Quelles tendances vont façonner les marchés immobiliersen 2020 ?

Quelles tendances vont façonnerles marchésimmobiliersen 2020 ?

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OUTLOOKOUTLOOKREAL ESTATEREAL ESTATE 22

ÉDITION FRANCE

VOLUME #1 DÉCEMBRE 2019

ÉDITION FRANCE

VOLUME #1 DÉCEMBRE 2019

AVANT-PROPOSXXXXXX

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Outlook 2020

INTRODUCTIONINTRODUCTION

2020 sera-t-elle une autre année pleine

d’imprévus et de choses excitantes ou non ?

Nous aurons au moins un nouveau Parlement au Royaume-Uni et peut-être un peu plus de certitudes quant à la direction que le Brexit devrait prendre et ce que cela signifiera pour l’Union européenne et le Royaume-Uni. Nous aurons aussi une élection présidentielle aux États-Unis qui pourrait, selon le choix des électeurs, confirmer le président Trump pour un second mandat ou, à l’inverse, voir un candidat démocrate diriger le plus puissant pays au Monde. Slovaquie, Monténégro, Koweït, Lituanie et beaucoup d’autres pays vont également renouveler leurs parlements.

Les Championnats d’Europe de l’UEFA (Union des Associations Européennes de Football) auront lieu pour la première fois dans 12 villes de 12 pays ; les Jeux Olympiques de Tokyo verront sans doute une pluie de médailles d’or pour les nations de la zone EMEA ; Dubaï va accueillir la première Exposition Universelle et, pour finir, la NASA officiera le lancement de sa mission d’exploration de

Mars, un marché immobilier encore largement inexploré !

L’immobilier n’est bien sûr pas hermétique aux aléas des opinions ni à l’influence de facteurs externes. C’est d’ailleurs le moteur de son propre destin, et ce de multiples façons. Dans cette étude Outlook 2020, nous avons délibérément évité de disséquer l’industrie immobilière simplement par secteurs traditionnels. Notre approche ne traite pas de l’interconnectivité entre les différents compartiments du marché ni des éléments qui ont un impact sur notre industrie. Il est en effet tout aussi important de comprendre ce que les changements démographiques signifient pour l’avenir de l’immobilier, comment les évolutions sociétales défient fondamentalement une situation de statu quo, ou pourquoi l’immobilier a été par trop réticent à s’engager dans la voie du numérique quand il s’agit de comprendre les amortissements ou les taux de rendement. L’industrie immobilière est concrète, vivifiante, changeante

mais, jamais ô grand jamais, placide ou insipide. L’appétit des investisseurs pour la matière immobilière est par nature sain, et la relation offre - demande assez finement équilibrée.

Nous croyons que 2020 sera l’occasion de poser les bonnes questions quant aux challenges réels de notre industrie immobilière. Trop souvent, des réponses ont été apportées sans forcément bien saisir le sens et les contours de la question. Nous devons nous concentrer davantage sur les facteurs sous-jacents de l’immobilier et ses influences majeures. Notre industrie se situe à l’épicentre de la société ; de cet état de fait découlent une grande responsabilité mais aussi une merveilleuse opportunité pour chacun d’entre nous de délivrer le meilleur. L’année 2020 sera passionnante et j’ai hâte de partager avec chacun d’entre vous nos réflexions pour le futur.

Andrew PhippsHead of EMEA Research & Insight Cushman & Wakefield, LLP

L’industrie immobilière est concrète, vivifiante, changeante mais, jamais ô grand jamais, placide ou insipide.

Perspectives démographiques 2020 :« L’immobilier suit-illa démographie ? »

DÉMOGRAPHIEDÉMOGRAPHIE

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EUROPE : POPULATION TOTALE ET COMPOSITION, SUR 10 ANS

Source : Nations-Unies, Département des affaires économiques et sociales, Division de la population (2019). Perspectives 2019 de la population mondiale (publication en ligne). Rév.1, variante moyenne

120%

1980 1990 2000 2010 2020 2030

750000

0-14

15-64

65+

Population (1000s)

100% 740000

80% 730000

60% 720000

40% 710000

20% 700000

0% 690000

La population européenne a considérablement évolué au cours des dernières décennies.

UNE DÉMOGRAPHIE EN CONSTANTE ÉVOLUTION :PLUS ÂGÉE – PLUS DIVERSE – PLUS DENSE

INTROINTRO1 « The 8 Ways Urban Demographics are Changing », Visual Capitalist 2019

https://www.visualcapitalist.com/8-ways-urban-demographics-changing/

2 « Eurostat, Statistiques de mai 2019 sur la composition des ménages », © Union européenne, 1995-2019

3 « Global Talent Trends », Mercer, 2018 https://www.fsgplus.com/fsgplus/news/hr_insight/201805/P020180515513270762947.pdf

4 « Flexible Working: a Talent Imperative », Timewise en partenariat avec EY, septembre 2017 https://timewise.co.uk/wp-content/uploads/2019/06/Flexible_working_Talent_Imperative.pdf

La population vieillit, et le sommet de la pyramide des âges s’élargitLes progrès médicaux, la longue période de stabilité politique et de paix, les conditions de travail moins dangereuses et les progrès de la nutrition allongent l’espérance de vie. En conséquence, la population de plus de 65 ans représente aujourd’hui près de 19 % de la population européenne, contre 12 % en 1980. Sur la même période, le groupe des 0-14 ans est passé de 22 % à 16 %, tandis que la part des actifs est aujourd’hui la même qu’en 1980¹.

La population est urbaineEn 1950, 30 % de la population mondiale habitait en ville, contre 55 % aujourd’hui. En 2050, plus des deux tiers de la population mondiale habitera dans des agglomérations urbaines¹. Cet afflux de grande ampleur vers les villes est encore plus important en Europe, où près de 75 % de la population totale y vit déjà.

De plus en plus de petits ménages Les ménages constitués d’une seule personne sont les plus courants en Europe. Ce type de foyer représente un peu plus d’un tiers (33,9 %) du nombre total et a enregistré la plus forte augmentation entre 2008 et 2018².

Une plus grande diversité de population Les mouvements migratoires entre les différents pays européens se sont intensifiés, et ce, notamment, à la suite de l’ouverture des frontières de l’Union européenne.

Un besoin d’équilibre vie privée/vie professionnelle fortLes jeunes sont plus exigeants en matière d’équilibre entre travail et vie privée.

La population plus âgée a les mêmes besoins, mais exige également de la flexibilité : 51 % des employés souhaiteraient que leur entreprise leur offre plus de flexibilité au travail3, soit plus de la moitié. Chez les plus âgés, cette proportion atteint quasiment les trois quarts dans certains pays d’Europe : 72 % des travailleurs de plus de 55 ans au Royaume-Uni veulent de la flexibilité au travail4.

Outlook 2020 Démographie

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Ces tendances devraient se poursuivre : outre l’augmentation du nombre de citoyens européens, les Nations-Unies prévoient non seulement un pic record de la population européenne en 2021, mais également son vieillissement progressif. La population âgée de 65 ans ou plus devrait atteindre 30 % de la population totale d’ici 2100, tandis que la population âgée de 80 ans ou plus devrait s’élever à 14 %.5

Source : Nations-Unies, Département des affaires économiques et sociales, Division de la population (2019). Perspectives 2019 de la population mondiale (publication en ligne). Rév.1, variante moyenne

POPULATION (1000s) ÉVOLUTION (1000s)

VILLES 2010 2020 2025 2030 2010-2020 2020-2030

Paris 10 460* 11 017 11 347 11 710 557 693

Berlin 3 450 3 562 3 580 3 606 112 44

Athènes 3 170 3 153 3 155 3 163 -17 10

Milan 3 056 3 140 3 167 3 209 84 69

Rome 3 957 4 257 4 347 4 413 300 156

Lisbonne 2 812 2 957 3 028** 3 085 145 128

Moscou 11 461* 12 538 12 737 12 796 1 077 258

Saint-Pétersbourg 4 872 5 468 5 597 5 630 596 163

Barcelone 4 934 5 586 5 733 5 812 652 226

Madrid 5 787 6 618 6 811 6 907 830 290

Kiev 2 795 2 988 3 018** 3 004 193 16

Londres 8 044 9 304 9 841 10 228* 1 260 924

*Mégapole

**Passe la barre des 3 millions d’habitants

En 2030, Londres rejoindra Moscou et Paris et deviendra la troisième mégapole européenne, avec plus de 10 millions d’habitants

5 « Nations-Unies, Département des affaires économiques et sociales, Division de la population. Perspectives 2019 de la population mondiale » (publication en ligne). Rév.1, variante moyenne, 2019

Villes européennes avec une population de plus de 3 millions d’habitants aujourd’hui et/ou demain

Outlook 2020 Démographie

• Du fait de leur âge et de leur milieu socio-culturel, les exigences des salariés vont devenir de plus en plus diversifiées.

• L’accroissement de la population dans les zones urbaines pourrait entraîner une intensification de la concurrence dans l’occupation des espaces de vie, de travail et de loisirs.

• La qualité de vie en ville aura tendance à se dégrader si rien n’est fait pour renverser la tendance actuelle : le secteur de l’immobilier a ici un rôle

important à jouer pour sa préservation. L’afflux croissant de la population vers les zones urbaines aura des répercussions sur les infrastructures (transports et espaces publics, établissements scolaires, hôpitaux), qui pourraient s’avérer insuffisantes face à la croissance de la demande. La mobilité urbaine est également un enjeu majeur et critique. Elle deviendra une menace si elle n’est pas cadrée et adaptée aux besoins et usages réels de la population.

QUELSIMPACTSSURL’IMMOBILIER ?

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Outlook 2020 Démographie

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QUELLES OPPORTUNITÉS ?• Capitaliser sur la montée

du e-commerce promis à un bel avenir, compte-tenu de la dégradation des conditions de la mobilité urbaine et de l’allongement des temps de transports imputables à l’accroissement et l’étalement des aires urbaines.

• Compter sur le vieillissement de la population pour préserver le commerce physique. Véritable contrepoids au e-commerce, les commerces physiques et de proximité sont privilégiés par la clientèle âgée, une clientèle qui va augmenter en Europe. En effet, des études récentes montrent que plus des trois quarts des baby-boomers préfèrent faire leur shopping dans des magasins. Les jeunes générations pourront, quant à elles, être attirées dans les boutiques par les efforts des enseignes quant à l’ouverture de pop-up stores et de déploiement de solutions omnicanales.

• Développer la logistique urbaine en parallèle avec l’accroissement du e-commerce. D’après le « Urban Space Model » (Modèle d’Espace Urbain) de Cushman & Wakefield, la demande en espaces logistiques urbains devrait augmenter dans les grandes villes européennes de près de 90 % d’ici 2021.

• Créer des solutions immobilières innovantes répondant aux exigences d’un public de plus en plus diversifié. Il s’agit pour cela de créer des immeubles et des quartiers multifonctionnels capables de s’adapter à différents usages : à la fois micro-habitat et foyer familial, espace de bureau et résidentiel, parking le jour et micro-dépôt pour les livraisons de nuit, espace commercial et espace partagé avec lieux de rencontre sociale. Ces solutions innovantes devraient également permettre un usage plus intelligent et plus efficace des terrains et

des immeubles existants, et garantir des logements confortables et de qualité.

• Rendre accessibles aux générations plus anciennes les concepts nouvellement créés par et/ou pour les générations plus jeunes (Y et Z) : il s’agit ici notamment du logement intergénérationnel ou encore le coliving. L’économie du partage peut également donner naissance à l’idée d’un logement partagé et solidaire, et réunir des bases de clientèle très hétérogènes.

• Les projets de développement privés devraient inclure davantage d’espaces publics ouverts sur la ville, afin de promouvoir l’épanouissement de communautés pleinement intégrées dans l’espace urbain.

Plus de

75 % des fournisseurs de services logistiques tiers envisagent d’avoir un espace d’entreposage plus vaste d’ici à 20206.

54 % des enseignes prévoient un besoin supplémentaire en espace d’entreposage d’ici à 2020.

6 « Electric vehicles, multi-storeys and mixed uses », Estates Gazette 2018 https://www.egi.co.uk/news/electric-vehicles-multi-storeys-and-mixed-uses/

Outlook 2020 Démographie

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COMMENT LE SECTEUR DEL’IMMOBILIERA-T-IL RÉAGI JUSQU’À PRÉSENT ?• Le secteur de l’immobilier a réagi

en développant dans les zones urbaines des espaces résidentiels qui s’adressent à des tranches d’âge définies et des catégories socio-économiques particulières. Il peut s’agir d’immeubles constitués de micro-appartements pour les jeunes et les « navetteurs » (personnes qui se déplacent quotidiennement par un moyen de transport en commun entre leur domicile et leur lieu de travail), de complexes immobiliers pour personnes âgées, d’appartements résidentiels de luxe et d’ensembles résidentiels protégés.

• L’immobilier à usage unique évolue vers un immobilier à usage mixte :

o BARRATT LONDON et SEGRO développent à Hillingdon le premier complexe industriel et résidentiel d’envergure à usage mixte. Il devrait voir le jour mi-2020.

o En Allemagne, les discounters alimentaires envisagent d’ajouter des étages résidentiels au-dessus de leurs bâtiments de

plain-pied et d’intégrer des espaces résidentiels dans leurs prochaines constructions.

• La rénovation urbaine apparaît de plus en plus comme un pilier essentiel dans la fourniture de logements à une population vieillissante, à l’image de l’Irlande par exemple. Il s’agit ici de réfléchir au meilleures conditions pour vieillir chez soi, promouvoir le logement durable, utiliser des technologies d’assistance, rester socialement connecté et surtout, travailler ensemble. C’est une formidable opportunité pour le secteur immobilier et les autorités tant locales que nationales d’œuvrer ensemble pour partager leurs connaissances en la matière.

• Les enseignes redoublent d’efforts pour rendre le shopping plus attractif pour les plus âgés :

o ANCHOR, un fournisseur britannique à but non lucratif de soins et de logements pour personnes âgées vient de lancer une campagne intitulée « Standing Up 4 Sitting Down » réclamant aux enseignes et gestionnaires de rues

Les résultats de ces expériences s’avèrent positifs aussi bien pour les jeunes que pour les seniors. Ces derniers voient leur santé physique et mentale s’améliorer, tandis que les jeunes progressent dans leur expression orale, leur niveau de lecture et leurs compétences sociales. La rupture de l’isolement et de la solitude des personnes âgées constitue un autre avantage.

commerçantes d’équiper les rues et magasins de sièges afin de faire revenir les personnes âgées dans les magasins.

o Les supermarchés britanniques comme SAINSBURY’S, TESCO, WAITROSE et The CO-OP ont lancé des initiatives « slow shopping » pour offrir davantage d’assistance et des lieux de détente à la clientèle âgée et aux clients à la santé mentale fragile.

• Pratique et abordable, le coliving connaît une forte croissance depuis quelques années, avec des centaines d’espaces de coliving à travers le monde.

o THE COLLECTIVE situé à Londres, offre un espace de coliving et de coworking7 ; WELIVE propose des locations de deux nuits ou deux mois ; ROAM gère un réseau d’espaces de coliving à Bali, Miami, Tokyo, San Francisco et Londres.

o Il existe également un potentiel important pour l’habitat partagé en ce qui concerne les retraités : il représente un mode de vie

7 « Visualising the Rise of Co-Working Spaces », Visual Capitalist 2019 https://www.visualcapitalist.com/visualizing-rise-co-working-spaces/

rentable tout en recréant un sentiment de communauté et en rompant l’isolement et la solitude des seniors.

• Les initiatives de coliving et d’habitat partagé encouragent jeunes et moins jeunes à vivre sous le même toit.

o Les usages des actifs immobiliers se diversifient de façon innovante. Par exemple, aux Pays-Bas, la maison de retraite « Humanitas » héberge gratuitement des étudiants aux côtés des résidents seniors. En échange, les étudiants consacrent 30 heures par mois aux retraités.

o À Alicante, en Espagne, un projet municipal tente de répondre aux besoins de logement des citoyens à faibles revenus qu’ils aient plus de 65 ans et moins de 35 ans, en mettant à leur disposition des logements intergénérationnels abordables en zones urbaines. Chaque jeune s’occupe de quatre personnes âgées de son immeuble et passe plusieurs heures par semaine avec elles.

• Le développement d’immeubles d’habitation pour seniors équipés de crèches a beaucoup augmenté depuis la première maison de retraite intergénérationnelle mise au point à Tokyo en 1976. Si le déploiement de cette pratique est encore lent, des centres équivalents existent aujourd’hui à l’échelle mondiale :

o À Seattle, « Providence Mount St Vincent » accueille le centre d’apprentissage intergénérationnel depuis 1991. Les enfants de la crèche, qui se situe au sein même de la maison de retraite, côtoient les résidents dans le cadre d’activités musicales, artistiques ou de danse.

o En Australie, un projet a récemment testé avec succès deux structures de soins intergénérationnelles visant à améliorer le bien-être de personnes âgées atteintes de démence.

o Au Royaume-Uni, « Nightingale House » est devenue la première maison de retraite intergénérationnelle lorsque

« Apples & Honey Nursery » a ouvert dans l’enceinte de la résidence en 2017.

o Singapour envisage de développer dix projets intergénérationnels au cours de la prochaine décennie.

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QUELS SONT

QUELS SONT

PLUS D’INFORMATIONS

> Prendre de la hauteur : Amazon va occuper un entrepôt de 3 étages à Seattle https://www.wsj.com/articles/amazons-new-multistory-warehouse-aims-to-cut-delivery-times-11568113201

> Projet de construction d’un entrepôt de stockage et de distribution de fin de parcours de plusieurs étages à Londres https://product.costar.com/home/news/shared/1628304599

Toutes les solutions inventées jusqu’à présent répondent à des problèmes spécifiques, mais n’offrent pas de solutions globales quant à l’évolution de la société. D’un point de vue immobilier, le changement le plus important concerne la perception du risque et l’approche traditionnelle des stratégies d’investissement.

Dans certains secteurs spécifiques, des difficultés supplémentaires exigent des réponses appropriées et une nécessaire transformation de nos visions traditionnelles.

• L’identité de l’Entreprise, qui repose traditionnellement, entre autres méthodes, sur un siège social « flagship », va nécessiter davantage de solutions innovantes si les salariés exigent plus de flexibilité dans leur travail. Les entreprises vont devoir faire preuve d’inventivité pour bâtir une identité forte en accord avec leurs valeurs et ainsi attirer les talents et fédérer une communauté autour de leur marque. Les espaces de bureaux auront toujours leur place dans l’organisation de l’entreprise mais dans une perspective différente.

• Le secteur de la distribution a longtemps été résumé à une question d’expérience plutôt que de shopping, mais l’adoption des nouvelles technologies pose un défi aux personnes

âgées, or, les différents profils générationnels exigent des approches adaptées de la part des enseignes. D’après le rapport « State of Fashion » de BOF et MCKINSEY, 41 % des clients exigent un shopping personnalisé. Un rapport d’ANCHOR a également révélé que 60 % des personnes âgées s’inquiètent du nombre limité de sièges dans les zones commerçantes. La distribution manque de magasins offrant à la fois des solutions de haute technologie et une réelle assistance au client. Elle a en réalité tout à gagner en adoptant un rôle social en s’implantant dans les collectivités de petite taille pour devenir progressivement un acteur du lien social.

• Le e-commerce fait face à une clientèle exigeant des livraisons

toujours plus fiables et plus rapides. Pour y parvenir, les enseignes recherchent des sites logistiques en centre-ville pour répondre à l’enjeu de la livraison du dernier kilomètre. La rareté des espaces en ville et le volume du trafic urbain en constante évolution exigent des solutions innovantes. D’après MCKINSEY, le nombre de colis livrés aura doublé d’ici 2025. De nouvelles formes d’espaces logistiques doivent être créées, notamment en adaptant les espaces devenus inutiles. Toutefois, cette tendance est en contradiction avec les mesures toujours plus strictes de réduction de la pollution dans les centres-villes. Les opérateurs de logistique et les enseignes vont donc être contraints de revoir leur approche de la mobilité urbaine.

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ACTIONSIMMÉDIATESEN

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• SE CONCENTRER sur le développement / la réorganisation de projets à usage mixte, conçus pour les centres urbains à forte densité de population, en les adaptant à des profils générationnels, socio-économiques et culturels diversifiés.

• PROPOSER des espaces de bureaux et des biens résidentiels, notamment de coliving, sous forme de « package » à des grandes entreprises utilisatrices afin d’attirer de nouveaux talents.

• IDENTIFIER ET REPENSER les actifs redondants dans le marché et peu utilisés (parkings, stations-services, galeries commerçantes non performantes) et les adapter aux nouveaux besoins du marché : logistique du dernier kilomètre, « click & collect », espaces de bureaux flexibles, micro-habitat.

• FOCALISER son attention sur les espaces résidentiels pour les habitants aux revenus moyens, adaptés aux ménages de plus en plus petits et à différentes tranches d’âge, notamment en développant le concept de micro-habitat, et en aidant à promouvoir la diversité de l’immobilier résidentiel à des prix abordables.

• ALIGNER les promoteurs privés sur les développements des espaces publics pour créer des espaces bien conçus, et des projets immobiliers réussis ouverts sur la ville, en accord avec l’environnement urbain environnant.

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