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RÉSIDENCES SERVICESUn produit alléchant ?Soyez prudent !Charges trop élevées, loyers impayés, locataires aux abonnés absents...Les résidences services sont accusées de nombreux maux. À tort ou à raison.Cette niche, tant immobilière que fiscale, demeure un bon investissementà condition dè prendre d'infinies précautions. Nos conseils.

COLETTE SABARLY

U une fiscalité incitative, une rentabilité quidépasse souvent les 4 %, une gestion délé-guée, une demande locative supposée

forte... Les résidences avec services, qu'ellesaient vocation à accueillir des touristes, des étu-diants, des seniors ou des personnes dépendantes,semblent parées de nombreuses vertus, du moinssur le papier. Les promoteurs n'hésitent certespas à les mettre en avant. Plaquettes publicitairesflatteuses, discours bien rodés, simulations finan-cières alléchantes ont fait succomber plus d'uninvestisseur en mal de défiscalisation. Et, biensûr, les moins prudents s'en mordent les doigtsaujourd'hui, piégés dans un système qui lesdépasse puisqu'ils s'en sont remis à un exploitantqui gère tout à leur place. Un taux d'occupationinsuffisant, des impayés de loyers, ou des exploi-tants en faillite... sont loin d'être des cas isolés.Les défaillances de Transmontagne, Sun Valley,Quiétude Evasion, Résitel ouSoderev (du groupe Lagrange) etbien d'autres encore, illustrentles faiblesses de ce type de place-ments lorsqu'il est effectué dansun secteur peu porteur. Le Syn-dicat national des résidences detourisme (SNRT) ne nie d'ail-leurs pas le phénomène qui aconnu un pic aux heures noiresde la crise, en 2008-2009, mais iltente de le minimiser. « Certes,

Un tauxd'occupationinsuffisant, desimpayés de loyer,l'exploitant enfaillite... tels sontles risques.

l'on assiste encore à quèlques défaillances liées àla défiscalisation en zone de revitalisation rurale(ZRR) dans la mesure où certaines résidences ontété implantées dans des secteurs à faible potentieltouristique, mais le marché s'assainit », affirmePascale Jallet, déléguée générale du SNRT. Cinqdéfaillances ont été recensées en 2013 et deux surl'annéeen cours, mais la plupart de résidences ontété reprises par d'autres gestionnaires. »

Des baisses de loyer drastiquespour éviter la faillite

Ces incidents ne sont pas sans conséquencespour les investisseurs, lesquels ont souvent dûaccepter des baisses de loyers drastiques, parfoisde 50 % à 60 %, pour éviter la faillite de l'exploi-tant. Les époux F. en ont fait Tanière expérienceavec leur appartement d'Orcières-Merlette. Aprèsavoir été victimes d'impayés de loyers, suivis

d'une défaillance de leur gestion-naire (une filiale de Résidhôtel),leur résidence a dû passer entreles mains d'un autre exploitant,Quiétude Evasion, qui a été lui-même mis en liquidation par lasuite. Les résidences de tourismene sont pas les seules à avoir subide telles mésaventures. Outredes emplacements qui laissentparfois dubitatifs, des exploi-tants au savoir-faire douteux,


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des services peu qualitatifs, les résidences ser-vices pour seniors souffrent de charges trop éle-vées. En tout cas, celles de première génération.

Le statut de la copropriété s'avère inadaptéApparu dans les années 1980, avec des marques

comme les Hespérides ou les Jardins d'Arcadie,le concept de résidences services pour seniorsn'avait pas, à l'époque, rencontre le succès qu'ila aujourd'hui. D'autant qu'il s'adressait à uneclientèle plutôt à haut pouvoir d'achat. Les appar-tements étaient alors acquis non par des investis-seurs, mais par des seniors en quête d'un lieu devie confortable et convivial, doté de servicesappréciables : restauration, ménage, blanchisse-rie, assistance, loisirs... Ces complexes para-hôte-liers ont cependant vite montré leurs limites. Etle constat est sévère pour les résidences toujoursen activité. Une partie de leurs difficultés tient au

™ fait qu'elles sont soumises au statut de la copro-2 priété, qui s'est avéré en partie inadapté. Selon la

.opulation inciteles promoteurs àréinvestir le terraindes résidences seniors.Mais avec un modèleéconomique différent.

loi du 10 juillet 1965,en effet, chaquecopropriétaire doit,non seulement

régler les charges classiques liées à l'entretien detout immeuble, mais également payer une quote-part des dépenses liées aux services para-hôte-liers (sauf les prestations individualisées commela coiffure, les soins esthétiques...). Or, ces ser-vices se paient le prix fort et les charges de copro-priété se révèlent un gouffre financier. D'autantque les copropriétaires ne peuvent y échapper.Toujours en application de la loi de 1965, lesdépenses relatives aux services (restauration,surveillance, aide, loisirs...) se rangent dans lacatégorie des services et éléments d'équipementcommun. Et comme tels, leur répartition entreles copropriétaires ne se fait pas selon les tan-tièmes de partie commune possédés par chacun,mais en fonction de l'utilité qu'elles ont pour lelot considéré. Et par utilité pour le lot, il faut

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entendre usage potentiel, pas réel. Ce qui fait quechaque copropriétaire est tenu de régler cesdépenses, qu'il utilise ou non les services en ques-tion, et même, qu'il occupe ou non le logement.En outre, la ventilation des charges n'est pas tou-jours clairement établie. Une situation dénoncéedepuis longtemps par des propriétaires regroupésen associations, au rang desquelles l'Associationdes victimes de résidences seniors. Et qui a suf-fisamment alerté les pouvoirs publics pour qu'unrapport sur l'habitat collectif des personnes âgéesautonomes soit commande par le ministèrechargé des Personnes âgées. Les auteurs de cerapport sont formels : « Le fonctionnement de cesrésidences a mis en difficulté nombre d'usagers etleurs héritiers, qui se voient contraints d'acquitterl'ensemble des charges, même lorsqu'ils ne sou-haitent pas bénéficier des services ou que le loge-ment est vide. » Leurs propositions pour remédierà cette situation : « II apparaît fondamental queles services à la personne appelés collectifs soientindépendants des règles de la copropriété et que lesservices à la personne restent en totalité gérés par

des textes qui leur sont propres », le rapport préci-sant que « l'intégration dans la loi du lû juillet1965, de la fourniture de services spécifiques, notam-ment de restauration, de surveillance, d'aide et deloisirs, aux occupants d'une copropriété, faite parla loi du 13 juillet 2006, se révèle dans les faitscontre-productive en ce qu'elle engendre une confu-sion et est à l'origine de débordements incontrô-lables aux incidences fâcheuses. »

Une loi de rectification relative auvieillissement de la société en projet

Ces débordements, le projet de loi relatif àl'adaptation de la société au vieillissement, pré-sente début juin par Marisol Touraine, ministredes Affaires socialeaet de la Santé, et LaurenceRossignol, secrétaire d'Etat chargée de la Famille,des Personnes âgées et de l'Autonomie, entendbien les corriger. Il prévoit de modifier la loi du10 juillet 1965 (articles 41-1 à 41-5) et d'introduireune distinction entre les services spécifiques indi-vidualisables et ceux qui ne le sont pas. Un décretdéfinira les contours des services individuali-

f investisseur, aujourd'hui, a le choix entre deux statuts fiscauxn investissant dans une résidenceservices dédiée aux touristes, aux

seniors, aux personnes dépendantes,aux étudiants..., l'investisseur peutnon seulement bénéficier du rem-boursement de la TVA (au taux de20 %) mais aussi profiter du régimeCensi-Bouvard. La résidence dort com-porter trois des quatre services para-hôteliers suivants : petit-déjeuner,nettoyage régulier des locaux, four-niture de linge de maison, réception.Le logement doit être acquis neuf ouen l'état futur d'achèvement (Vefa)ou, s'il est ancien, réhabilité à neuf.Le dispositif Censi-Bouvard permetd'avoir une réduction d'impôt égaleà ll % du montant HT de l'investisse-ment, dans la limite d'un plafond de300 DOO €, soit une réduction d'impôtde 33 000 € étalée sur neuf ans, duréedu bail commercial. Si l'investisseurn'a pas beaucoup de contraintes, il

doit en effet accepter de confier, parbail commercial de neuf ans au mini-mum, la gestion de son bien meubléà l'exploitant de la résidence qui secharge, de son côté, de trouver le typede locataires visé par la résidence(touristes, seniors, étudiants...). Ànoter que le dispositif Censi-Bouvard

ne semble pas intéresser les investis-seurs, dont la majorité opte pour unstatut LMIMP classique, qui les auto-rise non seulement à déduire leurscharges mais aussi à amortir leur biensur une vingtaine d'années au moins,alors que l'avantage fiscal du Censi-Bouvard se limite à neuf ans.


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sables. Le texte prévoit aussi de confier aux copro-priétaires la faculté de modifier le règlement decopropriété afin de réaffecter certaines partiescommunes à des services spécifiques individuali-sables, fournis dans le cadre d'une conventionsignée avec un tiers prestataire pour cinq ansrenouvelables. La convention devra fixer les condi-tions d'utilisation des parties communes affectéesà ces services et la contribution aux charges quien résultera. « La désaffection départies communesnécessitera une majorité des deux tiers des copro-priétaires et entraînera la résiliation des contratsde prêt et de fourniture de services », précise le textede loi. Le choix du tiers prestataire et la signaturede la convention pourront être décidés en assem-blée générale à la majorité des voix de tous lescopropriétaires (art. 25) ou, si le projet recueilleau moins un tiers de ces voix, à l'occasion, cettefois, d'un second vote à la majorité simple (art. 24).

D'autres mesures sont prévues par le projet deloi, comme l'impossibilité pour le syndic d'êtrele prestataire de services, ou la création d'unconseil des résidents. Ce texte devrait être soumisau Parlement dans les prochains mois, pour unvote courant 2015. « Certes, on ne peut nier qu'ilexiste des résidences qui se vident en raison duniveau de leurs charges. Mais il ne faut pas jeterl'opprobre sur les résidences seniors, dont la plu-part fonctionnent bien, se défend FrançoisGeorges, le président d'Acapace-Les Jardinsd'Arcadie, l'un des leaders des résidences servicesseniors et président du Syndicat des résidencesavec services pour les aînés (SNRA). Tout auplusune quarantaine d'entre elles ont des difficultés surles 200 en exploitation sur ce modèle. Est-il néces-saire de légiférer pour 40 résidences? »

Quoi qu'il en soit, c'est sans doute le bout dutunnel pour de nombreux propriétaires - ou leurshéritiers - en difficulté, qui ont en outre beau-coup de mal à trouver des acqué-reurs lorsqu'ils veulent vendre.Il n'est pas rare qu'ils soientcontraints de brader leur appar-tement au tiers de sa valeurpour s'en débarrasser le plusrapidement possible, comptetenu des charges mensuellesparticulièrement lourdes. Or, lescandidats ne sont pas légion,hormis quèlques opérateurs quiont vu, de fait, l'opportunité de

Attention aux gros travaux

En résidence services, ['investisseur doit payerla taxe foncière, les honoraires du syndic de

copropriété et, en principe, les gros travaux. Quicertes, s'agissant de résidences neuves, ne devraientpas intervenir avant une dizaine d'années. Si enEtablissements d'hébergement pour personnesâgées dépendantes (Ephad), ces travaux sont sou-vent pris en charge par l'exploitant, il n'en va pasde même en résidence seniors ou en résidence detourisme, où ils incombent en général à l'investis-seur. Il faut donc éplucher de près le bail commercialque l'exploitant a élaboré. Si rien n'est précisé quantà cette répartition, ce sont les articles 605 et 606 duCode civil qui s'imposent. Ils prévoient notammentque les grosses réparations sont à la charge du pro-priétaire, y compris les travaux de mise aux normesréglementaire. Rien n'interdit, évidemment deconvenir d'une autre répartition.

La distinctionentre les servicesindividualisâmeset ceux qui nele sont pas seraintroduite dansla future loi.

racheter des lots à bas prix, avec l'idée de lesrevendre en empochant une confortable plus-value. À condition de parvenir à faire voter lasuppression des services...

Une nouvelle générationde résidences seniors

Les promoteurs qui s'étaient presque retirésdu marché des résidences seniors ont, depuisquèlques années, réinvesti ce terrain avec à la cléun modèle économique très différent. Ce sont desinvestisseurs qui achètent les logements, lesmeublent et, via un bail commercial de neuf ans,en confient la gestion à l'exploitant, qui se chargede trouver les locataires. Et bien sûr, les argu-

ments ne manquent pas pourvanter les mérites de ces pro-duits. Outre une fiscalité avanta-geuse (voir encadré p. 34), l'argu-ment choc est, bien sûr, levieillissement de la population.En supposant que les tendancesdémographiques récentes semaintiennent, La France métro-politaine devrait, en 2050, comp-ter un habitant sur trois âgé deGO ans et plus, contre un sur cinq


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en 2005. De ce point de vue, les résidences servicespour seniors comblent un vide, se plaçant désor-mais à mi-chemin entre le maintien à domicile etla maison de retraite ou l'Etablissement d'héber-gement pour personnes âgées dépendantes(Ehpad). « Les résidences services seniors inté-ressent aussi bien les locataires de 75 ans, quicherchent à rompre l'isolement et à trouver de toconvivialité, qu 'à ceux de 90 ans qui souhaitent unlieu de vie sécurisant », explique Frédéric Walther,directeur général en charge des exploitations chezDomitys, un des poids lourds de ce marché. Il estvrai aussi que les seniors ont change : ils veulentdu confort, de la sécurité, pratiquer des activités,rompre l'isolement, par exemple à la suite d'unveuvage, des désirs que la classique maison deretraite ne satisfait pas. « Hy a dix ans, un postu-lat dominait: les personnes âgées valides devaientrester à la maison et les personnes dépendantesaller en Ehpad, se remémore François Georges.Sur la base de ce discours, le foyer logement a étéabandonné et le parc est aujourd'hui obsolète oune correspond plus à la demande de services desseniors. On en a transformé certains en Ehpad, lesautres ont disparu. »

Les charges liées aux servicesn'incombent pas à ('investisseur privé

II existe donc une place à prendre pour les rési-dences seniors dont la vocation est d'accueillirdes personnes âgées autonomes, u C'est d'autantplus nécessaire que l'on vit aujourd 'nui l'èclatementde la cellule familiale, les enfants ne peuvent plusaccueillir leurs parents à la maison. La caniculede 2003 a d'ailleurs révélé l'isolement qui frappe lesseniors dans notre société », poursuit FrançoisGeorges. Pour éviter des charges trop élevées, lesrésidences services pour seniors ont adopté unmontage juridique qui, tout en garantissant ladélivrance de services aux rési-dants (le plus souvent des loca-taires), ne fait pas peser lescharges liées à ces services surles investisseurs privés. ChezDomitys, par exemple, les locauxd'exploitation des services(accueil, salle de restaurant,d'animations, salon de coiffure,salle multimédia, bibliothèque,piscine, salle de sport, cuisine,blanchisserie...) sont constitués

Les loyerssont disparateset élevés si Tonconsidère lemontant moyendes pensionsde retraite.

d'un seul et même lot au sein de la copropriété,celui-ci étant le plus souvent vendu par le promo-teur à l'exploitant. De fait, toutes les charges decopropriété liées aux locaux de services incombentainsi à ce dernier. L'inconvénient? H II devient trèsdifficile de changer d'exploitant. Les investisseursont acheté des biens sans détenir une quote-part dece qui devrait naturellement appartenir aux partiescommunes », indique Paul Duvaux, avocat spécia-liste de ces questions. Ce qui peut être probléma-tique en cas de conflit avec l'exploitant.

Sur sa résidence en périphérie de Lacanau, legroupe Sairenor a préféré éviter le bail commer-cial avec l'exploitant, qu'il juge trop contraignant.« Nous commercialisons les logements auprèsd'investisseurs locaux qui achètent à proximité dechez eux, en se plaçant sous le statut classique deloueur en meublé non professionnel (LMNP) »,explique Ludovic Savariello, directeur général deSairenor. Quelle que soit la formule, l'investisseurest assuré de faibles charges (taxe foncière, entre-tien courant...). « Chez nous, l'investisseur paiejuste la taxe foncière, les honoraires de syndic, del'ordre de 80 € à 100 €par an et les gros travaux »(voir encadré p. 35), explique Alexis Moreau, direc-teur général de Cogedim Club. C'est le locatairequi paie les services. Encore faut-il que ces der-niers affichent des tarifs raisonnables pour attirerdes occupants. La plupart des exploitants pro-posent un socle minimal que le locataire est obligéde prendre. Chez Domitys, par exemple, ce socle(la formule Club) coûte 240 €/mois. Il comprendl'assistance aux démarches administratives,l'accès aux espaces club, les activités et anima-tions, le goûter l'après-midi... Si le locataire veutdavantage de services, il peut opter pour une for-mule « confort » (435 €/mois). Equilibre (600 €/mois) ou « Bien-être », ces deux derniers compor-tant un service de restauration. Le résidant peut

aussi bénéficier de services à lacarte tels que ménage, blanchis-serie, soins esthétiques, coiffure,aide à la mobilité et accompagne-ment individuel, petits travaux...

Les loyers ne sont pas à laportée de toutes (es bourses

Cela étant, c'est le loyer quidoit surtout être étudié de près.S'il est trop élevé, le logementne trouvera pas de locataire. Or,


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Résidences étudiantes, des prix souvent trop élevés en provincees résidences étudiantesn'échappent pas aux problèmes

rencontres par les résidences detourisme et les résidences seniors.

I Pourtant, elles semblent attrayantesaux investisseurs, en raison de l'in-suffisance de l'offre de logements

I locatifs dans de nombreuses villesétudiantes. D'autant que la mise defonds est relativement réduite,

I s'agissant le plus souvent de studios* de 18 à 20 mj. Pour autant, il faut

être exigeant sur la qualité du pro-duit, la surface, qui ne doit pas êtretrop réduite et, bien sûr, l'emplace-ment. Les locataires souhaitent êtreprès de leur université, mais aussidisposer des transports en communpour accéder à toutes les commodi-tés de la ville.

Autre point à étudier de près : lesprix. « Si l'enveloppe est réduite, selimitant entre 70000 f et iou DOO €,il faut toutefois noter que les pmsont souvent trop élevés en province,explique Benjamin Nicaise. Payer5 000 €/m2 pour ce type de produitsdans des villes moyennes est tout àfait excessif. » D'autant que le pôle

universitaire peut subir un regrou-pement. Auquel cas, la résidencen'aura plus lieu d'être. Un risquenon négligeable sur des emplace-ments de villes périphériques.Quant à la rentabilité, elle est unpeu moins attractive qu'en rési-dence de tourisme ou en résidenceseniors, par exemple. Il est vrai queles étudiants ont des budgets limi-tes. Ce qui n'empêche pas certaines

résidences de proposer des loyers à500 € et plus. Sont-ils viables, quandon sait que les aides au logement,qui encouragent aujourd'hui lesexploitants à proposer de telsloyers, sont régulièrement remisesen question par le gouvernement ?En outre, l'éventuelle reconversiond'un studio en résidence étudianteapparaît moins probable qu'en rési-dence seniors ou de tourisme.

force est de constater que, dans l'ensemble, lesloyers ne sont pas à la portée de toutes les bourses.Il faut par exemple dépenser 759 € mensuels(charges locatives, eau et électricité comprises)pour un studio au Mans dans une résidenceDomitys, loyer qui peut passer à 954 € à Tours.Ces prix n'incluent pas le pack minimal de ser-vices évoqué plus haut. En fait, d'une ville àl'autre, les loyers sont très disparates. «Dansnosrésidences, ils oscillent entre 450 €pour un studioà Saint-Etienne et 1800 €pour un deux-pièces àVersailles », note François Georges. Même son decloche chez Seger qui propose, avec Villa Médicis,des résidences seniors à Dijon, Autun, Beaune,Besançon. Ou Puteaux, en proche banlieue pari-sienne. H Là, il faut compter une moyenne de1800 €, mais tout est compris », indique Arnault

Libersart, responsable de développement Ile-de-France au sein de Seger. « Chez nous, le loyers'affiche à 478 €, charges comprises pour un deux-pièces de 38 m2 à Cluny. Si l'on y ajoute quatreheures de services, le locataire débourse autour de700 €/mois », indique Ludovic Savariello, pourSairenor. Mais chez Cogedim Club, qui se posi-tionne sur le haut de gamme, le loyer d'un deux-pièces de 42 ou 43 m2 s'établit à 1360 € dans unerésidence de Villejuif ou à 1770 € dans une autresituée à Arcachon. Sans compter la restauration.Le ticket d'entrée n'est donc pas négligeable. Sur-tout si l'on considère le montant moyen de lapension de retraite perçue en France. Selon laDirection de la recherche, des études, de l'évalua-tion et des statistiques (DREES), elle se situe à1288 €/mois (1654 € pour les hommes et 951 € pour


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les femmes) Maîs les promoteursont, la encore, trouve une paradecontre cet argument « Certes, ilfaut faire attention aux exces, maîsles seniors sont en general bien lotis,explique Alexis Moreau Ilsdétiennent 40 % du patrimoine desFrançais et sont a SO % proprietaires de leur residence principale » Un bien qu'ilsrevendent le plus souvent pour entrer en residence seniors Et puis la plupart bénéficientd'aides pour alléger leur loyer Aide personnal!see au logement (APL), Allocation personnaliséed'autonomie (APA) Pour l'instant

Ce qui vaut pour les résidences seniorsvaut pour les résidences de tourisme

A mi chemin entre location saisonnière ethotel, ces ensembles, composes d'appartementsou de maisons, conçus pour etre loues a une chentele de passage, comme les vacanciers ou leshommes d'affaires, sont également dotes de services para hôteliers (accueil, menage, petit dejeuner, fourniture de linge de maison) Ils ont etedéveloppes pour favoriser le tourisme Toutd'abord dans les stations de montagne, puis enbord de mer et enfin a la campagne

Grace aux avantages fiscaux procures aI epoque par la loi Demessme en zone de revitahsation rurale, les annees 2000 ont vu fleurir descomplexes dans des secteurs dont le potentiel tou

Un été 2013 en demi-teintes

La frequentation des residences de tourisme estmesurée régulièrement par le syndicat national

de la profession Les derniers chiffres dressent unbilan mitigé pour l'été 2013 une activite en baissesur le littoral, juste maintenuea la montagne, avec

de beaux scores a la campagne et surtout en villeAu total un taux d'occupation moyen de 67 % sursix mois, égal a celui de 2012, maîs plus bas que

celui de 2011 La duree moyenne de sejour a nette-ment baisse, a 5,4 jours (moins de sejours de deux

semaines, plus de week ends en dehors desvacances scolaires) Et la clientele étrangère estremontée a 26,3 % du total, hausse provenantnotamment de la zone campagne

ristique était plutôt aléatoire II s est alorsconstruit plus de 40000 hts par an, contre 20000dans la période précédente Maîs cette folie deconstruction a vite trouve ses limites Car fautede potentiel touristique, nombre d investisseursqui avaient acquis un logement dans ces residences, ont vu leur rendement, pourtant en principe garanti, remis en cause par des exploitantsqui avaient surestime les loyers et ne parvenaientpas a obtenir des taux d occupation suffisants pourrendre l'opération rentable Resultat des deceptions pour des investisseurs qui croyaient faire debonnes affaires tout en deflscahsant et qui se sontretrouves pièges avec des exploitants peu fiables,dont ils ne pouvaient se débarrasser, sauf a payerune indemnité d éviction

En réalité, ce qui a desservi ces residences,outre une fiscalite trop attractive c'est une pratique courante sur ce marche les fonds deconcours Aux dires des promoteurs, elle seraitmoins presente aujourd'hui « On ne parle plus defonds de concours maîs d'aide au démarrage »,reconnaît Benjamin Nicaise, de la plate formeimmobiliere Ceremcimo II n'empêche qu'elle avicie le systeme Son principe9 Les promoteursgratifient les exploitants d'une sorte de prime quipeut atteindre un ou deux ans de loyers, leur permettant d'offrir artificiellement aux investisseursdes loyers attractifs en diminuant le poids des


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charges Maîs cette « prime » se repercute evidemment sur le prix des logements D'où des valeursa l'achat qui sont souvent nettement au dessus decelles du marche Et l'effet prime passe, les exploitants sont obliges de gonfler les prix de locationpour maintenir le rendement D'où, la encore desgestionnaires mis en difficulté au bout d'un oudeux ans et qui peinent a équilibrer leurs comptes,faute de taux d'occupation satisfaisants La donnea toutefois change puisque la loi Demessmen'existe plus Subsiste seulement la loi Censi Bouvard, moins attractive que par le passe (voir encadre p 34) En outre, la loi Alur du 24 mars dernierprécise, dans son article 58, que dans les residences de tourisme construites a partir du 1er juillet 2014, les locaux a usage collectif, composesd'équipements et de services communs, devrontetre la propriete indivise du syndicat des copropriétaires Défait,les copropriétaires ne seront plusa la merci des exploitants déte-nant des parties communes de laresidence « Cette mesure vise aeviter des blocages éventuels en casde cessation d'exploitation ou dechangement d exploitant »,explique Pascale Jallet Bref, lemarche s'assainit «Aujourdhui,on a affaire a des exploitants gui,

ll vaut mieuxse méfierdes promoteursqui assurentdes rendementsau-dessusde 3 % à 4,5 %•

dans leur majorité, sont des poids lourds de la ges-tion, et ne perdent pas d'argent », conclut BenjaminNicaise Une affirmation qu'il vaut cependantmieux vérifier par soi même

Comment investir en résidences servicesApres avoir dresse ce portrait plutôt noir des

residences services, une question se pose faut ilfaire le choix d y investir9 Pourquoi pas, a condition de prendre d'infinies précautions Toutd'abord, l'emplacement reste la regle d or Que l'onenvisage un investissement en residence de tounsme ou seniors, cet element va en déterminerl'intérêt En residence de tourisme, il faut privilegier les secteurs les plus prises de bord de merou de montagne A la campagne, c'est plus aléato ire < Cela a bien fonctionne, dans les annees 2000,maîs tres vite les touristes sont retournes a la merou a la montagne », note Benjamin Nicaise Pourune residence pour seniors, « il faut imperativement des emplacements a proximite de toutes lescommodités, recommande t dencore Les retraitesgui font le choix de s'installer en residence seniorstiennent a la proximite des commerces, des medecms, des hopitaux, des loisirs » La grille de loyersque l'exploitant compte mettre en place est aussiimportante Ils doivent etre assez proches desloyers de marche du secteur, et les services accessibles L'investisseur a d'ailleurs intérêt a s'assurer que ces services sont réels et qu'ils attirerontles futurs locataires

Dans tous les cas, il faut se mefier des promoteurs qui annoncent des rendements superieursa la moyenne En residence seniors comme enresidence de tourisme, les rendements oscillententre 3,5 % et 4,5 % selon les emplacements Audelà, il faut se poser des questions Enfin, n'hésitezpas a enquêter sur l'exploitant et a vérifier qu'ila les rems solides, de même qu'a faire examiner

de pres les clauses du bail commercial par un avocat spécialiseEnfin, il faut s'intéresser aumarché de la revente Pas sisimple, sur un secteur peu organise Souvent, les reventes s'effectuent au coup par coup avecl'aide de l'exploitant Renseïgnez vous sur la politique de cedernier en matiere de marchesecondaire et sur les prix desreventes menées a bien •

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