traité de l'expropriation

Le code de l’expropriation a été profondément impacté successivement par les lois n° 2006-872 por-tant engagement national pour le logement (ENL), n° 2010-788 du 12 juillet 2010 dite « Grenelle II » ; les décrets publiés en conséquence en 2012 et 2013 ont apporté une simplification des procédures, notamment de l’étude d’impact et l’information du public. Enfin, la loi ALUR du 25 mars 2014 est venue renforcer la notion d’habitat indigne.Cette douzième édition actualisée des dernières réformes du Traité de l’expropriation des biens, ouvrage de référence depuis plus de 20 ans totalement refondu, aborde la mise en place et le suivi des procédures d’expropriation par l’administration publique.L’ouvrage, structuré autour de 13 parties, détaille les étapes d’une procédure d’expropriation, la défi-nition du champ d’application, la formalisation de la déclaration d’utilité publique ; il analyse égale-ment les notions transfert de propriété, les modalités de prise en compte du préjudice et le calcul de l’indemnisation, les indemnités accessoires à la procédure, les impacts du droit de préemption des opérations d’aménagement et les conséquences fiscales de la procédure d’expropriation.Enfin, des annexes particulièrement étoffées, proposent les modalités d’expropriation en Polynésie française, les textes fondateurs de la procédure d’expropriation, les clauses types et les modèles de calcul liés à la fiscalité.

Michel Huyghe a fait sa carrière au sein de « France Domaine » d’abord à Paris, comme évaluateur. Il a également dirigé la division des évaluations de la direction nationale d’interven-tions domaniales (DNID). Il est actuellement consultant. Il a publié aux Éditions du Moniteur le Traité de l’évaluation des biens paru dans la même collection.Isidro Perez Mas est spécialiste de l’expertise foncière, immobilière et de sa fiscalité. Il est formateur expert à l’Association des études fon-cières (Adef). Il est l’auteur de l’ouvrage Fiscalité immobilière publié aux Éditions du Moniteur.

Michel HuygheIsidro Perez Mas

Cet ouvrage est destiné aux profession-nels du droit des collectivités publiques, des offices HLM et aux praticiens confrontés à la procédure d’expropriation (qu’ils soient magis-trats de l’ordre administratif et judiciaire ou avocats). 12e édition

-:HSMCSB=VW^XW]:ISSN : 2261-3749

ISBN 978-2-281-12932-8

SommairePartie 1. Définition et fondements de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Partie 2. La phase administrative. Partie 3. Le transfert de propriété. Partie 4. Procédure en fixation de l’indemnité – Introduction. Partie 5. Procédures spéciales. Partie 6. Principes d’indemnisation – Introduction. Partie 7. Indemnités accessoires d’expropriation. Partie 8. Paiement de l’indemnité. Partie 9. Prise de possession. Partie 10. Garanties données aux expropriés. Partie 11. Disposi-tions propres à certaines catégories d’opérations. Partie 12. Droits de préemption. Partie 13. Fiscalité de l’expropriation.

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11

Préface .............................................................................................................................. 9

Sigles et abréviations ..................................................................................................... 15

Partie 1 19

Définition et fondements de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Chapitre 1 Champ d’application de l’expropriation ........................................................................ 23

Partie 2 39

La phase administrative

Chapitre 2 Les opérations préliminaires .......................................................................................... 41

Chapitre 3 Enquête préalable à la déclaration d’utilité publique ................................................... 75

Chapitre 4 Déclaration de projet ....................................................................................................... 115

Chapitre 5 Avis à recueillir ................................................................................................................. 117

Chapitre 6 La déclaration d’utilité publique ..................................................................................... 125

Chapitre 7 Enquête parcellaire .......................................................................................................... 151

Partie 3 175

Le transfert de propriété

Chapitre 8 Ordonnance d’expropriation .......................................................................................... 177

Chapitre 9 Acquisitions amiables dans le cadre de la procédure d’expropriation ..................... 207

Sommaire

12

Traité d’expropriation des biens

Partie 4 215

Procédure en fixation de l’indemnité – Introduction

Chapitre 10 Juridiction de l’expropriation ......................................................................................... 217

Chapitre 11 Procédure de première instance .................................................................................... 223

Chapitre 12 Voies de recours extraordinaires contre le jugement ................................................. 259

Chapitre 13 Voie de recours ordinaire : l’appel ................................................................................. 261

Chapitre 14 Pourvoi en cassation ....................................................................................................... 295

Partie 5 303

Procédures spéciales

Chapitre 15 Procédures accélérées .................................................................................................... 305

Chapitre 16 Expropriation de certains types de biens ..................................................................... 313

Chapitre 17 Procédures particulières à la voirie ............................................................................... 323

Chapitre 18 Exploitation minière ......................................................................................................... 333

Chapitre 19 Lutte contre l’habitat insalubre ...................................................................................... 335

Chapitre 20 Emprises partielles .......................................................................................................... 341

Chapitre 21 Dispositions particulières ............................................................................................... 359

Partie 6 361

Principes d’indemnisation – Introduction

Chapitre 22 Réparation du préjudice .................................................................................................. 363

Chapitre 23 Modalités de calcul de l’indemnité d’expropriation .................................................... 391

Chapitre 24 Incidences des accords amiables et des déclarations fiscales souscrites par les expropriés ............................................................................................................ 439

Partie 7 457

Indemnités accessoires d’expropriation

Chapitre 25 Indemnités accessoires dues aux propriétaires .......................................................... 459

Chapitre 26 Indemnités accessoires dues aux locataires de terrains ............................................ 479

13

Sommaire

Partie 8 499

Paiement de l’indemnité

Chapitre 27 Droit au paiement et effets du paiement ....................................................................... 501

Chapitre 28 Consignation de l’indemnité ........................................................................................... 505

Chapitre 29 Intérêts moratoires .......................................................................................................... 511

Chapitre 30 Réévaluation de l’indemnité ........................................................................................... 517

Chapitre 31 Droits des créanciers ...................................................................................................... 523

Partie 9 527

Prise de possession

Chapitre 32 Conditions de la prise de possession ........................................................................... 529

Partie 10 549

Garanties données aux expropriés

Chapitre 33 Droit de rétrocession ....................................................................................................... 551

Chapitre 34 Droit de délaissement ..................................................................................................... 561

Chapitre 35 Droit de priorité accordé aux anciens propriétaires et aux anciens exploitants de terres agricoles ........................................................................................................... 563

Chapitre 36 Protection des occupants d’immeubles bâtis dans les opérations d’aménagement ............................................................................................................... 569

Partie 11 589

Dispositions propres à certaines catégories d’opérations

Chapitre 37 Cessions des immeubles expropriés ............................................................................ 591

Chapitre 38 Agglomérations détruites à la suite de travaux publics .............................................. 593

Partie 12 595

Droits de préemption

Chapitre 39 Zones d’aménagement différé et périmètres provisoires de ZAD ............................. 597

14


Chapitre 40 Droit de préemption urbain ............................................................................................ 603

Chapitre 41 Dispositions communes au droit de préemption urbain et au droit de préemption en ZAD .................................................................................................... 607

Chapitre 42 Droit de préemption dans les espaces naturels sensibles ......................................... 621

Partie 13 631

Fiscalité de l’expropriation

Chapitre 43 Les actes de la procédure ............................................................................................... 633

Chapitre 44 Les indemnités ................................................................................................................. 651

Bibliographie 697

Annexes 701

Annexe 1 Code de l’expropriation en Polynésie française ........................................................... 703

Annexe 2 Guide de l’expropriation en Polynésie française ......................................................... 715

Annexe 3 ............................................................................................................................................ 749

Annexe 4 Clauses types ................................................................................................................... 761

Annexe 5 Fiscalité ............................................................................................................................. 773

Annexe 6 Loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ........................................................................ 783

Index .................................................................................................................................. 785

Table des matières .......................................................................................................... 799

308

Traité d'expropriation des biens

III. Prise de possession

En cas de fixation d’une indemnité définitive dès la première décision, la prise de possession intervient dans les conditions habituelles, un mois après paiement ou consignation de l’indemnité.Le jugement qui fixe une indemnité provisionnelle autorise l’administration à prendre possession, moyennant paiement ou consignation, de l’indemnité(29). L’article L. 15-4 précise que le juge peut autoriser l’expropriant à prendre possession moyennant le paiement ou « en cas d’obstacle au paiement » la consignation des indemnités fixées mais l’expression « en cas d’obstacle au paiement » ne se réfère pas à l’article R. 13-65 du code de l’expropriation qui prévoit la consignation dans onze situations qu’il énumère ; il n’y a donc pas lieu de limiter la consignation aux seuls cas ainsi prévus et de l’écarter notamment dans l’hypothèse spéciale de contestation du montant de l’indemnité par l’expropriant prévue à l’article R. 13-68 dudit code ; en effet, ni l’article L. 15-4, ni les articles R. 15-1 et suivants n’excluent expressément l’application de l’article R. 13-68(30).La prise de possession ne peut cependant intervenir que si l’ordonnance d’expropriation a été prononcée.

Section 2

Procédure d’expropriation d’extrême urgence

§1. Champ d’application

I. Principes

Cette procédure permet une prise de possession rapide des terrains ; le décret déclarant l’utilité publique autorise, en effet, l’administration à pénétrer dans les propriétés privées non bâties.Elle est prévue pour certaines opérations par les articles L. 15-6 et L. 15-9 du code de l’expropriation, mais elle peut être utilisée pour des opérations spécifiques en application de lois particulières.Le juge administratif contrôle l’existence de la condition légale, à savoir que l’extrême urgence rend nécessaire l’exécution des travaux.Lorsque l’extrême urgence rend nécessaire l’exécution immédiate de travaux intéressant la défense nationale dont l’utilité publique a été déclarée ou est régulièrement déclarée, l’autorisation de prendre possession de propriétés privées peut, sous réserve des dispositions de l’article 2 de la loi du 29 décembre 1892 relatives aux propriétés non soumises à l’occupation temporaire, être donnée au maître de l’ouvrage par un décret rendu sur avis conforme du Conseil d’État(31).Lorsque l’exécution des travaux de construction d’autoroutes, de routes express, de routes nationales ou de sections nouvelles de routes nationales, de voies de chemins de fer et d’oléoducs régulièrement déclarés d’utilité publique risque d’être retardée par des difficultés tenant à la prise de possession d’un ou plusieurs terrains non bâtis, situés sur les emprises de l’ouvrage, un décret pris sur avis conforme du Conseil d’État pourra, à titre exceptionnel, autoriser la prise de possession de ces terrains(32).

(29) C. expr., art. L. 15-4.(30) Cass. 3e civ., 18 juin 1997, JCP G 1997, II, 22929, note A. Bernard.(31) Code de l’expropriation Art. L. 15-6.(32) Art. L. 15-9.

309

Chapitre 15 – Procédures accélérées

II. Cas particuliers d’application de la procédure d’extrême urgence

Cette procédure a été utilisée à bon droit, dans le cadre de l’article L. 15-9, pour les opérations de construction du TGV Nord, en raison des manœuvres dilatoires de certains propriétaires(33).Mais elle peut être appliquée pour des opérations spécifiques en application de lois particulières ; ainsi en a-t-il été :• de la construction des préfectures et cités administratives dans les nouveaux départements de la région parisienne(34) ;• de la réalisation des travaux et ouvrages en vue des jeux Olympiques de Grenoble(35) puis d’Albert-ville(36) ;• de la création du grand accélérateur de particules pour l’Organisation européenne de la recherche nucléaire dans l’arrondissement de Gex(37).Elle est applicable lorsque l’extrême urgence rend nécessaire l’exécution immédiate des mesures de sauvegarde des populations menacées par certains risques naturels majeurs(38).Le décret n° 2004-927 du 27 août 2004 (JO 3 septembre 2004) autorise l’État à prendre possession immédiate des propriétés privées nécessaires à la réalisation des travaux de déviation de la RN134 dans la traversée du vallon de Bedous (département des Pyrénées-Atlantiques).La loi de programme n° 2006-450 du 18 avril 2006 pour la recherche (JO 19 avril 2006) a inséré dans l’article L. 332-6 du code de la recherche un nouvel alinéa II, 1, selon lequel la procédure prévue à l’article L. 15-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est applicable en vue de la prise de possession immédiate des terrains bâtis ou non bâtis dont l’acquisition est nécessaire à l’exé-cution des travaux de réalisation de l’itinéraire routier desservant le projet international de réacteur expérimental de fusion thermonucléaire (projet ITER), localisé sur le site de Cadarache dans la commune de Saint-Paul-lès-Durance (Bouches-du-Rhône).

§2. Prise de possession temporaire

I. Intervention et publication de la décision d’occupation

La déclaration d’extrême urgence peut intervenir après la déclaration d’utilité publique alors même que celle-ci n’aurait pas déclaré l’urgence de la prise de possession(39).Dès que le Conseil d’État a donné un avis conforme au projet motivé qui lui a été soumis avec l’indication de la situation des terrains et des ouvrages à réaliser, le Premier ministre prend un décret autorisant la prise de possession puis, dans les vingt-quatre heures de la réception de ce décret, le préfet prend un arrêté d’occupation temporaire, conformément aux dispositions de la loi modifiée du 29 décembre 1892.Cet arrêté est affiché en mairie et notifié au propriétaire ; dix jours après cette notification, un état des lieux est dressé en présence du maire, à défaut d’accord amiable sur cet état ; si le désaccord persiste,

(33) CE, 5 février 1993, MTP 5 mars 1993, p. 40 ; Gaz. Pal. 1993, 2 pan. 165.(34) Loi n° 64-1278, 23 décembre 1964, art. 42-11, JO 24 décembre 1964.(35) Loi 29 juin 1965.(36) Loi 31 décembre 1987, JO 1er janvier 1988 ; P. Gérard, AJPI 1988, p. 144.(37) Loi 15 juillet 1971, JO 16 juillet 1971.(38) Loi n° 95-101, 2 février 1995, art. 11, al. 2, JO 3 février 1995 ; JCP 1995, III, 67289. Voir infra n° 767 à n° 784.(39) CE, 17 avril 1970, AJDA 1970, p. 434, note A. Homont, p. 603, concl. Bertrand.

310


le tribunal administratif peut être saisi, il désigne un expert qui établit d’urgence un procès-verbal de constat(40).Le décret ministériel et l’arrêté préfectoral peuvent être contestés devant la juridiction administrative.

II. Conditions de la prise de possession

A. Occupation temporaire éventuelle

Dix jours après l’affichage, les agents de l’administration peuvent pénétrer dans les propriétés privées à l’exclusion des immeubles d’habitation ; s’agissant des opérations intéressant la défense nationale visées à l’article L. 15-6 précité, ils ont la possibilité d’occuper temporairement et de faire des travaux sur des terrains nus ne faisant pas partie d’une propriété close de murs(41) et d’occuper temporairement des propriétés bâties closes de murs mais seulement pour effectuer des études sans pouvoir réaliser de travaux ni entrer à l’intérieur d’un immeuble d’habitation ; l’article L. 15-9 précité se réfère à la seule notion de « terrain non bâtis », qu’ils soient clos ou non.

B. Versement d’indemnité dans certains cas

S’il s’agit des cas visés à l’article L. 15-9, la prise de possession ne peut toutefois intervenir qu’après paiement, ou, en cas d’empêchement, consignation, d’une indemnité provisionnelle égale à l’évalua-tion du service des Domaines ou à l’offre de l’autorité expropriante si elle lui est supérieure(42) ; le non-paiement de cette indemnité reste toutefois sans influence sur la validité de l’arrêté autorisant l’occupation temporaire des propriétés(43).Dans le cas d’opérations intéressant la défense nationale, le paiement ou la consignation d’une indem-nité provisionnelle, égale à l’évaluation des services fiscaux, intervient si les propriétaires ou les autres intéressés en font la demande ; faute de paiement ou de consignation, l’autorisation d’occupation cesse d’être valable(44).

III. Obligation de poursuivre la procédure d’expropriation

La prise de possession temporaire est intervenue dès l’intervention de la déclaration d’utilité publique, donc sans transfert de propriété, et l’administration est tenue de poursuivre la procédure d’expropria-tion dans le mois qui suit la prise de possession ; le juge de l’expropriation alloue, le cas échéant, outre l’indemnité de dépossession foncière habituelle, une indemnité spéciale aux intéressés qui justifient d’un préjudice causé par la rapidité de la procédure.

IV. Effets de l’abandon du projet

Lorsqu’il s’agit d’opérations intéressant la défense nationale, l’administration, si elle renonce à l’expro-priation, doit en informer le propriétaire un mois après la prise de possession dans les formes prévues à l’article 4 de la loi du 29 décembre 1892(45). Il est dû une indemnité pour dommages causés par les

(40) Loi 29 décembre 1892, art. 5 et 7.(41) Loi 29 décembre 1892, art. 2.(42) C. expr., art. L. 15-9, al. 3.(43) CE, 5 février 1993, JCP G 1993, IV, 978.(44) C. expr., art. L. 15-7, al. 3.(45) C. expr., art. L. 15-8.

311

Chapitre 15 – Procédures accélérées

études et l’occupation temporaire ; à défaut d’accord amiable, elle est f ixée par le juge administratif(46).Dans les cas prévus à l’article L. 15-9 précité du code de l’expropriation, faute par l’administration de poursuivre l’expropriation dans le mois de la prise de possession, le juge, saisi par le propriétaire, prononce le transfert de propriété, si celui-ci n’a pas encore été ordonné et, en tout état de cause, fixe le prix du terrain auquel est, éventuellement, ajoutée l’indemnité spéciale pour préjudice résultant de la rapidité de la procédure(47).

(46) Loi 29 décembre 1892, art. 10.(47) C. expr., art. L. 15-9, al. 4.

313

Section 1

Expropriation d’immeubles abandonnés

§1. Champ d’applicationLes articles L. 2243-1 à 4 du code général des collectivités territoriales (CGCT) permettent l’expro-priation, par les communes dans lesquelles ils sont situés, des biens en état d’abandon manifeste.Il s’agit des immeubles, parties d’immeubles, installations et terrains sans occupant à titre habituel, qui ne sont manifestement plus entretenus et qui sont situés à l’intérieur du périmètre d’agglomération de la commune.La dépossession forcée intervient au terme d’une procédure de déclaration en l’état d’abandon qui se déroule en deux phases.

§2. Procédure

I. Procès-verbal provisoire d’abandon manifeste

Le maire, à la demande du conseil municipal, constate par procès-verbal provisoire l’abandon manifeste d’une parcelle, après qu’il a été procédé à la détermination de celle-ci, ainsi qu’à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres intéressés.Ce procès-verbal détermine la nature des travaux indispensables pour faire cesser l’état d’abandon. Il est affiché pendant trois mois à la mairie et sur les lieux concernés et fait l’objet d’une insertion dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans le département. Il est, en outre, notifié aux proprié-taires, aux titulaires de droits réels et aux autres intéressés ; cette notification, à peine de nullité, repro-duit intégralement les termes des articles L. 2243-1 à L. 2243-4 du CGCT. Si l’un des propriétaires, titulaires de droits réels ou autres intéressés, n’a pu être identifié ou si son domicile n’est pas connu, la notification le concernant est valablement faite à la mairie(1).

II. Procès-verbal définitif d’abandon manifeste

À l’issue d’un délai de six mois à compter de l’exécution des mesures de publicité et des notifications prévues ci-dessus, le maire constate par un procès-verbal définitif l’état d’abandon manifeste de la parcelle. Ce procès-verbal est tenu à la disposition du public.Le maire saisit ensuite le conseil municipal qui décide s’il y a lieu de déclarer la parcelle en état d’abandon manifeste et d’en poursuivre l’expropriation au profit de la commune pour une destination

(1) CGCT, art. L. 2243-2.

Expropriation de certains types de biens

Chapitre 16

314


qu’il détermine. Cependant, la procédure tendant à la déclaration d’état d’abandon manifeste ne peut être poursuivie si, pendant le délai de six mois susvisé, les propriétaires ont mis fin à l’état d’abandon ou ont manifesté leur intention d’y mettre fin soit en commençant des travaux, soit en s’engageant à les réaliser dans un délai fixé en accord avec le maire.La procédure tendant à la déclaration d’état d’abandon manifeste peut être reprise si les travaux n’ont pas été réalisés dans le délai prévu. Dans ce cas, le procès-verbal définitif d’abandon manifeste inter-vient soit à l’expiration du délai de six mois visé ci-dessus, soit, si elle est postérieure, dès la date à laquelle les travaux auraient dû être réalisés(2).Tant qu’il n’est pas exproprié, l’immeuble demeure la propriété du particulier, le juge des référés n’a donc pas, en l’absence de dommage imminent, compétence pour ordonner la suspension des travaux entrepris par le propriétaire après le procès-verbal définitif d’abandon manifeste(3).

III. Expropriation des biens

L’expropriation des immeubles, parties d’immeubles, voies privées assorties d’une servitude de passage public, installations et terrains ayant fait l’objet d’une déclaration d’état d’abandon manifeste peut être poursuivie dans les conditions suivantes(4) :Le maire constitue un dossier présentant le projet simplifié d’acquisition publique, ainsi que l’évalua-tion sommaire de son coût, qui est mis à la disposition du public, pendant une durée minimale d’un mois, appelé à formuler ses observations dans des conditions précisées par la délibération du conseil municipal.Par dérogation aux dispositions du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le représen-tant de l’État dans le département, au vu du dossier et des observations du public, par arrêté :1° déclare l’utilité publique du projet mentionné au deuxième alinéa et détermine la liste des immeubles ou parties d’immeubles, des parcelles ou des droits réels immobiliers à exproprier ainsi que l’identité des propriétaires ou titulaires de ces droits réels ;2° déclare cessibles lesdits immeubles, parties d’immeubles, parcelles ou droits réels immobiliers concernés ;3° indique la collectivité publique ou l’organisme au profit duquel est poursuivie l’expropriation ;4° fixe le montant de l’indemnité provisionnelle allouée aux propriétaires ou titulaires de droits réels immobiliers, cette indemnité ne pouvant être inférieure à l’évaluation effectuée par le service chargé des domaines ;5° fixe la date à laquelle il pourra être pris possession après paiement ou, en cas d’obstacle au paie-ment, après consignation de l’indemnité provisionnelle. Cette date doit être postérieure d’au moins deux mois à la publication de l’arrêté déclaratif d’utilité publique.Cet arrêté est publié au recueil des actes administratifs du département et affiché à la mairie du lieu de situation des biens. Il est notifié aux propriétaires et aux titulaires de droits réels immobiliers.Dans le mois qui suit la prise de possession, l’autorité expropriante est tenue de poursuivre la procé-dure d’expropriation dans les conditions prévues par le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

(2) CGCT, art. L. 224-3-3(3) CAA Nancy, 2 avril 1996, JurisData n° 055742.(4) CGCT, art. L2243-4.

315

Chapitre 16 – Expropriation de certains types de biens

L’ordonnance d’expropriation ou la cession amiable consentie après l’intervention de l’arrêté prévu au présent article produit les effets visés à l’article L. 12-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.Les modalités de transfert de propriété des immeubles ou de droits réels immobiliers et d’indemnisa-tion des propriétaires sont régies par le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Section 2

Expropriation de biens exposés à certains risques naturels majeurs

Lorsqu’un risque prévisible de mouvements de terrain, ou d’affaissements de terrain dus à une cavité souterraine ou à une marnière, d’avalanches, de crues torrentielles ou à montée rapide ou de submer-sion marine menace gravement des vies humaines, l’État peut déclarer d’utilité publique l’expropria-tion par lui-même, les communes ou leurs groupements, des biens exposés à ce risque, dans les condi-tions prévues par le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et sous réserve que les moyens de sauvegarde et de protection des populations s’avèrent plus coûteux que les indemnités d’expropriation(5).Ces dispositions ne s’appliquent pas aux cavités souterraines d’origine naturelle ou humaine résultant de l’exploitation passée ou en cours d’une mine.La procédure d’extrême urgence est applicable lorsque celle-ci rend nécessaire l’exécution immédiate de mesures de sauvegarde.Toutefois, pour la détermination du montant des indemnités qui doit permettre le remplacement des biens expropriés, il n’est pas tenu compte de l’existence du risque. Les indemnités perçues en applica-tion du quatrième alinéa de l’article L. 125-2 du code des assurances viennent en déduction des indem-nités d’expropriation, lorsque les travaux de réparation liés au sinistre n’ont pas été réalisés et la valeur du bien a été estimée sans tenir compte des dommages subis.Le fonds de prévention des risques naturels majeurs est chargé de financer, dans la limite de ses ressources, les indemnités allouées en application des dispositions de l’article L. 561-1 ainsi que les dépenses liées à la limitation de l’accès et à la démolition éventuelle des biens exposés afin d’en empêcher toute occupation future. En outre, il finance, dans les mêmes limites, les dépenses de prévention liées aux évacuations temporaires et au relogement des personnes exposées(6).Il peut également, sur décision préalable de l’État contribuer au financement des mesures de préven-tion intéressant des biens couverts par un contrat d’assurance mentionné au premier alinéa de l’article L. 125-1 du code des assurances. Les mesures de prévention susceptibles de faire l’objet de ce finan-cement sont :1° l’acquisition amiable par une commune, un groupement de communes ou l’État d’un bien exposé à un risque prévisible de mouvements de terrain ou d’affaissements de terrain dus à une cavité souter-raine ou à une marnière, d’avalanches, de crues torrentielles ou à montée rapide, de submersion marine menaçant gravement des vies humaines ainsi que les mesures nécessaires pour en limiter l’accès et en empêcher toute occupation, sous réserve que le prix de l’acquisition amiable s’avère moins coûteux que les moyens de sauvegarde et de protection des populations ;

(5) C. env., art. L. 561-1.(6) Article L. 561-3.

316


2° l’acquisition amiable, par une commune, un groupement de communes ou l’État, de biens à usage d’habitation ou de biens utilisés dans le cadre d’activités professionnelles relevant de personnes physiques ou morales employant moins de vingt salariés et notamment d’entreprises industrielles, commerciales, agricoles ou artisanales et de leurs terrains d’assiette ainsi que les mesures nécessaires pour en limiter l’accès et en empêcher toute occupation, sous réserve que les terrains acquis soient rendus inconstructibles dans un délai de trois ans, lorsque ces biens ont été sinistrés à plus de la moitié de leur valeur et indemnisés en application de l’article L. 125-2 du code des assurances ;3° les opérations de reconnaissance des cavités souterraines et des marnières, dont les dangers pour les constructions ou les vies humaines sont avérés, ainsi que le traitement ou le comblement des cavi-tés souterraines et des marnières qui occasionnent des risques d’effondrement du sol menaçant grave-ment des vies humaines, dès lors que ce traitement est moins coûteux que l’expropriation ;4° les études et travaux de prévention définis et rendus obligatoires par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé sur des biens à usage d’habitation ou sur des biens utilisés dans le cadre d’activités professionnelles relevant de personnes physiques ou morales employant moins de vingt salariés et notamment d’entreprises industrielles, commerciales, agricoles ou artisanales ;5° les campagnes d’information, notamment celles menées.Ce fonds est alimenté par un prélèvement sur le produit des primes ou cotisations additionnelles relatives à la garantie contre le risque de catastrophes naturelles, prévues à l’article L. 125-2 du code des assurances. Il est versé par les entreprises d’assurances.Le taux de ce prélèvement est fixé par l’autorité administrative dans la limite de 12 %. Le prélèvement est recouvré suivant les mêmes règles, sous les mêmes garanties et les mêmes sanctions que la taxe sur les conventions d’assurance prévue aux articles 991 et suivants du code général des impôts.En outre, le fonds peut recevoir des avances de l’État.La gestion comptable et financière du fonds est assurée par la caisse centrale de réassurance dans un compte distinct de ceux qui retracent les autres opérations pratiquées par cet établissement. Les frais exposés par la caisse centrale de réassurance pour cette gestion sont imputés sur le fonds.À compter de la publication de l’arrêté d’ouverture de l’enquête publique préalable à l’expropriation aucun permis de construire ni aucune autorisation administrative susceptible d’augmenter la valeur des biens à exproprier ne peut être délivré jusqu’à la conclusion de la procédure d’expropriation dans un délai maximal de cinq ans(7).La personne morale de droit public au nom de laquelle un permis de construire ou une autorisation administrative a été délivré en méconnaissance des dispositions du premier alinéa ci-dessus, ou en contradiction avec les dispositions d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles rendues opposables, est tenue de rembourser au fonds mentionné à l’article L. 561-3 le coût de l’expropriation des biens ayant fait l’objet de ce permis ou de cette autorisation.

§1. Phase administrative de la procédureLes dispositions réglementaires du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique sont appli-cables à l’expropriation des biens exposés à un risque naturel majeur décidée en application de l’article L. 561-1, sous les réserves et avec les compléments déf inis à l’article R. 561-2 du code de l’environnement.Le préfet engage la procédure d’expropriation à la demande des ministres chargés, respectivement, de la prévention des risques majeurs, de la sécurité civile et de l’économie.

(7) Article L. 561-4.

317


I. Dossier d’enquête

Constitution du dossier d’enquête publique

Le dossier soumis à l’enquête publique en application du II de l’article R. 11-3 du code de l’expropria-tion pour cause d’utilité publique est complété par une analyse des risques décrivant les phénomènes naturels auxquels les biens sont exposés, et permettant d’apprécier l’importance et la gravité de la menace qu’ils présentent pour les vies humaines au regard notamment des critères suivants :1° Les circonstances de temps et de lieu dans lesquelles le phénomène naturel est susceptible de se produire ;2° L’évaluation des délais nécessaires à, d’une part, l’alerte des populations exposées et, d’autre part, leur complète évacuation.Cette analyse doit également permettre de vérifier que les autres moyens envisageables de sauvegarde et de protection des populations s’avèrent plus coûteux que les indemnités d’expropriation.

II. Enquête publique

L’enquête est menée dans les formes prévues par les articles R. 11-4 à R. 11-14 du code de l’expro-priation pour cause d’utilité publique.Le dossier est adressé également par le préfet, pour avis, à chaque commune dont une partie du terri-toire est comprise dans le périmètre délimitant les immeubles à exproprier.L’avis du conseil municipal doit être transmis au préfet dans un délai de deux mois. Passé ce délai, l’avis est réputé favorable.

III. Déclaration d’utilité publique et arrêté de cessibilité

L’utilité publique est déclarée par arrêté préfectoral.Le préfet adresse copie de l’arrêté déclaratif d’utilité publique au ministre chargé de la prévention des risques majeurs et, le cas échéant, à la commune ou au groupement de communes expropriants, ainsi qu’à la Caisse centrale de réassurance.L’enquête parcellaire et l’arrêté de cessibilité interviennent selon les règles de la procédure ordinaire d’expropriation.Le préfet transmet au ministre chargé de la prévention des risques majeurs l’indication des montants des indemnités fixés par accord amiable ou par le juge de l’expropriation. Le ministre informe la Caisse centrale de réassurance du montant de ces indemnités.

§2. Phase judiciaire de la procédure

I. Fixation de l’indemnité

A. Exception à la règle de l’évaluation en fonction de la consistance du bien

« Pour la détermination du montant des indemnités qui doit permettre le remplacement des biens expropriés, il n’est pas tenu compte de l’existence du risque. Les indemnités perçues en application du quatrième alinéa de l’article L. 125-2 du code des assurances viennent en déduction des indem-nités d’expropriation, lorsque les travaux de réparation liés au sinistre n’ont pas été réalisés et la valeur du bien a été estimée sans tenir compte des dommages subis. »Il est ainsi fait exception à la règle de l’évaluation en fonction de la consistance tant juridique que matérielle du bien à la date de l’ordonnance d’expropriation ou du jugement de fixation indemnitaire,

318


principe résultant du premier alinéa de l’article L. 13-14 du code de l’expropriation. Cette exception était, en l’espèce, indispensable pour allouer à l’exproprié une indemnité qui lui permette de se réins-taller ; elle est à rapprocher du cinquième alinéa de l’article L. 230-3 du code de l’urbanisme selon lequel, en cas de délaissement d’un immeuble réservé, il n’est pas tenu compte, pour la fixation du prix, des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement.

B. Exclusion des opérations spéculatives

En application de l’article L. 561-2 du code de l’environnement, outre l’application des dispositions de l’article L. 13-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les acquisitions d’immeubles peuvent ne donner lieu à aucune indemnité ou qu’à une indemnité réduite si, en raison de l’époque à laquelle elles ont eu lieu, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité supérieure au prix d’achat.Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les acquisitions postérieures à l’ouverture de l’enquête publique préalable à l’approbation d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles rendant inconstructible la zone concernée ou, en l’absence d’un tel plan, postérieures à l’ouverture de l’enquête publique préalable à l’expropriation.

C. Constructions illégalement autorisées

Les bâtiments édifiés en vertu de permis de construire ou d’autorisations administratives délivrées en méconnaissance des dispositions de l’article 14 de la loi du 2 février 1995 sont néanmoins indemnisés, mais la personne morale de droit public qui a indûment accordé l’autorisation de construire doit rembourser au fonds de prévention chargé du paiement de l’indemnité le coût de l’expropriation des biens ayant fait l’objet de cette autorisation.À cet effet, lorsque le préfet estime que la délivrance d’un permis de construire ou d’une autorisation administrative susceptible d’augmenter la valeur des biens à exproprier doit donner lieu à un rembour-sement du coût de l’expropriation, il en informe l’autorité qui a délivré le permis ou l’autorisation en lui laissant un délai de trois mois pour faire connaître ses observations. À l’expiration de ce délai, le préfet indique, après avis du conseil de gestion du fonds, le montant des sommes dues par la personne morale de droit public au nom de laquelle a été délivré le permis ou l’autorisation administrative. Il notifie ce montant à la personne morale de droit public concernée et à la Caisse centrale de réassu-rance. Lorsqu’il s’agit d’une collectivité territoriale, il lui rappelle que la dépense revêt le caractère d’une dépense obligatoire.

II. Paiement des indemnités

Il est à la charge du fonds de prévention des risques naturels majeurs et intervient après transfert au trésorier-payeur général des fonds affectés au règlement de l’indemnité.Le fonds de prévention des risques naturels majeurs a été créé par l’article 13 de la loi du 2 février 1995 pour financer les indemnités d’expropriation et les dépenses liées à la limitation de l’accès et à la démolition éventuelle des biens exposés afin d’en empêcher toute occupation future.Il peut également contribuer au financement :• des opérations de reconnaissance des cavités souterraines et des marnières dont les dangers pour les constructions ou les vies humaines sont avérés ;• de l’acquisition amiable d’un immeuble exposé à des risques d’effondrement du sol qui menacent gravement des vies humaines, ou du traitement ou du comblement des cavités souterraines ou des marnières qui occasionnent ces mêmes risques, sous réserve de l’accord du propriétaire du bien exposé, dès lors que ce traitement est moins coûteux que l’expropriation prévue à l’article L. 561-1 susvisé.

319


Il est alimenté essentiellement par un prélèvement de 2,5 % sur les primes additionnelles relatives à la couverture des risques de catastrophes naturelles prévues à l’article L. 125-2 du code des assurances, soit environ 152 450 euros, et par des avances de l’État.La gestion comptable et financière du fonds est assurée par la Caisse centrale de réassurance assistée d’un conseil de gestion.Le préfet transmet au ministre chargé de la prévention des risques majeurs les montants des indem-nités fixées par accord amiable ou par le juge de l’expropriation. Le ministre informe l’organisme du montant de ces indemnités ; les ministres chargés de la prévention des risques majeurs et de l’éco-nomie fixent par arrêté conjoint, compte tenu des disponibilités du fonds, le montant des sommes à affecter au paiement ou à la consignation des indemnités d’expropriation, puis la Caisse centrale de réassurance transfère les sommes ainsi fixées au trésorier-payeur général de chaque département concerné.Le paiement ou la consignation s’effectue alors selon les modalités prévues par le code de l’expropriation.

III. Prise de possession

Elle intervient normalement un mois après paiement ou consignation de l’indemnité si l’ordonnance a été prise et notifiée. Si la procédure d’extrême urgence est mise en œuvre, la prise de possession pourra intervenir avant paiement pour, selon le cas, interdire l’accès aux immeubles dangereux ou les démolir.

Section 3

Expropriation de biens exposés aux risques miniers

L’article L. 174-6 du code minier (nouveau) prévoit qu’en cas de risque minier menaçant gravement la sécurité des personnes, les biens exposés à ce risque peuvent être expropriés par l’État, dans les condi-tions prévues par le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, lorsque les moyens de sauvegarde et de protection des populations s’avèrent plus coûteux que l’expropriation.Ces dispositions sont applicables aux biens immobiliers ayant subi des affaissements lorsque le coût de leur sauvegarde, maintien en l’état ou réparation excède la valeur du bien tel qu’évaluée sans tenir compte du risque.(8)

La procédure prévue par les articles L. 15-6 à L. 15-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est applicable lorsque l’extrême urgence rend nécessaire l’exécution immédiate de mesures de sauvegarde.

§1. Phase administrative de la procédureLe préfet engage la procédure d’expropriation, après information des ministres chargés des mines, de la sécurité civile et du budget(9).Le dossier soumis à l’enquête publique est complété par une analyse des risques décrivant les phéno-mènes miniers auxquels les biens sont exposés et permettant d’apprécier l’importance ainsi que la

(8) Article L. 174-6 10 du code minier (nouveau).(9) Décret n° 2000-547, art. 7.

799

Préface .............................................................................................................................. 9

Sommaire ......................................................................................................................... 11

Sigles et abréviations ..................................................................................................... 15

Partie 1 19

Définition et fondements de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Section 1 Définition .......................................................................................................................... 19

Section 2 Fondements ..................................................................................................................... 19

§1. La Déclaration des droits de l’homme ........................................................................... 19

§2. Le code civil .................................................................................................................. 19

§3. La Convention européenne des droits de l’homme ....................................................... 20

Section 3 Rappel historique ........................................................................................................... 20

§1. La Révolution ................................................................................................................ 20

§2. Le Premier Empire ......................................................................................................... 20

§3. La loi du 7 juillet 1833 ................................................................................................... 20

§4. Les décrets-lois de 1935 ................................................................................................ 20

§5. L’ordonnance du 23 octobre 1958 .................................................................................. 21

§6. La codification des textes ............................................................................................. 21

§7. Le régime actuel de l’expropriation ............................................................................... 21

Chapitre 1 Champ d’application de l’expropriation .................................................................... 23

Section 1 Définition de l’utilité publique ..................................................................................... 23

§1. La législation ................................................................................................................. 23

§2. La jurisprudence ........................................................................................................... 24

I. Au regard de la Convention européenne des droits de l’homme ....................... 24

II. Au regard de la jurisprudence du Conseil d’État .................................................. 25

A. L’utilité publique selon le Conseil d’État – La théorie de bilan ......................................... 25

B. La juridiction administrative reconnaît l’utilité publique .................................................. 26

C. La prise en compte des effets environnementaux .......................................................... 28

D. La prise en compte du principe de précaution .............................................................. 28

E. Cas où la juridiction administrative ne reconnaît pas l’utilité publique .............................. 28

Table des matières

800

Traité des beaux commerciaux

F. Expropriation indirecte................................................................................................ 29

Section 2 Les expropriants ............................................................................................................. 31

§1. Services et collectivités pouvant exproprier ................................................................. 31

I. Les collectivités territoriales et leurs établissements publics .............................. 31

II. Certaines personnes privées assurant un service public ................................... 32

III. Expropriation bénéficiant à des organismes privés ............................................ 33

§2. Expropriation bénéficiant à des personnes privées ...................................................... 33

§3. Expropriation bénéficiant à des organisations internationales ..................................... 34

§4. Absence de bénéficiaire ................................................................................................ 34

Section 3 Biens susceptibles d’être expropriés ......................................................................... 34

§1. Immeubles ..................................................................................................................... 34

I. Principe .......................................................................................................................... 34

II. Cas des immeubles des collectivités publiques ................................................... 35

A. Immeubles du domaine privé des collectivités .............................................................. 35

B. Domaine public des collectivités ................................................................................. 35

III. Expropriation partielle ............................................................................................... 36

Section 4 Droits réels immobiliers ............................................................................................... 36

§1. Biens meubles ............................................................................................................... 37

Partie 2 39

La phase administrative

Chapitre 2 Les opérations préliminaires ....................................................................................... 41

Section 1 Décision de l’administration ........................................................................................ 41

Section 2 Consultations et débats publics ................................................................................... 42

§1. La concertation de l’article L. 300-2 du code de l’urbanisme ........................................ 42

§2. Concertation entre l’État et les collectivités territoriales............................................... 44

§3. La Commission nationale du débat public .................................................................... 45

I. Définition, mission ....................................................................................................... 45

II. Composition et fonctionnement ............................................................................... 45

III. Opérations soumises à débat public...................................................................... 46

IV. Opérations non soumises au débat public ........................................................... 48

V. Organisation du débat public .................................................................................... 50

VI. La décision et ses conséquences .......................................................................... 51

Section 3 Étude d’impact ................................................................................................................ 51

§1. Définition ....................................................................................................................... 51

§2. Projets soumis à étude d’impact ................................................................................... 51

§3. Procédure ...................................................................................................................... 63

§4. Contenu de l’étude d’impact.......................................................................................... 64

801

Table des matières

§5. Autorité compétente ...................................................................................................... 67

I. Projets de la compétence du ministre chargé de l’environnement .................... 67

II. Projets de la compétence de la formation d’autorité environnementale du conseil général de l’environnement et du développement durable ....................... 67

III. Projets de la compétence du préfet de région ..................................................... 68

§6. Procédure ...................................................................................................................... 68

§7. Information des États étrangers .................................................................................... 69

§8. Mise à disposition du public ......................................................................................... 70

§9. La décision d’autorisation ............................................................................................. 71

§10. Jurisprudence relative à l’étude d’impact .................................................................... 71

§11. Conséquences de l’absence ou de l’insuffisance de l’étude d’impact ........................ 74

Chapitre 3 Enquête préalable à la déclaration d’utilité publique ........................................... 75

Section 1 Enquête publique de droit commun ............................................................................ 75

§1. Dossier d’enquête ......................................................................................................... 76

I. La notice explicative .................................................................................................... 77

II. L’estimation des dépenses ........................................................................................ 78

III. Le plan de situation et le périmètre de l’opération .............................................. 81

IV. Le dossier complexe : documents complémentaires .......................................... 82

A. Le plan général des travaux et les caractéristiques des ouvrages les plus importants ........ 82

B. L’étude d’impact ........................................................................................................ 82

C. L’évaluation socio-économique des grands projets d’infrastructure ................................. 83

1. Définition ......................................................................................................... 83

2. Nature de l’évaluation socio-économique ............................................................ 83

3. Sanction de l’absence ou de la mauvaise qualité de l’évaluation ............................. 84

§2. L’arrêté d’ouverture d’enquête préalable ....................................................................... 85

I. Délai et pouvoirs du préfet ......................................................................................... 85

II. Commissaire enquêteur ou commission d’enquête ............................................. 86

III. L’annonce de l’ouverture de l’enquête ................................................................... 87

IV. Le lieu de l’enquête ................................................................................................... 88

V. La durée de l’enquête ................................................................................................ 89

§3. Déroulement de l’enquête.............................................................................................. 90

I. Le recueil des observations ....................................................................................... 91

II. La clôture de l’enquête et l’avis du commissaire enquêteur ou du président de la commission d’enquête ......................................................................................... 91

A. Transmission du dossier ............................................................................................ 91

B. Rédaction des conclusions ......................................................................................... 92

C. Avis personnel du commissaire enquêteur ou du président de la commission d’enquête ... 92

D. Liberté du commissaire enquêteur et de la commission d’enquête ................................. 93

E. Clôture du dossier ..................................................................................................... 94

F. Transmission des conclusions du commissaire enquêteur ou de la commission d’enquête 94

1. Transmission au préfet ...................................................................................... 94

2. Transmission au maire ...................................................................................... 95

G. Information du public ................................................................................................ 95

802


Section 2 Enquêtes publiques relatives aux opérations susceptibles d’affecter l’environnement .............................................................................................................. 96

§1. Champ d’application et objet de l’enquête publique ..................................................... 96

I. Opérations soumises à enquête publique ............................................................... 96

II. Opérations dispensées d’enquête publique .......................................................... 96

§2. Procédure et déroulement de l’enquête publique .......................................................... 97

I. Ouverture et organisation de l’enquête ................................................................... 98

II. Commissaire enquêteur ou commission d’enquête ............................................. 98

III. Désignation du commissaire enquêteur ou d’une commission d’enquête .... 98

IV. Durée de l’enquête .................................................................................................... 99

V. Enquête publique unique .......................................................................................... 99

VI. Composition du dossier d’enquête ........................................................................ 100

VII. Organisation de l’enquête ...................................................................................... 101

VIII. Jours et heures de l’enquête ................................................................................ 102

IX. Publicité de l’enquête ............................................................................................... 102

X. Information des communes ...................................................................................... 103

XI. Conduite de l’enquête .............................................................................................. 103

XII. Visite des lieux par le commissaire enquêteur ................................................... 104

XIII. Audition de personnes par le commissaire enquêteur .................................... 104

XIV. Réunion d’information et d’échange avec le public .......................................... 104

XV. Observations, propositions et contre-propositions du public ........................... 105

XVI. Suspension de l’enquête ...................................................................................... 105

XVII. Enquête complémentaire ..................................................................................... 106

XVIII. Clôture de l’enquête ............................................................................................ 106

XIX. Rapport et conclusions ......................................................................................... 107

XX. Prorogation de la durée de validité d’une enquête publique ........................... 108

XXI. Rapport du commissaire ou de la commission d’enquête ............................. 108

XXII. Avis défavorable du commissaire ou de la commission d’enquête ............. 109

XXIII. Référé suspension ............................................................................................... 109

XXIV. Prise en charge des frais de l’enquête ............................................................ 109

XXV. Indemnisation du commissaire enquêteur ........................................................ 109

XXVI. Projet de travaux, d’ouvrages ou d’aménagements susceptible d’avoir des incidences notables sur l’environnement d’un autre État ................................ 110

XXVII. Projet de travaux, d’ouvrages ou d’aménagements susceptible d’avoir en France des incidences notables sur l’environnement par un État étranger ... 111

XXVIII. Durée de validité de l’enquête ........................................................................ 111

§3. Modalités du respect du secret de la défense nationale dans les enquêtes publiques . 111

Section 3 Opérations dispensées d’enquête préalable ............................................................ 112

Section 4 Enquêtes groupées ......................................................................................................... 112

§1. Enquête préalable à la déclaration d’utilité publique jointe à l’enquête parcellaire ....... 112

§2. Enquête portant à la fois sur l’utilité publique de l’opération et sur la mise en compatibilité d’un schéma de cohérence territoriale (SCOT) ......................................... 113

803

Table des matières

§3. Enquête portant à la fois sur l’utilité publique et sur la mise en compatibilité d’un plan local d’urbanisme (PLU)...................................................................................................... 113

§4. Enquête sur une zone d’aménagement concerté groupée avec l’enquête sur l’utilité publique .............................................................................................................................. 114

§5. Enquête dans le cadre du schéma de gestion des eaux groupée avec l’enquête préalable à la DUP .............................................................................................................. 114

§6. Les regroupements d’enquête prévus par le décret du 23 avril 1985 ............................ 114

Chapitre 4 Déclaration de projet ..................................................................................................... 115

Section 1 Champ d’application ...................................................................................................... 115

Section 2 Procédure ......................................................................................................................... 116

Chapitre 5 Avis à recueillir ............................................................................................................... 117

Section 1 Consultation et avis du service des Domaines ......................................................... 117

§1. Champ d’application ..................................................................................................... 117

I. Acquisitions amiables déclarées d’utilité publique – Accords homologués par le juge ......................................................................................................................... 117

II. Projets poursuivis par voie d’expropriation ............................................................ 118

§2. Objet de l’avis ................................................................................................................ 118

§3. Contrôle du juge de l’expropriation ............................................................................... 118

§4. Durée de validité de l’avis du domaine .......................................................................... 119

§5. Communication de l’avis des Domaines ....................................................................... 119

Section 2 Avis du ministre de la Culture ou du ministre chargé des sites ............................ 119

§1. Opérations soumises à cet avis .................................................................................... 119

§2. Opérations dispensées de l’avis ................................................................................... 120

§3. Obtention de l’avis ........................................................................................................ 120

§4. Portée de l’avis .............................................................................................................. 121

§5. Déconcentration ............................................................................................................ 121

Section 3 Avis du ministre de l’Agriculture ................................................................................. 121

Section 4 Avis de la commission départementale des sites.................................................... 121

Section 5 Avis du conseil régional ................................................................................................ 122

Section 6 Avis à recueillir dans le cadre de la défense des massifs forestiers contre les incendies ....................................................................................................... 122

Section 7 La commission d’examen des opérations immobilières présentant un caractère secret ......................................................................................................... 123

Chapitre 6 La déclaration d’utilité publique ................................................................................ 125

Section 1 La décision d’exproprier ............................................................................................... 125

§1. Compétence exclusive de l’État .................................................................................... 125

§2. Motivation de la DUP ..................................................................................................... 125

§3. Refus d’engager une procédure d’expropriation ........................................................... 126

804


§4. Délai d’intervention ....................................................................................................... 126

§5. Renonciation à l’expropriation ...................................................................................... 127

Section 2 Autorité compétente pour déclarer l’utilité publique .............................................. 127

§1. Déclarations d’utilité publique prononcées par arrêté ................................................... 127

§2. Déclarations d’utilité publique prononcées par décret en Conseil d’État ...................... 128

I. Opérations secrètes intéressant la défense nationale .......................................... 128

II. Régime de la Nouvelle-Calédonie ........................................................................... 128

Section 3 Durée de validité et prorogation de la déclaration d’utilité publique .................. 129

§1. Durée de la DUP ............................................................................................................ 129

§2. Suspension du délai ...................................................................................................... 129

§3. Prorogation de la DUP ................................................................................................... 130

Section 4 Nature et contenu de la déclaration d’utilité publique ........................................... 131

§1. Nature de la DUP ........................................................................................................... 131

§2. Contenu de la DUP ........................................................................................................ 132

I. Indication du bénéficiaire ........................................................................................... 132

II. Indication du but de l’opération ................................................................................ 132

A. Opérations accessoires .............................................................................................. 132

B. Conformité au projet de l’opération indiquée ................................................................ 133

III. Indication de l’urgence éventuelle .......................................................................... 133

IV. Indication du texte fondant la DUP......................................................................... 133

V. Indication de la collectivité conduisant la procédure ........................................... 134

VI. Indication éventuelle des modalités de réparation des préjudices agricoles 134

VII. Indication de l’option de l’expropriant d’un immeuble en copropriété ............ 135

VIII. Indication des prescriptions visant l’environnement ......................................... 135

IX. Engagements pris à l’occasion d’une DUP.......................................................... 135

Section 5 Compatibilité de la déclaration d’utilité publique avec les dispositions d’urbanisme ..................................................................................................................... 136

§1. Compatibilité avec les schémas de cohérence territoriale (SCOT) ................................ 136

§2. Compatibilité avec les plans locaux d’urbanisme (PLU) ............................................... 136

§3. Compatibilité avec la loi Littoral .................................................................................... 137

§4. Compatibilité avec les dispositions régissant un lotissement ...................................... 138

Section 6 Effets de la déclaration d’utilité publique ................................................................. 138

§1. Absence de transfert de propriété ................................................................................. 138

§2. Création d’un droit de délaissement ............................................................................. 138

§3. Conséquences en matière d’urbanisme ........................................................................ 139

Section 7 Recours contre la déclaration d’utilité publique ...................................................... 139

§1. Nature et conditions du recours .................................................................................... 139

I. Nature du recours ........................................................................................................ 139

II. Délai de recours .......................................................................................................... 139

III. Juridiction compétente .............................................................................................. 140

805

Table des matières

IV. Intérêt à agir – Personne admise à former un recours ...................................... 140

V. Motivation du recours ................................................................................................. 141

§2. Référé-suspension ........................................................................................................ 141

I. Déclarations concernées ............................................................................................ 141

II. Cas dans lesquels la suspension a été prononcée ............................................. 141

III. Cas dans lesquels la suspension a été rejetée ................................................... 142

§3. Moyens pouvant être invoqués à l’appui d’un recours contre la déclaration d’utilité publique ................................................................................................................. 143

I. Moyens relatifs à d’autres actes pouvant justifier un recours contre la déclaration d’utilité publique .......................................................................................... 143

A. Délibérations du conseil municipal .............................................................................. 143

B. Documents d’urbanisme ............................................................................................ 143

C. Directives ................................................................................................................. 144

II. Moyens inhérents à la déclaration d’utilité publique ............................................ 144

A. Détournements de pouvoir ......................................................................................... 144

B. Nécessité de l’opération non établie ............................................................................ 145

C. Conformité de la déclaration d’utilité publique au principe de précaution ......................... 146

D. Inconvénients de l’opération excédant ses avantages – Théorie du bilan ......................... 146

III. Absence de contrôle sur l’opportunité du choix opéré par l’administration ... 147

IV Immeubles dans le patrimoine de l’expropriant ................................................... 147

Section 8 Conséquences de l’annulation de la déclaration d’utilité publique ..................... 148

§1. Effet global de la sanction ............................................................................................. 148

§2. Effets sur les actes administratifs ................................................................................. 148

§3. Effets sur les cessions amiables ................................................................................... 148

§4. Effets sur l’ordonnance d’expropriation ........................................................................ 148

I. L’ordonnance n’est pas encore rendue .................................................................... 148

II. L’ordonnance est rendue, mais fait l’objet d’un pourvoi encore pendant ......... 149

III. L’ordonnance est devenue définitive ...................................................................... 149

§5. L’exécution forcée de la décision d’annulation .............................................................. 150

Chapitre 7 Enquête parcellaire ....................................................................................................... 151

Section 1 Objet et situation dans le temps .................................................................................. 151

§1. L’objet de l’enquête ....................................................................................................... 151

§2. Situation dans le temps ................................................................................................. 151

Section 2 Constitution et dépôt du dossier .................................................................................. 151

§1. Visite des lieux par l’administration .............................................................................. 151

§2. Contenu du dossier ....................................................................................................... 152

I. Le plan parcellaire ....................................................................................................... 152

II. La liste des propriétaires ........................................................................................... 153

§3. Dépôt du dossier ........................................................................................................... 154

Notification du dépôt du dossier ................................................................................... 154

I. Obligation de notifier le dépôt du dossier ............................................................... 154

II. Date de la notification ................................................................................................ 155

806


III. Forme et contenu de la notification ........................................................................ 155

IV. Destinataires de la notification individuelle ........................................................... 157

A. Époux communs en biens .......................................................................................... 157

B. Indivisaires et copropriétaires ..................................................................................... 157

C. Personnes morales.................................................................................................... 158

D. Personnes contestant le droit de propriété ................................................................... 158

E. Personnes incapables ................................................................................................ 158

F. Titulaires de droits ou hypothèques ............................................................................. 158

V. Conséquences de la notification .............................................................................. 158

A. Création d’obligations à la charge de son destinataire ................................................... 158

B. Privation de certains recours pour celui qui l’a reçue .................................................... 159

VI. Sanction des irrégularités de la notification ......................................................... 159

A. Annulation de l’ordonnance d’expropriation .................................................................. 159

B. Annulation de l’arrêté de cessibilité ............................................................................. 160

Section 3 Déroulement de l’enquête ............................................................................................ 160

§1. Arrêté préfectoral .......................................................................................................... 160

I. Contenu de l’arrêté ...................................................................................................... 161

II. Publication de l’arrêté ................................................................................................ 161

§2. Durée de l’enquête ........................................................................................................ 161

§3. Observations formulées au cours de l’enquête parcellaire ........................................... 162

I. Conditions de forme .................................................................................................... 162

II Conséquences découlant des observations .......................................................... 163

§4. Clôture de l’enquête et avis du commissaire enquêteur ............................................... 163

I. Clôture de l’enquête .................................................................................................... 163

II. Avis du commissaire enquêteur ou du président de la commission d’enquête .......................................................................................................................... 164

Section 4 Arrêté de cessibilité ....................................................................................................... 165

§1. Modalités d’intervention de la déclaration de cessibilité ............................................... 165

§2. Nature et durée de l’arrêté de cessibilité ....................................................................... 166

I. Nature de l’arrêté ......................................................................................................... 166

II. Durée de validité de l’arrêté ..................................................................................... 166

§3. Contenu de l’arrêté de cessibilité .................................................................................. 166

I. Désignation des immeubles expropriés................................................................... 166

II. Identification des propriétaires ................................................................................. 168

III. Indication du projet poursuivi .................................................................................. 169

IV. Mention des ouvrages ou travaux accessoires .................................................... 169

§4. Effets de l’arrêté de cessibilité ...................................................................................... 170

§5. Recours contre l’arrêté de cessibilité ............................................................................ 170

I. Référé suspension ....................................................................................................... 170

II. Juridiction compétente ............................................................................................... 171

III. Délai du recours......................................................................................................... 171

IV. Personnes ayant intérêt à agir ................................................................................ 171

V. Moyens du recours ..................................................................................................... 172

807

Table des matières

A. Irrégularités tenant à l’arrêté lui-même ........................................................................ 172

B. Irrégularités d’actes antérieurs .................................................................................... 172

C. Suspension des effets de l’arrêté de cessibilité ............................................................. 172

VI. Conséquences de l’annulation de l’arrêté de cessibilité ................................... 173

Partie 3 175

Le transfert de propriété

Chapitre 8 Ordonnance d’expropriation ........................................................................................ 177

Section 1 Transfert de propriété .................................................................................................... 177

§1. Saisine du juge .............................................................................................................. 178

I. Juge compétent et secrétariat ................................................................................... 178

II. Auteur de la saisine .................................................................................................... 179

III. Modalités de la saisine ............................................................................................. 179

§2. Existence d’une procédure de référé-suspension en cours contre la déclaration d’utilité publique ou l’arrêté de cessibilité .................................................... 180

§3. Modalités de prise de l’ordonnance .............................................................................. 180

I. Délai ............................................................................................................................... 180

II. Rôle du juge en matière de transfert de propriété ............................................... 181

III. Procédure.................................................................................................................... 182

§4. Contenu de l’ordonnance d’expropriation ..................................................................... 182

I. Visas du juge ................................................................................................................ 182

A. La requête du préfet .................................................................................................. 183

B. La déclaration d’utilité publique .................................................................................. 183

C. Le plan parcellaire ..................................................................................................... 184

D. L’arrêté d’ouverture de l’enquête parcellaire ................................................................. 184

E. La notification de l’ouverture de l’enquête parcellaire ..................................................... 184

F. Destinataires de la notification individuelle .................................................................... 184

1. Époux communs en biens ................................................................................. 184

2. Indivisaires et copropriétaires ............................................................................ 185

3. Personnes morales ........................................................................................... 185

4. Personnes incapables ....................................................................................... 186

G. Affiche avisant de l’ouverture de l’enquête parcellaire et le certificat du maire attestant que l’affichage a eu lieu avant cette ouverture .................................................................. 186

H. Numéro du journal publiant l’avis d’ouverture de l’enquête parcellaire ............................. 187

I. Accusés de réception des lettres recommandées par lesquelles les propriétaires ont été informés du dépôt du dossier de l’enquête parcellaire en mairie .................................... 187

J. Procès-verbal établi à la suite de l’enquête parcellaire .................................................... 188

K. Arrêté de cessibilité ayant moins de six mois de date .................................................... 188

II. Désignation des immeubles sous emprise ............................................................ 189

III. Identité de chaque propriétaire ............................................................................... 190

IV. Indication du bénéficiaire de l’expropriation ......................................................... 192

V. Sanction de l’absence d’un visa ou d’une mention, de l’insuffisance ou de l’inexactitude d’un renseignement .......................................................................... 192

808


§5. Notification et publication de l’ordonnance d’expropriation .......................................... 192

I. Notification de l’ordonnance ...................................................................................... 192

II. Publication de l’ordonnance ..................................................................................... 193

§6. Effets de l’ordonnance d’expropriation ......................................................................... 194

I. Transfert de propriété du bien ................................................................................... 194

II. Attribution à l’exproprié d’un droit à indemnité...................................................... 194

III. Extinction de tous droits sur l’immeuble................................................................ 195

A. Principe ................................................................................................................... 195

B. Extinction des droits réels .......................................................................................... 195

C. Extinction des droits personnels ................................................................................. 196

IV. Report sur l’indemnité allouée au propriétaire des effets des actions en justice intentées par des tiers avant l’expropriation ............................................ 196

§7. Recours contre l’ordonnance d’expropriation ............................................................... 196

I. Pourvoi en cassation ................................................................................................... 197

II. Auteur du pourvoi ....................................................................................................... 197

III. Autorité contre laquelle le pourvoi est dirigé ........................................................ 198

IV. Forme du pourvoi ...................................................................................................... 198

V. Notification du pourvoi ............................................................................................... 198

VI. Cas d’irrecevabilité du pourvoi ............................................................................... 199

A. Absence de moyens .................................................................................................. 199

B. Acquiescement ......................................................................................................... 199

C. Non-respect des délais .............................................................................................. 199

D. Moyens ne rentrant pas dans les catégories prévues à l’article L. 12-5 du code de l’expropriation .......................................................................................................... 199

VII. Effets du pourvoi ...................................................................................................... 200

VIII. Conséquences de l’annulation de l’ordonnance à la suite du pourvoi ......... 200

Section 2 Ordonnances rectificatives ........................................................................................... 201

§1. Procédure de rectification ............................................................................................. 202

§2. Éléments pouvant donner lieu à rectification ................................................................ 202

I. Cas dans lesquels la rectification a été admise .................................................... 202

II. Erreurs ou omissions qui ne peuvent être rectifiées............................................ 203

Section 3 Constatation de la perte de base légale de l’ordonnance d’expropriation ......... 203

§1. Délai de saisine ............................................................................................................. 204

§2. Composition du dossier ................................................................................................ 204

§3. Convocation .................................................................................................................. 204

§4. Procédure ...................................................................................................................... 205

§5. Voix de recours .............................................................................................................. 206

Pourvoi en cassation conformément aux règles du chapitre Ier du titre VII du livre II du code de procédure civile .............................................................................. 206

Chapitre 9 Acquisitions amiables dans le cadre de la procédure d’expropriation .............. 207

Section 1 Acquisition postérieure à la déclaration d’utilité publique mais antérieure à l’ordonnance ................................................................................................................ 207

809

Table des matières

§1. Conditions de validité .................................................................................................... 207

I. Consentement et capacité des parties, avis des Domaines ............................... 207

A. Consentement des parties .......................................................................................... 207

B. Capacité des parties .................................................................................................. 207

1. Démembrement de propriété ............................................................................. 207

2. Mineurs et incapables majeurs ........................................................................... 208

a. Cas de l’administration légale ......................................................................... 208

b. Cas de la tutelle ............................................................................................ 208

c. Cas des incapables majeurs ........................................................................... 208

3. Absents ........................................................................................................... 208

4. État et collectivités locales ................................................................................. 208

C. Avis du service des Domaines .................................................................................... 208

II. Notification aux créanciers ........................................................................................ 209

A. Créancier non inscrit ................................................................................................. 209

B. Créancier inscrit ........................................................................................................ 209

C. Opposition à un accord amiable .................................................................................. 209

§2. Effets ............................................................................................................................. 210

I. Extinction des droits personnels et réels sur l’immeuble ..................................... 210

II. Effets entre le vendeur et l’acquéreur ..................................................................... 210

Section 2 Accords postérieurs à l’ordonnance ........................................................................... 211

Section 3 Acquisition amiable intervenue avant la déclaration d’utilité publique et dont il est donné acte ................................................................................................ 212

§1. Principe ......................................................................................................................... 212

§2. Caractères de l’ordonnance de donné acte ................................................................... 213

§3. Effets de l’ordonnance de donné acte ........................................................................... 213

Partie 4 215

Procédure en fixation de l’indemnité – Introduction

Chapitre 10 Juridiction de l’expropriation ...................................................................................... 217

Section 1 Composition de la juridiction ....................................................................................... 217

§1. Juge de l’expropriation .................................................................................................. 217

Section 2 Chambre de l’expropriation de la cour d’appel ........................................................ 218

§2. Greffe des juridictions de l’expropriation ...................................................................... 218

§3. Commissaire du gouvernement .................................................................................... 218

Section 3 Compétence du juge de l’expropriation ..................................................................... 219

§1. Compétence d’attribution .............................................................................................. 219

§2. Limites des compétences du juge de l’expropriation .................................................... 220

I. Difficultés étrangères à l’expropriation et contestations sérieuses sur le fond du droit .......................................................................................................... 220

810


II. Distinction entre dommage accessoire à l’expropriation et dommage de travaux publics ........................................................................................................... 221

A. Dommages accessoires à l’expropriation ..................................................................... 221

B. Dommages de travaux publics .................................................................................... 222

C. Dommages résultant d’un déséquilibre d’exploitation .................................................... 222

D. Dommages résultant d’une emprise irrégulière ou d’une voie de fait ............................... 222

Chapitre 11 Procédure de première instance ................................................................................. 223

Section 1 Notification de l’un des actes antérieurs de la procédure ..................................... 223

§1. Acte devant être notifié ................................................................................................. 223

I. Modalités de la notification ........................................................................................ 224

II. Dénonciation par le propriétaire de certains ayants droit ................................... 224

A. Principe de la dénonciation ........................................................................................ 224

B. But et portée de la dénonciation .................................................................................. 224

C. Conséquences de l’absence de dénonciation ................................................................ 225

§2. Publicité collective ........................................................................................................ 226

Section 2 Offres de l’expropriant ................................................................................................... 226

§1. Notification des offres ................................................................................................... 226

§2. Réponse aux offres de l’expropriant ............................................................................. 227

Section 3 Notification des mémoires ........................................................................................... 227

§1. Délai de notification ...................................................................................................... 228

§2. Forme et contenu des mémoires ................................................................................... 228

§3. Absence de mémoire ..................................................................................................... 230

Section 4 Saisine du juge ............................................................................................................... 230

§1. Juge compétent ............................................................................................................. 230

§2. Délai de saisine ............................................................................................................. 230

I. Saisine par l’expropriant ............................................................................................. 230

II. Saisine par l’exproprié ............................................................................................... 231

§3. Modalités de la saisine .................................................................................................. 232

Section 5 Transport sur les lieux ................................................................................................... 233

§1. Fixation et notification de la date .................................................................................. 233

I. Notification par l’expropriant ...................................................................................... 233

II. Avis adressé par le secrétariat-greffe ..................................................................... 233

§2. Modalités de la visite ..................................................................................................... 234

I. Participants ................................................................................................................... 234

II. Observations et procès-verbal ................................................................................. 234

Section 6 Audience ........................................................................................................................... 235

§1. Comparants ................................................................................................................... 235

I. Expropriant .................................................................................................................... 235

II. Exproprié ...................................................................................................................... 236

III. Expert au notaire ou sachant .................................................................................. 236

811

Table des matières

IV. Commissaire du gouvernement .............................................................................. 237

A. Désignation .............................................................................................................. 237

B. Rôle du commissaire du gouvernement ....................................................................... 238

C. Pouvoirs du commissaire du gouvernement ................................................................. 239

1. Obligation de transparence ................................................................................ 239

2. La perte du poids dominant des conclusions du commissaire du gouvernement ..... 240

§2. Caractère contradictoire des débats ............................................................................. 241

I. Définition ........................................................................................................................ 241

II. Droit à l’accès aux éléments d’information détenus par l’administration fiscale ................................................................................................................................ 241

Le service Patrim « Rechercher des transactions immobilières » ........................................ 242

III. Atteintes au « contradictoire » ................................................................................ 242

A. Absence d’une partie ................................................................................................. 242

B. Défaut de production ou production tardive de mémoires ou d’autres pièces ................... 243

C. Moyens relevés d’office sans débats ........................................................................... 243

IV. Absence de violation du contradictoire ................................................................. 243

Section 7 Jugement de fixation de l’indemnité .......................................................................... 244

§1. Lecture du jugement ..................................................................................................... 244

§2. Forme et contenu du jugement ..................................................................................... 245

I. Les visas ....................................................................................................................... 245

II. Les « donné acte » .................................................................................................... 245

A. Le juge doit donner acte des accords intervenus depuis sa saisine ................................. 245

B. Le juge doit donner acte des réserves des parties ......................................................... 246

C. Le juge doit donner acte des engagements pris par l’expropriant .................................... 246

III. La désignation du bien ............................................................................................. 246

IV. L’identification du bénéficiaire de l’indemnité ....................................................... 246

V. L’allocation de l’indemnité ......................................................................................... 246

A. Motivation ................................................................................................................ 247

B. Personnalisation ....................................................................................................... 247

1. Cas d’une indivision .......................................................................................... 247

2. Cas d’un usufruit .............................................................................................. 247

C. Limitation par l’offre et la demande ............................................................................. 248

1. Principe ........................................................................................................... 248

2. Application ...................................................................................................... 248

a. Défaut de demande de l’exproprié .................................................................. 249

b. Absence de mémoire de l’expropriant ............................................................. 249

D. Fixation en espèces ................................................................................................... 250

E. Exception local équivalent offert au commerçant, à l’artisan ou à l’industriel évincé .......... 251

F. Ventilation de chaque indemnité .................................................................................. 251

G. Indemnité sous forme alternative ................................................................................ 252

1. Conditions de la fixation d’une indemnité alternative ............................................ 253

2. Indemnisation alternative en cas de contestation sur le droit de propriété ............... 253

3. Fixation d’indemnités alternatives en cas de différends entre propriétaires et locataires ......................................................................................................... 254

4. Autres difficultés ayant justifié la fixation des indemnités en la forme alternative ..... 254

812


H. Fixation d’un complément d’indemnité d’expropriation .................................................. 255

VI. Dépens et frais irrépétibles ..................................................................................... 255

A. Dépens .................................................................................................................... 255

B. Allocation au titre des frais irrépétibles ........................................................................ 256

1. Article 700 du code de procédure civile .............................................................. 256

2. Appréciation du caractère équitable du remboursement des frais irrépétibles .......... 256

Section 8 Notification du jugement ............................................................................................... 256

Section 9 Difficultés d’exécution du jugement ........................................................................... 257

Section 10 Jugements rectificatifs .................................................................................................. 257

Chapitre 12 Voies de recours extraordinaires contre le jugement ............................................ 259

Section 1 Tierce opposition ............................................................................................................ 259

Section 2 Contredit ........................................................................................................................... 259

Chapitre 13 Voie de recours ordinaire : l’appel ............................................................................. 261

Section 1 Décisions susceptibles d’appel ................................................................................... 261

Section 2 Personnes ayant qualité pour faire appel .................................................................. 262

§1. Expropriant .................................................................................................................... 262

§2. Exproprié ....................................................................................................................... 263

§3. Commissaire du gouvernement .................................................................................... 264

§4. Créanciers ..................................................................................................................... 264

Section 3 Délai d’appel ................................................................................................................... 265

§1. Principe ......................................................................................................................... 265

I. Procédure ordinaire ..................................................................................................... 265

II. Procédure de référé ................................................................................................... 265

§2. Point de départ du délai d’appel .................................................................................... 265

§3. Conséquence de l’expiration du délai d’appel ............................................................... 266

§4. Absence de notification ou notification irrégulière du jugement................................... 266

Section 4 Formes de l’appel ........................................................................................................... 267

§1. Lettre recommandée ou acte extrajudiciaire ................................................................. 267

§2. Déclaration au greffe ..................................................................................................... 267

Section 5 Effets de l’appel .............................................................................................................. 268

§1. Appel principal .............................................................................................................. 268

§2. Appel incident ............................................................................................................... 268

§3. Désistement .................................................................................................................. 268

Section 6 Notification de l’appel ................................................................................................... 269

Section 7 Dépôt des mémoires ...................................................................................................... 269

§1. Mémoire de l’appelant ................................................................................................... 269

813

Table des matières

I. Délai de dépôt .............................................................................................................. 269

A. Point de départ du délai ............................................................................................. 270

B. Date retenue pour le dépôt du mémoire ....................................................................... 271

II. Dépôt tardif ou absence de mémoire : la déchéance .......................................... 271

A. Champ d’application .................................................................................................. 271

B. Causes de déchéance ................................................................................................ 271

1. Non-respect des formalités de dépôt .................................................................. 271

2. Défaut de mémoire ........................................................................................... 272

C. Exceptions à la déchéance .......................................................................................... 272

1. Notification irrégulière du jugement .................................................................... 272

2. Moyens de l’acte d’appel suffisamment précis ..................................................... 273

D. Effets de la déchéance ............................................................................................... 273

1. Perte du droit d’appeler ..................................................................................... 273

2. Incidence d’une réitération d’appel ..................................................................... 273

3. Appel incident d’un appelant déchu .................................................................... 273

III. Notification du mémoire ........................................................................................... 274

§2. Mémoire de l’intimé ....................................................................................................... 274

I. Délai et notification ...................................................................................................... 274

Cour de renvoi après cassation ....................................................................................... 275

II. Appel incident .............................................................................................................. 275

A. Délai ........................................................................................................................ 275

B. Personnes ayant qualité pour faire appel incident ......................................................... 275

C. Portée de l’appel incident ........................................................................................... 276

D. Forme des mémoires................................................................................................. 276

§3. Contenu des mémoires ................................................................................................. 276

I. Moyens .......................................................................................................................... 276

II. Demandes nouvelles.................................................................................................. 277

A. Premières demandes en appel irrecevables .................................................................. 277

B. Premières demandes admises en appel ....................................................................... 278

C. Mémoires complémentaires ....................................................................................... 279

Section 8 Audience ........................................................................................................................... 279

§1. Chambre des expropriations ......................................................................................... 279

I. Composition .................................................................................................................. 280

A. Magistrats ................................................................................................................ 280

B. Secrétariat ................................................................................................................ 281

II. Compétence de la chambre des expropriations ................................................... 281

A. Parties ..................................................................................................................... 281

B. Commissaire du gouvernement .................................................................................. 282

§2. Caractère contradictoire des débats ............................................................................. 282

Section 9 Expertise ........................................................................................................................... 283

Section 10 Péremption d’instance .................................................................................................. 284

Section 11 Arrêt d’appel .................................................................................................................... 285

§1. Lecture et délivrance de l’arrêt ...................................................................................... 285

814


§2. Contenu de l’arrêt .......................................................................................................... 285

I. Mentions et constatations .......................................................................................... 285

II. Désignation du bien exproprié et du bénéficiaire de l’allocation ....................... 286

III. Fixation de l’indemnité .............................................................................................. 286

A. Pouvoir souverain d’appréciation de la cour ................................................................. 286

B. Motivation de l’allocation ........................................................................................... 287

C. Ventilation de l’indemnité ........................................................................................... 288

D. Limitation aux moyens des parties .............................................................................. 288

1. Principes ......................................................................................................... 288

2. Cas particulier de l’appel par une seule partie ...................................................... 288

3. Cas particulier du défaut d’appel du commissaire du gouvernement....................... 289

4. Cas particulier du défaut de production de mémoires ........................................... 289

5. Cas particulier de la confirmation des offres ou demandes faites en première instance .............................................................................................................. 289

6. Cas de dénaturation des conclusions .................................................................. 289

E. Fixation en espèces ................................................................................................... 290

F. Indemnité alternative .................................................................................................. 290

IV. Condamnation aux dépens et allocation d’une participation aux frais irrépétibles ........................................................................................................................ 291

A. Les dépens ............................................................................................................... 291

B. Les frais irrépétibles .................................................................................................. 291

Section 12 Notification de l’arrêt ..................................................................................................... 291

Section 13 Arrêts rectificatifs ........................................................................................................... 292

Section 14 Difficultés d’exécution de l’arrêt ................................................................................. 293

Chapitre 14 Pourvoi en cassation ..................................................................................................... 295

Section 1 Décisions susceptibles d’un pourvoi .......................................................................... 295

Section 2 Personnes pouvant former un pourvoi ....................................................................... 296

Section 3 Délai du pourvoi .............................................................................................................. 297

Section 4 Forme du pourvoi ............................................................................................................ 297

Section 5 Effets du pourvoi ............................................................................................................. 298

Section 6 Moyens du pourvoi ......................................................................................................... 298

Section 7 Arrêt de la Cour de cassation ....................................................................................... 299

§1. Arrêt de rejet ................................................................................................................. 299

§2. Arrêt de cassation ......................................................................................................... 299

I. Annulation de l’arrêt d’appel et ses conséquences............................................... 299

II. Cour de renvoi ............................................................................................................. 300

III. Péremption d’instance .............................................................................................. 300

815

Table des matières

Partie 5 303

Procédures spéciales

Chapitre 15 Procédures accélérées ................................................................................................. 305

Section 1 Procédure d’expropriation d’urgence ......................................................................... 305

§1. Principes de la procédure d’urgence ............................................................................. 305

I. Notion d’urgence .......................................................................................................... 305

II. Contrôle de l’urgence ................................................................................................. 305

§2. Caractéristiques de la procédure d’urgence.................................................................. 306

I. Raccourcissement des délais .................................................................................... 306

II. Particularités de la fixation de l’indemnité ............................................................. 307

A. Visite des lieux et audience ........................................................................................ 307

B. Fixation d’une indemnité définitive .............................................................................. 307

C. Fixation d’une indemnité provisionnelle préalable .......................................................... 307

III. Prise de possession .................................................................................................. 308

Section 2 Procédure d’expropriation d’extrême urgence ......................................................... 308


I. Principes ........................................................................................................................ 308

II. Cas particuliers d’application de la procédure d’extrême urgence ................... 309

§2. Prise de possession temporaire .................................................................................... 309

I. Intervention et publication de la décision d’occupation ........................................ 309

II. Conditions de la prise de possession ..................................................................... 310

A. Occupation temporaire éventuelle ............................................................................... 310

B. Versement d’indemnité dans certains cas .................................................................... 310

III. Obligation de poursuivre la procédure d’expropriation ....................................... 310

IV. Effets de l’abandon du projet .................................................................................. 310

Chapitre 16 Expropriation de certains types de biens .................................................................. 313

Section 1 Expropriation d’immeubles abandonnés ................................................................... 313


§2. Procédure ...................................................................................................................... 313

I. Procès-verbal provisoire d’abandon manifeste ...................................................... 313

II. Procès-verbal définitif d’abandon manifeste .......................................................... 313

III. Expropriation des biens ............................................................................................ 314

Section 2 Expropriation de biens exposés à certains risques naturels majeurs ................. 315

§1. Phase administrative de la procédure ........................................................................... 316

I. Dossier d’enquête ........................................................................................................ 317

Constitution du dossier d’enquête publique ...................................................................... 317

II. Enquête publique ........................................................................................................ 317

III. Déclaration d’utilité publique et arrêté de cessibilité........................................... 317

§2. Phase judiciaire de la procédure ................................................................................... 317

816


I. Fixation de l’indemnité ................................................................................................ 317

A. Exception à la règle de l’évaluation en fonction de la consistance du bien ........................ 317

B. Exclusion des opérations spéculatives ......................................................................... 318

C. Constructions illégalement autorisées .......................................................................... 318

II. Paiement des indemnités .......................................................................................... 318

III. Prise de possession .................................................................................................. 319

ESection 3 xpropriation de biens exposés aux risques miniers ................................................ 319

§1. Phase administrative de la procédure ........................................................................... 319

§2. Phase judiciaire ............................................................................................................. 320

Fixation de l’indemnité ................................................................................................... 320

A. Consistance à prendre en compte ............................................................................... 320

B. Constructions illégalement autorisées .......................................................................... 320

Section 4 Expropriation de biens exposés à certains risques technologiques .................... 321

Chapitre 17 Procédures particulières à la voirie ........................................................................... 323

Section 1 Alignement ....................................................................................................................... 323

§1. Plan d’alignement .......................................................................................................... 323

I. Établissement et approbation d’un plan d’alignement .......................................... 323

A. Routes nationales...................................................................................................... 323

B. Routes départementales............................................................................................. 324

C. Voies communales .................................................................................................... 324

II. Effets d’un plan d’alignement ................................................................................... 324

A. Terrains nus non bâtis et non clos de murs .................................................................. 324

1. Élargissement .................................................................................................. 324

2. Rétrécissement ................................................................................................ 325

B. Terrains bâtis ............................................................................................................ 325

1. Servitude de reculement .................................................................................... 325

2. Interdiction de travaux confortatifs ..................................................................... 325

§2. Alignement individuel .................................................................................................... 325

§3. Alignements forcés ....................................................................................................... 326

§4. Ouverture, redressement, élargissement d’une voie ..................................................... 326

I. Définitions ...................................................................................................................... 326

II. Voirie nationale ............................................................................................................ 326

III. Voirie départementale ............................................................................................... 327

IV. Voirie communale ...................................................................................................... 327

A. Domaine public ......................................................................................................... 327

B. Domaine privé .......................................................................................................... 328

Section 2 Création de routes express et de déviations ............................................................. 329

§1. Création de route express ............................................................................................. 329

§2. Création de déviation .................................................................................................... 330

Section 3 Déclassements et transferts de propriété concernant les opérations d’aménagement .............................................................................................................. 330

817

Table des matières

§1. Domaine public – Voirie ................................................................................................. 330

§2. Voies privées ouvertes à la circulation publique ........................................................... 331

Chapitre 18 Exploitation minière ...................................................................................................... 333

Chapitre 19 Lutte contre l’habitat insalubre .................................................................................. 335

Section 1 Champ d’application de la loi Vivien .......................................................................... 335

§1. Immeubles à usage d’habitation ayant fait l’objet d’une déclaration d’insalubrité à titre irrémédiable ........................................................................................................................ 335

I. Immeubles déclarés insalubres à titre irrémédiable .............................................. 336

II. Immeubles frappés d’un arrêté de péril d’une interdiction d’habiter ................. 336

§2. Champ d’application de la loi ........................................................................................ 336

I. Immeubles concernés ................................................................................................. 336

II. Organismes bénéficiaires de la loi Vivien .............................................................. 337

Section 2 Procédure spéciale de la loi Vivien ............................................................................ 337

§1. Phase administrative ..................................................................................................... 337

I. Arrêté d’utilité publique fixant la date de prise de possession ............................ 337

II. Publication de l’arrêté et recours ............................................................................. 338

III. Poursuite de l’expropriation ..................................................................................... 338

§2. Phase judiciaire ............................................................................................................. 338

I. Transfert de propriété .................................................................................................. 338

II. Fixation des indemnités ............................................................................................. 339

III. Acquisition, selon une autre procédure, des biens insalubres ......................... 339

A. Déductions à opérer sur le montant de l’indemnité ....................................................... 339

B. Sort des occupants ................................................................................................... 340

Chapitre 20 Emprises partielles ........................................................................................................ 341

Section 1 Emprise partielle ordinaire .......................................................................................... 341

§1. Réquisition d’emprise totale .......................................................................................... 341

I. Cas d’emprise totale ................................................................................................... 341

II. Personne pouvant demander l’emprise totale ....................................................... 342

III. Délai de la demande ................................................................................................. 342

IV. Critères d’admission de la demande ..................................................................... 342

A. Immeubles bâtis ....................................................................................................... 342

B. Terrains nus ............................................................................................................. 343

V. Conséquences de l’admission d’emprise totale ................................................... 343

A. Fixation d’une indemnité et d’un prix ........................................................................... 343

B. Exclusion d’indemnités accessoires en sus du prix ....................................................... 344

C. Caractère définitif ...................................................................................................... 344

§2. Dépréciation du surplus ................................................................................................ 344

I. Cas de dépréciation .................................................................................................... 345

A. Dépréciation affectant une propriété bâtie .................................................................... 345

B. Dépréciation de terrains à bâtir ................................................................................... 346

C. Terres agricoles dépréciées par une emprise partielle .................................................... 347

818


II. Calcul et règlement de l’indemnité de dépréciation ............................................. 348

A. Modalités d’appréciation ............................................................................................ 348

B. Règlement ................................................................................................................ 348

III. Dépréciations non indemnisées.............................................................................. 349

A. Dépréciations indirectes ............................................................................................. 349

B. Dépréciations prévisibles ........................................................................................... 349

§3. Plus-value procurée au reste de la propriété ................................................................. 350

I. Notion de plus-value immédiate................................................................................ 350

A. Conséquence de l’exécution des travaux ...................................................................... 350

B. Caractère non équivoque de la plus-value .................................................................... 350

II. Évaluation de la plus-value ....................................................................................... 351

III. Récupération de la plus-value ................................................................................ 351

IV. Plus-value procurée aux immeubles hors emprise ............................................. 351

Section 2 Emprises partielles portant sur partie d’exploitations agricoles ......................... 352

§1. Réquisition d’emprise totale ou d’éviction totale .......................................................... 352

I. Point de départ du délai de la demande d’emprise ou d’éviction totale ........... 352

II. Critères du grave déséquilibre ................................................................................. 352

III. Fixation et paiement des indemnités ..................................................................... 354

A. Emprise totale........................................................................................................... 354

B. Éviction totale ........................................................................................................... 354

§2. Participation du maître de l’ouvrage au remembrement, à la réinstallation ou à la reconversion ................................................................................................................ 354

I. Appréciation du grave déséquilibre .......................................................................... 355

II. Remembrement .......................................................................................................... 355

A. Décision de remembrer.............................................................................................. 355

B. Modalités d’exécution ................................................................................................ 355

C. Participation du maître de l’ouvrage ............................................................................ 356

D. Paiement de l’indemnité............................................................................................. 356

1. Emprise exclue du périmètre du remembrement .................................................. 356

2. Emprise incluse dans le périmètre ...................................................................... 357

III. Réinstallation ou reconversion ................................................................................ 357

A. Ayants droit .............................................................................................................. 357

B. Modalités de la participation du maître de l’ouvrage ...................................................... 357

1. Réinstallation ................................................................................................... 357

2. Reconversion ................................................................................................... 357

Section 3 Jardins familiaux ............................................................................................................ 359

Chapitre 21 Dispositions particulières ............................................................................................ 359

Section 1 Monuments historiques ................................................................................................. 359

819

Table des matières

Partie 6 361

Principes d’indemnisation – Introduction

Chapitre 22 Réparation du préjudice ............................................................................................... 363

Section 1 Notion de préjudice ........................................................................................................ 363

§1. Distinction entre expropriation et vente ........................................................................ 363

§2. Nécessité de réparer le préjudice .................................................................................. 363

I. Réparation intégrale du préjudice ............................................................................. 363

II. Pouvoir d’appréciation du juge ................................................................................. 364

A. La notion ................................................................................................................. 364

B. Les limites du pouvoir souverain d’appréciation du juge de l’expropriation ...................... 365

C. Les méthodes d’évaluation ......................................................................................... 365

1. Les familles de méthodes d’évaluation concernant les biens immobiliers ................ 365

a. Les méthodes par comparaison ..................................................................... 365

b. Les méthodes par le revenu ........................................................................... 366

c. Les méthodes par le coût de remplacement ..................................................... 367

2. Les méthodes par typologies de biens immobiliers .............................................. 368

a. L’évaluation de locaux ou d’immeubles d’habitation .......................................... 368

b. L’évaluation de locaux ou immeubles commerciaux artisanaux ou industriels ...... 368

c. L’évaluation de terrains (non bâtis) ................................................................. 368

3. Les indemnités d’éviction .................................................................................. 369

a. En cas de perte du fonds de commerce ........................................................... 369

b. Réinstallation dans des locaux trouvés par le commerçant évincé ...................... 370

III. Conséquences de l’obligation d’une réparation intégrale .................................. 370

A. Indemnisation du seul préjudice ................................................................................. 370

B. Allocation d’une indemnité satisfactoire ....................................................................... 371

1. Indemnisation et Convention européenne des droits de l’homme ........................... 371

2. Réparation du préjudice .................................................................................... 372

§3. Exceptions au principe de la réparation intégrale ......................................................... 373

Section 2 Caractères du préjudice ................................................................................................ 373

§1. Préjudice ....................................................................................................................... 374

I. Notion de préjudice direct .......................................................................................... 374

A. Indemnisation de toute personne justifiant d’un préjudice direct ..................................... 374

B. Nécessité d’une emprise ............................................................................................ 374

C. Exclusion du préjudice antérieur à l’expropriation ......................................................... 374

II. Cas reconnus de préjudice direct ............................................................................ 375

A. Perte des améliorations ............................................................................................. 375

B. Incidences sur l’assainissement .................................................................................. 375

C. Perte de droit à construire .......................................................................................... 375

D. Lotissements ............................................................................................................ 376

E. Perte de revenus ou de droit au bail ............................................................................ 376

F. Permis de construire – Travaux déjà engagés ................................................................ 376

G. Procédure d’extrême urgence ..................................................................................... 377

820


III. Non-indemnisation des préjudices indirects ......................................................... 377

A. Dommages de travaux publics .................................................................................... 377

1. Difficile distinction ............................................................................................ 377

2. Dommage de travaux publics et dépréciation du reste de la propriété ..................... 378

Théorie du « dommage accessoire à l’expropriation » .......................................... 379

3. Cas de préjudices nés de l’exécution des travaux publics ...................................... 379

a. Préjudice d’accès .......................................................................................... 379

b. Préjudice de dénivellation .............................................................................. 380

c. Préjudice de servitude ................................................................................... 380

d. Troubles de jouissance .................................................................................. 380

e. Préjudice esthétique ...................................................................................... 381

B. Charges d’emprunt, d’intérêts ou d’impôts ................................................................... 381

1. Droits de mutation ............................................................................................ 381

2. Emprunt contracté pour l’acquisition du bien exproprié ........................................ 382

3. Emprunt contracté pour l’achat d’un bien de remplacement .................................. 382

4. Frais de procédure ............................................................................................ 382

5. Impôts ............................................................................................................ 382

6. Intérêts ........................................................................................................... 382

C. Autres cas de préjudices indirects non indemnisables ................................................... 383

§2. Préjudice matériel.......................................................................................................... 384

I. Préjudice moral et réparation intégrale du préjudice ............................................ 384

II. Cas d’exclusion du préjudice moral ........................................................................ 385

§3. Préjudice certain ........................................................................................................... 386

I. Non-indemnisation des préjudices éventuels ......................................................... 386

A. Expropriation future................................................................................................... 386

B. Perte de loyers.......................................................................................................... 386

C. Projets de construction ou d’aménagement éventuel ..................................................... 387

D. Redevances .............................................................................................................. 388

E. Sous-sol .................................................................................................................. 388

F. Terrains agricoles susceptibles d’être utilisés pour la construction .................................. 388

G. Terrains susceptibles d’être l’objet, dans l’avenir, d’une utilisation industrielle .................. 388

H. Autres préjudices éventuels non indemnisables ............................................................ 388

II. Préjudice futur ............................................................................................................. 389

Liens entre réparation du préjudice droit de rétrocession et déclaration d’utilité publique ...... 390

Chapitre 23 Modalités de calcul de l’indemnité d’expropriation .............................................. 391

Section 1 Naissance du droit à indemnité ................................................................................... 391

§1. Nécessité du transfert de propriété ............................................................................... 391

§2. Vente de l’immeuble par l’exproprié après l’ordonnance ............................................... 391

§3. Situation du commerçant évincé ................................................................................... 392

Section 2 Régime applicable pour le calcul de l’indemnité .................................................... 392

§1. Principe ......................................................................................................................... 393

I. Législation en vigueur au jour de l’ordonnance ..................................................... 393

II. Cas des accords amiables ........................................................................................ 393

821

Table des matières

III. Pouvoirs d’appréciation du juge .............................................................................. 393

§2. Changement de législation au cours d’une procédure d’expropriation ......................... 393

§3. Cas particuliers ............................................................................................................. 394

I. Alignement .................................................................................................................... 394

II. Rétrocession suivie d’une nouvelle expropriation ................................................ 394

III. Opération d’ensemble avec plusieurs ordonnances d’expropriation ............... 394

Section 3 Principes généraux applicables pour le calcul des indemnités ........................... 394

§1. Date d’évaluation du bien .............................................................................................. 394

I. Principe du code de l’expropriation .......................................................................... 394

A. Détermination de la valeur vénale à la date du jugement ................................................ 395

B. Valeurs à écarter ....................................................................................................... 395

1. Bien de remplacement ...................................................................................... 395

2. Prix de revient de l’immeuble exproprié .............................................................. 395

3. Utilisation du bien par l’expropriant .................................................................... 396

II. Champ d’application................................................................................................... 396

A. Fixation de l’indemnité en appel .................................................................................. 396

1. Principe ........................................................................................................... 396

a. Pouvoir du juge ............................................................................................ 396

b. Éléments à prendre en compte ....................................................................... 396

2. Solution en cas d’annulation du jugement de première instance ............................ 397

B. Indemnités accessoires.............................................................................................. 398

C. Réévaluation de l’indemnité ........................................................................................ 398

III. Caractère impératif de la règle d’évaluation à la date du jugement ................ 398

A. Obligation d’indiquer la date à laquelle le bien est évalué ............................................... 398

B. Éléments impliquant une évaluation à la date du jugement ............................................. 398

§2. Appréciation de la consistance du bien ........................................................................ 399

I. Définition de la consistance ....................................................................................... 399

A. Composition matérielle .............................................................................................. 399

B. Situation juridique ..................................................................................................... 400

II. Date d’appréciation de la consistance .................................................................... 400

A. Principe ................................................................................................................... 400

B. Incidence de la situation matérielle du bien .................................................................. 401

1. Terrain agricole ................................................................................................ 401

2. Tréfonds .......................................................................................................... 401

3. Terrains pollués ................................................................................................ 401

4. Immeubles vétustes .......................................................................................... 401

5. Immeubles insalubres ....................................................................................... 402

6. Modifications volontaires du bien ....................................................................... 403

7. Immeuble réquisitionné ..................................................................................... 403

8. Immeuble détruit ou endommagé ....................................................................... 404

C. Prise en compte de la situation juridique du bien .......................................................... 404

1. Situation à la date de l’ordonnance d’expropriation .............................................. 404

2. Libération de l’immeuble entre l’ordonnance et le jugement .................................. 405

D. Consistance appréciée à la date du jugement de première instance ................................ 406

E. Appréciation de la consistance en appel ....................................................................... 407

822


§3. Prise en considération de l’usage effectif à la date de référence .................................. 407

I. Notion d’usage effectif ................................................................................................ 408

A. Origine de la notion ................................................................................................... 408

B. Cas des terrains à bâtir .............................................................................................. 408

C. Cas d’application ....................................................................................................... 409

II. Date de référence ....................................................................................................... 410

A. Définition et objet ...................................................................................................... 410

B. Mode de calcul ......................................................................................................... 411

C. Cas particuliers ......................................................................................................... 412

1. Cas des terrains réservés .................................................................................. 412

2. Cas des opérations foncières et d’aménagement .................................................. 412

3. Dispositions applicables dans les zones de DPU, dans les ZAD et les pré-ZAD ........ 412

4. Dispositions applicables en cas d’exercice des droits de délaissement ................... 413

5. Dispositions applicables dans les ENS ................................................................ 413

6. Projets ou programmes soumis au débat public .................................................. 413

D. Date unifiée .............................................................................................................. 414

1. Harmonisation de la date de référence ................................................................ 414

2. Précisions sur la date de référence unifiée .......................................................... 415

E. Précisions complémentaires sur la date de référence .................................................... 416

1. Conséquences de la prise en compte de l’opposabilité du POS, du PLU ou de leurs changements pour fixer la date de référence ............................................... 416

2. Conséquences sur les PAZ ................................................................................ 418

3. Conséquences sur le droit de préemption ........................................................... 419

§4. Exclusion des améliorations suspectes de fraude ........................................................ 422

I. Exception à la règle d’appréciation de la consistance ......................................... 422

A. Principe ................................................................................................................... 422

B. Charge de la preuve................................................................................................... 422


II. Nature des améliorations .......................................................................................... 423

A. Travaux effectués récemment sur l’immeuble exproprié ................................................. 423

B. Améliorations de nature agricole ................................................................................. 424

C. Situations nouvelles créées après l’ouverture de l’enquête ............................................. 424

D. Contrats conclus après l’ouverture de l’enquête ............................................................ 425

§5. Changements de valeur intervenus depuis la date de référence ................................... 426

I. Changements de valeur à écarter ............................................................................ 426

A. Nature des changements de valeur .............................................................................. 426

B. Date de réalisation..................................................................................................... 427

II. Biens visés ................................................................................................................... 427

A. Caractère général de la disposition .............................................................................. 427

B. Terrains à bâtir .......................................................................................................... 427

III. Situations et opérations concernées ..................................................................... 428

A. Annonce des travaux ................................................................................................. 428

B. Perspective de modifications aux règles d’utilisation des sols ........................................ 428

C. Réalisation de travaux publics dans les trois années précédant l’enquête publique ........... 429

D. Travaux publics effectués postérieurement à l’enquête publique ..................................... 430

§6. Indemnisation des terrains à bâtir ................................................................................. 430

823

Table des matières

I. Qualification de terrain à bâtir ................................................................................... 430

A. Équipement du terrain ............................................................................................... 430

1. Caractéristiques des réseaux ............................................................................. 431

2. Caractéristiques de la desserte ........................................................................... 431

B. Terrain constructible .................................................................................................. 431

II. Évaluation des terrains à bâtir ................................................................................. 432

A. Réparation du préjudice ............................................................................................. 433

B. Situation privilégiée ................................................................................................... 433

C. Parties communes de copropriété ............................................................................... 434

III. Cas particuliers .......................................................................................................... 434

A. Terrains supportant des installations sportives ............................................................. 434

B. Terrain réservé par un POS ou un PLU ........................................................................ 434

IV. Intention dolosive ....................................................................................................... 434

A. Juge compétent pour retenir l’intention dolosive ........................................................... 435

B. Auteur de l’intention dolosive ..................................................................................... 435

C. Applications jurisprudentielles .................................................................................... 435

D. Intention dolosive ..................................................................................................... 436

E. Effets de l’intention dolosive ....................................................................................... 436

§7. Expropriation d’une installation sportive ...................................................................... 436

§8. Expropriation d’un fonds de commerce portant sur l’exploitation d’un établissement aux fins d’hébergement ...................................................................................................... 436

Chapitre 24 Incidences des accords amiables et des déclarations fiscales souscrites par les expropriés ........................................................................................................... 439

Section 1 Incidence des accords amiables ................................................................................. 439

Précisions ........................................................................................................................... 440

Section 2 Déclarations fiscales souscrites par les expropriés – Principe général ............. 441


I. Personnes concernées ............................................................................................... 441

II. Nature des déclarations et évaluations à retenir .................................................. 441

A. Déclaration des contribuables ..................................................................................... 441

B. Évaluations administratives ........................................................................................ 442

III. Déclarations postérieures à l’ouverture de l’enquête ......................................... 442

§2. Incidence sur les décisions judiciaires ......................................................................... 442

I. Nature de l’obligation de tenir compte des déclarations et estimations ............ 442

II. Déclarations minorées ou majorées ....................................................................... 443

III. Déclarations actualisées .......................................................................................... 443

Section 3 Déclaration de prix ou de valeur lors d’une mutation récente .............................. 443

§1. Historique et caractères de la mesure de limitation de l’indemnité ............................... 444

I. Historique ...................................................................................................................... 444

II. Caractères de la limitation ........................................................................................ 445

§2. Champ d’application de la limitation de l’indemnité ...................................................... 445

I. Biens concernés .......................................................................................................... 445

824


II. Actes assujettis ........................................................................................................... 446

III. Opérations d’urbanisme autres que l’expropriation ............................................ 447

§3. Calcul du délai de cinq ans ........................................................................................... 447

I. Point de départ du délai ............................................................................................. 448

II. Date de la mutation .................................................................................................... 448

§4. Modalités de la prise en compte de l’estimation des Domaines .................................... 449

I. Caractéristiques de l’avis des Domaines ................................................................ 449

II. Comparaison avec l’évaluation des parties ........................................................... 450

A. Prise en compte des déclarations estimatives des parties ou des évaluations administratives ............................................................................................................. 450

B. Décision de limitation ................................................................................................ 451

1. Cas d’une estimation domaniale supérieure au prix ou à l’évaluation ...................... 451

2. Cas d’une estimation domaniale inférieure à l’évaluation donnée au bien dans la dernière mutation ............................................................................................. 451

III. Limitation de l’indemnité en cas de modification du bien .................................. 452

A. Transformation du bien .............................................................................................. 452

B. Prise en compte des modifications matérielles du bien .................................................. 453

C. Incidences des modifications dans la consistance juridique du bien ................................ 454

IV. Mutation ou expropriation ne portant que sur partie du bien ............................ 454

A. Expropriation partielle d’un bien ayant fait l’objet d’une mutation récente ........................ 454

B. Expropriation d’un bien qui n’a fait l’objet que pour partie d’une mutation récente ............ 455

V. Application de l’article L. 13-17 en appel ............................................................... 455

Partie 7 457

Indemnités accessoires d’expropriation

Chapitre 25 Indemnités accessoires dues aux propriétaires ...................................................... 459

Section 1 Indemnité de remploi .................................................................................................... 459

§1. Objet et caractère de l’indemnité de remploi ................................................................. 459

I. Frais couverts par l’indemnité de remploi ............................................................... 459

II. Caractère de l’allocation pour frais de remploi ..................................................... 460

§2. Liquidation de l’indemnité de remploi ........................................................................... 461

I. Base de calcul de l’indemnité de remploi ............................................................... 461

A. Principe ................................................................................................................... 461

B. Absence d’incidence de la nature du bien ..................................................................... 461

1. Biens expropriés avec remploi ........................................................................... 461

2. Biens expropriés sans remploi ........................................................................... 462

3. Cas particulier de l’alignement ........................................................................... 462

C. Ventilation ou globalisation de l’indemnité principale ..................................................... 463

1. Principe ........................................................................................................... 463

2. Biens de même nature ...................................................................................... 463

3. Bien indivis ...................................................................................................... 463

4. Bien ne formant pas une unité foncière ............................................................... 464

825

Table des matières

II. Taux de l’indemnité de remploi ................................................................................ 464

A. Calcul forfaitaire ........................................................................................................ 464

1. Liberté du juge ................................................................................................. 464

2. Frais réels pris en compte ................................................................................. 464

B. Dégressivité des taux................................................................................................. 465

C. Taux de l’indemnité de remploi ................................................................................... 465

§3. Cas d’exclusion de l’indemnité de remploi .................................................................... 469

I. Destination notoire à la vente .................................................................................... 470

A. Saisies, liquidations de biens, séquestres .................................................................... 470

B. Acquisitions en vue de la revente ................................................................................ 470

II. Mise en vente de l’immeuble .................................................................................... 470

III. Autres cas d’exclusion de l’indemnité .................................................................... 471

Section 2 Autres indemnités .......................................................................................................... 471

§1. Indemnité de clôture ...................................................................................................... 471

I. Expropriation totale ..................................................................................................... 471

II. Expropriation partielle ................................................................................................ 472

A. Possible indemnisation .............................................................................................. 472

B. Évaluation du préjudice .............................................................................................. 472

1. Absence de clôture ........................................................................................... 473

2. Mitoyenneté ..................................................................................................... 473

§2. Indemnité de déménagement ........................................................................................ 474

I. Propriétaire demandant son relogement ................................................................. 474

II. Propriétaire ne demandant pas son relogement .................................................. 474

III. Allocation de l’indemnité .......................................................................................... 475

§3. Indemnité d’éviction ...................................................................................................... 475

I. Terrain et immeuble d’habitation ............................................................................... 475

II. Exploitation rurale ....................................................................................................... 475

A. Nature des indemnités pouvant être allouées ................................................................ 475

B. Cas d’exclusion d’indemnités accessoires .................................................................... 476

1. Terrains à bâtir ................................................................................................. 476

2. Propriétaire non exploitant ................................................................................ 476

III. Exploitation commerciale ou industrielle ............................................................... 476

IV. Indemnité pour plantations ...................................................................................... 477

V. Indemnité liée à la perte de revenu ........................................................................ 477

Chapitre 26 Indemnités accessoires dues aux locataires de terrains ...................................... 479

Section 1 Locataires de terrains à bâtir ....................................................................................... 479

§1. Occupation précaire et révocable .................................................................................. 479

§2. Location à l’année ......................................................................................................... 479

§3. Location à caractère agricole de terrains situés en zone urbaine ................................. 479

§4. Location à caractère industriel ou commercial ............................................................. 480

Section 2 Locataires de terrains de culture ................................................................................ 480

§1. Droits du locataire ......................................................................................................... 480

826


I. Bénéfice du statut du fermage .................................................................................. 480

II. Nécessité d’une dénonciation .................................................................................. 481

III. Étendue du droit à indemnité .................................................................................. 481

IV. Usufruitier exploitant ................................................................................................. 482

V. Contestation des droits du locataire ....................................................................... 482

§2. Différents chefs de préjudice ........................................................................................ 482

I. Indemnité d’éviction ..................................................................................................... 482

A. Objet ....................................................................................................................... 482

B. Mode de calcul ......................................................................................................... 483


1. Résiliation du bail ............................................................................................. 483

2. Échange de cultures ......................................................................................... 484

II. Indemnité pour perte de récoltes ............................................................................ 484

III. Indemnité pour perte de fumures et façons culturales ....................................... 484

IV. Indemnité pour difficultés d’exploitation dues à l’emprise ................................. 485

A. Justification .............................................................................................................. 485

B. Éléments de préjudice................................................................................................ 486

Surcharge de frais fixes ........................................................................................ 486

C. Difficultés nées de l’expropriation ............................................................................... 487

D. Difficultés de la compétence des tribunaux administratifs .............................................. 487

E. Calcul de l’indemnité.................................................................................................. 487

F. Cas particuliers .......................................................................................................... 488

1. Travaux réalisés par l’expropriant ....................................................................... 488

2. Droit de chasse ................................................................................................ 488

V. Manque à gagner ....................................................................................................... 488

VI. Améliorations apportées au fonds par le preneur .............................................. 489

A. Indemnisation entre particuliers .................................................................................. 489

B. Indemnisation en cas d’expropriation .......................................................................... 489

§3. Méthodes d’évaluation du préjudice agricole ................................................................ 489

I. Méthode forfaitaire ....................................................................................................... 490

A. Définition ................................................................................................................. 490

B. Critique de la méthode forfaitaire ................................................................................ 490

II. Protocoles d’accord .................................................................................................... 491

A. Définition ................................................................................................................. 491

B. Critiques .................................................................................................................. 491

III. Méthode de la perte de revenu ............................................................................... 492

A. Définition ................................................................................................................. 492

B. Mise en œuvre .......................................................................................................... 492

1. Détermination de la perte de revenu ................................................................... 492

2. Durée de la perte de revenu ............................................................................... 493

B. Appréciation ............................................................................................................. 493

IV. Autres méthodes ........................................................................................................ 494

A. Pourcentage de la valeur des terres ............................................................................. 494

B. Comparaison ............................................................................................................ 494

C. Coût de la reconversion ............................................................................................. 494

827

Table des matières

V. Cas particuliers ........................................................................................................... 494

A. Pratique des « pas-de-porte » .................................................................................... 494

B. Incidence des opérations d’urbanisation ...................................................................... 495

C. Expropriation de jardins familiaux ............................................................................... 495

§4. Cultures spécialisées .................................................................................................... 496

I. Principe .......................................................................................................................... 496

II. Applications particulières .......................................................................................... 496

A. Pépinières ................................................................................................................ 496

B. Plantations fruitières abritées ..................................................................................... 497

C. Vergers .................................................................................................................... 497

§5. Incidence des indemnités dues aux locataires sur la valeur vénale des terres agricoles ............................................................................................................................. 497

Partie 8 499

Paiement de l’indemnité

Chapitre 27 Droit au paiement et effets du paiement .................................................................. 501

Section 1 Justifications à produire par les ayants droit ........................................................... 501

§1. Propriétaire d’un immeuble exproprié ........................................................................... 501

§2. Locataire d’un immeuble exproprié ............................................................................... 502

Section 2 Versement des indemnités ........................................................................................... 502

§1. Principe ......................................................................................................................... 502

§2. Indemnité inférieure à 50 000 francs (7 600 euros) ........................................................ 502

§3. Paiement d’un acompte ................................................................................................. 503

Section 3 Effets du paiement .......................................................................................................... 503

Chapitre 28 Consignation de l’indemnité ........................................................................................ 505

Section 1 Cas d’obstacle au paiement justifiant la consignation ........................................... 505

§1. Cas prévus à l’article R. 13-65 du code de l’expropriation ............................................ 505

I. Absence de justifications du droit à indemnité ou justifications produites insuffisantes ..................................................................................................................... 505

II. Contestation du droit du réclamant ......................................................................... 506

III. Fixation de l’indemnité de manière hypothétique ou alternative ...................... 506

IV. Inscriptions de privilèges, d’hypothèques ou de nantissement sur le bien exproprié ........................................................................................................................... 506

V. Oppositions à paiement ............................................................................................. 506

VI. Non-justification du remploi dans les cas où l’expropriant est tenu de le surveiller ....................................................................................................................... 506

VII. Absence de réalisation de la caution à laquelle est tenu l’usufruitier ............ 506

VIII. Paiement non réclamé ........................................................................................... 507

IX. Décès de l’exproprié ................................................................................................. 507

X. Paiement refusé par l’exproprié............................................................................... 507

828


§2. Autres cas de consignation ........................................................................................... 507

Section 2 Modalités, effets et contentieux de la consignation ............................................... 508

§1. Modalités de la consignation ......................................................................................... 508

§2. Effets de la consignation ............................................................................................... 509

I. Équivalence à paiement ............................................................................................. 509

II. Production d’intérêts .................................................................................................. 509

§3. Juridiction compétente pour juger le contentieux de la consignation .......................... 509

Section 3 Déconsignation ............................................................................................................... 509

Chapitre 29 Intérêts moratoires ........................................................................................................ 511

Section 1 Conditions d’exigibilité des intérêts ........................................................................... 511

§1. Nécessité d’une demande ............................................................................................. 511

§2. Paiement ou consignation hors délai ............................................................................ 512

§3. Cas de rejet de la demande d’intérêts ........................................................................... 513

Section 2 Mode de calcul des intérêts ......................................................................................... 513

§1. Point de départ du cours des intérêts ........................................................................... 513

§2. Date d’expiration du cours des intérêts ........................................................................ 514

§3. Taux des intérêts moratoires ......................................................................................... 514

§4. Assiette du calcul des intérêts ...................................................................................... 514

§5. Capitalisation des intérêts ............................................................................................. 515

Section 3 Champ d’application de l’article R. 13-78 du code de l’expropriation ................ 515

Section 4 Juge compétent pour statuer sur une demande d’intérêts ..................................... 516

Chapitre 30 Réévaluation de l’indemnité ........................................................................................ 517

Section 1 Présentation d’une demande ....................................................................................... 517

Section 2 Calcul du délai d’un an .................................................................................................. 518

Section 3 Absence de paiement ou de consignation valables ................................................ 519

§1. Versement non effectué dans les délais ........................................................................ 519

§2. Consignation abusive .................................................................................................... 519

§3. Versement partiel d’indemnité ....................................................................................... 520

Section 5 Nature de la réévaluation ............................................................................................. 520

Section 6 Modalités de la réévaluation ....................................................................................... 521

§1. Juge compétent ............................................................................................................. 521

§2. Possible réévaluation limitée ......................................................................................... 521

§3. Procédés de réévaluation .............................................................................................. 521

Chapitre 31 Droits des créanciers .................................................................................................... 523

Section 1 Acquisition amiable ordinaire ..................................................................................... 523

829

Table des matières

Section 2 Acquisition amiable après déclaration d’utilité publique ...................................... 523

§1. Créancier non inscrit ..................................................................................................... 523

§2. Créancier inscrit ............................................................................................................ 524

Section 3 Droits des créanciers en cas d’expropriation ........................................................... 524

§1. Créanciers non-inscrits ................................................................................................. 524

§2. Créanciers inscrits ........................................................................................................ 525

I. Report des droits sur l’indemnité .............................................................................. 525

II. Péremption et renouvellement des inscriptions .................................................... 525

III. Opposition à un accord amiable ............................................................................. 526

IV. Intervention dans la procédure ............................................................................... 526

Partie 9 527

Prise de possession

Chapitre 32 Conditions de la prise de possession ......................................................................... 529

Section 1 Notification de l’ordonnance ........................................................................................ 529

Section 2 Paiement ou consignation de l’indemnité depuis un mois .................................... 529

§1. Nécessité du paiement ou de la consignation régulière ................................................ 529

I. Cas général ................................................................................................................... 529

II. Situation en cas d’appel ............................................................................................ 530

§2. Jouissance du bien par le propriétaire après le paiement ............................................. 531

§3. Renonciation par l’administration ................................................................................. 531

Section 3 Situation du bien entre l’ordonnance d’expropriation et le paiement ................. 531

§1. Transfert immédiat de la propriété ................................................................................. 531

§2. Jouissance laissée à l’exproprié ................................................................................... 532

I. Maintien en possession de l’exproprié .................................................................... 532

II. Possible indemnisation pour trouble de jouissance ............................................. 532

A. Perte de revenus indemnisable ................................................................................... 532

B. Perte de revenus non indemnisable ............................................................................. 533

Section 4 Prise de possession anticipée ..................................................................................... 534

§1. Prise de possession anticipée avec accord de l’exproprié ............................................ 534

§2. Prise de possession anticipée sans autorisation .......................................................... 534

§3. Prise de possession anticipée de terrains seuls ........................................................... 535

Section 5 Prise de possession forcée ........................................................................................... 535

§1. Principe de l’expulsion .................................................................................................. 535

§2. Juge compétent ............................................................................................................. 535

§3. Cas d’expulsion justifiée ............................................................................................... 537

§4. Cas d’expulsion injustifiée ............................................................................................ 538

§5. Réparation des éventuelles conséquences dommageables de l’expulsion ................... 539

830


I. Remboursement des frais de l’expropriant ............................................................. 539

II. Remboursement des dommages causés à l’exproprié ....................................... 539

Section 6 Prises de possession irrégulières ............................................................................... 539

§1. Voie de fait ..................................................................................................................... 539

I. Définition ........................................................................................................................ 539

II. Situations constituant des voies de fait .................................................................. 540

III. Situations ne constituant pas une voie de fait ..................................................... 541

IV. Réparation du préjudice ........................................................................................... 542

A. Juge compétent ........................................................................................................ 542

B. Calcul de l’indemnisation ........................................................................................... 543

§2. Emprise irrégulière et expropriation imparfaite ............................................................. 544

I. Définitions ...................................................................................................................... 544

A. Emprise irrégulière .................................................................................................... 544

B. Expropriation imparfaite ............................................................................................. 545

II. Réparation des préjudices ........................................................................................ 546

A. Juge compétent ........................................................................................................ 546

B. Indemnisation ........................................................................................................... 547

C. Expropriation indirecte ............................................................................................... 547

Partie 10 549

Garanties données aux expropriés

Chapitre 33 Droit de rétrocession ..................................................................................................... 551

Section 1 Conditions d’exercice .................................................................................................... 551

§1. Immeuble exproprié ....................................................................................................... 551

§2. Non-affectation de l’immeuble à la destination prévue.................................................. 552

I. Calcul du délai de cinq ans........................................................................................ 552

II. Appréciation de l’affectation ..................................................................................... 553

A. Demandes de rétrocession recevables ......................................................................... 553

B. Demandes de rétrocession écartées ............................................................................ 553

§3. Obstacles à la rétrocession ........................................................................................... 554

I. Nouvelle déclaration d’utilité publique...................................................................... 555

II. Impossibilité de rendre le bien ................................................................................. 556

Section 2 Action en rétrocession ................................................................................................... 558

§1. Juge compétent ............................................................................................................. 558

§2. Demandeur .................................................................................................................... 559

§3. Délai de l’assignation .................................................................................................... 559

§4. Publication de l’assignation .......................................................................................... 559

Section 3 Réalisation et effets de la rétrocession ..................................................................... 559

§1. Fixation du prix ............................................................................................................. 559

§2. Constatation et effets de la rétrocession ....................................................................... 560

831

Table des matières

Chapitre 34 Droit de délaissement ................................................................................................... 561

Chapitre 35 Droit de priorité accordé aux anciens propriétaires et aux anciens exploitants de terres agricoles ......................................................................................................... 563

Section 1 Priorité accordée aux anciens propriétaires d’immeubles expropriés ............... 563

§1. Mise en demeure des intéressés ................................................................................... 563

§2. Jugement des contestations ......................................................................................... 563

Section 1 Priorité accordée aux anciens exploitants de terrains agricoles ......................... 564

§1. Principe ......................................................................................................................... 564

§2. Cas d’application ........................................................................................................... 564

§3. Information des intéressés ............................................................................................ 564

Section 2 Priorité en cas d’expropriation pour reconstitution forestière .............................. 565

Section 3 Priorité pour l’attribution d’un terrain à bâtir ........................................................... 565

Section 4 Droits de priorité et de préférence des occupants de locaux d’habitation expropriés ........................................................................................................................ 566

§1. Droit de priorité ............................................................................................................. 566

§2. Droit de préférence ........................................................................................................ 566

Section 5 Occupation tolérée après paiement de l’indemnité ................................................ 567

Chapitre 36 Protection des occupants d’immeubles bâtis dans les opérations d’aménagement .............................................................................................................. 569

Section 1 Droit au relogement des occupants de locaux à usage d’habitation ou professionnel ................................................................................................................... 569

§1. Opérations d’aménagement .......................................................................................... 570

§2. Personnes bénéficiant des règles de protection des occupants ................................... 570

§3. Droit au relogement dans les cas où les travaux nécessitent l’éviction définitive des occupants ........................................................................................................................... 570

I. Occupants de locaux à usage d’habitation, professionnel ou mixte .................. 571

A. Titulaire d’un droit réel conférant l’usage ..................................................................... 571

B. Locataires du local exproprié ...................................................................................... 571

C. Occupants de bonne foi ............................................................................................. 571

D. Occupants de locaux d’hébergement ........................................................................... 571

E. Occupants ne bénéficiant pas de la bonne foi ............................................................... 572

F. Locaux à usage professionnel ..................................................................................... 572

II. Modalités d’exercice du relogement ........................................................................ 573

A. Appréciation des besoins des occupants ...................................................................... 573

1. Composition de la famille expropriée .................................................................. 573

2. Occupants de maisons individuelles ................................................................... 573

B. Offre de relogement................................................................................................... 574

1. Délais .............................................................................................................. 574

2. Nécessité de deux propositions de relogement .................................................... 574

3. Normes du relogement ..................................................................................... 574

832


4. Lieu du relogement ........................................................................................... 575

5. Refus du relogement ........................................................................................ 575

6. Cas particuliers ................................................................................................ 575

C. Contestations relatives au relogement ......................................................................... 575

1. Rôle du juge de l’expropriation .......................................................................... 575

2. Rôle du juge du fond ........................................................................................ 576

D. Indemnités dues aux occupants relogés ...................................................................... 576

1. Indemnité de déménagement ............................................................................. 576

a. Préjudice à réparer ....................................................................................... 576

b. Montant de l’indemnité ................................................................................. 577

c. Insaisissabilité .............................................................................................. 578

2. Indemnité pour agencements non récupérables ................................................... 578

a. Justification du préjudice ............................................................................... 578

b. Calcul de l’indemnité ..................................................................................... 578

3. Indemnité pour privation de jouissance et travaux de réinstallation ........................ 579

a. Privation et trouble de jouissance ................................................................... 579

b. Travaux de réinstallation ................................................................................ 579

4. Cas particuliers ................................................................................................ 579

a. Locaux professionnels .................................................................................. 579

b. Expropriation partielle ................................................................................... 580

c. Locataires de garages individuels ................................................................... 580

d. Locations d’emplacements publicitaires .......................................................... 580

e. Nouveau loyer plus élevé ............................................................................... 582

f. Renonciation au bénéfice du relogement .......................................................... 582

g. Locataires installés après la déclaration d’utilité publique .................................. 583

h. Occupants de « bidonvilles » ......................................................................... 583

§4. Travaux nécessitant l’éviction provisoire des occupants............................................... 583

§5. Droit de priorité et de préférence prévus par le code de l’urbanisme ........................... 583

§6. Droit de priorité et relogement ...................................................................................... 584

Section 2 Priorité accordée aux commerçants, artisans et industriels ................................. 584

§1. Exercice du droit de priorité .......................................................................................... 584

§2. Offre d’un local équivalent ............................................................................................ 585

§3. Indemnisation des commerçants et artisans fondée sur la situation existant avant le commencement de l’opération ............................................................................................ 586

Section 3 Maintien dans les lieux durant les travaux .............................................................. 586

Partie 11 589

Dispositions propres à certaines catégories d’opérations

Chapitre 37 Cessions des immeubles expropriés .......................................................................... 591

Section 1 Opérations concernées .................................................................................................. 591

Section 2 Cahiers des charges ....................................................................................................... 592

833

Table des matières

Chapitre 38 Agglomérations détruites à la suite de travaux publics ........................................ 593

Partie 12 595

Droits de préemption

Chapitre 39 Zones d’aménagement différé et périmètres provisoires de ZAD ........................ 597

Section 1 Création des ZAD et des périmètres provisoires ...................................................... 597

§1. Création et contrôle des ZAD ........................................................................................ 597

§2. Création des périmètres provisoires de ZAD ................................................................. 598

Section 2 Droit de préemption ....................................................................................................... 599

§1. Bénéficiaires .................................................................................................................. 599

I. Dans les ZAD ............................................................................................................... 599

II. Dans les périmètres provisoires de ZAD ............................................................... 599

§2. Durée d’exercice ............................................................................................................ 599

§3. Modalités d’exercice ...................................................................................................... 599

I. Non-cumul des mécanismes de préemption .......................................................... 600

II. Règles spéciales de rétrocession dans les périmètres provisoires de ZAD ... 600

Section 3 Délaissement .................................................................................................................. 600

§1. Principe ......................................................................................................................... 600

§2. Offre de cession ............................................................................................................ 601

§3. Réponse de la collectivité publique ............................................................................... 601

Chapitre 40 Droit de préemption urbain .......................................................................................... 603

Section 1 Champ d’application ...................................................................................................... 603

§1. Territoires concernés ..................................................................................................... 603

§2. Instauration du droit de préemption urbain ................................................................... 603

I. La commune ................................................................................................................. 603

II. Exceptions.................................................................................................................... 604

A. Constat de carence .................................................................................................... 604

B. Droit de priorité ........................................................................................................ 604

§3. Préemption d’une fraction d’immeuble ......................................................................... 605

§4. Aliénations exclues du droit de préemption .................................................................. 605

Section 2 Délaissement des biens concernés ............................................................................ 606

Chapitre 41 Dispositions communes au droit de préemption urbain et au droit de préemption en ZAD .................................................................................................... 607

Section 1 Biens et mutations concernés ...................................................................................... 607

Section 2 Biens et mutations exclus ............................................................................................. 607

Section 3 Déclaration d’intention d’aliéner ................................................................................ 608

834


Section 4 Exercice du droit de préemption .................................................................................. 610

§1. Délai .............................................................................................................................. 610

§2. Décision de préemption ................................................................................................ 611

I. Vente de gré à gré ....................................................................................................... 611

II. Aliénation sous une autre forme .............................................................................. 611

§1. Forme et motivation de la décision ............................................................................... 612

I. Forme ............................................................................................................................. 612

II. Motivation ..................................................................................................................... 612

§2. Information des locataires ............................................................................................. 613

§3. Cas de l’adjudication ..................................................................................................... 613

§4. Contestation de la préemption ...................................................................................... 614

§5. Transfert de propriété .................................................................................................... 616

I. Accord sur le prix ......................................................................................................... 616

II. Prix fixé judiciairement ............................................................................................... 617

A. Saisine du juge ......................................................................................................... 617

B. Modalités de fixation du prix ...................................................................................... 617

C. Intervention d’un acte de mutation .............................................................................. 619

§6. Paiement du prix ........................................................................................................... 619

§7. Non-affectation du bien aux fins prévues ...................................................................... 620

Chapitre 42 Droit de préemption dans les espaces naturels sensibles .................................... 621

Section 1 Création des zones de préemption .............................................................................. 621

§1. Communes dotées d’un plan d’occupation des sols rendu public ou d’un plan local d’urbanisme approuvé ........................................................................... 622

§2. Communes non dotées d’un plan d’occupation des sols rendu public ou d’un plan local d’urbanisme approuvé ........................................................................... 622

§3. Champ d’application du droit de préemption ................................................................ 622

§4. Délibération du conseil général ..................................................................................... 623

§5. Cas où le Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres est territorialement compétent ............................................................................................ 623

§6. Territoire d’un parc national ou d’un parc naturel régional et dans les réserves naturelles 624

§7. Délégation du droit de préemption ................................................................................ 624

Section 2 Procédure ......................................................................................................................... 625

§1. Ventes volontaires ......................................................................................................... 625

I. Déclaration d’intention d’aliéner ................................................................................ 625

II. Décision ........................................................................................................................ 626

III. Motivation .................................................................................................................... 626

IV. Substitution du Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres ... 626

V. Substitution de la commune ou l’établissement public de coopération intercom-munale compétent .......................................................................................................... 627

§2. Ventes par adjudication lorsque cette procédure est rendue obligatoire de par la loi ou le règlement ............................................................................................... 627

835

Table des matières

Section 3 Droit de rétrocession ..................................................................................................... 628

Partie 13 631

Fiscalité de l’expropriation

Chapitre 43 Les actes de la procédure ............................................................................................ 633

Section 1 Régime de droit commun .............................................................................................. 633

§1. Généralités .................................................................................................................... 633

§2. Mutations à titre onéreux de biens immobiliers ............................................................ 633

§3. Cessions de fonds de commerce .................................................................................. 636

§4. Régimes de faveur ......................................................................................................... 637

Section 2 Régime propre à l’expropriation ................................................................................. 639

§1. Situation au regard de la TVA ........................................................................................ 639

I. TVA collectée ................................................................................................................ 639

II. TVA déductible ............................................................................................................ 640

A. Opérations concernées .............................................................................................. 641

B. Montant de la régularisation ....................................................................................... 641

§2. Expropriation pour cause d’utilité publique .................................................................. 642

I. Dispense de la formalité ou exonération de droits et taxes ................................ 642

A. Dispense de la formalité de l’enregistrement ou de la publicité foncière .......................... 642

B. Formalité effectuée en exonération de tous droits et taxes ............................................. 642

1. Biens concernés ............................................................................................... 643

a. Cession ....................................................................................................... 643

b. Remploi ...................................................................................................... 643

c. Revente de biens expropriés .......................................................................... 643

2. Conditions d’application .................................................................................... 644

a. Déclaration d’utilité publique .......................................................................... 644

b. Immeubles visés par l’expropriation ............................................................... 644

C. Restitution éventuelle des droits ................................................................................. 644

D. Maintien provisoire de l’imposition ............................................................................. 645

§3. Opérations assimilées à des expropriations ................................................................. 645

II. Institution de servitudes liées à l’irrigation ............................................................. 646

III. Acquisitions effectuées en vertu d’un plan d’alignement ................................... 646

IV. Institution de servitudes prévues par la législation sur l’électricité et le gaz ............................................................................................................................ 646

V. Opérations de résorption de l’habitat insalubre .................................................... 646

A. Opérations réalisées par voie d’expropriation ............................................................... 647

B. Acquisitions amiables ................................................................................................ 647

VI. Acquisitions d’immeubles situés dans les parcs nationaux .............................. 647

VII. Terrains communaux ............................................................................................... 648

VIII. Transfert des terrains délaissés aux concessionnaires autoroutiers ............. 648

IX. Opérations de rénovation urbaine.......................................................................... 648

836


Chapitre 44 Les indemnités ................................................................................................................ 651

Section 1 Situation des indemnités au regard de l’imposition directe ................................. 651

§1. Régime des particuliers ................................................................................................. 651

I. L’indemnité principale .................................................................................................. 651

A. Mécanisme général ................................................................................................... 651

1. Prix de cession ................................................................................................ 651

2. Corrections apportées au prix d’acquisition ......................................................... 652

3. Exonérations générales ..................................................................................... 654

4. Abattement pour durée de détention ................................................................... 655

a. Période à compter du 1er février 2012 et avant le 1er septembre 2013 ................ 655

b. Période à compter du 1er septembre 2013 ....................................................... 656

c. Période à compter du 1er mars 2014 ............................................................... 657

d. Exemple de calcul d’une plus-value immobilière............................................... 657

B. Régime spécifique de l’indemnité principale d’expropriation ........................................... 661

1. Indemnité d’expropriation .................................................................................. 661

a. Principe général ........................................................................................... 661

b. Exonération en cas de remploi de l’indemnité d’expropriation dans les douze mois ............................................................................................................... 661

2. Opérations de remembrements ou assimilés ....................................................... 665

a. Remembrements urbains .............................................................................. 666

b. Remembrements ruraux ................................................................................ 666

c. Remembrement spécial en cas d’expropriation ................................................ 667

d. Réorganisation foncière ................................................................................ 667

e. Opérations d’échange .................................................................................... 667

II. Les indemnités accessoires ..................................................................................... 667

§2. Régime des exploitants agricoles ................................................................................. 668

I. L’indemnité principale .................................................................................................. 668

A. Rappel des régimes d’imposition ................................................................................ 668

B. Régime fiscal applicable aux indemnités d’expropriation ................................................ 669

1. Propriétaire bailleur .......................................................................................... 669

2. Propriétaire exploitant ....................................................................................... 669

a. Propriétaire exploitant soumis au forfait .......................................................... 669

b. Propriétaire exploitant soumis au régime du bénéfice réel normal ...................... 669

c. Situations particulières .................................................................................. 671

3. Exploitant fermier ............................................................................................. 671

a. Fermier soumis au forfait .............................................................................. 671

b. Fermier soumis au bénéfice agricole réel......................................................... 671

c. Sociétés relevant de l’impôt sur les sociétés et exploitant un domaine agricole .... 672

C. Indemnité à retenir .................................................................................................... 672

II. Les indemnités accessoires ..................................................................................... 673

A. Indemnités de remploi ............................................................................................... 673

Propriétaire exploitant .......................................................................................... 673

a. Propriétaire exploitant soumis au forfait .......................................................... 673

b. Propriétaire exploitant soumis au régime du réel.............................................. 673

c. Propriétaire bailleur ...................................................................................... 674

837

Table des matières

B. Indemnités de transfert versée en cas de délocalisation ................................................. 674

1. Frais de réinstallation et frais assimilés ............................................................... 674

2. Dépenses destinées à la reconstitution de l’existant.............................................. 674

a. Pour les propriétaires exploitants ................................................................... 674

b. Pour les propriétaires-bailleurs ...................................................................... 675

C. Indemnité pour reconstitution de clôtures .................................................................... 675

D. Indemnité d’éviction et indemnités assimilées .............................................................. 675

1. Contenu des indemnités .................................................................................... 675

2. Régime fiscal des indemnités ............................................................................ 676

a. Propriétaires exploitant au forfait .................................................................... 676

b. Propriétaires exploitants imposables au réel .................................................... 676

c. Exploitant fermier soumis au forfait ................................................................ 677

d. Exploitant fermier soumis au bénéfice réel ...................................................... 677

E. Indemnités diverses de dédommagement .................................................................... 677

1. Contenu des indemnités .................................................................................... 677

2. Régime fiscal des indemnités ............................................................................ 678

F. Indemnité de dépréciation de la propriété restante ......................................................... 678

G. Indemnités pour perte de loyers ................................................................................. 678

Section 2 Régime fiscal applicable aux différentes indemnités susceptibles d’être versées en cas d’expropriation .................................................................................... 678

§3. Régime des exploitations commerciales ....................................................................... 682

I. Principes généraux ...................................................................................................... 682

II. L’indemnité principale ................................................................................................. 683

A. Imposition des entreprises soumises au bénéfice industriel et commercial ...................... 683

1. Imposition des plus-values d’une entreprise commerciale ..................................... 683

a. Calcul des plus-values et des moins-values ..................................................... 683

b. Distinction entre court terme et long terme ..................................................... 683

c. Appréciation de la durée de détention ............................................................. 683

2. Mécanisme d’imposition ................................................................................... 684

a. Plus-values à court terme .............................................................................. 684

b. Plus-values à long terme ............................................................................... 688

3. Cas d’exonération ............................................................................................. 689

B. Imposition des entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés ...................................... 690

1. L’indemnité principale ....................................................................................... 690

2. Les indemnités accessoires ............................................................................... 691

a. Indemnité de remploi .................................................................................... 691

b. Autres indemnités accessoires ....................................................................... 691

C. Indemnité d’expropriation ou de nationalisation perçue à l’étranger ................................ 692

Section 3 Situation des indemnités au regard de l’impôt sur la fortune ............................... 692

§1. Mécanisme général de l’impôt de solidarité sur la fortune ............................................ 692

I. La base d’imposition ................................................................................................... 693

A. Actif imposable ......................................................................................................... 693

B. Actif exonéré ............................................................................................................ 693

C. Dettes déductibles ..................................................................................................... 693

II. Calcul de l’ISF ............................................................................................................. 694

838


A. Barème .................................................................................................................... 694

B. Décote ..................................................................................................................... 694

C. Réductions ............................................................................................................... 694

1. Réduction pour investissements ........................................................................ 694

2. Réduction pour dons ........................................................................................ 694

D. Le plafonnement de l’ISF ........................................................................................... 695

E. Imputation de l’impôt sur la fortune acquitté hors de France .......................................... 695

§2. Régime des biens expropriés ........................................................................................ 695

Bibliographie 697

Annexes 701

Annexe 1 Code de l’expropriation en Polynésie française ...................................................... 703

Annexe 2 Guide de l’expropriation en Polynésie française .................................................... 715

Annexe 3 ............................................................................................................................................ 749

Annexe 4 Clauses types .................................................................................................................. 761

Annexe 5 Fiscalité ........................................................................................................................... 773

Annexe 6 Loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ....................................................................... 783

Index .................................................................................................................................. 785

Le code de l’expropriation a été profondément impacté successivement par les lois n° 2006-872 por-tant engagement national pour le logement (ENL), n° 2010-788 du 12 juillet 2010 dite « Grenelle II » ; les décrets publiés en conséquence en 2012 et 2013 ont apporté une simplification des procédures, notamment de l’étude d’impact et l’information du public. Enfin, la loi ALUR du 25 mars 2014 est venue renforcer la notion d’habitat indigne.Cette douzième édition actualisée des dernières réformes du Traité de l’expropriation des biens, ouvrage de référence depuis plus de 20 ans totalement refondu, aborde la mise en place et le suivi des procédures d’expropriation par l’administration publique.L’ouvrage, structuré autour de 13 parties, détaille les étapes d’une procédure d’expropriation, la défi-nition du champ d’application, la formalisation de la déclaration d’utilité publique ; il analyse égale-ment les notions transfert de propriété, les modalités de prise en compte du préjudice et le calcul de l’indemnisation, les indemnités accessoires à la procédure, les impacts du droit de préemption des opérations d’aménagement et les conséquences fiscales de la procédure d’expropriation.Enfin, des annexes particulièrement étoffées, proposent les modalités d’expropriation en Polynésie française, les textes fondateurs de la procédure d’expropriation, les clauses types et les modèles de calcul liés à la fiscalité.

Michel Huyghe a fait sa carrière au sein de « France Domaine » d’abord à Paris, comme évaluateur. Il a également dirigé la division des évaluations de la direction nationale d’interven-tions domaniales (DNID). Il est actuellement consultant. Il a publié aux Éditions du Moniteur le Traité de l’évaluation des biens paru dans la même collection.Isidro Perez Mas est spécialiste de l’expertise foncière, immobilière et de sa fiscalité. Il est formateur expert à l’Association des études fon-cières (Adef). Il est l’auteur de l’ouvrage Fiscalité immobilière publié aux Éditions du Moniteur.

Michel HuygheIsidro Perez Mas

Cet ouvrage est destiné aux profession-nels du droit des collectivités publiques, des offices HLM et aux praticiens confrontés à la procédure d’expropriation (qu’ils soient magis-trats de l’ordre administratif et judiciaire ou avocats). 12e édition

-:HSMCSB=VW^XW]:ISSN : 2261-3749

ISBN 978-2-281-12932-8

SommairePartie 1. Définition et fondements de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Partie 2. La phase administrative. Partie 3. Le transfert de propriété. Partie 4. Procédure en fixation de l’indemnité – Introduction. Partie 5. Procédures spéciales. Partie 6. Principes d’indemnisation – Introduction. Partie 7. Indemnités accessoires d’expropriation. Partie 8. Paiement de l’indemnité. Partie 9. Prise de possession. Partie 10. Garanties données aux expropriés. Partie 11. Disposi-tions propres à certaines catégories d’opérations. Partie 12. Droits de préemption. Partie 13. Fiscalité de l’expropriation.

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