une approche g éo g raphique des prix immobiliers à paris. premiers r és u ltats
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Une approche g éo g raphique des prix immobiliers à Paris. Premiers r és u ltats. Marianne Guérois, Renaud Le Goix et Claire Cunty UMR Géographie-cités, CNRS - University Paris 1 - University Paris 7 EA CRETEIL Université Paris 12. Les enjeux du projet pour la Ville de Paris. - PowerPoint PPT PresentationTRANSCRIPT
Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008
Une approche géographique des prix immobiliers à Paris.
Premiers résultats
Marianne Guérois, Renaud Le Goixet Claire Cunty
UMR Géographie-cités, CNRS - University Paris 1 - University Paris 7
EA CRETEILUniversité Paris 12
Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008
Les enjeux du projet pour la Ville de Paris
Une situation de pénurie et des prix très élevés.
Partenariat avec des économistes (Paris 2) et des épidémiologues (Paris 6)
un marché spéculatif, refuge des investisseurs (ventes à la découpe…) ?
Ou un jeu de l’offre et de la demande dans une situation de pénurie spécifique à Paris?
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Les enjeux du projet pour la Ville de Paris
Les hypothèses “classiques” :
• Les relations entre le marché du travail parisien (spécialisé, très diplômé) influe sur les prix ;
• En retour, les prix constituent un repoussoir voire un filtre, au détriment des classes moyennes, des jeunes, déséquilibrant la structure des CS et l’accès au marché du travail.
• Les évolutions du prix du logement reflète les évolutions des taux d’intérêt.
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Les enjeux du projet pour la Ville de Paris
Le rôle de la structure spatiale :
• Gradient centre-périphérie lié à l’accessibilité ;• Effets des axes de transport (rente de situation) ;• Effets, certains mais difficilement mesurables, des rentes de
site : marquage social, parc, environnement scolaire, quartier « à la mode » etc...
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Les enjeux du projet pour la Ville de Paris
Analyser les déterminants de la formation des prix à Paris:
• À partir de données au logement (Base BIEN);
Les économistes :• Etudes économétriques (modélisation hédoniques) ; rôle des
variables propres aux caractéristiques du logement, et aux données « exogènes » (criminalité, niveau scolaire, environnement).
• Effets sur le marché des « prophéties autoréalisatrices » (croyances, rôle de la presse, etc.), par le biais d’enquêtes
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Les enjeux du projet pour la Ville de Paris
Analyser les déterminants de la formation des prix à Paris:• À partir de données au logement (Base BIEN);
Démarche des géographes :• Analyse longitudinale (1990-2003) de l’évolution des prix à un niveau fin :
vagues de baisse, de hausse, effets de diffusion des prix par effet de voisinage
• Mise en évidence à une échelle fine des phénomènes de rupture et de discontinuités dans la géographie des prix
• Une approche multiscalaire : structure du logement, effets de contexte, effets des distances à divers équipements et aménités, logiques d’acteurs
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La base BIEN : caractéristiques et extractions
Les pbs : données manquantes, redondantes, aberrantes, hétérogènes Au final : 50 variables, entre 11 000 et 28 000 transactions /an, toutes géocodées.
Taille de l'échantillon sur les transactions d'appartements anciens
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Années
No
mb
re d
e t
ran
sati
on
s
Extrait de labase BIEN
Echantillonfinal (prix/m²etcoordonnéesrenseignés)
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La dynamique spatio-temporelle des prix à l’échelle des quartiers
Le prix moyen du m² dans les appartements anciens, en 1990 et en 2003
Arrondissements Quartiers
Source : base BIEN, Chambre des Notaires, APUR.
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Evolution du prix/m² moyen à l'adresse
2000
2500
3000
3500
4000
4500
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002
Années
Pri
x /
m²
(eu
ros
)
Adresse
Quartiers
Arrdts
La dynamique spatio-temporelle des prix à l’échelle des quartiers
Deux cycles immobiliers
Valorisation des secteurs centraux après 1997.
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Variabilité moyenne des prix du m² par quartier (1990-2003)
0,6 - 10,55 - 0,60,5 - 0,550,45 - 0,50,4 - 0,450,35 - 0,40,3 - 0,350,25 - 0,3
CV
1990 1997 2003
La dynamique spatio-temporelle des prix à l’échelle des quartiers
Evolution de la dispersion des prix/m² (CV)
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002
Années
Pri
x /
m²
(eu
ros
)
Adresse
Quartiers
Arrdts
Une homogénéisation de l’espace des prix
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La dynamique spatio-temporelle des prix à l’échelle des quartiers
Valorisation et dépréciation relatives dans Paris :5 trajectoires locales de variation des prix
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La dynamique spatio-temporelle des prix à l’échelle des quartiers
Les principales tendances de l’évolution des prix/m²Des données ponctuelles aux cartes lissées
0 20 km10d
f(dij)= 0,5
1
0 20 km10d
f(dij)= 0,5
1
0 40 km 30 20 10 d ij
f (d ij ) = 0,5
1
0 40 km302010dij
f(dij)= 0,5
1
0 40 km302010dij
f(dij)= 0,5
1
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250 m
500 m
1 km
La dynamique spatio-temporelle des prix à l’échelle des quartiers
Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008
La dynamique spatio-temporelle des prix à l’échelle des quartiers
Les prix dans leur contexte local (rapport voisinages 500 / 1000 m)
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La dynamique spatio-temporelle des prix à l’échelle des quartiers
Réévaluations etDépréciations locales(19e arrondissement)
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Les discontinuités spatiales du marché du logement
Méthode :
• Agréger les données à un niveau de significativité suffisant• Identifier les limites où une discontinuité significative apparaît
- (Méthode grasland & co…)• Mesure les sauts dans la nature de l’effort financier
- (ratio entre l’iris le plus cher et le moins cher)
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Les discontinuités spatiales du marché du logement
Méthode & Hypothèses
- Analyse univariée de discontinuité : identifier année par année les ruptures significatives, toutes choses égales quant au gradient C/P
- Analyse mulltivariée :* Repérer les discontinuités structurelles (pérennes), celles qui
apparaissent au fil de vagues spéculatives ou de dépréciations locales, et qui se maintiennent
* Éliminer le « bruit de fond » : discontinuités locales très conjoncturelles, liées à des valeurs extrêmes
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Les discontinuités spatiales du marché du logement
Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008
Les discontinuités spatiales du marché du logement
Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008
Les discontinuités spatiales du marché du logement
Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008
Les discontinuités spatiales du marché du logement
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Les discontinuités territoriales : des logiques locales
de formation des prix ?
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Une exploration multi-échelles de la formation des prixa. corrections effectuées sur la BD.
Corrections des coordonnˇes (X,Y) des biens ˇtudiˇs en fonction de l eur adresse (appartements anciens, 1999, 12e arrondissement).
LÕerreur la plus courante consistait en la juxtaposition de p lusieurs dizaines de ventes, rˇalisˇ es des adresses diffˇren tes, mais dont les coordonnˇes dans la base (latitude, longitude) ˇ taient identiques.
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Une exploration multi-échelles de la formation des prixa. corrections effectuées sur la BD.
LÕeffet des corrections de coordonnˇes sur lÕˇvaluation des prix moyens par Iris (appartements anciens, 1999, 12e arrondissement).
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
0 500 1000 1500 2000 2500 3000
PX_M2_99
PX_M
2_9
9_C
0
20
40
60
80
100
120
0 20 40 60 80 100 120 140
NBVENTE99
NBVENTE99_
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Une exploration multi-échelles de la formation des prixb. les variables
Variable dˇpendante Prix des biens anciens (appartements)
Log (prix)
Variables indˇpendantes : niveau logement Surface LOGSURF Etage LOGETAGE Type Appa rtement 0 Standard
1 studio 2 duplex/triplex 3 autres
Epoque construction 0 avant 1947 1 1947-1969 2 1970-1990 3 rˇcent (apr¸ s 1990)
Distance du centre de gravitˇ des prix (km) D_CTR_PRIXLog Distance* Seine (km) < 500 m -> 1
> 500 m -> 0 Distance au parc le plus proche (km) < 500 m -> 1
> 500 m -> 0 Distance au bois de Vincennes (km) < 500 m -> 1
> 500 m -> 0 Distance aux voies ferrˇe s Gare de Lyon (km) < 250 m -> 1
> 250 m -> 0 Distance au Bd des Marˇchaux < 50 m -> 2
50-500 m -> 1 > 500 m -> 0
Distance Station Metro la plus proche D_METROLog Distance Station interconnection / correspondance la plus proche D_INTERCOLog Voie privˇe Oui -> 1
Non ->0
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Une exploration multi-échelles de la formation des prixb. les variablesVariable dˇpendante
Prix des biens anciens (appartements)
Log (prix)
Variables indˇpendantes : niveau logement Surface LOGSURF Etage LOGETAGE Type Appartement 0 Standard
1 studio 2 duplex/triplex 3 autres
Epoque construction 0 avant 1947 1 1947-1969 2 1970-1990 3 rˇcent (apr¸s 1990)
Distance du centre de gravitˇ des prix (km) D_CTR_PRIXLog Distance* Seine (km) < 500 m -> 1
> 500 m -> 0 Distance au parc le plus proche (km) < 500 m -> 1
> 500 m -> 0 Distance au bois de Vincennes (km) < 500 m -> 1
> 500 m -> 0 Distance aux voies ferrˇes Gare de Lyon (km) < 250 m -> 1
> 250 m -> 0 Distance au Bd des Marˇchaux < 50 m -> 2
50-500 m -> 1 > 500 m -> 0
Distance Station Metro la plus proche D_METROLog Distance Station interconnection / correspondance la plus proche D_INTERCOLog Voie privˇe Oui -> 1
Non ->0
A. Prix, accessibilitˇ aux infrastructures, amˇnitˇs
NB : On cartographie ici les prix au m¸t re carrˇ, afin de produire une reprˇ sentation de la distribution des prix toutes choses ˇga les quant la surface des biens
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Une exploration multi-échelles de la formation des prixb. les variables
Variables indˇpendantes : niveau Ē rue Č Bruit Source : APUR Codage selon le niveau de bruit.
<61dB(a) -> 0 61-67 dB(a) ->1 68-73 dB(a) ->2 >73 dB(a) ->3
Equipement commercial. Source : Rapport Ē QuÕest-ce qui fait quartier dans Paris ? Č
Commerces de proximitˇ -> 0 Restauration et culture -> 1 Commerces dÕinterface -> 2 Commerces ŅpopulairesÓ -> 3
Prestige (adresse connue pour tre ŅprestigieuseÓ).
Prestigieux -> 1 Normal -> 0
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Une exploration multi-échelles de la formation des prixb. les variablesVariables indˇpendantes : niveau Ē rue Č
Bruit Source : APUR Codage selon le niveau de bruit.
<61dB(a) -> 0 61-67 dB(a) ->1 68-73 dB(a) ->2 >73 dB(a) ->3
Equipement commercial. Source : Rapport Ē QuÕest-ce qui fait quartier dans Paris ? Č
Commerces de proximitˇ -> 0 Restauration et culture -> 1 Commerces dÕinterface -> 2 Commerces ŅpopulairesÓ -> 3
Prestige (adresse connue pour tre ŅprestigieuseÓ).
Prestigieux -> 1 Normal -> 0
B. Bruit et voies privˇes
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Une exploration multi-échelles de la formation des prixb. les variables
Variables indˇpendantes : niveau Iris Structure socio-professionnelle (% de la pop. de plus de 15 ans)
Artisans CPIS intermˇdiaire employˇ s ouvriers retraitˇs ch™meurs
Structure par ‰ge (% pop. de plus de 15 ans)
15-19 ans 20-24 25-29 30-49 50-59 60 ou plus
% du nb de logements occupˇs par propriˇ taires Propriˇ taires % du nb de logements en location HLM HLM Profil des logements de lÕIris par taille moins de 40
entre 40 et 70 entre 70 et 100 100 ou plus
Mesure de lÕˇvitement scolaire (Logscol)
Nb dÕenfants 13 ans scolarisˇs dans les coll¸ge s dont dˇpendent lÕIRIS / pop. Rˇsidente de 13 ans.
Revenu mˇdian 2001 En Euro Rapport inter-dˇ cile des revenus 2001 Ratio * distances euclidiennes
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Une exploration multi-échelles de la formation des prixb. les variables
Variables indˇpendantes : niveau Iris Structure socio-professionnelle (% de la pop. de plus de 15 ans)
Artisans CPIS intermˇdiaire employˇ s ouvriers retraitˇs ch™meurs
Structure par ‰ge (% pop. de plus de 15 ans)
15-19 ans 20-24 25-29 30-49 50-59 60 ou plus
% du nb de logements occupˇs par propriˇ taires Propriˇ taires % du nb de logements en location HLM HLM Profil des logements de lÕIris par taille moins de 40
entre 40 et 70 entre 70 et 100 100 ou plus
Mesure de lÕˇvitement scolaire (Logscol)
Nb dÕenfants 13 ans scolarisˇs dans les coll¸ges dont dˇpendent lÕIRIS / pop. Rˇsidente de 13 ans.
Revenu mˇdian 2001 En Euro Rapport inter-dˇ cile des revenus 2001 Ratio * distances euclidiennes
C. Evitement et attractivitˇ scolaire :Ratio de frˇquentation des coll¸ges publics de la carte scolaire par les ˇ l¸ves de 13 ans
D. Analyse des catˇgories socioprofessionnelles par Iris en 1999.
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Une exploration multi-échelles de la formation des prixc. Résultats : une structure des prix sensible aux effets de l’environnement,
mais soumise aux effets de seuils.
a. Coefficients d'ajustement :
Observations 1633,000 Somme des poids 1633,000 DDL 1620,000 R 0,790 R ajustˇ 0,788
b. Analyse de la variance :
Source DDL Somme des
carrˇ s Moyenne des
carrˇ s F Pr > F
Mod¸ le 12 106,409 8,867 506,981 <
0,0001 Erreur 1620 28,335 0,017
Total corrigˇ 1632 134,743
Calculˇ contre le mod¸ le Y=Moyenne(Y)
log(prix) 64,509.Log(surface) 6,912.Epoque2 2,418.F1 4,336.etage
3,19.terrasse1 3,615.dist _ rails 3,374.garage0 2,395.ruecommercante1
2,572.d _ parc0 2,352.commerces2 1,710.rue_bruit3 1,660.dist _ seine0
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Conclusion