BAIL

entre

     (“Locateur”)

et

     (“Locataire”)

N-N

TABLE DES MATIÈRESCette table des matières n’est fournie que pour plus de commodité et ne fait pas partie du présent bail.

ARTICLE 1. DEFINITIONS.................................................................................................................................3

ARTICLE 2. LIEUX LOUÉS................................................................................................................................4

ARTICLE 3. TERME.............................................................................................................................................4

ARTICLE 4. LOYER NET NET...........................................................................................................................4

ARTICLE 5. SOMMES PAYABLES PAR LE LOCATAIRE...........................................................................5

ARTICLE 6. USAGE DES LIEUX.......................................................................................................................8

ARTICLE 7. CHANGEMENTS AU CENTRE D’ACHATS..............................................................................9

ARTICLE 8. SERVICES PUBLICS ET AUTRES............................................................................................10

ARTICLE 9. RÉPARATIONS, CHANGEMENTS, ADDITIONS ET AMÉLIORATIONS........................10

ARTICLE 10. OBLIGATIONS ET RESPONSABILITÉS DU LOCATAIRE.................................................12

ARTICLE 11. ABANDON ET RESTITUTION..................................................................................................13

ARTICLE 12. CESSION, SOUS-LOCATION, ET CHANGEMENT DE CONTRÔLE................................13

ARTICLE 13. INCENDIE ET DESTRUCTION DES LIEUX...........................................................................15

ARTICLE 14. NON-RESPONSABILITÉ DU LOCATEUR..............................................................................16

ARTICLE 15. DROIT D’ENTRÉE.......................................................................................................................17

ARTICLE 16. OBSERVANCE DE LA LOI........................................................................................................17

ARTICLE 17. EXIGENCES EN MATIÈRE D’ASSURANCE..........................................................................17

ARTICLE 18. HYPOTHÈQUES ET SUBORDINATION.................................................................................18

ARTICLE 19. EXPROPRIATION........................................................................................................................19

ARTICLE 20. RENONCIATION..........................................................................................................................19

ARTICLE 21. AVIS ET MISES EN DEMEURE................................................................................................19

ARTICLE 22. DOMICILE.....................................................................................................................................19

ARTICLE 23. LOCATEUR ET LOCATAIRE...................................................................................................19

ARTICLE 24. FRAIS DE COURTAGE...............................................................................................................20

ARTICLE 25. GARANTIE....................................................................................................................................20

ARTICLE 26. EXPIRATION DU BAIL...............................................................................................................20

ARTICLE 27. FORCE MAJEURE.......................................................................................................................20

ARTICLE 28. LOIS RÉGISSANT CE BAIL.......................................................................................................20

ARTICLE 29. DISPOSITIONS DIVERSES........................................................................................................20

ARTICLE 30. ENTENTES ANTÉRIEURES......................................................................................................21

ARTICLE 31. RÈGLEMENTS.............................................................................................................................21

ARTICLE 32. DÉFAUT DU LOCATAIRE.........................................................................................................22

ARTICLE 33. ACCEPTATION DES LIEUX LOUÉS.......................................................................................24

ARTICLE 34. RECOURS ALTERNATIFS.........................................................................................................24

Locateur

___________

Locataire

___________

ARTICLE 35. DEUX LOCATAIRES...................................................................................................................24

ARTICLE 36. ENREGISTREMENT DU BAIL..................................................................................................24

ARTICLE 37. OFFRE............................................................................................................................................24

ARTICLE 38. EN-TÊTES......................................................................................................................................24

ARTICLE 39. INTERPRÉTATION.....................................................................................................................24

ARTICLE 40. SUCCESSEURS, ETC...................................................................................................................24

ARTICLE 41. DÉPÔT............................................................................................................................................25

ARTICLE 42. CESSATION DE LA CONSTRUCTION DU CENTRE D’ACHATS.....................................25

ARTICLE 43. DISPOSITIONS FINALES...........................................................................................................25

ANNEXE A. PLAN...............................................................................................................................................27

ANNEXE B. GARANTIE....................................................................................................................................28

ANNEXE C..................................................................................................................................................................29

ANNEXE D. PAIEMENTS PRĖ-AUTORISĖ...................................................................................................30

ANNEXE E. ASSOCIATION DES MARCHANDS.........................................................................................31

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Locateur

___________

Locataire

___________

BAIL

Entre:

     , une compagnie dûment constituée et dont le siège social est situé à Montréal, Province de Québec, représentée aux présentes par      , dûment autorisé à cette fin, ci-après désignée comme “Locateur” ou “Propriétaire”

et:

     , ci-après désignée comme “Locataire”

ARTICLE 1. DEFINITIONS

Dans ce bail – Y compris dans cet ARTICLE 1, à moins que le contexte n’exige une interprétation différente, les parties conviennent des définitions suivantes:

1.1. “Architecte”, “Ingénieur” — L’Architecte ou l’Ingénieur nommé de temps à autre par le Locateur; quant au certificat d’Architecte ou d’Ingénieur mentionné dans ce Bail, la décision de l’Architecte ou de l’Ingénieur sera sans appel et ce certificat liera toutes les parties aux présentes.

1.2. “Année de Bail” — La première Année de Bail débutera le premier jour du Terme et durera pour une période de douze (12) mois consécutifs; par la suite chaque Année de Bail consistera en une période de douze (12) mois de calendrier consécutifs. Si, toutefois, le Locateur l’estimait nécessaire ou pratique pour les fins de sa comptabilité, le Locateur pourra en tout temps et de temps à autre, sur avis écrit au Locataire, fixer une date annuelle à compter de laquelle chaque Année de Bail subséquente commencera, et, dans une telle éventualité, l’Année de Bail alors en cours se terminera le jour précédant le commencement d’une telle nouvelle Année de Bail. La dernière Année de Bail du Terme se terminera à l’expiration de ce Bail ou, le cas échéant, lors de sa terminaison plus hâtive.

1.3. “Bail” — Ce contrat, toutes ses annexes, tous ses avenants ou renouvellements écrits, les certificats d’Architecte et d’Ingénieur du Locateur, et les règlements faits de temps à autre sous ce Bail.

1.4. “Banque du Centre d’Achats” – La principale banque du Locateur.

1.5. “Centre d’Achats” — L’Édifice, les bâtiments et les Sections Communes se trouvant à un moment donné sur le Site et le Site.

1.6. “Changements” a le sens qui lui est attribué dans la section 7.1.

1.7. “L’Édifice” ou “L’Immeuble” – L’Immeuble existant ou à être construit sur les terrains bornés      , abritant les lieux commerciaux, et situé sur le Site.

1.8. “Frais d’Exploitation” a le sens qui lui est attribué dans la section 5.5.

1.9. “Lieux Loués” ou “Lieux” a le sens qui lui est attribué dans la section 2.1.

1.10. “Loyer Minimum” a le sens qui lui est attribué dans la section 5.1.

1.11. “Modifications” a le sens qui lui est attribué dans la section 9.7.

1.12. “Proportion” — Le rapport de la Superficie des Lieux Loués sur la Superficie Locative Totale, égale à       pour cent (      %). Si la Superficie Locative Totale de l’Édifice est modifiée, ce pourcentage sera corrigé en conséquence de la façon déterminée par le Locateur, et attesté par l’Architecte. Si, toutefois, il se produisait un changement dans la proportion au cours d’une Année de Bail, ce changement n’entrera en vigueur que le premier jour de l’Année de Bail suivante.

1.13. “Sections Communes” — Les lieux de stationnement, routes, trottoirs, jardins, plazas, promenades extérieures, arrière-cour de camions, aires communes de chargement, allées d’entrée et de sortie, les systèmes électriques et ceux de diffusion de musique et de haut-parleurs, les appareils et installations de chauffage, ventilation, climatisation, plomberie et égouts qui sont de temps à autre destinés pour l’usage des locataires du Centre d’Achats et qui ne sont pas destinés pour l’usage exclusif ou spécifique du Locataire, de même que les constructions les abritant, le filage électrique commun, les enseignes communes et le matériel d’entretien, ainsi que toutes les autres aires communes et/ou services et/ou équipement et/ou installations sur le Site qui y sont placés de temps à autre par le Locateur à la disposition

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Locateur

___________

Locataire

___________

du Locataire, de ses employés, clients ou autres invités pour usage commun avec toutes autres personnes ayant droit de s’en servir ou d’en bénéficier de la manière et aux fins permises par ce Bail.

1.14. “Services Publics” a le sens qui lui est attribué dans la section 8.1.

1.15. “Site” — La propriété sur laquelle l’Immeuble est érigé et dont l’emplacement est plus particulièrement désigné comme:      

1.16. “Superficie des Lieux Loués” — En pieds carrés, la Superficie des Lieux Loués mesurée à partir de la face extérieure des murs, portes et fenêtres et à partir de la ligne médiane de tous les murs intérieurs séparant les Lieux Loués des locaux voisins.

Quand une devanture ou l’entrée d’un magasin est en retrait du mur extérieur de l’Édifice, la superficie dudit retrait sera considérée comme faisant partie des Lieux Loués.

Aux cas de tout différend quant à la Superficie des Lieux, il est convenu que tel différend sera réglé par le calcul de telle Superficie par Architecte.

1.17. “Superficie Locative Totale” — À la date à laquelle les calculs sont faits, l’ensemble des superficies des lieux à louer du Centre d’Achats.

1.18. “Taxes Foncières” a le sens qui lui est attribué dans la section 5.4.1.

1.19. “Terme” — La période citée à l’ARTICLE 3 de ce Bail, aussi bien que tout renouvellement et prolongement dudit Terme.

ARTICLE 2. LIEUX LOUÉS

2.1. Lieux Loués.2.1Lieux Loués. Le Locateur par les présentes loue au Locataire, présent et qui accepte pour le Terme du Bail, un magasin vacant d’une superficie approximative de       situé dans l’Édifice (ci-après désigné les “Lieux Loués” ou “Lieux”), le tout conformément à un plan annexé aux présentes, et qui a été signé par les parties pour fins d’identification, ledit plan étant intitulé ANNEXE A. Nonobstant les stipulations du Code Civil du Québec, le Locateur peut effectuer les changements raisonnables dans les Lieux Loués sans droit aux dommages-intérêts et lesdits changements n’annuleront pas ce Bail. En aucun cas, ce paragraphe et ledit plan ANNEXE A ne doivent être interprétés comme étant une restriction au droit du Locateur de construire plus ou moins de magasins ou de structures dans le Centre d’Achats.

2.2. Droits aux Sections Communes.2.2Droits aux Sections Communes. De concert avec tous les autres locataires et suivant les dispositions contenues aux présentes, le Locataire aura le droit de se servir en tout temps des Sections Communes mises à sa disposition aux fins de l’exploitation de son commerce.

ARTICLE 3. Terme

3.1. Terme. Le terme de ce Bail commencera à compter du premier à survenir parmi les événements suivants:

(a) la date à laquelle le Locataire ouvre les Lieux Loués pour affaires; et

(b)      

et se terminera      

à moins qu’il ne soit résilié plus tôt en vertu des dispositions des présentes.

Le Locateur avertira le Locataire par écrit de la date de commencement du Bail, selon les termes de cet Article, laquelle date sera la date de commencement de ce Bail et sera finale et liera le Locataire.

Si le Locataire entre dans les locaux avant la date d’entrée en vigueur du Bail, il sera soumis à toutes les dispositions, ententes et conditions de celui-ci, sauf celles se rapportant au paiement du loyer ou d’un loyer additionnel.

ARTICLE 4. LOYER NET NET

4.1. Loyer Net Net.4.1Loyer Net Net. Il est convenu entre les parties aux présentes que le Locateur doit percevoir un loyer net net en vertu du Bail et qu’en conséquence le Locataire devra payer de ses propres deniers et à la complète exonération du Locateur tous les frais et toutes les dépenses pertinentes aux Lieux Loués, et dans l’exercice du commerce qui y sera opéré, et a la responsabilité d’effectuer à ses propres frais toutes réparations, remplacements et/ou reconstructions requises sauf pour ce qui est expressément prévu dans le Bail.

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Locateur

___________

Locataire

___________

ARTICLE 5. SOMMES PAYABLES PAR LE LOCATAIRE

5.1. Loyer Minimum. 5.1Loyer Minimum. Le Locataire consent à payer au Locateur comme loyer minimum (“Loyer Minimum”) pour les Lieux Loués pendant tout le Terme du présent Bail sans diminution, compensation, ni déduction aucune, un loyer annuel et mensuel comme suit :

Loyer annuel Versement mensuel Par pied carré

1ère année                  

2ième année                  

3ième année                  

4ième année                  

5ième année                  

Lesdits versements mensuels, et toutes les sommes payables en vertu du Bail par le Locataire, seront payables en monnaie valable du Canada et en versements mensuels consécutifs égaux et tel qu’indiqué ci-dessus, payables à l’avance, le premier jour de chaque mois, pour tout le Terme, ledit loyer étant payable aux bureaux du Locateur ou à tout autre endroit ou à toute autre personne qui pourraient être indiqués par avis écrit du Locateur et ceci sans qu’il soit nécessaire de demander le paiement du loyer. Advenant le cas où le Bail entrerait en vigueur après le premier jour d’un mois, ou s’il se termine un autre jour que le dernier jour du mois, le loyer, et toutes les sommes payables en vertu du présent Bail par le Locataire, pour le mois en question sera ajusté proportionnellement selon le nombre de jours restant dans le mois.

5.2. Loyer à Pourcentage. .

5.3. Taxes D’eau, D’affaires et Taxes D’améliorations

5.3.1. Le Locataire sera responsable de toutes taxes d’eau, incluant sans limite les taxes se rapportant à toute usine de filtration d’eau ou à des utilités semblables, de vidanges, d’affaires et d’occupation des Lieux (incluant surtaxe sur les immeubles non-résidentiels) et de toutes taxes présentement ou ultérieurement imposées sur les Lieux ou sur le commerce qui y est exercé et sur la propriété personnelle, le mobilier commercial ou autre propriété placée par le Locataire ou avec sa connaissance ou son consentement dans, sur ou autour des Lieux Loués. Si une quelconque de ces taxes était levée sur le Locateur ou sur sa propriété et si le Locateur payait — (ce que le Locateur aura le droit de faire sans tenir compte de la validité d’une telle imposition) — ou si l’évaluation de la propriété du Locateur était majorée par suite d’inclusion de valeur placée sur cette propriété ou du mobilier commercial du Locataire placé dans ou autour des Lieux Loués par le Locataire ou avec sa connaissance ou son consentement ou si elle était majorée à cause des altérations, additions, améliorations dans lesdits Lieux Loués, qui auront reçu au préalable le consentement du Locateur selon l’ARTICLE 9 ci-après mentionné, et si le Locateur payait des taxes basées sur une telle augmentation d’évaluation (ce que le Locateur aura le droit de faire sans tenir compte de la validité d’une telle évaluation) le Locataire, sur demande, selon le cas, paiera de telles taxes ou la proportion de telles taxes résultant de l’augmentation d’évaluation.

5.3.2. Si une loi ou un règlement venait à exiger que les taxes d’eau, d’affaires ou autres taxes et contributions semblables ou les taxes d’améliorations soient payées par les locateurs ou par les propriétaires, ou si le mode de perception de ces taxes était changé de telle façon que le Locateur soit responsable de leur paiement au lieu du Locataire, le Locataire remboursera au Locateur, dans les sept jours suivant demande au Locataire à cet effet, le montant des charges imposées au Locateur en raison d’un tel changement, et devra mettre le Locateur à couvert de tous les frais et dépenses pouvant s’y rapporter.

5.4. Taxes foncières

5.4.1. Aux fins du présent Article, l’expression “Taxes Foncières” signifie toutes les taxes foncières, incluant les taxes municipales, taxes de la communauté urbaine, taxes scolaires, impositions pour améliorations locales, taxes d’eau et d’égout, taxes d’affaires (incluant surtaxes sur les immeubles non-résidentiels), taxes de déneigement, cotisations extraordinaires et spéciales, et toutes autres impositions, contributions, cotisations, charge levées, quelles soient ou non de la nature de celles qui précèdent, qui peuvent être levées, confirmées, imposées ou cotisées par les autorités ayant pouvoir légal de taxer sur l’immeuble, le Site, les meubles et accessoires, l’équipement et toutes autres améliorations dans le Centre d’Achats contre ou sur les loyers payables par les locataires au Locateur (à l’exception des impôts sur le revenu du Locateur sur iceux).

Si le système de taxation foncière est changé ou modifié et si une nouvelle taxe ou contribution quelconque est perçue ou imposée sur l’Immeuble et/ou sur le Site et/ou sur les revenus en découlant et/ou imposés au Locateur en remplacement et/ou en sus des Taxes Foncières présentement perçues

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Locateur

___________

Locataire

___________

ou imposées sur les biens immobiliers dans la cité, la ville ou la municipalité où sont situés l’Édifice et le Site, alors toute telle nouvelle taxe ou contribution sera comprise dans l’expression “Taxes Foncières” et les dispositions de la présente section 5.4 s’appliqueront mutatis mutandis.

Le montant des Taxes Foncières réputé avoir été perçu ou imposé sur l’Immeuble et sur le Site sera le montant que l’autorité légale qui impose les Taxes Foncières aura imputé à l’Immeuble et au Site respectif, ou en l’absence d’une telle imputation, ou si l’autorité légale inclut d’autres biens immobiliers que l’Immeuble et le Site en imposant lesdites Taxes Foncières, tel montant que le Locateur pourra établir selon son jugement raisonnable. Même si le Locateur n’est pas tenu de contester la perception des Taxes Foncières ou toute évaluation dressée à cet égard, toutes les dépenses engagées par le Locateur dans le but d’obtenir ou de s’efforcer d’obtenir une réduction des Taxes Foncières sont ajoutées au calcul des Taxes Foncières et y sont incluses.

5.4.2. Le Locataire devra payer pendant le Terme à titre de loyer additionnel en regard de chaque Année de Bail la Proportion des Taxes Foncières attribuables à l’Année de Bail en question et ce au plus tard à la date à laquelle la taxe est exigible ou à la date que le Locateur pourra indiquer par avis écrit au Locataire. Lorsqu’un montant quelconque devient payable au Locateur en vertu des présentes, en plus dudit montant, les versements de loyer subséquents seront augmentés d’un montant égal au douzième dudit montant et lesdits montants mensuels payés au Locateur constitueront (sans intérêt) un crédit imputable sur les obligations subséquentes du Locataire envers le Locateur en vertu du présent Article 5.4. Le Locateur remettra au Locataire, à la demande expresse et écrite de ce dernier, copie de tous les avis de cotisation et d’évaluation ainsi que de tous les comptes de taxes reçus par le Locateur.

5.4.3. Le Locataire paiera au Locateur, à titre de loyer additionnel, la Proportion de toutes dépenses incluant les dépenses administratives et les frais généraux encourus par le Locateur du fait d’avoir obtenu ou tenté d’obtenir une réduction de toute Taxe Foncière. Les Taxes Foncières faisant l’objet d’une contestation par le Locateur seront néanmoins incluses dans le calcul des exigibilités du Locataire en vertu de la section 5.4.2. Cependant, si le Locataire a payé le montant de toute augmentation de loyer selon la présente section 5.4 et si le Locateur a par la suite reçu un remboursement d’une portion quelconque des Taxes Foncières ayant servi de base à ce paiement, le Locateur remettra au Locataire la portion appropriée de tel remboursement après en avoir déduit le montant des dépenses susmentionnées.

Le Locateur ne sera pas tenu de s’opposer à la levée ou l’imposition de Taxes Foncières, ni de les mettre en litige, ni de les contester. Il pourra, à sa discrétion, régler les Taxes Foncières par compromis ou autrement, ou y consentir, y renoncer ou en disposer autrement, sans qu’il lui soit nécessaire d’en donner avis au Locataire, ni d’en obtenir le consentement ou l’approbation.

5.4.4. Aucune stipulation du présent Article 5.4 ne sera interprétée à quelque moment que ce soit de façon à réduire les versements mensuels de loyer payables en vertu des présentes à un montant inférieur à celui stipulé à la section 5.1.

L’obligation du Locataire en vertu de la présente section 5.4 de payer pour la période finale de ce Bail continuera après l’expiration du présent Bail.

5.5. Frais d’exploitation

5.5.1. Aux fins du présent Article, l’expression “Frais d’Exploitation” signifie toutes et chacune des dépenses suivantes encourues par le Locateur, en raison du fonctionnement, de l’entretien, de la réparation, du remplacement, de l’assurance, de la gestion ou de l’administration de l’Édifice et du Site, des constructions et des améliorations érigées sur le Site incluant, sans limiter la généralité de ce qui précède, ce qui suit :

(i) salaires, gages, avantages médicaux et chirurgicaux, les indemnités de bien-être (y compris l’assurance-vie de groupe) et les paiements pour pensions des employés du Locateur affectés au fonctionnement, à l’entretien et à la réparation du Centre d’Achats, ainsi qu’aux constructions et améliorations à y apporter, les taxes sur les salaires, les versements à la Commission de la santé et de la sécurité du travail; l’électricité (sauf à la charge des locataires), la vapeur, les taxes de services publics, l’eau, les réparations, l’opération, l’entretien, les fournitures pour immeubles et nettoyage, le nettoyage des fenêtres et du mur-rideau extérieur; l’enlèvement de la neige, le nettoyage, la réparation et l’entretien du Site, les dépenses de capital reliées au Site et/ou au Centre d’Achats (sans limiter la généralité de ce qui précède, incluant ceux qui sont reliées au toit, aux pans de murs extérieurs, aux éléments structurels extérieurs et intérieurs et aux murs porteurs), la réparation et l’entretien des ascenseurs le cas échéant, le remplacement du pavage, des bords de trottoirs, des voies pour piétons, d’aménagement paysager, du drainage et de l’éclairage; les enseignes et panneaux d’affichage, planter, replanter et replacer les fleurs, les bouquets et plantes; les contrats pour le service ou l’administration, la dépréciation de l’équipement utilisé pour l’Édifice et le Site, les frais généraux, le téléphone, le télécopieur, le télégraphe, le scanneur, et la papeterie; tous les coûts et dépenses de réparation, d’éclairage, de chauffage, de ventilation et de climatisation, d’enlèvement des ordures, de décoration, de surveillance, de sécurité, de police, de remplacement, de dégarnissement, de location de programmes musicaux et de systèmes de son le cas échéant, ainsi que les coûts des permis et droits, et les taxes d’affaires et les impôts

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Locateur

___________

Locataire

___________

gouvernementaux sur le Centre d’Achats qui ne sont pas autrement chargés au Locataire. Nonobstant ce qui précède, lorsque l’Édifice est un bâtiment à plusieurs étages, si les Lieux Loués se trouvent au rez-de-chaussée, les Frais d'Exploitation ne comprennent pas les dépenses liées à la partie des Sections Communes dont les Lieux Loués en aucun cas ne bénéficient (par exemple: les couloirs, les toilettes communes, les ascenseurs, les escaliers, etc.).

(ii) Le coût réel de toutes les assurances prises par le Locateur à l’égard de l’immeuble et du Site ou s’y rapportant y compris, sans restriction, l’assurance contre l’incendie et autres sinistres ainsi que l’assurance de responsabilité civile, l’assurance couvrant la perte de revenus de loyers ou les bénéfices tirés du Centre d’Achats.

(iii) Des frais d’administration équivalant à quinze pour-cent (15%) de tous les frais encourus aux alinéas (i) et (ii) ci-dessus, et des taxes mentionnées aux Articles 5.3 et 5.4.

(iv) Intérêt au taux de base de la Banque du Centre d’Achats plus 2% sur le coût du capital non amorti sur l’équipement d’entretien et de nettoyage.

5.5.2. Au cours de chaque année du Terme de ce Bail, le Locataire paiera au Locateur, à titre de loyer additionnel, la Proportion des Frais d’Exploitation.

5.5.3. Avant ou au début de chaque Année de Bail, le Locateur évaluera le montant de la Proportion des Frais d’Exploitation payables par le Locataire et en facturera à l’avance le Locataire par mensualités égales que le Locataire devra payer le premier jour de chaque mois calendrier de l’Année de Bail.

5.5.4. À la fin de chaque Année de Bail du Terme de ce Bail, le Locateur remettra au Locataire un relevé du montant brut réel des Frais d’Exploitation de l’Année de Bail écoulée et du montant de la Proportion payable par le Locataire conformément au présent Article 5.5 fournissant les renseignements suffisamment détaillés ayant servi au calcul et à la détermination de ces montants. Si le montant est supérieur ou inférieur aux paiements faits par le Locataire à cet égard conformément au paragraphe 5.5.3, l’ajustement approprié sera fait dans les quatorze (14) jours suivant la remise de ce relevé.

Si ce Bail entre en vigueur ou se termine à un autre moment qu’au commencement ou à la fin d’une Année de Bail, les Frais d’Exploitation d’Année de Bail partielle seront ajustés de façon proportionnelle à la date d’entrée en vigueur ou d’expiration du Bail.

Les obligations des parties contractantes quant aux ajustements prévus à l’Article 5.5.3 des présentes survivront à l’expiration de ce Bail.

5.6. Paiements

5.6.1. Chèques postdatés — Pendant tout le Terme du Bail et au début de chaque Année de Bail, le Locataire devra remettre au Locateur une série de chèques mensuels postdatés couvrant la période de l’Année de Bail. Les montants correspondront aux montants de loyer stipulés payables en vertu des dispositions des Articles 5.1 et 5.5.3. Nonobstant ce qui précède, le Locateur se réserve le droit d'exiger que le Locataire participe à un système de paiements préautorisés en vertu duquel le Locateur est autorisé à débiter du compte de banque du Locataire, chaque mois durant le Terme, les montants de loyer stipulés payables en vertu des présentes, et le Locataire s’engage à signer tout document ou formulaire nécessaire pour ces fins.

5.6.2. Le Locataire devra payer intérêt au taux préférentiel de la Banque du Centre d’Achats augmenté de trois pour cent (3%) l’an, à compter de la date à laquelle tels paiements étaient dus jusqu’à celle du remboursement, sur tous les montants recouvrables à titre de loyer en vertu des conditions du présent Bail, aussi bien que sur des sommes déboursées par le Locateur pour le Locataire, à compter de la date à laquelle le paiement aura été effectué par le Locateur jusqu’à celle du remboursement.

5.6.3. Le Locataire renonce par les présentes à toute réclamation ou demande de diminution ou de compensation, présente ou future, contre tout loyer ou autre montant dû en vertu des présentes et il convient de payer tel loyer et autre montant nonobstant toute réclamation, déduction ou compensation revendiquée par le Locataire ou pour son compte.

5.6.4. Tous montants payables par le Locataire au Locateur aux termes de ce Bail et tous montants qui sont payables par le Locataire en vertu des présentes et qui sont payés par le Locateur, qu’on y réfère ou non à titre de loyer, seront présumés être et seront à toutes fins du loyer, et le Locateur, advenant défaut dans leur paiement, aura droit d’exécuter tous les recours ouverts aux cas de non-paiement de loyer. Tout montant payable en vertu de ce Bail, moins que les présentes n’y pourvoient autrement, devient dû avec le versement de Loyer Minimum suivant. Le Locataire convient que le Locateur peut, à son choix, imputer toutes les sommes reçues du Locataire ou dues au Locataire aux montants dus et payables aux termes des présentes de la façon qui sera jugée appropriée par le Locateur sans égard à quelque désignation ou instruction contraire.

5.6.5. Toutes sommes devenant dues dans ce Bail seront payées à la date énoncée aux présentes sans la nécessité d’un avis, déclaration ou rappel par le Locateur.

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Locateur

___________

Locataire

___________

Nonobstant les dispositions de ce Bail, si le Locataire fait défaut de payer le loyer ou autres charges lorsque ceux-ci deviennent dus selon les termes contenus aux présentes, le Locataire devra payer au Locateur un montant additionnel, à titre de pénalité, égal à dix pour cent (10%) du montant non payé à l’échéance (“Montant Additionnel”) et le montant impayé, l’intérêt payable en vertu de paragraphe 5.6.2, ainsi que le Montant Additionnel seront payés immédiatement par le Locataire à la demande du Locateur.

ARTICLE 6. Usage des Lieux

6.1. Le Locataire exercera son commerce dans les Lieux pendant toute la durée du présent Bail sous la raison sociale       et sous aucun autre nom ou raison sociale. Dans la publicité qu’il fera au sujet du commerce qu’il exerce dans les Lieux, le Locataire devra mentionner le nom de       et ne l’utiliser qu’en rapport avec le commerce qu’il exerce dans les Lieux pendant la durée des présentes. Le Locataire devra effectuer tous enregistrements de nom ou de raison sociale requis de lui aux termes de la Loi sur la publicité légale des entreprises individuelles, des sociétés et des personnes morales du Québec, les règlements connexes ou tout autre statut qui leur succèdera et devra fournir au Locateur copies de tels enregistrements démontrant les détails de l’enregistrement.

6.2. Le Locataire n’utilisera et n’occupera les Lieux et ne permettra ou tolérera que d’autres ne les occupent que pour les fins de       . Le Locataire représente et garantie que cette utilisation est permise par toute loi et tout règlement applicable, et qu’il aura obtenu les permis nécessaires à ladite exploitation avant le début du Terme. Le Locateur aura le droit d’exiger du Locataire qu’il discontinue la vente de tout article, de toute marchandise et/ou de toute denrée, la fourniture de tout service et/ou l’exercice de tout commerce qui, au seul jugement du Locateur et tel que précédemment dit, ne correspondent pas à l’usage et à l’occupation normaux des Lieux par le Locataire.

6.3. Le Locataire devra, dès l’entrée en vigueur de ce Bail et pendant toute sa durée, ouvrir son commerce avec un personnel et un assortiment de marchandises adéquats et des agencements de première qualité, et mener ses affaires de façon continue, active et diligente dans la totalité des Lieux selon des techniques modernes, de bonne classe et honorables pour le bénéfice de l’Édifice dont les Lieux font partie. De temps à autre et/ou sur demande du Locateur, le Locataire devra renouveler, refinir ou redécorer les améliorations, les agencements, le mobilier, les biens meubles et les éléments décoratifs dans la mesure nécessaire pour satisfaire les normes d’exploitation précités. Le Locataire devra en toute bonne foi exercer son commerce sur les Lieux pendant telles heures, tels jours et tels soirs que le Locateur pourra de temps à autre exiger et de manière à assurer qu’un volume maximum d’affaires soit effectué dans les Lieux ou depuis les Lieux. Il n’y a rien au présent Article qui exige du Locataire qu’il exerce son commerce pendant toute période interdite par la loi ou par les règlements régissant les heures d’affaires normales. Le Locataire convient de ne pas appuyer l’adoption ou la réadoption d’une telle loi ou d’un tel règlement. Le Locataire devra immédiatement discontinuer, à la demande du Locateur, toute pratique ou manœuvre commerciale annoncée, exercée ou maintenue par le Locataire que ce soit sous forme de publicité, de méthodes de vente ou autrement, qui de l’avis du Locateur nuit ou tend à nuire aux affaires ou à la réputation du Locateur ou se reflète ou tend à se refléter de façon défavorable sur l’Édifice, le Locateur ou sur les autres locataires des lieux de l’Édifice, ou qui peut jeter de la confusion dans l’esprit du public le tromper ou le frauder.

6.4. Non-concurrence - Le Locataire reconnaît que l’Édifice est un centre commercial qui attire une clientèle d’une vaste région et que sa réussite et le revenu que le Locateur en retire dépendent de facteurs concurrentiels affectant le volume des ventes. Par conséquent, le Locataire (i) convient avec le Locateur qu’à compter de la signature des présentes et pendant toute la durée de ce Bail, de ses renouvellements et de ses prolongations, ni lui ni aucune personne ayant des liens avec lui, ne pourra sans avoir obtenu préalablement le consentement écrit du Locateur, avoir quelque participation ou intérêt que ce soit, directement ou indirectement, (seul ou conjointement, à titre de propriétaire, pour son compte, à titre d’employé, d’actionnaire, d’associé, de fiduciaire, d’obligataire, de concédant, d’agent, de mandataire ou autrement) dans quelque affaire ou entreprise située ou exercée en totalité ou en partie dans un rayon de huit (8) kilomètres de l’Édifice et faisant concurrence de près ou de loin aux affaires et aux entreprises permises par la section 6.2. et de ne fournir aucune aide financière ou autre, aucun avis, service ou appui et de ne pas permettre que sa raison sociale et ses marques de commerce ou que des raisons sociales ou des marques de commerce similaires soient utilisées en rapport avec de telles affaires ou entreprises, et (ii) il convient avec le Locateur que pendant douze mois après avoir cessé d’occuper les Lieux, le Locataire continuera à observer et à se conformer à l’engagement et aux restrictions stipulés à l’alinéa (i) de la présente section 6.4. La présente section 6.4 ne s’appliquera pas toutefois aux entreprises commerciales du Locataire qui sont opérantes à la date de signature du présent Bail. Le Locataire convient que le fait pour lui de passer le présent Bail ne constitue pas une infraction ni un bris d’une convention restrictive similaire le liant à une autre partie.

Toute infraction à un quelconque des engagements contenus aux présentes donnera immédiatement droit au Locateur, sous réserve de tous ses autres recours, à une réparation immédiate.

6.5. Le Locataire ne devra opérer, être la cause de l’opération ou permettre l’opération d’aucun des commerces suivants sur ou en provenance des Lieux Loués: une Entreprise d’Escomptes; une vente aux enchères publique ou privée; la vente de biens usagés ou de seconde main; une vente en bloc, une liquidation, une vente “abandon des affaires” ou une vente de faillite; la vente de gazoline ou autres propulseurs pour véhicules moteurs ou des produits de pétrole pour véhicules moteurs; ou toutes ventes spéciales ou ventes autres que celles qui sont incidentes à la routine normale de l’entreprise du Locataire avec ses clients réguliers; ou toute activité dérogeant au caractère du Centre d’Achats. “Entreprise d’Escomptes” signifie

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Locateur

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Locataire

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un établissement de détail qui vend régulièrement la majeure partie de sa marchandise hors prix ou à des prix au-dessous du prix de détail normalement en vigueur ou s’annonce ou se représente au public comme un magasin d’escomptes ou comme un magasin vendant régulièrement à des prix au-dessous des prix de détail normalement en vigueur. Sans limiter la généralité de ce qui précède, le Locataire ne devra pas permettre que quelque partie des Lieux Loués soit utilisée aux fins d’y conduire une entreprise de vente de nourriture préparée si l’usage des Lieux en vertu du présent Article n’est pas pour des fins de restauration, ou soit utilisée pour ou en relation avec un magasin communément appelé magasin de variétés, un “ junior department store”, un magasin d’escomptes, ou soit utilisée pour la vente d’articles de surplus de guerre, de stock récupéré par les assurances ou de stock de ventes de feu ou de stock endommagé par le feu, pour une boutique de mise en gage ou pour toute opération dans laquelle le Locataire utilise de la publicité ou des procédures de ventes frauduleuses ou trompeuses.

6.6. Espace de rangement — Le Locataire n’utilisera aucune portion des Lieux Loués pour fins d’entreposage, sauf telles portions des Lieux Loués d’importance mineure qui sont raisonnablement requises pour la conduite des affaires du Locataire dans les Lieux Loués.

ARTICLE 7. Changements au Centre d’Achats

7.1. Changements et additions au Centre d’Achats — Nonobstant quelque disposition contenue aux présentes, le Locateur se réserve par les présentes le droit, en tout temps et de temps à autre: d’effectuer tous changements, additions, soustractions, réarrangements ou relocations (lesquels actes, collectivement, sont ci-après appelés les “Changements”) de toute partie du Centre d’Achats incluant sans limitation tous édifices, améliorations et facilités, le Site et les Section Communes qui pourront en tout temps s’y trouver, (incluant sans limitation leur dimension, location, élévation ou nature, la fermeture de toutes aires ouvertes et l’addition ou la soustraction de toute partie d’icelles au niveau principal); de conférer, modifier et finaliser des servitudes et autres ententes relatives à l’usage et à l’entretien de toutes les Sections Communes ou de partie seulement d’iceux; de fermer la totalité ou partie seulement des Sections Communes dans la mesure que le Locateur le jugera nécessaire, ou suivant l’opinion du conseiller du Locateur, dans la mesure nécessaire pour prévenir l’accumulation de quelque droit à qui que ce soit dans ces endroits, d’effectuer tous changements ou additions aux tuyaux, conduits, services et autres commodités de l’Édifice situés dans les Lieux Loués et qui desservent d’autres endroits du Centre d’Achats; et en exécutant quoi que ce soit de ce qui précède, le Locateur pourra pénétrer dans les Lieux Loués et, sans limiter d’aucune façon la généralité de ce qui précède, pourra effectuer tous Changements aux Lieux Loués conjointement avec des Changements au Centre d’Achats pourvu que: (i) aucun tel Changement ne devra réduire la capacité globale de stationnement du Centre d’Achats à une capacité inférieure à celle alors légalement requise par l’autorité gouvernementale, exception faite d’une construction temporaire s’avérant nécessaire pour compléter tout Changement de façon ordonnée; (ii) le Locateur pourra modifier ou relocaliser les Lieux Loués dans la mesure où le Locateur le jugera nécessaire pour adapter les Lieux Loués aux Changements au Centre d’Achats, pourvu que les Lieux Loués tels que modifiés ou relocalisés à l’intérieur du Centre d’Achats soient substantiellement de même dimension et façade et soient sous tous autres aspects importants raisonnablement comparables aux Lieux Loués tels que définis aux présentes; (iii) le Locataire n’aura pas le droit d’opposer ou d’effectuer une réclamation à raison de l’exercice par le Locateur de ses droits aux termes de cette section 7.1 non plus que le Locataire n’aura droit à quelque rabais de loyer sous ce chef nonobstant tous Changements au Centre d’Achats ou à quelque portion de celui-ci, et nonobstant toute nuisance, inconvénient, perte ou interférence causée au Locataire ou à son entreprise par l’obstruction, l’interruption, le démantèlement ou la suspension de quelque service ou de l’usage des Sections Communes; et (iv) le Locateur devra effectuer tous ces Changements aussi rapidement qu’il en sera raisonnablement possible. Le Locataire devra immédiatement, à la demande du Locateur, souscrire à telles autres garanties, quittances ou documents que le Locateur pourra exiger pour donner effet à chacun des droits du Locateur aux termes de cette section 7.1.

7.2. Le Locateur peut changer l’usage, l’occupation ou la désignation de tous lieux formant partie du Centre d’Achats et qui ne sont pas loués par le Locataire. Le Locateur se réserve le droit de modifier le pourcentage d’espace dans le Centre d’Achats qui est ou qui servira pour des ventes en gros et au détail ou pour tout autre usage à sa discrétion, pourvu que le Locateur conserve au Centre d’Achats son aspect original en tant que centre commercial de détail.

7.3. Le Locateur pourra, en relation avec l’une quelconque de ses activités aux termes de cet ARTICLE 7, ériger à l’extérieur des Lieux Loués des échafaudages temporaires et autre objets l’aidant à la construction, pourvu qu’en cela l’accès aux Lieux Loués ne soit pas obstrué. Le Locateur pourra utiliser à son gré les murs de côté ou les murs arrières des Lieux Loués, pourvu que cette utilisation n’empiète pas sur l’intérieur des Lieux Loués. Les érections mentionnées ci-dessus de même que l’entrée, l’installation, l’entretien, l’usage, la réparation ou le remplacement ci-devant mentionnés ne justifieront aucun rabais de loyer. Le Locateur devra exécuter ces travaux aussi rapidement qu’il est raisonnablement possible de le faire.

7.4. Il ne sera pas permis au Locataire d’entreposer, d’exposer et de vendre des marchandises dans les Sections Communes et les dépendances. Il ne pourra obstruer ces lieux et en occuper aucune partie à moins que le Locateur ne le lui permette et sauf à l’occasion de campagnes publicitaires reconnues et autorisées par Le Locateur.

7.5. Le Locateur a le droit à tout moment et à l’occasion (y compris, sans limiter la généralité de ce qui précède, avant le début du Terme) de relocaliser le Locataire dans d’autres locaux de l’Édifice ou du Centre d’Achats, aux frais du Locateur, à la condition que les nouveaux locaux aient des dimensions

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Locateur

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Locataire

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similaires et que le taux du Loyer Minimum demeure inchangé. Si le Locateur avise le Locataire par écrit d’une telle réinstallation après que le Locataire a débuté ou achevé l’installation de ses cloisons ou autres améliorations, le Locateur fournit au Locataire des cloisons et autres améliorations semblables de qualité égale. La réinstallation ne touche aucune des autres dispositions ou conditions du Bail, qui continuent de s’appliquer, avec les adaptations de circonstance. Le Locateur convient de déployer des efforts raisonnables afin de minimiser les inconvénients au Locataire et il exerce son droit de faire réinstaller uniquement pour des motifs commerciaux valables tels que, sans toutefois limiter la généralité de ce qui précède, dans le but d’assurer l’utilisation et occupation optimales de l’Immeuble et de répondre aux besoins des locataires actuels ou futurs.

ARTICLE 8. Services Publics et Autres

8.1. Pendant tout le Terme, le Locataire sera seul responsable des comptes et coûts d’eau, de gaz, d’électricité, de téléphone, et de tout autre service public utilisé ou consommé dans les Lieux (les “Services Publics”), et il devra les acquitter promptement. Le Locataire s’engage à signer tout document ou formulaire nécessaire afin d’accepter la responsabilité des comptes et/ou compteurs reliés à tout Service Public. Si le Locateur décide de fournir lui-même tout Service Public utilisé ou consommé dans les Lieux, le Locataire achètera ces Services Publics qu’il paiera sur demande à titre de loyer additionnel à un tarif n’excédant pas celui des fournisseurs de ces mêmes services, s’il y a lieu. La cessation, l’indisponibilité l’interruption ou la suspension à quelque moment que ce soit de l’un ou l’autre de ces Services Publics fournis ou non par le Locateur, n’entraînera aucune obligation ou responsabilité de sa part.

8.1.1. Au cas où le Locataire ne paierait pas les montants réclamés pour les Services Publics ou pour les taxes, permis, contributions ou charges qu’il s’est engagé à payer en vertu des présentes et qui grèveront alors les Lieux Loués ou leur contenu, le Locateur pourra, si la situation n’est pas corrigée après avoir donné un avis de dix (10) jours au Locataire, régler lui-même ces montants. Tous les paiements ainsi faits par le Locateur constitueront un loyer payable immédiatement avec intérêt au taux préférentiel de la Banque du Centre d’Achats augmenté de trois pour cent (3%) l’an à compter de la date à laquelle le paiement aura été effectué par le Locateur jusqu’à celle du remboursement, indépendamment du fait que le Locataire conteste le montant de la somme réclamée et le droit de la percevoir.

8.2. En l’absence de compteurs individuels ou d’appareils servant à mesurer la consommation d’un ou de tous ces services utilisés dans les Lieux par le Locataire, le Locateur répartira raisonnablement le coût de ces services entre les locataires de l’édifice qui les utilisent. Le Locateur fera un estimé raisonnable du taux relatif de consommation de chacun de ces locataires, qui servira à déterminer leur quote-part. La répartition faite par le Locateur sera finale et liera le Locataire qui devra payer sa quote-part sur demande à titre de loyer additionnel.

ARTICLE 9. Réparations, Changements, Additions et Améliorations

9.1. Le Locataire reconnaît que tous les travaux d’amélioration (définis ci-après) seront effectués aux frais du Locataire.

Avant de commencer à occuper les Lieux conformément à l’ARTICLE 3 des présentes, et à tout moment durant le Terme, le Locataire remettra au Locateur un jeu complet de plans et devis, préparés par des personnes qualifiées, de tous travaux d’améliorations, de modifications et/ou de changements à être effectuées dans les Lieux par le Locataire, ses employés, mandataires, entrepreneurs, ou prestataires de services. Le Locateur peut plus spécifiquement demander, à sa discrétion, les plans de structure, mécaniques et électriques de tous travaux d’améliorations, de modifications et/ou de changements à être effectuées ou déjà effectuées dans les Lieux par le Locataire, ses employés, mandataires, entrepreneurs ou prestataires de services.

Le Locataire n’entreprendra ces travaux d’amélioration qu’après en avoir reçu l’approbation écrite du Locateur et il devra exécuter ou faire exécuter ces travaux de la façon prévue à la section 9.2 ci-après.

9.2. Lorsque toutes ces améliorations auront été approuvées par le Locateur, elles devront être effectuées par un ou plusieurs entrepreneurs ou sous-traitants choisis par le Locataire et approuvés par le Locateur qui ne devra pas refuser son approbation sans motif sérieux, pourvu toutefois que le Locateur ne soit responsable d’aucun dommage ou autre perte ou défaut résultant ou découlant de ces travaux. Chacun de ces entrepreneurs ou ces sous-traitants sera l’entrepreneur et le sous-traitant du Locataire. Le Locataire convient par les présentes d’éviter tout conflit avec tout syndicat ouvrier ou tout autre contrat dont l’une des parties contractantes pourrait être le Locateur, son ou ses entrepreneurs ou tout sous-traitant. En cas de conflit de cette nature, le Locataire demandera aussitôt à son entrepreneur ou sous-traitant (cause de conflit) de quitter les Lieux.

9.3. À défaut par le Locataire d’ouvrir pour affaires, dans le délai imparti à l’ARTICLE 3, la totalité des Lieux Loués entièrement garnis de meubles et accessoires, équipés et pourvus du personnel requis, le Locateur aura droit, sur demande, en sus du Loyer Minimum et de tous autres montants payables aux termes des présentes, d’exiger un loyer additionnel au taux de trois pour cent (3%) du loyer mensuel par jour pour chaque jour durant lequel le Locataire aura fait défaut de commencer ses affaires comme prévu aux présentes; ce montant est une somme liquidée représentant le montant minimum des dommages que le Locateur sera présumé avoir soufferts, sans préjudice aux droits du Locateur, de réclamer et de prouver une plus grande somme à titre de dommages ou de se prévaloir de tous autres recours pour bris aux termes

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Locateur

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Locataire

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des présentes, à condition que le Locateur puisse, à son option, si le Locataire n’a pas ouvert pour affaires tel que mentionné ci-dessus à l’intérieur d’un délai de trente jours après le temps mentionné aux présentes, terminer ce Bail par avis écrit au Locataire, auquel cas le Locataire devra payer au Locateur, en sus de tous autres montants payables aux termes des présentes, le coût de tous travaux ou constructions de toutes sortes, que le Locateur aura effectués ou fait effectuer pour ou au nom du Locataire, avec en plus quinze pour cent (15%) de ce coût pour frais généraux et supervision, à l’égard de tous et chacun desquels la décision de l’architecte sera finale et liera les parties, et le Locateur, en sus de tous autres droits ou recours qui lui incombent, aura droit de retenir toutes sommes d’argent payées jusqu’à cette date par le Locataire ou Locateur, pour être forfaites sous le chef des dommages liquidés.

9.4. Pendant le Terme du présent Bail ou avant son entrée en vigueur, le Locataire devra en tout temps et à ses frais réparer et entretenir les Lieux Loués, et ainsi réparer et entretenir sans restriction les quais de chargement, les enseignes, les fenêtres et portes conduisant aux Lieux Loués, tout l’équipement et les appareils relatifs au chauffage, à la ventilation, à la climatisation, à la plomberie et à l’électricité se trouvant sur les Lieux Loués et/ou qui desservent les Lieux Loués, ainsi que les améliorations existantes ou à faire. Il devra en outre les maintenir en bon état comme un propriétaire consciencieux le ferait tout en tenant compte de la détérioration due à l’usure normale. Le Locataire s’engage à veiller à cet entretien, à effectuer ces réparations et ces remplacements et à peindre et décorer les Lieux Loués lorsque nécessaire ou lorsque le Locateur le lui demandera. Le Locataire fera effectuer à ses frais toutes les réparations majeures ou mineures, y compris les grosses réparations, (sauf les réparations de structure, toit et murs extérieurs à moins qu’ils ne soient endommagés par le Locataire) ainsi que les réparations et le remplacement de l’équipement et des appareils de chauffage, de ventilation, de climatisation, de plomberie et les appareils électriques sur les Lieux Loués et/ou qui servent les Lieux Loués. Le Locataire reconnaît et convient que tous les services de téléphone et de télécommunications qu’il désire faire installer seront commandés, utilisés et entretenus entièrement aux frais du Locataire.

9.5. Le Locateur et tout employé, serviteur, mandataire ou agent de ce dernier, auront le droit en tout temps et de temps à autre d’entrer dans les Lieux Loués et d’examiner l’état dans lequel ces dits lieux sont entretenus, réparés, et le bon ordre dans lequel ils se trouveront et également d’examiner l’équipement et les appareils situés dans les Lieux Loués et toutes les améliorations qui auront pu être apportées aux Lieux Loués.

9.6. Le Locataire devra, lorsque nécessaire — qu’il ait reçu ou non un avis du Locateur — faire faire à ces frais l’entretien, les réparations, les remplacements ou la décoration qui sont à sa charge en vertu des dispositions de la section 9.4 par des entrepreneurs ou des hommes de métiers approuvés par écrit par le Locateur. Au cas où le Locataire ne se conformerait pas à la demande du Locateur d’effectuer les réparations, les remplacements ou l’entretien dans le délai fixé, ce dernier aura alors le droit de faire faire ces travaux et d’en ajouter le coût au prochain versement de loyer, somme qui pourra être perçue de la même façon que pour des arrérages de loyer.

Les améliorations ainsi effectuées ne pourront être enlevées ni avant ni après l’expiration du présent Bail sans le consentement du Locateur.

9.7. Le Locataire aura le droit en tout temps et de temps à autre de peinturer et de décorer à ses trais l’intérieur des Lieux Loués et d’y faire tels changements ou telles modifications, additions ou améliorations (ci -après désignés les “Modifications”) qu’il jugera convenir le mieux aux fins de son commerce. Cependant aucune Modification ne pourra être fait à la structure, à tout mur extérieur, à la devanture du magasin, au système de chauffage, à celui de ventilation ou à celui de la climatisation, à la plomberie, à l’équipement électrique et mécanique, au plancher de béton ou au toit sans le consentement écrit du Locateur. Toutes les Modifications, qu’elles concernent ou non la structure, devront être faites conformément aux dispositions des statuts, des directives et des règlements de toute autorité municipale, provinciale ou fédérale. Le Locataire remboursera au Locateur les surprimes d’assurances ou les augmentations de taxes foncières municipales dans la mesure où celles-ci seront dues directement aux travaux mentionnés au présent paragraphe. Le Locataire s’engage également à ce que ces Modifications n’aient pas pour effet d’annuler l’assurance ou de rendre la propriété inassurable. À l’expiration du Bail toutes les améliorations locatives faites ou installées dans les Lieux Loués (à l’exception de l’équipement commercial) et qui sont fixées de quelque façon que ce soit sur ou sous les planchers, murs ou plafonds seront laissées sur place et appartiendront au Locateur et lui seront remises en même temps que les Lieux Loués comme partie d’iceux sans être déplacées, abimées ou endommagées et elles deviendront la propriété absolue du Locateur. À l’expiration du présent Bail, le Locataire doit, si le Locateur l’exige, enlever au complet ou en partie ces installations ci-dessus mentionnées et se faisant doit réparer tous les dommages ainsi causés.

9.8. L’équipement commercial installé par le Locataire devra être neuf et du type couramment utilisé dans son genre de commerce. Sous réserve des dispositions de la section 9.7 concernant l’obtention de la permission du Locateur, cet équipement devra être installé de la manière usuelle. Cette installation sera faite sans endommager la structure des Lieux Loués ou les systèmes de chauffage, de ventilation, de climatisation, de plomberie, d’électricité ou de mécanique de l’immeuble.

Nonobstant les dispositions prévues à la section 9.7 et à la condition que le Locataire ait payé le loyer stipulé dans le Bail et rempli toutes les obligations qui lui incombent en vertu de ce Bail, le Locataire aura le droit à l’expiration du Bail d’enlever tel équipement commercial; il devra, cependant, réparer les dommages et les avaries causés aux Lieux Loués du fait de l’installation et de l’enlèvement de cet équipement.

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Locateur

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Locataire

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9.9. Tout branchement ou raccordement d’appareils sur l’installation électrique autre qu’un branchement ou un raccordement sur une prise de courant déjà installée et tout branchement ou raccordement d’appareils sur la tuyauterie et tout branchement ou raccordement sur le dispositif de chauffage et/ou de climatisation sera considéré comme une amélioration visée par le présent ARTICLE 9.

9.10. Le Locateur aura le droit d’installer et de garder dans les Lieux toute pièce de matériel raisonnable, utile ou nécessaire à l’équipement, à l’usage, et à la commodité de l’Édifice ou d’un autre ou de plusieurs autres locataires et le Locataire n’aura aucun recours contre le Locateur à cet égard, pourvu que la pièce de matériel n’entrave pas sa jouissance des Lieux.

ARTICLE 10. Obligations et Responsabilités du Locataire

10.1. Le Locataire devra en tout temps, à ses propres frais, entretenir les Lieux et s’assurer de leur propreté et de leur bonne condition hygiénique.

10.2. À moins de dispositions à l’effet contraire contenues aux présentes, le Locataire sera responsable de toutes les réparations y compris le bris de vitrines et la dégradation de la façade. Le Locataire devra notifier promptement par écrit au Locateur tout accident, tout endommagement ou toute défectuosité des conduites d’eau, des tuyaux de vapeur, de l’équipement de chauffage ou de climatisation, de l’éclairage ou des fils électriques, de tout autre service dans quelque partie des Lieux que ce soit ou dans les environs si le service ou l’équipement dessert les Lieux.

10.3. Le Locataire sera seul responsable de toutes les blessures et de tous les dommages subis par le Locateur et/ou le Locataire et/ou les colocataires ou autres occupants de l’Édifice et par leurs cadres, dirigeants, agents, mandataires, employés, invités, clients et serviteurs respectifs et tout tiers, ainsi que des dégradations ou dommages causés à l’Édifice et/ou aux Lieux et/ou aux modifications et/ou aux améliorations et/ou aux ameublements, agencements, cloisons ou autre équipement ou marchandise (y compris les dommages causés par le débordement, la fuite ou l’échappement d’eau, de vapeur, de gaz, d’électricité ou d’une autre substance ou par la chute de toute substance), si ces dommages ont été causés ou occasionnés par la négligence, l’inattention ou toute autre faute du Locataire ou de ses agents, cadres, dirigeants, employés, mandataires, invités, clients et serviteurs. Le Locateur pourra réparer tous ces dommages, toutes ces dégradations et blessures aux frais du Locataire.

10.4. Le Locataire ne devra faire, ni permettre que soit fait sur les Lieux, dans l’Édifice, sur le Site ou dans les environs, quoi que ce soit qui puisse porter atteinte ou nuire aux droits du Locateur, des colocataires ou des autres occupants de l’Édifice, ou des propriétaires ou des occupants des propriétés adjacentes ou contiguës; le Locataire ne devra faire, ni permettre que soit fait, ni apporter, ni garder, ni permettre que soit gardé ou apporté, sur les Lieux, dans l’Édifice, sur le Site ou dans les environs, quoi que ce soit qui puisse de quelque façon entraver les règlements des services d’incendie, de police ou de santé ou les lois, codes, règles, directives, permis, règlements ou ordonnances émanant de tout organisme gouvernemental ayant juridiction sur les Lieux et/ou sur l’Édifice et/ou sur le Site. Le Locataire s’engage par les présentes à respecter ce qui précède et à s’y conformer.

10.5. Le Locataire s’engage spécifiquement à installer et à entretenir à ses propres frais tout équipement de protection contre les incendies incluant, sans restriction, tel éclairage de secours que le Locateur, tout organisme gouvernemental ou les assureurs estimeront raisonnablement nécessaire ou désirable. Si le Locateur ou un organisme gouvernemental ou les assureurs l’exigent, le Locataire devra désigner un surveillant pour assurer la coordination avec le personnel du Locateur et les facilités de protection contre les incendies.

10.6. Le Locataire ne permettra aucune activité ni aucune démonstration sur les Lieux, dans l’Édifice, sur le Site ou aux environs, qui aurait pour effet, de l’avis discrétionnaire du Locateur, de congestionner indûment un corridor; le Locataire n’exercera non plus aucune autre activité que le Locateur pourrait considérer désagréable ou déplacée. Le Locataire ne posera pas d’écriteau, de panneau-réclame, d’affiche, d’auvent ni d’enseigne électrique, à l’intérieur ou à l’extérieur des Lieux et/ou de l’Édifice et/ou du Site ou aux environs, sauf si le Locateur y a consenti par écrit.

Le Locateur aura le droit, à sa discrétion absolue, de pénétrer dans les Lieux, dans l’Édifice ou sur le Site et d’enlever et/ou d’éliminer tout ce qui enfreint les présentes.

10.7. Le Locataire s’engage à n’attacher ou fixer aucun auvent ou autre genre d’accessoire à une partie quelconque de l’Immeuble, sauf ceux de tels couleur, grandeur et style, et à tel endroit que le Locateur pourra désigner.

10.8. Si le Locateur juge nécessaire d’effectuer des réparations ou de faire quoi que ce soit qu’il appartient au Locataire de faire en vertu de ce Bail, le Locataire paiera au Locateur comme redevance pour avoir ainsi dirigé les travaux ou rempli les obligations du Locataire, un montant à titre de loyer additionnel égal à quinze pour cent (15%) du coût de ces obligations, réparations ou de tout autre travail effectué directement par le Locateur ou sous sa surveillance: ce montant sera ajouté au coût des travaux et le Locateur pourra l’exiger du Locataire comme s’il s’agissait d’arrérages de loyer.

10.9. Le Locataire exigera de tout entrepreneur, avant que celui-ci n’entreprenne des travaux sur les Lieux, qu’il remette au Locateur une renonciation à tout privilège ou droit de privilège hypothèque, nantissement, charge ou affectation quelconque, pouvant à ce moment-là ou ultérieurement exister relativement à la

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Locateur

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Locataire

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fourniture de main-d’œuvre ou de matériaux ou aux travaux effectués en vertu d’un contrat quelconque et les entrepreneurs devront également convenir de remettre au Locateur une renonciation de privilèges ou droits de privilège hypothèque, nantissement, charge ou affectation quelconque, en bonne et due forme de toute personne physique ou morale fournissant de la main-d’œuvre et des matériaux en vertu de tout contrat.

10.10. Si un tel enregistrement d’un privilège, droit, hypothèque, nantissement, charge ou affection par un entrepreneur ou sous-entrepreneur est effectué, le Locataire s’engage à se charger immédiatement et à ses frais, de l’acquittement.

Dans le cas où une hypothèque légale de toute personne qui participait à la construction ou la rénovation du Centre d’Achats est enregistré contre le bâtiment ou une partie de celui-ci en vertu de tout travail effectué par ou sous la direction ou pour le compte du Locataire, alors, en plus de tout autre droit ou recours du Locateur, le Locateur pourrait, mais ne sera pas tenu, à décharger celle-ci en payant le montant réclamé et/ou dû au tribunal ou directement à tout créancier hypothécaire, et la somme ainsi payée par le Locateur et tous les coûts, dépenses, frais judiciaires et extrajudiciaires encourus par le Locateur à cet égard seront dues et payables par le Locataire au Locateur à titre de loyer supplémentaire sur demande.

10.11. Le Locataire convient à ne pas permettre l’hypothèque, l’enregistrement d’un privilège, droit ou charge quelconque contre l’inventaire et les meubles des Lieux Loués, pendant le terme de ce Bail, sans le consentement préalable écrit du Locateur.

10.12. Le Locataire ne mettra pas, ni ne laissera, ni ne permettra que des détritus ou déchets soient déposés en quelque endroit que ce soit du Centre d’Achats à l’extérieur des Lieux Loués sauf aux heures permises par le Locateur pour l’enlèvement des ordures; celles-ci seront alors mises dans des récipients appropriés placés aux endroits indiqués par le Locateur. Le Locataire paiera pour les services d’enlèvement des ordures requis en plus des services municipaux. Les Lieux Loués seront tenus dans un état parfait de propreté et de salubrité aux frais du Locataire et conformément à toutes les ordonnances et directives émanant du service de santé municipal, du chef des pompiers, de l’inspecteur des bâtiments ou de tout autre officier autorisé de la municipalité, ou d’autres organismes ayant juridiction ou des assureurs du Locateur. Au cas où le Locataire ne se conformerait pas aux clauses qui précèdent, le Locateur aura le droit de faire faire les travaux nécessaires pour remédier à la situation et d’en recouvrer les frais comme s’ils étalent des loyers arriérés.

10.13. Le Locataire n’utilisera pas et ne laissera pas utiliser les Lieux Loués à des fins susceptibles de troubler l’ordre public, de causer des bruits ou des vibrations désagréables ni des odeurs déplaisantes.

10.14. Le Locataire n’entreposera pas et ne laissera pas entreposer dans les Lieux Loués tout objet d’une nature dangereuse, polluante, contaminant, nuisible à la santé, ou n’importe quoi qui pourrait entraîner l’augmentation de la prime d’assurance du Locateur ou l’annulation d’une telle assurance.

10.15. Le Locataire devra à l’expiration ou avant l’expiration du Bail ou de son renouvellement ou prolongation, remettre paisiblement au Locateur les Lieux Loués, ainsi que tous les édifices, modifications, additions et améliorations ou constructions qui ont été faites en tout temps pendant la durée du Bail, le tout en bonne et propre condition et en bon état de réparation, sauf pour l’usure normale.

ARTICLE 11. Abandon et Restitution

11.1. Le Locataire s’engage à ne pas laisser inoccupés ou vacants les Lieux Loués (et il ne sera pas nécessaire de restituer les clés pour que les Lieux soient considérés inoccupés ou vacants) pendant le Terme de ce Bail mais devra, pendant tout le Terme du présent Bail et sans interruption, faire et exercer dans les Lieux Loués le genre de commerce pour lequel le Bail a été passé, garder en magasin une variété complète et suffisante de marchandises de façon à répondre à ses besoins de marchand détaillant, garder un personnel de vendeurs suffisant pour servir adéquatement tous les clients, conduire son commerce d’une façon diligente et efficace.

ARTICLE 12. Cession, Sous-location, et Changement de Contrôle

12.1. Le Locataire ne devra pas céder, sous-louer ou se départir des Lieux Loués ou d’aucune portion des Lieux Loués ou en partager la possession sans le consentement écrit et préalable du Locateur, lequel consentement ne pourra être retenu sans raison valable, pourvu que, sans limiter la généralité de ce qui précède, il ne soit pas considéré déraisonnable de la part du Locateur de prendre en considération, entre autres, les facteurs suivants: tous engagements exécutés entre les autres locataires et le Locateur; la capacité financière et les antécédents financiers, l’habileté et l’expérience dans le rayon des affaires du Locataire, la qualité de la marchandise du cessionnaire, du sous-locataire ou de l’occupant proposé, et les antécédents criminels de ces derniers et/ou des personnes ayant le contrôle effectif de ces derniers, en prenant compte également le fait que le cessionnaire ou le sous-locataire proposé soit déjà un locataire de l’Édifice et/ou que le Locateur dispose à ce moment-là, ou dans les six mois suivants, d’espace à louer lui convenant dans l’Édifice. Le consentement du Locateur en quelque circonstance ne constituera pas une renonciation à la nécessité d’obtenir un tel consentement en toute autre circonstance. Cette prohibition comprend toute sous-location ou toute cession qui pourrait autrement se produire par l’opération de la loi. À condition toutefois qu’avant que ne soit effectuée toute cession, sous-location, abandon ou partage de la possession tel que ci-devant mentionné, le Locataire ait donné avis écrit (avec une copie d’un projet de cession de bail ou de sous-location signée par le cessionnaire ou le sous-locataire seulement) au Locateur

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Locateur

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Locataire

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de son intention d’agir ainsi, le Locateur devra alors, dans les trente (30) jours qui suivent, aviser le Locataire par écrit de son consentement ou de son refus à la cession, la sous-location ou l’abandon ou le partage de la possession, selon le cas, ou de sa décision de résilier ce Bail de préférence à donner un tel consentement. Le Locateur n’a pas l’obligation de résilier ce Bail en cas de son refus de consentir à une telle cession, sous-location ou abandon. Dans l’éventualité où le Locateur décidait de résilier ce Bail, le Locataire devra aviser le Locateur par écrit dans les quinze (15) jours qui suivent de l’intention du Locataire soit de ne pas effectuer telle cession, sous-location ou abandon ou partage des Lieux Loués ou d’accepter la résiliation de ce Bail. Si le Locataire faisait défaut de livrer un tel avis dans la période susmentionnée ou si le Locataire acceptait la résiliation, ce Bail se terminera à l’expiration de ces quinze (15) jours. Si le Locataire avisait ainsi le Locateur de son intention de ne plus céder, sous-louer, se départir de ou de partager la possession, ce Bail demeurera en vigueur.

12.2. Advenant que le Locataire reçoive un consentement aux termes de la section 12.1, le Locataire devra immédiatement signer une entente (“Entente”) préparée par le Locateur et qui prévoira que : (i) le Loyer Minimum annuel payable par tel ayant-droit, sous-locataire ou occupant ne sera pas moindre par la suite qu’un montant égal à la moyenne combinée du Loyer Minimum payables par le Locataire durant les trois Années de Bail de douze mois précédant immédiatement ces cession, sous-location ou abandon de ou partage de la possession (ou la combinaison annuelle la plus élevée du Loyer Minimum depuis la date de commencement de ce Bail si le Locataire au moment de la cession, de la sous-location, de l’abandon de ou du partage de possession occupait les Lieux Loués depuis moins de trois Années de Bail de douze mois): (ii) toute option ou disposition existante de renouvellement ou de prorogation du présent Bail au-delà de la date d’expiration prévue à la section 3.1 des présentes, sera automatiquement nulle et non avenue et n’aura plus aucune force ni aucun effet, que le Locateur ait ou non reçu du Locataire un avis de son intention d’exercer lesdites options ou dispositions de renouvellement ou de prolongation de ce Bail; (iii) le Locataire garantit le rendement de ce cessionnaire, sous-locataire ou occupant eu égard au nouveau Loyer Minimum annuel tel que ci-devant mentionné, et à tous égards demeurera solidairement et conjointement responsable, sans bénéfice de discussion ou de division, du paiement du loyer et de l’exécution des autres obligations du Locataire en vertu du présent Bail, et (iv) tous et chacun des autres termes, ententes et conditions de ce Bail demeureront tels qu’énoncés aux présentes, incluant, sans limiter la généralité de ce qui précède, les articles de ce Bail relatifs à l’usage des Lieux Loués: pourvu, de plus, que le Locataire fasse en sorte que ce cessionnaire, ce sous-locataire ou cet occupant signe l’Entente et s’engage directement avec le Locateur d’être lié, sujet à ce qui précède, par tous les termes de ce Bail auxquels le Locataire est lié.

12.3. Absence de charges. Le Locataire ne devra pas vendre, transférer, céder, nantir, hypothéquer ou de quelque façon grever la totalité ou une partie de ses meubles et accessoires ou équipement utilisés dans l’opération de son entreprise sur les Lieux Loués sans avoir obtenu le consentement écrit et préalable du Locateur, mais ceci n’empêchera pas le Locataire, dans le cadre d’une conduite usuelle et raisonnable en affaires, de louer ou de créer des contrats de ventes conditionnelles ou des hypothèques pour garantir une partie du prix de vente des fournitures et des meubles et accessoires de commerce du Locataire ou de créer des garanties sur son inventaire; pourvu que ce qui précède ne préjudicie à ou n’affecte en aucune façon la priorité des droits du Locateur ou les obligations du Locataire quant à ces meubles et accessoires ou fournitures ou inventaires en vertu de tous autres termes de ce Bail et quant à toutes lois relatives à la faillite ou aux privilèges du Locateur. Le Locataire ne devra pas hypothéquer ou autrement grever son intérêt dans ce Bail ou toute sous-location.

12.4.

(i) Si le Locataire est une personne morale ou une société :

(a) s’il s’agit d’une personne morale, tout changement de contrôle effectif (légal, de facto ou autrement) par rapport à celui qui existait à la date à laquelle la personne morale a contracté pour la première fois des obligations envers le Locateur en vertu du présent Bail; et

(b) dans le cas d’une société, tout changement dans la composition de la société par rapport à celle qui existait à la date où les associés composant initialement la société ont contracté pour la première fois des obligations envers le Locateur en vertu du présent Bail;

sera considéré comme une cession pour les fins de la présente ARTICLE 12, et les dispositions des présentes concernant une cession du Bail s’appliqueront à un changement de contrôle, mutatis mutandis; ou

(ii) Sujet au paragraphe (i), en cas de tout changement de contrôle du Locataire en vertu de cette section 12.4, alors tant et aussi longtemps qu’un tel changement de contrôle se sera produit, (et si le Locateur n’y a pas encore consenti), le Locataire devra aviser par écrit le Locateur de tout tel changement et le Locateur aura le droit de terminer ce Bail et le Terme, en tout temps après un tel changement de contrôle en donnant au Locataire un préavis de soixante jours de cette terminaison.

(iii) Le Locataire devra, sur demande du Locateur, remettre à ce dernier pour les inspecter ou les copier ou pour ces deux raisons, tous les livres et registres du Locataire qui, par eux-mêmes ou avec toute autre information, peuvent démontrer que le présent Article est applicable ou non.

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Locateur

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Locataire

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Si un actionnaire ou associé du Locataire, sur demande du Locateur, refuse ou néglige de fournir au Locateur toute information attestée par un affidavit dudit actionnaire ou associé ou d’une autre personne digne de foi, laquelle information peut, par elle- même ou avec toute autre information, démontrer que cet Article est applicable ou non, le Locateur pourra mettre fin au présent bail par préavis de soixante (60) jours.

(iv) Cette section 12.4 n’aura aucune application à quelque changement de contrôle par héritage ou legs ni tant et aussi longtemps que le contrôle du Locataire est représenté par des actions listées à une bourse reconnue.

12.5. En cas de cession du présent Bail ou de sous-location des Lieux, ou en cas de changement de contrôle d’une compagnie ou société locataire, les règles suivantes s’appliqueront :

Le cessionnaire, le sous-locataire, les nouveaux propriétaires de la compagnie ou les nouveaux associés selon le cas, devront pendant tout le reste de la duré du Bail payer ou faire payer au Locateur le Loyer Minimum annuel payable en vertu des présentes au moment de cette cession ou de cette sous-location.

12.6. Le Locateur pourra en tout temps céder, louer, vendre ou autrement aliéner ses droits dans les et aux Lieux Loués, le Centre d’Achats, le Site et/ou le Bail. En cas de vente, de location ou d'autre forme d'aliénation du Centre d’Achats ou d'une partie de celui-ci par le Locateur ou encore en cas de cession par le Locateur du présent Bail ou d'un intérêt du Locateur en vertu du présent Bail, le Locateur sera, dans la mesure où l'acheteur, le locataire ou le cessionnaire assumera les obligations du Locateur en vertu des présentes, ipso facto libéré de toute responsabilité à l'égard de ces obligations, et ce, sans autre entente supplémentaire.

ARTICLE 13. INCENDIE ET DESTRUCTION DES LIEUX

13.1. Advenant que les Lieux soient détruits ou endommagés par l’incendie, la foudre, la tempête ou tout autre sinistre similaire :

(i) si les dommages ou la destruction sont tels que les Lieux sont absolument inutilisables ou qu’il serait dangereux ou impossible de les utiliser ou de les occuper, et si dans l’un ou l’autre cas le Locateur est d’avis (qu’il devra communiquer par écrit au Locataire dans les trente (30) jours suivant cet endommagement ou cette destruction) que les Lieux ne peuvent être réparés avec diligence dans les cent quatre-vingt (180) jours de la date de la destruction ou de l’incendie, le Locateur ou le Locataire pourra dans les cinq (5) jours de la notification de l’avis précité du Locateur mettre fin au présent Bail par avis écrit à cet effet à l’autre partie. Dans un tel cas, le Bail cessera de courir et prendra fin à compter de la date de cette destruction ou de ce dommage et tous les loyers et les autres paiements dont le Locataire est responsable en vertu des conditions du présent Bail seront ajustés proportionnellement et payés en entier jusqu’à la date de la destruction ou des dommages. Si ni le Locateur ni le Locataire ne met fin au présent Bail de cette façon, le loyer sera suspendu depuis la date des dommages jusqu’à ce que les Lieux aient été suffisamment réparés pour permettre au Locataire de les utiliser et de les occuper;

(ii) si les dommages sont tels que les Lieux sont absolument inutilisables ou qu’il serait impossible ou dangereux de les utiliser ou de les occuper, et si dans l’un ou l’autre cas le Locateur est d’avis (ce qu’il devra communiquer par écrit au Locataire dans les trente (30) jours de la date de cet endommagement) que les Lieux peuvent être réparés avec une diligence raisonnable dans les cent quatre-vingt (180) jours suivant la notification dudit avis, le Locateur seul aura l’alternative de reconstruire les Lieux ou de mettre fin au présent Bail. Si le Locateur décide de mettre fin au Bail, (ce qu’il devra communiquer par écrit au Locataire dans les quatre-vingt-dix (90) jours de la date de cet endommagement) le Locataire n’aura nul recours contre lui. S’il décide de les reconstruire, le loyer sera suspendu depuis la date du sinistre jusqu’à ce que les Lieux soient suffisamment réparés pour permettre au Locataire de les utiliser et de les occuper;

(iii) si quarante pour cent (40%) ou plus de tout l’espace de plancher loué ou louable des édifices du Centre d’Achats sont à quelque époque détruits ou endommagés par quelque cause que ce soit ou par une démolition que cela aura causé ou rendu nécessaire, alors, tant et aussi souvent que tels événements se produiront et nonobstant le fait que les Lieux Loués puissent ne pas être affectés par tels événements, le Locateur pourra, à son choix, au moyen d’un avis écrit au Locataire dans les quatre-vingt-dix (90) jours suivant immédiatement cet évènement, choisir de résilier et de terminer ce Bail et, advenant un tel choix, le Terme de ce Bail et la location créée par les présentes expireront par l’écoulement du temps le trentième jour après que cet avis aura été donné; les ajustements de loyer et des autres paiements s’effectueront comme en date de cet évènement et le Locataire devra, durant cette période de trente (30) jours, évacuer les Lieux Loués et les rendre au Locateur, le Locateur ayant alors le droit de reprendre la jouissance et la possession des Lieux Loués libres de ce Bail et d’en évacuer toutes les personnes qui s’y trouvent;

(iv) si de l’avis du Locateur les dommages peuvent être réparés de la façon susdite dans un délai raisonnable de la date de la destruction ou des dommages, et que les dommages sont tels que les Lieux peuvent être utilisés en partie pour les fins auxquelles ils sont loués, alors jusqu’à ce que les dommages aient été réparés le loyer sera diminué proportionnellement à la partie des Lieux rendue inutilisable à cause de ces dommages.

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Locateur

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Locataire

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13.2. Si l’Édifice ou les Lieux sont partiellement ou totalement endommagés ou détruits par l’incendie ou par quelqu’autre sinistre imputable à la négligence ou à la faute du Locataire, de ses cadres, dirigeants, agents, mandataires, employés, serviteurs, visiteurs, invités, clients ou concessionnaires, alors, sans préjudice des autres droits et recours du Locateur et sans préjudice également de droits de subrogation des assureurs du Locateur :

(i) le Locataire sera tenu responsable de tous les frais et dommages-intérêts,

(ii) les dommages pourront être réparés par le Locateur aux frais du Locataire,

(iii) le Locataire renoncera à son droit de mettre fin au présent Bail tel que prévu au paragraphe 13.1.1.(i), et

(iv) le Locataire sera déchu de son droit à toute suspension de loyer prévue à l’Article 13.1 et le loyer ne sera pas suspendu.

13.3. Si les dommages ou la destruction susdits des lieux ne sont pas imputables à la faute ou à la négligence du Locataire, de ses cadres, dirigeants, agents, mandataires, employés, serviteurs, visiteurs, invités, clients ou concessionnaires, les dommages causés aux Lieux seront réparés par le Locateur à ses propres frais. Le Locateur ne sera nullement tenu de rembourser au Locataire les dommages causés aux meubles et accessoires, aux couvres planchers, à l’ameublement, à l’équipement ou aux améliorations locatives du Locataire, ni de rembourser leur remplacement ou leur réparation.

Il est entendu et convenu que rien dans cet article ne peut obliger le Locateur à reconstruire le Centre d’Achats ou n’importe laquelle de ses parties conformément aux plans et aux devis originaux.

ARTICLE 14. NON-RESPONSABILITÉ DU LOCATEUR

14.1. Le Locataire n’aura droit à aucune suspension ou réduction du loyer payable en vertu des présentes, ni au paiement par le Locateur de dommages-intérêts, ni au remboursement de frais, pertes ou déboursés nonobstant la raison ou la cause (sauf si cette raison ou cette cause est directement imputable à la faute ou à la négligence du Locateur) en cas d’incendie, de foudre, de tempête ou de tout autre sinistre similaire. Le Locataire n’aura droit à aucune suspension ou réduction de loyer, ni au paiement d’aucun remboursement par le Locateur en cas d’une panne totale ou partielle, ou d’éclairage, d’électricité, d’eau, de tuyauterie, ou d’un service inadéquat d’enlèvement de la neige ou de la glace, d’égout ou de tout autre service, ou causés par la diminution du rendement ou par l’arrêt de ces systèmes ou de tout autre service, ou encore en raison d’inconvénients ou de dommages causés par la présence ou le suintement d’eau, de neige ou de glace sur ou au travers du toit, des puits de lumière, des trappes, des fenêtres, ou autrement, ou en raison d’une défectuosité ou d’une rupture de tout tuyau, réservoir, agencements ou autre objet, ayant pour effet de provoquer un écoulement, une fuite, ou un échappement de vapeur, d’eau, de neige, de fumée ou de gaz dans les Lieux, ou encore en raison d’inconvénients ou de dommages causés par la condition ou la disposition des fils électriques ou autres, ou en raison d’inconvénients ou de dommages résultant d’agissements. d’omissions ou de négligence de colocataires ou d’autres occupants de l’Édifice ou de propriétaires ou d’occupants de propriété adjacentes ou contiguës, ou en raison de l’exécution de modifications, réparations, améliorations ou changements structuraux de l’Édifice et/ou du Site ou de toute chose ou autre service s’y trouvant ou s’y rapportant ou contiguës, pourvu que ces travaux soient faits avec diligence raisonnable.

Sans restreindre la portée de ce qui précède, sauf si elles sont causées directement par la négligence du Locateur, le Locateur ne sera nullement responsable des blessures, quelle que soit leur nature, qui pourraient être subies ou causées au Locataire, à l’un de ses employés, agents ou clients, ou à n’importe quelle autre personne qui pourrait se trouver dans les Lieux Loués et appartenant au Locataire, ses employés, ou à n’importe quelle autre personne ou de toute perte ou dommages aux biens appartenant aux susdites personnes alors que ces biens sont sur les Lieux Loués.

Nonobstant ce qui précède, la responsabilité du Locateur ne s’étendra en aucun cas à des biens autres que l’ameublement et les agencements ordinairement nécessaires au commerce au détail, expression qui, sans limiter son sens normal, n’inclura pas les valeurs mobilières, les espèces, la papeterie et les archives, les ordinateurs ou les autres machines ou articles semblables.

14.2. Le Locateur ne sera nullement responsable des dommages subis par le Locataire s’il se produit un délai dans le parachèvement des Lieux qui en retarde ou en gêne l’occupation ou qui retarde ou gêne la jouissance de l’Édifice ou de ses accessoires.

14.3. Le Locataire convient de protéger le Locateur, ses administrateurs, dirigeants, employés et mandataires, de les mettre à couvert et de les indemniser de toute amende, de tous dommages-intérêts ou de toute charge ou pénalité imposée à la suite de quelque infraction à une loi, à un règlement, à un ordre ou à une ordonnance quelconque par ledit Locataire ou par ses employés, dirigeants, invités, mandataires ou agents; il convient de plus de protéger le Locateur, ses administrateurs, dirigeants, employés et mandataires, de les mettre à couvert et de les indemniser de tous dommages-intérêts ou frais résultant de tout de tout acte, négligence, omission, faute ou défaut du Locataire ou de toute personne dont il est légalement responsable se produisant sur les Lieux ou aux environs et causant des dommages matériels et/ou dommages corporels à toute personne incluant le Locateur (y compris le décès pouvant en résulter) (sauf dans la mesure où le

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Locateur

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Locataire

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Locateur pourra en être responsable) et de tous dommages-intérêts et frais résultant de tout défaut du Locataire de se conformer aux dispositions et conditions du présent Bail et de les mettre à exécution. Dans un tel cas, le Locataire devra tenir le Locateur indemne et l’indemniser et il devra payer tous les coûts, dépenses et honoraires légaux encourus par le Locateur, relativement audit litige. Le Locataire devra également payer tous les coûts, dépenses et honoraires légaux qui peuvent être encourus ou payer par le Locateur pour faire executer les dispositions, engagements et conditions du présent Bail.

Cette clause d’indemnisation survivra à l’expiration du présent Bail, nonobstant toute disposition inconciliable contenue aux présentes.

ARTICLE 15. DROIT D’ENTRÉE

15.1. Le Locateur pourra, en tout temps et sans aucune responsabilité envers le Locataire, pénétrer dans les Lieux afin de les examiner ou de les faire visiter, ou afin d’y effectuer des modifications ou des réparations, ou pour toute autre affaire qu’il pourra juger nécessaire au bon fonctionnement ou à l’entretien de l’Édifice ou de son équipement. Durant les douze (12) derniers mois de ce Bail ou de son renouvellement, le Locataire permettra à toute personne désirant louer les Lieux de les visiter pendant les jours ouvrables entre neuf heures (9h) et dix-sept heures (17h).

15.2. Le Locateur aura le droit, pendant les douze (12) mois antérieurs à la cessation du terme, d’entrer dans les Lieux et d’y afficher un avis indiquant que lesdits Lieux sont “à louer”, et le Locataire s’engage à ne pas enlever, changer, nuire, obstruer ni lacérer cette affiche.

15.3. Le Locataire ne devra modifier aucune serrure aux portes des Lieux sans avoir préalablement obtenu le consentement du Locateur.

ARTICLE 16. OBSERVANCE DE LA LOI

16.1. Le Locataire devra avec diligence et à ses frais appliquer et respecter les lois, règles, ordres, ordonnances, permis, directives, codes et règlements des gouvernements municipal, provincial ou fédéral et de leurs divisions ou bureaux et de tout autre organisme gouvernemental ayant juridiction sur les Lieux, sur leur occupation par les locataires ou sur le commerce que le Locataire y exerce (y compris, sans limiter la généralité de ce qui précède, ceux qui se rapportent à la protection, à la sauvegarde, à l’utilisation, ou à la dégradation de l’environnement en vigueur à l’occasion).

ARTICLE 17. EXIGENCES EN MATIÈRE D’ASSURANCE

17.1. Le Locataire ne devra commettre, ou permettre, sur les Lieux aucun acte, ni apporter sur les Lieux, ni y garder aucun objet pouvant accroître le risque d’incendie dans l’Édifice conduisant à la majoration des taux des primes d’assurance-incendie ou des autres assurances couvrant l’Édifice.

Le Locataire devra respecter les règles et exigences de l’association canadienne des assureurs ou de son successeur, ainsi que les exigences de toutes les compagnies d’assurance ayant émis des polices d’assurance en vigueur couvrant l’Édifice, quelle qu’en soit la nature y compris les polices d’assurance contre la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle. Le Locataire doit installer et maintenir des programmes de prévention des incendies tels que requis par les compagnies d'assurance avec lesquelles les Lieux Loués et / ou le Centre d’Achats est assuré et / ou par le Groupement technique des assureurs et le Locataire est en outre installera et maintiendra de l’équipement pour la prévention et détection des incendies tel que recommandé par lesdites sociétés ou associations. Locataire ne pourra pas faire ou commettre tout acte sur les Lieux Loués ou faire entrer ou de rester sur les Lieux Loués tout article  qui influe sur le risque d'incendie ou d'augmenter le taux d'incendie ou d'autres assurance sur le Centre d’Achats.

Aucun article ni aucune matière inflammable ne devra, en quelque circonstance que ce soit, être apporté ou gardé sur les Lieux, à l’exception de la sorte et de la quantité nécessaires à l’occupation normale d’un magasin et autorisées par les polices d’assurance couvrant l’Édifice; aucun explosif ou substance dangereuse de quelque nature que ce soit ne devra être apporté ou gardé dans les Lieux.

Advenant que le taux des primes de toute police d’assurance couvrant l’Édifice soit majoré en raison d’une des activités exercées par le Locataire ou en raison de choses ou d’objets que le Locataire garde ou entrepose dans les Lieux Loués ou en raison des opérations du Locataire, le Locateur pourra, en sus de tous ses autres recours, payer le montant de cette majoration et ce montant deviendra immédiatement dû et payable par le Locataire et recouvrable à titre de loyer additionnel.

Le Locataire ne devra pas apporter dans les Lieux Loués ou y garder un objet qui pourrait rendre les polices d’assurance du Locateur ou des autres locataires du Centre d’Achats sujettes à résiliation.

17.2. Le Locataire devra souscrire et maintenir en vigueur pendant toute la durée du présent Bail une assurance contre les bris de vitrines, une assurance contre les dommages à la propriété, ainsi qu’une assurance générale de responsabilité civile: le montant, la forme et l’émetteur de ces assurances devront être acceptés par le Locateur; l’assurance générale de responsabilité civile ne devra en aucun cas être inférieure à un million dollars ($1,000,000) et l’assurance-incendie avec couverture supplémentaire (extended coverage)

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Locateur

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Locataire

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couvrant l’ameublement, les agencements, le fonds de commerce et les améliorations sera d’un montant égal à leur pleine valeur assurable. Copie de chacune de ces polices d’assurance devra dès leur signature être livrée au Locateur. Chacune de ces polices d’assurance devra contenir telles franchises qu’un locataire prudent maintiendrait et devra désigner le Locateur comme assuré additionnel dans la mesure de son intérêt, et la police d’assurance contre la responsabilité civile devra contenir une clause de responsabilité réciproque entre le Locateur et le Locataire. Le Locataire paiera le coût ou les primes de toutes et chacune de ces polices d’assurance. Le Locataire obtiendra de ses assureurs, pour chacune de ces polices, l’engagement d’aviser le Locateur par écrit dix (10) jours au moins avant toute annulation. Le Locataire fournira au Locateur les documents prouvant qu’il maintient ses assurances en vigueur et qu’il en paie les primes.

17.3. Le Locataire sera entièrement responsable du paiement de toute franchise en vertu de ses propres polices d’assurance, relativement à toute perte couverte par telles polices.

17.4. Le Locataire convient, s’il néglige de souscrire et de maintenir en vigueur lesdites assurances, que le Locateur aura le droit de le faire à sa place et d’en payer les primes; dans un tel cas, le Locataire devra rembourser au Locateur le montant des primes payées et ce remboursement sera recouvrable à titre de loyer additionnel payable le premier jour du mois suivant la date du paiement effectué par le Locateur.

17.5. Il est entendu que si l’assureur annule une police quelconque à cause de l’utilisation ou de l’occupation des Lieux Loués ou de l’une de leurs parties, par le Locataire ou par l’un de ses cessionnaires, sous-locataires, concessionnaires, représentants, ou par n’importe quelle personne que le Locataire aurait autorisé à s’établir dans les Lieux Loués, le Locateur pourra, sous réserve de tous ses autres droits sous l’ARTICLE 32 des présentes, à son gré, soit résilier ce bail — auquel cas le loyer et tous les autres montants dus par le Locataire en vertu de ce bail seront répartis et payés jusqu’à la date de l’avis de résiliation du bail et le Locataire devra immédiatement rendre au Locateur la possession vacante des Lieux Loués — soit pénétrer dans les Lieux Loués, aux frais du Locataire, et remédier à la situation ayant entraîné l’augmentation des taux ou l’annulation des polices.

ARTICLE 18. HYPOTHÈQUES ET SUBORDINATION

18.1. À l’option du Locateur, ce Bail sera sujet et subordonné à toutes et chacune des hypothèques, charges, baux sur des conventions de vente avec relocation au vendeur ou conventions de fiducie, qui présentement ou en tout temps par la suite peuvent affecter les Lieux Loués, en totalité ou en partie, ou la totalité ou une partie du Centre d’Achats, que tels hypothèques, charges, baux ou conventions de fiducie affectent ou non les Lieux Loués ou le Centre d’Achats seulement ou affectent aussi d’autres lieux. Sur demande en tout temps et de temps à autre du Locateur ou du créancier d’une hypothèque, d’une charge, d’un locataire, ou d’un fiduciaire aux termes de tous tels hypothèques, charge, bail ou convention de fiducie, le Locataire devra promptement: (i) reconnaître ou accepter de reconnaître ce créancier d’une hypothèque, d’une charge, d’un locataire ou ce fiduciaire comme nouveau locateur et devenir son locataire des Lieux Loués ou le locataire des Lieux Loués de tout acquéreur de tout tel créancier d’une hypothèque, d’une charge, d’un bail ou de tout tel fiduciaire advenant l’exercice de tout pouvoir de vente autorisé et contenu dans tout acte d’hypothèque, de charge, de bail ou toute convention de fiducie pour le résidu du Terme non alors expiré suivant les termes contenus aux présentes et/ou (ii) remettre à plus tard ou subordonner ce Bail à cette hypothèque, cette charge, ce bail ou cette convention de fiducie afin que ce Bail et tout droit, titre et intérêt du Locataire dans les Lieux Loués soient sujets aux droits de ce créancier d’une hypothèque, d’une charge, d’un locataire ou de ce fiduciaire aussi complètement que si cette hypothèque, cette charge, ce bail ou cette convention de fiducie avait été effectuée et enregistrée et les sommes d’argent qu’ils garantissent avaient été avancées avant que le présent Bail ne soit passé (et nonobstant toute autorisation ou tout consentement de tout tel créancier d’une hypothèque, d’un mortgage, d’un locataire ou de tout tel fiduciaire, explicite ou implicite, à la passation de ce Bail). Toute telle reconnaissance d’un nouveau locateur et toute priorité ou subordination s’étendra à tout renouvellement, toute modification, toute consolidation, tout remplacement et toute extension de ces hypothèques, charges, baux ou conventions de fiducie et à tous documents qui y sont ancillaires ou en supplément ou en complément. Le Locataire devra immédiatement signer tous documents de reconnaissance de changement de locateur, de priorité ou de subordination qui peuvent être ainsi requis pour donner effet à cette section 18.1.

18.2. Le Locataire convient qu’en tout temps et de temps à autre sous un délai de dix (10) jours après en avoir été ainsi requis par un écrit par le Locateur, le Locataire signera, reconnaîtra et remettra au Locateur ou à toute personne que le Locateur pourra désigner, un certificat établissant tous ou chacun des éléments qui suivent: (i) que ce Bail n’est pas modifié et est en pleine force et vigueur (ou s’il y a eu des modifications, que ce Bail est en pleine force et vigueur tel que modifié, en identifiant les ententes de modifications, ou si ce Bail n’est pas en pleine force et vigueur le certificat devra en stipuler ainsi); (ii) la date du commencement du Terme; (iii) la date jusqu’à laquelle le loyer a été payé aux termes de ce Bail; (iv) si le Locataire est ou n’est pas en défaut dans le paiement de tout loyer ou de toute autre somme d’argent aux termes de ce Bail et si l’une des Parties est ou n’est pas en défaut aux termes de ce Bail; au sujet de quel défaut un avis de défaut a été signifié, et si un tel défaut existe, en en spécifiant la nature et l’étendue; (v) s’il y a ou non quelque compensation, défense ou demande reconventionnelle à faire valoir à l’encontre d’une demande d’exécution des obligations que doit exécuter le Locataire aux termes de ce Bail; (vi) une preuve suffisamment détaillée de la situation financière du Locataire et (vii) si le Locataire a reçu un avis de contravention ou d’infraction, constat, amende, inspection, procédure ou jugement émis par toute autorité applicable concernant les Lieux et/ou tout entreprise exerçant dans les Lieux, le contenu de tel avis de contravention ou d’infraction, constat, amende, inspection, procédure ou jugement. Si quelque créancier hypothécaire ou fiduciaire aux termes d’un acte de fiducie du Centre d’Achats, actuel ou

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Locateur

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Locataire

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possible, requérait des modifications ou des changements aux termes et conditions de ce Bail, le Locataire devra dans les dix (10) jours après en avoir été requis par écrit par le Locateur et pourvu qu’aucun changement ne modifie la location, l’étendue ou l’usage des Lieux Loués ou le montant du loyer aux termes des présentes, exécuter telle entente incorporant tels changements qui pourront être requis. Si le Locataire n’a pas signé et remis au Locateur les ententes ou certificats prévus aux sections 18.1 et 18.2 dans les dix (10) jours d’une telle demande, le Locateur pourra, à son option, terminer ce Bail immédiatement sur avis écrit au Locataire.

ARTICLE 19. EXPROPRIATION

19.1. Si la totalité ou une partie de l’Édifice est condamnée, expropriée ou saisie de quelque façon que ce soit pour un usage public ou quasi-public, le Locateur pourra à son gré mettre fin au Bail en avisant par écrit le Locataire que le Bail expirera à la date à laquelle doit avoir lieu la prise de possession et dans un tel cas, le Locateur n’aura aucune obligation envers le Locataire.

ARTICLE 20. RENONCIATION

20.1. L’acceptation subséquente par le Locateur du loyer stipulé aux présentes ne devra pas être considérée comme une renonciation à ses droits relativement à quelque violation précédente par le Locataire de ses obligations, autre que le défaut de payer le loyer ainsi accepté. Le fait pour le Locateur de renoncer à tout droit découlant d’une violation par le Locataire des conventions, clauses et conditions du Bail, ne sera pas pour autant une renonciation à ses droits quant à d’autres violations survenues soit à sa connaissance ou à son insu.

20.2. Il n’y aura pas de renonciation aux conventions, clauses et conditions de ce Bail sans un consentement par écrit du Locateur, et la tolérance ou l’indulgence du Locateur, quel que soit le cas, ne constituera pas une renonciation à ses droits quant au défaut de la part du Locataire de respecter les conventions, clauses et conditions du présent Bail, et jusqu’à l’accomplissement intégral par le Locataire desdites conventions, clauses et conditions, le Locateur conservera, nonobstant telle tolérance ou indulgence, le privilège d’invoquer tout recours auquel il a droit en vertu du Bail ou de quelque disposition de la loi.

20.3. Le Locataire et toute personne affirmant être sous-locataire ou concessionnaire conviennent que le fait que le Locateur accepte un paiement de loyer de toute personne autre que le Locataire ne sera pas considéré comme une admission de droits n’ayant pas été expressément accordés par le Bail, ni comme renonciation par le Locateur à un droit quelconque, ni comme une admission à l’effet que cette personne est le sous-locataire ou cessionnaire du Bail indépendamment du fait que le Locataire ou ladite personne affirme que cette personne est sous-locataire ou cessionnaire du Bail. Le Locateur pourra accepter en tout temps un paiement de loyer de toute personne occupant les Lieux sans pour autant renoncer à quelque droit que ce soit en vertu du Bail.

ARTICLE 21. AVIS ET MISES EN DEMEURE

21.1. Tout avis ou toute mise en demeure que le Locateur signifie au Locataire sera censé avoir été dûment signifié à compter du moment où il aura été remis au Locataire en personne, ou envoyé par télécopie au numéro      , ou envoyé par courrier électronique à l’adresse       ou laissé sur les Lieux ou à compter du troisième jour ouvrable suivant sa mise à la poste s’il est expédié par courrier recommandé au Locataire à l’adresse des Lieux.

21.2. Le Locataire élit domicile dans les Lieux pour la signification de tout avis, bref d’assignation ou autre document juridique visant toute poursuite, action ou procédure intentée par le Locateur en vertu du Bail.

21.3. Tout avis ou toute mise en demeure que le Locataire signifie au Locateur sera censé avoir et dûment signifié à compter du moment où il aura été remis au Locateur en personne, ou à compter du troisième jour ouvrable suivant sa mise à la poste s’il est expédié par courrier recommandé au Locateur à l’adresse indiquée par ce dernier pour le paiement du loyer en vertu des présentes.

ARTICLE 22. DOMICILE

22.1. Le Locataire consent à ce que toute action, poursuite devant les tribunaux ou procédure intentée par le Locateur en vertu du Bail le soit devant la Cour Supérieure ou la Cour du Québec du District Judiciaire de Montréal seulement, les tribunaux de ce district ayant juridiction entière pour entendre toutes les disputes pouvant résulter du Bail ainsi que toutes disputes entre les parties dans leur relation en tant que Locateur et Locataire.

ARTICLE 23. LOCATEUR ET LOCATAIRE

23.1. Le mot “Locateur” utilisé dans le présent Bail ne désigne que le propriétaire actuel de l’Édifice ou le locataire en vertu d’un bail visant l’ensemble de l’Édifice, de sorte qu’advenant une ou des ventes de l’Édifice ou un ou des transferts de l’Édifice, ou une ou des prises de bail visant l’Édifice ou une ou des ventes ou transferts ou cessions de tels baux, le Locateur sera et est par les présentes dégagés de tous les engagements et obligations du Locateur en vertu des présentes; le cessionnaire, l’acquéreur ou le locataire

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Locateur

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Locataire

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sera censé avoir assumé et convenu de s’acquitter, à l’exonération du Locateur, de tous les engagements et de toutes les obligations de ce dernier en vertu des présentes, sans qu’il y ait nécessité de convention supplémentaire entre les parties ou leurs ayants-droits, ou entre les parties et le cessionnaire ou l’acquéreur ou le locataire; le Locataire sera tenu de reconnaître le cessionnaire, l’acquéreur ou le locataire, selon le cas, comme le Locateur en vertu du présent Bail.

23.2. Si le Locataire est une société (ci-après appelée la “société locataire”), chaque personne présentement membre de la société locataire et chaque personne ultérieurement membre de la société locataire lui succédant, sera et continuera d’être responsable de l’exécution pleine et entière des dispositions et stipulations du présent Bail et sera et continuera d’être assujettie aux conditions et aux dispositions du présent Bail, même si cette personne cesse d’être membre de la société locataire ou de son successeur et la responsabilité de chacun de tels membres sera conjointe et solidaire.

23.3. Rien de ce qui est contenu aux présentes ne sera présumé créer ou ne devra être interprété comme créant une relation de principal et d’agent ou de société ou d’entreprise en participation entre les Parties aux présentes, il étant compris et entendu qu’aucune façon de calculer le loyer ou aucune autre disposition des présentes, ou qu’aucun des actes des Parties ne devront créer de relations entre elles autres que celles de locateur et de locataire.

ARTICLE 24. FRAIS DE COURTAGE

24.1. À titre de considération pour l’octroi du présent Bail, le Locataire déclare et certifie au Locateur qu’aucun courtier ou agent (autre que tout courtier ou agent autorisé par écrit par le Locateur) n’a négocié le présent Bail ou servi d’intermédiaire pour la négociation ou la consommation du présent Bail. Le Locataire se chargera de payer ses propres courtiers ou agents.

ARTICLE 25. GARANTIE

25.1. Le Locataire s’engage envers le Locateur à garnir les Lieux et à y garder des effets mobiliers, des agencements et autres effets en quantité suffisante pour garantir le paiement d’un an de loyer.

ARTICLE 26. EXPIRATION DU BAIL

26.1. Si le Locataire continuait à occuper les Lieux après l’expiration du Terme, sans autre entente écrite, ce fait n’aurait pas pour effet de prolonger la durée du Bail ou de le renouveler pour quelque période de temps, nonobstant les dispositions de la loi et il sera assumé que le Locataire occupe les Lieux contre la volonté du Locateur qui pourra dès lors faire usage de tous les recours prévus par la loi quant à l’expulsion du Locataire et quant aux dommages-intérêts. Toutefois, advenant le cas où le Locataire continuerait d’occuper ainsi les Lieux, le Locataire sera alors un locataire au mois, à un loyer égal à deux fois le Loyer Minimum, payables mensuellement et à l’avance et, quant au reste, selon des dispositions identiques à celles du présent Bail.

26.2. Si le Locataire est accordé une option de renouvellement en vertu des présentes ou en vertu de tout avenant, le Locateur aura, à son entière discrétion, le droit de refuser de renouveler ce Bail même à un loyer supérieur si l’évaluation du crédit du Locataire n’est pas aussi bonne au moment de ce renouvellement qu’elle ne l’était à l’entrée en vigueur du Bail; il incombe au Locataire de prouver au Locateur que son crédit est bon en ces deux occasions ou en l’une ou l’autre.

ARTICLE 27. FORCE MAJEURE

27.1. À l’exception des obligations monétaires du Locataire, ni le Locateur ni le Locataire ne seront responsables de l’inexécution d’aucune de leurs obligations en vertu des présentes ou de pertes ou dommages subis par l’autre partie, si cette inexécution, ces pertes ou ces dommages sont causés par force majeure, par des attaques ou actes de terrorisme, par un incendie ou autre sinistre, par une guerre, un désastre, des émeutes, des grèves, des lock-out, des cas fortuits ou autres événements semblables ou par des événements attribuables à l’autre partie, ou par toute autre nécessité ou cause indépendante du contrôle raisonnable de l’une ou l’autre des parties.

ARTICLE 28. LOIS RÉGISSANT CE BAIL

28.1. Le présent Bail sera régi et interprété selon les lois de la Province de Québec. Si quelque disposition du présent Bail et/ou quelque condition d’icelui était illégale ou non-exécutoire selon les lois de ladite province, la disposition et/ou condition illégale ou non-exécutoire seront séparables et le Bail ainsi que ses conditions demeureront en vigueur et lieront les parties comme si cette disposition et/ou cette condition n’en avaient jamais fait partie.

ARTICLE 29. DISPOSITIONS DIVERSES

29.1. Chauffage — Sans limiter la généralité de la section 9.4, pendant le Terme du Bail, le Locataire devra opérer, maintenir et régulariser tout l’équipement de chauffage installé dans les Lieux de manière à y maintenir une température confortable à l’intérieur des Lieux.

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Locateur

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Locataire

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29.2. Éclairage — Le Locataire convient d’illuminer ses vitrines, une partie de l’intérieur des Lieux et les enseignes lumineuses à chaque jour de la brunante à minuit incluant les dimanches et jours de fêtes.

29.3. Enseignes — Après avoir obtenu l’autorisation écrite du Locateur quant aux spécifications, au dessin, à l’emplacement et au mode d’installation — dont le Locateur sera le seul juge — d’une enseigne lumineuse appropriée ou de tout autre matériel publicitaire lumineux, le Locataire devra installer à ses frais une telle enseigne sur la promenade à l’extérieur des Lieux Loués, et entretenir et opérer cette enseigne ou un tel matériel durant les heures raisonnables que le Locateur déterminera. Toute installation des enseignes ne devra pas affecter la structure du Centre d’Achats et ne pourra pas déranger les enseignes du Locateur ou des autres locataires du Centre d’Achats. Cette enseigne demeurera la propriété du Locataire et celui -ci devra l’enlever à l’expiration du Bail et réparer tout dommage causé par l’enlèvement.

29.4. Renseignements — Le Locataire devra fournir au Locateur, à l’architecte ou à l’entrepreneur au service du Locateur, dans les trente (30) jours suivant la demande de ces derniers, tous les renseignements nécessaires afin de compléter les Lieux à être occupés par le Locataire. Le Locataire devra soumettre au Locateur, pour son approbation préalable écrite, les plans se rapportant au design et décor des Lieux Loués.

29.5. Immatriculations. — Les dispositions de cette section s’appliquent si en aucun temps durant le Terme le Locataire était ou devenait une corporation. Le Locataire devra se maintenir en état de régularité et en accord avec les exigences des lois de sa juridiction corporative et lorsqu’applicable, devra obtenir et maintenir son immatriculation qui pourra être requise aux termes des dispositions de tout statut de la Province de Québec de façon à exercer son entreprise de la manière prévue aux termes de ce Bail et de détenir l’intérêt dans le bail pour le Terme; le Locataire devra de temps à autre; à la demande du Locateur, fournir au Locateur et à ses avocats preuve satisfaisante de son statut corporatif et du statut et des particularités de telles immatriculations ou les raisons pour lesquelles le Locataire n’est pas ainsi obligé de maintenir telles immatriculations. La forfaiture de l’intérêt du Locataire aux termes de ce Bail en conformité des dispositions de tout statut constituera un défaut de la part du Locataire et le Locateur aura le droit de terminer immédiatement ce Bail sur avis écrit au Locataire, cette terminaison étant en sus de et sans préjudice à tout droit du Locateur d’obtenir des dommages du Locataire pour bris de convention et tous autres recours compétent alors au Locateur.

ARTICLE 30. ENTENTES ANTÉRIEURES

30.1. Le Locataire reconnaît que la signature du présent Bail constitue une présomption irréfutable à l’effet que toutes les conventions et déclarations de quelque nature que ce soit, orales ou écrites, faites antérieurement par les parties contractantes ou leurs agents sont uniquement celles qui sont stipulées au présent Bail.

30.2. Le présent Bail ne peut être modifié que par un écrit signé par le Locateur et le Locataire. L’acceptation par le Locateur de tout plan, dessin, devis et/ou avis et/ou le consentement du Locateur à tel dessin, plan devis et/ou avis ne constitueront pas une modification du présent Bail sans l’engagement et le consentement écrits du Locateur à l’effet que cette acceptation et/ou ce consentement constitue une modification.

ARTICLE 31. RÈGLEMENTS

31.1. Le Locataire se gardera de faire quoi que ce soit ou d’exercer quelque activité que ce soit susceptible d’endommager les Lieux ou de nuire aux autres locataires et de les mettre en péril ou de faire ou de tolérer que soit fait du tapage dans l’Édifice. À la demande du Locateur, le Locataire cessera immédiatement la pratique et l’exercice de toute activité enfreignant la présente clause et réparera tout dommage ou toute détérioration des Lieux en résultant.

31.2. Le Locataire ne devra pas occasionner de travaux inutiles en raison de sa négligence ou de son indifférence en ce qui concerne le maintien de l’ordre et de la propreté dans les Lieux et dans l’Édifice.

31.3. Sauf si l’usage des Lieux est spécifié pour les fins d’une animalerie en vertu de l’ARTICLE 6 des présentes, il est interdit d’amener ou de garder des animaux dans l’Édifice ou aux environs.

31.4. Il est défendu de solliciter ou de colporter dans l’Édifice et le Locataire contribuera à empêcher ces pratiques.

31.5. Les trottoirs, entrées, terrains de stationnement, escaliers et toutes les autres Sections Communes sont sous le contrôle exclusif du Locateur, et le Locataire ou ses commis, employés, agents, mandataires, visiteurs, invités, clients ou concessionnaires ne devront pas les obstruer et ne les utiliseront que pour entrer dans les Lieux ou en sortir. Le Locataire, ses commis, employés, agents, mandataires, visiteurs, invités, clients ou concessionnaires devront s’abstenir de jeter quoi que ce soit par les portes ou les fenêtres, ou dans les entrées, couloirs de l’Édifice.

31.6. Le Locataire devra fournir les serrures initiales pour toutes les portes des Lieux et devra, sur demande, remettre deux (2) jeux complets de clés au Locateur. Le Locataire ne devra ajouter aucune serrure supplémentaire aux portes des Lieux sans avoir préalablement obtenu le consentement écrit du Locateur. Dans un tel cas, il devra également fournir, sur demande, deux (2) jeux de clés pour ces serrures

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Locateur

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Locataire

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supplémentaires. À la fin du bail, le Locataire devra rendre au Locateur toutes les clés des Lieux et des autres parties de l’Édifice.

31.7. Si le Locataire est obligé d’obtenir un permis pour installer ou utiliser un appareil quelconque, il devra déposer une copie de ce permis chez le Locateur.

31.8. Le Locataire prendra livraison de toutes les marchandises et de tous les paquets qui lui appartiennent ou lui sont destinés aux seules entrées, aux heures et de la façon prévues par le Locateur. Le Locateur pourra exiger des frais supplémentaires raisonnables à titre de loyer additionnel pour livrer des paquets au Locataire depuis la réception.

31.9. Le Locateur aura le droit de prescrire le poids et l’emplacement des coffres-forts et autres pièces d’équipement lourd. Ceux-ci devront être placés ou installés sur des plateaux ou des patins selon les directives du Locateur afin d’en distribuer également le poids. Tout dommage causé à l’Édifice en introduisant un coffre-fort ou une autre pièce d’équipement appartenant au Locataire ou en l’en sortant, ou par sa présence dans les Lieux sera réparé aux frais du Locataire. Le déplacement des coffres-forts et des autres pièces d’équipements lourd ne se fera que durant les heures prescrites de temps à autre par le Locateur et sur préavis au Locateur. De plus, le Locateur devra avoir approuvé le choix des personnes affectées au déplacement de coffres-forts dans les halls et les couloirs, qui ne se fera que sur des fardiers d’acier. Aucune marchandise ou pièce massive de quelque nature que ce soit ne sera reçue dans l’Édifice en dehors des heures prescrites par le Locateur.

31.10. Le Locataire s’engage à observer tous les règlements raisonnables visant la sécurité et la protection de l’Édifice et de ses locataires y compris, sans restriction, le droit du Locateur de fouiller toute personne et/ou tout article transporté par une personne entrant dans l’Édifice ou en sortant.

31.11. Les clients du Locataire auront droit, durant les heures d’affaires régulières seulement, et ce de temps en temps, à l’usage des places de stationnement réservées à cet effet aux clients des autres Locataires de l’Immeuble. Le Locataire ou ses employés n’auront pas droit à ces places de stationnement sauf si de temps en temps un espace ait été attribué dans ce but par le Locateur. Si le Locateur le requiert, le Locataire lui communiquera le numéro des plaques d’immatriculation des véhicules de ses employés.

31.12. Au cas où des employés du Locataire stationneraient leurs voitures à des endroits qui n’ont pas été désignés pour cela, le Locateur aura le droit de faire enlever ces véhicules, et le Locataire le dégage de toute responsabilité quant aux dommages, en tout ou en partie, qui pourraient en résulter; le Locataire ayant à payer les frais d’enlèvement.

31.13. Aucun haut-parleur, téléviseur, système de stéréo, radio ou autre appareil semblable ne devront être employés à l’intérieur ou à l’extérieur des Lieux Loués de telle manière à être entendus à l’extérieur desdits Lieux.

31.14. Si le Locataire, après avoir évacué les Lieux Loués ou remis la clé desdits Lieux au Locateur, laisse dans lesdits lieux des marchandises, objets mobiliers ou fixtures durant plus de huit (8) jours après son départ ou remise de la clé, le Locateur, ipso facto, de plein droit et sans avis de quelque nature que ce soit, deviendra le propriétaire de tels marchandises, objets mobiliers et fixtures.

31.15. Le Locataire convient que lui-même et ses commis, employés, agents, mandataires, visiteurs, invités, clients ou concessionnaires observeront fidèlement et mettront en pratique tous les règlements énumérés ci-dessus ainsi que tous les autres règlements que le Locateur pourra édicter et qu’il jugera nécessaire pour assurer la réputation, la sécurité, l’entretien ou la propreté de l’Édifice et des Lieux, ou le bon fonctionnement et l’entretien de l’Édifice et de son équipement, ou le confort des locataires. Le Locateur aura le droit de modifier les présents règlements et de renoncer, par écrit ou autrement, à un ou plusieurs desdits règlements en faveur d’un ou plusieurs locataires et le Locateur ne sera pas responsable envers le Locataire de l’inobservance ou de la violation de ces règlements par un autre locataire ou une autre personne. Les dispositions des présents règlements ne seront pas censées restreindre la portée des dispositions ou ententes contenues dans le présent bail et que le Locataire doit respecter ou mettre en pratique.

31.16. Lorsque de nouveaux règlements ou ordonnances édictés par le Locateur auront été envoyés par la poste par le Locateur à l’adresse où le Locataire élit domicile, ils seront considérés comme ayant été stipulés au présent Bail, et lieront les parties aux présentes.

ARTICLE 32. DÉFAUT DU LOCATAIRE

32.1. En vertu des présentes, chaque fois qu’une des circonstances suivantes (ci-après appelées “cas de défaut”) se produit, le Locataire est en défaut et enfreint les dispositions du présent bail, notamment :

(a) s’il enfreint un accord ou convention stipulant le paiement de loyer, y compris le loyer additionnel et que telle infraction continue pendant cinq (5) jours;

(b) s’il cède, transfère, sous-loue les Lieux à un tiers ou lui en permet l’occupation ou l’usage, ou grève lesdits Lieux, ou si le contrôle de la compagnie ou société locataire est transféré sauf de la façon autorisée par les présentes;

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Locateur

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Locataire

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(c) s’il déserte ou abandonne les Lieux;

(d) s’il est insolvable, en état de faillite ou s’il fait une cession générale de ses biens pour le bénéfice de ses créanciers, ou s’il prend ou tente de prendre avantage d’une loi d’insolvabilité ou de faillite;

(e) si la propriété, biens ou effets ou toute partie et biens appartenant au Locataire venaient à être saisis, ou revendiqués par saisie revendication et advenant que le Locataire n’ait pas remédié à toute telle saisie ou saisie revendication dans les trois (3) jours qui suivent celle-ci;

(f) si un séquestre ou syndic est nommé pour recevoir et/ou administrer tout ou partie de la propriété du Locataire;

(g) si un bref d’exécution est émis en vertu d’un jugement prononcé contre le Locataire en rapport avec le présent Bail, et auquel il n’aurait pas été satisfait dans un délai de quinze (15) jours suivant la date de l’émission dudit bref;

(h) si une personne autre que le Locataire détient ou exerce le droit d’administrer ou de contrôler les Lieux ou quelque partie des Lieux ou quelque activité commerciale qui y est exercée, autrement que sous la direction, la surveillance et le plein contrôle du Locataire;

(i) s’il est en défaut de se conformer à quelqu’une autres conventions et conditions, et dispositions du présent Bail et que tel défaut continue pendant quinze (15) jours après qu’il en ait été avisé par écrit par le Locateur,

Tant que dure tel “cas de défaut”, et nonobstant toute disposition de la loi à l’effet contraire (y compris, sans limitation les articles 1863 et 1883 du Code Civil du Québec, si ces articles s’appliquent), le Locateur peut, s’il le désire, aviser par écrit le Locataire de son intention de résilier le présent Bail qui expirera à l’heure de midi le cinquième jour suivant la date à laquelle ledit avis aura été donné, aussi définitivement et complètement que si ce jour était celui de la date fixée pour l’expiration du présent Bail et sans qu’il soit nécessaire de recourir à une mise en demeure ou à quelque autre procédure légale (toujours sous réserve, toutefois, que le Locataire demeure responsable et soit tenu au paiement des dommages-intérêts et des versements mensuels jusqu’à la date stipulée, en vertu des présentes, pour l’expiration de ce Bail). S’il est ainsi mis fin au présent Bail, le Locataire doit évacuer et remettre les Lieux au Locateur (ou s’il n’en est pas encore en possession, il n’y aura plus aucun droit) et le Locateur, ses représentants, mandataires et agents peuvent, dès ce moment, pénétrer dans les Lieux et en évincer le Locataire et faire expulser toutes les personnes ou faire enlever tous les biens s’y trouvant, soit en instituant des procédures sommaires d’éviction ou toute autre action ou procédure légale appropriée, ou par le moyen de la contrainte ou autrement sans pour cela être passible de poursuite, réclamation ou dommages. Le Locataire reconnaît expressément, sans préjudice de tout autre droit ou recours que le Locateur peut avoir, que le Locateur peut, après avoir donné l’avis susmentionné, cesser de fournir l’un où l’autre ou tous les services qu’il devrait autrement fournir en vertu des présentes et interrompre le service d’électricité dans les Lieux.

Au cas où le Bail est annulé avant le commencement du Terme et/ou avant que le Locataire ne soit entré en possession des Lieux, ce dernier doit payer au Locateur, à titre de dommages-intérêts, le dernier jour de chaque mois, jusqu’à la date d’expiration du Bail, une somme équivalente au Loyer Minimum et loyer additionnel, stipulé en vertu du présent bail, moins les encaissements nets (s’il y a lieu) faits par le Locateur à la suite de la relocation des Lieux (tels encaissements nets résultant de la relocation à être établis en déduisant des revenus bruts de telle relocation les frais et dépenses de toute sorte encourus par le Locateur pour mettre les Lieux en bon ordre et en bonne condition, ou pour les relouer, de même que tous frais et dépenses qui, en vertu des conditions du présent Bail, auraient normalement été défrayés par le Locataire à titre de “loyer additionnel” ou autrement). Dans tout tel cas, le Locateur peut exiger que le Locataire lui verse immédiatement, pour tenir lieu des dommages-intérêts ci-dessus stipulés, une somme globale à titre de dommages-intérêts, et non pas à titre de pénalité, telle somme devant être égale à la somme totale du loyer pour le reste du Terme de ce bail, des arrérages et de tous dommages et pertes causés au Locateur du fait de contravention, ou inexécution par le Locataire des conditions du présent Bail, sous réserve, toutefois, que le Locateur crédite, de temps à autre, le compte du Locataire, des sommes qu’il aura reçues à titre d’encaissements nets par suite de la relocation des Lieux au cours de la période de location restant à courir, tel crédit ne devant pas excéder 75% de la somme payée à titre de dommages-intérêts. Au surplus et sous réserve des présentes, le Locateur se réserve le droit de pénétrer dans les Lieux, d’en prendre possession, de les changer, de les réparer et de les relouer sans en donner avis au Locataire. Bien que le Locateur puisse exercer un quelconque de ses droits, en vertu du présent Bail ou de la loi, ou y avoir recours, il n’en est pas pour autant empêché d’exercer tout autre droit qui peut lui être conféré en vertu des présentes ou de la loi.

32.2. Faillite — Si le Locataire fait faillite, devient insolvable ou fait cession de ses biens pour le bénéfice de ses créanciers, ou si en étant en faillite ou insolvable il prend avantage de toute loi qui soit en vigueur concernant les débiteurs en faillite ou insolvables, ou s’il fait une proposition de concordat à l’option du Locateur, le montant total du Loyer Minimum du mois courant et six fois ce total pour les six (6) mois à venir deviendra immédiatement dû et payable et le Locateur pourra réclamer ce montant et tous arrérages et tous autres montants qui pourront alors lui être dus sans préjudice de tous ses autres droits et recours et, au gré du Locateur, le Bail prendra fin, et il pourra sans avis ou procédure judiciaire immédiatement

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Locateur

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Locataire

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pénétrer dans les Lieux Loués et en reprendre possession. Rien dans le présent paragraphe ne devra affecter les droits du Locateur contre tout garant de ce Bail.

ARTICLE 33. ACCEPTATION DES LIEUX LOUÉS

33.1. Le Locataire représente qu’il a visité et a inspecté les Lieux et par la présente déclare qu'il est satisfait avec ces derniers à tous égards.

33.2. Nonobstant ce qui précède, si la construction de l’Édifice n’a pas été substantiellement complétée à la date de la signature des présentes, dans les trente (30) jours de la prise de possession des Lieux Loués qui lui sont donnés en location, le Locataire devrait aviser par écrit le Locateur de tout défaut ou vice de construction qui empêche ou limite leur utilisation, faute de quoi le Locataire serait réputé, à toutes fins pratiques, avoir accepté les Lieux Loués dans l’état où ils étaient et le Locateur ne serait pas tenu de garantir le Locataire contre ces défauts et vices de construction.

33.3. Le Locateur n’est pas responsable en dommages-intérêts dans l’éventualité où les Lieux ne sont pas aptes à l’occupation pour les fins spécifiés à la section 6.2.

ARTICLE 34. RECOURS ALTERNATIFS

34.1. Aucune référence ni exercice d’un droit ou recours spécifique par le Locateur ou par le Locataire n’exclura ou ne portera préjudice au Locateur ni au Locataire dans l’exercice de tout autre droit sous le présent Bail ou dans la poursuite de tout autre recours ou dans le soutien de toute procédure à laquelle le Locateur ou le Locataire aurait eu droit en loi.

ARTICLE 35. DEUX LOCATAIRES

35.1. Si deux ou plusieurs individus, corporations, sociétés ou autres associations d’affaires (ou toute combinaison de deux ou de plusieurs d’entre elles) signent ce Bail à titre de Locataire, la responsabilité de chaque individu, corporation, société ou autre association d’affaires pour le paiement du loyer et l’exécution de toutes autres obligations aux termes des présentes sera présumée conjointe et solidaire.

ARTICLE 36. ENREGISTREMENT DU BAIL

36.1. Le présent Bail ne pourra pas être enregistré ou publié sans l’autorisation écrite du Locateur et ce sous peine de nullité absolue. Dans le cas où la permission serait accordée, il ne pourra l’être au long mais seulement par bordereau en ne mentionnant que les noms des parties au Bail, les Lieux Loués, la durée du Bail et les options de renouvellement. Le Locataire assumera cette publication à ses frais, par son notaire désigné et remettra au Locateur la copie d’usage. Le Locataire paiera les frais pour la préparation de ce bail.

ARTICLE 37. OFFRE

37.1. En fournissant au Locataire un exemplaire de ce Bail avec toutes ses particularités, le Locateur ne sera pas réputé lui avoir fait une offre. Nonobstant le fait que le Locateur puisse avoir reçu le premier versement de Loyer Minimum au moment où le Bail lui est retourné pour signature, aucun droit contractuel ou autre ne pourra exister ou être créé liant le Locateur et le Locataire avant que toutes les parties n’aient signé ce Bail.

ARTICLE 38. EN-TÊTES

38.1. Les en-têtes figurant dans ce bail, n’y ont été insérées que par commodité et à titre de référence seulement; elles ne définissent, ni limitent, ni n’élargissent en aucune façon la portée ou le sens de ce Bail ou de n’importe laquelle de ses clauses.

ARTICLE 39. INTERPRÉTATION

39.1. Lorsque le contexte l’exige, le singulier comprend le pluriel, le masculin comprend le féminin, et vice versa, selon le cas.

ARTICLE 40. SUCCESSEURS, ETC.

40.1. Ce Bail et les ententes et conditions qui sont contenues aux présentes sont au bénéfice du Locateur et lient le Locateur, ses successeurs et ayants-droits, et lient le Locataire, lui-même et ses héritiers, exécuteurs, administrateurs, successeurs et ayants-droits respectifs, et est au bénéfice du Locataire et seulement de tels ayants-droits du Locataire au sujet desquels le Locateur a consenti en la manière exprimée aux présentes à ce qu’il y ait cession par le Locataire.

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Locateur

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Locataire

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ARTICLE 41. DÉPÔT

41.1. Afin de garantir l’exécution des obligations du Locataire telles qu’énoncées dans ce Bail, le Locataire dépose avec le Locateur la somme de $     . Le Locataire autorise formellement le Locateur d’appliquer cette somme au loyer dû durant les derniers mois du Terme du Bail.

ARTICLE 42. CESSATION DE LA CONSTRUCTION DU CENTRE D’ACHATS

42.1. Dispositions Finales

42.2. Le Locataire déclare qu’aucune promesse ne lui a été faite qui ne soit écrite dans le présent Bail.

42.3. Les Parties conviennent que les présentes ne sont pas et ne devront pas être interprétées comme étant un bail emphytéotique.

42.4. Ce Bail constitue l’entente complète entre le Locateur et le Locataire et ne pourra être amendé que par une entente écrite signée par les Parties, et aucune Partie n’est liée par toutes représentations, garanties, promesses, ententes ou incitations qui ne seraient pas englobées dans les présentes. La présente convention et le Bail représentent l’ensemble des droits et obligations entre le Locateur et le Locataire en rapport avec les Lieux. Le Locateur n’a fait aucune autre représentation au Locataire sauf tel qu’il est établi aux présentes. Par ailleurs, les parties seront liées uniquement par les termes, conditions et stipulations contenus au Bail et à la présente convention nonobstant tout usage et/ou coutume, dispositions de la loi etc. qui pourraient être différent ou à l’effet contraire.

La présente convention et le Bail sont les seuls documents liant les parties et tout autre document l’ayant précédé et/ou toute négociation ayant amené les parties à conclure la présente convention et le Bail ne font pas partie du Bail, les parties reconnaissent avoir négocié et librement discuté les stipulations essentielles dudit Bail, et avoir eu recours aux services de leurs procureurs respectifs à cet effet et elles reconnaissent également que toutes les clauses de la présente convention et du Bail ont été préalablement expliquées en détail, chaque partie en saisissant clairement le sens et la portée et s’en déclarant mutuellement satisfaites.

42.5. Le temps, une considération essentielle. — Le temps est une considération essentielle dans ce Bail.

42.6. Annexes. — Les termes et conditions contenus dans les annexes jointes aux présentes l’emportent sur tous les termes et conditions contenus dans le Bail.

[La page de signature suit]

- 25 -

Locateur

___________

Locataire

___________

EN FOI DE QUOI, les parties ont signé le_____________ jour de___________ 20__

LOCATEUR

     

Par :

     

LOCATAIRE

     

Par :

     Titre :      

- 26 -

Locateur

___________

Locataire

___________

ANNEXE A. PLAN

- 27 -

Locateur

___________

Locataire

___________

ANNEXE B. GARANTIE

AUX PRÉSENTES INTERVIENT      , ci-après désigné le “garant”.

Par les présentes, le garant s’engage envers le Locateur et lui garantit directement et sans condition que le Locataire observera, se conformera et exécutera dûment chacune des clauses, conditions, obligations et conventions qui, dans ce Bail, doivent être observées et exécutées par lui, y compris le paiement du loyer et de tous les autres montants payables en vertu de ce bail, aux dates, aux heures et de la manière qui y sont spécifiées. Il lui garantit également que si le Locataire est en défaut, soit dans le paiement à échéance de tout loyer ou autres montants exigibles de temps à autres aux termes des présentes, soit en n’observant pas, en ne se conformant pas ou en n’exécutant pas l’une des clauses, conditions, obligations et conventions qui, aux termes du présent Bail, doivent être observées et exécutées par le Locataire, il (le garant) paiera immédiatement au Locateur, à sa demande, lesdits loyers et autres sommes pour lesquelles le Locataire est en défaut, ainsi que tous les dommages qui pourraient être attribués à la non observance ou à la non exécution de l’une de ces clauses, conditions, obligations et conventions.

Par les présentes, le garant renonce au bénéfice de discussion et de rémunération. Il convient d’être conjointement et solidairement responsable avec le Locataire de l’exécution de toutes les obligations qui incombent à ce dernier. Lorsqu’il s’agira de faire valoir ses droits en vertu de ce bail, le Locateur pourra poursuivre directement le garant tout comme si celui-ci était le Locataire aux termes des présentes.

Toute négligence de la part du Locateur dans le recouvrement, au moment de leur échéance, du loyer ou des autres montants payables aux termes de ce bail, tout retard du Locateur à prendre les mesures nécessaires pour faire respecter ou exécuter les conventions, clauses et conditions contenues dans ce bail et devant être respectées ou exécutées par le Locataire, tout délai que le Locateur pourrait accorder de temps à autre au Locataire, et tout ce que le Locateur pourrait faire ou ne pas faire, ne pourront dégager le garant ni atténuer ou limiter en aucune façon ses obligations découlant de la garantie contenue dans cet article.

Au cas où au cours de ce Bail, le Locataire ferait cession de ses biens pour le bénéfice de ses créanciers ou deviendrait failli ou insolvable, ou si le Locataire se prévalait de toute loi ou de tout statut concernant les débiteurs insolvables ou en faillite, ou s’il était en liquidation, le garant sera réputé, aux termes des présentes, ipso facto, et sans novation, avoir passé un bail avec le Locateur concernant les Lieux Loués pour la période restant à courir à compter du moment où le Locateur avisera le garant qu’il est devenu Locataire aux termes des présentes. Le nouveau bail sera réputé contenir les mêmes obligations du Locateur et du Locataire et les mêmes conventions, clauses et conditions (y compris la clause de prise de possession) que celles du présent bail.

Par les présentes, le garant se soumet à la juridiction de tout tribunal compétent de la Province de Québec dans tous procès ou poursuites judiciaires intentés par le Locateur pour la protection de ses droits en vertu des présentes.

EN FOI DE QUOI, les parties ont signé le_____________ jour de___________ 20__

LOCATEUR

     

Par :

     

LOCATAIRE

     

Par :

     Titre :      

GARANT

     

- 28 -

Locateur

___________

Locataire

___________

ANNEXE C.

C.1. .

- 29 -

Locateur

___________

Locataire

___________

ANNEXE D. PAIEMENTS PRĖ-AUTORISĖ

Demande de paiement pré-autorisé

Le paiement pré-autorisé (PPA) vous permet de payer automatiquement les sommes dus en vertu du Bail. Ainsi, avec votre autorisation,       (le « Locateur ») prélèvera la somme due sur le compte bancaire de votre choix. Pour vous inscrire au programme PPA, remplissez le formulaire ci-dessous et joignez-y un spécimen de chèque portant la mention « annulé ».

Renseignements personnels

_______________________________________________Nom/Raison Sociale

__________________________________ ____________________ _____________________No et rue Ville Code postal

__________________________________Téléphone

Données relatives à votre compte bancaire

______________________________________________Nom de l’institution financière

__________________________________________ __________________________No et rue de la succursale Ville

________________________ ___________________________ ______________________________Numéro de la succursale Numéro de l’institution Numéro de folio

Exemple :

Numéro Numéro Numéro de folio --------- la succursale de l’institution

Par la présente, j'autorise (nous autorisons) le Locateur à débiter mon (notre) compte, tel que stipulé dans le bail de location.

La compagnie se réserve le droit d'amender le montant mensuel. Le Locateur vous informera par écrit du montant modifié avant sa date d'entrée en vigueur.

J'aviserai (nous aviserons) le bénéficiaire par écrit de tout changement de renseignements sur le compte ou de l'annulation de l'autorisation avant la prochaine date d'échéance du débit autorisé.

___________________________________ ______________________________Signature du Locataire Date

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Locateur

___________

Locataire

___________

ANNEXE E. ASSOCIATION DES MARCHANDS

1. Le Locataire deviendra membre de l’association des marchands aussitôt que celle-ci sera constituée et il le demeurera pendant toute la durée du bail. Cette association comprendra exclusivement les locataires occupant les locaux commerciaux donnant sur la promenade du Centre d’Achats. Le Locataire respectera les règlements équitables de cette association, et si cette dernière n’est pas constituée, il respectera ceux que le Locateur pourra établir équitablement dans l’intérêt commun des locataires du Centre d’Achats, À la demande du Locateur, le Locataire se joindra à d’autres marchands du Centre d’Achats pour faire la demande des lettres patentes incorporant cette association.

2. Cette association aura pour but en général de protéger les intérêts de ses membres et de les encourager à faire de la publicité et de la promotion en faveur du Centre d’Achats, de faciliter les manifestations culturelles et artistiques, à l’intérieur du Centre, de les stimuler à traiter leurs clients honnêtement et avec courtoisie, à vendre leur marchandise, et à fournir leurs services à des prix raisonnables, et à être honnêtes en affaires. Le Locataire s’engage à payer, sur la base du rapport qui existe entre la superficie des Lieux Loués et la Superficie Locative Totale, les cotisations qui pourront être fixées de temps à autre par la majorité des membres de l’association. Le Locataire versera chaque année, à titre de participation à la publicité et autres média de stimulation des ventes, une cotisation minimum de vingt-cinq cents (.25) le pied carré de la superficie des Lieux Loués. Cette somme sera payée à titre de loyer supplémentaire. Les statuts et les règlements de l’association ne devront rien contenir qui soit contraire aux clauses de ce bail ou qui porte atteinte, de quelque manière que ce soit aux droits du Locateur.

3. Au cas ou le Locataire refuserait de se joindre à cette association ou de continuer à en faire partie, il sera tenu de payer de temps à autre à titre de dommages-intérêts, des sommes égales aux cotisations et autres contributions qui auraient été payées par le Locataire si celui-ci était devenu membre de l’association ou avait continué d’en faire partie. En plus des autres recours qu’il pourrait avoir, le Locateur pourra, à son gré et à son propre nom, intenter toute poursuite destinée à faire valoir les droits de cette dernière.

Le Locataire contribuera $0.25/pied carré aux frais de promotion de l’ouverture du Centre d’Achats.

4. Le Locateur devra également devenir membre de l’association.

- 31 -