options d hebergement a paris pour entrepreneurs startups freelances et agences v3.key
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OPTIONS D’HÉBERGEMENT POUR STARTUPS, FREELANCES ET AGENCES
!Incluant une revue des incubateurs, pépinières et espaces de coworking parisiens
JUILLET 2014
LES OPTIONS
1. Bail commercial 3/6/9!2. Centre d’affaires!3. Bail précaire!4. Sous-location de
bureaux!5. Coworking!6. Incubateurs &
Pépinières
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COMPRENDRE LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
RETOUR SUR INVESTISSEMENT EN
IMMOBILIER
FLUCTUATIONS DU MARCHE IMMOBILIER
3
BAIL 3/6/9 !(BAIL COMMERCIAL)
• 9 ans minimum!• Résiliation possible tous
les 3 ans par le locataire avec préavis de 6 mois
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LOYERS* MOYENS STABLES
*Auxquels il faut rajouter les services : !énergie, multi-techniques, sécurité, mobilité…
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503 €
410 € 259 €
346 €
365 €
436 €
391 €
201 €
206 €
262 €
231 €
388 €
178 € 234 €
LOYERS MOYENS PARIS
http://www.webimm.com/indicateur/CarteImmostat.aspx
2ème Trimestre 2014
HT HC m2 / an
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UN TAUX DE VACANCE EN LÉGÈRE HAUSSE(à 7,3%* vs 6,8% fin 2012)
Principalement dû à des immeubles vides à La Défense. !Il est de 4,8% pour Paris intra-muros
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QUELQUES DONNÉES GÉNÉRALES D’EXPLOITATION
• Loyers : 437 € / m2 en France, vs 630 € / m2 en GB • Par occupant/poste : 10 012 € en France vs 7 385 € en GB • Avec des écarts entre 14,5K€ en IdF, 8,7K€ au minimum en
France – Dont plus de 50% pour les loyers, un peu moins pour les services
• A rapporter au salaire chargé de vos employés …
COÛT MOYEN D’EXPLOITATION (SOURCE IPD FRANCE 2007) :
RATIOS SURFACE UTILE (SOURCE ARSEG ET AUTRES):• Surface utile par occupant : 23m2 à Paris, vs 12m2 à Londres!• Net / brut : 57% en France, vs 82% en GB!• Taux d’occupation réelle (poste de travail / surface totale
louée) : 60 à 70% en moyenne en IdF (source Arseg)!• Surface globale de travail par salarié IdF : 16m2 en moyenne
(source Arseg) 8
CENTRE D’AFFAIRES
EXEMPLES
PRIX
Regus!Multiburo!ServCorp
OU
http://www.bureau-paris.fr/centre-affaires.php
Ateac!Access!Symphony Partners
Minimum 600 euros/mois
9
2
Autres adresses :!Trocadéro !Châtelet !Gare de Lyon!Champs Elysées !Montaigne
CENTRE D’AFFAIRES : MULTIBURO
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CENTRE D’AFFAIRES : REGUS
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CENTRE D’AFFAIRES : ACCESS
75008
75001
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Dérogation au statut du bail commercial (minimum 9 ans) : http://www.cartonspleins.fr/ louer-des-bureaux-pour-moins-de-2-ans-quel-bail-choisir/ !
BAIL PRÉCAIRE !(BAIL DÉROGATOIRE)
• Dérogation au bail!• Conditions à respecter!• Durée max : 23 mois!• Se transforme en bail
commercial si après 23 mois le bailleur n’oblige pas le locataire à quitter les lieux
13
3
Comment faire pour sous-louer ses bureaux : !http://www.cartonspleins.fr/sous-louer-ses-bureaux-les-regles-et-les-avantages/
SOUS-LOCATION
• Nécessite l’accord du bailleur originel!
• Le locataire originel devient bailleur!• Loyer inférieur ou égal au loyer
originel mais en aucun cas supérieur!• Durée ne peut pas accéder le bail
originel!• Mêmes conditions que le bail originel!! = Exigez de voir le bail originel !!
14
4
Dans les locaux d’une société, environ 65% des
postes sont occupés
4,8% des sociétés seulement sous-louent!leur espace disponible
source : AOS Studley 2013)
SOUS-LOCATION
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LE COWORKING : !UNE SOLUTION ÉCONOMIQUE ?
Option 1 : bail commercial ou précaire!Option 2 : coworking
COMPARONS LE PRIX POUR 4 POSTES
Prix de référence du quartier : 360 euros HC HT / an!Espace total : 36 m2!Espace travail : 4,5 m2 / personne X 4 postes = 18 m2!Espaces communs : pour une petite surface = 18 m2*!! (salle de réunion / kitchenette / entrée / couloir)!+ (27 € de charges + 50 € de chauffage + 30 € d’internet) / mois!+ services de base (ménage, petites réparations)!+ mobilier (bureaux, chaises, rangement)!+ équipement (ménage, kitchenette, téléphone)
HYPOTHESES
*cf s l ide 8 : RATIOS SURFACE 16
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DÉCAISSEMENT INSTALLATION (base 4 postes)
TARIF HT LOCAL VIDE PARIS XIE BUREAUX EN COWORKING
Hypothèse Local de 36mloyer de 1080 € / mois + charges de 27 € / mois
Bureau fermé de 18mde base (charges, services, mobilier, animation) à 1080 € / mois
Tarif au m2 HT HC / an 360 € 720 €
Dépôt de garantie 3 mois – 3240 € 3 mois (hypothèse max) – 3240 €
Caution Souvent si bail 3/6/9 Non
Avance loyer 1 mois – 1080 € 3 mois (hypothèse max) – 3240 €
Honoraires agence 3,5 mois – 3780 € 0
Avance sur charges 2 mois – 54 € 0
Investissements bureaux / matériel
1 900 € 0
Installation tel / internet 55 € (délai : 3 semaines) 0 ( délai : immédiat)
TOTAL 10 109 € (hors caution) 6 480 €
Différence - 3 629 €
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COÛTS ANNUELS D’EXPLOITATIONTARIF HT LOCAL VIDE PARIS XIE BUREAUX EN COWORKING
Hypothèse Local de 36mloyer de 1080 € / mois + charges de 27 € / mois
Bureau fermé de 18mde base (charges, services, mobilier, animation) à 1080 € / mois
Loyer 12 960 € 12 960 €
Charges locatives 324 € 0
Abonnements et consommations (eau, gaz, électricité, internet, téléphone)
960 € 0
Assurances 1000 € 60 €
Amortissement mobilier + matériel
950 € 0
Services de base (nettoyage, travaux d’entretien des locaux, maintenance des installations, accueil, sécurité, courrier)
2 400 € 0
Forfait animation 0 Inclus
TOTAL 18 594 € 13 020 €
Différence - 5 574 €
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BILAN
Un investissement immédiat 36% moins cher!Des charges annuelles de fonctionnement inférieures de 30%!Sans compter :!
- un niveau de prestations général très supérieur à la moyenne (accès internet, bâtiments, salle de gym, cafeteria équipée) !
- la présence / les échanges avec les autres entreprises!- la valeur de l ’éco-système!- la qualité de la localisation!- les réductions négociées auprès de fournisseurs!- et … tout est compris, i l ne vous reste qu’à vous concentrer
sur votre travail !
COWORKING
Redevient intéressant pour plus de 5 personnesLOCAL VIDE
19
N O M B R E D E P E R S O N N E S
FL
EX
IBIL
ITÉ
ANALYSE : GREENSPACE PARIS20
Seulement 21% des espaces de coworking font partie d’un réseau (association, franchise, autre)
LE COWORKING : NOUVELLE SOLUTION EN PLEIN ESSOR
NOMBRE D’ESPACES FEVRIER 2013 !+ TAUX DE CROISSANCE SUR UN AN
50+ espaces à Paris
http:/ /www.deskmag.com
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L’ESPACE DE COWORKING TYPIQUE
41 postes (occupés à 55% à un instant T)!Une location pour un poste de travail d’environ :!
- mensuelle €350 à Paris (entre €250 et €450), €200 en Europe, $250 aux Etats-Unis,!
- et journalière à partir de €10 ou $12.50 !Un hébergement composé :!
- De bureaux équipés : table, chaise, rangements, …!- Des espaces communs équipés : salles de réunion, espaces
détente, cafeteria, sanitaires, …!- Des services : internet, cl imatisation, sécurité d’accès /
incendie, café, … !Une communauté composée :!
- d’ interactions entre coworkers : principalement « casual small talk », la simple présence d’autres travail leurs, partage de compétences et de conseils (plus de 60%), !
- d’évènements : principalement d’évènements de networking (repas en commun, …), ateliers (juridiques, …), présentations / sessions d’information (plus de 65%)
Source : Deskmag Global Coworking Survey 2012 22
COWORKING - SERVICES
POSTES EN OPENSPACE
WIFI
CAFET
ESPACES DETENTE
ACCES SECURISE
SALLES DE REUNION
CABINES TELEPHONIQUES
MOBILIER
EVENEMENTS!PRO
BUREAUX FERMES
EVENEMENTS!POUR LE FUN
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CONTRAT DE PRESTATION DE SERVICES
• Typique des coworkings!• Plus flexible que les autres car non
pas un contrat immobilier!• Des services au-delà d’un poste
avec mobilier doivent être inclus!• Contrat fait en fonction du nombre
de postes (et non pas en fonction du nombre de m2 comme un bail)
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COWORKING : OU TROUVER UN ESPACE ?
http:/ /www.tr ipl ine.net/ tr ip/Coworking_spaces_-_Paris-65575360031010049FD8F25729F943DB 25
COWORKING : UNE COMMUNAUTÉ
Source : Deskmag Global Coworking Survey 2012 26
TYPES DE COWORKERS
Source : Deskmag Global Coworking Survey 2012 27
LES ÉVÈNEMENTS
Source : Deskmag Global Coworking Survey 2012 28
CHOISIR SON ESPACE DE COWORKING : LE TEAM
La Mutinerie : Eric, Antoine et Wil l iam van den Broek, Xavier
Soleil les Cowork : Sandrine Benattar, Marie Khayat, Nadine Louchart, Claude et Christ ine
NUMA / La Cantine : Nathanaël Sorin-Richez, Paul Richardet, Valér ie Gerard …
Greenspace Paris : Amaury de Buchet, Claire Schaffer
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DojoCréa : Frédéric Dembak
Lawomatic : Anne Claire Pâris !François-Emmanuel Lamell ière
La Ruche : Blanche Rérol le, Thomas Peti t jean et Flore Blondel
CHOISIR SON ESPACE DE COWORKING : LE TEAM
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Studios Singuliers : Camil le Garnier, Sébast ien Malcott i , Basi l Samson
Le Laptop : Paul ine Thomas
Le Loft (50 Partners) : Jérôme Masurel et Charles Fourault
CHOISIR SON ESPACE DE COWORKING : LE TEAM
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La Poussinade (Jonathan Dhiver) !Médiavi l lage (Setareh Farsi) !Labo de l ’Edit ion (Camil le Pène) !WorkinParis (Jonathan Lascar) !L’Espace startup de Bpi France (cf Incubateurs) !Sil icon Valois (Ministère de la Culture, ouverture 2014) !ICI Montreui l (Christ ine Bard, Nicolas Bard, Simon Ledru) !CREATIS (Gaieté Lyrique, cf Incubateurs) !WoMa (Samuel, Apol l ine, Gui l laume, …) !!!Af83 !Chugulu Games !Le Tank (Damien Cahen) !I lea Lab !50A !Nurun !!!CoworkCrèche (Muriel Ighmouracène)
CHOISIR SON ESPACE DE COWORKING : LE TEAM
MAIS AUSSI
DES ESPACES DANS DES AGENCES
DES PROJETS EN COURS
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INCUBATEURS & PEPINIERES
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6
SOURCE : http:/ /www.i ledefrance.fr /s i tes/default / f i les/mariane/RAPCR37-12RAP.pdf (2012)
INCUBATEUR, PEPINIERE, & HOTEL D’ENTREPRISES
INCUBATEUR : AMORÇAGE
PEPINIERE : MATURATION
HOTEL D’ENTREPRISES : DEVELOPPEMENT
• Structure d’appui avant la création d’entreprises!• Avant la création, jusqu’à 1 an après environ
• Structure d’appui aux entreprises après leur création, généralement de 1 à 3 ans après création!• Hébergement, services de bases, conseils, animation !• Durée de l’hébergement : 24 mois renouvelable une fois, soit 48 mois au total
• Bâtiment destiné à accueillir des entreprises de plus de 3 ans environ!• Logique de création ou de maintien d’emplois!• Bail 3/6/9 ou contrat de prestations d’une durée de 4 ans
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LE SYSTEME PARISIEN D’AIDE A LA CREATION D’ENTREPRISES
35SOURCE : http:/ /www.i ledefrance.fr /s i tes/default / f i les/mariane/RAPCR37-12RAP.pdf (2012)
FINANCEMENT : PARIS INNOVATION AMORÇAGE (PIA)!!!!HEBERGEMENT : INCUBATEURS, PEPINIERES, HOTELS D’ENTREPRISES (IPHE) !!!!ACCOMPAGNEMENT : PARIS REGION INNOVATION LAB (PRIL)
PARIS INNOVATION AMORÇAGE
1. Projet à fort caractère innovant!!2. Un fonds doté par Paris, la Région et la BPI!!3. Réservé aux projets :!
• Entrant en incubateurs (€ 30.000 maximum en subvention) !
• Entrant en pépinières (€ 50.000 à 100.000 en avance remboursable)
SOURCE : http:/ /mystartup.paris. fr /comment-se-lancer/ je-recherche-des-f inancements 36
TYPES D’INCUBATEURS PUBLICS
INCUBATEURS DE LA VILLE / DE LA CCI / AFFILIÉS A L’ETAT
INCUBATEURS DE RECHERCHE
Objecti f : créer des emplois locaux
Objecti f : valoriser la recherche académique
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A g o r a n o v !w w w. a g o r a n o v. c o m
P a r i s Te c h E n t r e p r e n e u r s !h t t p : / / e n t r e p r e n e u r s . t e l e c o m -p a r i s t e c h . f r /
P a r i s B i o t e c h !h t t p : / / w w w. p a r i s b i o t e c h . o r g /
N o v a n c i a !h t t p : / / w w w. n o v a n c i a . f r /I n c u b a - S c h o o l
3 7
B l u e F a c t o r y !( E S C P E u r o p e ) !h t t p : / / b l u e -f a c t o r y. e u / f r /
INCUBATEURS DE RECHERCHE OU « ACADÉMIQUES »
S c i e n c e s P o E n t r e p r e n e u r s !h t t p : / / s c i e n c e s p o . f r / e n t r e p r e n e u r s /
Institut de la vision h t t p : / /w w w. i n c u b a t e u r -v i s i o n . o r g /
M a i s a u s s i H E C ( J o u y - e n - J o s a s / C h a m p e r r e t ) , E S S E C ( L a D é f e n s e ) , E n s a m ( P l a c e d ’ I t a l i e ) , . . .
Institut du cerveau et de la moelle épinière h t t p : / /m y s t a r t u p . p a r i s . f r / i p e p s -r e v o l u t i o n n e - l a - l u t t e - c o n t r e -l e s - m a l a d i e s -n e u r o d e g e n e r a t i v e s /
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R é p u b l i q u e !A c o té d u c a n a l : 18 , r u e Yves Toud i c , 75010 Pa r i s !!770 m ² o f f r a n t de s b u r ea u x de 26 à 84 m ² e t un open s pace !Ta r i f s 2014 : !300 €HT/CC / m ² / an p o u r l e s bu reaux non meub lé s , !330 €HT/CC / m ² / an p o u r l e s bu reaux meub lés !Et 250 €HT/CC/mo i s pa r pos te de t r ava i l en open space !!So le i l l e t !A c o té d u P è r e L a c h a i s e : 14 r ue So le i l l e t , 75020 Pa r i s
LES PÉPINIÈRES DE LA CCI PARIS ILE DE FRANCE : PARIS RÉPUBLIQUE & PARIS SOLEILLET
SOURCES : !ht tp: / /www.entrepr ises.cc i -par is- id f . f r /web/hebergement-d-entrepr ises/par is-10eme !ht tp: / /www.entrepr ises.cc i -par is- id f . f r /web/hebergement-d-entrepr ises/par is-20eme 39
Source & Screenshot : ! h t tp : / /www.par is incubateurs.com/
feui l le tez- le-book-de-par is- incubateurs
Où ?
20+ I ncuba teu rs
LES INCUBATEURS DE PARIS INCUBATEURS BY PARIS RÉGION INNOVATION LAB (PRIL)
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PARIS INNOVATION BOUCICAUT
DESIGN E-SANTÉ NUMÉRIQUE / VILLE DE DEMAIN
Surface totale : 1176 M² Surface Res bureaux : 36 m² à 84m² Nombre de bureaux : 18
XV
124-136 rue de Lourmel Paris 15e
Incubateur et hôtel d’entreprise ouvert en 2014.
Source & Screenshots : !ht tp: / /
www.par is incubateurs.com/feui l le tez- le-book-de-
par is- incubateurs 41
Source & Screenshots : h t tp : / /www.par is incubateurs.com/feui l le tez- le-
book-de-par is- incubateurs 42
PARTENAIRE THÈME
Groupe SOS Social Good Lab : Technologies Sociales Et Environnementales
Renault Mobilité Connectée
JC Decaux Services Urbains Connectés
Air Liquide Respirer Dans La Ville
Covéa Habitat Connecté
DIAM L’expérience Consommateur 3.0 Dans Le Point De Vente
ALCATEL ONETOUCH Mobile Technologies
GDF SUEZ Pour Une Meilleure Énergie Dans La Ville
AXA Global Direct Smart Data For Customer Intelligence
SNCF Voyageur Connecté
LES INCUBATEURS DE PARIS INCUBATEURS BY PARIS RÉGION INNOVATION LAB (PRIL)
AVEC D’AUTRES PARTENAIRES
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D’AUTRES INCUBATEURS & PÉPINIÈRES À PARIS
P a r i s P i o n n i è r e s !h t t p : / / w w w. p a r i s p i o n n i e r e s . o r g /
L e s A t e l i e r s d e P a r i s !h t t p : / / w w w. a t e l i e r s d e p a r i s . c o m /
I n c u b a t e u r d u 1 0 4 !h t t p : / / w w w. 1 0 4 . f r / l e s _ e s p a c e s /e q u i p e m e n t s / l _ i n c u b a t e u r . h t m l
P é p i n i è r e 2 7 !h t t p : / / w w w. p e p i n i e r e 2 7 . f r /
h t t p : / / w w w. n e u i l l y l a b . c o m /
Le Village by CA / P é p i n i è r e L a B o é t i e !h t t p : / / w w w. p e p i n i e r e l a b o e t i e . c o m /
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h t t p : / /w w w. b p i f r a n c e . f r /v o t r e _ p r o j e t / i n n o v e r /a i d e s _ e t _ f i n a n c e m en t s / s e r v i c e s /e s p a c e _ s t a r t u p
h t t p : / / w w w. n u n c . f r / p e p i n i e r e - d - e n t r e p r i s e s - a u -s t a d e - J e a n - B o u i n - a - P a r i s - 1 6 e . h t m l
L a H a l l e F r e y s s i n e t à P a r i s 1 3 e ( 2 0 1 6 )
h t t p : / / w w w. r e s i d e n c e c r e a t i s . f r /
COMING SOON
D’AUTRES INCUBATEURS & PÉPINIÈRES À PARIS
P é p i n i è r e d ’ e n t r e p r i s e s a u s t a d e J e a n B o u i n à P a r i s 1 6 e ( 2 0 1 5 ? )
h t t p : / / 1 0 0 0 s t a r t u p s p a r i s . f r 45
TABLEAU COMPARATIFSOLUTION BUDGET
MINIPOSTES COMMENTAIRE
Bail commercial 3/6/9
NS standard, pas vraiment compatible avec une société en création avec peu de cash et de visibilité
Centre d’affaires 600 € 1 à 4 très bien si vous avez une activité de standing / a forte valeur ajoutée, souvent qui ne soit pas une profession libérale. Très cher sinon (nbses options payantes)
Bail précaire 1400 € 3 à 12 certains propriétaires acceptent de vous louer un bien exceptionnellement pour une durée inférieure à 23 mois (pour des raisons de travaux, ...). Parfois de très bons plans, généralement de bouche à oreille, ou des annonces mélangées à d'autres comme sur www.vivastreet.com ou www.leboncoin.com Compter environ 4 à 6 m2 par personne + 40 à 50% pour les surfaces communes (salle de réunion, entrée, kitchenette, toilettes) selon la surface totale.
Sous-location de bureaux
900 € 3 à 12 il existe de très nombreuses offres sur des sites comme www.bureauxapartager.com . Un très bon rapport généralement, mais attention aux frais auxquels on ne pense pas, notamment les espaces / services communs et l'équipement / mobilier. À privilégier si vous êtes plus de 4 ou 5
Coworking 350 € 1 à 4 facturation souple au poste de travail. Il en existe plus de 30 sur Paris, voir sur des sites comme www.bureauxapartager.com, www.eWorky.com ou www.Neo-nomade.com . Les tarifs vont de 250 à 450 euros HT / mois, généralement tout inclus, selon le lieu, le type de services et l'animation. À privilégier si vous êtes 1 a 4, et cherchez à développer des relations / échanges avec d'autres entrepreneurs
Incubateur / pépinière
900 € 3 à 12 les moins chers (au poste) car subventionnés. Pour des projets innovants (souvent sur base technologique), sur dossier / comité de sélection. Ils ouvrent généralement le droit à des subventions spécifiques (PIA à Paris par exemple) et disposent d'une offre d'accompagnement/animation 46
Coworkings, Centres d’Affaires & Sous-locationsBureaux à Partager https://www.bureauxapartager.comNeo-Nomade http://www.neo-nomade.comVivastreet http://search.vivastreet.comCobureau http://www.cobureau.comOffees http://www.offees.comE-worky http://www.eworky.comCoworlink http://coworlink.comShareDesk www.sharedesk.net
Bureaux Fermés & Sous-locationsLeBonCoin http://www.leboncoin.frSeloger.com (AgoraBiz) http://www.seloger.comPAPCommerces http://www.papcommerces.frLeaseo http://www.leaseo.frCentury21 Pro http://www.century21.fr/commerce_entreprises
Bureau-Paris http://www.bureau-paris.fr
Incubateurs & PépinièresMon Incubateur http://www.mon-incubateur.com
Mairie de Paris http://www.paris.fr/pro/2d3es-hebergement-d-entreprises/incubateurs/rub_9529_stand_22925_port_23414
CartographiesTech On Map http://techonmap.fr/Paris Techlist http://techlist.in/paris/incubatorsGreenspace Paris Carte des Coworkings http://www.tripline.net/trip/Coworking_spaces_-
_Paris-65575360031010049FD8F25729F943DB
RÉFÉRENCES
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LES ENTREPREHEROS de GREENSPACE PARIS
28 rue du Chemin Vert - 75011 Paris facebook.com/Greenspace.Paris Meetup / twitter.com/GreenspaceParis Auteurs : Amaury de Buchet / Claire Schaffer 48
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