rÉsultats annuels 2014 · 1. faits marquants 2. point sur l’ativité de l’année 2014 3....

RÉSULTATS ANNUELS 2014Paris, 19 mars 2015

1. Faits marquants

2. Point sur l’activité de l’année 20143. Eléments financiers 4. Perspectives

Intervenants :Alain PERROLLAZ - Président du Directoire

Thierry GAIFFE - Directeur général de PAREF GESTIONOlivier DELISLE - Membre du Directoire

2 Présentation des résultats annuels 2014

FAITS MARQUANTS

• Reprise des investissements (Levallois : 24 M€) grâce aux arbitrages (20 M€)

• Livraison du Gaïa début 2014

• Taux d’occupation en progression (hors Gaïa), grâce à une gestion active des actifs

• Refinancement bancaire de Dax

• LTV modéré, inférieur à 42 %

• Succès de la SCPI innovante Novapierre Allemagne :

– Contribution significative aux revenus

– Partenariat prometteur avec APICIL et Internos Global Investors


CHIFFRES CLES DE 2014

• Patrimoine

– Patrimoine en propre : 175 M€ (contre 172 M€ au 31 décembre 2013)– Taux de rendement brut global des actifs immobiliers : 9,0 %

• Chiffre d’affaires consolidé en progression de 6 % à 23,4 M€– Revenus locatifs nets: 11,9 M€ (contre 12,2M€ au 31 décembre 2013)– Commissions : 6,8 M€ (contre 5,2 M€ au 31 décembre 2013)

• Résultat net part du groupe

– RNPG : + 1,1 M€ (contre +1,2 M€) – Résultat Net Récurrent : 7,0 M€ (contre 6,4 M€)

• ANR

– ANR EPRA : 81 €/action, stable par rapport au 31 décembre 2013– ANR de remplacement : 91 €/action, en légère progression


PATRIMOINE

Patrimoine centré sur l’immobilier commercial (99%)

– Dont 77% « en propre » et 23% via Interpierre France (consolidé)

– Principalement des zones et des actifs à fort rendement

(actifs mixtes en Ile de France)

209 065 m² *

38 actifs **

5* Y compris l’immeuble de Nanterre pour 50% de sa surface** Y compris les immeubles de la SCPI Interpierre France Présentation des résultats annuels 2014

2. Point sur l’activité 2014

Investissements


Acquisition d’un immeuble à Levallois-Perret (92)

• Actif de qualité dans un environnement en pleine mutation et en devenir– Immeuble multi-locataires– Situé à proximité du périphérique parisien et du centre commercial

SO OUEST– Construit en 1995

• S’inscrivant dans la stratégie de montée en gamme du patrimoine de Paref

• Acquisition via Polybail (filiale à 100% de Paref)• Stratégie de montée en gamme de l’immeuble avec mise en

œuvre progressive d’un programme de travaux

5 800 m²

Loué à 95%

Montant d’acquisition 24 M€ AEM


Poursuite des arbitrages

• Patrimoine propre de PAREF : 4 cessions réalisées pour 17,2 M€– La Courneuve, Fontenay le Fleury, Saint-Maurice (1 plateau)

et Clichy (dernier plateau de bureaux)– Liquidités dégagées : 8,4 M€

• Interpierre France : 2 cessions réalisées pour 2,9 M€– Bagneux (bureaux et activités) : vente pour 2,1 M€– Chennevières (cellule d’activités) : vente pour 0,8 M€


Un patrimoine en propre de 175 M€

• Augmentation de la valeur du patrimoine de + 2,3 M€ : l’acquisition de l’immeuble de Levallois compense les

cessions

• Légère baisse de la valeur à périmètre comparable : - 1,6 % (hors usufruits SCPI et participations OPCI)

• Ecart de juste de valeur : - 2,7 M€ sur les immeubles de placement (dont -1,3 M€ du fait des amortissement

d’usufruits)

• Baisse de la valeur des titres de participation (OPCI et SCPI) de - 0,9 M€

Evolution du patrimoine (SCPI et OPCI inclus)

31.12.13 31.12.14

En M€

175

Rendement brut global * : • Hors SCPI/OPCI : 9,0 %• Y.c SCPI/OPCI : 8,5 %

+ 1,4 %

172

* Rendement potentiel incluant Nanterre9 Présentation des résultats annuels 2014

Expertises du patrimoine (hors SCPI/OPCI)


• Expertises réalisées 2 fois par an par Foncier Expertise, DTZ et CBRE

• Analyse de la variation de valeur (en M€)

Augmentations de valeurs marquées : NS

Baisse supérieure à 5% sur 2 immeubles :(Egly et Rosny-sous-bois)

- 1,0

Stabilité de la valeur sur le reste du patrimoine (sur 34 immeubles) : - 0,4

Usufruits : - 1,3

Variation de valeur totale - 2,7 M€

Amélioration du taux d’occupation*

• Des loyers en baisse compte tenu des renégociations de loyer et de sorties de locataires • Baisse à périmètre comparable des loyers et charges récupérées : - 1,6 %

– dont entrées de locataires (+0,6%)– dont sorties de locataires (-3,0%)– dont renégociation des loyers sur 3 baux (-0,1%)– dont indexation et déclenchement de paliers de loyers (+0,9%)

• Revenus nets locatifs 2014 : 11,9 M€• Revenus locatifs annualisés : 12,9 M€• 14 nouveaux baux, soit 7 400 m²

– dont 4 600 m² (62%) assortis de durées fermes au minimum égales à 6 ans

• Principaux congés reçus sur loyer > 100 k€ : Egly (261 k€), Juvisy (un lot pour 118 k€ - reloué à 129 k€) et Rosny sous bois (197 k€)

Evolution des loyers et charges récupérées En M€

Evolution du taux d’occupation

- 1,5 %16,9

16,6

31.12.13 31.12.14

89 % * 92,6% *

31.12.1431.12.13

84% **

* Hors Gaïa à Nanterre ** Gaïa Nanterre inclus11

En %

Présentation des résultats annuels 2014

Durée ferme des baux

• Principaux locataires*– DGI, Thermadour, Original VD (Lelièvre)– Représentant 32 % des loyers– Nombre total de baux commerciaux : 104

Répartition des baux par échéance ferme *

* Total des loyers des baux commerciaux hors baux d’habitation12

Durée ferme résiduelle moyenne : 3,0 ans vs 3,3 ans au 31/12/13

Au 31/12/14 :Au 31/12/13 :

57%29%

8% 6%

62%

29%

3%6%

Option < à 3 ans 3 ans < Option < 6 ans 6 ans < Option < 9 ans Option > 9 ans


2. Point sur l’activité en 2014

Gestion pour compte de tiers


Faits marquants de 2014

• Collecte en forte hausse : 56,8 M€ contre 29,7 M€• Lancement réussi de la SCPI Novapierre Allemagne

– 12 actifs acquis pour 55 M€ dès la première année

• Augmentation des encours gérés pour compte de tiers (+6,2%)• Croissance des commissions de gestion (+30,9%)• Obtention de l’agrément AIFM• Agrément en fin d’année d’un OPPCI portant 320 M€ d’actifs


Lancement réussi de la SCPI NovapierreAllemagne

• Franc succès de la levée de fonds : 42 M€ collectés en 2014• 12 actifs acquis pour 55 M€• Prix de l’innovation 2014 de la pierre papier• Objectif de porter à 200 M€ la capitalisation à horizon 24 mois

– SCPI de rendement à capital variable

– Stratégie d’investissement innovante et diversifiante (immobilier commercial en Allemagne) avec une fiscalité attractive

– Partenariat avec Internos Global Investors, en charge de la sélection et de l’asset management des actifs

– Rendement cible : 6 % avant fiscalité


Poursuite du développement de Paref Gestion

• Hausse de +6,2% des actifs sous gestion pour compte de tiers

• Lancement réussi de la SCPI Novapierre Allemagne

• Collecte de 12 M€ sur les autres SCPI

• Nouveaux projets à l’étude

Évolution des actifs sous gestion pour compte de tiers en M€

* Capitalisation des SCPI au 31 décembre16 Présentation des résultats annuels 2014

157 159 120 115

409451 531 579

11

2328

32

577

593683

725

2011 2012 2013 2014

Tiers

SCPI

OPCI

+3%+15%

+6,2%

3. Eléments financiers


Stabilité du RBE

• Revenus locatifs en baisse, en raison principalement des renégociations

• Hausse des commissions de souscription : 3,5 M€ vs 2,2 M€

• Commissions de gestion en hausse à 3,3 M€

18

Résultat brut d’exploitation

10,610,7

En M€

31.12.13 31.12.14

M€ 31-déc-14 31-déc-13

Revenus locatifs 11,9 12,2

Commissions 6,8 5,2

Autres produits 0,3 0

Rétrocessions sur commissions de gestion aux apporteurs -1,7 -1,1

Charges opérationnelles (y compris autres charges) hors rétrocessions sur commissions de gestion

-6,6 -5,7

Résultat brut d’exploitation 10,7 10,6

Croissance due à la forte collecte de Novapierre Allemagne


Impact du coût de lancement de Novapierre Allemagne

Résultat net récurrent* en progression à 7 M€

• Baisse de l’endettement compensée par le coût de ré-estimation des swaps d’un montant de -0,8 M€ (dont 0,6 M€ pour le swap de Dax)

• Les variations de juste valeur sur Vivapierre (mis en équivalence) ont un impact négatif de -1,9 M€ en 2014 contre +0,5 M€ en 2013. Wep Watford représente -0,6 M€

*Résultat net récurrent hors impact des cessions, des variation de juste valeur, et des fonds de commerce

19

M€ 31-déc-14 31-déc-13

Résultat brut d’exploitation 10,7 10,6

Résultat de cession des immeubles de placement 0,6 0,5

Variation nette de la juste valeur -2,7 -5,2

Résultat opérationnel après écart de juste valeur 8,9 5,8

Résultat financier -5,4 -4,7

Charges d’impôt -0,5 -0,3

Quote-part de résultat mis en équivalence (Vivapierre & Wep Watford) -1,2 1,7

Résultat net part du Groupe 1,1 1,2

RNPG par action ajustée et pondérée (en €) 0,91 1,05


Endettement financier

• En 2014, les actifs de Dax et Croissy-Beaubourg ont été refinancés pour 11,4 M€ et 6 M€• LTV à 41,3% (incluant la quote-part de Paref dans Watford) contre 40,5% au 31 décembre

2013• Covenants consolidés : seul l’emprunt de Polybail est soumis à des ratios consolidés (LTV maximum :

55%)

*La dette bancaire de Watford, dont Paref détient 50 % du capital, s’élève à 17,8 M€ au 31 décembre 2014** Hors refinancement de Dax pour 11,4 M€

20

31-déc-14 31-déc-13

Nouveaux emprunts (hors mises en équivalence*) 19,5 ** 1

Remboursements 21,8 ** 8,3

Endettement financier 75,2 77,5

Taux d’endettement financier net / actifs immobiliers 41,3% 40,5%

Taux variable non couvert 6% 2%


Endettement financier consolidé*

• La durée moyenne des emprunts est de 4 ans et 11 mois (+23 mois)

• A l’échéance 2015, s’ajoute le remboursement du crédit Watford (non consolidé)

21 * Hors mises en équivalence, dont WatfordPrésentation des résultats annuels 2014

-

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

12,0

14,0

16,0

année 2015 année 2016 année 2017 année 2018 année 2019 année 2020 année 2021

6,7 6,9

10,2

6,6

15,5

8,6

4,6

Echéancier des emprunts* (en M€)

ANR EPRA par action: 81,4 €

Impact du dividende :

- 3 €/action sur l’ANR EPRA

22

Evolution de l’ANR EPRA* par action (en €/action)

81,481,8

31 .12.1431.12.13

* calculé selon les recommandations de l'European Public Real Estate Association

73,276,5

31.12.1431.12.13

Evolution de l’ANR de remplacement par action (en €/action)

ANR triple net EPRA91,190,3

31.12.1431.12.13

ANR de remplacement


Actionnariat au 31 décembre 2014


Total pacte d’actionnaires

57,05%71,15%

% d’action% des droits de vote effectifs

1 208 703 titres

Flottant41%

Autres signataires du

pacte d’actionnaires

23%

Famille Lévy-Lambert

34%

Autocontrôle2%

Mouvements récents sur le capital :- APICIL (février 2015) : franchissement du seuil de 5% (5,0% du capital)- Groupe SPIRIT (janvier 2015) : franchissement du seuil statutaire de 4% (4,4% du capital)

Capitalisation ≈ 65 M€au 18 mars 2015

4. Perspectives


Perspectives solides

• Groupe Paref : un modèle original et solide– Association des activités de foncière et de la gestion pour compte de tiers

• Activité Foncière : montée en gamme du patrimoine et acquisitions ciblées pour développer les actifs sous gestion– Poursuite des investissements, grâce à un LTV modéré, en privilégiant les

co-investissements (via des SCI ou OPCI institutionnels selon la taille) :• Plusieurs projets en cours dont l’un concerne Levallois (avec un gérant international en cours de sélection)

• Actifs ciblés : immeubles de bureaux de qualité en 1ère couronne

– Arbitrages selon les opportunités en 2ème couronne– Location du Gaïa

• Paref Gestion : développement des activités en capitalisant sur les récents succès– Développement du portefeuille de SCPI (divers projets à l’étude grâce à Novapierre

Allemagne) et renforcement de l’équipe commerciale– OPPCI : recherche d’opportunités de création de véhicules professionnels (notamment,

partenariat signé avec un administrateur de biens pour cibler des actifs à valeur ajoutée)– Développement de l’offre de services de « fund management » d’OPPCI en capitalisant sur

nos références et en bénéficiant du regain d’intérêt des investisseurs pour ce type de service


Calendrier financier

Prochaines communications financières

• 27 avril 2015 Publication du rapport financier• 7 mai 2015 Chiffre d’affaires du 1er trimestre• 19 mai 2015 Assemblée générale• 28 mai 2015 Détachement du coupon


QUESTIONS


Alain PERROLLAZ

Président du Directoire

Olivier DELISLE

Membre du Directoire

Tél. : 01 40 29 86 86

Plus d’informations sur le site internet www.paref.com

Contacts

Lucie Larguier

Relations Analystes-Investisseurs & Relations Presse financière

[email protected]

Tél. : 01 53 32 84 75


Annexes

Analyse des contributions par activité

30

M€ 31-déc.-14Investissements

directsGestion pour

compte de tiersMarchand de

biensGroupe

Chiffre d'affaires (1) 16 599 6 782 0 23 380

Coût de revient direct du chiffre d'affaires (2) -4 677 -2 410 0 -7 086

Marge brute 11 922 4 372 0 16 294

Autres produits 357 0 0 357

Frais généraux -2 069 -3 058 0 -5 127

Autres charges -213 0 0 -213

Résultat brut d'exploitation 9 997 1 314 0 11 311

Résultat financier -3 943 0 1 -3 942

Résultat courant - modèle interne (3) 6 054 1 314 1 7 369

Variation de juste valeur des immeubles de placement et plus values -4 054 0 0 -4 054

Autres produits et charges non récurrents -765 0 0 -765

Amortissement du fonds de commerce 0 -608 0 -608

Impôt -223 -235 -1 -458

Intérêts minoritaires 396 396

Résultat net 616 471 0 1 087

Total actif bilanciel par secteur 181 228 4 087 6 185 322

Total dettes par secteur 83 828 2 132 1 85 960


Bilan consolidé simplifié

• Variation des fonds propres liée au résultat (1,1M€), et aux distributions de dividendes (-3,6 M€)

• Emprunts bancaires à 75,2 M€

31

ACTIF (en M€) 31-déc-14 31-déc.-13 PASSIF (en M€) 31-déc-14 31-déc-13

Actifs non courants 167,9 148,2 Capitaux propres (PG) 84,8 87,5

Dont immeubles de placements 144,7 121,7 Dont capital social 30,2 30,2

Dont titres mis en équivalence et immobilisations financières

19,9 22,6 Intérêts minoritaires 14,5 13,2

Actifs courants 17,4 18,7 Total des dettes 86,0 87,0

Stocks 0,0 0,0 Dont passif non courant 69,2 51,0

Clients 4,3 3,9 Dont emprunts bancaires 68,3 49,7

Autres 1,1 0,8 Dont impôts différés 0,7 0,9

Trésorerie et équivalents 12,1 14,0 Dont passif courant 16,8 36,0

Actifs non courants destinés à la vente

0,0 20,8 Dont emprunts bancaires 6,9 27,7

TOTAL ACTIF 185,3 187,7 TOTAL PASSIF 185,3 187,7


ACTIF NET REEVALUE EPRA

32

montants totaux en K€ montants par actions en €

31-déc.-14 31-déc.-13 variation % 31-déc.-14 31-déc.-13variation

%Nombre d'actions en fin de période (dilué hors autocontrôle)

1 189 931 1 189 904 1 189 931 1 189 807

Actif net comptable IFRS (part du Groupe) en M€ 84 834 87 498 -3,0% 71,3 73,5 -3,0%

+ Réévaluation des actifs en développement (Nanterre) nette d'IS

629 160 0,5 0,1

+ Ajustement de valeur du fonds de commerce SCPI/OPCI 8 070 6 784 6,8 5,7

+ Annulation partielle de l'impôt différé sur fonds de commerce

361 591 0,3 0,5

+ Retraitement juste valeur des instruments financiers de couverture

2 753 2 115 2,3 1,8

+ Retraitement impôts différés sur justes valeurs 248 221 0,2 0,2

Actif Net Réévalué EPRA 96 894 97 368 -0,5% 81,4 81,8 -0,5%

- Retraitement juste valeur des instruments financiers -2 753 -2 115 -2,3 -1,8

- Juste valeur des dettes (y compris mises en équivalence) -6 844 -4 182 -5,8 -3,5

- Impôts différés sur justes valeurs -248 -221 -0,2 -0,2

Actif Net Réévalué triple net EPRA 87 048 90 850 -4,2% 73,2 76,4 -4,2%

Actif Net Réévalué EPRA (voir ci-dessus) 96 894 97 368 81,4 81,8

+ Droits de mutation 11 514 10 128 9,7 8,5

Actif Net Réévalué de remplacement K€ 108 407 107 496 0,8% 91,1 90,3 0,8%

*Calculé selon les recommandations de l'European Public Real Estate Association** Chiffres retraités


Une offre de SCPI diversifiée et performante

33

Collecte brute de 6,7 M€Capitalisation au 31.12.2014 : 305,2 M€ (stable sur 1 an)

Collecte brute de 3,4 M€Taux de distribution sur valeur de marché 2014 : 4,3 %Capitalisation au 31.12.2014 : 151,5 M€ (stable sur 1 an)

SCPI de rendement constituée de murs de magasins situés principalement à Paris, en région parisienne et dans les métropoles régionales

SCPI de capitalisation investie dans des logements soumis à la loi de 48 ou substituts


Une offre de SCPI diversifiée et performante

34

SCPI de rendement investissant dans l’immobilier d’entreprise à fort rendement principalement en région parisienne

Dividende brut de 18,22€/part pour 2014Taux de distribution sur valeur de marché 2014 : 6,06 %Capitalisation au 31.12.2014 : 50,6 M€ (+ 10% sur 1 an)Primée début 2015, meilleure performance (TRI annuel supérieur à 15 %) de SCPI diversifiée sur 15 ans

Collecte brute de 2,4 M€ - Dividende brut de 54,6€/part pour 2014 Taux de distribution sur valeur de marché 2014 : 5,2%Capitalisation au 31.12.2014 : 29,9 M€ (+ 6% sur 1 an)

SCPI de rendement diversifiée à capital fixe


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L’ACTION PAREF DEPUIS JANVIER 2014


rÉsultats annuels 2014 · 1. faits marquants 2. point sur l’ativité de l’année 2014 3....

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