guide de l'investissement locatif
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Guide de l’investissement
Découvrez les clés pour bien investir : La rentabilité locative, les dispositifs Loueur Meublé (LMNP), Loi Duflot, Loi Malraux, Loi Bouvard-Censi…
Commentréussir votre investissement locatif ?
Valority Investissement / Contact : 0 820 032 032 0,118€ TTC/MN 2
L’investissement locatif Un panel de dispositifs accessibles
L’investissement locatif demeure aujourd’hui un placement performant
privilégié par les français. La série de mesures de défiscalisation, mise en
place par le gouvernement, permet aux investisseurs de financer leur bien en
partie grâce aux réductions d’impôts accordées et aux loyers perçus.
Année particulière, 2013 a vu la mise en place de nouvelles incitations fiscales
comme la loi Duflot et la pérennisation d’autres dispositifs très précieux en
matière de défiscalisation tels que le statut de Loueur Meublé ou la loi Censi-
Bouvard (investissement en résidences avec services : résidences pour
étudiants, résidences Séniors ou encore résidences affaires).
Pour savoir quel dispositif répond le mieux à ses besoins, il faut dans un
premier temps définir son budget et ses objectifs.
S O M M A I R E
p03 Les règles à respecter pour bénéficier d’un placement performant
p04 Préparer votre montage financier
p05 Choisir votre emplacement
p06 Calculez la rentabilité
p09 Faire gérer votre bien
p10 Les dispositifs fiscaux disponibles pour les particuliers
p11 L’investissement en résidences services : Censi-Bouvard
p12 L’investissement en LMNP
p13 L’investissement en loi Duflot ou loi Duflot Outre-mer
p15 L’investissement en loi Malraux
p16 La valeur ajoutée de Valority pour votre investissement locatif
Guide de l’investissement locatif
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Définir vos objectifsEtape essentielle de tout investissement, la définition de vos objectifs doit attirer toute votre attention.
Il convient de définir pourquoi vous souhaitez investir dans l’immobilier :
Protéger vos proches
Vous constituer des revenus complémentaires
Transmettre du patrimoine
Faire fructifier un capital
Réduire vos impôts
Préparer votre avenir, en investissant dans un bien
que vous pourrez habiter
Préparer votre retraite
Les réponses à ces questions vous permettront d’orienter votre choix vers un
investissement adapté à vos besoins.
Les règles à respecter pour bénéficier d’un placement adapté et intéressant
Valority Investissement / Contact : 0 820 032 032 0,118€ TTC/MN 4
Comment obtenir votre financementLe succès de votre demande dépend de votre capacité d’épargne et de la solidité de votre projet
L’investissement locatif se finance, en grande partie, grâce aux revenus locatifs
perçus. Une capacité d’apport faible ne doit donc pas être un frein pour votre
financement. En fonction de votre projet, il peut même être pertinent de le faire
financer à 100% afin d’optimiser la fiscalité des revenus locatifs - possibilité de
déduire les intérêts d’emprunt.
L’accès au crédit est plus restrictif et nécessite en général un apport personnel.
Il est nécessaire de présenter un projet concret et solide.
Les organismes de prêt vérifieront votre capacité d’épargne (effort d’épargne
mensuel réalisable) au travers de documents justificatifs (salaire, relevé de
compte bancaire, relévé épargne,…)
Valority Crédit, notre filliale de courtage en crédit immobilier, vous offre son
expertise pour vous trouver les conditions de financement adaptées à votre
projet.
Préparer son montage financier
Secret de la réussiteEncore un élément primordial pour assurer la réussite de votre placement : la sélection de l’emplacement du bien devra être rigoureuse.
Que vous le fassiez seul ou que vous bénéficiez de l’aide de professionnels,
il convient d’analyser les éléments attractifs tels que des emplacements en
centre-ville, la proximité des transports et/ou des commerces ou encore la
distance avec les crèches, les écoles, les collèges ou les universités (d’autant
plus important dans le cadre d’un investissement en résidence pour étudiants).
Et pourquoi ne pas miser sur les quartiers en rénovation ou en création avec
un fort potentiel de valorisation.
Vous devrez donc être vigilants sur les caractéristiques locales spécifiques à la
zone et sur la demande locative. Pour vous en assurer, vous pouvez consulter
les sites Internet spécialisés ou contacter les agences de location. Il ne faut
pas hésiter également à se renseigner auprès du service de l’urbanisme de la
mairie pour connaître les projets immobiliers à venir dans le quartier.
La mise en place de zones pour certains dispositifs fiscaux vous permet de
réduire le risque lié au choix de l’emplacement.
Choisir votre emplacement
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Optimisez le rendement locatifLa rentabilité brute, qui correspond au calcul suivant :(Loyer annuel hors charges Prix d’acquisition du logement) 100, ne doit pas être le seul élément à intégrer pour savoir ce que votre investissement vous rapportera.
Pour connaître la rentabilité nette de votre projet, intégrez dans votre calcul,
les dépenses suivantes :
1. Le prix de l’appartement ou de la maison que vous souhaitez acquérir
2. Les frais de notaire (réduits lors d’un investissement dans le neuf)
3. Les frais de remise à neuf (inexistants dans le cas d’un achat neuf)
4. L’entretien régulier et les petits travaux de mise au propre
5. Les dépenses liées à la copropriété
6. La taxe foncière qui est à la charge des propriétaires
7. Les frais de gestion
Calculez la rentabilité locative
Valority Investissement / Contact : 0 820 032 032 0,118€ TTC/MN 7
Si vous faite appel à votre banque pour financer le projet, il faudra ajouter :
L’assurance de votre prêt
Les intérêts d’emprunts (qui pourront être déduit dans certains cas)
La rentabilité nette se calcule de la sorte :
Loyers annuels (hors charges)
les éléments 4, 5 et 6
(prix du logement élément 3)
100
Il convient de considérer dans vos calculs le bénéfice foncier généré.
Ce dernier peut avoir un impacter sur votre impôt sur le revenu.
Calculez la rentabilité locative
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La rentabilité d’un investissement immobilier est dépendante de :
1. La valeur locative
2. La valorisation du bien immobilier
On peut opérer des arbitrages entre le rendement locatif et la valeur patrimoniale.
Calculez la rentabilité locative
Arbitrage
Rendement locatif
Rendement locatif
Valeur patrimoniale
Valeur patrimoniale
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Découvrez la gestion locativeVous êtes enfin un propriétaire bailleur, savez-vous que vous pouvez confier vos biens aux professionnels pour gérer vos investissements locatifs ?
La mise en gestion du bien acquis vous permettra de vous alléger des tâches
liées à la gestion d’un bien telles que la sélection des locataires, la gestion
des états des lieux d’entrée et de sortie, la rédaction des baux, la négociation
d’une assurance qui couvrira les risques de loyers impayés, etc…
Par ailleurs vous pourrez déduire ces assurances de vos revenus fonciers.
La délégation de la gestion locative de votre bien à un professionnel vous
assure une location dans les meilleures conditions. Partenaire de Valority
France, Pure Gestion Locative est spécialisée dans la gestion locative et
se positionne à vos côtés pour la gestion de votre investissement.
Spécialiste de la gestion de patrimoine, Valority France vous accompagne
tout au long de votre projet et intervient en tant que conseil pour vous
expliquer les mécanismes de l’investissement locatif, pour vous proposer des
biens sélectionnés auprès de promoteurs reconnus et pour vous aider dans
le montage financier de votre projet.
Faire gérer votre bien
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Les dispositifs fiscaux disponibles pour les particuliers*
Censi-Bouvard
Loueur Meublé Non Professionnel
Loi Duflot
Loi Malraux
* Liste non exhaustive
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Censi-BouvardCe dispositif prendra fin le 31/12/2016.
1. 11% de réduction d’impôts(1)
2. Loyers versés par bail commercial(2)
3. Récupération de la TVA(3)
Pour bénéficier d’un investissement Censi-Bouvard, vous devrez faire l’acquisition
d’un bien meublé en résidence services et confier la gestion à un exploitant unique.
Les biens éligibles au dispositif Censi-Bouvard :1 Des biens situés dans des résidences services pour étudiants
2 Des biens situés dans des résidences de tourisme classées
3 Des biens situés dans des résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » visé par l’article L.7232-1 du code du travail
4 Des biens situés dans des établissements délivrant des soins de longue durée, mentionné au dixième alinéa du 3° de l’article L 6143-5 du code de la santé publique, et comportant un hébergement, à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien
5 Etablissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées (code de l’action sociale et des familles, art. L. 312-1, I-6°) ou adultes handicapées (code de l’action sociale et des familles,art. L. 312-1, I-7°)
6 Ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (code de l’action sociale et des familles, art. L. 444-1 à L. 444-9)
Programmmes en Censi-Bouvard : http://www.valority.com/programmes-immobiliers-bouvard-censi
Les dispositifs fiscaux pour les particuliers La loi prévoit des dispositifs destinés à inciter les investisseurs
à acquérir des logements à mettre en location. Valority vous propose des biens immobiliers éligibles à chaque dispositif.
(1) Il offre la possibilité de réduire ses impôts de 11% du montant HT du bien acquis situé en métropole sur une période de 9 ans (prix de l’acquisition plafonné à 300 000 €/an).
(2) Le dispositif Censi-Bouvard prévoit le versement de loyers en application d’un Bail Commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un Bail Commercial.
(3) Ce régime est complété par une récupération de la TVA payée dans le cadre de l’activité de Loueur Meublé Non Professionnel.
Valority Investissement / Contact : 0 820 032 032 0,118€ TTC/MN 12
Loueur Meublé Non ProfessionnelCe statut fiscal fait bénéficier aux investisseurs de revenus constituant un
complément.
Il peut permettre de maintenir des revenus une fois en retraite. D’un point
de vue fiscal, la location d’un bien immobilier meublé constitue une activité
commerciale dépendant du régime des BIC.
Vous bénéficierez :
De la perception d’un loyer par le biais d’un bail commercial(1)
De la récupération de la TVA sur votre acquisition(2)
De la possibilité de déduire les charges d’exploitation
des recettes locatives(3)
De la possibilité d’amortir le prix du bien et des meubles
jusqu’à de 30 à 40 ans(4)
(1) Le dispositif Louer Meublé Non Professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un Bail Commercial. En tout état de cause, la perception de loyer ne saurait être garantie par la mise en place d’un Bail Commercial.
(2) Dans les conditions définies par l’article 261D du CGI (Code Général des Impôts)(3) dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI(4) selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI
Les dispositifs fiscaux pour les particuliers La loi prévoit des dispositifs destinés à inciter les investisseurs
à acquérir des logements à mettre en location.Valority vous propose des biens immobiliers éligibles à chaque dispositif.
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Loi Duflot ou loi Duflot Outre-MerCe dispositif prendra fin le 31/12/2016.
La loi Duflot et la loi Duflot Outre-mer vous permettent de réduire vos impôts,
de 18% du montant de votre acquisition dans le cadre d’une acquisition en
France Métropolitaine et de 29% dans le cadre d’une acquisition en Outre-Mer
(Dans la limite d’une acquisition de 2 biens par an pour un montant total de
300 000 € maximum).
Pour pouvoir bénéficier de cette réduction d’impôt, les biens acquis devront
être mis en location pour une période de 9 ans minimum et devront respecter
les normes environnementales BBC 2005 ou RT 2012. Par ailleurs, un plafond
des loyers applicables ainsi qu’un plafond des ressources du locataire, définis
par le législateur, devront être respectés.
Les biens devront être situés dans les Zones A, A Bis et B1 ou en Outre-Mer
dans le cadre de la loi Duflot Outre-mer ou dans certaines villes de la Zone B2
sous réserve de l’obtention d’un agrément préfectoral.
Ce dispositif fiscal favorise l’investissement dans des zones où la demande
locative est forte.
Les dispositifs fiscaux pour les particuliers Jusqu’à
54 000 € de réduction
d’impôts*
1) Pour un investissement de 300 000 € réalisé en 2013 et sous réserve du respect des Conditions du dispositif Duflot
Valority Investissement / Contact : 0 820 032 032 0,118€ TTC/MN 14
Les dispositifs fiscaux pour les particuliers
Loi Duflot ou loi Duflot Outre-mer
Plafonds de Loyer mensuel par m2 (charges non comprises) applicables*
Surface / Zones A BIS A B1 B2
Barème de base 16,52 €/m2 12,27 €/m2 9,88 €/m2 8,59 €/m2
40 19,49 €/m2 14,48 €/m2 11,66 €/m2 10,14 €/m2
50 17,84 €/m2 13,25 €/m2 10,67 €/m2 9,28 €/m2
60 16,85 €/m2 12,52 €/m2 10,08 €/m2 8,76 €/m2
70 16,02 €/m2 11,90 €/m2 9,58 €/m2 8,33 €/m2
80 15,53 €/m2 11,53 €/m2 9,29 €/m2 8,07 €/m2
Plafonds de ressources des locataires en 2013 Loi Duflot
Composition du foyer locataire
Situation géographique du logement
Zone A bisReste de la Zone A
Zone B1 Zone B2
Personne seule36 502 € 36 502 € 29 751 € 26 776 €
Couple54 554 € 54 554 € 39 731 € 35 757 €
Personne seule ou couple avec 1 enfant à charge 71 515 € 65 579 € 47 780 € 43 002 €
Personne seule ou couple avec 2 enfants à charge 85 384 € 78 550 € 57 681 € 51 913 €
Personne seule ou couple avec 3 enfants à charge 101 589 € 92 989 € 67 854 € 61 069 €
Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge 114 315 € 104 642 € 76 472 € 68 824 €
Majoration par personne à charge supplémentaire (à partir de la 5ème) + 12 736 € + 11 659 € + 8 531 € + 7 677 €
Zones éligibles à la Loi Duflot
Zone A Bis : Paris et 29 communes limitrophesZone A : Petite couronne et 2ème couronne, Côte d’azur
(Bande littorale Hyères-Menton, Pays Genevois.Zone B1 : Agglomérations + de 250 000 habitants, quelques
agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), pourtour de la Côte d’Azur, les départements outre-mer et la Corse.
Zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères ou à la limite de l’île de France. Sous réserve de l’obtention d’un agrément préfectoral.
* A ces plafonds de loyers, il est fait application d’un coefficient multiplicateur variant en fonction de la surface du logement afin de tenir compte de la réalité du marché locatif
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Loi MalrauxCe dispositif est prolongé pour une période indéterminée*.
La loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôts en achetant, en
faisant restaurer puis en louant pour une durée minimum de 9 ans des biens
immobiliers de caractères situés dans l’un des secteurs protégés définis par
l’article 199 tervicies CGI.
Les investisseurs peuvent récupérer 22% ou 30% des travaux, dans la limite
de 100 000 € par an pendant 4 ans (soit un gain maximal de 22 000 €
ou 30 000 €/an en fonction de la localisation du bien).
Cette loi s’adresse aux contribuables souhaitant investir dans des biens de
prestige.
Programmmes en Loi Malraux : http://www.valority.com/programmes-immobiliers-malraux
Les dispositifs fiscaux pour les particuliers
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une sélection des meilleurs produits en Loi MALRAUX
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* Hors acquisition dans un quartier ancien dégradé : jusqu’au 31/12/15)
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Expertise globaleValority vous apporte son expertise de l’immobilier locatif et vous accompagne
dans la globalité de votre projet d’investissement :
1. Le choix du type de dispositif fiscal
Notre mission : vous conseiller en toute objectivité sur les cadres fiscaux
les plus adaptés à votre projet d’investissement et de défiscalisation.
2. Le choix du produit immobilier
Valority vous apporte des opportunités de programmes immobiliers,
sélectionnés par nos soins.
http://www.valority.com
3. Le montage financier et les simulations financières
Solution alternative ou complémentaire de l’immobilier, l’investissement
financier offre d’autres horizons patrimoniaux.
4. La sélection des solutions de financement
Notre service de courtage en crédit immobilier, Valority Crédit.
http://www.valority-credit.com
5. La gestion locative de votre bien
Prolongement naturel de l’investissement, Pure Gestion Locative vous offre
son savoir-faire pour optimiser la gestion immobilière.
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6. La revente grâce à sa filiale transaction
http://www.valority-transaction.com
Quel que soit le dispositif que vous sélectionnerez, le montant de la réduction
d’impôts ne doit pas être votre seul critère de choix, il convient de comparer
l’avantage fiscal et l’effort financier que cela entraînera.
La valeur ajoutée de Valority pour votre investissement locatif
Les conseillers Valority sont à vos
côtés pour vous éclairer et pour trouver le bien adapté
à votre projet de vie
et à votre budget
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AIXLe Square de l’Arbois B1565 Rue René Descartes13100 AIX EN PROVENCEaix@valority.com
ANNECYImmeuble le Président11, avenue d’Albigny74000 ANNECYannecy@valority.com
BORDEAUX14, place des Quinconces33000 BORDEAUXbordeaux@valority.com
CLERMONT FERRAND66, rue Blatin 63000 CLERMONT-FERRANDclermontferrand@valority.com
DIJON4, place des Ducs de Bourgogne 21000 DIJONdijon@valority.com
GRENOBLE30, boulevard Gambetta38000 GRENOBLEgrenoble@valority.com
LILLE101, rue Nationale59000 LILLElille@valority.com
LYON59, avenue de Saxe69003 LYONlyon@valority.com MONTPELLIER8, place du Marché aux Fleurs34000 MONTPELLIERmontpellier@valority.com
NANCY2, rue Dom Calmet54000 NANCYnancy@valority.com
NANTES11, rue La Fayette44000 NANTESnantes@valority.com
NICE455, Promenade des Anglais06000 NICEnice@valority.com
PARIS103, boulevard Haussmann75008 PARISparis@valority.com REIMS28, cours Jean-Baptiste Langlet51000 REIMSreims@valority.com RENNES23, boulevard de la Liberté35000 RENNESrennes@valority.com
ROUEN77, rue Jeanne d’Arc76000 ROUENrouen@valority.com STRASBOURG6, rue de l’Eglise67000 STRASBOURGstrasbourg@valority.com TOULOUSE50, rue de Metz31000 TOULOUSEtoulouse@valority.com
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