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GUIDE DU LOGEMENT

2017

SAVOIE

GUIDE DU LOGEMENT

2017

SAVOIE

GUIDE PRATIQUEdu LOGEMENTSAVOIE/2017 : 28e édition

L’édition de ce guide a été réalisée grâce au concours rédactionnel de l’Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL) et d’autres partenaires (CAF, Action Logement, ASDER…).

L’ADIL de la Savoie signale que le rédactionnel est indépendant des annonceurs qui figurent dans ce guide.

L’ADIL de la Savoie vous informe gratuitement, en toute neutralité et objectivité sur toutes les questions juridiques,

financières et fiscales sur le logement :

rapports locatifs, accession à la propriété, contrats, fiscalité, investissement locatif, amélioration de l’habitat, règles d’urbanisme,

copropriété, relations avec les professionnels…

Ouverture des bureaux (permanences téléphoniques et rendez-vous) :du lundi au vendredi de 9h à 12h et de 13h30 à 17h

Réalisation et publicité CGM Publi Diffusion - BP 724 - 73104 Aix-les-Bains - Tél. 04 79 35 52 69 - Fax 04 79 35 27 55

ATTENTION NOUVELLE ADRESSE !Bâtiment « ÉVOLUTION »

25 rue Jean Pellerin73000 Chambéry

Tél. 04.79.69.90.20www.adil73.org

Où et quand rencontrer les juristes de l’ADIL de Savoie

près de chez vous ?(sur RDV uniquement)

AIX-LES-BAINS

Maison de Justice et du Droit1 500 boulevard Lepic

Le lundi (2 lundis par mois) de 9h à 11h30

Sur RDV au 04 79 34 00 53

CPAS Marlioz 2 Rue du Coteau

1er mercredi du mois de 9h à 11h30

Sur RDV au 04 79 69 90 20

CHAMBÉRY-LE-HAUT

Maison de Justice et du Droit57, place du Forum

2e jeudi du mois de 14h à 16h30Sur RDV au 04 79 72 38 37

ALBERTVILLE

Maison de Justice et du Droit2, avenue Victor Hugo

2e mercredi du mois (matin)

4e jeudi du mois (après-midi)Sur RDV au 04 79 89 22 00

Bâtiment L’Arpège2 Avenue des Chasseurs Alpins

2e mercredi du mois (de 13h30 à 16h30)Sur RDV au 04 79 10 48 48

MOÛTIERS

Maison de Justice et du Droit159 rue de la Chaudanne

4e jeudi du mois de 9h à 12hSur RDV au 04 79 24 39 12

SAINT-JEAN-DE-MAURIENNE

Maison de Justice et du DroitRue de la Sous-Préfecture (ancien Tribunal)

1er et 3e jeudi du mois (journée)Sur RDV au 04 79 56 83 54

COMMUNAUTÉ DE COMMUNES Cœur de Savoie

Permanence en alternance le 3e mercredi de chaque mois de 9h à 11h30 dans les communes suivantes :

LA ROCHETTE

Communauté de communes

Rue Maurice ReySur RDV au 04 79 25 74 43

MONTMELIAN

Communauté de communes

Place Albert SerrazSur RDV au 04 79 84 36 27

N O S E X P E R T S À V O S C Ô T É S

VOTRE PROJET IMMOBILIERAUX MEILLEURES CONDITIONS

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SOMMAIREL’ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ ................................................................. 6

CHAPITRE I. LE BUDGET ..........................................................................................................................7

CHAPITRE II. LE FINANCEMENT .......................................................................................................... 10

CHAPITRE III. LES DIFFÉRENTS TYPES DE PROJETS .................................................................. 27

CHAPITRE IV. LES AUTORISATIONS D’URBANISME .................................................................... 74

CHAPITRE V. LES DIAGNOSTICS TECHNIQUES RÈGLEMENTAIRES ........................................ 82

L’AMÉLIORATION DE L’HABITAT ............................................................89CHAPITRE I. LES SUBVENTIONS DE L’ANAH ..................................................................................90

CHAPITRE II. LES AIDES LOCALES ...................................................................................................... 97

CHAPITRE III. LES PRÊTS POUR LES TRAVAUX D’AMÉLIORATION DE L’HABITAT ........101

CHAPITRE IV. LE CRÉDIT D’IMPÔT ..................................................................................................111

CHAPITRE V. LA TVA À TAUX REDUIT 5,5 % ET 10 %.............................................................116

CHAPITRE VI. LES CERTIFICATS D’ÉCONOMIE D’ÉNERGIE ......................................................118

LA FISCALITÉ ................................................................................................121CHAPITRE I. LA FISCALITÉ DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE ....................................................122

CHAPITRE II. FISCALITÉ DES REVENUS ISSUS DE LA LOCATION ..........................................124

LA COPROPRIÉTÉ ..................................................................................... 135CHAPITRE I. LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ ET L’ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION ........136

CHAPITRE II. LES ACTEURS DE LA COPROPRIÉTÉ .....................................................................137

CHAPITRE III. L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE .........................................................................................138

CHAPITRE IV. VOS DROITS ET OBLIGATIONS .............................................................................138

CHAPITRE V. LES NOUVELLES OBLIGATIONS (LOI DE TRANSITION ÉNERGÉTIQUE ET LOI ALUR) .......139

LA LOCATION ............................................................................................. 140CHAPITRE I. LES RÈGLES COMMUNES ...........................................................................................141

CHAPITRE II. LA LOCATION VIDE DE MEUBLÉS .........................................................................142

CHAPITRE III. LA LOCATION MEUBLÉE ..........................................................................................143

CHAPITRE IV. LA COLOCATION .........................................................................................................144

LES AIDES AU LOGEMENT .................................................................... 146

ÉCONOMIES D’ÉNERGIE & DÉVELOPPEMENT DURABLE ......... 149

ADRESSES UTILES ..................................................................................... 155

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L’accession à la propriété

PARTIE I

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Chapitre 1 - l’accession à la propriété

CHAPITRE I. LE BUDGET

1- L’APPRÉCIATION DES RESSOURCES

Vous envisagez de devenir propriétaire de votre logement. Quel que soit votre choix,– acquisition d’un logement neuf ou ancien, construction d’une maison – avant de vous décider, évaluez correc-tement vos ressources actuelles sans les surestimer afin de mesurer justement votre capacité de rembourser vos emprunts.

Calculez vos salaires nets, c’est-à-dire ce que vous percevez chaque mois. Ajoutez-y le cas échéant, les pensions ou rentes que vous touchez.Déduisez de cette somme, vos charges actuelles de remboursement de crédits mobiliers en cours (voiture, appareils ménagers, meubles…), les pensions alimentaires que vous devez éven-tuellement verser (divorce, ascendant ou descendant à charge).N’oubliez pas que ces dépenses viendront s’ajouter aux mensualités de remboursement des prêts que vous souscrirez pour acquérir votre logement.Les prestations familiales ont pour but de vous aider à élever vos enfants, non de vous permettre de rembourser un prêt. Ne les intégrez donc pas dans votre budget pour financer votre acquisition.Ne les confondez pas avec l’aide au logement (APL, aide personnalisée au logement ou AL, allocation logement) qui ne vous est accordée qu’après l’entrée dans les lieux sous certaines conditions.

2- BIEN CALCULER LES CHARGES À VENIR

Évaluez vos ressources futures : la progression de vos salaires (ancienneté, augmentations) ou une cessation d’activité de l’un d’entre vous pour diverses raisons : interruption d’un conjoint pour élever des enfants en bas âge, pour suivre un conjoint en mobilité professionnelle, proximité de la retraite…Calculez vos remboursements à venir.Pour plus de sécurité, vous pouvez choisir des prêts à taux fixes et à annuités constantes. Vous pouvez opter aussi pour des prêts à taux variables en choisissant un contrat qui garantisse un plafonnement et vous permette de calculer votre mensualité plafond. Votre prêteur peut vous proposer diverses solutions. Négociez avec lui et faites jouer la concurrence.Vos mensualités de remboursement, c’est-à-dire le montant mensuel que vous consacrerez au remboursement de vos prêts ne doivent pas, en principe, dépasser le tiers de votre revenu mensuel.N’oubliez pas les frais de fonctionnement de votre nouveau logement : chauffage, charges de copropriété éventuellement, entretien des espaces verts, impôts locaux… qui viendront

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s’ajouter à vos dépenses quotidiennes : alimentation, scolarité et études des enfants, transports, loisirs…N’écartez pas une diminution possible ou même une suppression des aides au logement (APL ou allocation logement) en fonction de l’évolution de votre situation familiale. Sachez qu’elles ne sont pas accordées automatiquement pendant toute la durée de vos remboursements.

3- LES FRAIS ANNEXES

3-1- Les frais liés à l’empruntSachez évaluer le coût réel de votre projet en prenant en compte tous les frais annexes qu’il entraîne.

Les frais d’ouverture et d’instruction de dossierLes frais d’assurance exigée (décès et invalidité absolue et définitive, voire incapacité tempo-raire totale) et facultative (perte d’emploi)La garantie du prêteur : selon le cas, prise d’hypothèque (son coût varie en fonction du type de prêt) ou privilège de prêteur de deniers (étant exonéré de taxe de publicité foncière, son coût est inférieur à celui de l’hypothèque). Ces deux garanties nécessitent un acte notarié dont les frais sont à votre charge : selon la situation, elles sont inscrites dans l’acte de vente ou un acte notarié séparé. Vous pouvez avoir intérêt à demander au prêteur d’être garanti par la caution d’un organisme spécialisé ou par un tiers.Les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondant à des débours réels.Les frais d’ouverture et de tenue d’un compte, d’utilisation d’un moyen de paiement permet-tant d’effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte ainsi que les autres frais liés aux opérations de paiement.Le coût de l’évaluation du bien immobilier, hors frais d’enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier.

Vérifiez que le taux annuel effectif global (TAEG), qui figure obligatoirement dans l’offre de prêt et représente le coût réel de votre emprunt, tient compte de ces frais. En cas de construction ou d’acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement, certains contrats de prêt peuvent prévoir le versement d’intérêts intercalaires entre le moment où la banque débloque les fonds et celui où vous commencez à rembourser votre prêt. Attention, ils peuvent devenir importants.

3-2- Les frais liés à l’acquisition d’un logement ou d’un terrainLa rémunération du professionnel chargé de la transaction.Lorsque l’opération est conclue par l’intermédiaire d’un professionnel, agent immobilier ou tout

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autre professionnel que vous avez mandaté pour effectuer la transaction, ou lorsque l’avant contrat les met à votre charge, le professionnel est en droit de vous demander des honoraires. Leur montant doit être affiché dans les locaux du professionnel ; il n’est pas réglementé, sauf s’il s’agit d’un notaire (ses émoluments sont limités à un pourcentage du prix de vente.

Les frais de mutationImproprement appelés « frais de notaire », ils sont strictement réglementés ; le notaire peut vous demander de verser une provision.

La rémunération proprement dite du notaire : f les émoluments « proportionnels » déterminés selon un barème en fonction du prix de vente, f les émoluments fixes ou émoluments de for-

malités correspondant aux tâches matérielles et démarches administratives effectuées par le notaire.

Les frais appelés « débours » qu’il a engagés pour votre compte, le cas échéant, notamment salaire du conservateur des hypothèques, coût des pièces d’état civil, d’un état hypothécaire, du certificat d’urba-nisme, d’un extrait de cadastre.

Les droits et taxes payés au trésor public : le notaire joue un rôle de collecteur d’impôts, notamment pour les droits d’enregistrement et/ou la TVA, suivant la nature de l’opération, la taxe de publicité foncière, s’il y a lieu.

Les frais facultatifs correspondants, le cas échéant, f au bornage réalisé par un géomètre-expert ; cette opération identifie clairement les limites

du terrain. f à l’étude du sol réalisée par un expert ; en cas de doute sur la nature du sol, cette étude est

vivement recommandée pour éviter des surcoûts imprévus au moment de la construction.

3-3- Les frais liés à une opération de constructionLa TVA sur les travaux est incluse dans le prix global que vous payez directement au constructeur ou aux entreprises avec lesquelles vous traitez.

Certaines taxes fiscales et participations d’urbanisme peuvent être instituées par la com-mune ou le département et vous être demandées en plus du prix de la maison, au moment de la délivrance de votre permis de construire :

f la taxe d’aménagement, dans la plupart des communes : son montant varie en fonction de la

De nouveaux mécanismes ont été mis en place par le décret du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certaines professions du droit ainsi que l’arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des notaires. Une remise de 10 % pourra être convenue entre le notaire et son client mais uniquement pour les actes dont le prix dépasse 150000e et seule-ment pour la fraction des émoluments au-delà de 150000 euros.

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nature de votre financement, de la superficie de la maison et du secteur où se situe votre projet dans la commune. Elle peut com-porter, en plus une part départementale et /ou régionale lorsque le département ou la région l’ont instituée. Vous la versez en une ou deux fois selon le montant.

f Le versement pour sous-densité, pour les maisons construites dans les communes l’ayant institué ;

Si vous construisez dans un lotissement, aucune des contributions (participations et taxes) qui ont déjà été mises à la charge du lotisseur ne peut vous être réclamée. Elles sont en effet déjà incluses dans le prix du terrain et figurent dans l’autorisation de lotir qui est annexée à l’acte de vente du terrain.

D’autres frais propres à votre opération peuvent s’ajouter au prix de la maison :

f les frais d’adaptation au terrain et certains travaux d’équi-pement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison ;

f les frais de branchement aux réseaux divers (eau, électricité, gaz, tout-à-l’égout, télé-phone…) entre la maison et la limite du terrain ;

f les frais de raccordement à partir de la limite du terrain aux réseaux divers (eau, électricité, gaz, tout-à-l’égout, téléphone…) ;

f l’assurance dommages-ouvrage obligatoire qui prend en charge les réparations de certains désordres dans la construction ;

f les options non comprises dans le prix de base, par exemple des matériaux spécifiques ; les frais occasionnés par d’éventuels travaux accomplis par vos soins ;

f la révision du prix de la construction à condition qu’elle soit prévue au contrat ; f la rémunération du professionnel qui, le cas échéant, vous assistera à la réception des travaux.

Dans certains lotissements comprenant des terrains et des équipements communs gérés par une association syndicale libre, vous participez aux charges annuelles d’entretien et de fonction-nement : renseignez-vous auprès du vendeur.

CHAPITRE II. LE FINANCEMENT

1- L’EMPRUNT IMMOBILIER

1-1- Les différents types de tauxEn plus de vos disponibilités propres, vous avez besoin d’un ou plusieurs prêts pour financer votre

Le redevable de la taxe d’aménagement peut connaître son montant en ayant recours à un simulateur à l’adresse suivante.http : //www.logement.gouv.fr/calcul-de-la-taxe-d-aménagement-571

La participation pour voirie et réseaux a été abrogée au 1er janvier 2015 mais elle continue à produire ses effets pour les autorisations d’urbanisme délivrées avant cette date.

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opération. Les conditions des prêts varient d’un établissement de crédit à l’autre : faites jouer la concurrence pour choisir le financement le mieux adapté à votre situation.

Prêt à taux fixeLe taux est déterminé dans votre contrat de prêt, pour toute la durée de remboursement.Les mensualités de remboursement peuvent être :

f constantes pendant toute la durée du prêt ; f modulables : le contrat prévoit que la mensualité peut évoluer, à votre initiative et dans

certaines limites, selon votre capacité de remboursement. L’utilisation de la modulation peut avoir une incidence sur la durée du remboursement ;

f « lissées » : lorsque le plan de financement comporte plusieurs prêts, le lissage du prêt princi-pal consiste à ajuster ses mensualités pour que le total des mensualités soit constant.

Prêt à taux variableLe taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, en fonction d’un indice inscrit dans le contrat. Un plafond ou un plancher peut éventuellement limiter les possibilités de variations du taux.L’évolution future du taux peut, selon ce qui est prévu dans le contrat de prêt, avoir une incidence soit sur le montant de la mensualité, soit sur la durée du remboursement, soit à la fois sur la mensualité et la durée.Il est fréquent, mais non systématique, que le contrat limite les variations du taux ou leur inci-dence sur la mensualité ou la durée. Ces prêts, dits « capés », représentent un moindre risque pour l’emprunteur que les prêts non « capés ».

1-2- L’offre de prêtVous sollicitez un prêt auprès de l’établissement de crédit de votre choix. Celui-ci vous adresse, gratuitement et par voie postale, une offre de prêt dont le contenu est réglementé ; cette offre engage l’établissement de crédit pendant trente jours minimum à compter de sa réception.

Vous disposez de 10 jours de réflexion minimum à compter de sa réception pour examiner l’offre de prêt, ainsi que le tableau d’amortissement qui, sauf s’il s’agit d’un prêt à taux variable, y est obligatoirement joint (pour les prêts à taux variable, de nouvelles dispositions sont prévues par la loi du 3 janvier 2008). Votre tableau d’amortissement vous indique pour chaque men-sualité due, la ventilation entre les intérêts et le remboursement du capital emprunté. Le prêt peut être assorti d’un différé d’amortissement, c’est-à-dire que pendant cette période vous ne payez que les intérêts, sans rembourser le capital emprunté.

À partir du 11e jour suivant la réception de l’offre, vous pouvez l’accepter ou la refuser.

Si vous refusez l’offre de prêt, ni l’établissement de crédit, ni un intermédiaire, le cas échéant, ne peut vous demander de frais d’étude.

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Si vous l’acceptez, vous adressez par courrier, à l’établissement de crédit, l’offre de prêt datée et signée de votre main. Le prêt vous est alors accordé.

L’offre de prêt et le contrat pour la construction ou l’acquisition peuvent être annulés.Si l’opération pour laquelle vous avez sollicité le prêt acquisition – construction, travaux n’est pas réalisée dans le délai de 4 mois suivant l’acceptation du prêt, l’offre de prêt peut être annulée ; vous rembourserez alors les sommes qui vous ont été déjà versées le cas échéant ; seuls les frais d’étude, dont le montant est limité, peuvent vous être demandés par l’établissement de crédit.

Le contrat de prêt vous engage pendant toute la durée du prêt. Il prévoit vos droits et obligations pendant toute la durée du prêt. Il est établi par l’établissement de crédit qui l’adresse ensuite au notaire. Lisez attentivement et interrogez l’établissement de crédit sur les points qui vous paraissent obscurs.

Le déblocage des fondsLes sommes que vous empruntez sont versées :

f soit à la signature de l’acte notarié pour une vente « clés en mains » d’un logement achevé. f soit au fur et à mesure de l’avancement des travaux et selon les modalités prévues par votre

contrat, pour un logement à construire.

Le déblocage progressif des fonds entraîne le paiement d’intérêts supplémentaires, appelés inté-rêts intercalaires. Vous avez intérêt à faire débloquer en priorité les prêts les plus bas.

Le remboursement du prêtVos remboursements doivent être effectués aux dates prévues dans le contrat : en cas de prélè-vement direct sur votre compte, vérifiez que celui-ci est bien approvisionné ; en cas de retard de paiement, votre contrat peut prévoir des pénalités.Pendant la durée de votre prêt, vous pouvez négocier avec votre prêteur un réaménagement de vos remboursements ; sauf dispositions contraires, votre prêteur ne peut y être obligé.Si vous rencontrez des difficultés imprévues, avertissez rapidement votre établissement de crédit pour rechercher avec lui une solution.À défaut vous pouvez déposer une déclaration de surendettement à la commission départemen-tale d’examen des situations de surendettement.

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bon à savoirL’information personnalisée et standardisée de l’emprunteur : la FISE (fiche d’information standar-disée européenne / CC : L.313.7, annexe I à l’article R.313-4 à R 313-7)Depuis le 1er octobre 2016, dans le cadre de l’information précontractuelle de l’emprunteur, le prê-teur ou, le cas échéant, l’intermédiaire de crédit, doit, au plus tard lors de l’émission de l’offre de crédit, communiquer à l’emprunteur, sous la forme d’une fiche d’informations standardisées européenne (FISE), les informations personnalisées. Elle permet à l’emprunteur :• de comparer les différentes offres de crédit disponibles sur le marché ;• d’évaluer leurs implications ;• et, enfin, de se déterminer en toute connaissance de cause sur l’opportunité de conclure un

contrat de crédit.

La fiche est délivrée gratuitement. Elle est conforme à un modèle qui renseigne 15 points, relatifs notamment au prêteur, aux caractéristiques du prêt, aux conditions de remboursement anticipé, au risque, le cas échéant, d’une fluctuation du taux de change, aux autorités habilitées à assurer le contrôle du respect de la réglementation.… Toutefois, les explications relatives au mode de rémunération de l’intermédiaire (cf. modèle section 2-4°) entreront en vigueur le 1erjanvier 2017.

Lorsque le contrat de crédit permet des adaptations du taux d’intérêt, cette faculté et les effets possibles sur les montants dus et sur le taux annuel effectif global sont mentionnés dans la fiche. A cette fin, un taux annuel global supplémentaire illustrant les risques éventuels liés à une aug-mentation substantielle du taux d’intérêt est communiqué à l’emprunteur. En outre, lorsque le taux débiteur n’est pas plafonné, ces informations sont complétées par un avertissement rappelant que le coût total du crédit pour l’emprunteur peut évoluer. Ces informations ne concernent pas les contrats de crédit pour lesquels le taux est fixé pour une période initiale de cinq ans au moins, au terme de laquelle une négociation est menée sur le taux d’intérêt (CC : R.313-6).

Toutes les informations complémentaires que le prêteur souhaite donner à l’emprunteur sont four-nies dans un document distinct de la fiche. Le prêteur ou le cas échéant, l’intermédiaire de crédit, trouvent dans la partie B de la FISE annexée à l’article du Code de la consommation, les instruc-tions sur la manière de compléter le FISE. Cette fiche doit accompagner l’offre de prêt lorsque ses caractéristiques sont différentes des informations contenues dans la fiche d’information fournie précédemment (Code de la consommation : L.313-24).

Le prêteur qui accorde un crédit sans avoir communiqué la FISE s’expose à une déchéance du droit aux intérêts en totalité ou dans la proportion fixée par le juge (CC : L.341-26).Nota : la FISE est identique dans tous les pays de l’Union européenne.

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2- LE PRÊT PRINCIPAL

Il existe trois catégories de prêt principal présentant chacun des caractéristiques propres. Il s’agit du prêt conventionné du prêt d’accession sociale et enfin du prêt bancaire.

2-1- Le prêt conventionné

Vous pouvez solliciter un prêt conventionné pour : f Acquérir un logement neuf f Pour construire une maison individuelle f Pour l’achat d’un logement existant

Le logement doit constituer la résidence principale de l’emprunteur. Le prêt est accordé sans condition de ressources. Le taux du prêt varie selon les établissements de crédit dans la limite d’un montant réglementé. Le prêt ouvre droit à l’aide personnalisée au logement (APL).

2-2- Le PAS : le prêt d’accession sociale

Le PAS, Prêt d’accession sociale est un prêt qui bénéficie d’une aide de l’État. Il est accordé à un taux avantageux aux personnes qui acquièrent leur résidence principale et aux propriétaires qui font des travaux dans le logement qu’ils occupent.

Il ouvre droit à l’aide personnalisée au logement en cas d’acquisition d’un logement.

Vous pouvez obtenir un PAS lorsque vos ressources n’excèdent pas un plafond qui est fonction du nombre de personnes qui occupent le logement et de la localisation du logement.

Depuis le 1er juin 2011, les ménages éligibles au PAS sont ceux dont les ressources sont infé-rieures aux plafonds de ressources suivants :

Le montant total des ressources qui est pris en compte lors de l’émission de l’offre de prêt pour apprécier l’éligibilité de l’emprunteur au prêt PAS s’entend du plus élevé des deux montants suivants :

f somme des revenus fiscaux de référence de l’ensemble des personnes qui sont destinées à occuper le logement établie au titre de l’année n-2 (quelle que soit la date d’émission de l’offre). Le montant des ressources à prendre en compte s’entend du revenu fiscal de réfé-rence de l’emprunteur, le cas échéant corrigé, établi au titre de l’année n-2 auquel est ajouté le cas échéant celui ou ceux de la ou des autres personnes destinées à occuper le logement financé avec le prêt PAS à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer

15


fiscal de l’emprunteur ; f « revenu plancher » égal au coût total de l’opération (au sens PTZ +) divisé par neuf.

Le classement des communes dans les zones A, B1, B2 ou C résulte de l’arrêté du 29.4.09 : JO du 3.5.09, voir annexe).

Opérations concernées f Achat d’un logement neuf ou en construction d’une maison ainsi que le terrain sur lequel

vous construisez ou également l’achat et la transformation d’un local (grange, atelier…) en logement.

f Travaux d’amélioration, d’économie d’énergie, d’agrandissement ou de transformation en logement d’un local non destiné auparavant à l’habitation.

f Achat d’un logement ancien : vous pouvez financer l’achat d’un logement ancien et le cas échéant, les travaux d’amélioration nécessaires.

Montant minimum des PAS

Pour une opération de construction, d’acquisition ou d’acquisition amélioration, le montant mini-mum du PAS ne pourra être inférieur à 4 500 €.

Pour une opération finançant des travaux d’amélioration, le montant minimum du prêt PAS ne pourra être inférieur à 1 500 € HT.

Dans le cas de travaux effectués dans un logement ayant au moins 10 ans ou en cas de travaux d’économie d’énergie dans un logement existant au 01-07-81, le montant des travaux TTC doit être au moins égal à 4 000,00 €.

Dans tous les cas, f les travaux doivent être achevés dans un délai de 3 ans à compter de la date d’acceptation de

l’offre de prêt. f Le PAS peut être accordé par la plupart des établissements de crédit.

Le PAS peut couvrir jusqu’à 100 % du coût total de votre opération

Le coût total de l’opération comprend, toutes taxes comprises : le prix du terrain ou du logement, y compris les honoraires de géomètre et les taxes y afférents, à l’exclusion des frais d’acte notarié et des droits d’enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens ; les honoraires de négociation à la charge de l’acquéreur ; le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation ; les frais relatifs à l’assurance dommages ouvrage ; certaines taxes afférentes à la construction) ; si le terrain destiné à la construction a été acquis depuis moins de trois ans à la

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date d’émission de l’offre de prêt, sa valeur peut être prise en compte dans le coût de l’opération ou refinancée par un PAS.

Les PAS sont exclusifs de tout autre prêt à l’exception des prêts assimilables à l’apport personnel (prêt à 0 %, prêt 1 %).

La durée du PAS est comprise entre 5 et 30 ans. Le contrat de prêt peut prévoir la possibilité de rallonger la durée jusqu’à 35 ans maximum ou de la réduire sans durée minimale.

Vous avez le choix entre un PAS à taux fixe ou à taux révisable dans certaines limites.

L’établissement prêteur peut vous proposer un PAS comportant des parties à taux fixe ou à taux révisable de durées éventuellement différentes, ou un PAS modulable.

Le taux du PAS varie selon les établissements de crédit, sans pouvoir dépasser un taux maxi-mum réglementé. Les frais de dossier pour l’ouverture d’un PAS sont limités à 500 € depuis le 1.1.2002. Il n’y a pas de frais supplémentaires en cas de prêt modulable.

Une prise de sûreté réelle de premier rang (hypothèque ou privilège) est obligatoire dès lors que le montant du PAS est supérieur à 15 000 € à compter du 1.1.2002 ; l’inscription hypothécaire est exonérée de taxe de publicité foncière.

Les émoluments du notaire sur le contrat de prêt sont réduits.

2-3- Le prêt bancaire

En plus de vos disponibilités propres, vous avez besoin d’un ou plusieurs prêts bancaires pour financer votre opération. Les conditions des prêts varient d’un établissement de crédit à l’autre. Faites jouer la concurrence pour choisir le financement le mieux adapté à votre situation.

3- LES PRÊTS COMPLÉMENTAIRES

3-1- Le PTZ : le prêt à taux zéro

Qui peut bénéficier du « PTZ » ?

L’acquéreur d’une résidence principale dont les revenus ne dépassent pas un plafond variable en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de sa localisation.

Les nouveaux plafonds de ressources pour les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2017.

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Nombre de personnes destinées à occuper le logement

PLAFONDS DE RESSOURCES

Zone A Zone B1 (*) Zone B2 Zone C

1 37 000 € 30 000 € 27 000 € 24 000 €2 51 800 € 42 000 € 37 800 € 33 600 €3 62 900 € 51 000 € 45 900 € 40 800 €4 74 000 € 60 000 € 54 000 € 48 000 €5 85 100 € 69 000 € 62 100 € 55 200 €6 96 200 € 78 000 € 70 200 € 62 400 €7 107 300 € 87 000 € 78 300 € 69 600 €

8 et plus 118 400 € 96 000 € 86 400 € 76 800 €

Le classement des communes dans les zones A, B ou C résulte de l’arrêté du 1er août 2014 appli-cable à compter du 1er octobre 2014.

(*)Les DOM font partie de la zone B1

Classement des communes en Savoie :B1 : Aix-les-Bains, Albertville, Barberaz, Barby, Bassens, La Bâthie, Le Bourget-du-Lac, Brison-Saint-Innocent,

Césarches, Challes-les-Eaux, Chambéry, Chignin, Cognin, Drumettaz-Clarafond, Gilly-sur-Isère, Grésy-sur-Aix,

Grignon, Jacob-Bellecombette, Mercury, Méry, Montagnole, la Motte-Servolex, Mouxy, Pugny-Châtenod,

La Ravoire, Saint-Alban-Leysse, Saint-Baldoph, Saint-Cassin, Saint-Jean-d’Arvey, Saint-Jeoire-Prieuré, Sonnaz,

Tours-en-Savoie, Tresserve, Venthon, Verel-Pragondran, Vimines, Viviers-du-Lac, Voglans.

B2 : Albens, Allondaz, Bourdeau, La Chapelle-du-Mont-du-Chat, Marthod, Montcel, Montmélian, Ontex,

Saint-Offenge-Dessous, Saint-Offenge-Dessus, Thénésol, Trévignin, Ugine.

C : les autres communes de la Savoie

Le montant total des ressources pris en compte lors de l’émission de l’offre de prêt pour apprécier l’éligibilité de l’emprunteur au prêt aidé correspond toujours au plus élevé des deux montants suivants :

f somme des revenus fiscaux de référence de l’ensemble des personnes qui sont desti-nées à occuper le logement établie au titre de l’année n-2 (avis d’imposition 2016 por-tant sur les revenus 2015 pour une offre de prêt émise en 2017). Le montant des ressources à prendre en compte s’entend du revenu fiscal de référence de l’emprunteur, le cas échéant corrigé, établi au titre de l’année n-2 auquel est ajouté le cas échéant celui ou ceux de la ou des autres personnes destinées à occuper le logement financé avec le prêt aidé par l’État à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l’emprunteur

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f « revenu plancher » égal au coût total de l’opération divisé par neuf. L’utilisation de ce re-venu plancher vise à ne pas accorder un avantage excessif à des ménages dont les ressources ont fortement augmenté entre l’année de référence et la demande de prêt.

L’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’émission de l’offre de prêt.Toutefois, cette condition n’est pas exigée lorsque l’emprunteur ou l’un des occupants du loge-ment financé avec le prêt à taux zéro est : soit titulaire d’une carte d’invalidité et dans l’incapacité d’exercer une profession ; soit bénéficiaire d’une allocation adulte handicapé ou d’éducation d’un enfant handicapé ; soit victime d’une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale (catastrophe naturelle indemnisée, dommages causés par les effets du vent dû aux tempêtes, ouragans ou cyclones, dommages dus à des catastrophes techno-logiques). La demande de prêt doit être présentée dans un délai de deux ans suivant la publica-tion de l’arrêté de constatation de l’état de catastrophe naturelle ou la survenance du sinistre.

Si l’emprunteur vend le logement précédemment acquis avec un prêt à taux zéro et achète une nouvelle résidence principale ouvrant droit au PTZ, il peut demander un transfert de son prêt à taux zéro initial, à hauteur du capital restant dû, sur sa nouvelle résidence ; l’établissement prê-teur peut refuser le transfert s’il a pour effet de dégrader significativement le niveau de garantie dont il dispose.

Le logement doit être la résidence principale de l’emprunteur pendant une durée de six ans à compter du versement du prêt.

Toutefois, un acquéreur peut obtenir un prêt à taux zéro pour financer un logement destiné à devenir sa résidence principale au moment de sa retraite, sous réserve que celle-ci intervienne dans un délai maximum de six ans. Dans ce cas, le logement doit être loué à un locataire dont les ressources, sont inférieures au plafond ouvrant droit à un Prêt Locatif Social. En outre, lorsque l’emprunteur ne peut occuper le logement huit mois par an pour certaines raisons profession-nelles, de santé ou en cas de force majeure, il peut continuer à bénéficier du PTZ.

Le logement ne peut être affecté ni à la location saisonnière ou meublée, ni utilisé comme résidence secondaire ou à titre d’accessoire du contrat de travail.

Un prêt à taux zéro, « PTZ », pour quoi faire ?

Acheter un terrain et construire, acquérir un logement neuf ou un logement dans lequel sont effectués d’importants travaux, de sorte qu’il est assimilé à un logement neuf au sens de la TVA.

La loi de finances pour 2017 étend l’éligibilité du PTZ aux opérations réalisées dans le cadre du bail réel solidaire.

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Transformer un local (bureau, grange…) en logement.

Acquérir et améliorer un logement ancien, à condition que le mon-tant des travaux d’amélioration représente au moins 25 % du coût total de l’opération (création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, travaux de modernisation, assainissement, etc..).

Financer une opération réalisée dans le cadre d’un contrat de location-accession, notamment dans le cadre du prêt social location-accession (PSLA). En principe, l’emprunteur doit être le premier occupant à la date de la levée d’option.

Acquérir un logement social existant : un locataire peut sous certaines conditions, obtenir un PTZ pour acquérir son logement ou un autre logement de son bailleur social dans le même département.

Simultanément à l’acquisition, la construction ou la transformation, le prêt à taux zéro peut finan-cer tous les travaux inclus dans les opérations ci-dessus ainsi que la construction ou l’acquisi-tion de certaines annexes (garages, emplacements de stationnement, jardins, loggias, balcons, vérandas, caves d’une surface d’au moins 2 m², combles accessibles).

Pour quel montant ?

Le montant du PTZ ne peut excéder le montant du ou des autres prêts d’une durée supé-rieure à deux ans concourant au financement de l’opération.Le montant du PTZ est fonction de la zone géographique d’implantation du logement, et du nombre de personnes destinées à occuper le logement.Le montant du prêt est égal au coût de l’opération pris en compte dans la limite d’un plafond, auquel s’applique une quotité de 40 % sauf en matière d’achat d’un logement social.

Montant plafond du coût de l’opération(*)

Nombre d’occupants

LOGEMENT NEUFZone A Zone B1 Zone B2 Zone C

1 150 000 € 135 000 € 110 000 € 100 000 €

2 210 000 € 189 000 € 154 000 € 140 000 €

3 255 000 € 230 000 € 187 000 € 170 000 €

4 300 000 € 270 000 € 220 000 € 200 000 €

5 et plus 345 000 € 311 000 € 253 000 € 230 000 €

(*) Le coût de l’opération TTC comprend, le coût de la construction (ou le coût des travaux éven-tuellement prévus lors de l’acquisition à l’exception de ceux financés par un Eco-prêt à taux zéro),

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les honoraires de négociation, les frais d’assurance dommages-ouvrage, certaines taxes afférentes à la construction (taxe d’aménagement), les coûts d’aménagement et de viabilisation du terrain et les honoraires afférents. Les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement ne sont, en revanche, pas pris en compte dans le coût de l’opération pour les terrains à bâtir ou l’acquisition d’un logement ancien.

Exemple de calcul du PTZPour un couple avec deux enfants achetant un logement en zone B1, le montant maxi-mum du PTZ est de :80 000 €, soit 200 000 x 40 %, si le montant de l’opération est de 200 000 € ;108 000 €, soit 270 000 € x 40 %, si le montant de l’opération est égal ou supérieur à 270 000 €.Un seul prêt à 0 % est accordé par ménage et par opération.

Selon quelles conditions de remboursement ?Les conditions de remboursement du prêt à taux zéro sont fonction de la localisation du logement (zonage A, B1, B2 et C), et des ressources de l’emprunteur (et de celles des personnes destinées à occuper le logement, soit revenu fiscal de référence de l’année n-2 ou « revenu plancher »). Elles tiennent également compte des modalités de remboursement des prêts immobiliers consentis pour la même opération.

Pour déterminer les conditions de remboursement du PTZ, on divise le montant retenu pour apprécier le respect des plafonds de ressources (revenu fiscal de référence ou coût d’opération divisé par neuf) par un coefficient familial, qui dépend du nombre de personnes destinées à occuper le logement. Les revenus « familialisés » ainsi calculés déterminent les conditions de remboursement.

Les valeurs du coefficient familial sont les suivantes :

Nombre de personnes

1 2 3 4 5 6 7 8 et plus

Coefficient familial

1,0 1,4 1,7 2,0 2,3 2,6 2,9 3,2

Revenus familialisés (en euros)

Durée totale du prêt

Période de différé total

(*) (**)

Période de remboursement

des sommes restant dues à

l’issue du différé

Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C

≤ à 22 000 ≤ à 19 500 ≤ à 16 500 ≤ à 14 000 25 ans 15 ans 10 ansde 22 001 à

25 000de 19 501 à 21 500

de 16 501 à 18 000

de 14 001 à 15 000

22 ans 10 ans 12 ans

22


de 25 001 à 37 000

de 21 501 à 30 000

de 18 001 à 27 000

de 15 001 à 24 000

20 ans 5 ans 15 ans

(*) – Cette durée ne peut dépasser la plus longue des durées du ou des autres prêts concourant au financement de l’opération.(**) – L’emprunteur peut réduire au moment de l’octroi du prêt cette période de remboursement (dans la limite de quatre ans).Le remboursement par mensualités constantes du prêt sans intérêt s’effectue en deux périodes ; L’emprunteur ne commence à rembourser qu’à l’issue de la période de différé.

Qui accorde le prêt à taux zéro ?Tous les établissements de crédit qui ont passé à cet effet une convention avec l’Etat.L’accédant fait sa demande directement à l’établissement de son choix. L’établissement prêteur fait une seule offre de prêt à taux zéro.

Garanties et assurances exigéesC’est l’établissement prêteur qui apprécie sous sa responsabilité, la solvabilité et les garanties de remboursement présentées par les ménages demandant l’octroi du prêt à taux zéro, comme il le fait pour tout autre prêt. Il n’a pas l’obligation d’accorder le prêt à taux zéro

Quels prêts peuvent compléter le prêt à taux zéro ?Le prêt à taux zéro peut se cumuler avec tout autre prêt : PAS / prêt d’accession sociale, prêt conventionné, prêt d’épargne- logement, prêt bancaire, prêt d’un CIL (Action logement), PSLA…Lorsque l’accédant a droit à l’APL au titre d’un PAS ou d’un prêt conventionné, les mensualités du prêt à taux zéro sont prises en compte dans le calcul de l’APL. Le prêt à taux zéro n’ouvre pas droit, en tant que tel, à l’APL.Dans les autres cas, (prêt bancaire, prêt d’épargne-logement) l’accédant peut bénéficier de l’allocation logement, sous réserve de remplir les conditions d’obtention. Dans les DOM, seule l’allocation logement peut être accordée

3-2- Le PEL : le Plan Épargne Logement

Caractéristiques du prêt f Prêt accordé après une phase d’épargne sur un compte d’épargne logement ou un plan

d’épargne logement. f Montant du prêt variable en fonction des intérêts acquis pendant la période d’épargne et de

la durée du prêt, dans la limite d’un plafond. f Taux d’intérêt réglementé. f Demande de prêt à déposer auprès de l’établissement qui gère le compte ou le plan.

Conditions d’apport personnel f Ce prêt peut intervenir en complément d’un prêt principal.

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Conditions d’occupation du logement f Lorsqu’il s’agit d’un logement neuf : résidence principale ou secondaire de l’emprunteur ou

d’un locataire. f Lorsqu’il s’agit de l’achat d’un logement récent ou ancien : résidence principale de l’emprun-

teur ou d’un locataire.

3-3- Le prêt action logement

LES CONDITIONS GÉNÉRALES

Le logement doit être construit ou acquis sur le territoire métropolitain ou dans les DOM et être occupé à titre de résidence principale.Le logement doit respecter les conditions de performances énergétiques actuellement en vigueur pour les logements neufs ou correspondant aux caractéristiques de niveau compris entre A et D (DPE en métropole ou RTAA dans les DOM) pour les logements anciens.

Le montant du prêt ne peut excéder la différence entre le coût total de l’opération et la somme des autres concours financiers obtenus.

Cette aide peut être réservée à un public ciblé selon des conditions de ressources et de primo accession (cf. annexe).

Conditions financièresL’octroi du prêt est soumis à l’étude du taux d’endettement, du reste à vivre et de l’apport personnel.

L’OPÉRATION FINANCÉE

Prêt pour la construction ou l’acquisition dans le neufAcquisition d’un terrain à bâtir suivie de constructionAcquisition ou construction d’un logement neuf : la notion de logement neuf s’entend d’un loge-ment construit ou acquis en vue de sa première occupation.Acquisition de surfaces habitables, de locaux ou d’immeubles non affectés à l’habitation suivie de leur transformation ou aménagement en logement.Acquisition d’un bien réalisé en PSLA (Prêt Social Location-Accession) uniquement en phase accession.

Prêt pour acquisition dans l’ancienAcquisition non suivie de travaux d’un logement.Rachat de part indivise de l’ex-conjoint suite à un divorce.Acquisition dans le cadre d’un viager libre occupé à titre de résidence principale. Les logements doivent respecter les normes minimales d’habitabilité.

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LE MONTANT DU PRÊTLe taux d’intérêt nominal annuel fixe est de 1 % pour 2017.

Le montant et la durée du prêt (durée maximum de 20 ans) peuvent être revus à l’étude du dos-sier dans le cadre de la législation en vigueur et des enveloppes disponibles.

Le prêt peut être majoré sous conditions en fonction de la demande.

Attention :Quelle que soit l’opération financée, le prêt devient immédiatement remboursable en cas de vente ou de mise a en location du logement financé.Toute demande devra être adressée complète au minimum 45 jours avant la signature de l’acte authentique.

Montants (en euros) Zones géographiquesA et A bis B1 B2 C

Planchers 15 000 15 000 7 000 7 000Plafonds 25 000 20 000 15 000 10 000

Exemple de remboursement :Pour un prêt amortissable d’un montant de 15 000,00 € sur 15 ans au taux nominal annuel débi-teur fixe de 1 %, soit un TAEG fixe de 1,47 %, vous rembourserez 180 mensualités de 92,90 €, soit un montant dû par l’emprunteur de 16 721,10 €.Le montant de l’assurance décès-PTIA-ITT proposée par Action Logement Services varie selon les situations et l’assureur.Dans cet exemple le montant mensuel de l’assurance est de 3,12 € et il est compris dans la mensualité en cas de souscription. Taux annuel effectif de l’assurance de cet exemple : 0,25 % du capital initial. Montant total dû au titre de cette assurance : 562,50 €.

Répartition des communes et calcul des mensualités sur www.actionlogement.fr

CAS PARTICULIER : L’AGRANDISSEMENTLes travaux d’extension par addition, surélévation ou mise en état d’habitabilité de locaux qui n’étaient pas destinés à l’habitation, doivent conduire à la création d’une surface habitable d’au moins 14 m².Le prêt accession finance jusqu’à 100 % du coût total des travaux et des honoraires y afférents (y compris les diagnostics), dans la limite de 10 000 €.

Les conditions de taux, de durée et de public cible sont identiques aux opérations d’acquisition.

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ANNEXE

Plafonds de ressources PLI* (Prêt Locatif Intermédiaire) applicables au 1er janvier 2017 susceptibles d’évoluer en fonction de la réglementation. Revenu fiscal de référence N-2, pour 2017 référence à l’avis d’imposition 2016 sur les revenus de l’année 2015.

Catégories de ménages Zone A (1) Zone B (1) Zone C (1)1 personne seule 41 663 € 32 197 € 28 172 €2 personnes n’ayant aucune personne à charge à l’exclusion des jeunes ménages (2)

62 267 € 42 995 € 37 621 €

3 personnes ou 1 personne seule avec 1 personne à charge ou jeune ménage (2) sans personne à charge

74 849 € 51 706 € 45 242 €

4 personnes ou 1 personne seule avec 2 personnes à charge 89 656 € 62 421 € 54 618 €5 personnes ou 1 personne seule avec 3 personnes à charge 106 135 € 73 432 € 64 253 €6 personnes ou 1 personne seule avec 4 personnes à charge 119 435 € 82 757 € 72 412 €Par personne supplémentaire + 13 307 € + 9 230 € + 8 077 €

(*) À comparer au revenu fiscal de référence du ménage de l’année N-2En 2017, prendre en compte les revenus fiscaux de référence indiqués en ligne 25 sur le document « AVIS D’IMPOT 2016 » -IMPOT SUR LES REVENUS de l’année 2015 ».(1) Répartition des communes par zones géographiques sur www.actionlogement.fr(2) Jeune ménage : est considéré comme jeune ménage, le couple (personnes mariées, vivant en concubinage ou liées par un pacte civil de solidarité) dont la somme des âges révolus est au plus égale à 55 ans.

Personnes à charge :Il s’agit des personnes qui, sur l’avis d’imposition, sont rattachées à votre foyer fiscal, ou à celui de votre conjoint :

f les enfants de moins de 18 ans ou infirmes ; f en cas de garde alternée au domicile de chacun des parents, les enfants de moins de 18 ans ; f les personnes titulaires d’une carte d’invalidité, rattachées au foyer fiscal ; f toute personne majeure rattachée au foyer fiscal : âgée de moins de 21 ans, ou de moins de 25 ans

lorsqu’elle poursuit ses études, ou, quel que soit son âge, lorsqu’elle est atteinte d’une infirmité.

La répartition des communes par zones géographiques est consultable sur www.actionlogement.com

Public ciblePrêt Accession et prêt travaux

f Au minimum 80 % des bénéficiaires doivent avoir un revenu fiscal de référence N-2 inférieur aux plafonds de ressources PLI.

f Au minimum 40 % des bénéficiaires ne doivent pas avoir été propriétaires au cours des deux dernières années précédant l’émission de l’offre de prêt.

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CHAPITRE III. LES DIFFÉRENTS TYPES DE PROJETS

1- LA CONSTRUCTION D’UN LOGEMENT

1-1- L’achat d’un terrain

Quelle que soit la formule que vous adopterez pour construire, étudiez votre projet glo-bal – achat du terrain et construction de la maison – avant de vous engager à acheter le terrain. Son emplacement – isolé hors lotissement ou dans un lotissement – entraîne des démarches et des conséquences différentes.

Assurez-vous que votre projet est compatible avec vos moyens financiers en vous faisant établir un plan de financement par l’ADIL.

Pour avoir une bonne appréciation du marché – prix et qualité des terrains – n’hésitez pas à en voir plusieurs avant de vous décider. Faites-vous préciser le prix, toutes taxes comprises.

La localisation du terrain déterminera la vie quotidienne de votre famille : est-elle adaptée à votre mode de vie, à vos activités professionnelles, à la scolarité des enfants ? Loin de la ville, les prix peuvent vous séduire, mais pensez alors aux surcoûts entraînés par l’éloignement et au temps de transport quotidien.

Choisissez votre terrain en pensant que vous pourriez un jour avoir envie de le revendre : une bonne localisation facilitera la revente.

Consultez à la mairie, le PLU, plan local d’urbanisme (loi du 13.12.00) ou le POS, plan d’occu-pation des sols, s’il est toujours en vigueur : il vous donnera une idée de l’évolution de l’environ-nement et vous précisera les règles de construction applicables localement. À défaut consultez la carte communale.

Demandez à la mairie le certificat d’urbanisme.Hors lotissement : N’achetez pas le terrain avant d’avoir obtenu à la mairie un certificat d’urba-nisme pré-opérationnel : il vous indiquera si votre projet est réalisable, au vu des caractéristiques que vous aurez précisées dans votre demande et s’il y a des contraintes architecturales à respec-ter (forme de la toiture, des fenêtres, couleur des tuiles…).Vérifiez si le terrain est viabilisé, c’est-à-dire si les travaux nécessaires à l’implantation de votre maison sont réalisés (alimentation en eau, gaz, électricité, téléphone, évacuation et traitement des matières usées…). Renseignez-vous à la mairie et faites-vous, le cas échéant établir un devis par les services concernés.

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Dans un lotissement : le terrain est constructible, vous avez la garantie qu’il est viabilisé et raccordé aux réseaux, mais vous devez vérifier que votre projet est possible.Demandez à consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges ou à défaut l’arrêté de lotir pour vous assurer que votre projet est compatible avec les dispositions qu’ils prévoient.Quelles sont les surfaces et les largeurs de façades constructibles ?Renseignez-vous sur les travaux qui peuvent vous être imposés : clôtures, plantations…

Vérifiez la surface et les limites du terrain : la superficie et les limites mentionnées au cadastre n’ont qu’une valeur indicative.

Hors lotissement : L’avant-contrat et l’acte de vente doivent préciser si le descriptif du terrain résulte ou non d’un bornage (loi du 13.12.00). Il s’agit d’une opération effectuée par un géo-mètre-expert, qui consiste à fixer la limite séparative de deux propriétés contiguës ; le bornage ne vous donne pas la surface mais vous permet de la calculer.En l’absence d’un bornage et en cas d’incertitude sur les limites de propriété, vous avez intérêt, à le faire établir ; son coût s’ajoutera à celui du terrain ; vous pourrez néanmoins partager les frais avec vos voisins s’ils sont intéressés au bornage.

Dans un lotissement : le bornage est obligatoirement réalisé par le vendeur avant la vente (loi du 13.12.00) ; mais cela ne vous dispense pas de vérifier la surface du terrain.

Des servitudes privées existent peut-être (droit de passage, canalisations ou câbles souter-rains…) interrogez le vendeur et les voisins, le cas échéant.

Informez-vous sur la nature du sol et sa configuration à la mairie ou auprès des voisins, le cas échéant : en cas de doute, vous aurez intérêt à demander à un expert de procéder à une étude du sol ; son coût s’ajoutera au prix de la maison. En cas de sous-sol instable, humidité, pente… un surcoût de la construction sera à prévoir.

Informez-vous sur les impôts locaux dans la commune. La taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe d’habitation sont dues chaque année à la différence des taxes et participations d’urbanisme, indiquées dans le certificat d’urbanisme, qui ne sont exigibles qu’une fois, à la suite de vos travaux de construction.

Vous êtes décidé à acheter, l’avant-contrat vous engage.Préalablement à la vente, vous signez un avant-contrat qui est généralement passé sous seing privé, c’est-à-dire sous simple signature du vendeur et de l’acquéreur. Il détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente. Sa signature vous engage ainsi que le vendeur. Sa rédaction est donc extrêmement importante ; vous avez intérêt à la confier à un professionnel : notaire ou tout autre conseil accepté par le vendeur et par vous-même.

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Avant de signer, examinez-le dans le détail et n’hésitez pas à poser des questions au vendeur (ou, le cas échéant, au professionnel chargé de la transaction) ; vous pouvez avec son accord faire modifier les clauses qui ne vous conviennent pas.

Vous achetez un terrain, hors lotissementL’avant-contrat peut-être :

f soit une promesse unilatérale de vente : le vendeur vous fait une offre de vente par laquelle il vous donne une option sur son terrain pendant un délai clairement précisé,

Si elle est passée sous seing privé, la promesse unilatérale de vente doit être impérativement enregistrée dans un délai de dix jours à compter de son acceptation au bureau d’enregistrement de votre domicile ;

f soit un compromis de vente ou promesse synallagmatique, qui correspond à une vente ferme et vous engage au même titre que le vendeur, sauf clause prévoyant, sous certaines condi-tions, un désistement unilatéral ou réciproque.

Veillez à ce qu’y figure le maximum de précisions, notamment : f le prix, et les taxes afférentes au prix ; f la description détaillée du terrain, sa surface exacte. L’avant-contrat et le contrat de vente

doivent préciser si le descriptif résulte d’un bornage ; f les servitudes privées (droit de passage, de puisage…) ou publiques éventuelles ; f l’assurance que le terrain n’est pas hypothéqué, ni loué ; f la date et la signature du contrat de vente devant notaire ; f le cas échéant, le montant des honoraires de négociation (agent immobilier, notaire) et à qui

en incombe le paiement.

Vous avez intérêt à faire inclure dans l’avant contrat des clauses suspensives qui vous assurent que la vente se réalisera sous certaines conditions, notamment,

f L’obtention d’un certificat d’urbanisme pré opérationnelle permettant la réalisation de votre projet ; f La vente, le cas échéant, de votre précédent logement ; f L’obtention des prêts que vous sollicitez, le cas échéant, non seulement pour l’achat du terrain

mais aussi pour la construction ; f L’obtention du permis de construire.

Vous achetez un terrain dans un lotissementL’avant-contrat ne peut en aucun cas être signé avant l’arrêté de lotir. Tant que le certificat d’achè-vement des travaux de viabilité ou l’autorisation de vendre par anticipation n’a pas été délivré à l’aménageur-lotisseur, vous ne pouvez signer qu’une promesse de vente unilatérale sous la condition suspensive de l’obtention de ces documents. Après cette obtention, l’avant-contrat peut être une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente.

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L’avant-contrat doit obligatoirement mentionner : f la consistance du lot réservé, la surface hors œuvre nette constructible sur votre lot ; f sa délimitation, qui doit résulter d’un bornage ; f son prix ; f son délai de livraison ; f la remise de l’arrêté de lotir et du cahier des charges du lotissement. Vous devrez en respecter

les dispositions. f Faites inclure dans l’avant-contrat une clause suspensive concernant l’obtention des prêts

que vous sollicitez, le cas échéant, non seulement pour l’achat du terrain mais aussi pour la construction.

Ne signez pas de contrat pour construire tant que vous n’êtes pas propriétaire du terrain ou en possession d’une promesse de vente dont les conditions suspensives sont remplies.

Ne versez rien avant la signature de l’avant-contratÀ la signature de l’avant-contrat, le vendeur peut vous demander une somme pour vous réserver le terrain.

Vous achetez un terrain hors lotissement : cette somme négociable, représente en règle géné-rale, 10 % du montant de la vente.Si vous changez d’avis, vous ne pourrez la récupérer que si la vente ne se fait pas en raison de la non réalisation de l’une des conditions suspensives prévues dans l’avant contrat.

Vous achetez un terrain dans un lotissement, en signant une promesse unilatérale de vente : cette somme à titre d’indemnité d’immobilisation est limitée par la réglementation à un certain pourcentage du prix de vente. Le vendeur doit la déposer sur un compte qui est bloqué jusqu’à la signature du contrat de vente. Il doit vous la restituer : dans le délai maximum de 21 jours à comp-ter du lendemain de la date de votre rétractation, dans un délai de trois mois si les conditions de la promesse ne sont pas réalisées.

Si toutefois le contrat de vente n’est pas conclu de votre fait, alors que toutes les conditions sont réalisées, le vendeur est en droit de conserver l’indemnité d’immobilisation (loi du 13.12.00).

Le contrat de vente définitif ou acte authentiqueDès que toutes les conditions pour la vente sont réunies, il est signé par vous, le vendeur et le notaire (le notaire du vendeur et/ou le vôtre). Vous pouvez toujours en effet vous faire accompa-gner de votre notaire. Si vous avez demandé à votre notaire et à celui du vendeur de collaborer à la rédaction de l’acte, ils le signent tous les deux ; les honoraires dus pour l’acte sont alors partagés entre les deux notaires.

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Assurez-vous qu’entre votre visite et la signature de l’acte de vente, il n’y a pas eu de modifica-tion imprévue sur le terrain et que les équipements (réseaux divers : alimentation en eau, gaz, électricité, téléphone, évacuation des eaux notamment) s’ils n’existent pas encore, seront réalisés dans un délai raisonnable.

Si le terrain est situé dans un lotissement, le contrat de vente ne peut être signé qu’après l’achè-vement des équipements collectifs (voirie, eau, gaz, électricité, téléphone notamment) prévus par l’arrêté de lotir, à moins que le lotisseur justifie qu’il dispose d’une garantie d’achèvement.

Le notaire qui a rédigé l’acte en garde un original (la minute) : il vous remet une copie qui consti-tue votre titre de propriété. Conservez-le précieusement.Vous versez le solde du prix du terrain et les frais notariés, à la signature de l’acte authentique.

1-2- Le contrat de construction

Plusieurs situations sont possibles selon l’étendue de la mission que vous confiez à votre constructeur ou entrepreneur. À chacune correspond un cadre juridique précis qui détermine votre rôle, vos garanties, vos droits et obligations, ainsi que ceux du constructeur ou de l’entrepreneur.Avant de signer un contrat pour la construction de votre maison vous devez être propriétaire d’un terrain (ou titulaire d’une promesse de vente sur ce terrain). Quand le constructeur vous vend le terrain et la maison, c’est une « vente d’immeuble à construire ».

C’est le constructeur qui vous fournit le plan qui se charge de la construction : vous signez avec lui un « contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan ». Le construc-teur peut, si vous le souhaitez, réaliser les démarches et formalités annexes, notamment celles relatives au permis de construire. C’est le contrat le plus réglementé.

C’est vous qui fournissez le plan, qu’il soit élaboré par un architecte, par un professionnel compé-tent, ou par vous-même. Si une seule entreprise se charge de l’ensemble de la construction, vous signez avec elle un « contrat de construction d’une maison individuelle sans fourniture de plan ».

Si plusieurs entreprises interviennent pour la construction, mais une entreprise principale se charge au moins des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air (des murs, de la toiture, de la pose des huisseries et des vitres) : vous signez avec elle un « contrat de construction d’une maison individuelle sans fourniture de plan », et avec chacun des corps de métier qui inter-viennent après la mise hors d’air (plombier, électricien, chauffagiste par exemple) : vous signez un « contrat d’entreprise » lot par lot.

Si plusieurs entreprises interviennent pour la construction et aucune d’elles ne se charge à elle seule des travaux de gros œuvre, de hors d’eau et hors d’air (des murs, de la toiture, de la pose des

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huisseries et de vitres) : vous signez un « contrat d’entreprise » lot par lot avec chaque corps de métier (maçon, couvreur, plombier, électricien…) : pour une tâche déterminée et partielle. Le contrat d’entreprise est très peu réglementé et nécessite donc de votre part une vigilance particulière.

Si un maître d’œuvre ou un architecte se charge de la coordination des travaux : vous signez un contrat de maîtrise d’œuvre ou un contrat d’architecte.

1-2-1 Le CCMI : le Contrat de Construction de Maison Individuelle

Les dispositions actuelles (loi du 19 décembre 1990) comportent une large extension du champ d’application qui fait que le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est obligatoire dans la plupart des cas où une personne fait construire une maison à usage d’habitation ne com-portant pas plus de deux logements sur un terrain lui appartenant.

Contrat avec fourniture de planCe contrat s’impose en fonction des critères suivants :

f fourniture du plan f exécution des travaux.

Cas 1 : le constructeur propose le plan ou fait proposer le plan et se charge de la construction.Cas 2 : le constructeur se charge de la construction d’après un plan fourni par un tiers à la suite d’un démarchage ou d’une publicité faits pour le constructeur.Cas 3 : le constructeur fourni le plan directement ou dans les conditions du cas 2 et réalise une partie, même minime, des travaux.

Contrat sans fourniture de planCe contrat est imposé à l’entrepreneur qui, sans fournir même indirectement le plan, se charge des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air de l’immeuble. Le contrat doit dans ce cas préciser quelle est la personne qui a établi le plan.

Les conditions suspensivesLe contrat ne peut prendre effet et le chantier ne peut débuter que si toutes les conditions sui-vantes sont réalisées :

f vous êtes propriétaire du terrain ; f vous avez obtenu vos prêts ; f votre permis de construire est accordé ; f vous avez souscrit votre assurance dommage-ouvrage ; f le constructeur est titulaire de la garantie de livraison ; il doit vous délivrer une attestation

correspondant à votre chantier ;

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Vous pouvez signer votre contrat de construction avant que toutes ces conditions soient réunies : le contrat doit alors préciser que si elles ne sont pas réalisées à la date prévue au contrat, et au plus tard à l’ouverture du chantier, il sera annulé. Toute somme versée préalablement devra vous être intégralement remboursée.

Le plan et la notice de description des travaux signés du constructeur et de vous-même ; outre les coupes et élévations, les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances, ces documents doivent préciser : les travaux d’adaptation au sol, les travaux de raccordements à l’égout et autres réseaux publics et les éléments d’équipe-ment intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation, à l’utilisation et à l’habitation de la maison.

La notice descriptive doit faire la distinction entre les éléments selon qu’ils sont compris ou non dans le prix convenu ; elle indique le coût des travaux, non compris dans le prix, qui reste à votre charge.

Le coût global de la construction TTC qui précise : f le prix convenu forfaitaire et définitif sous réserve de sa révision : celui-ci comprend la

rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, le coût du plan, la garantie de livraison et, le cas échéant, la garantie de remboursement et les frais d’études du terrain ;

f s’il y a lieu, le coût des travaux « réservés » indispensables à l’implantation et à l’utilisation de votre maison que vous avez expressément décidé de prendre à votre charge ; ils doivent être chiffrés et décrits précisément (main-d’œuvre et matériaux compris). Attention à ne pas faire de fausses économies en vous réservant trop de travaux. Vous avez quatre mois à comp-ter de la signature du contrat pour en demander l’exécution au constructeur au prix indiqué.

Les conditions de la révision du prix, si elle est prévue au contrat.

La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ; Soyez attentif aux délais indiqués dans le contrat : les délais d’exé-cution courent à compter de l’ouverture du chantier qui ne peut elle-même se faire qu’après la réalisation de toutes les conditions suspensives.

La justification de la garantie de livraison : votre constructeur doit être cautionné par un établissement financier ou une société d’assurance qui s’engage en cas d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à terminer la maison au prix convenu. Vérifiez qu’elle couvre votre chantier ;

La justification de la garantie de remboursement, lorsque le constructeur exige des paie-ments avant l’ouverture du chantier.

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Vous avez un délai de 10 jours pour renoncer au contrat.Une fois le contrat signé, le constructeur doit vous l’envoyer, accompagné du plan, de la notice descriptive et de la notice d’information, par lettre recommandée avec demande d’avis de récep-tion ou vous le remettre par tout moyen présentant des garanties équivalentes.

À compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant le contrat ou de sa remise, vous avez un délai de rétractation de 10 jours pour revenir éventuel-lement, sur votre engagement. Si vous renoncez au contrat, informez-en le constructeur avant l’expiration de ce délai, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout moyen présentant des garanties équivalentes. Les sommes que vous avez versées à la signature du contrat devront alors vous être intégralement remboursées sans retenue d’aucune sorte.

Ne signez pas le contrat avant d’être en possession du plan, de la note descriptive et de la notice d’information.

La signature du contrat vous engage, respectez-le et faites-le respecterPassé le délai de rétractation de 10 jours, vous êtes engagé au même titre que le constructeur. Vous ne pouvez l’annuler et récupérer votre argent que si l’une des conditions suspensives men-tionnées dans le contrat, n’est pas réalisée à la date prévue. Conservez un exemplaire du contrat daté et signé par vous et le constructeur.

Une fois le chantier ouvert, suivez l’exécution des travaux. Votre banquier doit avoir votre accord, à chaque stade des travaux, pour verser les fonds au constructeur. Contrôlez leur avancement avant de donner votre accord pour payer et vérifiez que les sommes demandées sont conformes à l’échelonnement prévu au contrat.

Si vous voulez apporter des modifications à votre projet, en cours de chantier, vous devez en faire la demande au constructeur ; un avenant au contrat, daté et signé, doit, avant leur exécution, prévoir les conditions financières et techniques de leur réalisation et les modifications éventuelles de délai.

Si vous constatez un retard dans le délai de livraison ou un arrêt des travaux, vous devez mettre en demeure le constructeur, soit de livrer l’immeuble, soit d’exécuter les travaux. Vous en informe-rez également l’organisme qui a donné la garantie de livraison.

L’achèvement des travaux et le paiement du soldeLes travaux terminés, vous prononcez la réception avec le constructeur en établissant un procès-verbal :

f Soit vous vous faites assister d’un professionnel du bâtiment (architecte, maître d’œuvre agrée en architecture, contrôleur technique, ingénieur- conseil) notamment qui vous aidera à faire la réception avec le constructeur.

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Si aucun désordre n’est apparent, vous versez le solde du prix au constructeur ; si des désordres sont constatés, vous les mentionnez précisément dans le procès-verbal et vous consigner le solde, 5 % maximum du prix jusqu’à leur réparation.

f Soit vous procédez seul à la réception avec le constructeur : vous avez un délai de 08 jours à compter de la remise des clés pour lui signaler par lettre recommandée les désordres appa-rents éventuels ; vous versez le solde du prix à l’expiration de ce délai, sous réserve qu’aucun désordre ne soit apparu entre-temps ; dans le cas contraire, vous pouvez consigner 5 % maximum du prix jusqu’à leur réparation.

1-2-2 Le contrat d’entreprise

Le contrat d’entreprise n’est pas spécifiquement réglementé. Il est recommandé d’établir un contrat écrit : il est difficile d’apporter la preuve d’un engagement verbal.Avant de signer, il faut prendre le temps de lire chaque contrat avec chaque entreprise, de poser des questions aux professionnels et de leur demander de modifier les clauses qui paraissent défavorables. Le maître d’ouvrage ne bénéficie pas d’un droit de rétractation, sauf si le contrat est conclu à distance (par Internet) ou hors établissement (par exemple, suite à un démarchage à domicile) ; pour ces derniers cas, le maître d’ouvrage bénéficie d’un délai de rétractation de 14 jours.

Un engagement réciproqueUn exemplaire de l’ensemble des contrats datés et signés par les parties doit être conservé par le maître d’ouvrage.Une fois le chantier ouvert, le maître d’ouvrage suit attentivement l’exécution des travaux. Le banquier doit obtenir son accord, à chaque stade des travaux, pour verser les fonds au construc-teur. Le maître d’ouvrage vérifie que les sommes demandées sont conformes à l’échelonnement prévu au contrat.Si la direction générale des travaux est confiée à un architecte, il inspecte périodiquement le chantier et tient le maître d’ouvrage informé du déroulement des opérations.Si le maître d’ouvrage souhaite apporter des modifications à son projet, en cours de chantier, il doit en faire la demande à l’architecte ou à l’entrepreneur concerné, et en fixer les modalités techniques et le prix préalablement à leur exécution, par avenant au contrat, daté et signé.Au moment des appels de fonds, les travaux correspondants doivent être effectivement réalisés. Il est déconseillé de signer en blanc : ni appel de fonds, ni bon de paiement, ni chèque.

Contenu du contratIl est important de négocier le contenu de chaque contrat afin que les éléments suivants y figurent :

f les plans et le devis descriptif des travaux : ils doivent être annexés au contrat. Ils doivent être précis, notamment sur la qualité des matériaux employés ;

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f les conditions suspensives qui permettent de renoncer à l’exécution du contrat si celles-ci ne sont pas réalisées à l’ouverture du chantier : notamment, l’obtention des prêts, du permis de construire permettant la réalisation du projet ou l’acquisition du terrain. Toute somme versée préalablement devra alors être intégralement remboursée ;

f le prix, ses conditions de révision éventuelles et les modalités de paiement.

bon à savoirÀ l’ouverture d’un chantier, les constructeurs ont l’obligation de justifier la souscription du contrat d’assurance couvrant leur responsabilité décennale. La loi Macron du 06 août 2015 leur impose même de joindre l’attestation de cette assurance à leurs devis et factures. Un modèle de ce docu-ment comprenant des mentions minimales vient d’être établi pour les attestations d’assurance émises dès le 1er juillet 2016 et portant sur des opérations dont la date d’ouverture de chantier est postérieure.

Les éléments portés sur l’attestation concernent l’identification de l’assuré et de l’assureur, les réfé-rences du contrat et l’étendue de la garantie (activité professionnelle exercée, zone géographique, coût des opérations de construction, techniques utilisées, etc.). Rien n’impose pas, en revanche, une mention sur le paiement de la prime par l’assuré.

Pour rappel, si le bien construit est vendu dans les dix premières années, l’acquéreur devra être in-formé de l’existence de cette garantie par l’annexion de l’attestation d’assurance à l’acte de vente.

Il peut être inséré une clause permettant au maître d’ouvrage de retenir sur chaque acompte (« retenue de garantie »), une somme dont le montant ne doit pas excéder 5 % de celui-ci et ce afin de le prémunir contre d’éventuelles malfaçons. Cette retenue ne peut être appliquée lorsque l’entrepreneur fournit pour un montant équivalent une caution personnelle et solidaire émanant d’un établissement financier.

Il est préférable de signer un marché à forfait avec un prix global et définitif, seule formule permettant de maîtriser le coût de la construction ou des travaux : sauf si des modifications sont demandées par avenant, le prix ne pourra être révisé que si cela est prévu dans le contrat et selon les modalités qu’il fixe.

Si le maître d’ouvrage signe un contrat avec un prix fixé approximativement selon les prix unitaires des éléments de construction et des matériaux, le prix ne sera déterminé qu’au fur et à mesure de l’avancement du chantier ; les prix unitaires peuvent eux-mêmes être révisés. Ce type de marché au métré ou sur séries de prix présente des inconvénients : il ne permet pas de connaître le prix de la maison avant la fin du chantier et ne garantit pas le respect du budget que le maître d’ouvrage a déterminé pour la construction.

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Quel que soit le type de marché retenu, les éléments suivants doivent y figurer : f le délai d’exécution, le planning des travaux et les pénalités de retard si l’entreprise vient à

dépasser ce délai ; f les attestations des entrepreneurs, relatives aux assurances professionnelles, et à la respon-

sabilité décennale. Ces assurances doivent couvrir le chantier et la garantie de l’assureur concerne le secteur d’activité professionnelle déclaré par l’entrepreneur.

Le maître d’ouvrage doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chan-tier : elle est obligatoire et indispensable.

Achèvement des travaux et paiement du soldeLes travaux terminés, la réception est constatée contradictoirement par un procès-verbal, le maître d‘ouvrage pouvant se faire assister par un professionnel. S’il constate des désordres dans la construction, il les mentionne précisément dans le procès-verbal.

À la réception des travaux, le maître d’ouvrage paye le solde du prix sauf si : f il formule des réserves, f ou si le contrat prévoit la possibilité d’une retenue de garantie de 5 % auprès d’un organisme

choisi d’un commun accord.

Une fois la réception constatée, les clés sont remises au maître d’ouvrage. La formulation de réserves ne doit pas empêcher la remise des clés, sauf si les désordres constatés sont d’une impor-tance telle que le maître d’ouvrage a intérêt à refuser la réception.

1-2-3 Le contrat de maîtrise d’œuvre

Qui est le maître d’œuvre ?Le maître d’œuvre est :

f soit un professionnel qui prendra le nom de bureau d’études, économiste de la construction ou tout simplement maître d’œuvre,

f soit un architecte ou un agréé en architecture.

Quel est le rôle du maître d’œuvre ?Le maître d’œuvre peut concevoir le projet, c’est-à-dire établir les plans, élaborer les documents techniques, coordonner les travaux et assister le maître d’ouvrage dans ses relations avec les entreprises. En contrepartie, il perçoit des honoraires.

Il ne se charge pas de la construction ou des travaux. Il faut pour cela faire appel à plusieurs entreprises appartenant à différents corps de métier (maçon, couvreur, électricien…). Le maître d’œuvre peut conseiller le maître d’ouvrage dans le choix des entreprises, mais en aucun cas, les sélectionner à sa place.

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Il ne peut intervenir en son nom, ni pour son compte, il ne doit pas avoir de liens juridiques avec les entreprises : le maître d’ouvrage traite directement avec les entreprises, éventuellement avec l’aide du maître d’œuvre.

Le maître d’œuvre ne peut pas s’engager dès le départ sur un coût définitif de la construction, mais il doit concevoir un projet en adéquation avec l’enveloppe budgétaire indiquée par le maître d’ouvrage.

Ne pas confondre maître d’œuvre et constructeurLe maître d’ouvrage doit signer un contrat de construction de maison individuelle avec plan et non pas un contrat de maîtrise d’œuvre :

f lorsque le même professionnel se charge du plan et d’une partie ou de l’ensemble des travaux de construction de la maison ;

f lorsque le professionnel fournit le plan et traite directement avec les entreprises ou impose le choix de telle ou telle entreprise.

Si le maître d’œuvre intervient au nom et pour le compte du maître d’ouvrage dans les relations avec les entreprises, s’il se charge des démarches administratives et financières pour son compte : il peut même s’agir d’un contrat de promotion immobilière.Aucune somme ne doit être versée à quelque titre que ce soit avant la signature du contrat.

Contenu du contratLe contrat de maîtrise d’œuvre est indépendant des marchés de travaux passés avec les différents corps de métier. Il s’agit d’un « contrat de service » appelé aussi « contrat de louage d’ouvrage » ou « contrat d’entreprise ».L’absence d’écrit expose le maître d’ouvrage à la difficulté de prouver le contenu de la commande et l’étendue de la mission confiée au professionnel.Hormis le cas d’un contrat conclu avec un architecte, le contrat de maîtrise d’œuvre n’est pas spé-cifiquement réglementé. Le maître d’ouvrage a tout intérêt à établir un contrat écrit et à vérifier qu’y figurent au moins les clauses suivantes.

Définition de la mission du maître d’œuvreLa mission confiée au maître d’œuvre doit être précisément décrite et peut comprendre :

f la conception du projet, c’est-à-dire la réalisation du plan ; f le montage du dossier de demande de permis de construire ; f l’aide au choix des entreprises après les avoir mises en concurrence ; f la rédaction des documents techniques ; f la coordination des travaux ; f l’assistance à la réception.

Une mission complète comprend l’ensemble de ces phases.Montant TTC des honoraires du maître d’œuvre

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Il est déterminé librement et fixé, soit forfaitairement, soit selon un pourcentage du montant des travaux TTC ou hors taxe : attention la différence n’est pas négligeable.L’échelonnement des versements des honoraires doit être prévu en fonction de la mission réalisée par le maître d’œuvre.Le maître d’ouvrage a intérêt à refuser qu’une rémunération supplémentaire (sous forme de frais de métrés, par exemple) soit mise par le maître d’œuvre à la charge des entreprises.Avant de demander des prestations supplémentaires en cours de chantier, il convient de vérifier auprès du maître d’œuvre les conséquences sur ses honoraires.

Attestation des assurances, professionnelles et décennales, obligatoires.Comme tous les professionnels intervenant dans la construction, le maître d’œuvre doit s’assurer pour les dommages éventuels qui pourraient mettre en cause sa responsabilité (par exemple un défaut de conception, une mauvaise surveillance de la réalisation) ou encore les désordres qui pourraient intervenir après la réception des travaux. Il doit donc fournir les attestations correspon-dantes au maître d’ouvrage avant l’ouverture du chantier.

Définition précise du projet de construction f détermination du terrain sur lequel doit être édifiée la construction ; f nombre et nature des pièces ; f équipements particuliers (nature du chauffage, revêtement des sols et des murs, etc.).

Montant de l’enveloppe financière disponible pour réaliser le projetLe maître d’œuvre ne peut déterminer, avant son travail de conception, le coût de construction définitif. Il est donc indispensable de préciser dans le contrat, le montant maximum des travaux à effectuer. Il pourra réaliser à plusieurs stades d’avancement de ses études, des estimations de plus en plus précises jusqu’à la consultation des entreprises qui permettra d’arrêter définitivement le coût des travaux.Le maître d’ouvrage doit prévoir dans le contrat une clause de résiliation aux torts du maître d’œuvre si le coût définitif des travaux dépasse le montant prévu, ainsi que les conditions de rem-boursement des sommes déjà versées. Certains contrats prévoient une marge de dépassement : c’est au maître d’ouvrage d’en mesurer le risque.

Calendrier de réalisation de la mission du maître d’œuvreLe maître d’œuvre doit s’engager sur le calendrier de réalisation de la partie de sa mission qui précède l’ouverture de chantier. Le contrat doit alors au moins préciser dans quels délais seront achevés :

f le dossier de demande de permis de construire ; f le dossier de consultation des entreprises.

Il ne pourra s’engager sur les délais de construction qui dépendront eux des disponibilités des entreprises sélectionnées, mais il doit établir un planning de travaux qui doit être visé par les entreprises. Le maître d’ouvrage a tout intérêt à faire établir un procès-verbal d’ouverture de

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chantier en plus de la déclaration d’ouverture de chantier à la mairie.À l’issue de chaque phase, le maître d’œuvre doit avoir son approbation pour poursuivre sa mission.

Conditions suspensivesElles permettent au maître d’ouvrage de renoncer à l’exécution du contrat si celles-ci ne sont pas réalisées à l’ouverture du chantier : notamment s’il n’obtient pas son permis de construire ou les prêts destinés à financer le projet.Toute somme versée préalablement au maître d’œuvre devra alors lui être intégralement rem-boursée.Si le maître d’ouvrage s’adresse à un architecte, ce dernier s’engage à respecter les règles dictées par sa profession ; il doit lui proposer un contrat écrit, indiquant clairement les obligations de chaque partie. Il proposera en principe un contrat type établi par le Conseil National de l’Ordre des Architectes.

Délai de rétractationIl est possible de demander au maître d’œuvre de prévoir dans le contrat un délai de rétractation qui permettra au maître d’ouvrage de revenir sur son engagement pendant le délai prévu (10 jours par exemple) et de récupérer les sommes préalablement versées.

Déroulement d’une mission de maîtrise d’œuvreAvant-projetL’avant-projet permet de constituer le dossier de demande de permis de construire.Le maître d’œuvre analyse le projet avec le maître d’ouvrage, visite les lieux, prend connaissance des données juridiques et financières et consulte les services administratifs. Il établit les objectifs essentiels d’implantation, de répartition des volumes, informe le maître d’ouvrage sur les coûts et dresse l’avant-projet.

L’avant-projet comprend le plus souvent : f un plan de masse (échelle 1/500e) ; f un plan des niveaux, coupes, façades (échelle 1/100e).

En général, il comprend également : f l’indication des matériaux. Il doit être détaillé sur la qualité des matériaux employés ; f le choix des couleurs ; f l’estimation globale des travaux.

Le maître d’œuvre signe cet avant-projet et le joint au dossier de demande de permis de construire dont il suit le cheminement administratif. Si la surface de plancher et l’emprise au sol de la maison sont supérieures à 170 m2 le plan devra obligatoirement être établi par un architecte ou un agréé

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en architecture (l’article 82 de la loi du 7.7.16 relative à la création, à l’architecture et au patrimoine abaisse ce seuil à 150 m². Un décret à paraître en précisera les conditions d’application).

Dans les autres cas, s’il existe dans le département concerné un CAUE (conseil gratuit d’archi-tecture, d’urbanisme et de l’environnement), le projet peut lui être soumis pour avis : il aidera le maître d’ouvrage à choisir un plan adapté à ses besoins et à son terrain ainsi qu’aux exigences nouvelles en matière de performance énergétique.

Projet de construction et choix des entreprisesLe maître d’œuvre est indépendant de tout entrepreneur. Il doit donc organiser une consultation, c’est-à-dire un appel d’offres aussi large que possible (en général, auprès de trois entreprises par corps de métier) et discuter avec son client des entreprises susceptibles de réaliser les travaux.

Le maître d’œuvre établit un dossier de consultation qui contient habituellement : f des plans, coupes et façades à l’échelle 1/50e ; f un devis descriptif détaillé par corps de métier ; f des conditions des marchés et calendrier des travaux.

Le maître d’ouvrage choisit les entreprises avec l’aide du maître d’œuvre, qui aura préalablement vérifié :

f leur qualification ; f leur aptitude à tenir les délais ; f le réalisme des devis ; f leur situation vis-à-vis des assurances de responsabilité, professionnelle et décennale, obligatoires.

Le maître d’ouvrage doit pour sa part, souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouver-ture du chantier : elle est obligatoire et indispensable.

Le maître d’ouvrage passe ensuite directement les marchés de travaux en signant avec chaque corps de métier, un contrat d’entreprise, préparé avec l’aide du maître d’œuvre : leur contenu doit être vérifié avant de signer.

Direction des travauxLe maître d’œuvre s’assure du respect des prescriptions techniques en veillant à la tenue des délais et des coûts. Il tient des réunions de chantier régulières, auxquelles le maître d’ouvrage a intérêt à participer, et notamment à chaque étape importante des travaux : il en rédige des comptes rendus.

Il vérifie les factures adressées par les entreprises. Il assiste le maître d’ouvrage à la réception qui marque l’achèvement de la construction ou des travaux et la fin de sa mission.

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2- L’ACHAT D’UN LOGEMENT NEUF OU SUR PLAN

L’achat sur plan vise l’acquisition par un particulier auprès d’un promoteur d’un logement en cours de construction ou à construire : il peut s’agir d’une maison vendue avec le terrain ou d’un appartement situé dans un immeuble collectif. Le vendeur s’engage à lui livrer un bien achevé et conforme aux plans et notice descriptive, dans un délai déterminé. L’acquéreur verse le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux et n’intervient pas dans le processus de construction, qui relève de la responsabilité du vendeur.

Les contrats de vente visant à réaliser cette opération sont régis par des dispositions spécifiques et impératives (on parle de « secteur protégé «) : il s’agit de la Vente en l’État Futur d’Achève-ment (VEFA) et de la vente à terme (plus rare en pratique).Un contrat spécifique existe également concernant la vente d’un logement à rénover par le ven-deur (vente d’Immeuble à Rénover – VIR).Ces contrats sont à distinguer des contrats par lesquels le propriétaire d’un terrain fait réaliser des travaux en vue de l’édification de son logement (Contrat d’entreprise, Contrat de Construction de Maison Individuelle CCMI) : il n’est plus dans ce cas « acquéreur » mais « maître de l’ouvrage

Ne pas se laisser influencer par la publicitéLe candidat acquéreur doit, le plus souvent, se décider sur la base d’un descriptif après avoir visité éventuellement un logement « modèle » ou « témoin ».Les documents publicitaires n’ont aucune valeur contractuelle. Il faut se reporter à ce qui figure dans le descriptif annexé au contrat de réservation qui doit obligatoirement préciser notamment :

f la surface habitable en m², f le nombre de pièces, f la nature et la qualité des matériaux, f la situation du logement dans l’immeuble ou dans le lotissement, f la liste détaillée des équipements collectifs et leurs conditions d’utilisation ; il est important de

se renseigner sur leur date d’achèvement.

À défaut de pouvoir visiter le futur logement, le futur acquéreur peut se rendre sur place pour juger la situation des programmes immobiliers, le quartier, les équipements et les transports exis-tants. Il peut également demander à visiter d’autres programmes réalisés par le promoteur.

S’informer sur l’évolution du quartierLe futur acquéreur peut, auprès de la mairie :

f consulter le PLU, plan local d’urbanisme ou le POS, plan d’occupation des sols, s’il est toujours en vigueur : il précisera les règles de construction applicables localement ;

f demander éventuellement, le certificat d’urbanisme : il indique notamment, les dispositions

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d’urbanisme ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus ; f demander si le programme est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des

risques technologiques ou naturels (ex : inondations), ou dans une zone de sismicité définies par décret. NB : un état des risques naturels et technologiques est annexé au contrat de réservation ou, à défaut de contrat préliminaire, à l’acte authentique.

Comparer les programmes……les prix et les prestations de plusieurs promoteurs. Par ailleurs, il ne faut pas négliger la per-formance énergétique du logement. Le promoteur devra remettre à l’acquéreur un diagnostic de performance énergétique au plus tard au moment de la livraison.

Se renseigner sur le vendeurLe futur acquéreur doit choisir un professionnel justifiant d’une couverture par une assurance garantissant son activité générale et sa responsabilité en cas de malfaçons.Le professionnel doit obligatoirement justifier d’une « garantie extrinsèque » d’achèvement, c’est-à-dire la caution d’un organisme extérieur (établissement de crédit ou d’assurance ou organisme de caution) garantissant l’achèvement des travaux à l’acquéreur.

Logement en copropriété ou dans un lotissementLe futur acquéreur demandera au vendeur ou au notaire le règlement de copropriété ou le cahier des charges et le règlement de lotissement afin notamment de se renseigner sur le montant des charges qui lui incomberont. En effet, il est important de ne pas sous-estimer les charges de copropriété.

Contrat de réservationPréalablement au contrat de vente définitif, le candidat acquéreur ou « réservataire » signe, un contrat de réservation, généralement sous « seing privé », c’est-à-dire sous sa simple signature et celle du vendeur (le promoteur ou « réservant »). Les parties peuvent également être assistées par leurs notaires. Le contrat de réservation appelé aussi « contrat préliminaire «, engage le promo-teur, si le programme est commencé, à réserver un logement au réservataire. Il détermine d’ores et déjà les conditions dans lesquelles se fera la vente.

Il faut prendre le temps d’examiner son contenu dans le détail, de poser des questions au promo-teur ou au notaire. Il ne faut pas hésiter à négocier, le cas échéant, la modification des clauses qui paraissent défavorables.

Contenu du contrat de réservationIl doit contenir au minimum :

f la description détaillée du logement : surface habitable en m², nombre de pièces, description des matériaux, situation à l’intérieur de l’immeuble ou du lotissement, la liste des équipe-

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ments collectifs mis à disposition, une note technique sommaire. Ce descriptif doit être précis f le prix prévisionnel de vente du logement et les conditions de révision du prix, le cas échéant f la date à laquelle le contrat définitif sera conclu f le délai d’exécution des travaux f les conditions de renonciation à l’acquisition et de restitution du dépôt de garantie prévues

par la loi. Ce sera le cas, si : – le contrat de vente définitif n’est pas signé à la date prévue, du fait du vendeur, – le prix de vente est supérieur d’au moins 5 % au prix prévisionnel, éventuellement révisé, – le logement tel qu’il est décrit dans le contrat de vente ne correspond pas à la des-cription du contrat de réservation et les changements constatés diminuent de 10 % la valeur du logement,

– l’un des équipements prévus au contrat n’est pas fourni, – le montant des prêts que le vendeur s’est engagé à faire obtenir au futur acquéreur est inférieur de 10 % à ce qui était prévu.

Attention : cette clause ne concerne que les prêts que le vendeur s’est engagé à faire obtenir à l’acquéreur. L’acquéreur a intérêt à faire inclure une clause suspensive concernant l’obtention des prêts qu’il a déclaré rechercher personnellement. En règle générale, il a intérêt à faire son affaire de cette recherche.

Dépôt de garantieÀ la signature du contrat de réservation, le vendeur peut demander le versement sur un compte spécial, ouvert dans une banque au nom de l’acquéreur, d’un dépôt de garantie. Son montant est limité à 5 % du prix de vente, si le contrat définitif est signé dans un délai d’un an, et 2 % s’il est signé dans un délai d’un à deux ans. Au-delà de deux ans, aucun dépôt de garantie ne peut être légalement demandé.Avant la signature du contrat de vente définitif, aucune autre somme ne doit être versée au vendeur.

Délai de rétractationDepuis le 8 août 2015, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de dix jours (auparavant, le délai était de sept jours).Le vendeur doit envoyer le contrat de réservation signé, par lettre recommandée ou le remettre par tout moyen présentant des garanties équivalentes.À compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant à l’acquéreur le contrat de réservation ou de sa remise, il a un délai de dix jours pour revenir, le cas échéant, sur son engagement.S’il renonce à acheter le logement, il convient d’informer le vendeur avant l’expiration de ce délai, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout moyen présentant des garan-ties équivalentes. Le dépôt de garantie doit alors être restitué intégralement, sans retenue ni pénalitéPassé le délai de rétractation, si l’acquéreur renonce à signer le contrat de vente, il perd le dépôt

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de garantie, sauf dans les cas limitativement prévus par la loi. Dans l’un de ces cas, le dépôt de garantie doit, à sa demande, être intégralement remboursé dans un délai de trois mois.

Contrat de venteDès que toutes les conditions de la vente sont réunies, le contrat de vente est signé devant notaire, par acte authentique. Si un contrat de réservation a été signé, il doit être remis au moins un mois avant sa signature à l’acquéreur : ce délai lui permet d’examiner le contrat et ses annexes et de vérifier leur conformité avec le contrat de réservation. Le notaire de l’acquéreur le conseil-lera utilement lors de cette étape.Le contrat de vente est signé par l’acquéreur, le vendeur et le notaire.Si l’acquéreur a demandé à son notaire d’intervenir à l’acte c’est-à-dire de collaborer à sa rédaction avec celui du vendeur, ils le signent tous les deux ; les honoraires dus pour l’acte sont alors partagés entre les deux notaires, sans que cela n’engendre de coût supplémentaire pour l’acquéreur.

Si préalablement au contrat de vente, l’acquéreur n’a pas signé de contrat de réservation lui donnant la faculté de se rétracter : depuis le 8 août 2015, il dispose avant de signer le contrat de vente d’un délai de réflexion de dix jours (auparavant, le délai était de sept jours) ; le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant le projet d’acte ou de sa remise par tout moyen présentant des garanties équivalentes. Le vendeur ne doit pas, dans ce délai, lui faire signer le contrat de vente et l’acquéreur ne doit verser aucune somme avant son expiration.

Forme du contrat de venteLe contrat de vente peut prendre la forme :

f soit d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement : l’acquéreur devient propriétaire du sol et de ce qui est construit à la signature du contrat de vente et de la totalité du logement, au fur et à mesure de son édification. Il faut vérifier qu’une assurance incendie et responsa-bilité civile a été souscrite par le vendeur ; à défaut l’acquéreur souscrira cette assurance à la signature du contrat de vente ;

f soit d’un contrat de vente à terme (plus rare en pratique) : l’acquéreur ne devient propriétaire qu’à l’achèvement des travaux ; les versements sont déposés sur un compte ouvert dans une banque ou un établissement financier et ne peuvent être utilisés par le vendeur avant la livraison.

Contenu du contrat de venteLe contrat de vente doit contenir les clauses prévues par la loi :

f une description détaillée du logement et sa situation exacte dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier, conformes à celle du contrat de réservation ; des clauses sont souvent insérées par le vendeur concernant d’éventuelles modifications relatives aux surfaces (tolérance de 5 % de surface en moins) et les matériaux ou équipements (prévoyant une marque ou une qualité équivalente à celle indiquée au contrat) ;

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f le délai de livraison : il sera exprimée de préférence en mois ; il faut prévoir des pénalités en cas de retard (NB : des causes légitimes de suspension de délai sont très généralement prévues dans contrat de vente : intempéries, grève générale…) ;

f le prix total à payer et les conditions éventuelles de révision du prix ; une pénalité limitée 1 % par mois, à la charge de l’acquéreur, peut être prévue en cas de retard de paiement ;

f la condition suspensive de l’obtention des prêts sollicités par l’acquéreur : s’ils ne sont obte-nus, le contrat de vente peut être annulé.

L’acquéreur peut faire inclure, toute autre clause suspensive qui lui assurera que la vente se réali-sera sous certaines conditions déterminantes pour lui (par exemple sous réserve d’avoir revendu son précédent logement) ;

f s’il s’agit d’une vente en l’état futur d’achèvement, les garanties d’achèvement des travaux et / ou de remboursement : les justificatifs doivent être remis par le vendeur et concerner le loge-ment objet de la vente ; à noter : depuis le 1er janvier 2015 (opérations dont la demande de permis de construire a été déposé à compter du 1er janvier 2015), les garanties extrinsèques (c’est-à-dire la garantie fournie par un organisme extérieur, par exemple un établissement bancaire) sont les seules garanties d’achèvement autorisées ;

f l’échelonnement des paiements d’après l’avancement des travaux.

Annexes au contratEn annexe au contrat, doivent notamment figurer :

f le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, si le logement est en copropriété. Il doit être remis avant la signature du contrat pour laisser le temps à l’acquéreur de l’examiner ;

f le cahier des charges et le règlement de lotissement, si le logement est situé dans un lotisse-ment et s’ils existent ;

f l’attestation de l’assurance dommages-ouvrage souscrite par le vendeur à l’ouverture du chantier ; f un plan coté et la notice technique descriptive (ou un devis descriptif) du logement, ainsi que

le plan de l’ensemble immobilier.

Une fois le contrat signéLe notaire qui a rédigé l’acte garde l’original : il remet ultérieurement à l’acquéreur une copie authentique qui constitue votre titre de propriété. Il doit être conservé précieusement, il précise les droits et obligations de l’acquéreur vis-à-vis du vendeur jusqu’à l’achèvement des travaux.

À la fin des travaux, le vendeur va demander à l’acquéreur de procéder à la livraison du logement. Il doit être vigilant et faire une visite attentive du chantier. Si l’acquéreur émet des réserves, le solde du prix sera consigné auprès du notaire ou de tout autre professionnel présentant une garantie financière, choisi par les parties.Le solde est remis au vendeur à la levée des réserves.

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Paiement et avancement des travauxLes versements ne doivent pas dépasser :

f 35 % du prix total à l’achèvement des fondations, f 70 % à la mise hors d’eau, f 95 % à l’achèvement des travaux ; f le solde (5 %) est versé à la livraison, sauf si l’acquéreur émet des réserves portant sur des

défauts de conformité.

Attention : pour les demandes de permis de construire déposées depuis le 1er janvier 2015, seule une garantie par un organisme tiers peut être constituée ; la garantie dite « intrinsèque » n’est plus possible.

Si le contrat de vente est conclu sous conditions suspensives, aucun versement ne doit être effec-tué avant la réalisation de ces conditions.Le vendeur doit joindre à chaque appel de fonds une attestation de réalisation des travaux établie par un homme de l’art. Lorsque le vendeur se charge de la maîtrise d’œuvre, l’attestation est établie par un organisme de contrôle indépendant.

Les sommes payées par l’acquéreur ne peuvent être versées que sur le compte unique propre à l’opération ouvert auprès d’un établissement de crédit.

Avant d’ordonner les paiements, l’acquéreur s’assurera : f que les travaux correspondants aux appels de fonds sont effectivement réalisés ; f que le montant demandé correspond à l’étape visée dans l’appel de fonds (mise hors d’eau

par exemple) et au montant inscrit dans l’acte de vente. En tout état de cause, aucune somme ne doit être versée tant que toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées.

Livraison du logementContrôle de l’achèvement des travauxUne fois le logement achevé, l’acquéreur est convoqué par le vendeur pour la livraison : il constate alors l’achèvement des travaux, leur bonne exécution et leur conformité à ce qui était prévu. Les délais de garantie des vices de construction et des défauts de conformité apparents courent à compter de la livraison.

La réception des travaux a lieu, préalablement à la livraison, entre les entrepreneurs et le vendeur. Il est important de demander au vendeur la communication du ou des procès-verbaux de récep-tion établis par lui avec les différents entrepreneurs. L’acquéreur doit connaître la date exacte de la réception : c’est à partir de cette date que courent les délais des autres garanties (parfait achèvement, biennale et décennale).

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bon à savoirAchat sur plan : une attestation d’achèvement à fournir.

Les particuliers qui achètent un bien immobilier en vente en l’état futur d’achèvement disposent dé-sormais de meilleures garanties, en cas de défaillance du promoteur. Pour les permis de construire déposés depuis le 01 juillet 2016, les promoteurs immobiliers doivent, dès lors qu’ils n’optent pas pour une garantie de remboursement, obligatoirement garantir l’achèvement des travaux en pas-sant par les services d’un assureur.

La personne qui constate l’achèvement doit remettre au vendeur une attestation, en trois exem-plaires, dont un doit être transmis au notaire chargé de la vente. Le modèle à fournir doit corres-pondre à un modèle conforme à l’arrêté du 17 mai 2016.

Source : Décret du 25 mars 2016 et arrêté du 17 mai 2016.

Il est fortement conseillé à l’acquéreur de : f visiter le logement avec la plus grande attention ; f vérifier que les travaux réalisés sont conformes à ceux prévus par les plans, la notice descrip-

tive et le contrat ; f contrôler le fonctionnement de tous les équipements (fenêtres, ventilation mécanique, instal-

lation de chauffage et production d’eau…) ; f faire établir un procès-verbal dans lequel sont mentionnées avec précision les réserves

éventuelles, c’est-à-dire les désordres ou défauts de conformité. L’acquéreur conserve un exemplaire daté et signé par le promoteur-vendeur et lui-même.

3- LES GARANTIES EN CAS DE DÉSORDRE

3-1- La réception des travaux

Votre construction ou vos travaux achevés, vous procédez à leur réception : en présence des entrepreneurs ou du constructeur, vous constatez l’achèvement des travaux, leur bonne exécution et leur conformité à votre contrat, en établissant un procès-verbal.

Exception : si vous achetez un logement sur plan (ou neuf) vous ne participez pas à la réception ; vous contrôlez l’achèvement des travaux à la livraison (cf. VOUS ACHETEZ VOTRE LOGEMENT SUR PLAN)

La réception ne peut se faire sans vous.Les professionnels vous convoquent dès l’achèvement des travaux. Soyez présent à la réception :

f si vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle, la réception se fait directement avec le constructeur ;

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f si vous avez signé un contrat avec plusieurs entreprises (maçon, couvreur, électricien, chauffagiste, plombier…) vous procédez, soit à une réception unique, soit à une réception avec chaque entre-prise, en présence le cas échéant de l’architecte ou du maître d’œuvre chargé de la coordination des travaux. Une réception unique a l’avantage de faciliter la mise en jeu éventuelle des garanties.

Vous pouvez vous faire assister par un professionnel du bâtiment qui vous aidera à appré-cier l’état du logement.

Visitez le logement avec la plus grande attention f Vérifiez que les travaux réalisés sont conformes à ceux prévus par les plans, la notice descrip-

tive et votre contrat. f Contrôlez soigneusement le fonctionnement de tous les équipements (fenêtres, ventilation

mécanique, installation de chauffage et production d’eau…).

Vous établissez un procès-verbal écrit dans lequel vous mentionnez avec précision vos ré-serves éventuelles ; vous conservez un exemplaire daté et signé par votre interlocuteur (construc-teur, entrepreneur, architecte ou maître d’œuvre mandaté) et vous-même.

Une réception sans réserveVous ne constatez à la réception ni désordres, ni défauts de conformité : vous acceptez les travaux et vous signez le procès-verbal sans réserve.

Si vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle ou un contrat avec un entre-preneur qui réalise à lui seul le gros œuvre, le hors d’eau et hors d’air : vous avez un délai supplé-mentaire de huit jours à compter de la réception pour notifier au constructeur ou à l’entrepreneur les désordres non signalés lors de la réception, à condition toutefois d’avoir effectué la réception avec lui, sans l’assistance d’un autre professionnel.

Dans tous les cas, signalez toujours vos réserves par écrit, dans les délais prévus par la loi, en adressant une lettre recommandée avec avis de réception au professionnel concerné.

Les travaux sont inachevés à la réceptionSi tous les travaux prévus au devis descriptif ne sont pas exécutés ou si les imperfections sont telles que vous les considérez comme inachevés : vous pouvez refuser la réception.

Vous reportez à l’amiable la date de réception avec le constructeur ou les entrepreneurs, ou vous saisissez le juge des référés pour demander l’achèvement des travaux.

Vous constatez des désordres lors de la réceptionVous mentionnez tous les désordres dans le procès-verbal de réception et vous fixez par écrit avec l’entreprise le délai dans lequel ils devront être réparés.

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Si lors de la réception, ou dans le délai prévu par la loi (huit jours en cas de contrat de construc-tion de maison individuelle), vous ne signalez pas tous les vices alors apparents, vous risquez de ne pas pouvoir en obtenir réparation.

Vous consignez une partie du prix jusqu’à la réparation des désordres que vous avez signalés. La consignation consiste à bloquer une partie du prix auprès de tout organisme ou professionnel (Caisse des Dépôts, notaire, ou tout autre professionnel présentant une garantie financière), choisi en accord avec le constructeur, le vendeur ou l’entreprise, ou, à défaut, désigné par le président du tribunal de grande instance.

f Si vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle, vous pouvez consigner 5 % maximum du prix de la maison.

f Si vous avez signé un contrat d’entreprise, votre contrat peut prévoir que 5 % maximum du montant des travaux pourront être consignés ; en l’absence de cette clause, vous ne pourrez consigner le solde qu’après accord avec l’entrepreneur ou, le cas échéant, sur demande devant le juge des référés.

Le constructeur ou l’entrepreneur ne peut pas refuser de vous remettre les clés, même si vous avez effectué des réserves à la réception et si vous n’avez pas payé le solde du prix, dès lors que vous l’avez consigné. En cas de refus abusif, vous pouvez saisir le juge des référés. Si vous ne pouvez pas attendre la réception pour vous installer, prévoyez par écrit que l’entrée dans les lieux ne vaudra pas réception.

Vous achetez votre logement sur planLa réception a lieu entre les entrepreneurs et votre vendeur : vous contrôlez l’achèvement des travaux à la livraison du logement. Comme pour une réception, vous faites une visite approfondie et mentionnez dans un procès-verbal écrit vos réserves, c’est-à-dire les désordres ou défauts de conformité. Demandez au vendeur, communication du ou des procès-verbaux de réception établis par lui avec les différents entrepreneurs. Vous devez connaître la date exacte de la réception : c’est à partir de cette date que courent les délais de garanties.

Si vous faites des réserves, la consignation n’est possible qu’en cas de défauts de conformité : vous pouvez consigner 5 % maximum du prix jusqu’à la réparation des défauts de conformité que vous avez signalés ; toutefois si la vente porte sur une maison individuelle pour laquelle le vendeur n’a pas fourni de garantie financière d’achèvement, la retenue maximum est de 15 %. Le vendeur ne peut refuser de vous remettre les clés, dès lors que vous avez consigné le solde du prix. En cas de refus abusif, vous pouvez saisir le juge des référés.

Vous avez un délai d’un mois à compter de la livraison, (ou de la réception des travaux si elle est postérieure), pour notifier au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception les vices et défauts de conformité apparents que vous n’avez pas mentionnés alors. Ils doivent être réparés

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dans le délai d’un an (à compter du mois suivant la prise de possession ou la réception) ; à défaut, saisissez le tribunal avant l’expiration de ce délai.

Si vous constatez que l’isolation phonique n’est pas conforme aux normes réglementaires, vous avez un délai d’un an à compter de la livraison pour en demander réparation au vendeur.

Après la réception, vous bénéficiez de la garantie de bon fonctionnement et de la garantie décen-nale (cf. ci-dessous : vos garanties après la réception).

3-2- Vos garanties après la réception

Pendant un an, à compter de la date de la réception, vous bénéficiez d’une garantie de parfait achèvement. L’entrepreneur et le constructeur sont tenus pendant un an de réparer tous les désordres (quelles que soient leurs natures et leurs importances) mentionnés lors de la réception ou durant l’année qui suit.

Si vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle, avec ou sans fourniture de plan, l’établissement qui a accordé sa garantie de livraison à votre constructeur est tenu, en cas de défaillance de celui-ci, de faire exécuter les travaux nécessaires à la réparation des désordres que vous avez signalés lors de la réception (ou dans les huit jours).

Pendant deux ans, à compter de la date de la réception, vous bénéficiez d’une garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement. Tous les éléments d’équipement qui peuvent être enlevés ou remplacés sans détériorer le bâtiment, par exemple, les volets, la robinetterie ou les équipements ménagers, sont garantis par l’entrepreneur, le constructeur ou le vendeur pendant deux ans à compter de la réception.

Pendant dix ans, vous bénéficiez de la garantie décennale qui couvre les dommages compro-mettant la solidité de l’ouvrage et des éléments d’équipement indissociables ou qui rendent le logement impropre à sa destination.

Comment mettre en œuvre ces garantiesDès qu’un désordre survient après la réception des travaux, vous devez le signaler sans retard, par lettre recommandée avec avis de réception à votre entrepreneur, votre constructeur ou votre vendeur. Si votre interlocuteur ne le répare pas dans le délai prévu, vous devez saisir le juge du tribunal de grande instance avant l’expiration des délais de un, deux, ou dix ans, à compter de la date de la réception : à défaut vous ne bénéficierez pas des garanties correspondantes.

Afin de permettre la réparation plus rapide de ces désordres, vous êtes couvert par des assurances :

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Votre assurance dommages-ouvrage

Ne faites pas l’économie de cette assurance indispensable et obligatoire. f Si vous faites construire ou rénover un logement,

• vous devez la souscrire vous-même, avant l’ouverture du chantier, auprès de l’assureur de votre choix après avoir éventuellement comparé les prestations et les tarifs de plusieurs assureurs.

• Votre constructeur vous proposera peut-être de souscrire pour votre compte, l’assurance dommages-ouvrage : son coût est alors souvent avantageux, mais vérifiez bien le contenu des garanties.

En cas de refus d’assurance : si, alors que vous avez fait une demande écrite à une société d’assurance agréée à cet effet, celle-ci refuse de vous assurer ou pratique un tarif manifestement abusif qui s’apparente à un refus d’assurance, vous avez intérêt à saisir le Bureau Central de Tarification (renseignez-vous à l’ADIL sur les démarches à effectuer).

f Si vous achetez un logement sur plan, c’est le vendeur qui aura souscrit l’assurance dom-mages-ouvrage pour votre compte ; elle est comprise dans le prix.

f Dans tous les cas, cette assurance est à votre charge. f Le maître de l’ouvrage, c’est-à-dire, vous, en cas de construction d’une maison ou de réalisa-

tion de gros travaux pour votre compte (cf. dépliants n° 7, 8 et 9) doit pouvoir justifier qu’il a souscrit cette assurance dommages-ouvrage obligatoire. La justification doit être apportée au maire lors de la déclaration d’ouverture du chantier (code des assurances : art. R243-2).

f Si vous n’avez pas souscrit directement l’assurance dommages ouvrage, demandez au vendeur ou au constructeur de vous remettre l’attestation et un exemplaire du contrat d’assurance.

L’assurance dommages-ouvrage f Elle prend effet à l’expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception. f Elle couvre le paiement des réparations des désordres qui relèvent de la garantie décennale ; vous

devez donc déclarer ces désordres à votre assureur par lettre recommandée avec avis de réception.

Toutefois, elle garantit également le paiement des réparations des désordres de nature décennale :• survenus avant la réception, lorsque le contrat est résilié car l’entrepreneur n’a pas exé-

cuté ses obligations ;• réservés à la réception et non réparés par le constructeur ;• survenus pendant le délai de la garantie de parfait achèvement et non réparés par le

constructeur.

L’assurance de responsabilité des professionnelsTous les participants à la construction - entrepreneurs, architectes, constructeurs ou vendeurs - doivent obligatoirement contracter une assurance couvrant la garantie décennale qui vous est due. Demandez-leur, avant l’ouverture du chantier, de justifier qu’ils sont couverts par une

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assurance spécifique pour les travaux qu’ils réalisent. Demandez-leur également s’ils ont souscrit une assurance chantier.

Le constructeur (dans le cas d’un contrat de construction de maison individuelle), ou les entre-prises (en cas de contrats d’entreprise), sont responsables du chantier jusqu’à la réception, c’est-à-dire en général, la remise des clés. Le promoteur est responsable jusqu’à la livraison.

Vérifiez que le professionnel a bien effectué la déclaration d’ouverture de chantier et l’a transmise à l’assureur.

Votre assurance multirisque habitationSouscrivez une assurance multirisque habitation dès la réception ou la livraison de votre loge-ment. À partir de cette date, vous êtes en effet responsable des accidents qui peuvent survenir (notamment incendies et dégâts des eaux). Comparez les prestations et les tarifs qui vous sont proposés avant de choisir votre assureur.En cas de construction d’une maison individuelle, souscrivez-la, dès que la maison est hors d’eau et hors d’air.

Il vous incombe, en dehors du cas particulier de sa fourniture par le promoteur en cas d’achat sur plan, de faire réaliser le diagnostic de performance énergétique au plus tard au moment de la réception des travaux (cf. dépliant ANIL : “Acheter ou vendre un logement, quels diagnostics ?”).

4- L’ACHAT D’UN LOGEMENT EXISTANT

4-1- Comment choisir son logement

Avant de vous engager à acheter votre logement, étudiez votre projet !Ne signez pas l’avant-contrat tant que vous n’êtes pas vraiment décidé à acheter.Pour avoir une bonne appréciation du marché – prix et qualité des logements – n’hésitez pas à en visiter plusieurs avant de vous décider. Lorsque vous en avez sélectionné un, vous avez intérêt à effectuer plusieurs visites à des heures différentes : vous jugerez mieux le quartier, le bruit, l’ensoleillement…

L’acquisition d’un logement ancien peut entraîner des travaux imprévus ; une bonne information sur l’état du logement et de l’immeuble vous évitera des surprises. Prévoyez dans votre budget une marge de sécurité.

L’état du logement et de l’immeubleVérifiez la toiture, les murs, le chauffage, les sanitaires, l’installation électrique… Faites-vous si possible, accompagner d’un professionnel pour évaluer l’importance et le montant des travaux

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éventuels et demandez-lui d’établir un diagnostic complet, seul moyen de savoir à quoi vous vous engagez.

Le vendeur doit vous indiquer si le logement est raccordé, comme il doit l’être, au réseau public de collecte des eaux usées (tout à l’égout) ou, à défaut de tout à l’égout, s’il est équipé d’une installation d’assainissement autonome conforme aux normes, sachant que la mise aux normes peut être coûteuse.

Plusieurs « états » ou « constats » réunis dans un dossier de diagnostic technique doivent vous être remis par le vendeur. (Voir PARTIE 1 : ACCESSION A LA PROPRIÉTÉ - CHAPITRE 5 : LES DIAGNOSTICS TECHNIQUES RÈGLEMENTAIRES)

Si le logement est situé dans un lotissement, demandez à consulter le règlement de lotisse-ment et le cahier des charges : vous devrez en respecter les dispositions.

Informez-vous à la mairie sur l’évolution prévisible du quartier et de l’environnement et sur les servitudes publiques ou les contraintes d’urbanisme qui pèsent éventuellement sur le logement. Si vous envisagez des travaux modifiant l’aspect extérieur, vous avez intérêt à demander un certifi-cat d’urbanisme pré-opérationnel qui vous indiquera si votre projet est réalisable.

Lorsque le vendeur est un professionnel, sachez qu’une clause dans le contrat le déchargeant de toute responsabilité en cas de vices cachés, est sans effet.

La commune ou le département peut sur certaines parties de territoire instituer un droit de préemption qui lui donne priorité pour acheter. Le plan local d’urbanisme, consultable à la mairie, indique si le logement se trouve dans le périmètre d’une zone de préemption ; par ailleurs le certificat d’urbanisme mentionne s’il est situé dans un périmètre soumis au droit de préemp-tion urbain, dans une zone d’aménagement différée ou dans un espace naturel sensible où peut également s’appliquer un droit de préemption. À partir de la notification de la vente (déclaration d’intention d’aliéner) qui est faite par le notaire, la collectivité locale a 2 mois maximum pour exercer son droit de préemption (3 mois en zone d’espace naturel sensible).

Si le logement a été construit ou a fait l’objet de travaux de rénovation lourds, depuis moins de dix ans, demandez à votre vendeur l’attestation d’assurance dommages ouvrage qui a dû être souscrite au moment de sa construction ou des travaux.

4-2- L’avant-contrat

Vous êtes-vous décidé à acheter : attention l’avant-contrat vous engage déjà !

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Préalablement à la vente, vous signez un avant-contrat qui est généralement passé sous seing privé, c’est-à-dire, sous simple signature du vendeur et de l’acquéreur. Il détermine d’ores et déjà les conditions dans lesquelles se fera la vente. Sa signature vous engage ainsi que le vendeur.

Sa rédaction est donc extrêmement importante ; vous avez intérêt à la confier à un pro-fessionnel : notaire ou tout autre conseil accepté par le vendeur et par vous-même.

L’avant-contrat peut être : f soit une promesse unilatérale de vente : le vendeur vous fait une offre de vente par laquelle il

vous donne une option sur son logement pendant un délai clairement précisé. Si elle est passée sous seing privé, la promesse unilatérale de vente doit être impérativement enregistrée dans un délai de dix jours à compter de son acceptation, au bureau d’enregistrement de votre domicile ;

f soit un compromis de vente ou promesse synallagmatique, qui correspond à une vente ferme et vous engage au même titre que le vendeur, sauf clause prévoyant, sous certaines condi-tions, un désistement unilatéral ou réciproque.

Évitez de signer une offre ou une promesse unilatérale d’achat : celle-ci vous engage fermement à acquérir le logement, sans engager le vendeur, tant qu’il ne vous a pas donné son accord sur la proposition que vous lui avez faite. Si toutefois vous êtes conduit à signer un tel engagement, exigez que cela soit pour un délai précis et le plus bref possible (quelques jours maximum). En tout état de cause, si vous signez une offre ou une promesse d’achat avec ou sans l’intermédiaire d’un professionnel, aucune somme ne peut vous être demandée (article 1589-1 du Code civil).

Prenez le temps d’analyser le contenu dans le détailN’hésitez pas à poser des questions au vendeur (ou au professionnel chargé de la transaction) : vous pouvez avec son accord faire modifier les clauses qui vous paraissent défavorables.

Veillez à ce qu’y figure le maximum de précisions, notamment : f l’état civil complet et précis du vendeur et l’origine de propriété du logement f le prix f la description détaillée du logement, de ses équipements et annexes, y compris les accessoires

promis verbalement et éventuellement la superficie en m2. Vous avez intérêt à demander que soit annexé un plan signé par les deux parties correspondant au relevé exact du logement.

f la condition suspensive relative à l’obtention des prêts que vous avez sollicités f les servitudes privées éventuelles : servitude de passage, existence de canalisations ou câbles

souterrains, par exemple. f la situation hypothécaire du logement f l’existence éventuelle d’un bail en cours f la date de la signature du contrat de vente définitif devant le notaire et la date de prise de

possession du logement

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f le montant des honoraires de l’intermédiaire chargé de la transaction et à qui en incombe le paiement

f les clauses concernant l’état du bâti.

Si vous achetez un logement dans un immeuble en copropriété…Renseignez-vous sur l’état des parties communes. Vous pouvez en outre, demander au vendeur, de consulter le carnet d’entretien de l’immeuble et la fiche synthétique (voir chapitre sur la copropriété). Toute mise en copropriété d’un immeuble de plus de 15 ans doit faire au préalable l’objet d’un diagnostic technique portant sur l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et sur l’état des conduites, canalisations collectives et des équipements communs et de sécurité. S’il s’agit de la première vente après la mise en copropriété de l’immeuble ou de toute vente intervenant dans les trois ans suivant la date du diagnostic, le vendeur doit porter ce diagnostic à votre connaissance.

Renseignez-vous également sur le montant des charges dues par le copropriétaire vendeur. De même, des travaux ont-ils été éventuellement votés par la copropriété, et pour quels montants ? Qui devra les régler ?

La surface du logement doit figurer dans l’avant-contrat et le contrat de vente définitif signé devant le notaire. La superficie de la partie privative (sans les annexes, caves, et garages…) dès lors qu’elle est au moins égale à 8 m2, doit obligatoirement figurer dans tout avant-contrat et dans tout acte authentique. À défaut de mention de la superficie, vous pouvez demander au juge la nullité de l’acte, au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la signature de l’acte authentique. Vous pouvez demander la nullité de l’avant-contrat sans attendre l’acte authentique ; en revanche lorsque la superficie a été omise dans l’avant-contrat mais figure dans l’acte authen-tique, vous ne pouvez plus invoquer la nullité de la vente.

Si la superficie réelle mesurée est inférieure de plus de 5 % à la surface indiquée dans l’acte authentique, vous pouvez demander une diminution du prix de vente au prorata du nombre de mètres carrés manquants.

Exemple : un acte de vente mentionne une superficie de 100 m2. Prix de vente : 152 449 €. La superficie réelle = 94 m2 : vous êtes en droit de demander une diminution du prix de 6 %, soit 9 146,94 € – la superficie réelle = 95 m2 : pas de diminution de prix. La superficie de la partie privative du lot à prendre en compte est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Les documents et informations obligatoirement remis à l’acquéreurLes documents et informations suivants sont remis à l’acquéreur au plus tard lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente :

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f les documents de la copropriété : – le règlement de copropriété (RC) et l’état descriptif de division (EDD) permettent de connaître les règles de fonctionnement de la copropriété, la répartition des charges, la définition des lots et les conditions d’utilisation des parties privatives et communes,

– les procès-verbaux des assemblées générales (AG) des trois dernières années com-portent les décisions votées par la copropriété (budget, travaux, procédures…),

– la fiche synthétique de la copropriété regroupant les informations financières et tech-niques de la copropriété dont la transmission sera obligatoire à compter du 31 dé-cembre 2016, 2017, 2018 selon la taille de la copropriété.

f les informations financières de la copropriété : – le montant des charges payées par le vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente,

– les sommes susceptibles d’être dues à la copropriété par l’acquéreur, – l’état global des impayés de charges dans la copropriété et des dettes vis-à-vis des fournisseurs (gaz, électricité, fioul…),

– le montant de la cotisation au fonds de travaux ainsi que le dernier versement effectué par le vendeur (à compter du 1er janvier 2017).

f la superficie exacte du lot (loi Carrez) doit figurer dans l’avant-contrat et dans l’acte de vente définitif. Le mesurage par un professionnel est recommandé pour éviter tout risque d’erreur. Si la superficie est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut demander au juge une diminution du prix au prorata du nombre de m² manquants (dans un délai maximum d’un an à compter de la date de signature de l’acte authentique).

f les diagnostics techniques (DPE, plomb, amiante…). Voir PARTIE 1 : ACCESSION A LA PRO-PRIÉTÉ -CHAPITRE 5 : LES DIAGNOSTICS REGLEMENTAIRES

f la notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires et les conclu-sions du Diagnostic technique global (DTG) seront également mis en place progressivement.

Ces documents doivent être joints au projet d’acte de vente lorsqu’il est directement signé devant notaire et non précédé d’une promesse ou d’un compromis de vente.La remise des documents peut désormais être effectuée par tout moyen et sur tout support, y compris par un procédé dématérialisé (mail, clé USB, CD…), sous réserve de l’accord exprès de l’acquéreur.

Ne versez rien avant la signature de l’avant-contrat

En règle générale le vendeur, pour vous réserver le logement, vous demandera une somme, négo-ciable, qui peut représenter 10 % du montant de la vente.

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Si un professionnel est mandaté pour effectuer la transaction, vous ne versez aucune somme directement au vendeur mais un chèque au nom du professionnel mandaté (agent immobilier, notaire par exemple).

Si vous traitez directement avec un vendeur non professionnel, vous avez intérêt à consigner toute somme versée chez un séquestre (notaire, agent immobilier ou tout autre professionnel présentant une garantie financière) que vous aurez choisi avec le vendeur. En tout état de cause, vous ne devez rien verser avant l’expiration du délai de rétractation.

Faites préciser clairement dans l’avant-contrat les conditions dans lesquelles vous pourrez récupé-rer la somme versée si la vente ne se faisait pas.

S’il est précisé dans l’acte que vous avez versé des arrhes valant dédit réciproque, vous pourrez renoncer à acheter en perdant vos arrhes, et inversement le propriétaire pourra renoncer à vendre en vous remboursant le double des arrhes versées.

S’il est précisé dans l’acte que vous avez versé un acompte, votre vendeur et vous, êtes engagés irrévocablement.

Les conditions suspensives facultatives : vous pouvez avoir intérêt à faire inclure dans l’avant-contrat des conditions suspensives qui vous assurent que la vente ne se réalisera que si, par exemple :

f vous avez obtenu un certificat d’urbanisme « pré-opérationnel » qui ne fasse pas apparaître de contraintes nuisant à votre projet,

f le logement est libre de toute hypothèque, ou dans le cas contraire, le montant de l’hypo-thèque ne dépasse pas le prix de vente convenu,

f les différents droits de préemption (des collectivités locales ou du locataire dans certains cas) ne sont pas exercés,

f vous avez revendu votre précédent logement.

Si vous n’obtenez pas le ou les prêts que vous avez demandés ou si l’une des conditions suspen-sives que vous avez eu la précaution de faire inscrire dans l’avant-contrat, joue, l’avant-contrat est annulé et les sommes que vous avez versées sont alors obligatoirement remboursées.

Un délai de rétractation de dix jours…Vous êtes acquéreur non professionnel d’un logement neuf ou ancien, vous signez un avant-contrat, promesse unilatérale ou compromis de vente : vous disposez d’un délai de 10 jours pendant lequel vous pouvez, le cas échéant, revenir sur votre engagement.

L’avant-contrat doit vous être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception

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ou par tout moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. Un texte (décret du 19.12.08) en précise les modalités.

Si vous souhaitez vous rétracter, vous devez le faire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans le délai de 10 jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant l’avant-contrat ou de la remise de l’avant-contrat.

Si vous signez l’avant-contrat directement avec un vendeur non professionnel, vous ne versez aucune somme avant l’expiration du délai de rétractation de 10 jours. Un versement peut être prévu après l’expiration du délai de rétractation ; l’avant-contrat est alors conclu sous la condi-tion suspensive de la remise de la somme convenue entre le vendeur et l’acquéreur, à une date déterminée.

Ou un délai de réflexion de 10 jours…Avant de signer un acte authentique, vous bénéficiez d’un délai de réflexion de 10 jours, sauf si l’acte authentique fait suite à un avant-contrat pour lequel vous avez disposé de la faculté de vous rétracter.

Si vous signez directement la vente sans avant-contrat, vous bénéficiez du délai de réflexion. Dans le cas où vous bénéficiez du délai de réflexion, vous ne versez aucune somme avant l’expiration du délai de 10 jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recom-mandée vous notifiant le projet d’acte ou de sa remise par tout moyen présentant des garanties équivalentes.

4-3- Le contrat de vente définitif

C’est le contrat de vente, par acte authentique, établi par le notaire. Dès que toutes les conditions pour la vente sont réunies, il est signé par vous, le vendeur et le notaire (le notaire du vendeur et/ou le vôtre).

Si vous avez demandé à votre notaire et à celui du vendeur de collaborer à la rédaction de l’acte, ils le signent tous les deux ; les honoraires dus pour l’acte sont alors partagés entre les deux notaires.

Vérifiez avec le notaire que l’acte authentique comprend les clauses ou annexes qui doivent obligatoirement y figurer, ainsi que les clauses essentielles que vous avez eu la précaution de faire inscrire dans l’avant-contrat.

Assurez-vous qu’entre votre visite et la signature de l’acte de vente, il n’y a pas eu de modifica-tion dans le logement et que les équipements prévus existent toujours.

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Vous versez le solde du prix et les frais notariés à la signature du contrat de vente.

La remise des clés se fait à cette date chez le notaire, sauf convention particulière. Même si cela est prévu dans l’avant-contrat, ne prenez pas possession des lieux et, a fortiori, ne commencez pas de travaux avant le transfert de propriété, c’est-à-dire la signature du contrat de vente chez le notaire.

Le notaire qui a rédigé l’acte en garde un original (la minute). Il vous remet une copie qui consti-tue votre titre de propriété. Conservez-le précieusement.

5- L’ACCESSION PROGRESSIVE

5-1- La location-accession

Signature d’un contrat de location - accessionLe mécanisme de la location-accession permet à des ménages d’acquérir un logement (avec ou sans apport personnel) pour l’occuper à titre de résidence principale.

Un contratLe contrat de location-accession peut porter sur un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte, collectif ou individuel, achevé ou en cours de construction à la date de signature du contrat. S’il s’agit d’un logement neuf, vous pouvez dans certaines conditions bénéficier du dispo-sitif PSLA (cf. « Prêt social location-accession »).Ce contrat est conclu par acte authentique. Il peut être précédé d’un contrat préliminaire généra-lement passé sous seing privé.Vous bénéficiez d’un délai de rétractation ou de réflexion.

Contenu du contratLe contrat doit préciser :

f la description de l’immeuble ou du logement ainsi que la consistance et les caractéristiques techniques ;

f le prix de vente du bien (modalités de paiement et le cas échéant, de révision, recours ou non à des prêts) ;

f la date d’entrée en jouissance et le délai pour acquérir (levée d’option) ; f la redevance (montant, modalités de versement, d’imputation sur le prix et de révision le cas

échéant) ; f les charges (catégories incombant à l’accédant et estimation de leur montant prévisionnel

pour la première année d’exécution du contrat) ; f les assurances ; f la garantie de remboursement ou d’achèvement ;

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f les conditions de résiliation anticipée du contrat et notamment les modalités de calcul des indemnités prévues en cas résiliation ou des sommes restituées lorsque le transfert de pro-priété n’a pas eu lieu ;

f l’absence de maintien de plein droit dans les lieux, en cas de résolution du contrat ou de non levée de l’option.

Déroulement de l’opération de location-accessionL’opération de location-accession se décompose en deux temps :

f une période de jouissance pendant laquelle vous êtes locataire, f l’exercice de l’option : au terme de la période de jouissance, vous devez faire un choix : ache-

ter ou renoncer à acheter.

Pendant la période de jouissance f Vous êtes tenu au paiement d’une redevance comprenant :

– une partie, définitivement acquise au vendeur, qui correspond à la jouissance du loge-ment (fraction locative),

– une partie, à vous restituer sous déduction d’une indemnité en cas d’absence de levée d’option au terme du contrat ou en cas de résiliation du contrat, qui correspond au paiement anticipé du prix (fraction acquisitive).

Les montants respectifs des deux fractions sont fixés librement dans le contrat. f Vous êtes redevable des charges prévues dans le contrat et êtes tenu au paiement des contri-

butions, taxes et impôts (taxe foncière, taxe d’habitation). f Vous êtes tenu à l’entretien courant et aux réparations du logement. Le vendeur conserve la

charge des grosses réparations. f Vous devez être assuré pour les risques dont vous répondez en votre qualité d’occupant

(notamment dégâts des eaux, incendie). f Vous êtes tenu d’user de l’immeuble en bon père de famille et suivant la destination indiquée

au contrat. Vous êtes responsable des pertes et dégradations. f Vous êtes assimilé à un copropriétaire ou au propriétaire d’un bien situé dans le périmètre

d’une association syndicale et pouvez en exercer en partie les droits et obligations. f Vous pouvez céder vos droits à un tiers par acte authentique.

Exercice de l’optionL’option peut être exercée à tout moment entre la date d’entrée en jouissance et le terme de la période de jouissance fixés dans le contrat. Si trois mois avant le terme, l’option n’est pas levée, le vendeur doit vous mettre en demeure d’exercer votre option par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

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Vous optez pour l’acquisitionVous devez verser le solde du prix pour obtenir le transfert de propriété (différence entre le prix prévu dans le contrat, à la date de la levée d’option, et le montant déjà versé au titre de la fraction acquisitive de la redevance). Si vous avez recours à un ou plusieurs prêts, le transfert de propriété est subordonné à la condition suspensive de l’obtention du ou de ces prêts. La condition doit être réalisée à la date d’exigibilité du prix.

Le transfert de propriété doit être constaté par acte de vente authentique : f si le transfert de propriété a lieu plus de cinq ans après l’achèvement, vous paierez des droits

de mutation à titre onéreux. f S’il a lieu moins de cinq ans après, vous paierez la TVA et la taxe de publicité foncière.

L’opération de location-accession peut être maintenue dans le champ d’application de la TVA quelle que soit la date de levée d’option lorsque l’indemnité prévue en cas de résiliation pour inexécution par l’accédant de ses obligations ou de renonciation à l’acquisition (en général de 1 ou 2 %) est portée à 3 %.Après le transfert de propriété d’un logement relevant du dispositif PSLA, si vos ressources sont inférieures aux plafonds de ressources PLUS vous pouvez bénéficier de la garantie de rachat du logement ou demander la mise en jeu de la garantie de relogement.

Vous renoncez à l’acquisitionVous ne bénéficiez d’aucun droit au maintien dans les lieux, sauf convention contraire.En cas de non levée d’option, lorsque le logement est vendu dans le cadre du dispositif PSLA, si vos revenus n’excèdent pas les plafonds de ressources PLUS, le vendeur doit vous proposer, au plus tard dans les six mois de la date fixée pour la levée d’option, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, trois offres de relogement correspondant à vos besoins et possibilités.Le vendeur doit vous restituer, dans les trois mois de votre départ, les sommes versées correspon-dant à la fraction acquisitive de la redevance.Il peut vous demander une indemnité limitée à 1 % maximum du prix du logement (pouvant être portée contractuellement à 3 % si l’immeuble a moins de cinq ans). Si le logement relève du dispositif PSLA, aucune indemnité ne pourra vous être demandée.

Résiliation du contratLe contrat peut être résilié pour :

f inexécution de vos obligations : l’indemnité au bénéfice du vendeur peut être portée à 2 % du logement.

f inexécution des obligations du vendeur : vous pouvez obtenir une indemnité dont le montant est limité à 3 % du prix du logement.

Vous bénéficiez d’un droit au maintien dans les lieux pour une durée minimum de trois mois à

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compter de la résiliation ou de la date prévue pour la levée de l’option.Le vendeur ne peut exiger la libération des locaux qu’après le remboursement des sommes ver-sées en avance sur le prix. L’indemnité d’occupation ne peut dépasser le montant de la redevance diminué de la fraction acquisitive.

5-2- Le PSLA : Le Prêt Social Location-AccessionLe Prêt social location-accession (PSLA) est un prêt conventionné qui peut être consenti à des opérateurs (organismes HLM, SEM, promoteurs privés…) pour financer la construction ou l’acqui-sition de logements neufs. L’opérateur qui bénéficie d’un PSLA doit avoir obtenu un agrément préfectoral et signer une convention.

ConditionsLes logements faisant l’objet du PSLA doivent être occupés à titre de résidence principale (au moins huit mois par an) par des personnes dont les revenus sont inférieurs, à la date de signature du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date de signature du contrat de location-accession, aux plafonds de ressources PTZ (ancien dispositif), révisés chaque année (depuis 2015) au 1er janvier en fonction de l’évolution annuelle de l’indice des prix à la consommation hors tabac.

f Au moment de la levée de l’option, pour financer l’achat du logement, des prêts sont mobilisables en complément du PSLA (prêt Accession d’Action Logement, prêt à 0 %). Pour les contrats de location – accession signés à compter du 2015, l’accédant a la possibilité de bénéficier d’une offre de prêt à taux zéro selon la réglementation qui était applicable à la date de signature du contrat.

f La mensualité de remboursement est plafonnée. La somme des mensualités (hors primes d’assu-rance) ne doit pas dépasser la redevance payée au cours du mois précédant la levée de l’option.

f L’aide personnalisée au logement (APL) peut être accordée à l’accédant titulaire d’un contrat de location-accession.

Transfert du prêtLe prêt qui a été accordé au vendeur peut être, au moment de la levée de l’option, transféré au titu-laire du contrat de location-accession pour le montant du capital restant dû. Son montant maximum est égal à la différence entre le prix du logement et le montant de la fraction acquisitive. Le ménage n’est pas tenu d’accepter le transfert et peut choisir toute autre offre de crédit. Le transfert n’est pas automatique : l’établissement de crédit peut s’opposer à ce que le PSLA soit transféré à un ménage présentant des garanties insuffisantes de solvabilité au moment de la levée d’option.

Aides spécifiquesLe PSLA comporte des aides fiscales spécifiques :

f une TVA à 5,5 % pour l’opérateur. Quand le locataire-accédant lève l’option dans les 5 ans de l’achèvement pour acheter le logement qu’il loue, la vente est placée dans le champ d’appli-cation de la TVA au taux réduit de 5,5 % ;

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f une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant quinze ans à compter de l’année suivant celle de leur achèvement. Le ménage qui lève l’option bénéficie de cette exonération pour la durée restant à courir.

Redevance et prix

RedevancePendant la phase de location, la redevance se décompose en deux parties : la première partie cor-respondant à la jouissance du logement (fraction locative) et l’autre partie au paiement anticipé du prix (fraction acquisitive).

La fraction locative de la redevance ne doit pas excéder des plafonds mensuels par mètre carré de surface utile (arrêté modifié du 26.3.04). Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année sur la base de la variation de l’indice de référence des loyers du deuxième trimestre.

La part acquisitive est fixée dans le cadre du contrat de location-accession en fonction des capaci-tés financières du locataire-accédant en accord avec le vendeur.

Prix de vente du logementIl ne doit pas excéder un plafond par mètre carré de surface utile (arrêté modifié du 26.3.04). Ce plafond est révisé chaque année le 1er janvier en fonction de la variation annuelle de l’indice du coût de la construction appréciée entre la valeur du deuxième trimestre de l’antépénultième année et celui de l’année précédente.Le prix non révisable, est minoré à chaque date anniversaire de l’entrée dans les lieux de 1 %.

GarantiesEn cas de levée de l’option, le vendeur offre à l’accédant deux garanties, l’une de relogement, l’autre de rachat.

Garantie de rachatLa garantie peut être mise en jeu sur demande de l’emprunteur ou du coemprunteur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans les quinze ans à compter de la levée de l’option. La demande doit intervenir dans un délai d’un an suivant la survenance, pour l’emprun-teur ou le coemprunteur, de l’un des faits suivants :

f décès ; f décès d’un descendant direct faisant partie du ménage ; f mobilité professionnelle impliquant un trajet supérieur à 70 km entre le nouveau lieu de

travail et le logement financé ; f chômage de plus d’un an attesté par l’inscription à l’ANPE ; f invalidité reconnue par carte d’invalidité ou par décision de la Commission des droits de l’autonomie ;

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f divorce ; f dissolution d’un PACS.

En cas de mise en jeu de la garantie, le vendeur s’oblige à racheter le logement à certaines conditions.

Garantie de relogementCette garantie peut être mise en œuvre en cas de non levée d’option ou à tout moment pendant la phase d’acquisition.Le vendeur a obligation de proposer par lettre recommandée avec avis de réception au plus tard dans les six mois à partir de la date fixée pour la levée d’option, trois offres de relogement corres-pondant aux besoins et aux possibilités de l’occupant dès lors que ses revenus n’excèdent pas les plafonds de ressources PLUS.

L’occupant dispose d’un mois pour répondre. À défaut d’acceptation, il est déchu de tout titre d’occupation sur le logement. En cas d’acceptation d’une offre, si le vendeur est un organisme HLM, le relogement ne fait pas l’objet de la procédure d’attribution ordinaire des logements sociaux. Entre la date limite de levée d’option et jusqu’à son départ des lieux, l’occupant verse une indemnité d’occupation (au maximum égale au montant de la redevance diminué de la fraction acquisitive).

Plafonds de ressources 2017

Pour bénéficier d’un contrat de location-accession financé par un Prêt Social Location-Accession (PSLA), vous devez avoir des ressources inférieures à certains plafonds.

Nombre de personnes destinées à occuper le

logementZone A Zone B ou C

1 31 501 € 23 878 €2 44 100 € 31 841 €3 50 401 € 36 831 €4 57 331 € 40 812€

5 et plus 65 396 € 44 782 €

Le montant total des ressources qui est pris en compte pour apprécier l’éligibilité de l’emprunteur au prêt aidé correspond au plus élevé des deux montants suivants, à la date de l’émission de l’offre de prêt :

f somme des revenus fiscaux de référence de l’ensemble des personnes qui sont destinées à occuper le logement établis au titre de l’année n-2 (avis d’imposition 2015 portant sur les revenus 2014) ;

f « revenu plancher » : coût total de l’opération divisé par neuf. L’utilisation de ce revenu plancher vise à ne pas accorder un avantage excessif à des ménages dont les ressources ont fortement augmenté entre l’année de référence et la demande de prêt.

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Le classement des communes dans les zones A, B ou C résulte : f de l’arrêté du 30.9.14 (JO du 14.10.14) pour les décisions d’agrément accordées à compter du

1er février 2015 ; f de l’arrêté du 29.4.09 pour les décisions d’agrément antérieures au 1er février 2015.

6- LA VENTE D’IMMEUBLE À RÉNOVER

Dans quels cas ?La vente d’immeuble à rénover (VIR) vise le cas la vente d’un immeuble (maison ou immeuble collectif) ou une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte, dans lequel le vendeur s’engage à réaliser des travaux de rénovation. Ils sont réalisés dans un délai déterminé moyen-nant le versement de sommes d’argent, avant la livraison, par l’acquéreur. Ce contrat est soumis à des dispositions impératives et spécifiques.Sont exclus du champ d’application de la VIR, les travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble, assimilables à une reconstruction (l’article R. 262-1 du CCH pour plus de précisions).

À contrario, le fait de s’engager à effectuer de simples travaux de peinture après la signature du contrat de vente est susceptible de faire entre le contrat dans le champ de la vente d’immeuble à rénover.

Promesse de venteLa vente d’immeuble à rénover est généralement précédée d’une promesse de vente, unilatérale, ou d’un compromis.La promesse de vente doit, sous peine de nullité, comporter les indications essentielles relatives :

f aux caractéristiques du bien vendu ; f au descriptif et au délai de réalisation des travaux ; f à son prix ; f ainsi qu’à l’engagement du vendeur de produire, lors de la signature de l’acte authentique, les

justifications de la garantie d’achèvement des travaux et des assurances de responsabilité et de dommages-ouvrage.

La promesse comprend par ailleurs un dossier de diagnostic technique.Pour plus d’informations : voir le dossier « Diagnostics obligatoires ».

Attention : il est possible que le vendeur demande à l’acquéreur de verser une indemnité d’immobilisation ou un dépôt de garantie, aucun texte ne l’interdisant. Ce versement ne doit pas concerner les travaux.

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Contrat de vente

ContenuLe contrat de vente d’immeuble à rénover, obligatoirement conclu par acte authentique reçu par notaire, doit préciser :

f la description, les caractéristiques de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu et, le cas échéant, la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot (loi Carrez) ainsi que l’indication de la situation du bien dans l’ensemble immobilier ;

f la description des travaux à réaliser précisant le cas échéant les travaux concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives ;

f le prix de l’immeuble : il doit être ventilé entre le prix des constructions existantes et celui des travaux. Le prix de l’existant est payé lors de la signature du contrat de vente et le prix des travaux au fur et à mesure de leur réalisation et de façon échelonnée. Les versements ne doivent pas dépasser :

– 50 % du prix lorsque la moitié des travaux sont réalisés, – 95 % du prix à l’achèvement, – le solde est versé à la livraison.

Le vendeur qui exigerait ou accepterait un versement avant la date à laquelle la créance est exigible est passible d’une sanction (deux ans de prison et /ou une amende de 9 000 €)

À noter qu’il peut être inclus une clause de révision pour le montant prévu des travaux, dans une limite maximale de 70 % de l’indice BT01 :

f le délai de réalisation des travaux ; f la justification de la garantie financière d’achèvement des travaux ; elle porte uniquement sur

les travaux à réaliser et non sur le bâti existant, objet de la vente ; f les justifications des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur

concernant les travaux. Le simple énoncé des assurances dans l’acte ne suffit pas, il faut en justifier. S’agissant du bâti existant vendu et sur lequel portent les travaux, il n’y a pas d’obli-gation concernant la souscription de garanties.

AnnexesLe contrat de vente doit en outre comporter en annexe, ou par référence à des documents dépo-sés par acte authentique chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux.

Le règlement de copropriété est communiqué à chaque acquéreur préalablement à la signature du contrat. En tout état de cause, il doit être remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat.

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Nullité du contrat de venteUn contrat de vente d’immeuble à rénover qui ne contiendrait pas les clauses obligatoires ou la justification de la souscription par le vendeur des assurances responsabilité et de dommages-ouvrage, serait nul. Seul l’acquéreur peut, avant la livraison, invoquer la nullité du contrat pour non-respect de ces dispositions.

TravauxLa nature et l’importance des travaux ne sont pas réglementées. Cependant si les travaux sont assimilables à une reconstruction, il s’agira d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement et non d’une vente d’immeuble à rénover. Ce sera le cas lorsque les travaux d’agrandissement ou de restructuration concourent à rendre l’immeuble neuf, au sens de la loi, à savoir si les travaux rendent neuf plus de la moitié des fondations, ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage, ou de la consistance des façades (hors ravalement), ou l’ensemble des éléments suivants : plancher, huisseries extérieures, cloisons intérieures, sanitaires, plomberie, etc…

L’acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions existantes à la date de signature de l’acte authentique, et des ouvrages à venir, au fur et à mesure de leur exécution. Le vendeur de l’immeuble à rénover demeure maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. Celle-ci est effectuée pour l’ensemble des travaux entre le vendeur et les entreprises à une date unique qui constitue le point de départ des garanties. La livraison intervient ultérieurement : elle résulte de l’établissement d’un procès-verbal établi entre le vendeur et l’acquéreur.

Assurances et garantiesLe vendeur professionnel d’un immeuble devant être rénové, doit justifier d’une assurance de responsabilité civile professionnelle, de l’assurance de responsabilité obligatoire et de l’assurance dommages-ouvrage. À défaut, il s’expose aux sanctions pénales prévues pour tout constructeur (75 000€ d’amende et/ou emprisonnement de 6 mois).

Pour les travauxLe vendeur doit les garanties biennale et décennale (lorsque les travaux en relèvent). Les vices de construction ou les défauts de conformité apparents affectant les travaux doivent être inscrits dans l’acte de livraison ou signalés par écrit dans le délai d’un mois suivant cette livraison. L’action en réparation des vices de construction ou des défauts de conformité ainsi dénoncés peut être intentée dans un délai d’un an suivant la livraison. Le vendeur doit fournir une garantie d’achèvement des travaux qui ne peut être qu’extrinsèque : elle est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou par une entreprise d’assurance agréée à cet effet. Elle cesse à l’achèvement des travaux.

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Pour le bâti existantLes vices relèvent de l’article 1641 du Code civil : l’acquéreur qui découvre après la vente un défaut non apparent au moment de la vente (non décelable par un profane après un examen normalement attentif), peut engager une action en justice dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice. Il faut toutefois que celui-ci rende le logement impropre à l’usage auquel il était destiné ou qu’il l’affecte tellement que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté ou l’aurait acheté à un moindre prix s’il en avait eu connaissance.

Particularité de l’immeuble occupéDes dispositions protectrices sont prévues dans le cas où l’immeuble est occupé, ceci pour éviter tout abus des entreprises de travaux voulant inciter les occupants à quitter les lieux. Le juge saisi en référé peut prescrire l’interdiction ou l’interruption des travaux, sous astreinte le cas échéant. Si malgré cette interdiction les travaux sont exécutés, un emprisonnement de deux ans et une amende de 4 500 € sont encourus. Le juge peut en outre ordonner la remise en état des lieux aux frais du contrevenant.

Transfert des droitsL’acquéreur peut céder les droits qu’il tient d’une vente d’immeuble à rénover. Cette cession subs-titue de plein droit le cessionnaire (second acquéreur) dans les obligations de l’acquéreur initial envers le vendeur.

7- LES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 modifie l’exercice des professions immobilières (agents immobiliers, administrateurs de biens, syndics de copropriété, marchands de listes).

Les mesures suivantes sont applicables à compter du 27 mars 2014 : f l’activité de « chasseurs de biens », qui consiste à rechercher un bien pour un client, est

désormais réglementée(1). Les professionnels qui exercent ces activités doivent notamment être titulaires d’une carte professionnelle, d’une garantie financière et d’une assurance de responsabilité civile ;

f le marchand de listes doit mentionner l’ensemble de ses obligations dans le contrat qui le lie à son client ;

f les annonces de vente qui prévoient des honoraires à la charge de l’acheteur doivent les mentionner sous forme de pourcentage TTC du prix de vente. Le non-respect de cette obliga-tion est passible d’une amende de 1 500 € ;

f les contrats contenant une clause de tacite reconduction (par exemple le mandat par lequel un propriétaire confie la gestion de la location de son bien à un agent immobilier) doivent men-tionner de manière lisible et visible les modalités légales de non-reconduction des contrats(2) ;

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f les mandats contenant une clause d’exclusivité doivent mentionner en caractères très appa-rents les dispositions règlementaires autorisant le client à rompre le contrat(3) ;

f les professionnels sont passibles d’une amende allant de 15 000 à 75 000 € s’ils louent des locaux inhabitables (qualifiés par arrêté préfectoral comme étant impropres à l’habitation, insalubres, menaçant péril, ou situés dans un périmètre d’insalubrité).

Les contrats conclus à compter du 1er juillet 2014 doivent être conformes aux dispositions suivantes :

f ils devront préciser les moyens employés par le professionnel (ou le réseau auquel il appar-tient) pour diffuser les annonces immobilières de vente ou de location ;

f pour les mandats exclusifs, détailler les actions que le professionnel s’engage à réaliser et les modalités par lesquelles il en rend compte à son client. En cas de non-respect par le client de la clause d’exclusivité, le montant du dédommagement du professionnel est plafonné depuis le 1er juillet 2015, au montant des honoraires prévus dans le mandat en cas de réalisation de l’opération ;

f le contrat passé entre le marchand de listes et le propriétaire devra comporter une clause d’exclusivité selon laquelle le propriétaire s’engage à ne pas confier la vente ou la location de son bien à un autre professionnel ou à publier d’annonce par voie de presse. La durée de la clause d’exclusivité est limitée dans le temps.

D’autres mesures sont entrées en vigueur le 1er juillet 2015 comme par exemple : f la précision des conditions de remboursement partiel ou total dans les contrats avec les mar-

chands de listes, lorsque la prestation n’est pas conforme aux prévisions ; la clause de rem-boursement doit être mentionnée en caractères très apparents. Le client qui entend demander l’application de la clause doit informer le professionnel par écrit remis contre signature ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le marchand de listes dispose d’un délai de quinze jours à compter de la remise de la demande ou de la première présentation de la lettre recommandée pour procéder au remboursement, qui se fait sans aucuns frais, ou pour motiver son refus par écrit ;

f l’obligation pour les professionnels qui proposent les services d’une entreprise d’informer leurs clients par écrit des liens qu’ils ont avec ces entreprises recommandées.

Notes1) Ils relèvent désormais de la loi du 2 janvier 1970 (dite « loi Hoguet »).2) Il s’agit des modalités légales prévues au Code de la consommation (art L 136.1).3) Le décret du 20 juillet 1972 prévoit les modalités de rupture : un courrier par lettre recommandée avec avis de réception, une fois passé un délai de trois mois à compter de la signature du contrat.

Pour plus de détails consultez le site de l’ANIL ou contactez l’ADIL de votre département.

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bon à savoirArrêté du 10 janvier 2017 : les modalités d’affichage et de publicité des annonces et tarifs des pro-fessionnelles sont actualisées pour une meilleure information du consommateur. Les prix des prestations doivent être indiqués toutes taxes comprises, et s’ils sont indiqués en pour-centage, ils doivent faire apparaître tous les éléments « permettant de calculer le prix ».Les prix des affichés doivent être « les prix effectivement pratiqués ». L’annonce doit donner indication de la personne à qui incombe le paiement de la rémunération « à l’issue de la réalisation de la transaction » (commission à la charge du vendeur, de l’acquéreur ou honoraires partagés), ce qui ne permet pas de changer de redevable en cours d’opération.Enfin, l’affichage des prix concerne autant les vitrines classiques que les sites web. En vitrine les prix pratiqués concernent autant les vitrines classiques que les sites web. En vitrine les prix doivent être affichés de façon visible et lisible « de l’extérieur », sur internet les informations doivent être « aisément accessible ».

CHAPITRE IV. LES AUTORISATIONS D’URBANISME

1- L’UTILITÉ ET LA NÉCESSITÉ D’UNE AUTORISATION D’URBANISME

La construction ou les travaux que vous envisagez doivent être conformes aux règles contenues dans le PLU, plan local d’urbanisme ou tout autre document en tenant lieu (ex : le POS, plan d’occupation des sols) ou, à défaut, prévues par le règlement national d’urbanisme. Elles sont relatives notamment à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architec-ture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords. Des règles particulières s’appliquent en secteur sauvegardé et site classé. En outre, si vous construisez dans un lotissement, des règles d’urbanisme spécifiques peuvent avoir été instaurées.La délivrance d’une autorisation d’urbanisme constitue pour la commune compétente la possibi-lité de vérifier la conformité de votre projet avec ces règles.

2- LE CERTIFICAT D’URBANISME

Avant de vous lancer dans votre projet de construction, vous pouvez obtenir des informations sur le terrain qui fera l’objet de travaux en demandant auprès de la mairie un certificat d’urbanisme.

Deux types de certificat existent : f le certificat d’urbanisme simple, c’est-à-dire purement informatif ; f le certificat d’urbanisme opérationnel qui précise si le projet envisagé est réalisable. Ils

précisent les règles d’urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété, la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain. Le certificat d’urbanisme opérationnel mentionne également l’état des équipements publics existants ou prévus.

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Si la mairie ne répond pas à votre demande dans le délai imparti (un mois pour un certificat simple, deux mois pour un certificat opérationnel), vous bénéficiez d’un certificat d’urbanisme tacite.

Dans le délai de 18 mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme (tacite ou exprès), vous pouvez demander une autorisation d’urbanisme en conservant le bénéfice des dispositions d’urbanisme qui existaient à la date du certificat.

3- LE PERMIS DE CONSTRUIRE OU LA DÉCLARATION PRÉALABLE

Selon l’importance des travaux, vous devez déposer une demande de permis de construire ou une déclaration préalable.

Construction nouvelle

Vous construisez une maison : vous devez déposer une demande de permis de construire.

Vous construisez un garage ou une dépendance : f si votre projet entraîne la création d’une surface de plancher et/ou d’une emprise au sol

nouvelle de plus de 20 m², vous devez demander un permis de construire ; f si vous créez entre 5 m² et 20m² : une déclaration préalable suffit ; f en dessous de 5m² : vous n’avez aucune formalité à accomplir.

Votre projet de construction implique des démolitions : la demande de permis de construire peut porter à la fois sur la construction du nouveau bâtiment et sur la démolition.

Un permis de démolir est nécessaire pour les immeubles situés dans des secteurs protégés, pour les immeubles eux-mêmes protégés, ou si la commune a décidé de l’instaurer sur tout ou partie de son territoire.

Vous construisez votre maison dans un lotissement ayant fait l’objet d’un permis d’aménager (ou d’une déclaration préalable), un permis de construire est toujours nécessaire. C’est le lotis-seur-aménageur qui demande le permis d’aménager.

Travaux sur une construction existantePour les travaux d’entretien et de réparation ordinaires, vous n’avez aucune formalité à accomplir.

En revanche, vous devez déposer une déclaration préalable pour les travaux de ravalement, ou qui modifient l’aspect extérieur de la construction, ou qui créent entre 2 m2 et 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol nouvelle.

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Si vous faites des travaux d’agrandissement créant plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, un permis de construire est requis.

Définition de la surface de plancher : La surface de plancher pour une maison individuelle est la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction, notamment, des surfaces de planchers sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 m, des vides afférant aux escaliers, de l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur, des surfaces de garage et de combles non aménageables. La surface de plancher des caves, celliers, et annexes est en revanche prise en compte. (Cette nouvelle définition de surface est applicable à compter du 1.3.12) L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.

Définition de l’emprise au sol : L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.

En secteur sauvegardé ou site classé : des règles spécifiques s’appliquent (renseignements à la mairie)

Cas particulier du changement de destination :Il y a changement de destination lorsqu’un local passe de l’une à l’autre des catégories suivantes : habitation, hébergement hôtelier, bureau, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt.Une déclaration préalable est requise. Si le changement de destination s’accompagne de travaux qui modifient les structures porteuses ou la façade du bâtiment, vous devrez déposer un permis de construire.

Les annexes d’un bâtiment principal sont réputées avoir la même destination que le bâtiment principal : ainsi, si vous aménagez votre garage pour en faire une chambre, cette opération ne constituera pas un changement de destination mais une déclaration préalable sera requise si l’aménagement développe plus de 5m2 de surface plancher.

Articulation des procédures d’urbanisme avec les autorisations environnementales

L’ordonnance et le décret du 25 mars 2016, pris en application de la loi pour la croissance, l’acti-vité et l’égalité des chances économiques (article 106, I., 1°, b), visent à harmoniser les autorisa-tions d’urbanisme avec les procédures de déclaration ou d’autorisation nécessaires au titre de la loi sur l’eau et celles permettant de déroger à l’interdiction d’atteinte aux espèces protégées.

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L’objectif, pour l’autorité locale, est d’être informé dès la réception de la demande d’autorisation, des caractéristiques du projet. Ainsi, vous devez indiquer si le projet relève soit d’une installation, d’un ouvrage, de travaux ou d’une activité (IOTA) soumis à autorisation ou à déclaration au titre de la police de l’eau3, soit d’une IOTA soumis à autorisation unique4, soit faisant l’objet d’une dérogation au titre des espèces protégées5.Plus spécifiquement, le maître d’ouvrage ne peut entreprendre les travaux avant d’avoir obtenu :l’autorisation ou la décision d’acceptation exigée pour la loi sur l’eau6,la dérogation préfectorale à l’interdiction d’atteinte aux espèces protégées7.

Certaines évolutions touchent la demande d’autorisation unique IOTA : f le porteur de projet ne peut exécuter son permis ou sa décision de non-opposition à décla-

ration préalable tant qu’il n’a pas obtenu son autorisation unique IOTA. Une exception est toutefois admise : les permis de démolir peuvent recevoir exécution avant la délivrance de l’autorisation unique si la démolition ne porte pas atteinte aux intérêts que l’autorisation unique vise à protéger. Elle est applicable aux projets pour lesquels des permis de démolir ont été demandés ou délivrés mais n’ont pas encore été exécutés au 27 mars 2016,

f l’extension au permis d’aménager d’une mesure initialement réservée aux permis de construire : lorsque l’autorisation unique vaut autorisation de défrichement, le permis d’amé-nager peut être délivré préalablement à l’autorisation unique8.

À compter du 27 mars 2016, le dispositif d’harmonisation s’applique pour les déclarations préa-lables, les demandes de permis de construire, d’aménager et de démolir. Les demandes d’autorisa-tion en cours d’instruction à cette date ne sont pas impactées.

4 - IOTA à autorisation unique prise en application de l’ordonnance du 12 juin 2014.5 - Code de l’environnement : article L.411-2, disposition 4°.6 - Code de l’urbanisme : article L.425-14.7 - Code de l’urbanisme : article L.425-15.8 - Il s’agit d’une dérogation à l’article L. 425-6 du code de l’urbanisme.

4- LA DEMANDE D’AUTORISATION D’URBANISME

Votre demande est effectuée sur un formulaire officiel (formulaire Cerfa). Adressez-vous à votre mairie, auprès de la Direction Départementale du Territoire ou sur le site service. public.fr. En fonction de la nature du projet et du contrat de construction que vous avez passé, cette démarche peut être prise en charge par le professionnel auquel vous confiez la construction ou les travaux.

Votre dossier doit être completCertaines informations vous sont demandées, notamment :

f Votre identité, f La superficie et l’emplacement du terrain,

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f La nature des travaux et la destination des constructions, f La surface de plancher envisagée et existante, le cas échéant

Lorsque vous déposez une demande de permis de construire ou une déclaration préalable, vous devez également fournir à la mairie un certain nombre de pièces :

f Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune, f Le document attestant la conformité du projet d’installation d’assainissement non collectif, en

cas de réalisation ou de réhabilitation d’une telle installation ; f Un document établi par un contrôleur technique attestant qu’il a fait connaître au maître

d’ouvrage son avis sur la prise en compte des règles parasismiques et para cycloniques ; f Un document établi par le maître d’ouvrage attestant la prise en compte de la réglementation

thermique (à compter du 1.1.13) ; f Le projet architectural, qui peut être élaboré par le professionnel, architecte notamment,

auquel vous avez recours le cas échéant, est composé de plans et de documents écrits. Il définit l’implantation et la composition du bâtiment, son volume et son insertion dans l’environnement, ainsi que le choix des matériaux et des couleurs. Il comprend une notice de présentation qui indique l’état initial du terrain et de ses abords et ce qui est projeté.

bon à savoirLa Loi du 7 juillet 2016 modifie le seuil à partir duquel le recours à l’architecte est obligatoire.

Pour les permis de construire déposés à compter du 1er mars 2017 le seuil est désormais de 150 m2 de surface de plancher (avant cette date le seuil est de 170 m2).

On y retrouve également le cas échéant : f Un plan de masse permettant de faire notamment apparaître les modalités de raccordement

aux réseaux publics, f Le plan des façades et des toitures, f Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain, f Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par

rapport aux constructions voisines et aux paysages, f Des photographies destinées à situer le terrain dans l’environnement proche et dans le

paysage lointain.

Vous pouvez également consulter le Conseil d’Architecture d’Urbanisme et de l’Environnement (CAUE) qui vous conseillera gratuitement sur votre projet avant le dépôt du permis de construire : qualité architecturale, aspect extérieur, intégration dans le paysage, règles d’urbanisme appli-cables, adaptation à vos besoins, isolation thermique et phonique. Pour connaitre les permanences des architectes conseillers, contactez le 04.79.60.75.50 ou allez sur www.cauesavoie.org.

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Lorsque vous construisez sur un terrain situé dans un lotissement, vous devez en outre fournir les attestations de l’aménageur-lotisseur : le certificat indiquant la surface de plancher constructible sur le lot et, si les travaux ne sont pas achevés, le certificat d’achèvement des équipements.

La mairie vous délivre un récépisséVotre demande de permis de construire ou votre déclaration préalable doit être adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception à la mairie. Vous pouvez également la déposer directement.Votre demande ou déclaration et le dossier qui l’accompagne sont établis :

f en 2 exemplaires s’il s’agit d’une déclaration préalable, f en 4 exemplaires s’il s’agit d’une demande de permis de construire.

La mairie vous délivre un récépissé, document essentiel à conserver puisqu’il indique votre numé-ro d’enregistrement et le cas échéant, la date d’obtention du permis tacite ou la date à compter de laquelle les travaux pourront être entrepris (en cas de déclaration préalable).

Ce récépissé précise par ailleurs toutes les modifications susceptibles d’intervenir dans le mois suivant le dépôt et que la mairie devra vous notifier dans ce délai :

f un délai d’instruction différent en fonction de la nature de votre projet ; f une demande de pièces manquantes ; f l’information selon laquelle vous ne pourrez obtenir de permis tacite.

Vous n’avez pas à justifier que vous êtes propriétaire du terrain, l’administration ne vérifie pas votre titre de propriété. Elle ne vérifie pas non plus les plans intérieurs de votre projet.

5- LA RÉPONSE DE L’ADMINISTRATION

La délivrance d’une autorisation d’urbanisme est toujours gratuite. À compter de la réception en mairie d’un dossier complet, la mairie (ou l’administration compétente) dispose de délais stricts pour vous répondre :

f 1 mois si vous avez déposé une déclaration préalable. f 2 mois pour un permis de construire une maison individuelle et pour un permis de démolir. f 3 mois pour tous les autres permis (permis d’aménager, permis de construire ne portant pas

sur une maison individuelle).

Attention ! C’est lors du premier mois suivant le dépôt de la demande, que la mairie doit vous signaler toute pièce manquante. Vous avez trois mois pour renvoyer les pièces manquantes. Veillez à délivrer un dossier complet le plus rapidement possible, ce n’est qu’à compter de la réception de toutes les pièces manquantes que le délai d’instruction commence à courir.

Si la mairie doit consulter pour avis l’architecte des bâtiments de France, elle vous le signale

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également lors du premier mois. Cette situation a pour effet de majorer le délai d’instruction de un à six mois, selon le cas.

La réponse de la mairie est donnée sous la forme d’un arrêté et vous est notifiée directement par lettre recommandée avec avis de réception. Le permis peut être accordé en imposant certaines pres-criptions supplémentaires (aspect extérieur de la construction, nécessité de raccordement aux divers réseaux…). Ces obligations supplémentaires ne doivent pas remettre en cause fondamentalement le projet, elles doivent être motivées par un fondement législatif ou réglementaire exprès.

SILENCE VAUT ACCORDLa loi du 12 novembre 2013 habilitant le Gouvernement à simplifier les relations entre adminis-trations et les citoyens prévoit que le silence gardé pendant plus de deux mois par l’administra-tion sur une demande vaut acceptation sauf dans certains cas. Pour certaines décisions ou afin de fixer un délai différent lorsque l’urgence ou la complexité de la procédure le justifie, la loi a également prévu que des décrets pouvaient modifier ce principe. Consultez www-service-public.fr pour connaitre la liste des procédures pour lesquelles le silence de l’administration vaut accord.

Attention ! Votre permis de construire peut être retiré par la mairie, s’il est illégal, et ceci dans le délai de trois mois suivant la date de la décision.

Lorsque le permis de construire est refusé, la mairie doit motiver sa décision en fonction des règles d’urbanisme ou de servitudes d’utilité publique existantes.

La mairie peut également décider de surseoir à statuer ; il s’agit pour elle de différer sa réponse, empêchant ainsi momentanément le projet de démarrer. Ce sursis ne peut excéder deux ans et doit être motivé, celui-ci est souvent employé lorsque la commune élabore ou révise le PLU.

Le permis ou la déclaration doivent être affichés.

Deux affichages faisant mention du permis exprès ou tacite ou de la déclaration préalable doivent être effectués, l’un en mairie et l’autre sur le terrain.

L’affichage en mairie est effectué par le maire dans les huit jours de la délivrance de l’autorisation et demeure deux mois.

L’affichage sur le terrain doit être réalisé à votre initiative, sur un panneau respectant les modalités réglementaires (format et contenu du panneau) ; celui-ci doit être visible de l’extérieur et pendant toute la durée des travaux. L’inobservation de cette formalité peut entraîner des sanctions pénales.

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La durée de validité de l’autorisationUne fois l’autorisation de construire obtenue, vous disposez de trois ans pour entamer les travaux. A défaut, l’autorisation est périmée. Si passé le délai de trois ans, les travaux sont interrompus pendant plus d’un an, votre autorisation sera périmée.

Deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité, vous pouvez demander à la mairie (qui peut le refuser) que soit prorogée la validité de votre autorisation. La durée initiale peut ainsi être prorogée deux fois pour une durée d’un an. Les règles d’occupation et d’utilisation du sol auxquelles est soumis votre projet ne doivent pas avoir évolué de façon défavorable.

Lorsque les travaux sont finis, vous (ou le professionnel qui s’est chargé de la construction) devez attester de l’achèvement et de la conformité des travaux, c’est-à-dire assurer que vos travaux ont été effectués conformément à l’autorisation qui vous a été délivrée.

Cette attestation engage votre responsabilité. Elle est adressée par lettre recommandée avec avis de réception, par dépôt à la mairie contre récépissé ou par voie électronique.

L’administration peut contester la conformité pendant trois mois à compter de la date de récep-tion en mairie de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.

Si les travaux portent sur une construction située dans un secteur protégé (site classé, secteur protégé, secteur couvert par un plan de prévention des risques), l’administration doit procéder à la vérification sur place dans un délai prolongé (5 mois).

Si aucune remarque n’a été formulée, vous pouvez demander à l’administration une attestation par laquelle celle-ci indique qu’elle n’a pas contesté la conformité des travaux. Cette attestation est délivrée à votre demande dans un délai de 15 jours.

Contestation du permis par un tiersUn tiers (ex : un voisin) peut dans certains cas contester la validité de votre permis de construire. Il doit pour cela s’adresser au tribunal administratif.

Le délai de recours contentieux commence alors à courir à compter de l’affichage de l’autorisation sur le terrain. Il est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain.

Vous avez donc intérêt à afficher le plus tôt possible votre autorisation afin de purger les délais et de vous assurer de la preuve de cet affichage.

La personne qui conteste votre autorisation doit vous notifier son recours ainsi qu’à la mairie.

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L’absence de notification entraîne l’irrecevabilité du recours contentieux.

Aucune contestation de l’autorisation n’est recevable à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction ou des travaux. La date d’achèvement retenue est celle qui a été mentionnée dans la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.

CHAPITRE V. LES DIAGNOSTICS TECHNIQUES RÈGLEMENTAIRES

Le dossier de diagnostic techniqueEn cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Les conséquences de l’absence d’un documentEn l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, de l’un des documents en cours de validité relatif au plomb, à l’amiante, aux termites, au gaz et à l’installation intérieure d’électri-cité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, de l’état des risques naturels, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

En revanche le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur informative : l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations qu’il contient.

Si l’un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n’est plus en cours de validité à la date de la signature de l’acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l’acte authentique de vente.

Exigences requises pour les professionnels susceptibles d’effectuer ces différents constats et diagnosticsTous les documents, à l’exception de l’état des risques naturels et technologiques, sont établis par un professionnel présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés.

Ce professionnel est tenu de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. À compter du 1er novembre 2007, il devra être certifié par un organisme accrédité.

Il ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réa-

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liser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d’établir l’un des documents.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, neuf documents :

f Le constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles ou parties d’im-meubles à usage d’habitation construits avant le 1er janvier 1949.

En cas de vente portant sur des locaux situés dans une copropriété, le constat porte exclusive-ment sur la partie privative de l’immeuble affectée au logement ; il en est de même lorsque les locaux appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l’attribution ou à la jouissance en propriété des locaux.La durée de validité de ce document est fixée à un an.Si le constat de risque d’exposition au plomb établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté (à paraître), il n’y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique.

f L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante Si le logement est situé dans un immeuble (maison individuelle ou immeuble collectif), dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits de construction contenant de l’amiante, doit être produit par le vendeur au plus tard à la date de l’avant-contrat ; il est annexé à tout avant-contrat, ou à défaut d’avant-contrat, à l’acte de vente notarié.

f L’état relatif à la présence de termites dans un immeuble bâti dans une zone délimi-tée par arrêté préfectoral En cas de vente portant sur des locaux situés dans une copropriété, l’état parasitaire porte ex-clusivement sur la partie privative du lot ; il en est de même lorsque les locaux appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l’attribution ou à la jouissance en propriété des locaux. La durée de validité de ce document est limitée à six mois.

f Information sur la présence d’un risque de mérules Les mérules sont des champignons lignivores nocifs et destructeurs pour les constructions. Ils s’attaquent aux bois, notamment aux charpentes et boiseries des maisons humides et mal aérées. Ils apparaissent bien souvent à la suite de défaut d’entretien, dégâts des eaux ou erreurs de conception. Lorsque les foyers de mérules sont identifiés, un arrêté préfectoral, pris

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sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés, délimite les zones de présence d’un risque de mérule. Cette information est a annexée à tout avant-contrat.

f L’état de l’installation intérieure de gaz pour les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de quinze ans. En cas de vente de locaux situés dans une copropriété, il porte exclusivement sur la partie privative du lot ; il en est de même lorsque les locaux appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l’attri-bution ou à la jouissance en propriété des locaux. Sa durée de validité est limitée à trois ans. Deux documents sont réputés équivalent à l’état de l’installation intérieure de gaz, dès lors qu’ils ont été établis depuis moins de trois ans à la date à laquelle l’état doit être produit : le certificat de conformité aux règles techniques et de sécurité effectué par un organisme agréé, et le diagnostic réalisé dans le cadre d’opérations organisées par les distributeurs.

f L’état des risques naturels et technologiques dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret. Si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une de ces zones ou l’arrêté préfectoral fait l’objet d’une mise à jour, le dossier de dia-gnostic technique est complété lors de la signature de l’acte authentique de vente par un état des risques naturels et technologiques ou par la mise à jour de l’état existant. L’état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet.

f Le diagnostic de performance énergétique Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâti-ment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence, afin que les usagers puissent évaluer les consommations prévisionnelles d’énergie des logements. Le DPE est valable dix ans. Le DPE n’a qu’une valeur informative mais depuis le 1er janvier 2011, le classement du loge-ment au regard de la performance énergétique doit figurer dans les annonces de vente ou de location, qu’elles émanent de particuliers ou de professionnels.

Pour quels bâtiments ?Ce diagnostic concerne les bâtiments ou parties de bâtiment clos et couverts, maison individuelle ou immeuble collectif.

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Ne sont toutefois notamment pas concernés : les constructions provisoires, les bâtiments sans système de chauffage ou dotés comme seul système de chauffage de cheminées à foyer ouvert et ne disposant pas de système de climatisation, ou les résidences destinées à être utilisées moins de quatre mois par an.

Contenu du DPELe DPE comprend notamment : les caractéristiques du bâtiment, et un descriptif de ses équipe-ments de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l’éclairage intégré des locaux en indiquant, pour chaque catégorie d’équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques.

Il indique, pour chaque équipement, la quantité annuelle d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement, une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations, ainsi que la quantité d’émissions de gaz à effet de serre générée.

Deux étiquettes classent le logement (ou le bâtiment) sur une grille d’évaluation (7 classes de A à G, A correspondant à la meilleure performance, G la plus mauvaise) : l’une en fonction de son niveau de consommation d’énergie (étiquette énergie), l’autre en fonction de l’impact de cette consommation sur les émissions de gaz à effet de serre (étiquette climat).

Le diagnostic est également accompagné de recommandations destinées à améliorer la perfor-mance énergétique du logement ou bâtiment.

Sur la base de ces recommandations, l’occupant du logement peut souhaiter effectuer dans le logement des travaux en faveur du développement durable et des économies d’énergie.

Le contenu du DPE peut différer en fonction de l’âge du bâtiment (achevé avant ou après le 1er

janvier 1948) ; de ses caractéristiques (maison individuelle, ou appartement dans un immeuble collectif avec installation de chauffage et de production d’eau chaude individuelle ou collec-tive) ; du fait qu’il appartient à un seul propriétaire ou à plusieurs (immeuble en copropriété, par exemple) et de l’existence ou non d’un diagnostic de performance énergétique réalisé pour l’ensemble de l’immeuble.

f L’état de l’installation intérieure d’électricité pour les immeubles à usage d’habitation En cas de vente de locaux situés dans une copropriété, il porte exclusivement sur la partie privative du lot ; il en est de même lorsque les locaux appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l’attribution ou à la jouissance en propriété des locaux.

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f Le document relatif à l’état de l’installation d’assainissement non collectif délivré par la commune Ce document devra être fourni lorsque l’immeuble à usage d’habitation n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées.

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honore et elle est méritée ! Nous sommes ainsi par exemple un des rares constructeurs à préconiser à leurs clients une étude de sol. Cette volonté nous met des ‘’pierres dans le sac à dos’’ mais sécurise les clients et évite les mauvaises surprises. Un leader se doit d’être un référent’’.

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Depuis 45 ans, notre fierté : construire 10 000 maisons en partageant la confiance de plusieurs générations de clients !Connue dès 1971 avec la marque nationale Bruno Petit, c’est avec la marque locale Maisons et Chalets des Alpes (MCA) qu’à partir de 1990 l’entreprise a acquis sa notoriété de ‘’constructeur bâtisseur’’.

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DATES DES ATELIERS 2017En partenariat avec Chambéry Métropole-Cœur des Bauges

De 18h à 20h

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Jeudi 29 juin

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RENSEIGNEMENTS & INSCRIPTION OBLIGATOIRE :http://www.adil73.org/

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PARTIE 2

L’améliorationde l’habitat

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Chapitre 2 - L’amélioration de l’habitat

CHAPITRE I. LES SUBVENTIONS DE L’ANAH

L’Agence nationale de l’habitat est un Établissement public d’État, qui a pour mission de mettre en œuvre la politique nationale de développement et d’amélioration du parc de logements privés existants.Pour atteindre cet objectif, elle accorde notamment des subventions pour l’amélioration des rési-dences principales de propriétaires occupants modestes ou de logements locatifs de propriétaires bailleurs privés, en échange de contreparties sociales.

L’Agence s’engage en priorités sur les travaux concernant :

f le traitement de l’habitat indigne ou très dégradé ; f la rénovation thermique de l’habitat et la lutte contre la précarité énergétique ; f l’adaptation des logements à la perte d’autonomie liée au handicap ou au vieillissement ;

le redressement des copropriétés en difficulté, ou les copropriétés souhaitant réaliser des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées.

f le développement d’une offre de logements privés à loyers et charges maîtrisés.

Pour adapter au mieux ses aides aux situations locales, l’ANAH est présente dans chaque dépar-tement par le biais de sa délégation locale intégrée au sein de la Direction départementale des territoires (DDT) et multiplie les partenariats avec les collectivités territoriales.

L’ANAH intervient prioritairement sur les territoires couverts par une Opération programmée pour l’amélioration de l’habitat ou par un programme d’intérêt générale, sauf pour les travaux liés à l’autonomie de la personne pour lesquels elle intervient sur tout le département. Les opérations réalisées en dehors d’un territoire couvert par une OPAH ou un PIG ne sont financées qu’en cas de crédit suffisant.

L’ANAH apprécie l’opportunité d’accorder une subvention : son attribution n’est donc pas automa-tique et ce, même si toutes les conditions d’obtention sont par ailleurs remplies.

L’aide peut être accordée aux propriétaires occupants, aux propriétaires bailleurs, et au syndicats des copropriétaires pour des travaux sur les parties communes.

1- LES AIDES ACCORDÉES AUX PROPRIÉTAIRES OCCUPANTS

Les bénéficiaires f Les propriétaires occupants f Les usufruitiers occupants

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f Les bénéficiaires d’un droit d’usage et d’habitation f Les locataires qui réalisent des travaux pour l’autonomie de la personne avec l’accord

expresse du bailleur, ou des travaux de décence. f Les personnes assurant la charge effective de travaux dans un logement occupé à titre de

résidence principale par leurs ascendants, descendants, ceux de leur conjoint, de leur concu-bin ou du cosignataire au PACS, lorsqu’ils sont propriétaires ou disposent d’un droit d’usage ou d’usufruit.

Les conditions de ressourcesOn distingue deux catégories de ménages éligibles aux aides de l’ANAH, en fonction de leur niveau de ressources : les ménages aux ressources “très modestes” et les ménages aux ressources “modestes”.

La distinction permet de déterminer le taux maximal de subvention dont les ménages pourront bénéficier pour leur projet de travaux, si leur dossier est agréé.

Le montant des ressources à prendre en considération est la somme des revenus fiscaux de réfé-rence de l’année N-2 de toutes les personnes qui occupent le logement. Toutefois, si les revenus du demandeur ont baissé, il est possible de prendre en compte les ressources de N -1, à condition que l’avis d’imposition correspondant soit disponible.

Les plafonds de ressources sont révisés au 1er janvier de chaque année.

Plafonds de ressources applicables au 1er janvier 2017 pour les régions hors Île de France.

Nombre de personnes composant le ménage

Ménages aux ressources très modestes (€)

Ménages aux ressources modestes (€)

1 14 360 18 4092 21 001 26 9233 25 257 32 3774 29 506 37 8265 33 774 43 297

Par personne supplémentaire + 4 257 + 5 454

Les conditions liées au logement f Etre situé en France Métropolitaine f Etre achevé depuis au moins 15 ans à la date de la notification de la décision d’octroi de la

subvention. f Ne pas avoir fait l’objet depuis 5 ans d’aucun financement public, comme un prêt à taux zéro. f Après les travaux, il devra être occupé à titre de résidence principale (minimum 8 mois par an)

92


et au moins pendant 6 ans. Le logement devra être occupé dans le délai maximum d’un an suivant la date de déclaration d’achèvement des travaux.

Les travaux subventionnablesLes projets de travaux subventionnables sont répartis en deux catégories : les travaux lourds et les travaux d’amélioration.Pour pouvoir bénéficier d’une aide de l’ANAH, ces travaux doivent remplir des conditions com-munes et des conditions particulières selon la catégorie à laquelle ils appartiennent.

Conditions généralesPour être éligibles, les travaux doivent faire partie de la liste des travaux recevables établie par l’ANAH et remplir les conditions suivantes :

f être exécutés par une entreprise spécialisée ou faire l’objet d’un suivi par un opérateur spé-cialisé durant tout le déroulement des travaux s’ils sont réalisés en auto réhabilitation ;

f être d’un montant minimum de 1 500 € HT, sauf pour les propriétaires occupants « très modestes » pour lesquels aucun seuil n’est exigé

f ne pas être commencés avant le dépôt de la demande de subvention.

Conditions particulières selon la nature des travaux

Les travaux lourdsCes projets de travaux visent la réhabilitation d’un logement indigne ou très dégradé. Ils doivent nécessairement faire l’objet d’une évaluation énergétique avant et après travaux, sauf s’il ne porte que sur des travaux réalisés en parties communes de copropriété et ne pouvant pas avoir d’impact significatif sur les performances du bâtis et ses équipements.Ces travaux sont plafonnés à 50 000 euros HT

Les travaux d’améliorationIl s’agit des projets de travaux n’étant pas considérés comme lourds que ce soit en terme de coût ou d’ampleur. Ils sont plafonnés à 20 000 euros HT.

Montant de l’aideLe montant varie selon la nature des travaux et les ressources du ménage.

Tableau sur les taux de subventions de l’ANAH

Types de travaux

Taux maximum de la subventionMénages aux

ressources « modestes »

Ménages aux ressources « très

modestes »

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Projet de travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé (plafond de travaux subventionnables : 50 000

€ HT)50 %

Projet de travaux d’amélioration

(plafond de travaux subventionnables :

20 000 € HT)

Travaux pour la sécurité et la salubrité de l’habitat

50 %

Travaux pour l’autonomie de la personne 35 % 50 %Travaux de lutte contre la précarité

énergétique35 % 50 %

Autres situations / autres travaux NB : la circulaire de programmation précise dans quels cas des dossiers

« autres travaux » peuvent, dans des proportions limitées, être considérés

comme prioritaires (C n° 2013-01)

20 % (vise les travaux en parties communes de copropriétés en

difficultés)

35 %

Le programme « Habiter Mieux « : l’aide de solidarité écologique (l’ASE) versée pour les travaux de rénovation thermiquePour bénéficier de cette aide complémentaire, le projet de travaux du propriétaire occupant doit avoir fait l’objet d’une subvention de l’ANAH mentionné ci-dessus. Les travaux doivent :

f garantir une amélioration énergétique du logement d’au moins 25 % dont le diagnostic est réalisé par un opérateur spécialisé ;

f ne pas être commencés avant le dépôt de votre dossier, f être intégralement réalisés par des professionnels du bâtiment. f Le demandeur doit bénéficier d’une prestation d’accompagnement complète réalisée par un

opérateur spécialisé, sauf exception pour les travaux dits « simples » (isolation des combles, changement de chaudière) qui doivent être réalisé par un professionnel agréé RGE.

f L’enregistrement des certificats d’économie d’énergie liés aux travaux est soumis à un droit d’exclusivité de l’ANAH.

Le montant de la primeLe montant de l’aide est fonction de la catégorie du ménage :

f pour catégorie ressources « très modeste », la prime Habiter Mieux est de 10 % du montant total des travaux HT, dans la limite de 2 000 €.

f pour la catégorie ressources modeste, la prime Habiter Mieux est de 10 % du montant total des travaux HT, dans la limite de 1 600 €.

Le cumul avec d’autres aidesIl est également possible de compléter ces aides, sous certaines conditions, avec : les certificats d’économie d’énergie (sauf dans le cadre du programme « Habiter Mieux » où ils sont cédés à l’ANAH), le Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), un Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ), un Plan épargne logement (PEL), un Livret de développement durable et solidaire (LDDS), un prêt

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conventionné, un prêt de la CAF ou de la MSA, un prêt d’Action logement, un prêt bancaire ou un micro-crédit, les aides des collectivités locales.

2- LES AIDES ACCORDÉES AUX PROPRIÉTAIRES BAILLEURS

L’octroi de ces aides dépend de conditions relatives au bénéficiaire, au logement, à la nature des travaux ainsi qu’au respect de certains engagements par le bailleur.

L’octroi n’est pas automatique. Le projet doit rentrer dans les champs d’action prioritaires que sont la lutte contre l’habitat indigne et dégradé et l’amélioration des performances énergétiques.

Des spécificités locales peuvent être prévues dans le cadre du programme d’actions territoriale.

Les bénéficiairesLes propriétaires et usufruitiers qui louent le logement ou le mettent à disposition d’autrui.

Les conditions liées au logement f Le logement est achevé depuis au moins 15 ans à la date de la notification de la décision

d’octroi de la subvention. f Après travaux, il doit être loué ou mis à disposition à titre de résidence principale pendant

une période donnée. L’engagement de louer est obligatoirement souscrit par le bailleur dans le cadre du conventionnement ANAH (respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire).

f Il doit respecter les caractéristiques de la décence.

Travaux éligiblesIl s’agit de projets de travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé, et les projets d’amélioration. En dehors de ces cas, lorsque le bailleur réalise des travaux non subven-tionnés par l’ANAH, celui-ci dispose toujours de la possibilité de conventionner son logement et ainsi de bénéficier d’avantages fiscaux.

Les travaux lourds : le plafond de travaux subventionnables est fixé à 1 000 euros HT/m², dans la limite de 80 000 euros par logement.

Les travaux d’amélioration : le plafond de travaux subventionnables est fixé à 750 euros HT/m², dans la limite de 80 m².

L’engagement du bailleurPour bénéficier de la subvention, le bailleur doit signer une convention à loyer intermédiaire, social ou très social par laquelle il s’engage :

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f à louer son logement à titre de résidence principale dans le cadre d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, pendant au moins 9 ans.

f à respecter un niveau de loyer maximal ; f à louer son logement à un ménage ayant des ressources ne dépassant pas certains plafonds.

Ces plafonds dépendent du type de convention signée par le bailleur (convention à loyers intermédiaire, social, ou très social).

Le niveau du loyer maximal est fié par l’ANAH local en fonction notamment du type de conven-tion (convention à loyer intermédiaire, social ou très social)) et du niveau des loyers du marchés.

Pour connaître ces loyers, rapprocher-vous de votre ADIL ou de la délégation locale de l’ANAH de votre département.

Dans tous les cas, ce loyer doit être inférieur à des plafonds fixés nationalement (Cf. tableaux ci-dessous).

Plafonds de loyers applicables en 2017 en euros/m2 par mois

Zone Abis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C

Loyer « intermédiaire » 16,83 12,5 10,07 8,75 8,75Loyer « social » 11,77 9,06 7,80 7,49 6,95

Loyer « très social » 9,16 7,05 6,07 5,82 5,40

Pour connaître le zonage des communes qui vous intéresse : http://www.logement.gouv.fr/les-zonages-des-politiques-du-logement

Taux de subventionLe taux varie selon la nature des travaux effectués.

Taux maximum de la subvention

Taux maximum de la subvention

Projet de travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé(max. 1 000 € HT/m² dans la limite de 80 m²/logement)

35 %

Projet de travaux d’amélioration

(max. 750 € HT/m² dans la limite de 80 m²/logement)

Travaux pour la sécurité et la salubrité de l’habitat 35 %Travaux pour l’autonomie de la personne 35 %

Travaux pour réhabiliter un logement moyennement dégradé 25 %Travaux d’amélioration des performances énergétiques 25 %Travaux suite à une procédure RSD / contrôle décence 25 %

Transformation d’usage 25 %

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Le programme « Habiter Mieux » : l’aide de solidarité écologique (l’ASE) versée pour les travaux de rénovation thermique

Pour bénéficier de cette aide complémentaire, le projet de travaux du propriétaire bailleur doit avoir fait l’objet d’une subvention de l’ANAH et remplir les conditions suivantes :

f le logement concerné doit être achevé avant le 1er juin 2001, f les travaux permettent d’améliorer les performances énergétiques du logement d’au moins

35 % (évaluation avant et après travaux) ; f il ne doit pas s’agir de travaux de transformation d’usage ; f l’enregistrement des certificats d’économies d’énergie liés aux travaux est soumis à un droit

d’exclusivité de l’ANAH (ou de toute autre personne qu’elle aura désignée).

MontantL’ASE s’élève à 1 500 € par bénéficiaire et par logement.

L’accompagnement du propriétaire à l’ingénierie sociale, financière et techniqueLe demandeur a la possibilité d’être accompagné par un opérateur spécialisé, chargé de l’assister dans l’élaboration et la réalisation du projet de travaux sur les plans technique, social et financier. L’opérateur réalise ainsi une prestation complète, qui comporte notamment le diagnostic du loge-ment (évaluation énergétique, diagnostic du bâti, etc.) et l’assistance à l’élaboration des dossiers de financement et le suivi du projet.

L’avantage fiscal lié au conventionnement ANAH avec travaux :A compter du 1er février 2017 et jusqu’au 31 décembre 2019, le nouveau dispositif Cosse « Louer abordable » vient se substituer au dispositif Borloo Ancien.

Il permet un abattement variant de 15 % à 85 % en fonction de la zone géographique, du niveau de loyer mis en place et du mode de gestion du bien (mandat de gestion par une agence immobi-lière sociale ou location sous-location).

(Voir Partie 3 : La Fiscalité - Chapitre 2 : Fiscalité des revenus issus de la location - 2- Nouveau dispositif d’incitation fiscale dans le cadre d’un conventionnement ANAH)

Le cumul avec d’autres aidesIl est également possible de compléter ces aides, sous certaines conditions, avec : un Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ), un Plan épargne logement (PEL), un Livret de développement durable et soli-daire (LDDS), un prêt conventionné, un prêt de la CAF ou de la MSA, un prêt d’Action logement, un prêt bancaire ou un micro-crédit, les aides des collectivités locales, les certificats d’économie d’énergie (sauf dans le cadre du programme « Habiter Mieux » où ils sont cédés à l’ANAH).

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3- LES AIDES ACCORDÉES AUX SYNDICATS DES COPROPRIÉTÉS

Les aides peuvent être accordées pour les travaux d’économie d’énergie, des travaux lourds au niveau de la structure de l’immeuble, ou des travaux d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduites.

Les copropriétés concernées sont : f Les copropriétés rencontrant des difficultés très importantes et qui font partie d’un dispositif

d’intervention OPAH « copropriété dégradée » de l’ANAH. f Les copropriétés concernées par une situation d’habitat indigne, un plan de sauvegarde ou

une administration provisoire. f Les copropriétés souhaitant effectuer des travaux de mise en accessibilité.

L’ANAH finance jusqu’à 50 % du montant total des travaux hors taxes. Le montant maximum est de 10 000 euros par accès aménagé.

L’aide ne peut être attribuée que si 75 % des lots sont des résidences principales.

La subvention est accordée au syndicat des copropriétaires. Elle bénéficie donc à l’ensemble des copropriétaires occupants ou bailleurs sans condition de ressources ni engagements.

Les copropriétaires répondant aux conditions de ressources pour les aides individuelles pourront pour leur quote-part de travaux bénéficier des aides individuelles de l’ANAH.

La demande auprès de l’ANAH peut être individuelle ou demandée dans le cadre d’une demande groupée s’il y a d’autres copropriétaires éligibles.

Le programme « Habiter Mieux » en copropriété

Cette aide peut être attribuée au syndicat de copropriétaires pour un programme de travaux permettant un gain énergétique de 35 % minimum.

Le montant de l’aide peut être : f jusqu’à 180 € par logement de prise en charge d’une assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) ; f jusqu’à 5 250 € par logement pour les travaux de rénovation énergétique.

CHAPITRE II. LES AIDES LOCALES

Les communes, communautés de communes et le département de la Savoie peuvent venir com-pléter le dispositif des aides de l’ANAH.

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1- LES AIDES DES COMMUNAUTÉS DE COMMUNES ET COMMUNES

Il existe plusieurs dispositifs d’aides : f Opération Programmée de l’Habitat (OPAH), f Programme d’Intérêt Général (PIG), f Convention passée avec un opérateur, f DOREMI f SLIME

Pour connaître ces différents dispositifs, nous vous conseillons de vous renseigner auprès de votre communauté de communes ou commune pour connaître le dispositif d’aide à la rénovation des bâtiments mis en place.

Vous pouvez également vous renseigner auprès de l’ADIL de la Savoie et consulter le tableau des aides existantes sur le département sur les sites de l’ADIL de la Savoie, du département ou de l’ANAH.

2- LES AIDES DU DÉPARTEMENT : LE GUICHET UNIQUE - CONSEIL DÉPARTEMENTAL DE SAVOIE

Dans le cadre de son Plan Climat Énergie Territorial, le Département met à votre disposition le Guichet unique pour la maîtrise de l’énergie qui vous permet de bénéficier de conseils techniques et d’une aide financière départementale pour réaliser des travaux de rénovation énergétique ou d’installations d’énergies renouvelables.

Le dossier de demande de subvention est à télécharger sur le site du Guichet unique de la Savoie.

Les bénéficiaires : particulier (propriétaire, locataire), syndicat de copropriété, association, entre-prise (PME), agriculteur.

Les conditions fiscales d’éligibilitéSont éligibles les demandeurs dont le revenu fiscal annuel de référence est égal ou inférieur aux montants indiqués ci-dessous (cette condition ne concerne que les particuliers, l’avis d’imposition présenté en justificatif est le plus récent en possession du demandeur).

Nombre de personnes occupant le foyer 1 2 Augmentation de 10 000 € par personne à charge supplémentaireRevenu fiscal annuel de référence maxi 30 000 € 40 000 €

Sont éligibles les travaux réalisés sur des résidences principales de plus de 2 ans (ne sont pas éligibles les résidences secondaires ou louées partiellement sur l’année, les travaux dont l’objet est la transformation en logement de locaux initialement affectés à un autre usage).

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La subvention porte sur la réalisation de travaux et l’installation d’équipements et non sur l’acquisition de matériel.

Les travaux d’isolation aidés : f si un seul poste de travaux : les combles, les toitures terrasse, les murs, les planchers bas, f si plusieurs postes de travaux : les combles, les toitures terrasse, les murs, les planchers bas

et les parois vitrées.

Chaque poste de travaux qui bénéficie de l’aide doit être traité dans sa totalité (toutes les parois vitrées, toute la surface des combles ou des planchers bas, les quatre murs).

Ne sont pas pris en compte dans le calcul de la subvention les travaux concernant le revêtement de façades et la couverture de toitures.

Les travaux d’installation d’équipements ayant recours aux énergies renouvelables aidés : les chauffe-eau solaires, les systèmes solaires combinés, les chaudières bois automatiques (granulés ou plaquettes). Concernant les systèmes solaires combinés et les chaudières bois, le dossier est éligible uniquement dans le cas où le bâtiment concerné par l’installation dispose d’une isolation récente (10 ans au plus), cette éco-condition doit être justifiée par le demandeur au moyen de factures ou de photos.

Les critères techniques requis

TRAVAUX D’ISOLATIONToiture R ≥ 7,5 m².K/W

Toiture terrasse R ≥ 5 m².K/WMurs (par l’extérieur) R ≥ 4 m².K/W

Planchers bas R ≥ 3,5 m².K/WParois vitrées Uw ≤ 1,3 W/m². K et Sw ≥ 0,30 OU Uw ≤ 1,7 et Sw ≥ 0,36

INSTALLATION ENERGIE RENOUVELABLEInstallateur RGE

Matériel solaire Certification CSTBat ou Solar Keymark ou équivalenteMatériel chaudière bois Norme NF EN 303.5

Rendement chaudière bois ≥ 85%

Le montant des aides

TYPE TRAVAUX NOUVEAU CADRE D’INTERVENTIONForfait ou taux Critères

ENERGIES RENOUVELABLES En vigueur au 1er janvier 2017Chauffe-eau solaire individuel 400 € Critères techniques

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Système solaire combiné individuel 900 €Critères techniques

Critères performance énergétique

Chaudière bois individuel 500 €Critères techniques

Critères performance énergétiqueSystème solaire mixte 1 500 € Critères techniques

Système solaire collectif 3 000 € Critères techniquesChaudière bois mixte - collectif 2 000 € Critères techniques

TRAVAUX ISOLATION En vigueur au 1er janvier 2017Individuel 10 % Critères techniques

Mixte - collectif 15 % Critères techniques

TYPOLOGIE BENEFICIAIRESIndividuel = logements 1 à 2 copropriétairesMixte = logements 3 à 5 copropriétaires - tertiaire - commercesCollectif = logements à partir de 6 copropriétairesCRITERESTechniques = R (performance isolation), RGE (entreprise), certification CSTBat ou Solar Keymark ou équivalente, norme NF EN 303.5, rendement chaudière bois (matériel)Performance énergétique = isolation toiture ou murs récente (- de 10 ans) ou travaux d’isolation concomitantsPLAFONDS DE SUBVENTIONSToutes les subventions sont appliquées sur l’installation de matériel (coût de main-d’œuvre) = pas de montant de subvention supérieur au coût de main-d’œuvre éligibleIsolation individuel et mixte 1T* (combles ou murs) : 2 000 €Isolation individuel et mixte 2T* et plus : 3 000 €Isolation collectif : 10 000 €PLANCHER DE SUBVENTIONMontant subvention minimum : 150 €

*T=poste de travaux

Le Département participe au programme national Habiter Mieux dans le cadre d’un contrat local d’engagement de lutte contre la précarité énergétique des logements privés, et peut accorder une aide complémentaire dans la limite de 700 euros du Département (aide non cumulable avec d’autres aides départementales).Les aides du département sont cumulables avec le Crédit d’impôt, et l’éco-PTZ.

CHAPITRE III. LES PRETS POUR LES TRAVAUX D’AMÉLIORATION DE L’HABITAT

1- LES ECO PTZL’éco-prêt à taux zéro permet de financer la rénovation énergétique sans faire d’avance de tréso-rerie et sans payer d’intérêts. Il est disponible jusqu’au 31 décembre 2018.

102


Il peut être accordé à tout propriétaire de logement (ECO-PTZ individuel) et au syndicat de copro-priétaires (ECO-PTZ collectif).

La loi de finance pour 2016 a créé l’éco prêt « habiter mieux » accordé aux propriétaires, pour des travaux amélioration de la performance énergétique de leur logement et ayant ouvert droit, dans le cadre du programme « Habiter Mieux », à une subvention accordée par l’ANAH ainsi qu’à la prime FART. Elle a également mis en place un Éco-PTZ complémentaire.

1-1 - L’ECO PTZ individuel

Les conditions d’attributionL’Éco-PTZ est accordé sans condition de ressources, sous réserve que le logement existant dans lequel sont réalisés les travaux, soit achevé avant le 1er janvier 1990 en métropole et soit occupé à titre de résidence principale.

Les bénéficiaires f Les personnes physiques (propriétaires occupants ou bailleurs). f Les copropriétaires bailleurs ou occupants (et non le syndicat) pour financer leur quote-part

de travaux entrepris sur les parties et équipements communs ou sur les parties privatives à usage commun de la copropriété, et/ou pour financer les travaux réalisés dans leur lot privatif ;

f Les sociétés civiles non soumises à l’impôt sur les sociétés dont au moins un des associés est une personne physique

Les conditions liées à l’occupation du logementLe logement doit être utilisé comme résidence principale, par emprunteur ou les personnes des-tinées à l’occuper (locataire ou occupant à titre gratuit). L’affectation du logement à la résidence principale doit être effective jusqu’au remboursement intégral de l’Éco-prêt.

La condition de résidence principale est appréciée dans les mêmes conditions que pour le PTZ en accession : le logement devra être occupé au moins huit mois par an sauf en cas d’obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

L’occupation du logement en tant que résidence principale doit intervenir au plus tard dans les six mois suivant la « date de clôture de l’Éco-prêt », c’est-à-dire la date à laquelle l’emprunteur transmet tous les éléments justifiant que les travaux ont été effectivement réalisés conformément au descriptif détaillé fourni à l’établissement de crédit lors de la demande de l’Éco-prêt.

Depuis le 1er janvier 2016, l’emprunteur dispose de trois ans (et non plus deux ans), à compter de la date d’émission de l’offre de prêt, pour transmettre ces justificatifs.

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Ainsi, pour les offres de prêt émises depuis le 1er janvier 2016, la réalisation des travaux et l’utili-sation du logement comme résidence principale doivent intervenir dans un délai maximal de trois ans et demi à compter de la date de l’émission de l’offre de prêt.

Les conditions liées aux travaux

Les travaux ne doivent pas avoir commencé avant l’émission de l’offre de prêt et doivent depuis le 1er

septembre 2014, être réalisés par un professionnel agrée RGE (reconnu Garant de l’environnement).

Trois types de travaux sont éligibles : f Soit un bouquet de travaux : représentant ensemble de travaux cohérents et effi-

caces, comprenant au moins deux des catégories de travaux suivants :• isolation thermique de la totalité de la de la toiture ;• isolation thermique d’au moins la moitié de la surface des murs donnant sur l’extérieur ;• isolation thermique d’au moins la moitié des parois vitrées et remplacement des portes

donnant sur l’extérieur ;• installation, régulation ou remplacement de systèmes de chauffage ou de production

d’eau chaude sanitaire performants ;• installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable ;• installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source

d’énergie renouvelable.Depuis le 1er janvier 2015, les caractéristiques techniques à respecter ainsi que les équipements et matériaux éligibles sont alignés sur ceux ouvrant droit au Crédit d’impôt pour la transition énergétique.

f Soit une amélioration de la performance énergétique globale de votre logement.

Ces travaux devront permettre d’atteindre une performance énergétique globale mini-male du logement, en limitant la consommation d’énergie du bâtiment en dessous d’un seuil exprimé en kWh/m²/an (arrêté du 30.3.09 : art. 9 à 11). Ce seuil, déterminé grâce à une étude thermique et modulé selon la zone climatique et l’altitude du bâtiment concerné, est de :

• 150 kWh/m²/an si le bâtiment présente une consommation conventionnelle d’énergie primaire avant les travaux supérieure ou égale à 180 kWh/m²/an ;

• 80 kWh/m²/an si le bâtiment présente une consommation conventionnelle d’énergie primaire avant les travaux inférieure à 180 kWh/m²/an.

Dans cette hypothèse, l’étude doit être réalisée par un bureau d’étude thermique et les travaux sont réalisés par un professionnel certifié RGE, dans le cadre d’une offre globale d’amélioration de la performance énergétique. Cette certification porte sur la capacité d’une entreprise à concevoir et réaliser des travaux de rénovation énergétique ainsi qu’à assurer l’accompagnement du maître d’ouvrage tout au long du projet.

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f Soit des travaux de réhabilitation de systèmes d’assainissement non collectifLe dispositif ne doit pas consommer d’énergie et respecter certaines caractéristiques techniques (arrêté du 30.3.09 modifié par l’arrêté du 2.12.14 : art. 12). L’entreprise réalisant ces travaux n’a pas à être titulaire d’un signe de qualité.

En vertu de la règle « un seul Éco-prêt par ménage et par logement », le ménage qui choisit d’utiliser l’Éco-prêt pour financer les travaux de réhabilitation d’un système d’assainissement non collectif n’aura donc pas la possibilité d’obtenir un autre Éco-prêt pour financer les travaux d’économies d’énergie dans son logement.

Les dépenses prises en compteLe coût de la fourniture et de la pose des équipements, produits et ouvrages nécessaires à la réalisation des travaux d’économie d’énergie ;

f le coût de la dépose et mise en décharge des ouvrages, produits et équipements existants ; f les frais de maîtrise d’œuvre et d’études relatives aux travaux ; f l’assurance maître d’ouvrage souscrite le cas échéant par l’emprunteur ; f le coût des travaux induits, indissociablement liés aux travaux d’économies d’énergie. Ces

travaux induits sont définis et énumérés de manière très précise pour chaque catégorie de travaux d’économie d’énergie réalisées

Le montant du PTZ :Un seul éco-PTZ peut être accordé par logement et pour un montant maximum de :

f 20 000 euros si le bouquet de travaux se compose de 2 catégories de travaux éligibles f 30 000 euros si le bouquet de travaux se compose d’au moins 3 catégories de travaux éligibles f 30 000 euros si les travaux permettent d’atteindre une performance énergétique globale minimale f 10 000 euros pour des travaux de réhabilitation du système d’assainissement non collectif

La durée de base de remboursement de l’éco-PTZ est fixée à 10 ans, mais pourra être portée à 15 ans lorsque l’éco-PTZ est destinés à des rénovations importantes (au moins 3 catégories de travaux ou une performance énergétique globale).

Depuis le 1er juillet 2016, un « éco-prêt à taux zéro complémentaire » peut être demandé par les ménages qui auraient déjà bénéficié d’un premier éco-prêt à taux zéro pour un montant inférieur à 30 000 €. Pour demander un éco-prêt à taux zéro complémentaire, il faut que le premier éco-prêt soit clôturé. Il peut financer une ou plusieurs actions.

La somme du premier éco-prêt et de l’éco-prêt complémentaire ne peut pas dépasser 30 000 €.

L’offre d’éco-prêt complémentaire doit être émise dans les 3 ans après l’émission du premier éco-prêt à taux zéro.

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L’éco-prêt est délivré par les établissements de crédit qui ont signé une convention avec l’état et avec la SGFGAS ;

Le cumul avec d’autres aides ou dispositifsL’éco-prêt à taux zéro est cumulable avec :

f les aides de l’ANAH f les aides des collectivités territoriales, f les certificats d’économies d’énergie f le prêt à taux zéro pour l’accession à la propriété f le crédit d’impôt pour la transition énergétique sans condition de ressources, depuis le 1er

mars 2016.

En revanche, le prêt Travaux d’Action Logement n’est pas cumulable avec l’Éco-prêt.

1-2 - L’ECO PTZ « habiter mieux »

Les travaux ayant ouvert droit aux aides à la rénovation énergétique de l’ANAH (Aide de solidarité écologique (ASE) du programme « Habiter Mieux ») peuvent bénéficier d’un Éco-prêt « Habiter Mieux » pour financer le reste à charge.

Cet Éco-prêt « Habiter Mieux » pourra être octroyé après validation de l’ANAH (délégations locales ou collectivités locales délégataires) du dossier d’aides aux propriétaires occupants ou bailleurs au titre du programme « Habiter Mieux ».

C’est un prêt sans intérêt qui pourra s’élever jusqu’à 20 000 € et sera versé dès le début des travaux.

Ce crédit sera disponible en 2017 dans les réseaux bancaires qui souhaiteront le proposer. Il pourra être demandé par les bénéficiaires d’une aide Habiter Mieux qui ont déposé leur dossier depuis le 1er janvier 2016.

1-3 - L’ECO PTZ collectif

L’Éco-prêt copropriété permet de financer certains travaux de rénovation énergétique entrepris sur les parties et équipements communs d’un immeuble en copropriété, ainsi que certains travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives.

Les bénéficiairesC’est le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic qui est le souscripteur du prêt. Les formalités et la signature de l’offre de prêt seront réalisées par le syndic.

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Les copropriétés concernéesLes immeubles en copropriété achevés avant le 1er janvier 1990 en métropole et dont au moins 75 % des quotes-parts sont compris dans des lots affectés à l’usage d’habitation utilisés ou desti-nés à être utilisés à titre de résidence principale.

Autorisation du syndicat des copropriétaires :

Pour pouvoir engager le syndicat de copropriétaires, il est nécessaire que la copropriété ait régulièrement voté en assemblée générale la réalisation de travaux d’économies d’énergie et le recours à l’Éco-prêt copropriété.

Les travaux éligibles à l’Éco-prêt copropriété doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité des voix de tous les copropriétaires (loi du 10.7.65 : art.25 g).La décision de réaliser ces travaux peut résulter d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou d’un audit énergétique.

Les travaux éligibles

Les travaux ne doivent pas avoir commencé avant l’émission de l’offre de prêt et doivent être réalisés par un professionnel agréé RGE (Reconnu Garant de l’environnement).

Contrairement à l’Éco-prêt individuel, la réalisation d’une seule action de travaux permet d’être éligible à l’Éco-prêt copropriété.

Ces travaux peuvent être réalisés dans : f les parties communes et équipements communs à la copropriété f les parties privatives en cas de travaux d’intérêt collectif

Comme pour l’éco PTZ individuel, trois types de travaux sont éligibles à l’Éco-prêt copropriété : f soit des travaux correspondant à, au moins une action efficace d’amélioration de la perfor-

mance énergétique de chacun des bâtiments concernés par l’Éco-prêt copropriété, parmi les travaux suivants :• isolation thermique de la totalité de la toiture ;• isolation thermique d’au moins la moitié de la surface des murs donnant sur l’extérieur ;• isolation thermique d’au moins la moitié des parois vitrées donnant sur l’extérieur et rem-

placement des portes donnant sur l’extérieur ;• installation, régulation ou remplacement de systèmes de chauffage, ou de production d’eau chaude

sanitaire installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable ;• installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source

d’énergie renouvelable.

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Pour chacune de ces catégories de travaux, les caractéristiques techniques des équipements, produits et ouvrages pouvant être financés et le type de combinaison ouvrant droit à l’Éco-prêt copropriété ont été définies dans un arrêté du 30.3.09. Pour les offres d’Éco-prêt copropriété émises depuis du 1er janvier 2015, les caractéristiques techniques à respecter ainsi que les équipements et matériaux éligibles sont alignés sur ceux ouvrant droit au Crédit d’impôt pour la transition énergétique, dit « CITE ». De plus, la liste des travaux induits et indissociablement liés à ces travaux a été intégrée à l’arrêté du 30.3.09.

f soit des travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale du bâtiment achevé après le 1er janvier 1948, en limitant la consommation d’énergie du bâtiment en dessous d’un seuil exprimé en kWh/m²/an (arrêté du 30.3.09 modifié par l’arrêté du 2.12.14 : art. 9 à 11). Ce seuil, déterminé grâce à une étude thermique et modulé selon la zone climatique et l’altitude du bâtiment concerné, est de :• 150 kWh/m²/an si le bâtiment présente une consommation conventionnelle d’énergie

primaire avant les travaux supérieure ou égale à 180 kWh/m²/an ;• 80 kWh/m²/an si le bâtiment présente une consommation conventionnelle d’énergie

primaire avant les travaux inférieure à 180 kWh/m²/an.

L’étude est réalisée par un bureau d’étude thermique, et les travaux sont réalisés par un pro-fessionnel certifié « RGE », dans le cadre d’une offre globale d’amélioration de la performance énergétique. Cette certification porte sur la capacité d’une entreprise à concevoir et à réaliser des travaux de rénovation énergétique ainsi qu’à assurer l’accompagnement du maître d’ouvrage tout au long du projet.

f soit des travaux de réhabilitation de systèmes d’assainissement non collectif par des disposi-tifs ne consommant pas d’énergie et respectant certaines caractéristiques techniques.

Les dépenses prises en compteComme pour l’Éco-prêt individuel, les dépenses afférentes aux travaux ouvrant droits à l’Éco-prêt copropriété comprennent :

f le coût de la fourniture et de la pose des équipements, produits et ouvrages nécessaires à la réalisation des travaux d’économie d’énergie ;

f le coût de la dépose et mise en décharge des ouvrages, produits et équipements existants ; les frais de maîtrise d’œuvre et d’études relatives aux travaux ;

f l’assurance du maître d’ouvrage souscrite le cas échéant par l’emprunteur ; f le coût des travaux induits, indissociablement liés aux travaux d’économies d’énergie. Ces travaux

induits sont définis et énumérés de manière très précise pour chaque catégorie de travaux d’éco-nomie d’énergie réalisées (arrêté du 30.3.09 modifié par l’arrêté du 2.12.14 : art. 3 à 8 et art. 12).

Le montant et la durée du prêtLe montant et la durée de l’éco-prêt copropriété dépendent de la nature des travaux réalisés. Contrairement à l’éco PTZ individuel, une seule action est possible.

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Le montant maximum par logement de l’éco-prêt est de : f 10 000 euros une seule action de travaux d’amélioration efficace de la performance énergétique f 20 000 euros deux actions de travaux d’amélioration efficace de la performance énergétique f 30 000 euros si trois actions de travaux d’amélioration efficace de la performance énergétique

ou si les travaux permettent d’atteindre une performance énergétique globale minimale f 10 000 euros pour des travaux de réhabilitation du système d’assainissement non collectif

La durée de base de remboursement de l’Éco-prêt copropriété est fixée à 10 ans.

Elle peut toutefois être portée à 15 ans lorsque l’Éco-prêt est destiné à financer les travaux comportant au moins trois des six actions prévues pour le bouquet de travaux et les travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale du logement

Un seul éco-prêt peut être consenti par bâtiment de la copropriété.

En cas de cumul avec un Éco-prêt à titre individuel, la somme du montant de cet Éco-prêt complé-mentaire et de la participation de l’emprunteur à l’Éco-prêt copropriété ne peut excéder 30 000 € au titre du même logement.

De plus, cet Éco-prêt complémentaire est limité à 10 000 € maximum s’il a pour objet la réalisa-tion d’une action seule.

Le cumul avec d’autres aides ou dispositifLe syndicat de copropriétaires ayant souscrit un Éco-prêt copropriété peut également bénéficier :

f des aides de l’ANAH en faveur des syndicats de copropriétaires ; f des aides des collectivités territoriales en faveur du développement durable.

Le copropriétaire peut, à titre personnel, également bénéficier des aides, avantages fiscaux et prêts suivants :

f un Éco-prêt individuel : s’il remplit les conditions d’éligibilité. Dans ce cas, le copropriétaire sera éligible à l’Éco-prêt individuel sans avoir à réaliser deux actions du bouquet de travaux si son offre de prêt personnel a été émise dans un délai de trois ans à compter de la date d’émission du projet de contrat de l’Éco-prêt copropriété ;

Dans ce cas la somme du montant de l’Éco-prêt complémentaire et de la participation de l’emprunteur à l’Éco-prêt copropriété ne peut excéder 30 000 € au titre d’un même logement

f un prêt conventionné (CCH : R.331-72) ; f un Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE). Depuis le 1er mars 2016, il n’y a plus de condi-

tion de ressources à respecter pour le cumul avec le Crédit Impôt pour la Transition Energétique. f un PTZ (dans ce cas, le coût d’opération retenu pour le calcul du montant du PTZ ne tient

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pas compte du montant des travaux financés par l’Éco-prêt). Le PTZ pour l’acquisition d’un logement ancien est limité au cas particulier de l’acquisition d’un logement social, et depuis le 1er janvier 2016, aux opérations d’acquisition-amélioration de logements quel que soit le lieu de situation de l’immeuble ;

f les aides de l’ANAH et la prime FART. L’octroi de cette dernière déclenchera d’ailleurs l’éligibi-lité à l’Éco-prêt « Habiter Mieux », destiné à financer le reste à charge ;

f les aides des collectivités territoriales en faveur du développement durable ; f les Éco-prêts liés au Livret de développement durable pourront être utilisés comme prêt com-

plémentaire à l’Éco-prêt ou pour financer des travaux non éligibles à l’Éco-prêt ; f la déduction de charges pour la détermination des revenus fonciers pour les propriétaires bailleurs.

2- LES PRETS CAF – MSA

Prêt à l’amélioration de l’habitatTout allocataire d’une prestation familiale* peut solliciter un Prêt à l’amélioration de l’habitat, pour sa résidence principale, et pour tous travaux de réparation, d’amélioration, d’assainissement ou d’isolation thermique d’un logement d’habitation.

Exemple : réfection de la toiture ; mise aux normes de l’électricité ; installation de fenêtre double vitrage ; création ou remplacement d’équipements sanitaires vétustes.

Sont exclus, les travaux d’entretien et d’embellissement (papiers, peinture, etc.) ou ceux destinés à l’achèvement d’une construction neuve.Le montant du prêt peut couvrir jusqu’à 80 % des dépenses prévues, dans la limite de1 067,14 euros. Son taux d’intérêt est de 1 %. Il est remboursable par fractions égales en 36 men-sualités maximum. Le prêt est versé par moitié à la signature du contrat sur présentation du devis et à l’achèvement des travaux sur présentation de la facture.

(*) La prestation accueil du jeune enfant, les allocations familiales, le complément familial, l’allo-cation logement à caractère familial, l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé, l’allocation de soutien familial, l’allocation de rentrée scolaire, ou encore l’allocation journalière de présence parentale)

Prêt à l’amélioration du lieu d’accueil (PALA)Ce prêt à taux zéro d’un montant de 10 000 euros maximum peut également être accordé, sous conditions, aux assistants maternels, qu’ils soient allocataires ou non. Ce prêt est destiné à finan-cer des travaux soit au domicile de l’assistant(e) maternel(le) soit dans une maison d’assistant(e) maternel(le). Ces travaux doivent avoir pour objectif d’améliorer l’accueil, la santé ou la sécurité des enfants accueillis.

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3- LE PRÊT ACTION LOGEMENT POUR LA RÉNOVATION DE L’HABITAT

Les salariés des entreprises du secteur privés de 10 salariés et plus, hors secteur agricole peuvent prétendre à des prêts travaux, distribués par collecteur du 1 % logement auprès de qui l’entre-prise cotise.

Ces prêts permettent de bénéficier d’un taux préférentiel pour la réalisation de travaux dans un logement destiné à être utilisé comme résidence principale.

Ils financent 100 % du coût des travaux dans la limite de 10 000 € et sont remboursable sur une durée maximale de 10 ans, (20 ans pour le prêt agrandissement).

Ces prêts sont soumis à l’accord de l’entreprise selon une enveloppe définie réglementairement et pour le prêt d’amélioration de la performance énergétique à des conditions d’octroi : plafonds de ressources et primo-accession notamment.

Différents type de prêt peuvent être accordés : f Prêt travaux d’amélioration de la résidence principale ; f Prêt travaux d’agrandissement, pour l’ajout d’une surface habitable d’au moins 14 m2 : f Prêt travaux d’amélioration de la performance énergétique ; f Prêt travaux pour l’adaptation du logement des personnes handicapées ; f Prêt travaux en faveur des copropriétés dégradées, faisant l’objet d’un plan de sauvegarde ou

dans le cadre d’une Opération Programmé d’Amélioration de l’Habitat.

Ces prêts ne sont pas cumulables avec un ECO-PTZ.

bon à savoirLes caisses de retraites peuvent accorder des aides pour effectuer des travaux d’amélioration du logement (isolation des pièces de vie, aménagement des sanitaires, changement des revêtements de sols, motorisation des volets roulants, accessibilité du logement).

Pensez à contacter vos caisses de retraites !

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CHAPITRE IV. LE CRÉDIT D’IMPÔT

1- LE CRÉDIT D’IMPÔT

Le crédit d’impôt est une disposition fiscale permettant aux ménages de déduire de leur impôt sur le revenu une partie des dépenses réalisées pour certains travaux d’amélioration réalisés dans leur résidence principale.

Il peut s’agir de travaux liés à la rénovation énergétique du logement (CITE) ou de travaux d’équi-pement en faveur de l’aide aux personnes.

Ce dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2017, mais selon des critères techniques plus exigeants pour les chaudières, les équipements de chauffage utilisant le solaire thermique et les pompes à chaleur.

1-1 - Le CITE : le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique CITE (travaux de rénovation énergétique)

Les bénéficiairesLes propriétaires occupants, locataires, ou occupant à titre gratuit qui supporte des dépenses d’équipements.Attention : Si les travaux sont réalisés par le locataire et qu’ils sont remboursés par le bailleur dans un délai de 5 ans par le propriétaire, le crédit d’impôt devra être restitué aux services fiscaux.

Le logementLes travaux doivent concerner votre résidence principale, une maison individuelle ou un apparte-ment, achevé depuis plus de 2 ans.

Dans un immeuble collectif, le crédit d’impôt peut porter d’équipements communs que vous avez payés au titre de la quote-part correspondant au logement que vous occupez. Il appartient au syndic de fournir aux copropriétaires une attestation ou tout autre document établissant formelle-ment la date du paiement des travaux.

Les conditions de réalisation des travauxLes travaux doivent être réalisés par une entreprise agréer RGE – Reconnu Garant de l’environnement.

Quelle que soit leur nature, les dépenses d’acquisitions des équipements, matériaux ou appareils n’ouvrent droit au crédit d’impôt que s’ils sont fournis et installés par une même entreprise, et donnent lieu à l’établissement d’une facture.

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Depuis le 1er janvier 2016, le CITE est subordonné à la réalisation par l’entreprise ou par son sous-traitant d’une visite préalable à la réalisation des travaux éco-conditionnés. Elle vise à valider l’adéquation au logement des équipements, matériaux ou appareils dont l’installation est envisagée.

La TVA applicable aux travaux éligibles au crédit d’impôt et ceux induits et indissociablement liés à ces travaux est à 5,5 %.

Les travaux éligiblesSont notamment éligibles au CITE les catégories de dépenses suivantes :

f isolation des parois opaques (murs, toiture, planchers-bas) ; f isolation des parois vitrées ; f volets isolants ou portes d’entrées donnant sur l’extérieur ; f chaudières à haute performance énergétique ou à micro-cogénération, équipements de

production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable (pompe à chaleur, énergie hydraulique ou biomasse) ;

f régulation, programmation du chauffage, et calorifugeage ; f réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) ; f système de charge pour véhicule électrique.

La liste des travaux éligibles est définie par le code général des impôts.

Le taux du crédit d’impôt et plafond pluriannuelDepuis le 1er septembre 2014, le taux du crédit d’impôt est désormais unique d’un montant de 30 % du montant TTC des dépenses hors main-d’œuvre sauf exception, et la réalisation d’une seule action permet de bénéficier de CITE.

Le montant des dépenses est plafonné à 8 000 € pour une personne seule et 16 000 € pour un couple. Cette somme est majorée de 400 € par personne à charge. Il s’applique aux dépenses éligibles et non au crédit d’impôt.

Ce plafond des dépenses est apprécié sur une période de cinq années.

Le dispositif concerne les travaux réalisés entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2017.

Si le montant du crédit d’impôt est supérieur à l’impôt sur le revenu, le trésor public verse la différence au bénéficiaire.

Le cumul du crédit d’impôts et d’autres dispositifs

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Il est possible de cumuler le crédit d’impôts avec d’autres aides (ANAH, collectivité locale, fournis-seurs d’énergie …), dans ce cas le montant des aides complémentaires est déduit des dépenses ouvrant droit au crédit d’impôts.

Le cumul du crédit d’impôt est possible avec l’éco-prêt à taux zéro, individuel ou collectif. La condition de ressources permettant de bénéficier du cumul est supprimée pour les offres émises à partir du 1er mars 2016.

Attention, pour une même dépense, il n’est pas possible de cumuler de crédit d’impôt d’aide à la personne avec un CITE.

1-2 - Le crédit d’impôt en faveur de l’aide aux personnes

Ce dispositif concerne les dépenses d’équipement réalisées en faveur de l’aide aux personnes.

Les bénéficiairesLe propriétaire, locataire, usufruitiers ou occupant à titre gratuit qui supporte des dépenses d’équipements.

Les dépenses ouvrant droit au crédit d’impôt f L’installation ou le remplacement d’équipements spécialement conçus pour les personnes

âgées ou handicapées. Ils peuvent être intégrés à un logement neuf ou ancien ; l’avantage fiscal peut être perçu sans qu’il soit nécessaire que vous soyez vous-même âgé ou handicapé. La liste des équipements est fixée par arrêté (arrêté du 9.2.05 : JO du 15.2.05) : il peut s’agir par exemple, de l’adaptation d’un évier, d’un lavabo, d’une baignoire ; de pose de mains cou-rantes ; de l’installation d’un appareil élévateur, d’un système de commande de signalisation ou d’alerte ; de dispositifs de fermeture, d’ouverture ou systèmes de commande des installa-tions électriques, d’eau, de gaz et de chauffage.

f La réalisation de travaux prescrits aux propriétaires de logements par un Plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ainsi que les dépenses de diagnostics préalables à ces travaux. Le crédit d’impôt est applicable aux dépenses afférentes à un logement achevé sans condition d’ancienneté. Tous les travaux prescrits par le PPRT ouvrent droit au crédit d’impôt. En revanche, les travaux seulement recommandés par le PPRT ne peuvent pas bénéficier de l’avantage fiscal.

Les logements concernésL’immeuble doit être situé en France métropolitaine ou en outre-mer. Le crédit d’impôt est appli-cable, selon les dépenses, aux immeubles neufs ou anciens, individuels ou collectifs.

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Les travaux doivent être exécutés dans un immeuble affecté à votre habitation principale.

L’habitation principale est le logement où vous résidez habituellement et effectivement avec les membres de votre famille et où se situe le centre de vos intérêts professionnels et matériels.

Si votre emploi vous oblige à de nombreux déplacements, l’habitation principale est le logement où votre famille réside en permanence.

Lorsque les travaux sont réalisés sur un immeuble destiné à devenir dans un bref délai votre habi-tation principale, ils n’ouvrent normalement pas droit à crédit d’impôt. Cependant, l’administra-tion fiscale peut admettre le bénéfice de l’avantage fiscal dès lors que le logement devient votre habitation principale dans un délai de 6 mois à compter de la date du paiement de la dépense.En cas de déménagement, vous pouvez bénéficier du crédit d’impôt au titre de votre nouvelle résidence principale.

Si les travaux portent sur des parties communes d’un immeuble collectif (copropriété ou non), ils peuvent ouvrir droit au crédit d’impôt, dès lors que l’immeuble comprend plus de la moitié des locaux affectés totalement ou principalement à l’habitation.

Vous pouvez également bénéficier de ce crédit d’impôt lorsque vous réalisez des travaux prescrits par un PPRT et que vous vous engagez à louer ce logement pendant au moins cinq ans à des personnes autres que votre conjoint ou un membre de votre foyer fiscal qui en font leur habita-tion principale. La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la réalisation des dépenses.

Les conditions de réalisation des travauxVous devez faire réaliser les travaux par un professionnel.Quelle que soit leur nature, les dépenses d’acquisition des équipements, matériaux ou appareils n’ouvrent droit au crédit d’impôt que s’ils sont fournis et installés par une même entreprise, et donnent lieu à l’établissement d’une facture. Vous ne pouvez pas acheter directement les équipe-ments.

La facture répond à un certain formalisme et doit comporter, outre les mentions habituelles (nom et adresse de l’entreprise…) : l’adresse de réalisation des travaux ; la nature, la désignation et le montant des travaux, ainsi que, le cas échéant, les caractéristiques et les critères de performances des équipements, matériaux et appareils installés.

Une attestation fournie par le vendeur ou le constructeur du logement, comportant ces mêmes mentions, lorsque les équipements sont intégrés dans un logement neuf, pourra valablement être jointe à votre déclaration.

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Lorsque des travaux de natures différentes sont réalisés par la même entreprise, la facture doit comporter un détail précis et chiffré des différentes catégories de travaux effectués permettant d’individualiser le coût des équipements ouvrant droit au crédit d’impôt.

Le montant du crédit d’impôtLe crédit d’impôt est égal à un certain pourcentage du coût des équipements et de la main-d’œuvre, et/ou du coût du diagnostic préalable aux travaux prescrits par un PPRT, pris en compte dans la limite du plafond pluriannuel propre aux dépenses d’équipements en faveur de l’aide aux personnes.

En principe, seules ouvrent droit à l’avantage fiscal les dépenses effectivement supportées par le contribuable. Les éventuelles subventions qui vous ont été accordées doivent en effet être déduites du montant des travaux.

Toutefois, cette règle ne s’applique pas aux dépenses de travaux prescrits par un PPRT ou de dia-gnostics préalables à ces mêmes travaux, puisque la base du crédit d’impôt n’est pas diminuée du montant des participations versées (participation versée par l’État, les exploitants des installations à l’origine du risque ou les collectivités territoriales).

Le taux du crédit d’impôt est de : f 25 % pour les dépenses d’équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou

handicapées ; f 40 % des dépenses prescrites par un plan de prévention des risques technologiques, payées

du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2017.

Le montant des dépenses d’équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handi-capées ouvrant droit au crédit d’impôt et payées au titre d’une période de 5 années consécutives comprises entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2017 est plafonné à :

f 5 000 euros pour une personne seule, f 10 000 euros pour un couple soumis à imposition commune.

Chaque personne supplémentaire à charge permet une majoration de 400 euros.

Pour les travaux prescrits par un PPRT et le diagnostic préalable à ces travaux payés après le 1er janvier 2015, ce montant est plafonné à 20 000 euros quel que soit le nombre d’occupants.

Le crédit d’impôt s’impute sur le montant de l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année au cours de laquelle la dépense a été payée. Pour les logements acquis en VEFA, il s’impute au titre de l’année au cours de laquelle le logement est achevé. Lorsqu’il s’agit d’un logement acquis neuf, il s’impute au titre de l’année de son acquisition si elle est postérieure.

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Si l’impôt dû est supérieur au crédit d’impôt, il est opéré une réduction d’impôt. À l’inverse, c’est-à-dire si l’impôt dû est inférieur au crédit d’impôt, une restitution est effectuée d’office.

Le Cumul du crédit d’impôt d’aide à la personne avec d’autres dispositifsD’autres dépenses afférentes à l’habitation principale ouvrent droit à un crédit d’impôt : il s’agit du Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE). Mais il n’est pas possible de cumuler pour une même dépense, le bénéfice du crédit d’impôt d’aide à la personne avec celui du CITE.

Si vous êtes propriétaire bailleur, les dépenses au titre desquelles vous avez bénéficié du crédit d’impôt ne seront pas déductibles pour la détermination du revenu foncier.

Attention à la reprise du crédit d’impôt :À défaut de justificatif (facture, attestation…) ou si celui-ci est incomplet, vous ferez l’objet d’une reprise du crédit d’impôt par les services fiscaux : vous devrez donc rembourser l’avantage fiscal. Ce remboursement sera généralement assorti du règlement d’un intérêt de retard, et si la mau-vaise foi est établie, d’une majoration.

Si vous êtes locataire, que vous avez effectué des dépenses d’équipement et obtenu le rembour-sement de celles-ci par votre propriétaire dans un délai de cinq ans, vous faites l’objet, au titre de l’année de remboursement, d’une reprise du crédit d’impôt par les services fiscaux. Celle-ci est égale au taux du crédit d’impôt applicable à la somme remboursée par le propriétaire, dans la limite du crédit d’impôt obtenu.

Vous serez également tenu de rembourser l’avantage fiscal si l’équipement vous ayant permis de bénéficier du crédit d’impôt a été remplacé à la suite d’un sinistre et a donné lieu à une indemni-sation.

L’ensemble des avantages fiscaux (investissements locatifs, crédits d’impôts, hormis la réduction d’impôt « Malraux ») est plafonné à 10 000 euros. Pour des avantages fiscaux obtenus pour des investissements réalisés en outre-mer, ce plafond est fixé à 18 000 euros.

CHAPITRE V. LA TVA A TAUX REDUIT 5,5 % ET 10 %

Le taux de TVA sur l’achat de matériel et les frais de main d’œuvre relatifs aux travaux d’amélio-ration, de transformation, d’aménagement et d’entretien, réalisés dans des logements achevés depuis plus de deux ans, est de 10 %.

Toutefois, la TVA s’applique au taux réduit de 5,5 % pour les travaux d’amélioration de la perfor-mance énergétique ainsi que pour les travaux induits et indissociablement liés.

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Les bénéficiaires f les propriétaires occupants, bailleurs ou syndicats de propriétaires ; f les locataires et occupants à titre gratuit ; f les sociétés civiles immobilières.

Les logements concernésLe logement doit être achevé depuis plus de 2 ans. Il peut être occupé à titre de résidence princi-pale ou secondaire.

Les équipements et les travaux éligiblesLe taux réduit de TVA à 5,5 % s’applique aux travaux visant l’installation (incluant la pose, la dépose et la mise en décharge des ouvrages, produits ou équipements existants) des matériaux et équipements éligibles au crédit d’impôt pour la transition énergétique, sous réserve du respect des caractéristiques techniques et des critères de performances minimales qui déterminent son éligibilité.

Le taux réduit s’applique aussi aux travaux induits indissociablement liés à la réalisation de ces travaux.

Il s’agit par exemple : f du remplacement de certaines tuiles pour assurer l’étanchéité de la toiture suite à des travaux

d’isolation ; f des travaux de plomberie, d’électricité, de peinture… suite à des travaux d’isolation des murs

par l’intérieur ; f du remplacement des radiateurs et du circuit d’eau chaude suite à l’installation d’une chau-

dière ; f de l’installation d’une ventilation.

Les travaux induits sont définis dans l’instruction fiscale suivante : BOI-TVA-LIQ-30-20-95.

Pour les autres travaux de rénovation, le taux réduit appliqué est de 10 %.

Cependant, pour les travaux de rénovation ci-après, le taux est de 20 % : f les gros équipements comme les systèmes de climatisation (notamment pompes à chaleur de

type air/air), certaines installations sanitaires (type cabine hammam ou sauna prête à poser), les ascenseurs et certains équipements et systèmes de chauffage (cuve à fioul, citerne à gaz, pompe, à chaleur, chaudière…)

f les travaux, qui, sur une période de 2 ans, remettent à l’état neuf :• soit la majorité des fondations,• soit la majorité des éléments hors fondations (murs porteurs, planchers, toiture terrasse,

charpente…) déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage,

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• soit la majorité de la consistance (pose ou dépose) des façades hors ravalement,• soit l’ensemble des éléments de second œuvre (planchers non porteurs, installations

sanitaires et de plomberie, fenêtres et portes extérieures, installations électriques, cloisons intérieures, systèmes de chauffage) dans une proportion au moins égale aux deux tiers pour chacun d’eux ; Les travaux qui ont pour effet d’augmenter de plus de 10 % la surface de plancher des locaux existants.

Comment obtenir la TVA à 5,5 % ?La TVA à 5,5 % est directement appliquée par l’entreprise sur la facture des travaux. À cette occa-sion, il vous sera demandé de signer une attestation permettant de confirmer l’âge du logement et la nature des travaux réalisés.

CHAPITRE VI. LES CERTIFICATS D’ECONOMIE D’ENERGIE (C2E) : LES AIDES DES FOURNIS-

SEURS D’ENERGIE

Le dispositif des certificats d’économie d’énergie est un mécanisme qui oblige les producteurs et distributeurs d’énergie (électricité, gaz, fioul, carburants, GPL…) à encourager les travaux d’économie d’énergie auprès des particuliers, des syndicats de copropriété, des collectivités locales, des entreprises.

Pour ce faire, les obligés proposent des aides financières sous différentes formes primes, bons d’achat, remise, prêt à taux bonifié, subvention, réalisation d’audit… en échanges des certificats d’économie d’énergie obtenue en fonction des travaux réalisés (installation d’une chaudière performante, isolation de la toiture ou des murs, changements des fenêtres….).

Ces aides sont cumulables avec les ECO-PRET et le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE).

Les bénéficiairesPeuvent bénéficier des C2E les propriétaires occupants, les bailleurs, les locataires, ou les occu-pants à titre gratuit qui envisagent de faire réaliser des travaux d’économie d’énergie dans leur habitation de plus de 2 ans (résidence principale ou secondaire).Depuis le 1er janvier 2016, les personnes ayant des revenus modestes bénéficient de certificats d’économies d’énergie plus élevés, au titre de la précarité énergétique.

Les travaux concernésLa liste complète des travaux et les fiches descriptives des matériaux éligibles sont disponibles sur le site du ministère de l’environnement de l’énergie et de la mer.Les travaux doivent être réalisés par des entreprises « Reconnu garant de l’environnement) RGE.L’engagement de céder les C2E doit être signé avant de faire réaliser les travaux.Attention, si vous bénéficier des aides de l’ANAH, vous vous engager à céder les C2E à l’ANAH en

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échange des subventions perçues.Avant d’entreprendre toute démarche auprès d’un obligé, nous vous conseillons de consulter votre espace info énergie qui vous aidera à établir le programme de travaux le plus pertinent et à optimiser votre plan de financement.

Les démarches de valorisation des C2EVous pouvez notamment utiliser les sites de valorisation des certificats d’économie d’énergie du Conseil Départemental de la Savoie (Guichet unique pour la maîtrise de l’énergie 2017) et celui de Chambéry Métropole (http://www.chambery-bauges-metropole.fr/).

Une fois votre programme de travaux déterminé et avant toute commande de réalisation, vous devez : f Choisir un obligé f Choisir vos propres artisans ou ceux proposés par l’obligé que vous avez retenu.

Si vous choisissez vos propres artisans, vous devez les informer de votre souhait de valoriser vous-même vos C2E. Attention donc aux mentions éventuelles pouvant figurer sur les devis, celles-ci vous engageant à céder vos C2E au professionnel retenu.

f Faire réaliser les travaux et les réceptionner. Lors de la réception des travaux vous devez signez le formulaire d’attestation de fin de tra-vaux fournie directement par votre obligé ou votre artisan.

f Adresser pour valorisation de vos C2E, à votre obligé, la facture acquittée des travaux et l’attestation de fin de travaux.

PRÊTS IMMOBILIERSASSURANCES EMPRUNTEURSREGROUPEMENT DE CRÉDITS

UN CRÉDIT VOUS ENGAGE ET DOIT ÊTRE REMBOURSÉ. VÉRIFIEZ VOS CAPACITÉS DE REMBOURSEMENT AVANT DE VOUS ENGAGER.« Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. » « Pour tout prêt immobilier, l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours ; l’achat est subordonné à l’obtention du prêt, s’il n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées. » CAFPI SA, siège social : 28 route de Corbeil - 91700 Sainte-Geneviève-des-Bois Tél. 01 69 51 00 00 - E-mail : [email protected] - S.A à Directoire et Conseil de Surveillance au capital de 11 572 500 euros - SIREN N° 510 302 953 RCS EVRY - N° DE GESTION 2009 B 00365 - CODE APE 6619 B - ORIAS 09047385 - RC.I.O.B N° 48278570 - Courtier en opérations de banque et en assurance - Membre de l’APIC, Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédits - Tous nos partenaires bancaires sur www.cafpi.fr

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Le financementde votre projet

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La fiscalité

PARTIE 3

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Chapitre 3 - La fiscalité

CHAPITRE I. LA FISCALITÉ DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE

1/ LA TVA RÉDUITE

f TVA pour les travaux d’amélioration de la qualité énergétique des logements anciens (Voir Partie 2 : L’amélioration de l’Habitat - Chapitre 5 : La TVA à taux réduit 5,5 % et 10 %)

f TVA à taux réduit pour l’accession sociale en zone ANRU (CGI : art. 278 sexies I 11 et II, art. 284)

Loi de finances pour 2017, loi de finances rectificative pour 2016 et loi de financement de la sécurité sociale pour 2017

Le Code général des impôts (art. 278 sexies I 11, 11 bis et II) prévoit l’application du taux réduit de TVA (5,5 % en Métropole, 2,10 % dans les DOM) aux ventes et livraisons à soi-même d’im-meubles, ainsi qu’aux travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction d’un logement, destinés à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas les plafonds de ressources du prêt locatif social (PLS) majorés de 11 %. Les opérations destinées à la résidence principale de ces personnes sont soumises à des conditions de prix (révisées chaque 1er janvier) et doivent être situées :

f soit dans des quartiers faisant l’objet d’une convention pluriannuelle de rénovation urbaine signée avec l’ANRU dans le cadre du Programme national de rénovation urbaine (PNRU) ou entièrement situées à une distance de moins de trois cents mètres de la limite de ces quartiers (CGI : art. 278 sexies I 11) ; cette disposition a été instaurée par la loi ENL du 13 juillet 2006 et aménagée à plusieurs reprises ;

f soit dans les 1 500 quartiers prioritaires (QPV) qui font l’objet d’un contrat de ville à la date de dépôt du permis de construire ou entièrement situées à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers (CGI : art. 278 sexies I 11 bis). La mesure concerne égale-ment, jusqu’au 30 décembre 2024, les QPV faisant l’objet d’une convention pluriannuelle de renouvellement urbain signée par l’ANRU dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) (art. 10-3 de la loi n°2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine). Cette mesure complémentaire a été mise en place par la loi de finances pour 2015 et codifiée à l’article 278 sexies I 11 bis du Code général des impôts1.

Pour mémoire, la liste des quartiers prioritaires dans le cadre du NPNRU est établie par le décret n° 2014-1750 du 30 décembre 2014 pour les départements métropolitains et par le décret n° 2014-1751 dans les départements d’outre-mer.

La loi de finances pour 2017 prévoit une nouvelle délimitation de la zone périphérique pour le

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bénéfice du taux réduit dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville faisant l’objet d’une convention au titre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).

Dans ces quartiers marqués par les dysfonctionnements les plus importants, les immeubles peuvent bénéficier du taux réduit de TVA dès lors qu’ils seront intégrés à un ensemble immobilier entièrement situé, à la date du dépôt de permis de construire, à moins de 500 mètres de la limite de ces quartiers et partiellement à moins de 300 mètres de cette même limite.

Pour mémoire, afin de s’assurer que la condition relative au lieu de situation soit satisfaite, les opérateurs peuvent interroger le service des impôts territorialement compétent.

Pour bénéficier du taux réduit de TVA, il doit être précisé dans l’acte de vente que le logement est situé dans un quartier prioritaire politique de la ville qui fait l’objet d’un contrat de ville ou est entièrement situé dans une distance de moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers, ou, pour les QPV faisant l’objet d’une convention pluriannuelle de renouvellement urbain au titre du NPNRU à la date de dépôt du permis de construire, que le logement est intégré à un ensemble immobilier entièrement situé à moins de 500 mètres de la limite de ces quartiers et partiellement à moins de 300 mètres de cette même limite.

La mesure concerne les opérations dont la demande de permis de construire sera déposée entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2024.

f TVA immobilière/Cession d’un immeuble acquis au préalable en l’état futur d’achèvement

Sont exclues du régime de la TVA immobilière les cessions par des particuliers d’immeubles acquis par vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Depuis la réforme du régime de la TVA immobilière initiée par la loi de finances rectificative pour 2010 (loi du 9.3.10 : art. 16), le principe est que les opérations immobilières réalisées par des non-assujettis ne sont pas imposées à la TVA. Pour un particulier qui vend un immeuble neuf à un autre particulier ou à une personne assujettie à la TVA, il n’y a pas de TVA à régler mais des droits d’enregistrement au taux normal.

2/ IMPOSITION DE LA PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE

La réforme du régime d’imposition des plus-values résultant des cessions immobilières hors terrains à bâtir ou des droits s’y rapportant est applicable aux cessions réalisées depuis le 1er septembre 2013. Le vote de la loi de finances pour 2014 permet de lui donner une base légale. Pour ces cessions intervenues à compter du 1er septembre 2013, il faut désormais distinguer l’abattement pour durée de détention pour l’impôt sur le revenu, de l’abattement pour les prélèvements sociaux.

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S’agissant de l’impôt sur le revenu, l’exonération totale sera acquise à l’issue d’un délai de détention de vingt-deux ans (au lieu de trente ans). Concernant les prélèvements sociaux, la loi de finances pour 2014 prévoit une exonération totale à l’issue d’un délai de détention de trente ans.

Par ailleurs, pour les cessions de ces biens intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % est appliqué sur les plus-values nettes imposables après prise en compte de l’abattement pour durée de détention (pour l’impôt sur le revenu ainsi que pour les prélèvements sociaux).

3/ LE CITE : LE CRÉDIT D’IMPÔT POUR LA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE

(Voir Partie 2 : L’amélioration de l’Habitat – Chapitre 4 : le crédit d’impôt)

4/ LE CRÉDIT D’IMPÔT EN FAVEUR DE L’AIDE AUX PERSONNES

(Voir Partie 2 : L’amélioration de l’Habitat – Chapitre 4 : le crédit d’impôt)

CHAPITRE II. FISCALITÉ DES REVENUS ISSUS DE LA LOCATION

1/ L’IMPOSITION DES REVENUS TIRÉS DE LA LOCATION

1-1 La location vide

La location vide est soumise au régime des revenus fonciers : f jusqu’à 15 000 euros de revenus locatifs par an, le régime du micro foncier s’applique

automatiquement. Le revenu net imposable est calculé après déduction d’un abattement for-faitaire de 30 %. Le propriétaire peut toutefois choisir le régime réel si les charges déductibles sont supérieures à l’abattement forfaitaire. Cette option est irrévocable pendant 3 ans et renouvelable tacitement par année.

f au-delà de 15 000 euros de revenus locatifs par an, le régime réel s’applique. Le revenu net imposable est calculé après déduction des charges (les charges déductibles comprennent les dépenses de réparations, d’entretien ou d’amélioration, les frais administratifs et de gestion, le montant forfaitaire de 20 euros représentatif des autres frais de gestion, les intérêts d’emprunts, certains impôts payés au cours de l’année ainsi que les déductions spécifiques).

1-2 La location meublée

La location meublée d’une chambre ou d’un logement est soumise au régime des bénéfices indus-triels et commerciaux (BIC) :

f jusqu’à 32 900 euros de revenus locatifs par an, le régime dit « micro BIC » ou « micro

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entreprise » s’applique. Le revenu net imposable est calculé après déduction d’un abattement forfaitaire de 50 %.

f au-delà de 32 900 euros de revenus locatifs par an, le réel s’applique. Le revenu net imposable est calculé après déduction des charges.

Exonération pour les locations meublées situées dans l’habitation principale du bailleurLes personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale sont exonérées d’imposition dès lors que 3 conditions sont remplies :

f la pièce louée doit être la résidence principale du bailleur, f la pièce louée doit constituer pour le locataire sa résidence principale, ou sa résidence tempo-

raire à condition qu’il justifie d’un emploi saisonnier. f le prix de la location doit demeurer fixé dans les limites raisonnables. Pour 2016, 135 euros/

an/m². Seule la surface de la pièce louée est à prendre en compte (et non les « parties com-munes »). Exemple : chambre de 18 m² : le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser (135X18)/12 = 202,50

Si la pièce louée ne constitue pas la résidence principale du locataire, elle sera soumise au régime fiscal applicable aux chambres d’hôtes (le loyer annuel ne doit pas excéder 760 euros pour béné-ficier de l’exonération).

bon à savoirLes loyers tirés de la location meublée même occasionnelle relève des BIC.

Jusqu’à présent les loyers tirés de la location meublée ponctuelle et de courte durée (ex : Airbnb) relevaient de la catégorie des revenus fonciers. Mais le caractère occasionnel était apprécié au cas par cas, ce qui était une source d’incertitude pour le contribuable. Afin de permettre à chacun de connaitre avec certitude le régime d’imposition des loyers perçus, les loyers perçus à compter du 1er

janvier 2017 d’une location meublée habituelle ou occasionnelle relèveront de la catégorie des BIC.

2/ NOUVEAU DISPOSITIF D’INCITATION FISCALE DANS LE CADRE D’UN CONVENTIONNEMENT ANAH

Nouveau dispositif d’incitation fiscale dans le cadre d’un conventionnement avec l’ANAH (LFR : art. 46 / CGI : art. 31 et 32)

Un nouveau dispositif d’incitation fiscale remplace les dispositifs d’incitation fiscale dits « Besson ancien » et « Borloo ancien » dans le cadre d’un conventionnement avec l’ANAH. L’article 46 de la loi modifie l’article 31 du CGI et crée un nouveau dispositif (o du 1°). Le propriétaire bailleur peut bénéficier d’un abattement fiscal allant de 15 à 85 % en fonction de la zone géographique

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où se situe son logement, du niveau de loyer appliqué et des modalités de gestion de son bien (mandat de gestion par une agence immobilière sociale ou location-sous-location). Le bailleur doit s’engager à louer son logement ancien en respectant des plafonds de loyers et de ressources qui correspondent aux niveaux intermédiaires, social ou très social. Comme dans le dispositif pré-cédent, le logement doit être loué nu et à usage de résidence principale pendant toute la durée de la convention. La location ne peut être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable, une personne occupant déjà le logement, sauf à l’occasion du renouvellement du bail, ou, si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, l’un de ses associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d’un associé.

Détail du montant des abattements

Niveau de loyer /Zones2 Zone A/B1 Zone B2 Zone CIntermédiaire 30 % 15 % -

Social/très social 70 % 50 % -Intermédiation Locative* 85 % 85 % 85 %

(*) Concernant l’intermédiation locative, elle est définie ainsi : « les logements sont donnés en mandat de gestion ou en location à un organisme public ou privé agréé en application de l’article L.365-4 soit en vue de leur location ou sous-location, meublée ou non, à des personnes mention-nées au II de l’article L.301 1 du même code ou aux personnes physiques dont la situation néces-site une solution locative de transition, soit en vue de l’hébergement de ces mêmes personnes ».

Ce nouveau mécanisme d’incitation fiscal est mis en œuvre pour les conventions conclues avec l’ANAH entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019. Lorsqu’à l’échéance de la convention, y compris après une période triennale de prorogation, le contrat de location est en cours de validité, le bénéfice des déductions est maintenu jusqu’à la date fixée pour le renouvellement ou la reconduction de ce contrat de location tant que le même locataire reste en place et que toutes les conditions, notamment celle relative au montant du loyer, sont remplies.

En cas de non-respect de l’un des engagements du bailleur ou de cession du logement ou des parts sociales, la déduction fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la rupture de l’enga-gement ou de la cession. Toutefois, la loi introduit des cas où aucune reprise n’est effectuée : si la rupture de l’engagement ou la cession survient à la suite de l’invalidité correspondant au classe-ment dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L.341-4 du Code de la sécurité sociale, du licenciement ou du décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.

Concernant les règles de non-cumul, la loi prévoit qu’il n’est pas possible de cumuler pour un même logement, le nouveau dispositif fiscal avec la réduction d’impôt en faveur des résidences

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hôtelières à vocation sociale (CGI : art. 199 decies I), la réduction d’impôt en faveur du secteur du logement en outre-mer (CGI : art.199 undecies A), la réduction d’impôt en faveur de l’inves-tissement locatif Scellier (CGI : art. 199 septvicies), la réduction d’impôt « Duflot » ou « Pinel » (CGI : art. 199 novovicies). Il n’est pas non plus applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la « Fondation du patrimoine », mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l’article 156.

La loi prévoit la sortie progressive des dispositifs de déduction fiscale Besson, Robien et Borloo. Les déductions fiscales sont applicables jusqu’à la fin de l’engagement de location éventuelle-ment prorogé pour les dispositifs Besson et Robien.

Pour le dispositif Borloo et pour les conventions conclues avant le 31 décembre 2016 ou pour les-quelles la demande de conventionnement a été réceptionnée par l’Agence nationale de l’habitat au plus tard le 31 janvier 2017, elles sont applicables jusqu’à la fin de la convention avec l’ANAH ou, si les conditions (de loyer notamment) sont remplies, jusqu’à la date fixée pour le renouvelle-ment ou la tacite reconduction du bail.

3/ LES AUTRES RÉGIMES D’INVESTISSEMENT LOCATIF

3-1 Prorogation du dispositif fiscal « Pinel »

Le dispositif fiscal « Pinel » en faveur de l’investissement locatif est prorogé à paramètres constants jusqu’au 31 décembre 2017.

Peuvent bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel » : f les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er septembre 2014 et le

31 décembre 2017 ; f les logements que le contribuable fait construire, faisant l’objet d’un dépôt de demande de

permis de construire entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 ; f les logements acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017 et qui font ou ont

fait l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf (la notion d’« immeuble neuf » est celle retenue dans le régime de la TVA immobilière) ; les logements, acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation entre ces mêmes dates (réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur) définis par décret (décret du 30.1.02) permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs (arrêté du 19.12.03) ;

f les locaux, acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017, affectés à un usage autre que l’habitation et qui font l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux de transformation en logement (réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur).

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L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique d’acquisition, dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire, dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.

L’achèvement des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf, des travaux de réhabi-litation ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deu-xième année qui suit celle de l’acquisition du local ou du logement concerné. Entre l’achèvement des travaux et l’acquisition par le contribuable, le logement ne doit pas être utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit.

Conditions de locationLe propriétaire bailleur s’engage sur option à louer le logement pendant au moins six ou neuf ans. L’option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

À l’issue de la période d’engagement de location initiale de six ou neuf ans, le contribuable pourra le proroger pour une ou deux périodes triennales, portant ainsi au maximum à douze ans la durée de son engagement de location et le bénéfice de la réduction d’impôt.

Le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale du locataire.

Pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2015, et contrairement au dispositif d’inves-tissement locatif dit « Duflot », la location peut être consentie à un ascendant ou à un descendant du contribuable, tout en bénéficiant de la réduction d’impôt.

La location est soumise au respect de plafonds de loyers et de ressources fixés par décret.

Plafonds de loyersPour les baux conclus ou renouvelés en 2017, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à :

Zones (1) Plafonds de loyers au m²Zone A bis 16,83 €

Reste de la zone A 12,50 €Zone B1 10,07 €

Zone B2 (sur agrément) 8,75 €

Pour le classement des communes par zones, il convient de se reporter au site suivant : http://bofip.impots.gouv.fr/ Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement (1).

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Il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante, S étant la surface du logement : 0,7 + 19/S

Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.

Ex : Pour l’acquisition d’un logement neuf de 100 m² situé en zone B1, le plafond au m² pour un bail signé en 2015 sera de 8,95 € (détail du calcul : 10,06 x (0,7 + 19/100) = 8,9534 arrondis à 8,95).

Pour l’acquisition d’un logement neuf de 30 m² plus un balcon de 4 m² situé en zone B1, le pla-fond de loyer au m² pour un bail signé en 2015 sera de 12,07. Le coefficient multiplicateur calculé dans ce cas est de 1,29375 (0,7 + 19/32). Cependant, cette valeur étant supérieure à 1,2, c’est cette dernière valeur qui est prise en compte pour le calcul du loyer plafond et non le coefficient issu du calcul (détail du calcul : 10,06 x 1,2 = 12,072 arrondis à 12,07).

Attention : afin qu’ils soient adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux, les plafonds de loyer peuvent toutefois être réduits localement par arrêté du préfet de région.

Ces plafonds de loyer modulés localement répondent aux mêmes modalités d’application que les plafonds de loyer nationaux (même application du coefficient multiplicateur, révision des plafonds de loyer au 1er janvier de chaque année en fonction des variations annuelles de l’IRL du 2e trimestre).

Ils s’appliquent aux logements dont l’acte authentique d’acquisition est signé ou dont la demande de permis de construire est déposée à compter de la date d’entrée en vigueur de l’arrêté.

Plafonds de ressourcesPour les baux conclus ou renouvelés en 2017, les plafonds annuels de ressources des locataires sont les suivants :

Composition du foyer locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2Personne seule 37 126 € 37 126 € 30 260 € 27 234 €

Couple 55 486 € 55 486 € 40 410 € 36 368 €Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge 72 737 € 66 669 € 48 596 € 43 737 €Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge 86 843 € 79 893 € 58 666 € 52 800 €Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge 103 326 € 94 579 € 69 014 € 62 113 €Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge 116 268 € 106 431 € 77 778 € 70 000 €

Majoration par personne à charge supplémentaire + 12 954 € + 11 859 € + 8 677 € + 7 808 €

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Respect d’un certain niveau de performance énergétique

La réduction d’impôt s’applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par le décret du 29 décembre 2012 en fonction du type de logement concerné.

Les logements acquis neufs ou construits par le contribuable doivent respecter la nouvelle régle-mentation thermique 2012 à partir du 1er janvier 2013 (ou obtenir un label « BBC 2005 » lorsque le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013).

Pour les logements existants qui font ou ont fait l’objet de travaux permettant de les assimiler à des logements neufs, le niveau de performance énergétique exigé serait celui permettant l’obtention du label « haute performance énergétique, HPE rénovation ou du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » (arrêté du 29.9.09 relatif au contenu et aux conditions d’attribution de ces labels). Ces logements peuvent également ouvrir droit à la réduction d’impôt si les travaux ont permis de respecter des exigences de performance énergétique globale.

Zonage

La réduction d’impôt est possible exclusivement aux logements situés dans des communes clas-sées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant. Sont ainsi concernées les zones A bis, A et B1.

Sont également concernées, les communes de la zone B2 se caractérisant par des besoins particu-liers en logement locatif, sous réserve, depuis le 1er juillet 2013, de la délivrance d’un agrément du préfet de région après avis du Comité régional de l’habitat.

L’agrément rendant la commune éligible à la réduction d’impôt peut être invoqué pour les loge-ments dont l’acte authentique d’acquisition est signé ou pour les logements que le contribuable fait construire, dont le permis de construire est déposé à compter du lendemain de la publication de l’arrêté préfectoral au recueil des actes administratifs. Il peut l’être dès le lendemain de sa mise en ligne sur le site internet de la préfecture.

Le dispositif n’est pas applicable en zone C.

Attention : pour les logements acquis à compter du 1er octobre 2014, ainsi que, s’agissant des logements que le contribuable fait construire, ceux dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er octobre 2014, le zonage A/B/C ne dépend plus de l’arrêté du 29 dé-

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cembre 2012 (zonage prévu dans le cadre du dispositif dit « Scellier »), mais de l’arrêté du 1er août 2014 modifié par l’arrêté du 30 septembre 2014. Des dispositions transitoires ont toutefois été prévues pour les communes déclassées (cf. Analyse juridique relative à la révision du zonage dit A/B/C pour de nombreuses aides au logement).

Plafond de la réduction d’impôt

Il est possible de bénéficier de la nouvelle réduction d’impôt, au titre d’une même année d’imposi-tion, pour l’acquisition, la construction ou la transformation de deux logements (contre un seul avec le dispositif Scellier), dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable fixé à 5 500 € (décret du 29.12.12) et sans pouvoir dépasser 300 000 €.

Le prix de revient, pour un logement acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement, s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant et taxe de publicité foncière.

En cas de travaux de transformation ou de réhabilitation, la réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition du local ou du logement augmenté du montant des travaux.

Taux de la réduction d’impôt

Le taux de réduction d’impôt est de 12 % pour un engagement de six ans, de 18 % pour un enga-gement de neuf ans et de 21 % pour un engagement de douze ans.

Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement (ou des travaux de réhabilitation) ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt au titre de cette même année et chacune des cinq, huit ou onze années suivantes selon la durée de l’engagement de location (six, neuf ou douze ans).

Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde ne peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes.

Enfin, le bailleur ne peut pas bénéficier d’une déduction spécifique à valoir sur les revenus bruts durant toute la période d’engagement de location.

Abrogation de la condition des logements dans les programmes immobiliers « PINEL »

La loi de Finances pour 2016 supprime l’exigence, pour les immeubles neufs comportant au moins cinq logements, d’un pourcentage de logement devant être acquis sans pouvoir ouvrir au bénéfice

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de la réduction d’impôt. Cette obligation avait été prévue par la loi de Finances pour 2013, afin de favoriser la mixité des logements au sein de ces programmes immobiliers.

3-2 Prorogation du dispositif « Censi Bouvard »

L’investissement dit « Censi-Bouvard » ou loueurs en meublé non professionnels (LMNP) bénéficie aux personnes physiques qui acquièrent un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation. Ces mesures concernent les établissements de santé à vocation sociale, les résidences à destination des personnes âgées, handicapées ou pour étudiants et les résidences de tourisme classées (CGI : art. 199 sexvicies). L’article 69 prolonge, à droit constant, le dispositif jusqu’au 31 décembre 2017 sauf pour les résidences de tourisme classées.

En effet, le volet relatif à la construction de nouvelles résidences de tourisme est supprimé à compter 31 décembre 2016. Il est, néanmoins, réorienté afin d’encourager l’amélioration du parc existant des résidences de tourisme classées achevées depuis plus de quinze ans. Ce nouvel avantage est centré sur des travaux de grande ampleur portant sur l’ensemble de la résidence et adoptés en assemblée générale de copropriété. Les travaux éligibles à la réduction d’impôt sont les suivants (CGI : nouvel art. 199 decies G bis) :

f ceux respectant les critères de performance énergétique requis pour le CITE (CGI : art. 200 quater, 2, 1er alinéa / CGI : art. 199 decies G bis, II, 1°, dispositions a à c),

f ceux visant à favoriser l’adaptation aux personnes à mobilité réduite (CGI : art. 199 decies G bis, II, 2°),

f ou ceux permettant le ravalement (CGI : art. 199 decies G bis, II, 3°).

La réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré.

Le taux applicable est de 20 % du montant des travaux dans la limite d’un plafond de dépenses de 22 000 € par logement. La réalisation des travaux devra être adoptée en assemblée générale de copropriété entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019.

3-3 Déduction fiscale « Malraux »

L’article 75 de la loi relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine ayant transformé les secteurs sauvegardés, les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) en sites patrimoniaux remarquables dits SPR (cf. analyse juridique n° 2016-25), le régime « Ma-lraux » est adapté. Ainsi, l’article 40 modifie les dispositions du paragraphe 1° du I de l’article 199 tervicies du CGI pour l’application des déductions fiscales aux sites patrimoniaux remarquables (SPR). La déduction fiscale de 22 % prévue dans le cadre du régime « Malraux » s’applique si

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l’immeuble est situé dans un périmètre du SPR couvert par un plan de valorisation de l’archi-tecture et du patrimoine (PVAP) approuvé. Toutefois, si cela n’est pas le cas, la restauration de l’immeuble est éligible à la déduction si cette opération de restauration a été déclarée d’utilité pu-blique (Code de l’urbanisme : L.313-4). Le taux de déduction est porté à 30 % pour les SPR faisant l’objet d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé (CGI : art. 199 tervicies, II).

Afin d’assouplir le dispositif « Malraux », le plafond de 100 000 euros prévu chaque année pendant quatre ans est remplacé par un plafond unique de 400 000 euros sur une durée de quatre ans (CGI : art. 199 tervicies, IV bis, disposition 2).

De plus, le solde de la réduction d’impôt n’ayant pas pu être imputé sur l’impôt dû peut être reporté sur les trois exercices suivants (CGI : art. 199 tervicies, IV bis, disposition 4).

Par ailleurs, la réduction d’impôt est étendue à tous les locaux ayant une vocation d’habitation après la réalisation de travaux : il s’agit de prendre en compte la destination finale du local (CGI : art. 199 tervicies, I, disposition 2° bis).

Les conditions de reprise de la réduction d’impôt sont également modifiées en précisant qu’au-cune reprise n’est effectuée si la rupture des engagements intervient à la suite d’une invalidité grave, du licenciement ou du décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune (CGI : art. 199 tervicies, VI, disposition 1°).

Enfin, le dispositif « Malraux » est prorogé pour les immeubles situés dans les quartiers anciens dégradés (QAD) et les quartiers du Nouveau programme national de renouvellement urbain dits « NPNRU » jusqu’au 31 décembre 2019 (CGI : art. 199 tervicies, I, dispositions 2° et 2° bis).

L’évolution des périmètres avec les SPR s’applique pour une demande de permis de construire ou une déclaration préalable à compter du 9 juillet 2016. Avant cette date, l’ancienne version de l’article 199 tervicies du CGI continue à s’appliquer lors de la demande d’autorisation.

Toutefois, l’extension du dispositif aux locaux non destinés initialement à l’habitation et qui le seront après travaux, la globalisation du calcul du plafond sur quatre ans et le report du reliquat non imputé entrent en vigueur à partir du 1er janvier 2017.

Plafonnement global des niches fiscales :

Le total des avantages fiscaux concernés par le plafonnement global ne doit pas permettre ou contribuable de bénéficier d’une réduction d’impôt supérieure à la somme d’un montant de 10 000 euros en métropole. La réduction d’impôt Loi « Malraux » reste toutefois exclue du plafon-nement global.

La copropriété

PARTIE 4

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Chapitre 4 - La copropriété

Lorsque vous achetez un logement dans un immeuble en copropriété, il est important de connaître ce régime juridique particulier.

Le statut de la copropriété s’applique à tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

Un règlement de copropriété fixe l’ensemble des règles d’organisation et de fonctionnement. Il précise les droits et les obligations des copropriétaires et des occupants de l’immeuble. La copro-priété est réglementée par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 modifiés.

CHAPITRE I. LE REGLEMENT DE COPROPRIETE ET L’ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION

Le règlement de copropriété est établi au moment de la construction de l’immeuble par le promo-teur, ou au moment de sa division en lots par le propriétaire. Il doit être publié par le notaire à la conservation des hypothèques, ainsi que les modifications qui lui sont apportées ultérieurement. De ce fait, il s’impose non seulement aux copropriétaires et occupants de l’immeuble, mais aussi aux futurs acquéreurs.

Il doit être accompagné d’un état descriptif de division. Celui-ci peut être distinct du règlement de copropriété ou inclus dans ce dernier, ce qui est le cas le plus souvent.

Le règlement de copropriétéIl précise les droits et obligations de chaque copropriétaire ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété. Il détermine :

f Les parties privatives et les parties communes ainsi que leur destination, leurs conditions d’utilisation et leur administration.

f Les différentes catégories de charges conformément aux principes de répartition établis par la loi (charges communes générales, chauffage, ascenseur, garages…).

L’état descriptif de divisionL’état descriptif de division est un document destiné à identifier les lots d’un immeuble en copropriété pour les besoins de la publicité foncière. Chaque lot est numéroté et décrit précisément : étage, superfi-cie, escalier… La répartition des tantièmes est également précisée dans l’état descriptif de division.

Le règlement de copropriété ne peut être modifié qu’à la majorité des membres du syndicat repré-sentant les deux tiers des voix ou à l’unanimité, selon la nature de la modification.

La modification de la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, est votée à la majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix (majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965).

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En revanche, la détermination des parties communes et privatives établie par le règlement ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des voix des copropriétaires ainsi que la modification de la répartition des charges fixée par le règlement de copropriété. L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

CHAPITRE II. LES ACTEURS DE LA COPROPRIETE

Le fonctionnement de la copropriété repose sur : le syndicat des copropriétaires, le conseil syndi-cal, le syndic et l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétairesIl est composé de tous les copropriétaires sans exception. Le syndicat des copropriétaires est doté d’une personnalité juridique propre avec des droits et des obligations. Il administre les parties communes, assure la conservation de l’immeuble et la défense des intérêts collectifs des copro-priétaires. Il peut voir sa responsabilité engagée. Il se réunit en assemblée générale, au moins une fois par an, pour prendre les décisions indispensables à la gestion de l’immeuble, élire les membres du conseil syndical et désigner le syndic. Le syndicat de copropriétaires est représenté par le syndic qui exécute notamment les décisions prises en assemblée générale.

Le conseil syndicalIl est composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale. Le conseil syndical a un rôle consultatif. Il assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il rend compte de sa mission à l’assemblée générale annuelle. Les membres du conseil syndical ne sont pas rémunérés. Ils sont élus pour une durée maximale de trois ans et leur mandat peut être renouvelé. Le conseil syndical désigne son président parmi ses membres. C’est le règlement de copropriété ou, à défaut, l’assemblée générale qui fixe l’organisation et le fonctionnement du conseil syndical. Dans certains cas, il peut se voir confier d’autres missions ou délégations pour une durée déterminée. Le conseil syndical n’a pas de personnalité morale, il ne peut donc pas participer à des actions en justice, ni voir sa responsabilité engagée à l’égard de la copropriété. Néanmoins, la responsabilité de ses membres peut être engagée à titre individuel en cas de faute grave. L’assemblée générale a la possibilité de ne pas instituer de conseil syndical.

Le syndicLe syndic peut être un copropriétaire bénévole ou un professionnel. Il est désigné par le syndicat de copro-priétaires, en assemblée générale, après mise en concurrence de plusieurs syndics par le conseil syndical. Cette mise en concurrence n’est pas obligatoire lorsque la copropriété a décidé de ne pas mettre en place de conseil syndical ou lorsqu’il est impossible de mettre en concurrence plusieurs syndics du fait du mar-ché local. Le syndic exécute les décisions prises en assemblée générale et assure la gestion administrative, technique, financière et comptable de l’immeuble sous le contrôle du conseil syndical.

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bon à savoirAfin d’améliorer la gestion des copropriétés, le syndic a l’obligation d’établir un contrat conforme à un modèle type. Cela concerne tant les syndics professionnels que non-professionnels (Loi du 10.7.65 Art. 18-1 A).

CHAPITRE III. L’ASSEMBLÉE GENERALE

L’assemblée générale se réunit au moins une fois par an pour prendre les décisions relatives à la gestion de l’immeuble : vote du budget, approbation des comptes, choix du syndic, entretien de l’immeuble, chauffage, recouvrement des créances, etc. Elle désigne les membres du conseil syndical. Chaque copropriétaire y est convoqué individuellement. Tout copropriétaire peut demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Il est important et de l’intérêt de chaque copropriétaire d’y participer. Vous y êtes non seulement informé mais vous participez effectivement aux prises de décisions en votant. Un copropriétaire peut donner mandat pour être représenté à l’assemblée. À cet effet, un pouvoir en blanc est joint à la convocation. Le coproprié-taire qui se fait représenter est tenu par les votes que son représentant (mandataire) a émis.

La copropriété fonctionne grâce aux versements de provisions effectués par les copropriétaires. Le paiement des charges est donc obligatoire. Le syndic doit veiller à leur recouvrement, à défaut sa responsabilité peut être engagée. Le règlement de copropriété fixe les différentes catégories de charges auxquelles vous devez contribuer, en respectant les principes de répartition établis par la loi (charges communes générales et charges spéciales : chauffage, ascenseur, garages…).

Le budget prévisionnel est établi pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonc-tionnement et d’administration des parties communes et aux travaux courants, durant un exercice comptable de douze mois. Afin d’assurer la trésorerie du syndicat et faire face à l’ensemble des dépenses, le syndic procédera aux appels de provision du budget conformément au règlement de copropriété (versement trimestriel, semestriel ou mensuel).

Il appellera également les fonds correspondant aux travaux votés, conformément au montant et la date d’exigibilité de ces dépenses votés par l’assemblée générale et non compris dans le budget prévisionnel. Il s’agit des travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble ou portant sur les éléments d’équipement commun, autres que les travaux de maintenance ; travaux d’amélioration ; études techniques telles que les diagnostics. Selon la nature des travaux (entretien, réparation, amélioration) et leur importance, les règles de majorité diffèrent : ils peuvent être votés à la majo-rité de l’article 24 ou 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965, voire à l’unanimité des copropriétaires.

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CHAPITRE IV. VOS DROITS ET OBLIGATIONS

Vous devez respecter le règlement de copropriété.

Les parties privatives constituant votre lot sont réservées à votre usage exclusif. Toutefois vous devez veiller à ne porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Vous devez payer vos charges afin de ne pas mettre votre copropriété en difficultés financières.

Vous pouvez user des parties communes à condition de ne pas porter atteinte à leur destination, ni aux droits des autres copropriétaires.

Vous vivez en communauté : vous devez donc veiller à respecter la tranquillité de l’immeuble et à ne pas créer de troubles de voisinage. Si vous êtes copropriétaire bailleur, vous êtes responsable des troubles que votre locataire pourrait causer. Vous devez communiquer à votre locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

CHAPITRE V. LES NOUVELLES OBLIGATIONS ISSUES DE LA LOI DE TRANSITION

ENERGETIQUE ET DE LA LOI ALUR

f Entre mars 2017 et décembre 2019 (date définie en fonction de la consommation énergé-tique de l’immeuble), les copropriétaires sont tenus de faire poser des « appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie » auxquels s’ajoute l’obligation de poser des robinets thermostatiques.

f Suite à la parution de deux décrets du 31 mai 2016, les copropriétaires ont l’obligation « d’embarquer » l’isolation thermique et l’isolation acoustique avec certains travaux. Sont notamment concernés (à partir du 1er janvier 2017 pour les travaux d’économies d’énergie, et du 1er juillet 2017 pour l’acoustique) les travaux de ravalement important de réfection de 50 % de la toiture. Article L111-10 du CCH)

f Mise en place au 1er janvier 2017 d’une cotisation au fonds de travaux. Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle dont le montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévision-nel. Ce fonds de travaux a pour objet de faciliter la réalisation de travaux de conservation de l’immeuble. (Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965).

f Inscription des copropriétés au registre national d’immatriculation des copropriétés. Les copropriétés ont l’obligation d’être immatriculées au sein d’un registre national dans des délais qui varient selon la taille de la copropriété. L’ensemble des copropriétés devra être immatriculé au plus tard le 31 décembre 2018.

f Obligation d’établir et de mettre à disposition une fiche synthétique de l’immeuble à compter du 1er janvier 2017 (Article 8-2 de la Loi du 10 juillet 1965). Cette fiche synthétique regroupe les données financières et techniques de l’immeuble.

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La location

PARTIE 5

Chapitre 5 - La location

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La location peut revêtir 2 régimes juridiques : la location vide de meuble et la location meublée. Depuis la loi ALUR (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014 ces deux locations sont soumises à la loi du 6 juillet 1989 mais des différences demeurent tout de même.

CHAPITRE I. LES RÈGLES COMMUNES A LA LOCATION VIDE DE MEUBLÉS

ET À LA LOCATION MEUBLÉE

Le dossier techniqueLa remise d’un dossier technique est obligatoire, il contient outre le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb (si construction avant le 1er janvier 1949), le constat amiante, un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz et enfin l’état des risques naturels et technologiques.

Modèle unique de contratLe contrat de location est établi par écrit suivant un modèle unique, que ce soit pour la location vide ou meublée (modèle conforme au décret du 29.05.2015). Il doit mentionner la surface du logement, la désignation des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la com-munication et le dernier loyer acquitté par le locataire (sachant que la Savoie ne fait pas partie des départements soumis à l’encadrement des loyers).

Les normes décenceLe logement doit respecter les normes de décence définies par le décret du 31 janvier 2002 comprenant notamment l’obligation que le logement soit pourvu d’un mode de chauffage adapté, que les branchements d’électricité et de gaz soient conformes aux normes de sécurités, que le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins de 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m.

L’état des lieuxL’état des lieux est établi également sur un formulaire type (décret du 31 mars 2016) en autant d’exemplaires que de parties. Si l’état des lieux est incomplet, le locataire peut demander au bailleur la modification dans un délai de 10 jours à compter de son établissement. Si sa demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. De même pendant le 1er mois de chauffe, le locataire peut demander à compléter l’état des lieux par l’état des éléments de chauffage.

L’article 22-2 (Loi 6/7/89) définit de façon stricte quelles pièces justificatives peuvent être réclamées au locataire comme au cautionnaire, par exemple : l’avis d’imposition, les bulletins de salaire, les quittance de loyers. (Décret du 5 novembre 2015).

L’article 4 (Loi 6/7/89) définit les clauses réputées non écrites notamment : celle qui impose comme mode de paiement le prélèvement automatique, qui autorise le bailleur à percevoir des pénalités, qui interdit au locataire d’héberger des personnes…


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Si le bail est établi par une agence immobilière, les honoraires d’agence sont désormais régle-mentés : 8 € du m2 de surface habitable pour les honoraires liés à la mise en location et 3 € du m2 pour les honoraires d’état des lieux.

Location et Pacs : le contrat de location des partenaires d’un Pacs est aligné sur celui des époux.

Cautionnement ou assurance de loyers impayés : le cautionnement ne peut être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance de loyers impayés.

Protection du locataire âgé : le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en don-nant congé à l’égard de tout locataire âgé de + de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond défini par arrêté. Toutefois cette interdiction ne s’applique pas lorsque le bailleur est une personne physique âgée de + de 65 ans ou si ses ressources sont inférieures au plafond précédemment visé.

Le loyer est révisé annuellement à la date mentionnée au contrat ou à défaut à la date anniver-saire. La révision prend effet à la date de la demande, elle n’est donc pas rétroactive.

CHAPITRE II. LA LOCATION VIDE DE MEUBLES

1/ LA DURÉE DU BAIL

La durée de la location est de 3 ans, à savoir que le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire avant le terme des 3 années du bail ; par contre le locataire peut quitter le logement à tout moment en respectant un préavis de 3 mois ramené à 1 mois pour des motifs très précis (cf. art.15 loi du 06/07/1989) notamment la perte d’emploi, la mutation, les bénéficiaires du RSA… Le locataire souhaitant bénéficier du délai de préavis réduit, doit dans sa lettre de congé, invoquer le motif et joindre le justificatif ; à défaut le délai de préavis applicable est de 3 mois. Le congé doit être délivré par LRAR ou remis en main propre contre récépissé. Le délai court à compter de la réception de la lettre ou de la remise.

2/ LE DÉPÔT DE GARANTIE

Dépôt de garantie : il ne peut être supérieur à 1 mois de loyer en principal ; il est encaissable.

3/ LES CHARGES

Les provisions de charges sont accessoires au loyer principal et exigible sur justifications. Une régularisation doit être faite au moins une fois par an. Elles sont définies de façon limitative par le décret du 26 août 1987.


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4/ LES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE ET DU LOCATAIRE4-1 Les obligations du propriétaireLes obligations du propriétaire sont définies par l’article 6 de la loi du 06/07/1989 et comprennent notamment, l’obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer une jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux et d’y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués…

4-2 Les obligations du locataireLes obligations du locataire sont définies par l’article 7 de la loi du 06/07/1989 à savoir notam-ment, payer le loyer et les charges à la date mentionnée au contrat, assurer le logement, prendre à sa charge l’entretien courant du logement…

CHAPITRE III. LA LOCATION MEUBLÉE

Pour être considéré comme meublé, le logement doit être « décent, équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convena-blement au regard des exigences de la vie courante ».

Le décret du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé.À savoir notamment : literie comprenant couette ou couverture, plaques de cuisson, ustensiles de cuisines, table et sièges…

Soumis à la loi du 06/07/1989, des dispositions spécifiques à la location meublée doivent toute-fois être précisées :

1/ DURÉE DU BAIL – PRÉAVISLe contrat de location est consenti pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction à défaut de congé du propriétaire. Si la location est consentie à un étudiant, le bail peut être établi pour une durée de 9 mois non reconductible.

Le propriétaire ne peut donner congé qu’au terme du contrat en respectant un préavis de 3 mois et en motivant son congé. Quant au locataire, il peut donner congé à tout moment en respectant un préavis de 1 mois. Le congé est donné par LRAR, il court à compter de la réception de la lettre.

2/ DÉPÔT DE GARANTIELe montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est de 2 mois maximum de loyer en principal ; ce dépôt de garantie est encaissable.


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3/ LES CHARGES LOCATIVESAccessoires au loyer principal, elles sont récupérées par le bailleur soit sous la forme d’une pro-vision (régularisée annuellement sur présentation des justificatifs), soit sous la forme d’un forfait fixé par le bailleur suivant les charges définies par le décret du 26 août 1987 et dont le montant ne peut être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire se serait acquitté. Le forfait ne peut donner lieu à un complément ou à une régularisation, par contre il peut être révisé chaque année suivant l’indice IRL.

CHAPITRE IV. LA COLOCATION

La colocation est définie comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».Le contrat de bail d’une colocation doit respecter un contrat type (fixé par le décret du 9 mai 2015) que la colocation porte sur une location vide ou meublée. Vide ou meublée la colocation est soumise à la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014. Des dispositions spécifiques s’appliquent toutefois à la colocation :

1/ LES LOYERSLe montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer normalement applicable au logement.

2/ L’ASSURANCE POUR LE COMPTE DU LOCATAIREIl peut être convenu dans le bail de la souscription par le bailleur d’une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires.

3/ LES CHARGES LOCATIVESElles peuvent faire l’objet d’une provision (qui donnera lieu à une régularisation annuelle avec présentation des justificatifs) ou d’un forfait de charges (uniquement révisable chaque année suivant l’indice IRL).

4/ LA SOLIDARITÉLa solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui, prennent fin à la date d’effet du congé et lorsqu’un nouveau locataire figure au bail. À défaut, la solidarité du locataire sortant prend fin au plus tard à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé.

5/ LE CAUTIONNEMENTL’acte de cautionnement des obligations d’un ou de plusieurs colocataires identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution.

Être bien chez soi

Tél. 04 79 33 37 45

239 rue de la martinière - BASSENS73025 CHAMBERY Cedex

www.savoisienne.com

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Notre raison d’être:

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Chapitre 6 - Les aides au logement

A. L’ALLOCATION LOGEMENT

L’aide personnalisée au logementChapitre réalisé par la Caisse d’Allocation Familiale de la Savoie

Vous remboursez un prêt pour l’achat ou la réalisation de travaux d’amélioration de votre rési-dence,Vos revenus sont modestes,Vous avez peut-être droit, quelle que soit votre situation familiale ou professionnelle, à l’une de ces aides : Aide personnalisée au Logement ou Allocation Logement.

Trois types d’aides au logement sont gérés par la Caisse d’Allocations Familiales (ou la Mutualité Sociale Agricole pour les personnes relevant du régime agricole) :

f l’aide personnalisée au logement (APL) f l’allocation de logement à caractère familial (ALF) f l’allocation de logement à caractère social (ALS)

Ces trois aides ne sont pas cumulables.

1/ Vous êtes ou vous devenez propriétaire de votre résidence principale

Si vous remboursez un prêt conventionné ou PAS pour : f l’achat ou la construction d’un logement neuf ; f l’achat d’un logement existant ; f la réalisation de travaux d’agrandissement.

Vous pouvez bénéficier de l’APL à condition que vos ressources n’excèdent pas un plafond calculé selon divers paramètres (composition de la famille, zone géographique…).

Si les prêts souscrits ne sont pas éligibles à l’APL vous pouvez bénéficier d’une allocation de logement à caractère familial ou social selon la composition de votre famille.

2/ Conditions spécifiques et versement f L’APL est versée directement au prêteur qui la déduit du montant du remboursement. f Le droit à une aide au logement s’ouvre à partir du mois suivant l’entrée dans le logement et

le remboursement de mensualités, sauf si vous bénéficiez déjà d’une aide au logement. f Le montant de l’aide au logement est révisé chaque année au 1er octobre (pour l’année civile)

en fonction :• du montant de votre remboursement mensuel

Les aides au logement

PARTIE 6

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Chapitre réalisé par la Caisse d’Allocation Familiale de la Savoie d’Allocations Familiales de la Savoie

L’ALLOCATION LOGEMENT

L’aide personnalisée au logementVous remboursez un prêt pour l’achat ou la réalisation de travaux d’amélioration de votre résidence, vos revenus sont modestes, vous avez peut-être droit, quelle que soit votre situation familiale ou professionnelle, à l’une de ces aides :

f Aide personnalisée au Logement f ou Allocation Logement

Trois types d’aides au logement sont gérés par la Caisse d’Allocations Familiales (ou la Mutualité Sociale Agricole pour les personnes relevant du régime agricole) :

f l’aide personnalisée au logement (APL) f l’allocation de logement à caractère familial (ALF) f l’allocation de logement à caractère social (ALS) Ces trois aides ne sont pas cumulables.

Vous êtes ou vous devenez propriétaire de votre résidence principaleSi vous remboursez un prêt conventionné ou PAS pour :

f l’achat ou la construction d’un logement neuf ; f l’achat d’un logement existant ; f la réalisation de travaux d’agrandissement.

Vous pouvez bénéficier de l’APL à condition que vos ressources n’excèdent pas un plafond calculé selon divers paramètres (composition de la famille, zone géographique…).

Si les prêts souscrits ne sont pas éligibles à l’APL vous pouvez bénéficier d’une allocation de logement à caractère familial ou social selon la composition de votre famille.

Conditions spécifiques et versementL’APL est versée directement au prêteur qui la déduit du montant du remboursement.

Le droit à une aide au logement s’ouvre à partir du mois suivant l’entrée dans le logement et le remboursement de mensualités, sauf si vous bénéficiez déjà d’une aide au logement.

Le montant de l’aide au logement est révisé chaque année au 1er octobre (pour l’année civile) en fonction : f du montant de votre remboursement mensuel f de vos ressources de l’année n-2 (avant dernière année civile) : pour les demandes à compter du

11/10/2016, sont également pris en compte les revenus du patrimoine mobilier et immobilier.

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bon à savoirLa loi de financement de la sécurité sociale 2011 a supprimé la rétroactivité des aides au logement. Auparavant, lorsqu’une personne présentait une demande d’aide individuelle au logement avec retard, l’allocation était versée dans la limite des trois mois précédant celui au cours duquel la demande était déposée. Désormais, l’aide n’est due qu’à compter du 1er jour du mois de la demande.

Pour plus de détails, se renseigner auprès de la

CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES :20, avenue Jean-Jaurès, 73022 CHAMBÉRY

CEDEX, Tél. 08 20 25 73 10,ou par internet : www.caf.fr

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Économies d’énergie & développement durable

PARTIE 7

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Chapitre 7 - Économies d’énergie & développement durable

UN HABITAT ECONOME EN ENERGIE

Vous construisez ?Vous rénovez votre logement ?Des travaux qui vous engagent pour longtemps !Contactez l’ASDER pour des conseils gratuits, personnalisés et indépendants.

Conseil en téléphonant au 04 79 85 88 50 : tous les jours de 9h à 12h et de 14h à 17h sauf le jeudi matin.Sur rendez-vous à la Maison des énergies à Chambéry ou lors des permanences décentra-lisées dans plusieurs localités du département (se renseigner sur www.asder.asso.fr)

Pour économiser l’énergie, isoler, rénover, éco-construire, installer des énergies renou-velables, les conseillers de l’ASDER peuvent vous informer gratuitement et en toute indépendance vis-à-vis des fournisseurs et installateurs.Voici quelques premiers conseils :

1 - Un comportement économe.Propriétaire ou locataire, chacun peut agir dans son logement en étant attentif à sa consomma-tion d’énergie : baisser de 1°C son chauffage permet de réduire sa facture de 7 %, choisir des lampes économes (LED…), choisir des appareils électroménagers de classe A++, éteindre les veilles des appareils électriques (ordinateur, télévision…).Tous ces éco-gestes peuvent représenter une baisse de 8 à 15 % de votre facture d’énergie !Participez au défi des Familles à énergie positive sur http://savoie.familles-a-energie-positive.fr

2 - L’isolation, étape incontournable pour des économies d’énergie.La première étape est l’isolation de l’enveloppe de la maison pour réduire l’hiver les déperditions de chaleur et assurer l’été un meilleur confort.Une priorité : l’isolation de la toiture. Viennent ensuite les murs, les menuiseries (fenêtres et portes), puis les planchers. Enfin ne pas oublier les multiples « fuites » qui peuvent finir par coûter cher : étanchéité à l’air des menuiseries, jonction entre les planchers et les murs extérieurs (« ponts thermiques »)…

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Lorsque c’est possible, l’isolation la plus performante se fait par l’extérieur, ce qui permet de réduire les ponts thermiques et évite une perte de surface du logement.

Recommandations pour obtenir une maison « basse consommation » (neuve ou en rénovation)

Potentiel d’économies d’énergie Type de paroiNiveau d’isolation requis

(en équivalent laine minérale ou naturelle)

20 à 30 % Toiture 30 cm minimum

15 à 20 % Murs15 à 20 cm minimum

ou monomur d’environ 50 cm

10 à 15 % FenêtresDouble vitrage peu émissif avec gaz rare

ou triple vitrage

5 à 10 % Plancher 15 à 20 cm minimum d’isolant

3 - Un projet de construction

Quelles sont les exigences de performance pour les constructions actuelles ?La réglementation thermique RT2012 en vigueur exige une consommation maximale en énergie primaire égale à 50 kWhep/an/m² modulée selon la localisation géographique, l’altitude, etc. Elle porte sur les consommations de chauffage, de refroidissement, d’éclairage, de production d’eau chaude sanitaire et des auxiliaires (pompes et ventilateurs).

Pour parvenir à cet objectif, la qualité de la conception est primordiale et exige une réflexion en amont sur l’orientation des ouvertures, l’organisation des espaces, le choix des matériaux, la mise en place de protections solaires…Vient ensuite l’importance de l’isolation du bâtiment, indépendamment du système de chauffage : l’enveloppe complète doit être le plus parfaitement étanche possible. Ces dispositions permettent autant avoir un bon confort en hiver avec de faibles consommations de chauffage, qu’un bon confort estival en évitant les surchauffes sans avoir recours à un système actif de climatisation.

Ainsi, la RT2012 impose des exigences dites « de moyen » : f Le traitement de l’étanchéité à l’air f Le traitement des ponts thermiques f Une surface minimale de baies vitrées f Le recours obligatoire à une source d’énergie renouvelable f La mise en place de protections solaires f La mesure et l’affichage des consommations d’énergie

Source info Réglementation thermique : rt-batiment.fr

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4 - Valoriser les sources d’énergies renouvelables et locales comme le solaire et le bois.

Eau chaude sanitaire et chauffage solaireBien orientés, les capteurs solaires thermiques peuvent vous permettre de produire une partie du chauffage et eau chaude de votre maison (système solaire combiné) ou produire uniquement l’eau chaude sanitaire (chauffe-eau solaire). Un système d’appoint est nécessaire pour apporter le complément d’énergie lorsque l’ensoleillement n’est pas suffisant.

Chaudière automatique au bois.Des chaudières alimentées directement depuis un silo de stockage de bois (granulés) peuvent assurer le chauffage et la production d’eau chaude de votre habitation individuelle ou collective.

CHAUDIERE AUTOMATIQUE AU BOISExemple pour une famille de 4 personnes en habitation de 120 m² moyennement isolée

f chaudière à granulés bois d’une puissance de 10 à 15 kW f investissement : de l’ordre de 16 000 € HT f rendement de la chaudière : 90 à 95 % f limite le rejet de CO2 dans l’atmosphère : combustion maîtrisée f facture énergétique annuelle (chauffage et eau chaude) : de l’ordre de 1 100 €/an

Chauffage indépendant au bois :De plus en plus adopté en habitat performant, l’appareil de chauffage indépendant au bois est une solution adaptée notamment aux espaces relativement ouverts.

CHAUFFE-EAU SOLAIRE

Exemple pour une famille de 4 personnes : f 3 à 5 m² de capteurs f un ballon de 300 litres f investissement : 5 000 à 6 000 € HT f production annuelle : 50 à 70 % des besoins d’eau chaude sanitaire (préchauf-fage de l’eau en hiver, autonomie possible en été)

SYSTÈME SOLAIRE COMBINE

(chauffage et eau chaude solaires)

Exemple pour une habitation de 120 m² respectant la réglementation thermique en vigueur, ayant de préférence un émetteur de chauffage à basse température :

f 8 à 10 m² de capteurs f investissement : environ 12 à 15 000 €HT f économie annuelle : 30 à 60 % des consommations globales de chauffage et d’eau chaude sanitaire

L’installation de capteurs solaires thermiques permet de profiter d’une énergie « gratuite » tout en évitant le rejet de gaz à effet de serre dans l’atmosphère.

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Le rendement moyen d’un appareil à bûches est inférieur à celui d’un poêle à granulés ou d’une chaudière automatique, même si les performances de combustion des appareils de nouvelle génération se sont améliorées.

f Poêle ou insert à granulés : Équipé d’une réserve de stockage interne qui alimente le foyer par une vis sans fin. Ceci permet une programmation et donc une meilleure autonomie du système (12 à 72h) tout en assurant une très bonne combustion.

f Poêle ou insert à bûches : Indépendance vis-à-vis des coupures électriques. f Poêle de masse : Conçu avec des matériaux ayant la propriété d’accumuler puis de restituer

la chaleur sur une longue durée

Solaire et bois, le couple idéalSe chauffer uniquement avec des énergies renouvelables, c’est possible. Un système alliant bois et solaire est confortable, performant, économique et écologique.

Produire son électricité.Vous pouvez aussi intégrer au bâti des panneaux photovoltaïques qui transforment la lumière du soleil en électricité. Il est possible de vendre l’électricité produite (partiellement ou en totalité) à EDF (ou la régie locale de distribution d’électricité). Le tarif d’achat du kWh d’un nouveau contrat évolue à la baisse tous les trimestres et dépend du caractère d’intégration au bâti. Il est possible que de nouvelles conditions tarifaires apparaissent en 2017.

INSTALLATION PHOTOVOLTAIQUEExemple d’une installation de 3kWc, soit environ 20 m2

f Investissement : de l’ordre de 9 000 € HT f Production annuelle : environ 3 300 kWh en Savoie.

5 - Les + écologiques

f Privilégier les matériaux naturels : construction bois, isolation naturelle (laine de bois, ouate de cellulose, liège, etc.)

f Privilégier les énergies renouvelables (solaire thermique, bois, photovoltaïque) f Améliorer le confort thermique et la qualité de l’air par une ventilation performante f Récupérer l’eau de pluie (WC, machines à laver, jardin, etc.) f Bâtir avec des matériaux locaux, renouvelables, recyclables, à moindre énergie grise (énergie

consommée pendant le cycle de vie du matériau). f Éviter un habitat dispersé afin de limiter les déplacements (proximité des services et des

transports en commun, etc.)

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6 - Des aides pour financer vos projets

L’État et les territoires mettent en place une série d‘outils financiers pour aider les projets de rénovation :

f le Crédit d’Impôt Transition Energétique, f un Eco-prêt à taux zéro pour les travaux d’amélioration de la performance énergétique des

logements anciens, f une TVA à taux réduit, f des aides pour les foyers modestes via l’ANAH (Association Nationale pour l’Amélioration de

l’Habitat), f et des financements locaux (Région Auvergne-Rhône-Alpes, Conseil Départemental de

la Savoie, certaines communes et communautés de communes), sous certaines condi-tions, pour les investissements utilisant une énergie renouvelable ou favorisant les économies d’énergie.

CONTACTS :• CONSEIL GENERAL DE LA SAVOIE - GUICHET UNIQUE « MAITRISE DE L’ENERGIE »

http://guichet-unique-enr.cg73.fr Tél. 04 79 96 75 00

• ASDER - Espace Info Energie de Savoie www.asder.asso.fr Tél. 04 79 85 88 50

ASDER - La Maison des Energies(près du Parc Expo de Savoie et du Phare)

124 rue du Bon Vent - BP 99499 - 73094 CHAMBERY CEDEX 9Tél : 04.79.85.88.50 - Fax : 04.79.33.24.64

[email protected] www.asder.asso.fr

155155

adresses utiles

ADRESSES UTILES AGENCE DEPARTEMENTALE POUR L’INFORMATION SUR LE LOGEMENT DE LA SAVOIE

Bâtiment « ÉVOLUTION » - 25 Rue Jean Pellerin - 73 000 ChambéryTél. 04 79 69 90 20www.adil73.org

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES TERRITOIRES DE LA SAVOIEL’Adret 1, rue des Cévennes - 73 011 CHAMBÉRY CEDEXTél. 04 79 71 73 73Courriel : [email protected]

AGENCE NATIONALE DE L’HABITAT ANAHDélégation Départementale de la SavoieL’Adret - 1, rue des Cévennes BP 1106 - 73 011 CHAMBÉRY CEDEXTél. 04 79 71 74 49Courriel : [email protected]

URBANIS14 Avenue Jean-Jaurès - 73 000 CHAMBÉRYTél. 04 79 33 21 26Courriel : [email protected]

SOLIHA37 rue de la Liberté - 38 600 FONTAINETél. 04 76 47 82 45http://auvergnerhonealpes.soliha.fr/

HABITAT ET DÉVELOPPEMENT Isère Savoie40, rue du Terraillet - 73 190 SAINT-BALDOPHTél. 04 79 33 06 94

ACTION LOGEMENTSavoie TechnolacBât. Le Fennec – 19 allée du Lac-Saint-André - 73 370 LE BOURGET-DU-LACTél. 04 79 65 16 86www.actionlogement.fr

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adre

sses

uti

les

FEDERATION DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS DE SAVOIE11, Parc de l’Etalope BASSENS - 73 025 CHAMBÉRY CEDEXTél. 04 79 33 31 18www.btp-savoie.ffbatiment.fr

CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES DE LA SAVOIE20, avenue Jean Jaurès - 73 022 CHAMBÉRY CEDEXTél. 0820 25 73 10www.caf.fr

ASDER - ASSOCIATION SAVOYARDE POUR LE DÉVELOPPEMENT DES ENERGIES RENOUVELABLES

Maison des énergies - BP 99 499 - 73 094 CHAMBÉRY CEDEX 9Tél. 04 79 85 88 50www.asder.asso.fr

CONSEIL D’ARCHITECTURE, D’URBANISME ET DE L’ENVIRONNEMENT DE LA SAVOIE

Bâtiment « ÉVOLUTION » - 25 Rue Jean Pellerin - 73 000 ChambéryTél. 04 79 60 75 50www.cauesavoie.org

QUALIBAT – SECTION DE SAVOIEAgence de Grenoble8, rue Etienne Forest BP 298 - 38 009 Grenoble CEDEX 01Tél. 04 76 87 39 08www.qualibat.com

SARL BONNIN-DEMARCHI334 Rue Nicolas Parent - 73000 ChambéryTél. 04 56 48 00 [email protected]

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