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LINEE GUIDA DI PREFATTIBILITÀ
01
LE CANCELLE COMPLESSO URBANO INTEGRATO L’AQUILA EST - LINEE GUIDA DI PREFATTIBILITÀ
L’area di interventoComune de L’Aquila, zona Est, a 5 minuti d’auto dal centro della città (località Bazzano).
Il lotto, con una superficie > 30.000 mq, è ubicato accanto al progetto C.A.S.E. di Bazzano, insediamento residenziale antisismico (circa 1500 abitanti) realizzato dopo il terremoto del 2009.
C.A.S.E. rappresenta lo snodo di scelte strategiche tese a ripensare l’insediamento urbano provvisorio in chiave di integrazione fra funzioni diverse e con il pensiero lungo verso il potenziale futuro turn over dei residenti.
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LE CANCELLE COMPLESSO URBANO INTEGRATO L’AQUILA EST - LINEE GUIDA DI PREFATTIBILITÀ
Gli obiettivi degli stakeholders
PROPRIETÀAMMIN.
COMUNALE TERRITORIOMERCATO
RETAILMERCATOCAPITALI
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LE CANCELLE COMPLESSO URBANO INTEGRATO L’AQUILA EST - LINEE GUIDA DI PREFATTIBILITÀ
Le milestone idea
LUOGO DI SPAZI E PERCORSI
APERTI, COPERTI E CHIUSI
FUNZIONI INTEGRATE E INTEGRANTI
INNOVAZIONE CONTAGIOSA
SOSTENIBILITà E CONOMICA E AMBIENTALE
SCATOLA CHIUSA
ASSIEME ORGANIZZATO DI SUPERFICI
FUNZIONE COMMERCIALE DOMINANTE
Sì
Sì
Sì
Sì
Sì
NO
NO
NO
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LE CANCELLE COMPLESSO URBANO INTEGRATO L’AQUILA EST - LINEE GUIDA DI PREFATTIBILITÀ
I 5 claim del progetto
12345
Città integrataProgettare e anticipare il futuro, trasformando l’insediamento C.A.S.E. di Bazzanoda città provvisoria a città integrata.
Riqualif icazioneProporre uno stimolo di contagio alla riqualificazione della città lineare che si è venuta sviluppando nell’ultimo ventennio lungo il tratto più urbano della SS17.
Nuovi serviziApportare al patrimonio comunale una significativa quantità di nuovi servizi, fra i quali una piazza pubblica fra le più grandi della citta’ (circa 5.000 mq).
Luoghi d’incontroOffrire la diversità di un luogo d’incontro che integra diverse finalità di frequentazione e in cui lo shopping è importante ma non dominante.
Nuovo LavoroImmettere nell’economia locale durante i prossimi 24 mesi circa 15 mln/euro di investimento privato e attivare oltre 100 nuove opportunità di lavoro.
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LE CANCELLE COMPLESSO URBANO INTEGRATO L’AQUILA EST - LINEE GUIDA DI PREFATTIBILITÀ
L’idea e lo schema
Raccogliere nella piazza servizi, negozi, strutture ricettive e spazi culturali
Ancorare l’integrazione funzionale attorno all’anfiteatro delle musiche e degli spettacoli
Connettere diversi usi attraverso percorsi aperti e coperti
Costruire un sistema del verde fruibile anche per finalità sportive
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L’idea e le altimetrie
Utilizzo delle altimetrie del lotto per contenere l’impatto dei parcheggi (pilotis) e armonizzare le altezze dei fabbricati con l’orografia del terreno.
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L’idea e la simbologia
Le Cancelle erano le piccole botteghe che si affacciavano lungo il perimetro della piazza Grande, già piazza del Mercato, l’attuale piazza Duomo.
Hanno testimoniato l’evolversi del sistema del commercio, dai banchi aperti direttamente su strada alle più moderne botteghe .
L’evoluzione dei display del commercio e’ stata la risposta alle nuove sensibilita’ dei cittadini , i quali prestavano sempre più attenzione all’estetica, alla necessità di abbellire e rendere vivibili i luoghi di socialità, primo fra essi la piazza.
Il progetto prevede il richiamo della loro forme quali moderne vetrine dei servizi e dei negozi di prossimità che si affacciano sulla piazza, inseriti in percorsi coperti.
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LE CANCELLE COMPLESSO URBANO INTEGRATO L’AQUILA EST - LINEE GUIDA DI PREFATTIBILITÀ
Le linee guida di design concept
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Le immagini
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Le immagini
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Le immagini
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Le immagini
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Le immagini
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LE CANCELLE COMPLESSO URBANO INTEGRATO L’AQUILA EST - LINEE GUIDA DI PREFATTIBILITÀ
Spazi coperti e percorsi riscaldati
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LE CANCELLE COMPLESSO URBANO INTEGRATO L’AQUILA EST - LINEE GUIDA DI PREFATTIBILITÀ
A Bazzano la musica incontra i giovani del mondo.
L’anfiteatro infatti sara’ anche• il palcoscenico da cui esibirsi in tutto il mondo• la tribuna per assistere a performance da tutto il mondo• la sala prove dove singole tracce digitali s’incontrano e si
fondono in musiche e video.
Sara’ quindi possibile assistere da Bazzanoad una jam session fatta in un garage di Londra,oppure far assistere in un pub di Berlinoad un concerto tenuto nell’anfiteatro di Bazzano.
Un partner-team con alta specializzazione (*) ha gia’ predisposto il progetto di prefattibilita’ dell’infrastruttura e degli applicativi digitali.
(*) in collaborazione con Eqproject srl, partner del network Digital Borgo, incubatore abruzzese di imprese innovative
L’anf iteatro delle musiche e degli spettacoli
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LE CANCELLE COMPLESSO URBANO INTEGRATO L’AQUILA EST - LINEE GUIDA DI PREFATTIBILITÀ
Gli utenti
Per localizzazione, dimensionamento e
concept, il nuovo“polo urbano integrato”
intende intercettare3 catchment areas
diverse fra loro per tipologia della domanda :
ponendosi come nuovo polo di aggregazione dei servizi, dello shopping e dello spare time, in particolare rivolto all’insediamento residenziale adiacente (circa 1500 abitanti), realizzato in conseguenza del terremoto del 2009 ai centri minori della zona est della città
La proximityaccogliendo il significativo traffico veicolare L’Aquila-Mare della SS17
La dinamicarivolgendosi quale new destination all’intero bacino della città de L’Aquila, sia esso stanziale (residenti, studenti), che transitorio (visitatori business e del tempo libero)
La potenziale
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I cluster funzionali del mix merceologico
CLUSTER FUNZIONALE
SERVIZI DELLA "PIAZZA" OFFERTA COMMERCIALE
DIREZIONALE
RICETTIVO
IPOTESI MERCEOLOGICA POLIAMBULATORIO
DELEGAZIONE COMUNALE
SALA ATTREZZATA POLIFUNZIONALE (conferenze, proiezioni, esposizioni)
POSTAZIONI STUDIO TEMPORANEE ATTREZZATE (+copisteria)
RADIO STATION
FITNESS
TABACCHI
TELEFONIA
RISTORANTI/FAST FOOD
BAR/PASTICCERIA/GELATERIA
ARTIGIANATO (pasta all'uovo, tacchi&chiavi, riparazioni sartoriali, parrucchiere)
BANCA (/POSTE)
SUPERMERCATO
BENI PER LA CASA E LA PERSONA
DYI (concetto Fai Tu / Officina dei Mestieri)
PROFESSIONISTI E PMI
40 CAMERE
SUPERFICIE
INTEGRAZIONEATTESA
attrazione
urbanourbanourbanourbano
attrazione
prossimitàprossimitàprossimitàprossimitàprossimitàprossimità
urbanourbanourbano
urbano
attrazione
393935353540
38
38
39
41
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LE CANCELLE COMPLESSO URBANO INTEGRATO L’AQUILA EST - LINEE GUIDA DI PREFATTIBILITÀ
Le previsioni di PRG
Le aree d’intervento sono destinate dal vigente PRG de L’Aquila ad attrezzature generali per servizi di uso pubblico e di interesse generale di scala urbana e territoriale.
In particolare le attività insediabili sono di tipo culturale con possibilità di rotazione ed integrazione con altre destinazioni, di tipo commerciale, direzionale, ricettivo, ecc.
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LE CANCELLE COMPLESSO URBANO INTEGRATO L’AQUILA EST - LINEE GUIDA DI PREFATTIBILITÀ
SCENARIOPROIEZIONE MAX SVILUPPO SUL ATTUALE DISCIPLINA PRG
STANDARS
3731 4975 0 18
DESTINAZIONE D’USO
attrezzature culturali (art. 35 NTA)
S.T. (mq)
31092
S.U.L. (mq)
12437
SCENARIOPROIEZIONE MAX SVILUPPO SUL
“ROTAZIONE DEGLI USI”
STANDARS
6967 3850 5802 <10
DESTINAZIONE D’USO
mix funzionale di progetto
S.T. (mq)
31092
S.U.L. (mq)
11083
SCENARIOPROGETTO “LE CANCELLE”
“ROTAZIONE DEGLI USI”
STANDARS
5861 3265 4864 <10
DESTINAZIONE D’USO
mix funzionale di progetto
S.T. (mq)
26163
S.U.L. (mq)
9383
(*) ricettivo <15
La “rotazione degli usi” aggiunge valore misurabile agli standards pubblici, anche in scenari di contenimento delle superfici costruite dalle quali ci si attende valorizzazione immobiliare.nota: dati in corso di aggiornamento a seguito delle risultanze del tavolo tecnico
La potenzialità edificatoria e la rotazione degli usi
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LE CANCELLE COMPLESSO URBANO INTEGRATO L’AQUILA EST - LINEE GUIDA DI PREFATTIBILITÀ
Gli usi edif icatori e la rotazione
MIX FUNZIONALE DI PROGETTO(rif artt. NTA del vigente PRG)
I.T.
0,40
0,40
0,40
0,40
0,17
0,40
H MAX
18,50
10,50
18,50
22,00
14,50
18,50
SUL
800
1.588
3.615
1.290
800
1.290
9.383
PARK PUBBLICI
240
1.270
2.892
1.032
40
387
5.861
PARK ART. 8
320
635
1.446
516
133
215
3.265
PK LR 11**
2.410
2.410
VERDE
992
2.259
806
806
4.864
S.C. MAX
700
1.389
3.163
1.129
1.647
967
8.996
(*) calcolo su superficie di vendita = 2/3 SUL(**) il 65% e’ a carattere pubblco
Va prevista la possibilità di un contenuto adattamento degli usi di progetto, a seguito di un ulteriore assessment delle richieste di mercato
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La potenzialità edificatoria e gli standard urbanistici
L’ipotesi di progetto prevede:
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Le cessioniLegenda
verdeparcheggiviabilitàpiazzeuffici comunali
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LE CANCELLE COMPLESSO URBANO INTEGRATO L’AQUILA EST - LINEE GUIDA DI PREFATTIBILITÀ
La convenzione
Fra le convergenze d’obiettivi degli stakeholders vi e’ la reciprocita’ fra pubblico e privato per garantire che
la concessione dei nuovi usi non sia una mera operazione immobiliare, ma un atto pianificatorio funzionale ad un progetto industrialele tempistiche autorizzative siano compatibili con i piani di sviluppo dei retailers e con le dinamiche del mercato dei capitali
Alcuni punti convenzionali potrebbero essere:reciproco impegno a
sottoscrizione convenzione entro xxxx mesicontestuale e definitiva cessione al Comune dell’area “orti urbani”
altre cessioni da effettuarsi in via definitiva al rilascio del PDCretrocessione dei nuovi usi acquisiti in caso di mancato avvio lavori entro xxxx mesi dal rilascio del PDCmanutenzione ordinaria a carico dell’interveniente del verde pubblico attrezzato per anni xxxxcessione di locali per attivita’ pubbliche (circa 100 mq) da effettuarsi contestualmente al collaudo utilizzo non oneroso della piazza pubblica per eventi e spettacoli per almeno xxxx giornate/anno
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LE CANCELLE COMPLESSO URBANO INTEGRATO L’AQUILA EST - LINEE GUIDA DI PREFATTIBILITÀ
Il montaggio dell’investimentoPunto fermo: unitarieta’ di gestione immobiliare attraverso property management di profilo nazionale per almeno 3-5 anni, al fine di garantire una delle precondizioni per un ottimale start up
SCENARIO Acostituzione di una property partnership con player industriali e/o finanziari, alimentata da
conferimento assetequityfinanza di scopo (gearing ratio < 50%)
messa a reddito, costruzione e lancio del complessopiano di sviluppo attraverso nuove acquisizioni sul mercato regionale e nell’asset class di riferimento
SCENARIO Bcostituzione di un veicolo di scopo per la costruzione del complesso, alimentato da
conferimento assetequity (anche derivante da dismissione parziale e contenuta)finanza di lungo periodo
messa a reddito, costruzione e lancio del complessoinvestment strategy follow-up a 3/5 anni
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Le proiezioni economiche di prefattibilita’
mq % euro/mq euro
000.33ONERRET ENOIZAZZIROLAV 09 2.970.000
000.01ENOIZURTSOC 000.054.7 000.7"azzaip" oproc 70% 700 4.900.000 000.3"ellecnac" oproc 30% 850 2.550.000
STANDARD E SISTEMAZIONI ESTERNE 35.000 000.002.3 000.3itrepoc iggehcrap 350 1.050.000 000.7ezzaip enoizazzilaer 150 1.050.000 005.9edrev inoizametsis 53 330.000 005.2evitrops erutazzertta 100 250.000 000.31iggehcrap e 'atilibaiv 04 520.000
000.000.1IROSSECNOC IRENO E ILARENEG ITSOC
TOTALE INVESTIMENTO 14.620.000
RIPARTIZIONE INVESTIMENTO000.426.01%37"azzaip" oproc 000.699.3%72"ellecnac" oproc
yield lordo atteso074.191.1OVITTEIBO OTNEMIDNER ENOIZITRAPIR 8,15%
000.7"azzaip" oproc 000.578521 8,24%000.3"ellecnac" oproc 074.613501 7,92%
VALORI RIFERIMENTO
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Il piano di realizzazione5-apr-2016
3
Nome Data d'inizio Data di fine
DEFINIZIONE PLANOVOLU... 04/04/16 24/06/16
PROGETTO DEFINITIVO 20/06/16 19/08/16
APPROVAZIONE COMUNALE 19/08/16 01/12/16
PROGETTO COMMERCIALE 01/07/16 22/09/16
CESSIONE AREE 23/01/17 01/02/17
PROGETTO ESECUTIVO 01/08/16 09/12/16
CANTIERIZZAZIONE 01/12/16 23/12/16
ESECUZIONE LAVORI 01/12/16 02/11/17
FITOUT INTERNI 31/05/17 02/11/17
ORTI URBANI 27/01/17 28/03/17
URBANIZZAZIONI 02/01/17 07/09/17
2016 2017 2 0 1 8
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