présentation dfra denis françois
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QUELLES MÉTHODES D’ ÉVALUATION DES TERRAINS ?
Denis François 08/06/2012
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Au m2 de sol, à l’hectare ou à la charge foncière
en milieu périurbain
en milieu agricole
en milieu urbain(rarement, sauf en cas de références de vente de charges foncières)
MÉTHODE PAR COMPARAISON
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terres agricoles
bois, carrières
à condition que ces biens fassent l’objet d’une exploitation
MÉTHODE PAR RENDEMENT
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Ou compte à rebours opérateur
Variante: le bilan aménageur.
en milieu urbain, le grand nombre de critères intervenant et la rareté des références rendent l’approche par comparaison impossible ou illusoire,
MÉTHODE DU BILAN PROMOTEUR
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emplacement
configuration
superficie
nature du tréfonds
voisinage / environnement immédiat
urbanisme et constructibilité de principe
constructibilité réellement applicable
CRITÈRES D’ÉVALUATION D’UN TERRAIN EN VILLE
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un marché immobilier volatile où le prix des immeubles bâtis varie fortement impacte une variation plus que proportionnelle de la valeur des terrains
le terrain est la variable d’ajustement la plus sensible comparée à tous les autres postes du bilan (coût de construction, frais financiers, etc…)
CE QUI REND L’ÉVALUATION DES TERRAINS A BÂTIR DIFFICILE
ET LE RÉSULTAT ALÉATOIRE
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La mauvaise surprise en cours de construction ou d’aménagement:
• découverte d’une pollution ou d’un risque non identifié au départ
• découverte archéologique
la constructibilité « élastique »réglementation d’urbanisme fixant une constructibilité dans une fourchette très large
Les recours contre les permis de construire
QUELQUES DIFFICULTÉS SUPPLÉMENTAIRES
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Elle est censée couvrir une partie du risque et rémunérer l’opérateur.
Elle est rarement, au final, équivalente à celle qui a été programmée, à cause des variations du prix de sortie (sauf opération clé en main ou CPI).
LE RÔLE ET LA DÉFINITION DE LA MARGE DANS UN BILAN PROMOTEUR
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