Dans l’exercice de son activité, le notairea le devoir d’agir avec impartialité etneutralité. Il ne prend pas parti pourl’un ou l’autre de ses clients. Il veille àleurs intérêts légitimes dans la plusparfaite harmonie.

Le notaire présente l’avantage de nepas être personnellement impliquédans les éventuelles tensions familiales,ni de se retrouver en position deconflit d’intérêts.

Son devoir d’impartialité fait de lui unexpert en droit consensuel et un excel-lent conciliateur. Il favorise les accordsentre les parties et intervient de manièrepréventive afin d’éviter à ses clients descontentieux ultérieurs.

D’ailleurs, il ne s’agit pas d’un hasardsi, dans les domaines où le notaire in-tervient, fort peu de litiges sont portésdevant les tribunaux.

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LE LUNCHIMMO

Semaine du 3 novembre 08

Invité: Me Patrick Blaser, avocat«Taux de référence et loyer»(Rediffusion)

note que la crise a fait une nouvelle victime: «PME Magazine» (11.08). Le journal semble en effet pris de folie. Il

commence par annoncer que la conférence de presse de Pascal Couchepin et Jean-Pierre Roth (patron de la BNS) était :

Reste à espérer qu’il ne se passe rien de plus important au cours des 92 prochaines années.Mais «PME» poursuit :

En fait, il s’agissait de milliards. Mais si on ne sait pas où les trouver, empruntons-les à Firmenich. En effet, toujours selon le même «PME Magazine», le chiffre d’affaires de l'en-treprise est confortable:

découvre cette belle «accroche» dans un article de «L’Extension» (10.08):

Dommage qu’il y ait la barrière de la lan-gue…

CETTE SEMAINE 3

SommaireIMMO

Séminaire de «La Foncière»

Crise: le devoir d’optimisme 4

Un chantier sur près de deux décennies

Les heureux événements se succèdent à la Maternité 6

Le chauffage à distance gagne du terrain

à Genève

Projets d'extension avec une nouvelle centrale chaleur-force 8

Acquérir un appartement déjà loué 10

L’affaire des barèmes genevois

L'aberration de la mégaformule! 11

Entreprise générale, mandat d’architecte ou promotion? 1/2 12

Art de vivre 14

Spécial Promotions 16

Ventes Genève 26

Ventes Vaud 36

Locations 38

Locaux commerciaux 39

Ventes France 43

EMPLOI

Signaléticien: un métier à inventer 45

Nos offres d'emploi 46

La semaine d'OLBNos policiers font un dur métier,

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Edité par Plurality Presse SA. Paraît le lundi.Directeur-Rédacteur en chef: Thierry OppikoferCoordination: Laurent Chatelain, Carole Viollet. Publicité: Gregory Pavoni, Donatien Presutti, Patrick Gravante. Publicité France: Alain Godard, Corinne Billet.Maquette: Imagic Sàrl Carouge, Daniel Hostettler, Carol Bussinger,Philippe Morselli, Sophie Hostettler. Flashage et impression: Courvoisier-Attinger Arts Graphiques SADistribution: Epsilon SARédaction, Administration, Service de publicité: Plurality Presse SA, 8, rue Jacques-Grosselin, 1227 CarougeTél.: 022/307 02 20 - Fax: 022/307 02 22 – CCP: 17-391772-2E-mail: annonces@toutimmo.ch - Internet: www.toutimmo.ch

© Plurality Presse SA, 2008.

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SÉMINAIRE«BÂTIMENTSET POLLUTIONS»

Mardi 18 novembre 20089h - 12h

S i le distingué auditoire que rassemble toujours La Foncière avait délaissé pré-maturément l’excellent buffet du Beau-

Rivage, c’est que les interventions de Jean-Luc Lederrey (responsable des études financières de la BCGE), Jean Golinelli (CB Richard Ellis) et Patrick Revey (Coninco Advisory SA) étaient particulièrement attendues. Le sujet «conjonc-ture et immobilier, où en sommes-nous?» avait de quoi intéresser. Délaissant son flegme quasi anglo-saxon habi-tuel, Jean-Luc Lederrey avoua que tout ce qu’il allait dire, comme tout ce qui avait été dit la veille ou le serait le lendemain, risquait d’être vite démenti par la réalité volatile des marchés en cette période fiévreuse, voire angoissante. La perte généralisée de confiance du 15 septembre, lorsque Lehman Brothers s’ef-fondra, a eu des conséquences immédiates. «Réalisant que les actifs toxiques se trouvaient un peu partout, les acteurs du marché ont eu peur, alimentant une crise du crédit de grandes dimensions», expliqua l’orateur. Selon la BCGE, au vu des mesures exceptionnelles prises par les autorités monétaires et politi-ques, il est raisonnable de miser néanmoins sur une sortie de crise, même si l’Europe et la Suisse n’éviteront sans doute pas qui une vraie récession, qui un ou deux semestres négatifs. Les prévisions de croissance helvé-tiques ont été revues à la baisse; adieu les 2,5% espérés! Il faudra se contenter de 1,5%, voire 1%. De 2003 à 2005, la croissance mondiale atteignait 5%; la perspective de 3% pour 2008-2009 serait quasiment idyllique.

Ruée sur l’Etat

«Le paradoxe est qu’il reste d’énormes liquidi-tés à placer, souligne Jean-Luc Lederrey, mais que la méfiance conduit les investisseurs de tout niveau à miser sur tout ce qui apparaît comme gouvernemental. On voit même la demande d’obligations de la Confédération croître alors que leur rendement est néga-tif». L’expert de la BCGE prévoit une baisse progressive des taux d’intérêt, d’abord à l’échelon interbancaire (Libor), puis à celui

des taux privés. Les obligations d’Etat, qui ont chuté, vont suivre lentement le chemin inverse. Enfin, la baisse de prix du pétrole (-50% en trois mois) est également à relever: la panique d’hier n’est pas celle d’aujourd’hui. Cela devrait réduire l’inflation en 2009.Poursuivant sur cette note finale-ment optimiste, Jean Golinelli, directeur-associé de CB Richard Ellis-PI Performance, expli-que que si certains marchés immobi-liers traversent une période tourmen-tée, l’immobilier suisse reste une allocation attractive.L’indice des fonds immobiliers cotés suisses a claire-ment «surperfor-mé» le SPI, avec une hausse de plus de 4% depuis le début de l’année. Sur le marché de l ’ invest issement direct, les valeurs d’actifs de qualité restent soutenues.Quant au marché des actions immo-bilières suisses, il a réalisé une performance de 7,5% au premier semestre 2008. «Cette situation n’est pas le fruit du hasard, signale Jean Golinelli. Elle résulte à la fois d’un marché qui bénéficie de solides fon-

damentaux, avec une offre limitée, et du fait que l’économie suisse reste performante. Dans ce contexte, l’investissement dans la pierre offre les avantages du placement dans des actifs réels, sans les inconvénients d’une

• Séminaire de «La Foncière»

Crise: le devoir d’optimisme Arnaud de Jamblinne, directeur général d’Investissements fonciers SA, l’a annoncé en accueillant quelque 150 décideurs de l’immobilier et de la finance lors du traditionnel rendez-vous du Fonds de placements immobiliers «La Foncière», tenu voilà quelques jours à Genève: les analystes se veulent rassurants. La crise est sévère, historique même, mais les mesures prises à tous niveaux devraient contribuer à un retour au calme. Et le spirituel Jamblinne de remarquer: «On peut donc se demander pourquoi vous êtes tous assis et silencieux à vos places, dix minutes avant l’heure prévue pour le début des exposés»…

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MARCHÉS IMMOBILIERS4

Arnaud de Jamblinne: « Les analystes se veulent rassurants».

Jean-Luc Lederrey (BCGE) est sidéré de la ruée des investiseurs vers les obligations d'Etat, même quand elles ont un rendement négatif.

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MARCHÉS IMMOBILIERS 5

forte volatilité». L’indice des fonds immobi-liers SWX, qui avait baissé de 3,4% en 2007, a ainsi réalisé une performance de 5,1% au 1er semestre de cette année. Certains inves-tisseurs, institutionnels en tête, reviennent maintenant vers l’immobilier. Et il ne serait pas surprenant que l’on assiste, en 2009, à une activité soutenue de leur part. D’une

certaine manière, l’immobilier suisse a réussi à tirer parti de l’internationa-lisation des mar-chés, par exemple avec l’apparition de véhicules d’investis-sements ciblés de type «added value», tout en conservant les atouts de la sta-bilité.Effectivement, de très faibles taux de vacants dans les principales vil-les suisses et une demande toujours ferme de place-ments «pierre» devraient contri-buer à soutenir le marché de l’inves-tissement suisse, qui n’a pas connu les excès d’autres

marchés européens. Le résidentiel est, quant à lui, exposé aux incertitudes en matière d’emploi et à l’insécurité générale diffusée par la crise. Dans le canton de Vaud, le volume des transactions a fléchi d’environ 40%. Quant au marché français limitrophe, les baisses de prix se situent à plus de 20%. A titre de comparaison, le marché anglais a

baissé de 22% en 16 mois depuis juin 2007 et la baisse pourrait atteindre 30%. Lors de la crise des années 90, le marché britanni-que avait baissé de 27% en 45 mois (soit près de 4 ans) à compter d’octobre 1989. «Autant dire que l’accélération des cycles n’est pas une légende», conclut le responsa-ble de CBRE.

La star Foncière

Enfin, ce qui a naturellement eu le don de ravir les responsales de La Foncière, l’assis-tance prit note du verdict de l’analyste finan-cier Patrick Revey, mandaté pour étudier de façon indépendante le rôle du titre La Foncière dans l’allocation d’actifs. En exami-nant la corrélation entre La Foncière et les actions suisses, sur la période 1992-2007, il apparaît que celle-ci est particulièrement faible (0,20). Si la performance du fonds est un peu inférieure (10,9% contre 12,5%), le ratio de perte maximale et la volatilité des actions du SPI sont bien plus élevés, ce qui indique par les temps qui courent qu’inté-grer La Foncière dans son portefeuille est gage d’évolution positive stable. La compa-raison avec les obligations suisses est aussi favorable, pour des raisons inverses (un peu plus de risque, mais le double de perfor-mance). La Foncière se sort également bien des comparatifs avec les hedge funds et les fondations de placement immobilier.

Thierry Oppikofer

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Q uand les travaux sont d’enver-gure, ils s’effec-

tuent forcément par éta-pes successives. Cette organisation s’impose également d’autant plus quand lesdits travaux ont lieu dans un milieu hospitalier qui doit, en dépit de tout, continuer à fonctionner et garantir aux patients la même qualité de service…C’est ainsi que le début du chantier de la «nouvelle Maternité» a démarré fin 1993, avec l’édification d’un bâtiment au boulevard de la Cluse. Ce fut la première étape. Ce bâti-ment, exploité depuis maintenant plus de 10 ans, puisqu’il accueille déjà une grande partie des lits du département gynécologie et d’obsté-trique, s’est pourvu d’une extension (c’est la première phase de la troisième étape qui en comporte trois), pour satisfaire des besoins toujours croissants.L’achèvement du gros œuvre de ce «com-

plément de construction» était dernière-ment marqué, en présence des conseillers d’Etat Pierre-François Unger, en charge du Département de l’économie et de la santé, et Mark Muller, patron des Constructions et

des Technologies de l’information. Ce der-nier a rappelé que le sinistre survenu en août dernier, lors des travaux d’étanchéité sur le toit de la construction, avait été un impondérable aux conséquences qui se

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INFRASTRUCTURES6

• Un chantier sur près de deux décennies

Les heureux événements se succèdent à la MaternitéLes travaux de construction et de rénovation à la Maternité, qui ont démarré fin 1993, s’effectuent en trois étapes. Un nouveau pas a dernièrement été franchi avec l’achèvement du gros œuvre de la troisième étape (pour sa première phase!).

Les deux conseillers d’Etat Muller et Unger devant le chantier.

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INFRASTRUCTURES 7

mesureront en termes de coût - le montant est pour l’heure en cours d’évaluation -, et en termes de temps - la date de livraison du bâtiment s’en trouvant retardée. Dès le printemps 2009 néanmoins, 30 lits, dont 13 pour les prématurés, six salles d’accouche-ment et quatre salles d’opération pourront déjà être mis à disposition.

Fin du programme en 2013

Le déroulement de la troisième étape pourra se poursuivra avec sa phase 2, soit l’agran-dissement des deux étages supérieurs du bâtiment érigé lors de la première étape. Les parties nouvellement construites seront reliées entre elles par le 5e étage. En outre, il sera installé un bloc opératoire neuf. La troisième phase consistera, après la démo-lition de l’aile ouest située côté Hôpital, et actuel lieu d’accouchement, en une dernière construction «accolée aux précédentes» de façon à ce que la nouvelle Maternité se présente d’un seul bloc, le long du boule-vard de la Cluse. «Cette phase, précisa Mark Muller, doit toutefois encore faire l’objet d’un

projet de loi qui sera adopté par le Grand Conseil l’an prochain».Pourquoi s’arrêter en si bon chemin? Une quatrième étape est prévue! Elle portera sur la seconde partie de la rénovation de l’an-cienne Maternité – commencée, précisons-le, lors de la deuxième étape des travaux, qui s’est achevée

en 2003. Ces locaux refaits ont été affectés aux soins ambulatoires. Il s’agira aussi de détruire le pavillon Ardin, construit en 1966, à l’époque tout à fait provisoirement… Cela permettra l’agrandissement du parc entre l’Hôpital des enfants et l’actuelle Maternité. Les chambres des patientes donneront directement sur ce parc.Ces nombreuses métamorphoses, qui vont changer toute la physionomie du quartier de la Cluse, prendront fin à l’horizon 2013. Rappelons aussi que le nouveau Bâtiment des lits, entre Cluse et Roseraie, verra égale-ment le jour en 2013.La Maternité aura gagné en tout une capa-cité de 130 lits, 22 salles d’accouchement et 22 lits pour prématurés. Les hospitali-sations du département de gynécologie et d’obstétrique s’effectueront dans les locaux neufs, où seront également mis en place l’accueil, les bureaux d’admission et les services administratifs. Tout va véritablement changer, répétons-le, et les deux conseillers d’Etat, dans leur discours, devaient souligner l’importance pour le canton de Genève de se «doter d’infrastructures hospitalières

de grande qualité, en adéquation avec les besoins», et pour la Maternité «d’offrir une qualité d’accueil et de prise en charge à la hauteur de son statut de première Maternité de Suisse».

Martine Vineturine

Récapitulatif des travaux

Pour visualiser un peu mieux leurs différentes étapes.

Etape 1: Edification d’un nouveau bâtiment le long du boulevard de la Cluse.Date du début des travaux: fin 1993Date de fin: 1997.Coût: 27 774 828 CHF (équipements hospitaliers compris)

Etape 2: Rénovation d’une partie de l’ancienne Maternité.Date du début des travaux: 1997Date de fin: 2003.Coût: 28 492 128 CHF (équipements hospitaliers compris)

Etape 3: Phase 1- Extension du bâtiment érigé lors de l’étape 1Phase 2 - Agrandissement des deux étages supérieurs du bâtiment érigé lors de l’étape 1. Liaison de ce bâtiment avec son extension au 5e

étage. Installation d’un nouveau bloc opératoire.Phase 3 – Edification d’une dernière construction accolée aux précédentes en lieu et place de l’actuelle aile ouest située côté Hôpital.Dates des travaux : 2006 – 2012Coût total étape 3: 135 000 000 CHF (équipements hospitaliers compris). Base L9422 pour les phases 1 et 2 et devis général pour la phase 3.

Etape 4: Rénovation de la deuxième moitié de l’ancienne MaternitéTravaux prévus à l’horizon 2013Coût: (estimation: 19 800 000 CHF)

GROS PLAN

Présentée par notre rédacteur en chef Thierry Oppikofer, sponsorisée par Prestige Immobilier et le portail romant Toutimmobilier.ch, l’émission «Les Vendredis de l’immobilier» est diffusée chaque vendredi sur Léman Bleu Télévision, en «prime time», à 19 h 30, avec rediffusion à 21 h 30 et 23 h 30, ainsi qu’à plusieurs reprises le samedi et le dimanche*.

Vendredi 7 novembre 2008: «Développement durable et immobiler»

Invités: Laure Brolliet, présidente Brolliet SALaurent Isoard, Entreprise Signa-Terre.

* Les horaires peuvent varier en cas de diffusion des séances du Grand Conseil.

LES VENDREDIS DE L ' IMMOBILIER

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La nouvelle Maternité, signée de l'atelier d'architecture et d'urbanisme CS SA,sera définitivement terminée à l’horizon 2013.

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E n cette période de chasse au CO2 et de tentatives de réduction des gaz à effet de serre, le chauffage à distance

constitue l’une des réponses avancées par les experts. Rappelons qu'à Genève, c'est déjà au Lignon que le premier réseau avait été construit en 1964, pour fournir en chaleur la zone de Vernier. En 1973, avec le remplacement du gaz de ville par du gaz naturel, le réseau s'est développé en direc-tion de l'aéroport et s'est raccordé à la cité des Avanchets. L'année 2000 a vu la nais-sance du CADIOM, qui alimente en chaleur 20 000 habitants de la région d'Onex, de Bernex et du Petit-Lancy grâce à la réutilisa-tion de la chaleur produite par l'incinération des déchets à l'usine des Cheneviers. Enfin, en 2008, les travaux vont bon train pour optimiser le réseau du Lignon dans le sec-teur de Vernier et l'étendre vers Meyrin, le Grand-Saconnex et la ville de Genève, en

profitant des tranchées de la nouvelle ligne de tram appelée à desservir Meyrin.

Un bâtiment plurifonctionnel

La structure du bâtiment devant abriter la future centrale chaleur-force a été conçue pour s'intégrer au maximum dans le pay-sage. Selon ses concepteurs, l'impact visuel de la combustion du gaz ne sera pas supérieur à la fumée s'échappant des deux cheminées de la chaufferie du Lignon. Sa construction va permettre aux SIG d'enlever les huit cuves de stockage installées sur le site, l'alimentation en gaz, dans les centrales modernes, s'effectuant avec une meilleure sécurité par un gazoduc et non plus à partir d'un gazomètre de stockage. Enfin l'installa-tion de panneaux photovoltaïques sur le toit, outre la fourniture d'électricité, réduira les nuisances sonores.

• Le chauffage à distance gagne du terrain à Genève

Projets d'extension avec une nouvelle centrale chaleur-force C'est le bureau ASS architectes SA qui a remporté le concours pour le projet de construction au Lignon d'une centrale à gaz combinée chaleur-force (CCF). Présentée récemment à la presse et au public, cette nouvelle unité produira conjointement de la chaleur et de l'électricité, dont 175 GWh par an équivalant au chauffage de 29 000 habitants et 280 GWh d'électricité pouvant alimenter 78 000 ménages. Avec la construction de cette centrale, SIG continue à poursuivre l'extension de son réseau de chauffage à distance. On note – selon la coutume à Genève - de vives oppositions à ce projet, notamment du côté des Verts (alors que leur élu Robert Cramer est ministre de tutelle de SIG) et des Radicaux.

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ÉCONOMIES D'ÉNERGIE8

Pourquoi une centrale chaleur-force?Plutôt que de brûler du gaz naturel pour produire seulement du chauffage à distance, SIG a opté pour une solution mixte, à savoir produire de la chaleur et fournir de l'électricité à partir de cette chaleur (voir schéma ci-contre). Grâce à cette combinaison, on obtient 75% d'efficacité énergétique, contre 50% pour une centrale classique.Parmi les autres avantage de cette solution, on note aussi son faible impact sonore, la substitution de nombreuses chaudière à mazout, réduisant de 25% les émissions de CO2, et l'absence d'anhydride sulfurique et d'oxyde d'azote dans l'air. Enfin ce projet s'inscrit dans les grandes lignes du développement durable, des accords de Kyoto, et se veut en cohérence avec la société à 2000 watts par jour et par personne que d'aucuns nous prédisent d'ici 50 ans.

GROS PLAN

Vue de la future centrale chaleur-force.SIG

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ÉCONOMIES D'ÉNERGIE 9

La durée d'exploitation prévue est de 20 à 25 ans, pour un investissement global de 200 millions de francs, soit 120 mil-lions pour la centrale et ses annexes et 80 millions pour l'extension du chauffage à distance. La centrale fonctionnera 200 jours par an, la demande d’énergie thermique s’avérant logiquement plus faible en été.

Vaincre les oppositions

Dès l'annonce de sa construction, de nom-breuses oppositions verniolianes ou autres se sont manifestées, allant du Parti radical

aux Verts en passant par certains opposants à tout projet genevois. Décrites comme un cortège d'outrances et de mauvaise foi par les responsables de SIG, ces critiques ont été combattues au cours d'une récente séance d'information publique. Il semblerait que les craintes d'un «Verniobyl» se soient éloignées

parmi les riverains, ce qui permettra, espé-rons-le, le bon déroulement du calendrier prévu par SIG, à savoir: fin 2008, demande d'autorisation préalable et appel d'offres; 2009, permis de construire; 2011-2012, mise en service.

Jean-Pierre Buchet

En chiffresLa centrale chaleur-force produira:

• 175 GWh de chaleur par an, soit la consommation d'environ 29 000 habitants, et économisera 17 mil-lions de litres de mazout, soit 850 camions-citernes.

• 280 GWh d'électricité par an, soit 10% de la consommation totale du canton de Genève ou 60% de la production du barrage de Verbois, et alimen-tera 78 000 ménages.

Projet d'extension du réseau de chauffage à distance d'ici 2012.

Un fonctionnement rationnel et efficace.

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L a loi prévoit qu’en cas de vente d’un immeuble, le contrat de bail relatif à cet objet passe au nouveau proprié-

taire avec la propriété de la chose. Tel est également le cas lorsque l’objet est acquis au cours d’une vente aux enchères.La loi prévoit toutefois que l’acquéreur d’un bien immobilier bénéfice du privilège de pouvoir résilier le contrat de bail de manière anticipée. Il a en effet la possibilité de résilier le bail pour le plus prochain terme légal, en respectant le délai de résiliation légal de 3 mois. Ces délais sont comptés à partir de l’inscription du transfert de propriété au Registre foncier. Le nouveau propriétaire n’est ainsi pas tenu de respecter les délais et termes conventionnels plus longs qui pourraient être prévus dans le contrat de bail convenu entre le locataire et l’ancien propriétaire.Il convient par conséquent d’être attentif et de résilier le contrat de bail pour la première échéance légale du bail après l’inscription au Registre foncier. En effet, avant l’inscrip-tion au Registre foncier, le bailleur n’est pas encore propriétaire et la résiliation notifiée serait nulle. Il existe toutefois une exception à ce principe, à savoir que si l’appartement est acquis lors d’une vente aux enchères,

c’est dès l’adjudication que les délais com-mencent à courir, et non dès l’inscription au Registre foncier. Cela étant, le bailleur qui laisse passer la première échéance légale devra respecter le délai et l’échéance prévus par le contrat. Pour pouvoir bénéficier de ce privilège et avoir le droit de résilier le contrat de bail de manière anticipée, le nouveau propriétaire doit cependant invoquer un besoin urgent pour lui-même ou pour ses proches parents ou alliés. Font parties de ces personnes le conjoint, le concubin, les enfants et autres descendants, les frères et sœurs, ainsi que leurs conjoints. On considère que le besoin est urgent lorsque, en fonction de l’ensemble des cir-constances, on ne peut pas raisonnablement imposer au propriétaire une longue attente pour récupérer l’usage de son bien. Des motifs économiques constituent en général une justification suffisante. Le besoin du bailleur ou de ses proches doit par ailleurs être sérieux (il ne doit pas s’agir d’un pré-texte), concret (il doit être fondé sur des faits réels) et actuel (il ne doit pas s’agir d’un besoin futur ou hypothétique). A noter que le Tribunal fédéral a récemment admis qu’un nouvel acquéreur pouvait invoquer ce besoin urgent même s’il était déjà proprié-taire d’un ou plusieurs autres immeubles, pour autant que des indices sérieux rendent vraisemblables son intention de vivre dans l’appartement récemment acquis. Un de ces

motifs réside dans le fait de demander, au moment de la signature de l’acte d’achat, d’être mis au bénéfice de la réduction des droits d’enregistrement (mesure «Casatax»), ce qui est possible, selon le prix d’achat, à condition d’invoquer son intention de vivre dans le bien immobilier acquis.A défaut de l’existence d’un tel besoin person-nel urgent, l’acquéreur devra respecter le délai et le terme prévus par le contrat de bail.

Cas particuliers

Le droit de résiliation anticipée de l’ac-quéreur n’existe toutefois pas lorsque le contrat de bail fait l’objet d’une annotation au Registre foncier. Dans cette hypothèse, le nouveau propriétaire devra respecter le terme et le délai prévus dans le contrat de bail pour le résilier. Par ailleurs, lorsque dans le cadre d'une vente de gré à gré, l’acquéreur reprend le contrat de bail à son compte en vertu d’une clause de l’acte de vente ou d’un accord ultérieur avec le locataire, il ne peut plus exercer son droit de résiliation anticipée.Il convient par ailleurs de relever que, bien qu’il s’agisse d’un congé anticipé, le loca-taire est théoriquement en droit de solliciter une prolongation de son bail. Il s’agit d’une exception au principe que seuls les congés donnés pour l’échéance peuvent faire l’objet d’une prolongation du bail. En pratique, la prolongation, si elle est accordée, ne devrait toutefois être que de courte durée. En effet, dans la mesure où le bailleur est en mesure de se prévaloir d’un besoin urgent pour lui-même ou pour ses proches - puisqu’il a été autorisé à résilier de manière anticipée le contrat -, les intérêts du locataire devraient logiquement céder le pas devant ceux du propriétaire ou de ses proches.

Acquérir un appartement déjà louéJe souhaite acheter un appartement, afin de m’y loger. Cet appartement est actuellement occupé par des locataires. Devenu propriétaire, pourrai-je résilier le bail et, dans l’affirmative, dans quel délai? Quels sont mes droits? (Bernard B., Petit-Saconnex)

LA C H RON IQU E DE CG I CONSE I LSC e t t e s e m a i n e p a r A n n e H I LT P O L D L Ä D E R M A N N , T i t u l a i r e d u b r e v e t d ’ a v o c a t

CGI ConseilsAssociation au service de l'immobilier12, rue de Chantepoulet – CP 1265 – 1211 Genève 1T 022 715 02 10 – F 022 715 02 22 – info@cgiconseils.chPour tout complément d'information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.Pour devenir membre: www.cgionline.ch

En brefSéminaire «Bâtiments et pollutions»CGI Conseils et l’APGCI organisent un séminaire, qui aura lieu le 18 novembre 2008 de 9h à 12h, et dont le programme est le suivant :«Les substances dangereuses dans le bâtiment»,par Marie-Antoinette Bianco, directrice du Service de toxicologie de l’environnement bâti (STEB) et Samuel Martignier, ingénieur environnement, Service de toxi-cologie de l’environnement bâti (STEB).«Le bruit en milieu construit», par Mario Levental, directeur du Service de protection contre le bruit et les rayonnements non-ionisants.«Bruits excessifs: exemples pratiques d’assainisse-ment», par Robert Beffa, architecte EUAG-SIA, acous-ticien SSA, SFA, associé fondateur Acouconsult Sàrl.Renseignements et inscriptions: www.cgionline.ch (rubrique CGI Conseils/Cours et séminaires)

Il faut être attentif aux délais et résilier le bail au bon moment.

De la métaphore du parkingLa fréquence de variation des taux d'impo-sition correspond, dans l'établissement d'un tarif de parking, à la durée de chaque tran-che horaire facturée au même prix.Ainsi, habituellement, le prix de l'heure de parking évolue en fonction de la durée de parking, mais en changeant chaque heure, voire demi-heure.Le parking «fédéral» propose un tarif chan-geant chaque heure, alors que les exploi-tants du parking «genevois», considérant que le tarif doit évoluer plus rapidement, ont décidé de changer le tarif toutes les…demi-secondes!

Nombre de paliersLes barèmes usuels prévoient un certain nombre de paliers pour taxer les revenus, sachant que les premières tranches de revenus sont moins taxées que les suivantes (principe de progressivité).Ainsi, le barème fédéral (célibataire), pour appréhender les revenus taxables de 0 à 1 million de francs, prévoit 12 paliers (et le barème marié 15 paliers), alors que le barème genevois prévoit… 2 millions de paliers!

Exemple chiffréLorsque j'emprunte le parking «fédéral» et que je reste 7 heures (par analogie, je dis-pose de 70 000.- francs de revenu taxable), je dois m'acquitter de 0 franc pour les 2 premières heures (de 0 à 26 700.- francs), puis 1.- franc pour les 2 heures suivantes (de 26 701.- à 47 900.- francs), puis de 2.- francs pour le reste du temps (de 47 901.- à 70 000.- francs). (Tableau 1)Tandis que si j'emprunte le parking «genevois»

pour la même durée de parcage, la machine calculera un tarif nouveau pour chaque demi-seconde (pour chaque demi-franc de revenu taxable), ce qui revient à dire que pour une durée équivalente à 70 000.- francs de revenu taxable, il y aura déjà 140 000 paliers différents de prix. (Tableau 2)

Confusion des aspects graphiquesC'est sur la base d'une croyance erronée et totalement infondée que l'on a cherché à Genève à faire une courbe des taux margi-naux lisse, afin d'éviter des effets de seuil,

alors que les effets de seuil n'apparaissent jamais dans le cadre des barèmes conven-tionnels (barème à palier), puisque chaque changement de palier ne concerne que les revenus supplémentaires et ne change pas la fiscalité des revenus antérieurs.En d'autres termes, si je reste 2 heures dans le parking fédéral, cela me coûte 1.- franc (0 la première heure, 1.- la deuxième), et ce n'est pas parce que je vais rester une troi-sième heure qui me coûtera 2.- francs que mes 2 premières heures changeront de prix. Seule la troisième sera facturée à 2.- francs.

Conséquence de la mégaformulePuisque Genève voulait un changement de prix tous les demi-francs d'impôt, il a fallu mettre en place une mégaformule mathé-matique qui, rappelons-le, revient, pour cal-culer l'impôt d'un célibataire disposant de 100 000.- francs de revenu taxable, à effec-tuer plus de 1,9 million de calculs (et si celui-ci est marié, quelque 2,3 millions de calculs), alors qu'avec un barème conven-tionnel, il suffit de faire entre 3 à 7 opéra-tions mathématiques de base.La conséquence de cette mégaformule est une incompréhension totale du système d'imposition d'une part, mais également une impossibilité de calculer soi-même son impôt et de contrôler le calcul qui est effectué sur la base de la mégaformule, d'autre part.A cet égard, n'oublions pas que cette for-mule avait dû être revue en 2002, lorsque sur la base des taxations réelles survenues pour l'impôt 2001, il était apparu qu'elle comportait une erreur qui impliquait une surimposition des couples mariés…

Michel LambeletPrésident de l'AGEDEC

• L’affaire des barèmes genevois

L'aberration de la mégaformule!Après avoir montré le tour de passe-passe du rabais d'impôt et les excès des taux marginaux des barèmes d'imposition genevois (Tout l'immobilier n°469 et n°471, des 6 et 20 octobre 2008), la présente chronique aborde le troisième élément, à savoir la fréquence de variation des taux d'imposition contenus dans la loi genevoise.

LA CHRONIQUE DE L'AGEDECASSOCIATION GENEVOISE POUR LA DÉFENSE DES CONTRIBUABLES*

(*) association crée en 2005 dont les membres fondateurs ont été M. et Mme Larpin (Impôts Service) ainsi que Me Michel Lambelet.

11

Demande d'adhésion (Cotisation annuelle CHF 60.- y. c. protection en contentieux fiscal)

Nom Prénom

Adresse NPA Localité

A retourner à: AGEDEC – case postale 5704 – 1211 Genève 11 (Tél. 022 320 44 00 – Fax 022 321 10 08)

Tableau 1LIPP Formule pour le barème marié

tA(R) = 64,7% x t1(R) + 35,3% x t2(R)où t1(R) = tmin + (tmax - tmin) x [1- (1 + R/Ct)

-a1]et t2(R) = tmin + (tmax - tmin) x [1- (1 + R/Ct)

-a2]

complétée par

tB(R) = tA(R/2) + q(R) x [tA(R) - tA(R/2)]tB(R) désigne le taux (en %) qui s'applique à chaque franc du revenu imposable;

tA(R) le taux d'imposition marginal du barème A;

R la valeur du franc imposé diminué de 0,5 fr.

Tableau 2LIFD art. 214 Barème marié

jusqu'à 26 700 francs de revenu, à 0.- francet, par 100 francs de revenu en plus, 1.- franc de plus;pour 47 900 francs de revenu, à 212.- francset, par 100 francs de revenu en plus, 2.- francs de plus;pour 54 900 francs de revenu, à 352.- francset, par 100 francs de revenu en plus, 3.- francs de plus;(…) (…)pour 843 600 francs de revenu, à 97 014.- francset, par 100 francs de revenu en plus, 11.50 francs de plus.

E n effet, il existe plusieurs partenai-res possibles pour construire un bien immobilier. Il est donc important de

connaître les différences principales entre ces derniers afin d’orienter son choix vers la solution la plus appropriée.

1. Les entreprises générales (EG)Le concept est très simple. Une société est responsable de construire la maison de A à Z pour un prix forfaitaire, déterminé au départ. En fonction du modèle choisi et des modifi-cations souhaitées par rapport aux plans de base (plus-values et moins-values), le grand avantage est d’avoir un budget précis et sans surprise.Dans cette optique, le maître de l’ouvrage (vous, donc!) choisit tous les aménage-ments intérieurs du bien immobilier (cuisine, carrelages/parquets/moquettes, salles d’eau, peintures, couleurs, etc.). Au niveau de l’œu-vre par contre, c’est l’entreprise générale qui va effectuer tous les travaux, voire sous-man-dater certaines sociétés pour divers postes (mais toujours sous sa propre responsabi-lité). Le client ne pourra donc pas choisir ses partenaires librement. Le but recherché est vraiment de simplifier le projet, de le rendre le plus «standard» possible, afin de gagner du temps et de réduire les coûts. Le paiement du prix forfaitaire s’effectue ensuite selon un schéma prédéfini, à savoir en tranche et à certains stades d’évolution de la construction (par exemple: 10% à la signature du contrat, 10% à l’ouverture du chantier, 20% à la réalisation de la dalle du sous-sol, 20% après la pose de la charpente, 20% à la mise hors d’eau du bâtiment et 10% à la fin des travaux intérieurs et 10% à la remise des clés). Dans le contrat d’en-treprise générale, on retrouve le descriptif détaillé de la construction, avec des spécifi-cations de tarifs pour les postes importants (ex. CHF 20 000.- de budget pour la cui-sine). Tout changement par rapport au projet de base amène des plus ou moins-values. Il faut être conscient que l’on paie certains montants avant l’exécution des travaux; la confiance doit être de mise!Du point de vue du financement mainte-nant, la banque (car les compagnies d’assu-rances ne peuvent usuellement pas financer

les crédits de construction, selon les direc-tives de l’OFAP) joue aussi un grand rôle, car elle va également étudier la solvabilité de l’entreprise générale (comptes, bilans et historique de la société). En effet, le risque principal reste la faillite du constructeur. Du fait que les acomptes sont versés en géné-ral avant l’exécution du travail proprement dit, si l’entreprise venait à faire défaut, une grande partie du dernier acompte versé serait perdu, cela sans compter les frais qui devraient être entrepris pour rechercher une autre société acceptant de continuer et d’achever le projet. Il est donc primordial d’avoir un partenaire sérieux. L’entreprise générale en question devra ensuite ouvrir un compte bancaire auprès du même institut financier que le client. Tous les acomptes seront versés sur ce compte parallèle. Ensuite, c’est la banque qui agit. Elle contrôle l’utilisation des fonds par l’EG et valide chaque mouvement de fonds sur ce compte. Il est primordial que les fonds soient utilisés dans le cadre de la construc-tion et qu’ils ne servent pas à financer un autre logement. C’est pour ces diverses raisons que le banquier est un allié dans l’opération. On a tendance à l’oublier, bien souvent par manque de connaissance.

2. Le mandat d’architecteLe concept est différent. Les plans de la construction sont établis avec l’architecte. Il faut sélectionner chaque maître d’état, sur la base de soumissions envoyées aux divers entrepreneurs (de la région ou selon recom-mandation de l’architecte). Un budget est établi par corps de métier. Un vrai rapport de confiance avec ce partenaire est impératif, car c’est la clé du succès du projet.De ce fait, le plan financier étant établi en fonction d’appels d’offres, le prix final peut s’avérer légèrement différent du plan initial. Toutefois, chaque facture va être payée directement à l’entreprise concernée et pourra donc être contrôlée. Il va de soi que les paiements s’effectuent après travaux, ce qui en favorise le suivi, exception faite de certaines spécificités (ex. acompte à la commande de la cuisine). Le projet peut facilement être modulé en cours de route et sans grandes restrictions. Par contre, le

coût s’en ressentira également, suivant les changements demandés.Concernant le financement, il est également simplifié. L’établissement financier va ana-lyser le projet sur la base du plan financier détaillé par CFC (liste des divers corps de métier utilisés pour la construction, avec le budget qui leur est attribué). Il n’y a pas besoin d’un contrôle particulier com-parativement à l’entreprise générale, bien qu’avant le règlement de chaque «bon de paiement» aux divers entrepreneurs, la banque vérifie la conformité des factures comparativement au plan financier précé-demment établi. Le but de ce contrôle est de pouvoir directement réagir s’il venait à y avoir un surcoût de l’un des postes de la construction, et d’entreprendre les mesures nécessaires pour pallier le problème (com-pensation ou diminution d’un autre CFC, augmentation du financement, etc.). A nou-veau, on remarquera le travail «caché» du banquier.

L ’ A V I S D E L ’ E X P E R T EN F I NANCEM ENT I M MOB I L I ER

LE DOSSIER

Entreprise générale, mandat d’architecte ou promotion? 1/2Tout le monde rêve de construire un jour son propre logement. Un jour, ce rêve devient réalité – du moins on vous le souhaite – et voilà déjà les premiers choix à entreprendre afin de réaliser au mieux son projet…

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3.650 %

3.730 %

3.800 %

4.010 %

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très bon

2.75+1/4%

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3.52 %

3.160 %

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3.290 %

3.420 %

3.550 %

3.640 %

3.720 %

3.800 %

3.880 %

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bon

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3.440 %

3.440 %

3.570 %

3.700 %

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Taux d’intérêts hypothécaires pour appartement, villa, et immeuble résidentiel. Taux valables au 31.10.2008

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9 e J O U R N É E D U L O G E M E N T

NOUVELLE POLITIQUE DU LOGEMENTLES LOGEMENTS D’UTILITÉ PUBLIQUE (LUP): UN VRAI POTENTIEL D’INVESTISSEMENT

INVITATIONVendredi 7 novembre 2008Auditorium de la Fédération des Entreprises Romandes (FER)98, rue de Saint-Jean, Genève

Dès 8h15 Café, croissants

08h45 - 9h Accueil par Mark Muller, conseiller d’Etat chargé du DCTI

09h00 - 10h30 1ère partie - Bilan et perspectives autour du logement à caractère social :quelle politique publique des LUP?• Du logement subventionné au logement d’utilité publique: bilan après une année d’entrée en vigueur de la loi LUP• LUP et partenaires publics

10h30 - 10h45 Pause café10h45 - 12h 2e partie - Logement d’utilité publique et innovation architecturale :

regards croisés sur les aspects économiques, sociologiques et typologiques• Coûts de construction et loyers LUP• Population et mixité sociale, besoins et aspirations• Conception des logements collectifs et innovation architecturale

12h30 - 13h30 Collation au foyer de la FER (sur inscription)13h30 - 15h 3e partie - LUP, mode d’emploi: quelques questions concrètes autour de la réalisation de LUP

• Dotations, prix des terrains et de la construction, rendements et loyers• Questions relatives aux locataires des logements d’utilité publique

15h10 - 16h30 4e partie - Table ronde animée par Thierry Oppikofer, directeur de Tout l'Immobilier• LUP, du logement partout et pour tous: quel plan d’action?

16h30 - 16h45 Conclusion, par Mark Muller, conseiller d’Etat chargé du DCTIAprès chaque intervention, un temps est réservé aux questions.

Nom Prénom

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Téléphone E-Mail

Je participerai à la 9e Journée du logement

Je m’inscris à la collation et réglerai sur place la somme de 40 F*

RSVP avant le 5 novembre à l’Office du logement (DCTI)• par e-mail yolande.peruzzo@etat.ge.ch • par fax +41 (0)22 325 12 22 • par courrier Office du logement: rue du Stand 26 – Case postale 3937 – 1211 Genève 3 – Renseignements tél. +41 (0)22 327 51 55

plie en commun, cela met surtout beaucoup d’ambiance et de la bonne humeur dans la maison.

Connaître sa maison dans les moindres détails

Pour œuvrer efficacement, Paula Lamb conseille de bien connaître sa maison avant de se lancer: l’épaisseur des murs, la place des câbles électriques, les dimensions des portes et des fenêtres, l’em-placement des radiateurs et des prises de téléphone ou de télévi-sion, etc. Mieux on connaîtra la structure des lieux, plus il sera possible d’intervenir de manière ciblée et d’éviter perte de temps, agacement… et fausses manœu-vres ultérieures.L’auteur insiste ensuite sur la planification nécessaire: les outils doivent être rassemblés d’emblée, et ils doi-vent être en état de marche. Rien de plus insupportable que de devoir retourner au magasin pour acheter la vis qu’il faut ou la colle super-forte indispensable. Autant de

contretemps qui cassent le rythme et finis-sent par émousser la motivation.«Bricoler est amusant, mais surtout très gratifiant, remarque Paula Lamb. Qu’il s’agisse d’entreprendre des travaux de

plomberie ou de redécorer entièrement une chambre ou un bureau, rien n’égale la fierté de l’avoir fait soi-même».

François Valle

No 64 • Supplément de Tout l’Immobiler no 473 • 3 novembre 2008

Prochaine parution Art de Vivre: 17 novembre 2008

Renseignements: 022 307 02 20

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Il s’agit d’immeubles locatifs de type HM qui seront situés sur la commune du Grand-Saconnex, dans le cadre d’un complexe résidentiel de bon standing. Ils seront composés de 21 logements de 4, 5 et 6 pièces sur 6 niveaux, ainsi que 24 parkings au sous-sol.

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«P eintre en publicité», c’est la for-mation d’origine de Monsieur Signalétique à la Migros (gene-

voise). Mais Christian Imfeld a accumulé au fil des ans des savoir-faire bien plus variés que le simple dessin d’un panneau publi-citaire. D’autant qu’il a vécu une remise à plat des rayons décidée en haut lieu: depuis quelques années, les rayons sont moins hauts, pour faciliter les achats, mais aussi la visibilité. Mais quand on se promène dans un lieu public - magasin, aéroport, hôpital – on voit bien que de tous les savoirs, le plus dur à apprendre est celui de se mettre à la place d’un autre.

Le train a trois ratés

À Genève vit un expert en typographie, pas-sionné de signalétique… d’autant qu’il en est souvent victime en voyage. Loin de sa rue ou sa ville, faute de panneaux conviviaux, on se retrouve vite en pays ennemi. «Chaque fois que je vais à Bruxelles, je rate un train: sur le quai, on voit toutes les pubs possibles et imaginables, mais les informations pour voyageurs sont coincées entre deux gros piliers, et lisibles seulement depuis le quai d’en face». Bon, suffit d’attendre le train suivant… mais Bâle recèle des pièges plus tragiques. «J’ai rendez-vous dans un café chic... soudain, j’ai un besoin pressant... je vais me soulager... je trouve l’endroit, mais bigre, où est l'urinoir? Je ne vois que des sculptures design! Un homme entre, et envoie son jet contre un splendide cube minimaliste en verre avec luminaire rétro...

je m’indigne, veux appeler les gardiens... enfin, je comprends que l’œuvre d’art est l'urinoir». Mais le bouquet, c’est une fois encore en Belgique, devenue – conflit linguistique aidant – une vraie Tour de Babel. «Dans une petite ville, arrivé à la place de la gare, le seul bâtiment imposant porte cette inscription: «Ceci n’est pas une gare»; quel spirituel clin d’œil à Magritte, me dis-je... et je fonce droit pour prendre mon train... or, j’arrive dans une agence de pub! Ce n’était donc pas une blague... privatisation oblige, la gare a été vendue... la nouvelle «gare» est un simple container dans une impasse obscure». Retour à Genève, «à l’Aéroport, nul signe de gare… j’erre un moment… puis de vieux souvenirs me reviennent en mémoire… bien sûr, en patois genevois, «gare» se dit… CFF».

La mosaïque du monde

Cette petite fable, faite d’anecdotes vécues, en dit plus que toute analyse savante des arts graphiques d’aujourd’hui. Certes, il n’y a pas de signalétique parfaite, et s’il y en avait une, elle tuerait toute esthétique. La dissolution de l’Etat dans la société civile ou dans le commerce privé rend le paysage visuel toujours plus touffu (on l’a vu pour les annuaires dans notre numéro du 29 septembre). Seuls les panneaux de la cir-culation restent intouchables, alors que les

plaques d’auto sont toujours plus illisibles. Même la croix des églises se fait rare, et celle, rouge, de l’action humanitaire, se cherche encore, entre croix, lune et diamant. Faut-il créer un métier de «signaléticien», qui fasse régner l’ordre dans la jungle du paysage? «Pourquoi pas?», admet-on à l’Orientation professionnelle, mais ce serait juste déplacer le problème. Une bonne signalétique s’ali-

mente aux arts graphiques, à l’architecture d’intérieur, à la communication, à la sociolo-gie, à la psychologie et même au classement documentaire. Il a fallu un demi-siècle au Palais des Nations pour comprendre que le délégué étranger pressé n’avait pas la même géographie que l’habitué de la Salle des Pas Perdus. Une décennie a suffi pour mûrir une nouvelle signalétique, dont la phase finale a été l’objet d’un appel d’offres. Le cahier des charges est celui d’un acrobate: les plaques doivent orienter le public, unifier le lettrage maison, et refléter le monde entier sur les murs du Palais. L’humanité entière sera en somme dispersée dans tout le bâtiment par des fragments de photo sur chaque plaque. La signalétique qui en résultera sera-t-elle plus durable que les icônes d’un écran? Dans un monde fragmenté qui a perdu le nord et ne sait plus à quelle langue se vouer, la signalétique, c’est l’avenir. Mais attention de ne pas tomber… dans le panneau!

Boris Engelson

3 novembre 2008 – No 384

Hebdomadaire distribué gracieusement à tous les ménages du Canton de Genève, de l’agglomération de Nyon et de toutes les autres communes de la Zone économique 11 (Triangle Genève-Gland-Saint Cergue). 194 349 exemplaires certifiés REMP/FRP.

Edité par Plurality Presse S.A. Paraît le lundi Directeur-Rédacteur en chef: Thierry Oppikofer Coordination, Publicité, Gestion des annonces: Patrick GravanteMaquette: Imagic Sàrl Carouge, Daniel Hostettler, Sophie Hostettler Flashage et impression:Courvoisier-Attinger Arts Graphiques SADistribution: Epsilon SA © Plurality Presse S.A., 2008

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Signaléticien: un métier à inventerIl n’y a qu’une éthique qui vaille, c’est la signalétique! Voilà ce qu’on pense chaque fois qu’on s’égare dans une gare, ou qu’on confond une vitre et une porte. Le sujet d’actualité, car «le plus grand bâtiment de conférences du monde» est en pleine révolution signalétique, à Genève. Mais où apprend-on la signalétique?

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