présentation du 01/03/2015 - alpes-maritimes - bilan 2015 et perspectives

mars 16 1 © ADEQUATION - Activité de la promotion immobilière des Alpes-Maritimes - bilan 2015 - EXTRAITS

Marché du logement neuf dans les Alpes-Maritimes Activité de la promotion immobilière Bilan de l’année 2015 et perspectives Novotel Nice-Arénas - Mardi 1er mars 2016 Intervention de Simon Chapuy, consultant

Siège (Lyon)

Espace Eiffel - 18-20 rue Tronchet

69006 Lyon

Tél. 04 72 00 87 87 - fax. 04 27 19 48 80

Agence de Nice

23, rue Jean Canavèse

06100 Nice

Tél. 04 93 51 01 11 - fax. 04 93 51 01 64

Agence de Nantes

1, allée Cassard

44000 Nantes

Tél. 02 40 95 64 64

Agence de Montpellier

133, rue Olof Palme - Tournezy

34070 Montpellier

Tél. 04 67 07 99 00

Agence de Paris

8, rue de Valois

75001 Paris

Tél. 01 40 28 12 00

11 allée Duquesne 11 allée Duquesne


Activité observée :

• Commercialisation des programmes de logements neufs en promotion immobilière et en accession sociale (de 5 logements et plus).

• La statistique principale concerne les logements ordinaires vendus à propriétaires occupants ou

investisseurs, en résidence principale ou secondaire.

• Est également établi un compte à part des ventes en bloc à bailleurs sociaux en premier lieu et, en second

lieu, à la SNI, à l’Association Foncière Logement et à autres bailleurs institutionnels privés.

Modalités de collectes :

•Adequation, société de services spécialisée dans la maîtrise d’œuvre d’observatoires (plate-forme de 17 enquêteurs spécialisés), la publication de statistiques immobilières (notamment en ligne) et le conseil aux

opérateurs, aux aménageurs et aux collectivités, contacte chaque fin de trimestre les opérateurs abonnés ou non à l’Observatoire FIL 06 pour recueil des grilles de prix des programmes en cours de commercialisation.

• Les informations sont saisies de manière confidentielle, lot par lot, en banque de données

• Des rappels téléphoniques après 1ère saisie permettent de qualifier les critères ne figurant pas sur les grilles et vérifier l’information.

Modalités de restitution :

• Notes de conjoncture statistiques publiées en moyenne 20 jours après la fin de période d’enquête

Observatoire F.I.L. de la promotion immobilière des Alpes-Maritimes


Promotion immobilière : périmètre d’observation

Sur le département des Alpes-Maritimes un périmètre d’observation couvrant :

• 79 communes, dont 65 en zone A, 4 en zone B1 et 10 en zone B2 • pour près de 1.050.000 habitants dont près de 440.000 habitants sur le secteur de Nice (40%) D

ÉPA

RTE

MEN

T D

ES A

LPES

MA

RIT

IMES

Périmètre observé par Adéquation


2015 Année de la reprise ?

Quel bilan d’activité en 2015

sur le marché des ALPES-MARITIMES ?


Le volume de ventes enregistré en 2015 progresse légèrement, de 10%

• Les volumes de ventes ont eux aussi progressé, de 10%. Cela correspond à 200 logements supplémentaires réservés en 2015 par rapport à l’année passée (1.900 ventes nettes en 2014, 2.100 en 2015). Les rythmes de ventes des programmes sont stables.

• En sus, 45 allotements vendus en bloc pour 1185 logements (contre 454 logements en 2014, et 700/an entre 2011 et 2013).

• Seulement 10% des ventes en secteur aménagé.

• Le taux de désistement est stable, il représente 18% des ventes brutes en 2015.

LES

VO

LUM

ES D

E V

ENTE

S

+ 10% vs. 2014

- 3% vs. 2013

+ 28% vs. 2012

Taux de désistement =

18% ventes brutes

1185 logements vendus en bloc

vs. 454 logements en 2014 & 634 en 2013

vs 20% en 2014 & 17% en 2012

Nb ventes 2015 :

1 823

2 9943 344

2 429

1 644

2 1701 904

2 099

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Evolution annuelle des volumes de ventes

Ventes nettes


+25% vs. 2014

+30% vs. 2013

+ 44% vs. 2012

+ 2% vs. 2014

- 17% vs. 2013

+19 % vs. 2012

• En 2015, les ventes ont été soutenues à 61% par la clientèle de propriétaires-occupants. Un volume de

ventes qui stagne par rapport à 2014 : +/- 1 286 ventes enregistrées en 2015 contre 1 256 en 2014, soit +2%.

• A noter, le retour (timide) de la clientèle d’investisseurs : 37% au 1er semestre, et 41% au 2nd semestre, soit 39% des ventes en moyenne en 2015. En volume, ce sont 165 logements supplémentaires qui ont été vendus auprès de cette clientèle, soit + 25%

LA R

ÉPA

RTI

TIO

N O

CC

UPA

NTS

/ IN

VES

TISS

EUR

S Une année marquée par le « retour » (timide) des investisseurs : leur poids dans les ventes a augmenté de 5 points par rapport à 2014

1 27270%

1 14638%

1 42543%

1 23651%

1 07966%

1 55371%

1 25467%

55230%

1 84962%

1 92257%

1 19349%

56634%

62729% 626

33%

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Répartition des ventes entre investisseurs et occupants

Ventes à occupants Ventes à investisseurs

1 27270%

1 14638%

1 42543%

1 23651%

1 07966%

1 55371%

1 25467%

55230%

1 84962%

1 92257%

1 19349%

56634%

62729% 626

33%

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014



ZONAGE PINEL 2015 : ZONE A = 65 communes, B1 = 4 communes, B2 non éligible = 10 communes

1 268 1 144 1 422 1 236 1 0771 543 1 256 1 286

555

1 8501 922

1 193

567

627648 813

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015



30%% invest. 62% 57% 49% 34% 29% 34% 39%


• Un prix/m² moyen des logements collectifs vendus en LIBRE en légère baisse , +/- 5 270€/m² (hors stat.),

il reste plutôt stable depuis 3 ans. A noter, l’impact du parking, en collectif, est de 460 € rapporté au m² habitable

• Le prix moyen des logements en stock culmine lui à 5.900€/m² hors stationnement. La durée moyenne d’écoulement des opérations se stabilise à 21 mois.

LES

PR

IX E

T R

YTH

MES

DE

VEN

TE

Les prix sont plutôt stables depuis 3 ans à l’échelle du département, soit 5.300€/m² hors stationnement en moyenne en collectif en 2015 (+460€/m² pour le stationnement…)

Indicateurs Clés 2015

en collectif libre neuf, TVA pleine, hors parking

evol.2015 / 2014 :

evol.2015 / 2014 :

Prix m² des ventes : 5271€/m²

-1 mois

Durée moyenne de

commercialisation de 21 mois

-2%

6 005 €

5 147 €

5 474 €5 558 €

5 814 €

5 303 € 5 369 €5 271 €

6 091 €

6 348 €6 523 €

6 313 €6 153 € 6 186 € 6 253 €

5 906 €

0

5

10

15

20

25

4 500 €

5 000 €

5 500 €

6 000 €

6 500 €

7 000 €

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Evolution des prix du logement collectif libre neuf TVA pleine

Prix/m² des ventes (hors parking) Prix/m² de l'offre (hors parking)

Durée moyenne de commercialisation


28

170

6

209

845

221

313

112

141

241

18

208

805

273

304

109

0 200 400 600 800 1000

PAYS VENCOIS

PAYS NICOIS

PAYS MENTONNAIS

SECTEUR DE MENTON

SECTEUR DE NICE

SECTEUR DE CANNES

SECTEUR D'ANTIBES

PAYS GRASSOIS2015

2014

-3%

-3%

+24%

-5%

+0%

NS

+42%

+404%

1904

2099

0 500 1000 1500 2000 2500 3000

ALPES MARITIMES +10%

SECTEUR DE MENTON

Les marchés du Pays Vençois et de l’arrière Pays Niçois ont progressé en volumes, ce sont eux qui ont porté l’évolution de l’activité (et non les marchés structurants)

LES

VO

LUM

ES D

E V

ENTE

S

Evolution des volumes de VENTES NETTES entre 2014 et 2015

• Les volumes de réservation sont plutôt stables sur les marchés structurants Niçois et Antibois, qui peinent à proposer une offre adaptée (en terme de prix).

• Les marchés des Pays Niçois (à Carros, Drap, La Trinité, Levens) et Vençois (La Colle sur Loup, Le Rouret, Opio, Roquefort-les-Pins, Vence), traditionnellement plus « confidentiels » dans leurs volumes, ont « porté » la dynamique du département. Ils ont gagné 8 points de part de marché en 2015, ont représenté 18 % des ventes contre 10% en 2014.


Promotion immobilière : le marché structurant du secteur de Nice est en perte

de vitesse : 38% de part de marché pour le secteur de Nice (contre 44% en 2014) A

LPES

MA

RIT

IMES

: B

ILA

N 2

01

5

Secteur de Nice (38%)

Ventes : 805 logs (-5%)

Px/m² : 5.130 € (0%)

Secteur de Cannes (13%)

Ventes : 273 logs (+24%)

Px/m² : 6.250 € (-3%)

Secteur d’Antibes (14%)


Px/m² : 5.220 € (-2%)

Secteur de Menton (10%)


Px/m² : 6.690 € (-9%)

Pays Grassois (5%)


Px/m² : 3.740 € (+1%)

Pays Vencois (7%)

Ventes :141 logs (+404%)

Px/m² : 4.440 € (-3%)

Pays Mentonnais (1%)


Px/m² : 4.990 € (+6%)

Pays Niçois (11%)


Px/m² : 3.650 € (-6%)

Répartition et prix moyen/m² habitable des ventes en 2015 Volumes de ventes à l’unité en 2015

Prix au m² : prix au m² habitable des ventes en collectif,

hors stat., en libre (hors dispositifs d’aides) en 2015


Quelles perspectives pour 2016 : Vers une stabilité du marché ?

Une possible stabilité, dans la tendance de 2015, en raison de motifs d’espoir :

Une dynamique retrouvée des marchés immobiliers au niveau national, ancien et neuf, localement le retour des investisseurs privés et un socle des acquéreurs‐occupants consolidé

Le maintien des taux d’intérêt : ils devraient rester bas dans les prochains trimestres

La réforme du PTZ, plus « généreux » : montant plus élevé, plafonds de ressources relevés donc accessible à un plus grand nombre

Mais des sources d’inquiétudes :

Un climat économique et social qui reste « morose » et une distorsion criante entre les capacités budgétaires des acquéreurs locaux et les prix élevés des marchés

QUID des effets d’annonce sur l’avenir du dispositif Pinel (prorogation / modifications) ?

Mais surtout une rareté du foncier mobilisable et des difficultés pour « sortir les programmes ». Le développement espéré d’une offre nouvelle plus conséquente, notamment en secteurs aménagés est-t-elle envisageable dés 2016 ?


Quoi de neuf chez Adequation ?


e-focus Promotion : suivi des programmes de promotion immobilière en cours de commercialisation.

e-focus Projets 1re extension à l’outil e-focus Promotion


e-focus Projets : Suivi des permis de construire des futurs programmes de promotion immobilière.

Géolocalisation des Futurs Projets sélectionnés



e-focus Projets

Synoptique des Futurs Projets en promotion immobilière

(hors vente en bloc, locatif social et résidence de services) Sources : données « Explore » et « Sit@del » retraitées par Adéquation

Identification des

dépositaires par

leur noms et leurs

nature :

- Promoteur

- Bailleur

- Particulier…

Qualification du

Statut du PC :

- Déposé

- en Instruction

- Autorisé

- Stand-by (1) (3) Ce projet prévoit

59 logements pour

lesquels une partie

ou la totalité sera

commercialisée en

bloc / ou en accession

que nous qualifierons

lors de sa mise à jour

trimestrielle.


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