propriÉtÉ & expertise · rapport d'expertise md et mr *****- 20/11/2012 10 travaux gros...

A la demande de ***

*3**, ROUTE ******** - 31530 MENVILLE

PROPRIÉTÉ & EXPERTISE

28 avenue du Padouenc , 31530 Levignac Tél: 06 20 95 39 58

[email protected]

RAPPORT D'EXPERTISE Md et Mr *********- 20/11/2012 2

EN RÉSUMÉ

■ Maison individuelle 3 pièces expertisée libre ***, ROUTE ******* - MENVILLE 31530

Surface du terrain : 2270 m² Surface utile pondérée : 158 m²

→ 2 méthodes comparatives retenues

• Par sol plus constructions • Bâti terrain intégré

→ 2 méthodes financières retenues • Par capitalisation du revenu • Par discounted cash flow


SOMMAIRE

1. ENVIRONNEMENT

1.1 Population 1.2 Logement 1.3 Revenu

1.4 Quartier 1.5 Vie Sociale

2. URBANISME

2.1 Dispositions applicables

2.2 Conclusions

3. DESCRIPTIF DU BIEN

3.1 Le terrain

3.2 La construction

3.3 Les charges

4. SITUATION LOCATIVE

5. EVALUATION

5.1 Méthode comparative par sol plus constructions

5.2 Méthode comparative bâti terrain intégré

5.3 Méthode par capitalisation

5.4 Méthode du discounted cash flow

6. CONCLUSION


1.ENVIRONNEMENT

1.1 Population

■ TYPOLOGIE DES FAMILLES

■ NOMBRE D’HABITANTS

■ RÉPARTITION HOMMES/FEMMES ■ STATUT MARITAL

■ AGE MOYEN ■ PART DES FOYERS IMPOSABLES


1.2 Logement

■ RÉPARTITION PAR TYPE

■ RÉPARTITION APPART./MAISON ■ RÉPARTITION NOMBRE DE PIÈCES

■ PART DES MÉNAGES PROPRIÉTAIRES

1.3 Revenu

■ PROFESSION

■ REVENU ANNUEL PAR MÉNAGE


1.4 Quartier

• La maison est située dans une petite ville sans quartier ■ Agrément • Secteur sans agrément ■ Voisinage • Excentré de toute habitation

1.5 Vie sociale

■ Commerces • Aucun commerce

■ Scolarité • Université avec masters diversifiés à plus de 20 kms • Université sans master diversifié à plus de 20 kms • Lycée par ramassage scolaire • Collège par ramassage scolaire • Ecole primaire par ramassage scolaire


2.URBANISME

2.1 Dispositions applicables

■ Plan Local d'Urbanisme La commune dispose d'un Plan Local d'Urbanisme qui fixe les règles générales et servitudes d'utilisation des sols et délimite les zones urbaines ou à urbaniser. • Date de publication : 07/04/2006 • En cours de révision depuis le : 30/06/2009 • Zonage : N • Hauteur maximale des constructions : 6.5m

2.2 Conclusion

Au regard des dispositions d'urbanisme relevées et de la configuration du terrain, il ne peut être envisagé la division du terrain expertisé.


3.DESCRIPTION DU BIEN

3.1 Le terrain

• Superficie de 22** m² • Référence cadastrale : B*****

3.2 La construction

• Surface utile pondérée de 158 m² • Époque de construction : Maison contemporaine (construite après 1930) • Année de construction : 1975 • Style de construction : Maison qualité courante • Matériaux gros oeuvre : brique • Assainissement : fosse septique • Couverture de la toiture : tuile mécanique • Type de chauffage : central gaz • Climatisation


• Surface utile pondérée de null m²

■ Distribution

Cave 5 m² 0.2 Atelier 15 m² 0.5 Garage 90 m² 0.4 Rez-de-chaussée 95 m² 1.0 Véranda 21 m² 0.8 Terrasse balcon 11 m² 0.2


■ Travaux

Gros oeuvre Mauvais Moyen Bon Très bon

Murs de façade

Toiture Mauvais Moyen Bon Très bon

Charpente Mauvais Moyen Bon Très bon

Couverture Mauvais Moyen Bon Très bon

Isolation

Sols Mauvais Moyen Bon Très bon

Revêtements

Menuiseries extérieures Mauvais Moyen Bon Très bon

Fenêtres

Chauffage Mauvais Moyen Bon Très bon

Chaudière Mauvais Moyen Bon Très bon

Distribution

Sanitaires Mauvais Moyen Bon Très bon

Canalisation Mauvais Moyen Bon Très bon

Appareillage Mauvais Moyen Bon Très bon Revêtements

murs et sols Intervention nécessaire à la location Électricité

Mauvais Moyen Bon Très bon Prises & intérrupteurs Intervention nécessaire à la location

Mauvais Moyen Bon Très bon Distribution Intervention nécessaire à la location État intérieur général

Mauvais Moyen Bon Très bon Plâtres & enduits

Mauvais Moyen Bon Très bon Peinture Intervention nécessaire à la location

Mauvais Moyen Bon Très bon Équipement cuisine

Mauvais Moyen Bon Très bon Menuiseries Intérieures


3.3 Les charges

• taxe foncière : *** €

4.SITUATION LOCATIVE

■ Maison expertisée libre

• Valeur locative mensuelle de la maison : *** €


5.EVALUATION

5.1 Méthode comparative par sol plus construction

La méthode comparative par sol plus constructions consiste en la détermination d’une part de la valeur du terrain en considération d’un abattement éventuel et d’autre part de la valeur des constructions existantes compte tenu de leur vétusté. Il est ensuite appliqué un coefficient d’environnement entre la valeur technique (prix du terrain + prix du bâti) et la valeur vénale de la maison.

SURFACE DU TERRAIN EXPERTISÉ : 2270 m²

Mutation

Ville Surface terrain Prix de vente

29/05/12

Bretx 2503 m² ***73 € LA PLANO DE L AOUTAN

19/04/12

Saint-Paul-sur-Save 600 m² ***00 € DE COX

13/04/12

Menville 2502 m² 1** 000 € VIGNO D ORDIS

16/02/12

Lévignac 1020 m² ** 000 € DE LA COTE VIEILLE

12/02/12

Thil 2121 m² *0 000 € JONCA

31/01/12

Lévignac 2500 m² 1** 000 € LES SABARTHES SUD

20/01/12

Lasserre 2604 m² 1** 000 € ETIENNE ROSSAT

19/10/11

Lasserre 2558 m² ** 615 € CHAMP D ANAFI

19/09/11

Montaigut-sur-Save 2117 m² 1** 000 € Montaigut

22/07/11

Le Castéra 1944 m² ** 000 € DE MENVILLE

10 références analysées Parcelle de base 2 047 m² 1** ***€

■ Parcelle de base par comparaison

PARCELLE DE BASE DU SECTEUR

Surface moyenne d'une parcelle constructible 2047 m² Valeur moyenne de cette parcelle moyenne 1***** € soit un prix moyen par m² ** €/m²

RAPPORT D'EXPERTISE Md et Mr *********- 20/11/2012

■ Valeur du terrain Surface du terrain 2 270 m² Valeur du terrain ***** €

■ Valeur de la construction

Surface utile pondérée 158 m² Valeur à neuf/m² de la construction (valeur janvier 2001) 1 040 €/m²

(indexation bt01 du mois de janvier 875.1/587.2)

Valeur à neuf/m² indexée

**** €/m² Vétusté 46 %

Valeur de la construction ******46 €

■ Coefficient environnemental 1er Coefficient environnemental foncier 122 %

2ème Coefficient environnemental socio économique 33 % Coefficient environnemental moyen 78 %

■ Estimation

Valeur du terrain ******* € Valeur de la construction ******* € Coefficient environnemental moyen 78 % VALEUR VÉNALE COMPARATIVE PAR SOL PLUS CONSTRUCTION 1****** €


■ 1er coefficient d'environnement socio-économique

PARCELLE DE BASE DU SECTEUR

Valeur de cette parcelle moyenne 1***** €

MAISON DE BASE

Surface d'une maison de base 90 m² Valeur d'une maison de base 1***** € (base 80000 € valeur janvier 2001 indexation bt01 875.1/587.2) Pourcentage de charge foncière (parcelle de base / parcelle + maison de base) 46 %

ce1 par pourcentage de charge foncière 122 %


■ 2ème coefficient d'environnement socio-économique

EMPLOI 10%Petite ville sans quartier avec emplois à moins de 20 kms ou moins de 30 mins Ou Petite ville sans quartier avec emplois à plus de 20 kms ou plus de 30 mins ou avec accès difficile

Quartier d'employés dans ville intermédiaire Quartier d'employés dans ville métropole ou grande ville Quartier de cadres moyens Quartier résidentiel « bourgeois » dans grande ville Quartier résidentiel de cadres dans ville métropole Quartier très résidentiel de cadres supérieurs dans ville ou banlieue de métropole

SCOLARITÉ 20%Ville de renommée touristique (1 nuité) Ou Secteur de résidences secondaires Ou Aucun tourisme Ou Master A plus de 20 kms Ou Université A moins de 20 kms Ou Université A plus de 20 kms Ou Lycée Ramassage Ecole primaire Ramassage Ecole primaire A proximité immédiate Ou Ecole primaire Sur la commune Collège Ramassage Collège A proximité immédiate Ou Collège Sur la commune Ville touristique Ou Lycée A proximité immédiate Ou Lycée Sur la commune Master A moins de 20 kms Ou Université A proximité immédiate ou accessible en transport en commun Ville très touristique Ou Master A proximité immédiate ou accessible en transport en commun

TRANSPORT null%Gare à plus de 5 kms Gare à moins de 5 kms Gare nombreux trains Ou Ville desservie par gare routière Ou Très bonne desserte bus Ou Proximité immédiate voie rapide TGV à 15-30 mins à pieds Ou Métro / RER / tramway à 15-30 mins à pieds TGV A proximité immédiate Ou Métro / RER / tramway à proximité immédiate


EQUIPEMENT 0%Aucun commerce Café dépôt/épicerie Commerces de base ou supermarché dans les 10 kms Commerces de base, pharmacie accessibles à pieds Tous commerces à proximité immédiate Tous commerces, grande surface, hôpital accessible à pieds ou moins de 5 mins

AGRÉMENT 0%Ville peu appréciée Banlieue de métropole sans agrément particulier Ou Ville sans agrément Ville entourée de nature agréable Ville avec intérêt culturel de renommé Ou Secteur de résidences secondaires recherché Meilleur emplacement dans ville touristique Ou Meilleur emplacement dans grande ville ou périphérie très prisée Meilleur emplacement dans ville très touristique Ou Meilleur emplacement dans ville métropole ou banlieue très prisée

VOISINAGE 3%Ligne de chemin de fer, autoroute nationale à grande circulation, secteur inondable ou assimilé Nuisance de bruit ou proximité immédiate d'exploitation industrielle Quartier peu apprécié Excentré de toute habitation Pavillon jumelé avec jardin ou construction dans village Zone pavillonnaire ou assimilé Zone pavillonnaire de standing, secteur de caractère architectural ou assimilé Idem précédent moins bien situé, immeuble beau quartier, quartier résidentiel avec grands terrains

Meilleur emplacement métropole ou assimilé, bord de mer ou station très recherchée


5.EVALUATION

5.2 Méthode comparative bâti terrain intégré La méthode comparative bâti terrain intégré consiste à déterminer la valeur de la maison par comparaison d’autres biens ayant les mêmes caractéristiques et dont seules les surfaces des constructions sont retenues. La surface du terrain est intégrée et n’est donc pas influente dans l’analyse.

■ Ventes de maisons individuelles

Mutation

Ville Surface terrain Surface bâtie Prix de vente Prix/m²

26/05/12

Menville 2594 m² 166 m² 2***** € 1 **** € LAMAQUO

19/01/12

Lévignac 1013 m² 126 m² 2***** € 2 **** € DES COQUELICOTS

15/11/11

Thil 19745 m² 165 m² 4***** € 2 **** € NAUTEZAT

21/10/11

Montaigut-sur-Save 468 m² 110 m² 1*****€ 1 **** € LE COURBET

26/09/11

Menville 4815 m² 160 m² 2***** € 1 **** € de MONTRET

26/09/11

Menville 4815 m² 160 m² 2*****€ 1 ***** € DE MONTRET

08/08/11

Lévignac 78 m² 80 m² 1***** € 2***** € des roses

06/07/11

Le Castéra 5979 m² 110 m² 1***** € 1***** € CAOUPENE

31/05/11

Bretx 1337 m² 90 m² 2***** € 3 *** € LE GEX

31/03/11

Thil 2209 m² 128 m² 2***** € 1 **** € DE LA TROUGNE

25/03/11

Saint-Paul-sur-Save 1163 m² 160 m² 2***** € 1 **** € VIEUX CHEMIN DE LAUNAC

22/02/11

Saint-Paul-sur-Save 757 m² 92 m² 2***** € 2 *** € des cerisiers

15/12/10

Thil 2932 m² 155 m² 3***** € 2 **** € de cadours

14/12/10

Saint-Paul-sur-Save 405 m² 113 m² 2**** € 2 **** € DE LA CAOUSSATERO

Moyennes 2***** € 1 *** € Les extrèmes 1**** € 1 *** € 14 références analysées ****** € 3**** €


■ Maison expertisée Surface utile pondérée 158 m² Prix moyen comparatif par m² 1 **** €/m² Valeur globale de la construction par comparaison ******* €

■ Correction pour tenir compte de l'état de la maison

Valeur à neuf/m² de la construction (valeur janvier 2001) 1 040 €/m²

(indexation bt01 du mois de janvier 875.1/587.2)

Valeur à neuf/m² indexée

1 **** €/m² Surface utile pondérée 158 m² Vétusté de la maison 46 % Vétusté moyenne des maisons comparées 5 % +/- value pour tenir compte de l'état de la maison -100 383 € 1550 €/m² * 158 m² * -41 %

■ Estimation Valeur de la construction par comparaison ****** € Plus-value ou moins-value pour l'état de la maison (1550€ * 158m² * -41%) -100 383 € Valeur vénale comparative bâti terrain intégré de ******** €


5.EVALUATION

5.3 Méthode par capitalisation La méthode par capitalisation consiste à déterminer la valeur de la maison en fonction des loyers générés par la location ou qu'elle pourrait percevoir si la maison était libre. Le lien entre ces loyers et la valeur vénale est le taux de capitalisation, taux mesurant les critères d'emplacement de qualité de construction et de fluidité de marché.

■ Variable de marché

Valeur locative mensuelle *** €

■ Travaux nécessaires à la location

Corps d'état

Sanitaires 1 117 €

Électricité 21 190 €

État intérieur 10 595 € Total des travaux nécessaires à la location 32 902 €

■ Estimation

Surface utile pondérée 158 m² Valeur locative mensuelle ***0 €

Valeur locative annuelle ****** € Taux de capitalisation 5,00 % Valeur capitalisée de la maison 1*** 000 € Travaux nécessaires à la location -32 902 € VALEUR VÉNALE PAR CAPITALISATION DE *********** €


5.EVALUATION

5.4 Méthode du discounted cash flow

Variante de la méthode par capitalisation, elle détermine la valeur de la maison en fonction des revenus bruts et des charges qu'elle va générer dans le futur. Une période d'analyse est ainsi fixée en fonction de la qualité de la maison et de son emplacement. C'est l'actualisation des revenus nets projetés sur cette période d'analyse qui détermine la valeur du logement.

■ Données analytiques Base de calcul revenus bruts Valeur locative de la maison **0 € Montant du dépôt de garantie **0 € Taux forfaitaire d'impayés 5,00 % Taux forfaitaire de vacance 5,00 % Taxe foncière **0 € Assurance propriétaire non occupant 353 € Frais de gestion annuels 648 € Travaux de maintenance 1 413 € Travaux nécessaires à la location 32 902 €

■ Variables économiques

Année de l'expertise 2012 Durée de l'horizon d'analyse 8 ans Indice de référence des loyers (IRL) 2,00 % Taux de rémunération du dépôt de garantie 3,20 % Taux d'actualisation des revenus nets 5,20 % Taux de capitalisation de la maison en fin d'horizon d'analyse 5,00 %

■ Estimation

Somme des revenus nets actualisés (cf tableau ci-après) 1 *** € Valeur actualisée de la maison au terme de l'horizon d'analyse ******* € VALEUR VÉNALE COMPARATIVE PAR DISCOUNTED CASH FLOW DE ******* €


■ Analyse des cash flow

Horizon d'analyse 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Revenus bruts Valeur locative de la maison

9 000 9 180 9 364 9 551 9 742 9 937 10 136 10 339

Rémunération du dépôt de garantie

24 24 24 24 24 24 24 24

Impayés -450 -459 -468 -478 -487 -497 -507 -517

Vacance -450 -459 -468 -478 -487 -497 -507 -517

8 124 8 286 8 452 8 619 8 792 8 967 9 146 9 329

Total des revenus bruts

Charges Impôts fonciers 670 683 697 711 725 740 755 770

Assurance propriétaire non occupant

353 364 375 386 398 410 422 435

Frais de gestion 648 661 674 688 701 715 730 744

Charges de maintenance

1 413 1 455 1 499 1 544 1 590 1 638 1 687 1 738

Travaux nécessaires à la location

32 902 0 0 0 0 0 0 0

Total des charges 35 986 3 163 3 245 3 329 3 414 3 503 3 594 3 687

Revenus nets -27 862 5 123 5 207 5 290 5 378 5 464 5 552 5 642 Revenus nets actualisés -27 862 4 629 4 472 4 319 4 174 4 031 3 893 3 761


6.CONCLUSION

6.1 Valeur vénale de la maison

MÉTHODE SOL PLUS CONSTRUCTIONS VALEUR LIBRE 1***** € Pondérée au coefficient 2

MÉTHODE BÂTI TERRAIN INTEGRE VALEUR LIBRE 2***** € Pondérée au coefficient 1

MÉTHODE FINANCIERE PAR CAPITALISATION VALEUR LIBRE 1***** € Pondérée au coefficient 1

MÉTHODE COMPARATIVE PAR DISCOUNTED CASH FLOW VALEUR LIBRE 1**** € Pondérée au coefficient 1

VALEUR VÉNALE DE LA MAISON

CONSIDÉRÉE LIBRE DE TOUTE OCCUPATION

********** €

Signature :


AVERTISSEMENT

Les méthodes d’évaluation employées sont celles définies par la charte de l’expertise. Toutefois ce rapport est remis sous les réserves de principe et d’usage, notamment en ce qui concerne les défauts et vices cachés du bâtiment au moment de notre visite. En l’absence de production des diagnostics se rapportant aux risques technologiques (amiante, plomb, état parasitaire, électricité), les conséquences en résultant sont considérées comme des vices cachés. Notre mission n’a pas comporté de vérification de fonctionnement des équipements et services généraux, ni d’étude technique de l’immeuble (fondations, planchers, couvertures, murs, canalisations ...) qui ne peuvent être réalisés qu’avec sondages destructifs non programmés dans notre mission. Les coûts des travaux que nous provisionnons sont donnés à titre indicatif ; seuls des devis de professionnels permettraient de déterminer de manière précise ces coûts. Le présent document est un ensemble : il comprend 23 pages numérotées de 2 à 23. Autorisation de diffusion sur site internet du présent rapport par la société propriete & expertise. Les chapitres qui constituent le présent rapport ont permis de définir les conclusions proposées. Toute duplication ou reproduction tronquée, amputée ou modifiée même partiellement, livrée à un tiers le rende caduc et non opposable à l’expert.

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