pour une offre de logements abordables et diversifiÉs en seine-saint-denis

l E logement abordable peut se définircomme un processus de production etde mise sur le marché de biens per-

mettant aux ménages ayant des ressources mo-destes et moyennes de se loger selon leurs be-soins. L’idée est ainsi de partir du revenu réeldes ménages et de leur possibilité d’investisse-ment, pour ensuite fixer un prix de sortie desbiens qui leur soit accessible. C’est en jouantsur le montage des opérations, sur les coûts deconstruction et les frais afférents qu’il est pos-sible de baisser les prix de sortie du logement.

COMPRENDRE LA CRISE DU LOGEMENT EN SEINE-SAINT-DENIS

Il est important de bien situer ce proposdans le marché de la promotion immobilière enSeine-Saint-Denis. Il s’agit tout d’abord d’ana-lyser pourquoi les prix ont évolué extrêmementrapidement sur une période récente.

Le graphique 1 indique le volume de loge-ments commercialisés en promotion immobilièreet l’évolution de leur prix de vente entre 2005et 2012.

La promotion immobilière représente en-viron la moitié de la production neuve du dépar-

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POUR UNE OFFRE DE LOGEMENTS ABORDABLES ET DIVERSIFIÉS EN SEINE-SAINT-DENIS

LAURENT ESCOBAR

directeur du cabinet Adéquation

Il est possible de produire des logements abordables en Seine-Saint-Denis, pour peu que l’onse donne les moyens de comprendre le processus de production de logements et d’interve-nir à ce premier niveau. Laurent Escobar propose de partir du revenu disponible des ménageset de jouer sur les différents leviers permettant d’abaisser les prix de sortie des logements.

GRAPHIQUE 1. Le marché de la promotion immobilière

en Seine-Saint-Denis

tement, le solde étant composé de logementslocatifs sociaux, de logements locatifs privésréalisés par des bailleurs institutionnels et desgroupements d’investisseurs privés et, dansune moindre mesure, de maisons individuellesconstruites à l’initiative des particuliers.

La courbe indique bien une hausse des prixdu collectif extrêmement importante entre 2005et 2012, partant de 3100 €/m2 habitable, horsparking, pour arriver à 4100 €/m2 1. Si l’onconstate une légère baisse des prix en 2008,due à la crise, le plan de relance a néanmoinspermis d’éponger l’excédent de logements misen vente à destination des par ticuliers par lespromoteurs (au niveau national, 30 000 loge-ments invendus aux par ticuliers, avant leurmise en chantier, ont ainsi été cédés en blocpar les promoteurs aux bailleurs sociaux).

De plus, le dispositif Scellier2 est venugonfler les ventes des investisseurs grâce àdes réductions d’impôts par ticulièrement avan-tageuses entre 2009 et 2011. Ces deux méca-nismes ont eu le mérite de soutenir le marchéà un moment où il menaçait de s’écrouler, maisleurs effets rapides et immédiats n’ont permisde faire baisser ni coûts de revient de la pro-motion immobilière, ni les coûts fonciers et deconstruction, et les prix de vente sont mécani-quement repar tis à la hausse à par tir de 2010.

COMPRENDRE LES DYNAMIQUESRÉSIDENTIELLES EN PARTANT DU BUDGET DES MÉNAGES

Pour comprendre comment il est pos-sible de produire du logement abordable, il fautd’abord par tir du revenu des ménages et deleurs possibilités d’investissement.

Les revenus sont communiqués par l’In-see par déciles, tous les 10 % de ménages, àl’échelle de la plupar t des territoires de plus de2 000 habitants. Si l’ensemble des ménages ades besoins en logement, en revanche, lestrois premiers déciles ainsi que les deux der-niers déciles (les plus riches) ne sont que fai-blement concernés par le logement libre neuf3.

PROFESSION BANLIEUE – POUR UNE NOUVELLE POLITIQUE DU LOGEMENT EN SEINE-SAINT-DENIS

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1 On peut rappeler que la moyenne en France est supérieure à 3 800 €/m². Le prix moyen du collectif neuf dans le dépar-tement de la Seine-Saint-Denis est proche de celui de la ville de Lyon, soit 4 300 €/m².

2 Voir note n° 5 page 9.3 Les trois premiers déciles représentent moins de 10 % de l’achat de logement neuf et ils sont marginalement concernés

par l’accession sociale, les derniers déciles consomment majoritairement des logements anciens à prix élevé et représentent éga-lement moins de 10 % de la demande.

SCHÉMA 1. Répartition de la demande de logementslibres neufs en fonction des revenus des ménages.

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POUR UNE OFFRE DE LOGEMENTS ABORDABLES ET DIVERSIFIÉS EN SEINE-SAINT-DENIS – LAURENT ESCOBAR

Ce sont les ménages du 3e au 7e décile,la classe moyenne, qui représentent l’essentielde la demande de logements libres neufs. Cesménages totalisent en effet près de 90 % de lademande. Parmi cette classe moyenne, les mé-nages des 4e et 5e déciles, statistiquement plusjeunes (et ayant essentiellement une deman delocative), représentent à eux seuls 50 % de lademande de logements libres neufs.

Le schéma 2 présente les possibilités definancement de la classe moyenne4 (soit 90 %de la demande), dans le cadre d’un empruntsur vingt-cinq ans au taux effectif global de4,06 %. Pour comprendre ce schéma, on peutpar exemple repérer qu’avec 10 % d’appor t, lesménages primo-accédants du 3e au 5e décilepeuvent investir entre 100 000 € et 146 000 €dans un logement neuf. Et que les ménagesavec 25 % d’appor t (cas le plus courant) ap-par tenant à la même classe de revenus, ou lesinvestisseurs devant acheter des logementsdans le but de les louer à des ménages decette même classe, ont des budgets comprisentre 120 000 et 175 000 €.

Si l’on compare avec les prix moyens ducollectif neuf en Seine-Saint-Denis (schéma 3),ces ménages des 3e, 4e et 5e déciles (soit 50 %de la demande) ne peuvent acheter ou louerqu’un studio ou un T2. Les ménages plus aisés(jusqu’au 7e décile) ne peuvent eux acheter oulouer qu’un T2 ou un T3.

SCHÉMAS 2 ET 3. Revenus des ménages et budgetsd’achat en Seine-Saint-Denis

SCHÉMA 4. Part de ménages de la classe moyennedans l’occupation des logements libres neufs en fonc-tion de leur prix de vente

4 Ce schéma montre que les ménages du 3e décile ont des revenus mensuels de 1 434 euros, soit 200 euros de moins quela moyenne nationale.

Le schéma 4 de la page précédentemontre bien qu’au prix moyen actuel du collec-tif en Seine-Saint-Denis, de 4 100 €/m2, lesménages du 3e au 5e décile ne sont plus en ca-pacité ni d’acheter, ni de louer un logementneuf.

L’enjeu que représente la production delogements abordables situe donc l’offre dansune fourchette comprise entre 2 400 et3 600 €/m2, susceptible de permettre à 50 %des ménages du 3e au 5e décile d’habiter un lo-gement libre neuf. En outre, plus on va vers lelogement familial, de 4 pièces et plus, plus lanécessité d’un prix au mètre carré bas s’im-pose pour répondre aux besoins de cette caté-gorie de ménages. S’il est utopique de penserproduire majoritairement des logements à2 400 €/m2, il est envisageable en revanche defaire varier les formes urbaines et les mon-tages pour s’ajuster aux dif férents budgets desménages, comme cela est proposé dans lasuite de cette présentation.

MAÎTRISER LES PRIX DE SORTIEPOUR METTRE EN PLACE DU LOGEMENT ABORDABLE

Pour comprendre comment il est possiblede produire des logements moins chers, il fautmaîtriser la structure d’un bilan de promoteur telqu’il se constitue entre l’acquisition foncière etla vente au propriétaire5. Ce bilan s’articule au-tour de deux variables principales, constitutivesdu prix de revient, tous les autres postes de bi-lan étant proportionnés à ces deux variables :

– le foncier (une par t le plus souvent mi-noritaire du prix de revient),

– le coût de construction (la par t trèsmajoritaire du prix de revient).

Il s’agit ainsi d’agir sur ces deux va-riables pour faire baisser le prix de sor tie du lo-gement. S’il est dif ficile de faire baisser lesprix du foncier6, on peut en revanche agir sur leplus gros poste de dépense, à savoir le coût deconstruction.

Si l’on détaille le bilan de promoteur(graphique 2 page 35), ce dernier se décom-pose ainsi :

– acquisition foncière,– frais sur le foncier et taxe d’aménage-ment,

– coût des travaux,– honoraires techniques,– honoraires de maîtrise d’ouvrage,


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5 On peut estimer que le prix de revient HT d’une opération immobilière représente environ 60 % de son prix de vente TTC.Par exemple, si l’on vise un prix de vente de 4 000 € TTC/m2, il faudra contenir le prix de revient, foncier + coût de construction,dans un budget d’environ 2 400 € HT/m2.

6 Une réflexion peut toutefois être menée dans ce sens dans les Zac publiques et plus par ticulièrement dans les périmètrescouver ts par une convention Anru, cele-ci permettant de bénéficier d’une Tva à taux réduit plutôt qu’à taux plein.

– honoraires de commercialisation,– frais de publicité,– frais financiers (permettant de payerles intérêts d’emprunt),

– garantie financière d’achèvement, obli-gatoire dans le cadre d’une vente enétat futur d’achèvement (Vefa),

– marge financière, qui permet de rému-nérer les fonds propres investis dansl’opération, en garantie des empruntscontractés7,

– TVA dif férentielle entre le perçu et leversé.

Baisser les frais financiers grâce à un montage différent des opérations

Il serait souhaitable, pour jouer sur le bi-lan du promoteur, de s’inspirer tout d’abord dumontage réalisé pour l’habitat par ticipatif, afinde mettre en place une ingénierie financière dif-férente (tableau 1).

Il est également possible, grâce à l’ini-tiative publique, de proposer à de futurs acqué-reurs de se constituer en société civile immobi-lière d’attribution (Scia) et d’acheter le terrain,pour passer ensuite un contrat de promotionimmobilière avec un opérateur professionnel.Cela permet de soustraire le prix du terrain dubilan du promoteur et ainsi de diminuer desfrais et honoraires dont le coût du terrainconstituait une par tie de l’assiette. On peutéconomiser dans cer tains cas jusqu’à 8 à 10 %du prix de vente (cf. deuxième ligne du tableau),sans faire courir aux acquéreurs le risque de la

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7 Les financeurs qui concourent aux fonds propres des opérations immobilières réalisées par les promoteurs leur deman-dent en général un taux de rendement interne (Tri) compris entre 25 et 30 % ; une opération classique avec 20 % de fonds propresinvestis sur vingt-quatre mois suppose ainsi une marge de 8 % du chif fre d’affaires Ttc.

GRAPHIQUE 2. Le bilan d’une opération de promotionimmobilière

TABLEAU 1. Les montages financiers inspirés de l’habi-tat participatif

maîtrise d’ouvrage, toujours suppor té par lepromoteur dans le cadre du contrat qui lui estconfié. Ce montage est communément utilisépar les promoteurs dans le cadre de laconstruction pour des uni-propriétaires,bailleurs ou entreprises, et très peu dans lecas de multipropriétaires. Cela suppose une in-génierie d’accompagnement plus importante,qu’il ne faut pas négliger.

Un autre levier financier est de proposeraux promoteurs, pour cer taines opérations, unaccès à des fonds propres plus faiblement ré-munérés, en contrepar tie de l’engagement deprix sensiblement plus bas que ceux du mar-ché. Localement, il est possible de favoriser lacréation des fonds de concours8 dans les opé-rations immobilières (à l’image de ce qui se faitdéjà par l’épargne solidaire). Ces fonds deconcours pourraient demander une rémunéra-tion trois à quatre fois moins importante quedes fonds propres classiques, ce qui diminue-rait d’autant la marge financière de l’opérationet permettrait, là encore, de gagner 5 à 6 % surle prix de vente final.

Baisser les coûts de construction en gérant mieux les parkings

Il faut par ailleurs travailler systémati-quement sur le coût de construction. Les par-kings en sont un point central. Un immeubleclassique R+5 (tableau 2a), est monté avec

1,5 niveau de parking en sous-sol9. On créeainsi une extension qui coûte relativement cherà construire et qui se répercute sur le coût deconstruction (1 543 €/m2 dans le cas présentédans le tableau 2a).

Il est en revanche possible de faire lemême type d’immeuble en changeant la formedu bâti ; par exemple, en concevant un bâtimentR+4 un peu plus épais (tableau 2b), et en limi-


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8 Un fonds de concours est un fonds versé par des personnes morales ou physiques pour concourir avec ceux de l’État àdes dépenses d’intérêt public (produit de legs ou de dons attribués à l’État ou à une administration publique). Extrait du glossairedu ministère de l’Économie et des Finances.

9 Le nombre de places de parking imposé par les Plu, encore souvent de 1,5 place par logement, conduit à construire uneinfrastructure de parking qui déborde de la superstructure du bâtiment – ce que l’on appelle communément une « casquette ». Celanécessite la mise en œuvre coûteuse de berlinoises (soutènements) pour soutenir l’ensemble et d’une étanchéité spécifique.

TABLEAU 2A. Rapport entre prix de venteet charge foncière en R+5 avec 1,5 niveau de parking

tant le stationnement à 1,2 place par logement.Dans ce cas, on peut les contenir dans une in-frastructure de sous-sol plus économique, audroit du bâtiment. Dans l’exemple, le coût deconstruction passe alors de 1 543 €/m2 à1 409 € HT/m2 habitable, parking inclus, ce quipermet de baisser le prix de vente de près de200 €/m2, à 3 010 €/m2 TTC, et de solvabiliserainsi 10 % de ménages supplémentaires.

Diversifier les formes urbaines, du collectif aux maisons de ville

On peut aussi réfléchir à produire desmaisons de ville en complément du logementcollectif. L’écar t entre ces deux types de bâtien termes de coût de construction est signifi-catif (tableau 3). Le coût de la structure est eneffet moins coûteux, parce que celle-ci estmoins élevée, qu’il n’y a pas besoin d’ascen-seur, qu’il n’y a pas de par ties communes etque le parking est intégré au bâti. À prix foncieréquivalent, on passe ainsi d’un prix de vente de3 200 €/m2 pour du collectif à 2 630 €/m2 pourune maison de ville, ce qui peut se révéler par-ticulièrement adapté pour construire du loge-ment familial.

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TABLEAU 2B. Rapport entre prix de vente et charge foncière en R+4, avec 1 niveau de parking

TABLEAU 3. Coûts de construction et prix de vente suivant la forme urbaine

Mais même la solution de la maison deville, réalisée à plus bas prix au mètre carré parun promoteur immobilier, a ses limites en termesde solvabilisation de la clientèle. On aura du malà proposer des prix unitaires inférieurs à220000 € et on se cantonnera à la cible des mé-nages de revenus supérieurs du 7e décile. Pourpratiquer des prix inférieurs et concerner des mé-nages des 5e et 6e déciles de revenus, il faut pas-ser en lot à bâtir, avec contrat de construction demaison individuelle. Il s’agit là de répondre à unepetite partie de la demande de logements neufs(autour de 5 % du total), et cela peut se fairedans le cadre de procédures d’aménagementbien encadrées – Zac ou permis d’aménager –,avec des cahiers des charges architecturaux etenvironnementaux très exigeants. Cela conduit leplus souvent l’aménageur à passer des accordspréalables avec un nombre limité de construc-teurs, proposant un modèle de maisons spécifi-quement conçues pour ce projet de lotissementsdenses, avec des parcelles souvent inférieures à200 m² (imposant des modèles ne comportantque deux façades, voire une seule, en T3/T4). On

atteint alors des prix tout compris, terrain + mai-son + aménagements extérieurs, inférieurs à2400 €/m2, permettant des budgets globauxcompris entre 160000 et 200000 €.

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Il est donc possible, en appliquant cesdif férentes méthodes et en associant tous lespar tenaires, de baisser les coûts de construc-tion et ainsi de produire des logements abor-dables, accessibles à l’ensemble de la classemoyenne.

Le développement de ce type de loge-ments permettrait en outre de favoriser les par-cours résidentiels des ménages, contribuantainsi par exemple à libérer des logements so-ciaux pour les ménages les plus modestes. En-fin, il est également possible d’imaginer desmontages financiers similaires pour laconstruction de logements sociaux. �


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TABLEAU 4. Décomposition du prix de vente en lotissement dense

pour une offre de logements abordables et diversifiÉs en seine-saint-denis

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