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Examen professionnel de gérante/gérant d’immeubles 2015

Épreuves 1 Droit

• Code civil (CC)

• CO, CPC

• Fiscalité

2 Connaissances de la construction

3 Gestion du personnel

4 Gérance immobilière – écrit • Propriété par étages (PPE)

• LP

• Immeubles locatifs

• Comptabilité et reporting

5 Gérance immobilière – oral • Exemple de cas

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Examen écrit : Droit Épreuve partielle: Code civil suisse (CC) © Commission suisse des examens de l’économie immobilière

Nom, prénom: ..................................................................................................... N° de candidat/e: .................................................................................................... Outils autorisés

Calculatrice de poche Sont admises toutes les calculatrices offrant les fonctions de base et exponentielles ainsi que la possibilité de calculer des valeurs réciproques. En revanche, elles ne doivent pas comporter de mémoire de texte ni permettre la programmation et le traitement de bases de données. Les laptops, tablettes, smartphones ou autres appareils similaires sont formellement interdits.

Textes légaux CC, CO, LP, CPC, LTVA et OBLF sont autorisés. Les éditions annotées de textes de loi (WEKA, Orell-Füssli, Schultess et Sciboz&Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des mises en évi-dence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des compléments manuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de cours. L’utilisation de textes légaux téléchargés sur Internet n’est pas autorisée. Les textes légaux doivent être appor-tés par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des textes légaux sur place. En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par une édition officielle de la chancellerie fédérale.

Examen professionnel de gérante/gérant d’immeubles 2015 Épreuve: Code civil suisse Numéro de candidat/e _____________________

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Notes à l’attention des candidates/candidats à l’examen

1. Veiller absolument à remplir l’entête (n° de candidat/e) de chacune des pages. Sur les pages supplémentaires, inscrire absolument le n° de candidat/e et le nom complet.

2. Les solutions doivent être rédigées dans l’espace libre situé au-dessous de chacune des questions.

3. Si des pages supplémentaires s’avèrent nécessaires, veiller absolument à ajouter un renvoi correspondant sur la page de l’épreuve.

4. Les solutions doivent être lisibles. La structure et la présentation comptent dans l’évaluation. 5. Les réponses partielles sont évaluées dans l’ordre indiqué (exemple: si 8 réponses sont exi-

gées et 10 réponses sont énumérées, seules les 8 premières sont évaluées). 6. Temps disponible: 40 minutes 7. L’ensemble des feuilles de solutions et des notes doit être remis. Si tout ou partie d’une

épreuve manque, aucune correction n’est effectuée. Annexes

Sans

Abréviations CO Code des obligations CC Code civil suisse Épreuves Sujet Pondération

Vue d’ensemble du droit

A1 Notions de droit, principes de droit, structure de l’ordre juridique 2

A2 Droit des personnes 2

A3 Droits réels 2

B1 Droits réels 6

B2 Droits réels 9

B3

B4

C1

C2

Droits réels «Lex Koller»

Droit réels, structure de l’ordre juridique Droits réels

7

6

3

3

Total 40

CC Examen écrit (la présente épreuve) 40

CO, CPC

Fiscalité

Examen écrit

Examen écrit

60

20

Total 120


Page 3 sur 12

A) Groupe de questions à répondre par juste ou faux 6 points

Évaluation des groupes de questions A1 – A3 Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse.

Cochez (x) à chaque fois la case «juste» ou «faux».

Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant:

Réponse exacte = 0,5 point = 0,5

Réponse fausse = 0,0 point = 0,0

Exercice A1

Notions de droit, principes de droit, structure de l’ordre juridique

Les déclarations suivantes sont-elles justes ou fausses?

2

Lorsqu’une troupe de théâtre loue la salle communale, il s’agit de droit public.

juste

faux

0,5

Une norme de droit dispositif ne doit être observée qu’en l’absence d’un accord contractuel.

juste

faux

0,5

Il n’appartient pas aux législateurs cantonaux de fixer un âge de majo-rité civile spécifique pour leur territoire cantonal.

juste

faux

0,5

Le droit international fait partie du droit privé.

juste

faux

0,5

Exercice A2

Droit des personnes


2

Sonja, 82 ans, rédige un mandat pour cause d’inaptitude. Cela limite l’exercice de ses droits.

juste

faux

0,5

La majorité présuppose la capacité de discernement.

juste

faux

0,5


Page 4 sur 12

La capacité juridique d’une personne physique ne débute qu’avec l’inscription au registre des naissances, à l’office de l’état civil.

juste

faux

0,5

Nils, 13 ans, ne peut acheter un magazine pour les jeunes au kiosque qu’avec l’assentiment de ses parents.

juste

faux

0,5

Exercice A3

Droits réels

Sara (journaliste indépendante) prête son laptop à sa collègue Brigitte pour deux semaines. Dix jours plus tard, Sara rencontre par hasard Claudia, qui lui montre le laptop qu’elle vient juste d’acheter. Il s’avère qu’il s’agit de l’ordinateur que Sara a prêté à Brigitte.


2

Si Claudia a acheté le laptop à Brigitte de bonne foi, elle est protégée dans son acquisition.

juste

faux

0,5

Sara peut reprendre le laptop à Brigitte, si nécessaire avec l’intervention de la police.

juste

faux

0,5

Si Claudia savait au moment de l’achat que Sara était la propriétaire du laptop, Claudia peut exiger de Sara le montant qu’elle a versé à Brigitte avant de restituer le laptop à Sara.

juste

faux

0,5

Le laptop doit en tous les cas être restitué à Sara, car le laptop est ici un bien insaisissable.

juste

faux

0,5


Page 5 sur 12

B) Exemples d’application des droits réels 28 points

Exercice B1

Droits réels

Mark Labhart et Roger Woodtli fondent ensemble la société Labhart & Woodtli Im-mobilien AG. Le but de la SA réside notamment dans l’administration d’immeubles (objets en location et propriété par étages). Tous deux participent pour moitié au capital-actions.

Labhart & Woodtli Immobilien AG achète elle-même un appartement, dans un bâ-timent comprenant 5 autres logements ainsi que des arcades commerciales.

Question 1

Sous quelle forme de propriété ce logement figure-t-il au registre foncier?

6

Question 1

...................................................................................................................................................

...................................................................................................................................................

1

Le logement s’accompagne d’une place de parc à l’extérieur.

Le registre foncier indique seulement «… avec droit exclusif au logement n° 2.1 de l’étage supérieur, à gauche, avec cave au sous-sol …» Aucune mention ici de la place de parc à l’extérieur.

Question 2

Pourquoi la place de parc ne peut-elle pas figurer à cet endroit?

Question 2

...................................................................................................................................................

....................................................................................................................................................

1

Question 3

Comment a-t-on sans doute résolu ce problème du droit à une place de parc (une possibilité suffit)?

Question 3

...................................................................................................................................................

....................................................................................................................................................

1


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Suite de l’exercice B1

Droits réels

Après le départ du locataire actuel, Roger Woodtli entend emménager dans le logement avec sa famille et en reprendre la propriété unique. Mark Labhart est d’accord.

Question 4

Quel contrat, avec quelles parties et sous quelle forme est nécessaire pour cela?

Question 4

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....................................................................................................................................................

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....................................................................................................................................................

....................................................................................................................................................

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3

Exercice B2

Droits réels

Jakob Gisler, agriculteur, a transféré son exploitation agricole à son fils Peter. Jakob Gisler et sa femme Käthi Gisler-Frick reçoivent un droit d’habitation sur un logement séparé de la ferme.

Question 1

Expliquez ce qu’est un droit d’habitation en mentionnant six caractéristiques.

9

Question 1

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....................................................................................................................................................

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6


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Droits réels

Trois ans plus tard, Peter Gisler en a assez du métier d’agriculteur, a des difficultés financières et veut vendre son exploitation agricole à son ami fortuné Thomas (ar-chitecte de son métier). Ce dernier entend spéculer sur l’intégration prochaine des immeubles de Peter dans la zone à bâtir.

Question 2

Thomas peut-il acheter les biens-fonds ou l’exploitation agricole de Peter? Motivez votre réponse.

Question 2

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....................................................................................................................................................

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3


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Exercice B3

Droits réels

Rosa Zwahlen, veuve, a l’usufruit du logement de 2 pièces (avec place de parc en parking souterrain) qu’elle habite. La propriétaire est sa fille Karin Gamper-Zwahlen.

À la suite de problèmes de santé, Rosa Zwahlen doit renoncer à son permis de conduire et vendre sa voiture. Elle souhaite maintenant louer sa place de parc à son voisin Markus Schenk.

Question 1

Rosa Zwahlen peut-elle conclure le contrat de bail correspondant sans l’accord de sa fille? Motivez votre réponse.

7

Question 1

...................................................................................................................................................

...................................................................................................................................................

...................................................................................................................................................

...................................................................................................................................................

2

Droits réels

L’état de santé de Rosa Zwahlen se dégrade davantage. Elle doit déménager dans un EMS. Elle est de plus en plus désorientée, de sorte qu’elle doit être mise sous curatelle. La fonction de curatrice est prise en charge par Barbara Balzer, membre du service de protection des adultes de son district.

Peu après l’entrée en force de la curatelle, Rosa Zwahlen signe une déclaration de renonciation à l’usufruit lors d’une visite de sa fille Karin. Karin Gamper-Zwahlen s’adresse ensuite à l’office du registre foncier et requiert la radiation de l’usufruit au registre foncier.

À la suite d’une erreur, le registre foncier n’a pas été informé de la curatelle.

Question 2

Comment l’office du registre foncier aurait-il réagi à la réquisition de Karin Gamper-Zwahlen s’il avait eu connaissance de la curatelle?

Question 2

...................................................................................................................................................

...................................................................................................................................................

...................................................................................................................................................

1


Page 9 sur 12


La curatrice apprend plus tard que l’usufruit a été radié au registre foncier et exige sa réinscription.

Question 3

La curatrice peut-elle exiger la réinscription? Motivez votre réponse.

Question 3

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...................................................................................................................................................

...................................................................................................................................................

1

Droits réels

Question 4

Karin Gamper-Zwahlen n’accepte pas la réinscription de l’usufruit.

Auprès de quelle instance la curatrice a-t-elle exigé la réinscription?

Question 4

...................................................................................................................................................

...................................................................................................................................................

1

La curatrice n’a pas réagi immédiatement et, dans l’intervalle, Karin Gamper-Zwahlen a vendu le logement à Stefan Bühler.

Question 5

En résulte-t-il un changement pour la réquisition de réinscription de l’usufruit?

Motivez votre réponse.

Question 5

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...................................................................................................................................................

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...................................................................................................................................................

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2


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Exercice B4

LFAIE «Lex Koller»

Heiner Voigt, ressortissant allemand, est marié avec Heidi Voigt-Müller, Suis-sesse, tous deux sont domiciliés à Hambourg (Allemagne).

Heiner Voigt a l’intention d’acheter un immeuble collectif à Horgen ZH en guise de placement.

Question 1

Heiner Voigt peut-il acheter cet immeuble collectif? Motivez votre réponse.

Question 2

Heidi Voigt-Müller peut-elle acheter cet immeuble collectif? Motivez votre réponse.

Question 3

Variante: les Voigt déménagent à Saint-Gall. Heiner Voigt peut-il acheter cet immeuble collectif? Motivez votre réponse.

6

Question 1

Oui Non

Motif

...................................................................................................................................................

...................................................................................................................................................

...................................................................................................................................................

Question 2

Oui Non

Motif

...................................................................................................................................................

...................................................................................................................................................

...................................................................................................................................................

Question 3

Oui Non

Motif

...................................................................................................................................................

...................................................................................................................................................

...................................................................................................................................................

1

1

1

1

1

1


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C) Questions d’ordre général 6 points

Exercice C1

Droits réels, structure de l’ordre juridique

Kurt Speich et Erich Müller sont voisins immédiats: ils possèdent tous deux un terrain non construit en zone à bâtir. Le règlement communal des constructions prévoit que seules des maisons individuelles de deux niveaux peuvent être bâties sur leur terrain.

Kurt Speich et Erich Müller souhaitent s’octroyer mutuellement le droit de bâtir des maisons individuelles de trois niveaux sur leur terrain par le biais d’une servitude foncière.

Question

Que pensez-vous de ce projet? Motivez votre réponse.

3

...................................................................................................................................................

...................................................................................................................................................

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...................................................................................................................................................

...................................................................................................................................................

...................................................................................................................................................

...................................................................................................................................................

...................................................................................................................................................

1

2


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Exercice C2

Droits réels

En janvier, Kurt Amrein a acheté un appartement en PPE. Le prix d’achat a été versé en intégralité lors du transfert de la propriété. Kurt Amrein a maintenant été inscrit au registre foncier à titre de propriétaire.

Son vendeur, Franz Müller, a émigré en Amérique du Sud deux mois plus tard. Lors de l’assemblée des copropriétaires d’avril, Kurt Amrein apprend que son vendeur n’a pas versé les contributions à la communauté PPE pendant les deux dernières années.

Question

Que va maintenant entreprendre l’administrateur et quelles en seront les conséquences pour l’acquéreur Kurt Amrein, de bonne foi?

3

...................................................................................................................................................

...................................................................................................................................................

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...................................................................................................................................................

...................................................................................................................................................

3



Examen écrit : Droit Épreuve partielle: CO/CPC © Commission suisse des examens de l’économie immobilière



Textes légaux CC, CO, LP, CPC, LTVA et OBLF sont autorisés. Les éditions annotées de textes de loi (WEKA, Orell-Füssli, Schultess et Sciboz&Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des mises en évi-dence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des compléments manuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de cours. L’utilisation de textes légaux téléchargés sur Internet n’est pas autorisée. Les textes légaux doivent être appor-tés par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des textes légaux sur place. En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par une édition officielle de la chancellerie fédérale.

Examen professionnel de gérante/gérant d’immeubles 2015 Épreuve: CO/CPC Numéro de candidat/e _____________________

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1. Veiller absolument à remplir l’entête (n° de candidat/e) de chacune des pages. Sur les

pages supplémentaires, inscrire absolument le n° de candidat/e et le nom complet. 2. Les solutions doivent être rédigées dans l’espace libre situé au-dessous de chacune des

questions. 3. Si des pages supplémentaires s’avèrent nécessaires, veiller absolument à ajouter un renvoi

correspondant sur la page de l’épreuve. 4. Les solutions doivent être lisibles. La structure et la présentation comptent dans l’évaluation. 5. Les réponses partielles sont évaluées dans l’ordre indiqué (exemple: si 8 réponses sont exi-

gées et 10 réponses sont énumérées, seules les 8 premières sont évaluées). 6. Temps disponible: 60 minutes/60 points (ou 120 minutes/120 points pour les trois

épreuves de droit ensemble) 7. L’ensemble des feuilles de solutions et des notes doit être remis. Si tout ou partie d’une

épreuve manque, aucune correction n’est effectuée. Abréviations CO Code des obligations CPC Code de procédure civile Épreuves / Sujet Pondération


A CO, partie générale 30

B CO, partie spéciale 20

C CPC / Garanties 10

Total 60

CC Examen écrit 40

CO, CPC

Fiscalité

Examen écrit (la présente épreuve)

Examen écrit

60

20

Total 120


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A) CO, partie générale 30 points Évaluation des groupes de questions A1 – A2 Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse.





Exercice A1


2

Le code des obligations règle des affaires de droit public.

juste

faux

0,5

Les articles introductifs du code civil sont valables également pour le code des obligations.

juste

faux

0,5

Les articles du code des obligations ne s’appliquent que lorsque les parties n’ont pas convenu d’autres dispositions.

juste

faux

0,5

Le code des obligations ne s’applique qu’aux personnes physiques.

juste

faux

0,5

Exercice A2

Indiquez lesquelles des affirmations suivantes sont justes ou fausses.

2

Une obligation ne peut prendre naissance que par contrat.

juste

faux

0,5

Un contrat prend naissance dès que la proposition arrive chez le des-tinataire.

juste

faux

0,5

Les contrats ne doivent revêtir une forme particulière que si la loi prescrit une telle forme.

juste

faux

0,5

Les contrats ne s’éteignent que lorsqu’ils sont exécutés.

juste

faux

0,5


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Exercice A3

Paul Krüger souhaite acheter le véhicule de Marcel Hauser. Comme il s’agit d’une voiture d’occasion de 15 ans d’âge, les deux conviennent d’un prix de vente de 7000 francs. Paul Krüger passera prendre le véhicule la semaine suivante chez Marcel Hauser et lui remettra la somme en liquide.

Question 1

Une créance a-t-elle pris naissance ici?

Question 2

Si oui, comment a-t-elle pris naissance?

Informations complémentaires

Paul Krüger a indiqué à plusieurs reprises à Marcel Hauser à quel point il était im-portant pour lui de ne pas avoir à faire inspecter le véhicule ou à consentir des in-vestissements supplémentaires afin que le véhicule puisse subir un contrôle avec succès. Mais Paul Krüger est tout de même convoqué à l’inspection, comme c’est l’usage en cas de changement de propriétaire, ce que Paul Krüger et Marcel Hauser ignoraient. Le garagiste explique à Paul Krüger que le véhicule ne pourrait pas pas-ser le contrôle en l’état. Paul Krüger devrait investir 3500 francs.

10

1

3

1) ..................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

2) ..................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

.......................................................................................................................................


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Question 3

Comment Paul Krüger doit-il procéder s’il veut restituer le véhicule à Marcel Hauser?

Question 4

Qu’en serait-il si Marcel Hauser savait pertinemment que l’inspection serait inévi-table et que le véhicule ne passerait pas ce test avec succès?

4

2

3) ..................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

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4) ..................................................................................................................................

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Exercice A4

Les 10 000 francs versés par l’assurance-vie sont virés par la banque sur le compte de Heidi Spuler au lieu du compte de Heini Spuler.

Question 1

Heini Spuler peut-elle exiger cet argent de Heidi Spuler?

Question 2

Si oui, sur quelles bases légales peut-elle se fonder?

Informations complémentaires

Immédiatement après la réception de l’avis de crédit, Heidi Spuler a retiré et dépen-sé l’argent, croyant qu’il s’agissait de sa part d’héritage.

10

1

2

1) ..................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

2) ..................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

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Question 3

Heidi Spuler doit-elle restituer cette somme?

Question 4

Qu’en serait-il de l’obligation de restitution si Heidi Spuler n’attendait aucun verse-ment d’argent et qu’elle a dépensé cette somme aussi vite que possible, avant que quelqu’un remarque l’erreur?

4

3

3) ..................................................................................................................................

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.......................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

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4) ..................................................................................................................................

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.......................................................................................................................................

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Exercice A5

Lesquelles de ces déclarations sur la cession de créance sont justess ou fausses?

6

Une cession ne peut intervenir qu’avec l’accord du débiteur.

juste

faux

1

Une cession n’est possible que si la créance est due.

juste

faux

1

La cession doit revêtir la forme authentique.

juste

faux

1

Aussi longtemps que la cession n’a pas été notifiée au débiteur, il peut se libérer de son obligation en réglant le créancier d’origine.

juste

faux

1

Le débiteur peut aussi se libérer de son obligation en réglant le créancier d’origine si la cession lui a été notifiée.

juste

faux

1

Le débiteur doit approuver la cession.

juste

faux

1


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B) CO partie spéciale 20 points

Évaluation du groupe de questions B1 – B2 Indiquez pour chaque question ou déclaration si elle est correcte ou pas.

Veuillez cocher la case qui convient.

Chaque question à choix multiple est évaluée selon le principe suivant :



Exercice B1

Déterminez si les déclarations suivantes sur le contrat d’entreprise sont correctes.

2

Selon la loi, un contrat d’entreprise doit revêtir la forme authentique.

juste

faux

0,5

Le contrat d’entreprise est réputé exécuté dès que l’entrepreneur entame le travail.

juste

faux

0,5

Selon la loi, le contrat d’entreprise peut être révoqué en tout temps.

juste

faux

0,5

Les contrats d’entreprise portant sur un immeuble doivent être anno-tés au registre foncier.

juste

faux

0,5

Exercice B2

Sandra et Christian Weghauser s’intéressent à un immeuble. Le vendeur exige d’eux une promesse de contracter écrite et un acompte de 45 000 francs.


4

Une promesse de contracter écrite est réputée valablement conclue.

juste

faux

1

La promesse de contracter doit dans tous les cas être inscrite au registre foncier.

juste

faux

1

La loi exige que les contrats de vente d’immeuble soient toujours précédés d’une promesse de contracter.

juste

faux

1

Si le contrat de vente est passé en la forme authentique, la pro-messe de contracter ne doit pas revêtir la forme authentique.

juste

faux

1


Page 10 sur 13

Exercice B3

Daniel Kofmehl a fait remplacer les dalles de sa terrasse. Les derniers travaux ont été entrepris le 20 décembre 2014. Le 31 décembre 2014, il constate que la pente des dalles est trop faible. En conséquence, des flaques d’eau se sont formées sur sa terrasse (les normes SIA n’ont pas été présentées comme faisant partie inté-grante de ce contrat).

Questions

1. De quel contrat s’agit-il ici?

2. Que doit entreprendre Daniel Kofmehl pour défendre ses droits?

3. Quels sont les droits fondamentaux de Daniel Kofmehl selon le CO?

4. Quelle serait la situation juridique si Daniel Kofmehl ne constatait la chose qu’en janvier 2020?

8

1,5

2

3

1,5

1) ..................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

2) ..................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

3) ..................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

4) ..................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

.......................................................................................................................................


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Exercice B4

La société Stowe AG charge depuis des années Peter Lenny d’établir sa déclaration d’impôt. Afin de pouvoir terminer la déclaration d’impôt 2014 dans les délais, Peter Lenny exige la remise de tous les documents nécessaires jusqu’au 20 février 2015. Ceci car, comme il l’a annoncé à Stowe, il sera absent du 1er au 31 mars 2015. Le 23 février 2015, les documents ne sont pas encore disponibles. Lenny se demande comment il peut résilier le contrat.

Questions

1. De quel contrat s’agit-il ici?

2. Où se trouvent les bases légales?

3. Peter Lenny peut-il résilier le contrat? Si oui, comment?

6

1

1

4

1) ..................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

2) ..................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

3) ..................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

.......................................................................................................................................

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C) CPC, garanties et prescription 10 points

Évaluation des groupes de questions C1 – C2 Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse.





Exercice C1


2

Le CPC est une loi cantonale.

juste

faux

0,5

Le CPC règle par exemple la procédure des litiges relevant du droit du bail.

juste

faux

0,5

Le CPC doit être appliqué d’office par les tribunaux.

juste

faux

0,5

Les parties peuvent renoncer à l’application du CPC.

juste

faux

0,5

Exercice C2


2

Un propriétaire peut se faire représenter devant l’autorité de conci-liation s’il s’agit d’une procédure simplifiée et que la gérance est habilitée à mener des pourparlers.

juste

faux

0,5

L’autorité de conciliation ne peut en aucun cas rendre une décision dans des litiges relatifs au droit du bail à loyer et à ferme. Une déci-sion ne peut être rendue que par le Tribunal des baux.

juste

faux

0,5

Selon la disponibilité des conciliateurs, il peut arriver que l’organe de conciliation en matière de droit du bail soit composé de deux repré-sentants des bailleurs.

juste

faux

0,5

Le CPC prévoit des délais spéciaux pour les litiges relatifs au droit du bail à loyer et à ferme.

juste

faux

0,5


Page 13 sur 13

Exercice C3

Évaluez si les déclarations suivantes sont justes ou fausses.

2

Le cautionnement constitue une sûreté réelle.

juste

faux

0,5

La loi exige que tout contrat de gage soit conclu par écrit.

juste

faux

0,5

Si un immeuble sert de gage, la chose doit être inscrite au registre foncier.

juste

faux

0,5

La caution d’une personne mariée nécessite l’accord du conjoint.

juste

faux

0,5

Exercice C4

Déterminez dans chacun des cas suivants si le délai de prescription est de 1 an ou s’il est de 2 ou 5 ans.

4

1 an 2/5 ans

Créance résultant d’un acte illicite 0,5

Créance de prestations périodiques telles que les loyers 0,5

Créance de travaux d’artisanat 0,5

Créances résultant de défauts lors de l’achat d’un immeuble 0,5

Créance résultant d’un enrichissement illégitime 0,5

Créances résultant de défauts lié à un contrat d’entreprise 0,5

Créances résultant de défauts lors d’une vente mobilière 0,5

Créance de salaire fondée sur le droit du travail 0,5


Examen écrit : Droit

Épreuve partielle: Fiscalité © Commission suisse des examens de l’économie immobilière

Nom, prénom: ...................................................................................................

N° de candidat/e: ..................................................................................................

Outils autorisés

Calculatrice de poche

Sont admises toutes les calculatrices offrant les fonctions de base et exponentielles ainsi que la

possibilité de calculer des valeurs réciproques. En revanche, elles ne doivent pas comporter de

mémoire de texte ni permettre la programmation et le traitement de bases de données.

Les laptops, tablettes, smartphones ou autres appareils similaires sont formellement interdits.

Textes légaux

CC, CO, LP, CPC, LTVA et OBLF sont autorisés. Les éditions annotées de textes de loi (WEKA,

Orell-Füssli, Schultess et Sciboz&Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des mises en évi-

dence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des compléments

manuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de cours. L’utilisation

de textes légaux téléchargés sur Internet n’est pas autorisée. Les textes légaux doivent être appor-

tés par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des textes légaux sur

place. En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par une édition officielle

de la chancellerie fédérale.



pages supplémentaires, inscrire absolument le n° de candidat/e et le nom complet.

2. Les solutions doivent être rédigées dans l’espace libre situé au-dessous de chacune des

questions.

3. Si des pages supplémentaires s’avèrent nécessaires, veiller absolument à ajouter un renvoi

correspondant sur la page de l’épreuve.

4. Les solutions doivent être lisibles. La structure et la présentation comptent dans l’évaluation.

5. Les réponses partielles sont évaluées dans l’ordre indiqué (exemple: si 8 réponses sont exi-

gées et 10 réponses sont énumérées, seules les 8 premières sont évaluées).

6. Temps disponible: 20 minutes

7. L’ensemble des feuilles de solutions et des notes doit être remis. Si tout ou partie d’une

épreuve manque, aucune correction n’est effectuée.

Épreuves Sujet Pondération


A Le système fiscal suisse 4

B Taxe sur la valeur ajoutée 16

Total 20

CC Examen écrit 40

CO, CPC

Fiscalité

Examen écrit

Examen écrit (la présente épreuve)

60

20

Total 120

A) Le système fiscal suisse 4 points

Évaluation des groupes de questions A1 – A2

Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse.



Réponse exacte = 0,5 point

Réponse fausse = 0,0 point

Exercice A1

M. Miller, grand fumeur, vient juste d’arriver en Suisse depuis les États-Unis avec

son fils, son chien et sa voiture. Il signe un contrat de bail auprès de vous pour un

logement. Il s’intéresse au système fiscal suisse et vous demande lesquels des

impôts suivants relèvent de la souveraineté fiscale du canton ou de la commune?

Répondez aux questions par juste = la souveraineté fiscale appartient au canton ou

à la commune, ou faux = elle n’appartient pas au canton ou à la commune.

2

Impôt sur le tabac

juste

faux

0,5

Impôt sur les successions

juste

faux

0,5

Impôt sur les chiens

juste

faux

0,5

Impôt sur les véhicules à moteur

juste

faux

0,5

Exercice A2

M. Miller s’intéresse vivement au système fiscal suisse et a effectué quelques re-

cherches. Lesquelles de ses déclarations suivantes sont correctes?

2

Le droit fiscal fait partie du droit administratif.

juste

faux

0,5

L’objet de l’impôt répond à la question: qui est soumis à l’impôt?

juste

faux

0,5

Le droit fiscal est un droit privé, car il paie des impôts en tant que par-

ticulier.

juste

faux

0,5

Les impôts sont des contributions causales.

juste

faux

0,5

B) Taxe sur la valeur ajoutée 16 points

Évaluation des groupes de questions B1 – B2






Exercice B1

M. Miller est d’avis que la TVA est sensiblement plus élevée aux États-Unis qu’en

Suisse. Lesquelles des déclarations suivantes relatives à la TVA en Suisse sont

correctes ou incorrectes?

2

La taxe sur la valeur ajoutée est un impôt direct.

juste

faux

0,5

Un cumul de la TVA est rendu possible par la déduction de l’impôt

préalable.

juste

faux

0,5

La déduction de l’impôt préalable peut être effectuée sur les revenus

d’une activité dépendante.

juste

faux

0,5

La personne assujettie à l’impôt est l’entreprise.

juste

faux

0,5

Exercice B2

M. Miller est spécialiste en informatique et son entreprise en raison individuelle

fournit des prestations de services dans ce domaine. Lors de son démarrage en

2009, il a acquis du matériel informatique pour 16 200 francs (TVA 8% incluse). En

2011, M. Miller a dépassé pour la première fois la limite de chiffre d’affaires déter-

minante pour l’assujettissement et s’est inscrit au registre TVA au 1er janvier 2012.

Indiquez les suites fiscales (TVA) de cette opération en ce qui concerne le matériel

informatique (1 point) et effectuez les calculs correspondants (3 points).

4

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

Exercice B3

M. Miller aime les grosses voitures et, en 2013, a acheté une voiture d’entreprise

pour la somme de 54 000 francs (TVA 8% incluse) via sa raison individuelle. Mais

M. Miller souhaite utiliser cette voiture plutôt pour son seul usage personnel, de

sorte que le véhicule est transféré à sa fortune privée en 2015.

Indiquez les suites fiscales (TVA) du transfert du véhicule dans la fortune privée

(1 point) et effectuez les calculs nécessaires (3 points).

4

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

Exercice B4

Au premier trimestre 2015, la raison individuelle de M. Miller réalise un chiffre

d’affaires de 400 000 francs (hors TVA 8%). L’impôt préalable déductible sur les

achats de matériel s’établissent à 122 850 francs (TVA 8% incluse).

Calculez la créance fiscale.

3

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

Exercice B5

En qualité de raison individuelle assujettie à la TVA, M. Miller doit tenir ses comptes

selon les principes du droit commercial.

Indiquez la base légale correspondante dans la LTVA.

1

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

Exercice B6

Quels sont les modes de décompte TVA (1 point) et à quel article de la LTVA cet

aspect est-il réglé (1 point)?

2

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................


Examen écrit

Épreuve partielle:

Connaissances de la construction © Commission suisse des examens de l’économie immobilière

Nom, prénom: ...................................................................................................

N° de candidat/e: ..................................................................................................

Outils autorisés

Aucun outil n’est autorisé.


1. Veiller absolument à remplir l’entête (n° de candidat/e) de chacune des pages. Sur les pages

supplémentaires, inscrire absolument le n° de candidat/e et le nom complet.

2. Les solutions doivent être rédigées dans l’espace libre situé au-dessous de chacune des ques-

tions.

3. Si des pages supplémentaires s’avèrent nécessaires, veiller absolument à ajouter un renvoi

correspondant sur la page de l’épreuve.

4. Les solutions doivent être lisibles. La structure et la présentation comptent dans l’évaluation.

5. Les réponses partielles sont évaluées dans l’ordre indiqué (exemple: si 8 réponses sont exi-

gées et 10 réponses sont énumérées, seules les 8 premières sont évaluées).

6. Temps disponible: 90 minutes

7. L’ensemble des feuilles de solutions et des notes doit être remis. Si tout ou partie d’une

épreuve manque, aucune correction n’est effectuée.

Annexe

Sans


A Bases de la technique de construction 60

B Droit de l’aménagement du territoire 14

C Droit de la construction 16

Total 90

A) Groupe d’exercices

Bases de la technique de construction 60 points

Exercice A1

L’entrepreneur souhaite réaliser les murs extérieurs.

Mais il lui manque les plans de l’étage complet.

a. Comment nomme-t-on ce (type de) plan?

b. À quelle échelle ces plans sont-ils généralement dessinés?

Remarque: 0,5 point par réponse correcte.

1

a. Type de plan: …………….............................................................................

b. Échelle: …………………....................................................................………

0,5

0,5

Exercice A2

Vous discutez des plans de l’exercice A1 avec l’architecte.

En examinant les plans de plus près, vous y trouvez trois lettres placées sous la dé-

signation des locaux. S:, M:, P:,

Que signifient ces lettres?


1,5

01

Séjour

S:

M:

P:

0,5

0,5

0,5

Exercice A3

Surfaces:

Les surfaces sont définies dans la norme SIA 416.

À quels types de surfaces (désignation technique) appartiennent les zones suivantes

d’un bâtiment?

Mentionnez le terme technique correct (la possibilité la plus détaillée) et son abrévia-

tion pour les zones suivantes:

a. Cabine d’ascenseur

b. Salle de séjour

c. Balcon


3

a. Cabine d’ascenseur: …………....................................................………………

Abréviation: …………………………

b. Séjour: ……………………….........................................................................…


c. Balcon: …………........................................................................………………


0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

Sujet: Installations techniques et aménagement intérieur

Contexte

Exercice A4

Installations électriques :

Les installations électriques constituent un élément important de tous les immeubles.

Des mesures de protection des personnes et des biens doivent être planifiées et ré-

alisées correctement.

Le disjoncteur FI est une mesure de sécurité importante.

a. Quelle est la désignation technique complète de ce disjoncteur?

b. Qui monte ce disjoncteur?

c. Ce disjoncteur doit-il être monté lors de la construction d’une salle de bain?


1.5

a. Nom du disjoncteur: ………………………….....................................................

b. Monté par: …………………………....................................................................

c. Pour construction de salle de bain, oui ou non: …………………………

0,5

0,5

0,5

Exercice A5

Installations de chauffage :

Le maître d’ouvrage hésite entre un chauffage au mazout et une pompe à chaleur

(chaleur ambiante).

Pour trancher, il faut connaître les différents avantages et inconvénients des deux

solutions et les comparer.

Mentionnez quatre inconvénients d’un chauffage au mazout par rapport à une

pompe à chaleur.


2

Quatre inconvénients:

- ...................................................................................................................................

- ...................................................................................................................................

- ...................................................................................................................................

- ...................................................................................................................................

0,5

0,5

0,5

0,5

Exercice A6

Installations de chauffage:

Différents types de pompe à chaleur se sont imposés sur le marché en liaison avec

les sources d’énergie renouvelable. Mentionnez deux pompes à chaleur en précisant

le terme technique correct.


1

Deux types de pompe à chaleur

- ...................................................................................................................................

- ...................................................................................................................................

0,5

0,5

Exercice A7

Installations sanitaires :

Vous gérez un immeuble locatif. Les salles d’eau de cet immeuble doivent être ré-

novées. Toutes les conduites sont remplacées.

Le maître d’ouvrage souhaite poser les conduites dans des rainures et des gorges

de la maçonnerie, car il ne connaît pas d’autre type d’installation.

a. Comment réagissez-vous et quelle installation recommandez-vous au maître

d’ouvrage (sans marque de produit)?

b. Mentionnez trois inconvénients d’une installation en rainures:


2,5

a. Réaction:

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

Quelle installation recommandez-vous au maître d’ouvrage?

...................................................................................................................................

b. Trois inconvénients d’une installation en rainures:

- .................................................................................................................................

...................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

...................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

...................................................................................................................................

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

Exercice A8

Approvisionnement en eau :

L’eau fraîche est vitale. Pour couvrir les importants besoins en eau, on utilise l’eau

fraîche (généralement potable) des cours d’eau, qu’on prépare puis qu’on injecte

dans le réseau d’adduction.

Mentionnez trois autres types d’eau pouvant être utilisés pour la préparation d’eau

potable.


1,5

Trois types d’eau:

- .................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

0,5

0,5

0,5

Aménagement intérieur

Exercice A9

Portes intérieures :

Selon leur emplacement, les portes intérieures doivent satisfaire différentes exi-

gences. En lisant une mise au concours, vous apprenez que les portes du projet

doivent remplir les exigences suivantes: classe I8, R’w= 43-45 dB

a. Rédigez une appréciation de ces exigences en termes d’isolation acous-

tique. S’agit-il d’exigences très élevées, moyennes ou très faibles?

b. Indiquez un exemple d’application de telles portes.

c. Que signifie l’abréviation dB?


1,5

a. Exigences en matière d’isolation acoustique:

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

b. Possibilité d’application:

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

c. dB: ..........................................................................

0,5

0,5

0,5

Exercice A10

Portes d’entrée :

Dans un immeuble locatif géré par vos soins, toutes les portes d’entrée des loge-

ments sont équipées d’un cylindre KABA 20.

a. Un locataire a perdu la clé de son logement (Kaba 20) pendant une soirée

dansante. La clé portait une étiquette avec l’adresse du logement.

Le locataire souhaite obtenir une nouvelle clé.

Expliquez en une ou deux phrases ce que vous répondez au locataire quant

à la marche à suivre.

b. Un autre locataire de cet immeuble a besoin d’une clé supplémentaire. Peut-

il la faire réaliser lui-même?

c. Quel plan fournit toutes les informations relatives aux cylindres et aux clés?

Remarque: Question a: 1 point pour une réponse correcte.

Questions b et c: 0,5 point par réponse correcte.

2

a. Information au locataire:

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

b. Commander soi-même une clé supplémentaire, oui/non ………….......

...................................................................................................................................

c. Plan: .....................................................................................................................

1

0,5

0,5

Exercice A11

Revêtements de sol :

Il existe de très nombreux revêtements de sol avec différentes caractéristiques.

Le maître d’ouvrage d’un lotissement a opté pour des parquets et vous soumet main-

tenant différentes questions.

a. Quels sont les traitements de surface possibles? Mentionnez-en trois.

b. La couche d’usure d’un parquet mesure 5 mm. Expliquez en une ou deux

phrases ce que cela signifie.

c. Décrivez la principale différence entre un parquet et un sol stratifié.

Remarque: Question a: 0,5 point par réponse correcte.

Questions b et c: 1 point par réponse correcte.

3,5

a. Trois traitements de surface:

- .................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

b. Couche d’usure de 5 mm – signification:

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

c. Différence:

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

0,5

0,5

0,5

1

1

Exercice A12

Cuisine:

Un locataire d’une tour dont vous assurez la gérance vous informe que le réfrigéra-

teur est défectueux. Lorsque vous demandez une offre, on vous demande si la cui-

sine a été construite conformément à la norme EURO.

a. Quelle est la largueur standard des éléments d’armoire de cuisine selon la

norme EURO?

b. Quelle est l’autre norme très courante en Suisse en la matière et quelle lar-

geur prévoit-elle pour les éléments d’armoire standardisés ?

Les cuisines de la tour en question sont en parfait état, à part les surfaces de travail.

Vous souhaitez demander des offres pour remplacer ces plans de travail.

c. Mentionnez les trois matériaux dans lesquels les plans de travail de cuisine

sont généralement réalisés.

Remarque: 0,5 point par réponse correcte

3

a. Largeur d’élément d’armoire standard selon norme EURO: ..............................

b. Nom de la norme suisse: ...................................................................................

Largeur d’élément d’armoire standard selon cette norme: ........................................

c. Trois matériaux:

- .................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

Sujet: Associations et publications

Exercice A13

Associations et publications:

La norme SIA 118 est un document important pour la planification et la construction.

a. Quelle organisation professionnelle publie cette norme?

Indiquez-en la désignation complète correcte.

b. Quel est le nom de la norme SIA 118?

Indiquez la désignation complète de cette norme.


1

a) Nom de l’organisation professionnelle:

....................................................................................................................................

b) SIA 118:

....................................................................................................................................

0,5

0,5

Exercice A14


Lors d’une nouvelle construction, il est très important de surveiller les coûts.

Le devis est établi sur la base du code des frais de construction (CFC).

Mentionnez quatre groupes principaux (désignation complète correcte) du code des

frais de construction avec son code spécifique.


2

Quatre groupes principaux avec code:

- .................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

0,5

0,5

0,5

0,5

Exercice A 15


Quelle organisation professionnelle examine et certifie les matériaux de construction

et les parties d’ouvrage selon les normes européennes en matière de comportement

en cas d’incendie?

a. Mentionnez cette organisation professionnelle (désignation correcte).

b. Indiquez son abréviation.


1

a. Nom de l’organisation professionnelle:

....................................................................................................................................

b. Abréviation: ...........................................................................................................

0,5

0,5

Sujet: Construction durable

Groupe de questions à répondre par juste ou faux

Évaluation du groupe de questions de l’exercice A 16

Décidez, pour chacune des déclarations suivantes, si sa réponse est juste ou faux.





Exercice A16

La construction durable revêt une importance sans cesse croissante, car un grand

nombre des ressources que nous utilisons sont disponibles en quantités limitées ou

leur élimination n’est pas résolue.

Déterminez si les déclarations suivantes peuvent être approuvées (juste) ou démen-

ties (faux).

3

Le label Minergie doit impérativement être obtenu pour chaque mise

à l’enquête.

juste

faux

0,5

La norme Minergie-A est le standard (parmi tous les labels Miner-

gie) comportant la plus faible consommation de chaleur (indice Mi-

nergie thermique 0 kWh/m2a).

juste

faux

0,5

La norme Minergie Eco n’est appliquée que lors de transformations

et de rénovations.

juste

faux

0,5

Le surcoût engendré par le respect de la norme Minergie-P ne de-

vrait pas dépasser 15%.

juste

faux

0,5

Toutes les constructions avec certificat Minergie donnent droit à des

fonds d’aide.

juste

faux

0,5

La norme Minergie-A n’est atteignable qu’avec l’utilisation de l’éner-

gie solaire sur le site du bâtiment.

juste

faux

0,5

Contexte

La destination, la rentabilité, le choix des matériaux et la conception architecto-

nique sont des critères déterminants pour la sélection du système porteur.

Exercice A17

Système porteur:

a. Quel type de construction porteuse montre l’image suivante?

Remarque: 1 point pour une réponse correcte.

b. Nommez les éléments du système porteur en indiquant le terme technique

correct.


c. Quelles parties du système porteur peuvent assurer la fonction de raidis-

seurs de la structure du bâtiment? Mentionnez trois parties.


d. Énumérez deux autres parties usuelles des systèmes porteurs.


5

3

2

1

a. Construction porteuse:

.....................................................................................................................................

b. Parties du système porteur:

1. ...............................................................................................................................

2. ...............................................................................................................................

3. ...............................................................................................................................

c. Raidissement, trois parties du système porteur:

- .................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

d. Deux autres constructions porteuses:

- .................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

1

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

Exercice A18

Le mur extérieur est la paroi d’un bâtiment qui sépare l’espace intérieur de l’espace

extérieur. Mais il assume aussi d’autres fonctions. À titre de façade, il constitue éga-

lement un important élément architectural de l’ouvrage.

a. Quels types de façade extérieure montrent les illustrations suivantes?

Mentionnez les termes techniques corrects.

Remarque: 1 point par réponse correcte.

b. Comparez les constructions des façades extérieures 1 et 2.

Mentionnez deux avantages et deux inconvénients de la façade extérieure 1

par rapport à la façade extérieure 2.


4

a. Façade extérieure 1

.............................................................

.............................................................

.............................................................

Extérieur

Façade extérieure 2

.............................................................

.............................................................

.............................................................

Extérieur

1

1

b. Deux avantages:

Façade extérieure 1 par rapport à la façade extérieure 2

- .................................................................................................................................

...................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

...................................................................................................................................

Deux inconvénients:

Façade extérieure 1 par rapport à la façade extérieure 2

- .................................................................................................................................

...................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

...................................................................................................................................

0,5

0,5

0,5

0,5

Enveloppe du bâtiment

Contexte:

L’enveloppe du bâtiment est un corps géométrique fermé composé des façades extérieures, des

fondations, de la toiture, des fenêtres, portes, etc.

Exercice A19

Fondations :

a. Expliquez en une à deux phrases la fonction des fondations.


b. Comment appelle-t-on les fondations composées d’une dalle de béton conti-

nue. Mentionnez le terme technique correct.

Remarque: 0,5 point pour une réponse correcte.

1,5

a. Fonction des fondations:

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

b. Dalle de béton continue:

...................................................................................................................................

1

0,5

Exercice A20

Formes de toit :

La forme et l’inclinaison du toit influent sur l’apparence de l’ouvrage ainsi que sur

l’image du site et le paysage.

a. Indiquez le terme technique correct désignant les formes de toit esquissées

ci-après.

b. Indiquez le terme technique correct désignant les types de lucarne esquis-

sés ci-après.


3

Solution de l’exercice A 20

a. Forme de toit

........................................... ......................................... ...........................................

........................................... ......................................... ...........................................

b. Type de lucarne

........................................... ......................................... ...........................................

........................................... ......................................... ...........................................

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

Sujet: Enveloppe du bâtiment








Exercice A21

Déterminez si les déclarations suivantes relatives aux types de vitrage peuvent être

approuvées (juste) ou démenties (faux).

2

Le verre de sécurité feuilleté (VSG) est utilisé pour les parapets.

juste

faux

0,5

Le verre armé peut être utilisé pour les rampes d’escalier.

juste

faux

0,5

Plus la valeur U d’un vitrage est élevée, meilleure est sa capacité

d’isolation thermique.

juste

faux

0,5

Le verre de sécurité simple (ESG) est très résistant à la rupture.

juste

faux

0,5

Sujet: Physique du bâtiment

Contexte

La physique du bâtiment joue un rôle majeur lors de la construction ou de la rénovation d’im-

meubles. Les constructions doivent être correctes notamment en termes de physique du bâtiment

afin d’éviter des dommages aux ouvrages, mais aussi de satisfaire les besoins des utilisateurs.

Annexes: sans

Exercice A22

Les habitants doivent être protégés des bruits nuisibles et gênants par des mesures

adéquates.

a. Le bruit peut se propager dans le bâtiment de différentes manières.

À quel type de bruit appartiennent les exemples suivants?

Mentionnez le type de propagation des sources de bruits énumérées ci-

après, en indiquant le terme technique correct.


b. Il existe différentes mesures, au niveau de la construction, permettant d’ob-

tenir une bonne atténuation des bruits de pas.

Mentionnez deux possibilités.


3

a. Propagation du bruit:

Téléviseur: .................................................................................................................

Conduites d’eau: ........................................................................................................

Danse: .......................................................................................................................

Frapper à la porte: .....................................................................................................

b. Mesures améliorant les bruits de pas:

- .................................................................................................................................

...................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

...................................................................................................................................

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

Exercice A23

Balcons:

Dans les anciens bâtiments, les dalles des balcons sont généralement bétonnées

d’une pièce avec la dalle de l’étage.

a. Cette situation est illustrée par le schéma suivant. Mentionnez le terme tech-

nique de physique du bâtiment désignant la problématique qui en résulte.


b. Indiquez par des flèches où la condensation peut apparaître.


c. Formulez une proposition de rénovation en une ou deux phrases.


3

a. Terme technique de la physique du bâtiment:

...................................................................................................................................

b. Indiquez (flèches) les endroits où la condensation peut apparaître.

c. Proposition de rénovation:

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

1

0,5

0,5

1

extérieur intérieur

Exercice A24

Dans un lotissement ancien et insuffisamment isolé, des moisissures sont apparues

derrière un canapé.

a. Pourquoi des moisissures sont-elles apparues derrière le meuble?

Expliquez la problématique en une ou deux phrases.

b. Comment le locataire peut-il adapter son comportement afin d’éviter de nou-

velles formations de moisissures?

Expliquez cela en une ou deux phrases.

Remarque: 2 points pour la réponse a. correcte, 1 point pour la réponse b. correcte.

3

a. ...............................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

b. ...............................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

2

1

Exercice A25

Les travaux d’entretien se multiplient dans un ancien immeuble locatif.

a. Vous recevez un appel du locataire de l’attique.

Des taches d’eau se sont formées au plafond.

Quel artisan informez-vous immédiatement?

Remarque: 0,5 point pour une réponse correcte.

b. D’autre part, une cuisine doit être rénovée.

À quels artisans devez-vous faire appel? Mentionnez les quatre principaux

artisans concernés.


2,5

a. Artisan:

...................................................................................................................................

b. - ............................................................................................................................

- ............................................................................................................................

- ............................................................................................................................

- ............................................................................................................................

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5








Exercice A 26

Déterminez si les déclarations suivantes relatives à la physique du bâtiment peuvent

être approuvées (juste) ou démenties (faux).

2

L’expérience indique que les situations suivantes causent des

dommages aux constructions:

Condensation dans l’espace ventilé des façades.

juste

faux

0,5

Passage d’air chaud et humide par les interstices de la construction.

juste

faux

0,5

Pénétration de pluies battantes par une fissure de la construction,

d’où elles ne peuvent ressortir que sous forme de vapeur, par diffu-

sion.

juste

faux

0,5

Diffusion à travers la structure de la façade extérieure.

juste

faux

0,5

B) Groupe d’exercices

Droit de l’aménagement du territoire 14 points

Contexte

Loi sur l’aménagement du territoire

La constitution fédérale oblige la Confédération à fixer les principes de l’aménagement du territoire.

Ceux-ci sont mentionnés dans la loi sur l’aménagement du territoire (LAT) et dans l’ordonnance

sur l’aménagement du territoire correspondante (OAT).

Annexes: sans

Exercice B1

Selon la loi sur l’aménagement du territoire (LAT), la Confédération, les cantons et

les communes coordonnent leurs activités ayant des effets sur l’organisation du ter-

ritoire et s'emploient à réaliser une occupation du territoire propre à garantir un déve-

loppement harmonieux de l’ensemble du pays.

Mentionnez quatre tâches et responsabilités importantes de la Confédération.


2

Quatre tâches et responsabilités importantes de la Confédération:

- .................................................................................................................................

...................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

...................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

...................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

...................................................................................................................................

0,5

0,5

0,5

0,5

Exercice B2

La confédération oblige les cantons à élaborer des plans directeurs.

Mentionnez quatre tâches importantes des plans directeurs.


2

Quatre tâches importantes des plans directeurs :

- .................................................................................................................................

...................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

...................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

...................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

...................................................................................................................................

0,5

0,5

0,5

0,5

Exercice B3

À travers la planification d’affectation, la Confédération définit les fonctions que doi-

vent remplir les zones agricoles.

Mentionnez deux fonctions importantes incombant aux zones agricoles.


1

Deux fonctions importantes des zones agricoles:

- .................................................................................................................................

...................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

...................................................................................................................................

0,5

0,5

Exercice B4

Le droit de l’aménagement du territoire exige des cantons de distinguer au moins trois

zones.

Mentionnez les trois types de zone qui doivent impérativement être prévues.


3

Zones obligatoires:

- .................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

1

1

1

Exercice B5

Des mesures d’aménagement du territoire, notamment, peuvent affecter sensible-

ment la valeur des immeubles. En présence d’un intérêt public suffisant, une expro-

priation formelle peut même être prononcée. Il existe souvent aussi des expropria-

tions matérielles pour lesquelles aucune procédure formelle n’est réalisée. Mention-

nez les deux principaux effets résultant des deux formes d’expropriation.


2

Expropriation formelle; effets juridiques et financiers:

- .................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

Expropriation matérielle; effets juridiques et financiers:

- .................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

0,5

0,5

0,5

0,5


Évaluation du groupe de questions des exercices B 6 et B 7






Exercice B6

Les plans directeurs et les plans d’affectation ont valeur obligatoire et visent une or-

ganisation spécifique de certaines parties du territoire.


ties (faux).

2

Les plans directeurs sont définis au niveau de la parcelle.

juste

faux

0,5

Les plans d’affectation sont d’application générale.

juste

faux

0,5

Les plans de quartier visent essentiellement un aménagement archi-

tectonique harmonieux et adapté au site.

juste

faux

0,5

Les propriétaires fonciers peuvent former opposition contre les plans

directeurs.

juste

faux

0,5

Exercice B7

Dans le cadre de la répartition fédéraliste des tâches, des compétences considérables

en matière d’aménagement du territoire sont confiées non seulement à la Confédéra-

tion et aux cantons mais aussi aux communes (villes, régions) et ces compétences

peuvent varier selon le canton.


ties (faux).

2

Le canton décide des plans d’affectation généraux (plans de zones).

juste

faux

0,5

Les communes sont responsables des plans d’affectation spéciaux.

juste

faux

0,5

Les degrés de sensibilité au bruit sont fixés par les communes.

juste

faux

0,5

Le canton peut restreindre ou supprimer la marge d’appréciation des

communes dans l’aménagement local.

juste

faux

0,5

C) Groupe d’exercices

Droit de la construction 16 points

Contexte

Loi sur les constructions (LC)

Loi sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC)

Règlement des constructions et des zones (RCZ)

Selon la zone, le type et la situation des constructions et installations autorisées, il faut observer

les prescriptions de la Confédération, des cantons et des communes.

Annexes: sans

Exercice C1

Le droit de l’aménagement du territoire et de la construction prévoit une procédure

d’autorisation de construire pour certains travaux.

a. Indiquez la collectivité territoriale (Confédération, canton ou commune) com-

pétente pour régler le déroulement de la procédure d’autorisation de cons-

truire.

b. Énumérez les cinq principales étapes d’une procédure d’autorisation de

construire.


3

a. Compétence pour régler le déroulement de la procédure d’autorisation de cons-

truire:

.................................................................................................................................

b. Déroulement de la procédure d’autorisation de construire (cinq principales

étapes):

- .................................................................................................................................

.................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

.................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

.................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

.................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

.................................................................................................................................

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

Exercice C2

La loi fédérale sur l’aménagement du territoire prévoit que des constructions et ins-

tallations ne peuvent être créées ou transformées qu’avec une autorisation de l’auto-

rité compétente. Quelles sont les deux conditions de l’octroi d’une autorisation de

construire?


2

- .................................................................................................................................

.................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

.................................................................................................................................

1

1

Exercice C3

L’une des tâches des règlements des zones consiste à régler l’intensité d’utilisation

du sol par des constructions. Indiquez par quelles méthodes, qui peuvent varier selon

le canton, l’intensité d’utilisation du sol peut être prescrite.

Mentionnez quatre méthodes possibles.


2

Quatre méthodes possibles:

- .................................................................................................................................

.................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

.................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

.................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

.................................................................................................................................

0,5

0,5

0,5

0,5

Exercice C4

On peut subdiviser les prescriptions en matière de construction en trois principaux

types. Mentionnez les trois principaux types de règles de construction.


3

Trois principaux types de prescriptions en matière de construction:

- .................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

- .................................................................................................................................

1

1

1

Exercice C5

Des tiers (par ex. des voisins) qui souhaitent s’élever contre un projet de construction

peuvent participer à la procédure d’autorisation de construire (en formant opposition

dans la majorité des cantons) et faire recours contre une autorisation de construire

octroyée. Indiquez qui est en droit de prendre de telles mesures et à quelles condi-

tions.


2

Sont en droit d’intervenir:

.....................................................................................................................................

Condition:

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

Sont en droit d’intervenir:

.....................................................................................................................................

Condition:

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

0,5

0,5

0,5

0,5


Évaluation du groupe de questions des exercices C 6 et C 7






Exercice C6

Une autorisation de construire peut être liée à certaines conditions ou octroyée sous

certaines réserves. Déterminez si les déclarations suivantes peuvent être approuvées

(juste) ou démenties (faux).

2

Si des conditions suspensives ne sont pas remplies, l’autorisation

n’entre pas en force.

juste

faux

0,5

Si une condition résolutoire devient caduque, les travaux de construc-

tion peuvent tout de même commencer.

juste

faux

0,5

Si les réserves ne sont pas satisfaites, l’autorisation de construire de-

vient caduque.

juste

faux

0,5

Si des réserves ne sont pas satisfaites, elles peuvent être imposées

par les autorités.

juste

faux

0,5

Exercice C7

Dans certains cas, des constructions et installations ne peuvent être autorisées que si

l’autorité compétente accorde une dérogation. Déterminez si les déclarations sui-

vantes peuvent être approuvées (juste) ou démenties (faux).

2

L’autorité n’a pas besoin d’une autorisation légale pour accorder une

dérogation car il s’agit toujours d’exceptions.

juste

faux

0,5

Des dérogations relatives à la conformité à la zone peuvent être ac-

cordées au sein de la zone à bâtir.

juste

faux

0,5

Des dérogations peuvent être accordées en matière d’équipements.

juste

faux

0,5

Des dérogations peuvent être accordées hors de la zone à bâtir pour

des implantations imposées par la destination.

juste

faux

0,5



Examen écrit Épreuve partielle: Gestion du personnel © Commission suisse des examens de l’économie immobilière


Aucun outil n’est autorisé.

Examen professionnel de gérante/gérant d’immeubles 2015 Épreuve partielle: Gestion du personnel Numéro de candidat/e _____________________

Page 2 sur 24



pages supplémentaires, inscrire absolument le n° de candidat/e et le nom complet. 2. Les solutions doivent être rédigées dans l’espace libre situé au-dessous de chacune des

questions. 3. Si des pages supplémentaires s’avèrent nécessaires, veiller absolument à ajouter un renvoi



épreuve manque, aucune correction n’est effectuée. Annexe Sans Abréviations Sans


A Rôles fonctionnels selon Belbin 12

B Communication selon Friedmann Schulz von Thun 8

C Gestion quotidienne du temps 10

D Instructions de travail 9

E Technique de décision 7

F Gestion des conflits 9

G Fixation d’objectifs 9

H Théories de la motivation 20

I Pertes de temps 6

Total 90


Page 3 sur 24

Contexte

Au printemps 2014, vous avez passé avec succès l’examen de gérante/gérant d’immeubles et avez ob-tenu votre brevet fédéral. Après l’examen, vous avez décidé de chercher un nouvel emploi. Depuis le 1er octobre 2014, vous travaillez chez «Immotrix SA», une société spécialisée dans la gérance d’immeubles en location dans la région de Vevey.

«Immotrix SA» est organisée comme suit:

Vous dirigez l’équipe de gérance 2. Composée de trois collaborateurs/trices et de vous-même:

Collaboratrice 1 Assistante de gérant/e d’immeubles

Collaboratrice 2 Assistante de gérant/e d’immeubles

Apprenant

Nom / prénom Meier Judith Müller Claire Von Bergen Sacha

Âge 53 ans 34 ans 17 ans

Employé/e chez «Immotrix SA»

depuis le 1er octobre 1995 depuis le 1er mars 2010 depuis le 1er août 2013

Rôle selon Belbin Perfectionniste Experte Soutien

Taux d’occupation 80% 100% 100%

Indications supplémen-taires

Mariée, deux enfants adultes

En formation de gérante d’immeubles avec brevet fédéral

En 2e année d’apprentissage, bonnes notes à l’école profes-sionnelle

Vous décririez votre rôle dans l’équipe comme celui de promoteur selon Belbin.

«Immotrix SA» dispose d’un logiciel moderne et très performant pour la gérance d’immeubles. Les processus de l’entreprise sont clairement documentés et sont appliqués au quotidien. Les trois équipes de gérance - pour un total de 14 personnes - et les assistants travaillent dans un bureau en espace ouvert. Deux salles de réunion sont disponibles pour les discussions et les séances.

Directeur et propriétaire

Assistance

Équipe 1 Équipe 2 Équipe 3


Page 4 sur 24

A) Rôles fonctionnels selon Belbin 12 points

Exercice A1

Pendant les premiers mois, vous avez déterminé les rôles de vos collaborateurs sur la base de leur comportement. Remplissez les tableaux ci-après, en quelques mots-clés, pour deux collaboratrices!

6

Collaboratrice 1 Meier Judith

Rôle Perfectionniste

Contribution

Caractéristiques

Points de vigilance

Collaboratrice 2 Müller Claire

Rôle Experte

Contribution

Caractéristiques

Points de vigilance


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Exercice A2

Le directeur a pu décrocher de nouveaux mandats de gérance d’immeubles en lo-cation. Votre équipe est chargée d’assumer des tâches supplémentaires. Pour ce faire, vous pouvez recruter un/e nouveau/elle «assistant/e de gérant d’immeubles», en collaboration avec le directeur. Déterminez le rôle que ce nouveau membre de-vra remplir dans l’équipe.

1

Rôle du nouveau membre de l’équipe

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

Exercice A3

Motivez le choix du rôle que vous avez effectué à l’exercice A2 en relation avec la contribution, les caractéristiques, les points de vigilance et la composition de l’équipe (rédigez des phrases entières, des mots-clés ne suffisent pas).

3

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................


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Exercice A4

Déterminez si les déclarations suivantes sont justes ou fausses.

2





Déclaration Juste Faux

Tout comportement ou toute action d’un membre du groupe influence directement ou indirectement le com-portement et les actions des autres membres du groupe.

Il est possible, au sein d’un groupe, de ne pas avoir de relations avec les autres membres du groupe.

Le climat du groupe ou le sentiment d’appartenance est modelé uniquement par le chef du groupe.

Tout membre d’un groupe y assume un certain rôle, consciemment ou inconsciemment.


Page 7 sur 24

B) Communication selon Friedmann Schulz von Thun 8 points

Exercice B1

Lors d’un entretien avec Mme Judith Meier, vous constatez que des malentendus ne cessent d’apparaître. Vous avez l’impression que vous ne vous comprenez pas mutuellement. Friedmann Schulz von Thun a étudié la communication entre les gens et a élaboré une théorie à ce sujet. Décrivez cette théorie (rédigez des phrases entières, des mots-clés ne suffisent pas).

4

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

Exercice B2

En référence à l’exercice B1, d’où pourraient provenir les difficultés de communica-tion avec Mme Meier? Faites référence à la théorie de Schulz von Thun (rédigez des phrases entières, des mots-clés ne suffisent pas).

1

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................


Page 8 sur 24

Exercice B3

Expliquez la dynamique de cette communication – telle que vous l’avez formulée dans votre réponse à l’exercice B2 – sur la base de l’exemple suivant, en complé-tant la colonne de droite. Faites référence à la théorie de Schulz von Thun (rédigez des phrases entières, des mots-clés ne suffisent pas).

3

Votre déclaration Ce que Mme Meier a compris

Vous vous rendez à la place de travail de Mme Meier et lui demandez: «Où en êtes-vous avec la location des 20 logements du nouveau bâtiment de la Rue de l’Emmen?»

1ère possibilité de compréhension par Mme Meier

2e possibilité de compréhension par Mme Meier

3e possibilité de compréhension par Mme Meier


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C) Gestion quotidienne du temps 10 points

Contexte Mme Müller a de la peine à gérer ses journées. Vous avez donc convenu que, pendant deux se-maines, vous analyseriez chaque jour avec elle la planification de son temps de travail du surlen-demain et discuteriez alors d’éventuelles possibilités d’optimisation.

Voici la planification du 26 février 2015: Heure Tâche Lieu

08h00-09h00 Administration générale Vevey, place de travail

09h00-10h00 Séance de groupe Vevey, salle de réunion

10h00-11h00 Remise de logement Montreux, Avenue des Alpes 23 5 pièces, 1er étage à droite

11h00-12h00 Discussion sur l’entretien d’immeubles, 2e semestre 2015, avec le/la responsable d’équipe

Vevey, salle de réunion

12h00-13h00 Pause de midi

13h00-14h00 Entretien avec l’apprenant Vevey, salle de réunion

14h00-15h00 Réception de logement Lutry, Grand-Rue 55 4 pièces, attique

15h00-16h00 Entretien avec le concierge Vevey, salle de réunion

16h00-17h00 Controlling des immeubles Vevey, place de travail Délai de dépôt: 27.2.2015

Vous savez d’expérience que le trajet en voiture dure environ 20 minutes entre Vevey et Lutry et env. 10 minutes entre Vevey et Montreux.


Page 10 sur 24

Exercice C1

Quelles mesures permettraient d’optimiser la gestion quotidienne du temps de Mme Müller? Mentionnez quatre possibilités concrètes en vous référant à la méthode ALPES et la planification présentée ici (rédigez des phrases entières, des mots-clés ne suffisent pas).

10


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D) Instructions de travail 9 points

Contexte

Vous avez prévu une séquence d’instruction avec l’apprenant Sacha von Bergen la semaine pro-chaine. Vous avez l’intention d’approfondir les aptitudes suivantes, conformément au guide métho-dique type et en accord avec la matière enseignée à l’école professionnelle et lors des cours inte-rentreprises: Contrat de gérance J’explique en détail, de moi-même ou à partir d’un exemple donné, le contenu d’un contrat de gé-rance d’immeubles, ainsi que les obligations qui en découlent. J’expose la réglementation des com-pétences et j’établis un contrat de gérance.

Exercice D1

Expliquez les étapes et les contenus selon la méthode des quatre niveaux d’instruction de travail pour la séquence de formation décrite dans l’énoncé.

6

Niveau Contenu


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Exercice D2

Décrivez trois avantages d’une telle méthode structurée?

3

Avantage Description

1

2

3


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E) Technique de décision 7 points

Contexte pour les exercices E1 et E2

Vous revenez à votre place de travail après deux semaines de vacances. Votre courrier, sur papier et électronique, s’est accumulé en votre absence.

Exercice E1

Quelle technique de décision utilisez-vous pour trier votre courrier?

1

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

Exercice E2

Vous avez trié le courrier est avez préparé des piles. Que faites-vous des diffé-rentes piles? Complétez le tableau suivant (colonne «Mesure»).

4

Pile Mesure

Prospectus d’artisans

Contrats signés à classer qui ne font pas partie de votre portefeuille

Procès-verbaux de la direction d’entreprise

Informations du directeur sur un dégât d’eau survenu la veille dans un bâtiment géré par vos soins


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Contexte pour l’exercice E3

Lors de chaque séance de groupe, Sacha von Bergen rédige une note indiquant les décisions, les principales informations et les affaires en cours. Ces notes vous paraissent correctes – elles con-tiennent tous les éléments essentiels, leur structure est claire, elles ne comportent pas de fautes d’orthographe et sont dûment datées. Mme Meier indique toutefois lors d’un entretien que la pré-sentation pourrait en être plus soignée.

Exercice E3

Vous ne partagez pas cet avis. Expliquez à Mme Meier pourquoi sa suggestion ne sera pas suivie d’effet (rédigez des phrases entières, des mots-clés ne suffisent pas).

2

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................


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F) Gestion des conflits 9 points

Contexte

Des conflits surviennent sans cesse – au sein de votre équipe, mais aussi avec les concierges, les artisans et les locataires. Pour parvenir à résoudre un conflit, il est important de savoir le recon-naître et le comprendre.

Exercice F1

On distingue différents types de conflit. Attribuez les conflits énumérés ci-après aux définitions correspondantes en complétant la colonne «Type de conflit» du tableau suivant.

Conflit d’objectif Conflit tactique Conflit de répartition Conflit de valeur Conflit relationnel Conflit intérieur

6

Définition Type de conflit

Il y a accord sur les objectifs, mais pas sur les moyens de les atteindre.

Les moyens disponibles ne suffisent pas à réaliser les ambitions en présence.

Vous ne parvenez pas à décider si vous devez mainte-nant achever un travail ou si vous préférez aller au ci-néma avec une connaissance.

Les membres de l’équipe se contredisent car ils nourris-sent des attitudes différentes, fondées sur leur bagage personnel, leur biographie.

Les membres de votre équipe se sentent blessés, négli-gés, déconsidérés ou dévalorisés.

Aucun accord ne peut être trouvé sur les objectifs à at-teindre.


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Exercice F2

Il existe des conflits froids et des conflits chauds. Définissez-les (rédigez des phrases entières, des mots-clés ne suffisent pas).

3

Conflit froid

Conflit chaud


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G) Fixation d’objectifs 9 points

Contexte

Immotrix SA a publié sa charte sur Internet. D’autre part, le directeur fixe des objectifs à moyen terme (plusieurs années) avec les responsables des équipes, qui les répartissent entre les collabo-rateurs/trices sous forme d’objectifs annuels.

Exercice G1

Complétez la colonne «Niveau d’objectif» du tableau.

3

Description Niveau d’objectif

La charte décrit des valeurs, des convictions et des atti-tudes fondamentales.

Les objectifs annuels définissent par exemple

comment nous gérons les défis du quotidien,

comment nous déterminons si nous sommes sur la bonne voie.

Les objectifs à moyen terme définissent par exemple

comment atteindre une certaine qualité donnée,

quel calendrier doit être respecté,

quelles étapes doivent être franchies.


Page 18 sur 24

Exercice G2

Votre collègue qui dirige l’équipe 1 est responsable de la gérance d’un grand lotis-sement. L’emménagement des nouveaux logements, de haut niveau, doit intervenir à partir du 1er avril 2015. Les bâtiments sont conformes à la norme Minergie «A». Un nouveau collaborateur a pu être engagé pour la conciergerie – il entrera en fonction le 1er mars 2015.

L’entretien de cet immeuble – grand dégagement, vaste parking souterrain, tech-nique de bâtiment complexe, etc. – représente une lourde tâche. Votre collègue souhaite convenir d’objectifs annuels avec le nouveau collaborateur et vous prie de l’y aider. L’un des objectifs consiste en la planification des travaux de maintenance. La formulation de votre collègue est: «Établit la planification de la maintenance.»

Formulez cet objectif de manière univoque et vérifiable pour l’année 2015 (rédigez des phrases entières, des mots-clés ne suffisent pas).

6

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

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H) Théorie de la motivation 20 points

Contexte

En qualité de responsable d’une équipe, vous avez pour tâche d’encourager vos collabora-teurs/trices à travailler de manière motivée. À cet égard, il existe deux théories fondamentales de la motivation – celle de Maslow et celle de Herzberg.

Exercice H1

Qu’entendez-vous par la notion de «Motivation»? Formulez une définition de cette expression (rédigez des phrases entières, des mots-clés ne suffisent pas).

3

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Exercice H2

Décrivez la théorie de la motivation selon Maslow en rédigeant des phrases en-tières et en dessinant un schéma comprenant les notions correspondantes.

5

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Exercice H3

Décrivez la théorie de la motivation selon Herzberg en rédigeant des phrases en-tières et mentionnez trois exemples par élément de la théorie mentionné.

5

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Exercice H4

Laquelle des deux théories est la plus utile pour résoudre des problèmes de motiva-tion du quotidien?

1

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Exercice H5

Motivez votre réponse à l’exercice H4 (rédigez des phrases entières, des mots-clés ne suffisent pas).

3

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Exercice H6

Le directeur d’Immotrix SA a élaboré les mesures ci-après en vue d’améliorer la satisfaction du personnel. Il prie tous les responsables des équipes de lui sou-mettre leur prise de position. Évaluez les mesures proposées à l’aide de la théorie de la motivation selon Herzberg (rédigez des phrases entières, des mots-clés ne suffisent pas).

3

Mesures Rémunération de performances exceptionnelles. Votre appréciation:

Attribution de tâches de plus haut niveau d’exigence et de la responsabilité cor-respondante ou attribution des compétences correspondantes aux membres du personnel appropriés (enrichissement des tâches). Votre appréciation:

Planification de carrière pour les membres du personnel possédant le potentiel correspondant. Votre appréciation:


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I) Pertes de temps 6 points

Contexte

Lors d’un entretien, Mme Meier vous signale que son volume de travail est excessif et qu’elle de-vrait être délestée. Comme vous travaillez dans un bureau en espace ouvert, vous pouvez observer les méthodes de travail de Mme Meier. Vous avez souvent constaté que Mme Meier est victime des pertes de temps évitables suivantes:

Ne pas savoir dire non Distraction

Calendrier trop rempli

Exercice I1

Quelles solutions permettraient d’atténuer, voire d’éliminer les pertes de temps en question? Mentionnez deux possibilités par perte de temps.

6

Perte de temps Solutions possibles

Ne pas savoir dire non

Distraction

Calendrier trop rempli

Fin de l’épreuve partielle de gestion du personnel

Description de l'objet, fonds 259Immeuble résidentiel et commercial Farbgasse 100, 4900 LangenthalN° RF Situation Type Quotes-parts Remarques259-1 1er SS 4300/10000

2e SS ParkingArchives

259-2 RDC Établissement de restauration 2216/100001er SS

2e SS Économat259-3 1er étage droite 316/10000

259-4 1er étage gauche 195/10000



259-7 2e étage droite 316/10000

259-8 2e étage gauche 195/10000

259-9 2e étage gauche 150/10000

259-10 2e étage gauche 308/10000

259-11 3e étage droite 316/10000

259-12 3e étage gauche 195/10000

259-13 3e étage gauche 75/10000

259-14 3e étage gauche 75/10000

259-15 3e étage gauche 308/10000

259-16 Attique 323/10000

259-17 Parking N° de place 209/10000259-17-1 Place de parc 1 1/11259-17-2 Place de parc 2 1/11259-17-3 Place de parc 3 1/11259-17-4 Place de parc 4 1/11259-17-5 Place de parc 5 1/11259-17-6 Place de parc 6 1/11259-17-7 Place de parc 7 1/11259-17-8 Place de parc 8 1/11259-17-9 Place de parc 9 1/11259-17-10 Place de parc 10 1/11259-17-11 Place de parc 11 1/11

10000/10000

Valeur d'assutrence du bâtiment CHF 12 400 000.00Année constr. 1970 Construction conventionnelle (massive) avec toit plat et structures sur toitRénovations 2004 Ascenseur logements (sans entreprise commerciale 259-1)

2008 Enveloppe du bâtiment complète (rénovation/isolation complète)Annexes

b) Plans de répartition (2e SS, 1er SS, RDC, 1er ét., 2e ét., 3e ét., attique)c) Règlement la communauté PPE du 23 janvier 2009d) Règlement d’utilisation et d’administration du parking du 23 janvier 2009e) Extrait du registre foncier pour le fonds de base n° 259f) Plan de situation au 1:400 du 11 février 2009 (copie non authentifiée)g) État des copropriétaires de la communauté PPE Farbgasse 100, 4900 Langenthal

Logement 1 pièce nord avec balconLogement 1 pièce sud avec balconLogement 4,5 pièces avec balconLogement 5,5 pièces avec terrasse

a) Acte officiel de modification de la constitution de propriété par étages avec révision du règlement du 23 janvier 2009, y compris b)

Logement 5,5 pièces avec balcon Logement 3 pièces avec balconLogement 2,5 pièces avec balconLogement 4,5 pièces avec balconLogement 5,5 pièces avec balconLogement 3 pièces avec balcon

Entreprise commerciale avec guichets, bureaux, locaux du personnel, locaux d’exploitation

Bar, toilettes, salle à manger, entrepôt, caves, buanderie

Logement 5,5 pièces avec terrasse de toitLogement 3 pièces avec terrasse de toit Logement 3 pièces sans cuisine avec balconLogement 4,5 pièces avec balcon

Minute n° 1841

Acte officiel de modification de la constitution de propriété par étages

avec révision du règlement

Regula Gerber, notaire du canton de Berne, avec étude à Langenthal, inscrite au registre des notaires du canton de Berne,

atteste:

La communauté PPE de l’immeuble selon RF Langenthal n° 259 (Farbgasse 100), composée de:

1. Bank und Sparkasse Langenthal, société anonyme ayant son siège à Langenthal, numéro d’entreprise CH-000.0.010.000-7, représentée par Messieurs Albrecht Moser, de Riggisberg, à Rohrbach, et Johann Schneider, de Seedorf, à Langenthal, disposant du droit de signature collective à deux,

propriétaire de l’unité d’étages n° 259-1

2. Restaurant Ochsen AG, société anonyme ayant son siège à Langenthal, Brauereiweg 1-3, 4900 Langenthal, numéro d’entreprise CH-000.7.001.001-7, représentée par Monsieur Martin Eicher, de Lucerne, à Langenthal, disposant du droit de signature individuel,

propriétaire des unités d’étages n°

259-2, 259-5, 259-14, 259-17-6, 259-17-11

3. Monsieur Richard Wenger, né le 3 mai 1947, de Vechigen BE, célibataire et sans partenariat enregistré, Farbgasse 100, 4900 Langenthal,


4. Monsieur Hans Bigler, né le 12 juillet 1938, marié, de Burgdorf, Farbgasse 100, 4900 Langenthal,


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5. Monsieur Mirko Sommer, né le 18 avril 1953, ressortissant allemand (avec autorisation d’établissement), célibataire et sans partenariat enregistré, Farbgasse 100, 4900 Langenthal,

propriétaire des unités d’étages n° 259-6, 259-17-5

6. La succession de Madame Mirjam Ehrsam: Madame Monika Albon, née Schick le 13 février 1959, de Rüderswil, mariée, Felsenstrasse 3, 6460 Altdorf, Monsieur Walter Schick, né le 21 juin 1963, de Zurich, marié, Neuenhofgasse 38, 6403 Küssnacht am Rigi,


7. Madame Margrit Graber, née Gerber le 28 août 1938, d’Oberburg BE, célibataire et sans partenariat enregistré, Farbgasse 100, 4900 Langenthal,


8. La société simple des conjoints Monsieur Richard Gruber, né le 5 mai 1947, de Langenthal, Restaurant Ochsen, 4900 Langenthal, Madame Veronika Gruber, née Kienast le 11 novembre 1949, de Langenthal, Restaurant Ochsen, 4900 Langenthal,

propriétaire des unités d’étages n° 259-9, 259-16, 259-17-7, 259-17-9

9. La société simple des conjoints Monsieur Peter Niederberger, né le 19 octobre 1953, de Grafenort, Farbgasse 100, 4900 Langenthal, Madame Ladina Niederberger, née Kapuskowa le 10 mai 1974, de Grafenort, Farbgasse 100, 4900 Langenthal,


10. La société simple des conjoints Monsieur Friedrich (dit Fritz) Furter, né le 6 septembre 1951, de Wattenwil, Farbgasse 100, 4900 Langenthal, Madame Veronika (dite Vroni) Furter, née Fiechter le 26 mars 1955, de Wattenwil, Farbgasse 100, 4900 Langenthal,


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11. La société simple des conjoints Monsieur Arnold Wiederkehr, né le 10 février 1936, d’Eggiwil BE, Bahnhofplatz 3, 4900 Langenthal, Madame Elsa Wiederkehr, née Wampfler le 11 avril 1939, d’Eggiwil BE, Farbgasse 100, 4900 Langenthal,


12. Monsieur Rudolf Bangerter, né le 13 septembre 1960, de Thoune, Farbgasse 100, 4900 Langenthal,


13. La société simple des conjoints Monsieur Armin Däschler, né le 7 novembre 1957, de Langnau i. E., Farbgasse 100, 4900 Langenthal, Madame Szusanne Däschler, née Subinoska le 26 février 1965, de Langnau i. E., Farbgasse 100, 4900 Langenthal,


déclarent:

I. RAPPORT PRÉLIMINAIRE

Par la modification de la constitution de propriété par étages et la modification générale du règlement du 11 février 1993 avec avenant du 4 mai 1993, minute n° 8759 du notaire Erwin Brägger, Langenthal (pièce 112/1993), les sociétés Bank und Sparkasse Langenthal et Restaurant Ochsen AG se sont réservés divers droits relatifs à l’extension de l’entreprise commerciale et à la construction sur le fonds voisin, RF Langenthal n° 1419. Les sociétés Bank und Sparkasse Langenthal et Restaurant Ochsen AG ont ainsi été irrévocablement habilitées, au sens d’une procuration générale, notamment, à créer les actes correspondants pour la modification de la propriété par étages, y compris l’adaptation des quotes-parts, ainsi qu’à compléter ou modifier le règlement de la communauté PPE.

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II. Descriptifs d’immeubles

1. Description des unités d’étages (logements et parking souterrain)

1.1 Fonds Langenthal n° 259-1 Quote-part: 3500/10000 Droit exclusif: Sous-sol: place de parc n° 1, vestiaire + toilettes, local de nettoyage,

archives, escalier interne menant aux guichets Rez-de-chaussée: pare-vent, guichets, bureaux avec 2 bureaux séparés, kitchenette, local polyvalent

Valeur officielle: Fr. 2 157 390.00 Propriété: Propriété unique

Bank und Sparkasse Langenthal, société anonyme ayant son siège à Langenthal Transfert de propriété, 7.1.1998 1998/21/0

Mentions: Règlement de la communauté PPE 29.3.1993, pièce 112

Servitudes Charges foncières Annotations: Sans Gages immobiliers: Selon registre foncier

1.2 Fonds Langenthal n° 259-2 Quote-part: 1040/10000 Droit exclusif: Établissement de restauration au rez-de-chaussée, bar et locaux annexes

aux 1er et 2e sous-sols du bâtiment n° 100 Valeur officielle: Fr. 1 119 240.00 Propriété: Propriété unique

Restaurant Ochsen AG, à Langenthal Achat, 18.5.1948, pièce III/2092 Avenant, 24.9.1948, pièce III/2295 Changement de raison sociale, 27.12.1951, pièce III/4029 Échange, 10.12.1969, pièce IV/7310



1.3 Fonds Langenthal n° 259-3 Quote-part: 494/10000 Droit exclusif: Logement au 1er étage à droite dans le bâtiment n° 100 Valeur officielle: Fr. 259 880.00 Propriété: Propriété unique

Wenger Richard, 3.5.1947 Achat, 28.7.2004, pièce 1855



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1.4 Fonds Langenthal n° 259-4 Quote-part: 305/10000 Droit exclusif: Logement au 1er étage à gauche dans le bâtiment n° 100 Valeur officielle: Fr. 132 710.00 Propriété: Propriété unique

Bigler Hans, 12.7.1938 Achat, 17.11.1993, pièce 2895








Sommer Mirko, 18.4.1953 Achat, 5.7.2002, pièce 2001



1.7 Fonds Langenthal n° 259-7 Quote-part: 494/10000 Droit exclusif: Logement au 2e étage à droite dans le bâtiment n° 3 Valeur officielle: Fr. 267 580.00

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Propriété: Propriété commune Succession d’Ehrsam Mirjam: Albon-Schick Monika, 13.2.1959 Schick Walter, 21.6.1963 Dévolution, 17.8.2005, pièce 2053



1.8 Fonds Langenthal n° 259-8 Quote-part: 305/10000 Droit exclusif: Logement au 2e étage à gauche dans le bâtiment n° 100 Valeur officielle: Fr. 183 010.00 Propriété: Propriété unique

Graber-Gerber Margrit, 28.8.1938 Achat, 7.11.1993, pièce 2894 Partage successoral, 7.6.2004, pièce 1410


Servitudes Droits: Sans Charges: Usufruit en faveur de Graber-Gerber Margrit,

28.8.1938 15.4.2004, pièce 921 Charges foncières Annotations: Sans Gages immobiliers: Selon registre foncier

1.9 Fonds Langenthal n° 259-9 Quote-part: 234/10000 Droit exclusif: Logement au 2e étage à gauche dans le bâtiment n° 100 Valeur officielle: Fr. 149 070.00 Propriété: Propriété commune, société simple

Gruber Richard, 5.5.1947 Gruber Veronika, 11.11.1949 Achat, 28.8.2000, pièce 2042

Mentions: Règlement de la communauté PPE

29.3.1993, pièce 112 Servitudes Charges foncières Annotations: Sans Gages immobiliers: Selon registre foncier

1.10 Fonds Langenthal n° 259-10 Quote-part: 481/10000 Droit exclusif: Logement au 2e étage à gauche dans le bâtiment n° 100 Valeur officielle: Fr. 221 210.00

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Propriété: Propriété commune société simple Niederberger Peter, 19.10.1953 Niederberger-Kapuskowa Ladina, 10.5.1974 Achat, 10.9.2004, pièce 2276



1.11 Fonds Langenthal n° 259-11 Quote-part: 494/10000 Droit exclusif: Logement au 3e étage à droite dans le bâtiment n° 100 Valeur officielle: Fr. 260 380.00 Propriété: Propriété commune

Société simple Furter Friedrich, 6.9.1951 Furter-Fiechter Veronika, 26.3.1955 Achat, 30.3.2005, pièce 751



1.12 Fonds Langenthal n° 259-12 Quote-part: 305/10000 Droit exclusif: Logement au 3e étage à gauche dans le bâtiment n° 100 Valeur officielle: Fr. 193 310.00 Propriété: Propriété commune

Société simple Wiederkehr Arnold, 10.2.1936 Wiederkehr-Wampfler Elsa, 11.4.1939 Achat, 2.7.1993, pièce 1578




Bangerter Rudolf, 13.9.1960 Dévolution, 7.4.1997, pièce 800 Partage successoral, 7.4.1997, pièce 800

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1.15 Fonds Langenthal n° 259-15 Quote-part: 481/10000 Droit exclusif: Logement au 3e étage à gauche dans le bâtiment n° 100 Valeur officielle: Fr. 230 310.00 Propriété: Propriété commune

Société simple Däschler Armin, 7.11.1957 Däschler-Subinoska Szusanne, 26.2.1965 Achat, 1.6.2005, pièce 1289



1.16 Fonds Langenthal n° 259-16 Quote-part: 520/10000 Droit exclusif: Logement en attique dans le bâtiment n°100 Valeur officielle: Fr. 333 020.00 Propriété: Propriété commune

Société simple Gruber Richard, 5.5.1947 Gruber-Kienast Veronika, 11.11.1949 Achat, 1.9.1993, pièce 2186


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1.17 Fonds Langenthal n° 259-17 Quote-part: 327/10000 Droit exclusif: Parking souterrain au 2e sous-sol dans le bâtiment n° 100 Propriété: Copropriété

Fonds Langenthal n° 259-17-1 à raison de 1/11 Constitution CP, 29.3.1993, pièce 112 Fonds Langenthal n° 259-17-2 à raison de 1/11 Constitution CP, 29.3.1993, pièce 112 Fonds Langenthal n° 259-17-3 à raison de 1/11 Constitution CP, 29.3.1993, pièce 112 Fonds Langenthal n° 259-17-4 à raison de 1/11 Constitution CP, 29.3.1993, pièce 112 Fonds Langenthal n° 259-17-5 à raison de 1/11 Constitution CP, 29.3.1993, pièce 112 Fonds Langenthal n° 259-17-6 à raison de 1/11 Constitution CP, 29.3.1993, pièce 112 Fonds Langenthal n° 259-17-7 à raison de 1/11 Constitution CP, 29.3.1993, pièce 112 Fonds Langenthal n° 259-17-8 à raison de 1/11 Constitution CP, 29.3.1993, pièce 112 Fonds Langenthal n° 259-17-9 à raison de 1/11 Constitution CP, 29.3.1993, pièce 112 Fonds Langenthal n° 259-17-10 à raison de 1/11 Constitution CP, 29.3.1993, pièce 112 Fonds Langenthal n° 259-17-11 à raison de 1/11 Constitution CP, 29.3.1993, pièce 112

Mentions: Règlement de la communauté PPE 29.3.1993, pièce 112 Règlement d’utilisation et d’administration 29.3.1993, pièce 112

Servitudes Charges foncières: Sans Annotations: Modification du droit de préemption légal (copropriété) (art. 682 CC)

29.3.1993, pièce 112 Gages immobiliers: Sans

2. Description des parts de copropriété (du parking souterrain)

2.1 Fonds Langenthal n° 259-17-1 Quote-part: 1/11 Valeur officielle: Fr. 15 210.00

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Propriété: Propriété commune Société simple Däschler Armin, 7.11.1957 Däschler-Subinoska Szusanne, 6.2.1963 Achat, 1.6.2005, pièce 1289

Mentions Servitudes Charges foncières: Sans Annotations: Modification du droit de préemption légal (copropriété) (art. 682 CC)

29.3.1993, pièce 112 Gages immobiliers: Selon registre foncier

2.2 Fonds Langenthal n° 259-17-2 Quote-part: 1/11 Valeur officielle: Fr. 15 210.00 Propriété: Propriété commune

Société simple Niederberger Peter, 19.10.1953 Niederberger-Kapuskowa Ladina, 10.5.1974 Achat, 10.9.2004, pièce 2276




Société simple Wiederkehr Arnold, 10.2.1936 Wiederkehr-Wampfler Elsa, 11.4.1939 Achat, 2.7.1993, pièce 1578



2.4 Fonds Langenthal n° 259-17-4 Quote-part: 1/11 Valeur officielle: Fr. 15 210.00 Propriété: Propriété unique

Graber-Gerber Margrit, 28.8.1938 Achat, 7.11.1993, pièce 2894 Partage successoral, 7.6.2004, pièce 1410

Servitudes Droits: Sans Charges: Usufruit en faveur de Graber-Gerber Margrit,

28.8.1938 15.4.2004, pièce 921

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Mentions Charges foncières: Sans Annotations: Modification du droit de préemption légal (copropriété) (art. 682 CC)



Sommer Mirko, 18.4.1953 Achat, 5.7.2002, pièce 2001











2.8 Fonds Langenthal n° 259-17-8 Quote-part: 1/11 Valeur officielle: Fr. 15 210.00

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Propriété: Propriété commune Société simple Furter Friedrich, 6.9.1951 Furter-Fiechter Veronika, 26.3.1955 Achat, 30.3.2005, pièce 751








Bangerter Rudolf, 13.9.1960 Dévolution, 7.4.1997, pièce 800 Partage successoral, 7.4.1997, pièce 800





Mentions Servitudes Charges foncières: Sans

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Annotations: Modification du droit de préemption légal (copropriété) (art. 682 CC) 29.3.1993, pièce 112

Gages immobiliers: Selon registre foncier

3. Description du fonds de base

Fonds Langenthal n° 259 Adresse: Farbgasse 100 Plan n°: 1376 Superficie: 2124 m2, calculée sur la base des coordonnées Terrain: Bâtiment, 1076 m2

Rue, chemin, trottoir, îlot, 50 m2 Autres surfaces revêtues, 998 m2

Bâtiments: Bâtiment, surface totale 1076 m2 Farbgasse 100 Bâtiment, surface totale 626 m2 (sur plusieurs parcelles, souterrain) Bâtiment, surface totale 44 m2 (souterrain)

Propriété: Langenthal/259-1, 3500/10000 10.12.1969 IV/7311, constitution PPE

14.9.1998 1998/2528/0, mutation Langenthal/259-2, 1040/10000 29.3.1993 1993/612/0, modification

14.9.1998 1998/2528/0, mutation 10.12.1969 IV/7311, constitution PPE

Langenthal/259-3, 494/10000 29.3.1993 1993/612/0, modification 14.9.1998 1998/2528/0, mutation 10.12.1969 IV/7311, constitution PPE










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Mentions: Parts PPE mises en gage 10.12.1969, pièce IV/7311 Règlement de la communauté PPE 29.3.1993, pièce 112

Servitudes Droits: Droit de passage (piétons, véhicules) à charge Langenthal/1419

29.7.1938 II/7948 Restriction d’exploitation à charge Langenthal/1419 29.7.1938 II/7948 Droit de construction rapprochée et en limite à charge Langenthal/1419 1.7.1994 1994/1745 Droit de construction en sous-sol à charge Langenthal/1419 1.7.1994 1994/1745 Droit de construction en limite à charge Langenthal/89 12.09.1972 V/1170 Droit de prélèvement d’eau à charge Thunstetten/132-2 25.6.1935 II/6409

Charges: Droit de conduite d’eau en faveur Thunstetten/132-2 25.06.1935 II/6409 Interdiction de plantage d’arbres et de construction en faveur Langenthal/187 6.6.1889 70/330 Droit de passage (piétons) en faveur Langenthal/187 23.04.1913 I/521 Droit de passage (piétons, véhicules) en faveur Langenthal/1419 29.7.1938 II/7948 Droit de construction en limite en faveur Langenthal/89 12.9.1972 V/1170 Droits de construction en limite en faveur Langenthal/1419 1.7.1994 1994/1745 Droit d’accès et de passage (véhicules) en faveur Langenthal/1419 1.7.1994 1994/1745 Droit de construction en sous-sol en faveur Langenthal/1419 1.7.1994 1994/1745 Droit d’utilisation des trottoirs en faveur Commune Langenthal 29.06.1999 1999/1856/0 Interdiction d’abattage d’arbres d’ornement en faveur CFF 7.7.1869 51/21 Tolérance de la tranchée ouverte et du droit de co-utilisation de la fontaine en faveur CFF 7.7.1869 51/21

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Annotations Charges foncières Gages immobiliers: Sans

III. MODIFICATIONS

1. Droits exclusifs

1.1 Les unités d’étages suivantes bénéficient des droits exclusifs énumérés ci-après: RF n° Situation Type 259-1 1er sous-sol

2e sous-sol

Entreprise commerciale avec guichets et bureaux, locaux pour le personnel, locaux d’exploitation, Parking souterrain Archives

259-2 Rez-de-chaussée 1er sous-sol 2e sous-sol

Établissement de restauration Bar, toilettes, locaux de service, entrepôts et caves, buanderie Économat

259-3 1er étage, droite Logement de 5,5 pièces avec terrasse de toit

259-4 1er étage, gauche Logement de 3 pièces avec terrasse de toit

259-5 1er étage, gauche Logement de 3 pièces avec balcon, sans cuisine

259-6 1er étage, gauche Logement de 4,5 pièces avec balcon

259-7 2e étage, droite Logement de 5,5 pièces avec balcon

259-8 2e étage, gauche Logement de 3 pièces avec balcon

259-9 2e étage, gauche Logements de 2,5 pièces avec balcon




259-13 3e étage, gauche Logement d’une pièce, nord, avec balcon

259-14 3e étage, gauche Logement d’une pièce, sud, avec balcon

259-15 3e étage, gauche Logement de 4,5 pièces avec balcon

259-16 Attique Logement de 5,5 pièces 259-17 2e sous-sol Parking souterrain

- 16 -

2. Droits d’usage exclusif réglementaires

Le règlement actuel du 11 février 1993 est modifié, complété ou précisé par les déclarations suivantes:

2.1 Les droits d’usage exclusif réglementaires supplémentaires suivants sont attribués:

a. Pour l’unité d’étages n° 259-1 (entreprise commerciale)

Les deux places de parc couvertes n° 3 et 4 situées dans l’angle sud-ouest du parking en terrasse.

b. Pour l’unité d’étages n° 259-2 (établissement de restauration)

Les deux places de parc couvertes n° 5 et 6.

c. Pour les unités d’étages n° 259-3 bis 259-16 (logements)

Les deux places de parc couvertes n° 1 et 2 pour les visiteurs.

d. Pour l’unité d’étages n° 259-2 (établissement de restauration)

Espace couvert du parking en terrasse situé entre le parc à vélos et l’établissement de restauration.

e. Pour l’unité d’étages n° 259-16 (logement en attique)

À l’attique, la surface située derrière la grille de la cage d’escalier ainsi que l’ascenseur.

2.2 Les droits d’usage exclusif réglementaires suivants sont précisés:

a. Pour l’unité d’étages n° 259-1 (entreprise commerciale)

Le parvis et l’escalier menant à l’entrée de l’entreprise commerciale et aux équipements extérieurs ainsi que le parvis situé au sud avec la plate-forme d’élévation et la rampe couverte vers le Ringweg.

b. Pour l’unité d’étages n° 259-1 (entreprise commerciale) et l’unité d’étages n° 259-2

(établissement de restauration)

Les places de parc non couvertes n° 1 à 16 du parking en terrasse à raison de 35% pour 259-1 et 65% pour 259-2.

c. Pour l’unité d’étages n° 259-16 (logement en attique)

La terrasse de toit et sa partie couverte sous réserve du droit d’accès pour des contrôles et des réparations de la toiture plate, de l’aération, etc. (droit d’usage exclusif limité).

- 17 -

d. Pour l’unité d’étages n° 259-2 (établissement de restauration)

Au 2e sous-sol, l’abri n° 1.

e. Pour les unités d’étages n° 259-2 à 259-16 (établissement de restauration et logements)

Une partie du débarras du 2e sous-sol. Demeure réservé l’accès libre et sans entrave à la citerne (droit d’usage exclusif limité).

f. Pour les unités d’étages n° 259-2 à 259-16 (établissement de restauration et logements)

L’ascenseur du 2e sous-sol au 3e étage, la cage d’escalier du 1er sous-sol au 3e étage ainsi que l’escalier menant à l’attique.

g. Pour les unités d’étages n° 259-3 à 259-16 (logements)

La buanderie et le local de séchage au 1er sous-sol.

3. Répartition des frais communs

La répartition suivante s’applique désormais pour l’article 15 du règlement:

3.1 Pour les unités d’étages n° 259-1 à 259-17 (y c. l’entreprise commerciale)

a. Les frais d’exploitation et d’entretien de l’installation de chauffage sont répartis entre les différentes unités d’étages en fonction de la consommation (selon les compteurs de chaleur) ou, sur décision de l’assemblée des copropriétaires, selon une clé de répartition séparée.

Les frais de réparation et de réfection de l’installation de chauffage, citerne comprise, sont répartis au prorata des quotes-parts.

b. Les frais pour l’eau potable et les eaux usées sont répartis entre les unités

d’étages n° 1 (entreprise commerciale), 2 (établissement de restauration) et 3 à 16 (logements) en fonction de l’état des compteurs ou au prorata des quotes-parts.

c. Tous les autres frais communs de l’immeuble (à l’exception des frais pour

les droits d’usage exclusif) sont pris en charge par les copropriétaires au prorata de leurs quotes-parts.

d. Un copropriétaire qui, par des circonstances résultant de son

comportement, alourdit les charges communes doit prendre en charge seul les frais supplémentaires en question.

e. Si la propriété d’une unité d’étages est divisée entre plusieurs personnes,

celles-ci sont responsables solidairement de la part des frais correspondante.

- 18 -

3.2 Pour les unités d’étages 259-2 à 259-16 ou n° 259-3 à 259-16 (sans l’entreprise commerciale)

a. Les frais d’exploitation et d’entretien des installations et équipements selon les droits d’usage exclusif (article 11) tels que la cage d’escalier, l’ascenseur ou la buanderie sont répartis en pourcentage sur la base des quotes-parts.

b. Les frais d’exploitation et d’entretien de l’installation de préparation d’eau chaude

sont répartis en pourcentage sur la base des quotes-parts.

c. Un copropriétaire qui, par des circonstances résultant de son comportement, alourdit les charges communes doit prendre en charge seul les frais supplémentaires en question.

d. Si la propriété d’une unité d’étages est divisée entre plusieurs personnes, celles-ci

sont responsables solidairement de la part des frais correspondante.

4. Perception des contributions aux frais communs

L’art. 17 du règlement est complété comme suit par un nouveau chiffre 4:

Un intérêt de retard de 5% est dû en cas de paiement tardif.

5. Exercice du droit de vote

L’art. 25, chiffre 4 du règlement est précisé comme suit:

Un copropriétaire peut se faire représenter par un autre copropriétaire, un tiers ou l’administrateur, muni d’une procuration écrite.

6. Nouvelle répartition de l’immeuble

6.1 Les unités d’étages n° 259-1 à 259-17 disposent ainsi d’un droit d’usage exclusif sur les locaux énumérés ci-après et leurs quotes-parts sont désormais les suivantes:

RF n° Situation Type Quotes-parts 259-1 1er sous-sol

2e sous-sol

Entreprise commerciale avec guichets et bureaux, locaux pour le personnel, locaux d’exploitation, Parking souterrain Archives

4 300/10 0000

259-2 Rez-de-chaussée 1er sous-sol 2e sous-sol

Établissement de restauration Bar, toilettes, locaux de service, entrepôts et caves, buanderie Économat

2 216/10 000

259-3 1er étage, droite Logement de 5,5 pièces avec terrasse de toit

316/10 000

- 19 -

259-4 1er étage, gauche Logement de 3 pièces avec terrasse de toit

195/10 000

259-5 1er étage, gauche Logement de 3 pièces avec balcon, sans cuisine

195/10 000

259-6 1er étage, gauche Logement de 4,5 pièces avec balcon

308/10 000


316/10 000


195/10 000


150/10 000


308/10 000


316/10 000


195/10 000

259-13 3e étage, gauche Logement d’une pièce, nord, avec balcon

75/10 000

259-14 3e étage, gauche Logement d’une pièce, sud, avec balcon

75/10 000

259-15 3e étage, gauche Logement de 4,5 pièces avec balcon

308/10 000

259-16 Attique Logement de 5,5 pièces 323/10 000 259-17 2e sous-sol Parking souterrain 209/10 000 10 000/10 000

6.2 Le détail de la répartition du bâtiment ainsi que la situation et la taille des unités d’étages sont illustrés sur les nouveaux plans d’étages mentionnés au chiffre 8 ci-après et faisant partie intégrante du présent acte.

6.3 Le bureau d’arrondissement du registre foncier IV Aarwangen-Wangen est chargé de

modifier en conséquence les descriptions d’immeuble des fonds RF Langenthal n° 259-1 à 259-17 et d’enregistrer les nouvelles quotes-parts.

7. Règlement, généralités

Dans l’ensemble du règlement, la désignation «Banque» est remplacée par «Entreprise commerciale» et la désignation «Restaurant» par «Établissement de restauration».

8. Plans

Les modifications prévues par le présent acte ainsi que les indications sur les plans illustrant la modification de la constitution de la propriété par étages et la modification générale du règlement du 11 février 1993, minute n° 8759 du notaire Erwin Brägger, sont incluses dans les nouveaux plans d’étages établis par le bureau d’architecture Design 21 AG. Les sept plans d’étages font partie intégrante du présent acte et sont signés par les parties. Ils sont conservés avec le présent acte à titre d’annexes n° 1 à 7.

- 20 -

Les locaux mis en évidence par une couleur rouge sur les plans font l’objet de droits d’usage exclusif. Les parties du bâtiment colorées en vert restent destinées à l’usage commun, tandis que les locaux hachurés et entourés sont réservés à l’usage exclusif réglementaire.

IV. RÈGLEMENT DE LA COMMUNAUTÉ PPE

1. Les prescriptions relatives à l’exercice des droits exclusifs et à l’utilisation des parties et équipements communs ainsi que les dispositions sur les droits d’usage exclusif réglementaires et l’administration de l’immeuble sont réunies dans le règlement d’utilisation et d’administration de la PPE séparé, lequel n’a subi, par rapport à l’ancienne version, que les modifications selon les chiffres III.1 à III.6 du présent acte.

Ce règlement est signé par les propriétaires et fait partie intégrante du présent acte. Il est conservé avec la présente minute dont il constitue l’annexe n° 8.

Le nouveau règlement de la communauté PPE doit faire l’objet d’une mention au registre foncier pour les unités d’étages n° 259-1 à 259-17.

2. Le règlement de la communauté PPE du 11 février 1993, inscrit au registre foncier le 29 mars 1993 (pièce 112), est annulé. La mention correspondante doit être radiée sur les unités d’étages correspondantes.

V. RÈGLEMENT D’UTILISATION ET D’ADMINISTRATION POUR LE PARKING SOUTERRAIN

1. Pour le fonds de l’unité d’étages n° 259-17, il existe un règlement d’utilisation et d’administration réglant les relations entre les copropriétaires de l’unité d’étages n° 259-17 ainsi que la répartition des frais pour l’usage et l’entretien de l’unité d’étages en copropriété. Jusqu’à présent, ledit règlement d’utilisation et d’administration était intégré dans l’acte de modification de la constitution de la propriété par étages et de la modification générale du règlement du 11 février 1993 (minute n° 8759 du notaire Erwin Brägger, Langenthal). Dès maintenant, ces dispositions sont réunies dans un règlement d’utilisation et d’administration séparé.

Ce règlement d’utilisation et d’administration est signé par les propriétaires et fait partie intégrante du présent acte. Il est conservé avec la présente minute à titre d’annexe n° 9.

Le nouveau règlement d’utilisation et d’administration doit faire l’objet d’une mention au registre foncier pour l’unité d’étages n° 259-17.

2. L’ancien règlement d’utilisation et d’administration du 11 février 1993 (pièce 112 du 29 mars 1993) est annulé. La mention correspondante doit être radiée sur l’unité d’étages n° 259-17.

- 21 -

VI. CONTRE-PRESTATION

Aucune contre-prestation n’est due pour les modifications selon le présent acte.

VII. CONSTATS DE LA NOTAIRE

1. Changement de raison sociale de Restaurant Ochsen AG

Sur la base de l’examen de l’extrait pertinent du registre du commerce, la notaire constate ce qui suit:

1.1 Selon les inscriptions au registre foncier, les fonds RF Langenthal n° 259-2, 259-5, 259-14,

259-17-6, 259-17-11 sont la propriété de Gasthof Ochsen AG, avec siège à Langenthal.

1.2 Gasthof Ochsen AG a changé sa raison sociale.

1.3 En conséquence, la raison sociale du propriétaire doit être modifiée au registre foncier et indiquer désormais: «Restaurant Ochsen AG», société anonyme ayant son siège à Langenthal.

2. Zone

La notaire constate que le fonds RF Langenthal n° 259 se situe dans une zone à bâtir de la commune de Langenthal, au sens de la loi sur l’aménagement du territoire (zone centre 4).

VIII. DISPOSITIONS FINALES

1. Autorisations

Les autorisations nécessaires sont fournies par des déclarations séparées des ayants droit (créanciers gagistes, titulaires de servitude).

- 22 -

2. Annexes de la présente minute

N° 1 Plan du 2e sous-sol N° 2 Plan du 1er sous-sol N° 3 Plan du rez-de-chaussée N° 4 Plan du 1er étage N° 5 Plan du 2e étage N° 6 Plan du 3e étage N° 7 Plan de l’attique N° 8 Règlement de la communauté PPE de ce jour N° 9 Règlement d’utilisation et d’administration de ce jour N° 10 – 21 Procurations

3. Consentement aux inscriptions

Les parties consentent à l’ensemble des inscriptions au registre foncier résultant du présent acte.

4. Émoluments

Les frais engendrés par le présent contrat (registre foncier, plans, notariat, etc.) sont à la charge des sociétés Restaurant Ochsen AG et Bank und Sparkasse Langenthal à parts égales.

5. Expéditions

La présente minute est imprimée en deux exemplaires pour le bureau d’arrondissement du registre foncier IV Aarwangen-Wangen et la communauté PPE.

6. Copies

Des copies non authentifiées de l’acte de modification, du règlement, du règlement d’utilisation et d’administration ainsi que des plans (copies couleur) sont réalisées pour chacun des copropriétaires.

§§§§§§§§§

La notaire donne lecture du présent acte en présence des parties, dont elle a préalablement constaté l’identité selon les modalités prévues par la loi, puis signe la minute avec elles.

Instrumentalisé sans interruption notable et en présence de toutes les parties impliquées en l’étude de la notaire, Buchibergstrasse 1 à 4900 Langenthal, le vingt-trois janvier deux mille neuf.

23 janvier 2009

Les parties: La notaire: [signatures] [signature «Gerber»]

Commune Langenthal

Plan de situationCopie non authenti�ée

11 février 2009

Lotissement Farbgasse 100 à Langenthal - Parcelle 259

Plan du 2e sous-sol

ABRI 1

ABRI 3 ABRI 4 ABRI 5

CAGED’ESC. ÉCONOMAT

ÉCONOMAT

LAVAGEVOITURE

PARKINGENTREPRISECOMMERCIALE

LOCAL TECH.

VÉLOS

ENTRÉE

CHAUFFAGE ARCHIVES

PARKING

SAS DE PROPRETÉ

SAS DE PROPRETÉ

MATÉRIEL

ASC.

CAVE

CAVECAVE

DÉBARRAS

CITERNE

CAVE CAVE

CAVE

CAVE CAVE

CAVE CAVE CAVE CAVE

CAVE

ABRI 2CAVE

SB

SB

SB

SBSBSBSB

SB

SB

SB

SB

SB

SB SB

SB

SB

SBSB

SB

SB SB


Plan du 1er sous-sol

BUANDERIERESTAURANT

CAVE

SÉCHAGE 2

SÉCHAGE 1

BUANDERIE PRIVÉE

CAVE WC HOMMES WC FEMMES

ACCÈS

AUTOM.EC

ENTRÉE BAR

VÉLOS

PARE-VENT

TÉL. TÉL.

CAVE

CAGED’ESC.

ARCHIVES VESTIAIRE HOMMES WC HOMMES

WC FEMMES

VESTIAIRE FEMMES LOCAL

TECH.

LOCAL D’EXPÉDITION

HALL

DÉBARRAS ASCEN-SEUR

LOCAL NETT.

SÉJOUR LOCALÉLECT.

RAMPEENTRÉEPARKING

ASC.

WC ÉCO-NOMAT EMBALLAGES

VIDES

CHAMBRE FROIDE

CORRIDOR

SB

SB

SB

SBSB

SBSB

SB


Plan du rez-de-chaussée

IMMEUBLE RÉSIDENTIEL ET COMMERCIALFARBGASSE 100

RAMPE

SALLE DECONFÉRENCE

SALLE D’ACCUEIL

BUREAUCAGED’ESC. ASC.

CUISINE

SALLE 1

VÉLOS

RAMPEENTRÉEPARKING

RAMPEKREUZWEG

RAMPEPARKING ENTERRASSE

PARKING ENTERRASSE

SALLE 2

SB

SB

SB

SB

SB

SB

SB

SB

SB

SB

SB

SB


Plan du 1er étage

CHAMBREPARENTS

CUISINE

WC

CAGE D’ESCALIER

ENTRÉE

SÉJOURSÉJOUR

TERRASSE DE TOIT TERRASSE DE TOIT

BALCON

CHAMBRE PARENTS

CHAMBRE

ENTRÉE

COURSIVE

CHAMBRE 1 CHAMBRE 2

CHAMBRE PARENTS

SÉJOUR

BALCON

CHAMBRE 1SALLE ÀMANGER

CUISINE

BAIN

CHAMBRE 2

CHAMBRE 3

CHAMBRE 3CHAMBRE 2CHAMBRE 1

CUISINE BAIN

VESTIAIRE

BAINWC

BAINWC

ASC.

SB

SB

SB SB

SB SB

SB SB

SBSB


Plan du 2e étage

CHAMBREPARENTS

CUISINE

WC

CAGE D’ESCALIER

ENTRÉE

SÉJOURSÉJOUR

BALCONBALCONBALCON

CHAMBRE PARENTS

CHAMBRE

ENTRÉE

COURSIVE

CHAMBRE 1 CHAMBRE 2

CHAMBRE PARENTS

SÉJOUR

BALCON


CUISINE

BAIN

CHAMBRE 2

CHAMBRE 3


CUISINE BAIN

VESTIAIRE

BAINWC

BAINWC

ASC.SB

SB

SB SB SB SB

SBSB

SB

SB

SB

SB

SB

SB

SB SB SB SB

SBSBSB

SB


Plan du 3 e étage

CHAMBRE4

CUISINE

WC

CAGE D’ESCALIER

ENTRÉE

SÉJOURSÉJOUR

BALCON BALCONBALCONBALCON

CHAMBRE PARENTS

CHAMBRE

ENTRÉE ENTRÉE

COURSIVE

SÉJOUR SÉJOUR

CHAMBRE PARENTS

SÉJOUR

BALCON


CUISINE

BAIN

CHAMBRE 2


CUISINE BAIN

VESTIAIRE

BAINWC

BAINWC

BAINWC

ASC.


Plan de l’attique

CUISINE

SÉJOURCHAMBRE 3CHAMBRE 2

BAIN WC

ENTRÉE

CAGE D’ESCALIER

CHAMBRE 1

CHAMBRE PARENTS

SALLEÀ MANGER

TERRASSE COUVERTE

TERRASSE DE TOIT

SB SB

SB

Règlement

de la communauté PPE Farbgasse 100, Langenthal

Table des matières

Article

1 Objet de la propriété par étages 2 Répartition du fonds 3 Droit exclusif 4 Utilisation du droit exclusif

- Principe 5 Limites de l’utilisation 6 Obligation d’entretien 7 Droits d’accès 8 Responsabilité 9 Parties communes 10 Utilisation des parties communes 11 Droits d’usage exclusif réglementaires 12 Exercice des droits d’usage exclusif réglementaires 13 Règlement d’immeuble 14 Frais communs 15 Répartition 16 Fonds de rénovation 17 Perception des contributions 18 Assurance 19 Frais d’entretien et de remise en état 20 Modification des quotes-parts 21 administration 22 Assemblée des copropriétaires

- Attributions 23 Convocation 24 Quorum 25 Exercice du droit de vote 26 Décisions 27 L’administrateur

- Nomination 28 Tâches 29 Statut juridique de l’acquéreur 30 Exclusion d’un copropriétaire 31 Fin de la propriété par étages 32 Fort et domicile 33 Dispositions légales 34 Mention

- 2 -

Art. 1 Objet de la propriété par étages

Le fonds RF Langenthal n° 259 avec un établissement de restauration et une entreprise commerciale, Farbgasse 100, est constitué en propriété par étages selon les art. 712 a ss CC.

Chacune des unités d’étages est une part de copropriété indissociablement liée au droit exclusif de disposer de certaines parties et d’en réaliser l’aménagement intérieur.

Art. 2 Répartition du fonds

RF n° Situation Type Quotes-parts259-1 1er sous-sol

2e sous-sol

Entreprise commerciale avec guichets, bureaux, locaux du personnel, locaux d’exploitation Parking Archives

4300/10 000

259-2 RDC 1er sous-sol 2e sous-sol

Établissement de restaurationBar, toilettes, salle à manger, entrepôt, caves, buanderie Économat

2216/10 000

259-3 1er étage droite Logement 5,5 pièces avec terrasse de toit

316/10 000

259-4 1er étage gauche Logement 3 pièces avec terrasse de toit

195/10 000

259-5 1er étage gauche Logement 3 pièces sans cuisine avec balcon

195/10 000

259-6 1er étage gauche Logement 4,5 pièces avec balcon 308/10 000

259-7 2e étage droite Logement 5,5 pièces avec balcon 316/10 000

259-8 2e étage gauche Logement 3 pièces avec balcon 195/10 000

259-9 2e étage gauche Logement 2,5 pièces avec balcon 150/10 000


259-11 3e étage droite Logement 5,5 pièces avec balcon 316/10 000

259-12 3e étage gauche Logement 3 pièces avec balcon 195/10 000

259-13 3e étage gauche Logement 1 pièce nord avec balcon 75/10 000

259-14 3e étage gauche Logement 1 pièce sud avec balcon 75/10 000


259-16 Attique Logement 5,5 pièces 323/10 000259-17 2e sous-sol Parking souterrain 209/10 000 10 000/10 000

La répartition du bâtiment, la situation et la taille des différentes unités d’étages sont indiquées sur les plans de répartition, qui font partie intégrante de l’acte authentique établi ce jour modifiant la constitution de la propriété par étages et remplaçant son règlement (minute n° 1841 de Me Regula Gerber, notaire à Langenthal).

- 3 -

Art. 3 Droit exclusif

1. Le droit exclusif comprend les locaux et équipements de l’unité d’étages concernée.

2. Font notamment l’objet du droit exclusif:

a) les parois intérieures et les murs sans fonction porteuse situés au sein de l’unité d’étages;

b) les sols et plafonds, à l’exception des dalles de béton brut, des chapes et des isolations;

c) les revêtements des parois qui cernent l’unité d’étages ou les locaux accessoires; d) les fenêtres, grilles et portes (y compris les portes d’entrée pour l’entreprise

commerciale, l’établissement de restauration et les logements), les volets roulants et les stores bannes;

e) l’ensemble des équipements de l’établissement de restauration, de l’entreprise commerciale et des autres commerces, bureaux et cabinets de même que, pour les logements, les équipements des cuisines, salles de bain et toilettes ainsi que les armoires encastrées;

f) les conduites, depuis leur branchement sur les conduites communes.

Art. 4 Utilisation du droit exclusif

Principe

1. Le copropriétaire est libre d’administrer, d’utiliser et d’aménager ses propres locaux dans la mesure où cela est conciliable avec les mêmes droits de chacun des autres copropriétaires ainsi qu’avec les intérêts de la communauté et où le présent règlement ne prévoit pas de restrictions.

2. Au sein de son unité d’étages, le copropriétaire peut supprimer ou modifier des parties

d’ouvrage dans la mesure où cela n’affecte pas la substance, la structure ou la solidité du bâtiment et des locaux d’autres copropriétaires ou la forme et l’apparence extérieure du bâtiment. Demeurent réservées les dispositions de la police des constructions et de l’acte constitutif.

3. Des modifications susceptibles d’entraver ou d’empêcher l’utilisation précédente des

locaux d’un copropriétaire ne peuvent être apportées à l’immeuble qu’avec son consentement.

Art. 5 Limites de l’utilisation

1. Il est interdit au copropriétaire de procéder à toute utilisation ou modification des

locaux de son unité d’étages susceptible - d’endommager des parties de l’ouvrage commun ou d’en compromettre le bon

fonctionnement; - de diminuer la valeur du bâtiment; - d’affecter l’apparence irréprochable du bâtiment.

- 4 -

2. L’unité d’étages n° 259-1 est destinée à la vente ou à l’artisanat. L’unité d’étages n° 259-2 comprend l’exploitation d’un établissement de restauration avec bar et des locaux annexes correspondants. Les unités d’étages n° 259-3 à 259-16 sont destinées au logement ou à une exploitation commerciale (bureaux, commerces, cabinets). L’unité d’étages n° 259-17 ne doit servir qu’au parcage de voitures et autres véhicules des copropriétaires, du personnel ou des visiteurs de l’immeuble de la Farbgasse 100. Des changements d’affectation tels que l’aménagement de magasins, de cabinets, de bureaux et autres sont admis dans la mesure où cela ne cause pas d’immissions excessives et où les utilisateurs du bâtiment n’en sont pas perturbés outre mesure. Ces changements doivent être annoncés préalablement à l’administrateur.

3. Au reste, il est notamment interdit au copropriétaire

a) de surcharger les sols de ses locaux; b) d’entreposer des matières inflammables, explosives ou nauséabondes dans ses

locaux ou dans les parties communes de l’immeuble; c) de laisser se former de l’humidité pouvant porter atteinte au bâtiment ou à

certaines de ses parties.

Art. 6 Obligation d’entretien

1. Le copropriétaire est tenu de maintenir en parfait état l’ensemble des locaux et

équipements dont le droit exclusif lui est attribué.

2. Les frais d’entretien, de réparation et de réfection des éléments suivants, notamment, sont à la charge des copropriétaires: - volets roulants et stores bannes appartenant à l’unité d’étages concernée, y

compris les dispositifs de commande; - fenêtres, vitrines et, le cas échéant, grilles; - dispositifs de fermeture des portes extérieures ou de séparation d’avec les locaux

communs.

Lors de l’exécution de ces mesures, le copropriétaire doit s’assurer que l’image d’ensemble homogène du bâtiment n’est pas compromise; les travaux réalisés doivent convenir au bâti en termes de matériaux, de formes et de couleurs.

Art. 7 Droits d’accès

1. Le copropriétaire doit autoriser l’administrateur et les tiers mandatés par la communauté

à pénétrer et séjourner dans ses locaux, pour le constat et la réparation de dommages.

2. Il en va de même lors de travaux de réfection et de transformation du bâtiment.

3. Les locaux des copropriétaires concernés ne doivent être visités qu’avec tous les égards nécessaires et jamais en temps inopportun.

Art. 8 Responsabilité

1. S’il conclut des conventions aux termes desquelles l’usage d’une unité d’étages est confié

à des tiers (par ex. location, droit d’habitation, usufruit), le copropriétaire est tenu d’en informer l’administrateur.

- 5 -

2. Lors de la conclusion de telles conventions, le copropriétaire est tenu d’informer les tiers des directives de la communauté.

3. Le copropriétaire est responsable envers la communauté et chacun des autres

copropriétaires de l’observation du règlement de la communauté par toutes les personnes appartenant à son ménage ou à son entreprise, ou qu’il autorise par contrat à occuper ou utiliser ses locaux.

4. Il peut être exigé du copropriétaire dont les locataires contreviennent au règlement de la

communauté en dépit de rappels à l’ordre répétés qu’il résilie le bail correspondant ou s’en désiste pour justes motifs. L’administrateur est habilité à prononcer cette exigence.

Art. 9 Parties communes

1. Sont réputées parties de l’immeuble destinées à l’utilisation commune, notamment:

a) le sol et le terrain de l’immeuble n° 259; b) les parties d’ouvrage importantes pour la substance, la structure porteuse et la

solidité du bâtiment ou les locaux des autres unités d’étages; c) les parties déterminantes pour la forme et l’allure extérieure du bâtiment telles que

les façades, les balustrades des balcons et terrasses, y compris les bacs à plantes; d) les installations communes des abords, places de parc, entrées, passages, accès,

escaliers, parvis des parkings. Est réservée la co-utilisation de ces installations selon les dispositions de servitudes;

e) les locaux servant à tous les copropriétaires tels que les locaux du chauffage, la citerne et les locaux techniques;

f) l’ensemble des autres installations et équipements servant à plus d’un copropriétaire, qu’ils se situent à l’extérieur ou à l’intérieur des locaux faisant l’objet d’un droit exclusif (par ex. ascenseur, conduites pour le chauffage, l’électricité, l’eau, le téléphone, la TV et l’aération, les coursives, etc.).

2. Sont en outre communes les provisions constituées pour financer l’administration et la

réfection de l’immeuble, les acquisitions réalisées par l’administrateur ainsi que les appareils et ustensiles nécessaires au nettoyage et à l’entretien de l’immeuble.

Art. 10 Utilisation des parties communes

1. Tous les copropriétaires sont en droit d’utiliser les parties communes du bâtiment ainsi

que les installations et équipements communs dans la mesure où cela est compatible avec ce même droit de chacun des autres copropriétaires ainsi qu’avec les intérêts de la communauté. Demeurent réservés les droits d’usage exclusifs réglementaires selon l’art. 11 ci-après.

2. Pour l’entreprise commerciale et l’établissement de restauration (unités d’étages n° 259-

1 et -2), des plaques nominatives, enseignes et lettrages lumineux peuvent être apposés ou laissés sur ou dans les parties communes. La présence d’autres plaques nominatives et enseignes dans les parties communes nécessite l’approbation de l’administrateur.

L’installation de messages publicitaires tiers quelconques sur l’immeuble en propriété par étages nécessite l’accord express des copropriétaires de l’entreprise commerciale et de l’établissement de restauration, qui doivent également s’entendre sur la répartition des frais de mise en place et des revenus de telles installations.

- 6 -

3. Il n’est pas admis, notamment:

a) d’apporter de quelconques modifications aux parties communes du bâtiment ainsi qu’aux installations et équipements communs;

b) d’entreposer ou de déposer de quelconques objets dans les parties et locaux communs, à moins qu’il ne s’agisse de locaux spécialement prévus à cet effet.

Art. 11 Droits d’usage exclusif réglementaires

Les droits d’usage exclusif suivants sont attribués aux unités d’étages énumérées ci-après (hachurées ou entourées en noir, avec le n° d’unité d’étages):

1. L’unité d’étages n° 259-1 (entreprise commerciale)

a) Le parvis et l’escalier menant à l’entrée de l’entreprise commerciale et aux équipements extérieurs ainsi que le parvis situé au sud avec la plate-forme d’élévation et la rampe couverte vers le Ringweg

b) Les deux places de parc n° 3 et 4 situées dans l’angle sud-ouest du parking en terrasse

2. L’unité d’étages n° 259-2 (établissement de restauration)

a) L’abri n° 1 du deuxième sous-sol b) La zone de l’entrée située à proximité immédiate, avec l’escalier et le parvis menant

au bar c) La zone de l’entrée avec parvis et places de parc pour l’établissement de restauration

ainsi que les terrasses du rez-de-chaussée utilisables pour l’établissement de restauration; demeure réservé le passage au parking en terrasse (partie commune) selon plan RDC

d) Les deux places de parc couvertes n° 5 et 6 e) La partie couverte du parking en terrasse située entre l’abri à vélos et

l’établissement de restauration

3. L’unité d’étages n° 259-16 (logement en attique)

a) La terrasse de toit et sa partie couverte sous réserve du droit d’accès pour des contrôles et des réparations de la toiture plate, de l’aération, etc. (droit d’usage exclusif limité)

b) Les surfaces de l’étage en attique situées derrière la grille de la cage d’escalier ainsi que l’ascenseur

4. Les logements du 1er étage, unités d’étages n° 259-4, -5 et –6

La coursive du 1er étage

5. Les logements du 2e étage, unités d’étages n° 259-8, -9 et –10

La coursive du 2e étage

6. Les logements du 3e étage, unités d’étages n° 259-12, -13, -14 et –15

La coursive du 3e étage

- 7 -

7. L’unité d’étages n° 259-1 (entreprise commerciale) et l’unité d’étages n° 259-2 (établissement de restauration)

Les places de parc non couvertes n° 1 à 16 du parking en terrasse, ceci en commun à raison de 35% pour 259-1 et 65% pour 259-2

8. Les unités d’étages n° 259-2 à 259-16 (établissement de restauration et logements)

a) Une partie du débarras du 2e sous-sol. Demeure réservé l’accès libre et sans entrave à la citerne (droit d’usage exclusif limité)

b) L’ascenseur du 2e sous-sol au 3e étage, la cage d’escalier du 1er sous-sol au 3e étage ainsi que l’escalier menant à l’attique

9. Les unités d’étages n° 259-3 à 259-16 (logements)

a) Les caves dans les abris

aa) une cave pour chacune des unités d’étages n° 259-3, 259-4 et 259-6 à -15 bb) deux caves pour l’unité d’étages n° 259-16

b) La buanderie et le local de séchage du 1er sous-sol c) Les deux places de parc couvertes n° 1 et 2 pour les visiteurs

Ces locaux et installations ne peuvent être utilisés que par les copropriétaires ayants droit. Ils ne peuvent pas être attribués différemment contre la volonté des ayants droit (art. 26 ch. 5).

Art. 12 Exercice des droits d’usage exclusif réglementaires

1. Les parties attribuées à l’usage exclusif des différents copropriétaires selon l’art. 11

doivent en principe être utilisées, entretenues et rénovées par ces derniers comme s’il s’agissait de parties appartenant à leurs unités d’étages respectives. Demeurent réservées les limites des droits d’usage exclusif selon les articles 3 et 8.

2. Demeurent également réservées les restrictions suivantes des droits d’usage exclusif

selon l’art. 11:

En ce qui concerne les caves de l’abri 1 et l’abri 2, les directives des autorités ainsi que le droit d’utilisation parallèle en cas de guerre ou de catastrophe des autres copropriétaires, y compris le copropriétaire de l’entreprise commerciale.

Au reste, les dispositions des articles 4 à 8 s’appliquent par analogie.

Art. 13 Règlement d’immeuble

D’autres prescriptions relatives à l’utilisation des unités d’étages et des parties, installations et équipements communs peuvent figurer dans un règlement d’immeuble. Celui-ci est mis en vigueur ou modifié par l’assemblée des copropriétaires à la majorité simple, sur proposition de l’administrateur. En ce qui concerne les installations et équipements communs utilisés exclusivement par les unités d’étages 259-2 à 259-16 ou -17 (par ex. caves, cage d’escalier et ascenseur du RDC à l’attique, parking), l’assemblée des copropriétaires (sans l’unité d’étages n° 259-1, entreprise commerciale) peut trancher à la majorité simple.

- 8 -

Art. 14 Frais communs

A. Pour les unités d’étages n° 259-1 à 259-17 (y c. entreprise commerciale)

1. Sont réputés communs les frais engendrés par l’utilisation, l’entretien et la réfection des parties, installations et équipements communs de l’immeuble de la Farbgasse 100 ainsi que les frais engendrés par l’administration commune. L’art. 12, ch. 1 (droits d’usage exclusif) demeure réservé.

2. Il s’agit notamment des frais suivants:

a) frais pour l’entretien courant (nettoyages compris), la remise en état et la réfection

des parties communes de l’immeuble ainsi que des autres installations et équipements communs;

b) frais d’exploitation des installations et équipements communs; c) dépenses pour travaux exceptionnels de réfection et de transformation; d) contributions de droit public, taxes et impôts dans la mesure où ils sont mis, dans

l’ensemble, à la charge des copropriétaires; e) primes d’assurance de l’immeuble contre l’incendie et les dégâts d’eau,

responsabilité civile du propriétaire d’ouvrage et autres; f) indemnisation de l’administrateur; g) versements au fonds de rénovation.

B. Pour les unités d’étages n° 259-2 à 259-17 (sans l’entreprise commerciale)

1. Sont réputés communs les frais engendrés par l’utilisation, l’entretien et la réfection des

parties, installations et équipements communs selon les droits d’usages exclusifs des unités d’étages n° 259-2 à 259-17 ainsi que les frais engendrés par l’administration commune.

2. Il s’agit notamment des frais suivants:

a) frais pour l’entretien courant (nettoyages compris), la remise en état et la réfection

des parties communes de l’immeuble ainsi que des autres installations et équipements communs;

b) frais d’exploitation des installations et équipements communs; c) dépenses pour travaux exceptionnels de réfection et de transformation; d) le cas échéant primes d’assurance contre les dégâts d’eau, les bris de glaces et

autres; e) indemnisation de l’administrateur.

Art. 15 Répartition

A. Pour les unités d’étages n° 259-1 à 259-17 (y c. l’entreprise commerciale)

1. Les frais d’exploitation et d’entretien de l’installation de chauffage sont répartis

entre les différentes unités d’étages en fonction de la consommation (selon les compteurs de chaleur) ou, sur décision de l’assemblée des copropriétaires, selon une clé de répartition séparée. Les frais de réparation et de réfection de l’installation de chauffage, citerne comprise, sont répartis au prorata des quotes-parts.

- 9 -

2. Les frais pour l’eau potable et les eaux usées sont répartis entre les unités d’étages

n° 1 (entreprise commerciale), 2 (établissement de restauration) et 3 à 16 (logements) en fonction de l’état des compteurs ou au prorata des quotes-parts.

3. Tous les autres frais communs de l’immeuble (à l’exception des frais pour les

droits d’usage exclusifs) sont pris en charge par les copropriétaires au prorata de leurs quotes-parts.

4. Un copropriétaire qui, par des circonstances résultant de son comportement,

alourdit les charges communes doit prendre en charge seul les frais supplémentaires en question.

5. Si la propriété d’une unité d’étages est divisée entre plusieurs personnes, celles-ci


B. Pour les unités d’étages 259-2 à 259-16 ou n° 259-3 à 259-16 (sans l’entreprise commerciale)

1. Les frais d’exploitation et d’entretien des installations et équipements selon les

droits d’usage exclusif (article 11) tels que la cage d’escalier, l’ascenseur ou la buanderie sont répartis en pourcentage sur la base des quotes-parts.

2. Les frais d’exploitation et d’entretien de l’installation de préparation d’eau

chaude sont répartis en pourcentage sur la base des quotes-parts.

3. Un copropriétaire qui, par des circonstances résultant de son comportement, alourdit les charges communes doit prendre en charge seul les frais supplémentaires en question.

4. Si la propriété d’une unité d’étages est divisée entre plusieurs personnes, celles-ci


Art. 16 Fonds de rénovation

1. Un fonds de rénovation est constitué pour couvrir partiellement les frais d’entretien, de

remise en état et de réfection concernant l’ensemble des copropriétaires. Ce fonds est alimenté par des contributions annuelles dont le montant est fixé par une décision de l’assemblée des copropriétaires sur proposition de l’administrateur. En règle générale, ces contributions ne doivent pas excéder 0,5% de la valeur d’assurance du bâtiment.

2. Le fonds de rénovation n’a plus à être alimenté lorsqu’il atteint 10% de la valeur

d’assurance du bâtiment. Aussi longtemps que le fonds n’excède pas 5% de cette valeur, aucuns frais d’entretien et de remise en état ne doivent être portés à son débit.

3. Les dépenses à la charge du fonds de rénovation nécessitent une décision de l’assemblée

des copropriétaires. Demeure réservé le règlement de frais pour des travaux indispensables, ne pouvant pas être reportés et pour le paiement desquels l’administrateur ne dispose d’aucun autre fonds.

- 10 -

4. En aucunes circonstances le copropriétaire ne peut faire valoir un droit au remboursement de sa part du fonds de rénovation. Le cas échéant, il doit s’entendre directement avec ses ayants cause.

Art. 17 Perception des contributions

1. Les copropriétaires versent des avances convenables pour la couverture des frais

communs. Le montant des avances fait l’objet d’une décision de l’assemblée des copropriétaires, sur proposition de l’administrateur, au moment de l’approbation du budget pour l’exercice suivant.

2. Les avances sont perçues par l’administrateur qui en établit un décompte annuel.

3. Le cas échéant, le solde des frais non couverts par les avances est dû par le

copropriétaire respectif à la date du bouclement des comptes.

4. Un intérêt de retard de 5% est dû en cas de paiement tardif.

Art. 18 Assurance

1. L’assurance du bâtiment contre l’incendie et les dommages naturels ainsi que l’assurance

de la communauté pour la responsabilité civile du propriétaire de l’ouvrage sont l’affaire commune des copropriétaires.

2. Un copropriétaire qui consacre des dépenses extraordinaires à l’aménagement de ses

locaux est tenu de verser une part de prime d’assurance supplémentaire, à moins qu’il ne contracte une police d’assurance complémentaire à son propre compte.

3. L’assemblée des copropriétaires ou les copropriétaires concernés décident des autres

risques à assurer. Sont réservées les assurances obligatoires. L’administrateur est chargé de contracter les polices d’assurance pour la communauté.

Art. 19 Frais d’entretien et de remise en état

1. La communauté doit faire exécuter les travaux d’entretien, de remise en état ou de

réfection nécessaires au maintien de la valeur et de l’utilité de l’immeuble. Ces travaux sont ordonnés par l’administrateur dans le cadre de ses attributions.

2. Les mesures urgentes, nécessaires sans délai pour éviter à l’objet des dommages

imminents ou grandissants, peuvent, si l’administrateur n’entreprend rien, être prises par chacun des copropriétaires en annonçant la chose immédiatement à l’administrateur.

3. Dans tous les cas, les copropriétaires assument les charges correspondantes en fonction

de la répartition des frais fixée à l’article 15.

Art. 20 Modification des quotes-parts

1. Les modifications des quotes-parts nécessitent l’accord de toutes les parties

directement concernées et l’approbation de l’assemblée des copropriétaires.

- 11 -

Il en va de même pour les modifications de l’attribution de droits d’usage exclusif des locaux ainsi que pour la division ou le regroupement d’unités d’étages.

La conversion de parties communes en parties faisant l’objet d’un droit exclusif ou d’un droit usage exclusif réglementaire nécessite l’approbation de tous les copropriétaires.

Pour être valables, les conventions correspondantes doivent revêtir la forme authentique et faire l’objet d’une inscription au registre foncier.

2. Chaque copropriétaire peut demander une rectification si sa part devient inexacte par

suite de modifications apportées au bâtiment ou à ses entours.

Art. 21 Administration

Sont responsables de l’administration: - l’assemblée des copropriétaires, avec ou sans l’entreprise commerciale; - le cas échéant le comité; - l’administrateur.

Art. 22 Assemblée des copropriétaires

Attributions

1. L’assemblée des copropriétaires règle tous les actes d’administration désignés par la loi, l’acte constitutif ou le règlement comme relevant des affaires communes et qui ne sont pas de la compétence de l’administrateur.

2. Sauf dispositions spéciales de la loi, les règles du droit des associations s’appliquent ici

par analogie.

3. L’assemblée des copropriétaires, avec l’entreprise commerciale, a notamment les tâches et attributions suivantes:

a) nommer et révoquer l’administrateur et surveiller son activité; b) le cas échéant élire un comité des copropriétaires; c) approuver les comptes annuels et la répartition des frais entre les

copropriétaires; d) fixer le montant des dépôts au fonds de rénovation; e) approuver le budget et fixer le montant des avances sur la part des frais à verser

par les copropriétaires; f) donner quitus à l’administrateur; g) habiliter l’administrateur à mener une action en justice; h) édicter un règlement d’immeuble et autres directives relatives à l’utilisation

des parties, des installations et des équipements communs; i) décider des polices d’assurance à contracter; k) décider de l’exécution des travaux d’entretien, de transformation et de réfection

nécessaires.

- 12 -

4. L’assemblée des copropriétaires, sans l’entreprise commerciale, a notamment les tâches et attributions suivantes:

a) approuver la répartition des frais pour les installations communes; b) édicter un règlement d’immeuble relatif à l’utilisation des installations et des

équipements communs; c) décider des polices d’assurance à contracter; d) décider de l’exécution des travaux d’entretien, de transformation et de réfection

nécessaires.

Art. 23 Convocation

1. L’assemblée des copropriétaires est convoquée par l’administrateur moyennant un

délai de 30 jours au moins et en indiquant par écrit les points à l’ordre du jour.

2. Les comptes annuels et les propositions relatives à la répartition des frais communs doivent être fournis aux copropriétaires avec l’invitation.

3. L’assemblée annuelle ordinaire a lieu en règle générale dans les six mois après le

bouclement des comptes annuels.

4. Des assemblées extraordinaires ont lieu aussi souvent que l’administrateur le juge nécessaire ou lorsqu’un ou plusieurs copropriétaires, détenant ensemble au moins un tiers des parts, l’exigent.

5. Sauf décision contraire, l’assemblée est présidée par l’administrateur.

6. Les décisions doivent faire l’objet d’un procès-verbal que conserve l’administrateur. Une

copie du procès-verbal doit être remise à chacun des copropriétaires.

Art. 24 Quorum

1. L’assemblée peut délibérer valablement si la moitié des copropriétaires, représentant en

outre la moitié de la valeur des parts, mais au moins deux, sont présents ou représentés.

2. Si l’assemblée n'atteint pas le quorum, une seconde assemblée est convoquée. La nouvelle assemblée peut délibérer valablement si le tiers des copropriétaires, mais au moins deux, sont présents ou représentés.

Art. 25 Exercice du droit de vote

1. Le droit de vote des copropriétaires dépend en principe exclusivement des quotes-parts.

2. Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires en commun d’une unité d’étages, elles

doivent désigner un représentant chargé d’exprimer leur voix. Lorsque les voix sont comptées par copropriétaire, ces personnes ne disposent ensemble que d’une voix.

- 13 -

3. Si un copropriétaire détient plus d’une unité d’étages, il peut faire valoir ses droits séparément pour chacune de ses unités d’étages. Lorsque les voix sont comptées par copropriétaire, il dispose d’une voix par unité d’étages.

4. Un copropriétaire peut se faire représenter par un autre copropriétaire, un tiers ou

l’administrateur, muni d’une procuration écrite.

5. Les copropriétaires domiciliés à l’étranger doivent désigner un représentant en Suisse.

6. Si une unité d’étages est grevée d’un usufruit, l’usufruitier doit s’entendre avec le

copropriétaire sur l’exercice du droit de vote.

Sauf convention contraire, l’usufruitier exerce le droit de vote dans toutes les questions d’administration; pour les travaux de construction simplement utiles ou servant à l’embellissement ou à la commodité, le copropriétaire est réputé détenir le droit de vote.

Art. 26 Décisions

1. Sauf prescription contraire du règlement ou de la loi, l’assemblée prend ses décisions à

la majorité des quotes-parts représentées.

2. Les travaux de réfection et de transformation destinés à augmenter la valeur de la chose ou à améliorer son rendement ou son utilité sont décidés à la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts.

3. Une modification du présent règlement nécessite en principe l’approbation de la majorité

des copropriétaires, représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts (demeure réservé l’art. 26, ch. 5).

4. Les actes de mutation selon l’article 49 ON (ordonnance sur le notariat du 26 avril 2006;

RSB 169.112) nécessitent l’accord de la majorité des copropriétaires, représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts. Dans de tels cas, l’administrateur reçoit procuration pour la signature des contrats correspondants.

5. Nécessitent l’approbation de tous les copropriétaires:

a) les modifications du présent règlement relatives aux éléments suivants:

- les quotes-parts, - la formulation du but, - la compétence de régler les actes d’administration et le caractère

contraignant des décisions de l’assemblée des copropriétaires, - la désignation des parties du bâtiment faisant l’objet d’un droit d’usage exclusif

(délimitation spatiale), - l’attribution ou la modification des droits d’usage exclusif réglementaires, - les modifications des dispositions sur l’exclusion d’un copropriétaire, - toutes les questions réglées dans l’acte constitutif;

b) les décisions portant sur des travaux servant uniquement ou essentiellement à l’embellissement de la chose ou à la commodité;

c) la décision de mettre fin à la propriété par étages;

- 14 -

d) les décisions engageant le fonds dans son ensemble (aliénation, grèvement); e) l’habilitation de l’administrateur à agir en justice.

6. En cas d’égalité des voix, la voix du président est déterminante. Si le président est lui-

même copropriétaire, il émet la voix déterminante par le biais d’une deuxième voix.

7. La prise de décision en la forme écrite ou la remise de vote sur proposition par télécopie ou courriel est admise dans la mesure où aucun copropriétaire n’exige une délibération orale. Une décision est réputée adoptée si elle est approuvée par la majorité des copropriétaires, représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts.

Art. 27 L’administrateur

Nomination

1. L’assemblée nomme un administrateur, parmi les copropriétaires ou des tiers. Elle peut également nommer une personne morale.

2. La communauté conclut avec l’administrateur un contrat réglant la durée de son mandat,

les questions d’indemnisation et autres.

Art. 28 Tâches

1. L’administrateur accomplit tous les actes d’administration et exécute les décisions de

l’assemblée des copropriétaires. Ce faisant, il se conforme strictement aux dispositions de la loi, de l’acte constitutif, du règlement de la communauté et du règlement d’immeuble. Les tâches de l’administrateur peuvent être décrites plus précisément dans un cahier des charges séparé. Au reste, les dispositions des art. 712 s et 712 t CC s’appliquent.

2. Dans le cadre de ses compétences, l’administrateur représente la communauté et les

copropriétaires envers les tiers. Pour représenter la communauté en procédure civile, l’administrateur doit disposer de l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires; en revanche, il est habilité à déposer lui-même des oppositions et autres actions similaires basées sur le droit des constructions et de l’aménagement du territoire ainsi que des dénonciations de défauts et des actions en garantie. Dans une procédure de requête de mesures provisionnelles, l’autorisation peut aussi être octroyée à l’administrateur après son intervention.

3. Si l’administrateur n’est pas également copropriétaire, il ne dispose que d’une voix

consultative lors de l’assemblée des copropriétaires.

Art. 29 Statut juridique de l’acquéreur

1. Les règles d’administration et d’utilisation en vigueur (acte constitutif, règlement,

règlement d’immeuble, etc.) ainsi que les décisions de l’assemblée des copropriétaires et, le cas échéant, les jugements et décisions judiciaires lient sans autre tous les ayants cause d’un copropriétaire de même que les acquéreurs d’un droit réel grevant une unité d’étages.

2. Chaque copropriétaire est tenu d’informer ses ayants cause sur les droits et

obligations correspondants.

- 15 -

3. L’acquéreur d’une unité d’étages doit informer l’administrateur sans délai de l’exécution du transfert de propriété.

Art. 30 Exclusion d’un copropriétaire

1. Un copropriétaire peut être exclu de la communauté lorsque, par son comportement ou

celui de personnes auxquelles il a cédé l’usage de l’unité d’étages ou dont il répond, ses obligations envers tous les autres ou certains copropriétaires sont si gravement enfreintes que l’on ne peut exiger d’eux la continuation de la communauté.

2. L’exclusion intervient par décision du juge sur plainte d’un ou de plusieurs

copropriétaires.

3. Si le copropriétaire exclu n’aliène pas son unité d’étages dans le délai convenu ou imparti par le juge, celle-ci est vendue aux enchères selon les dispositions relatives à la réalisation forcée des immeubles.

4. Les dispositions relatives à l’exclusion s’appliquent par analogie aux personnes qui

détiennent un usufruit sur une unité d’étages ou qui utilisent celle-ci sur la base d’un bail à loyer annoté au registre foncier.

Art. 31 Fin de la propriété par étages

La propriété par étages ne peut prendre fin que sur convention de tous les copropriétaires. Demeure réservée la fin par destruction du bâtiment.

Art. 32 For et domicile

1. Les copropriétaires soumettent tous les litiges résultant des rapports de copropriété au

tribunal d’Aarwangen-Wangen, et cela également et expressément pour d’éventuels cas de poursuites lorsque le domicile se trouve à l’étranger. Le for de poursuite est alors l’adresse de l’administrateur.

2. Les communications aux copropriétaires peuvent être notifiées valablement et

globalement à l’adresse de l’administrateur. L’administrateur est réputé responsable de l’information des copropriétaires, si nécessaire, dans un délai convenable.

Art. 33 Dispositions légales

1. Sauf dérogation prévue par le présent règlement, les dispositions du Code civil suisse

relatives à la propriété par étages (art. 712a ss CC) et à la copropriété (art. 647 ss CC) s’appliquent.

2. L’assemblée des copropriétaires est en outre soumise aux dispositions relatives à

l’organisation de l’association (art. 64 ss CC).

- 16 -

Art. 34 Mention

Le présent règlement doit faire l’objet d’une mention au registre foncier de Langenthal, feuillets n° 259-1 à 259-17.

L’administrateur est tenu de veiller à l’inscription de mentions pour toutes les modifications ultérieures. Il est habilité à présenter des réquisitions d’inscription au registre foncier.

Langenthal, le 23 janvier 2009

Pour les copropriétaires:

cseei Avenue Mont-Repos 14 1005 Lausanne T +41 (0) 21 331 20 99 E-mail [email protected] www.cseei.ch


Examen écrit Épreuve partielle: Propriété par étages Commission suisse des examens de l’économie immobilière



Textes légaux CC, CO, LP, CPC, LTVA et OBLF sont autorisés. Les éditions annotées de textes de loi (WEKA, Orell-Füssli, Schultess et Sciboz&Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des mises en évidence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des compléments manuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de cours. L’utilisation de textes légaux téléchargés sur Internet n’est pas autorisée. Les textes légaux doivent être apportés par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des textes légaux sur place. En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par une édition officielle de la chancellerie fédérale.

Examen professionnel de gérante/gérant d’immeubles 2015 Épreuve partielle: Propriété par étages Numéro de candidat/e _____________________

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4. Les solutions doivent être lisibles. La structure et la présentation comptent dans l’éva-luation.

5. Les réponses partielles sont évaluées dans l’ordre indiqué (exemple: si 8 réponses sont exigées et 10 réponses sont énumérées, seules les 8 premières sont évaluées).

6. Temps disponible: 150 minutes 7. L’ensemble des feuilles de solutions et des notes doit être remis. Si tout ou partie

d’une épreuve manque, aucune correction n’est effectuée. Annexes

1. Acte officiel de modification de la constitution de propriété par étages avec révision du règlement

2. Règlement de la communauté PPE Farbgasse 100, Langenthal 3. Plans de répartition 1er et 2e sous-sols, RDC, 1er au 3e étage, attique 4. Plan de situation 5. Descriptif de l’objet Farbgasse 100, Langenthal

Abréviations CO Code des obligations CC Code civil suisse OBLF Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux Épreuves Sujet Pondération

A Administration de PPE / Bases légales / Connaissances de la propriété par étages (généralités)

30 3

B Droits d’usage exclusif (généralités / cas d’examen) 30 9

C Budget / Comptes annuels / Encaissement (généralités / cas d’examen)

30 14

D Assemblée / Ordre du jour / Quorum / Majorités (généralités / cas d’examen)

30 20

E Assurances / Différences PPE – immeubles locatifs / Con-ciergerie (généralités / cas d’examen)

30 26

Total

150


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A Administration de PPE / Bases légales / Connaissances de la propriété par étages (généralités) 30 points

A1 Contexte: bases légales

Exercice A 1.1

Est-il possible de constituer une propriété par étages comprenant plusieurs bâti-ments sur un même fonds?

Remarque: 1 point pour la réponse correcte.

1

...............................................................................................................................

Exercice A 1.2

Mentionnez trois contenus d’un acte de constitution de propriété par étages (sans les parties, lieu, date et signatures, qui ne valent aucun point).


3

- ........................................................................................................................

..............................................................................................................................

- ........................................................................................................................

..............................................................................................................................

- ........................................................................................................................

...............................................................................................................................

Exercice A 1.3

Mentionnez deux situations dans lesquelles la propriété par étages prend fin.


2

...............................................................................................................................

...............................................................................................................................

...............................................................................................................................

...............................................................................................................................


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Exercice A 1.4.

Quelles données ressortent d’un extrait du registre foncier? Mentionnez quatre points.


2

- ........................................................................................................................

- ........................................................................................................................

- ........................................................................................................................

- ........................................................................................................................

Exercice A 1.5

Où sont prescrites, au niveau juridique, les obligations de l’administrateur de pro-priété par étages? Mentionnez le nom complet correct des documents ou des articles de loi.

Remarque: 1 point pour une réponse correcte et complète.

3

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Exercice A 1.6

Mentionnez six points réglés par un règlement.


3

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- ........................................................................................................................

- ........................................................................................................................

- ........................................................................................................................

- ........................................................................................................................

- ........................................................................................................................

Exercice A 1.7

Mentionnez quatre parties du bâtiment (en termes généraux, pas des éléments isolés) qui doivent obligatoirement faire partie de la propriété commune.


2

- ........................................................................................................................

..............................................................................................................................

- ........................................................................................................................

..............................................................................................................................

- ........................................................................................................................

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- ........................................................................................................................

...............................................................................................................................


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Exercice A 2.1

a) De quel type est le contrat d’administration? b) À quelles prescriptions légales un contrat d’administration est-il soumis

dans le cadre de la propriété par étages? c) Des formes particulières doivent-elles être respectées pour mettre fin à

un contrat d’administration? Motivez votre réponse.

Remarque: 1 point par réponse a), b) et c) correcte.

3

a) ...................................................................................................................

.........................................................................................................................

b) ...................................................................................................................

.........................................................................................................................

c) ...................................................................................................................

.........................................................................................................................

.........................................................................................................................

.........................................................................................................................

Exercice A 2.2

Mentionnez six points réglés par un contrat d’administration (aucun point n’est octroyé pour les parties contractuelles, le lieu, la date et les signatures).


3

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- ........................................................................................................................

- ........................................................................................................................

- ........................................................................................................................

- ........................................................................................................................

- ........................................................................................................................


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Exercice A 2.3 - Cas d’examen

Le comité de la communauté PPE Farbgasse 100 vous remet le règlement et vous prie de lui soumettre une offre d’honoraires pour son administration.

a) Quel est l’honoraire, en francs (valeurs indicatives usuelles du marché), pour l’administration de l’immeuble Farbgasse 100 (administration com-plète)? Motivez votre réponse.

b) Quelles prestations spéciales pouvez-vous facturer séparément (sans les frais externes)? Mentionnez-en quatre.

Remarque: Solution a) 3 points si l’honoraire est calculé de manière réaliste. Solution b) 0,5 point par réponse correcte.

5

a) ...................................................................................................................

.........................................................................................................................

.........................................................................................................................

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.........................................................................................................................

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b) ...................................................................................................................

.........................................................................................................................

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Exercice A 2.4

Mentionnez six documents que vous allez exiger de l’administration précédente lors de la remise d’un mandat d’administration de PPE.


3

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- ........................................................................................................................

- ........................................................................................................................

- ........................................................................................................................

- ........................................................................................................................

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B Droits d’usage exclusif (généralités / cas d’examen) 30 points

B 1 Contexte, droits d’usage exclusif (généralités)

Exercice B 1.1

Les droits d’usage exclusif ne sont pas prévus par la loi. Où sont réglées les bases de ce type d’utilisation?


1

...............................................................................................................................

...............................................................................................................................

Exercice B 1.2

a) De quel droit dispose le titulaire d’un droit d’usage exclusif? b) Pourquoi aucune modification unilatérale ne peut-elle être apportée à un

droit d’usage exclusif?

Remarque: 1 point pour la réponse a) correcte, 1 point par réponse b) correcte.

3

a) ...................................................................................................................

.........................................................................................................................

.........................................................................................................................

b) ...................................................................................................................

.........................................................................................................................

.........................................................................................................................

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Exercice B 1.3

a) Est-il possible de vendre un droit d’usage exclusif? b) Si oui, que doit-on observer en un tel cas? Motivez votre réponse.

Remarque: 1 point pour la réponse a) correcte, 1 point pour la réponse b) cor-recte, avec justification.

2

a) ...................................................................................................................

..........................................................................................................................

..........................................................................................................................

b) ...................................................................................................................

..........................................................................................................................

..........................................................................................................................

Exercice B 1.4

Quelles sont les trois possibilités d’attribuer une place de parc extérieure à une personne en particulier?


3

- ........................................................................................................................

..............................................................................................................................

- ........................................................................................................................

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- ........................................................................................................................

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B 2 Contexte: droits d’usage exclusif pour le cas d’examen

Exercice B 2.1 - Cas d’examen

De quels droits d’usage exclusif dispose l’unité d’étages n° 259-1 au 1er SS et où ces droits sont-ils réglés?

Remarque: 1 point par droit mentionné correct (total 3 points) et 1 point pour la mention correcte de l’article du règlement.

4

- ........................................................................................................................

..............................................................................................................................

- ........................................................................................................................

..............................................................................................................................

- ........................................................................................................................

...............................................................................................................................

Article : ..................................................................................................................


Tous les copropriétaires utilisant la coursive du 3e étage souhaitent doter celle-ci d’un pare-vent en verre et y faire poser d’autres carrelages. Les copropriétaires en question ont accepté la proposition à l’unanimité et vous informent de la réa-lisation des travaux. Comment réagissez-vous en qualité d’administrateur?

Remarque: 3 points uniquement pour une réponse complète et correcte. Points partiels pour des éléments de réponse corrects.

3

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Deux places de parc couvertes ont été attribuées à l’unité d’étages du Restaurant Ochsen.

a) De quelle forme de propriété s’agit-il ici et dans quels documents les at-tributions sont-elles réglées (mention de l’article et du numéro du feuillet du registre foncier)?

b) Le copropriétaire prévoit d’équiper ces places de parc avec des éléments personnalisés aux couleurs de son restaurant. Est-ce possible sans autre? Motivez votre réponse.

Remarque: 2 points pour la réponse a) correcte, 2 points pour la réponse b) correcte.

4

°

a) ...................................................................................................................

.........................................................................................................................

b) ...................................................................................................................

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.........................................................................................................................


Le concierge s’est présenté chez le propriétaire du logement en attique accom-pagné d’un artisan et a demandé l’accès à la partie couverte de la terrasse. Le propriétaire de l’attique a refusé en arguant qu’il s’agit de son espace privé et qu’il n’est pas censé y donner accès. Le concierge intervient auprès de l’admi-nistration et demande qui a raison. Élucidez la situation juridique et mentionnez l’article pertinent du règlement.

Remarque: 4 points uniquement pour la réponse correcte et la mention exacte de l’article du règlement. Aucun point si la justification manque ou est incor-recte.

4

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Exercice B 2.5. Cas d’examen

Les surfaces du 2e SS désignées par les n° 259-2 et 259-16 font-elles l’objet de restrictions des droits d’usage exclusif? Mentionnez l’article pertinent du règle-ment et motivez votre réponse.

Remarque: 1 point pour l’article correct du règlement, 1 point pour la mention de la restriction d’utilisation.

2

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Exercice B 2.6. Cas d’examen

Les copropriétaires souhaitent faire monter des supports de vélos dans le débar-ras du 2e SS et faire repeindre les parois en vert.

a) Sur quelles unités d’étages et en fonction de combien de quotes-parts les frais seront-ils répartis?

b) L’exploitant du Restaurant Ochsen AG vous demande quelle est la quote-part de son restaurant pour la prise en charge des coûts.

Remarque: 3 points pour l’énumération correcte des unités et des quotes-parts de la question a), 1 point pour le calcul correct de la quote-part de la société Restaurant Ochsen AG.

4

a) ...................................................................................................................

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b) ...................................................................................................................

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C Budget / Comptes annuels / Encaissement (généralités / cas d’examen) 30 points

C 1 Budget

Exercice C 1.1

En votre qualité d’administrateur d’une propriété par étages, vous êtes respon-sable de l’établissement d’un budget. Mentionnez huit postes de budget perti-nents pour une communauté PPE.


4

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- ........................................................................................................................

- ........................................................................................................................

- ........................................................................................................................

- ........................................................................................................................

- ........................................................................................................................

- ........................................................................................................................

- ........................................................................................................................

Exercice C 1.2

Sur quelles bases vous fondez-vous pour établir le budget de la communauté PPE? Mentionnez quatre bases de travail ou sources d’informations qui vous ai-dent dans la réalisation du budget.


2

- ........................................................................................................................

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- ........................................................................................................................

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- ........................................................................................................................

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- ........................................................................................................................

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Exercice C 1.3 - Cas d’examen

a) Qui, dans la communauté PPE Farbgasse 100, Langenthal, prend les dé-cisions concernant le budget?

b) Où cela est-il réglé (article correct et complet)?

Remarque: 1 point pour la réponse a) correcte, 1 point pour la réponse b) correcte et complète.

2

a) ...................................................................................................................

.........................................................................................................................

b) ...................................................................................................................

.........................................................................................................................

Exercice C 1.4

Le budget prévoit le poste «Fonds de rénovation». Où trouve-t-on des réglemen-tations et/ou des prescriptions à ce sujet?


1

a) Loi oui non b) Règlement oui non


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Que dit le règlement de l’immeuble de la Farbgasse 100 sur le thème du fonds de rénovation? Mentionnez quatre aspects en quelques mots-clés ainsi que l’ar-ticle précis du règlement sur lequel vous basez votre indication.

Remarque: Concerne l’immeuble du cas d’examen. 0,5 point par déclaration correcte sur le fonds de rénovation, 1 point pour l’article correct et complet.

3

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- ........................................................................................................................

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- ........................................................................................................................

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- ........................................................................................................................

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Article : ..................................................................................................................


a) Calculez le montant des versements annuels au fonds de rénovation sur la base des documents à disposition.

b) Selon quelle clé les versements sont-ils répartis entre les différentes uni-tés d’étages?

Remarque: 2 points pour la réponse a) correcte, y compris la méthode de ré-solution correcte, 1 point pour la réponse b) correcte.

3

a) ...................................................................................................................

.........................................................................................................................

.........................................................................................................................

.........................................................................................................................

b) ...................................................................................................................

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C 2 Comptes annuels

Exercice C 2.1

La loi prescrit le principe selon lequel les frais doivent être répartis dans la pro-priété par étages.

a) Quelle est la clé de répartition mentionnée par la loi? b) Indiquez l’article de loi correct et complet dans lequel vous pouvez trou-

ver cette règle.

Remarque: 1 point pour la réponse a) correcte, 1 point pour la réponse b) correcte et complète.

2

a) ...................................................................................................................

b) ...................................................................................................................

Exercice C 2.2

Mentionnez quatre clés courantes de répartition des frais.


2

- ........................................................................................................................

- ........................................................................................................................

- ........................................................................................................................

- ........................................................................................................................


Dans quel document trouvez-vous la répartition des frais pour l’immeuble de la Farbgasse 100, Langenthal? Mentionnez le document ainsi que l’article exact et complet.

Remarque: 2 points pour une réponse correcte et complète, déduction si l’ar-ticle est incomplet.

2

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Exercice C 2.4

Vous établissez les comptes annuels de la communauté PPE.

a) Quelles informations contiennent des comptes annuels? b) Quels sont les éléments des comptes annuels?

Remarque: 1 point par réponse a) et b) correcte.

2

a) ...................................................................................................................

.........................................................................................................................

.........................................................................................................................

b) ...................................................................................................................

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Exercice C 2.5

Un changement de propriétaire a lieu au 1er juillet 2014 pour un logement en propriété par étages. Décrivez en trois ou quatre phrases brèves comment vous gérez la facturation des frais.

a) Vous avez deux possibilités – lesquelles? b) Qui est débiteur pour les montants en suspens à la fin de l’exercice se

terminant au 31 décembre 2014?

Remarque: 2 points par variante a), 1 point pour la mention correcte du débi-teur b).

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a) ...................................................................................................................

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b) ...................................................................................................................

.........................................................................................................................


Le règlement de la communauté PPE Farbgasse 100, Langenthal, indique une certaine clé de répartition des coûts.

a) Cette clé de répartition peut-elle être modifiée? b) Motivez votre décision en une ou deux phrases.


2

a) ............................................................

b) ...................................................................................................................

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D Assemblée / Ordre du jour / Quorum / Majorités (généralités / cas d’examen) 30 points

D 1 Contexte: assemblée, généralités

Exercice D 1.1

Le législateur confie cinq droits fondamentaux au copropriétaire pour l’assem-blée.


5

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D 1 Contexte: assemblée, cas d’examen

Exercice D 1.2 - Cas d’examen

Vous avez établi les comptes annuels au 31 décembre 2013 et, le 18 juillet 2014, vous invitez les copropriétaires de l’immeuble de la Farbgasse 100 à participer à l’assemblée ordinaire des copropriétaires du 15 août 2014. Le directeur de la filiale de la banque est d’avis que cette assemblée ne peut pas avoir lieu. Quels sont ses arguments et sur quels points du règlement se base-t-il?

Remarque: 2 points pour une réponse correcte et complète.

2

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D 2 Contexte: ordre du jour, généralités

Exercice D 2.1

Indiquez huit points essentiels devant figurer à l’ordre du jour.


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- ........................................................................................................................

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- ........................................................................................................................

- ........................................................................................................................

Exercice D 2.2

L’un des points à l’ordre du jour d’une assemblée de copropriétaires prévoit l’alié-nation à la commune d’une partie du chemin d’accès. Une décision à l’unanimité de l’assemblée des copropriétaires suffit-elle au transfert en bonne et due forme? Motivez votre réponse.

Remarque: 3 points pour une réponse correcte dûment motivée. Aucun point si la motivation et erronée ou absente.

3

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D 3 Contexte: majorités, généralités

Exercice D 3.1

Un copropriétaire qui n’a pas participé à la dernière assemblée en conteste une décision par lettre recommandée dans les 20 jours après la réception du procès-verbal. Est-ce suffisant? Motivez votre réponse en précisant les formalités néces-saires.

Remarque: 3 points uniquement si la réponse est correcte et dûment motivée. Aucun point si la justification est erronée ou absente.

3

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Exercice D 3.2

L’assemblée des copropriétaires doit prendre une décision concernant des tra-vaux de construction. La majorité à atteindre dépend des mesures prévues. Quels autres aspects une décision devrait également régler? Mentionnez-en deux.


1

- ........................................................................................................................

- ........................................................................................................................


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D 3 Contexte: majorités, cas d’examen


L’article 26 alinéa 2 du règlement de la communauté PPE du cas d’examen sti-pule ce qui suit: «Les travaux de réfection et de transformation destinés à aug-menter la valeur de la chose ou à améliorer son rendement ou son utilité sont décidés à la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts.» Quel est le terme technique désignant cette majo-rité?


1

...............................................................................................................................


Vous avez convoqué l’assemblée ordinaire de la communauté PPE Farbgasse 100. Seuls les représentants de la Bank- und Sparkasse Langenthal et de la so-ciété Restaurant Ochsen AG prennent part à l’assemblée. L’assemblée des co-propriétaires peut-elle avoir lieu dans les règles et sur quel article de règlement vous fondez-vous pour en décider?

Remarque: 3 points pour une réponse correcte et complète.

3

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D 4 Contexte: majorités, généralités

Exercice D 4.1

Quelles décisions peuvent être prises à la majorité simple dans la propriété par étages? Mentionnez-en six.


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- ........................................................................................................................

Exercice D 4.2

L’assemblée ordinaire décide de faire repeindre la cage d’escalier. Une copro-priétaire a donné procuration à son frère pour la représenter à l’assemblée. La majorité des copropriétaires a opté pour une teinte vieux rose. Lors du vote, le représentant s’abstient. Cette décision peut-elle être contestée par la coproprié-taire? Motivez votre réponse.

Remarque: 2 points pour une réponse correcte et dûment motivée.

2

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D 4 Contexte: majorités, cas d’examen

Exercice D 4.3. Cas d’examen

Les propriétaires des unités 259-2 à 259-16 proposent à l’assemblée de faire remplacer toutes les moquettes de la cage d’escalier (hachures bleues sur le plan de répartition). Un copropriétaire ne participe pas à l’assemblée et communique à l’avance son accord pour ce projet par courriel. Ce procédé est-il admis et prévu par le règlement?

Remarque: 3 points uniquement pour une réponse complète, avec la mention de l’article pertinent du règlement.

3

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E Assurances / Différences PPE – immeubles locatifs / Conciergerie (généralités / cas d’examen) 30 points

E 1 Contexte: assurances, généralités

Exercice E 1.1

Mentionnez quatre contrats d’assurance que la communauté des copropriétaires peut ou doit conclure.


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- ........................................................................................................................

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Exercice E 1.2

Lors du changement de propriétaire d’une unité d’étages, le nouveau coproprié-taire peut-il résilier l’assurance Bâtiment de son propre chef? Motivez votre ré-ponse.

Remarque: 2 points pour une réponse correcte dûment motivée. Aucun point en cas d’absence de justification.

2

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Exercice E 1.3

Une rupture de conduite est survenue dans l’un des immeubles que vous admi-nistrez. Pour permettre de localiser la fuite, il a fallu enlever les papiers-peints dans le salon de l’une des unités d’étages, puis mettre à nu la conduite. L’écou-lement de l’eau a totalement détruit l’installation Hifi du locataire de l’unité d’étages concernée. En votre qualité d’administrateur, qu’entreprenez-vous pour régler le sinistre? Indiquez qui prend en charge quelles parties des dommages et des travaux de remise en état.

Remarque: 1 point pour la mesure correcte à prendre par l’administrateur, 4 points pour les réponses correctes sur la couverture des frais des parties et équipements touchés.

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Exercice E 1.4

Un copropriétaire brise la paroi vitrée de son bloc cuisine. Quelles conditions doi-vent être réunies pour que le dommage puisse être traité via la communauté?


1

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E 1 Contexte: assurances, cas d’examen

Exercice E 1.5 - Cas d’examen

Le fournisseur de boissons du restaurant endommage les portes menant aux ca-bines téléphoniques du 1er SS pendant une livraison. L’exploitant du restaurant vous prie, en votre qualité d’administrateur, de gérer la couverture du sinistre avec l’assurance. Quelles mesures prenez-vous et quelles assurances sont im-pliquées?

Remarque: 2 points pour une réponse correcte dûment motivée.

2

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E 1 Contexte: assurances, cas d’examen


Quelles unités d’étages sont responsables de dommages causés à des per-sonnes à la suite de défaillances des mesures de maintenance et de sécurité de l’ascenseur de la partie résidentielle.


1

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E 2 Contexte: différences entre PPE et location, généralités

Exercice E 2.1

Par quels aspects la couverture d’assurance d’un immeuble locatif se distingue-t-elle de celle d’une communauté PPE?

Remarque: 1 point par différence correcte.

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E 3 Contexte: conciergerie, généralités

Exercice E 3.1

Dans la propriété par étages, qui est l’employeur responsable du concierge?

Remarque: 1 point pour la réponse correcte.

1

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Exercice E 3.2

Quelles obligations et quels droit doit assurer la communauté PPE en qualité d’employeur lors de l’engagement d’un concierge?


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E 3 Contexte: conciergerie, cas d’examen


Le concierge employé par la communauté de l’immeuble du cas d’examen, dont vous êtes l’administrateur/trice, vous remet des pièces justificatives de dépenses pour des travaux sur le parking en terrasse et dans le lavage pour voitures. À quelles unités d’étages ces frais doivent-ils être facturés ?

Remarque: 5 points uniquement pour une réponse complète et correcte, sinon zéro point.

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Le concierge du lotissement de la Farbgasse 100 est responsable de la vente de cartes de lessive. Il décompte ces recettes avec ses dépenses de matériel pour l’ensemble du lotissement. À quoi devez-vous prêter une attention particulière en portant en compte ces éléments?

Remarque: 4 points uniquement pour une réponse complète et correcte, sinon zéro point.

4

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Exercice B3 Examen professionnel de gérante/gérant d’immeubles 2015Historique des rappelsATTENTION: utiliser le loyer net pour cet exercice! Numéro de candidat/e

Historique des relances au 1.4.2015Librairie (n° pers. 123123)A B C D E F G H I J K L

Référence Type d'objet

Type de créance Créance Échéance Paiement (partiel)

Date du paiement

Solde débiteurs

Date dernière action*

Remarque dernière action *

Remarques pt

1 . Vente Report du solde 120.00 120.00

2 2000.01.0001.04 Vente Loyer brut 2'980.00 01.06.2014 2'980.00 18.06.2014 120.00 13.06.2014 Rappel de paiement et réquisition de poursuite

3 2110.11200 Vente Facture n° 889(pas le décompte FA)

800.00 06.08.2014 800.00 15.10.2014 120.00 13.08.2014 Réquisition de poursuite

4 2000.01.0001.04 Vente Loyer brut 2'980.00 01.10.2014 2'980.00 02.11.2014 120.00 13.10.2014 Rappel de paiement et réquisition de poursuite

5 2000.01.0001.04 Vente Loyer brut 2'980.00 01.11.2014 2'980.00 29.12.2014 120.00 13.11.2014 Avertissement avec menace de résiliation

6 2000.01.0001.04 Vente Loyer brut 2'980.00 01.12.2014 2'980.00 10.01.2015 120.00 13.12.2014 Réquisition de poursuite

7 2110.11100 Vente Décompte FA 410.05 03.02.2015 400.00 29.03.2015 130.05 13.02.2015 Rappel de paiement



10 2000.01.0001.04 Vente Loyer brut 3'135.00 01.03.2015 2'980.00 02.04.2015 595.05 13.03.2015 Rappel avec menace de résiliation

* La date et la remarque sur la "dernière action" se réfèrent à la créance de la ligne correspondante. La date et la remarque indiquent la dernière action entreprise. Aucune autre action n'a été entreprise pour la créance correspondante.

Exercice B2Extrait des comptes débiteursATTENTION: utiliser le loyer net pour cet exercice!

Extrait des comptes débiteurs au 1.4.2015Librairie (n° pers. 123123)N° Date

d'écritureCompte Objet Type Date de

valeurAu crédit du propr.

Au crédit du débiteur

Solde

1 . Report du solde 120.00 0.00 120.00

2 01.06.2014 2000.01.0001.04 Vente Poste débiteur 01.06.2014 2'980.00 0.00 3'100.00

3 18.06.2014 2000.01.0001.04 Vente BVR 01.06.2014 0.00 2'980.00 120.00

4 28.06.2014 2000.01.0001.04 Vente BVR 01.07.2014 0.00 2'980.00 -2'860.00

5 01.07.2014 2000.01.0001.04 Vente Poste débiteur 01.07.2014 2'980.00 0.00 120.00


7 06.08.2014 2110.11200 Vente Facture 889 06.08.2014 800.00 0.00 3'900.00

8 11.08.2014 2000.01.0001.04 Vente BVR 01.08.2014 0.00 2'980.00 920.00

9 29.08.2014 2000.01.0001.04 Vente BVR 01.09.2014 0.00 2'980.00 -2'060.00

10 01.09.2014 2000.01.0001.04 Vente Poste débiteur 01.09.2014 2'980.00 0.00 920.00


12 15.10.2014 2110.11200 Vente Facture 889 06.08.2014 0.00 800.00 3'100.00


14 02.11.2014 2000.01.0001.04 Vente BVR 01.10.2014 0.00 2'980.00 3'100.00


16 29.12.2014 2000.01.0001.04 Vente BVR 01.11.2014 0.00 2'980.00 3'100.00


18 03.01.2015 2110.11100 Vente Décompte FA 30.06.2014 410.05 0.00 6'645.05

19 10.01.2015 2000.01.0001.04 Vente BVR 01.12.2014 0.00 2'980.00 3'665.05



22 29.03.2015 2110.11100 Vente Décompte FA 30.06.2014 0.00 400.00 9'535.05

23 29.03.2015 2000.01.0001.04 Vente BVR 01.01.2015 0.00 2'980.00 6'555.05

24 29.03.2015 2000.01.0001.04 Vente BVR 01.02.2015 0.00 2'980.00 3'575.05

25 29.03.2015 2000.01.0001.04 Vente BVR 29.03.2015 310.00 3'265.05

26 31.03.2015 2000.01.0001.04 Vente BVR 01.03.2015 0.00 3'135.00 130.05


28 Solde 34'730.05 31'465.00 3'265.05



Examen écrit Épreuve partielle: Comptabilité et reporting Commission suisse des examens de l’économie immobilière


Calculatrice de poche Sont admises toutes les calculatrices offrant les fonctions de base et exponentielles ainsi que la pos-sibilité de calculer des valeurs réciproques. En revanche, elles ne doivent pas comporter de mémoire de texte ni permettre la programmation et le traitement de bases de données. Les laptops, tablettes, smartphones ou autres appareils similaires sont formellement interdits.

Textes légaux CC, CO, LP, CPC, LTVA et OBLF sont autorisés. Les éditions annotées de textes de loi (WEKA, Orell-Füssli, Schultess et Sciboz&Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des mises en évi-dence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des compléments ma-nuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de cours. L’utilisation de textes légaux téléchargés sur Internet n’est pas autorisée. Les textes légaux doivent être apportés par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des textes légaux sur place. En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par une édition officielle de la chancellerie fédérale.

Examen professionnel de gérante/gérant d’immeubles 2015 Épreuve: Comptabilité et reporting Numéro de candidat/e _____________________

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supplémentaires, inscrire absolument le n° de candidat/e et le nom complet. 2. Les solutions doivent être rédigées dans l’espace libre situé au-dessous de chacune des ques-

tions. 3. Si des pages supplémentaires s’avèrent nécessaires, veiller absolument à ajouter un renvoi



épreuve manque, aucune correction n’est effectuée. Annexes Exercice B2: Extrait des comptes débiteurs (1 page) Exercice B3: Historique des rappels (1 page) Abréviations CO Code des obligations CC Code civil suisse OBLF Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux Épreuves Sujet Pondération Page

A Budget et structure des frais de chauffage et d’exploitation 30 6

B Reporting 40 11

C Jeux d’écritures 10 16

D Comptabilité salariale 10 17

Total 90


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Contexte L’immeuble de la Musterstrasse 28 a été bâti en 1984 et donne sur une rue marchande bien fré-quentée, au centre d’une petite ville suisse comptant env. 20 000 habitants. Depuis le 15 janvier 2006, l’immeuble appartient à une grande caisse de pension, «Pensionskassen AG» (assujettie à la TVA), et il est géré par la société Immobilien AG (assujettie à la TVA). La gé-rance de l’immeuble inclut la tenue d’une comptabilité. Le trafic des paiements est entièrement géré sur un compte bancaire séparé. Les coûts d’investissement s’élèvent à 6 000 000 francs (correspond à la valeur d’assurance) et l’immeuble est grevé d’une hypothèque équivalant à 40% des coûts d’investissement. En 2014, une rénovation totale a été effectuée – l’intérieur, les façades et le toit ont été refaits. Les logements ont été évacués pendant les travaux et doivent être reloués au 1er juillet 2015. Les loca-taires commerciaux ont pu rester dans leurs locaux. Les travaux de construction ont totalisé 900 000 francs (dont deux tiers ont engendré une plus-va-lue). L’hypothèque a été maintenue à 40% des coûts d’investissement. La rénovation totale n’a pas entraîné d’augmentation de l’hypothèque. Nous avons versé un intérêt de 1,75% au 1er janvier 2014. Les frais de chauffage et d’exploitation feront l’objet d’un premier décompte au 30 juin 2016 (pour la période 2015/2016). Le décompte doit faire la distinction entre les types de coût suivants:

- Chauffage - Conciergerie - Consommation d’électricité - Eau et eaux usées - Élimination des déchets

L’exercice dure de janvier à décembre. Vous trouverez les locataires actuels ainsi que les loyers nets dans l’état locatif suivant.


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État Locatif au 1er juillet 2015

N° Locataire Objet Étage Début du bail

m2 Loyer net Acompte FA

Loyer brut Loyer du marché

1 Librairie Commer-cial RDC 01.02.1995 92 3 135.00 3 220.00

2 Hummel Voyages Commer-cial RDC 01.01.2010 92 3 220.00 3 220.00

3 Bath & Kitchen Commer-cial RDC 01.04.2011 72 1 740.00 2 520.00

4 Magasin Bio Commer-cial RDC 01.02.2007 72 1 560.00 2 520.00

5 Pharmacie SA Commer-cial RDC 01.02.1995 92 2 376.00 3 220.00

6 Lgt 4,5 p. 1er ét. 01.07.2015 120 2 500.00 2 500.00

7 Lgt 3,5 p. 1er ét. 01.07.2015 90 2 150.00 2 150.00

8 Lgt 3,5 p. 1er ét. 01.07.2015 90 2 150.00 2 150.00

9 Lgt 4,5 p. 1er ét. 01.07.2015 120 2 500.00 2 500.00

10 Lgt 4,5 p. 2e ét. 01.07.2015 120 2 600.00 2 600.00

11 Lgt 3,5 p. 2e ét. 01.07.2015 90 2 250.00 2 250.00

12 Lgt 3,5 p. 2e ét. 01.07.2015 90 2 250.00 2 250.00

13 Lgt 4,5 p. 2e ét. 01.07.2015 120 2 600.00 2 600.00

901 Parking visiteurs Parking RDC 0 0.00

902 Parking visiteurs Parking RDC 0 0.00

903 Librairie Parking RDC 01.02.1995 65 75.00

904 Hummel Voyages Parking RDC 01.01.2010 65 75.00

905 Bath & Kitchen Parking RDC 01.04.2011 65 75.00

Total 1260 31 226.00 33 925.00


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Plan comptable Actif Passif 1020 Compte bancaire 2000 Créanciers 1100 Locataires débiteurs 2100 Acomptes des locataires 1200 Chauffage 2200 Créanciers Immobilien AG

1220 Conciergerie 2300 Salaires 1230 Consommation d’électricité 2400 Passifs de régularisation 1240 Eau et eaux usées 2500 Hypothèque de l’immeuble 1250 Élimination des déchets 2800 Compte-courant propriétaire 1260 Maintenance ascenseurs 2990 Résultat de l’immeuble 1300 Actifs de régularisation 1350 AR sinistres 1400 Immobilisations Charges Produits 5000 Assurances immobilières 3400 Loyers nets 5500 Chauffage 3490 Vacance 6100 Conciergerie 3520 Autres produits 6110 Consommation d’électricité 6120 Eau et eaux usées 6130 Élimination des déchets 6190 FC/FE à charge du propriétaire 6200 Entretien des objets en location 6250 Entretien de l’immeuble 6300 Charges de location 6350 Charges de gérance 6400 Intérêts hypothécaires 6500 Intérêts bancaires


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A) Budget et structure des frais de chauffage et d’exploitation 30 points

Exercice A1

Établissez le budget 2015 pour l’immeuble de la Musterstrasse 28. Motivez et/ou calculez les montants budgétés en page 8. Tenez compte du fait que les frais de chauffage et d’exploitation sont indiqués au 1er juillet 2015. Les informations com-plémentaires suivantes doivent être prises en compte dans le budget.

Remarque: Les postes du budget doivent être arrondis à 100 francs.

24

1. La planification du produit locatif doit se baser sur l’état locatif. L’immeuble est entièrement

loué à partir du 1er juillet 2015. 2. Le calcul des frais de chauffage et d’exploitation prend pour date initiale le 1er juillet 2015. 3. Le taux hypothécaire de référence baisse à 1,5% au 1er juillet 2015. 4. L’honoraire de gérance s’élève à 4% des loyers nets effectifs (soumis à la TVA). 5. L’assurance immobilière augmente la valeur d’assurance de 900 000 francs en raison des

rénovations. Le taux de prime est de 0,25 pour mille. Les primes des autres assurances s’établissent à 1’000 francs par an.

6. Pour les activités de location, nous avons engagé un indépendant qui touche un honoraire de 8% des loyers nets annuels (baux conclus). D’autres honoraires n’ont pas à être pris en compte. L’indépendant n’est pas assujetti à la TVA.

7. La gérance touche un honoraire supplémentaire de 8’000 francs (hors TVA) pour ses tra-vaux pendant la rénovation.

8. Pour les frais d’entretien, nous calculons 0,3% des coûts d’investissement (sans les coûts de la rénovation) que nous prévoyons d’imputer à raison de 70% pour les objets loués et de 30% pour l’immeuble.

9. Les autres types de coûts évoluent comme l’année précédente. Les autres postes de charge s’établissent conformément au budget.


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Compte Désignation Budget

2013 Comptes

2013 Comptes2014.06

Budget 2015 Points

3400 Loyers nets 400 000.00 391 550.00 196 750.00 1

3490 Vacants -15 000.00 -17 980.00 -68 740.00 1

3520 Autres produits 5 000.00 4 612.30 1 850.00 1

5000 Assurances immobilières -2 500.00 -2 490.00 -2 550.00 1

5500 Chauffage -25 000.00 -24 190.90 -14 277.70 1

6100 Conciergerie -20 000.00 -19 433.35 -10 140.00 1

6110 Consommation d’électricité -8 000.00 -7 389.55 -3 499.90 1

6120 Eau et eaux usées -3 000.00 -2 544.05 -1 196.40 1

6130 Élimination des déchets -6 000.00 -5 877.90 -3 240.35 1

6200 Entretien objets en location -5 000.00 -2 630.30 -540.30 1

6250 Entretien immeuble -8 000.00 -8 255.85 -1 080.75 1

6300 Charges de location -3 000.00 -1 800.00 -1 000.00 1

6350 Charges de gérance -16 600.00 -16 138.20 -5 530.05 1

6400 Intérêts hypothécaires -48 000.00 -45 000.00 -21 000.00 1

6500 Frais bancaires et CCP -1 000.00 -612.50 -276.30 1

Résultat 243 900.00 241 819.70 65 528.25


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Justifications ou calculs pour les montants du budget Cpte Désignation Justification Points

3400 Loyers nets (calcul)

3490 Vacants (calcul)

3520 Autres produits (justification)

5000 Assurances immobilières (calcul)

5500 Chauffage (calcul et justification)

6100 Conciergerie (calcul et justification)

6110 Consommation d’électricité (calcul et justification)

6120 Eau et eaux usées (calcul et justification)

6130 Élimination des déchets (calcul et justification)

6200 Entretien des objets en location (calcul)

6250 Entretien de l’immeuble (calcul)

6300 Charges de location (calcul)

6350 Charges de gérance (calcul)

6400 Intérêt hypothécaires (calcul)

6500 Frais bancaires et CCP (calcul)


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Exercice A2

Les frais de chauffage et d’exploitation sont décomptés à partir du 1er juillet 2015. Calculez le total des versements futurs de frais accessoires (vous devez calculer les versements des frais accessoires pour les différents objets à l’exercice A3.). Utilisez les montants effectifs (comptes) de 2013. Les résultats finaux doivent être arrondis à 10 francs.

Remarque: Si le calcul est effectué sur la base d’autres chiffres, l’exercice n’est pas évalué.

2


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Exercice A3

Les frais de chauffage et d’exploitation sont décomptés à partir du 1er juillet 2015. Fixez le montant des acomptes annuels à compter de cette date. Les montants doi-vent être arrondis à 10 francs.

4

N° Locataire Type d’objet Étage Début du

bail m2 Loyer net

Acompte annuel de frais accessoires

1 Librairie Commercial RDC 01.02.1995 92 3 135.00

2 Hummel Voyages Commercial RDC 01.01.2010 92 3 220.00

3 Bath & Kitchen Commercial RDC 01.04.2011 72 1 740.00

4 Magasin Bio Commercial RDC 01.02.2007 72 1 560.00

5 Pharmacie SA Commercial RDC 01.02.1995 92 2 3 76.00

6 Lgt 4,5 p. 1er ét. 01.07.2015 120 2 500.00

7 Lgt 3,5 p. 1er ét. 01.07.2015 90 2 150.00

8 Lgt 3,5 p. 1er ét. 01.07.2015 90 2 150.00

9 Lgt 4,5 p. 1er ét. 01.07.2015 120 2 500.00

10 Lgt 4,5 p. 2e ét. 01.07.2015 120 2 600.00

11 Lgt 3,5 p. 2e ét. 01.07.2015 90 2 250.00

12 Lgt 3,5 p. 2e ét. 01.07.2015 90 2 250.00

13 Lgt 4,5 p. 2e ét. 01.07.2015 120 2 600.00

901 Parking visiteurs Parking RDC 0.00

902 Parking visiteurs Parking RDC 0.00

903 Pharmacie Pfiffig Parking RDC 01.02.1995 65.00

904 Hummel Voyages Parking RDC 01.01.2010 65.00

905 Bath & Kitchen Parking RDC 01.04.2011 65.00

Total 1260 31 226.00


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B) Reporting 40 points

Exercice B1: Rendement net et brut

Calculez a) le rendement brut, b) le rendement net et c) le rendement net des fonds propres compte tenu du renchérissement.

- Prendre en compte les chiffres du contexte (page 3) et les montants des comptes 2013 = montants avant rénovation (exercice A1, page 7).

- Utilisez l’indice suisse des prix à la consommation décembre 2013 = 115,1 points. Indice décembre 2005 = 111 points.

- Arrondir les montants à deux décimales (arrondi commercial). - De simples résultats ne seront pas évalués. Il faut présenter la méthode

de calcul détaillée. - La simple indication des formules ne vaut aucun point.

9

a) Quel est le rendement brut (avant rénovation)? b) Quel est le rendement net (avant rénovation)? c) Quel est le rendement net des fonds propres compte tenu du renchérisse-

ment (avant rénovation)?


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Exercice B2: Extrait des comptes débiteurs

Le propriétaire a remarqué que le locataire de la librairie n’a pas payé son loyer ré-gulièrement. Tous les locataires doivent verser leur loyer mensuellement, à l’avance. Les versements des loyers sont relevés et portés en compte chaque jour, automati-quement.

Référez-vous à l’annexe «B2 Extrait des comptes débiteurs».

Pour simplifier, cet exercice se fonde sur les loyers nets. Les chiffres fournis sont réputés corrects et n’ont pas besoin d’être contrôlés.

9

Le propriétaire souhaite connaître la composition exacte du solde (ligne 28) de CHF 3’265.05. Indiquez les numéros de ligne, les montants et une justifica-tion de votre choix.


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Exercice B3: Historique des rappels

Le propriétaire souhaite que, d’une manière générale, un locataire mauvais payeur reçoive son congé le plus vite possible. En examinant l’historique des rappels du locataire de la librairie, vous remarquez que la société de gérance n’a pas respecté cette directive (les rappels sont effectués le 13 du mois).

13

a.) Quelles mesures auraient dû être prises pour procéder comme le souhaite le propriétaire? Utilisez ici l’annexe B3 «Historique des rappels» et remplissez-en la co-lonne Remarques. Plusieurs remarques sont possibles par ligne. Attention: la date et la remarque (colonnes J + K) indiquent la dernière ac-tion entreprise. Aucune autre action n’a été entreprise pour la créance cor-respondante.

b) À quelle date de relance aurait-on dû adresser pour la première fois au loca-taire un avertissement avec menace de résiliation? Date: ...............................................................................................................

c) Pour quelle date aurait-on pu résilier le bail du locataire pour la première fois en procédant selon les attentes du propriétaire? Date: ...............................................................................................................

11

1

1


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Exercice B4: Définition du processus général de rappel

Le propriétaire souhaite que vous lui soumettiez une proposition de processus de rappel efficace. Le mandat de gérance mentionne que le propriétaire tient à minimiser les pertes de loyer. Ceux-ci sont payables mensuellement, à l’avance.

Énumérez les étapes nécessaires avec une date générale.

3

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Exercice B5: Justification de dépassements du budget

Énumérez quatre cas (brève description) pouvant donner lieu à des dépassements du budget d’entretien des objets en location ou de l’immeuble.

Fondez-vous sur le contexte (page 3) et le budget 2015 (page 7).

4

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Exercice B6: Justification de postes du budget

Dans les comptes 2013, le compte 3520 « autres produits » affiche un solde de CHF 4’612.30. De quels produits pourrait-il s’agir? Mentionnez deux possibilités.

2

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...........................................................................................................................................


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C) Jeux d’écritures 10 points Indiquez les jeux d’écritures correspondant aux transactions intervenant pendant l’exercice 2015. Uti-lisez les numéros de compte figurant au plan comptable de la page 4. La structure des frais acces-soires au 1er juillet 2015 doit être prise en compte. 1. Un acompte d’un montant de 45’000 francs est viré au propriétaire. 2. La facture d’électricité de mars 2015 portant sur 1’020.50 francs est payée. 3. Les nouvelles clés du locataire Müller sont payées; montant: 245.80 francs. 4. Les nouvelles clés sont refacturées au locataire Müller. 5. Le salaire de juillet 2015 du concierge, soit 1’650 francs, est payé. 6. Les intérêts hypothécaires du 2e trimestre 2015, soit 13’450 francs, sont portés en compte

de régularisation (le paiement n’intervient qu’en juillet). 7. La prime 2015 de l’assurance immobilière, soit 9’890.30 francs, est payée. 8. L’honoraire de gérance du 2e trimestre 2015, soit 7’950 francs (hors TVA), est porté en

compte. 9. La porte du garage a été endommagée et doit être réparée. La facture de réparation portant

sur 1’430.20 francs est payée. 10. Il s’avère que la porte du garage a été endommagée par un locataire. Les frais lui sont re-

facturés.

N° Débit Crédit

Montant Points

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10


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D) Comptabilité salariale 10 points

Exercice D1: Comptabilité salariale

Pour louer les logements vacants de l’exercice A, nous avons engagé un indépen-dant, Max Muster. Il touche une rémunération de base de 1200 francs. En outre, il a droit à une commission de 8% du loyer net annuel sur les baux conclus. De plus, il bénéfice d’une prime de résultat de 25% de la différence positive entre le loyer net annuel effectif et le loyer du marché. Par ailleurs, il reçoit une indemnité forfaitaire de 50 francs pour ses frais de téléphone et de 0.80 francs par kilomètre parcouru avec son propre véhicule.

En juillet, il a pu louer le logement n° 6 au loyer du marché. Il a en outre loué le logement n° 10 à un loyer supérieur de 200 francs à celui du marché. Il a également parcouru 800 km au volant de sa voiture.

Les cotisations AVS/AI/APG et AC sont déduites à titre de déductions sociales. Il ne verse pas de cotisation à une caisse de pension. La cotisation de l’assurance-acci-dents et de l’assurance-maladie sont versées par l’employeur. Il n’est pas assuré dans une caisse de pension et n’est pas assujetti à la TVA.

Établissez le calcul de paie (seulement le calcul, sans adresse, etc.) de M. Muster pour le mois de juillet. Veillez à observer les conditions suivantes:

- Il doit s’agir du calcul de paie remis à l’indépendant. - Il doit être structuré clairement et selon les prescriptions en vigueur.

10

Calcul de paie du mois de juillet



Examen écrit Épreuve partielle: LP Commission suisse des examens de l’économie immobilière




Examen professionnel de gérante/gérant d’immeubles 2015 Épreuve partielle: LP Numéro de candidat/e _____________________

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supplémentaires, inscrire absolument le n° de candidat/e et le nom complet. 2. Les solutions doivent être rédigées dans l’espace libre situé au-dessous de chacune des ques-

tions. 3. Si des pages supplémentaires s’avèrent nécessaires, veiller absolument à ajouter un renvoi



épreuve manque, aucune correction n’est effectuée. Abréviations LP Loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite Épreuves Sujet Pondération Page

A Procédure d’introduction 8 3

B Poursuite par voie de saisie, faillite et réalisation de gage 11 5

C Poursuite en réalisation d’hypothèque 3 8

D Mesures conservatoires dans le cadre de l’exécution forcée

(séquestre, rétention)

8 9

Total

30


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A) Procédure d’introduction 8 points

Exercice A1

L’office des poursuites reçoit une réquisition de poursuite par voie électronique. Un commandement de payer est émis sur cette base.

Répondez aux questions suivantes et motivez vos réponses en 2-3 phrases:

a) Une forme précise est exigée pour le dépôt d’une réquisition de poursuite. Peut-elle être déposée par voie électronique?

b) Quelles indications doit contenir une réquisition de poursuite (pour la pour-suite ordinaire par voie de saisie ou faillite) afin que l’office puisse notifier le commandement de payer et existe-t-il des prescriptions à ce sujet?

c) Le préposé de l’office ou le postier se rend au domicile du débiteur pour lui notifier le commandement de payer. Le débiteur est absent, mais son oncle, en visite pour deux jours, se trouve au domicile du débiteur. Le préposé de-vrait-il notifier le commandement de payer à l’oncle du débiteur?

6

a) .............................................................................................................................

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

b) .............................................................................................................................

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

c) .............................................................................................................................

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................


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Évaluation du groupe de questions A2 Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse.

Cochez (x) à chaque fois la case correspondant à votre réponse.




Exercice A2

Les déclarations suivantes relatives à l’opposition sont-elles justes ou fausses?

2

Le débiteur doit former opposition devant le juge.

juste

faux

0,5

L’opposition suspend la poursuite.

juste

faux

0,5

Un créancier peut faire écarter l’opposition par une procédure admi-nistrative.

juste

faux

0,5

Si la créance du créancier envers le débiteur n’est pas attestée (con-trat uniquement verbal), l’opposition peut être écartée en procédure de mainlevée.

juste

faux

0,5


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B) Poursuite par voie de saisie, faillite et réalisation de gage 11 points

Exercice B1

L’office des poursuites reçoit lundi, dans le cadre de la poursuite n° 111, une réquisi-tion de continuation de la poursuite du créancier. La poursuite par voie de saisie con-tinue donc. Le même jour, le préposé se rend au domicile du débiteur, où a lieu l’exécution de la saisie en sa présence.

Répondez aux questions suivantes relatives à l’exécution de la saisie.

a) La procédure engagée par le préposé est-elle correcte? b) Le débiteur est informé que la saisie de salaire durera jusqu’à ce que la créance

du créancier soit couverte. La saisie de salaire n’est pas limitée dans le temps. Cette déclaration est-elle correcte?

Motivez votre réponse en indiquant l’article de loi pertinent!

4

2 2

a) Décision: oui non

Justification

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

b) ...............................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................


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Exercice B2

Le créancier A a engagé une poursuite contre le débiteur X auprès de l’office des poursuites.

À quelles conditions le créancier A peut-il exiger la continuation de la poursuite contre le débiteur X et quelle autorité décide si la poursuite est continuée par voie de saisie, en réalisation de gage ou pour faillite?

2

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

Exercice B3

Vous détenez une créance garantie par gage sur un débiteur. Votre créance est due et n’a pas été réglée à la date convenue par contrat.

Répondez aux questions suivantes et motivez vos réponses en 2-3 phrases:

a) Le débiteur est une société à responsabilité limitée (Sàrl) sujette à la poursuite par voie de faillite. Est-il tout de même possible d’engager une poursuite en réa-lisation de gage contre ce créancier?

b) Votre créance est garantie par un bien mobilier (gage mobilier). Où devriez-vous engager une poursuite en réalisation de gage?

3

2

1

a) .................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

b) .................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................


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Exercice B4

En votre qualité de créancier, vous recevez de l’office des poursuites une copie de la commination de faillite notifiée à votre débiteur. Un mois s’est écoulé depuis la notifi-cation de la commination de faillite au débiteur et celui-ci n’a toujours pas réglé votre créance.

Répondez aux questions suivantes et motivez vos réponses en 2-3 phrases

a) Quel doit être votre prochaine démarche , du point de vue du droit des poursuites, pour tenter de toucher votre argent?

b) Quelle autorité est compétente pour l’exécution de la procédure de faillite?

2

1

1

a) ...............................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

b) ...............................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................


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C) Poursuite en réalisation d’hypothèque 3 points

Exercice C1

En votre qualité de créancier hypothécaire, vous recevez l’état des charges dans le cadre d’une procédure de réalisation forcée. L’état des charges contient les postes suivants.

A. Créances garanties par des gages immobiliers (droits de gage contractuels) 1ère case hypothécaire, total des créances garanties Fr. 250 000.00 2e case hypothécaire, total des créances garanties Fr. 130 000.00 3e case hypothécaire, total des créances garanties Fr. 110 000.00 4e case hypothécaire, total des créances garanties Fr. 100 000.00

Total charge hypothécaire Fr. 590 000.00 Vous êtes le créancier hypothécaire de la 3e case et vous êtes le seul à avoir engagé la poursuite en réalisation d’hypothèque puis à avoir requis la réalisation. L’état des charges et les conditions des enchères sont entrés en force. La vente aux enchères est imminente.

Existe-t-il une offre minimale pour l’adjudication et si oui quelle est ici son montant?

3

Solution

Décision: oui non

Justification

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

1

2


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D) Mesures conservatoires lors de l’exécution forcée 8 points (séquestre, rétention)

Évaluation du groupe de questions D1






Exercice D1

Les déclarations suivantes relatives au droit de rétention du bailleur de locaux com-merciaux sont-elles justes ou fausses?

2

La prise d’inventaire destinée à sauvegarder les droits de rétention est effectuée par l’office des faillites.

juste

faux

0,5

Le bailleur peut aussi faire valoir le droit de rétention pour des frais accessoires impayés.

juste

faux

0,5

Les objets en rétention peuvent être sortis de la chose louée en tout temps par le locataire.

juste

faux

0,5

Le séquestre doit être requis auprès de l’office des poursuites du lieu où se trouve la chose.

juste

faux

0,5


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Exercice D2

Vous souhaitez faire séquestrer le bien-fonds du débiteur X et devez préalablement tirer diverses choses au clair.

Dans ce cadre, vous devez répondre aux questions suivantes, en 1-2 phrases.

a) Où doit être déposée la réquisition d’autorisation de séquestre et quelle autorité autorise le séquestre?

b) À quelles conditions un séquestre peut-il être autorisé? c) Vous souhaitez déposer la réquisition d’autorisation de séquestre, mais nous

sommes actuellement en féries. Qu’est-ce que cela signifie pour vous ?

6

2

3 1

a) .............................................................................................................................

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

b) .............................................................................................................................

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

c) .............................................................................................................................

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................



Examen écrit Epreuve partielle: Immeubles locatifs Commission suisse des examens de l’économie immobilière

Nom, prénom: ..................................................................................................... N° de candidat/e: .................................................................................................... Canton dans lequel vous exercez vos activités: ……………………………………... Outils autorisés



Examen professionnel de gérante/gérant d’immeubles 2015 Épreuve partielle: Immeubles locatifs Numéro de candidat/e _____________________

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4. Les solutions doivent être lisibles. La structure et la présentation comptent dans l’évaluation. 5. Les réponses partielles sont évaluées dans l’ordre indiqué (exemple: si 8 réponses sont

exigées et 10 réponses sont énumérées, seules les 8 premières sont évaluées). 6. Temps disponible: 210 minutes 7. L’ensemble des feuilles de solutions et des notes doit être remis. Si tout ou partie d’une

épreuve manque, aucune correction n’est effectuée. Annexes 1. État locatif 2. Relevé de la consommation individuelle de gaz Abréviations CO Code des obligations CC Code civil suisse OBLF Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux Épreuves Sujet Pondération Page

A Bases et mandat de gérance 15 4

B Contrat de bail (gérance) 30 7

C Résiliation (sans gestion des rappels) 15 12

D Modifications des conditions contractuelles 30 15

E Défauts 20 20

F CPC 15 25

G Activités de location / Remise 25 28

H Assurances / Conciergerie 20 34

I Frais de chauffage et d’exploitation 25 39

J Entretien d’immeuble, rénovation 15 45

Total

210


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Le cas d’examen

Vous êtes actuellement gérant/e d’immeubles chez Meier Immobilien AG, Bahnhofstrasse 6, 8300 Kloten. La direction de cette société de gérance a licencié votre prédécesseur et le portefeuille im-mobilier qui vous est attribué n’a été géré que de manière minimale ces derniers mois. L’immeuble de la Kurvenstrasse 55 à Kloten appartient à la société Immobilien Fonds AG, Frohburgstrasse 10, à 8000 Zurich. Le directeur, Fridolin Schärer, s’est déjà plaint de cette situation auprès de votre supérieur au cours des derniers mois et souhaite maintenant que les affaires en suspens soient traitées rapidement et correctement.

Vérification des conditions d’engagement du concierge Location initiale du nouvel immeuble Traitement du sinistre (dégât d’eau) en cours dans le logement Müller/Joss Demande de restitution du loyer consigné des locataires Müller/Joss Planification de la rénovation totale, y compris l’adaptation correspondante des loyers Élaboration des décomptes de frais de chauffage et d’exploitation encore en suspens …..


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A) Bases et mandat de gérance 15 points

Exercice A1

Votre cousin s’intéresse à une formation dans le secteur immobilier. Il vous demande quelles sont les exigences imposées à un gérant d’immeubles.

Mentionnez six exigences imposées à un gérant d’immeubles.

3

- ...............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................

Exercice A2

La société Immobilien Fonds AG prévoit d’acquérir un immeuble supplémentaire pour son portefeuille. Dans ce contexte, le représentant du propriétaire souhaite que Meier Immobilien AG lui soumette un projet de mandat de gérance pour ce nouvel im-meuble.

Énumérez en quelques mots-clés les principaux points d’un mandat de gérance; seules les huit premières réponses sont évaluées.

4

- ...............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................

- ..............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................


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Exercice A3

Répondez aux questions suivantes du représentant du propriétaire relatives au man-dat de gérance:

a) Sous quelle forme le mandat de gérance peut-il être conclu? b) Où trouvez-vous les bases légales réglant le mandat de gérance? Mentionnez

les articles de loi pertinents.

2

a) ............................................................................................................................

...................................................................................................................................

b) ............................................................................................................................

...................................................................................................................................

Exercice A4

Vous discutez de différentes bases d’honoraires avec le représentant du propriétaire.

Décrivez les différences entre les différentes bases de calcul.

2

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................


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Exercice A5

Votre supérieur vous informe que le mandat de gérance pour un immeuble de cons-truction ancienne acquis par Immobilien Fonds AG a été signé. Vous dressez une check-list pour la transmission imminente des pièces du dossier.

Mentionnez en quelques mots-clés au moins 8 pièces qui doivent être reprises.

4

- ...............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................

- ..............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................


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B) Contrat de bail (gérance) 30 points

La société Tante Emma Sàrl, locataire de l’immeuble de la Kurvenstrasse 55, 8302 Kloten, a résilié le bail dans les délais, au 31 mars 2015. Vous avez déjà trouvé un nouveau locataire potentiel, la boulangerie Beck AG, Gartenstrasse 10, 8302 Kloten, qui souhaite ouvrir une nouvelle filiale de vente (sans production).

Vous négociez les conditions-cadres contractuelles suivantes avec la boulangerie:

Début du bail / remise / début de l’obligation de payer: 1er juin 2015

Loyer net: CHF 830.00 / acompte Frais Accessoires : CHF 170.00

Durée du contrat: Durée déterminée, 5 ans

Droit d’option: 1 x 5 ans / délai de préavis: 12 mois

Droit de résiliation: Le locataire souhaite obtenir la possibilité de résilier le contrat au 31 mai 2017 moyennant un délai de 6 mois.

Indexation IPC: Annuellement, à 100% au 1er janvier, à partir du 1.1.2017

Indice de base : Ne doit pas encore être prise en compte, sera complétée au cours des négociations, avec une réserve le cas échéant

Standard d’aménagement: Remise de la chose à l’état brut

Garantie: 3 loyers mensuels (compte bancaire)

Exercice B1

Sur les pages suivantes, établissez le premier projet de contrat pour la boulangerie Beck AG, avec toutes les conventions susmentionnées et les principaux points.

22


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Exercice B2

Au cours des négociations contractuelles avec la boulangerie Beck AG, on vous de-mande s’il est possible d’envisager un loyer échelonné.

a) Indiquez en quelques mots-clés à quelles conditions un loyer échelonné peut être convenu.

b) Mentionnez trois exemples d’application du contrat de bail échelonné.

3,5

a) ............................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

b)

- ...............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................

- ..............................................................................................................................


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Exercice B3

Le locataire d’un immeuble dont vous assurez la gérance souhaite sous-louer la moi-tié de ses surfaces pour 25 000 francs par an. Le loyer net pour ces surfaces, selon le contrat de bail entre vous et le locataire principal, s’élève à 30 000 francs par an.

1. Pouvez-vous refuser votre accord à la sous-location dans ce cas précis? 2. Motivez votre réponse. 3. Où trouvez-vous les bases réglant l’accord à une sous-location? Mentionnez l’ar-

ticle de loi pertinent.

2,5

Pouvez-vous refuser la sous-location?

□ Oui □ Non

Motif : ...........................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

Article de loi : ...............................................................................................................

Évaluation du groupe de questions B4 Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse.





Exercice B4

Évaluez les déclarations suivantes.

2

Est usuellement réputé local commercial un lieu fermé horizontale-ment et verticalement supposé produire un revenu.

juste

faux

0,5

Le locataire peut sous-louer la chose en totalité ou en partie avec l’ac-cord oral du bailleur.

juste

faux

0,5

Le bailleur assume les charges et taxes publiques qui dépendent de la chose louée.

juste

faux

0,5

Lors de la location de locaux commerciaux, le bailleur peut exiger au maximum six mois de loyer à titre de garantie.

juste

faux

0,5


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C) Résiliation (sans gestion des rappels) 15 points

Exercice C1

Le 5 août 2014, Monsieur Johner vous soumet la résiliation au 30 novembre 2014 de son logement de 3 pièces, au 1er étage, et vous prie de lui adresser une confirmation écrite. La résiliation porte sa seule signature. En gérant/e d’immeubles consciencieux/se, vous vérifiez les conditions légales de la résiliation et rédigez un projet pour la confirmation correspondante.

Structure de la solution: Vous ne rédigez que la partie principale de cette lettre (sans expéditeur, destinataire, titre, civilité et salutations). Vous pouvez partir du principe que les conventions con-tractuelles pertinentes du bail ne s’écartent pas des dispo-sitions légales.

5

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................


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Exercice C2

Après les échanges de correspondances nécessaires, vous avez maintenant con-firmé la résiliation et pris les mesures pour relouer l’objet. Le 9 septembre 2014, la famille Johner vous informe par écrit qu’elle souhaite rester dans le logement et qu’elle retire sa résiliation.

Comment pouvez-vous réagir à cette nouvelle situation?

Structure de la solution: Expliquez vos possibilités en 1-2 phrases.

4

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

Exercice C3

Vous avez besoin de la place du parking souterrain louée par Anna Huber pour un locataire qui habite elle dans l’immeuble et vous résiliez le contrat de bail de Mme Huber au 31 octobre 2014. Mme Huber estime avoir besoin de cette place de parc et prévoit de déposer une demande de prolongation auprès de l’autorité de conciliation en matière de bail.

Quelles sont les chances de Mme Huber? Quelle sera la prolongation de ce bail, le cas échéant?

Structure de la solution: Motivez vos réponses en 1-2 phrases.

3

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...................................................................................................................................

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...................................................................................................................................

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Évaluation du groupe de questions C4 Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse.





Exercice C4

Évaluez les déclarations suivantes relatives à la résiliation.

3

Une résiliation doit impérativement être expédiée par lettre recom-mandée, sinon elle n’est pas valable.

juste

faux

0,5

Lors du décès d’un locataire, les héritiers doivent résilier le contrat de bail pour un terme contractuel.

juste

faux

0,5

Une résiliation ne peut pas être retirée!

juste

faux

0,5

Le délai de résiliation peut être de quatre mois pour les locataires de locaux commerciaux.

juste

faux

0,5

En cas de résiliation anticipée, le locataire doit présenter au moins deux locataires potentiels solvables.

juste

faux

0,5

Lorsque cela est prévu par contrat, les locataires sortants doivent faire contrôler le bon fonctionnement du lave-vaisselle.

juste

faux

0,5


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D) Modifications des conditions contractuelles 30 points

Contexte

Immobilien Fonds AG vous a chargé de planifier la rénovation complète de l’immeuble. Elle attend également de votre part une indication sur les adaptations prévisibles des loyers. Vous avez déjà réuni les bases du projet et avez obtenu les offres correspondantes. En vue du prochain entretien avec le propriétaire, vous préparez maintenant le calcul nécessaire sur la base d’un décompte définitif fictif. Celui-ci contient les postes suivants:

- Remplacement cuisines/bains 150 000.00 - Remplacement fenêtres 50 000.00 - Remplacement revêtements de sols 100 000.00 - Remplacement toiture 200 000.00 - Réparation stores défectueux 1er étage 10 000.00 - Remplacement ascenseur 50 000.00

Immobilien Fonds AG souhaite répercuter sur les locataires tout ce qui est autorisé par la loi. Le propriétaire vous fournit les conditions-cadres suivantes pour le calcul:

Durée de vie: 20 ans

Taux d’intérêt hypotécaire de référence: État au 30 juin 2014

Renchérissement des frais d’exploitation et d’entretien: 10% des intérêts/de l’amortissement

Délais de résiliation: 3 ou 6 mois (voir l’état locatif )

Termes de résiliation: Voir l’état locatif


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Exercice D1

Sur la base du décompte définitif fictif et des conditions-cadres, calculez le potentiel annuel de hausse des loyers au 30 juin 2014. Indiquez également l’augmentation de loyer mensuelle par objet.

Structure de la solution

Votre calcul doit contenir toutes les étapes intermédiaires et être structuré de manière clairement compréhensible (les principales étapes sont également évaluées).

Remarque

Calculez le résultat correct arrondi à deux décimales.

15


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Exercice D2

Le propriétaire souhaite maintenant savoir comment vous allez procéder pour impo-ser les différentes hausses. Il a certaines questions sur ce thème et attend de vous des explications:

- Comment nomme-t-on de telles adaptations de loyer, quelles sont les prescriptions formelles et pourquoi?

- À partir de quand peut-on faire valoir de telles hausses des loyers? - De quelles possibilités disposent les locataires s’ils ne sont pas d’accord?


Donnez au propriétaire des réponses fermes, complètes et correctes en quelques mots-clés.

6

Prescriptions formelles et motif

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

À partir de quand peut-on faire valoir la hausse de loyer et pour quand

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

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Possibilités des locataires qui n’acceptent pas la hausse

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Exercice D3

Indiquez au propriétaire la formule de caclul correcte pour la détermination de la hausse d’un loyer indexé à 80%.

Remarque

Des points ne sont accordés que si la formule est complète et correcte.

2

Exercice D4

Il existe l’adaptation aux loyers usuels dans la localité ou le quartier. En tant que professionnel, vous savez qu’il vous faut pour cela disposer d’objets comparatifs. Mentionnez les conditions que ces objets doivent remplir et le nombre nécessaire.

Existe-t-il des objets comparatifs qui ne peuvent pas être pris en compte pour cette adaptation?

5

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Exercice D5

Sur la base de quelle méthode d’adaptation est effectué le calcul du rendement net ou brut et que vérifie-t-on ainsi?

2

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E) Défauts 20 points

Contexte

Un dégât d’eau est survenu dans le logement de Mesdames Müller et Joss il y a trois mois. Depuis lors, une pièce et le WC attenant ne peuvent plus être utilisés.

Exercice E1

Quels sont, d’une manière générale, les droits des locataires en présence de dé-fauts de l’objet? Structure de la solution: Mentionnez les six possibilités en quelques mots-clés.

Remarque: Seules les six premières mentions sont évaluées. Mentionnez toutes les possibilités, indépendamment de la gravité du défaut, du type d’utilisation ou des étapes préalables nécessaires le cas échéant.

3

- ...............................................................................................................................

- ..............................................................................................................................

- ..............................................................................................................................

- ..............................................................................................................................

- ..............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................

Exercice E2

La recherche des causes du dommage a duré si longtemps que les locataires ont engagé une action en justice. Le loyer est consigné depuis un mois.

Énumérez les étapes que les locataires doivent avoir franchies pour remplir les con-ditions nécessaires à une consignation correcte du loyer.

Structure de la solution: Indiquez toutes les étapes nécessaires de manière claire-ment compréhensible.

2

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Exercice E3

En qualité de bailleur, que devez-vous entreprendre pour récupérer les loyers consi-gnés? Structure de la solution: Expliquez deux possibilités en indiquant l’article de loi perti-nent.

Remarque: Les articles de loi doivent être indiqués précisément, c’est-à-dire le cas échéant avec la mention de l’alinéa concerné.

3

- ...............................................................................................................................

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- ...............................................................................................................................

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Exercice E4

Entretemps, le dommage a pu être réparé et le logement est à nouveau utilisable normalement. Vous souhaitez maintenant clore le cas et soumettez à votre man-dant une proposition pour la réduction de loyer à laquelle les locataires ont droit en raison de l’indisponibilité d’une pièce et du WC attenant pendant trois mois.

Structure de la solution: Déterminez une réduction de loyer réaliste en % puis calcu-lez la réduction en francs. Prenez pour base le loyer selon l’état locatif .

Remarque: Indiquez une méthode de solution clairement structurée et mettez en évi-dence votre réduction de loyer, en % et en francs.

2

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

Exercice E5

Expliquez en une ou deux phrases ce qu’il faut entendre par «petit entretien».

1

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................


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Exercice E6

Mentionnez quatre exemples de «petit entretien».

Remarque: Seules les quatre premières mentions seront évaluées.

2

- ...............................................................................................................................

- ..............................................................................................................................

- ..............................................................................................................................

- ..............................................................................................................................

Exercice E7

Indiquez la durée de vie des équipements suivants:

- Peinture des parois d’un logement - Plaque de cuisson en vitrocéramique - Cuisine en acier chromé - Lave-linge dans un logement

Structure de la solution: Mentionnez le nombre exact d’années selon le tableau pari-taire des amortissements.

Remarque: Seuls des nombres d’années exacts sont évalués. Aucun point n’est at-tribué pour des fourchettes possibles.

2

a) ........................................................................................................................

b) ........................................................................................................................

c) ........................................................................................................................

d) ........................................................................................................................


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Évaluation du groupe de questions E8 Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse.





Exercice E8

5

En cas de dommages dus à la fumée de cigarette, le locataire sortant doit toujours prendre en charge la totalité des frais de peinture, indé-pendamment de la durée de location.

juste

faux

0,5

Une panne de chauffage de deux jours est un défaut de moyenne im-portance.

juste

faux

0,5

La présence d’un chantier sur la parcelle voisine engendre automati-quement un droit à une réduction de loyer pour les locataires.

juste

faux

0,5

Si un locataire perd une clé, il est toujours tenu responsable des frais à 100%, indépendamment de l’âge des serrures.

juste

faux

0,5

Un locataire peut, en plus de la réduction de loyer, exiger des dom-mages-intérêts par ex. pour perte de gain.

juste

faux

0,5

Si un habitant d’un immeuble est régulièrement menacé et attaqué par un voisin, il s’agit d’un défaut grave.

juste

faux

0,5

L’autorité de conciliation a la compétence de prendre une décision dans les procédures relatives à la consignation de loyers.

juste

faux

0,5

Si un défaut compromet sensiblement ou exclut l’usage de la chose louée et que le bailleur n’élimine pas le défaut en dépit de la fixation d’un délai par écrit, le locataire peut résilier le bail immédiatement.

juste

faux

0,5

Une réduction de loyer ne doit être octroyée qu’à partir de la date à la-quelle le bailleur a pris connaissance du défaut.

juste

faux

0,5

Dans le cadre de la location d’un logement, toutes les réparations jusqu’à un montant de 250 francs sont réputées faire partie du petit entretien et sont donc à la charge du locataire.

juste

faux

0,5


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F) CPC 15 points

Contexte

Monsieur Berger a des difficultés de paiement depuis longtemps déjà. L’an passé, ses versements ont été tardifs et ceux des derniers mois ne sont pas arrivés. Vous avez donc résilié le bail de Monsieur Berger au 31 août 2014, conformément aux prescriptions en vigueur.

Exercice F1

Nous sommes maintenant le 10 septembre 2014, Monsieur Berger n’a pas convenu d’une date de remise avec vous et ne s’est pas présenté, le 9 septembre, lors de la restitution de l’objet que vous lui aviez annoncée par écrit. Vous prenez donc les dispositions permettant d’obtenir son expulsion dans les meilleurs délais. Comment procédez-vous?

Structure de la solution: a) Quelle procédure est appliquée ici? Pourquoi? b) Mentionnez l’instance compétente et justifiez ce choix. c) Comment se déroule cette procédure, de A à Z?

6

a) ............................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

b) ............................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

c) ............................................................................................................................

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...................................................................................................................................

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Exercice F2

Le CPC règle notamment la composition d’une autorité de conciliation. Les questions suivantes se posent à cet égard:

a. Qu’entend-on par composition «paritaire»?

b. Comment se compose une autorité de conciliation en cas de litiges relatifs au droit du bail?

c. Quelles sont les tâches/responsabilités des différentes personnes?

4

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...................................................................................................................................

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Exercice F3

Quelles sont les sept possibilités de clore une procédure de conciliation?

Structure de la solution: Répondez en mots-clés.

3,5

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- ..............................................................................................................................

- ..............................................................................................................................

- ..............................................................................................................................

- ..............................................................................................................................

- ..............................................................................................................................

- ..............................................................................................................................


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Exercice F4

Dans le cadre de quels types de litiges le propriétaire peut-il se faire représenter par la gérance de l’immeuble, indépendamment de la valeur litigieuse?

Structure de la solution: Répondez en mots-clés. Seules les trois premières réponses sont évaluées.

1,5

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...................................................................................................................................

- ...............................................................................................................................

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- ..............................................................................................................................

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G) Activités de location / Remise 25 points

Contexte

Il y a deux ans, Immobilien Fonds AG a acheté l’immeuble voisin, à la Kurvenstrasse 57, Kloten. Cet immeuble a été démoli et remplacé par une nouvelle construction. Le nouvel immeuble abrite quatre logements et deux surfaces de vente au rez-de-chaussée. L’emménagement dans les lo-gements sera possible dès le 1er octobre 2015.

Exercice G1

Vous soumettez au propriétaire le mandat de mise en valeur des logements de l’im-meuble de la Kurvenstrasse 57 à Kloten.

Structure de la solution:

Mentionnez six points à régler dans ce mandat (seules les six premières réponses sont évaluées).

3

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- ..............................................................................................................................

- ..............................................................................................................................

- ..............................................................................................................................

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- ...............................................................................................................................


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Exercice G2

Quels documents ou annexes le propriétaire doit-il vous remettre pour assurer le suc-cès de la mise en valeur?


Mentionnez quatre documents ou annexes nécessaires (seules les quatre pre-mières réponses sont évaluées).

2

- ..............................................................................................................................

- ..............................................................................................................................

- ..............................................................................................................................

- ..............................................................................................................................

Exercice G3

Sur la base de votre mandat de mise en valeur, Monsieur Schärer vous prie de lui proposer des mesures appropriées pour la phase de location.


Mentionnez quatre mesures appropriées que vous proposez pour la phase de loca-tion (seules les quatre premières réponses sont évaluées, 1 point par mesure).

4

- ...............................................................................................................................

...................................................................................................................................

- ..............................................................................................................................

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- ..............................................................................................................................

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- ..............................................................................................................................

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Exercice G4

Expliquez à Monsieur Schärer, en une phrase, la notion de public cible et mentionnez les deux principaux types de caractéristiques permettant de décrire le public cible.

3

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...................................................................................................................................

- ..............................................................................................................................

- ..............................................................................................................................

Exercice G5

La commercialisation des logements ne progresse pas au rythme souhaité. Monsieur Schärer vous prie d’aménager un appartement témoin.

Mentionnez deux avantages et deux inconvénients d’un appartement témoin.

2

Avantages

- ..............................................................................................................................

...................................................................................................................................

- ..............................................................................................................................

...................................................................................................................................

Inconvénients

- ..............................................................................................................................

...................................................................................................................................

- ..............................................................................................................................

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Exercice G6

Monsieur Schärer vous prie de tenir un contrôle hebdomadaire des résultats de la mise en place de l’appartement témoin.

Mentionnez quatre points du contrôle de résultats sur lesquels vous allez informer Monsieur Schärer chaque semaine.

2

- ...............................................................................................................................

- ..............................................................................................................................

- ..............................................................................................................................

- ..............................................................................................................................

Exercice G7

Vos efforts portent leurs fruits. Vous obtenez plusieurs candidatures pour les loge-ments. Lors de la sélection des locataires, vous procédez avec soin et tentez de composer une mixité optimale de locataires.

Mentionnez quatre problèmes pouvant résulter d’un mauvais choix de locataires.

2

- ...............................................................................................................................

- ..............................................................................................................................

- ..............................................................................................................................

- ..............................................................................................................................


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Évaluation du groupe de questions G8 Décidez, pour chacune des questions ou déclarations si celle-ci est admissible ou pas.





Exercice G8

Un formulaire de candidature contient toutes les indications nécessaires à l’évalua-tion d’un locataire. Déterminez, pour chacune des questions ou déclarations sui-vantes, si celle-ci est admissible ou inadmissible.

2

Nom et adresse de l’employeur

admis-sible

inad-missible

0,5

Avez-vous des animaux domestiques?

admis-sible

inad-missible

0,5

Êtes-vous membre d’un parti politique?

admis-sible

inad-missible

0,5

Souhaitez-vous conclure directement votre assurance ménage avec la gérance de l’immeuble au moment de la conclusion du contrat de bail?

admis-sible

inad-missible

0,5


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Exercice G9

Expliquez en une phrase la relation souhaitable entre le revenu brut et le loyer.

1

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Exercice G10

La famille Smith, de Londres, déménage en Suisse. Elle pose sa candidature pour l’appartement témoin et se déclare prête à en reprendre le mobilier pour un prix équitable. Vous êtes d’accord et établissez le contrat de bail.

Lors de la remise de l’objet, vous dressez le procès-verbal de remise.


a) Mentionnez huit indications faisant partie d’un procès-verbal de remise/ré-ception.

b) Comment réglez-vous la question du mobilier dans le procès-verbal de re-mise? Répondez en une ou deux phrases brèves.

4

a) Procès-verbal de remise ou de réception

- ...............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................

b) .................................................................................................................................

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H) Assurances / Conciergerie 20 points

Exercice H1

L’immeuble est couvert auprès de l’Assurance Assurtout SA pour le risque « bâti-ment » . Quelles sont les trois autres assurances que vous recommandez à Immobi-lien Fonds AG de conclure par ailleurs?


Mentionnez trois autres assurances et expliquez-les en une à deux phrases brèves.

4,5

- ...............................................................................................................................

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

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- ..............................................................................................................................

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- ..............................................................................................................................

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Évaluation du groupe de questions H2 Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse.





Exercice H2

Évaluez les déclarations suivantes.

3,5

Les droits à des prestations d’assurance se prescrivent par deux ans.

juste

faux

0,5

L’assurance ne peut pas résilier le contrat lors d’un changement de propriétaire.

juste

faux

0,5

La valeur actuelle est calculée sur la base du prix à neuf de l’époque sous déduction de la dépréciation due à l’âge. L’usure effective de la chose n’est ici pas déterminante.

juste

faux

0,5

Le délai de résiliation de contrats d’assurance est de trois mois.

juste

faux

0,5

Les assurances peuvent aussi augmenter les primes pour le début d’une nouvelle année d’assurance pendant la durée d’un contrat.

juste

faux

0,5

Le preneur d’assurance qui a signé une proposition d’assurance RC immeuble reste lié à la proposition pendant quatre semaines.

juste

faux

0,5

Après un sinistre, le preneur d’assurance et l’assureur peuvent résilier le contrat d’assurance.

juste

faux

0,5


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Exercice H3

La cage d’escalier est nettoyée deux fois par semaine par Madame Maria Schmid. Elle a besoin pour cela de deux heures. Elle est payée à l’heure et touche un salaire horaire de 25 francs.

Questions:

a) Madame Schmid doit-elle être assurée contre les accidents professionnels?

b) Madame Schmid doit-elle être assurée contre les accidents non profession-nels? Motivez votre réponse.

2

a) Madame Schmid doit-elle être assurée contre les accidents professionnels?

Oui Non

b) Madame Schmid doit-elle être assurée contre les accidents non professionnels?

Oui Non

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Exercice H4

Où est réglé le contrat de conciergerie (pour emploi à plein temps)?

Mentionnez l’article de loi pertinent.

1

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Exercice H5

Fridolin Schärer n’est pas satisfait du concierge actuel, Mike Meier, pour des raisons personnelles (ex-ami de sa fille) et vous prie de licencier le concierge avec effet im-médiat.

Exercice:

Évaluez la situation et expliquez les conditions légales à Monsieur Schärer.

a) La résiliation immédiate du contrat est-elle possible?

b) Quand une résiliation immédiate est-elle admissible? Motivez votre réponse et mentionnez quatre cas possibles.

c) Quel est le délai de résiliation, si le contrat ne prévoit rien de particulier?

5

a) La résiliation immédiate du contrat est-elle possible?

Oui Non

b) .................................................................................................................................

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c) .................................................................................................................................

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Exercice H6

Mike Meier vous annonce qu’il a trouvé un autre emploi et vous remet sa démission au 30 juin 2015.

Monsieur Schärer souhaite maintenant que vous mettiez au concours les travaux de conciergerie et que vous les confiez à un prestataire de Facility Management.

En votre qualité de gérant, quelles questions devez-vous vous poser pour obtenir une solution de Facility Management optimale.


Formulez deux questions ou mots-clés à propos des notions suivantes a) données de calcul, b) conditions-cadres, c) cahier des charges et d) procédé de sélection.

4

a) Données de calcul

- ...............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................

b) Conditions-cadres

- ...............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................

c) Cahier des charges

- ...............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................

d) Procédé de sélection

- ...............................................................................................................................

- ...............................................................................................................................


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I) Frais de chauffage et d’exploitation 25 points

Contexte

Votre prédécesseur a hélas fait preuve d’une certaine négligence dans la réalisation du décompte des frais de chauffage et d’exploitation. En consultant les affaires en suspens, vous constatez que le dernier décompte a été établi au 30 juin 2012.

Annexes:

- Relevé de HK-Control AG sur la consommation de chauffage du 1.7.2012 au 30.6.2013

Exercice I1

Votre mandant se montre contrarié lorsque vous lui signalez le retard des décomptes. Il craint qu’à la suite d’un changement de locataire, un paiement de 2012 ne puisse plus être exigé en raison de la prescription.

Cette crainte est-elle justifiée?

Structure de la solution: Répondez à la question par oui ou non. Puis motivez votre prise de position en indiquant les délais de prescription déterminants en relation avec l’établissement des décomptes de frais de chauffage et d’exploitation.

2,5

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Exercice I2

Votre mandant craint également que les décomptes n’aient pas été établis correcte-ment par le passé. À son avis, des postes facturables n’ont pas été inclus dans les décomptes, et mis à la charge du propriétaire. Selon votre examen, ce n’est pas le cas. Vous tentez d’expliquer le principe sous-jacent guidant la facturation des frais accessoires.

Comment la loi définit-elle la notion de frais accessoires?

Structure de la solution: Donnez la définition et mentionnez précisément l’article de loi pertinent.

1,5

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Exercice I3

Vous vous mettez maintenant au travail et établissez le décompte pour la période du 1.7.2012 au 30.6.2013. Les contrats de bail prévoient le décompte des types de frais suivants:

Chauffage Conciergerie Eau/eaux usées Maintenance ascenseur Déchets d’entreprise pour le restaurant et le magasin Taxes de réseau câblé (5 raccordements: 4 pour les logements, 1 pour le restaurant)

Votre comptabilité présente les postes suivants:

15.09.2012 Ville de Kloten, électricité 1.4.2012 – 30.9.2012 CHF 340.00 15.07.2012 Abo maintenance chauffage 1.7.2012 – 30.6.2013 CHF 450.00 25.09.2012 Grob Jardinier, abattage d’un pin CHF 1 230.00 19.09.2013 SI Kloten, gaz du 1.7.2012 – 31.12.2012 CHF 1 810.00 31.12.2012 Conciergerie 2012 CHF 6 000.00 15.02.2012 Kabel AG, réseau câblé 2012, 5 raccordements CHF 1 800.00 28.07.2013 Ville de Kloten, eau/eaux usées 1.7.2012 – 30.6.2013 CHF 1 640.00 08.01.2013 Taxes sur les eaux claires 2012 CHF 580.00 16.09.2012 Grau AG, rempl. vannes thermostatiques logements CHF 1 780.00 24.07.2012 Aufzug AG, service de l’ascenseur 2012 CHF 660.00 17.02.2012 Assurance immobilière 2012 CHF 1 020.00 19.04.2013 Matériel de conciergerie (ampoules, produits d’entr.) CHF 90.00 28.03.2013 Ville de Kloten, électricité 1.10.2012 – 31.3.2013 CHF 480.00 31.12.2013 Conciergerie 2013 CHF 6 120.00 07.01.2013 Déchets d’entreprise 1.7.2012 – 31.12.2012 CHF 680.00 21.09.2012 Ville de Kloten, électricité 1.4.2013 – 30.9.2013 CHF 320.00 13.08.2013 Relevé HK-Control AG consommation de gaz Période 1.7.2012 – 30.6.2013 CHF 400.00 13.08.2013 Service lave-vaisselle logement Johner CHF 125.00 03.10.2012 Rohr AG, répar. écoulement logement Berger CHF 120.00 12.05.2013 SI Kloten, gaz 1.1.2013 – 30.6.2013 CHF 1 650.00 12.07.2013 Déchets d’entreprise 1.1.2013 – 30.6.2013 CHF 620.00 16.02.2013 Kabel AG, réseau câblé 2013, 5 raccordements CHF 1 860.00 21.01.2013 Aufzug AG, service de l’ascenseur 2013 CHF 670.00 17.02.2012 Assurance immobilière 2012 CHF 1 030.00 08.01.2014 Taxes sur les eaux claires 2013 CHF 580.00

Suite de l’exercice à la page suivante

12


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Suite de l’exercice I3

Tenez également compte des éléments suivants:

- Les frais de chauffage sont facturés à raison de 60% selon la consommation.

- Gestion du chauffage par le concierge CHF 350.00 - Consommation d’électricité pour le chauffage CHF 250.00

Établissez un décompte clairement compréhensible. La présentation doit être struc-turée selon les types de coûts suivants:

- Frais de chauffage, subdivisés en: - Frais fixes - Frais variables Frais d’exploitation, subdivisés en: - Frais d’exploitation généraux - Frais d’exploitation entreprises - Taxes de réseau câblé

Remarque: Indiquez une méthode de résolution clairement structurée et mettez bien en évidence le résultat par type de coût.


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Exercice I4

Calculez le solde du décompte pour le restaurant. Tenez compte des éléments sui-vants:

Clé de répartition: Frais fixes de chauffage par m2 Frais variables de chauffage selon la consommation effective Frais d’exploitation par m2 Taxes de réseau câblé selon le nombre de raccordements

Remarque: Indiquez une méthode de résolution clairement structurée et mettez bien en évidence le résultat par type de coût et le solde du décompte.

Arrondissez les montants de manière mathématiquement correcte aux 5 centimes supérieurs ou inférieurs.

6


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Exercice I5

L’un de vos collaborateurs est également en train d’établir un décompte des frais accessoires. Son immeuble est chauffé au mazout. À cet égard, il hésite quant à la manière de calculer l’état du stock de combustible.

Désignez à votre collaborateur trois différents procédés en indiquant:

- L’abréviation et la désignation complète de chacune des méthodes - Le fonctionnement de base des différentes méthodes.

Seules les trois premières mentions sont évaluées.

3

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J) Entretien d’immeubles, rénovation 15 points

Exercice J1

Les aspects essentiels d’un projet peuvent être classés en cinq volets – lesquels et quelles questions générales impliquent-ils?

Remarque

Énumérez les cinq volets et indiquez en quelques mots-clés à quelles questions ils correspondent.

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Exercice J2

Le déroulement complet d’un projet d’ouvrage est structuré en six phases selon la norme SIA 112. Celles-ci sont à leur tour divisées en phases partielles et en objectifs correspondants.

Expliquez la phase 5 «Réalisation». Mentionnez les phases partielles dans l’ordre correct ainsi que les objectifs correspondant à ces phases partielles.

3

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Exercice J3

Selon la norme SIA 118, «Réception de l’ouvrage», le maître d’ouvrage peut faire usage de trois différents délais de garantie.

Mentionnez les délais corrects de chacune des garanties et précisez les articles de loi pertinents.

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Exercice J4

Lors de l’établissement du budget de travaux de rénovation on dresse alors un plan d’investissement (il ne s’agit pas de l’entretien normal d’un immeuble, mais de dé-penses extraordinaires visant au maintien de l’ouvrage). Vous établissez actuelle-ment un tel plan d’investissement pour Immobilien Fonds AG.

Votre objectif consiste à présenter et expliquer votre premier projet de rapport lors de la prochaine séance.

Comment est structuré votre rapport sur ce plan d’investissement?

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État locatif

Locataire 1 Type d’objet Pièces Étage Début

du bail Loyer

brut Loyer

net Acompte m2 Termes de résiliation

Tante Emma GmbH Commercial RDC 1.9.2013 1074.60 824.80 170.20 60 Mensuel

Iss Hier AG Restaurant RDC 1.12.1993 1212.00 915.00 297.00 93 Mars/septembre

Berger Hubert Logement 3 1er ét. 1.4.2008 1450.00 1131.00 319.00 58 Mensuel

Johner Sandra et Max Logement 3 1er ét. 16.6.2000 1256.00 1028.00 228.00 57 Mensuel

Friederich Leo Logement 3 2e ét. 1.9.2013 1643.00 1377.00 266.00 58 Mensuel

Joss Lea / Müller Jana Logement 3 2e ét. 1.3.2012 1393.00 1088.00 305.00 57 Mensuel

Friedrich Leo Parking RDC 1.9.2008 135.00 135.00 0.00 0 Mensuel

Berger Hubert Parking RDC 1.4.2008 135.00 135.00 0.00 0 Mensuel

Total mensuel 8317.60 6652.80 1585.20 383

Kurvenstrasse 55, 8302 Kloten Relevé de la consommation de gaz

H-K-Control AG / Période du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013

Locataire Période Consommation

individuelle

Tante Emma GmbH 1.7.2012 – 30.6.2013 10.200 kWh

Iss Hier AG 1.7.2012 – 30.6.2013 11.000 kWh

Berger Hubert 1.7.2012 – 30.6.2013 8.500 kWh

Johner Sandra et Max 1.7.2012 – 30.6.2013 8.200 kWh

Friederich Leo 1.7.2012 – 30.6.2013 8.600 kWh

Joss Lea / Müller Jana 1.7.2012 – 30.6.2013 8.500 kWh

Total consommation immeuble 55.000 kWh

Étude de cas pour écoles / Reprise de mandat Situation initiale La semaine passée, vous avez été chargé d’un nouveau mandat et le couple de proprié-taires a souhaité que vous visitiez leur immeuble avant la signature du mandat de gérance. Vous avez donc examiné cet immeuble abritant 8 logements la veille, en compagnie du con-cierge. Le bâtiment est en mauvais état, les aménagements extérieurs sont mal entretenus, semblent à l’abandon. Les besoins de rénovation accumulés sont d’emblée évidents. Le ga-zon n’a plus été tondu depuis longtemps. C’est l’été et les abeilles sont nombreuses à buti-ner dans le pré. En observant plus attentivement la place de jeu, vous remarquez que les jouets en bois sont déjà vermoulus et que plusieurs éléments métalliques de la balançoire sont rouillés. En dépit de cet état déplorable, vous voyez des enfants de tout le quartier jouant sur la place de jeu. Dans la cage d’escalier, vous remarquez que tous les locataires déposent leurs chaussures devant leur porte, sur des étagères. Même le concierge, qui habitant dans la maison, à des chaussures devant sa porte. La cave, la buanderie et le séchoir paraissent très sales et le local pour les vélos sert d’entrepôt pour le vieux papier et le carton. En étudiant le dossier de l’immeuble, vous remarquez l’absence de contrat et de cahier des charges pour la conciergerie. Le concierge paie un loyer réduit et, en échange, est chargé de veiller sur l’immeuble et les abords. Les décomptes annuels vous apprennent que très peu d’argent a été investi dans l’immeuble des années durant que seul le strict minimum a été fait. But de l’entretien avec les experts Le couple a pris sa retraite il y a cinq ans et se sent dépassé par les travaux de gérance. L’immeuble, qui appartient en fait au conjoint (régime de la participation aux acquêts), se si-tue dans une autre commune. La capacité de conduire un véhicule automobile et le discer-nement du propriétaire sont sérieusement mis en doute par son médecin généraliste. Cette situation a poussé la conjointe à mandater une société externe. Le couple souhaite obtenir de votre part des conseils concrets d’optimisation et d’assainisse-ment ainsi que des renseignements sur un éventuel mandat de gérance. Il faut également aborder le thème de la conciergerie, car les locataires ont déposé de nombreuses réclama-tions. Par ailleurs, l’épouse envisage de léguer l’immeuble aux enfants dès maintenant. Mais elle souhaite aussi pouvoir profiter du revenu locatif, et si possible de l’augmenter, pour fi-nancer son niveau de vie élevé habituel (voyage dans le monde entier). Répartition des rôles Candidat/e : Gérant/e Équipe d’experts : Couple de propriétaires Lieu de l’entretien Après l’étude du dossier et la visite de l’immeuble, vous avez pris contact avec l’épouse et convenu d’un rendez-vous pour un entretien. Le couple souhaite mener le premier entretien dans un décor familier et vous invite à son domicile dans le logement en attique. Annexe Aucune

Barème d‘évaluation

Extrait des directives : Les examens oraux servent en premier lieu à examiner les compétences sociales et méthodologiques puis, en deuxième lieu seulement, les compétences professionnelles. Cette épreuve se fait au travers d’un entretien avec les experts. Les candidats sont confrontés à un cas pratique qui fera l’objet de l’entretien qui s’en suit.

Critère 6 5 4 3 2 1

Compétences sociales Capacités de communica-tion

Formes d‘usage

Présentation/ confiance en soi

Compétences méthodo-logiques

Réflexion intéractive

Technique de résolution de problème

Technique de négociation

Remarques concernant les compétences so-ciales et méthodolo-

giques

Compétences professionnelles (les points cités ci-dessous sont mentionnés dans les directives.)

Bases et notions Décrit son environnement pro-fessionnel

Bases et notions Décrit sa responsabilité économique

Bases et notions Décrit ses tâches principales

Bases et notions Décrit son profil d‘exigences

Bases et notions Établit un mandat de gérance - énumère les bases légales

(établissement et résiliation du mandat)

- établit le procès-verbal de re-mise de mandat

- fixe les honoraies

Bases et notions

Domaine des assurances

D’expliquer les cas d’application des assurances suivantes :

- assurance bâtiment (y.c. risques en cas de dom-

mages naturels, dégâts d’eau, dommages d’incendie, vol)

- assurance ménage - assurance couvrant la perte de

revenu locatif

Bases et notions


D’expliquer les cas d’application

des assurances RC suivantes : - RC privée

- RC bâtiment

Bases et notions


D’indiquer les assurances obli-

gatoires pour un propriétaire d’immeubles, resp. un propriétaire de PPE.

Gérance d’immeubles locatifs

Droit du bail, bail à loyer

D’indiquer ce que l’on entend

par un bail à loyer et comment un bail à loyer devient valable.



De mettre en évidence les principes juridiques et la procé-dure de la partie adverse en cas de violation des obligations par

le bailleur ou le locataire.



De mettre en évidence la procédure correcte à adopter

par le bailleur lors d’une modifi-

cation unilatérale du bail et d’ex-pliquer les droits du locataire pour se défendre contre des

loyers surfaits



De calculer et appliquer des mo-difications des montants de loyer conformément au CO art. 269d

et à l’OBLF

Administration de PPE

Exploitation, administration

D’inscrire les servitudes au re-gistre foncier

(droits et obligations)


Conciergerie

De dispenser les renseigne-ments suivants sur les assurances sociales :

- d’indiquer les taux d’assurance valables pour le 1er et 2e pilier ainsi que l’assurance chômage et les allocations pour perte de

gain - d’expliquer l’obligation de s’as-

surer (en particulier contre les accidents) pour les

collaborateurs à temps partiel


Conciergerie

D’indiquer la durée maximale de

travail légale pour les concierges selon la loi sur le travail et d’ex-

pliquer les problèmes éventuels du point de vue de

l’employeur lorsqu’il engage un concierge assumant cette

fonction en parallèle à une autre activité

(employé à temps partiel)


Conciergerie

D’établir un cahier des charges

pour le concierge sur la base d’un modèle provenant des or-

ganisations faîtières (SVIT et USPI) et de fixer l’inventaire de

conciergerie

Reporting

Information, conseil et repré-sentation du propriétaire

D’effectuer un contrôle pério-dique du budget et des finances et de l’annoncer au propriétaire. Cas échéant, effectuer des vire-

ments périodiques au propriétaire – selon contrat de

gérance

Reporting

Information, conseil et repré-sentation du propriétaire

En cas d’événements particuliers, de constater s’il faut les annoncer au propriétaire de

l‘immeuble

Entretien d’immeubles, réno-

vation, assainissement

Assurer l’entretien optimal de

l‘immeuble

D’établir puis d‘interpréter une

évaluation statistique sur l’évolu-tion des

frais de maintenance



Assurer l’entretien optimal de l’immeuble

D’expliquer le sens et le but d’un

état des lieux




D’énumérer les travaux de main-tenance obligatoires et d’expli-quer leur importance (potentiel de risque si ce n’est pas fait) : - ascenseur, garage, brûleur

Entretien d’immeubles, réno-vation, assainissement


D’énumérer les services nécessaires :

- toit, conduites de drainage



D’expliquer l’importance d’une documentation à jour sur un bâ-

timent


Conseil et représentation du propriétaire lors de l’assainis-

sement d’un objet

D’indiquer les mesures d’écono-mie d’énergie les plus impor-

tantes

Épreuves 2 connaissances de la construction 3 gestion du … · 2017. 12. 21. · 0,5 une norme de...

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