présentation sur les garanties légales en matière de construction

PMI – MONTRÉAL Les garanties légales prévues au Code civil du Québec

Par : Me Christine Provencher

Me Annie Bernard

Le 14 avril 2015

Introduction

• Les garanties légales en bref

• Les intervenants de la construction visés :

• L’entrepreneur

• Le sous-entrepreneur

• Le promoteur immobilier

• Les professionnels

• Le gestionnaire de projet?

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Plan de présentation

1. Obligations de l’entrepreneur pendant l’exécution

du contrat

2. Obligations des professionnels pendant

l’exécution du contrat

3. Garantie légale contre la perte

de l’ouvrage

4. Garantie légale contre les

malfaçons


vices cachés

3


1. Obligations de l’entrepreneur pendant





de l’ouvrage


malfaçons


vices cachés

4



Sources des obligations de l’entrepreneur

• Stipulations contractuelles

• Articles 2098 et ss. C.c.Q. (contrat d’entreprise ou

de service)

• Responsabilité de droit commun : faute

contractuelle ou extracontractuelle

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Obligation de réaliser l’ouvrage dans le délai

imparti et selon les plans et devis (obligation de

conformité)

• Obligation de résultat (sauf stipulation contraire)

• Pour être exonéré, l’entrepreneur devra faire la preuve :

• D’une force majeure

• D’une faute du client

• D’un fait d’un tiers

• L’entrepreneur a le libre choix des moyens

d’exécution (sauf stipulation contraire)

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Obligation d’agir au mieux des intérêts du client

avec prudence et diligence et dans les règles de

l’art (art. 2100 C.c.Q.)

• C’est une règle d’ordre public de protection

• La notion des « intérêts du client »

• Les règles de l’art

• La bonne foi

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Obligation de renseignement de l’entrepreneur

• Art. 2102 C.c.Q. (envers le donneur d’ouvrage)

• L’obligation existe aussi pour l’entrepreneur envers le

sous-traitant

• Si le contrat est à forfait, l’estimé des travaux doit être

précis et contenir toutes les informations nécessaires

(Leduc c. Santerre (Construction R. Santerre), 2009

QCCS 5402)

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Obligation de renseignement

• L’entrepreneur doit justifier toute augmentation du

prix si le prix a fait l’objet d’une estimation (art. 2107

C.c.Q.)

• Obligation de rendre compte de l’avancement des

travaux, des services déjà rendus et des dépenses

déjà faites (art. 2108 C.c.Q.)

• Obligation mitigée si le comportement du client le

permet (Lebec c. Patoine, REJB 2005-89954 (C.Q.))

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Obligation d’exécution personnelle

• L’obligation de l’entrepreneur est personnelle

• L’entrepreneur peut s’adjoindre les services d’un tiers

(2101 C.c.Q.), à moins que le contrat n’ait été conclu en

considération des qualités personnelles de l’entrepreneur ou

que cela ne soit incompatible avec la nature du contrat

• L’entrepreneur conserve malgré tout la direction et la

responsabilité de l’exécution (Entreprises Daigle international

inc. c. Investissements Kars (Canada) inc., 2009 QCCA 1150)

• L’entrepreneur demeure responsable envers le donneur

d’ouvrage des inexécutions contractuelles des sous-traitants

sauf si le donneur d’ouvrage engage le tiers directement

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Obligation de bonne exécution technique

• Les travaux doivent être exécutés conformément

aux usages et règles de l’art et l’entrepreneur doit

s’assurer que l’ouvrage est conforme au contrat

(plans et devis)

• La méthode employée par l’entrepreneur ne doit pas être

nécessairement la meilleure si la sienne est reconnue et

conforme aux règles de l’art

• À moins qu’elle ne soit spécifiquement prévue au contrat

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Obligation de respecter l’échéance contractuelle

• C’est généralement une condition essentielle au

contrat

• Art. 1590 et 2100 C.c.Q. L’obligation doit être

exécutée :

• Sans retard

• Avec diligence

• Suivant l’échéancier des travaux faisant partie des

documents contractuels

• Sous-entend un devoir d’information continue de la part de

l’entrepreneur

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L’entrepreneur est tenu à la perte de l’ouvrage

avant la délivrance (art. 2115 C.c.Q.)

• À moins que le dommage ne résulte d’une force

majeure, de la faute du donneur d’ouvrage ou d’un

tiers, ou que le donneur d’ouvrage soit en demeure

de recevoir l’ouvrage

• À moins que les biens soient fournis par le donneur

d’ouvrage et que la perte ne soit pas due à une

faute de la part de l’entrepreneur (art. 2115(2) et

2104 C.c.Q.)

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L’entrepreneur est tenu à la perte de l’ouvrage

avant la délivrance (art. 2115 C.c.Q.)

• Les parties peuvent déroger à l’article 2115 C.c.Q. au contrat

• La notion de délivrance équivaut à la réception de l’ouvrage à la

fin des travaux

• Promutuel du Lac au Fjord c. Gagné (Construction et rénovation

Gagné et Fils), 2013 QCCS 5274 :

• L’entrepreneur demeure le propriétaire de l’ouvrage construit tant

qu’il n’est pas reçu par le client

• Cette disposition crée une présomption de responsabilité contre

l’entrepreneur

• L’entrepreneur est responsable, même si aucune preuve n’est

apportée quant à l’origine de la perte

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Résiliation du contrat par l’entrepreneur (art.

2126 C.c.Q.)

• Droit de résilier pour un motif sérieux

• L’entrepreneur ne peut résilier à contretemps, autrement, il

sera responsable du préjudice causé en raison de la

résiliation

• L’entrepreneur est tenu de faire ce qui est immédiatement

nécessaire pour prévenir toute perte

• L’article 2126 C.c.Q. n’est pas d’ordre public

• Possible d’inclure une clause prévoyant les raisons pour

lesquelles l’entrepreneur peut résilier ainsi que le

mécanisme (i.e. préavis, délais, etc.)

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1. Obligations de l’entrepreneur et du sous-

entrepreneur pendant l’exécution du contrat




de l’ouvrage


malfaçons


vices cachés

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2. Obligations du professionnel pendant


Qui sont les professionnels?

• Ingénieur

• Architecte

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Sources des obligations des professionnels

• Stipulations contractuelles

• Garanties légales des articles 2118 et 2120 C.c.Q.

• Responsabilité de droit commun : faute contractuelle ou

extracontractuelle

• Responsabilité déontologique

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En général, le professionnel administre le contrat

jusqu’au parfait paiement de tous les travaux

• Doit visiter le chantier à intervalles réguliers

• Doit se tenir informé de l’avancement des travaux, de

leur qualité et s’assurer que les travaux avancent

conformément à l’échéancier

• Peut demander que l’entrepreneur reprenne des travaux

non-conformes ou recommander des déductions au prix

du contrat

• Souvent, il émet les recommandations sur les paiements

à faire à l’entrepreneur (i.e. contrat-type du CCDC)

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L’ampleur des obligations du professionnel

dépend de son mandat

• Mandat (art. 2130 C.c.Q.)

• Limité aux plans et devis ou comprend également la

gérance et supervision des travaux?

• Obligation d’agir de bonne foi

• Au moment de la conclusion du contrat et lors de


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• Obligation d’agir conformément aux usages et

règles de l’art

• Qui prévalent dans la discipline du professionnel au

moment pertinent

• Le professionnel doit se conformer aux dispositions qui

régissent l’exercice de sa profession

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• Obligation d’agir dans l’intérêt du client avec

prudence et diligence selon l’article 2100 C.c.Q.

(contrat de service)

• Obligation de renseignement (art. 2102 C.c.Q.)

• Lors de la préparation des plans, devis et documents

d’appel d’offres ainsi qu’en cours d’exécution des

travaux

• Obligation de se renseigner

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• Obligation de conseil (se démarque de l’obligation

de renseignement – pour pallier le déficit

d’expertise du donneur d’ouvrage)

• Elle est consacrée aux codes de déontologie

• Obligation d’exécution personnelle

• Droit à la sous-traitance vs droit à la cession du contrat

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• Obligation de loyauté

• Elle est consacrée aux codes de déontologie

• Elle interdit une conduite malhonnête, empreinte de

mauvaise foi ou teintée d’un manque d’intégrité

professionnelle

• Il faut éviter les conflits d’intérêts

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Régime de responsabilité déontologique

• Les professionnels ont des devoirs déontologiques

envers :

• Le public

• Les clients

• La profession

• Le manquement à ces devoirs peut entraîner une faute

disciplinaire

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du contrat



3. Garantie légale contre la

perte de l’ouvrage


malfaçons


vices cachés

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3. Garantie légale contre la perte de

l’ouvrage

Article 2118 C.c.Q.

« À moins qu'ils ne puissent se dégager de leur

responsabilité, l'entrepreneur, l'architecte et l'ingénieur

qui ont, selon le cas, dirigé ou surveillé les travaux, et le

sous-entrepreneur pour les travaux qu'il a exécutés,

sont solidairement tenus de la perte de l'ouvrage qui

survient dans les cinq ans qui suivent la fin des travaux,

que la perte résulte d'un vice de conception, de

construction ou de réalisation de l'ouvrage, ou, encore,

d'un vice du sol. »

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l’ouvrage

Qui peut s’en prévaloir?

• Le propriétaire de l’immeuble

• L’acquéreur subséquent (Winnipeg Condominium

Corporation No. 36 c. Bird Construction Co., 1995 1

RCS 85)

• Cette garantie légale se superpose au régime

conventionnel

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l’ouvrage

Qui est tenu à cette garantie?

• L’architecte et/ou l’ingénieur qui a dirigé ou surveillé

les travaux

• L’article 2118 C.c.Q. s’applique à l’architecte/ingénieur

concepteur et surveillant

• Voir l’art. 2121 C.c.Q., si l’architecte/ingénieur n’a que

préparé des plans, devis, documents d’appels d’offres

ou expertises

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l’ouvrage

Qui est tenu à cette garantie?


• N’inclut pas la personne qui assume le rôle de gestionnaire de projet (prestataire de service)

• Le sous-entrepreneur « pour les travaux qu’il a exécutés » seulement

• Le promoteur immobilier qui vend, même après l’achèvement, un ouvrage qu’il a construit ou qu’il a fait construire (art. 2124 C.c.Q.)

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l’ouvrage

Fardeau de preuve

• Un ouvrage immobilier

• Englobe les constructions ou les réparations, les

additions et les améliorations

• Les tribunaux interprètent largement et de façon

libérale la responsabilité légale de l’article 2118 C.c.Q.

• On veut assurer la qualité et la solidité des

constructions et la sécurité du donneur d’ouvrage et du

public

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l’ouvrage

Fardeau de preuve

• Une perte

• Présence d’inconvénients ou danger sérieux qui

peuvent entraîner une perte (potentiel de perte)

• Perte de l’usage normal des lieux (s’apprécie par

rapport à la destination et l’utilisation prospective de

l’ouvrage)

• Présence de troubles graves

• Rend impropre à l’usage auquel la construction est

destinée

• La perte partielle doit être grave et sérieuse

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l’ouvrage

Fardeau de preuve

• Un vice

• De conception

• Plus difficile à établir

• En général, on doit avoir recours à une expertise

• De construction

• Les vices de construction et de réalisation s’apprécient par

rapport aux normes généralement suivies dans le secteur

en question et se reconnaissent par une dérogation aux

règles de l’art (Farmer c. Devenco Contracting Inc., 2013

QCCS 260)

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l’ouvrage

Fardeau de preuve

• Un vice :

• De réalisation

• De sol

• Normes établies

• Diffère du vice caché

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l’ouvrage

Les délais

• Le délai de cinq ans

• La perte doit survenir dans les cinq ans suivant la fin

des travaux

• Le délai de prescription

• Trois ans à compter du moment à partir duquel le droit

d’action prend naissance

• Si manifestation graduelle du vice, il faudra évaluer le

moment où la portée réelle du dommage se révèle au

grand jour

• Donc, période d’attente de huit ans en tout

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l’ouvrage

Moyens d’exonération

2119. L'architecte ou l'ingénieur ne sera dégagé de sa responsabilité qu'en

prouvant que les vices de l'ouvrage ou de la partie qu'il a réalisée ne résultent ni

d'une erreur ou d'un défaut dans les expertises ou les plans qu'il a pu fournir, ni

d'un manquement dans la direction ou dans la surveillance des travaux.

L'entrepreneur n'en sera dégagé qu'en prouvant que ces vices résultent d'une

erreur ou d'un défaut dans les expertises ou les plans de l'architecte ou de

l'ingénieur choisi par le client. Le sous-entrepreneur n'en sera dégagé qu'en

prouvant que ces vices résultent des décisions de l'entrepreneur ou des

expertises ou plans de l'architecte ou de l'ingénieur.

Chacun pourra encore se dégager de sa responsabilité en prouvant que ces

vices résultent de décisions imposées par le client dans le choix du sol ou des

matériaux, ou dans le choix des sous-entrepreneurs, des experts ou des

méthodes de construction.

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l’ouvrage

Moyens d’exonération du professionnel

• Le professionnel qui a surveillé ou dirigé les travaux

doit prouver que :

• La perte ne résulte pas d’une erreur dans la

conception de son plan ou la préparation de son

expertise, ni d’un manquement dans sa direction ou sa

surveillance des travaux

• Le professionnel n’a pas à faire de preuve exacte de la

cause de la perte; une preuve de bonne conduite suffit

• Le professionnel peut limiter sa responsabilité en

fonction de son mandat (art. 2121 C.c.Q.)

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l’ouvrage

Moyens d’exonération de l’entrepreneur

• L’entrepreneur doit prouver que :

• La perte résulte d’une erreur dans les plans et devis ou

les expertises des professionnels choisis par le

donneur d’ouvrage

• Si les professionnels sont choisis par l’entrepreneur, il ne

peut s’exonérer sur cette base

• Le vice découle d’une erreur d’un sous-traitant imposé

par le donneur d’ouvrage

• Preuve d’absence de faute de sa part

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l’ouvrage

Moyens d’exonération du sous-entrepreneur

• Le sous-entrepreneur doit prouver que :

• Le vice résulte d’une erreur des professionnels dans

les plans ou les expertises ou des décisions de

l’entrepreneur

• À moins qu’il n’ait pas dénoncé une décision qu’il savait

erronée (critère objectif du sous-entrepreneur placé dans

les mêmes circonstances)

• Preuve d’absence de faute de sa part

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l’ouvrage

Moyens d’exonération communs

• Tous les intervenants peuvent prouver que :

• Les décisions étaient imposées par le donneur d’ouvrage

dans le choix du sol, des matériaux, des sous-

entrepreneurs, des experts ou des méthodes de construction

(i.e. immixtion du donneur d’ouvrage)

• Établir un lien de causalité entre le vice reproché et la

décision pour pouvoir s’exonérer

• La faute du donneur d’ouvrage

• Utilisation anormale de l’ouvrage

• Le fait d’un tiers

• La force majeure (art. 1470 C.c.Q.)

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l’ouvrage

Autres principes propres à la garantie contre la

perte de l’ouvrage

• Cette garantie est d’ordre public et ne peut être

écartée par les parties dans leurs contrats

• Responsabilité solidaire : permet au donneur

d’ouvrage d’alléger son fardeau de preuve (i.e. n’a

pas à départager la responsabilité de chacun des

intervenants)

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du contrat




de l’ouvrage


malfaçons


vices cachés

42

4. Garantie légale contre les malfaçons

Article 2120 C.c.Q.

« L'entrepreneur, l'architecte et l'ingénieur pour les

travaux qu'ils ont dirigés ou surveillés et, le cas

échéant, le sous-entrepreneur pour les travaux qu'il a

exécutés, sont tenus conjointement pendant un an de

garantir l'ouvrage contre les malfaçons existantes au

moment de la réception, ou découvertes dans l'année

qui suit la réception. »

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Qui peut s’en prévaloir?

• Le propriétaire de l’immeuble

• L’acquéreur subséquent

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Qui est tenu à la garantie?


• L’architecte et l’ingénieur qui ont surveillé ou dirigé

les travaux

• Le sous-entrepreneur

• Le promoteur immobilier qui vend un ouvrage

(art. 2124 C.c.Q.)

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Les malfaçons

• Travail mal fait ou mal exécuté selon les normes

applicables, ou encore qui n’a pas été réalisé

• Selon les conditions contractuelles (écrites ou

verbales)

• En l’absence de conditions contractuelles : on applique

les règles de l’art

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Les malfaçons existantes

• La garantie légale est applicable si les malfaçons

existantes au moment de la réception ont fait l’objet

de réserves par le client

Les malfaçons non apparentes

• La garantie légale est applicable si les malfaçons

étaient non apparentes au moment de la réception

et ont été découvertes dans l’année suivant la

réception

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• Aucun n’est prévu

• La seule défense possible

est la non-application de

la garantie

• Expiration des délais

applicables

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Délais et prescription

• Deux délais à respecter par le donneur d’ouvrage :

• Durée d’un an de la garantie à compter de la réception

de l’ouvrage (moment où le donneur d’ouvrage l’a reçu

ou aurait dû le recevoir)

• Prescription de trois ans à compter du moment où le

droit d’action a pris naissance

• Malfaçons apparentes ayant fait l’objet de réserves

• Malfaçons non apparentes au moment de la découverte

des malfaçons

• Malfaçons qui se manifestent de façon progressive

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Autres principes applicables à la garantie légale

contre les malfaçons

• Cette garantie n’étant pas d’ordre public, elle peut

être exclue, limitée ou prolongée par les parties

dans leurs contrats

• Responsabilité conjointe

• La garantie légale des articles 2120 et ss. C.c.Q. se

superpose au régime conventionnel

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du contrat




de l’ouvrage


malfaçons


vices cachés

51

5. Garantie légale contre les vices cachés

Obligation de répondre des vices cachés –

propre à l’entrepreneur et au sous entrepreneur

• Biens fournis par l’entrepreneur sauf stipulation

contraire (art. 2103 C.c.Q.)

• Les biens doivent être de bonne qualité et

l’entrepreneur est tenu aux mêmes garanties que le

vendeur

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La nature de la garantie contre les vices cachés

• Garantie du vendeur prévue aux articles 1723 à

1731 C.c.Q. qui s’ajoute aux garanties légales pour

malfaçons (art. 2120 C.c.Q.) et à la présomption de

responsabilité pour perte de l’ouvrage (art. 2118

C.c.Q.)

• Garantie de qualité

• Garantie du droit de propriété

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1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que

le bien et ses accessoires sont, lors de la vente,

exempts de vices cachés qui le rendent impropre à

l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement

son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou

n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché

connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le

vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et

diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

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Conditions d’application

• Un vice

• Antérieur à la vente

• Caché au moment de la vente

• Grave

• S’il avait été connu,

l’acheteur n’aurait pas

acheté l’immeuble ou

n’aurait pas payé si haut prix

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Conséquences

• Réduction du prix de vente

• Annulation de la vente

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• La garantie ne s’étend pas au vice apparent (selon le

critère de l’acheteur prudent et diligent) ou au vice

connu de l’acheteur

• Recours récursoire de l’entrepreneur contre son propre

vendeur ou contre le fabricant des biens

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Présomption

• Le fabricant d’un bien ou le « vendeur

professionnel » est présumé connaître le vice

• Il ne peut donc exclure la garantie contre les vices

cachés contractuellement (ABB c. Domtar, [2007] 3

R.C.S. 461)

58

Merci !

Christine Provencher Avocate

+1 514 397 7465

[email protected]

Annie Bernard Associée

+1 514 397 5175

[email protected]

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