Conseil national de lhabitat

GROUPE DE TRAVAIL ACCESSION A LA PROPRIETE DES MENAGES A REVENUS IRREGULIERS OU INSTABLES ( OU NON SALARIES A DUREE INDETERMINEE )

RAPPORT

Document adopt par lAssemble plnire du CNH le 8 dcembre 2005

Sommaire

mission du groupe de travail Identification de la problmatique Voies de recherche Liste des membres du groupe de travail

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Documents annexs : Contribution du Crdit Foncier : Accession la proprit et mnages non salaris dure indtermine juin 2005 Contribution du FASTT ( Fonds daction sociale du travail temporaire) : prsentation du FASTT et de la problmatique de laccession la proprit des intrimaires juin 2005 Note de Matre Louvel, Conseil suprieur du notariat* Hypothque et caution mutuelle juillet 2005 * ( avec la contribution de Nicole Chavrier, du Crdit Foncier )

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ACCESSION A LA PROPRIETE DES MENAGES A REVENUS IRREGULIERS OU INSTABLES (OU NON SALARIES A DUREE INDETERMINEE)

Le prsident du Conseil national de lhabitat, a confi Eric COMPARAT dbut 2005, la prsidence d'un groupe de travail du CNH sur le thme accession la proprit des mnages revenus irrguliers ou instables . Ce groupe de travail a runi lensemble des diffrentes composantes permettant dassurer une approche suffisamment large et complte du problme soulev : reprsentants dassociations, dorganisations syndicales de salaris, de fdrations professionnelles, dtablissements de crdit, dassurance et de caution Eric Comparat a confi Bernard Vorms et Xavier Bartoli les rles de rapporteurs et leur a demand de rdiger une lettre de mission, prcisant lobjectif du groupeLettre de mission

Dans tous les pays les prteurs apprcient la stabilit chez leurs clients et en France peut-tre plus quailleurs. Obtenir un crdit y est spcialement difficile pour ceux qui scartent du modle majoritaire, celui du salari en contrat dure indtermine. Il sagit ici de personnes disposant de revenus mal stabiliss. Ils se heurtent aux mmes obstacles que les personnes non assurables, que ce soit en raison de leur ge ou de leur tat de sant. Le banquier justifie souvent sa position en se dclarant soucieux de contracter avec des emprunteurs capables de faire face chacune de leurs chances et de rembourser leurs prts rgulirement, surtout sil gre aussi le compte du mnage. Ds lors, la garantie offerte napparat que comme un critre secondaire. Plus surprenant est de constater que celui qui dispose dun apport personnel consquent affrontera le mme refus, alors que la valeur du gage est largement suprieure au montant de lemprunt. Les prteurs franais souhaitent des emprunteurs stabiliss en terme demploi . Cela provient de leur attitude de prteurs la personne, qui accorde plus dimportance lexamen de la capacit de remboursement de lemprunteur qu lvaluation du bien immobilier mais aussi de linadquation des procdures dacceptation standardises ce type de demande. Il ne semble en effet pas y avoir de corrlation tablie entre la rgularit des revenus et celle des paiements. Plus que le risque, le cot du traitement des demandes qui ne rentrent pas dans le modle majoritaire rebute les tablissements de crdit. En outre il apparat clairement quen France, la mise en uvre des garanties hypothcaires, avec sa procdure lourde et solennelle, stigmatise presque autant le crancier (la banque) qui la met en uvre, que le dbiteur auquel elle sapplique. Ds lors lchec de lemprunteur mener bien son opration est aussi, au moins en partie, celui du prteur, souponn davoir mal valu les capacits de remboursement de son client. Cette attitude ntait pas trop dommageable dans un pays o le taux de mobilit gographique tait infrieur de moiti ce quil tait chez les anglo-saxons et o les parcours professionnels taient assez prvisibles. Mais les choses sont en train de changer, linstabilit des parcours professionnels et lirrgularit des ressources viennent ajouter la plus grande fragilit des structures familiales. Peut-on faire voluer les faons de faire ou mettre en place des nouveaux dispositifs destins ceux qui ne rpondent pas critres habituels dinstruction des demandes de prt

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Identifier prcisment le problme L'accession la proprit est le processus qui permet d'acqurir progressivement la proprit de son logement en ayant recours un crdit long terme garanti par ce mme logement. Cest donc lexistence dune offre de crdit tourne vers les mnages qui a permis lessor de laccession la proprit. Dans les pays industrialiss, ce crdit a dabord t destin aux mnages aiss avant de slargir, ds lors que les outils en ont t parfaitement rods, une frange plus large de la population. Le dveloppement de laccession a accompagn celui du salariat. Les revenus des salaris sont en effet la fois relativement prvisibles et dun contrle ais. Cest au prteur quil incombe dapprcier la recevabilit des demandes de crdit et donc le risque quil est prt supporter et faire supporter au mnage qui souhaite accder. Le groupe a jug quil existait un consensus en France pour privilgier la scurit des oprations : alors que dans certains pays les associations luttent pour le droit au crdit, en France elles sont avant tout soucieuses de prvenir le surendettement. En outre, laugmentation du pourcentage de propritaires ne constitue pas un objectif de politique publique, la doctrine franaise tant celle du libre choix du statut doccupation. Il convient cependant de donner la possibilit ceux qui le souhaitent davoir accs au crdit, sans pour autant les encourager prendre des risques inconsidrs. Il reste que les dbats ont montr quil est toujours difficile de faire le dpart entre revenus irrguliers et revenus prcaires ; cest la situation des mnages disposant de revenus irrguliers que sest attach ce groupe. Une apprciation difficile des revenus irrguliers Les prteurs disposent dune technique bien rde ds lors que les candidats rpondent un modle standard : revenus, salariaux ou autres, stables et si possible durables (titulaires dun CDI). Mais cette standardisation de ltude des dossiers se rvle inadapte sitt que lon sort du modle. Certains, qui ne comptent pas ncessairement parmi les plus modestes, ont difficilement accs au crdit en raison de lirrgularit de leurs revenus et de limprvisibilit du maintien de leur niveau, alors mme que ce niveau, au jour de laccession, autorise linvestissement projet et que le ralisme du projet ne semble pas devoir tre mis en cause. Il sagit pour lessentiel de personnes disposant de revenus dont lirrgularit sexplique de diffrentes faons : CDD, intrimaires, intermittents, commerants, artisans, professions librales, agriculteurs, personnels non fonctionnaires de lEtat ou des collectivits dcentralises, etc. Il sagit de mnages dont la demande savre malaise instruire parce que les revenus et leur rgularit raisonnablement prvisible sont difficiles cerner. Ltude de leur dossier est plus longue, donc plus coteuse, et lapprciation du risque se rvle plus dlicate. Ceci est dautant plus pnalisant que les prteurs franais, et cest une spcificit nationale, examinent avant tout la solvabilit de leur client plutt que dattacher une vritable attention la valeur du gage. Cest ce qui explique quils nexigent pas, en gnral, dexpertises pralables du bien financer, la diffrence de ce qui se fait dans la plupart des pays. Une autre consquence de cette pratique est la place prise par la caution aux dpens de lhypothque1. Ce phnomne a galement pour effet dexclure du crdit ceux qui ne peuvent obtenir une assurance dcs-invalidit. Il est ainsi paradoxal que la convention BELORGEY , pour traiter laccs au crdit des personnes prsentant des risques aggravs,

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Cf ANIL Hypothque et caution, lexception franaise 2002 4

aborde la question par le biais de laccs lassurance alors quil sagit par dfinition de personnes non assurables et quune approche hypothcaire serait logique. Dautres phnomnes viennent contrarier laccs au crdit de tous ceux qui scartent du modle majoritaire. Des conditions galitaires daccs au crdit. La rglementation actuelle du taux de lusure, fixe en pourcentage des taux moyens, aboutit ce que les conditions proposes un emprunteur prsentant un dossier risqu ou dont linstruction savre coteuse sont trs peu diffrentes de celles proposes aux meilleurs clients pour des dossiers sans risque. Il nexiste pas en France de subprime lenders . Cette situation nest quapparemment satisfaisante, car elle a pour consquence dexclure du crdit des personnes auxquelles il serait possible de prter, mais des conditions plus onreuses. Le risque de rputation pour lorganisme prteur Prs des des crdits au logement sont accords par des banques gnralistes. Le prt au logement est pour eux un instrument de fidlisation des clients ; pour des agences qui prtent leur voisinage, les mesures prendre en cas dchec sont dune mise en uvre particulirement dlicate. Le risque de rputation lemporte sur le risque strictement financier ; les banques universelles y sont encore plus attentives. De surcrot, dans le climat deuphorie immobilire qui prvaut actuellement, les banques sont peu incites faire des efforts considrables pour dvelopper leur activit vers des clientles encore marginales. Lattitude des juges En cas de difficult lors du droulement du prt, les tablissements prteurs voquent le risque de mise en cause directe de leur responsabilit par les juges. Ces derniers sont enclins mettre en avant limprudence du prteur lors de linstruction du dossier en se rfrant des normes qui ne sont en ralit jamais prcisment dfinies et qui sont fondes sur une approche traditionnelle des dossiers, donc inadapte une clientle nentrant pas dans le cadre standard. De surcrot, les tribunaux considrent que le prteur est responsable sil engage lemprunteur au-del de sa capacit de remboursement, cette capacit semblant tre apprcie au seul regard des revenus durables de lemprunteur ou, le cas chant, de lassurance dcs invalidit susceptible dtre mise en jeu ; les tablissements prteurs en tirent les consquences.Une population dont leffectif saccrot.

Une difficult provient, comme on la vu, de ce quil est difficile de faire la diffrence entre revenus irrguliers et revenus prcaires. Le groupe sest attach mieux cerner les catgories concernes. Des lments trs intressants ont t fournis par le Fasst et la FFB (cf.annexe). Ils nautorisent pas un dnombrement prcis des effectifs, mais laccord existe sur le fait que ceux-ci vont saccroissant. Dans la recherche de solutions, le groupe a pens que le plus important tait de dgager de nouvelles approches du crdit sans sattacher aux seules solutions susceptibles de concerner immdiatement des effectifs considrables.

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Les solutions esquisses pourront au demeurant rpondre dautres situations, notamment celles des personnes qui nont pas accs au crdit parce que non assurables, ntant ni assez jeunes, ni en assez bonne sant pour souscrire une assurance dcs-invalidit. Le groupe a galement insist pour que ne soit jamais laiss de ct le souci de prvenir le surendettement. Les voies de recherche Une premire approche, strictement hypothcaire, a t envisage. Il sagirait dencourager les prteurs une approche plus hypothcaire du crdit, limage de ce qui se fait dans la plupart des pays. Cela suppose la mise en uvre de certaines des mesures proposes dans le rapport sur lhypothque et le crdit hypothcaire2. Les notaires semblent eux-mmes sceptiques, du moins court terme. Cest cependant une piste quil ne faut pas abandonner et qui pourrait permettre de valider un prt consenti une personne ayant la capacit rembourser sur ses revenus et, en cas daccident de la vie, par la vente du bien hypothqu en garantie. Le systme mis en uvre par le Fastt (cf annexe) avec CNP-caution et le Crdit immobilier de France semble particulirement intressant. Il concerne une population dont la clientle est parfaitement dlimite : les salaris intrimaires. Le surcot correspondant au risque est pris en charge par un rgime paritaire, celui du Fasst (cf. annexe). La question se pose de savoir si une telle logique ne pourrait tre tendue lensemble des salaris, le rle du Fasst tant jou par une autre instance. Certains membres du groupe ont pens que comme pour la GRL (Garantie du Risque Locatif), o lon a su faire voluer le systme du LOCA PASS en agrgeant dautres financeurs (Etat, bailleurs,), un dispositif identique celui initi par le FASTT, pourrait sappuyer sur une dmarche similaire pour amener dautres contributeurs ventuels (Etat, 1%, autres ) mettre au point une garantie du risque li laccession destine tous les mnages revenus irrguliers. Cette dmarche na pas t approfondie par le groupe. Une dernire approche repose sur la solidarit nationale et lusage du Fonds de Garantie de lAccession Sociale, dont le rle est prcisment de garantir laccs au crdit de lensemble des mnages. Cest la proposition faite par le Crdit foncier de France (cf. annexe) qui suggre cet effet de modifier certains des paramtres dintervention du FGAS (cf. annexe). Le Crdit immobilier de France a des propositions qui vont dans le mme sens, mais estime quune validation lgislative est ncessaire pour viter que la jurisprudence ne vienne pnaliser, en cas de sinistre, les prteurs qui seraient alls dans le sens prconis par les pouvoirs publics. Une solution pourrait tre trouve par le biais de la cration dun contrat de prt nomm assorti dune garantie spcifique du FGAS contre les accidents de la vie, le Prt dAccession Scurise, avec mesures daccompagnement du relogement en cas de ncessit de vendre le logement pour rembourser le crdit.

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Cf. Rapport Jachiet 6

De lavis des membres du groupe, il convient de mettre la disposition des acteurs une palette de solutions. Leur exprimentation seule permettra de dgager les voies les plus prometteuses.

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GROUPE DE TRAVAIL ACCESSION A LA PROPRIETE DES MENAGES A REVENUS IRREGULIERS OU INSTABLES (OU NON SALARIES A DUREE INDETERMINEE)

Prsident : Eric COMPARAT (UNAF) Rapporteurs : B VORMS ( ANIL) X. BARTOLI ( ADIL 77 ) Membres du groupe: Bernard AILLERET (CNH ) ZOHRA ALLEM ( DGUHC ) Herv CAPDEVIELLE (CFDT) Loc CHAPEAUX(FFB ) Nicole CHAVRIER ( Crdit Foncier) Yves COUTURIER ( CNP ) Jacques DECKER (ACMIL) Laurence DONN ( CNH ) Joachim FRAGER (Confdration Syndicale des Familles ) Bertrand GOUJON ( UESL) Michel LANGLOIS ( CNAF ) Daniel LASCOLS(fonds daction sociale du travail temporaire- FASTT) Matre LOUVEL : (Conseil suprieur du notariat) Anne LUSTIG ( Crdit Mutuel ) Odile MAISONNEUVE ( Caisse nationale Caisses dEpargne ) PHilippe PLANCOULAINE (CNP) Stphane REZETTE (SGFGAS ) Marie-Paule ROBINEAU (Caisse nationale Caisses dEpargne) Bruno SIX (Fondation Abb Pierre) Philippe THEME (Crdit immobilier) Micheline UNGER ( DAL)

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Accession la proprit et mnages non salaries dure indtermine______________________

REMARQUE LIMINAIRE

La terminologie de mnages non salaris dure indtermine apparat prfrable celle de mnages revenus irrguliers car : dune part, elle rend mieux compte de la ralit de lactivit de ces personnes susceptibles

denchaner rgulirement des activits temporaires ou revenus volutifs, dautre part, elle parat de nature viter tout jugement erron sur la ralit des revenus

de ces mnages dans la dure. La situation de rfrence pour autoriser un crdit immobilier de longue dure tant, dans les faits, celle dun contrat de travail dure indtermine, la terminologie propose a paru adapte.

CONTEXTE o Dveloppement de lintrim, des CDD, des contrats de travail multiples temps partiels, des professions non salaries Accs au crdit plus difficile pour ces mnages que pour les mnages salaris : 2 raisons : difficult de mesurer le risque dactivits ne faisant pas lobjet de statistiques et de modles tendance des tribunaux considrer le prteur fautif sil a financ une personne en contrat dure dtermine ou en intrim avec un prt de longue dure lexclusion dune part croissante de mnages jeunes et actifs nest pas envisageable ni socialement ni conomiquement un rapport du Cabinet MERCER de la mi-avril considre que les banques elles-mmes vont devoir prendre en compte les mnages moins solvables ou moins conventionnels si elles veulent continuer voir crotre leur activit (cf article des Echos du 12 avril 2005 joint) le rapport HIRSH sur la lutte contre la pauvret des familles appelle de ses vux la cration ct du Fonds de Garantie pour la Cohsion Sociale lanc par JL. Borloo dbut avril pour garantir les micro-crdits professionnels, d un fonds jumeau pour les crdits

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aux particuliers. Pour prvenir le surendettement, il serait propos aux banques dintgrer un systme rgul par lEtat (cf article des Echos du 20.4.05). Existant Le FGAS, Fonds de Garantie pour laccession sociale a t cr en mars 1993 pour faciliter laccs au crdit immobilier des mnages modestes (plafonds de ressources, actuellement infrieurs aux plafonds du locatifs HLM) dans de bonnes conditions tarifaires. Rle effectif du FGAS Le FGAS a permis doffrir des mnages modestes un taux dintrt gal ou trs proche de celui offert aux mnages plus aiss. En revanche, il na pas permis damplifier laccession des mnages trs modestes. Le nombre de prts garantis est ainsi demeur loin des objectifs de lancement du FGAS (60 000 PAS / an environ contre 150 000 / an envisags en 1993). La sinistralit constate a t trs faible en raison de la conjoncture de taux et immobilire ainsi quen raison dune rgle de fonctionnement du FGAS exigeant des prteurs quils instruisent les prts fgasss de la mme manire que les prts non garantis par le FGAS. Propositions Permettre au FGAS de garantir les prts consentis des personnes non salaries dure indtermine, dans un compartiment particulier de ce Fonds dot de rgles et de paramtres financiers spcifiques. Rgles spcifiques dintervention du FGAS dans le cadre de cette procdure Elles sajoutent aux rgles dintervention habituelles du FGAS pour surendettement, arrir ou vente perte, amiable ou judiciaire. Elles jouent en cas daccident de la vie (maladie, dcs, divorce, priode dinactivit ou baisse dactivit). La philosophie du dispositif est dajouter au traitement des consquences ngatives des difficults financires des emprunteurs, un accompagnement actif dune recherche de solution auquel le prteur et lemprunteur conviennent de recourir dans le contrat de prt. Les mesures proposes sont les suivantes : aider un relogement adapt en accordant un report des chances en fin de prt sans frais (prise en charge des intrts par le FGAS) le temps ncessaire pour rechercher un autre logement, dans la limite dun dlai maximal de 3 ans. Un accompagnement social pour trouver une solution de relogement sy ajoute. intervention du FGAS en vente amiable pour garantir la valeur de revente et / ou couvrir la diffrence entre le prix de vente amiable et la crance. Le FGAS pourrait galement prendre en charge les frais dune assurance offrant la mme garantie. examen dune possibilit de rachat HLM Paramtres financiers spcifiques du FGAS pour cette procdure cantonnement dans un fonds spcifique cotisation de lEtat et des tablissements pour les mnages sous plafond PAS selon les modalits habituelles Amnagement du plafonds de malus pour permettre doffrir des taux socialement acceptables malgr un cot prvisible du risque plus lev.

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Un taux plafond de malus ne dpassant pas 0,5 ou 0,6 % apparatrait cet gard opportun. Possibilit dajouter une cotisation dun organisme de type FASTT pour les intrimaires pour permettre de meilleures conditions tarifaires. Dispositif pour les mnages au-dessus des plafonds de ressources Un mcanisme similaire pourrait tre mis en place, gr par le FGAS ou une autre structure, pour les mnages dpassant les plafonds PAS. Le Fonds serait aliment dans ce cas par les tablissements prteurs et le ou les organismes de type FASTT pour les travailleurs intrimaires ou dautres organismes pour dautres catgories professionnelles.

Dispositif pour les mnages trs modestes Un mme type de garantie spcifique du FGAS devrait tre envisag pour ces mnages. Personnes concernes Celles sous plafonds de revenus de 2/3 des plafonds PAS Mme garantie des accidents de la vie que pour les mnages non salaris dure indtermine : aide au relogement via un dlai maximal de 3 ans de report dchances en fin de prt, garantierevente Examen dune possibilit de rachat HLM.

Dispositif pour les personnes non assurables Personnes concernes : Celles prsentant un risque aggrav, voire relevant du dispositif Belorgey, les personnes non assurables en raison de leur ge. Mme garantie des accidents de la vie que supra : garantie-revente du bien, aide au relogement pendant un dlai maximal de 3 ans, garantie-revente du bien. Examen dune possibilit de rachat HLM.

Le 2 juin 2005

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Groupe de Travail CNH : Contribution du FASST Accession la proprit des mnages non salaris dure indtermine Annexe : prsentation du Fastt et de la problmatique de laccession la proprit des intrimairesLe FasttLe Fastt (Fonds dAction Sociale du Travail Temporaire), association loi 1901 but non lucratif, est un organisme paritaire mis en place par les partenaires sociaux du Travail Temporaire. Il apporte aux intrimaires des services et prestations susceptibles de rpondre leurs besoins spcifiques : aides au logement, aides la mobilit, complmentaire sant, prts et crdits, aide aux vacances des enfants, allocations de rentre scolaire, accompagnement social, Financ par les entreprises de travail temporaire, le Fastt, au ct du FAF.TT ddi la formation et de Runica Bayard, groupe de protection sociale dsign par la branche, constitue un lment du statut professionnel construit par les partenaires sociaux pour lintrimaire. Le Fastt a rpondu en 2004 360 000 demandes dintrimaires. (www.fastt.org )

Le public des intrimairesLes intrimaires ont reprsent, en 2004, 570 000 ETP base jours (source Dares), soit 3,2% de lemploi salari. 22% dentre eux travaillent en interim temps plein sur une anne, et 21% travaillent en intrim de de 9 11 mois sur 12 (source: enqute FPE-TT / BVA, octobre 2004). Il ny a en fait pas un public des intrimaires, mais plutt des publics intrimaires. En effet, ce public ne correspond pas une population homogne. Bien au contraire, il recouvre des situations trs diverses. Un exercice de segmentation reste difficile, tant la diversit des situations relvent plus dun continuum entre diffrents ples que de situations particulirement types (entre les professionnels de lintrim, qui refusent un CDI si on leur propose ils sont 14% - source enqute Fastt / BVA juin 2005, et les personnes en insertion professionnelle). Au-del, langle danalyse intrimaire ne peut tre suffisant en soit, en ce quil ny a pas de cloisonnement de fait, au plan des personnes concernes entre les situations Intrimaire et titulaire de CDD , nombre des personnes concernes tant susceptibles dalterner, en fonction des opportunits, des missions de travail temporaire et des CDD. Travail temporaire et CDD ont ensemble reprsent 1 680 000 ETP base heures en 2004 (source Insee).

Constats quant au besoin exprim par les intrimaires pour laccession la proprit :A loccasion dune tude ralise en juin 2002 par CSA pour le compte du Fastt (1500 intrimaires interrogs), la rponse la question Concernant la possibilit dacheter un logement diriez-vous quil sagit pour vous dune difficult trs importante que peut rencontrer un intrimaire, dune difficult assez importante, dune difficult peu importante ou pas importante du tout , stablit de la faon suivante : Cest une difficult trs importante : 49 % 71 % Cest une difficult assez importante : 22 % Cest une difficult peu importante : 10 % Cest une difficult pas importante du tout : 13 % Ne se prononcent pas : 6% La perception dune difficult trs importante est particulirement leve pour la tranche des 25 34 ans (55% dentre eux peroivent une difficult trs importante). Paradoxalement cette perception est galement plus forte pour les publics qui constituent habituellement les curs de cible en matire daccession : Ingnieurs et cadres : 55 % peroivent cette difficult comme trs importante Diplms de lenseignement suprieur : 53 % Cette perception reste trs significative galement y compris pour les intrimaires interrogs indiquant se situer dans les tranches de revenus du mnage les plus importantes : 43 % des intrimaires dclarant se situer dans une tranche de revenus du mnage suprieurs 3 000 euros mensuels peroivent une difficult trs importante et 19 % une difficult importante (Total = 62 %).

Cest pour rpondre ces besoins que le Fastt a mis en place, en juin 2005, un dispositif spcifique de facilitation daccs une offre de crdit immobilier pour les intrimaires, en partenariat avec Crdit Immobilier de France.

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HYPOTHEQUE ET CAUTION MUTUELLE : NOTE DE MAITRE LOUVEL, CONSEIL SUPERIEUR DU NOTARIAT*-

* avec la collaboration de Nicole CHAVRIER, crdit foncierTout acqureur immobilier qui recourt des financements extrieurs se trouve confront la ncessit doffrir des garanties. Notre droit distingue les garanties relles et les garanties personnelles, cest dire une distinction entre un immeuble donn en garantie ou une personne autre que le dbiteur qui apporte sa garantie. Lhypothque a longtemps t considre comme la garantie idale lors du financement dacquisition dun bien immobilier puisquelle constitue le point exact dquilibre entre les intrts divergents du prteur et de lacqureur emprunteur. Lhypothque confre son titulaire le droit de saisir limmeuble en quelques mains quil se trouve, de le faire vendre et de se payer sur le prix de vente. Elle confre ainsi au crancier le seul droit qui lintresse cest dire le droit la valeur du bien. Inversement lhypothque laisse intacte entre les mains de lacqureur emprunteur lutilisation du bien. Ses pouvoirs dadministration et de disposition ne sont aucunement limits par lhypothque. Si des limitations existent, elles nmanent que des stipulations du contrat de prt et non de lhypothque elle-mme. Par ailleurs la publicit obligatoire de lhypothque renforce la scurit du crancier en rendant son droit opposable tous ; cette publicit participe aussi de la protection de lacqureur contre ses propres garements en fournissant aux tiers de prcieux lments dinformation sur ses engagements financiers. Malgr tous ces avantages et dautres encore relevs par des nombreux auteurs, lhypothque a fait et continue de faire lobjet de critiques qui tiennent dune part une volont politique de sacrifier les intrts des cranciers face des intrts qui leurs sont jugs suprieurs (1) et la lourdeur et la relative complexit de sa mise en uvre. I La ncessaire rforme de la procdure de saisie et dordre figure dsormais dans la loi du 26 juillet 2005 pour la confiance et la modernisation de lconomie habilitant le gouvernement rformer par ordonnance.. Du point de vue du crancier cette procdure est longue, coteuse, complique, parfois alatoire et permet un dbiteur de mauvaise foi duser de multiples artifices de procdure destins en retarder les effets.

(1) efficacit rduite en matire de procdure collective ou de situation de surendettement ; et galement la loi du 21 juillet 1994 crant un privilge occulte au profit du syndicat des copropritaires

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Du point de vue du dbiteur cest une procdure humiliante et susceptible daboutir une vente moins avantageuse quune vente volontaire. Pour lobservateur objectif cest une procdure souvent dcevante quant ses rsultats et dune telle complexit quentre la dfaillance du dbiteur et le paiement au crancier il peut scouler plusieurs annes. Monsieur Robert BADINTER alors Garde des Sceaux dclarait dj le 10 avril 1984 lAssemble Nationale Et les inconvnients ont subsist : Mise prix fixe par les seuls cranciers poursuivants, publicit rgie de manire rigoureuse, dure excessive de la procdure. Ajoutons cela que le caractre judiciaire de la vente nattire pas les particuliers, mais linconvnient le plus grave de cette procdure est son cot II Mais le reproche le plus souvent formul lencontre des srets hypothcaires est leur cot relativement lev ou considr comme tel. De plus en plus il est propos lacqureur emprunteur de recourir en tant qualternative la garantie hypothcaire une socit de caution mutuelle. Avant de procder une comparaison du cot de ces deux garanties il nous faut brivement prsenter lavantage pour le crancier de recourir une socit de caution mutuelle plutt qu une garantie hypothcaire. Essentiellement lavantage rside dans le paiement par la socit de caution mutuelle des sommes dues par lemprunteur cautionn selon les modalits dtermines entre le crancier et la socit de caution mutuelle, qui elle-mme se trouve substitue dans les droits du crancier, gre la procdure de recouvrement et la procdure ventuelle de saisie et dordre. Le crancier na donc pas simpliquer dans le recouvrement des impays dont le cot est couvert par les fonds dtenus par la socit de caution mutuelle au titre du fonds de garantie auquel chaque emprunteur a cotis. Une tude de comparaison du cot dun privilge de prteur de deniers et dune caution mutuelle a t faite (toujours dactualit) en 1997 (2). Il en a rsult que le recours linscription de privilge et la mainleve qui peut sensuivre sont dun cot infrieur celui du recours la socit de caution mutuelle pour les prts dun montant suprieur 120.000 euros. A linverse, le recours la socit de caution mutuelle est moins onreux lorsque le montant du prt est infrieur ce montant de 120.000 euros.

(2) 93 congrs des Notaires de France Linvestissement immobilier me 2 commission Bernard DUMAS Marc-Henri LOUVEL

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Il y a lieu daffiner cette conclusion, ltude comparative portant sur des prts dune dure de douze annes et lhypothse de la mainleve de linscription ayant t systmatiquement retenue. Or la mainleve de linscription ne serait obligatoire que ds lors que le dbiteur vendrait limmeuble donn en garantie avant lchance du prt.

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Et actuellement un projet de loi est en cours dlaboration qui tendrait rduire les frais de mainleve de plus de moiti. Pour tre plus prcis, ajoutons que le cot dune hypothque conventionnelle est plus lev que le cot dun privilge de prteur de deniers car il est d une taxe hypothcaire de 0,615 % sur le montant du prt augment des accessoires. Mais le recours lhypothque conventionnelle concerne essentiellement les acquisitions en ltat futur dachvement, lorsque le montant du prt est suprieur au montant de la partie du prix payable le jour de lacte authentique de vente. La question du recours lhypothque ou la socit de caution mutuelle ne devrait plus se poser en terme financier pour lacqureur-emprunteur puisque le cot de lhypothque devrait dans un temps rapproch tre rduit le rendant plus attractif que le cot de la socit de caution mutuelle qui lui pourrait augmenter par la diminution du quantum de la restitution de la cotisation au fonds de garantie en fin de prt si la courbe de la sinistralit devait voluer la hausse. La question se posera donc en terme defficacit de la garantie. Tant que la procdure de saisie immobilire sera longue et pesante, le crancier prfrera recourir la socit de caution mutuelle. Mais une hausse significative du cot pour lemprunteur, lie une augmentation de la sinistralit pourra faire inverser la tendance ; il faudra alors sattacher la valeur de limmeuble donn en garantie en plus de la solvabilit de lemprunteur, et rendre la procdure de saisie moins traumatisante et plus rapide.

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