29 mars 2018 - odyssee venture · 2018-05-04 · 29 mars 2018 3 accelerateur de croissance zoom...

*

LA LETTRE SEMESTRIELLE FCPR ODYSSEE RENDEMENT

29 MARS 2018

29 mars 2018 1

ACCELERATEUR DE CROISSANCE

AU SOMMAIRE

Stratégie de gestion

Performance du Fonds Page 3

Zoom Patrimonial Page 4

Focus sur les participations :

AUSY Page 5

DL SOFTWARE Page 6

ENOVANCE Page 7

ESKER Page 8

IENA Page 9

ITESOFT Page 10

LABEL FERME Page 11

LOVE & GREEN Page 12

NEOSPHERES Page 13

NETBOOSTER Page 14

OXALA CONSULTING Page 15

SIDETRADE Page 16

ALTAREA Page 17

ARGAN Page 18

ARTEA Page 19

CBO TERRITORIA Page 20

EUROSIC Page 21

FONCIERE DE PARIS Page 22

FREY Page 23

PAREF Page 24

PATRIMOINE & COMMERCE Page 25

SCBSM Page 26

SFL Page 27

SELECTIRENTE Page 28

SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Page 29

TERREIS Page 30

ODYSSEE RENDEMENT est le premier FCPR composé de 2 poches d’investissement complémentaires :

Entreprises et Foncières

“ L’investissement dans les entreprises accompagne des histoires individuelles, au cœur de la microéconomie, tandis que les foncières sont une classe d’actifs liés à de grands agrégats macroéconomiques tels que la consommation ou l’emploi. ” Les deux poches d’investissement du fonds se retrouvent autour du rendement : rendement immédiat avec les dividendes ou les intérêts, mais également rendement pour l’avenir avec les produits capitalisés dans les projets d’entreprise. La diversification et le statut patrimonial d’ODYSSEE RENDEMENT reposent sur ses 2 poches d’investissement. Mais, les prises de participation accompagnent aussi des histoires d’entrepreneurs. Vous retrouverez ces aventures entrepreneuriales, qui représentent ou ont représenté des investissements significatifs du fonds, dans les fiches jointes. En juin 2014, une première sortie a été réalisée au sein de la poche entreprises avec la cession à Red Hat de notre participation dans eNovance. En mars 2016, une deuxième sortie a été concrétisée avec le remboursement des obligations convertibles Netbooster. Le réinvestissement des produits nous a permis de faire progresser la part Foncières dans l’actif, tout en ouvrant de nouvelles lignes de participations pour la part Entreprises. Depuis 2016, les annonces et débouclements d’opérations publiques se sont succédés sur le portefeuille. Eurosic a concrétisé son OPA sur Foncière de Paris en septembre 2016. Ranstad a débouclé son OPA sur Ausy en janvier 2017. Nous avons pu alors ouvrir deux nouvelles lignes avec Terreïs (Foncières) et Itesoft (Entreprises). En juillet 2017, l’OPR sur DL Software s’est achevée. Et en octobre 2017, Fosun a réussi son OPA sur Paref. Nous avons alors renforcé notre ligne Itesoft (Entreprises), et nos lignes Altarea et Foncière Lyonnaise (Foncières) en arbitrant également la ligne CBO territoria. Nous vous souhaitons une bonne lecture de cette lettre semestrielle et vous assurons de notre considération dévouée.

STRATÉGIE DE GESTION

FON

CIE

RES

EN

TREP

RIS

ES

29 mars 2018 2


DETAIL

DES ENCAISSEMENTS

2è

me

tri

me

stre

20

13

3è

me

tri

me

stre

20

13

4è

me

tri

me

stre

20

13

1e

r tr

ime

stre

20

14

3è

me

tri

me

stre

20

14

4è

me

tri

me

stre

20

14

1e

r tr

ime

stre

20

15

2è

me

tri

me

stre

20

15

3è

me

tri

me

stre

20

15

4è

me

tri

me

stre

20

15

1e

r tr

ime

stre

20

16

2è

me

tri

me

stre

20

16

3è

me

tri

me

stre

20

16

4è

me

tri

me

stre

20

16

1e

r tr

ime

stre

20

17

2è

me

tri

me

stre

20

17

3è

me

tri

me

stre

20

17

4è

me

tri

me

stre

20

17

1e

r tr

ime

stre

20

18

AUSY

DL SOFTWAREENOVANCEESKER

IENA

IENA ADVISORY

ITESOFT

LES SAVOYARDS

LOVE & GREEN

NEOSPHERES

NETBOOSTER

OXALA CONSULTING

SIDETRADE

ALTAREA

ARGAN

ARTEA

CBO TERRITORIA

EUROSIC

FONCIERE LYONNAISE

FONCIERE DE PARIS

FREY

PAREF

PATRIMOINE & COMMERCE

SCBSM

SELECTIRENTE

SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL

TERREIS

Coupons obligataires Sortie de la participation

Dividendes Remboursement

FON

CIE

RES

ENTR

EPR

ISES

2è

me

tri

me

stre

20

14

ÉVOLUTION DU FCPR AU 29 MARS 2018

Part A1 +108,8%

(DEPUIS SA CONSTITUTION LE 31 MARS 2013)

29 mars 2018 3


ZOOM PATRIMONIAL

“ Le FCPR ODYSSEE RENDEMENT est un véritable produit de diversification patrimoniale, axé sur les entreprises et les foncières.”

Pour les particuliers, le FCPR est un véhicule particulièrement adapté à une stratégie

d’investissement qui repose sur des actifs tangibles.

En effet, en contrepartie d’un investissement à long terme réalisé pour la moitié des souscriptions dans des entreprises éligibles, il offre une exonération complète d’impôt sur le revenu (hors prélèvements sociaux). Cet avantage n’est pas plafonné.

L’autre moitié des souscriptions, ainsi que les produits perçus par le Fonds sont investis en titres de foncières.

A l’instar du PEA, le FCPR est une enveloppe exonérée d’impôt sur le revenu. Mais, le PEA n’offre plus depuis le 21 octobre 2011 la possibilité d’investir dans des foncières SIIC* (pas plus que le PEA PME d’ailleurs). En outre, il reste plafonné en montant d’investissement.

L’enveloppe fiscale de l’assurance-vie n’est pas plafonnée, mais elle supporte une taxation forfaitaire. Principalement investie en immobilier au travers de SCPI, ces produits ne sont

accessibles que sur la base de l’actif net réévalué de reconstitution (incluant la commission d’investissement de la société de gestion et les droits de mutation). A contrario, Le FCPR ODYSSEE RENDEMENT investit sur des actions de foncières qui peuvent présenter une décote par rapport à leur actif net réévalué de liquidation**. En revanche, ces titres cotés sont exposés à des risques de marché. Le FCPR ODYSSEE RENDEMENT est exonéré de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Les actifs immobiliers détenus par un FCPR sont exonérés de l’IFI dans la mesure où ils représentent moins de 20% de l’actif net. Par ailleurs, les SIIC (Sociétés d’Investissement en Immobilier Cotées) sont exonérées de l’IFI. La plupart des foncières cotées ont adopté le statut SIIC, qui leur permet de bénéficier d’une exonération d’IS en contrepartie d’obligations de distribution portant sur les loyers encaissés et les plus-values réalisées. Le Fonds ne dépasse pas un taux d’investissement de 20% en foncières cotées non-SIIC.

Pour les institutionnels, le FCPR ODYSSEE RENDEMENT offre un accès privilégié à deux classes d’actifs, au travers d’un produit

unique. Sur chacune d’elles, la société de gestion dispose d’une expérience continue de plus de 10 ans.

* Depuis 2014, le régime SIIC exige désormais le versement en dividende de 95% du résultat récurrent provenant des loyers, et de 60% des plus-values de cessions réalisées lors de la cession d'immeubles, contre 85% et 50% jusqu’en 2013. Cela renforce le caractère de valeur de rendement de ces foncières.

** L’actif net réévalué de liquidation, contrairement à l’actif net de continuation, n’intègre pas le coût de constitution d’un portefeuille immobilier (droits d’enregistrement et frais).

RISQUES PRINCIPAUX

“ Le portefeuille constitué lors de la période d’investissement du FCPR ne pourra offrir une liquidité favorable qu’à l’issue

des projets d’entreprise accompagnés par l’équipe. Ceux-ci sont compris entre 2 et 6 ans. C’est pourquoi l’accès à ces classes d’actifs nécessite d’accepter un risque en capital et une période de blocage de l’investissement supérieure à la durée d’investissement des actifs sélectionnés (en l’occurrence 6,5 à 8,5 ans sur décision de la société de gestion). ”

Profil de risque et de rendement :

A risque plus faible A risque plus élevé

Rendement potentiellement plus faible Rendement potentiellement plus élevé

1 2 3 4 5 6 7

Les fonds de capital investissement ont une notation de 7 du fait de leur risque en capital élevé, notamment dû à l’investissement en titres non cotés. Le fonds ne bénéficie d’aucune garantie en capital. Les risques sont décrits dans le règlement.

29 mars 2018 4


ACTIVITÉ

SOCIÉTÉ DE SERVICES INFORMATIQUES SPÉCIALISÉS

EFFECTIFS AU 31 DÉCEMBRE 2015

4.500 COLLABORATEURS

CHIFFRE D’AFFAIRES AU 31 DECEMBRE 2016

460 M€

ÉVOLUTION DU CHIFFRE D’AFFAIRES

RÉPARTITION DU CHIFFRE D’AFFAIRES PAR SECTEUR

HISTORIQUE DE LA SOCIÉTÉ

1989 : Création du groupe par Jean-Marie MAGNET, actuel PDG.

1999 : Introduction en bourse et premier développement à l’international avec la création d’Ausy Benelux.

2007 : Acquisition de la société de conseil et d’ingénierie informatique Aequalis.

2013/2014 : Acquisition en Allemagne d’Elani et de Pentasys.

2014 : Implantation d’Ausy aux États-Unis. 2016 : Ranstad annonce une OPA sur Ausy. 2017 : Succès de l’OPA.

Créée en 1989, Ausy est une société spécialisée dans le conseil et l’ingénierie en hautes technologies. “ En quelques années, Ausy a réussi à se doter de la taille, des compétences et du maillage international lui permettant d’être référencé comme fournisseur de premier rang chez tous ses clients. Aujourd’hui sa stratégie vise clairement à développer les positions et les marges du Groupe en anticipant et en accompagnant les demandes des grands donneurs d’ordre, à l’international comme en France. ” Le groupe Ausy est organisé autour de deux domaines d’activité :

▪ Les systèmes industriels complexes : réalisation d'études et de développements électroniques, conception et intégration de logiciels techniques, mise en place de solutions de sous-traitance

▪ Les systèmes d'information et réseaux : conception globale de systèmes d'information, mise en place de systèmes de pilotage, développement d'architectures de réseaux, assistance à la maîtrise d'ouvrage, prestations de conseil, encadrement et gestion de projets

L’offre de la société est articulée autour de 5 lignes technologiques :

▪ Informatique industrielle & Systèmes ▪ Technologies de l'information et des contenus numériques ▪ Ingénierie des Télécommunications & Infrastructures ▪ Ingénierie Mécanique & Process Industriels ▪ Ingénierie de l'Energie & de l'Environnement ▪ Ingénierie de matériel de R&D dans le domaine de la santé

Le développement à l’international, initié par le groupe en 2001 a permis de compléter la demande française. AUSY clôture son exercice 2016 avec un chiffre d’affaires annuel de 460M€, en hausse de 16,8%. A périmètre comparable, la croissance ressort à plus de 4,7% contre 3,8% au titre de l’exercice 2015. Après 4 semestres consécutifs de croissance, le chiffre d’affaires réalisé en France au second semestre est en repli. Retraitée d’un effet calendaire négatif (2 jours ouvrés en moins), l’activité reste stable sur la période. L’international progresse de 42,3% à 215,8 M€ (+10,8% à périmètre constant). Il représente 47% de l’activité totale contre 38% sur la même période de 2015.

Contenu de la transaction Le 25 janvier 2017, l’Autorité des Marchés Financiers a confirmé l’issue positive de l’Offre Publique d’Achat initiée par Randstad sur l’ensemble des titres AUSY. Le succès de cette opération ouvre la voie à de nouvelles opportunités pour AUSY qui va bénéficier de l’expertise de Randstad en matière de recrutement et de développement international. La solidité financière du Groupe Randstad, présent dans près de 40 pays, sera également un atout majeur en matière d’acquisitions. Votre fonds a cédé une partie de ses actions et apporté le solde à l’Offre. Il a réalisé un multiple global sur l’opération d’investissement de 2,16x.

80

180

280

380

480

CA

en

mill

ion

s d

'eu

ros

Chiffre d'Affaires

26%

6%

23%

16%

20%

4% 5%

Service/Transport Energie/Environnement

Aéro/Espace/Défense Télécom/Multimédia

Banque/Finance SantéAutre

ENTREPRISES

29 mars 2018 5


ACTIVITÉ

EDITEUR DE LOGICIELS METIERS

EFFECTIFS AU 31 DECEMBRE 2016

452 COLLABORATEURS


48,9 M€


RÉPARTITION DU CHIFFRE D’AFFAIRES PAR POLES


2003 : Création de DL Software par MM. DROUIN et MAGNET, et constitution des pôles Tourisme et Négoce par l’acquisition de 2 sociétés.

2004 : Constitution du pôle Santé par l’acquisition d’une société.

2007 : Introduction de la société sur Alternext.

2009 : Constitution du pôle Retail par acquisition d’une société.

2003-15 : Renforcement des différents pôles par l’acquisition de 9 autres entreprises. 2015 : Remontée de l’ensemble des managers du groupe au sein de DL Invest. 2017 : Annonce d’un projet de cession de contrôle.

DL Software est un éditeur de logiciels " métiers " destinés aux petites et moyennes entreprises.

“ DL Software compte parmi les leaders français des éditeurs de logiciels de gestion dédiés aux PME/TPE avec des positions de premier plan sur chaque métier adressé : Pôle NEGOCE (N°1 des Négoces de matériaux, N°1 des Négoces de boissons), Pôle TOURISME (N°2 des Résidences de tourisme), Pôle SANTE (N°1 des Laboratoires d’analyses médicales, N°2 des Opticiens, N°3 des Mutuelles de Santé), Pôle RETAIL (N°1 des Commerces de sports non intégrés).” Les fondateurs du groupe, toujours à la tête de l’entreprise, ont su valoriser un positionnement spécifique depuis la création de DL SOFTWARE : maintenir une approche verticale par métier. Un tel positionnement permet aujourd’hui au groupe de proposer une offre de produits et services sur mesure qui s’adapte parfaitement aux particularités techniques et opérationnelles de chaque secteur. Ils poursuivent parallèlement une stratégie de croissance externe qui leur permet d’obtenir rapidement une position de leader ou de co-leader sur chacun des métiers adressés, et de convertir progressivement les bases clients des sociétés acquises à un modèle de vente par abonnement afin d’accroître la récurrence du chiffre d’affaires. Après une pause dans les acquisitions de 2011 à 2013, consacrée à la consolidation de l’offre des différents pôles et à d’importants chantiers de R&D, l’entreprise a renoué avec la croissance externe en 2014 et 2015. En mai 2016, la cession de Thélis (logiciel de gestion et système de réservation en ligne pour le camping) a généré une plus-value de 10,9 M€. La progression du chiffre d’affaires à périmètre comparable (sans la contribution de Thélis au chiffre d’affaires 2016, et avec celle de Serig (solution logicielle de gestion pour les métiers de distribution de boissons) en année pleine sur 2015, est en hausse de 2,5%. La marge brute augmente de 4,2%. Portée par la progression de la maintenance et des abonnements (+7,1%), la part des revenus récurrents dans la marge brute est en augmentation de 1,6 points à 60,8%. Le chiffre d’affaires publié, avec la contribution de Serig en année pleine et sans la contribution de Thélis depuis le 1er mai 2016, ressort en retrait de 4,8% à 48,9 M€. Au cours de l’exercice 2016, le Groupe a bénéficié d’un contexte globalement plus favorable. Les efforts fournis en matière de R&D au cours de ces dernières années lui ont permis de présenter une offre renouvelée sur la plupart de ses pôles. Après cette phase d’investissement important, la part des charges de R&D dans le chiffre d’affaires est en légère baisse, tandis que le Groupe a continué à encadrer sa structure de charges en focalisant ses efforts sur le lancement des nouvelles offres commerciales et la redynamisation des équipes de ventes. Le résultat d’exploitation est en hausse de 27,3% par rapport à 2015. À la fin de l’exercice 2016, la trésorerie de clôture ressort à 21,4 M€.

Contenu de la transaction Le 18 mai 2017, DL Software a annoncé la cession de contrôle de la société au profit de fonds gérés par 21 Centrale Partners. Cette cession a été suivie d’une offre publique d’achat simplifiée et d’une procédure de retrait obligatoire en juillet 2017. Votre fonds a apporté l’ensemble de ses actions à l’Offre. Il a réalisé un multiple global sur l’opération d’investissement de 2,76x.

20

30

40

50

60

CA

en

mill

ion

s d

'eu

ros

Chiffre d'Affaires

51%

17%

18%

11%3%

Santé Négoce Tourisme Retail Lease

ENTREPRISES

29 mars 2018 6


ACTIVITÉ

HÉBERGEMENT ET INFOGÉRANCE


100 COLLABORATEURS

CHIFFRE D’AFFAIRES

8 M€


RÉPARTITION DU CHIFFRE D’AFFAIRES PAR ACTIVITÉ


2008 : Création d’eNovance par Raphaël Ferreira, Nicolas Marchal et Pierre Molin.

2011 : 1ère levée de fonds auprès d’ODYSSEE, en vue de financer des investissements en matériels et infrastructures, le renforcement des équipes en France et l’ouverture d’une filiale au Canada.

2013 : 2nde levée de fonds auprès d’ODYSSEE et d’autres partenaires afin de soutenir la croissance des équipes internes, la poursuite des investissements R&D dans les technologies open source, l’ouverture des marchés asiatiques et américains ainsi que des acquisitions ciblées.

2014 : Cession de la société à Red Hat.

Créée en 2008, eNovance est spécialisée dans le développement et l’hébergement d’infrastructures Cloud, fondée sur une technologie « Open Source » baptisée Openstack.

“Red Hat to Acquire eNovance, a Leader in OpenStack Integration Services” Après plusieurs années d'expérience sur le marché des services informatiques, les fondateurs d'eNovance, Raphaël Ferreira, Nicolas Marchal et Pierre Molain aboutirent aux observations suivantes : 1. Il existait très peu d'experts dans les environnements Open Source. 2. Les clients étaient en demande de conseils sur les services d'infogérance. 3. Les sociétés d'hébergement n'intervenaient que sur leurs propres infrastructures. Il n’existait pas de lien entre l'hébergeur et les développeurs des solutions hébergées.

eNovance a donc été créée dans le but de combler ces manques au travers de 3 axes principaux : Haute Performance, Haute Disponibilité, Plateformes critiques et complexes. Ce positionnement a permis à la société fondée en 2008 d’enregistrer une croissance annuelle moyenne de 90% depuis sa création et de 129% en 2013. La société assiste les grands comptes publics et privés à construire et déployer des infrastructures cloud efficaces et économiques. Elle héberge également une multitude d’applications internet. Elle compte plus de 150 clients parmi lesquels, Alcatel-Lucent, AXA, Cisco, Cloudwatt, et Ericsson. Basée à Paris, la société a ouvert des bureaux à Montréal et Bangalore. eNovance est la seule société européenne « Gold Member » de la fondation OpenStack aux côtés de Cisco, Dell, Juniper, Yahoo ! et d’autres géants de la technologie américaine. Le futur d’OpenStack, tel que le décrit le cabinet IDC dans sa dernière publication (« Observations from the 2014 Atlanta OpenStack Summit » - May 2014), est celui d’un « de facto cloud OS », c’est-à-dire d’un système d’exploitation de référence pour les infrastructures Cloud. Après un premier partenariat avec Redhat en 2013, les 2 sociétés annonçaient en mai une collaboration étendue pour développer des fonctions de virtualisation et des innovations télécom au sein de la plateforme.

Contenu de la transaction

Red Hat, Inc. (NYSE: RHT), le leader des solutions Open Source, a acquis le 24 juin 2014 100% des titres eNovance pour environ 50M€ en cash et 20M€ en actions Red Hat. Votre fonds a cédé ses obligations convertibles souscrites en 2013 et réalisé à cette occasion une plus-value de +78%. Le multiple global sur l’opération est de 1,83x.

0

2

4

6

8

10

2008 2009 2010 2011 2012 2013

CA

en

mill

ion

s d

'eu

ros

Chiffre d'Affaires

20%

20%60%

Conseil Négoce et intégration

Services managés

ENTREPRISES

29 mars 2018 7


ACTIVITÉ

EDITEUR DE LOGICIEL D’AUTOMATISATION DES FLUX


503 COLLABORATEURS


76 M€


RÉPARTITION DU CHIFFRE D’AFFAIRES PAR

TYPE DE REVENUS


1985 : J-M Bérard et B Borrits fondent Esker.

1991-1997 : Ouverture des premières filiales internationales.

1997 : Introduction en Bourse.

2009 : Début du développement en Asie-Pacifique.

2013 : Développement de l’offre « Esker on demand » et des solutions SaaS.

2014-2015 : Partenariat avec Paymetric et Neopost.

2015-16 : Acquisition de TermSync (USA), CalvaEDI (France) et e-integration (Allemagne)

Créée en 1985, Esker fournit des solutions de dématérialisation des documents de gestion pour les entreprises.

“ Leader mondial sur son marché, Esker commercialise des solutions logicielles et des services à la demande (SaaS) destinés à automatiser le traitement de tous les types de processus documentaires depuis une plateforme unique.” Les logiciels Esker sont commercialisés sous la forme de services accessibles à la demande via Internet ou sous la forme de licences d’utilisation. S’adressant à tous les acteurs de l’entreprise, ses solutions Cloud permettent aux entreprises d’automatiser et de dématérialiser la réception, le traitement et l’envoi de leurs documents de gestion : factures fournisseurs, bons de commandes, factures clients, lettres de relances, bulletins de paie, courriers commerciaux et marketing, etc. Ainsi, Esker aide les entreprises à éliminer le papier et sa manipulation dans leurs processus de gestion, tout en améliorant leur productivité, leurs cycles de gestion et leur impact environnemental. Les solutions d’Esker sont utilisées par plus de 60.000 entreprises dans le monde, notamment Samsung, Basf, EDF, Whirlpool ou encore Thomson Reuters. Les produits de la société se classent en deux grandes catégories :

▪ Les solutions de dématérialisation ▪ Les produits historiques (« serveurs de fax » et « Host Access » permettant

l’interaction avec les sites centraux) Le chiffre d’affaires 2017 progresse de plus de 15% par rapport à 2016, dont plus de 10% en organique, le reste provenant de l'acquisition de la société allemande e-integration. L’activité d’Esker continue d’être tirée par le succès de ses solutions de dématérialisation en mode Cloud. Celles-ci représentent 84% du chiffre d’affaires en 2017, en progression de 21%. En dépit d'importants investissements réalisés pour soutenir la croissance, le résultat opérationnel progresse de 5% pour dépasser 10M€ en 2017. Le niveau de marge opérationnelle est en repli par rapport à 2016. Clairement, Esker privilégie ses investissements afin de renforcer le succès de ses solutions de dématérialisation en mode Cloud et d’accélérer sa croissance à court et moyen terme. Esker a poursuivi sur l’exercice 2017 sa politique dynamique de recrutement. En incluant les sociétés acquises, les effectifs atteignent 503 personnes à la clôture 2017 contre 427 à fin décembre 2016. Le nombre de salariés dédiés à la recherche et au développement progresse à 22% des effectifs, ainsi que celle des équipes de consulting chargées de mettre en œuvre les solutions Esker chez les clients qui représentent 23% des salariés.

Tendances et perspectives Esker anticipe à nouveau une croissance organique à deux chiffres pour l’ensemble de l’année 2018. La forte récurrence de l’activité offre toujours une bonne visibilité. Les records de signatures de nouveaux contrats en 2017 commenceront à se matérialiser sur le chiffre d’affaires 2018 et devraient conduire à une accélération de la croissance organique d’Esker. Compte tenu de son exposition au marché américain (42% du chiffre d’affaires en 2017), la société reste sensible à l’évolution du dollar américain.

20

40

60

80

CA

en

mill

ion

s d

'eu

ros

Chiffre d'Affaires

5%

84%

11%

Produits historiques

Dématérialisation cloud

Dématérialisation licence

ENTREPRISES

29 mars 2018 8


ACTIVITÉ

CONSEIL ET INTÉGRATION AU SERVICE DE LA PERFORMANCE DES ENTREPRISES


62 COLLABORATEURS

CHIFFRE D’AFFAIRES AU 31 DÉCEMBRE 2017

7,6 M€


RÉPARTITION DU CHIFFRE D’AFFAIRES PAR TYPOLOGIE DE CLIENTÈLE


2005 : Création de Iena Consulting par Serge Streicher et Toufic-Pascal Naccache.

2010 : Acquisition de DECIDEA Consulting.

2011 : Acquisition de DECISIONNEL. 2012 : Création de Cabinet Iena pour chapeauter les entités du Groupe.

2013 : Levée de fonds auprès d’ODYSSEE (consolidation croissance externe et organique) et création de PerfectSight.

2014 : Acquisition d’Aodys. 2017 : Recentrage sur l’EPM et cession d’Aodys.

Créé en 2006, Iéna est un cabinet de conseil spécialisé en Efficacité Opérationnelle et Performance Financière.

“ Cabinet de conseil spécialisé dans le pilotage de la performance, notre expertise soutient l’agilité de votre entreprise dans la bonne exécution de votre stratégie, l’amélioration de ses opérations et l’atteinte de sa performance financière pour toutes vos activités.” Doté d’une double expertise « conseil » et « intégration », le cabinet Iéna a pour vocation d’accompagner ses clients dans l’optimisation de leur performance opérationnelle en mettant à leur disposition du contenu métier et sectoriel prêt à l’emploi. Le groupe a toujours connu un développement organique fort en s’appuyant sur une relation de long terme avec ses clients et collaborateurs, et en mettant en place une structure juridique capable d’intéresser le management. Le groupe a désormais deux activités de conseil focalisées sur l’EPM (Enterprise Performance Management) qui permet, grâce à des méthodes et logiciels, de lier la stratégie d’entreprise à sa planification et son exécution :

- Iena Consulting, avec un partenariat IBM prépondérant, et

- PerfectSight, qui propose des solutions EPM basées sur le logiciel de Business Intelligence allemand Jedox.

Le Groupe a récemment signé un partenariat avec un acteur américain des solutions EPM SaaS (Software as a Service), Adaptive Insights, afin de distribuer la solution en France, ouvrant également des opportunités de conseil. Au travers de ses différentes entités, Iéna est capable de proposer une expertise dans la finance, le management des ventes, le management des ressources humaines, la Business Intelligence, le management de la performance et le management de l’information.

Tendances et perspectives Après une phase de forte croissance, l’exercice 2017 a permis de stabiliser et de recentrer les activités vers l’EPM, avec la cession de plusieurs activités périphériques et un retour à la rentabilité. Le Groupe dispose aujourd’hui de 62 collaborateurs pour un chiffre d’affaires proforma de 7.6M€. En 2017, l’activité cœur EPM a subi une légère contraction (-2.5%). Cela fait suite à 4 années de croissance importante (Taux de Croissance Annuel Moyen de plus de 30%), et une année de restructuration. La société connait un bon début d’année 2018 et renoue avec une croissance soutenue (25% au premier trimestre). Récemment, le positionnement de la société a été récompensé par le magazine Décideurs qui a fait entrer Iéna dans le classement des meilleurs cabinets en performance de la fonction Finance, aux côtés d’acteurs de premier rang tels que Deloitte, KPMG ou encore Grant Thornton.

0

2

4

6

8

2012 2013 2014 2015 2016 2017CA

en

mill

ion

s d

'eu

ros

Chiffre d'affaires EPM

58%

34%

8%

Services Industrie Santé

ENTREPRISES

29 mars 2018 9


ACTIVITÉ

EDITEUR DE LOGICIELS


211 COLLABORATEURS

CHIFFRE D’AFFAIRES AU 31 DÉCEMBRE 2017

25,8 M€


RÉPARTITION DU CHIFFRE D’AFFAIRES PAR PAYS


1984 : Création de Itesoft par Didier Charpentier.

2001 : Introduction en bourse et création d’Itesoft UK.

2002 : Implantation en Allemagne. 2005 : Prise de participation dans W4. 2015 : Acquisition de W4, experte du BPM (Business Process Management) 2017 : Reconnaissance par de grands cabinets d’analyse internationaux (Forrester, Aragon…)

ITESOFT est un éditeur de logiciels spécialisé dans la dématérialisation et l’automatisation des processus.

“ Depuis plus de 30 ans, ITESOFT innove afin de proposer les technologies et le savoir-faire qui répondent à de nouveaux enjeux stratégiques pour les entreprises et apportent une valeur ajoutée forte à nos clients. L’ambition d’ITESOFT est de devenir la référence Européenne des solutions sécurisées pour la capture omnicanal, la dématérialisation et l’automatisation agile des processus clients, fournisseurs ou internes. ” ITESOFT développe une plateforme SCPA (Secure Capture and Process Automation), pour accompagner ses clients dans la transformation digitale de leurs processus (processus clients, processus fournisseurs et processus internes). SCPA est développée autour de 3 piliers : la capture omnicanal, l’automatisation de processus et la détection de fraudes. C’est pour renforcer la brique de gestion des processus que Itesoft a acquis W4 en 2015. En 2017, Itesoft réalise un chiffre d’affaires de 25,8M€, stable sur 2016. Derrière cette stabilité de l’activité, la vente de logiciels est en forte hausse de 24%, alors que l’activité de services recule. Itesoft se concentre sur son cœur de métiers d’éditeur de logiciels. Les revenus récurrents contribuent sur l’exercice à hauteur de 49% du chiffre d’affaires. Alors que le premier semestre 2017 était en recul, le groupe a pu inverser la tendance avec la signature de plusieurs projets significatifs pour le compte de clients existants, notamment pour une des branches de la Sécurité Sociale qui a souhaité enrichir ses solutions et dématérialise désormais plus de 280 millions de documents à travers la France. Le nombre de nouveaux clients en France progresse sur l’exercice de plus de 50% par rapport à 2016. Cette évolution favorable a été soutenue par l’offre SaaS d’Itesoft pour laquelle quatre nouveaux contrats ont été signés, dont France TV et Spie Batignolles. Signés en fin d’année, ces contrats SaaS ont peu contribué à l’activité en 2017 et bénéficieront d’un effet année pleine à partir de 2018. La croissance des revenus récurrents de maintenance et de licences, et une bonne maîtrise des charges sur la période permettent à ITESOFT d’afficher un EBITDA en croissance de près de +10% à 3,7 M€, représentant une marge sur le chiffre d’affaires de 14,3%. Le résultat opérationnel progresse fortement de 0,9M€ à 2,9M€ avec la disparition des charges d’amortissement exceptionnel et de restructuration passées en 2016.

Tendances et perspectives La société s’appuie sur plusieurs leviers stratégiques : - La puissance de ses solutions de dématérialisation des flux d’informations qui bénéficient d’un des meilleurs taux de reconnaissance du marché (les clients optimisent leurs processus et de génèrent rapidement un ROI) ; - La déclinaison par secteur de marché de l’offre Fraud Detection SaaS (détection de fraude par falsification de document) au travers de processus modélisés, exécutés et supervisés. L’accord de partenariat conclu avec un centre de gestion pour les établissements de santé s’inscrit dans ce cadre avec l’objectif de développer des offres spécifiques à destination des mutuelles et de l’assurance santé ; - La commercialisation de ses solutions en SaaS en France et à l’international, auprès des grands comptes, dont l’intérêt s’est confirmé au cours des derniers mois. Itesoft a pour objectif une croissance rentable (avec une marge opérationnelle courante à deux chiffres, sur les prochaines années). Cette marge était de 10,5% en 2017.

2021222324252627

CA

en

mill

ion

s d

'eu

ros

Chiffre d'Affaires

87%

13%

France International

ENTREPRISES

29 mars 2018 10


ACTIVITÉ

ENSEIGNE DE RESTAURATION RAPIDE


73 COLLABORATEURS


3,2 M€



2011 : Création de l’enseigne Label Ferme et ouverture du premier restaurant, rue Le Peletier, Paris 9ème.

2014 : Ouverture du deuxième restaurant, rue Washington, Paris 8ème.

2015 : Ouverture du troisième restaurant, rue Montmartre, Paris 2ème.

2016 : Levée de fonds début janvier auprès d’ODYSSEE VENTURE pour financer l’ouverture de nouveaux restaurants et accroître la notoriété de l’enseigne sur le marché parisien. 2017 : Après Godot-de-Mauroy, Paris 9ème, et Miromesnil, Paris 8ème en 2016, ouverture de Roquépine, Paris 8ème et Saint Augustin, Paris 2ème.

Depuis 2011, les équipes de Label Ferme servent des produits de qualité issus de petites exploitations locales.

“ L’offre de Label Ferme met en avant le savoir-faire de petits producteurs respectant la nature et les traditions.” Label Ferme est une enseigne de restauration rapide créée par Benoît Bellonga et Guillaume Santin, deux fervents défenseurs du commerce de proximité. Les deux amis ont constitué la société à la fin de leurs études en 2011. Label ferme propose des salades et des sandwichs à composer soi-même à partir de fruits et légumes issus d’exploitation régionales et de produits frais de fabrication artisanale et fermière (charcuterie et fromages). Les deux fondateurs, qui sélectionnent eux-mêmes les denrées, s’approvisionnent directement auprès des petits producteurs. Outre de bons produits, l’enseigne garantie également un service rapide dans une ambiance chaleureuse. Tous les midis, les clients sont accueillis avec le sourire des équipiers qui leur présentent l’histoire et la provenance des ingrédients. Le décor des restaurants rappelle l’atmosphère de la ferme : les murs sont tapissés de cagettes remplies de saucissons ou de confitures artisanales, des marmites remplies de soupe « maison » trônent sur le comptoir et chaque serveur arbore un tablier avec le logo Label Ferme. Le premier restaurant a ouvert en 2011, rue Le Peletier, dans le 9ème arrondissement de Paris. Forts de deux années d’exploitation positive, les deux entrepreneurs ont ensuite décidé de développer l’enseigne avec l’ouverture d’un deuxième point de vente, en 2014, rue Washington (8ème), puis d’un troisième, en 2015, dans le quartier de la Bourse, rue Montmartre (2ème). La société s’est structurée en accueillant notamment un directeur financier et une responsable du recrutement et de la formation. Accompagnée par Odyssée Venture depuis janvier 2016, elle a poursuivi son développement avec l’ouverture de deux nouveaux restaurants au cours du premier semestre : rue Godot-de-Mauroy (9ème) en avril et rue de Miromesnil (8ème) en juillet. En juillet et août 2017, deux nouveaux magasins ont été ouverts rue Roquépine (8ème) et rue Saint Augustin (2ème). Le chiffre d’affaires 2017 dépasse les 3,2M€, en croissance de 50% par rapport à 2016, grâce à l’ouverture de nouveaux points de vente et à la croissance organique des restaurants existants. « Avec Odyssée Venture, nous avons fait la rencontre d’un fonds d’investissement à taille humaine dont les équipes partagent nos valeurs » racontent Benoît et Guillaume. « Pour les prochaines années, nous sommes animés d’une ambition commune. Nous souhaitons ouvrir de nouveaux restaurants tout en respectant les fondamentaux qui nous ont construits et amenés jusqu'ici : la qualité des produits et l'accueil de nos clients ».

Tendances et perspectives « De bons produits, des gens sympas » constitue le cœur de l’offre de Label Ferme. L’enseigne se démarque sur un marché de la restauration rapide dominé par des enseignes internationales. Tout en multipliant les expériences, celles-ci peinent à retenir certains consommateurs qui se détournent peu à peu de la restauration rapide traditionnelle, symbole de la « malbouffe », pour s’orienter vers de nouveaux concepts mettant en avant la qualité et l’authenticité des produits. Label Ferme prévoit un développement en propre, au rythme de deux ouvertures parisiennes par an, pour atteindre dans une première étape une dizaine de restaurants fin 2018 / début 2019. En mai, un 8ème restaurant ouvrira à proximité du Grand Rex, 2 rue du faubourg Poissonnière.

0

1

2

3

4

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017CA

en

mill

ion

s d

'eu

ros

Chiffre d'Affaires

ENTREPRISES

29 mars 2018 11


ACTIVITÉ

COUCHES ET PRODUITS D’HYGIENE


13 COLLABORATEURS


14,5 M€



2011 : Création de Love & Green par Céline Couteau et Gabriel Augusto.

2012 : Lancement de la gamme lingettes et premier référencement national chez Leclerc.

2013 : Première levée de fonds d’1m€ auprès de business angels pour financer l’effort marketing et augmenter les référencements.

2015 : Levée de fonds auprès d’ODYSSEE pour financer un marketing ciblé et repositionner la marque sur un axe Santé. 2016 : La société atteint l’équilibre d’exploitation, grâce à la hausse de son chiffre d’affaires et de sa marge brute. 2017 : Forte croissance du chiffre d’affaires entrainée par les risques liés à la composition de nombreuses couches du marché. Lancement de la gamme Hygiène Féminine.

Créé en 2011, Love & Green souhaite réinventer le marché de l’hygiène via ses produits respectueux de la santé.

“ Les produits Love & Green permettent d’avoir la certitude de préserver la santé du bébé.”

Love & Green conçoit et distribue des produits d’hygiène bébé, notamment des couches et lingettes. La société a conçu en collaboration avec des industriels suisses et français, une nouvelle gamme de produits performants et garantis sans perturbateurs endocriniens et sans produits cancérogènes, grâce à l’utilisation de produits naturels. Depuis fin 2017, la marque propose également une gamme d’hygiène féminine. Elle débute ainsi son expansion sur un autre marché tout en privilégiant la même cible marketing. Elle offre une alternative plus naturelle, plus saine, et plus respectueuse de la santé avec la même efficacité.

Love & Green est déjà présent dans presque toute la grande distribution et dans la quasi-totalité des hypermarchés, notamment chez Carrefour, Hyper U, Leclerc, Auchan, Cora… A cela s’ajoute une commercialisation sur Internet via son propre site web et d’autres acteurs de la distribution, notamment Amazon (à travers le programme Amazon Family) et C Discount. Love & Green est également présente sur les principaux sites spécialisés comme Bébé au Naturel et Greenweez.

La société a choisi un modèle fondé sur l’externalisation de la production, tout en gardant la main sur le développement des produits, le packaging, le marketing et la commercialisation. Depuis le début de l’année 2017, Love & Green met en place une force de vente interne avec le recrutement d’un directeur commercial et de plusieurs chefs de secteur pour diffuser précisément son discours marketing auprès des principaux magasins. A la recherche des plus hauts standards de qualité, elle sous-traite la production de ses couches en Suisse et celle de ses autres produits en France.

Après une année de structuration en 2015, la société a retrouvé le chemin de la croissance dès 2016, avec une hausse de près de 50% de son chiffre d’affaires. Le chiffre d’affaires a connu une forte croissance en 2017 entrainée par les risques liés à la composition de nombreuses couches du marché. Love & Green a également renforcé sa présence dans le digital au cours de l’année 2017. Ce segment représente aujourd’hui environ 50% de son chiffre d’affaires.

L’entrée d’ODYSSEE Venture dans le capital de Love & Green en 2015 donne les moyens à la société d’insister sur son positionnement « santé » via un marketing plus ciblé, notamment à destination des jeunes parents et des pédiatres.

"Au cours de nos différents échanges avec ODYSSEE avant la levée de fonds, nous nous sommes rapidement aperçus que nous partagions la même vision stratégique de la société sur les années à venir. Dès le début nous avons senti qu’il s’agirait d’un partenaire très impliqué pour nous accompagner dans notre développement" explique Céline Couteau, la présidente de Love & Green.

Tendances et perspectives

Le marché des couches représente l’essentiel du marché de l’hygiène bébé avec 850M€ sur un marché global d’environ un milliard d’euros. Le solde est constitué par les lingettes bébé (126M€) et les produits de toilette (83M€).

Début 2017, un article de 60 millions de consommateur a révélé la présence de produits nocifs dans la majorité des couches du marché. Love & Green figure parmi les deux seules marques ne présentant aucun élément suspect.

Le lancement de la nouvelle gamme d’hygiène féminine dont le marché est estimé à environ 400M€ devrait permettre de maintenir une forte croissance sur 2018. Cette gamme est déjà référencée chez Carrefour, Auchan et sur de nombreux sites e-commerce.

ENTREPRISES

29 mars 2018 12


ACTIVITÉ

CONSEIL RH POUR LES GRANDS COMPTES ET PORTAIL RH POUR LES PME


49 COLLABORATEURS

CHIFFRE D’AFFAIRES AU 31 AOUT 2017 (*)

3,6 M€


L’OFFRE MONPORTAILRH.COM


2010 : Création de Neospheres par Philippe Bloquet et Christophe Galindo.

2011 : Signature du partenariat avec l’américain Cornerstone On Demand pour l’intégration de son logiciel auprès des grands comptes européens.

2012 : Mise en production de Myspheres (qui deviendra monportailRH.com), plateforme SIRH en mode SaaS dédiée aux PME, et création de la filiale allemande. 2014 : Levée de fonds auprès d’ODYSSEE pour financer le développement commercial de monportailRH.com. 2015 : Partenariat avec Adecco pour distribuer monportailRH.com au sein de son réseau de PME.

2017 : Ouverture d’une filiale en Angleterre pour y développer l’activité de conseil. (*) clôture de l’exercice social

Créé en 2010, Neospheres ambitionne de révolutionner le marché des SIRH (Système d’Information des Ressources Humaines).

“ Dans les prochaines années, les entreprises ne s’abonneront plus à des logiciels mais adhéreront à des bouquets de services.” NeoSpheres propose une façon innovante et concrète d’accompagner les entreprises dans la transformation de leur gestion des ressources humaines. Avec ses deux pôles d’activités « Conseil » et « Solutions », NeoSpheres propose une offre globale de gestion des talents. En créant MySpheres (devenu moportailRH.com), le premier écosystème collaboratif dédié aux RH en mode SaaS (Software as a Service), NeoSpheres propose un bouquet de services RH spécifiquement conçu pour les PME et les ETI. Expert réputé du conseil RH pour les entreprises du CAC 40, Neospheres souhaite démocratiser l’accès des PME et ETI aux meilleures solutions de gestion des ressources humaines. Pour quelques euros par mois et par collaborateur, les PME et les ETI ont accès à des outils, des contenus et des services taillés sur mesure. Son équipe d’experts accompagne les entreprises dans la mise en œuvre et le développement de leurs projets RH. NeoSpheres invente un nouveau modèle dans le software, hybride entre éditeur de logiciel SaaS (Software as a Service), fournisseur de contenu et prestataire de services. Philippe Bloquet, son Président, est convaincu que « dans les prochaines années, les entreprises ne s’abonneront plus à des logiciels mais adhéreront à des bouquets de services ». « Avec monportailrh.com, nous proposons une plateforme pour réinventer le lien entre l’entreprise et tous les collaborateurs ». Le chiffre d’affaires de cette nouvelle activité est en croissance de plus de 95% par rapport au précédent exercice. Concernant l’activité de conseil, le recrutement s’est accéléré pour répondre à la demande des clients et ce pôle compte désormais une vingtaine de collaborateurs. Une filiale a par ailleurs été ouverte en Angleterre, confirmant la place de leader européen qu’occupe Neospheres dans l’écosystème Cornerstone On Demand.

Tendances et perspectives Avec une croissance de plus de 50% pour l’ensemble de ses activités en 2017 par rapport à 2016, la société confirme sa dynamique de forte croissance. Pour l’exercice 2018 la croissance se poursuivra à un rythme plus modéré.

0

1

2

3

4

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

CA

en

M€

Chiffre d'Affaires

ENTREPRISES

29 mars 2018 13


ACTIVITÉ

MARKETING DIGITAL


450 COLLABORATEURS

MARGE BRUTE AU 31 DECEMBRE 2015

36,6 M€

ÉVOLUTION DE LA MARGE BRUTE

RÉPARTITION DE LA MARGE BRUTE PAR PAYS


1998 : Création de NetBooster, pionnier du référencement naturel, qui optimise les premiers sites internet.

2000-2006 : Ouverture des premières filiales internationales à Londres et Francfort.

2006 : Introduction en Bourse.

2006-2010 : Acquisition de 7 sociétés spécialisées dans le marketing en ligne (dont Total Management et Groupe Guava A/S).

2013 : Tom Ringel, dirigeant de Metapeople est nommé CEO du Groupe.

2014 : Lancement de DnA, nouveau département dédié à la mise en place et à la gestion de solutions technologiques « Data ».

Créée en 1998, NetBooster est une agence spécialisée dans le marketing digital. Elle élabore les stratégies de performance digitale de clients grands comptes grâce à son réseau de 21 agences réparties dans 15 pays. “ La vision de NetBooster est d'aider les annonceurs à développer leur business en adressant leurs prospects et clients avec des campagnes de communication digitale à la fois mesurables et efficaces. Netbooster se positionne comme l'agence de l'innovation et de la créativité dans le paysage du marketing digital. ” NetBooster est un pionnier de l'industrie du marketing digital. Développant sa gamme de services et ses implantations en Europe, le Groupe couvre à l’échelle européenne l’intégralité de la chaine du marketing online : Planning stratégique et études, Référencement Naturel, Liens Sponsorisés, Display (affichage sur internet), Affiliation, Développement de sites Web, Marketing des Réseaux Sociaux. La société se positionne comme le premier acteur indépendant au niveau européen, et se développe sous la conduite de Tom Ringel, fondateur des activités allemandes. Netbooster dispose d’outils d'analyse des performances des dispositifs on line qui offrent à ses clients des métriques fiables et transparentes. En 2014, la direction a concentré ses efforts sur la restructuration du Groupe, tant en termes de management, portefeuille clients, offre produits que financier, aboutissant à un remaniement profond de la société. La stratégie est axée sur la rentabilité au détriment du volume. Cela passe par l’arrêt de contrats peu ou pas assez rentables, et le développement de la marge brute par compte existant en proposant des offres à forte valeur ajoutée (réseaux sociaux, vidéo, mobile, data…). Pour l’exercice 2015, NetBooster a réalisé une marge brute de 36,6M€ en hausse de +7% en comparaison avec la même période en 2014. La croissance s’est accélérée tout au long de l’année, passant de -1% au 1er trimestre à +16% au quatrième trimestre. L’intégration de nouveaux clients internationaux a eu un impact positif sur le compte de résultat, avec en particulier au second semestre Estée Lauder et le Groupe SEB. De plus, NetBooster continue à étendre ses activités auprès des clients existants comme Deutsche Telekom, en leur fournissant une offre de services globale. L’EBITDA est en augmentation à 4,5M€ en hausse de +22% par rapport à 2014, et le taux de rentabilité opérationnelle dépasse 15%, grâce aux efforts de restructuration entrepris en 2014. Netbooster continue de bénéficier du développement de la cellule internationale DnA (Data and Analytics) qui participe au développement du pôle « Data », élément de différenciation reconnu par les clients internationaux. L’ouverture de nouvelles implantations à l’international est à l’étude, et le programme de rachat d’actions de la société (0,8M€ sur le premier semestre 2015) lui est principalement dédié dans une optique d’acquisitions. L’année 2015 a été la meilleure année financière de toute l’histoire de la société. La société a atteint son objectif de rentabilité annoncé en début d’année 2015.

Sortie du fonds Le fonds avait acquis des obligations convertibles en 2013. Celles-ci ont été remboursées avec prime le 23 mars 2016, permettant de matérialiser un multiple global de 1,22x.

10

20

30

40

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Mar

ge b

rute

en

mill

ion

s d

'eu

ros

Marge Brute

34%

27%

26%

13%

France Scandinavie Allemagne Autres

ENTREPRISES

29 mars 2018 14


0

500

1000

1500

2000

2500

3000

2013 2014 2015 2016 2017

CA

en

mill

ier

d'e

uro

s

Chiffre d'Affaires

ACTIVITÉ

SOCIÉTÉ DE SERVICES INFORMATIQUES SPECIALISÉS


24 COLLABORATEURS

CHIFFRE D’AFFAIRES AU 30 JUIN 2017 (*)

2,6 M€



2012 : Création d’Oxala par Olivier Spehner et Jean-Noël Luci.

2013 : Signature des premiers clients grands comptes servant de référence à Oxala : Axa, Legrand, Embraer.

2014 : Oxala devient intégrateur de l’offre Marketing Cloud. Ouverture de bureaux à Toulouse et à Lyon. 2015 : La société est certifiée Gold Partner par Salesforce. Levée de fonds auprès d’ODYSSEE Venture. 2016 : La société obtient la certification Platinium Salesforce, soit le plus haut niveau pour un partenaire. 2017 : Lancement d’une offre « régie ». (*) clôture de l’exercice social

Oxala Consulting est un expert du conseil et de l’intégration de logiciels Salesforce (CRM et Marketing digital) pour les PME et ETI. Partenaire privilégié de Salesforce, il dispose d’un des niveaux les plus hauts de certification. “ L’objectif d’Oxala Consulting est d’avoir une démarche centrée sur les besoins du client. La société cherche à comprendre au mieux ses problématiques pour y apporter une solution pragmatique et pertinente grâce aux outils Salesforce. ”

Oxala Consulting, expert reconnu Salesforce, répond aux besoins des entreprises en matière de CRM et de Marketing Digital. La société propose plusieurs offres, assurant l’installation et l’intégration complète des outils Salesforce. Elle accompagne également ses clients dans l’amélioration de leurs outils et assure la formation continue des salariés pour leur permettre d’utiliser au mieux leur CRM.

Le rapprochement entre ODYSSEE Venture et Oxala a permis à la société de financer sa croissance et de devenir leader sur son segment de marché. « Plus qu’un investisseur, nous recherchions un véritable associé pour nous accompagner dans cette phase de très forte croissance. Odyssée Venture répondait en tous points à nos attentes », explique Olivier Spehner, président et fondateur d’Oxala Consulting.

Par ailleurs les deux fondateurs, Jean-Noël Luci et Olivier Spehner, ont une culture Salesforce très forte et connaissent bien cet univers puisqu’ils conseillent leurs clients et intègrent ce type de produits depuis 2006.

Oxala Consulting a accompagné plusieurs centaines de clients depuis sa création, aussi bien des start-up innovantes ou des PME, que des grands comptes. Parmi ses clients, figurent notamment Axa, Kombini, Fauchon, Unibail, La Fourchette, Adidas ou encore Deezer. « En quelques années seulement, Oxala Consulting est devenu un acteur significatif sur son marché. Ses clients nous ont fait part du sérieux et du très grand professionnalisme des consultants d’Oxala », assure Pascal Voirand, directeur des partenariats France chez Salesforce.

D’un point de vue financier, Oxala a maintenu une forte croissance sur l’exercice 2016/2017, tout en restant rentable. Le prochain exercice devrait suivre cette tendance, notamment grâce à des contrats de taille plus importante. Par ailleurs, cela permettra à la société d’accroître sa visibilité auprès de Salesforce et de ses partenaires.

Tendances et perspectives En France, le marché du CRM et du Marketing Digital enregistre une croissance annuelle à deux chiffres sur les dernières années. Ce secteur devrait continuer de croître sur l’ensemble des marchés, notamment grâce aux différentes innovations produits.

Oxala Consulting cherche à renforcer sa présence sur son marché et devenir un acteur de référence sur les projets complexes. Pour réaliser cette croissance, elle prévoie de recruter une cinquantaine de personnes.

Suite au rachat de l’intégrateur Kerensen par Salesfroce, Oxala se positionne aujourd’hui comme un des leaders sur son marché. L’objectif est aujourd’hui de cibler de plus gros projets pour conforter un taux d’activité élevé et optimiser les démarches commerciales. Le marché des intégrateurs Salesforce connait actuellement une concentration dont Oxala cherchera à bénéficier.

ENTREPRISES

29 mars 2018 15


ACTIVITÉ

GESTION DE LA RELATION FINANCIERE CLIENT


227 COLLABORATEURS


21,6 M€



2000 : Création de Sidetrade par Olivier Novasque.

2004 : Sidetrade franchit le cap du million de factures traitées.

2006 : Acquisition de Cashmire. 2007 : Admission sur Alternext. 2012 : Ouverture d’une filiale au Royaume-Uni. 2013 : Lancement avec Euler Hermes d’une plateforme de pilotage du risque client. 2016 : Lancement de SPi (outil de scoring) et acquisition de Bright Target et IKO System. 2017 : acquisition de C-Radar.

Sidetrade propose des solutions pour optimiser la relation client, qui combinent technologies et expertises métiers. “ En capitalisant sur notre position de leader de la relation financière client, sur un réservoir unique de centaines de millions de données BtoB issues de notre Cloud et enfin sur l’avance technologique de nos trois acquisitions, Sidetrade est à présent devenue une des sociétés les plus innovantes dans le domaine de l’Intelligence Artificielle appliquée à la relation client. ” Sidetrade redessine l’Engagement Client en mettant l’Intelligence Artificielle au service des équipes Marketing, Commerciales et Finance pour développer les ventes et accélérer les encaissements. Complémentaire aux solutions de gestion de la relation clients et aux ERP, la plateforme de Sidetrade utilise l’intelligence artificielle pour détecter des opportunités de croissance inexploitées, développer les ventes, améliorer la rétention, prévoir les comportements de paiement client et accélérer la génération de trésorerie. Sidetrade s’est renforcée sur l’ensemble du cycle client avec les acquisitions de BrightTarget IKO System, et C-Radar, toutes trois spécialisées dans l’Intelligence Artificielle. Initialement centrée sur la gestion de la relation financière client, Sidetrade étend maintenant son offre à l’ensemble du cycle ‘Sales-to-Cash’ avec des solutions d’Intelligence Artificielle destinées aux départements Marketing et Commerciaux des entreprises. Plus de 1.000 clients, représentant 120.000 utilisateurs dans 80 pays, ont adopté des solutions développées par Sidetrade. La société est implantée sur quatre zones géographiques (France, Angleterre, Irlande et Benelux), avec des effectifs qui sont passés d’un peu moins de 100 personnes début 2013 à 227 en 2017, et dont près de la moitié sont localisés à l’étranger. Parmi ses clients figurent de grands groupes industriels comme Schneider, mais également des opérateurs de services comme Randstad ou des distributeurs tels que Autodistribution. En 2017, Sidetrade a enregistré un chiffre d’affaires consolidé de 21,6M€, soit 20% de croissance organique par rapport à 2016. Le Résultat d’Exploitation du Groupe s’élève à 2,1M€, en hausse de 3% comparé au Résultat d’Exploitation enregistré pour la même période de l’exercice précédent. Ce résultat intègre une perte de 1,3M€ des sociétés BrightTarget, Iko System et C-Radar qui sont rentrées dans le périmètre de consolidation au 01/01/2017. À périmètre comparable, le Groupe Sidetrade enregistrerait un REX de 3,4M€ (+65%). Sidetrade a entamé le début de la convergence de ses offres. Au cours du second semestre 2017, 9 projets ont été signés sur la nouvelle offre Sidetrade Growth (commerce et marketing).

Tendances et perspectives Après le plan Target 25, qui visait à accélérer le rythme de croissance sur la période 2014-2017, Sidetrade a lancé son nouveau plan stratégique AIM2020 avec pour objectif de doubler son chiffre d’affaires d’ici 2020. Sidetrade a deux priorités en 2018 : 1/lancer une plateforme unique « AI [Intelligence artificielle] Sales & Marketing » issue des trois acquisitions, 2/ se doter d’une seule organisation commerciale et marketing pour le groupe, avec des capacités renforcées dans les pays où la société est déjà présente, pour bénéficier à plein du potentiel de croissance de l’Intelligence Artificielle sur les années à venir.

10

12

14

16

18

20

22

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

CA

en

mill

ion

s d

'eu

ros

Chiffre d'Affaires

ENTREPRISES

29 mars 2018 16


ACTIVITÉ

FONCIÈRE DE COMMERCE ET PROMOTEUR

PATRIMOINE DU GROUPE AU 31 DÉCEMBRE 2017

4.686 M€ (droits inclus)


1.939 M€

RESULTAT NET PAR ACTIVITE


1994 : Création d’Altarea. 1995 : Prise de contrôle du Gerec, société spécialisée dans la réalisation de centres commerciaux. 2004 : Cotation sur le marché Euronext, et acquisition d’Imaffine suivie de sa fusion-absorption. 2005 : Altarea opte pour le régime SIIC. 2007 : Altarea acquiert Cogedim.

2012 : Altarea acquiert Rueducommerce.com.

2016 : Altarea acquiert Pitch Promotion et cède Rueducommerce.com

Altarea est présente sur les trois principaux marchés de l’immobilier : commerce, logement, bureau. Elle gère un patrimoine de centres commerciaux de 4,7 milliards d’euros. “ À la fois foncière de commerce, promoteur de logements, développeur d’immobilier d’entreprise, le groupe Altarea Cogedim a créé un modèle intégré unique lui permettant de s’affirmer comme un véritable ensemblier urbain ”

La stratégie d’Altarea est résumée au travers de l’accroche « Premier développeur immobilier de France ». Depuis plusieurs années en effet, la société a focalisé son activité sur les plus grandes métropoles françaises : ces métropoles concentrent l’essentiel de la croissance démographique et économique française, et Altarea maîtrise l’ensemble des produits immobiliers (commerces, logements, bureaux et hôtels) pour répondre aux besoins exprimés par leurs entreprises et leurs habitants. Ainsi, Altarea a livré en 2017 l’opération « Place du Grand Ouest » le nouveau cœur de ville de Massy, ensemble urbain intégrant commerces, équipements publics et activités tertiaires. Plus grand chantier de promotion d’Ile-de-France (100 000 m²), il a été construit en deux ans et demi et a généré 290 millions d’euros TTC de placements tous produits confondus. Altarea est la 3ème foncière de commerce française, avec 40 centres commerciaux. Elle est également le 3ème promoteur français, avec 17,1 milliards d’euros de projets fin 2017 sur ses différentes activités (représentant plus de 3,6 millions de m2). Le chiffre d’affaires d’Altarea Cogedim est en croissance de +22,6% en 2017, et le résultat net récurrent (FFO) part du Groupe progresse fortement à 256 M€ millions d’euros (+33,5%), l’ensemble des métiers ayant contribué à cette croissance. Ramené par action, le FFO progresse de +20,7% à 16,42 € par action, après prise en compte des impacts de la dilution résultant des opérations de renforcement des fonds propres en 2016 et 2017. Il se ventile entre commerce (122M€) et promotion (134M€). Les loyers nets de l’activité commerce ont progressé de 3,7% en 2017 (au regard d’une progression du chiffre d’affaires des commerçants de 2,0%). Les placements cumulés de l’activité Promotion (Logements et Immobilier d’entreprise) représentent près de 3,7Mds€ en 2017, en croissance de +29% comparés à 2016. L’ANR de liquidation par action est également en croissance de +9,4% par action sur un an à 168€/action, malgré la distribution 2016 (11€/action).

Tendances et perspectives Altarea a pour objectif à horizon 2020 de dépasser 10% de parts du marché de la promotion de logement en France, de poursuivre une stratégie de modèle mixte (promoteur-investisseur), et de mettre en œuvre le pipeline de commerces, tout en se donnant la possibilité d’effectuer des arbitrages selon les opportunités. L’objectif de la société est de porter le FFO à environ 300 M€, malgré la montée en puissance de l’impôt sur l’activité non SIIC [l’activité SIIC est exonérée d’IS], en limitant le ratio LTV (dette/patrimoine) à environ 40%, et de poursuivre une politique de dividende dans la continuité de celle de ces dernières années. Un dividende en croissance de +8,7% sera proposé à l’Assemblée Générale du 15 mai 2018, au titre de l’exercice 2017.

Foncières commerce Promotion logement

Promotion entreprise

80 à 85%

10 à 15%

0 à 10%

FONCIÈRES

29 mars 2018 17


ACTIVITÉ

FONCIÈRE LOGISTIQUE ET PROMOTEUR


1.260 M€


75,6 M€

REPARTITION PAR TAILLE ET ZONE GEOGRAPHIQUE DES 59 PLATEFORMES

LOGISTIQUES


2000 : Lancement de l’activité de développeur – investisseur d’entrepôts. 2007 : Introduction en bourse et adoption du statut SIIC. 2013 : Argan réalise sa 1ère émission obligataire afin de diversifier ses financements.

2015 : Argan dépasse 1Md€ de patrimoine.

Plateforme complète Simply Market 03/2018.

Argan est une Foncière spécialisée dans le développement et la location de plateformes logistiques premium. “ Si 2017 a été l’année des records, nous avons bien pour objectif de les battre en 2018, notamment notre résultat récurrent qui devrait atteindre 70% des revenus locatifs grâce à la croissance des revenus et à la réduction du coût de la dette. ”

Créée fin 1993 par Jean-Claude Le Lan, Argan a pour métier de faire construire des entrepôts logistiques pour des clients locataires qu’elle cherche elle-même, et de conserver les immeubles en patrimoine. La préférence va à la construction par rapport à l’acquisition puisque la rentabilité des capitaux investis y est très supérieure. La stratégie d’Argan est de développer une relation forte avec ses clients locataires afin d’assurer la pérennité des loyers pendant le bail, de faciliter son renouvellement et de bénéficier d’opportunités de nouveaux contrats, mais Argan veille à rendre ses actifs adaptables à d’autres locataires en cas de départ du preneur initial. Sur la plupart des sites, le terrain a été choisi pour permettre des extensions ultérieures des bâtiments. Le cumul des fonctions de développeur et d’investisseur est apprécié des locataires car ils savent qu’ils continueront de dialoguer pendant le bail avec les mêmes interlocuteurs au sujet de leurs demandes techniques ou de leurs extensions. Parmi les principaux locataires figurent L’Oréal et Carrefour. Argan doit une partie de sa réussite passée à un recours important à l’endettement, et à des arbitrages réguliers d’entrepôts arrivés à maturité au bénéfice de nouveaux développements. Dans le cadre de son plan 2016-2018, la société a annoncé souhaiter réduire son ratio d’endettement sur patrimoine à 60%, mais restera une des foncières les plus endettées, ce qui lui permet de soutenir sa croissance sans dilution de l’actionnariat familial. Elle a atteint ses objectifs avec un an d’avance. Fin 2017, la valeur du patrimoine droits compris est de 1,33Md€ et les revenus locatifs 75,6M€. Après la livraison de 55 600 m² à Leader Price et acquisition d’entrepôts loués à SNCF Mobilités de 45 400 m2, le patrimoine construit (hors actifs immobiliers en cours de développement) s’établit à 1 600 000 m² fin 2017. La durée ferme résiduelle moyenne des baux, décomptée au 1er juillet 2017, est stable à 5,2 ans. Le taux d’occupation du patrimoine se maintient à 99% et l’âge moyen pondéré est de 8,9 ans.

Tendances et perspectives La forte croissance en 2017 a permis de porter l’ANR de liquidation à 32€/action, en croissance de 20% sur fin 2016, après la distribution d’un dividende de 0,92€/action. L’assemblée générale du 22 mars 2018 a entériné le versement d’un dividende en croissance de 11%. Pour 2018, les objectifs révisés de la société sont d’atteindre des revenus locatifs de 83M€ en croissance de 10%, un résultat net récurrent de 58M€, en hausse de 20% et un dividende à verser en 2019 de 1,13€/action, encore en progression de 11%. A raison d’un investissement annuel de l’ordre de 150 M€, Argan vise le second milliard d’euros de patrimoine à l’horizon 5 ans. Dès 2018, les nouveaux entrepôts seront équipés de centrales photovoltaïques destinées à l’autoconsommation des clients, leur permettant ainsi de diminuer leurs factures d’électricité de 20%.

FONCIÈRES

29 mars 2018 18


ACTIVITÉ

FONCIÈRE DE BUREAUX


124 M€



2001 : Création de la société par Philippe Baudry.

2003 : La foncière Artéa se spécialise dans l’immobilier tertiaire en région PACA

2007 : Bruno Hanrot nommé directeur général de la société.

2005-2010 : Construction de 185 logements. 2014 : Introduction en bourse après une fusion absorption par Medea et lancement d’une émission d’OCEANE d’un montant de 14,1M€. 2015 : première réalisation dans les Hauts de France (Arteparc Lille Lesquin) 2017 : première opération en Ile de France (réhabilitation lourde à Nanterre)

Coworkoffice au sein d’un Arteparc

ARTEA est une société foncière cotée depuis mi-2014. Spécialisée dans les bureaux de « 3ème génération », elle développe ses propres immeubles, à la pointe de l’innovation en matière de technologie et d’offres de services. “ Dans un monde fragilisé aux ressources limitées, notre responsabilité est d’inventer l’immobilier du futur. Cet immobilier durable qui s'insèrera dans un univers respectueux de l’environnement formera un ensemble harmonieux avec l’énergie verte qu’il consommera et les services qui l’accompagneront.”

La société, créée en 2001 par Philippe Baudry, est une foncière-promoteur qui construit et conserve en partie des immeubles de bureaux en périphérie des grandes villes de province ou en région parisienne. L’activité de foncière se spécialise en 2003 dans l’immobilier tertiaire. Philippe Baudry s’associe dès 2004 à Bruno Hanrot, ancien dirigeant d’une entreprise de négoce de matériaux de construction, lequel rejoint ARTEA en 2007 comme directeur général. L’actionnariat (après opérations de fusion et rapprochement entre les différentes structures du groupe) reste concentré dans les mains de Philippe Baudry et de Bruno Hanrot. La stratégie mise en œuvre par ARTEA est axée sur la qualité environnementale des immeubles en intégrant toute la chaîne de valeur immobilière, à l’exception de la construction, au travers de filiales dédiées : architecture (avec Volume B), énergie renouvelable et économie d’énergie (avec Artesol et Dream Energy), promotion (B Promotion et Arteprom), et enfin services (Artéa Services). La formule « 3ème génération » caractérise ces immeubles à énergie positive qui produisent plus de 100% de leur consommation sur 12 mois grâce à des centrales de production photovoltaïques, et qui offrent une gamme étendue de services aux occupants (conciergerie, salle de sport, covoiturage, véhicules électriques…). En 2017, le chiffre d’affaires consolidé d’ARTEA s’est élevé à 22,9M€ contre 17,7M€ en 2016, grâce à la forte croissance de l’activité promotion (vente en état futur d’achèvement de deux bâtiments situés à Lille-Lesquin et Aix en Provence). Les revenus fonciers diminuent de 10 % à 7,5M€ liée principalement aux effets de périmètre (cession et livraison d’immeubles). Sur l’ensemble du patrimoine, le taux d’occupation atteint près de 98%. Les revenus énergie sont stables à 1,4M€. La marge opérationnelle avant juste valeur est de 4,1M€. Couplée à la création de valeur, elle permet de dégager un résultat opérationnel de 9,2M€ en hausse de 4,9%. Le résultat net consolidé affiche un bénéfice de 4,6M€ en 2017 contre 3,6M€ en 2016.

Tendances et perspectives Le développement du projet Lille Lesquin se poursuit. Après la cession du bâtiment A de l’Arteparc (plus de 7 M€), la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) du bâtiment D pour 4,8M€ (livraison prévue pour décembre 2017), la livraison du bâtiment N loué à INGRAM MICRO et des bâtiments 5 et E commercialisés à 80%, un premier espace de coworking de 2 500 m2 a été ouvert. 4 autres actifs immobiliers seront livrés et loués à la fin de l’année. L’immeuble Dreamview de 8.000 m² à Nanterre-La Défense fait l’objet d’une réhabilitation lourde et devrait finalement être cédé. Artea poursuit sa politique de rotation des actifs afin de générer un résultat significatif et de s’assurer les moyens de son développement.

8,2 M€11,4 M€

54 M€

18 M€22,9 M€

0 M€

10 M€

20 M€

30 M€

40 M€

50 M€

60 M€

2013 2014 2015 2016 2017

FONCIÈRES

29 mars 2018 19


ACTIVITÉ

FONCIÈRE DE BUREAUX, COMMERCES ET LOGEMENTS


294 M€

ÉVOLUTION DE L’ANR PAR ACTION

DIVIDENDE VERSÉ PAR ACTION


2004 : Jacques de Chateauvieux annonce la création de CBo Territoria par transfert des actifs fonciers de Bourbon.

2009 : Eric Wuillai est nommé PDG à la succession de Jacques de Chateauvieux.

2011 : Transfert de la cotation d’Alternext vers NYSE Euronext.

2014 : Premier développement hors Réunion (Mayotte).

Aménageur - Promoteur - Foncière, CBo Territoria est un opérateur immobilier global actif sur le département français de La Réunion.

“ Propriétaire de 3.000 hectares sur un territoire au foncier rare, le Groupe développe une offre immobilière particulièrement diversifiée. Il est ainsi devenu rapidement l’acteur réunionnais de référence de l’immobilier, résidentiel comme professionnel.”

Sur un territoire en forte croissance démographique, CBo Territoria gère ses terrains, et les aménage progressivement pour les rendre constructibles. La société conduit des opérations immobilières diversifiées, à vocation patrimoniale pour son propre compte et en promotion immobilière pour le compte d’acquéreur. Elle assure également la gestion immobilière de ses actifs patrimoniaux locatifs et de ceux de tiers. Développer des nouveaux quartiers résidentiels ou d’affaires et anticiper sur les besoins du marché, restent le moteur de croissance de CBo Territoria. Aménageur et promoteur dans les secteurs résidentiel et professionnel, CBo Territoria est également une foncière, majoritairement en immobilier professionnel. Au premier semestre 2017, CBo Territoria a réalisé un chiffre d’affaires global de 31,8M€ (+16% par rapport au prmeier semestre 2016). Sur la période, l’activité de Foncière affiche un recul de 4% de ses loyers bruts à 9,1M€ suite à la cession de 7 200 m2. L’activité de Promotion immobilière réalise un chiffre d’affaires de 20,7 M€ en progression de 27%. Il se ventile entre les ventes de lotissements Habitat (+ 197% à 5,1M€), l’immobilier d’entreprise (+ 17% à 9M€), et le logement social (+ 21% à 3,3M€), et les logements privés (- 10% à 3,1M€). Le résultat net Part du Groupe est de 7,7M€ (+110%), porté par la hausse de la variation de Juste Valeur grâce au succès du Centre commercial E.Leclerc et du retail park du Portail. A l’issue du 1er semestre 2017, les immeubles de rendement bâtis en service ressortent à 305,5M€ (+4% par rapport au 31 décembre 2016). Ils constituent 81,5% du patrimoine global du Groupe (78,3% au 30 juin 2016). CBo Territoria confirme son objectif annuel de revenus locatifs bruts à 18,7 M€, en léger recul compte tenu de la cession. L’objectif de cession de logements en fin de défiscalisation est de 50, avec néanmoins un report possible de certaines ventes sur 2018 lié à l’engorgement administratif des banques.

Tendances et perspectives Votre fonds a cédé ses obligations convertibles en février 2018. Le multiple global sur l’opération est de 1,21x.

3,9 €4,3 €

4,8 €5,2 € 5,3 € 5,3 € 5,5 €

0,0 €

1,0 €

2,0 €

3,0 €

4,0 €

5,0 €

6,0 €

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

0,06 €0,07 €

0,08 €0,09 €

0,10 €

0,13 €

0,15 €

0,19 €

0,04 €

0,06 €

0,08 €

0,10 €

0,12 €

0,14 €

0,16 €

0,18 €

0,20 €

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

FONCIÈRES

29 mars 2018 20


ACTIVITÉ



2.596 M€

ÉVOLUTION DE L’ANR

RÉPARTITION DU PATRIMOINE AU 31 DECEMBRE 2015


1984 : Introduction en bourse.

2006 : La foncière Eurosic opte pour le statut SIIC.

2011 : OPA réalisée par la société Batipart sur le groupe EUROSIC. Augmentation de capital de 170M€ par attribution gratuite de BSA, pour financer l’acquisition de 22 immeubles de bureaux auprès de GE Capital Real Estate.

2012 : Cession de 7 immeubles de bureaux dont l’Avant-Seine et le 52 Hoche pour un total de 529M€.

2014-15 : Acquisition et fusion avec SIIC de Paris.

2016 : Lancement d’une OPA sur Foncière de Paris.

Eurosic détient, gère et développe un patrimoine de près de 3,3 milliards d’euros à fin 2015, réparti en près d’une centaine d’opérations à Paris, en Île-de-France et quelques grandes métropoles régionales en France. “ Eurosic appuie sa stratégie de croissance sur une démarche de rotation de son patrimoine. Chaque année, la société renouvelle 7 à 10% de son portefeuille. Objectif: la création de valeur. ”

L’acquisition de SIIC de Paris, en 2014, a marqué une étape importante pour le Groupe : Eurosic a doublé sa valeur de patrimoine et modifié en profondeur son portefeuille, centré sur les bureaux (79 %) et sur Paris (40 %). La fusion, devenue définitive le 31 mars 2015, a ainsi entraîné la dissolution sans liquidation de la société SIIC de Paris et la reprise par Eurosic des engagements initialement pris par cette société. Au cours de l’année 2015, le groupe a généré des revenus bruts de 137,5M€ soit une hausse de 8,5% par rapport à 2014, grâce principalement aux revenus de SIIC de Paris. Le Groupe Eurosic a mené une politique de rotation sélective de son portefeuille, après les cessions mises en œuvre fin 2014 à la suite de l'acquisition de SIIC de Paris : le groupe a procédé à la livraison de 6 immeubles, opération qui a permis de dégager une marge de 20% sur les montants investis. Parallèlement, Eurosic procède à ses premiers investissements hors de France avec l’acquisition fin décembre 2015 de trois actifs en Espagne, et le développement d’un nouveau Center Parcs au Sud de l’Allemagne. Au cours de l’exercice, Eurosic a renforcé ses capitaux propres à travers la réalisation d’une émission d'obligations subordonnées remboursables en actions (« OSRA ») pour un montant net de 302,3M€. Compte-tenu du renforcement de sa structure financière, le groupe dispose désormais de marges de manœuvre financières importantes. Eurosic entend mettre à profit ces nouveaux moyens pour poursuivre son développement et saisir les opportunités qui se présenteront, dans un contexte économique global qui demeure incertain. Engagée dans une politique durable, Eurosic poursuit par ailleurs le développement d’un patrimoine responsable. La Société vise l’obtention d’au moins une certification environnementale associée à un label de haute performance énergétique pour chacune de ses opérations de développement, en rénovation comme en construction. La certification HQE (Haute Qualité Environnementale) est à ce jour privilégiée ; cependant Eurosic s’est fixée pour objectif l’obtention d’une double, voire d’une triple certification. Pour l’année 2016, Eurosic souhaite continuer son développement suivant trois lignes : les bureaux loués, la production d’immeubles neufs et le secteur Loisirs et Santé. Dans cette optique de développement, le groupe a le projet de fusionner avec Foncière de Paris. Il a déjà été annoncé que des accords couvrant 79% du capital de Foncière de Paris ont été passés avec ses principaux actionnaires. L’objectif est de créer un nouvel acteur de l’immobilier tertiaire avec un patrimoine combiné supérieur à cinq milliard d’euros et de continuer la dynamique de création de valeur en combinant leurs compétences respectives.

Sortie du fonds Votre fonds a cédé ses actions en janvier et mars 2016. Le multiple global sur l’opération est de 1,40x.

400

600

800

1000

1200

1400

1600

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015AN

R e

n m

illio

ns

d'e

uro

s

Actif Net Réévalué de liquidation

80%

20%

Patrimoine stabilisé Développements

FONCIÈRES

29 mars 2018 21


87%

12%1%

Paris, Boulogne & Levallois Région parisienneProvince

ACTIVITÉ



2,6 Md€

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE EN VALEUR*

REPARTITION SECTORIELLE EN VALEUR*

* Valeur d’expertise hors droits y compris

immeubles en développement


1985 : Création de Cofitem-Cofimur avec une forte spécialisation dans le crédit-bail immobilier. 2011 : Le holding PHRV (Paris Hôtels Roissy Vaugirard) dépose une première offre de rachat qui est refusée par Financière Paris France.

2012 : PHRV mène une OPA sur Foncière Paris France et conclut un pacte d’actionnaires avec Cofitem-Cofimur et Foncière 6 & 7.

2013 : Fusion entre Cofitem-Cofimur et Foncière Paris France, et option pour le statut SIIC. 2014 : Fusion avec Foncière des 6ème et 7ème arrondissements de Paris. 2016 : OPA de Eurosic et Gécina sur Foncière de Paris.

Créée en 1985 sous le nom Cofitem-Cofimur, Foncière de Paris est spécialisée dans l’acquisition et la location de bureaux situés à Paris et en première couronne.

“ En matière d’investissements immobiliers directs, la Société s’engage généralement dans des opérations nécessitant des rénovations lourdes … ce qui lui permet d’allier un rendement plus élevé et des possibilités de plus-values. ” En 2013, Foncière de Paris et Foncière Paris France ont fusionné, formant une SIIC de bureaux parisiens dont près des deux tiers du patrimoine sont constitués d’actifs de bureaux situés à Paris et disposant des moyens nécessaires pour assurer un développement à long terme. Après la fusion avec Foncière Paris France, Foncière de Paris a réalisé une deuxième fusion avec Foncière des 6ème et 7ème Arrondissements de Paris. La fusion, intervenue en 2014, a permis à Foncière de Paris de faire passer son patrimoine de location simple de 0,3 milliard d’euros en 2012 à 2,4 milliards d’euros fin 2014. Au 30 juin 2016, le patrimoine de Foncière de Paris SIIC est composé de 90 immeubles représentant environ 407.000 m². Ces immeubles sont situés pour 87 % à Paris, Boulogne-Billancourt et Levallois-Perret, et pour 13 % essentiellement en région parisienne. Sur la base des expertises semestrielles réalisées au 30 juin 2016, la valeur totale du portefeuille d’actifs s’élève à 2 676 M€ en valeur de liquidation (hors droits), à comparer à 2 506 M€ au 31 décembre 2015. Les loyers consolidés perçus des immeubles de placement s’établissent à 48,7 M€ pour le 1er semestre 2016, à comparer à 45,3 M€ au titre du 1er semestre 2015, en données publiées, et à 53,6 M€, en données pro forma. En effet, les mises en loyers de nouveaux actifs (Saint-Denis (14.550 m2), loué au groupe SNCF depuis début 20016 et rue de l’Université à Paris (2.300 m² de bureaux, 700 m² d’habitation et 330 places de parkings)) ne compensent pas la perte de loyers sur les locaux vacants parisiens en travaux (Bd de Montmorency (14.000 m²), rue de Bellechasse-rue de grenelle (12.500 m²) et boulevard Pereire (7.115 m²), ainsi que 6200 m² à Pantin). L’actif net réévalué EPRA « triple net » ressort à 133,14 € par action au 30 juin 2016, à comparer à 134,72 € au 31 décembre 2015 (-1,2 %). Mais, dans l’intervalle, la distribution d’un dividende de 9 € par action est intervenue le 18 mai 2016. Dans un communiqué publié le 3 novembre, l’AMF a annoncé qu’après la clôture de la seconde période d’offre, le 28 octobre 2016, Eurosic détient 97,6% du capital et des droits de vote de Foncière de Paris, ainsi que la totalité des OSRA en circulation. En intégrant l’autocontrôle, Eurosic détiendrait 99% du capital. La nouvelle entité devient le 4ème acteur coté de l’immobilier tertiaire en France, avec un patrimoine de près de 7Mds€. Après avoir cédé une partie de ses titres au-dessus du cours de l’OPA menée par Eurosic (136€), votre fonds a apporté le solde de sa participation lors de la ré-ouverture de l’offre d’Eurosic. En effet, la plupart des actionnaires significatifs ont apporté à l’offre d’Eurosic et fait échec à l’offre de Gécina, pourtant plus généreuse pour sa branche exprimée en numéraire (150€). Le flottant est désormais réduit à la portion congrue. Eurosic n’a aucun intérêt à lancer une offre de retrait qui pourrait relancer le débat sur le fait que la branche en numéraire de l’offre de Gécina proposait un prix supérieur, alors qu’elle est en mesure de lancer une fusion-absorption, en détenant plus des deux tiers du capital. Nous resterons bien sûr attentifs à l’issue des recours intentée par l’ADAM et Gécina devant la Cour d’Appel de Paris.

Sortie du fonds Votre fonds a cédé des actions en octobre 2016 et apporté le solde de la ligne à l’OPA d’Eurosic. Le multiple global sur l’opération est de 1,54x.

81%

12%

7%

Bureaux Hôtels Divers

FONCIÈRES

29 mars 2018 22


ACTIVITÉ

FONCIÈRE DE COMMERCE


593 M€



1983 : Création d’IMMOBILIERE FREY.

1988-2000 : Ouverture de ZAC commerciales, suivie du lancement de « retail parks ».

2006 : Création du concept environnemental Greencenter®. Antoine Frey succède à Jean-Pierre Cédelle et prend la direction de la société.

2008 : Introduction en bourse et levée de fonds concomitante de 15M€. FREY opère un virage stratégique en se positionnant sur une activité de foncière.

2011 : Augmentation de capital d’un montant de 10,1M€. Elle sera suivie un an plus tard d’une émission obligataire pour un montant de 30M€.

2013 : Crédit Agricole Assurances et AG Real Estate entrent au capital de FREY (20% chacun).

2014 : Frey remporte les 2 grands concours de réaménagement de zones commerciales de périphérie lancés en France en 2014.

2015 et 2017 : Frey réalise 2 augmentations de capital (21,5M€ et 99,9M€)

Créée en 1983, FREY est une foncière de commerce cotée sur le compartiment C de Nyse Euronext depuis 2008. FREY est spécialisée dans le développement, la détention et la gestion d'actifs immobiliers commerciaux.

“ 2008-2018 : 10 ans de cotation en Bourse marqués par un ANR multiplié par 4. Ces 10 années ont été marquées par une croissance ininterrompue de nos indicateurs financiers et opérationnels conduisant aux excellents résultats enregistrés en 2017 ” Jusqu’en 2007, FREY n’a exercé qu’une activité de promotion immobilière, sans conserver durablement aucun des immeubles réalisés. Depuis son introduction en Bourse (2008), la société a opéré un virage stratégique sous l’impulsion de son nouveau manager Antoine FREY. Elle se tourne vers une activité de foncière en conservant en patrimoine une part significative des projets qu’elle livre. D’un patrimoine de 16.000 m² à fin 2008, FREY est passé à un patrimoine de 308.700 m² fin 2017 pour une base de loyers annualisés à 33,5M€. Le patrimoine stabilisé (livré depuis plus d’un an) affiche un taux d’occupation de 95%. Frey est concentré sur le développement de centres commerciaux de plein air et sur les restructurations de zones commerciales périurbaines de première génération. FREY a notamment remporté les deux grands concours de réaménagement lancés en France en 2014, à Strasbourg et Montpellier, dont la commercialisation a été lancée en 2017. Le premier opus du nouveau concept Shopping promenade, baptisé Cœur Picardie à Amiens, a été livré en octobre 2017. Il propose sur 40.000 m2 32 magasins (à terme) et 8 restaurants au sein d’un centre commercial de plein air. Le centre enregistre près de 1,5 million de visiteurs sur les trois premiers mois suivants l’ouverture. En 2017, les revenus locatifs du patrimoine détenu à 100% s’élèvent à 23,7M€, en croissance de +39,4% sur un an. A périmètre constant, les loyers ont nettement progressé (+4,2%). Le résultat opérationnel courant progresse légèrement à 19,2M€ (+ 1,4%). Le résultat opérationnel après quote-part du résultat net des sociétés mises en équivalence augmente de + 63% à 74,2M€. Cette performance provient principalement du développement du patrimoine (+ 53,8M€) dans un contexte de légère compression des taux. Le groupe FREY a réalisé deux opérations majeures en 2017 pour consolider sa structure financière : une augmentation de capital de 99,9M€ et la signature d’un crédit syndiqué de 300 M€, porté à 6 ans en février 2018.

Tendances et perspectives L’ANR de liquidation progresse de 20% à 30,35€/action. Au titre de l’exercice 2017, Le Conseil d’administration de FREY proposera à l’Assemblée Générale qui se tiendra en juin prochain, le versement d’un dividende de 1,0 €/action, en progression de +30%. A moyen terme, FREY a pour ambition de devenir le leader européen des centres commerciaux de plein air et souhaite développer son modèle à l’échelle européenne. Au 31 décembre 2017, le pipeline des projets engagés et maîtrisés, se compose de 14 opérations (412.000 m²), représentant une enveloppe globale de 915M€ d’investissements pour un horizon de livraison d’ici 2022. Parmi ces projets, 725M€ d’investissements, soit près de 273.000 m² concernent des actifs destinés à être conservés en patrimoine par le Groupe, pour un loyer potentiel de 56,5M€. 4 opérations sont en cours de travaux et 5 nouveaux chantiers devraient être lancés en 2018.

45

145

245

345

445

AN

R e

n m

illio

ns

d'e

uro

s


FONCIÈRES

29 mars 2018 23


ACTIVITÉ

FONCIÈRE ET SOCIETE DE GESTION DE SCPI


Patrimoine propre : 167 M€

ÉVOLUTION DE L’ANR PAR ACTION

ÉVOLUTION DES ACTIFS GERES POUR COMPTE DE TIERS


1991 : Création de PAREF gestion et de la première SCPI (future Interpierre) par Hubert Lévy-Lambert, actuel président du conseil de surveillance de PAREF.

1996-1999 : Création de la SCPI Pierre 48 et de la SCPI Novapierre.

2005 : Introduction de PAREF en bourse.

2008 : Création de l’OPCI Vivapierre.

2014-15 : Création de la SCPI Novapierre Allemagne et de l’OPCI 54 Boétie. 2017 : Négociations exclusives avec Fosun.

Fondée en 1997, PAREF a été introduite en bourse en 2005 et a opté en 2006 pour le régime fiscal des SIIC. Elle développe 2 activités : investissement direct et gestion pour compte de tiers

“ PAREF poursuit sa politique de montée en gamme de son patrimoine et s’est affirmé comme un acteur indépendant, capable d’apporter un service sur mesure à des SCPI de taille moyenne. ” Dans le cadre de son activité d’investissement direct, PAREF se concentre sur des immeubles à usage commercial (bureaux, locaux d'activité, etc.) en région parisienne ou en province, sélectionnés selon la durée des baux et la qualité des locataires. Ces investissements sont actuellement constitués de 38 immeubles. PAREF Gestion, la filiale de gestion de PAREF, gère 6 SCPI : Interpierre, SCPI de bureaux ; Novapierre 1, SCPI de murs de magasins ; Pierre 48, SCPI de logements occupés ; Capiforce Pierre, SCPI diversifiée, depuis le 1er janvier 2013 ; Novapierre Allemagne, SCPI de commerces investissant en Allemagne, et Atlantique Pierre 1, investie dans les commerces et les bureaux. Elle gère également 3 OPCI professionnels investis dans l'immobilier de tourisme, de loisirs et d'entreprise. De 2005 à 2008, PAREF a utilisé l’effet de levier pour porter en trois années son patrimoine de moins de 40M€ à plus de 210M€. La crise bancaire a conduit à une réduction du passif par la cession d’actifs, et à une baisse drastique du ratio d’endettement. Le réinvestissement a commencé avec deux acquisitions en proche périphérie de l’ouest de Paris (le Gaïa, 11.000 m² de bureaux à Nanterre avec une participation de 50 % dans le projet et 5.800 m² à Levallois, à proximité immédiate de So Ouest (centre commercial Unibail) occupé en quasi-totalité). Ces acquisitions ont été complétées en 2015 par l'acquisition d’immeubles de bureaux loués situés à Gentilly, de locaux d’activité à Seclin et de bureaux à Bron, et en 2016 par un immeuble parisien mixte et multi-locataires. Depuis plusieurs années, PAREF bénéficie de l’engouement des particuliers et des institutionnels pour la pierre au travers de ses SCPI et OPCI. Le premier semestre 2017 a été marqué par un nouveau record en matière de collecte des SCPI à capital variable (71M€) notamment grâce à Novapierre Allemagne et dans une moindre mesure, Interpierre. Les actifs gérés pour compte de tiers progressent encore fortement à 1.536M€. Le patrimoine immobilier du groupe PAREF est valorisé à 168 M€ au 30 juin 2017, contre 167 M€ à fin décembre 2016 sur la base des expertises réalisées. L’ANR « triple net », calculé selon les normes EPRA, ressort à 88,9€/action (86,2€/action fin 2016). Malgré la progression des commissions de gestion, le résultat net part du groupe est en retrait au premier semestre (4,1M€ contre 5,9M€ au premier semestre 2016) du fait de l’augmentation des charges de structure. Le 6 février 2017, PAREF est entré en négociation exclusive avec le groupe Fosun, en vue de l’acquisition d’un bloc de contrôle. L’aboutissement de ces discussions a été suivi du dépôt d'un projet d'offre publique d'achat simplifiée au prix unitaire de 73 euros par action (dividende 2016 détaché).

Sortie du fonds Votre fonds a apporté ses titres à l’offre. Le multiple global sur l’opération est de 1,53x.

65

70

75

80

85

90

2012 2013 2014 2015 2016

en e

uro

s p

ar a

ctio

n

ANR "triple net" EPRA par action

468577 592

683 725

1217

1476

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

En m

illio

ns

d'e

uro

s

Actifs gérés pour compte de tiers

FONCIÈRES

29 mars 2018 24


ACTIVITÉ


PATRIMOINE DU GROUPE AU 31 DECEMBRE 2017

736 M€


IMPLANTATIONS


2008 : Création d’un véhicule d’investissement coté spécialisé dans l’immobilier commercial – levier de la Bourse comme outil de croissance. Prise de contrôle de la structure cotée Billon (Nyse Euronext) en 2008 et restructuration en foncière sous le nom Patrimoine & Commerce.

2009 : Apport de 29 actifs immobiliers d’une valeur de 163,7M€ à Patrimoine & Commerce.

2010 : Patrimoine & Commerce se dote d’une structure de gouvernance avec un Conseil de surveillance présidé par Jean-Claude Bossez et composé de nombreuses personnalités, professionnels reconnus de l’immobilier commercial. 2012 : Rapprochement avec Foncière Sepric. Création de la foncière de référence pour la gestion de Retail Parks avec un patrimoine de près de 500M€.

2014 : Entrée de Predica au capital de Patrimoine & Commerce à hauteur de 20%.

2015 : Fusion-absorption de Foncière Sepric par Patrimoine & Commerce.

Créée en 2008, Patrimoine & Commerce est une foncière de commerce cotée sur le compartiment C de Nyse Euronext. Elle détient et exploite un portefeuille d’actifs immobiliers principalement constitué de surfaces commerciales récentes, situées à l’entrée ou dans des villes moyennes.

“ Parcs d’activité commerciale ou galeries de centre-ville, les actifs de Patrimoine & Commerce bénéficient d’une attractivité élevée permettant d’afficher des taux d’occupation proches de 100% depuis plusieurs années. ”

Dirigée par Eric DUVAL, Patrimoine & Commerce est la première foncière cotée spécialisée dans les Retail Parks, offrant aux enseignes une forte commercialité (locomotive, diversité des enseignes, visibilité, accessibilité, parking) avec des loyers attractifs et de faibles charges. Ce patrimoine immobilier totalise une superficie globale de 437.000 m² répartis sur 73 sites. Les loyers bruts en 2017 se sont établis à 41,1 M€ contre 40,9M€ en 2016, en hausse de +0,5%, portés principalement par l’effet année pleine des acquisitions et projets livrés en 2016 et compensés par des cessions d’actifs non stratégiques. Au cours de la période, le portefeuille n’a connu que des mouvements mineurs de locataires (rotation de 2,6% des locataires) malgré un environnement économique difficile. Le taux d'occupation financier sur l’ensemble du patrimoine reste élevé à 95%, et le taux d’impayés de 2% atteste de la qualité et de la résilience du portefeuille de la société. Le résultat net récurrent part du groupe s’établit à 29,7M€, en hausse de 23,3% par rapport à 2016 (en intégrant la plus-value de 5,9M€ liée à la cession de l’opération de Cergy). La distribution d’un dividende de 1,15€/action (+6,5% par rapport à l’exercice précédent) sera proposé à l’Assemblée Générale le 27 juin 2018, avec une option pour le paiement du dividende en actions.


En 2017, Patrimoine & Commerce a développé et optimisé son portefeuille avec les acquisitions et livraisons de 9 actifs Leader Price et de retail parks à Lexy (54), Argentan (61), Plérin (22), Bourg-en-Bresse (01), Wittenheim (67) et Cognac (16). L’investissement global s’est élevé à 64,7M€ représentant un rendement net de 7,1%. Par ailleurs, Patrimoine & Commerce continue d’arbitrer ses actifs non stratégiques avec la cession d’un immeuble de bureaux à Blagnac (31) et de trois cellules commerciales à Quetigny (21), Epagny (74) et Chaintré (71) pour un montant total de 11,5M€, en ligne avec les valeurs d’expertise Patrimoine & Commerce poursuit ainsi le déploiement de sa stratégie de développement, en renforçant notamment sa position de foncière spécialiste des Retail parks low cost en France. Les projets respectent les critères de rentabilité (rendement > 7%) de la foncière. Récemment, la société - par une modification de son capital social - a accru sa capacité de distribution et s’est donnée les moyens de s’établir comme une véritable foncière de rendement. La croissance de la distribution devrait donc se poursuivre dans les prochaines années.

40

140

240

340

440

AN

R e

n m

illio

ns

d'e

uro

s


FONCIÈRES

29 mars 2018 25


ACTIVITÉ

FONCIÈRE DE BUREAUX ET DE COMMERCE

PATRIMOINE DU GROUPE AU 30 JUIN 2017 (*)

324 M€


ORGANISATION DE L’ACTIVITÉ


1921 : Création de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche, qui avait pour activité initiale l’import-export de bois exotiques.

1960 : SCBSM ne détient plus que quelques actifs immobiliers historiques.

2005 : Suite à l’apport de plusieurs SCI fin 2005, la société, devenue une foncière, est à la tête d’un portefeuille immobilier de 88M€.

2006-07 : Introduction sur le marché Euronext et option pour le statut SIIC.

2010 : Mise en place du plan stratégique visant à optimiser la qualité du patrimoine de SCBSM au travers d’importantes opérations d’arbitrages.

2013 : Réorganisation des actifs de la société entre actifs stabilisés (Paris) et en développement (province). 2016 : La part des actifs parisiens dépasse 50% du patrimoine. (*) clôture de l’exercice social

Créée en 2006, SCBSM est une foncière de commerce cotée sur le compartiment C de Nyse Euronext. Elle est spécialisée dans la détention et la gestion d'actifs immobiliers d'entreprises.

“ La stratégie du Groupe repose sur trois axes : le développement de programmes à valeur ajoutée, l’arbitrage d’actifs matures (essentiellement en province), le réinvestissement des fonds dans des immeubles « prime » de bureaux à Paris.”

Au regard de cette stratégie, le portefeuille est segmenté en deux blocs :

1. actifs « Paris Centre » (60% du patrimoine), dont la qualité et la part dans le patrimoine croissent, et qui offre au Groupe un cash-flow régulier et sécurisé ;

2. actifs « France hors Paris » (40% du patrimoine), principalement des Retails Parks qui nécessitent la mise en œuvre d’une stratégie de création de valeur (commercialisation des espaces vacants, repositionnement, rénovations, constructions, etc.).

SCBSM dispose donc d’un portefeuille réparti sur 2 classes d’actifs de qualité et complémentaires : la sécurité d’un portefeuille parisien associée à la capacité de générer des plus-values significatives des retail parks.

La part des actifs positionnés dans le quartier central des affaires parisien atteint 60% de ce patrimoine. Après la restructuration en 2017 d’un immeuble situé rue Poissonnière (Paris 2ème) sans vacance locative (immeuble intégralement loué), destinée à pérenniser la valeur de cet actif, notamment par l'obtention d'une certification environnementale (BREEAM In-Use), SCBSM a annoncé, en janvier 2018, l'acquisition d'un nouvel immeuble de bureaux dans le quartier des Ternes à Paris. Immédiatement après l'acquisition et fort des études réalisées en amont, le Groupe a engagé les travaux lourds de restructuration (8 à 12 mois) et d'extension de l'actif qui totalisera plus de 1 000 m² de surfaces utiles à usage de bureaux. Sur les actifs en France en dehors de Paris, l’attention s’est centrée sur le programme Perpignan-Rivesaltes (accueil d’un magasin Cultura, avec l’ajout de 2100m2

supplémentaires) et Saint Malo (arrivée de Foir’Fouille et Stockomani sur 4.000 m²). Pour le premier semestre de son exercice 2017-2018, SCBSM enregistre par rapport à l’exercice précédent des revenus quasiment stables à 7,5M€ (les commercialisations compensant l'impact des cessions). Le résultat net récurrent est stable également à 2,8M€.

Tendances et perspectives SCBSM a constaté un nouvel accroissement de l’ANR sur 2016-2017 (10,88€ par action au 30/06/2017), et poursuit son désendettement. A fin décembre 2017, le taux d’endettement sur patrimoine est passé sous la barre des 50%, conformément à la stratégie de désendettement menée par la société, et grâce à la cession d’actifs matures dans un contexte de marché favorable aux cessions (près de 20.000 m² de surfaces commerciales situées dans des retail parks à Plérin (Côtes-d'Armor) et Wittenheim (Alsace), pour environ 25 M€). Depuis 2014, SCBSM a amorcé une dynamique de retour aux actionnaires. La société poursuit son programme de rachat d’actions après l’annulation d'environ 6,5% du capital en décembre 2014. Le dividende a été porté à 0,08€ par action en 2015, puis à 0,1€ par action en 2016 et 2017. Encore faible comparé aux standards des autres foncières, il a vocation à progresser avec la maturation des actifs.

65

75

85

95

105

115

125

135

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

AN

R e

n m

illio

ns

d'e

uro

s


60%

40%

Actifs "Paris Centre" Actifs "France hors Paris"

FONCIÈRES

29 mars 2018 26


ACTIVITÉ

FONCIÈRE DE BUREAUX ET COMMERCE


6,2Md€


EVOLUTION DES LOYERS (T1 2014-T4 2017)


1879 : Création de SFL par Henri Germain.

1994-2007 : Forte croissance du patrimoine immobilier (x4). Le contrôle de la foncière passe du britannique Aviva à l’espagnol Colonial. 2007-2014 : Restructuration de la foncière, avec une concentration du patrimoine et une diversification de son actionnariat. 2014-2015 : Location des principaux actifs inoccupés, et relance des acquisitions. 2017 : cession de l’immeuble in & out, acquisition du 112-122 ave Emile Zola (75015)

Créée en 1879 par Henri Germain (fondateur du Crédit Lyonnais), la Société Foncière Lyonnaise (SFL) est la plus ancienne société immobilière française.

“ Entièrement dédié à l’immobilier tertiaire « prime » parisien, SFL a pour objectif de rester le leader incontesté sur ce marché ” En 1994, SFL est reprise par Aviva (assureur britannique) et lui permet de multiplier par 4 son patrimoine, avec l’acquisition au prix fort d’actifs emblématiques dans le quartier central des affaires parisien, tels que le Louvre des Antiquaires, le centre d’affaires Edouard VII, le Washington Plaza. Cédée à Colonial en 2004, la crise bancaire de 2007 déstabilise son actionnaire espagnol et conduit à la cession du tiers du capital à ses créanciers, à l’arrêt de toute nouvelle acquisition sèche à partir de 2008, et à des cessions significatives sur la période 2009-2014. SFL s’est concentrée sur la restructuration systématique des bureaux libérés et la remise aux normes de certains actifs de commerces. Cette stratégie est payante à moyen terme, mais plus coûteuse en travaux et/ou en délai de relocation d’actifs exceptionnels. En 2016, après avoir renoué avec la croissance, SFL a commencé à arbitrer certains actifs matures. SFL a ainsi signé le 29 septembre 2017 la cession à Primonial REIM de l’actif IN/OUT, situé au 46 Quai Alphonse le Gallo à Boulogne-Billancourt (92). Acquis en 2000 par SFL, cet immeuble d’environ 35 000 m² a fait l’objet d’une lourde restructuration de 2011 à 2013 suite au départ de Thomson pour être reloué à l’OCDE avec un bail se terminant en 2027. La transaction s’est conclue sur un prix net vendeur de 445 M€, dégageant un taux de rendement droits inclus de 3,7%. Cette opération illustre la capacité de SFL à mener des opérations de restructuration lourde et créatrice de valeur. Le patrimoine est désormais essentiellement constitué d’actifs parisiens, avec une dominante dans le quartier central des affaires. Le taux d’occupation physique du patrimoine en exploitation est de 96,4% contre 97,0% au 31 décembre 2016. La vacance financière s’établit à 3,1%, stable sur un an. Au 31 décembre 2017, l’Actif Net Réévalué (ANR) de liquidation de SFL s’élève à 3.729M€, soit 80,1€ par action, contre 66,2€ par action au 31 décembre 2016 et 58,5€ par action au 31 décembre 2015. L’accroissement des valeurs soutient la progression de l’ANR, mais elle freine les investissements de la foncière qui connait par ailleurs un palier dans les livraisons de ses projets. Les revenus locatifs en 2017 s’élèvent à 195,8M€ contre 198,1M€ en, en légère baisse du fait pour l’essentiel de rénovations complètes après le départ de certains locataires. Le résultat net récurrent part du Groupe EPRA atteint 102,4M€ en 2017 contre 100,9M€ en 2016.

Tendances et perspectives Il reste à SFL à mener à bien la restructuration des commerces du Louvre Saint Honoré (15.000m²). Bien que d’horizon lointain (2020, après départ des derniers locataires et travaux), ce projet recèle un potentiel très important. L’actif est situé Place du Palais Royal, entre le musée du Louvre et le conseil d’état dans le 1er arrondissement de Paris. En janvier 2017, SFL a acquis, pour 165M€ (HD), le siège historique du groupe SMA, immeuble de près de 21.000 m² situé 112-122 avenue Emile Zola dans le 15e arrondissement de Paris, qui a vocation à devenir, après restructuration intégrale, un grand centre d’affaires.

170019002100230025002700290031003300350037003900

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

AN

R e

n m

illio

ns

d'e

uro

s


30

35

40

45

50

55

T12014

T32014

T22015

T42015

T22016

T42016

T22017

T42017

En

mill

ion

s d

'eu

ros

Revenus Locatifs

FONCIÈRES

29 mars 2018 27


ACTIVITÉ



234M€

EVOLUTION DE L’ANR

RÉPARTITION DU PATRIMOINE

HISTORIQUE DE LA SOCIÉTÉ 1997 : Création de la société, spécialisée dans les murs de commerces.

2006 : Introduction en bourse.

2007 : Augmentation de capital de 11M€ avec un taux de sursouscription de 139%. Cette même année, Sélectirente opte pour le régime spécifique SIIC.

2013 : La société Allianz qui détenait plus de 15% du capital est progressivement sortie pour ne plus détenir aucune action. Cette cession, réalisée hors marché, a offert une opportunité d’entrée pour votre fonds.

Créée en 1997, Selectirente se positionne comme une foncière spécialisée dans l'immobilier de murs de commerces de proximité. Cette foncière est cotée sur le compartiment C du Nyse Euronext Paris depuis 2006. “ Selectirente poursuit un programme d'investissement sélectif et ciblé sur des murs de commerces de centre-ville en privilégiant les rues dites n°1 ou "prime". Son expérience, sa bonne maîtrise des baux commerciaux et sa connaissance des différentes enseignes lui permettent de mener une politique de gestion locative dynamique”. Depuis sa création, la gestion de Sélectirente est déléguée à la société Sofidy, présidée par Christian Flamarion. Sofidy est un leader de la gestion de fonds immobiliers "murs de commerces", gestionnaire de fonds immobiliers et de SCPI, agréé par l’AMF depuis 30 ans. Elle est également le premier actionnaire de la foncière. Le patrimoine immobilier direct de Sélectirente, constitué de 347 murs de commerces, s’élève à 223,3M€ à fin 2017. Il est principalement constitué de commerces de centre-ville à Paris et en région parisienne (46,0% à Paris et 18,8% en région parisienne). La stratégie immobilière repose sur quatre critères : acquisition exclusive de murs de commerces, mutualisation des risques (implantations, enseignes et activités), qualité des emplacements et perspectives de revalorisation des loyers. Le montant total des arbitrages de l’exercice s’élève à 7,1M€ générant une plus-value distribuable totale de 4,1M€ dont 2,5M€ comptabilisés en résultat de l’exercice. Ces ventes ont porté sur des actifs situés dans des zones difficiles. La société continue de réduire le coût moyen de sa dette bancaire à 2,52% (taux d’intérêt instantané à fin 2017). Les investissements immobiliers directs réalisés au cours de l’exercice ont porté sur les murs de sept commerces de centre-ville pour un prix de revient total de 2,4M€. Le chiffre d’affaires de Sélectirente ressort à 14,5M€ au premier semestre 2017, en baisse de -4,7% par rapport à 2016. Les loyers seuls baissent de -1,7%. Le taux d’occupation financier moyen de 2017 ressort à 94,7 % (contre 95,2% en moyenne sur 2016). L’Actif Net Réévalué de liquidation par action progresse de +7,5%. Les performances des actifs sont contrastées : les valeurs des commerces de centre-ville parisiens progressent (+7,7% en 2017 par rapport à 2016), tandis que les actifs en province reculent de -2%.


Les importantes plus-values générées sur l’exercice permettent à SELECTIRENTE de proposer à la prochaine Assemblée Générale un dividende de 3,20 € par action, en hausse de +10,3 % par rapport à celui de l’an passé (2,90 €). La société poursuit son développement à un rythme modéré. Au 31 décembre 2017, Sélectirente est engagée dans des acquisitions nouvelles de commerces de centre-ville, principalement à Paris (boulevard Bonne Nouvelle (2e), rue du Faubourg Montmartre (9e), rue des Grands Augustins (6e) notamment), pour un montant d’environ 7,3 M€ et dans la cession d’une surface de périphérie vacante pour un montant d’environ 0,4M€.

55

60

65

70

75

80

85

90

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

AN

R e

n M

€


85%

10% 6%

Commerces de centre ville et milieu urbainMoyennes surfaces périphériquesCommerces de ventes aux professionnels

FONCIÈRES

29 mars 2018 28


ACTIVITÉ



1,2 Md€

RÉPARTITION DU PATRIMOINE PAR VALEUR

HISTORIQUE DE LA SOCIÉTÉ 2003 : Héritière de la société fondée en 1889 par Gustave Eiffel, la Société de la Tour Eiffel était une coquille vide depuis 1979 (date de la reprise de la gestion du monument par la Ville de Paris).

2004 : Le contrôle passe à Mark Inch et Robert Waterland soutenus par le fond Soros Real Estate Investors. Introduction en bourse.

2013 : Renaud Haberkorn succède à Mark Inch et Robert Waterland à la direction. Il entame le désendettement de la société.

2014 : Prise de contrôle par SMABTP et recrutement de Philippe Lemoine et Bruno Meyer, professionnels reconnus du secteur et anciens de Silic.

2015 : Augmentation de capital de 180M€. 2016 : Augmentation de capital de 140M€.

Tour Eiffel développe une stratégie d’investissement en bureaux en banlieue parisienne, avec une composante de promotion pour compte propre. “ Si le marché le permet, nous voulons doubler la taille du patrimoine dans les 3 à 5 ans ans qui viennent. Cette croissance se fera par acquisition d'actifs sécurisés. Elle se fera aussi par développement endogène. Enfin, nous ne nous interdisons pas de nous développer par croissance externe.” Suite à une OPA réussie sur la société par le groupe d’assurances SMA en 2014, la Société de la Tour Eiffel est désormais organisée sur un modèle de pure player immobilier avec une détention longue des actifs, adossé à un actionnaire de référence institutionnel (SMABTP). Ce modèle a permis à la société de reprendre le chemin de la croissance sous l’impulsion d’un nouveau directeur général avec l’acquisition d’actifs sécurisés en Ile-de-France et le développement de ses réserves foncières. L’année 2015 a été marquée par l’ouverture du capital de la société à des investisseurs institutionnels de premier plan, la restructuration complète de son endettement et le maintien de sa stratégie fondée sur les axes suivants : - La poursuite de l’important travail d’anticipation de renouvellement des baux afin de sécuriser la pérennité de ses loyers. - Le maintien de la politique d’investissement. Cela s’inscrit dans la logique de focalisation sur des immeubles de qualité opérationnels et énergétiques, bien situés et offrant un bon rendement. - La finalisation des cessions d’actifs non stratégiques. Le chiffre d’affaires consolidé (loyers et produits locatifs sur les immeubles) s’élève à 68,4M€ en 2017 contre 59,6 M€ en 2016. L’augmentation des loyers résulte principalement des acquisitions réalisées en 2016 (3 actifs à Guyancourt, Puteaux et Nanterre-Préfecture et le parc d’affaires Défense-Nanterre-Seine). Le résultat opérationnel courant s’établit à 26,3M€. Le Cash-Flow Courant est progression de plus de 16%, à 45,2M€ contre 38,9M€ en 2016. La valeur du patrimoine à fin 2017 à 1.168,9M€ (hors droits), contre 1.133,5M€ fin 2016. Le taux de vacance reste à un niveau de 12,5 % à fin 2017 marqué par la vacance issue du Parc d’affaires Défense-Nanterre-Seine récemment acquis rt dont certains immeubles sont en cours de rénovation ou de restructuration. Le ratio d’endettement du Groupe (« loan-to-value ») ressort à 37,3 % au 31 décembre 2017 contre 36,2% fin 2016, et l’ANR de liquidation est de 58,3€ par action contre 58,9€ par action au 31 décembre 2016, après distribution d’un dividende de 3€.


L’objectif stratégique est de porter la taille du portefeuille à 1,5Md€ d’ici deux ans, à travers des acquisitions directes, ou en étudiant des opportunités de rachat de portefeuilles d’actifs ou de sociétés dès lors que celles-ci sont compatibles et cohérentes avec la stratégie de croissance. Toutefois, le rythme des acquisitions ralentit en 2017. La priorité aujourd’hui va aux pré-commercialisations des projets en développement et les équipes de la Société de la Tour Eiffel sont mobilisées sur le renforcement de l’offre de services liées aux parcs d’affaires tant en Ile-de-France qu’en région.

86%

11%4%

Bureaux Paris / IdF

Bureaux Régions

Autres actifs (Entrepôts / Centres de messagerie)

FONCIÈRES

29 mars 2018 29


ACTIVITÉ



2,1 Md€

RÉPARTITION DU PATRIMOINE PAR VALEUR

HISTORIQUE DE LA SOCIÉTÉ 2000 : Constitution de Foncière Foncia, spécialisée sur l’acquisition de murs de commerce 2006 : Introduction en bourse de la société, rebaptisée Terreïs, et majoritairement détenue par Ovalto, holding de Jacky Lorenzetti.

2011 : Terreïs absorbe la société DAB Expansion et sa filiale Avenir & Investissement dont le patrimoine était essentiellement composé d’immeubles haussmanniens résidentiels à Paris 2011 : Augmentation de capital en numéraire de 96 M€.

2015-17 : Accélération des cessions d’actifs résidentiels parisiens et du patrimoine provincial en faveur de l’immobilier tertiaire parisien.

TERREIS est une société foncière dont le patrimoine est constitué majoritairement de bureaux et de murs de boutique situés essentiellement à Paris. “ Terreïs est une société foncière dont le patrimoine est constitué majoritairement de bureaux et de murs de boutique (93 %) situés essentiellement à Paris (98%).” Terreïs est une foncière créée, dirigée et contrôlée par Jacky Lorenzetti, le fondateur de Foncia. Lors de l’introduction en bourse en 2006, la stratégie visait à externaliser les immeubles d’exploitation de Foncia et accompagner l’expansion du réseau d’agences, se développer dans les commerces de pieds d’immeubles et les bureaux de centre-ville à Paris, en Île-de-France et dans les grandes métropoles régionales. En 2009 et 2010, la foncière a profité de la crise pour acquérir plus de 300 M€ d’immeubles mixtes et de bureaux essentiellement à Paris. Enfin, Jacky Lorenzetti a apporté début 2011 à Terreïs un portefeuille résidentiel parisien pour 210M€ hors droits. Cette opération s’est accompagnée d’une augmentation de capital de 96M€. Le recentrage de la foncière sur des actifs exclusivement parisiens a été poursuivi, à l’exception d’une acquisition à Ivry. A fin 2017, le patrimoine de TERREÏS est constitué à 98% d'actifs parisiens. Cette stratégie de concentration des actifs sur le QCA parisien s’accompagne d’une stratégie financière de recours à une dette essentiellement amortissable. Terreïs profite pleinement de l’attractivité de l’immobilier parisien : fin 2017, la valeur d'expertise du patrimoine s'établit à 2 090M€, dont 90% dans le seul Paris QCA (quartier central des affaires). Elle progresse de 146M€ (+7,5%) par rapport à fin 2016. Outre les acquisitions pour 76M€ (bureaux rue Sainte Anne, rue de Milan, et avenue de Messine), les travaux de valorisation du patrimoine de 8M€ et les cessions (88M€), elle prend en compte la réévaluation des biens du groupe, essentiellement dans le QCA parisien, à hauteur de 150M€. TERREÏS a cédé en 2017 pour 88M€ d'actifs non stratégiques : 55M€ d'actifs tertiaires en province et en Ile-de-France, dont l'immeuble Foncia d'Antony en janvier, et 33M€ d'actifs résidentiels. A fin 2017, l'Actif Net Réévalué (ANR) de liquidation s'élève à 51,12€ par action, contre 45,08€ par action à fin décembre. Cette stratégie conduit à une baisse temporaire des loyers. En 2017, les revenus locatifs de TERREÏS s'élèvent à 64,8M€, à comparer à 66,7M€ en 2016. Les revenus locatifs sur les actifs stratégiques (Tertiaire Paris) ont progressé de 3,5M€. La baisse des revenus issus des actifs non stratégiques (Tertiaire hors Paris et Résidentiel) reflète la poursuite de la dynamique de cession programmée. Le Conseil d'Administration proposera à l'Assemblée Générale du 4 mai prochain de fixer à 0,81 € par action le dividende au titre de l'exercice 2017, soit une hausse de 2,5 % par rapport à l'exercice 2016.


L'objectif de TERREÏS reste d'achever la rotation de son portefeuille en faveur de l’immobilier tertiaire parisien concentré sur le Quartier Central des affaires (Paris QCA). Il est quasiment atteint : les loyers du 1er trimestre 2018 ressortent en croissance de +6,8%, le cœur du patrimoine compensant dorénavant les cessions d’actifs à plus fort rendement. Se pose la question de la cession éventuelle par son principal actionnaire de ce véhicule patrimonial qui présente à fin décembre 2017 une décote de l’ordre de 20% par rapport à son ANR de liquidation. Une opération s’en suivrait.

98%

1%1%

Paris Ile de France Province

FONCIÈRES

ODYSSEE Venture - 26 rue de Berri - 75008 PARIS - tél : 01 71 18 11 50 - www.odysseeventure.com Agréée par l’AMF (www.amf-france.org) en date du 1er décembre 1999 sous le n°GP99036

29 mars 2018 - odyssee venture · 2018-05-04 · 29 mars 2018 3 accelerateur de croissance zoom...

Documents