opérations immobilières n° 73

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LE BIMéDIA JURIDIQUE DES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER www.lemoniteur.fr/ope-immo Immobilières Opérations Une publication N°73|Mars 2015 FINANCEMENT CAUTIONNEMENT BANCAIRE Devenue la première des garanties exigées par les banques pour accorder un crédit à l’habitat, le cautionnement bancaire échap- perait aux règles normales de concurrence. L’Autorité de la concurrence vient d’être saisie pour avis. P.15 URBANISME ET ENVIRONNEMENT LA LOCATION SAISONNIèRE Pour la première fois, le règlement municipal de la ville de Paris réserve un sort particu- lier aux locations meublées de courte durée, estimées à près de 30 000 dans la capitale. Autorisations, compensations et exceptions expliquées ici. P.51 CONSTRUCTION MAîTRE D’œUVRE ET DEVOIR DE CONSEIL En plus de l’information qu’il doit donner sur l’existence du sous-traitant, le maître d’œuvre est tenu de conseiller le maître d’ouvrage sur ses obligations juridiques, et ce sous peine d’une sanction significative, le paiement du sous-traitant. P.33 VENTE ET CONTRATS SPÉCIAUX VEFA ET DéLAI DE RéTRACTATION La loi de simplification de la vie des entre- prises est venue préciser le point de départ du délai de rétractation pour les contrats immobiliers. En Vefa, le délai de rétractation court ainsi à compter de la conclusion du contrat préliminaire. P.13 URBANISME ET ENVIRONNEMENT LE DROIT DE PRéEMPTION DES PRéFETS EN ACTION DOSSIER Issu de la loi Molle de 2009, le droit de préemption exercé par le pré- fet dans les communes faisant l’objet d’un constat de carence se voit conforté par la loi Alur. Analyse des mesures phares de la réforme et témoignage de Jean-François Carenco, préfet du Rhône. P.24 FISCALITÉ TAXE EN BAISSE SUR LES BUREAUX Nul n’est à l’abri d’une bonne surprise. Preuve en est avec les tarifs de la taxe sur les bureaux applicable en Île-de-France qui sont en baisse cette année de 0,61 % par rapport à ceux applicables en 2014. P.13 GESTION ET PROFESSIONS LES CONTENTIEUX LOCATIFS APRèS LA LOI ALUR DOSSIER Soucieux du bon équilibre des rapports locatifs, le législateur s’applique à développer la conciliation entre bailleurs et locataires, à l’instar de la loi Alur qui reporte notamment le traitement des impayés en amont de la procédure judiciaire. En contre-point, l’action de groupe introduite par la loi Hamon suscite quelques émois auprès des bailleurs. P.18

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Page 1: Opérations Immobilières n° 73

Le bimédia juridique des professionneLs de L’immobiLier

www.lemoniteur.fr/ope-immo

Immobilièresopérations

Une publication

n°73|mars 2015

FINANCEMENT

Cautionnement banCaireDevenue la première des garanties exigées par les banques pour accorder un crédit à l’habitat, le cautionnement bancaire échap-perait aux règles normales de concurrence. L’Autorité de la concurrence vient d’être saisie pour avis. P.15

UrbANIsME ET ENvIroNNEMENT

la loCation saisonnièrePour la première fois, le règlement municipal de la ville de Paris réserve un sort particu-lier aux locations meublées de courte durée, estimées à près de 30 000 dans la capitale. Autorisations, compensations et exceptions expliquées ici. P.51

CoNsTrUCTIoN

maître d’œuvre et devoir de Conseil En plus de l’information qu’il doit donner sur l’existence du sous-traitant, le maître d’œuvre est tenu de conseiller le maître d’ouvrage sur ses obligations juridiques, et ce sous peine d’une sanction significative, le paiement du sous-traitant. P.33

vENTE ET CoNTrATs sPÉCIAUX

vefa et délai de rétraCtation La loi de simplification de la vie des entre-prises est venue préciser le point de départ du délai de rétractation pour les contrats immobiliers. En Vefa, le délai de rétractation court ainsi à compter de la conclusion du contrat préliminaire. P.13

UrbANIsME ET ENvIroNNEMENT

le droit de préemption des préfets en aCtion

dossier Issu de la loi Molle de 2009, le droit de préemption exercé par le pré-fet dans les communes faisant l’objet d’un constat de carence se voit conforté par la loi Alur. Analyse des mesures phares de la réforme et témoignage de Jean-François Carenco, préfet du Rhône. P.24

FIsCAlITÉ

taxe en baisse sur les bureauxNul n’est à l’abri d’une bonne surprise. Preuve en est avec les tarifs de la taxe sur les bureaux applicable en Île-de-France qui sont en baisse cette année de 0,61 % par rapport à ceux applicables en 2014. P.13

gEsTIoN ET ProFEssIoNs

les Contentieux loCatifs après la loi alur

dossier Soucieux du bon équilibre des rapports locatifs, le législateur s’applique à développer la conciliation entre bailleurs et locataires, à l’instar de la loi Alur qui reporte notamment le traitement des impayés en amont de la procédure judiciaire. En contre-point, l’action de groupe introduite par la loi Hamon suscite quelques émois auprès des bailleurs. P.18

Page 2: Opérations Immobilières n° 73

Mars 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

2

Comité de rédactionDirecteur du comitéPhilippe PELLETIERAssocié de Lefèvre Pelletier et associés, Avocats. Il est président du plan bâtiment durable.

Bruno CHEUVREUXNotaire associé, Étude Cheuvreux ; membre fondateur et représentant notarial, Gridauh

Jacqueline FAISANTPrésidente du directoire, BNP Paribas REIM

Françoise KAMARAConseiller à la première chambre civile de la Cour de cassation et président de la Commission des clauses abusives

Aurélie LEMOINEDirectrice, département Études et Recherches, CBRE

Paul TALBOURDETAvocat à la Cour, De Pardieu Brocas Maffei

Estelle DEBAUSSART-JONIECDirectrice des affaires juridiques et des marchés, Paris Habitat

Catherine STEPHANOFFSecrétaire général, membre du comité exécutif et directeur juridique, Groupe Nexity

Hugues PÉRINET-MARQUETProfesseur, université Panthéon-Assas (Paris II)

IndexAction en démolition...........................................8Aménagement commercialAutorisation d’exploitation commerciale................8Permis modificatif..............................................8

Architecte des bâtiments de France..................14Bail commercialBaux professionnels.........................................41Droit d’option...................................................43Ensembles immobiliers.....................................47Grosses réparations..........................................47Obligation de délivrance...................................43Régularisation de charges.................................41Répartition des charges....................................46Sous-bail dérogatoire.......................................42Statut du fermage............................................39

Bail d’habitationCharges récupérables de chauffage...................32Droit de préemption du locataire........................39

Biens en déshérence........................................15Cautionnement bancaire...................................15CopropriétéAbus de majorité..............................................43Copropriétés dégradées......................................3

Commerces de centre-ville...............................15Contentieux locatifs d’habitationAction de groupe..............................................20Amende pénale................................................22Commission de conciliation...............................18

Délais de paiement..........................................21Expulsion........................................................22Signalement des impayés.................................21

Conventions de forfait.......................................44Documents d’urbanismePLU.................................................................14Procédure d’examen au cas par cas...................14

Droit de préemptionDéclaration d’intention d’aliéner........................12Droit de visite..................................................12

Droit de préemption-carenceArrêté de carence.............................................24Biens préemptables..........................................26Communes carencées ......................................28Délégataires....................................................28Exercice du droit de préemption.........................26Pénalités financières........................................29

Établissement public de santéMobilisation du foncier public............................12

Expropriation....................................................12Grand ParisÉtablissement public territorial............................9

Location saisonnière.........................................51Logement intermédiaire....................................13Loi AlurContentieux locatifs..........................................18Copropriétés dégradées......................................3Droit de préemption..........................................12Encadrement des loyers....................................17Encadrement des professions............................15PLU en cours de révision...................................15Vente d’un logement en copropriété....................13

Maître d’œuvreObligation d’information...................................33

Marchés privésClause de conciliation.......................................35

Marchés publicsDurée d’exécution.............................................14Marchés complémentaires................................34

Marchés résidentielsMarché de l’ancien...........................................16Marché du neuf................................................17

Mesurage carrezDouble mesurage.............................................13Mesurage erroné..............................................38

Permis de construireDate de péremption..........................................12

Prêt à taux zéro................................................50Professions immobilièresLoi Alur...........................................................15

Propriété publique.......................................35, 37Réunion de chantier.........................................48Taxe sur les bureaux.........................................13Transition énergétiqueRénovation des logements..................................9

VefaAction en rétractation.......................................13Contrat préliminaire.........................................34Garantie d’achèvement.....................................38

Vente immobilièreGarantie des vices cachés.................................37Obligation de délivrance conforme.....................33

Vente de logements locatifs sociaux..................13

Page 3: Opérations Immobilières n° 73

3

É D I T O R I A L

www.lemoniteur.fr/ope-immo • Mars 2015

17, rue d’Uzès 75108 Paris cedex 02, France Tél. : 01 40 13 30 30 Fax : 01 40 41 08 87 www.lemoniteur.fr/ope-immo

RÉDACTION Directeur des rédactions :Michel DalloniDirecteur éditorial :François-Xavier HermelinRédactrice en chef déléguée : Sophie Michelin-Mazéran

Rédacteur en chef technique : Franck VacleResponsable de production : Denis GuillambertOnt collaboré à ce numéro* : Jean-François Carenco, préfet ; Hervé Debaveye, ingénieur ; Pascal Derrez, rédacteur juridique ; Sidonie Fraîche-Dupeyrat, avocat associé ; Simon Gilbert, professeur de droit public ; Pierre Haxaire, ingénieur ; Agnès Lebatteux, avocat associé ; Anne Malfilâtre, avocat ; David Tran, chargé d’études ; Patrick Wallut, notaire honoraire

*Les opinions exprimées par les auteurs de cette revue n’engagent qu’eux-mêmes et non les organismes auxquels ils appartiennent.

PROmOTION-DIffusIONDirecteur : Jean-Baptiste AllineChargée de diffusion : Nina YinguiGestion des abonnements : Nadia Clément

RELATION CLIENTsDirecteur : Christophe Richardservice clients : Tél. 01 40 13 50 65 www.lemoniteur.fr/ope-immo • Prix de vente au numéro : 50 € TTC • Abonnement annuel : 449 € TTC (10 nos

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Gestion : Jean-Pierre Heileman

DIRECTEuR COmmERCIAL mARquEs CONsTRuCTION Anton Keil

fAbRICATION Fabienne Couderc, Anne-Lise Lapoire

OPÉRATIONs ImmObILIèREsest édité par Groupe MoniteurSAS au capital de 333.900 €Siège social : 17 rue d’Uzès 75108 PARIS cedex 02RCS PARIS 403 080 823N° SIRET 403 080 823 00012N°TVA intracommunautaire FR 32 403 080 823Principal actionnaire : INFO SERVICES HOLDING

Président, directeur de la publication : Christophe CzajkaDirecteur général délégué : Sandrine RampontDirecteur du pôle construction : Nathalie Auburtin

mIsE EN PAGEDEsK 25, boulevard de la Vannerie, 53940 Saint-Berthevin, France

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Orcod : traiter les territoires délaissés de la République

« L’apartheid territorial » préoccupe le ministère de la Ville depuis de nom-breuses années. C’est ainsi que parmi ses nombreuses dispositions, la loi Alur du 24 mars 2014 a mis l’accent sur le traitement des copropriétés dégradées.

Ces copropriétés qui abritent des ménages aux ressources faibles ou inexis-tantes, ne peuvent faire face, ni aux dépenses courantes de chauffage ou d’eau, ni aux travaux de réhabilitation et de sécurisation indispensables. Entre 300 000 et 1,2 million de logements seraient concernés et l’investis-sement minimum, selon l’Agence nationale de l’habitat (Anah), s’établirait à 70 milliards d’euros sur les dix ans à venir.

Les outils d’intervention publique existent depuis 1994 : « Opah copropriété dégradée », plan de sauvegarde (article L. 615-1 du Code de la construc-tion et de l’habitation), portage provisoire par lots, subventions de l’Anah et de l’Agence nationale de rénovation urbaine (Anru). Mais, centrés sur la copropriété à redresser, ces outils s’inscrivent insuffisamment dans le projet de rénovation urbaine de l’ensemble du quartier, pourtant indispensable et comprenant la création d’équipements publics, la construction de loge-ments sociaux ou encore le désenclavement dudit quartier.

Pour y remédier, la loi Alur a créé un nouveau dispositif ensemblier, intitulé « opérations de requalification des copropriétés dégradées », visé au nouvel article L. 741–1 du Code de la construction et de l’habitation : d’initiative pré-fectorale ou locale, l’Orcod (ou ORCD) fera l’objet d’une convention conclue entre la collectivité territoriale et un opérateur unique (SEM ou OPHLM notamment), pour un territoire déterminé. L’opération coordonnera les pro-jets de rénovation urbaine, de redressement de(s) copropriété(s), de lutte contre l’habitat indigne, de portage des lots et d’accompagnement social.

L’État peut déclarer, par décret en Conseil d’État, une Orcod d’intérêt natio-nal (Orcod-IN), au sens de l’article L. 121-2 du Code de l’urbanisme, et confier sa conduite à un établissement public foncier d’État. La taxe spéciale  d’équipement collectée par celui-ci pourra alors être affectée à l’Orcod-IN dont il a la charge, dans la limite de 5 euros par habitant, et les dispositifs de relogement (Dalo) pourront être mobilisés. Les récentes lois de finances prévoient aussi des exonérations d’imposition pour ces Orcod-IN.

un décret du 28 janvier 2015 déclare d’intérêt national l’Orcod du quar-tier du « bas-clichy » à Clichy-sous-bois (93), tandis qu’un autre Orcod-IN est en cours d’élaboration à « Grigny 2 » dans l’Essonne. Seuls les moyens affectés à ces opérations permettront de mesurer la réalité de l’engagement politique. En attendant, la convention financière du 14 janvier 2015 entre l’État et l’Anru a eu pour effet de ramener les subventions de l’État pour le programme « Ville et territoires durables», de 85 millions d’euros à 71 mil-lions d’euros… Le temps de l’annonce sera-t-il suivi du temps de l’action ? n

Par Agnès Lebatteux, avocat associé, SCP Zurfluh Lebatteux Sizaire et associés

Page 4: Opérations Immobilières n° 73

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Page 5: Opérations Immobilières n° 73

www.lemoniteur.fr/ope-immo • Mars 2015

5

SOMMAIRE

INDEX........................................................ 2

ÉDITORIAL

Orcod : traiter les territoires délaissés de la République............................................3

TEXTES OFFICIELS

Sommaire deS texteS officielS...............7

ProJetS, ProPoSitioNS et raPPortS.......8

aU JoUrNal officiel

Le texte à retenirNouvelles.mesures.de.simplification..et.ajustements.des.lois.Alur.et.Hamon...13

réPoNSeS miNiStérielleS info+ .........14

ACTuALITÉ DES mARChÉS

Marchés résidentiels : construction en panne et prix ajustés dans l’ancien......16

DOSSIERS info+15 qUeStioNS SUr leS coNteNtieUx locatifS d’habitatioN aPrèS leS loiS alUr et hamoN .............18

10 qUeStioNS SUr le droit de PréemPtioN-careNce exercé Par le Préfet ..............................24

JuRISpRuDENCE

Sommaire de JUriSPrUdeNce.................31

La décision à retenirCharges.locatives.de.chauffage..et.protection.de.l’environnement.............32

Urbanisme et EnvironnementDroit.de.l’environnement..et.qualité.environnementale.....................33

ConstructionMarchés.publics.et.privés.. info+ ..........33

Contrats.de.la.construction......................34

Responsabilités.et.assurances.................35

Vente et Contrats spéciauxPropriété.publique.. info+ .....................35

Ventes.d’immeubles.................................37

Immeubles.à.construire...........................38

Gestion et ProfessionsBaux.d’habitation.et.mixtes......................39

Baux.commerciaux.et.professionnels.....39

l �Le devoir de conseil du notaire en Vefa

l Zoom sur le marché immobilier à marseille

l �Construire en milieu urbain ou comment maîtriser les risques liés aux sujétions de voisinage ?

l La copropriété après la loi Alurl La garantie de parfait achèvementl L’organigramme du chantierl La transformation de bureaux

en logementsl �Le droit immobilier doit-il être

un facteur de croissance économique ?

Au SOmmAIRE Du pROChAIN NumÉRO

Copropriété.et.ensembles.immobiliers....43

Questions.sociales....................................44

EN SyNThèSE

Le décret d’application « charges » de la loi Pinel................................................46

Première réunion de chantier....................48

VOS QuESTIONS info+Spécial Ptz et éco-Ptz...............................50

TRIbuNE LIbRE

Haro sur les locations de courtes durées à Paris...........................51

SOmmAIRE ThÉmATIQuE........................ 52

Gestion et professions info+Les contentieux locatifs d’habitation après les lois Alur et hamon

Soucieux.du.bon.équilibre.des.rapports.locatifs,.le.législateur.s’applique..depuis.vingt-cinq.ans.à.développer.la.conciliation.entre.bailleurs..et.locataires.et,.en.cas.d’échec,.à.prévenir.les.expulsions..................................18

urbanisme et Environnement info+Le droit de préemption-carence exercé par le préfet

Dans.un.contexte.de.mal-logement.en.France,.les.communes.qui.méconnaissent.leurs.engagements.de.réalisation.de.logements.sociaux,.au.regard.des.exigences.fixées.par.la.loi.SRU,.doivent.en.construire..pour.ne.pas.être.«.carencées.»............................................................................24

DOSSIERS Du mOIS

Ce pictogramme indique qu’un complément rédactionnel est disponible sur le sitewww.lemoniteur.fr/OpE73

info+

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Page 7: Opérations Immobilières n° 73

7

Sélection de textes officiels réalisée et commentée par

TEXTES OFFICIELS

www.lemoniteur.fr/ope-immo • Mars 2015

Urbanisme et EnvironnementPrOjETS, PrOPOSITIOnS ET raPPOrTS..............................................8

● Projet de loi Macron et volets relatifs à l’urbanisme et à l’aménagement commercial

● Projet de loi NOTRe : la métropole du Grand Paris sur le banc de l’Assemblée nationale

aU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................12 ● Plus de pouvoirs au titulaire du droit de préemption ● « Choc foncier » : au tour des établissements publics de santé ● Permis : report de la date de péremption ● Recodification du Code de l’expropriation

réPOnSES mInISTérIELLES..............................................................14 ● Prérogatives excessives attribuées aux ABF ? ● Projets de travaux cumulés et examen au cas par cas ● Application de la loi Alur aux PLU en cours de révision

ConstructionréPOnSES mInISTérIELLES..............................................................14

● Liberté de fixation de la durée des marchés publics

Vente et Contrats spéciauxaU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................13

● Vente de logements sociaux énergivores interdite

Gestion et ProfessionsPrOjETS, PrOPOSITIOnS ET raPPOrTS..............................................9

● Transition énergétique : la rénovation des bâtiments élevée au rang des priorités par le Sénat

réPOnSES mInISTérIELLES..............................................................15 ● Biens fonciers en déshérence : quel légataire final ?

● Redynamiser les commerces de centre-ville ● Loi Alur et encadrement des professions immobilières

FinancementaU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................13

● Le logement intermédiaire a le vent en poupe

réPOnSES mInISTérIELLES..............................................................15 ● Des pratiques « opaques » en matière de cautionnement bancaire ? info+Fiscalité

aU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................13 ● Taxe sur les bureaux en baisse

nouvelles mesures de simplification et ajustements des lois alur et HamonLe gouvernement progresse sur la route du « choc de simplification » annoncé par le président de la République en mars 2013. ................................................. 13

LE TEXTE À RETENIRVentes d’immeublesVente et Contrats spéciaux

Page 8: Opérations Immobilières n° 73

TEXTES OFFICIELS projets, propositions et rapports

8

Mars 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

tableau de bord législatifCe tableau vous permet d’identifier immédiatement l’état d’avancement entre les deux assemblées des principaux textes en cours d’adoption par le Parlement. Les textes sont situés en fonction de leur thématique et de leur état dans le processus de décision.

Projets ou propositions de loi

1re lecture par l’Assemblée nationale

1re lecture par le Sénat

2e lecture par l’Assemblée nationale

2e lecture par le Sénat

Adoption du texte et procédure de conciliation

Contrôle de constitutionnalité

Parution au JO

Entrée en vigueur du texte

Volet urbanisme du projet de Loi Macron 1

Notre et Grand Paris 2

Projet de loi de transition énergé-tique et rénovation des logements 3

Tableau arrêté à la date du 17/02/2015

1 Urbanisme et environnement

projet de loi Macron et volets relatifs à l’urbanisme et à l’aménagement commercialLes députés ont adopté en première lecture, le 17 février 2015, le projet de loi pour la croissance et l’activité, dit projet de loi « Macron ». Ils ont enrichi ses dispositions relatives à l’aménagement commercial et à l’urbanisme.

Le volet « aménagement commercial »L’article 10 du projet de loi, dans sa rédaction initiale, ne prévoyait pas d’apporter de bouleversement majeur à la législation de l’aménagement commercial, déjà refondue par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 sur l’artisanat, le commerce et les très petites entreprises (ACTPE). Certaines mesures de cette loi sont portant revues dans le sens d’une plus grande souplesse.

Permis modificatif et modification substantielleDepuis la loi ACTPE, les autorisations d’exploitation commerciale (AEC) sont fusionnées avec les permis de construire lorsque les deux autorisations sont requises : le permis de construire vaut alors AEC. L’article L. 425-4 du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction actuelle, prévoit qu’une nouvelle demande de permis de construire valant AEC est nécessaire en cas de modification substantielle du projet autorisé au regard de la réglementation de l’aménagement commercial. Les députés ont précisé que, le cas échéant, cette nouvelle demande de permis de construire peut prendre la forme d’une simple demande de permis de construire modificatif.

Principe d’incessibilitéL’article L. 425-4 du Code l’urbanisme prévoit également que le PC valant AEC est incessible et intransmissible, en cohérence avec l’article L. 4752-15 du Code de commerce qui dispose que l’AEC n’est ni cessible ni transmissible. Ce principe d’incessibilité et d’intransmissibilité a été supprimé par les députés dans les deux codes afin d’introduire un élément de souplesse dans le montage des opérations concernées.

Le volet « urbanisme »En matière d’urbanisme, des modifications ont été apportées par les députés notamment sur deux points.

Refus d’autorisation et indication de l’intégralité des motifsTout d’abord, les députés ont enrichi l’article 28 du projet de loi en introduisant dans l’article L. 424-3 du Code de l’urbanisme l’obligation pour l’autorité compétente en matière d’autorisation de construire d’indiquer l’intégralité des motifs justifiant une décision de rejet ou d’opposition. C’est la transposition à l’administration de l’obligation faite au juge de statuer sur tous les moyens justifiant l’annulation d’une autorisation d’urbanisme (article L. 600-4-1 du Code de l’urbanisme). L’intention affichée est d’éviter aux porteurs de projet de s’exposer à des refus réitérés de leurs projets aussi longtemps que tous leurs vices n’ont pas été identifiés et purgés.

Modification du délai de l’action en démolitionL’article 29 du projet de loi, dans sa rédaction initiale, prévoyait de restreindre la mesure de l’action en démolition au seul cas dans lequel la construction illégale était située dans une zone bénéficiant d’une protection pour des motifs

Page 9: Opérations Immobilières n° 73

9

projets, propositions et rapports TEXTES OFFICIELS

www.lemoniteur.fr/ope-immo • Mars 2013

patrimoniaux ou environnementaux (voir Opé. Immo. n°71-72, janvier-février 2015, p. 11). Le dispositif adopté par les députés est, toutefois, plus complexe : - le principe d’une action en démolition est maintenu pour les constructions illégales ne relevant pas d’une zone de protection. Le délai de mise en œuvre de l’action judiciaire est toutefois raccourci à six mois (contre deux ans actuellement), à compter de l’annulation définitive du permis de construire l’ayant autorisée ;- au-delà de ce nouveau délai de six mois, l’action en démolition reste encourue uniquement pour les constructions illégales situées en zone de protection. Le délai de mise en œuvre de l’action judiciaire, deux ans à compter de l’annulation définitive du permis de construire l’ayant autorisée, demeure inchangé.

Projet de loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, n° 473, adopté en première lecture par l’Assemblée nationale le 17 février 2015

2 Urbanisme et environnement

projet de loi notre : la métropole du Grand paris sur le banc de l’assemblée nationaleAccepter « de revoir les statuts de la métropole du Grand Paris pour plus de progressivité et une mutualisation de proximité » tels sont les mots prononcés par Marylise Lebranchu, ministre de la Décentralisation, lors de la présentation de l’amendement gouvernemental, adopté par les sénateurs et sur lequel les députés devront travailler s’agissant du projet de loi portant nouvelle organisation territoriale de la République (NOTRe). Inséré à l’article 17 septdecies du projet de loi transmis à l’Assemblée nationale, cet amendement crée une nouvelle catégorie d’établissements publics de coopération intercommunale, les établissements publics territoriaux (EPT), qui regrouperont les communes du Grand Paris. Ces établissements publics de coopération intercommunale d’au moins 300 000 habitants regrouperaient d’un seul tenant et sans enclave des communes membres de la métropole du Grand Paris, à l’exception de la commune de Paris, et exerceraient des compétences de politique de la ville (développement urbain local et économique) et de construction, aménagement, entretien et fonctionnement d’équipements culturels d’intérêt territorial. La création de ces nouveaux établissements publics de coopération intercommunale pourrait permettre de simplifier la réalisation des opérations immobilières en

réduisant le nombre d’interlocuteurs dans le périmètre du Grand Paris. Sur le plan du droit de l’urbanisme, le conseil de la métropole du Grand Paris sera associé à la procédure du plan local d’urbanisme intercommunal des établissements publics territoriaux. Ces PLU intercommunaux élaborés par les conseils territoriaux, en collaboration avec les communes concernées, devront être harmonisés avec le Scot métropolitain. Par ailleurs, les députés devront également valider le dispositif de solidarité territoriale adopté par les sénateurs, sur proposition du groupe communiste, de créer un fonds métropolitain de soutien à l’investissement destiné à « réduire les inégalités territoriales et à apporter un soutien aux financements, notamment dans le cadre de la réalisation des programmes de construction de logements ». Les discussions en séance sur l’ensemble de ces questions débutées le 17 février devraient se terminer le 5 mars prochain.

Projet de loi portant nouvelle organisation territoriale de la république, adopté en première lecture par le Sénat le 27 janvier 2015, n° 54 et transmis à l’Assemblée nationale

3 Gestion et professions

transition énergétique : la rénovation des bâtiments élevée au rang des priorités par le sénatLe projet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissance verte est discuté en séance publique par les sénateurs depuis le 10 février, après avoir été adopté par l’Assemblée nationale en octobre 2014 (voir Opé. Immo., n° 70, novembre-décembre 2014, p. 11). Modifiant les codes de l’urbanisme, de la construction et de l’énergie, le texte propose plusieurs objectifs et moyens pour que les secteurs de la construction et de l’immobilier se conforment aux nouvelles exigences en matière énergétique. L’objectif principal : rénover énergétiquement 500 000 logements par an à compter de 2017, dont au moins la moitié est occupée par des ménages aux revenus modestes (article 3 AA du projet de loi). Plus précisément, le gouvernement souhaite rénover avant 2030 tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 KWh/m2/an (article 3 B). En séance, les sénateurs ont même prévu que cette obligation serait effective à partir de 2020.Autre novation introduite par le Sénat : rendre progressivement obligatoire la rénovation des logements à l’occasion d’une mutation, achat ou

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TEXTES OFFICIELS projets, propositions et rapports

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Mars 2013 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

vente, en fonction de la performance énergétique du logement (article 3 B).Les nouvelles constructions sous maîtrise d’ouvrage de l’État, de ses établissements publics ou des collectivités territoriales, devraient faire preuve d’exemplarité énergétique et environnementale tout en étant à énergie positive ou à haute performance environnementale (article 4). Pour atteindre ces objectifs, un Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique serait créé pour conseiller les pouvoirs publics dans la définition, la mise en œuvre et l’évaluation des politiques publiques relatives à la construction et l’adaptation des règles relatives à la construction aux objectifs de développement durable. Un décret en Conseil d’Etat préciserait les règles d’organisation, de fonctionnement et de contrôle du Conseil.S’agissant des moyens financiers, le gouvernement devrait présenter tous les cinq ans un rapport détaillant la stratégie nationale à l’horizon 2050 pour mobiliser les investissements en faveur de la maîtrise de l’énergie dans le parc national de bâtiments publics ou privés, à usage résidentiel ou tertiaire (article 3 A). De plus, un

fond de garantie pour la rénovation énergétique serait mis en place pour faciliter les travaux en matière de performance énergétique (article 5 quater).En outre, le projet de loi propose de faciliter la réalisation de travaux d’efficacité énergétique. À cet égard, les dérogations en matière d’urbanisme seraient autorisées pour la mise en œuvre d’isolation sur les constructions existantes (article 3), et un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement permettrait pour les logements en copropriété d’effectuer un suivi précis de l’amélioration progressive de la performance énergétique du logement (article 4 bis). Le projet de loi, examiné au Sénat jusqu’au 19 février, fera l’objet d’un vote solennel début mars. Soumis à une procédure accélérée, le texte sera ensuite transmis à une commission mixte paritaire chargée de définir une version commune entre les deux chambres. Affaire à suivre.

Projet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissance verte, n° 264, examiné par le Sénat depuis le 10 février 2014

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TEXTES OFFICIELS AU JOURNAL OFFICIEL

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Urbanisme et Environnement

Plus de pouvoirs au titulaire du droit de préemptionPermettre aux collectivités territoriales d’avoir une meilleure connaissance des biens qui font l’objet d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA), telle est l’ambition de la réforme du droit de préemption initiée par la loi Alur du 24 mars 2014 qui permet au titulaire du droit de préemption de demander la communication de renseignements complémen-taires et de visiter les lieux. L’entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions nécessitait l’adoption de décrets, intervenus le 22 décembre 2014. La liste des documents susceptibles d’être deman-dés au propriétaire est fixée à l’article R. 213-7 du Code de l’urbanisme. Il s’agit notamment du dos-sier de diagnostic technique (mentionné à l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habi-tation), des informations environnementales dues au titre des articles L. 125-5, L. 125-7 et L. 512-18 du Code de l’environnement, de l’indication de la superficie « Carrez » des locaux vendus, des ex-traits de la promesse de vente relatifs à l’état et à la consistance de l’immeuble, des éléments rela-tifs à l’occupation du bien, de l’acte constitutif des servitudes ainsi que, dans le cas de cessions de parts de SCI, des informations juridiques et éco-nomiques de la société concernée. Auparavant, la DIA devait simplement comporter, à peine de

nullité, l’indication du prix de cession de l’immeuble et les conditions de l’aliénation projetée.Les conditions de la visite du bien sont précisées aux articles D. 213-13-1 à D. 213-13-4 du Code de l’urbanisme. La demande de visite doit être for-mulée par écrit et être notifiée au propriétaire ainsi qu’au notaire. Le propriétaire dispose d’un délai de huit jours pour faire connaître sa réponse. L’ab-sence de réponse vaut décision implicite de refus. En cas d’acceptation, la visite doit ensuite avoir lieu dans un délai de quinze jours. L’absence de visite à l’issue de ce délai équivaut soit à un refus de vi-site, soit à une renonciation à la demande de visite.Ces demandes, qui s’appliquent aux DIA reçues en mairie depuis le 1er janvier 2015, ont pour effet de suspendre le délai de deux mois dont dispose l’auto-rité préemptrice pour se prononcer sur la DIA, lequel reprendra à compter de la réception des documents complémentaires, de la visite du bien, du refus ou de la renonciation à la visite du bien. Précisons que si le délai restant à courir est inférieur à un mois, le ti-tulaire du droit de préemption bénéficiera d’un mois supplémentaire pour prendre sa décision.

Décrets nos 2014-1572 et 2014-1573 du 22 décembre 2014 (JO du 24/12/2014, p. 22174 et 22175)

Urbanisme et Environnement

« Choc foncier » : au tour des établissements publics de santéAfin de renforcer son soutien à la construction de logements, le gouvernement a étendu le champ d’application du mécanisme de mobilisation du foncier public. Rappelons que la loi du 18 janvier 2013 de mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de pro-duction de logement social, a prévu que lorsque cer-tains établissements publics de l’État (RFF, SNCF, RATP et VNF) cédaient des biens appartenant à leur domaine privé, ou dont la gestion leur avait été confiée par la loi, en vue de permettre la construc-tion de logements, le prix de cession peut faire l’ob-jet d’une décote pouvant aller jusqu’à 100 %. Cette décote est alors calculée en fonction d’un barème prenant notamment en compte la situation locale du marché immobilier ainsi que la proportion et la typo-logie des logements sociaux. À ce jour, seules huit cessions sont intervenues depuis le vote de la loi. Le champ d’application de ce mécanisme est désor-mais élargi aux établissements publics de santé. De-puis le 1er janvier 2015, ces établissements peuvent ainsi être tenus de céder les biens de leur domaine

privé (ou dont la gestion leur a été confiée par la loi), après avis du directeur général de l’agence ré-gionale de santé (ARS) réputé favorable au-delà d’un délai d’un mois, à une valeur inférieure à leur valeur vénale. La décote qui leur est applicable est plafonnée à 30 %. Relèvent de cette procédure, les établissements publics de santé répondant à deux conditions cumulatives : ils doivent avoir été inscrits par le préfet sur les listes régionales de mobilisation du foncier public, après avis conformes de leurs propres organes compétents et du directeur géné-ral de l’ARS, et leurs situations d’endettement doi-vent répondre au moins à l’une des caractéristiques visées à l’article D. 6145-70 du Code de la santé publique (soit le ratio d’indépendance financière excède 50 %, soit la durée apparente de la dette excède dix ans ou soit l’encours de la dette rapporté au total de ses produits, toutes activités confondues, est supérieur à 30 %).

Décrets nos 2014-1741 et 201-1743 du 30 décembre 2014 (JO du 31/12/2014, p. 23574 et 23576)

Urbanisme et Environnement

Permis : report de la date de péremption Comme annoncé dans le récent plan de relance du logement, le délai de validité des autorisations d’urbanisme est prorogé transitoirement en vue de faciliter la réalisation des opérations de construction. Le décret du 29 décembre 2014 porte à trois ans, prorogeable d’un an, le délai de validité des permis de construire, d’aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à déclaration préalable. Ces dispositions s’appliquent aux autorisations d’urbanisme en cours de validité au 30 décembre 2014, même si elles ont déjà fait l’objet d’une prorogation en vertu d’un autre texte, et à celles qui seront délivrées à compter de cette date et jusqu’au 31 décembre 2015. Par ailleurs, pour les autorisations dont le délai de validité a été prorogé d’une année avant le 30 décembre 2014, le délai de validité prorogé est majoré d’une année. 

Décret n° 2014-1661 du 29 décembre 2014 (JO du 30/12/2014, p. 23203)

Urbanisme et Environnement

Recodification du Code de l’expropriationAprès le remaniement de sa partie législative, c’est au tour du volet réglementaire du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique d’être revisité. En effet, un décret vient - dans un souci d’intelligibilité et de lisibilité de la règle de droit (principes à valeur constitutionnelle) - de recenser et de recodifier entièrement les textes existants. Aucun bouleversement juridique n’est à attendre. Seules des modifications marginales ont été insérées, tenant notamment au déroulement de l’enquête publique (articles R. 112-1 à R. 112-27). Ce texte est entré en vigueur le 1er janvier 2015. Les dispositions transitoires sont identiques à celles stipulées pour la partie législative du Code de l’expropriation dans l’ordonnance n° 2014-1345 du 6 décembre 2014.

Décret n° 2014-1635 du 26 décembre 2014 (JO du 28/12/2014, p. 22598)

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AU JOURNAL OFFICIEL TEXTES OFFICIELS

www.lemoniteur.fr/ope-immo • Mars 2015

Vente et Contrats spéciaux

Nouvelles mesures de simplification et ajustements des lois Alur et Hamon

TOà retenir

Le gouvernement progresse sur la route du « choc de simplification » annoncé par le président de la République en mars 2013.

L’objectif est d’aboutir à la mise en place de plus de 200 mesures permettant de simplifier la vie des citoyens, entrepreneurs et investisseurs dans leurs relations avec l’administration. Une nouvelle étape a été franchie le 20 décembre 2014 lors de la pro-mulgation de la loi de simplification de la vie des entreprises. Dans la lignée des précédentes me-sures, ce texte simplifie les procédures administra-tives dans différents domaines et va jusqu’à modi-fier les règles édictées par les lois Alur et Hamon, pourtant dans leurs premiers balbutiements. Trois mesures viennent modifier la loi Alur. Les nouvelles obligations d’informations de l’acquéreur d’un bien en copropriété, décriées par les professionnels du secteur comme étant un obstacle à la fluidité du marché, vont pouvoir être révisées par le gouver-nement, habilité à procéder par voie d’ordon-nances. Ensuite, le double mesurage « loi carrez/surface habitable » est supprimé en raison des difficultés rencontrées pour définir la notion de «  surface habitable ». Seule la surface « loi carrez »

continuera d’être portée à la connaissance de l’ac-quéreur. Enfin, le contrôle de la situation judiciaire des acquéreurs est reporté au 1er janvier 2016 afin de laisser un temps suffisant pour créer un fichier automatisé viable. Les nouvelles mesures de protection des consom-mateurs issues de la loi Hamon sont précisées. Les doutes sont levés sur le point de départ du délai de rétraction de quatorze jours offert au si-gnataire d’un contrat de réservation ayant pour objet la construction de bien immobilier et tout type de contrat conclu hors établissement par un consommateur. Il convient de se référer au jour de la conclusion du contrat. Cette solution obligera donc l’acquéreur à plus de vigilance dans la ges-tion du délai de rétractation.Bien que ces allers-retours du législateur don-nent le sentiment d’une législation faite à la va vite, les professionnels du secteur ne pourront que se réjouir de constater que les changements vont dans le sens de leurs revendications initiales.

Loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014 (JO du 21/12/2014, p. 21647)

Financement

Le logement intermédiaire a le vent en poupeInitialement non défini par les textes, le logement locatif intermédiaire a pendant longtemps été en-tendu comme tout logement pouvant bénéficier de prêts particuliers ou d’aides fiscales, accordés en contrepartie de l’engagement du propriétaire de louer son logement à des ménages dont les ressources étaient trop élevées pour être accueillis dans le secteur social et trop faibles pour le sec-teur privé. Les textes restaient cependant silen-cieux sur les plafonds de ressources de ces loca-taires. La pratique avait ainsi une perception variée de la notion de logement intermédiaire. L’ordon-nance n° 2014-159 du 20 février 2014 est donc venue préciser les contours de cette notion, tant pour le locatif que pour l’accession, en apportant une définition à l’article L. 302-16 du Code de la construction et de l’habitation. Le cadre juridique de ce dispositif a également été unifié. En effet, depuis 1er octobre 2014, l’ensemble des mesures favorisant la production de logement intermédiaire est conditionné à des plafonds de ressources, de loyer et de prix identiques, définis par un décret n° 2014-1102 du 30 septembre 2014. Ces plafonds sont ceux applicables au dispositif d’investisse-

ment locatif dit «  Duflot ». Sous cette impulsion, un décret du 8 janvier 2015 vient aujourd’hui pré-ciser les conditions d’attribution des prêts PLI at-tribués par la Caisse des dépôts et consignations. Ce texte élargit, en premier lieu, le champ des bé-néficiaires. Sont désormais éligibles à ce type de prêts, l’association Foncière logement ainsi que toutes les personnes morales mentionnées à l’ar-ticle 279-0 bis A du Code général des impôts (of-fices publics de l’habitat, SA d’HLM, SEM ayant pour objet statutaire la réalisation de logements). Ce décret porte, par ailleurs, la durée du prêt de trente à trente-cinq ans pour les opérations réali-sées en zones A et B1, considérées comme des zones géographiques marquées par un déséqui-libre important entre l’offre et la demande de loge-ments. Il précise enfin, les modalités d’exercice du droit de priorité institué au bénéficie de l’État, en contrepartie de la garantie accordée pour ce type de prêts. Ces mesures sont entrées en vigueur le 10 janvier 2015.

Décret n° 2015-16 du 8 janvier 2015 (JO du 10/01/2015, p. 462)

Vente et Contrats spéciaux

Vente de logements sociaux énergivores interditeEn vue d’améliorer la performance énergétique des logements, la loi Alur du 24 mars 2014 a introduit une nouvelle condition à la vente de logements locatifs sociaux. Les logements situés dans des immeubles collectifs acquis depuis plus de dix ans et répondant aux normes de décence devront désormais respecter des normes minimales de performance énergétique. Elles viennent d’être fixées par un décret du 26 décembre 2014. Ainsi, seuls les immeubles collectifs dont la consommation énergivore est inférieure ou égale à 330 KWh/m2/an d’énergie primaire pourront être vendus à compter du 1er janvier 2015.

Décret n° 2014-1648 du 26 décembre 2014 (JO du 28/12/2014, p. 22711)

Fiscalité

Taxe sur les bureaux en baisseComme au 1er janvier de chaque année, les tarifs de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement annexées à ces catégories de locaux situés en Île-de-France ont été actualisés en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction (ICC). Les tarifs pour 2015 sont en baisse de 0,61 % par rapport à ceux applicables en 2014. De plus, les tarifs de la redevance pour création de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage en Île-de-France ont aussi été légèrement révisés à la baisse. Notons que l’arrêté du 30 décembre 2014 institue un tarif unique de la redevance pour les locaux à usage de stockage (13,95 €/m2).

Arrêtés du 23 décembre 2014, NOR : EFIE1327359A (JO du 28/12/2014, p. 21611) et du 30 décembre 2014, NOR : ETLL1429964A (JO du 06/01/2015, p. 263)

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TEXTES OFFICIELS RÉPONSES MINISTÉRIELLES

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Mars 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

Prérogatives excessives attribuées aux ABF ?Les exigences imposées par les architectes des bâtiments de France (ABF), qui s’avèrent parfois excessives (notamment quand elles touchent le choix des matériaux, les formes ou les volumes), ne méritent-elles pas d’être encadrées pour éviter des blocages ou des abandons de projets ?

Les prérogatives des ABF relèvent des Codes du patrimoine et de l’urbanisme. S’ils ont en effet une compétence propre en cas de travaux portant sur des bâtiments situés dans le champ de visibilité des immeubles classés ou inscrits comme monuments historiques, ou sur des immeubles situés en secteur sauvegardé, les ABF statuent en formation collégiale pour certains projets spécifiques. De plus, les ABF jouent un rôle de conseil et peuvent être consultés avant tout dépôt de dossier. Enfin, des voies de recours sont ouvertes contre les avis des ABF que les demandeurs pourraient juger excessifs. Il n’est donc pas prévu de modifier leur régime.

l Q. de Patrick Mennucci, n° 67825 (JOAN du 28/10/2014, p. 8868)l R. du ministère de la Culture et de la Communication (JOAN du 30/12/2014,

p. 10835)

OBSERVATIONSur 200 000 avis rendus par les ABF et pouvant faire l’objet d’un recours, moins de 100 ont été attaqués. De plus, les ABF sont également des experts du patrimoine, ce qui justifie leurs prescriptions portant, le cas échéant, sur le choix des matériaux.

Projets de travaux cumulés et examen au cas par casLa procédure d’examen au cas par cas s’applique-t-elle dans l’hypothèse de projets cumulés qui franchiraient le seuil prévu pour engager un recours à cette procédure ? Dans l’affirmative, faut-il imputer la charge de l’étude au dernier pétitionnaire à l’origine du franchissement de seuil ?

L’article L. 122-1 du Code de l’environnement relatif à la détermination des projets relevant d’un examen au cas par cas s’interprète au regard de l’annexe III de la directive 85/337/ CEE du Conseil du 27 juin 1985 qui vise expressément le terme « projets » au pluriel. Dès lors, tous les projets (peu important leur nature et le dépassement de seuil que pourrait engendrer le cumul) peuvent être soumis à la procédure de demande au cas par cas. S’agissant de la charge de l’étude d’impact sollicitée, elle doit être imputée au dernier maître d’ouvrage si elle est décidée par l’autorité environnementale.

l Q. de Jean Louis Masson, n° 11378 (JO Sénat du 24/04/2014, p. 981)l R. du ministère du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité

(JO Sénat du 20/11/2014, p. 2594)

OBSERVATIONL’acception large du terme « projets » est en accord avec l’interprétation retenue par la Cour de justice de l’Union européenne dans son arrêt C-66/06 du 20 novembre 2008, « Commission c/ Irlande » (paragraphes 63 et 64).

Application de la loi Alur aux PLU en cours de révisionQuelles mesures sont envisagées pour simplifier la modification des PLU en cours de révision débutée avant l’adoption de la loi Alur ?

Les dispositions de la loi Alur du 24 mars 2014 prévoyant un encadrement renforcé de la possibilité de construire en zones naturelles ou agricoles traduisent la volonté du gouvernement d’encourager la densification, la lutte contre l’étalement urbain et la réduction de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers. Aussi, l’application de ces mesures ne peut pas être reportée et leur entrée en vigueur est intervenue dès la publication de la loi Alur, soit le 27 mars 2014.

l Q. d’Hervé Maurey, n° 12976 (JO Sénat du 04/09/2014, p. 2017)l R. du ministère du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité

(JO Sénat du 11/12/2014, p. 2764)

OBSERVATIONL’inconstructibilité des zones agricoles et naturelles connaît des exceptions qui permettent notamment de gérer le bâti existant. La loi Alur a maintenu la possibilité de créer des secteurs constructibles de taille et de capacité d’accueil limitées dans ces zones.

Liberté de fixation de la durée des marchés publicsLa durée des marchés publics peut-elle être fixée librement ou doit-elle tenir compte de la durée d’amortissement des biens ?

Conformément à l’article 16 du Code des marchés publics, la fixation de la durée des marchés publics par le pouvoir adjudicateur est libre, dans la limite générale d’une nécessaire remise en concurrence périodique. Contrairement au régime des délégations de service public, le Code des marchés publics n’impose pas de faire coïncider la durée d’amortissement d’éventuels investissements avec celle du contrat. Cependant, il est souhaitable de transposer cette règle si le niveau d’investissement le nécessite.

l Q. de Jean-Louis Masson, n° 13280 (JO Sénat du 09/10/2014, p. 2281)l R. du ministère de l’Intérieur (JO Sénat du 15/01/2015, p. 119)

OBSERVATIONCertains marchés publics particuliers ont une durée maximale d’exécution, prévue par le Code des marchés publics. Il s’agit notamment des accords-cadres et des marchés à bons de commande dont la durée ne peut excéder quatre ans.

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RÉPONSES MINISTÉRIELLES TEXTES OFFICIELS

www.lemoniteur.fr/ope-immo • Mars 2015

Biens fonciers en déshérence : quel légataire final ?La commune dans laquelle se situent des biens en déshérence ne doit-elle pas en devenir le légataire final, en lieu et place de l’État, après cette prescription ? Comment modifier les textes sachant également que l’entretien et la sécurité de ces biens reposent sur les communes et que les dons reçus de l’État sont en baisse ?

Depuis la loi n° 2004-809 du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales, les communes peuvent, de plein droit et au terme d’un délai de trente ans, appréhender les biens immobiliers situés sur leur territoire et sans maître. En revanche, s’agissant des biens en déshérence, ceux-ci demeurent la propriété de l’État, conformément à l’article 539 du Code civil. Cette répartition est justifiée par les opérations complexes liées à la gestion d’une succession à l’abandon. Par conséquent, le partage institué par la loi de 2004 apparaît équilibré et n’est pas remis en cause.

l Q. de Maurice Leroy, n° 47660 (JOAN du 14/01/2014, p. 362)l R. du ministère de l’Intérieur (JOAN du 18/11/2014, p. 9657)

OBSERVATIONDans le cadre de la gestion des biens à l’abandon il pourra être procédé, par exemple, à un inventaire des biens situés sur l’ensemble du territoire. L’attribution des biens résulte, ensuite, d’un envoi en possession prononcé par le tribunal de grande instance.

Redynamiser les commerces de centre-ville Quelles sont les solutions envisagées pour remédier aux fermetures en hausse des commerces de centre-ville, précisément dans les petites et moyennes communes ?

Plusieurs solutions sont mises en place pour pallier ces difficultés. D’abord, la loi Pinel du 18 juin 2014 permet, notamment, de maîtriser l’évolution des loyers en instaurant de nouveaux indices de référence et un plafond en cas de déplafonnement. Le droit de préemption commercial des communes est aménagé et l’accès des nouveaux commerçants est facilité par l’allègement des garanties demandées. Ensuite, des mesures d’investissement spécifiques aux jeunes entrepreneurs sont prévues par la Banque publique d’investissement. Enfin, une réforme du dispositif d’obtention de financement est engagée.

l Q. de Véronique Louwagie, n° 33991 (JOAN du 30/07/2013, p. 7982)l R. du ministère du Commerce, de l’Artisanat, de la Consommation et

de l’Économie sociale (JOAN du 18/11/2014, p. 9647)

OBSERVATIONLe Fonds d’intervention pour les services, l’artisanat et le commerce (Fisac) et le « contrat de revitalisation commerciale » sont deux outils majeurs dans la dynamisation des commerces dans les petites et moyennes communes.

Loi Alur et encadrement des professions immobilièresL’importance des litiges nés entre particuliers et professionnels n’appelait-elle pas à prioriser la publication du décret relatif à la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières sur celle liée au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières ?

La loi Alur du 24 mars 2014 crée deux organes propres aux professions immobilières : le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI) et la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières. Or, le CNTGI nomme une catégorie des personnes composant la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières. Dès lors, le décret sur le CNTGI devait intervenir préalablement. Celui sur la commission sera publié en temps utile.

l Q. de Laurence Arribagé, n° 62627 (JOAN du 05/08/2014, p. 6621)l R. du ministère du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité

(JOAN du 09/12/2014, p. 10354)

OBSERVATIONLa commission de contrôle est notamment composée de représentants de l’État, de représentants des consommateurs et de personnes ayant cessé d’exercer des activités soumises à la loi Hoguet. Le CNTGI nomme cette dernière catégorie de personnes.

Des pratiques « opaques » en matière de cautionnement bancaire ?Le cautionnement bancaire est devenu la première garantie exigée par les banques pour accorder un crédit immobilier. Quelles sont les mesures envisagées par le gouvernement pour rétablir effectivement la liberté de choix des consommateurs de leur organisme de cautionnement bancaire ?

Sur la base de son étude publiée le 22 septembre 2014, l’association UFC-Que Choisir a saisi l’Autorité de la concurrence pour avis sur le fonctionnement de la concurrence en matière de cautionnement bancaire. L’organisation et le fonctionnement de cette garantie, notamment en ce qui concerne la couverture du risque de défaillance de l’emprunteur, ont fait l’objet d’une expertise approfondie. Le gouvernement s’attachera, à la lumière des résultats de cette expertise, à prendre les mesures les plus appropriées.

l Q. de Marcel Bonnot, n° 66362 (JOAN du 14/10/2014, p. 8554)l R. du ministère des Finances et des Comptes publics (JOAN du 30/12/2014,

p. 10905)

OBSERVATIONLe cautionnement, à l’instar de l’hypothèque et du privilège de prêteur de deniers, est une des trois garanties pouvant être demandées par la banque à un emprunteur lors de la souscription d’un crédit immobilier.

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ACTUALITÉ DES MARCHÉS

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MARCHÉS RÉSIDENTIELS : CONSTRUCTION EN PANNE ET PRIX AJUSTÉS DANS L’ANCIENSans surprise, les marchés résidentiels ont connu une année 2014 difficile, entre pouvoir d’achat des ménages toujours sous pression et incertitudes liées à la loi Alur du 24 mars 2014. Si le marché du neuf affiche des résultats préoccupants, le niveau des ventes dans l’ancien résiste grâce à de solides fondamentaux parmi lesquels les besoins croissants en logements. En 2015, la baisse des prix dans l’ancien restera contenue, tandis que la levée de freins législatifs devrait permettre de redynamiser le secteur de la construction de logements.

David Tran, chargé d’études, département Études et Recherche, CBRE France

CHIFFRES-CLÉS 2014

Conditions de financement■■ Taux■d’emprunt■moyen■pour■

les■seuls■prêts■du■secteur■bancaire■(hors■assurance)■en■décembre■2014■:■2,36 %

■■ Durée■moyenne■des■prêts■immobiliers■pour■l’accession■dans■l’ancien■en■décembre■2014■:■207 moisSource : Observatoire du financement des marchés résidentiels

Marché du neuf (France entière)■■ Ventes■(filière■promoteurs)■9M■2014■:■

61 100■(-■8■%/an)■■ Prix■moyens■9M■2014■:■■

3 859 €/m²■(stable/an)Source : MEDDE (SOeS, ECLN)

Marché de l’ancien■■ Nombre■de■mutations■en■France■

2012■:■704 0002013■:■718 0002014■:■720 000■(nov.■2013■à■oct.■2014)Source : Notaires de France

■■ Prix■moyens■en■Île-de-France■■3T■2014■:■Paris■:■8 110 €/m²■(-■1,9■%/an)Petite■couronne■:■4 380 €/m²■(-■0,7■%/an)■Grande■couronne■:■3 030 €/m²■(-■2,3■/an)Source : Notaires Paris Île-de-France

Loyers de marché (en■€■HC/m²/mois/nov.■2014)

■■ Paris■:■25,3■€■■■ Nice■:■15,5■€■■ Lille■:■13,5■€■■ Lyon■:■13■€■■ Bordeaux■:■12,9■€■■ Strasbourg■:■12,7■€■■ Marseille■:■12,6■€

Source : Clameur

Le marché de l’ancien en résistanceStabilisation des ventesEn 2014, le nombre de ventes de logements anciens en France est plus impor-tant qu’initialement prévu au regard de la morosité am-biante, avec 720 000 mu-tations enregistrées par les notaires sur 12 mois à fin octobre 2014 (+ 4 % sur un an), niveau toutefois en-core inférieur à la moyenne annuelle observée depuis 2000 (- 6 %). Si les mé-nages aux budgets les plus serrés peinent à concrétiser leurs projets d’acquisitions et sont souvent dans l’obli-gation de reporter leurs dé-ménagements, les marchés résidentiels restent ancrés sur de solides fondamentaux (démographie favorable, dé-cohabitation, désir d’acces-sion à la propriété prégnant et produits d’épargne privilé-giés) qui soutiennent une de-mande en logements struc-turellement forte, bien que principalement orientée vers les grandes agglomérations et notamment leur parc social. Le niveau historiquement bas des taux d’emprunt est également un facteur ayant permis de soutenir l’activité. Les acheteurs potentiels gar-dent la main sur le marché face à des vendeurs souvent contraints à d’importantes concessions pour conclure la vente, d’autres préférant

renoncer à vendre faute de pouvoir trouver un accord à des conditions qu’ils jugent acceptables.Sur le marché de l’inves-tissement locatif, l’entrée en vigueur de la loi Alur du 24 mars 2014 est venue modifier en profondeur les rapports locatifs, créant de réelles inquiétudes chez les investisseurs potentiels au regard notamment du dur-cissement des conditions de délivrance des congés. La possibilité d’encadrer et de remettre en cause le niveau de loyer dans les zones ten-dues (à l’entrée d’un nouveau locataire ou lors du renouvel-lement du bail) a aussi sou-levé des questions sur la ren-tabilité des opérations, même si cet encadrement ne pourra être applicable qu’à Paris in-tra-muros pour l’heure. Mal-gré ces nouvelles dispositions venues renforcer les droits des locataires, conjuguées à une fiscalité instable et jugée par beaucoup comme « ex-cessive », les investisseurs privés manifestent toujours de l’intérêt pour la logement qui reste une composante importante de l’épargne des ménages.

Lent recul des prixAu 3e trimestre 2014, l’évolu-tion de l’indice des prix des logements anciens établi

par l’Insee et les Notaires de France indique que les prix ont connu un repli de - 1 % sur un an (- 1,7 % pour les appartements et - 0,4 % pour les maisons), le recul ayant été de - 1,9 % sur l’ensemble de 2014. Par rapport au point haut du marché atteint au 3e trimestre 2011, la baisse des prix a été de - 4,8 % en 3 ans. Dans la plupart des marchés, les acheteurs po-tentiels sont nombreux à ten-ter d’obtenir des remises tou-jours plus importantes face à des propriétaires parfois contraints de céder lorsque leurs motivations de ventes sont pressantes (évolution de la situation familiale ou muta-tion professionnelle). En régions, les prix ont enre-gistré une baisse de - 0,5 % sur un an au 3e trimestre 2014 (- 1 % pour les appar-tements et - 0,3 % pour les maisons).En Île-de-France, le prix moyen des appartements au 3e trimestre 2014 s’affiche respectivement à 4 380 €/m² en 1re couronne (- 0,7 % sur un an) et à 3 030 €/m² en 2e Couronne (- 2,3 % sur un an). À Paris, le prix moyen s’établit à 8 110 €/m² (- 1,9 % sur un an) et devrait passer sous la barre des 8 000 €/m² début 2015 d’après les indicateurs avancés des notaires.

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ACTUALITÉ DES MARCHÉS avec

Le marché du neufLa construction au plus basEn 2014, la production de loge-ments (tous secteurs confon-dus) a de nouveau reculé avec 301 200 mises en chantier re-censées au cours des 12 derniers mois à fin octobre. Le décrochage est sévère par rapport à 2011 (- 28 %) et le niveau tombé au plus bas depuis 1998. Les permis de construire accordés ont égale-ment décroché avec 387 500 au-torisations délivrées sur 12 mois à fin octobre (- 12 % en un an). Le potentiel d’activité reste en ef-fet compromis par la prudence des promoteurs et des construc-teurs, contraints par les banques et le taux de pré-commercialisa-tion exigé avant la mise en chan-tier. D’après la dernière enquête d’opinion menée auprès des pro-moteurs immobiliers, la tendance à la baisse de la demande de lo-gements neufs s’accentue encore et les perspectives de mises en chantier restent dégradées pour les prochains mois. Le gouverne-ment s’est emparé de ces ques-tions en annonçant en août der-nier la mise en place de plans de relance du logement, traduits pour partie dans les récentes lois

de finances (voir Opé. Immo. n° 71/72, Janvier 2015, p. 20).

Filière promoteurs : des résultats inquiétantsAu cours des neuf premiers mois de l’année 2014, 61 100 ventes et réservations de logements neufs ont été recensées auprès des promoteurs (sur les programmes d’au moins 5 logements), soit une baisse de - 8 % sur un an. Les ventes aux investisseurs privés n’ont enregistré aucun rebond, re-présentant environ 40 % des ac-quisitions (contre 58 % entre 2009 et 2012). Les ventes en accession se sont en revanche maintenues, représentant 60 % des ventes de-puis 2013. En réponse à de faibles niveaux de commercialisation, les promoteurs ont ajusté leurs mises en vente (nouveaux logements proposés à la commercialisation au cours d’une période) depuis plusieurs trimestres afin de limiter leur stock. Ainsi, le niveau de l’en-cours des logements proposés à la vente se stabilise à 105 100 unités dont 94 500 appartements (7 % de ces encours sont achevés, 36 % en cours de construction et 57 % sont au stade de projet).

PERSPECTIVES 2015

Baisse modérée des prix dans l’ancien et amélioration de l’activité dans le neufEn 2014, le marché de l’ancien a enregistré

des volumes de ventes relativement cor-rects, alors que de nombreux éléments pè-sent défavorablement sur les projets immo-biliers des ménages, entre pouvoir d’achat sous pression, législation plus contraignante pour les bailleurs et fiscalité accrue à l’image de la hausse temporaire des droits de muta-tions (mesure devant finalement se pérenni-ser). Les solides fondamentaux sur lesquels s’appuient les marchés résidentiels les pré-servent néanmoins d’une baisse d’activité importante. L’année 2015 devrait enregistrer des volumes de mutations comparables, une reprise durable restant liée à l’amélioration de la conjoncture économique.

Depuis le second semestre 2011, les prix ont reculé d’environ - 5 % et le retournement plus abrupt des valeurs, que beaucoup ont attendu et attendent, restera notamment lié à une éventuelle remontée des taux d’inté-rêts. Lissée en prix moyen, cette baisse de-vrait être davantage marquée pour des biens présentant des défauts, les vendeurs s’étant progressivement adaptés à des candidats plus sélectifs en accordant des remises de manière plus fréquente. Sur le marché du neuf, les nouvelles me-sures de soutien à la construction avec no-tamment « l’amélioration » du dispositif d’aide à l’investissement locatif rebaptisé « Pinel », ainsi que la révision des moda-

lités d’attribution du PTZ+ devraient per-mettre d’interrompre la baisse des ventes et réservations auprès des promoteurs et constructeurs. Une baisse des prix pourrait soutenir l’activité mais restera dépendante des stratégies des promoteurs quant à la préservation de leurs marges. Avec l’entrée en vigueur d’une série de mesures de sim-plifications et d’allègements des normes et usages dans la construction, la chute des mises en chantier devrait pouvoir être en-rayée après avoir été au plus bas en 2014. La levée d’un certain nombre de freins législatifs et règlementaires devrait ainsi permettre de redynamiser le secteur en 2015. ■

FOCUS

La loi Alur déjà retouchée…Quelques mois après sa promulgation en mars 2014, certaines dispositions phares de la loi Alur ont déjà été revues, voire supprimées (comme le mesurage de la sur-face habitable qui devait être joint au compromis de vente ainsi qu’à l’acte authentique de vente). Face à la difficulté d’obtenir des indicateurs suffisam-ment fins et fiables pour fixer le loyer de référence ser-vant de base à la mise en place de l’encadrement des loyers dans les 28 agglomérations de plus de 50 000 ha-bitants, le gouvernement a décidé de limiter le dispositif à Paris intra-muros (« à titre expérimental ») à partir du 1er trimestre 2015. Si Paris intra-muros dispose de la base de données la plus aboutie avec notamment celle de l’Olap, la mise en place des observatoires de loyers en régions n’a pas encore fourni de résultats com-plets. La garantie universelle des loyers (GUL) desti-née à « indemniser les impayés de loyer de l’ensemble des bailleurs du parc locatif privé, en location nue ou meublée » et qui restait optionnelle, sera supprimée et remplacée par une assurance sur les loyers impayés. Prévue au plus tard au 1er janvier 2016, cette nouvelle assurance loyers impayés, qui sera entièrement financée par Action Logement et le redéploiement des ressources affectées aujourd’hui à la GRL (garantie des risques lo-catifs), s’adressera à un public plus ciblé. Elle couvrira gratuitement les jeunes de moins de 30 ans, tous les salariés du secteur privé décrochant un nouvel emploi et ayant besoin de se reloger. L’État n’exclut pas un « élar-gissement ultérieur » du dispositif aux personnes en re-cherche d’emploi effectuant une mobilité géographique.Enfin, le projet de loi Macron, actuellement soumis au Parlement, entend aussi réformer la location d’habita-tion et vient notamment préciser les règles relatives aux congés pour vendre.

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15 QUESTIONS SUR…

LES cONTENTIEUx LOcaTIfS d’habITaTION aPRÈS LES LOIS aLUR ET hamONsoucieux du bon équilibre des rapports locatifs, le législateur s’applique depuis vingt-cinq ans à développer la conciliation entre bailleurs et locataires et, en cas d’échec, à prévenir les expulsions. La loi Alur ambitionne également de contribuer à cette politique en reportant notamment le traite-ment des impayés en amont de la procédure judiciaire, tandis que la loi Hamon, et ses dispositions sur l’action de groupe, provoquent quelques émois auprès des bailleurs et des administrateurs de biens. revue des mesures les plus emblématiques.

Par Philippe Pelletier, Sidonie fraîche- dupeyrat, avocats, associés, Lefèvre Pelletier et associés

1 La relation locative est-elle un « mauvais risque » ?

Sur environ 11 millions de logements locatifs à usage de résidence principale, les actions engagées par les bailleurs représentent près de 160 000 contentieux chaque année, l’essentiel (147 000) constituant des actions en paiement (l’Annuaire statistique de la jus-tice, édition 2011-2012). Ce qui révèle une sinistra-lité annuelle extrêmement faible, inférieure à 1,5 %, bien loin par exemple de celle supportée par l’assu-rance française : 14 millions de sinistres en 2012 pour 25 millions environ de ménages, soit un sinistre chaque année pour un ménage sur deux, traduisant une sinistralité annuelle de l’ordre de 50 %.Pourtant, cette sinistralité locative très faible est vé-cue difficilement par la plupart des bailleurs concer-nés ; la situation d’impayé est pour chacun d’eux toujours préoccupante : c’est un complément de re-venu ou de retraite qui disparaît ainsi, ou une parti-cipation au remboursement d’un emprunt immobi-lier qui fait défaut. Ce paradoxe entre une situation macro- économique de l’impayé assez apaisée et une perception individuelle du risque, exacerbée et inquiète de la part des bailleurs privés, rend très compliquée la mise en œuvre de solutions justes et efficaces.

2 Les bailleurs, confrontés à un litige, trouvent-ils une réponse pertinente auprès des tribunaux ?

La réponse est plutôt positive, contrecarrant l’idée reçue selon laquelle les tribunaux n’accèdent pas

aux demandes des bailleurs. En effet, les chiffres révèlent que les demandes judiciaires des loca-taires suscitent environ 9 % des litiges, tandis que le contentieux locatif provoqué par les bailleurs concernent à 90 % une situation d’impayé. Or sur les 138 000 litiges qui conduisent à une décision, celle-ci donne droit massivement à une accep-tation de la demande (plus de 130 000). Le tout dans une durée moyenne de quatre mois environ. En somme, les tribunaux font très généralement droit aux demandes des bailleurs. La difficulté que ceux-ci rencontrent tient à l’exécution des décisions obtenues.

3 comment fonctionne la concertation locative pré-contentieuse ?

Il est dans la fonction de toute juridiction saisie d’un litige de tenter, chaque fois que possible, de conci-lier les parties. Mais l’expérience révèle que, trop souvent, cette tentative de conciliation n’est pas menée ou échoue, comme si, parvenus devant le juge, les parties considéraient que la conciliation est impossible parce que tardive. Aussi, le législateur a-t-il inventé une instance de conciliation, spécialisée dans les baux d’habitation : la commission dépar-tementale de conciliation (CDC). Ces commissions ont pour tâche de tenter de concilier les parties qui lui soumettent un différend. Si une conciliation in-tervient, un procès-verbal, dit « document de conci-liation », est signé par les parties et le président de la commission le constate.

RéféRENcESn Art. 25 à 29 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénovén Art. 24 de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (qui est entièrement réécrit) n Art. L. 412-4 du Code de procédure civile (nouveaux délais que le juge peut octroyer aux occupants dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement)n Art. L. 412-6 du Code de procédure civile (report du 15 mars au 31 du même mois du terme de la trêve hivernale)n Art. 226-4-2 du Code pénal (création d’un nouveau délit pénal pour non-respect de la procédure d’expulsion)

Complément rédactionnel sur www.lemoniteur.fr/OPE73

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4 Quelles sont les attributions renforcées de la cdc depuis la loi alur ?

La compétence de la CDC a considérablement évo-lué avec l’entrée en vigueur de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, « dite SRU », du 13 décembre 2000. Avant cette loi, la commis-sion n’était compétente qu’en matière de différends touchant aux loyers du parc privé. Depuis la loi SRU, le rôle de conciliation de la CDC a été étendu aux litiges relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garan-tie, aux charges locatives, aux réparations, aux diffi-cultés d’application d’accords collectifs nationaux ou locaux, aux difficultés résultant de la mise en œuvre d’un plan de concertation locative et des « modali-tés de fonctionnement de l’immeuble ou du groupe d’immeubles ». Puis, ses compétences ont de nouveau été élargies aux litiges portant sur les caractéristiques du loge-ment décent, par la loi portant engagement national pour le logement, « dite ENL », du 13 juillet 2006. Enfin, la loi du 24 mars 2014 pour un accès au logement et un urbanisme rénové, « dite Alur », a apporté sa pierre à l’édifice en étendant la com-pétence de la CDC aux contentieux résultant du décret annuel d’encadrement des loyers des loge-ments vacants et des loyers renouvelés, ainsi qu’à ceux liés aux congés, visés à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, la loi Alur précise l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 pour établir en détail les attributions de la CDC.Au vu de ce nouveau périmètre, il est vraisemblable que la CDC sera plus fréquemment saisie que par le passé.

5 La saisine de la cdc est-elle un préalable obligatoire à toute action contentieuse ?

La saisine préalable de la CDC à toute action en jus-tice est obligatoire en ce qui concerne l’ajustement du loyer au stade du renouvellement du bail, et les litiges relatifs à l’encadrement des loyers par décret. À défaut, la saisine du tribunal est irrecevable. At-tention, le tribunal ne peut valablement être saisi avant que la commission ait donné son avis ou que le délai de deux mois imparti à cette fin soit écoulé (Cour de cassation, 3e ch. civ., 7 mars 2012, n° 10-27820, décision commentée dans Opé. Immo. n° 44, avril 2012, p. 41). Pour les autres litiges lo-catifs, il est possible de saisir directement le juge judiciaire.

6 comme s’organise la procédure devant la cdc ?

La commission ne peut être saisie que par le bailleur, le locataire ou leur mandataire habilité. La saisine par une personne autre équivaut à une

absence de saisine (Cour de cassation, 3e ch. civ., 28 mai 2003, n° 01-13387). Pour le règlement des difficultés de nature collective, notamment celles résultant de l’application des accords collectifs na-tionaux ou locaux, la commission peut être saisie par le bailleur, plusieurs locataires ou une associa-tion représentative des locataires.La commission est saisie par lettre recommandée avec avis de réception adressée à son secrétariat qui convoque les parties quinze jours au moins à l’avance. La saisine de la commission par lettre simple ne constitue qu’une irrégularité de forme, la-quelle ne peut être sanctionnée par la nullité que si celui qui s’en prévaut allègue l’existence d’un grief (Cour de cassation, 3e ch. civ., 14 novembre 2002, n° 01-10282).Dans le cadre d’une augmentation de loyer sous-évalué, la saisine de la commission doit être faite quatre mois avant l’échéance du bail, sachant que la commission dispose de deux mois pour rendre un avis, le juge doit être saisi avant l’échéance du bail et après l’expiration du délai de deux mois (cf. question 5).En cas de litige portant sur la décence du logement, la commission peut être saisie après que le locataire a demandé au bailleur la mise en conformité du lo-gement (mise en demeure), et à défaut de réponse ou d’accord dans un délai de deux mois.À défaut de conciliation, la CDC émet un avis : s’il est unanime, il est unique. Dans le cas contraire, il prend la forme d’un avis émanant de façon dis-tincte du collège des bailleurs et de celui des locataires.La loi Alur précise le contenu de l’avis de la CDC qui doit comporter l’exposé du différend, la position des parties et, le cas échéant, sa propre position.Toujours selon la nouvelle législation, en cas de conciliation, la CDC établit un document de conci-liation comportant les termes de l’accord trouvé.

7 À défaut d’accord, comment saisir le juge d’un différend ?

C’est par une assignation, un acte extra-judiciaire délivré par huissier, qu’une des parties (le plus souvent, le bailleur) attrait l’autre partie devant la juridiction d’instance territorialement compétente, c’est-à-dire celle dans le ressort de laquelle est si-tué le logement loué. Le recours à un avocat n’est pas obligatoire.Il est possible d’agir seul ou de faire appel, en cas de litige commun à plusieurs locataires, à une asso-ciation mais l’article 24-1 de la loi du 6 juillet 1989 encadre le choix de l’association : seulement une association affiliée à l’une des cinq confédérations de locataires siégeant à la Commission nationale de concertation (CNL, CGL, AFOC, CLCV et CSF). Le texte ancien prévoyait que l’association devait être agréée. Cet agrément est supprimé par la loi Alur du 24 mars 2014 et dorénavant, l’affiliation suffit.

À SavOIRCet article s’inspire de l’ouvrage publié par les deux auteurs Les baux d’habitation après la loi Alur, Éditions LexisNexis, 2014.

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Des locataires, qui ont ainsi avec le même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, peuvent donner par écrit mandat à une telle as-sociation d’agir en justice en leur nom et pour leur compte. En matière de décence du logement, ce mandat peut être aussi conféré à une association d’insertion des personnes défavorisées ou de dé-fense des personnes en situation d’exclusion. Le mandat peut aussi être donné à « la collecti-vité territorialement compétente en matière d’habi-tat ainsi que les organismes payeurs des aides au logement territorialement compétents », dispose la loi Alur de 2014. En pratique, on observe que cette représentation associative en justice, initiée depuis 2000 et déjà retouchée en 2002, 2006 et 2009, ne se développe pas, sans doute du chef des associations qui crai-gnent d’encourir la responsabilité civile y afférente.

8 L’action de groupe s’applique-t-elle aux contentieux locatifs ?

Il y a en effet des tentatives d’utiliser l’action de groupe, instaurée en France depuis le 1er oc-tobre 2014 par la loi « dite Hamon », pour faire valoir une réclamation locative : trois actions ont à ce jour été ainsi introduites. Leur recevabili-té apparaît bien incertaine : un locataire est-il un consommateur ordinaire ? Le droit locatif n’a-t-il pas érigé un régime autonome de protection du lo-cataire ? N’existe-t-il pas ainsi un « écosystème » cohérent, indépendant des dispositions géné-rales du droit de la consommation ? Et est-il envi-sageable d’appliquer au champ locatif social une procédure consumériste, alors que les textes eu-ropéens écartent le logement social du droit de la consommation ?

Hugues Périnet-Marquet, professeur, université Panthéon-Assas (Paris II)

L’introduction de l’action de groupe en droit français constitue-t-elle une avancée majeure et peut-elle être mobilisée dans les rapports locatifs ?L’action de groupe à la française ne ressemble pas à celle qui défraie souvent la chronique outre-Atlantique. La nécessité de recourir à une association de consommateurs, la limitation de la réparation du préjudice à des dommages matériels et non corporels ou immatériels, ont été clairement établies pour éviter un certain nombre de dérives et offrir au juge des moyens juridiques précis de cadrer une telle action. Il n’en demeure pas moins qu’elle constitue une forme de révolution en droit français où cette forme d’action collective n’était pas admise. Le rôle donné aux associations de consommateurs, même s’il se veut restrictif, et la procédure en deux phases, avec détermination de la responsabilité dans un premier temps et indemnisation de tous les consommateurs concernés dans un deuxième temps, sans que ces derniers n’aient besoin de se manifester ad initio, constituent, d’évidence des nouveautés marquantes dont l’impact sera significatif. Mais, en ce domaine comme dans d’autres, les appréciations varient. Beaucoup d’avocats trouvent ainsi trop timorée la procédure adoptée et aimeraient bien faire disparaître le passage obligé par les associations de consommateurs. À l’opposé, beaucoup de grandes entreprises s’effraient des effets financiers

potentiellement ravageurs de telles actions, fussent-elles procéduralement cantonnées. La loi du 17 mars 2014 relative à la consommation, dite « loi Hamon », et son décret du 24 septembre 2014, comportent d’ailleurs un certain nombre d’incertitudes. Que faut-il entendre, notamment, par « vente de biens » et « prestations de services », qui sont les seuls domaines pour lesquels l’article L. 423-1 du Code de la consommation ouvre cette procédure ? Le contrat de bail entre-t-il dans cette catégorie de la prestation de services ? Juridiquement il est possible d’en douter car la mise à disposition d’un bien n’est évidemment pas la fourniture d’un service. Dans une interview du 3 octobre 2013 à la Vie Immobilière, Stéphane Pavlovic, directeur de la Confédération générale du logement (CGL), considérait d’ailleurs que le champ d’application de l’action de groupe était incompatible avec le droit des rapports locatifs. Cependant, une conception plus large est envisageable. Le Vocabulaire juridique d’Henri Capitant qualifie ainsi de prestations de services tous les contrats fournissant un avantage appréciable en argent, y compris le bail. L’article L. 121-16-1 I 1° nouveau du Code de la consommation [relatif aux contrats conclus à distance et hors établissement] exclut de son champ d’application les contrats portant sur les services sociaux, y compris le logement social, ce qui sous-entend que le bail peut être un service. C’est sans doute en retenant cette conception large qu’ont été intentées trois actions emblématiques dans le secteur du logement, l’une contre Foncia, l’autre contre le bailleur social Paris Habitat et la troisième contre un autre bailleur social, 3F. Les cibles choisies ne sont évidemment pas innocentes dans la mesure où il est facile de prétendre qu’il s’agit bien de professionnels face à des consommateurs (et même si le

logement social ne rentre pas dans le domaine de la consommation comme le montre l’article L. 121-16-1 I 1° précité). Il sera donc intéressant de voir comment les juges réagiront face à de telles actions et quelle définition de la prestation de services ils retiendront.

En quoi ce nouvel outil juridique amène à repenser les fondements de notre régime de responsabilité civile ?L’action de groupe est un dispositif procédural qui, à ce titre, n’a pas d’impact direct sur le fond du droit. Il ne modifie donc pas les conditions de la responsabilité civile laquelle, sauf exception, nécessite toujours la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Mais si les conditions demeurent identiques, le rapport des professionnels à la responsabilité civile peut se trouver sensiblement modifié par cette nouvelle voie de droit. Avant l’introduction de l’action de groupe, le risque était séquencé par cocontractant. Le professionnel pouvait parfois avoir intérêt à ne pas respecter ses obligations dans la mesure où les dommages-intérêts limités à quelques plaignants pouvaient être sensiblement inférieurs au gain global sur l’ensemble des consommateurs. Ce calcul est aujourd’hui beaucoup moins évident. Une faute génératrice d’un bénéfice individuellement limité mais collectivement intéressant pourra coûter autant qu’elle ne rapporte en termes financiers et bien davantage en termes d’image. Les professionnels devront donc regarder non seulement l’importance du préjudice que peut individuellement causer leur comportement, mais aussi le risque de condamnation médiatique qui accompagnera, voire précèdera, celui de condamnation judiciaire.

Propos recueillis par Sophie Michelin-Mazéran

« de grandes entreprises s’effraient des effets financiers potentiellement ravageurs de l’action de groupe »

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Il est trop tôt pour répondre de façon décisive à ces questions que les juridictions saisies vont avoir à trancher dans les prochains mois.

9 Quelle juridiction saisir et comment s’opère la dénoncation au préfet ?

L’attraction du défendeur (généralement le loca-taire) devant le juge peut s’opérer de deux façons : – devant le juge des référés (qui est le Président du tribunal d’instance) si l’affaire apparaît simple, tenant de l’évidence et dénuée de contestation sérieuse ; – devant le tribunal d’instance statuant sur le fond, ce qui est le cas le plus courant.

Il y avait autrefois un enjeu de rapidité à saisir le juge des référés : cet enjeu a largement disparu puisque la loi Alur exige qu’en tous cas, un délai de deux mois sépare la date de l’assignation de celle de l’audience ; il reste que, devant certains tribunaux d’instance, les audiences de fond sont si surchar-gées qu’il est plus facile d’obtenir une date pour as-signer en référé. La délivrance de l’assignation se fait distinctement à l’encontre de chaque locataire (par exemple, l’assignation doit être délivrée à chacun des époux locataires), et il faut veiller à ce qu’elle ait bien été délivrée à la personne des défendeurs. Une fois signifiée, l’assignation doit être impérativement pla-cée au secrétariat-greffe de la juridiction. Simultanément, l’huissier de justice doit, à peine d’ir-recevabilité de la demande en justice, notifier au pré-fet les assignations aux fins de constat de résiliation du bail ou tendant au prononcé de la résiliation du bail pour cause de dette locative ainsi que les de-mandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail pour impayés de loyers. Cette notification s’effectue par lettre re-commandée avec demande d’avis de réception. Elle doit intervenir au moins deux mois avant la date de l’audience. L’objet nouveau de cette saisine du préfet est de l’inviter à saisir lui-même, rapidement et même par voie électronique, « l’organisme compétent dési-gné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées » (PD-HLPD). Cet organisme doit, après avoir mis les parties en mesure de présenter leurs observations, réaliser un diagnostic social et financier, destiné à être trans-mis au juge avant l’audience, ainsi qu’à la Commis-sion de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Il est à craindre que le nombre élevé des assignations tendant à la résiliation du bail pour impayé (près de 150 000 par an) rende illusoire la réalisation en temps utile de ce diagnostic.

10 comment se déroule l’instance ?

Lorsque l’audience se tient enfin, les parties dévelop-pent leur argumentation, le juge pose des questions,

recueille les pièces et écritures produites par les par-ties et met l’affaire en délibéré. S’il s’agit d’un référé, l’ordonnance est généralement rendue à huitaine ; s’il s’agit d’un jugement sur le fond, le délibéré dure environ quatre à six semaines. S’il s’agit d’une ordon-nance de référé, la décision est exécutoire de plein droit, même s’il en est interjeté appel ; s’il s’agit d’un jugement, la décision ne sera immédiatement exécu-toire que si le tribunal l’assortit de l’exécution provi-soire. C’est le plus souvent le cas dans de telles ma-tières, mais ce n’est pas systématique. Le caractère exécutoire de la décision permet son exécution, sauf si le juge a accordé des délais à la partie défaillante.

11 Quels sont les nouveaux délais de paiement pouvant être accordés au locataire ?

La loi Alur permet au juge d’allouer au locataire jusqu’à trois ans de délai de paiement : le nouvel article 24 V de la loi de 1989 vient sur ce point dé-roger à la règle générale posée par le premier alinéa de l’article 1244-1 du Code civil, selon laquelle tout délai de paiement ne peut excéder deux années. Pendant le cours du délai ainsi accordé, l’acqui-sition de la clause de résiliation de plein droit, si telle est l’action entreprise par le bailleur, est sus-pendue : elle reprendra ses effets si le locataire ne se libère pas de sa dette dans le délai qui lui a été accordé par le juge ; elle sera « réputée ne pas avoir joué » si le commandement de payer visant la clause de résiliation de plein droit n’avait pas été signifié au locataire.

12 Quels recours peuvent être exercés contre une décision ?

Que la décision soit ou non exécutoire, sa significa-tion s’impose pour faire courir le délai d’appel : une décision judiciaire non signifiée ne devient défini-tive que deux ans après son prononcé. La significa-tion de la décision ouvre un délai d’appel qui est de quinze jours s’il s’agit d’une ordonnance de référé et d’un mois s’il s’agit d’un jugement. La significa-tion sera opérée par l’huissier au vu de la copie exé-cutoire de la décision. En même temps, l’huissier pourra porter la décision à la connaissance du pré-fet, mais à ce stade, cette information est facultative.

13 comment s’exécute une décision de justice ?

C’est évidemment la phase essentielle de la procé-dure : à quoi servirait en effet un jugement qui ne serait pas mis en exécution ? L’huissier a pendant toute cette phase un rôle majeur. Muni d’un titre exé-cutoire (l’ordonnance de référé, le jugement assorti de l’exécution provisoire ou, à défaut, devenu défini-tif), l’huissier signifie au locataire contre lequel une

À SavOIRÀ compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, hors sociétés familiales, doivent signaler les impayés auprès des CCAPEX, au moins deux mois avant l’assignation, sous peine d’irrecevabilité de la demande judiciaire (nouvel art. 24-II de la loi de 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs).

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décision d’expulsion a été rendue, un commande-ment de quitter les lieux. Il doit en informer aussitôt le préfet qui va charger ses services d’approcher le locataire pour connaître sa situation et, si nécessaire, favoriser son relogement. La signification du com-mandement ouvre un délai de deux mois sauf si la décision judiciaire prononçant l’expulsion l’a, soit ré-duit, soit prolongé : le délai peut en effet être réduit à moins de deux mois, voire supprimé, si la personne à expulser est entrée dans les lieux par voie de fait, comme un squatter. Le délai peut en revanche être porté à trois mois si le juge considère que le délai de deux mois présenterait une « exceptionnelle du-reté ». À l’expiration du délai, l’occupant du logement devenu sans droit ni titre à y demeurer, peut décider de libérer spontanément les lieux. L’huissier dresse-ra alors un procès-verbal de reprise des lieux. Mais l’occupant peut, arguant des efforts infructueux qu’il a faits pour se reloger, saisir le juge de l’exécution, qui siège au tribunal de grande instance du ressort territorial dans lequel se trouve le logement, aux fins de réclamer un délai de grâce : en application de l’article L. 613-1 du Code de la construction et de l’habitation, le juge de l’exécution peut accorder un tel délai d’au moins trois mois et d’au plus trois ans.Enfin, la loi Alur dispose que la notification de la dé-cision prononçant l’expulsion indiquera les modalités de saisine et l’adresse de la commission de média-tion Dalo qui examine les situations des bénéficiaires au cas par cas dans chaque département.

14 Peut-on recourir à l’exécution forcée ?

Si l’occupant sans droit ni titre a épuisé tous les dé-lais légaux et judiciaires, mais persiste à ne pas libé-rer les lieux, l’huissier de justice se présente à nou-veau au logement qu’il est chargé de reprendre. Il ne peut toutefois le faire qu’en dehors de la trêve hivernale (désormais du 1er novembre au 31 mars), toute tentative d’exécution de l’expulsion ne pouvant avoir lieu pendant cette période que la loi Alur a porté à cinq mois. Si l’occupant n’obtempère pas, ou si l’huissier ne peut le rencontrer sur place, l’huissier dresse alors un procès-verbal de tentative d’expul-sion ou de difficulté. L’huissier peut alors requérir le concours de la force publique en s’adressant au préfet du département ; à Paris, Lyon et Marseille,

l’huissier dirige sa demande, qu’il désigne sous l’ex-pression : procès-verbal de la réquisition de la force publique, vers le préfet de police. Cette réquisition ouvre pour le préfet un délai de deux mois pour prendre sa décision. L’occupant sans droit ni titre sera dans l’intervalle convoqué au commissariat de police (ou à la gendarmerie) de son ressort. Il lui est recommandé de s’y présenter puisque le commis-saire de police ou l’officier de gendarmerie va trans-mettre au préfet un avis qui peut orienter sa décision.

15 L’état peut-il refuser le concours de la force publique ?

Le préfet peut choisir d’accorder ou non le concours de la force publique à la décision d’expulsion : s’il est en effet par sa fonction chargé d’exécuter les lois de la République et les décisions de justice, comme re-présentant dans le département du pouvoir exécutif, le préfet peut décider que l’exécution de la décision d’expulsion, à la date à laquelle elle est demandée et dans les circonstances qui la caractérisent, est de nature à susciter un trouble à l’ordre public supérieur à celui que produit l’inexécution de la décision de justice. Dès lors que la position choisie par le préfet au nom de l’État est convenablement motivée, elle ne peut être sérieusement discutée devant le juge admi-nistratif, l’appréciation souveraine de la situation par-ticipant du rôle régalien de l’État. Si le préfet n’a pas répondu au terme des deux mois, son silence vaut refus. Mais le refus de concours de la force publique peut ne pas avoir de caractère définitif et l’huissier peut, quelques temps après le refus, présenter une nouvelle réquisition. Surtout, le refus de l’État de prêter son assistance à l’exécution d’une décision de justice engage sa responsabilité. Le bailleur peut ainsi, s’il n’est pas épuisé par le temps procédural déjà écoulé, saisir le tribunal administratif aux fins de voir condamner l’État à l’indemniser. La décision du juge administratif sera en principe favorable au bailleur, si la procédure est correctement engagée et la demande indemnitaire justifiée ; l’indemnisa-tion portera sur le préjudice subi par le propriétaire depuis la date d’expiration des deux mois suivant le procès-verbal de réquisition de la force publique, délai éventuellement prolongé par l’effet de la trêve hivernale. n

aTTENTIONL’article 26 de la loi Alur vient d’édicter une nouvelle sanction pénale, qui figure à l’article 226-4-2 du Code pénal : « Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’État, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende ».

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1 La procédure de l’état de carence est-elle obligatoire et automatique ?

Le préfet est habilité à exercer le droit de préemption dans les communes en état de carence lorsque ces dernières n’ont pas respecté leurs engagements de construire ou d’acquérir des logements locatifs so-ciaux, définis à l’article L. 302-5 du CCH*. Il n’existe pas un taux minimal de production de logements sociaux à respecter, mais des taux minimaux. En fonction des communes, ces taux, vont de l’exemp-tion aux montants suivants : 20 %, au moins 20 %, voire 25 % de logements locatifs sociaux, au regard du parc de résidences principales. Ces différences de taux, dont l’existence a été jugée conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel, en rai-son des « différences de situation » des communes (Cons. constit., n° 2012-660 DC, 17 janvier 2013), dépendent notamment des critères suivants : leur nombre d’habitants, leur localisation ou non en Île-de-France, la densité de leur parc de logements sociaux, leur croissance ou décroissance démo-graphique, leurs éventuels problèmes d’inconstruc-tibilité s’agissant de bâtiments à usage d’habitation, etc. Les communes ne possédant pas, en fonction des cas, 20 % ou 25 % de logements sociaux et devant rattraper leur retard sont désignées par dé-cret. Les objectifs de construction de logements lo-catifs sociaux étant coûteux et nécessitant du temps pour être menés à bien, le législateur a prévu qu’ils puissent être atteints suivant des programmes de rattrapage, à échéances triennales, chaque période triennale faisant l’objet ab initio d’un engagement (article 302-9-1-1 du CCH), lequel prend acte des

exigences légales à cet égard, lesquelles peuvent va-rier selon que la commune est, ou non, couverte par un PLH* (article L. 302-8 III° à VIII° du CCH), puis, à l’issue de l’échéance triennale susvisée, fait l’objet d’un bilan pour déterminer si ledit taux a été atteint. S’agissant de la « carence », elle est constituée d’un point de vue purement arithmétique, dès lors qu’un taux n’a pas été respecté par une commune (ar-ticle L. 302-9-1 du CCH : « Le constat de carence a lieu soit parce que [les communes] n’ont pas tenu les engagements de construction ou de réalisation de logements locatifs sociaux figurant dans le PLH, soit parce qu’à défaut de PLH, le nombre de loge-ments locatifs sociaux à réaliser en application du dernier alinéa de l’article L. 302-8 du CCH n’a pas été atteint ». Le constat d’une telle carence n’im-plique toutefois pas que le préfet édicte ipso facto un arrêté de carence, car si celui-ci « peut » pronon-cer un tel arrêté, il n’est pas tenu de le faire (article L. 302-9-1, al. 2 du CCH), surtout il est juridique-ment prévu qu’il apprécie l’opportunité d’édicter l’arrêté de carence au regard de divers éléments. Un  tel mode d’appréciation existe depuis la loi n° 2001-1168 du 11 décembre 2001 portant me-sures urgentes de réformes à caractère économique et financier (dite « Murcef »). Le carac tère initiale-ment automatique du prononcé de la carence ayant été jugé contraire à la Constitution par le Conseil constitutionnel (Cons. constit., n° 2000-436 DC, 7 décembre 2000), la loi Murcef a en effet admis que le préfet apprécie l’opportunité du prononcé de la carence (Cons. constit. n° 2001-452 DC, 6 dé-cembre 2001). Dans ces conditions, comment convaincre le préfet de ne pas édicter d’arrêté de carence ?

10 QUESTIONS SUR…

LE dROIT dE pRéEmpTION-caRENcE ExERcé paR LE pRéfET Dans un contexte de mal-logement en France, les communes qui méconnaissent leurs engage-ments de réalisation de logements sociaux, au regard des exigences fixées par la loi srU, doivent en construire pour ne pas être « carencées ». À défaut, le préfet est en droit de se substituer à elles pour exercer le droit de préemption urbain. Ce dispositif, issu de la loi molle de 2009, ayant été renforcé par la loi alur de 2014, il convient d’en présenter les nouveaux aspects qui tendent à donner davantage de pouvoirs au préfet. Un témoignage de Jean-François Carenco, préfet du rhône, apporte, en complément de cette analyse, un précieux éclairage sur la mise en œuvre de ce dispositif sur le terrain.

par Simon Gilbert, professeur de droit public à l’université de Lyon II

cHIffRES-cLéSSur 1 022 communes assujetties à la loi SRU, près de 30 % n’ont pas réalisé leurs objectifs de construction et sont donc en infraction sur la période 2011-2013 (contre 37 % sur la période 2008-2010).Source : ministère du Logement, février 2015

Complément rédactionnel sur www.lemoniteur.fr/OpE73

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En vue de développer la mixité sociale, les communes sont contraintes de construire des logements sociaux lorsqu’il n’en existe pas en nombre suffisant sur leur territoire, au regard des prescriptions législatives. L’article 55 de la loi SRU exige ainsi que 20 % du parc des résidences principales soit constitué de logements à caractère social, ce chiffre ayant été relevé à 25 % par la loi du 18 janvier 2013 de mobilisation du foncier public en faveur du logement pour certaines communes. Afin de permettre à l’État de pallier l’inertie ou la carence des communes dans leur obligation de production de logements sociaux, le droit de préemption-carence a été créé au profit du préfet par la loi de mobilisation pour le logement de 2009 (dite loi « Molle ») qui, en modifiant l’article L. 210-1, al. 2 du CU*, attribue à ce dernier le pouvoir de se substituer aux communes, dites « carencées », en matière de construction de logements sociaux, pour exercer à leur place le droit de préemption urbain. Depuis la loi Alur, le préfet peut aussi appliquer le droit de préemption urbain renforcé, sur les aliénations et cessions citées à l’article L. 211-4, al. 4 du CU, et ce sur la totalité ou sur certaines parties du territoire soumis à ce droit, car, ainsi que le prévoit

le dernier alinéa de cet article : « Pour la mise en œuvre du 2e al. de l’article L. 210-1 du CU, le représentant de l’État dans le département peut décider, par arrêté motivé, d’appliquer le droit de préemption aux aliénations et cessions citées au présent article sur la totalité ou sur certaines parties du territoire soumis à ce droit ». Il ne s’agit pas, pour l’État, en instituant le droit de préemption-carence, d’infliger une sanction à la commune carencée, comme cela a parfois été défendu en doctrine, mais de « contribuer ainsi à la mise en œuvre de l’objectif que la commune concernée s’était elle-même fixé dans son programme local de l’habitat ou qui lui avait été fixé par le programme local de l’habitat de l’établissement public de coopération intercommunale dont elle est membre » (CE, 28 nov. 2014, M. B., n° 362910). Avant la loi Molle, le préfet ne pouvait, dans ce cas, en application de la loi Murcef, que conclure à la place des communes carencées des conventions avec des organismes en vue de la construction ou de l’acquisition de logements de cette nature, et non exercer, à leur place, un droit de préemption. Le dispositif issu de la loi Molle fait l’objet, par la loi Alur, de modifications notables analysées ici.

L’origine du droit de préemption-carence exercé par le préfet

2 comment inciter le préfet à ne pas édicter l’arrêté de carence ?

Les communes carencées peuvent convaincre les services préfectoraux qu’en dépit de l’écart exis-tant entre leurs réalisations de logements sociaux et leurs obligations y afférant, elles font, autant que possible, preuve de bonne volonté pour atteindre lesdits objectifs. Un tel procédé relève indubitable-ment de l’esprit des textes inhérents aux modali-tés d’édiction d’un arrêté de carence. En effet, si l’article L. 302-9-1, al. 2 du CCH identifie des élé-ments d’appréciation que les préfets doivent, à cet égard, prendre en compte, ce qui inclut notamment « L’importance de l’écart entre les objectifs et les réalisations constatées au cours de la période trien-nale échue, […], des difficultés rencontrées le cas échéant par la commune et des projets de loge-ments sociaux en cours de réalisation », l’instruc-tion du gouvernement du 27 mars 2014 relative à l’application du titre II de la loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement (NOR : ETLL1401140J ; non parue au Journal officiel), apporte à cet égard des précisions complémentaires. Certes, ce texte concerne la mise en œuvre du droit de préemption-carence s’agissant de la réalisation de logements sociaux correspon-dant à la période 2011-2013, mais, en l’absence de nouvelle instruction depuis, il semble que ses dispositions continuent de produire des effets pour la période triennale 2014-2017.Il y est précisé, en premier lieu, que pour édicter l’arrêté de carence, le préfet doit après avis du co-mité régional de l’habitat se faire communiquer par

la commune « Les raisons des retards constatés et la nature des difficultés rencontrées ainsi que les actions mises en œuvre et les mesures envisagées ou les engagements que l’élu est prêt à prendre pour développer le logement social dans sa commune ».En deuxième lieu, l’instruction indique que les loge-ments mis en chantier sont considérés comme tels, dès lors qu’ils ont fait l’objet d’une simple « déclara-tion d’ouverture de chantier », ce qui implique que la seule mise en œuvre juridique du chantier est, à cet égard, satisfaisante.En troisième lieu, l’instruction ajoute que le préfet doit examiner le contexte communal, lato sensu, « Au-delà du taux de réalisation de l’objectif triennal et annuel, la volonté des communes ou les difficul-tés qu’elles ont rencontrées dans l’atteinte de leurs objectifs de réalisation de logement sociaux doivent être prises en compte ».Enfin, doivent être pris en compte des éléments aus-si divers que les mesures prises par la commune en faveur du développement de l’offre locative so-ciale, notamment en matière d’urbanisme, d’actions foncières, ainsi que des difficultés objectives ren-contrées par celle-ci, telles que la multiplication des recours des riverains ayant entraîné un contentieux ainsi que notamment la réelle complexité à mon-ter des opérations du fait de la rareté des terrains urbanisables.L’instruction dispose qu’il convient de « faire preuve d’une grande fermeté à l’encontre des communes qui refusent de prendre part à l’effort de solidarité na-tionale », et que les obstacles ou difficultés susvisés « ne sauraient justifier l’absence totale de création de logements sociaux ».

RéféRENcESn Art. L. 210-1 et suivants du Code de l’urbanismen Art. L. 302-5 et suivants du Code de la construction et de l’habitationn Instruction du 27 mars 2014 relative à la procédure de constat de carence au titre de la période triennale 2011-2013 (non publiée)n Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénovén Loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement n Circulaire du 21 février 2012 sur l’exercice du droit de préemption dans les communes ayant fait l’objet d’un constat de carencen Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion n Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains

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La marge de manœuvre du préfet demeure donc étendue pour prononcer, ou non, l’arrêté de carence. En atteste le fait que de nombreuses communes n’ayant pas atteint leurs objectifs ne sont pas dé-possédées du DPU au profit du préfet. En ce sens, Norbert Foulquier et Jean-Philippe Brouant relèvent que d’après l’étude d’impact du projet de loi relatif à la future loi du 18 janvier 2013 de mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renfor-cement des obligations de production de logement social, il a été souligné qu’« au cours de la dernière période triennale (2008-2010), 364 communes sur 977 n’ont pas atteint leur objectif. Sur ces 364 ca-rencées, 197 communes ont fait l’objet d’un arrêté préfectoral prononçant la carence, soit seulement 54 % des communes n’ayant pas respecté leur ob-jectif » (« La mobilisation du foncier public en faveur du logement », AJDA, 2013).

3 Quels sont les nouveaux biens soumis au droit de préemption-carence ?

Afin que le préfet puisse exercer une maîtrise fon-cière efficace en présence d’une carence, la loi a étendu la liste des biens préemptables au titre du droit de préemption-carence à tous ceux sou-mis en principe au DPU et mentionnés aux points 1° à 4° de l’article L. 213-1 du CU, dès lors qu’ils sont affectés au logement ou destinés à être affec-tés à une opération ayant fait l’objet d’une conven-tion en application de l’article L. 302-9-1 du CCH (article L. 210-1, al. 2 du CU). Autrement dit, les biens soumis au droit de préemption-carence sont plus nombreux depuis la loi Alur (article 149 modi-fiant l’art. L. 213-1 du CU) qu’ils ne l’étaient aupa-ravant. Il n’est cependant pas certain que ces biens soient aisément identifiables ni toujours de nature à renforcer l’offre de logement social. Les biens visés par le droit de préemption-carence sont désormais les suivants (article L. 213-1 du CU). En premier lieu : « Tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’im-meuble, bâti ou non bâti, lorsqu’ils sont aliénés, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, à l’exception de ceux qui sont compris dans un plan de cession ar-rêté en application de l’article L. 631-22 ou des articles L. 642-1 et suivants du Code de commerce ». Rele-vons au sujet de cette première catégorie de biens, que les « droits sociaux » donnant vocation à l’attri-bution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble correspondent, du point de vue du droit des sociétés, aux parts ou actions de sociétés d’attribution qui sont des sociétés soumises aux articles L. 212-1 et suivants du CCH, dont l’objet consiste à construire ou acquérir des immeubles en vue de leur division par fractions pour être attribués en propriété ou en jouissance. En deuxième lieu : « Les cessions de droits indivis portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble,

bâti ou non bâti, sauf lorsqu’elle sont consenties à l’un des coïndivisaires, et les cessions de tantièmes contre remise de locaux à construire ».En troisième lieu : « Les cessions de la majorité desparts d’une société civile immobilière ou les cessionsconduisant un acquéreur à détenir la majorité desparts de ladite société, lorsque le patrimoine de cettesociété est constitué par une unité foncière, bâtie ounon, dont la cession serait soumise au droit de préemption - sachant que le présent 3° ne s’ap-plique pas aux sociétés civiles immobilières consti-tuées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus - ainsi que les immeubles construits ou acquis par les organismes mentionnés à l’article L. 411-2 du CCH et qui sont leur propriété, sous réserve des droits des locataires définis à l’ar-ticle L. 443-11 du même code ».

Deux observations s’imposent s’agissant de cette liste de biens. Tout d’abord, les aliénations visées sont « oné-reuses » et non « gratuites » et ce, alors que, s’agis-sant du DPU ainsi que du droit de préemption des ZAD, la loi Alur a élargi la liste des biens aux aliéna-tions gratuites. Le droit de préemption-carence, qui correspond au seul DPU, a donc, en comparaison avec le DPU exercé par les communes, un champ plus restreint. Si, en n’étendant pas le droit de pré-emption-carence aux aliénations gratuites, le légis-lateur épargne les cessions entre personnes ayant des liens de parenté, des marchands de sommeil peuvent cependant utiliser ce procédé pour acqué-rir des lots de copropriété de faible valeur sans être soumis au droit de préemption-carence, ce que l’on peut regretter. En second lieu, il est possible de s’interroger sur l’op-portunité de préempter les parts sociales de socié-tés civiles immobilières, tant il est probable que la collectivité « associée » éprouve des difficultés à se faire attribuer l’immeuble, n’étant pas forcément ma-joritaire, et, par suite, improbable qu’elle réussisse à l’affecter à l’opération d’aménagement qui a justifié la mise en œuvre du droit de préemption.

4 Selon quelles modalités le préfet peut-il exercer le droit de préemption-carence ?

Le préfet peut prononcer la carence en édictant un arrêté, soumis à motivation, à la double condition que la commune ait formulé ses observations à pro-pos du projet du préfet de se substituer à elle pour exercer le DPU, et que le comité local de l’habitat ait, à son tour, formulé un avis y afférant. Lorsqu’il a constaté la carence, le préfet est certes habilité à conclure une convention avec un organisme en vue de la construction ou de l’acquisition des logements sociaux nécessaires à la réalisation des objectifs du programme local de l’habitat ou déterminés en appli-cation de l’article L. 302-8, alinéa 1er du CCH, mais, surtout, il est habilité par l’article L. 210-1 du CU

à RETENIRPrès de 90 % des communes faisant l’objet d’un arrêté de carence sont situées dans le périmètre d’un établissement public foncier d’État.Source : Étude d’impact du 25 juin 2013 sur le projet de loi Alur

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à exercer le droit de préemption « pendant la du-rée d’application d’un arrêté préfectoral pris sur le fondement de l’article L. 302-9-1 du CCH » lorsque « l’aliénation porte sur un des biens ou droits énumé-rés aux 1° à 4° de l’article L. 213-1 du présent code, affecté au logement ou destiné à être affecté à une opération ayant fait l’objet de la convention prévue à l’article L. 302-9-1 du CCH ». Même si la compétence en matière de PLU*/PLUI* et/ou DPU* a été transférée à un EPCI* par une com-mune ou que la commune en a été de droit dépossé-dée, ce qui constitue une possibilité nouvelle prévue par la loi Alur (la compétence de l’EPCI en matière de DPU étant parfois de droit, lorsque l’EPCI est com-pétent en matière de PLU, ainsi que le prévoit l’ar-ticle L. 211-2 du CU), le préfet demeure compétent pour exercer le droit de préemption-carence dès que l’arrêté de carence a été édicté. La compétence du préfet débute automatiquement dès la signature de l’arrêté de carence (en atteste la circulaire du 21 fé-vrier 2012 relative à l’exercice du droit de préemption

dans les communes ayant fait l’objet d’un constat de carence au titre de l’article L. 302-9-1 du CCH, NOR : DEVL1133617C), sans que l’EPCI doive voter une délibération en ce sens. Un tel dispositif, qui dé-possède une commune ou un EPCI à qui le DPU a été transféré, n’a pas été jugé contraire à l’article 72 de la Constitution au titre de l’atteinte qu’il porterait à la libre administration des collectivités territoriales (Cons. constit., n° 2013-309 QPC, 26 avril 2013), bien que le Conseil d’État ait jugé la question sérieuse en transmettant ladite QPC au Conseil constitutionnel (CE, 13 février 2013, Société SCMC, n° 364159).

5 Le droit de préemption-carence prive-t-il les communes du droit de préempter ?

Lorsqu’est adopté un arrêté de carence, la commune carencée est privée de l’usage du DPU, mais demeure habilitée à utiliser les autres droits de préemption

Jean-François Carenco, préfet du Rhône et de la région Rhône-Alpes

1. Comment appréciez-vous l’opportunité de vous substituer aux communes carencées ?En 2014, suite au bilan de la réalisation des objectifs de logements sociaux au titre de la loi SRU sur la période 2011-2013, neuf communes du Rhône ont fait l’objet d’une procédure de constat de carence (cinq sur l’agglomération lyonnaise et quatre en dehors). L’article L. 210-1 du Code de l’urbanisme dispose que, pendant la durée d’application d’un arrêté préfectoral prononçant la carence d’une commune au regard de ses obligations de production de logements sociaux, le DPU est exercé par le représentant de l’État dans le département lorsque l’aliénation porte sur un terrain, bâti ou non bâti, affecté à du logement. Dans ce cadre, et comme le permet la loi du 18 janvier 2013, j’ai décidé de déléguer l’exercice du DPU à la communauté urbaine de Lyon pour les cinq communes carencées de l’agglomération lyonnaise, et à l’établissement public foncier de l’ouest Rhône-Alpes (Epora) pour les quatre communes carencées sur le reste du département. Transférer le DPU des communes carencées à l’État permet de pouvoir préempter des tènements en faveur de la production de logements sociaux, ce qui est un message fort pour

des communes parfois peu enclines à la diversification de l’offre de logements sur leur territoire. Toutefois, le bilan établi sur la période 2012-2014 montre que disposer du DPU de la commune ne résout pas toutes les difficultés : dans de très nombreux cas, le bien, objet de la DIA*, ne permet pas d’envisager une préemption (maison individuelle dans un lotissement, forme ou localisation du tènement inappropriée, superficie trop modeste ou prix de vente très élevé). Par ailleurs, l’exercice du DPU est rendu difficile si le règlement du document d’urbanisme ne favorise pas la sortie d’opérations de logements sociaux. Ainsi, l’exercice du DPU par l’État est à considérer comme un outil parmi une palette de dispositifs plus large. Outre des dispositions telles que les secteurs de mixité sociale ou les emplacements réservés dans les PLU, il est nécessaire de chercher à produire du logement social dans le parc existant à travers l’acquisition/amélioration, le conventionnement de logements communaux ou encore celui de logements locatifs privés.

2. Depuis votre nomination en 2010 au poste de préfet du Rhône, sur quels types de biens avez-vous exercé votre droit de préemption ?En 2011, suite au bilan de la réalisation des objectifs de la loi SRU sur la période 2008-2010, cinq communes avaient fait l’objet d’un arrêté préfectoral de carence : une sur l’agglomération lyonnaise et quatre sur le reste du département. Entre 2012 et 2014, six biens ont été préemptés sur des communes différentes.

Les biens acquis, terrains nus ou bâtis, sont toujours localisés près des centres-bourgs. La superficie moyenne des tènements acquis est d’environ 1 200 m², mais dans les faits cette donnée est très variable.

3. Selon quelles modalités vous assurez-vous de la collaboration des communes carencées lors de la mise en œuvre du DPU ?Hors de l’agglomération lyonnaise, les communes volontaires sont associées à l’élaboration de la convention d’exercice du DPU par l’Epora et en sont signataires. De plus, à l’occasion de la transmission de ses DIA à l’État et à l’Epora, la commune fait part de son analyse sur l’opportunité de préempter. En cas de désaccord, la commune participe aux réunions permettant de définir une position commune aux trois parties. Enfin, quand une DIA a fait l’objet d’une préemption, la commune est systématiquement invitée à participer à l’ensemble des réunions nécessaires à la définition et à la mise en œuvre de l’opération de logements. Pour les cinq communes carencées appartenant à l’agglomération lyonnaise, l’État a délégué l’exercice du DPU à la communauté urbaine de Lyon, devenue métropole depuis le 1er janvier 2015. La métropole de Lyon s’assure directement de la collaboration de ces communes au moment de l’instruction des DIA. Enfin, des réunions de suivi et de bilan sont organisées régulièrement entre la DDT, la métropole de Lyon et l’Epora.

Propos recueillis par Sophie Michelin-Mazéran

« L’exercice du dpU par l’état est à considérer comme un outil parmi une palette de dispositifs plus large »

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demeurant à sa disposition. Ce dispositif a été notam-ment rappelé par la circulaire du 21 février 2012 rela-tive à l’exercice du droit de préemption dans les com-munes ayant fait l’objet d’un constat de carence. Il y est indiqué, à l’attention des préfets : « Vous veillerez lors du contrôle de légalité à ce que les décisions de pré-emption qui seront prises sur ces communes concer-nent bien des aliénations qui continuent de relever de leur compétence », ce qui signifie que les communes peuvent continuer de préempter mais uniquement dans le champ de compétence qui demeure le leur jusqu’à l’expiration de l’arrêté de carence.Quant à l’EPCI dont la commune carencée est membre, dans l’hypothèse où la commune carencée lui aurait délégué l’usage du DPU relevant de sa com-pétence, la circonstance que le préfet prononce l’ar-rêté de carence le prive, mutatis mutandis, de l’usage du DPU, mais n’empêche pas ce dernier de recourir à un autre droit de préemption qu’il serait habilité à exercer, dès lors que cette procédure ne sert pas à aliéner des biens affectés aux logements sociaux.

6 En quoi consiste le nouveau pouvoir du préfet en matière d’autorisation d’utilisation et d’occupation des sols ?

Si, en principe, les autorisations d’utilisation et d’oc-cupation du sol sont délivrées au nom de la com-mune dès lors qu’il existe un PLU ou un document en tenant lieu, la modification opérée par la loi Alur de l’article L. 302-9-1 du CCH permet au préfet, à l’occasion de l’édiction de l’arrêté de carence, de modifier les règles de compétence relatives à la dé-livrance des autorisations qui portent sur les opéra-tions de logements. L’article L. 422-2 du CU dispose que « Par exception aux dispositions du a) de l’ar-ticle L. 422-1, l’autorité administrative de l’État est compétente pour se prononcer sur un projet portant sur […] d) Les opérations de logement situées dans les secteurs arrêtés par le préfet en application du deuxième alinéa de l’article L. 302-9-1 du CCH ». Cette compétence est fixée par le préfet lui-même, dans l’arrêté de carence, ainsi que le prévoit l’article L. 302-9-1 du CCH aux termes duquel l’arrêté de carence peut prévoir « Les secteurs dans lesquels le préfet est compétent pour délivrer les autorisa-tions d’utilisation et d’occupation du sol pour des constructions à usage de logements ». Cette nouvelle habilitation du préfet lui permet de veiller à ce que les utilisations et occupations du sol ne contreviennent pas aux obligations de construction de logements sociaux de la commune.

7 Quelles sont les nouvelles possibilités de délégation offertes au préfet ?

Le préfet dispose, en vertu de la loi Alur, de possi-bilités étendues de déléguer le droit de préemption-

carence, ce qui renforce sa capacité à développer l’offre de logements sociaux sur le territoire d’une commune carencée. L’article L. 210-1 al. 2 du CU dispose désormais que le représentant de l’État peut déléguer ce droit à :– un EPCI ayant conclu une convention de déléga-tion des aides à la pierre avec l’État (ce délégataire a été introduit par la loi Duflot 2 du 18 janvier 2013) ;– un établissement public foncier national ou lo-cal instauré en application des articles L. 321-1 ou L. 324-1 du CU ;– une société d’économie mixte (SEM) ;– un des organismes d’habitations à loyer modéré prévus par l’article L. 411-2 CCH ;– un des organismes agréés mentionnés au sein de l’article L. 365-2 du CCH. Cette nouveauté introduitepar l’article 149 de la loi Alur vise les organismes dont la gestion est désintéressée, telles que les as-sociations ou les fondations exerçant des activités en faveur du logement et de l’hébergement des per-sonnes défavorisées (cf. article R. 365-2 du CCH).

Du point de vue de la compétence, « La décision in-dividuelle par laquelle le délégataire du droit de pré-emption exerce […] le droit de préemption que l’État lui a délégué, ne peut être complètement prise avant l’entrée en vigueur de l’acte lui déléguant l’exercice de ce droit » (voir CAA Versailles, 16 octobre 2014, nos 14VE00302 et 4VE00303).La possibilité de déléguer le droit de préemption-carence à l’EPCI dont est membre la commune ca-rencée peut susciter un certain embarras pour ce dernier. En outre, lorsque l’EPCI met en œuvre ce droit, cela conduit indirectement la commune ca-rencée, représentée au conseil communautaire, à l’exercer alors qu’elle en a initialement été dépossé-dée au profit du préfet.

8 Le préfet peut-il mettre en œuvre le droit de préemption-carence sans le soutien technique des communes carencées ?

Lorsque le préfet exerce le droit de préemption- carence, il demeure, à cet égard, tributaire des ser-vices administratifs de la commune carencée, dans la mesure où c’est à cette dernière que les vendeurs d’un bien soumis au DPU doivent adresser une DIA. Dans un second temps, la commune transmet les DIA au préfet dès lors que le bien en vente se situe sur un secteur où le préfet est compétent au titre du droit de préemption-carence. La circulaire du 21 fé-vrier 2012 relative à l’exercice du droit de préemption dans les communes ayant fait l’objet d’un constat de carence indique à ce sujet aux préfets : « Il convient de préciser au maire l’obligation lui incombant de vous transmettre les DIA. À cet effet, vous définirez en lien avec l’élu, et le cas échéant le titulaire du droit de préemption, les modalités opérationnelles du transfert de l’exercice de ce droit d’une part en

SIGLESCCH : Code de la construction et de l’habitationCGCT : Code général des collectivités territorialesCU : Code de l’urbanismeDIA : Déclaration d’intention d’aliénerDPU : Droit de préemption urbainEPCI : Établissement public de coopération intercommunaleEPF : Établissement public foncierPLH : Plan local de l’habitatPLU : Plan local d’urbanismePLUI : Plan local d’urbanisme intercommunalZAD : Zone d’aménagement différé

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identifiant les secteurs et parcelles sur lesquelles vous avez compétence et d’autre part en définissant les modalités de transmission des DIA les concer-nant ». Le droit de préemption-carence étant sus-ceptible d’être mis en œuvre dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la DIA en mairie, si la commune tarde à la transmettre au pré-fet, le délai risque d’être court, sinon expiré, pour que les services préfectoraux disposent du temps né-cessaire pour prendre une décision en temps utile. Même si une commune carencée n’a aucun intérêt à paralyser la mise en œuvre du DPU par le préfet dans la mesure où cela peut conduire à prolonger la situation de carence au-delà du délai de trois ans, cette hypothèse peut néanmoins se concrétiser.

9 Les communes dépossédées du dpU peuvent-elles exercer une influence sur le choix des biens préemptés par le préfet ?

La circonstance que le préfet exerce le droit de pré-emption-carence ne signifie pas, en pratique, que les communes carencées n’exercent plus d’influence sur le choix des biens préemptés par le préfet et ce, y compris lorsque ce droit a été délégué par ce der-nier. La circulaire du 21 février 2012 incite en effet les préfets délégant le droit de préemption-carence à organiser un partenariat entre le délégataire de ce droit et la commune carencée, qu’il s’agisse notam-ment d’EPF*, de SEM ou bien encore d’organismes HLM : « La signature par les communes concernées et les bailleurs identifiés est encouragée afin de dé-finir de manière partenariale les modalités d’instruc-tion des propositions de préemption et d’acquisition des terrains à l’issue du portage foncier […] ; il est re-commandé d’associer le maire ou le titulaire du droit de préemption le cas échéant, notamment lorsqu’ils étaient engagés préalablement dans une politique volontaire d’acquisition foncière en faveur du déve-loppement de l’offre locative sociale. Dès lors que les organismes auront manifesté leur volonté d’interve-nir sur certaines de ces communes, vous conclurez avec chaque bailleur une convention qui précise no-tamment les modalités de transmission et d’examen

des DIA concernées […] ». Alors qu’un tel dispositif peut au premier abord apparaître comme étant inco-hérent dans la mesure où, si la commune carencée a été privée du DPU, c’est qu’elle n’avait plus vocation à exercer ce droit jusqu’à l’expiration de l’arrêté de carence, on peut, sous un autre rapport, estimer qu’il n’est pas inutile d’associer ladite commune aux pré-emptions de biens destinés aux logements sociaux. En effet, si l’arrêté de carence n’est pas reconduit à la suite de son expiration, la commune redeviendra compétente pour poursuivre l’effort de construction de logements sociaux assumé par le délégataire du DPU. Dès lors, le fait de ne pas la tenir complète-ment à l’écart des choix opérés s’agissant des pré-emptions de biens destinés au logement social peut présenter une utilité.

10 Quels sont les risques financiers encourus par les communes carencées ?

L’article L. 302-7 du CCH, relatif au prélèvement annuel opéré sur les ressources fiscales des com-munes « carencées », détermine les modalités de calcul des montants susceptibles d’être prélevés. Les modes de calcul, complexes, varient en fonc-tion de multiples critères : « Le prélèvement est fixé à 20 % du potentiel fiscal par habitant défini à l’ar-ticle L. 2334-4 du CGCT* multipliés par la différence entre 25 % ou 20 % des résidences principales, se-lon que les communes relèvent du premier, du deu-xième ou du septième alinéa de l’article L. 302-5 du CCH, et le nombre de logements sociaux existant dans la commune l’année précédente, comme il est dit à l’article L. 302-5 du CCH, sans pouvoir excéder 5 % du montant des dépenses réelles de fonction-nement de la commune constatées dans le compte administratif afférent au pénultième exercice » (ar-ticle L. 302-7 du CCH, al. 2). Certaines dépenses exposées par la commune carencée peuvent dimi-nuer le montant dudit prélèvement. Sont visées, es-sentiellement, celles exposées, d’une part, au titre des travaux de viabilisation, de dépollution ou de fouilles archéologiques des terrains ou biens immo-biliers ensuite mis à disposition pour la réalisation

EPF Hauts-de-Seine

Île-de-France

Languedoc-Roussillon

Nord-Pas-de-Calais PACA Rhône-

Alpes Val d’Oise Yvelines

Nb de communes carencées 2 26 15 5 70 12 9 20

Nb de communes carencées disposant d'une convention avec l'EPF

1 13 4 5 36 4 6 11

Nombre de DIA ayant abouti à une acquisition 1 2 0 NC 6 NC 11 3

Nombre de logements sociaux programmés 40 140 0 NC 160 NC 735 47

NC : non communiqué. Source : Étude d’impact du 25 juin 2013 sur le projet de loi Alur.

Bilan de la mise en œuvre du droit de préemption par le préfet dans les communes carencées pour l’année 2012

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de logements sociaux, et, d’autre part, au titre du financement des dépenses engagées pour financer des dispositifs d’intermédiation locative dans le parc privé (article L. 302-7 du CCH).S’agissant des bénéficiaires des prélèvements ef-fectués, la loi Alur étend leur liste. Sont désormais principalement visés (article L. 302-7 du CCH) : – l’EPCI auquel appartient la commune carencée ayant conclu une convention mentionnée au II de l’article L. 301-5-1 du CCH, ou au VI de l’article L. 5219-1 ou au II de l’article L. 5217-2 du CGCT ;– la métropole de Lyon, si celle-ci a conclu une convention mentionnée à l’article L. 3641-5 du CGCT.

L’article L. 302-7 du CCH dispose à ce sujet que les sommes doivent être utilisées en faveur de la construction de logements locatifs sociaux. Sinon, à défaut, et hors de la région Île-de-France, la somme

prélevée est versée à un EPF local si la commune appartient à un tel établissement, à défaut, à un EPF national, si la commune est située dans le pé-rimètre de compétence d’un tel établissement, à défaut, à un fonds d’aménagement urbain, institué dans chaque région, destiné aux communes et aux EPCI pour des actions foncières et immobilières en faveur du logement social. Dans les départements d’outre-mer, une telle somme est versée aux fonds régionaux d’aménagement fon-cier et urbain prévus à l’article L. 340-2 du CU. L’ar-ticle L. 302-7 du CCH dispose enfin que « Les éta-blissements publics fonciers et les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre mentionnés aux alinéas précédents transmet-tent chaque année à l’autorité administrative compé-tente de l’État un rapport sur l’utilisation des sommes qui leur ont été reversées ainsi que sur les perspec-tives d’utilisation des sommes non utilisées ». n

1. Extension de l’exercice du droit de préemption par le préfet aux parts de SCI, aux parts de sociétés d’attribution ou encore aux droits indivis. La loi Alurentend ainsi conforter le développement, par le préfet, d’une politique dynamique de l’habitat par la mobilisation de nouveaux gisements fonciers.

2. Possibilité pour le préfet de se substituer désormais à la commune pour instituer, par arrêté motivé, le droit de préemption renforcé afin de favoriser la préemption des locaux d’habitation et des unités foncières affectées au logement et détenus en copropriété ou sous la forme de parts sociales.

3. Délégation du droit de préemption-carence, exercé en principe par le préfet, à de nouveaux organismes agissant en faveur du logement, en plus des délégataires qui existaient déjà avant la loi Alur (EPF d’État, EPF locaux, EPCI délégataires des aides à la pierre, SEM ou organismes HLM).

ce qu’il faut retenir

Page 31: Opérations Immobilières n° 73

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Sélection de jurisprudence réalisée et commentée par

JURISPRUDENCE

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Urbanisme et EnvironnementDRoIt DE l’ENvIRoNNEmENt Et qUalIté ENvIRoNNEmENtalE .... 33

● La vente « en l’état » d’un terrain qui s’avère pollué exonère-t-elle le vendeur de son obligation de délivrance conforme ?

ConstructionmaRChéS PUblICS Et PRIvéS .......................................................... 33

● À quelles obligations est tenu le maître d’oeuvre d’exécution en cas de sous-traitance ? info+

● L’expérience du fonctionnaire est-elle une circonstance aggravante dans le contentieux financier des marchés publics ?

CoNtRatS DE la CoNStRUCtIoN ..................................................... 34 ● Le réservataire peut-il refuser de signer l’acte de vente non conforme aux dispositions du contrat préliminaire ?

RESPoNSabIlItéS Et aSSURaNCES ................................................ 35 ● La clause contractuelle de conciliation préalable est-elle mobilisable après la saisine du juge ?

vente et Contrats spéciauxPRoPRIété PUblIqUE ...................................................................... 35

● Le terrain d’assiette et le sous-sol d’une piste de ski appartiennent-il au domaine public ? info+

● Le bail conclu entre une commune et une association sportive est-il un contrat administratif ?

vENtES D’ImmEUblES ...................................................................... 37 ● Qu’est-ce qu’un vendeur professionnel au sens de la garantie des vices cachés ?

● Le vendeur d’un bien comportant une surface erronée peut-il être indemnisé par l’auteur du mesurage ?

ImmEUblES à CoNStRUIRE .............................................................. 38 ● La responsabilité du garant d’achèvement est-elle engagée pour inexécution des travaux par le vendeur ?

Gestion et ProfessionsbaUx D’habItatIoN Et mIxtES ........................................................ 39

● À quelles conditions le droit de préemption du locataire d’un immeuble vendu par lots est-il valablement purgé ?

baUx CommERCIaUx Et PRofESSIoNNElS ..................................... 39 ● Un bail soumis au statut du fermage peut-il être matérialisé par un fax émanant d’un courtier ?

● Les parties peuvent-elles écarter le statut des baux professionnels pour adopter celui des baux commerciaux ?

● Quelle est la sanction d’un défaut de régularisation des charges par le bailleur ?

● Un bailleur peut-il de son propre chef modifier le système de chauffage des locaux commerciaux ?

● Un sous-locataire occupant les lieux après l’expiration de son sous-bail dérogatoire bénéficie-t-il du statut ?

● Quel est le point de départ du délai pour exercer son droit d’option ?

CoPRoPRIété Et ENSEmblES ImmobIlIERS .................................. 43 ● Le syndicat des copropriétaires peut-il s’opposer à la demande de changement de destination d’un lot sans motiver son refus ?

qUEStIoNS SoCIalES ....................................................................... 44 ● Les conventions de forfait en jours dans la branche du BTP sont-elles légales ?

● Les conventions de forfait en jours sont-elles applicables dans le notariat ?

Charges locatives de chauffageet protection de l’environnementSaisi de trois questions prioritaires de constitutionnalité transmises par la Cour de cassation, le Conseil constitutionnel vient de se prononcer sur un sujet sensible dans le couple bailleur locataire ............................................................................32

LA DÉCISION À RETENIRbaux d’habitation et mixtesGestion et Professions

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JURISPRUDENCE LA DÉCISION À RETENIR

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n Référence de la décision :Conseil constitutionnel, 23 janvier 2015, Mme Michèle C. et autres, n° 2014/441/442/443 QPC

n Mots-clés : QPC, Conseil constitutionnel, réseaux de chaleur, objectif d’intérêt général, différence de traitement

n Texte officiel : Art. L. 442-3 du Code de la construction et de l’habitation

Gestion et Professions Baux d’habitation et mixtes

Charges locatives de chauffage et protection de l’environnementSaisi de trois questions prioritaires de constitutionnalité transmises par la Cour de cassation, le Conseil constitutionnel vient de se prononcer sur un sujet sensible dans le couple bailleur-locataire : la récupération des charges locatives relatives aux énergies distribuées par réseaux, appelées communément « réseaux de chaleur » ou « réseaux de chauffage urbain ».

QuESTION La protection de l’environnement justifie-t-elle que la loi déroge au droit commun des charges locatives ?

Faits :Il est de droit commun qu’en matière de chauffage, seules les dépenses de consommation sont récupérables sur les locataires d’habitation. Mais la loi du 7 décembre 2010 portant nouvelle organisation du marché de l’électricité, dite « loi Nome », a dérogé à ce principe en décidant à propos des réseaux de chaleur, que c’est le coût acquitté par le bailleur, toutes taxes comprises, qui est récupérable sur les locataires. La question posée au Conseil constitutionnel consistait à vérifier si cette différence de traitement entre locataires est justifiée par un objectif d’intérêt général, en l’espèce d’ordre environnemental.

Décision :Sur renvoi de la Cour de cassation par trois arrêts du 5 novembre 2014 (voir Opé. Immo. n° 70, novembre-décembre 2014, p. 41), le Conseil constitutionnel a tranché cette question prioritaire de constitutionnalité en décidant que cette différence de situation entre locataires est en lien direct avec l’objectif d’intérêt général de favoriser le recours

par les bailleurs aux énergies de réseau dans un but de protection de l’environnement.

Commentaire : Cette décision sera fort bien accueillie par tous ceux qui espèrent un développement vigoureux du recours aux énergies renouvelables, car on sait que ce développement s’opérera en tissu urbain pour l’essentiel à travers les réseaux de chaleur. Ainsi une décision contraire, si elle était intervenue, aurait freiné de façon inquiétante la réalisation de cet objectif de voir la part des énergies renouvelables augmenter sensiblement dans notre production d’énergie. Le raisonnement suivi par le Conseil constitutionnel est strictement conforme à sa jurisprudence : il rappelle d’abord que le principe d’égalité entre locataires n’impose pas que les règles de récupération des charges de chauffage soient identiques quel que soit le mode de chauffage ; et cette solution est d’autant plus justifiée que l’on sait combien le coût des réseaux de chaleur est moindre que celui du recours aux autres modes de production de chaleur. Le Conseil observe ensuite que cette disparité de traitement est en lien direct avec l’objectif de protection de l’environnement assigné par la loi, établissant ainsi la constitutionnalité de celle-ci. Il reste désormais aux réseaux de chaleur à développer le recours aux énergies renouvelables pour la satisfaction des locataires qui verront leurs charges diminuer, comme de notre environnement qui en a grand besoin. Ph. PeLLetIerEXTRAIT DE LA DÉCISION

« Considérant que le principe d’égalité devant la loi n’impose pas que les règles de récupération des charges locatives pour les dépenses liées au chauffage soient identiques quel que soit le mode de chauffage retenu ; que les dispositions contestées incitent à recourir aux énergies de réseau dans un but de protection de l’environnement ; que la différence de traitement qui en résulte, s’agissant des charges que l’organisme d’habitations à loyer modéré peut récupérer auprès de ses locataires, est en lien direct tant avec une différence de situation qu’avec l’objectif d’intérêt général que le législateur s’est assigné ; que le grief tiré d’une atteinte au principe d’égalité doit donc être écarté. »

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Droit de l’environnement et qualité environnementaleUrbanisme et environnement

QUESTION La vente « en l’état » d’un terrain qui s’avère pollué exonère-t-elle le vendeur de son obligation de délivrance conforme ?

Faits :Un établissement public industriel et commercial (Epic) vend un terrain à un aménageur, qui le destine à la réalisation d’équipements publics. L’acquéreur découvre par la suite l’existence de pollutions aux métaux lourds rendant le terrain inconstructible en l’état. Les juges du fond condamnent l’Epic à verser à l’aménageur des dommages- intérêts, au motif que le vendeur connaissait la destination du bien, dès lors qu’elle était contractuellement précisée, et a donc manqué à son obligation de délivrance conforme, malgré les clauses de vente « en l’état » de ce terrain.

Décision :La Cour de cassation confirme ce raisonnement et rejette le pourvoi.

Commentaire : La Cour considère que l’absence de « pollution importante » était « entrée dans le champ contractuel » dès lors que le vendeur connaissait la destination des parcelles, précisée dans le contrat de

vente, et que les parties s’étaient accordées sur l’absence de pollution notable sur ces parcelles. Selon la Cour, l’existence de cette pollution, rendant impossible la poursuite du projet sans d’importants travaux de réhabilitation, caractérise donc bien une différence substantielle entre, d’une part, les qualités attendues, et d’autre part, les qualités réelles du bien vendu. En retenant la responsabilité du vendeur sur ce fondement, la Cour confirme ici sa position selon laquelle l’obligation de délivrance conforme à la convention des parties s’applique à un bien, présenté, à tort, comme réhabilité (Cour cass., 3e civ., 29 février 2012, n° 11-10318), ainsi qu’à un terrain décrit comme ne présentant pas de pollution importante mais uniquement des traces de pollutions anciennes, dès lors que ce terrain ne permet pas l’usage contractuellement convenu sans travaux de réhabilitation importants. F. HARROUËT

EXTRAIT DE LA DÉCISION

« Que l’absence de pollution importante était entrée dans le champ contractuel et que le vendeur connaissait la destination à usage d’équipements publics des parcelles, […] il existait une différence substantielle entre la chose livrée et ce qui avait été contractuellement prévu et [l’Epic] avait manqué à son obligation de délivrance des parcelles conforme à la convention des parties. »

n Référence de la décision :Cour de cassation, 3e civ., 12 novembre 2014, Réseau ferré de France c/société Marseille aménagement, n° 13-25079

n Mots-clés :Sites et sols pollués, vente en l’état, destination du bien, obligation de délivrance conforme

n Texte officiel :Art. 1603 du Code civil

Marchés publics et privésConstruction

QUESTION À quelles obligations est tenu le maître d’œuvre d’exécution en cas de sous-traitance ?

Faits :En vue de la réfection de ses parkings, un syndicat de copropriétaires, maître d’ouvrage, s’adjoint un maître d’œuvre d’exécution chargé notamment d’une mission de direction et de surveillance du chantier. L’entreprise principale, titulaire des travaux, en sous-traite une partie en s’abstenant de faire agréer son sous-traitant et de faire accepter ses conditions de paiements. Suite à la liquidation judiciaire de l’entreprise, le sous-traitant réclame le solde de ses travaux au maître d’ouvrage conformément aux dispositions de l’article 14-1 de la loi de 1975. Celui-ci est condamné, mais intégralement garanti par le maître d’œuvre, qui forme un pourvoi.

Décision :La Haute juridiction rejette le pourvoi et consacre la double obligation du maître d’œuvre d’exécution à l’égard du maître d’ouvrage en cas de sous-traitance irrégulière : obligation d’information sur la présence du sous-traitant et obligation de conseil sur les conséquences juridiques de cette présence.

Commentaire : La protection du sous-traitant passe par l’acceptation du sous-traitant et l’agrément de ses

conditions de paiement par le maître d’ouvrage. Lorsque celui-ci a connaissance de la présence d’un sous-traitant qui ne lui a pas été présenté, il doit alors mettre en demeure l’entreprise principale de s’acquitter de ses obligations. À défaut, il est fautif et doit indemniser le sous-traitant. Cet arrêt apporte une nouvelle pierre à la jurisprudence stricte de la Cour de cassation. Les maîtres d’ouvrage sont appelés à la plus grande vigilance depuis plusieurs arrêts aux termes desquels ils doivent procéder à cette mise en demeure, même après l’achèvement des travaux et même si le sous-traitant n’est pas physiquement présent sur le chantier (Cour cass., 3e civ., 11 septembre 2013, n° 12-21077). Cette fois, c’est le maître d’œuvre qui voit ses obligations soulignées : au-delà de l’information qu’il doit donner sur l’existence du sous-traitant, il doit conseiller le maître d’ouvrage sur ses obligations juridiques, peu importe la qualité du maître d’ouvrage, et ce sous peine d’une sanction significative, le paiement du sous-traitant. A. DAUGER

EXTRAIT DE LA DÉCISION

« Mais attendu qu’ayant […] exactement retenu que la société S., maître d’œuvre chargé d’une mission de surveillance des travaux, avait pour obligation d’informer le maître d’ouvrage de la présence d’un sous-traitant et de lui conseiller de se le faire présenter et, le cas échéant, de l’agréer et de définir les modalités de règlement de ces situations […] a pu en déduire […] que la société S. était tenue à garantie […]. »

n Référence de la décision :Cour de cassation, 3e civ., 10 décembre 2014, Société Secob c/société Colas Rhône-Alpes-Auvergne et autres, n° 13-24892

n Mots-clés :Sous-traitance, maître d’œuvre d’exécution, obligations d’information, obligations de conseil

n Textes officiels :– Art. 14-1 de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 sur la sous-traitance– Art. 1382 du Code civil

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JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES

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Faits :Une société souscrit un contrat de réservation portant sur la vente en l’état futur d’achèvement de lots d’un ensemble immobilier, et verse le dépôt de garantie prévu par l’article R. 261-28 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Estimant que le projet d’acte de vente présenté par le vendeur ne correspondait pas aux dispositions du contrat préliminaire, le réservataire refuse de le signer et assigne le vendeur en restitution du dépôt de garantie.

Décision :La Cour de cassation rejette le pourvoi formé par le vendeur contre l’arrêt d’appel qui l’a condamné à restituer le dépôt de garantie, en jugeant que le refus du réservataire de signer le projet de contrat de vente était légitime, sa non-conclusion résultant du fait du vendeur au sens de l’article R. 261-31 du CCH.

Commentaire : En l’espèce, le contrat de vente litigieux ajoutait au texte de l’article R. 261-5 du CCH, permettant au vendeur de se faire donner un mandat par l’acquéreur (notamment pour passer les actes de disposition devant affecter les biens et droits vendus indispensables à la construction projetée), en autorisant les modifications pouvant conduire à remettre en cause le projet de construction sans droit de regard du réservataire. Le refus du réservataire d’accepter une telle clause est jugé légitime, l’absence de signature du contrat de vente étant considérée comme imputable au vendeur. A. MOLiniER

Contrats de la constructionConstruction

QUESTION Le réservataire peut-il refuser de signer l’acte de ventenon conforme aux dispositions du contrat préliminaire ?

EXTRAIT DE LA DÉCISION

« Ayant constaté que le projet d’acte de vente précisait qu’il contenait des clauses non conformes à celles figurant dans le contrat préliminaire […] la clause contestée […] permettait au vendeur […] de mettre en cause le projet de construction […] le refus du réservataire de signer l’acte de vente était légitime […] le dépôt de garantie devait être restitué. »

n Référence de la décision :Cour de cassation, 3e civ., 20 janvier 2015, SCCV Les Villas des petits prés c/société Neolia, n° 13-26498

n Mots-clés :Vente d’immeuble à construire, contrat préliminaire, contrat de vente, dépôt de garantie, restitution

n Textes officiels :Art. L. 261-5, L. 261-15 etR. 261-31 du Code de la construction et de l’habitation

Marchés publics et privésConstruction

QUESTION L’expérience du fonctionnaire est-elle une circonstance aggravante dans le contentieux financier des marchés publics ?

Faits :Dans le cadre de la réhabilitation de la tour, dite « tour Zamansky », du campus de Jussieu, l’établissement public du campus conclut des marchés complémentaires sans publicité ni mise en concurrence (au sens de l’article 35, II, 5° du Code des marchés publics). La Cour de discipline budgétaire et financière (CDBF), chargée de sanctionner les infractions commises par les fonctionnaires en matière de finances publiques, ce qui inclut la violation des règles en matière de marchés publics, est saisie par la Cour des comptes.

Décision :La CDBF relève l’illégalité du recours à certains des marchés complémentaires, en méconnaissance des conditions posées par le Code des marchés publics. Elle en déduit la responsabilité de l’ancien directeur général signataire des marchés, de surcroît avec circonstances aggravantes eu égard à son expérience professionnelle et sa fonction, et le condamne à 2 000 euros d’amende.

Commentaire : L’article 35, ii, 5° du Code des marchés publics autorise la passation des marchés complémentaires sans publicité ni mise en concurrence, mais sous réserve du respect de certaines conditions et notamment que la nécessité des prestations, constituant l’objet du marché complémentaire envisagé, résulte d’une circonstance imprévue qui ne pouvait raisonnablement être prise en compte lors de la conclusion du contrat initial. En l’espèce, tel n’était pas le cas des marchés incriminés (transfert d’un PC sécurité et reconfiguration d’un local informatique) ce que l’ancien directeur ne pouvait ignorer. En revanche, le contexte général de l’opération de réhabilitation du site (carences en matière de gouvernance, retards pris dans le déroulement des travaux et risques de contentieux) constituait une circonstance atténuante. P. MAURUS

EXTRAIT DE LA DÉCISION

« M. X., de par son expérience professionnelle et les fonctions qu’il avait exercées, avait une très bonne connaissance du milieu dans lequel il évoluait en sa qualité de directeur général de l’EPCJ et de ses interlocuteurs ; qu’il a signé les marchés incriminés en connaissance du droit qui leur était applicable et des chantiers qui étaient concernés ; que ces faits sont de nature à constituer des circonstances aggravantes ; »

n Référence de la décision :Cour de discipline budgétaire et financière, 22 janvier 2015, Établissement public du campus de Jussieu, n° 197-713

n Mots-clés :Juridictions financières, marché complémentaire, circonstances aggravantes

n Textes officiels :– Art. 35, II, 5° du Code des marchés publics– Art. L. 313-4 du Code des juridictions financières

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ANALYSES ET COMMENTAIRES JURISPRUDENCE

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QUESTION La clause contractuelle de conciliation préalable est-elle mobilisable après la saisine du juge ?

Responsabilités et assurancesConstruction

Faits :Au cours d’un chantier de construction, une quantité de béton supérieure à celle initialement prévue s’avère nécessaire. Après expertise judiciaire à laquelle participe le maître d’œuvre, celui-ci est assigné en responsabilité par le maître d’ouvrage. Le maître d’œuvre soulève l’irrecevabilité de la demande car la procédure contractuelle de conciliation préalable n’a pas été respectée. Confronté à cet argument, le maître d’ouvrage saisit alors le conseil régional de l’ordre des architectes. Néanmoins, la cour d’appel déclare sa demande de paiement de dommages-intérêts à l’encontre du maître d’œuvre irrecevable.

Décision :La chambre mixte de la Cour de cassation se prononce sur la portée de la régularisation en cours d’instance de la clause de conciliation : cette fin de non-recevoir n’est pas régularisable. Le pourvoi est donc rejeté.

Commentaire : Cette décision importante précise le régime procédural de la clause de conciliation préalable à la saisine du juge. Depuis un arrêt rendu également par la chambre mixte de la Cour de cassation le 14 février 2003 (nos 00-19423, 0019424), cette clause constitue une fin de non-recevoir susceptible de rendre la demande faite aux juges irrecevable (article 122 du Code de procédure civile). Désormais, cette fin de non-recevoir n’est pas susceptible d’être régularisée en cours d’instance (article 126 du Code de procédure civile). La Cour de cassation privilégie donc la force obligatoire du contrat et les modalités alternatives de résolution des litiges. il convient donc d’être vigilant avant d’initier une action en justice au fond. En revanche, cette clause peut être contournée dans l’hypothèse d’une procédure de référé conservatoire (Cour cass., 3e civ., 28 mars 2007, n° 06-13209). A. DAUGER

EXTRAIT DE LA DÉCISION

« Attendu que la situation donnant lieu à la fin de non-recevoir tirée du défaut de mise en œuvre d’une clause contractuelle qui institue une procédure, obligatoire et préalable à la saisine du juge, favorisant une solution du litige par le recours à un tiers n’est pas susceptible d’être régularisée par la mise en œuvre de la clause en cours d’instance […]. »

n Référence de la décision :Cour de cassation, ch. mixte, 12 décembre 2014, Société Proximmo c/Société d’architecture et d’urbanisme Arnal-Lafon-Cayrou et société OCD, n° 13-19684

n Mots-clés :Clause de conciliation, maîtrise d’œuvre, fin de non-recevoir, régularisation, procédure civile

n Textes officiels :Art. 122 et 126 du Code de procédure civile

Propriété publiqueVente et Contrats spéciaux

QUESTION Le terrain d’assiette et le sous-sol d’une piste de ski appartiennent-il au domaine public ?

Faits :Une commune délivre plusieurs permis pour la construction d’un bar-restaurant-discothèque situé, en partie en bas d’une piste de ski, et en partie en sous-sol. Saisies par des propriétaires riverains, les juridictions administratives inférieures prononcent l’annulation de ces permis faute de production d’une autorisation d’occupation du domaine public (article R. 421-1-1 du Code de l’urbanisme dans sa version alors en vigueur). Le Conseil d’État est saisi en cassation par la commune en vue de faire reconnaître la domanialité privée des surfaces occupées.

Décision :Selon le Conseil d’État, en application de la définition législative du domaine public, une piste de ski y compris son terrain d’assiette, appartient au domaine public dès lors qu’elle est affectée à un service public et à condition qu’elle ait fait l’objet d’un aménagement indispensable. En l’espèce, tel n’était pas le cas de la partie du terrain d’assiette occupé en surface. Le sous-sol appartient quant à lui au domaine

public, en vertu de la définition législative de la règle de l’accessoire, s’il concourt à l’utilisation de la piste et présente avec elle un lien indissociable. Tel n’était pas non plus le cas de la partie enterrée du bar-restaurant-discothèque.

Commentaire : Le Conseil d’État fait ici une application stricte de la théorie de l’accessoire, conforme à l’esprit du Code général de la propriété des personnes publiques qui vise à réduire le champ de la domanialité publique. S’il existe bien un lien physique indissociable, la fonction de soutènement du volume en cause et la fonction de divertissement du futur bar-restaurant-discothèque, sont en revanche insuffisantes selon le Conseil d’État pour établir que le sous-sol concourt à l’utilisation de la piste de ski. P. MAURUS

EXTRAIT DE LA DÉCISION

« [Les terrains d’assiette d]’une piste de ski alpin qui [ ] a fait l’objet d’un aménagement indispensable à son affectation au service public de l’exploitation des pistes de ski [ ] font partie du domaine public de la commune [ ] ; le sous-sol de ces terrains fait également partie du domaine public de la commune s’il comporte lui-même des aménagements ou des ouvrages qui, concourant à l’utilisation de la piste, en font un accessoire indissociable de celle-ci. »

n Référence de la décision :Conseil d’État, 28 avril 2014, Commune de Val d’Isère, n° 349420

n Mots-clés :Domaine public, accessoire, permis de construire, piste de ski, sous-sol

n Textes officiels :– Art. L. 2111-1 et L. 2111-2 du Code général de la propriété des personnes publiques– Art. R. 421-1-1 du Code de l’urbanisme (abrogé au 01/10/2007)

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ANALYSES ET COMMENTAIRES JURISPRUDENCE

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Ventes d’immeublesVente et Contrats spéciaux

QUESTION Qu’est-ce qu’un vendeur professionnel au sens de la garantie des vices cachés ?

Faits :Un industriel de l’acier vend un terrain sur lequel il a exploité une installation classée. L’acte de vente stipule une exclusion de garantie des vices cachés, valide lorsque le vendeur n’est pas un vendeur professionnel. L’acquéreur, un promoteur, découvre des massifs enterrés, reliquat d’anciennes installations liées à l’activité passée du vendeur, et tente de rechercher la garantie du vendeur au titre de ces vices cachés.

Décision :Au terme d’une instance laborieuse (l’affaire a connu une cassation), la troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi du promoteur, d’une part en raison de ce que le vendeur n’est pas un professionnel de la vente d’immeuble, d’autre part parce que la mauvaise foi du vendeur n’est aucunement avérée.

Commentaire : Sur le premier point, la Cour de cassation rappelle une évidence : on ne peut exclure sa garantie lorsqu’on agit dans son domaine de compétence, mais tel n’est pas le cas d’un industriel lorsqu’il vend un terrain : la vente d’immeuble ne rentre pas dans son champ d’activité professionnelle. Sur le deuxième point, la Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir considéré que, trente-cinq ans après une démolition d’anciennes installations industrielles (en l’espèce des fours), rien ne permet de penser que l’industriel avait connaissance que subsistaient des massifs enterrés. Tout est ici affaire de cas d’espèce. Ph. PELLETiER

EXTRAIT DE LA DÉCISION

« Ayant relevé que la vente portait sur des biens immobiliers dont la société D. était propriétaire, et non sur des produits de son activité industrielle et qu’elle n’avait pas agi dans son domaine de compétence, la cour d’appel a pu déduire de ces seuls motifs qu’elle n’était pas un vendeur professionnel. »

n Référence de la décision :Cour de cassation, 3e civ., 27 janvier 2015, Société Fulton c/société Marto & fils et société Delachaux, n° 13-28012

n Mots-clés :Vente, vice caché, garantie, exclusion, professionnel, bonne foi

n Textes officiels :Art. 1643 et suivants du Code civil

Propriété publiqueVente et Contrats spéciaux

QUESTION Le bail conclu entre une commune et une association sportive est-il un contrat administratif ?

Faits :Une commune et une association sportive concluent un bail portant sur l’occupation d’un ensemble immobilier, propriété de la commune, destiné à la pratique de l’aviron, pour une durée de 79 ans et un loyer d’un euro. À la suite d’un incendie ayant détruit le bâtiment, l’assureur de la commune, qui est subrogé dans ses droits, engage une action directe contre l’assureur de l’association. Les juridictions judiciaire et administrative s’étant déclarées incompétentes pour déterminer les responsabilités dans l’incendie, le Tribunal des conflits est saisi pour se prononcer sur la question de la compétence.

Décision :Pour résoudre le conflit de compétences, le Tribunal des conflits se prononce sur le caractère administratif ou de droit privé du contrat d’occupation en cause. Méthodiquement le Tribunal des conflits écarte d’abord la qualification de contrat administratif par détermination de la loi, puis la qualification de contrat administratif en application des critères jurisprudentiels. Il en déduit alors la compétence des juridictions judiciaires.

Commentaire : Parmi les contrats d’occupation des propriétés publiques, le législateur qualifie d’administratifs les contrats d’occupation du domaine public (article L. 2331-1 du Code général de la propriété des personnes publiques) ainsi que les baux emphytéotiques administratifs (article L. 1311-2 du Code général des collectivités territoriales). La qualification jurisprudentielle du contrat administratif requiert quant à elle la présence de clauses exorbitantes du droit commun (la décision commentée mentionne, par un « notamment », l’hypothèse des clauses reconnaissant à la personne publique contractante des prérogatives dans l’exécution du contrat) ou la participation de l’occupant à l’exercice d’un service public. En l’espèce, l’ensemble de ces qualifications sont écartées eu égard aux conditions d’utilisation et aux modalités d’organisation et de fonctionnement de l’activité sportive de l’association. P. MAURUS

EXTRAIT DE LA DÉCISION

« Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que le contrat conclu le 5 octobre 2005 par la commune de Joinville-le-Pont et l’association Aviron Marne et Joinville n’est pas un contrat administratif ; que la juridiction judiciaire est dès lors compétente pour déterminer qui doit répondre de l’incendie survenu le 25 octobre 2005 ; »

n Référence de la décision :Tribunal des conflits, 13 octobre 2014, Société Axa France IARD, n° C3963

n Mots-clés :Contrat administratif,Association sportive

n Textes officiels :– Art. L. 2331-1 du Code général de la propriété des personnes publiques– Art. L. 1311-2 du Code général des collectivités territoriales

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JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES

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Immeubles à construireVente et Contrats spéciaux

Faits :Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) en secteur protégé, assortie d’une garantie extrinsèque d’achèvement, un acquéreur est confronté à l’inexécution des travaux de construction par le vendeur, placé en liquidation judiciaire. Il entend engager la responsabilité délictuelle du garant d’achèvement pour ne pas l’avoir informé de l’existence d’un risque d’inaccomplissement de la construction et le voir condamné à la restitution des fonds versés.

Décision :La cour d’appel déboute l’acquéreur de ses demandes. La Cour de cassation rejette également le pourvoi formé par ce dernier en l’absence de faute de la part du garant qui a pris les mesures de suivi utiles, fait preuve de vigilance dans le suivi du chantier et averti le notaire lorsqu’il lui est apparu que le chantier risquait de ne pas se poursuivre. Le lien de causalité fait par ailleurs défaut en l’espèce, dès lors que le préjudice est causé par l’inexécution des travaux et le non-remboursement des sommes versées qui ne sont pas imputables au garant.

Commentaire : Cet arrêt a le mérite de rappeler qu’à la différence de la garantie de remboursement, autre forme légale de garantie extrinsèque, la garantie d’achèvement couvre le financement de l’achèvement des travaux et non la restitution des sommes versées au vendeur. La jurisprudence refuse à ce titre de condamner, pour manquement à l’obligation de conseil, le garant à restituer les sommes versées par l’acquéreur en cas de résolution de la Vefa (par exemple : Cour cass., 3e civ., 17 mars 1999, n° 97-12706). À l’inverse, la responsabilité du garant a été retenue par la Cour dans un arrêt rendu le même jour que le présent arrêt, celui-ci ayant refusé de mettre en œuvre la garantie d’achèvement quand [il] pouvait », causant aux acquéreurs « un préjudice en ne leur permettant pas de rentrer en possession du bien » (Cour cass., 3e civ., 26 novembre 2014, n° 13-25534). A. DE BAUDRy D’ASSOn

EXTRAIT DE LA DÉCISION

« M. X. ne pouvait reprocher [au garant] de l’avoir laissé signer [la Vefa] puisque à cette date, [il] pouvait estimer que le chantier allait régulièrement démarrer […], cette banque avait pris les mesures de suivi utiles et fait preuve de vigilance dans le suivi du chantier et avait prévenu le notaire lorsqu’il lui était apparu que le chantier risquait de ne pas se poursuivre. »

n Référence de la décision :Cour de cassation, 3e civ., 26 novembre 2014, M. X. c/SCI Les jardins du Trait, sociétés BNP Paribas personal finance et CIC Iberbanco, n°13-22863

n Mots-clés :Vente en l’état futur d’achèvement, garantie extrinsèque, responsabilité délictuelle du garant, inexécution des travaux

n Textes officiels :– Art. R. 261-17 et suivants du Code de la construction et de l’habitation– Art. 1382 du Code civil

QUESTION La responsabilité du garant d’achèvement est-elle engagée pour inexécution des travaux par le vendeur ?

Ventes d’immeublesVente et Contrats spéciaux

QUESTION Le vendeur d’un bien comportant une surface erronée peut-il être indemnisé par l’auteur du mesurage ?

Faits :Un particulier vend un appartement, et une attestation de superficie est annexée à l’acte. L’acquéreur provoque un nouveau mesurage révélant une insuffisance de superficie de plus de 5 %. D’où la restitution par le vendeur à l’acquéreur d’une partie du prix. Le vendeur tente alors d’être indemnisé par le mesureur qui refuse de se soumettre.

Décision :La cour d’appel condamne le mesureur et son assureur à indemniser le vendeur, et l’arrêt est déféré à la Cour de cassation qui rejette le pourvoi.

Commentaire : La décision conforte une jurisprudence qui se construit progressivement en la matière et s’articule autour de deux idées : la restitution d’une fraction du prix ne constitue pas un préjudice indemnisable ; mais le vendeur peut rechercher une indemnisation sur le fondement de la perte de chance

de vendre le bien au même prix pour une surface moindre (voir notamment cour d’appel de Bordeaux, 30 octobre 2006, n° 05/02614). En l’espèce, la perte de chance est reconnue, la différence de prix étant inférieure à 20 000 euros. Mais il n’est pas établi que cette perte de chance soit reconnue dans des situations où il est peu probable que la vente serait intervenue au même prix malgré une moindre surface : tout est affaire ici de cas particuliers. Ph. PELLETiER

EXTRAIT DE LA DÉCISION

« […] Si la restitution, à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, le vendeur peut se prévaloir à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre […]. »

n Référence de la décision :Cour de cassation 3e civ., 28 janvier 2015, Société Diagnostic environnement prévention c/Mme X., n° 13-27397

n Mots-clés :Vente, loi Carrez, mesurage erroné, réduction du prix, action contre le mesureur, perte de chance

n Texte officiel :Art. 46 de la loi du 10 juillet 1965

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ANALYSES ET COMMENTAIRES JURISPRUDENCE

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Baux d’habitation et mixtesGestion et Professions

QUESTION À quelles conditions le droit de préemption du locataire d’un immeuble vendu par lots est-il valablement purgé ?

Faits :Un locataire, expert en droit et à l’imagination fertile, excipe depuis plusieurs années toute une série de griefs susceptibles d’annuler la notification-vente qui lui a été adressée au visa de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 régissant la vente d’un immeuble par lots consécutivement à sa mise en copropriété. Si les juges du fond ont résisté à ces moyens, la Cour de cassation y céda par un premier arrêt du 26 septembre 2012 (Cour cass., 3e civ., n° 11-22575) en raison de la motivation insuffisante de l’arrêt déféré. La cour de renvoi (Cour d’appel de Versailles, 26 juin 2013, n° 12/06876) fit litière des moyens du locataire qui persistait à voir annuler la notification-vente.

Décision :Saisie une nouvelle fois, la 3e chambre civile de la Cour de cassation décide de mettre fin au litige, en répondant point à point aux griefs articulés par le locataire à travers huit moyens qui permettent ainsi de rappeler les grands

équilibres juridiques qui organisent le droit de préemption du locataire d’habitation.

Commentaire : L’arrêt présente l’intérêt majeur de rappeler le droit positif en la matière : si la loi du 31 décembre 1975 prévoit la notification-vente par lettre recommandée avec accusé de réception, il est valide de la signifier par acte extra-judiciaire ; si le locataire veut contester la régularité d’un acte d’huissier, il doit le faire avant toute défense au fond (article 112 du Code de procédure civile) ; à l’occasion de la première vente consécutive à la division d’un immeuble par lots, la notification-vente est valide même avant qu’existe le règlement de copropriété et que soit publié un état descriptif de division, dès lors que les lots offerts à la vente sont précisément décrits à la notification. Bref, un rappel fort utile pour les praticiens. Ph. PELLETiER

EXTRAIT DE LA DÉCISION

« L’article 10-I de la loi du 31 décembre 1975 n’exige pas que le règlement de copropriété existe et soit notifié au locataire lors de l’offre de vente et l’article 1er du décret du 30 juin 1977 ne subordonne pas l’existence et l’exercice du droit de préemption du locataire à la publication au fichier immobilier d’un état descriptif de division de l’immeuble. »

n Référence de la décision :Cour de cassation, 3e civ., 17 décembre 2014, M. et Mme X. c/SCI Assurécureuil Pierre 2, n° 13-20976

n Mots-clés :Droit de préemption, locataire, notification-vente, règlement de copropriété, état descriptif de division, publication

n Textes officiels :– Art. 10 de la loi du 31 décembre 1975– Art. 112 du Code de procédure civile

Baux commerciaux et professionnelsGestion et Professions

QUESTION Un bail soumis au statut du fermage peut-il être matérialisé par un fax émanant d’un courtier ?

Faits :Un bailleur engage en juillet 2008 des pourparlers avec une SC agricole pour la location de bâtiments viticoles, par l’intermédiaire d’un courtier en vins qui adresse un fax de confirmation au bailleur et au locataire. Le locataire prend possession des locaux et s’acquitte des loyers jusqu’au 31 mars 2009, puis délivre un congé au bailleur à effet du 30 avril 2009. Le bailleur conteste la validité du congé, tandis que le locataire remet en cause l’existence du contrat au motif qu’aucun bail écrit n’aurait été signé. La cour d’appel considère pourtant le bail écrit en raison du fax de confirmation envoyé par le courtier. Le locataire forme un pourvoi en cassation.

Décision :La Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel.

Commentaire : Le premier alinéa de l’article L. 411-4 du Code rural et de la pêche maritime dispose que les contrats de baux ruraux doivent être écrits. En l’espèce, la Cour de cassation décide que le fax de confirmation du courtier ne constitue pas un bail écrit, contrairement

à ce qu’avait jugé la cour d’appel. En effet, la Cour de cassation considère que même s’il existe un usage propre aux courtiers en vins selon lequel la confirmation par fax vaut contrat écrit, cette règle ne vaut qu’entre producteurs et négociants dans le cadre d’une vente de vins, et non dans celui d’une prise à bail. La Cour de cassation se montre ainsi plus stricte qu’en matière de baux professionnels (CA Pau, 23 octobre 2006, n° 03/00492) ou de baux civils d’habitation (Cour cass., 3e civ., 7 février 1990, n° 88-16225) pour lesquels, l’exigence d’un bail écrit existant également, elle a reconnu néanmoins valable un bail verbal. H. CHAOUi / T. CHAUVETEAU

EXTRAIT DE LA DÉCISION

« L’usage selon lequel la lettre de confirmation établie par un courtier vaut contrat écrit ne s’applique qu’aux transactions entre producteurs et négociants, qualité dont ne disposait pas la SCI bailleresse. »

n Référence de la décision :Cour de cassation, 3e civ., 15 octobre 2014, Société Coopérative agricole la Goutte d’Or c/SCI Midouin, n° 12-28767

n Mots-clés :Statut du fermage et du métayage, bail écrit, bail verbal, preuve, usages, courtier en vin

n Texte officiel :Art. 1er de la loi n° 49-1652 du 31 décembre 1949 réglementant la profession de courtiers en vins

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Baux commerciaux et professionnelsGestion et Professions

QUESTION Quelle est la sanction d’un défaut de régularisation des charges par le bailleur ?

Faits :Une société consent un bail commercial à un preneur qui, se plaignant de désordres, l’assigne en résiliation du bail. Le bailleur demande alors que l’acquisition de la clause résolutoire soit constatée, et que le preneur soit condamné au paiement de l’arriéré locatif. Le bail prévoit en effet que le preneur rembourse par provisions les charges, et qu’à la clôture de chaque exercice de charges, le montant des provisions versé soit régularisé en fonction de l’arrêté annuel de comptes de charges. La cour d’appel juge que, faute de transmission de justificatifs concernant le montant des charges réelles, le bailleur doit être condamné à rembourser au preneur le montant des provisions versées. Ce dernier se pourvoit en cassation en soutenant qu’aucune disposition contractuelle du bail ne sanctionne le défaut de production de justificatifs de répartition annuelle des charges par la déchéance du droit pour le bailleur au remboursement de ces charges.

Décision :La Cour de cassation rejette le pourvoi.

Commentaire : La Haute juridiction maintient l’arrêt de la cour d’appel : l’absence de régularisation des charges par le bailleur, dans les conditions prévues au contrat, rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges. La décision commentée est sévère : la Cour de cassation se place sur le terrain de la cause de l’obligation et non de sa preuve pour refuser au bailleur de prétendre au paiement des charges dues contractuellement par le preneur. Dès lors, en l’espèce, pour les exercices n’ayant pas fait l’objet de régularisation de charges, le bailleur n’est plus en mesure d’en demander le remboursement quand bien même il effectuerait une régularisation pour ces exercices. À noter que la loi Pinel du 18 juin 2014 prévoit désormais que le bail commercial doit mentionner un inventaire précis et limitatif des charges, cet inventaire devant donner lieu à un état récapitulatif annuel. V. REynAUD

EXTRAIT DE LA DÉCISION

« L’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges. En l’absence de régularisation des charges, le remboursement des provisions versées par la société locataire devait être ordonné. »

n Référence de la décision :Cour de cassation, 3e civ., 5 novembre 2014, Société Samrif c/société Kamez, n° 13-24451

n Mots-clés :Provision de charges, régularisation de charges, cause

n Texte officiel :Art. 1134 du Code civil

Baux commerciaux et professionnelsGestion et Professions

QUESTION Les parties peuvent-elles écarter le statut des baux professionnels pour adopter celui des baux commerciaux ?

Faits :Un bail commercial est renouvelé en 2008 pour une durée de neuf ans avec faculté de résiliation triennale. Par un avenant signé en 2009, le bailleur consent une franchise de loyer, en contrepartie de l’engagement du preneur d’effectuer des travaux et de renoncer à donner congé à l’expiration de la première période triennale. Revenant sur son engagement, le locataire délivre congé avant l’expiration de la première période triennale, en se prévalant du statut des baux professionnels. Le bailleur assigne alors son locataire en paiement des loyers et charges dus jusqu’à la fin de la deuxième période triennale. Il obtient gain de cause en première instance. La société locataire interjette appel de ce jugement.

Décision :L’arrêt confirme le jugement.

Commentaire : Le présent arrêt illustre la faculté qui a été reconnue par la loi LME du 4 août 2008 de déroger

au statut des baux professionnels en adoptant celui des baux commerciaux. Lorsque les parties conviennent de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux, le preneur ne peut plus donner congé à tout moment moyennant un préavis de six mois. Le preneur doit en effet respecter les échéances triennales prévues par le statut des baux commerciaux. Le preneur peut, de plus, s’engager pour une durée ferme supérieure à trois ans, sous réserve des modifications introduites par la loi Pinel à ce sujet (cf. Opé. Immo. n° 70, novembre-décembre 2014, p. 22). En l’espèce, les parties ont pu, valablement, par une manifestation de volonté sans équivoque, fondée sur une cause juridique établie, renoncer d’une part au statut des baux professionnel au profit de celui des baux commerciaux et d’autre part, à la résiliation triennale, d’autant qu’elles acceptaient chacune des concessions. Ce faisant, le locataire devait respecter les échéances permises par le statut des baux commerciaux. H. CHAOUi / T. CHAUVETEAU

EXTRAIT DE LA DÉCISION

« Les parties peuvent, par convention, soumettre le contrat de bail de ces locaux aux dispositions légales régissant les baux commerciaux. »

n Référence de la décision :Cour d’appel de Paris, 29 octobre 2014, SA Terrasol c/SCI Fab, n° 12/19037

n Mots-clés :Bail professionnel, bail commercial, statut, ordre public, renonciation

n Textes officiels :– Art. 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986– Art. L. 145-2, I, 7°; L. 145-4 et L. 145-9 du Code de commerce

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JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES

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Baux commerciaux et professionnelsGestion et Professions

QUESTION Un bailleur peut-il de son propre chef modifier le système de chauffage des locaux commerciaux ?

Faits :À la suite d’un incendie intervenu en cours de bail dans le conduit de la chaudière à gaz du local, le bailleur remplace le système existant au gaz par un système électrique. Mécontent de ce changement, le preneur assigne le bailleur en paiement du coût de l’installation à neuf d’une chaudière au gaz, en indemnisation de sa surconsommation d’électricité et de ses pertes d’exploitation à venir du fait des travaux. La cour d’appel accède aux demandes du preneur et condamne le bailleur à lui verser une certaine somme au titre du coût de l’installation d’une chaudière et de la surconsommation d’électricité. Le bailleur se pourvoit en cassation.

Décision :La Cour de cassation confirme la position de la cour d’appel concernant le remplacement du système de chauffage.

Commentaire : La Haute juridiction maintient la décision de la cour d’appel, reconnaissant son pouvoir souverain d’appréciation dans l’interprétation de la commune intention des parties. En effet, selon les juges, le choix du mode de chauffage fait, en l’espèce, partie des éléments décisionnels des parties et la substitution opérée unilatéralement par le bailleur a fait perdre au locataire un avantage qu’il tenait de son bail. La Cour de cassation relève de surcroît ici qu’une expertise démontrait que l’installation électrique substituée était impropre à assurer le chauffage des locaux et de l’eau, et ne correspondait pas, en conséquence, aux besoins du preneur ni à la destination du fonds (une boucherie). En réaffirmant le respect, par le bailleur, du caractère continu de son obligation de délivrance, la décision s’inscrit classiquement dans la jurisprudence selon laquelle l’obligation de délivrance impose au bailleur de permettre à son preneur d’exploiter les lieux conformément à leur destination (Cour cass., 3e civ., 7 mars 2006, n° 04-19639). V. REynAUD

EXTRAIT DE LA DÉCISION

« L’installation électrique actuelle ne correspondait pas aux besoins de la locataire ni à la destination du fonds, […] et […] ce type d’installation revenait plus cher […], la cour d’appel, […] a ainsi caractérisé la perte d’un avantage que le preneur tenait du bail […]. »

n Référence de la décision :Cour de cassation, 3e civ., 19 novembre 2014, Consorts Y. c/Mme X., n° 12-27061

n Mots-clés :Obligation de délivrance, chauffage, destination, fonds

n Textes officiels :– Art. 1134 du Code civil– Art. 455 du Code de procédure civile

Baux commerciaux et professionnelsGestion et Professions

QUESTION Un sous-locataire occupant les lieux après l’expiration de son sous-bail dérogatoire bénéficie-t-il du statut ?

Faits :À l’expiration de la durée de 36 mois prévue à son sous-bail dérogatoire conclu en 2000 avec un locataire commercial, un sous-locataire se maintient dans les lieux, mais cesse de régler les loyers en 2005, puis abandonne les locaux sous-loués. Il est assigné notamment en paiement de loyers et d’indemnités d’occupation par les locataires principaux successifs. Les demandeurs sont déboutés en appel, dès lors que le sous-locataire n’a appris que huit ans après la conclusion du sous-bail qu’il n’était pas locataire principal, qu’aucun bail ou sous-bail n’a été régularisé entre le sous-locataire et le second locataire principal, et qu’en se maintenant à l’issue du terme du sous-bail dérogatoire dans les locaux, le sous-locataire était devenu un occupant sans droit ni titre le légitimant à suspendre le paiement des loyers et à quitter les locaux à tout moment.

Décision :Ce raisonnement est cassé par la Cour de cassation.

Commentaire : Selon la Cour de cassation, les motifs retenus par la cour d’appel ne permettaient pas d’écarter l’application du statut des baux commerciaux à compter de l’expiration du sous-bail dérogatoire, en vertu des articles L. 145-5, alinéa 2 (relatif au bail dérogatoire) et L. 145-9 (relatif au congé) du Code de commerce. Cet arrêt, appliquant aux relations locataire principal/sous-locataire le principe retenu entre bailleur et locataire dérogatoire, se place dans la lignée d’une jurisprudence constante qui requiert du bailleur, pour échapper à ce mécanisme, une manifestation expresse de ne pas poursuivre sa relation contractuelle avec le preneur à l’issue du bail dérogatoire (voir Cour cass., 3e civ., 27 juin 1990, n° 88-16424). L’application au cas présent mérite approbation dès lors qu’aucune opposition au maintien dans les lieux du sous-locataire dérogatoire n’a été formulée par les locataires principaux successifs, écartant l’application du statut des baux commerciaux à la relation locative. A. DE BAUDRy D’ASSOn

EXTRAIT DE LA DÉCISION

« Alors que le sous-locataire avait été maintenu dans les lieux au-delà de la durée du sous-bail dérogatoire sans que sa jouissance ait été troublée ou contestée par aucun des locataires principaux successifs, la cour d’appel […] a statué par des motifs qui ne permettent pas d’écarter l’application du statut des baux commerciaux. »

n Référence de la décision :Cour de cassation, 3e civ., 17 décembre 2014, M. X. c/M. Y., n° 13-26658

n Mots-clés :Sous-bail dérogatoire, maintien dans les lieux, statut des baux commerciaux

n Textes officiels :Art. L. 145-5 et L. 145-9 du Code de commerce

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ANALYSES ET COMMENTAIRES JURISPRUDENCE

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n Référence de la décision :Cour de cassation, 3e civ., 17 décembre 2014, M. A. et société Sainte-Croix c/consorts X.-Y., n° 13-25134

Copropriété et ensembles immobiliersGestion et Professions

Faits :En application du règlement de copropriété, des copropriétaires demandent lors d’une assemblée générale l’autorisation de changer la destination de leur lot en vue d’un usage à titre d’habitation. Confrontés à un refus, ils agissent en nullité de cette décision, laquelle est prononcée par la cour d’appel.

Décision :La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la cour d’appel qui a vu dans cette décision un abus de majorité, dès lors que le changement demandé ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble, n’est pas prohibé par le règlement de copropriété et ne heurte pas les droits des autres copropriétaires.

Commentaire : Le présent arrêt confronte la Cour à une problématique classique du droit de la copropriété, à savoir la recherche d’un équilibre entre intérêts privés

des copropriétaires et intérêt collectif de la copropriété. Si la cour d’appel statue dans le sens des intérêts privés, la Cour de cassation retient le raisonnement inverse en faisant peser la charge de la preuve sur les copropriétaires, lesquels doivent établir que la décision attaquée est contraire aux intérêts collectifs ou a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires. C’est ainsi aux copropriétaires invoquant l’abus de majorité de le caractériser, et non au syndicat des copropriétaires de justifier son refus. Cette solution mérite approbation, dès lors qu’elle contribue à limiter les actions dilatoires intentées par des copropriétaires à l’encontre des décisions prises en assemblée. A. DE BAUDRy D’ASSOn

EXTRAIT DE LA DÉCISION

« Sans relever en quoi la décision de l’assemblée générale était contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou avait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »

n Mots-clés :Changement de destination, lot de copropriété, abus de majorité, intérêts collectifs des copropriétaires

n Textes officiels :– Art. 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965– Art. 1382 du Code civil

QUESTION Le syndicat des copropriétaires peut-il s’opposer à la demande de changement de destination d’un lot sans motiver son refus ?

Baux commerciaux et professionnelsGestion et Professions

QUESTION Quel est le point de départ du délai pour exercer son droit d’option ?

Faits :Le locataire d’un bail commercial exerce son droit d’option plus d’un mois après la signification de la décision du juge des loyers fixant définitivement le montant du loyer du bail renouvelé rendue le 29 octobre 2008 et signifiée le 16 décembre 2008. Parallèlement à la saisine du juge des loyers, le locataire engage une action en annulation d’un commandement de payer délivré par le bailleur en juin 2008. Il sollicite également la restitution de loyers et charges trop perçus. Reconventionnellement, le bailleur demande le paiement des loyers et charges échus depuis 2009, au motif que le droit d’option du locataire a été notifié hors délai. Les juges du fond donnent gain de cause au bailleur pour exercice tardif du droit d’option du locataire qui se pourvoit en cassation.

Décision :La Cour de cassation rejette le pourvoi faisant une application stricte de l’article L.145-57 du Code de commerce. Selon la Cour, la signification de la décision de première instance fixant le loyer en renouvellement fait

courir tant le délai d’appel de droit commun que le délai d’option.

Commentaire : Aux termes de l’article L. 145-57 alinéa 2 du Code de commerce, le droit d’option doit s’exercer « dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive ». La Cour a estimé que cet article ne prévoit pas une double signification de la décision définitive fixant le montant du loyer du bail renouvelé. En l’espèce, la signification de la décision arrêtant le prix du bail renouvelé datait du 16 décembre 2008 ; le locataire devait donc exercer son droit d’option avant le 16 janvier 2009. L’ayant fait après, le bail s’était renouvelé entre les parties aux conditions fixées par le jugement du 29 octobre 2008. S. BAUDRy DESOMBRE

EXTRAIT DE LA DÉCISION

« […] La signification de la décision de première instance fixant le loyer faisant courir tant le délai d’option que le délai d’appel, […], le Code de commerce ne prévoyait pas de double signification de la décision fixant le montant du loyer du bail renouvelé pour l’exercice du droit d’option. »

n Référence de la décision :Cour de cassation, 3e civ., 14 janvier 2015, Société Jobal expansion optic c/société Générali France, n° 13-23490

n Mots-clés :Bail commercial, droit d’option, délai

n Texte officiel :Art. L. 145-57 du Code de commerce

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JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES

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Questions socialesGestion et Professions

QUESTION Les conventions de forfait en jours sont-elles applicables dans le notariat ?

Faits :Un notaire assistant conclut avec son employeur un avenant à son contrat de travail portant sur une convention de forfait en jours. Invoquant la nullité de cette convention, le salarié saisit la juridiction prud’homale de demandes d’heures supplémentaires et repos compensateurs. Débouté par la cour d’appel de Paris, le salarié forme un pourvoi en cassation.

Décision :La chambre sociale de la Cour de cassation censure l’arrêt d’appel au visa de l’article L. 3121-45 du Code du travail, tout en se référant aux garanties prévues par les textes européens, considérant que la convention collective du notariat ne garantit pas la protection de la sécurité et de la santé du salarié. Dès lors, la convention de forfait en jours encourt la nullité.

Commentaire : L’article 8.4.2 de la convention collective du notariat prévoit, s’agissant des forfaits en jours, la limite de l’amplitude de la journée d’activité à dix heures et la communication trimestrielle par le

salarié à l’employeur d’un bilan de son temps de travail avec indication des heures habituelles d’entrée et de sortie. Dans la lignée de sa jurisprudence, la Haute juridiction juge que ces dispositions, en raison de l’absence de définition concrète d’un mécanisme de contrôle par l’employeur, ne sont pas de nature à garantir que l’amplitude et la charge de travail restent raisonnables. À défaut de prévoir des mesures garantissant la protection de la sécurité et de la santé du salarié, la branche du notariat rejoint la liste des branches professionnelles dont les accords ont été jugés non conformes, les conventions de forfait en jours conclues dans ces secteurs encourant la nullité en cas de contentieux (voir la fiche ci-dessus). A. LASFER / M. DE PinA

EXTRAIT DE LA DÉCISION

« Les dispositions de l’article 8.4.2 de la convention collective nationale du notariat du 8 juin 2001 […] ne [pas] sont de nature à garantir que l’amplitude et la charge de travail restent raisonnables et assurent une bonne répartition, dans le temps, du travail de l’intéressé, et, donc, à assurer la protection de la sécurité et de la santé du salarié, ce dont elle aurait dû déduire que la convention de forfait en jours était nulle, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »

n Référence de la décision :Cour de cassation, ch. soc., 13 novembre 2014, M. X. c/société Y., n° 13-14206

n Mots-clés :Forfait en jours, convention collective du notariat, nullité

n Textes officiels :– Art. L. 3121-45 du Code du travail – Art. 151 du Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne– Art. 8. 4. 2 de la convention collective nationale du notariat du 8 juin 2001

Questions socialesGestion et Professions

QUESTION Les conventions de forfait en jours dans la branche du BTP sont-elles valables ?

Faits :Un salarié d’une entreprise de BTP ayant conclu une convention individuelle de forfait annuel en jours saisit la juridiction prud’homale afin d’obtenir l’annulation de sa convention de forfait et le paiement d’heures supplémentaires.

Décision :La Cour de cassation affirme, au visa des textes sur le temps de travail et du droit à la santé et au repos figurant au nombre des exigences constitutionnelles, que les dispositions conventionnelles du BTP ne sont pas de nature à assurer la protection de la sécurité et de la santé du salarié, ce qui rend nulle la convention de forfait en jours, conclue en application.

Commentaire : Depuis un arrêt du 29 juin 2011 (Cour cass., ch. soc., 29 juin 2011, n° 09-71107), les conventions de forfait en jours sont sous haute surveillance. La Cour de cassation est ici amenée à se prononcer sur la validité des conventions collectives instaurant un forfait en jours. Selon elle, les accords du

BTP ne sont pas de nature à garantir une amplitude et une charge de travail raisonnables en assurant une bonne répartition, dans le temps, du travail du salarié. En effet, selon ces accords, il appartient « aux salariés de tenir compte des limites journalières et hebdomadaires et d’organiser leurs actions dans ce cadre et en cas de circonstances particulières d’en référer à leur hiérarchie de rattachement », alors que le contrôle de la charge de travail doit incomber à l’employeur. Cette solution a été réaffirmée par la chambre sociale le 17 décembre 2014 (n° 13-23230), qui rappelle en outre que les garanties exigées doivent être prévues par accord collectif : une note de service de l’employeur ne peut donc pas suppléer l’insuffisance de l’accord collectif. Précisons que la branche travaux publics a sécurisé par accord, applicable à compter du 1er février 2013, le dispositif du forfait en jours en prévoyant des garanties conventionnelles. K. BÉziLLE

EXTRAIT DE LA DÉCISION

« Ni les dispositions […] de l’accord national […] relatif à la durée du travail dans les entreprises de bâtiments et travaux publics ni les stipulations de l’accord d’entreprise […], ne sont de nature à garantir que l’amplitude et la charge de travail restent raisonnables et assurent une bonne répartition, dans le temps, du travail de l’intéressé, et, donc, à assurer la protection de la sécurité et de la santé du salarié […]. »

n Référence de la décision :Cour de cassation, ch. soc., 11 juin 2014, M. X. c/société Eiffage TP, n° 11-20985

n Mots-clés :Forfait en jours, accord national du bâtiment et des travaux publics, nullité

n Textes officiels :– Art. L. 3121-45 du Code du travail– Art. 151 du Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne

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N° 63 - Mars 2014Epuisé

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EN SYNTHÈSE

Mars 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

Chaque mois, retrouvez les éléments essentiels d’une question en droit immobilier

Baux commerciaux et professionnelsGestion et Professions

Le décret d’application « charges » de la loi PinelTrès attendu, le décret d’application de la loi Pinel, publié au Journal officiel du 5 novembre 2014 fixe, entre autres, la liste des charges, travaux, impôts et taxes ne pouvant plus être transférés au locataire d’un bail commercial conclu ou renouvelé à compter de cette même date. Mais sa rédaction soulève d’ores et déjà des difficultés d’interprétation, riche terreau de contentieux à venir.

Par Pascal Derrez, rédacteur juridique

1. Le cas des dépenses de travaux

Les « grosses réparations » de l’article 606 du Code civill Ne peuvent être imputées au lo-cataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux. Bien que le décret du 5 novembre 2014 ne le précise pas, cette inter-diction devrait concerner toutes les grosses réparations, qu’elles soient réalisées à l’intérieur du local loué ou sur les parties communes de l’immeuble.Le problème est que la jurispru-dence n’est pas uniforme sur la définition des grosses réparations. Certaines décisions ne retiennent que celles énumérées limitative-ment à l’article 606 du Code civil, tandis que d’autres s’en écartent (voir encadré en page 47). Mais le décret ne mentionnant que les grosses réparations visées à cet ar-ticle, se pose la question de savoir si la jurisprudence retenant une interprétation extensive de la no-tion de « grosses réparations » sera maintenue.l Ne peuvent être imputées au locataire les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la ré-glementation en vigueur le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors que les tra-vaux relèvent des grosses répara-tions mentionnées à l’article 606 du Code civil.

A contrario, le bailleur peut prévoir une clause expresse transférant le coût de ces travaux au locataire (y compris les honoraires liés à leur réalisation), à la condition qu’ils n’entrent pas dans la liste des grosses réparations de l’article 606 du Code civil. À défaut d’une telle clause, rappelons qu’il est de ju-risprudence constante que les tra-vaux dus à la vétusté ou de mise en conformité avec la réglementation en vigueur restent à la charge du bailleur (Cour cass., 3e civ., 6 mars 2013, n° 11-27331 ou Cour cass., 3e civ., 28 septembre 2005, n° 04-14577). Mais là encore va se poser la question de la qualification de ces travaux, en particulier lorsqu’il s’agit de travaux de remplacement d’un ascenseur, ou encore de tra-vaux importants de mise en ac-cessibilité aux personnes handi-capées dans les établissements recevant du public (ERP). Dans quels cas pourront-ils être consi-dérés comme de gros travaux au sens de l’article 606 du Code civil ?Si les travaux ne relèvent pas de l’article 606 du Code civil, leur prise en charge par le locataire peut néanmoins s’analyser comme une clause exorbitante de droit com-mun, s’il s’agit de travaux qui sont en principe à la charge du bailleur, justifiant un abattement sur la va-leur locative des locaux loués, lors de la fixation du loyer au moment du renouvellement du bail.

Les travaux d’embellissementl Le dernier alinéa du nouvel ar-ticle R. 145-35 du Code du com-merce prévoit que les travaux

d’embellissement réalisés par le bailleur sont exclus des grosses ré-parations relevant de l’article 606 du Code civil (y compris lorsque celles-ci ont pour objet la mise en conformité du bien loué avec la réglementation en vigueur ou de remédier à sa vétusté) et que leur montant peut être imputé au loca-taire, dès lors qu’il excède le coût du remplacement à  l’identique. Dans ce cas, les honoraires liés à leur réalisation pourront également être transférés au locataire. A contrario, les travaux d’embellis-sement doivent rester à la charge du bailleur si leur montant ne dé-passe pas le coût du remplace-ment à l’identique, ce qui en pra-tique sera rarement le cas.l La mise en application de cette disposition va sans doute susciter, entre bailleurs et locataires, d’iné-puisables controverses que la juris-prudence devra trancher. La notion d’embellissement pou-vant s’avérer, dans certains cas, très subjective : sur quels critères se fonder pour déterminer si les travaux de remplacement d’une installation ou d’un équipement existant constituent également un embellissement ? Lorsque le coût des travaux d’em-bellissement excède le coût du remplacement à l’identique, doit-on comprendre que le bailleur peut en répercuter le coût intégral sur le locataire ou seulement la dif-férence entre ce coût et celui du remplacement à l’identique ? Autre sujet de débat entre bailleur et lo-cataire : dans l’hypothèse où des travaux d’embellissement seraient,

RÉFÉRENCESn Art. L. 145-40-2 et R. 145-35 à R. 145-37 nouveaux du Code du commercen Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial (JO du 05/11/2014, p. 18638)

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EN SYNTHÈSE

www.lemoniteur.fr/ope-immo • Mars 2015

LE MOIS PROCHAINLa garantie de parfait achèvement

à SavoiRLes règles relatives à la répartition des charges deviennent d’ordre public. Autrement dit, les parties ne peuvent pas y déroger contractuellement et toute clause contraire serait réputée non écrite, comme le prévoit la nouvelle rédaction de l’article L.145-15 du Code de commerce.

Selon l’article 606 du Code civil, « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. » Cette liste n’est pas considérée comme limitative par la jurisprudence. Pour les juges, les grosses réparations sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, alors que les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien de l’immeuble en bon état permanent (Cour cass., 3e civ., 13 juillet 2005, n° 04-13764). Il appartient aux juges du fond d’apprécier souverainement, au cas par cas, si les réparations relèvent de l’une ou l’autre

de ces catégories. Par exemple, ont été qualifiés de gros travaux au sens de l’article 606 du Code civil :– la réfection totale des canalisations d’arrivée et d’évacuation des eaux, encastrées ou non dans les locaux loués, ayant entraîné des désordres (Cour cass., 3e civ., 2 juin 2010, n° 09-13749) ;– la réfection totale d’un système de climatisation dès lors qu’elle vise à permettre la conformité de l’immeuble à sa destination et qu’elle est d’une ampleur importante, avec notamment une réorganisation du système hydraulique et une intervention sur les planchers (CA Paris, 22 septembre 2010, n° 09/03422) ;– la remise en état intégrale d’une climatisation incluant le remplacement du compresseur (CA Paris, 16 février 2011, n° 09/13644).

Quelles sont les grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil ?

en raison de leur nature et de leur importance, qualifiés de gros tra-vaux au sens de l’article 606 du Code civil, le bailleur pourrait-il en faire supporter le coût par le loca-taire, alors même que ces travaux seraient dus en partie à la vétusté ? Enfin se pose la question du coût des travaux, lequel devra systéma-tiquement être évalué pour être comparé à celui du remplacement à l’identique des biens ou équipe-ments concernés.

2. Le sort des impôts et taxes

l Ne peuvent pas être imputés au locataire  les impôts, notam-ment la contribution économique territoriale (CET), taxes et rede-vances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du lo-cal ou de l’immeuble.Par exception à cette règle, le bailleur peut mettre à la charge du locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe fon-cière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directe-ment ou indirectement. À ce titre, et sous réserve qu’une clause du bail le prévoit expressé-ment, pourront ainsi lui être refac-turées, non seulement la taxe fon-cière, mais aussi :– la taxe de balayage et la taxe d’enlèvement des ordures ;– en Île-de-France, la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les lo-caux de stockage et les surfaces de stationnement annexées à ces catégories de locaux, la nouvelle taxe annuelle sur les surfaces de stationnement créée par la loi de

finances 2015 (article 1599 qua-ter C du Code général des impôts), ainsi que la nouvelle taxe addition-nelle à la taxe foncière, également instituée par la LF 2015 (article 1599 quater D du Code général des impôts).l Selon l’article L. 145-40-2 du Code du commerce, le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire doit correspondre strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties com-munes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. Or le nouvel article R. 145-35 issu du décret, prévoit que ces mêmes impôts, taxes et redevances peuvent faire l’objet d’une pondération. Il y a là, semble-t-il, une contradiction sur laquelle la jurisprudence devra se prononcer.

3. La question des honoraires de gestion

l Ne peuvent pas être imputés au locataire les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail. Sont ici visés les honoraires de gestion locative relatifs à la fac-turation et à l’encaissement des loyers, sans qu’il y ait lieu de faire une distinction selon que cette ges-tion est assurée par un administra-teur de biens ou par un gérant qui est l’émanation du bailleur (ce qui est souvent le cas dans les centres commerciaux).l En revanche, devraient pou-voir être refacturés au locataire tous les autres frais et hono-raires acquittés par le bailleur et qui sont liés à la gestion admi-nistrative des locaux loués ou de l’immeuble dans lequel ils se

trouvent ( honoraires du syndic de copropriété, rémunération des dirigeants d’une ASL, etc.).

4. Règles spécifiques applicables dans

les ensembles immobiliersDans les ensembles immobiliers comportant plusieurs locataires, le bail doit préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires oc-cupant cet ensemble. Cette répar-tition doit être effectuée en fonction de la surface exploitée (cette notion n’est pas définie par le législateur), étant précisé que cette répartition peut être contractuellement pon-dérée. Outre la pondération ap-plicable au local loué en fonction de sa surface, le bail devra éga-lement indiquer les pondérations applicables, le cas échéant, aux autres locaux commerciaux com-pris dans l’ensemble immobilier. D’autre part, ne peuvent pas être refacturés au locataire les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des lo-caux vacants ou imputables à d’autres locataires. En visant les ensembles immobiliers, ces dis-positions concernent évidem-ment les centres commerciaux. Elles devraient également s’appli-quer, même s’il ne constitue pas un ensemble immobilier, à un im-meuble en copropriété dans lequel sont loués plusieurs locaux com-merciaux appartenant à un même propriétaire ou à des propriétaires distincts. n

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EN SYNTHÈSE

Mars 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

Décryptez les étapes-clés d’une opération de construction immobilière, des études préalables à la mise en service de l’ouvrageDécryptez les étapes-clés d’une opération de construction immobilière, des études préalables à la mise en service de l’ouvrage

Cette fiche a été réalisée par Hervé Debaveye et Pierre Haxaire, auteurs de 170 séquences pour mener une opération de construction, Éditions Le Moniteur, 2015.www.editionsdumoniteur.com

Marchés publics et privésConstruction

Première réunion de chantierCette première rencontre est très importante car elle permet : – d’établir une prise de contact entre la maîtrise d’œuvre et les futurs participants à la construction ;– de préciser les objectifs généraux (qualité, délais et sécurité) relatifs à la réalisation de l’opération ; – de présenter l’organisation de chantier et de délimiter les divers emplacements réservés aux entreprises ou aux réunions de chantier ; – d’arrêter les dispositions relatives à la direction et au contrôle des travaux : réunion de coordination, aménagement des bureaux, circuit des documents et de l’information, compte prorata, pilotage, sécurité et protection de la santé, etc. Cette séquence propose à titre indicatif un déroulement du premier rendez-vous de chantier.

Pointage des présentsParmi les présents se trouvent le maître d’ouvrage, le maître d’oeuvre, les entrepreneurs en marchés séparés, les entrepre-neurs d’un groupement, l’entre-preneur général, le coordonnateur de sécurité-santé et le coordon-nateur OPC. Les BET, le contrô-leur technique, ainsi que certains sous-traitants sont également conviés.

Présentation des différents participants – Remettre à chacun la liste de tous les participants du chantier, avec le nom des personnes res-ponsables, leur adresse postale et mail, leurs numéros de téléphone, de fax, de portable ;– indiquer à chaque entreprise les lots qui leur sont assignés.

Présentation générale du projet

Options architecturales et techniques – Explications sur le plan-masse et commentaires sur le fonctionne-ment et la circulation à l’intérieur de l’opération ;– présentation du système de structure retenu ;– présentation des principales op-tions retenues pour les corps d’état techniques ou les équipements intérieurs.

Installation du chantier Le maître d’œuvre ou son repré-sentant présente le plan d’ins-

tallation du chantier et met en évidence : – le sens de progression des travaux, dans l’ensemble du chantier ;– les dates de démontage du ma-tériel, en vue de la livraison de cer-tains bâtiments ou de l’exécution de travaux de VRD ;– les emplacements réservés au déchargement et au stockage pour chacune des entreprises ;– les mesures particulières concer-nant l’hygiène, la sécurité et le bon ordre du chantier.

Rappel des délais d’exécution Le coordonnateur OPC présente le calendrier général de l’opération, en attirant l’attention des entre-prises sur les points suivants : – dates de début et de fin de chan-tier, délais contractuels, en indi-quant si les intempéries, congés, etc., sont compris ou non dans ces délais ;– montants des pénalités de retard et modalités d’application ;– actions particulières, telles que livraison d’appartement té-moin ou de certaines tranches d’opération. Dès lors, le calendrier de l’opéra-tion doit être affiché et tenu à jour dans le bureau de chantier.

Exigences sur la qualité des travaux Le maître d’œuvre indique ou rap-pelle quelles sont les exigences du maître d’ouvrage et les siennes quant à la qualité des prestations demandées.

Indications sur le déroulement des réunions

Réunions de chantier hebdomadaires On retient en général le principe d’une réunion hebdomadaire à jour et heure fixes sur le chan-tier. Il convient de : – choisir le jour et l’heure ;– préciser quelles sont les per-sonnes qui participent à chacune de ces réunions ;– définir le principe et le montant des versements d’une pénalité pour retard ou absence à ces réu-nions, les sommes étant en général affectées au compte prorata ;– indiquer l’objet de ces réunions et évoquer les problèmes qui doivent y être réglés.

Réunions de chantier mensuellesPour certains chantiers importants, une réunion dite « mensuelle » est à prévoir afin de faire le point d’une manière plus générale que lors de la réunion hebdomadaire. Pour cette raison, les différents parti-cipants doivent avoir un mandat, pour être en mesure de s’engager au nom de l’entreprise ou de leur société.Ces réunions mensuelles sont à programmer à jour et heure fixes de façon que chaque participant puisse les noter à l’avance dans son emploi du temps. Elles pour-ront être préalables à la réunion avec le maître de l’ouvrage afin de reporter les questions qui nécessi-tent une réponse ou une décision rapides de ce dernier.

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EN SYNTHÈSE

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à savoirLes obligations des intervenants concernant leur participation à ces différentes réunions sont définies dans leur contrat (fréquence et modalité de leur participation, etc.).

Fonctionnement de la direction de chantier

OrganigrammeLe fonctionnement de la direction de chantier doit être rappelé sous forme d’un organigramme, avec in-dication des noms et coordonnées des responsables.

Transmission des plans d’exécution – Ne doivent circuler sur le chan-tier que des plans portant la men-tion « bon pour exécution » ; – rappeler à tous les participants le circuit de transmission des plans mis au point par ailleurs.

Transmission du courrier (envoi et réponse)Préciser à tous les participants le circuit de transmission du courrier mis au point par ailleurs.

Transmission des situations et versement des acomptes sur situation Indiquer le circuit de transmission mis au point à toutes les entre-prises et insister sur la nécessité que les demandes d’acompte ar-rivent en temps voulu.

Pilotage et coordination des travauxDéfinir le rôle et la mission du coor-donnateur OPC s’ils sont différents de ceux du maître d’œuvre. Il est

souhaitable que le coordonnateur expose la méthode qu’il propose et les moyens qu’il pense mettre en œuvre.Lorsque le pilotage du chantier est fait pour le compte des entre-prises, une réunion de coordination générale est à envisager pour que le pilote explique sa mission et que les entrepreneurs définissent ce qu’ils attendent de lui.

Travaux supplémentaires, modifications de prestations La règle proposée est la suivante : lorsque des travaux supplémen-taires ou des modifications se pré-senteront, il faudra en déterminer l’origine et les raisons, puis en pré-voir toutes les conséquences.

Sécurité du chantierAttirer l’attention de tous les par-ticipants sur les questions de sécurité et de protection de la santé, et en particulier les infor-mer des dispositions prises ou à prendre. Il serait judicieux que le coordonnateur SPS participe à cette réunion pour expliquer à tous son rôle, son autorité ainsi que les mesures qu’il a arrêtées pour le chantier.

Règlement de chantier Porter à la connaissance de tous les participants le règlement de chantier, s’il existe déjà.

Registre de chantierInformer les acteurs de l’opération de l’existence de cet outil qui per-mettra de tracer l’ensemble des documents émis ou reçus par le maître d’œuvre concernant le dé-roulement du chantier.

Discussions et explications techniquesDes difficultés habituelles sur-gissent sur le chantier dès les premières réunions. Le maître d’œuvre peut en aplanir certaines en donnant quelques indications ou précisions relatives : – aux limites de prestations entre les corps d’état ;– aux réservations et rebouchages après passage des différentes entreprises ; – à la propreté du chantier, à l’enlè-vement des gravois et au nettoyage en fin de travaux ; – au repliement du matériel et des installations de chantier.

Rédaction du procès-verbal de la réunion Rédigé par l’animateur, il repren-dra les points essentiels évoqués ci-dessus. n

LE MOIS PROCHAINOrganigramme du chantier

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VOS QUESTIONS

Chaque mois, Anne Malfilâtre, avocate, répond aux questions fiscales des lecteurs.

Spécial ptz et éco-ptz➜

Le prêt à taux zéro a-t-il expiré au 31 décembre 2014 ?NON. Le prêt à taux zéro plus (ou PTZ+) est distribué depuis le 1er janvier 2011. Il consiste en l’octroi par des établissements de crédit et des sociétés de financement d’un prêt sans intérêt destiné à financer la primo-accession à la propriété. En contrepartie de l’application d’un taux égal à zéro, les établissements prêteurs bénéficient d’un crédit d’impôt sur les bénéfices visé à l’article 244 quater V du Code général des impôts. Ce crédit d’impôt devait expirer au 31 décembre 2014. La loi de finances pour 2015 le proroge de trois ans. Le crédit d’impôt est donc accordé pour des prêts sans intérêt émis jusqu’au 31 décembre 2017 en faveur des personnes physiques pour financer l’acquisition ou la construction d’une résidence principale en première accession à la propriété, dans les conditions prévues aux articles L 31-10-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Le montant du crédit est égal à la somme actualisée des écarts entre les mensualités dues au titre d’un prêt sans intérêt et les mensualités d’un prêt consenti à des conditions normales de taux à la date d’émission de l’offre. Ce crédit est imputé par fractions égales pendant cinq ans sur l’impôt sur les sociétés dû par l’établissement de crédit. L’éventuel excédent est remboursé.

Références :

– Art. 59 de la loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 (JO du 30/12/2014, p. 22828)

– Art. 244 quater V du Code général des impôts

Le champ d’application du prêt à taux zéro est-il élargi ?OUI. Le crédit d’impôt prêt à taux zéro finançait jusqu’au 31 décembre 2014 des opérations d’acquisition ou de construction de logements neufs respectant des critères de performance énergétique ou, sous certaines conditions, la vente de logements sociaux à ses occupants. Le PTZ+ est dorénavant élargi aux acquisitions de logements anciens nécessitant des travaux de réhabilitation dans des communes situées en milieu rural. Sont concernés les logements situés dans des agglomérations de moins de 10 000 habitants. Ces communes doivent connaître un niveau de vacance du parc supérieur ou égal à 8 % (apprécié par l’Insee). Elles doivent par ailleurs comprendre un nombre minimal de huit équipements et de services intermédiaires et de proximité (toujours recensés par l’Insee). L’acquéreur doit enfin réaliser des travaux de rénovation dans les trois ans maximum à compter de la date d’émission de l’offre de prêt. Les travaux doivent être d’un montant supérieur à 25 % du coût total de l’opération (décret n° 2014-1744 du 30 décembre 2014). Pour justifier du programme de travaux, le demandeur d’un PTZ doit fournir une attestation sur l’honneur et l’ensemble des devis correspondants (arrêtés du 30 décembre 2014). Pour télécharger le modèle de déclaration sur l’honneur, se rendre sur www.vosdroits.service-public.fr

Références :

– Art. 59 de la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 (JO du 30/12/2014, p. 22828)

– Art. 244 quater V du Code général des impôts

Les conditions d’octroi du prêt à taux zéro sont-elles modifiées ?OUI. Certaines conditions d’octroi des prêts à taux zéro sont modifiées par la loi de finances pour 2015. Tout d’abord, à compter du 1er janvier 2015, la condition relative à la performance énergétique des logements neufs est supprimée. En effet, la réglementation thermique 2012 (RT 2012) est depuis le 1er janvier 2013 la norme applicable pour tous les logements neufs. La LF 2015 assouplit également la condition de prix dans le cadre de la vente du parc social à ses occupants : celui-ci devra être inférieur à l’évaluation faite par France Domaine. Par ailleurs, le revenu plancher des ressources des emprunteurs à prendre en compte pour le bénéfice du prêt à taux zéro est relevé. Ce montant reste le plus élevé entre la somme des revenus fiscaux de référence et une fraction du coût total de l’opération. S’agissant de ce dernier montant, il est désormais divisé par neuf au lieu de dix. Enfin, la distinction entre logement ancien et logement neuf pour l’établissement du prêt est abrogée. Tel est le cas pour la quotité du prêt, pour le montant maximal de l’opération éligible au prêt, et pour la fraction pouvant faire l’objet d’un différé de remboursement et de la durée de chacune des périodes de remboursement.

Références :

– Art. 59 de la loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 (JO du 30/12/2014, p. 22828)

– Art. L. 31-10-5 du Code de la construction et de l’habitation

Les départements d’outre-mer sont-ils exclus du bénéfice de l’éco-PTZ+ ?NON. À côté du PTZ+, existe l’éco-PTZ+ pour la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique globale de logements achevés avant le 1er janvier 1990, et utilisés ou destinés à être utilisés comme résidence principale. Les établissements de crédit qui accordent des avances remboursables sans intérêt à des particuliers ou à des syndicats de copropriétaires, en vue de la réalisation de travaux de rénovation énergétique de logements anciens utilisés ou destinés à être utilisés comme résidence principale, bénéficient d’un crédit d’impôt visé à l’article 244 quater U du Code général des impôts. La loi de finances pour 2015 étend le champ d’application du dispositif pour les départements de Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte, aux prêts consentis pour la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique de logements, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er mai 2010. Cette date correspond à celle de la mise en œuvre de la réglementation thermique dans les départements d’outre-mer. La disposition aboutit donc à un alignement des DOM sur la métropole pour l’éco-PTZ+.

Références :

– Art. 14 de la loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 (JO du 30/12/2014, p. 22828)

– Art. 244 quater U du Code général des impôts

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T R I B U N E L I B R E

www.lemoniteur.fr/ope-immo • Mars 2015

Haro sur les locations de courtes durées à Paris20 000 locations meublées de courte durée dans Paris. La ville de Paris s’inquiète du développement des logements offerts en locations meublées de courtes durées, qui sévit depuis plusieurs années. Ces logements seraient au nombre de 20 000 environ, selon une étude de 2011 réalisée par l’Atelier parisien d’urbanisme. En 2014, la jurisprudence parisienne, saisie par la ville, a prononcé une quinzaine de décisions de sanctions à l’égard des contrevenants, affligés de 25 000 € d’amende civile par logement et d’astreintes allant jusqu’à 1 000 €/m2/jour.

Un encadrement juridique suffisant ? Depuis l’ordonnance du 8 juin 2005, il s’agit d’un changement d’usage au sens de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation. Pour le PLU de Paris, il s’agit également d’un changement de destination conforme à l’article R. 123-9 du Code de l’urbanisme. Enfin, selon le règlement municipal de Paris, ce changement d’usage n’est autorisé qu’avec une offre de compensation.

Que change la loi Alur ? La loi du 24 mars 2014 a introduit, avec une certaine redondance, un nouvel alinéa à l’article L. 631-7, en stipulant que « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée à une clientèle de

passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ». Mais la même loi, suivant en cela l’usage en cours dans la capitale, précise, au sein d’un nouvel article L. 631-7-1, A, que, lorsque le logement constitue la résidence principale du loueur (chambres d’hôtes

ou locations inférieures à 4 mois/an), l’autorisation de changement d’usage n’est pas nécessaire.

Un nouveau régime spécifique de compensation pour Paris. Pour la première fois, le nouveau règlement de la ville de Paris, voté en

novembre 2014, réserve à ces locations un sort particulier par rapport aux autres changements d’usage. Si la ville n’a pas jugé nécessaire d’appliquer le nouvel article L. 631-7-1, A, issu de la loi Alur, édictant une possibilité pour la commune d’instaurer une autorisation temporaire propre aux meublés, elle vient de décider que, dans ce cas, la compensation devrait être intégralement proposée dans le même arrondissement que le local à transformer, quelle que soit la nature de la compensation (même sociale) et quel que soit l’arrondissement ; instituant ainsi une sous-catégorie de locaux à usage « autre qu’habitation ».

Les autres novations. Les locaux offerts en compensation devront correspondre à une « unité de logement » et ne pourront plus constituer une extension de logement existant (c’était déjà le cas dans la pratique parisienne, mais sans fondement règlementaire). En outre, dans les 1er, 2e, 4e, 5e, 6e, 7e, 8e et 9e arrondissements (où le taux d’emploi par rapport aux résidents est supérieur à la moyenne de la capitale), la compensation en logements sociaux devra être d’au moins 50 % dans le même arrondissement. Elle reste toujours de 100 % pour les compensations en logements privés et il est possible de mixer entre les deux, mais au prix d’une vraie complexité !

Clarification du régime des autorisations de changement d’usage sans compensation. Le nombre des professions libérales pouvant bénéficier, en-dehors des « quartiers à prédominance de bureaux », d’une autorisation personnelle sans compensation est, par ailleurs, élargi. Si la référence aux professions visées aux lois des 29 novembre 1966 et 31 décembre 1990 est conservée, il n’est plus nécessaire qu’elles aient fait l’objet d’un décret d’application. Huit nouvelles professions seraient visées (ostéopathes notamment). Enfin, les activités artisanales sont privilégiées au rez-de-chaussée dans les voies « comportant une protection particulière de l’artisanat » avec une autorisation sans compensation. Le nouveau règlement s’applique à toute demande déposée depuis le 1er janvier 2015. n

‘‘Pour la première fois, le règlement de la ville de Paris réserve un sort particulier aux locations de courte durée.

’’

DR

Patrick Wallut, notaire honoraire, auteur de Changements d’usage des locaux d’habitation co-écrit avec Guillaume Daudré, LexisNexis, mai 2010.

Page 52: Opérations Immobilières n° 73

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Urbanisme et Environnement

Projet de loi Macron et volets relatifs à l’urbanisme et à l’aménagement commercial.........................................................................8

Projet de loi NOTRe : la métropole du Grand Paris sur le banc de l’Assemblée nationale.................................................................9

Plus de pouvoirs au titulaire du droit de préemption.................................. 12

« Choc foncier » : au tour des établissements publics de santé............ 12

Permis : report de la date de péremption....................................................... 12

Recodification du Code de l’expropriation...................................................... 12

Prérogatives excessives attribuées aux ABF ?............................................ 14

Projets de travaux cumulés et examen au cas par cas.............................. 14

Application de la loi Alur aux PLU en cours de révision............................... 14

Le droit de préemption-carence exercé par le préfet (dossier 2) info+ ....................................................................... 24

La vente « en l’état » d’un terrain qui s’avère pollué exonère-t-elle le vendeur de son obligation de délivrance conforme ?............................33

Haro sur les locations de courtes durées à Paris......................................... 51

Construction

Liberté de fixation de la durée des marchés publics.................................. 14

À quelles obligations est tenu le maître d’oeuvre d’exécution en cas de sous-traitance ? info+ ........................................33

L’expérience du fonctionnaire est-elle une circonstance aggravante dans le contentieux financier des marchés publics ?................................34

Le réservataire peut-il refuser de signer l’acte de vente non conforme aux dispositions du contrat préliminaire ?........................34

La clause contractuelle de conciliation préalable est-elle mobilisable après la saisine du juge ?.............................................35

Première réunion de chantier............................................................................48

Vente et Contrats spéciaux

Nouvelles mesures de simplification et ajustements des lois Alur et Hamon (TO à retenir).................................... 13

Vente de logements sociaux énergivores interdite..................................... 13

Le terrain d’assiette et le sous-sol d’une piste de ski appartiennent-il au domaine public ? info+ ........35

Le bail conclu entre une commune et une association sportive est-il un contrat administratif ?........................................................................ 37

Qu’est-ce qu’un vendeur professionnel au sens de la garantie des vices cachés ?................................................................................................ 37

Le vendeur d’un bien comportant une surface erronée peut-il être indemnisé par l’auteur du mesurage ?.....................................38

La responsabilité du garant d’achèvement est-elle engagée pour inexécution des travaux par le vendeur ?.............................................38

Gestion et Professions

Orcod : traiter les territoires délaissés de la République..............................3

Transition énergétique : la rénovation des bâtiments élevée au rang des priorités par le Sénat..........................................................9

Biens fonciers en déshérence : quel légataire final ?................................ 15

Redynamiser les commerces de centre-ville............................................... 15

Loi Alur et encadrement des professions immobilières............................ 15

Les contentieux locatifs d’habitation après les lois Alur et Hamon (dossier 1) info+ .......................................... 18

Charges locatives de chauffage et protection de l’environnement (décision à retenir)....................................32

À quelles conditions le droit de préemption du locataire d’un immeuble vendu par lots est-il valablement purgé ?........................39

Un bail soumis au statut du fermage peut-il être matérialisé par un fax émanant d’un courtier ?..................................................................39

Les parties peuvent-elles écarter le statut des baux professionnels pour adopter celui des baux commerciaux ?................................................ 41

Quelle est la sanction d’un défaut de régularisation des charges par le bailleur ?....................................................................................................... 41

Un bailleur peut-il de son propre chef modifier le système de chauffage des locaux commerciaux ?.......................................................42

Un sous-locataire occupant les lieux après l’expiration de son sous-bail dérogatoire bénéficie-t-il du statut ?..............................42

Quel est le point de départ du délai pour exercer son droit d’option ?..43

Le syndicat des copropriétaires peut-il s’opposer à la demande de changement de destination d’un lot sans motiver son refus ?.........43

Les conventions de forfait en jours dans la branche du BTP sont-elles légales ?...............................................................................................44

Les conventions de forfait en jours sont-elles applicables dans le notariat ?...................................................................................................44

Le décret d’application « charges » de la loi Pinel......................................46

Financement

Le logement intermédiaire a le vent en poupe............................................. 13

Des pratiques « opaques » en matière de cautionnement bancaire ? info+ ..................................... 15

Marchés résidentiels : construction en panne et prix ajustés dans l’ancien.............................................................................. 16

Fiscalité

Taxe sur les bureaux en baisse.......................................................................... 13

Le prêt à taux zéro a-t-il expiré au 31 décembre 2014 ?............................50

Le champ d’application du prêt à taux zéro est-il élargi ?.........................50

Les conditions d’octroi du prêt à taux zéro sont-elles modifiées ?........50

Les départements d’outre-mer sont-ils exclus du bénéfice de l’éco-PTZ+ ?..................................................50

Sommaire thématique opé. immo. n° 73 marS 2015

N° 73 – Mensuel – 50 euros