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ENTREPRISES 38ENTREPRISES

LE MARCHÉIMMOBILIERD ’ E N T R E P R I S E S

PERSPECTIVESBILAN &

FÉVRIER 2018

2

NOUS AVONS LE PLAISIR DE VOUS PRÉSENTER

L’ÉTUDE 2017 DU MARCHÉ DE L’IMMOBILIER

D’ENTREPRISES, RÉALISÉE PAR LES MEMBRES

DE LA FNAIM ENTREPRISES.

Une embellie sur le plan économique semble se dessiner. Les décideurs et chefs d’entreprises retrouvent confiance, et tous les secteurs d’activités sont

concernés.

Les professionnels de l’immobilier de la FNAIM ENTREPRISES, ont ressenti une amélioration du climat des affaires, ce qui se traduit par des chiffres encourageants :

> Le marché des bureaux enregistre une surface placée considérable en comparaison des années précédentes.

> Le secteur des locaux d’activités se maintient à un haut niveau.

> Le commerce à l’échelle du territoire de Grenoble-Alpes Métropole, fait mieux que résister, si l’on regarde ce qui se passe au sein de métropoles de tailles comparables à la nôtre.

> Enfin, les capitaux investis en matière d’immobilier d’entreprises n’ont jamais atteint un tel niveau, Grenoble et ses environs retrouvant visiblement un certain attrait pour les investisseurs.

Vous retrouverez au sein de cette étude une analyse détaillée des tendances de l’année 2017.Autant d’éléments et d’informations pouvant aider à la prise de décision.

Comme il est d’usage depuis plusieurs éditions, nous accueillons lors de notre présentation de l’étude, une entreprise en lien étroit avec notre territoire.

Cette année, le Groupe SCHNEIDER ELECTRIC par la voix de Monsieur Alain BORTOLIN, et Monsieur Xavier D’ESQUERRE, nous fait l’honneur de nous accompagner. Nous verrons au travers de leur témoignage, la mutation immobilière et le changement de stratégie qui s’opèrent au sein des grands groupes. L’importance de la notion d’attractivité du territoire sera également abordée.

Les membres de la FNAIM ENTREPRISES restent mobilisés pour contribuer au succès et au plein rayonnement de notre territoire.

Guillaume WOUTAZPrésident

F N A I M E N T R E P R I S E S 3 8 2 0 17 3

LE MARCHÉ IMMOBILIER D’ENTREPRISESB I L A N & P E R S P E C T I V E S

LES

BUREAUX

LES

LOCAUXD’ACTIVITÉS

COMMERCESLES

INVES-TISSEMENT

L’

4 LA DEMANDE ET LES SURFACES COMMERCIALISÉES

6 LE STOCK DISPONIBLE

7 LES VALEURS LOCATIVES ET PRIX DE VENTE

8 OPÉRATIONS LANCÉES EN 2017 ET TRANSACTIONS

9 PERSPECTIVES

19 BILAN 2017

20 UN MARCHÉ AU ZÉNITHLES TAUX DE RENDEMENT

21 TYPOLOGIE DE L’INVESTISSEMENT

22 TRANSACTIONS

23 PERSPECTIVES


12 LE STOCK DISPONIBLE

13 LES VALEURS ET TRANSACTIONS

14 PERSPECTIVES


16 GRENOBLE INTRA-MUROS

17 LES VALEURS LOCATIVES

18 PERSPECTIVES

Guillaume WOUTAZPrésident de la FNAIM Entreprises 38

Vincent DELAUNOISPrésident de la FNAIM Isère

LA DEMANDE PLACÉE


L A D E M A N D E E T L E S S U R F A C E SC O M M E R C I A L I S É E S

LES

BUREAUX

TOTAL

DONT CLÉS EN MAIN

DONT NEUF

ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE exprimée en m2

86 138

42 885

2017

6 675

51 335

6 271

2013

11 916

51 829

9792015

16 800

71 323

26 750

2016

6 430

31 490

2014 01 114

51 688moyenne décennale

Avec 86 138 m2 placés (contre71 323 m2 en 2016), l’année 2017

est sous le sceau de l’optimisme grâce à de belles transactions en bureaux.

Une année historique boostée par deux transactions clés en main, hors normes :

> 24 885 m² pour le compte d’EDF, à Saint-Martin le Vinoux

> 18 000 m² pour le compte de SCHNEIDER ELECTRIC site TECH, à Grenoble.

de la demande placée par rapport à 2016,

mais aussi marquée par 2 transactions majeures

de hausse de la demande placée en nombre

de transactions par rapport à 2016 (131 transactions

contre 99).

Les transactions portant sur des surfaces supérieures à 1 000 m2 sont inférieures à la moyenne :> 4 transactions

contre 6 à 8 habituellement.

Cela traduit le manque d’offres dispo-nibles en grandes superficies au global de l’agglomération grenobloise.

La surface moyenne commercialisée est en hausse passant de 280 m² à 330 m², et s’explique par l’augmen-tation des demandes placées entre 500 m² et 1 000 m².

La part de l’ancien/seconde main reste très majoritaire avec 116 transactions réalisées contre seulement 15 au sein de programmes neufs.

LE MARCHÉ DU NEUF

Ce dernier est en augmentation :> 12 à 15 transactions.

Le lancement de programmes neufs« en blanc » – High Valley à Meylan, Le Rayon Vert sur Échirolles / Le Ron-deau, L’Odyssée, L’Iliade et L’Acanthe à Meylan –, a montré la pertinence de telles opérations et l’attractivité que représente le neuf disponible rapidement.

Le taux de pré-commercialisation (50 à 70 %) exigé des bâtiments neufs ainsi que les délais de construction (18 à 24 mois), ne sont pas compatibles avec le calendrier des preneurs ; ces derniers ayant des échéances à plus court terme (6 à 8 mois environ).

Malgré une pré-commercialisation souvent longue, liée aux difficultés de stationnement, d’accessibilité en transports en commun, de coût d’achat plus élevé, de beaux programmes de bureaux neufs vont voir le jour en 2018.Ex. : Le Taillefer et Maupertuis à Meylan, Le Carré Vert à Échirolles, Les Deux Massifs et Pré Mayen à Montbonnot.

Le neuf se distingue notamment par ses performances énergétiques, grâce à des matériaux isolants et à une concep-tion pensée pour limiter les besoins en consommation. Il offre également un confort de vie au travail correspon-dant aux tendances actuelles (espace détente, douche, borne de recharge électrique…). Il reste aussi un place-ment sécurisé pour les investisseurs, permettant de constituer un patrimoine durable.

LES SECTEURS

Grenoble

Territoire du Grésivaudan

40 %

Les demandes sur la ville de GRENOBLE et la Métropole repartent à la hausse en 2017

et représentent 40 % des transactions (contre 34 % en 2016).

Répartition des transactions pour l’ensemble du territoire

29 %

Nord de l’agglomération

19 %

12 % Sud de l’agglomération

La location est en baisse, et représente près de 64 % du volume transacté (71 % en 2016).Parallèlement la hausse des ventes (36 % contre 29 % en 2016) est liée à une demande de plus en plus importante des acquéreurs du fait de la baisse des taux.

Les critères de recherche des entreprises se renforcent sur les points suivants :

accompagnement financier et technique pour faciliter leur emménagement

locaux conformes aux réglementations d’accessibilité en vigueur : PMR, ERP

offre de transports en commun plus étoffée et ciblée sur les zones tertiaires

nombre suffisant de parkings et une accessibilité facile

Les attentes des entreprises

Manque de grandes surfaces

en location et vente

Une légère baisse

du stock disponible par rapport

à 2016

Le stock disponible est cette année en légère baisse :

Le neuf est en hausse grâce à des programmes lancés en blanc et des réhabilitations complètes de bâtiments importants ; il représente 27 % du stock.

Les offres à la location et sur des superficies inférieures à 500 m2 restent majoritaires et le manque de grandes surfaces tant à la location qu’à la vente se fait toujours sentir.

L E S T O C KD I S P O N I B L E

par rapport à 2016

de stock disponible, majoritairement locatif.

TOTAL

DONT NEUF

STOCK DISPONIBLE exprimé en m2

24 949

90 313

116 828

104 00098 154

116 500

15 414 14 924 13 3009 500

20172013 2014 2015 2016


E T P R I X D E V E N T EL E S V A L E U R S L O C A T I V E S

Légère hausse des prix de vente sur la périphérie

Stabilité des loyers

en 2017

Périphérie

NEUF

Centre-ville

150 €

160 €

NEUF

145 €

155 €

ANCIEN

Europole

135 €

150 €

ANCIEN

110 €

125 €

Les loyers de seconde main restent stables pour l’ensemble de l’agglomération.

exprimés en euros HT/m2/anloyers

Périphérie

NEUF

1 950 €

2 350 €

NEUF

Centre-ville

2 300 €

2 500 €

Europole

ANCIEN

1 800 €

2 300 €

ANCIEN

900 €

1 600 €

ventes exprimées en euros/m2

Neuf : hors taxes - Ancien : hors droits

Dans le seconde main, les prix de vente sont à la hausse liée à une forte demande et un manque d’offres. Ils varient selon la surface et le secteur géographique.

L’attractivité des taux d’intérêt, restés bas, est l’un des principaux facteurs déclencheurs des acquisitions.


L’offre est stable, mais on constate encore une pénurie sur les grandes

surfaces de plus de 1 000 m2.

Certains processus de décision des entreprises ne permettent pas

d’attendre les délais de pré-commercialisation

des bâtiments neufs.

De plus, les locaux qualitatifs, bien que plébiscités, sont rares.

Conformément à 2016, on constate une stabilité des loyers à la location,

et une légère hausse sur les prix de vente sur le neuf liée au coût

de construction important mais également sur les bureaux

de seconde main de qualité car très rares sur le marché.

Une poursuite de la hausse des prix de vente des bâtiments

du fait de la rareté des biens à la vente est attendue pour 2018.

De belles demandes d’entreprises en perspective tant à la location qu’à la vente.

L’émergence de nouveaux projets dynamise le marché et oblige les entreprises à réagir vite.

Europole, Presqu’île restent des secteurs très prisés car proches des commodités et des transports en commun, tout comme Inovallée pour son pôle d’attractivité numérique et technologique.

P E R S P E C T I V E S 2 0 1 8

LA DEMANDE

LE STOCK

LES VALEURS

Comme en 2017, l’année 2018 s’annonce dynamique, portée par des taux d’intérêt toujours bas.

QUELQUES TRANSACTIONS MAJEURES

PRENEURACQUÉREUR M2 LOYER HT/M2/AN

VENTE M2/HD

OPAC 5 287 Grenoble 110

GRESICLIC 1 901 Gières 1 163

COSIPLUS 1 075 Gières 940

CCAS EDF 1 257 Saint-Martin le Vinoux 70

VEOLIA 917 Bernin 111

KALRAY 846 Montbonnot 135

JB CONCEPT 814 Échirolles 1 950

O P É R A T I O N S L A N C É E S E N 2 0 17

MEYLANMONTBONNOT2

2

LE TAILLEFER LE S DEUX MA SSIFS

CAMPUS PRÉ MAYEN

MAUPERTUIS

Surface : 2 314 m2

Prix de vente : 2 280 € /m2

Loyer : 155 € /m2

Parking : 40 places collectives

Livraison : 4e trimestre 2018

Surface : 1 600 m2

Loyer : 154 € /m2

Parking : 1 place/30 m2


Surface : 1 037 m2


Loyer : 160 € /m2



Surface : 8 305 m2


Loyer : 135 € /m2



LA DEMANDE PLACÉE

RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE



LES

LOCAUXD’ACTIVITÉS

TOTAL DONT NEUF DONT CLÉS EN MAIN

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 201620162015201420122011200920082007

88 500 94 200 100 300

65 320

115 096

93 379

76 441

107 530

182 032

113 606109 337

11 73517 700

8 500 8 800 651517 716 6 267

4 40214 200

2013

5 9602 777 1 819 5 467 4 695

25 682

Soit en moyenne 104 548 m2 sur 11 ans

20172017

113 628

5 014

31 125

ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE exprimée en m2

> Les activités de loisir Indoor représentent une part croissante de la demande. Ces dossiers sont très complexes dans leur finali-sation, du fait des contraintes environnementales et régle-mentaires (PPRI, accessi-bilité…).

> Concernant les projets de parcs d’activités neufs, l’exigence de pré-commer-cialisation complique la réa-lisation effective de telles opérations. Ce constat est valable quel que soit le secteur : Grenoble intra-muros, St-Martin d’Hères, Domène, Centr’Alp, Villard-Bonnot…

Équilibre quasi parfait entre les 2 semestres

concernant la demande placée

> À l’inverse de ce qui a été relevé en 2016 (forte disparité entre le 1er et

le 2e semestre), l’année 2017 aura été très régulière en matière de sur-

faces commercialisées et de transactions effectuées.

> Les entreprises et artisans du bâtiment font un retour prudent mais perceptible

pour les demandes de « petites » surfaces (150 / 200 m2).

> Les grands comptes et grandes indus-tries recherchent pour des raisons posi-tives liées à des besoins d’extension de surfaces ou besoins supplémentaires (à l’inverse de 2016, où l’optimisation des m2 était la motivation principale).

> Les preneurs sont parfaitement au fait des valeurs locatives actuelles ; en cas d’inadéquation, ce motif est suffisant pour délivrer congé sans tentative préalable de renégociation.

En 2017, le nombre de m2 commercia-lisés est équivalent à celui de 2016 avec 113 618 m2. Ce chiffre inclut 31 125 m2 d’opérations clés en main, au nombre de 4 (dont une transaction représentant à elle seule près de 24 000 m2 pour un bâtiment logistique).

À noter un fort regain d’intérêt pour des bâtiments disposant de ponts roulants et de quais (logistique du « dernier kilomètre » et messagerie).

2017 sur la même dynamique que 2016

(pour mémoire excellente)

de la demande placée

NORD AGGLO

À NOTERUn attrait croissant de l’entrée nord de l’agglomération grenobloise :

> Nord Métro (Veurey, Voreppe, Le Fontanil, Saint-Égrève)

> Pays Voironnais

Grenobleintra-muros



8,6 %

Sud de l’agglomération

39 %

23,9 %

LES SURFACES COMMERCIALISÉES

Moyenne décennale de la demande placée

28,5 %

STOCK DISPONIBLE exprimé en m2 (Source AEPI)

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2016 20172015

86 00080 000

156 000

180 000

156 500165 787

136 700 120 500

132 461122 100151 982


RÉPARTITION DE LA COMMERCIALISATION

RÉPARTITIONDE LA DEMANDE

34 TRANSACTIONS À LA VENTE pour 36 108 m2 représentant 43,7 % des transactions totales soit 1 062 m2 en moyenne. 2 350 m2 de transactions dans le neuf soit 6,50 %.

55 TRANSACTIONS À LA LOCATION pour 46 396 m2 représentant 56,3 % des transactions totales soit 843 m2 en moyenne. 2 664 m2 de transactions dans le neuf soit 5,75 %.

55 %45 %LocationsVentes

2016

neuf : 9 %

ancien : 91 %

ancien : 93,5 %

neuf : 6,5 %

56,3 %43,7 %

Locations

neuf : 6,5 %

neuf : 5,75 %

ancien : 94,25 %

ancien : 93,5 %

Ventes

94,25 %

93,5 %

2017

L E S T O C K D I S P O N I B L E

Grenoble



7,7 %

Sud de l’agglomération

57,7 %

22,3 %

12,3 %NEUF ANCIEN ANCIEN

inf. à 700 m2 sup. à 700 m2

65 €45 € 28 €

80 €55 € 50 €

loyers*exprimés en euros HT/m2/an

NEUF ANCIEN ANCIEN ANCIENinf. à 250 m2 de 250 à 800 m2 sup. à 800 m2

1 050 €750 €

600 €300 €

1 100 €950 €

750 €600 €

ventes*exprimées en euros/m2

Neuf : hors taxes - Ancien : hors droits (pour les bâtiments en bon état)

L E S V A L E U R S *

QUELQUES TRANSACTIONS MAJEURES

Diminution du stock, toute surface confondue.

Stock neuf quasi inexistant.

* Valeurs moyennes, susceptibles de variations selon prestations et état.

M2 LOYER HT/M2/ANVENTE M2/HD

OBSERVATIONS

2 068 Eybens Zone des Ruires 58 Excellent état, chauffé,

belle visibilité

827 Claix Zone des Bauches 816

Excellent état, pont roulant, terrain privatif 2 400 m2, bien rare

1 962 Sassenage Zone de l’Argentière 41

Quais, TF élevée, bail ferme 6 ans, travaux pris en charge par le locataire

1 117 Moirans Centr’Alp 69,65

Très bon état, quais, faible hauteur 4,5 m, bail ferme 6 ans

2 000 Sassenage 75 Bâtiment neuf, chauffé

2 857 Le Fontanil 59,50Réhabilitation complète, bail ferme 6 ans, 1,5 ha de terrain

LA DEMANDE

LE STOCK

Soutenue à l’image de l’embellie économique ressentie.

Meilleure visibilité tous secteurs d’activités confondus.

Problématique majeure : transports et conditions

d’accès.

Part croissante des demandes de grandes tailles.

Stabilité des valeurs locatives.

Hausse des valeurs de vente.

LES VALEURS

P E R S P E C T I V E S 2 0 1 8

LA DEMANDE PLACÉE


COMMERCESLES


Une année sensiblement

similaire à 2016

2017 La tendance grenobloise connue en 2016 sur le marché des commerces se poursuit en 2017 avec une année positive. 124 transactions comptabilisées par l’ensemble des cabinets membres contre 125 en 2016.

Zoom sur quelques chiffres

LES TRANSACTIONS> 28 971 m2 placés

dont 9 772 m2 sur Grenoble intra-muros.

> 6,6 % des transactions réalisées sur Grenoble ont été

des locaux neufs.

> 46 % des transactions ont été des ventes. Même si cela représente une baisse (- 13 % par rapport à 2016) cette proportion reste élevée. Cela s’explique par un marché qui continue d’être très dynamique à l’acquisition. La rareté des murs à vendre et la demande soutenue poussent les acquéreurs exploitants ou investisseurs à raccourcir leurs négociations et à être réactifs.

> 65 % des transactions réalisées ont eu lieu sur GRENOBLE ce qui prouve que la commune reste attractive sur le territoire (68 % en 2016).

transactions (stabilité par rapport à 2016)

surface moyenne commercialisée à Grenoble

Qualité du stock actuel problématique : vieillissement croissant.

Une partie du stock n’est clairement plus commercialisable en l’état.

La tranche 1 000 / 3 000 m2 en forte baisse.

L’amiante est aujourd’hui une source d’inquiétude notable.


UNE PÉRIODE DE TRANSITION

G R E N O B L E I N T R A - M U R O SG R E N O B L E R É S I S T E

À L A C R I S E D E S C E N T R E S - V I L L E SUn turn over est en train de s’opérer au centre-ville ; le départ d’enseignes significatives telles que New Man, G Star, Marlboro Classics, Jennifer en sont la preuve et l’arrivée de nouvelles enseignes comme Bricorama, Naturalia, Hema, Mad vintage, Kilo shop, Pylones… viennent contrebalancer cette tendance. Le centre-ville de Grenoble résiste plutôt bien aux difficultés que connaissent les centres-villes français. Une récente étude montre que le taux de vacance est de 9 % au centre-ville de Grenoble contre 11,7 % en moyenne en France.

De nouveaux concepts novateurs ont vu le jour en hyper centre, ce qui tend à différencier l’offre et donc redynamiser certaines rues (rue des Clercs / rue Barnave par exemple).

Certains locaux ne trouvent pas preneur car les valeurs locatives sont en décalage avec le marché ou pour des raisons techniques.

Les profils des clients de centres-villes et ceux de périphérie se démarquent de plus en plus. Comme évoqué en 2016, le flux piéton en centre-ville n’est plus aussi important qu’il l’a été ces dernières décennies. En dépit de cela, ce que relatent et déplorent principalement les commerçants, c’est une baisse du panier moyen ; Internet restant très confortable pour les consommateurs.

UN RÉÉQUILIBRAGECENTRE-VILLE / PÉRIPHÉRIE

L E S V A L E U R S L O C A T I V E SValeurs locatives exprimées HT/m2/AN, droit au bail inclus.

80 €140 €

700 €

200 €140 € 90 €

1 000 €

300 €170 € 140 €

N° 1 N° 1 bis Grands boulevards N° 2 Périphéries

Les valeurs locatives sont stables en comparaison

avec 2016.

EMPL ACEMENT S N°1

Place Victor Hugo (à proximité de Zara / Burger King)

Rue de Bonne

Félix Poulat / Grenette

Rue Lafayette

EMPLACEMENTS N°1 bis

Grand-Rue

Rue de Strasbourg

Rue Saint-Jacques

Rue de la Poste

ZONES COMMERCIALES

Échirolles - Comboire

Saint-Martin d’Hères Péri - Champ Roman

Saint-Égrève - Cap des H

Saint-Égrève - Cap 38

Grand Place

Caserne de Bonne

K-store

en hausse

en baisse

identique

forte augmentation

LES ARTÈRES COMMERÇANTES PRINCIPALES

Les modifications relatives aux sens de circulation

ont été intégrées même si elles n’ont pas solutionné

les embouteillages aux heures de pointe.

LE PLU & LE SCOT ET LES RÈGLES RELATIVES

AUX IMPLANTATIONS COMMERCIALES

SONT TOUJOURS AUSSI CONTRAIGNANTS.

UNE INERTIE CONSIDÉRABLE A EU LIEU

EN 2017 FAUTE D’ÉTUDES NOTARIALES

SURCHARGÉES.

Le POINTjuridique

LES CHIFFRES exprimés en millions d’euros

187

2017

52

2007

48

2008

18,8

2009

36

2010

37,6

2011

33,5

2012

95

2013

55,2

2014

24

2015

42,5

2016

Comme annoncé l’an dernier, l’année 2017 aura été marquée

par les 2 méga transactions (Schneider et EDF) représen-

tant à elles seules 130 M€.

55 moyenne

décennale

Mais cette hausse du volume investi

a été accompagnée par un nombre de

transactions également en nette croissance. Il

est à noter aussi une augmentation des inves-

tisseurs privés qui, ne trouvant plus de rentabilité

suffisante dans l’habitation, se tournent vers l’immobilier

d’entreprises. Le marché de l’investissement demeure plus

que jamais un marché « deman-deur » (c’est-à-dire que la demande

est supérieure aux offres).

Les liquidités sur le marché expliquent tant les volumes que le nombre de tran-

sactions et par conséquent les baisses de taux de rendement.

de transactionsUNE ANNÉE D’EXCEPTION

Le marché est de ce fait exceptionnel et a été porté à 187 M€, alors que la moyenne décennale est d’environ 55 M€ !

B I L A N 2 0 17LA DEMANDE

LE STOCK

Des demandes d’enseignes nationales restent insatisfaites à ce jour. Cela s’explique par

des offres qui ne répondent pas aux cahiers des charges techniques, de surfaces

et d’emplacements.

La Métropole grenobloise est entrée dans une période de tran-sition ; transition qui a un impact direct sur le centre-ville greno-blois mais toutefois limité par comparaison avec les chiffres de certaines autres métropoles.

Afin de minimiser cette inci-dence, le commerce de proximité semble devoir se démarquer d’autant plus à travers une diffé-renciation de son offre produit, de son service (amplitude horaire par exemple).

De son côté, il semble essentiel que la collectivité s’attache de manière plus intense à créer du flux au centre-ville de façon à ce que le chaland y reprenne ses habitudes et son envie de flâner. Cela peut s’effectuer au travers d’événements ponctuels (Fête de la Musique, Cabaret Frappé…) mais en gardant le fil rouge de toujours conserver ces espaces au quotidien acces-sibles à tous, propres, sécurisés et attrayants.

LES QUESTIONS QUI DEMEURENT

> La mise en œuvre du projet du Rondeau va-t-il avoir l’effet escompté ?

> Quel avenir pour le projet NEYRPIC à Saint-Martin d’Hères ?

Dans la continuité de 2017, 2018 devrait être une année

charnière, où le marché s’autorégule.

Les valeurs locatives pures restent stables. En revanche, les valeurs

des Droits Aux Baux sont en repli.

LES VALEURS

P E R S P E C T I V E S 2 0 1 8

Affaires à suivre…

Stock d’offres sur emplacements recherchés quasiment nul.

Locaux neufs inexistants hormis dans des quartiers peu demandés (Flaubert,

Échirolles Villages 2).


INVESTISSEMENTL’

commercesactivités

bureaux

1 %3 %

96 %

TYPOLOGIE DE PRODUITSRépartition par tranches de MONTANTS INVESTIS

Répartition par TYPOLOGIE DE CLIENTS

% relatif au nombre de transactions

privés

institutionnelset fonds

28 %72 %

Répartition par tranches de MONTANTS INVESTIS

% relatif au volume de transactions

privés

institutionnelset fonds

88 %12 %

Cette année sera l’année des investissements

en bureaux… En effet, seuls 3 % et 1 % du volume ont été

respectivement investis en locaux d’activités et commerces…

Les institutionnels se payant la part du lion en bureaux avec 88 % du volume.

Les particuliers, plus nombreux, cumulent un montant investi

stable de 21 M€.

L ’ I N V E S T I S S E M E N TT Y P O L O G I E D E

L E S T A U X D E R E N D E M E N T

U N M A R C H ÉA U Z É N I T H

Une poursuite de la baisse des taux de rendement


Tendance bureaux « *Prime »(bail ferme de 12 ans)

Tendance activités « Prime » Tendance bureaux « Récents »

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2016 20172015

9,5 % 9,5 % 9,5 %8,8 % 8,6 %8,8 %

8 % 8 % 7,9 % 7,8 %

6,5 % 6,5 % 6,3 % 6,25 %

9 % 9 %9,3 %

8,2 % 8,2 %8 % 8 %

5,8 %

7,3 % 7,3 %7,3 % 7,1 %

8,2 %

8,5 %

9,2 %

7,5 % 7,5 %

La tendance 2016 se confirme en 2017 avec un taux « Prime » record à 5,8 %. Cet actif disposait de conditions idéales pour l’optimisation d’un taux de renta-bilité : situation exceptionnelle, immeuble neuf et labellisé +++, locataire de qualité, bail ferme de 12 ans. Cette performance est à relativiser au regard des raréfactions des actifs neufs sur le marché.

> Nette compression des taux pour les immeubles neufs, loués en baux fermes à des sociétés de qualité. Ces derniers devraient se situer entre 6 et 6,3 % AEM.

> Les secondes mains prennent le pas en réduisant également leur taux. Ces actifs conserveront une place de choix aux yeux des investisseurs privés.

Volume, nombre de deals, taux, demande… tous ces points marquent une nette amélioration. L’équation financière entre les taux d’emprunt, les taux de rendement, étant toujours aussi attractive, le marché de l’investissement reste actuellement, l’un des meilleurs leviers pour constituer un patrimoine immobilier.

Certains investisseurs institutionnels, foncières ou fonds, qui avaient quitté ou refusaient de regarder des dossiers sur l’agglomération, reviennent sur leurs stratégies et réétudient des possibilités d’acquisition sur Grenoble et agglomération.

Il semble que les limites actuelles à cet engouement soient :> le manque d’offres à vendre (surtout en neuf)> la qualité des locataires et le taux de remplissage de certains actifs> le manque d’entretien de certains actifs.

Le retourdes investisseursexogènes

GRENOBLE &AGGLOMÉRATION

Une poursuite de la baisse des taux de rendement

2017

8,8 %8,8 % 8,6 %8,6 %

7,9 % 7,8 %

6,25 %

8 %8 %

5,8 %

7,3 %

2 méga transactions (Schneider et EDF)

représentant à elles seules 130 000 000 €


LA DEMANDE

LE STOCK

Les taux de rentabilité en matière d’immobilier d’entreprises restent

attractifs et n’ont pas beaucoup d’équivalents. Mais, compte tenu

du risque, l’immobilier d’entreprises reste un marché d’initiés

avec beaucoup de candidats mais peu de nouveaux investisseurs

chaque année.

Malheureusement peu d’actifs sont à vendre. Certains investisseurs

institutionnels réfléchissent à réorienter leurs demandes sur des actifs neufs

ou récents ou sur des marchés plus profonds (Grenoble étant considérée

comme un petit marché par de nombreux acteurs).

De ce fait, peut-être que nous aurons quelques immeubles de seconde main

à arbitrer, ce qui pourrait alimenter la demande des privés…

Le marché demeure demandeur, il est donc fort probable que le volume de transactions reste proche ou au-dessus de la moyenne décennale de 55 M€, cela dépendra des offres mises sur le marché.

LE MARCHÉ

QUELQUES TRANSACTIONS MAJEURES E N B U R E A U X

P E R S P E C T I V E S 2 0 1 8

IMMEUBLE + M2 ÉTAT VENDEUR ACQUÉREUR PRIX DE VENTEen €/net vendeur

RENTA.en %

VISEOMontbonnot 11 283 Récent Institutionnel Institutionnel 20 000 000 7,8

EDFSt-Martin le Vinoux 28 336 Neuf Promoteur Institutionnel 62 756 000 6,3

EURENNEPOLISGrenoble 960 Récent Institutionnel Privé 2 000 000 7,8

DOYENGrenoble 1 549 Récent Institutionnel Privé 2 950 000 7,8

EURENNEPOLISGrenoble 1 243 Récent Institutionnel Privé 2 075 000 7,8

HIGH VALLEYMeylan 186 Neuf Promoteur Privé 540 000 7,5

INOVALLÉEMontbonnot 1 833 Ancien Privé Privé 2 300 000 9

MIKADOSeyssinet 291 Neuf Promoteur Privé 645 000 6,7

SACDROPGières 1 100 Ancien Privé Privé 1 150 000 9,5

SCHNEIDERGrenoble 25 000 Neuf Privé Institutionnel 71 081 000 5,8

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