le marchÉ immobilier · 2018. 7. 26. · > les activités de loisir indoor représentent une...
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ENTREPRISES 38ENTREPRISES
LE MARCHÉIMMOBILIERD ’ E N T R E P R I S E S
PERSPECTIVESBILAN &
FÉVRIER 2018
2
NOUS AVONS LE PLAISIR DE VOUS PRÉSENTER
L’ÉTUDE 2017 DU MARCHÉ DE L’IMMOBILIER
D’ENTREPRISES, RÉALISÉE PAR LES MEMBRES
DE LA FNAIM ENTREPRISES.
Une embellie sur le plan économique semble se dessiner. Les décideurs et chefs d’entreprises retrouvent confiance, et tous les secteurs d’activités sont
concernés.
Les professionnels de l’immobilier de la FNAIM ENTREPRISES, ont ressenti une amélioration du climat des affaires, ce qui se traduit par des chiffres encourageants :
> Le marché des bureaux enregistre une surface placée considérable en comparaison des années précédentes.
> Le secteur des locaux d’activités se maintient à un haut niveau.
> Le commerce à l’échelle du territoire de Grenoble-Alpes Métropole, fait mieux que résister, si l’on regarde ce qui se passe au sein de métropoles de tailles comparables à la nôtre.
> Enfin, les capitaux investis en matière d’immobilier d’entreprises n’ont jamais atteint un tel niveau, Grenoble et ses environs retrouvant visiblement un certain attrait pour les investisseurs.
Vous retrouverez au sein de cette étude une analyse détaillée des tendances de l’année 2017.Autant d’éléments et d’informations pouvant aider à la prise de décision.
Comme il est d’usage depuis plusieurs éditions, nous accueillons lors de notre présentation de l’étude, une entreprise en lien étroit avec notre territoire.
Cette année, le Groupe SCHNEIDER ELECTRIC par la voix de Monsieur Alain BORTOLIN, et Monsieur Xavier D’ESQUERRE, nous fait l’honneur de nous accompagner. Nous verrons au travers de leur témoignage, la mutation immobilière et le changement de stratégie qui s’opèrent au sein des grands groupes. L’importance de la notion d’attractivité du territoire sera également abordée.
Les membres de la FNAIM ENTREPRISES restent mobilisés pour contribuer au succès et au plein rayonnement de notre territoire.
Guillaume WOUTAZPrésident
F N A I M E N T R E P R I S E S 3 8 2 0 17 3
LE MARCHÉ IMMOBILIER D’ENTREPRISESB I L A N & P E R S P E C T I V E S
LES
BUREAUX
LES
LOCAUXD’ACTIVITÉS
COMMERCESLES
INVES-TISSEMENT
L’
4 LA DEMANDE ET LES SURFACES COMMERCIALISÉES
6 LE STOCK DISPONIBLE
7 LES VALEURS LOCATIVES ET PRIX DE VENTE
8 OPÉRATIONS LANCÉES EN 2017 ET TRANSACTIONS
9 PERSPECTIVES
19 BILAN 2017
20 UN MARCHÉ AU ZÉNITHLES TAUX DE RENDEMENT
21 TYPOLOGIE DE L’INVESTISSEMENT
22 TRANSACTIONS
23 PERSPECTIVES
10 LA DEMANDE ET LES SURFACES COMMERCIALISÉES
12 LE STOCK DISPONIBLE
13 LES VALEURS ET TRANSACTIONS
14 PERSPECTIVES
15 LA DEMANDE ET LES SURFACES COMMERCIALISÉES
16 GRENOBLE INTRA-MUROS
17 LES VALEURS LOCATIVES
18 PERSPECTIVES
Guillaume WOUTAZPrésident de la FNAIM Entreprises 38
Vincent DELAUNOISPrésident de la FNAIM Isère
LA DEMANDE PLACÉE
F N A I M E N T R E P R I S E S 3 8 2 0 17 54
L A D E M A N D E E T L E S S U R F A C E SC O M M E R C I A L I S É E S
LES
BUREAUX
TOTAL
DONT CLÉS EN MAIN
DONT NEUF
ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE exprimée en m2
86 138
42 885
2017
6 675
51 335
6 271
2013
11 916
51 829
9792015
16 800
71 323
26 750
2016
6 430
31 490
2014 01 114
51 688moyenne décennale
Avec 86 138 m2 placés (contre71 323 m2 en 2016), l’année 2017
est sous le sceau de l’optimisme grâce à de belles transactions en bureaux.
Une année historique boostée par deux transactions clés en main, hors normes :
> 24 885 m² pour le compte d’EDF, à Saint-Martin le Vinoux
> 18 000 m² pour le compte de SCHNEIDER ELECTRIC site TECH, à Grenoble.
de la demande placée par rapport à 2016,
mais aussi marquée par 2 transactions majeures
de hausse de la demande placée en nombre
de transactions par rapport à 2016 (131 transactions
contre 99).
Les transactions portant sur des surfaces supérieures à 1 000 m2 sont inférieures à la moyenne :> 4 transactions
contre 6 à 8 habituellement.
Cela traduit le manque d’offres dispo-nibles en grandes superficies au global de l’agglomération grenobloise.
La surface moyenne commercialisée est en hausse passant de 280 m² à 330 m², et s’explique par l’augmen-tation des demandes placées entre 500 m² et 1 000 m².
La part de l’ancien/seconde main reste très majoritaire avec 116 transactions réalisées contre seulement 15 au sein de programmes neufs.
LE MARCHÉ DU NEUF
Ce dernier est en augmentation :> 12 à 15 transactions.
Le lancement de programmes neufs« en blanc » – High Valley à Meylan, Le Rayon Vert sur Échirolles / Le Ron-deau, L’Odyssée, L’Iliade et L’Acanthe à Meylan –, a montré la pertinence de telles opérations et l’attractivité que représente le neuf disponible rapidement.
Le taux de pré-commercialisation (50 à 70 %) exigé des bâtiments neufs ainsi que les délais de construction (18 à 24 mois), ne sont pas compatibles avec le calendrier des preneurs ; ces derniers ayant des échéances à plus court terme (6 à 8 mois environ).
Malgré une pré-commercialisation souvent longue, liée aux difficultés de stationnement, d’accessibilité en transports en commun, de coût d’achat plus élevé, de beaux programmes de bureaux neufs vont voir le jour en 2018.Ex. : Le Taillefer et Maupertuis à Meylan, Le Carré Vert à Échirolles, Les Deux Massifs et Pré Mayen à Montbonnot.
Le neuf se distingue notamment par ses performances énergétiques, grâce à des matériaux isolants et à une concep-tion pensée pour limiter les besoins en consommation. Il offre également un confort de vie au travail correspon-dant aux tendances actuelles (espace détente, douche, borne de recharge électrique…). Il reste aussi un place-ment sécurisé pour les investisseurs, permettant de constituer un patrimoine durable.
LES SECTEURS
Grenoble
Territoire du Grésivaudan
40 %
Les demandes sur la ville de GRENOBLE et la Métropole repartent à la hausse en 2017
et représentent 40 % des transactions (contre 34 % en 2016).
Répartition des transactions pour l’ensemble du territoire
29 %
Nord de l’agglomération
19 %
12 % Sud de l’agglomération
La location est en baisse, et représente près de 64 % du volume transacté (71 % en 2016).Parallèlement la hausse des ventes (36 % contre 29 % en 2016) est liée à une demande de plus en plus importante des acquéreurs du fait de la baisse des taux.
Les critères de recherche des entreprises se renforcent sur les points suivants :
accompagnement financier et technique pour faciliter leur emménagement
locaux conformes aux réglementations d’accessibilité en vigueur : PMR, ERP
offre de transports en commun plus étoffée et ciblée sur les zones tertiaires
nombre suffisant de parkings et une accessibilité facile
Les attentes des entreprises
Manque de grandes surfaces
en location et vente
Une légère baisse
du stock disponible par rapport
à 2016
Le stock disponible est cette année en légère baisse :
Le neuf est en hausse grâce à des programmes lancés en blanc et des réhabilitations complètes de bâtiments importants ; il représente 27 % du stock.
Les offres à la location et sur des superficies inférieures à 500 m2 restent majoritaires et le manque de grandes surfaces tant à la location qu’à la vente se fait toujours sentir.
L E S T O C KD I S P O N I B L E
par rapport à 2016
de stock disponible, majoritairement locatif.
TOTAL
DONT NEUF
STOCK DISPONIBLE exprimé en m2
24 949
90 313
116 828
104 00098 154
116 500
15 414 14 924 13 3009 500
20172013 2014 2015 2016
F N A I M E N T R E P R I S E S 3 8 2 0 17 76
E T P R I X D E V E N T EL E S V A L E U R S L O C A T I V E S
Légère hausse des prix de vente sur la périphérie
Stabilité des loyers
en 2017
Périphérie
NEUF
Centre-ville
150 €
160 €
NEUF
145 €
155 €
ANCIEN
Europole
135 €
150 €
ANCIEN
110 €
125 €
Les loyers de seconde main restent stables pour l’ensemble de l’agglomération.
exprimés en euros HT/m2/anloyers
Périphérie
NEUF
1 950 €
2 350 €
NEUF
Centre-ville
2 300 €
2 500 €
Europole
ANCIEN
1 800 €
2 300 €
ANCIEN
900 €
1 600 €
ventes exprimées en euros/m2
Neuf : hors taxes - Ancien : hors droits
Dans le seconde main, les prix de vente sont à la hausse liée à une forte demande et un manque d’offres. Ils varient selon la surface et le secteur géographique.
L’attractivité des taux d’intérêt, restés bas, est l’un des principaux facteurs déclencheurs des acquisitions.
F N A I M E N T R E P R I S E S 3 8 2 0 17 98
L’offre est stable, mais on constate encore une pénurie sur les grandes
surfaces de plus de 1 000 m2.
Certains processus de décision des entreprises ne permettent pas
d’attendre les délais de pré-commercialisation
des bâtiments neufs.
De plus, les locaux qualitatifs, bien que plébiscités, sont rares.
Conformément à 2016, on constate une stabilité des loyers à la location,
et une légère hausse sur les prix de vente sur le neuf liée au coût
de construction important mais également sur les bureaux
de seconde main de qualité car très rares sur le marché.
Une poursuite de la hausse des prix de vente des bâtiments
du fait de la rareté des biens à la vente est attendue pour 2018.
De belles demandes d’entreprises en perspective tant à la location qu’à la vente.
L’émergence de nouveaux projets dynamise le marché et oblige les entreprises à réagir vite.
Europole, Presqu’île restent des secteurs très prisés car proches des commodités et des transports en commun, tout comme Inovallée pour son pôle d’attractivité numérique et technologique.
P E R S P E C T I V E S 2 0 1 8
LA DEMANDE
LE STOCK
LES VALEURS
Comme en 2017, l’année 2018 s’annonce dynamique, portée par des taux d’intérêt toujours bas.
QUELQUES TRANSACTIONS MAJEURES
PRENEURACQUÉREUR M2 LOYER HT/M2/AN
VENTE M2/HD
OPAC 5 287 Grenoble 110
GRESICLIC 1 901 Gières 1 163
COSIPLUS 1 075 Gières 940
CCAS EDF 1 257 Saint-Martin le Vinoux 70
VEOLIA 917 Bernin 111
KALRAY 846 Montbonnot 135
JB CONCEPT 814 Échirolles 1 950
O P É R A T I O N S L A N C É E S E N 2 0 17
MEYLANMONTBONNOT2
2
LE TAILLEFER LE S DEUX MA SSIFS
CAMPUS PRÉ MAYEN
MAUPERTUIS
Surface : 2 314 m2
Prix de vente : 2 280 € /m2
Loyer : 155 € /m2
Parking : 40 places collectives
Livraison : 4e trimestre 2018
Surface : 1 600 m2
Loyer : 154 € /m2
Parking : 1 place/30 m2
Livraison : 4e trimestre 2018
Surface : 1 037 m2
Prix de vente : 2 100 € /m2
Loyer : 160 € /m2
Parking : 1 place/35 m2
Livraison : 4e trimestre 2018
Surface : 8 305 m2
Prix de vente : 1 850 € /m2
Loyer : 135 € /m2
Parking : 1 place/30 m2
Livraison : 4e trimestre 2018
LA DEMANDE PLACÉE
RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE
F N A I M E N T R E P R I S E S 3 8 2 0 17 1110
L A D E M A N D E E T L E S S U R F A C E SC O M M E R C I A L I S É E S
LES
LOCAUXD’ACTIVITÉS
TOTAL DONT NEUF DONT CLÉS EN MAIN
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 201620162015201420122011200920082007
88 500 94 200 100 300
65 320
115 096
93 379
76 441
107 530
182 032
113 606109 337
11 73517 700
8 500 8 800 651517 716 6 267
4 40214 200
2013
5 9602 777 1 819 5 467 4 695
25 682
Soit en moyenne 104 548 m2 sur 11 ans
20172017
113 628
5 014
31 125
ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE exprimée en m2
> Les activités de loisir Indoor représentent une part croissante de la demande. Ces dossiers sont très complexes dans leur finali-sation, du fait des contraintes environnementales et régle-mentaires (PPRI, accessi-bilité…).
> Concernant les projets de parcs d’activités neufs, l’exigence de pré-commer-cialisation complique la réa-lisation effective de telles opérations. Ce constat est valable quel que soit le secteur : Grenoble intra-muros, St-Martin d’Hères, Domène, Centr’Alp, Villard-Bonnot…
Équilibre quasi parfait entre les 2 semestres
concernant la demande placée
> À l’inverse de ce qui a été relevé en 2016 (forte disparité entre le 1er et
le 2e semestre), l’année 2017 aura été très régulière en matière de sur-
faces commercialisées et de transactions effectuées.
> Les entreprises et artisans du bâtiment font un retour prudent mais perceptible
pour les demandes de « petites » surfaces (150 / 200 m2).
> Les grands comptes et grandes indus-tries recherchent pour des raisons posi-tives liées à des besoins d’extension de surfaces ou besoins supplémentaires (à l’inverse de 2016, où l’optimisation des m2 était la motivation principale).
> Les preneurs sont parfaitement au fait des valeurs locatives actuelles ; en cas d’inadéquation, ce motif est suffisant pour délivrer congé sans tentative préalable de renégociation.
En 2017, le nombre de m2 commercia-lisés est équivalent à celui de 2016 avec 113 618 m2. Ce chiffre inclut 31 125 m2 d’opérations clés en main, au nombre de 4 (dont une transaction représentant à elle seule près de 24 000 m2 pour un bâtiment logistique).
À noter un fort regain d’intérêt pour des bâtiments disposant de ponts roulants et de quais (logistique du « dernier kilomètre » et messagerie).
2017 sur la même dynamique que 2016
(pour mémoire excellente)
de la demande placée
NORD AGGLO
À NOTERUn attrait croissant de l’entrée nord de l’agglomération grenobloise :
> Nord Métro (Veurey, Voreppe, Le Fontanil, Saint-Égrève)
> Pays Voironnais
Grenobleintra-muros
Territoire du Grésivaudan
Nord de l’agglomération
8,6 %
Sud de l’agglomération
39 %
23,9 %
LES SURFACES COMMERCIALISÉES
Moyenne décennale de la demande placée
28,5 %
STOCK DISPONIBLE exprimé en m2 (Source AEPI)
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2016 20172015
86 00080 000
156 000
180 000
156 500165 787
136 700 120 500
132 461122 100151 982
F N A I M E N T R E P R I S E S 3 8 2 0 17 1312
RÉPARTITION DE LA COMMERCIALISATION
RÉPARTITIONDE LA DEMANDE
34 TRANSACTIONS À LA VENTE pour 36 108 m2 représentant 43,7 % des transactions totales soit 1 062 m2 en moyenne. 2 350 m2 de transactions dans le neuf soit 6,50 %.
55 TRANSACTIONS À LA LOCATION pour 46 396 m2 représentant 56,3 % des transactions totales soit 843 m2 en moyenne. 2 664 m2 de transactions dans le neuf soit 5,75 %.
55 %45 %LocationsVentes
2016
neuf : 9 %
ancien : 91 %
ancien : 93,5 %
neuf : 6,5 %
56,3 %43,7 %
Locations
neuf : 6,5 %
neuf : 5,75 %
ancien : 94,25 %
ancien : 93,5 %
Ventes
94,25 %
93,5 %
2017
L E S T O C K D I S P O N I B L E
Grenoble
Territoire du Grésivaudan
Nord de l’agglomération
7,7 %
Sud de l’agglomération
57,7 %
22,3 %
12,3 %NEUF ANCIEN ANCIEN
inf. à 700 m2 sup. à 700 m2
65 €45 € 28 €
80 €55 € 50 €
loyers*exprimés en euros HT/m2/an
NEUF ANCIEN ANCIEN ANCIENinf. à 250 m2 de 250 à 800 m2 sup. à 800 m2
1 050 €750 €
600 €300 €
1 100 €950 €
750 €600 €
ventes*exprimées en euros/m2
Neuf : hors taxes - Ancien : hors droits (pour les bâtiments en bon état)
L E S V A L E U R S *
QUELQUES TRANSACTIONS MAJEURES
Diminution du stock, toute surface confondue.
Stock neuf quasi inexistant.
* Valeurs moyennes, susceptibles de variations selon prestations et état.
M2 LOYER HT/M2/ANVENTE M2/HD
OBSERVATIONS
2 068 Eybens Zone des Ruires 58 Excellent état, chauffé,
belle visibilité
827 Claix Zone des Bauches 816
Excellent état, pont roulant, terrain privatif 2 400 m2, bien rare
1 962 Sassenage Zone de l’Argentière 41
Quais, TF élevée, bail ferme 6 ans, travaux pris en charge par le locataire
1 117 Moirans Centr’Alp 69,65
Très bon état, quais, faible hauteur 4,5 m, bail ferme 6 ans
2 000 Sassenage 75 Bâtiment neuf, chauffé
2 857 Le Fontanil 59,50Réhabilitation complète, bail ferme 6 ans, 1,5 ha de terrain
LA DEMANDE
LE STOCK
Soutenue à l’image de l’embellie économique ressentie.
Meilleure visibilité tous secteurs d’activités confondus.
Problématique majeure : transports et conditions
d’accès.
Part croissante des demandes de grandes tailles.
Stabilité des valeurs locatives.
Hausse des valeurs de vente.
LES VALEURS
P E R S P E C T I V E S 2 0 1 8
LA DEMANDE PLACÉE
F N A I M E N T R E P R I S E S 3 8 2 0 17 1514
COMMERCESLES
L A D E M A N D E E T L E S S U R F A C E SC O M M E R C I A L I S É E S
Une année sensiblement
similaire à 2016
2017 La tendance grenobloise connue en 2016 sur le marché des commerces se poursuit en 2017 avec une année positive. 124 transactions comptabilisées par l’ensemble des cabinets membres contre 125 en 2016.
Zoom sur quelques chiffres
LES TRANSACTIONS> 28 971 m2 placés
dont 9 772 m2 sur Grenoble intra-muros.
> 6,6 % des transactions réalisées sur Grenoble ont été
des locaux neufs.
> 46 % des transactions ont été des ventes. Même si cela représente une baisse (- 13 % par rapport à 2016) cette proportion reste élevée. Cela s’explique par un marché qui continue d’être très dynamique à l’acquisition. La rareté des murs à vendre et la demande soutenue poussent les acquéreurs exploitants ou investisseurs à raccourcir leurs négociations et à être réactifs.
> 65 % des transactions réalisées ont eu lieu sur GRENOBLE ce qui prouve que la commune reste attractive sur le territoire (68 % en 2016).
transactions (stabilité par rapport à 2016)
surface moyenne commercialisée à Grenoble
Qualité du stock actuel problématique : vieillissement croissant.
Une partie du stock n’est clairement plus commercialisable en l’état.
La tranche 1 000 / 3 000 m2 en forte baisse.
L’amiante est aujourd’hui une source d’inquiétude notable.
F N A I M E N T R E P R I S E S 3 8 2 0 17 1716
UNE PÉRIODE DE TRANSITION
G R E N O B L E I N T R A - M U R O SG R E N O B L E R É S I S T E
À L A C R I S E D E S C E N T R E S - V I L L E SUn turn over est en train de s’opérer au centre-ville ; le départ d’enseignes significatives telles que New Man, G Star, Marlboro Classics, Jennifer en sont la preuve et l’arrivée de nouvelles enseignes comme Bricorama, Naturalia, Hema, Mad vintage, Kilo shop, Pylones… viennent contrebalancer cette tendance. Le centre-ville de Grenoble résiste plutôt bien aux difficultés que connaissent les centres-villes français. Une récente étude montre que le taux de vacance est de 9 % au centre-ville de Grenoble contre 11,7 % en moyenne en France.
De nouveaux concepts novateurs ont vu le jour en hyper centre, ce qui tend à différencier l’offre et donc redynamiser certaines rues (rue des Clercs / rue Barnave par exemple).
Certains locaux ne trouvent pas preneur car les valeurs locatives sont en décalage avec le marché ou pour des raisons techniques.
Les profils des clients de centres-villes et ceux de périphérie se démarquent de plus en plus. Comme évoqué en 2016, le flux piéton en centre-ville n’est plus aussi important qu’il l’a été ces dernières décennies. En dépit de cela, ce que relatent et déplorent principalement les commerçants, c’est une baisse du panier moyen ; Internet restant très confortable pour les consommateurs.
UN RÉÉQUILIBRAGECENTRE-VILLE / PÉRIPHÉRIE
L E S V A L E U R S L O C A T I V E SValeurs locatives exprimées HT/m2/AN, droit au bail inclus.
80 €140 €
700 €
200 €140 € 90 €
1 000 €
300 €170 € 140 €
N° 1 N° 1 bis Grands boulevards N° 2 Périphéries
Les valeurs locatives sont stables en comparaison
avec 2016.
EMPL ACEMENT S N°1
Place Victor Hugo (à proximité de Zara / Burger King)
Rue de Bonne
Félix Poulat / Grenette
Rue Lafayette
EMPLACEMENTS N°1 bis
Grand-Rue
Rue de Strasbourg
Rue Saint-Jacques
Rue de la Poste
ZONES COMMERCIALES
Échirolles - Comboire
Saint-Martin d’Hères Péri - Champ Roman
Saint-Égrève - Cap des H
Saint-Égrève - Cap 38
Grand Place
Caserne de Bonne
K-store
en hausse
en baisse
identique
forte augmentation
LES ARTÈRES COMMERÇANTES PRINCIPALES
Les modifications relatives aux sens de circulation
ont été intégrées même si elles n’ont pas solutionné
les embouteillages aux heures de pointe.
LE PLU & LE SCOT ET LES RÈGLES RELATIVES
AUX IMPLANTATIONS COMMERCIALES
SONT TOUJOURS AUSSI CONTRAIGNANTS.
UNE INERTIE CONSIDÉRABLE A EU LIEU
EN 2017 FAUTE D’ÉTUDES NOTARIALES
SURCHARGÉES.
Le POINTjuridique
LES CHIFFRES exprimés en millions d’euros
187
2017
52
2007
48
2008
18,8
2009
36
2010
37,6
2011
33,5
2012
95
2013
55,2
2014
24
2015
42,5
2016
Comme annoncé l’an dernier, l’année 2017 aura été marquée
par les 2 méga transactions (Schneider et EDF) représen-
tant à elles seules 130 M€.
55 moyenne
décennale
Mais cette hausse du volume investi
a été accompagnée par un nombre de
transactions également en nette croissance. Il
est à noter aussi une augmentation des inves-
tisseurs privés qui, ne trouvant plus de rentabilité
suffisante dans l’habitation, se tournent vers l’immobilier
d’entreprises. Le marché de l’investissement demeure plus
que jamais un marché « deman-deur » (c’est-à-dire que la demande
est supérieure aux offres).
Les liquidités sur le marché expliquent tant les volumes que le nombre de tran-
sactions et par conséquent les baisses de taux de rendement.
de transactionsUNE ANNÉE D’EXCEPTION
Le marché est de ce fait exceptionnel et a été porté à 187 M€, alors que la moyenne décennale est d’environ 55 M€ !
B I L A N 2 0 17LA DEMANDE
LE STOCK
Des demandes d’enseignes nationales restent insatisfaites à ce jour. Cela s’explique par
des offres qui ne répondent pas aux cahiers des charges techniques, de surfaces
et d’emplacements.
La Métropole grenobloise est entrée dans une période de tran-sition ; transition qui a un impact direct sur le centre-ville greno-blois mais toutefois limité par comparaison avec les chiffres de certaines autres métropoles.
Afin de minimiser cette inci-dence, le commerce de proximité semble devoir se démarquer d’autant plus à travers une diffé-renciation de son offre produit, de son service (amplitude horaire par exemple).
De son côté, il semble essentiel que la collectivité s’attache de manière plus intense à créer du flux au centre-ville de façon à ce que le chaland y reprenne ses habitudes et son envie de flâner. Cela peut s’effectuer au travers d’événements ponctuels (Fête de la Musique, Cabaret Frappé…) mais en gardant le fil rouge de toujours conserver ces espaces au quotidien acces-sibles à tous, propres, sécurisés et attrayants.
LES QUESTIONS QUI DEMEURENT
> La mise en œuvre du projet du Rondeau va-t-il avoir l’effet escompté ?
> Quel avenir pour le projet NEYRPIC à Saint-Martin d’Hères ?
Dans la continuité de 2017, 2018 devrait être une année
charnière, où le marché s’autorégule.
Les valeurs locatives pures restent stables. En revanche, les valeurs
des Droits Aux Baux sont en repli.
LES VALEURS
P E R S P E C T I V E S 2 0 1 8
Affaires à suivre…
Stock d’offres sur emplacements recherchés quasiment nul.
Locaux neufs inexistants hormis dans des quartiers peu demandés (Flaubert,
Échirolles Villages 2).
F N A I M E N T R E P R I S E S 3 8 2 0 17 1918
INVESTISSEMENTL’
commercesactivités
bureaux
1 %3 %
96 %
TYPOLOGIE DE PRODUITSRépartition par tranches de MONTANTS INVESTIS
Répartition par TYPOLOGIE DE CLIENTS
% relatif au nombre de transactions
privés
institutionnelset fonds
28 %72 %
Répartition par tranches de MONTANTS INVESTIS
% relatif au volume de transactions
privés
institutionnelset fonds
88 %12 %
Cette année sera l’année des investissements
en bureaux… En effet, seuls 3 % et 1 % du volume ont été
respectivement investis en locaux d’activités et commerces…
Les institutionnels se payant la part du lion en bureaux avec 88 % du volume.
Les particuliers, plus nombreux, cumulent un montant investi
stable de 21 M€.
L ’ I N V E S T I S S E M E N TT Y P O L O G I E D E
L E S T A U X D E R E N D E M E N T
U N M A R C H ÉA U Z É N I T H
Une poursuite de la baisse des taux de rendement
F N A I M E N T R E P R I S E S 3 8 2 0 17 2120
Tendance bureaux « *Prime »(bail ferme de 12 ans)
Tendance activités « Prime » Tendance bureaux « Récents »
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2016 20172015
9,5 % 9,5 % 9,5 %8,8 % 8,6 %8,8 %
8 % 8 % 7,9 % 7,8 %
6,5 % 6,5 % 6,3 % 6,25 %
9 % 9 %9,3 %
8,2 % 8,2 %8 % 8 %
5,8 %
7,3 % 7,3 %7,3 % 7,1 %
8,2 %
8,5 %
9,2 %
7,5 % 7,5 %
La tendance 2016 se confirme en 2017 avec un taux « Prime » record à 5,8 %. Cet actif disposait de conditions idéales pour l’optimisation d’un taux de renta-bilité : situation exceptionnelle, immeuble neuf et labellisé +++, locataire de qualité, bail ferme de 12 ans. Cette performance est à relativiser au regard des raréfactions des actifs neufs sur le marché.
> Nette compression des taux pour les immeubles neufs, loués en baux fermes à des sociétés de qualité. Ces derniers devraient se situer entre 6 et 6,3 % AEM.
> Les secondes mains prennent le pas en réduisant également leur taux. Ces actifs conserveront une place de choix aux yeux des investisseurs privés.
Volume, nombre de deals, taux, demande… tous ces points marquent une nette amélioration. L’équation financière entre les taux d’emprunt, les taux de rendement, étant toujours aussi attractive, le marché de l’investissement reste actuellement, l’un des meilleurs leviers pour constituer un patrimoine immobilier.
Certains investisseurs institutionnels, foncières ou fonds, qui avaient quitté ou refusaient de regarder des dossiers sur l’agglomération, reviennent sur leurs stratégies et réétudient des possibilités d’acquisition sur Grenoble et agglomération.
Il semble que les limites actuelles à cet engouement soient :> le manque d’offres à vendre (surtout en neuf)> la qualité des locataires et le taux de remplissage de certains actifs> le manque d’entretien de certains actifs.
Le retourdes investisseursexogènes
GRENOBLE &AGGLOMÉRATION
Une poursuite de la baisse des taux de rendement
2017
8,8 %8,8 % 8,6 %8,6 %
7,9 % 7,8 %
6,25 %
8 %8 %
5,8 %
7,3 %
2 méga transactions (Schneider et EDF)
représentant à elles seules 130 000 000 €
F N A I M E N T R E P R I S E S 3 8 2 0 17 2322
LA DEMANDE
LE STOCK
Les taux de rentabilité en matière d’immobilier d’entreprises restent
attractifs et n’ont pas beaucoup d’équivalents. Mais, compte tenu
du risque, l’immobilier d’entreprises reste un marché d’initiés
avec beaucoup de candidats mais peu de nouveaux investisseurs
chaque année.
Malheureusement peu d’actifs sont à vendre. Certains investisseurs
institutionnels réfléchissent à réorienter leurs demandes sur des actifs neufs
ou récents ou sur des marchés plus profonds (Grenoble étant considérée
comme un petit marché par de nombreux acteurs).
De ce fait, peut-être que nous aurons quelques immeubles de seconde main
à arbitrer, ce qui pourrait alimenter la demande des privés…
Le marché demeure demandeur, il est donc fort probable que le volume de transactions reste proche ou au-dessus de la moyenne décennale de 55 M€, cela dépendra des offres mises sur le marché.
LE MARCHÉ
QUELQUES TRANSACTIONS MAJEURES E N B U R E A U X
P E R S P E C T I V E S 2 0 1 8
IMMEUBLE + M2 ÉTAT VENDEUR ACQUÉREUR PRIX DE VENTEen €/net vendeur
RENTA.en %
VISEOMontbonnot 11 283 Récent Institutionnel Institutionnel 20 000 000 7,8
EDFSt-Martin le Vinoux 28 336 Neuf Promoteur Institutionnel 62 756 000 6,3
EURENNEPOLISGrenoble 960 Récent Institutionnel Privé 2 000 000 7,8
DOYENGrenoble 1 549 Récent Institutionnel Privé 2 950 000 7,8
EURENNEPOLISGrenoble 1 243 Récent Institutionnel Privé 2 075 000 7,8
HIGH VALLEYMeylan 186 Neuf Promoteur Privé 540 000 7,5
INOVALLÉEMontbonnot 1 833 Ancien Privé Privé 2 300 000 9
MIKADOSeyssinet 291 Neuf Promoteur Privé 645 000 6,7
SACDROPGières 1 100 Ancien Privé Privé 1 150 000 9,5
SCHNEIDERGrenoble 25 000 Neuf Privé Institutionnel 71 081 000 5,8
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