial (surface de vente)
Il convient de préciser dans le bail : (i) la surfacede vente autorisée par la CDAC et allouée aupreneur et (ii) l’obligation pour le preneur del’exploiter intégralement et sans interruption.
• Attention à la cohérence surfaces données à bailet surfaces de vente « autorisées »
63
2. Au moment de la location
• Recommandation dans la rédaction du bail (TASCOM)
Calcul du montant de la TASCOM : la définition de lasurface de vente retenue est différente de celle relative àl’autorisation de la CDAC (moins large).
En effet, la surface de vente doit être close et couverte.
Par précaution, prévoir la communication annuelle dupreneur au bailleur du formulaire de déclaration relativeaux surfaces de vente exploitée.
64
2. Au moment de la location
66
3.1 Taxe foncière
• Contenance cadastrale détermine montant de la taxe foncière,de la taxe d’enlèvement des ordures ménagère (TEOM) et de lacotisation foncière des entreprises (CFE)
Réforme de la valeur locative cadastrale (2015) => « surfacepondérée ».
Pour rappel, vous avez dû remplir un formulaire entre février et juin 2013 quia permis la collecte des informations nécessaires à l’établissement desnouvelles modalités d’évaluation.
NB : Projet de réforme pour les locaux d’habitation (taxe d’habitation) sur lemême principe. En attente de la loi de finances 2015
• Hausses (importantes) d’imposition à craindre
3. Pour déterminer les taxes
67
3.2 Surface « taxe annuelle » - TABIF
• Définition :La « taxe sur les bureaux » (TSB), applicable dans la région d'Île-de-France, est une taxe annuelle qui concerne les locaux à usagede bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage et surfacesde stationnement.
La TSB est due par tout propriétaire, que ce soit un particulier,une entreprise, un organisme privé ou public, au 1er janvier,d'un local imposable en pleine propriété, copropriété ouindivision, ou bien titulaires d'un droit réel sur un localimposable, même en cas d'inoccupation.
• Article 231 ter du CGI
3. Pour déterminer les taxes
68
3.2 Surface « taxe annuelle » - TABIF
• Porte sur locaux à usage de bureaux, locauxcommerciaux, locaux de stockage et surfaces destationnement en IDF
Sont concernés:
- Bureaux et locaux professionnels > 100 m²
- Locaux commerciaux > 2.500 m²
- Locaux stockage > 5.000 m²
- Surfaces de stationnement > 500 m²
• 8 départements d'Île-de-France : Essonne (91), Hauts-de-Seine (92), Paris (75), Seine-et-Marne (77), Seine-Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94), Val-d'Oise (95) et Yvelines(78).
3. Pour déterminer les taxes
Comment déterminer la surface soumise à la « taxe annuelle » pour les locaux
situés en IDF ?
69
3. Pour déterminer les taxes
Particularités de la surface de la taxe annuelle
70
Taxe annuelle
Surface prise en compte Surface utile
Bureaux
Bureaux et circulations internes X
Réserves immédiates, salle techniques
attenantesX
Salle d’attente, hall d’accueil O
Locaux techniques indépendants O
Locaux à caractère social et sanitaire X
Locaux commerciaux
Surfaces commerciales X
Réserves attenantes couvertes X
Réserves attenantes non couvertes X
Locaux de stockage
Locaux ou aires couvertes destinés à
l’entreposage de produits, marchandise
non intégrés à un établissement de
production
X
Surfaces de stationnements X (Si parkings + circulation
+ rampe > 500m²)
PART I CULAR I TES
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3.3 Taxe sur les surfaces commerciales (TASCOM)
• Loi n°72-657 du 13 juillet 1972
• Sont soumis à la taxe sur les surfaces commerciales les commerces exploitant une surface de vente au détail de plus de 400 m², et réalisant un chiffre d'affaires hors taxe de plus de 460 000 €, (TaSCcom). La taxe est déductible du résultat fiscal de l'entreprise.
• La surface de vente détermine le montant de la TASCOM
établissements commerciaux permanents, quels que soient les produits vendus au détail
ouverture a eu lieu à partir de 1960
chiffre d'affaires annuel (HT imposable de l'année précédente) > 460 000 € HT
surface de vente > 400 m²
Nuance entre surface de vente autorisées et surfaces déclarées TASCOM
3. Pour déterminer les taxes
• En droit commun de la vente, il n’y a pas d’obligation spécifique de mentionner les surfaces dans l’acte de vente sauf …
Obligation de renseignement du vendeur
Article 1602 du Code civil : « le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur »
Obligation de délivrance (art. 1619 du Code civil)
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4. Dans le cadre de la vente de l’immeuble
• Il existe des obligations légales spécifiques
Loi Carrez
VEFA
Surface Habitable
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4. Dans le cadre de la vente de l’immeuble
• Exception 1 – VEFA : art. 1617 et suivants du code civil
l’action en diminution du prix pour insuffisance de surface est régie par les dispositions de l’article 1622 C. civ et non par celles de la Loi Carrez (Cass. 3ème civ., 11 janv. 2012, Pourvoi n°10-22924)
• Exception 2 - Surface privative (dite Loi Carrez) : vente d’un lot de copropriété (quelque soit l’usage)
En cas d’erreur dans le métrage Carrez : l’acquéreur doit agir contre le vendeur pour obtenir le remboursement de la fraction de prix (délai d’un an à compter de la vente) (Cass. 3ème civ., 11 sept. 2013, Pourvoi n°12-23772)
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4. Dans le cadre de la vente de l’immeuble
• Nouveautés Loi ALUR (vente de lot habitation)
A côté de la superficie du lot au titre de la Loi Carrez,devra également figurer dans les promesses de venteou d’achat, ainsi que dans les actes de vente, la SurfaceHabitable du lot.
La surface habitable est définie à l’article R. 111-2 duCode de la construction et de l’habitation
Application de la loi dans le temps : pour lespromesses et ventes conclues à compter du 24 juin2014 (soit après l’expiration d’un délai de 3 moissuivant la promulgation de la loi ALUR)
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4. Dans le cadre de la vente de l’immeuble
Comment déterminer la surface habitable et la « superficie Carrez » ?
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4. Dans le cadre de la vente de l’immeuble
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Surface habitable
D’un point de vue légal, les notions de surfacehabitable et superficie Loi Carrez doivent désormaisêtre indiquées dans les ventes alors que la surfacehabitable est utilisée dans un bail d’habitation
D’un point de vue technique, ces deux notions sontproches.
La différence entre les deux : la surface habitable estbasée sur l’utilisation de l’appartement alors que la LoiCarrez se base sur la limite d’un lot de copropriété
Superficie privative (dite loi « Carrez »)
80 La détermination d’une surface Loi Carrez nécessite l’étude des titres de propriété et du
règlement de copropriété.Sujet très délicat : être très vigilant. TOUJOURS DEMANDER LE METRAGE CARREZ EN DATA-ROOM.
Source :Loi du 18 décembre 1996 et décret d’application du 23 mai 1997. Il s’agit de la surface d’un lot de copropriété.Cette surface est très proche de la surface utile brute.Particularité de la surperficie Carrez : sont exclus les locaux indépendants <8m².
Séverine Guilluy, Avocat à la Cour
Cabinet Lawrizon Avocats
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Nouvelle adresse postale à compter du 1er octobre 2014 : 7 rue Paul Valéry – 75116 Paris
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