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Analyser les marchés :
- flux des mutations
- prix
Observatoire
foncier
sur l’aire
urbaine
Janvier 2015 2014-008-EXT-074
L’aire urbaine de Rennes en 2010
2 Commission Aménagement de Rennes Métropole : L’observatoire foncier – 14 janvier 2015
Les marchés fonciers Mais aussi à conjuguer avec : La consommation foncière, L’occupation du sol…
L’observation foncière
3 Commission Aménagement de Rennes Métropole : L’observatoire foncier – 14 janvier 2015
Mise en réseau
Avec les agences d’urbanisme de Bretagne et de Loire : méthodes, indicateurs communs,
GNDVF : au niveau national participation à l’expérimentation de données de la DGFIP (usage, traitements …)
Avec la DREAL : au niveau régional, base commune pour les différents territoires et EPCI
CG 35 et EPF : partage de données et diagnostics fonciers (en lien avec les SCoT, les conventions cadres)
4 Commission Aménagement de Rennes Métropole : L’observatoire foncier – 14 janvier 2015
Aide à la décision
Pour le renouvellement urbain et les besoins de maîtrise foncière, l’observatoire participe aux réflexions :
Éléments de contexte pour le PLH,
Pré-bilans financiers pour les communes,
Constitution des données et références.
5 Commission Aménagement de Rennes Métropole : L’observatoire foncier – 14 janvier 2015
Animation, lieu d’échange :
2012 : Quelle anticipation foncière (besoins / maîtrise des prix) ?
2013 : Le renouvellement urbain/ conditions de mise en œuvre
2014 : SCoT, politiques foncières et développement durable…
6 Commission Aménagement de Rennes Métropole : L’observatoire foncier – 14 janvier 2015
Les marchés fonciers
1-Espaces agricoles
2-Espaces naturels de loisirs
3-Terrains bruts à urbaniser
4-Terrains neufs équipés
6-Renouvellement urbain
Résultats des marchés :
sur Rennes Métropole depuis 2005
sur l’Aire Urbaine depuis 2009
Éléments de renouvellement urbain en 2013
Structures de fond
Ruptures, points de vigilance
7 Commission Aménagement de Rennes Métropole : L’observatoire foncier – 14 janvier 2015
Localisation des mutations
Sources :
2005– 2011
Extraits
d’actes notariés
2012- 2013
DVF
8 Commission Aménagement de Rennes Métropole : L’observatoire foncier – 14 janvier 2015
Terrains à vocation agricole
MARCHÉS AGRO-NATURELS
Terrains de loisirs
Distinguer :
9 Commission Aménagement de Rennes Métropole : L’observatoire foncier – 14 janvier 2015
MARCHÉS AGRO-NATURELS
• Ce marché est essentiellement agricole, les terrains de loisirs y représentent un pourcentage très faible
Terres agro-naturelles vendues
en hectares 2012 2009/11
Ren. Métropole 304 213
Couronnes 2015 1236
0
500
1000
1500
2000
2500
2009 2010 2011 2012
Marché agricole dans les couronnes
Terres agricolesEspaces naturels de loisirs
0
50
100
150
200
250
300
350
400
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Marché agricole : Rennes Métropole
Terres agricoles Espaces naturels de loisirs
10 Commission Aménagement de Rennes Métropole : L’observatoire foncier – 14 janvier 2015
MARCHÉS AGRO-NATURELS
• Prix de la terre agricole nue
0,00
0,20
0,40
0,60
0,80
1,00
2005 2007 2009 2011
Prix moyen (€/m²) terre agricole nue sur Rennes Métropole
0,00
0,20
0,40
0,60
0,80
1,00
2005 2007 2009 2011
Prix moyen (€/m²) terre agricole nue sur Rennes Métropole
Ren. Métropole Couronnes
0
5
10
15
20
2005 6 7 8 9 10 11 12
Prix moyen (€/m²) terrains de loisirs sur Rennes Métropole
0
5
10
15
20
25
30
2009 2010 2011 2012
Prix moyen en €/m2
Rennes Métropole Couronnes
• Prix des terrains de loisirs
Prix des terrains de loisirs sont
10 à 15 fois plus élevés
11 Commission Aménagement de Rennes Métropole : L’observatoire foncier – 14 janvier 2015
Terrains bruts 2005 2006 2007
Extension urbaine banale 4 3,5 4,1
Extension urbaine en zone U
ou proximité zone urbanisée 16,1 30,6 23,7
Marché 3
Prix moyen (€/m²)
MARCHÉ DES TERRAINS BRUTS À URBANISER
Des
configurations qui influent
sur les niveaux de prix.
12 Commission Aménagement de Rennes Métropole : L’observatoire foncier – 14 janvier 2015
MARCHÉ DES TERRAINS BRUTS À URBANISER
• Structure à prendre en compte : terrains à vocation économique
terrains à vocation habitat
• Pour l’habitat, évaluer le potentiel de production :
Rennes Métropole avec 75 hectares vendus/an de 2006/2012, pour 35 logements /ha = 2 625 logements annuels
Les couronnes, avec 70 hectares vendus/an de 2009/2012, pour 20 logements /ha=1 415 logements annuels
0
50
100
150
200
2005 2007 2009 2011 2012
Superficies vendues sur Rennes Métropole : terrains à urbaniser (ha)
Vocation économique Vocation habitat
0
50
100
150
200
2009 2010 2011 2012
Superficies vendues dans les couronnes : terrains à urbaniser (ha)
Vocation habitat
Vocationéconomique
13 Commission Aménagement de Rennes Métropole : L’observatoire foncier – 14 janvier 2015
MARCHÉ DES TERRAINS BRUTS À URBANISER
• Une anticipation toujours plus importante, sur Rennes Métropole, mais qui s’améliore dans les couronnes, qui pèse sur le niveau des prix :
90 % des ventes sont en extension banale contre
75 % dans les couronnes
020406080
100120140160
2005 2007 2009 2011 2012
Nombre de mutations : terrains à urbaniser dans Rennes Métropole
En proximité de zone urbanisée
020406080
100120140160
2009 2010 2011 2012
Nombre de mutations : terrains à urbaniser sur les couronnes
extension banale proximité zone U
14 Commission Aménagement de Rennes Métropole : L’observatoire foncier – 14 janvier 2015
MARCHÉ DES TERRAINS BRUTS : PRIX COMPARÉS
• Le différentiel de prix, paradoxalement toujours favorable à Rennes Métropole
0
5
10
15
2005 06 07 08 09 10 11 12
Prix moyen (€/m²) des terrains à urbaniser
Rennes Métropole Couronnes
S’explique par l’ancienneté de la politique foncière et l’anticipation des acquisitions avec le portage…
15 Commission Aménagement de Rennes Métropole : L’observatoire foncier – 14 janvier 2015
MARCHÉ DES TERRAINS ÉQUIPÉS
A la fois :
terrains à bâtir pour l’habitat,
charge foncières habitat,
terrains à vocation économique.
16 Commission Aménagement de Rennes Métropole : L’observatoire foncier – 14 janvier 2015
MARCHÉ DES TERRAINS ÉQUIPÉS
Structure très différente :
3 tiers dans Rennes Métropole,
dans les couronnes dominantes des terrains à bâtir : 75 % des superficies vendues, (71 hectares) soit 4 fois plus que dans la métropole.
0
20
40
60
80
100
2005 06 07 08 09 10 11 12
Superficies vendues : terrains équipés sur Rennes Métropole (ha)
Terrains à bâtir indiv. CF habitat
Vocation économique
0
20
40
60
80
100
2009 2010 2011 2012
Structure du marché des terrains équipés dans les couronnes
Terrains à bâtir individuels Terrains pour l' habitatTerrains pour l' économie
17 Commission Aménagement de Rennes Métropole : L’observatoire foncier – 14 janvier 2015
MARCHÉ 4 : Terrains équipés
• Les terrains à vocation économique : autour de 50 €/m2, sur Rennes Métropole, fonction de la nature d’activité
Prix des terrains d'activité en €/m2
2009 2010 2011 2012 2009/11
Rennes Métropole 51 58 38 49 49
Couronnes 82 24 30 25 45
Aire urbaine 51 35 35 37 40
0
20
40
60
80
100
2005 2007 2009 2012
Prix moyen CF économie de Rennes Métropole (€/m²)
18 Commission Aménagement de Rennes Métropole : L’observatoire foncier – 14 janvier 2015
MARCHÉ : Terrains à bâtir
• Des écarts de superficies importants entre la Métropole et les couronnes
• La tendance à la réduction des superficies moyennes depuis 2007, le ratio reste stable :
Sur les Couronnes avec17 lots /hectare, la moyenne s’établit à 588 m2.
Sur Rennes Métropole avec 21 lots / hectare, la moyenne est de 465 m2.
Effet PLH : en moyenne sur les 3 dernières années le ratio est de 26 lots/ha,
0
200
400
600
800
1000
2007 08 09 10 11 12 Moyenne2007/11
Superficies moyennes : terrains à bâtir
Rennes Métropole Couronnes0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
2006 7 8 9 10 11 12
Superficie moyenne en m2
TAB _ PLH
TAB_hors PLH
19 Commission Aménagement de Rennes Métropole : L’observatoire foncier – 14 janvier 2015
MARCHÉ 4 : Terrains à bâtir
• Un prix moyen autour de 63 000 euros, et :
Un différentiel entre Rennes Métropole et les couronnes qui s’accroît : de 16 000 € en 2007 il est passé à 20 000 € en 2012
Un effet PLH sur Rennes Métropole qui rapproche les terrains du PLH à un prix moyen comparable à celui des couronnes (seulement 5 660 € de plus en 2012).
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
90 000
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Prix moyens en euros : terrains à bâtir individuels
Rennes Métropole R. Métropole _ PLH Couronnes
20 Commission Aménagement de Rennes Métropole : L’observatoire foncier – 14 janvier 2015
21
MARCHÉ 6 : Terrains nus pour renouvellement urbain
• Tendance à l’augmentation des superficies et des prix de terrains nus en zone U :
Des terrains nus très disparates, peu nombreux dont la valeur dépend du potentiel de constructibilité, la dernière année 46 % des ventes étaient rennaises
Les fonds de jardins entre 75 et 150 €/m2 dans les communes de Rennes Métropole au cours des dernières années
Commission Aménagement de Rennes Métropole : L’observatoire foncier – 14 janvier 2015
22
MARCHÉ 6 : Maisons pour renouvellement urbain
• Forts écarts de prix entre territoires
• Stabilisation voire baisse sauf à Rennes-ville
Prix médian des maisons vendues (en K€)
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Rennes 263 000 280 000 245 000 270 000 295 000 300 000 313 000
RM hors Rennes 240 000 230 000 210 000 225 000 235 000 232 000 228 000
Couronne aire urbaine 168 000 155 000 151 000 157 000 160 000 162 000 160 000
(en € courants)
Commission Aménagement de Rennes Métropole : L’observatoire foncier – 14 janvier 2015
MARCHÉ 6 : Maisons pour renouvellement urbain
Les maisons < 220 000 euros =
• 18 % des ventes à Rennes
• 42 % des ventes dans les autres communes
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Répartition des ventes de maisons par gamme de prix à RM-Rennes
>400K€
340- 400K€
280 - 340 K€
220 - 280 K€
160 -220K€
<160 K€0%
20%
40%
60%
80%
100%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Répartition des ventes de maisons par gamme de prix à Rennes
>400K€
340- 400K€
280 - 340 K€
220 - 280 K€
160 -220K€
<160 K€
23 Commission Aménagement de Rennes Métropole : L’observatoire foncier – 14 janvier 2015
MARCHÉ 6 : Maisons pour renouvellement urbain
Les maisons de la période 1949-75 enregistrent de fortes décotes sur tous les territoires
Prix médians de Ma isons de 5 pièces en 2013
<1949
1949-
1974
1975-
1990
1991-
2005 Total
AU-2010 211000 209000 207000 228250 212388
Couronnes Hrs RM 180 000 158 000 175 000 203 200 183 000
Rennes Métropole 333 000 245 000 236 650 262 000 250 000
Prix médians de Ma isons de 5 pièces en 2013
<1949 1949-74 1975-90 1991-05 Total
Rennes 393 102 274 000 304 300 335 000 330 000
Coeur de métropole 281 000 281 650 380 000 295 000
commune pole 327 500 210 000 220 200 279 000 240 000
Poles de proximité 230 000 198 000 220 000 244 850 227 500
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
350 000
400 000
<1949 1949-74 1975-90 1991-05
Prix médians des maisons 5 pièces en 2013 selon les périodes de construction
Rennes Coeur de métropole
commune pole Poles de proximité
Diffé rentie l
1949-74 / total
-56 000
-14 000
-30 000
-29 500
24 Commission Aménagement de Rennes Métropole : L’observatoire foncier – 14 janvier 2015
Marchés dans l’Aire urbaine : points de vigilance
• Le marché de la terre agricole et des terrains de loisirs en « concurrence », risque d’impact sur : les niveaux de prix,
les superficies (petites y compris pour l’agriculture = proximité urbaine),
les localisations (en bordure des zones urbanisées).
• Le marché des terrains à urbaniser, pour maitriser les prix et la consommation : Veiller aux rythmes des superficies vendues dans les zones AU des PLU,
Surveiller et intervenir pour lutter contre la tendance à la hausse des prix.
• Le marché des terrains équipés : Suivre les superficies des terrains à bâtir, leurs prix, la concurrence avec le reste de l’aire urbaine,
suivre le PLH et ses objectifs,
Surveiller le niveau de prix des charges foncières,
Quantifier et qualifier les valeurs des terrains à vocation économique (ZA).
• Le marché des terrains en renouvellement urbain : Niveaux des prix du bâti et des dents creuses pour les pré-bilans financiers.
Evaluer les densifications possibles.
25 Commission Aménagement de Rennes Métropole : L’observatoire foncier – 14 janvier 2015
L’observation pour le renouvellement urbain
Quelques pistes de réflexion :
négociation le plus en amont possible des acquisitions
taille de l’opération, et phasage à bien évaluer pour maximiser les économies
niveau de densité requis en lien avec les formes urbaines et les possibilités du marché
réduire les acquisitions–démolitions (pavillons)
bien évaluer les besoins de réhabilitation à inclure dans l’opération (État du bâti, type de bâti, structure de la construction actuelle, extension possible…)
couplage possible avec de l’extension urbaine, pour améliorer les bilans
26 Commission Aménagement de Rennes Métropole : L’observatoire foncier – 14 janvier 2015
Analyser les marchés :
- flux des mutations
- prix
Observatoire
foncier
sur l’aire
urbaine
Janvier 2015
Contact : Catherine CAILLE
02 99 01 86 51 / c.caille@audiar.org
2014-008-EXT-074
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