RÉSIDENCE LE 104REIMS 51100

PROMOTEUR : RM IMMO

CONSTRUCTION D’UN ENSEMBLE IMMOBILIER DE 14 LOGEMENTS, D'UN LOCAL

PROFESSIONNEL ET DE 15 PARKINGS À REIMS.

Résidence Le 104 - SOMMAIRE

▪ Présentation générale de l’Opération

▪ Présentation du promoteur

▪ Situation financière du promoteur

▪ Localisation du projet

▪ Situation administrative et technique

▪ Etat de la pré-commercialisation

▪ Eléments financiers Montage d’intervention

▪ Atouts et points d’attention du Projet

▪ Annexes

Présentation générale de l’Opération

Acquisition d'un immeuble, situé 104-108 avenue de Laon, à Reims, qui sera démoli afin de construire sur ce terrain un ensembleimmobilier de 14 logements, d'un local professionnel et de 15 parkings.

La résidence est située dans le secteur SAINT-THOMAS (en bordure de l’avenue de Laon) au Nord du centre-ville de Reims.

L’immeuble sera à proximité du futur complexe Aquatique (projet Grand REIMS - ex site occupé par SERNAM).

Caractéristiques techniques:

• 14 logements + 1 local professionnel

• Typologies : T2 - T3

• Surface de 44,2m² à 76,90 m²

• Performance RT2012

• Absence de cave

• 15 places de stationnement en RDC

• Surface de plancher : 817m²

• Surface habitable : 754m²

Société de projet : SCCV 104 Laon

Promoteur : RM IMMO est une société de promotion familiale de Reims créée en 2004 par M. Richard MICHALSKI.

A noter que RM IMMO est l’entité qui commercialise les programmes immobiliers. La maison mère des sociétés de projet est lasociété RM PARTICIPATIONS.

Présentation du promoteur

RM IMMO est une société de promotion créée en 2004 par M. Richard MICHALSKI. R. MICHALSKI bénéficie de 30 ansd’expérience dans la construction et l’immobilier neuf.

C’est un entrepreneur de 56 ans :

- En 1983 : création d’une entreprise tous corps d’état qui s’appelle aujourd’hui PMR (gérant R. MICHALSKI). Cettesociété réalise une partie des constructions des opérations développées par RM IMMO – 20 salariés

- En 1992 : création de la société EMEBAT PVC (fabrication et vente de fenêtres et volets en PVC) – 45 salariés.Vendue en 2000 à son Directeur Général.

- Réalisation de plusieurs opérations immobilières à Reims

Depuis la création de RM IMMO, près de 300 logements et 5.000m² de surfaces professionnelles ont été livrés.

C’est une société familiale, M. Richard MICHALSKI travaille également avec ses deux fils : Romain et Charles.

Présentation du promoteur

SCCV 104 LAON

Gérant : M. Richard

MICHALSKI

Capital social : 1.000€

Détient 60%

du capital de

la SCCV

Romain MICHALSKI

Détient

20% du

capital de

la SCCV

M. Charles MICHALSKI

Détient 20%

du capital de

la SCCV

Société Civile

RM PARTICIPATIONS

Président : M. Richard

MICHALSKI

Capital social : 1.000€

Situation financière du promoteur

Note: Comptes sociaux de RM PARTICIPATIONS (société qui se porte caution du remboursement du financement)

Commentaires:

Chiffre d’affaires en progression de 20% entre 2015 et 2016, ce qui impacte positivement le résultat net de l’entreprise qui s’élève à 175K€.

Les capitaux propres représentent 15% du total bilan et s’élèvent à 320K€.

L’endettement financier est principalement constitué de dettes intra-groupes.

Année / en € N-2 N-1 31/12/2016 Variation (N et N-1)

Chiffre d'affaires (CA) 283 346 331 595 397 262 20%

Excédent Brut d'Exploitation (EBE) 159 876 28 307 190 795 574%

Résultat financier - 84 103 187 787 13 864 -93%

Résultat exceptionnel - 8 072 - 191 341 41 908

Résultat net (RN) 67 699 24 752 175 225 608%

Bilan / en € N-2 N-1 31/12/2016 Variation (N et N-1)

Actif immobilisé 7 939 7 401 7 279 -2%

Stocks -

Créances 1 793 768 1 685 379 2 072 221 23%

Disponibilités 4 127 9 635 84 301 775%

Autres - Charges constatées d'avance 385 -

Total actif 1 806 219 € 1 702 415 € 2 163 801 € 27%

Capitaux propres 120 321 145 073 320 299 121%

Provisions -

Endettement financier 1 328 651 723 846 1 662 070 130%

Autres dettes (incluant provisions, fiscal, social,

fournisseurs, autres) 357 247 833 496 181 432 -78%

Total passif 1 806 219 € 1 702 415 € 2 163 801 € 27%

Localisation géographique

Adresse : 104 /106/ 108 Avenue de Laon - REIMS 51100

L’opération

À 10 min du centre-ville de Reims

À 700 mètres du futur projet Reims Grand

Centre (ex : SERNAM)

Localisation du projet

Accès :

• Reims se situe en voiture à 1h15 de Marne-la-Vallée et à 1h30 de l'aéroport de Roissy-Charles deGaulle.

Aux alentours :

• Gare de Reims : à 10 minutes à pieds

• Transport en commun (tramway A ou B, arrêt SaintThomas) : à 3 min à pieds

• Ecole : à proximité immédiate

• Commerces (banque, pharmacie, épicerie…) : àproximité immédiate

• Mairie de Reims : 15 min à pieds

L’opération

Situation administrative et technique

▪ Terrain : Non acquis, sous promesse de vente notariée. Date de réitération prévue le 25 janvier 2018.

▪ Parcelle de référence cadastrale n°515 incluant les numéros 104, 106 et 108 de l’avenue de Laon. Actuellement occupée par unbâtiment d’habitation + 1 local commercial (boulangerie). L’ensemble des constructions sera démoli. L’immeuble d’habitation est videdepuis plusieurs années. Quant à la boulangerie, un protocole d’accord de résiliation de bail a été signé. Le promoteur nous informeque l’exploitant de la Boulangerie est parti.

▪ PV : 330.000€ (hors indemnité versée) soit 382€/m² SDP. Indemnité de résiliation du bail : 60K€ TTC

▪ Sol :

➢ Etude de sol: Réalisées. Type G2 AVP.

➢ Fouilles archéologiques: Réalisées, RAS

▪ Permis de construire :

➢ Obtenu: OUI, date d’obtention: 03/05/2017

➢ Purgé de tout recours et retrait : OUI, depuis le 05/09/2017

▪ Intervenants :

• Architecte : AGNES DELAVAL

• Nom du constructeur: PMR

Etat de la pré-commercialisation

➢ Au 08/01/2018: 6 lots réservés sur 15, représentant un montant total de 878.000€ TTC et un taux de pré-commercialisation de 32% (exprimé en fonction du CA TTC inscrit au bilan)

➢ Très bon lancement commercial avec 5 logements vendus en l’espace de 2,5 mois

➢ Le prix des logements réservés est conforme à la grille de prix de vente initiale, en revanche, à noter que :

- Seuls des T2 sont réservés (pas encore de T3)

- un lot a été vendu sans parking

- 2 places de stationnement ont été réservés à 13K€ vs 15K€

- Le commerce a été réservé a 108K€ vs 120K€ auprès de la SCI RMC (société « foncière » appartenantau groupe RM IMMO qui achète les locaux professionnels construits par le groupe).

Début commercialisation :

Etat de comm. arrêté au :

VENTE AU DETAIL LOGEMENTS (VAD)

avec parking

Typologie NB de lots m² totaux CA TTC (€) CA en % € TTC/m² NB NB en % m² m² en % CA TTC (€) CA en % € TTC /m² NB m² CA TTC (€) € TTC/m²

Logement T2 9 437 1 539 000 55% 3 522 5 56% 232 53% 770 000 50% 3 322 4 205 769 000 3 748

Logement T3 5 334 1 132 000 41% 3 388 0% 0% 0% - 5 334 1 132 000 3 388

Sous-Total logements 14 771 2 671 000 96% 3 464 5 36% 232 30% 770 000 29% 3 322 9 539 1 901 000 3 525

Commerce 1 46 120 000 4% 2 609 1 100% 46 100% 108 000 90% 2 348 0 0 12 000 #DIV/0!

Total VENTE AU DETAIL 15 817 2 791 000 100% 3416 6 40% 278 34% 878 000 31% 3 161 9 539 1 913 000 3 547

CA Bilan 2 762 000 32%

-1%

3 161

3 416

32%

Taux d'écoulement (% stock intial vendu par

mois)

Durée prévisionnelle totale de

commercialisation (en mois)

Pré-commercialisation

Vente au Détail (en CA%)

32%

Pré-commercialisation

Globale (en CA%)

32%

2,0

12%

8

Réservé (€ TTC/m²)

Budget (€ TTC/m²)

Différence Réservé et Budget -7%

Rythme de Commercialisation VAD

(lots/mois)

octobre 2017

janvier 2018

TOTAL GRILLE DE PRIX DE VENTE

(Liste des lots) RESERVE STOCK

Financement de l’opération

Détail des ressources :

o Fonds propres totaux de l’opération: 240.000€ (soit 11,4% du Prix de Revient HT)

o Montant recherché sur la plateforme, durée du financement et objet : 200.000€ sur 20 mois (prorogation de 6 mois possible), tauxinvestisseur 11%. Objet financer une partie des fonds propres permettant l’acquisition du terrain.

o Fonds propres du promoteur : Objectif : 40.000€

o Montant de la pré-commercialisation: 731.667€ HT

o Montant du prêt bancaire, Etablissement financier, Conditions et Durée: 650.000€, CA Nord Est Entreprises, 30 mois,

o Principales conditions de MEP :

o Crédit terrain de 276.720€ : PC purgé, absence de prescription archéologique, apport de 140.000€;

o Crédit d’accompagnement de 373.280€ : apport de 100.000€ supplémentaires, pré-com de 50%, production des attestationsd’assurance : CNR, DO et TRC, production d’un état récapitulatif, production du référé préventif ou constat d’huissier, maintien dubilan d’origine.

o Principales garanties : Hypothèque de 1er rang

▪ Garanties:

o GFA obtenue: OUI, établissement et date d’obtention : CA Nord Est Entreprises (offre de GFA obtenue en juillet puis réactualisée en novembre2017)

o Demandées par FUNDIMMO : Caution, elle sera donnée par la société mère de la société de projet (RM PARTICIPATIONS) à hauteur dufinancement Fundimmo.

EMPLOIS HT RESSOURCES HT

Prix de revient opération 2 100 116 Financement bancaire 650 000 31,0%

Pré-commercialisation 731 667 34,8%

Fonds propres promoteur 40 000 1,9%

Fonds propres Fundimmo 200 000 9,5%

TOTAL 2 100 116 TOTAL 1 621 667 77,2%

Impasse -478 449

Eléments Financiers – Bilan de l’opération et ratios

BILAN OPERATION en € HT

Charge foncière, redevances et taxes 420 000

Cout de construction incluant VRD 1 238 467

Honoraires techniques et commerciaux 328 985

Frais financiers 91 164

Frais généraux 21 500

Prix de revient 2 100 116

Chiffres d'Affaires 2 301 667

Marge 201 551

Marge / CA HT 9%

▪ Le coût de construction budgété se situe à 1.516 € HT / m2 SDP ce qui est en ligne avec les standards du secteur.

▪ Marge de 9% (/CA HT) entrant dans les standards

Surface de Plancher (SDP) en m² 817

Surface habitable en m²

SHAB / SDP 0%

Charges foncière HT + frais d'acquisition en €/m² SDP 483

Coût Construction incluant VRD HT+ imprévus en €/m² SDP 1 516

MARGE BRUTE DE L'OPERATION en fonction du CA HT 9%

Honoraires internes en fontion du CA HT 7%

MARGE BRUTE PROMOTEUR en fonction du CA HT 15%

RATIOS DU BILAN DE L'OPERATION

*Fundimmo créé une SAS véhicule intermédiaire d’investissement. Cette SAS émet un emprunt obligataire auquel souscrivent les investisseurs en financement participatif sur la plateforme.

**Une fois les fonds de cet emprunt obligataire récoltés, le véhicule intermédiaire d’investissement octroie à la société de projet (SCCV 104 LAON) une avance au compte courant d’associé.

Montage d’intervention

FONDS PROPRES/QUASI-

FONDS PROPRES**

Investisseurs en financement participatif*

200.000 €

SAS véhicule intermédiaire

SCCV 104 LAON

Crédit Agricole Nord Est650.000€

ENDETTEMENT

Actionnaires RM IMMO: 40.000 €

Atouts et points d’attention du Projet

S W

O T

FORCES FAIBLESSES

Opération logée dans une société créée pour le projet

Opération qui entre parfaitement dans le cœur d’activité de la société de promotion RM IMMO

Accords de financement (crédit + GFA) obtenus auprès d’une banque de 1er rang (Crédit Agricole Nord Est entreprises)

Prix de vente cohérent avec les programmes voisins

Expérience de plus de 30 ans de M. Richard MICHALSKI dans la construction.

Rue relativement bruyante

Pré-commercialisation de 32% mais bon démarrage commercial et typologie d’actif relativement plus facile à vendre

Aucun T3 de réservé pour l’instant

OPPORTUNITES MENACES

FUNDIMMO SAS154 Bd Haussmann

75008 PARIS

Pierre AndregnetteDirecteur des relations investisseurs

+33 1 70 39 08 87Investisseurs@fundimmo.com

Annexe - Vue aérienne

Annexe - Plan cadastral

Annexe - Perspective

Annexe - Plan de masse

Annexe - Calendrier prévisionnel

Evenement Date

Obtention du Permis de Construire mai 2017

Permis de Construire purgé de tout recours septembre 2017

Démarrage de la pré-commercialisation octobre 2017

Acquisition du terrain janvier 2018

Démarrage des travaux février 2018

Fondations avril 2018

Haut RDC mai 2018

Hors d'eau septembre 2018

Hors d'air octobre 2018

Livraison mai 2019

Durée total des travaux (en mois) 16