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OPAH-COPROPRIETES DEGRADEES

2020 - 2025 et n° de l'opération

NUMERO DE LA CONVENTION

DATE DE LA SIGNATURE DE LA CONVENTION

Grand-Orly Seine Bièvre Ivry-sur-Seine

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La présente convention est établie :

Entre la commune d’Ivry sur Seine, représenté par Monsieur Philippe BOUYSSOU, Maire de la commune, L’Etablissement public territorial Grand-Orly Seine Bièvre, représenté par Monsieur Michel LEPRETRE, Président de l’Etablissement public territorial Grand-Orly Seine Bièvre,

Et l’Agence nationale de l’habitat, établissement public à caractère administratif, sis 8 avenue de l'Opéra 75001 Paris, représenté par Monsieur Raymond LE DEUN, Préfet du département du Val-de-Marne et délégué local de l’Anah dans le département, agissant dans le cadre des articles R. 321-1 et suivants du code de la construction de l'habitation et dénommée ci-après « Anah », Vu le code de la construction et de l'habitation, notamment ses articles L. 303-1, L. 321-1 et suivants et R.321-1 et suivants, Vu le règlement général de l'Agence nationale de l'habitat, Vu la circulaire du 7 juillet 1994 du Ministère du Logement et du Ministère des Affaires sociales, de la Santé et de la Ville relative aux OPAH concernant des ensembles immobiliers en copropriété rencontrant de graves difficultés sur le plan technique, social et financier Vu le Plan Départemental d'Action pour le Logement et l’Hébergement des Personnes Défavorisées, adopté par le Conseil Général du Val de Marne, le 22/10/2009,

Vu la délibération de la Ville d’Ivry-sur-Seine, en date du, autorisant la signature de la présente convention, Vu la délibération de l’EPT Grand-Orly Seine Bièvre, en date du… autorisant la signature de la présence convention, Vu l'avis de la Commission Locale d'Amélioration de l'Habitat du Val-de-Marne, en application de l'article R. 321-10 du code de la construction et de l'habitation, en date du ……. Vu l'avis du délégué de l'Anah dans la Région en date du ….. Vu la mise à disposition du public du projet de convention d'OPAH-COPROPRIETES du … au … à … en application de l'article L. 303-1 du code de la construction et de l'habitation

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Table des matières

Article 1 – Dénomination, périmètre, champs d'application territoriaux .................................................................. 6

1.1.Dénomination de l'opération ............................................................................................................................. 6

1.2.Périmètre et champs d'intervention .................................................................................................................. 6

Article 2 – Enjeux ................................................................................................................................................... 6

Article 3 – Volets d'action ....................................................................................................................................... 8

3.1. Volet lutte contre l’habitat indigne et très dégradé........................................................................................... 8

3.2. Volet animation et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires ..................................................... 11

3.3. Volet social .................................................................................................................................................... 12

3.4. Volet santé et habitat ..................................................................................................................................... 13

3.5. Volet énergie et précarité énergétique, mise en œuvre du programme Habiter Mieux ................................. 13

3.6. Volet production d’une offre en loyers maîtrisés ............................................................................................ 14

3.7. Volet pré-financement, bonification des intérêts et solutions de prêts ........................................................... 15

Article 4 – Objectifs quantitatifs de réhabilitation .................................................................................................. 15

Article 5 – Financements des partenaires de l'opération ..................................................................................... 18

5.1. Financements de l'Anah ............................................................................................................................... 18

5.2. Financements de la collectivité maître d'ouvrage .......................................................................................... 18

Article 6 – Conduite de l'opération ....................................................................................................................... 19

6.1. Pilotage de l'opération ................................................................................................................................... 19

6.2. Suivi-animation de l'opération ...................................................................................................................... 21

6.3. Évaluation et suivi des actions engagées ..................................................................................................... 24

Article 7 – Communication ................................................................................................................................... 25

Article 8 - Durée de la convention ....................................................................................................................... 26

Article 9 – Révision et/ou résiliation de la convention .......................................................................................... 26

Article 10 – Transmission de la convention .......................................................................................................... 26

Annexes .................................................................................................................................................................... 28 Annexe 1. Périmètre de l'opération et/ ou liste des immeubles adressés avec numéro d’immatriculation au registre des copropriétés ...................................................................................................................................................... 28 Annexe 3. Récapitulatif des aides apportées ............................................................................................................ 28 Annexe 4. Diagnostics des immeubles (immeubles en conduite opérationnelle et diagnostics à mettre à jour) ..... 28

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Il a été exposé ce qui suit :

Préambule

Présentation de l’EPT Grand-Orly Seine Bièvre

L’Établissement public territorial Grand Orly Seine Bièvre a été créé le 1er janvier 2016. Il est issu du regroupement des Communautés d’agglomération des Portes de l’Essonne, de Seine-Amont, du Val de Bièvre et, pour partie des Lacs de l’Essonne. Il a par ailleurs, intégré 8 communes précédemment isolées. Il est composé de 24 communes des départements du Val de Marne et de l’Essonne : Ablon-sur -Seine, Arcueil, Athis-Mons, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Juvisy-sur-Orge, Le Kremlin-Bicêtre, l’Haÿ-les-Roses, Morangis, Orly, Paray Vieille Poste, Rungis, Savigny-sur-Orge, Thiais, Valenton, Villejuif, Villeneuve-le-Roi, Villeneuve Saint-Georges, Viry-Châtillon et Vitry-sur-Seine. Cet EPT de la Métropole du Grand Paris compte près de 700 000 habitants. Il constitue le 2e territoire le plus peuplé et le 1er en termes de superficie, à l’échelle de la MGP.

Le contexte territorial et socio démographique La Ville d’Ivry-sur-Seine occupe une position stratégique en limite de Paris et au Nord du Grand-Orly Seine Bièvre. La commune a un fort héritage ouvrier qui se traduit par la présence d’un bâti de faubourgs auxquels se sont agrégés des bâtiments plus récents. Le territoire est marqué par une mosaïque de quartiers, d’îlots et de bâti dont beaucoup sont en pleine reconversion. En effet, depuis 20 ans, la population ivryenne connaît un renouveau démographique important. Sur le plan de la pyramide des âges, les ménages nouveaux arrivants sont majoritairement jeunes étudiants ou jeunes actifs. Une nouvelle catégorie de ménages plus aisés s’installe à Ivry depuis une dizaine d’années, pour autant, les catégories socioprofessionnelles modestes restent relativement importantes (employés et ouvriers représentaient encore 39,5 % des actifs en 2014 selon les chiffres de l’INSEE).

Le fonctionnement du marché local du logement et le parc privé locatif Cette attractivité migratoire et la composante populaire des habitants d’Ivry engendrent une demande locative importante notamment en petits logements. La ville d’Ivry est dotée d’un parc de logements sociaux important. Il représente 40 % des résidences principales contre 27 % en moyenne dans le reste du département. Ce parc ne permet pourtant pas de satisfaire la demande en logements locatifs. Ainsi, au 31 décembre 2018, le service Habitat de la ville enregistre 7 653 demandes de logements sociaux. La mobilité résidentielle dans le parc social est très faible, de l’ordre de 5,5 % par an contre 21 % dans le parc privé. Cette faible mobilité est liée au niveau très bas des loyers notamment pour les grands logements, plus nombreux dans le parc social. Aussi, l’occupation du parc social est moins jeune que celle du parc privé. Les plus de 60 ans représentent plus de 30 % des chefs de famille, contre deux fois moins dans le parc locatif privé. Les ménages du parc social sont relativement moins pauvres que dans le parc privé : 23 % des ménages sont sous le seuil de pauvreté dans le locatif social contre 30 % dans le privé. Comparé aux autres territoires de référence, les ménages qui ne parviennent pas à se loger dans le parc social sont donc plus jeunes, 33,2 % des demandeurs sont âgés de moins de 30 ans, contre 25,7 % en moyenne dans le Val de Marne. Il s’agit pour 50% de personnes isolés et pour 64 % de ménages sans enfants, ces chiffres sont également plus élevés que les moyennes constatées dans le Val de Marne. Aussi, il existe une demande très importante émanant du parc privé pour des logements de type 2. Parmi les ménages du parc privé, 53% sont locataires et 47% sont propriétaires occupants. Cette répartition est proche des chiffres observés à Gentilly ou au Kremlin-Bicêtre Par comparaison, la moyenne concernant les

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communes de l’EPT 12 se situe à 37% de locataires et 63% de propriétaires occupants. Le parc privé est majoritairement constitué d’immeubles collectifs, la part d’habitations individuelles est minoritaire : 88% de logements en collectif pour 12% de maisons individuelles. Par comparaison, la moyenne des communes de l’EPT 12 est de 60% de logements en collectif et de 40% de maisons individuelles. Le parc Ivryen est un parc ancien puisque 47% des logements ont été construits avant 1947 (représente 7400 logements). Cette part s’élevant à plus de 65% pour le quartier Mirabeau-Sémard et Ivry Port. Il est composé de logements dont les surfaces moyennes sont plus petites que dans le parc social (surface moyenne de 42m² dans le parc privé contre 58m² dans le parc social). Aussi, lorsque les ménages isolés ou en couple sans enfants voient leur situation familiale évoluée (naissance d’enfants), ils ne parviennent pas à se loger dans un appartement correspondant à leur situation familiale ni dans le parc privé (loyers des grands logements trop élevés) ni dans le parc social (demande supérieure à l’offre). La vétusté des logements du parc privé conjuguée aux situations de sur occupation (22 % des ménages en situation de sur occupation) alimente une demande en logement social émanant du parc privé très importante comparée aux autres territoires de référence.

12% des demandes en logement social sont motivées par la non-décence et le manque de confort dans le parc privé. La sur occupation des logements venant amplifier les facteurs d’habitat indigne et la précarité énergétique. 1 L’étude pré-opérationnelle du Programme d’Intérêt Général Lutte contre l’Habitat Indigne réalisée par SOLIHA Est Parisien 2011 révèle l’importance de cette problématique dans le parc privé. Un croisement entre la thermographie aérienne et les adresses ou plus de 80 % des ménages sont exonérés de taxe d’habitation a été effectué. 80 adresses comptent au moins 80 % de ménages exonérés de la taxe d’habitation, la quasi-totalité des immeubles présentent des déperditions thermiques importantes.

La lutte contre l’habitat indigne : une priorité de la Ville d’Ivry La commune d’Ivry-sur-Seine intervient depuis 1985 pour l’amélioration du parc privé par des dispositifs incitatifs et coercitifs permettant de traiter différentes problématiques : lutte contre l’habitat indigne, appui aux copropriétés en difficultés, création d’un parc privé à loyers maîtrisés. Depuis 1998, plusieurs OPAH se sont succédées sur les quartiers Ivry-Port et Mirabeau-Sémard permettant de réhabiliter 129 immeubles et 170 logements grâce à la mise en œuvre de travaux subventionnés. Le Programme Social Thématique (PST) mis en place en 2006 a permis un soutien technique et financier aux propriétaires bailleurs dans le cadre de conventionnements ANAH en loyers social et très social. Au total, ce sont 130 logements conventionnés qui ont été créés. En 2011, la Ville lance une étude pré-opérationnelle sur l’ensemble du territoire communale permettant de calibrer un dispositif de type PIG (Programme d’intérêt général) en vue de lutter contre l’habitat indigne et la précarité énergétique. Le PIG d’Ivry-sur-Seine débute en 2012 pour une durée de 5 ans, il vise la rénovation d’immeubles concentrant plusieurs problématiques : désordres structurels (immeubles sous arrêtés de péril), désordres liés à l’insalubrité ou la non-décence (fréquence des enquêtes de salubrité dans les logements) et difficultés de fonctionnement et de gestion. Les objectifs du PIG sont les suivants : lutter contre l’habitat indigne et très dégradé, lutter contre la précarité énergétique et le logement non décent, aider les propriétaires occupants les plus modestes, produire une offre de logements privés conventionnés. La convention initiale de 2012 prévoit le traitement de 48 immeubles dont 36 immeubles bénéficiant d’un accompagnement technique et financier et 12 immeubles bénéficiant d’un simple accompagnement au redressement de la copropriété. Durant les premières années du dispositif, la liste d’immeubles évolue afin de tenir compte des résultats des diagnostics et des décisions prises par les copropriétaires. En 2015, la situation budgétaire de la Ville contraint celle-ci à revoir drastiquement les objectifs de la convention, seules 23 adresses fléchées en accompagnement technique et financier sont maintenus dans le dispositif sur les 36 prévues initialement En juin 2017, le PIG s’achève et fait l’objet d’une évaluation. Réalisée par le cabinet ATEMA début 2018, cette étude

1 Données issues du PLHI 2016 – 2021 de la Communauté d’agglomération Seine-Amont

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porte sur l’analyse des résultats du dispositif afin de définir des perspectives en matière d’intervention publique sur le parc privé ancien et dégradé. En parallèle, la Ville accompagne un projet ambitieux de rénovation énergétique d’une copropriété de 400 logements datant des années 60, ce projet est réalisé dans le cadre d’une OPAH Copropriété Dégradée. Dans la continuité de l’appel à projets SULHI Vérolllot, une étude de faisabilité est lancée sur le secteur Vérollot/Herbeuses et quartier Parisien. Cette étude aboutira à la signature du protocole opérationnel pour une stratégie urbaine de lutte contre l’habitat indigne dans le quartier Vérollot approuvé à la fin de l’année 2018. Les perspectives 2020-2025 issues de l’évaluation du PIG : la nécessité d’une poursuite de l’action publique sur le parc privé ancien dégradé La fin du PIG intervient pendant une période charnière avec la création de la métropole du Grand Paris et des établissements publics territoriaux (EPT) impliquant un transfert d’un certain nombre de compétences détenues par les collectivités locales. La compétence « amélioration du parc immobilier bâti et résorption de l’habitat insalubre » est une compétence partagée entre la MGP et les territoires : tout ce qui ne relève pas de l’intérêt métropolitain défini dans une délibération de décembre 2018, est de facto transféré aux EPT à partir du 1er janvier 2019. L’EPT Grand-Orly Seine Bièvre devient maître d’ouvrage d’une importante partie des opérations d’amélioration de l’habitat privé. Par ailleurs, l’élaboration du PMHH (Plan Métropolitain de l’Habitat et de l’Hébergement) est en cours. Lorsque celui-ci sera approuvé par le Conseil métropolitain, il fixera les grandes orientations du territoire métropolitain quant aux politiques de l’habitat et de l’hébergement. L’évaluation du PIG effectuée par le cabinet ATEMA Conseil a mis en avant les enjeux liés à une nécessaire poursuite de l’action menée depuis plusieurs années à Ivry. Le territoire communal représente, en effet, 6,5% des copropriétés fragiles, 15% du parc privé potentiellement indigne et 21 % des engagements Anah sur la période du PIG dans département du Val de Marne. A l’échelle du T12, Ivry-sur-Seine représente 39% de la consommation des budgets Anah sur le territoire. Le PIG a permis l’accompagnement de près de 40 immeubles. Sur ces 40 immeubles, 23 ont été retenus dans la liste définitive des adresses à traiter. A ce jour, 15 copropriétés ont pu réaliser des travaux via le PIG et 8 copropriétés ont un programme de travaux en cours dont 4 sont en fin de chantier avec une instruction de paiement des aides en cours. Ce bilan est positif concernant les copropriétés dégradées. En revanche, les résultats sont plus mitigés sur certaines cibles telles que : les copropriétés fragiles, les petites copropriétés de moins de 6 logements et les Monopropriété. Le volet conventionnement est également en deçà des objectifs de par le niveau de loyers conventionnés trop faible comparé au prix moyen du marché et des exigences en matière de performance énergétique exigées dans le cadre des aides de l’Anah. Enfin, la thématique « précarité énergétique » a peu été investie par l’opérateur n’étant pas la priorité du programme. Le lien avec le SCHS est efficace : 4 arrêtés de péril ordinaires ont été pris après signalement de désordres par l’opérateur, 16 arrêtés de péril levés et 2 injonctions plomb levées grâce aux travaux menés dans le cadre du PIG. Le budget du PIG a été dépassé de 27% pour atteindre 5,2M€ dont 4,15M€ d’aides travaux avec un effet levier notable : pour un euro dépensé par la Ville, 2,39€ d’aides publiques complémentaires sont générés. En revanche, le cabinet ATEMA a soulevé la question de la gestion de la temporalité tout au long du dispositif. En effet, la phase de diagnostic s’est étalée de juin 2012 à janvier 2014 soit 18 mois. Une période relativement longue qui doit faire l’objet d’une réflexion quant à son optimisation dans l’actuel dispositif.

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En ce qui concerne le pilotage du PIG, l’évaluation met en avant l’avantage notable d’une organisation intégrée entre les missions du SCHS (service communal d’hygiène et de santé) et le suivi des immeubles du PIG par l’équipe communale en lien avec l’opérateur. Pour autant, le croisement des données produites par le SCHS et le fichier de suivi des adresses alimenté par l’opérateur n’a pas été optimum. La création d’un outil commun dynamique est nécessaire notamment dans le cadre de la mise en place d’un observatoire des copropriétés fragiles et de l’habitat dégradé. Enfin, si le PIG a été un dispositif efficace pour accompagner la rénovation d’une trentaine d’immeubles dégradés, de nombreux immeubles restent à traiter. En effet, le parc privé potentiellement dégradé reste important sur le territoire communal. La mise à jour en 2017 de la base de données produite par SOLIHA en 2011 a permis de lister 295 adresses « à suivre », 74 « fragiles » et 26 « dégradées ». A l’issu de ce constat, il a été convenu ce qui suit :

Chapitre I – Objet de la convention et périmètre d'application.

Article 1 – Dénomination, périmètre, champs d'application territoriaux

1.1. Dénomination de l'opération

La commune d’Ivry-sur-Seine, le territoire Grand Orly Seine-Bièvre et l'Anah décident de réaliser l’Opération Programmée de l’Amélioration de l’Habitat Copropriétés Dégradées (OPAH-CD). Cette opération doit permettre de poursuivre le travail réalisé dans le cadre du Programme d’Intérêt Général « Lutte contre l’Habitat Indigne et la précarité énergétique ».

1.2. Périmètre et champs d'intervention

Le périmètre d'intervention se définit comme suit : sur l’ensemble du territoire de la commune, une liste d’immeubles est identifiée et fera l’objet d’un accompagnement technique et financier dans le cadre du dispositif d’OPAH-CD.

Chapitre II – Enjeux de l'opération.

Article 2 – Enjeux La ville d’Ivry-sur-Seine souhaite maîtriser son développement urbain et le développement de l’habitat en donnant la priorité aux besoins des ivryens et aux salariés travaillant à Ivry, dans le respect des objectifs imposés par la loi, notamment en termes de production de logements. Aussi, en parallèle d’une montée progressive de la production de construction neuve de logements, la Ville devra investir des moyens importants pour requalifier le parc existant (parc social et parc privé). La priorité est d’éviter que les écarts se creusent entre le parc existant et le parc neuf. Aussi, la Ville souhaite poursuivre ses efforts en matière d’amélioration du parc privé via le lancement d’une OPAH-CD et de développer une approche préventive via le lancement en parallèle d’un dispositif de VOC (Veille et Observation des Copropriétés).

L’OPAH-CD a pour objectif le traitement de la question de l’habitat indigne sous toutes ses dimensions avec l’implication de tous les acteurs concernés. Plusieurs adresses à inscrire dans l’OPAH-CD sont déjà dans une dynamique opérationnelle (3 adresses), d’autres ont fait l’objet de diagnostics plus ou moins récents à mettre à jour (11 adresses). Enfin le SCHS a repéré 26 adresses nécessitant une intervention compte tenu des désordres de sécurité et de salubrité constatés, sur la base d’un pré-diagnostic 11 adresses seront retenues pour intégrer le dispositif.

Aussi le dispositif se déroulera en plusieurs phases :

- une phase d’une durée de 18 mois maximum : suivi opérationnel des immeubles suffisamment avancés + mise

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à jour de diagnostics d’immeubles (immeubles inscrits dans le PIG/ 6 à 8 mois maximum) + pré-diagnostic et réalisation de diagnostic complet (14 à 16 mois)

- à l’issue de cette phase, la liste des immeubles à intégrer dans le dispositif sera stabilisée et un avenant au dispositif sera proposé (délai maximum 18 mois pour validation de la liste définitive des immeubles)

- une phase uniquement opérationnelle d’une durée de 42 mois (entre le premier avenant avec liste définitive des immeubles et la fin du dispositif)

Enjeu 1 : un focus sur les copropriétés dégradées et un tuilage des actions

L’OPAH-CD a pour objectif de recentrer les moyens sur les copropriétés dégradées pour lesquelles un travail d’accompagnement a été engagé dans le cadre du PIG : il s’agit de copropriétés déjà en phase opérationnelle (diagnostics faits, études réalisées et dynamique de travaux) et de copropriétés ayant fait l’objet d’un diagnostic complet à mettre à jour. D’autres immeubles pourront intégrer le dispositif, il s’agit de copropriétés à choisir parmi la liste des 26 immeubles identifiés par le SCHS.

Un tuilage des actions sera organisé afin que le suivi opérationnel des immeubles suffisamment avancés soit mené en parallèle du travail d’analyse et de diagnostics relatifs aux immeubles les moins avancés.

Le choix des 11 immeubles dépendra du rendu des pré-diagnostics et de la motivation des copropriétaires à porter un programme de travaux. Il sera demandé aux copropriétés de voter en assemblée générale le principe de l’inscription de leurs immeubles dans le dispositif.

Enjeu 2 : une coordination avec le SCHS et des outils de suivi partagés et dynamiques

La coordination avec le SCHS est essentielle au bon fonctionnement du dispositif en mode projet, la méthode de conduite de projet a été déterminante dans le cadre du PIG. Chaque immeuble a un référent inspecteur de salubrité/chargé d’opérations qui réalise les enquêtes dans les logements/parties communes et suit également la mise en œuvre de l’OPAH-CD en lien avec l’opérateur. Le dispositif dans sa globalité est piloté par le responsable de l’équipe constituée des inspecteurs de salubrité/chargés d’opérations en lien avec la référente administrative et financière de l’opération.

Un travail de mise en commun des outils de suivi (base de données dispositif OPAH-CD, Webdoss, VOC) sera nécessaire pour repérer et adapter l’action en fonction des besoins des copropriétés.

Enjeu 3 : valoriser la communication autour du dispositif

L’évaluation du PIG a mis en avant un déficit sur le volet communication du dispositif. Cet élément est important autant pour promouvoir l’action de la Ville que pour sensibiliser / alerter les copropriétaires potentiellement confrontés à des problèmes liés à la mise en œuvre de travaux de rénovation.

La communication autour de l’OPAH-CD est assurée par l’opérateur en lien avec les services de la Ville concernés. Il s’agit notamment de la mise en œuvre d’évènements lors des grandes étapes du dispositif (réception chantier), la diffusion de la vie du programme dans la presse communale et le site internet de la Ville, la mise en valeur des chantiers, systématiser la production d’une fiche de valorisation communicante sur chaque chantier, envisager un relai à l’échelle du T12 Grand Orly Seine-Bièvre ou /et de l’Anah.

En parallèle, des formations technico-juridiques organisées par la Ville et le T12 en direction des copropriétaires du territoire permettront de sensibiliser les propriétaires à la rénovation de leur bien et de valoriser les actions menées par la Ville dans ce domaine.

Chapitre III – Description du dispositif et objectifs de l'opération.

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Article 3 – Volets d'actions

3.1. Volet lutte contre l’habitat indigne et très dégradé

3.1.1 Le traitement des plaintes par le service Habitat L’habitat indigne sous toutes ses formes est très présent à Ivry sur Seine. Le service Habitat de la ville reçoit plus de 140 plaintes par an émanant de ménages dont le logement présente des désordres allant d’infractions mineures au Règlement Sanitaire Départemental (RSD) jusqu’à des situations de péril et d’insalubrité graves.

La ville d’Ivry sur Seine et l’EPT Grand-Orly Seine Bièvre ont choisi de traiter la question de l’habitat indigne dans sa globalité à la fois sous l’angle du bâti mais aussi sous l’angle de l’accompagnement et du relogement éventuel des occupants qui vivent dans des conditions d’habitat indigne. Les plaintes étant très nombreuses, celles-ci sont hiérarchisées selon le degré d’urgence et le risque pour la santé et la sécurité des occupants.

Le secteur SCHS est en charge de ces plaintes et hiérarchise les situations d’habitat indigne en trois catégories :

- Catégorie 1 : Risques majeurs santé et sécurité physique des occupants /Procédure péril et insalubrité

- Catégorie 2 : Risques élevés santé des occupants /Action forte au titre du RSD

- Catégorie 3 : Risques faibles santé des occupants / Action au titre du RSD

Les plaintes classées en catégorie 1 font l’objet de procédures de péril et d’insalubrité qui permettent de suspendre les loyers et de contraindre les propriétaires à réaliser les travaux. Dans certains cas, l’arrêté prescrit l’évacuation, le relogement ou l’hébergement des occupants. La commune met en demeure le propriétaire de remplir ses obligations en la matière. A défaut d’exécution dans les délais prévus, la commune se substitue aux obligations du propriétaire. Un travail de suivi des propriétaires est réalisé avec le pôle départemental habitat indigne et la Direction Territoriale de la Sécurité de Proximité du Val-de-Marne (DTSP 94).

Les plaintes classées en catégorie 2 sont traitées par des mises en demeure transmises aux propriétaires au titre du RSD et un accompagnement des occupants. Les mises en demeure au titre du RSD sont suivies d’enquêtes de contrôle et de relances faites aux propriétaires jusqu’à la réalisation des travaux. Lorsque la santé des occupants est en danger, des solutions d’hébergement ou de relogement sont recherchées. En parallèle, les agents de la ville fournissent aux plaignants toutes les informations nécessaires afin qu’ils fassent valoir leurs droits. Les plaintes de catégorie 2 font l’objet d’un suivi particulier en lien avec l’opérateur du dispositif de traitement des copropriétés dégradées, l’ADIL et les services sociaux si nécessaire.

Les plaintes classées en catégorie 3 sont traitées par des mises en demeure transmises aux propriétaires. Le service Habitat relance le propriétaire et met en place les procédures nécessaires pour que le propriétaire réalise les travaux.

Parmi l’ensemble des plaintes enregistrées au service Habitat, les plaintes de catégorie 3 sont les plus représentées, viennent ensuite les plaintes de catégorie 2 et celles de catégorie 1.

En moyenne, la répartition est la suivante :

- 26% en catégorie 1 (procédures péril et insalubrité)

- 28 % en catégorie 2 (action forte RSD)

- 46 % en catégorie 3 (action RSD)

La ville développe une action coercitive importante, en moyenne, plus de vingt arrêtés de péril et insalubrité sont pris par an.

Il existe une forte interaction entre les objectifs de l’OPAH-CD et les objectifs de la ville en matière de lutte contre l’habitat indigne et la précarité énergétique. Les moyens humains et financiers mis en place dans le cadre de l’OPAH-CD sont prioritairement affectés à la résorption de cet habitat.

Le traitement de l’habitat indigne est abordé de façon globale à l’échelle de l’immeuble. Les agents du service Habitat et l’opérateur de l’OPAH-CD travaillent en étroite collaboration du diagnostic effectué sur l’immeuble jusqu’à la fin du chantier de réhabilitation. La collaboration étroite entre les inspecteurs de salubrité et l’opérateur rend possible une

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vision globale à l’immeuble dans le cadre du volet réglementaire et permet à l’opérateur de bénéficier d’une connaissance approfondie de l’état des logements grâce aux enquêtes de salubrité réalisées.

Le projet de travaux proposé par l’opérateur est défini et échelonné en fonction des désordres identifiés par l’inspecteur de salubrité et dans le cadre des procédures de péril et d’insalubrité portées par la Ville. La réalisation du projet de travaux suivis par l’opérateur et la Ville tiennent également compte des relogements et hébergements pris en charge par la Ville, une collaboration étroite entre le service Habitat de la Ville et l’opérateur est mis en place.

Dans le cadre du traitement de l’habitat indigne, la ville est amenée à se substituer aux propriétaires défaillants lorsqu’ils ne remplissent pas leurs obligations de relogement ou d’hébergement. La Ville recherche également des solutions de relogement ou d’hébergement pour les ménages exposés à un risque sanitaire dans leur logement (cas les plus graves, logements en catégorie 1 ou 2). Les ménages sont relogés de façon pérenne dans des logements sociaux ou des logements conventionnés Anah.

3.1.2 Le traitement de l’habitat indigne dans le cadre de l’OPAH-CD La base de données établie par SOLIHA dans le cadre du précédent dispositif a permis de repérer les immeubles présentant des facteurs d’habitat indigne, de quantifier ces immeubles, de les analyser et de les hiérarchiser afin de déterminer les possibilités d’interventions les mieux adaptées en fonction des typologies de problématiques rencontrées.

Le repérage des immeubles et le cadre d’intervention :

La mise à jour en 2017 de la base de données produite par SOLIHA met en avant 295 adresses « à suivre », 74 « fragiles » et 26 « dégradées ». Cette cotation est établie à partir d’un certain nombre de critères de dégradation et d’un repérage terrain.

Un travail de hiérarchisation des copropriétés potentiellement concernées par l’OPAH-CD a été présenté lors du comité de pilotage de l’évaluation du PIG.

➢ 3 copropriétés dégradées LHI : immeubles avec un diagnostic complet issus de l’ancien PIG et qui nécessitent une intégration à l’OPAH-CD pour un suivi opérationnel immédiat :

- 35, rue Molière (intégration en fin de PIG)

- 15, rue Ledru Rollin (changement de syndic et de copropriétaires)

- 28, rue Pierre Brossolette (AMO SOLIHA et intégration en cours de PIG)

➢ 11 copropriétés post-PIG : immeubles non traités ou traités partiellement dans le cadre du PIG et dont le diagnostic nécessite une mise à jour avant démarrage opérationnel :

- 106, rue Jean Le Galleu - 37, rue Mirabeau - 67, rue Mirabeau - 9, rue René Robin - 13, rue Mozart - 31, rue Berthelot - 26, rue Molière - 4 rue Paul Mazy - 67 boulevard Paul Vaillant Couturier - 63, rue Marat - 11-13, rue Jean Le Galleu

Pour ces immeubles, la phase de mise à jour des diagnostics devra se dérouler sur une période de 6 mois en début de dispositif.

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➢ 26 copropriétés pré-identifiées : immeubles repérés dans le cadre des activités du SCHS et par le biais de la base de données établie par SOLIHA pendant le PIG.

Il s’agit d’immeubles faisant l’objet de procédure de sécurité ou de péril et/ou d’immeubles dont au moins le tiers des logements ont fait l’objet d’enquêtes de salubrité.

- 60 boulevard du Colonel Fabien - 63 rue Jules Vanzuppe - 21 rue Hoche - 1 passage Hoche - 6 passage Hoche - 20 rue Hoche - 10 rue Edmée Guillou - 3 place Léon Gambetta - 56 rue Molière - 4 rue de Châteaudun - 6 rue Vérollot - 5 sentier des Herbeuses - 84 rue Molière - 57 rue Lénine - 8 rue Pierre Rigaud - 61 boulevard de Brandebourg - 28 rue Barbès - 63 avenue Maurice Thorez - 21 rue Molière - 31 rue Berthelot - 34 rue Lénine - 37 boulevard de Brandebourg - 58 rue Jean Jacques Rousseau - 68 rue Mirabeau - 1 rue Gaston Picard - 1 avenue de La République

Ces 26 immeubles doivent faire l’objet d’une analyse plus complète sous forme d’un pré-diagnostic afin de permettre le choix de 11 adresses qui intégreront l’opération. Le choix sera réalisé en fonction du niveau de dégradation, de la situation financière et de gestion de la copropriété et de la capacité de la copropriété à s’inscrire dans une démarche de travaux. Les 26 pré-diagnostics devront être réalisés dans un délai de 6 mois suivant la notification du marché à l’opérateur. A l’issue de ce délai, 11 immeubles seront retenus. Le syndicat de copropriété devra se prononcer en faveur de la réalisation d’un programme de travaux soit par le biais un vote en assemblée générale de copropriété soit par un engagement de principe du conseil syndical et du syndic gestionnaire de l’immeuble. Lorsque la copropriété se sera engagée favorablement, les immeubles retenus feront l’objet d’un diagnostic complet qui devra être finalisé au plus tard dans les 6 mois suivants l’engagement de principe du syndicat de copropriété.

La liste définitive des immeubles dans les trois catégories sera effective dans un délai de 18 mois à compter du lancement de l’OPAH-CD. Un avenant devra être approuvé par l’Anah et la collectivité maître d’ouvrage afin de confirmer les choix d’adresses et les enveloppes financières correspondantes.

Mieux identifier pour mieux agir : En parallèle de l’OPAH-CD, le lancement d’un dispositif de VOC (veille et observation des copropriétés) permettra également de faire ressortir les adresses dites « dégradées » et « fragiles ». Les deux dispositifs fonctionneront de façon complémentaire afin d’assurer une action intégrée entre le volet coercitif et préventif. Ce dispositif d’observation

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et d’intervention en amont vise à éviter le processus de dégradation et diminuer les coûts de traitement des copropriétés dégradées dans le futur. En identifiant tôt les potentiels de fragilité, le VOC permet d’évaluer leur ampleur et ainsi de définir les priorités d’actions afin d’identifier les dispositifs de traitement les plus adaptés.

Sur la base de données statistiques (fichiers MAJIC2 et DVF3), d’indicateurs de mesure de fragilité préétablis (vacance longue durée, les valeurs de marché, le nombre de propriétaires bailleurs, la concentration de ménages à bas revenus), et de terrain, il s’agit d’identifier les fragilités des copropriétés à partir d’indicateurs liés notamment au fonctionnement (analyse du registre d’immatriculation des copropriétés issu de la loi ALUR4), à la gestion et aux revenus des habitants. Cet outil est complémentaire à l’OPAH-CD et permettra d’alimenter la liste des adresses de l’OPAH-CD pour enrayer l’aggravation des difficultés repérées.

3.1.2 Objectifs

• Nombre d’immeubles intégré à l’OPAH-CD par catégories :

Type d’intervention Objectif : nombre d’immeubles

Copropriétés issues du PIG avec diagnostic complet 3 immeubles dont 48 logements

Copropriétés issues du PIG avec mise à jour du diagnostic 11 immeubles dont 122 logements

Copropriétés pré-identifiées nécessitant un diagnostic complet

11 immeubles (choix parmi 26 immeubles), dont 110 logements

TOTAL 25 immeubles suivis à terme (280 logements)

3.1.3 Indicateurs de résultats

➢ Nombre d’immeubles rénovés (travaux achevés/subventions versées) ➢ Nombre d’immeubles avec travaux votés ➢ Nombre de logements rénovés ➢ Nombre de diagnostics réalisés ➢ Nombre d’arrêtés de péril et insalubrité levés

3.2. Volet animation et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires

3.2.1 Descriptif du dispositif Une copropriété peut rapidement entrer dans une spirale de dégradation, celle-ci ayant diverses origines : Financières : les difficultés pécuniaires d’un propriétaire entraînent un affaiblissement de la trésorerie de la copropriété. Le principe de solidarité peut entraîner d’autres copropriétaires vers des situations d’impayés. De plus le départ des ménages solvables et l’arrivée de ménages précaires renforcent la paupérisation de la copropriété. Techniques : les défauts lors de la construction et les dégradations ultérieures, cumulés à un mauvais entretien (retard dans la réalisation des travaux, absence de mise en jeu des assurances) conduisent à une dégradation générale du bâti. Gestion de la copropriété : l’absence d’organes de gestion et de décisions, le manque d’information et la diversité des stratégies patrimoniales peuvent mener à une paralysie du fonctionnement de la copropriété. Les difficultés s’accumulent et conduisent la copropriété dans une spirale de dégradation et de dysfonctionnements. Afin de permettre la sortie de cette spirale de dégradation, un redressement de la copropriété est nécessaire. L’OPAH-

2 Mise à jour des informations cadastrales 3 Demande de valeurs foncières 4 Loi portant sur l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové du 24 mars 2014

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CD doit permettre de mobiliser les outils existants en matière de redressement des copropriétés.

3.2.2. Objectifs En travaillant en étroite collaboration avec le conseil syndical des actions d’accompagnements et de formations de type ateliers thématiques et ciblés permettront de :

• Organiser le fonctionnement des instances de décision des copropriétés et former les membres du conseil syndical,

• Requalifier et réhabiliter les copropriétés afin d’enrayer les processus de dégradation du bâti,

• Rétablir une bonne gestion et une bonne maîtrise des charges. 3.2.3. Indicateurs de résultats

➢ Evolution de la gestion des copropriétés à redresser ➢ Tenue des assemblées générales et réunions du conseil syndical ➢ Mise en place d’un syndic professionnel

Evolution des impayés de charges de copropriété

3.3. Volet social

3.3.1 Descriptif du dispositif Le traitement de l’habitat indigne est appréhendé dans toutes ses dimensions, le volet social est une dimension essentielle des politiques de lutte contre l’habitat indigne. En 2005, la ville a mis en place d’un plan Eradication de l’Habitat Indigne qui a consacré des moyens spécifiques au relogement et à l’hébergement des occupants des logements en habitat indigne. Une priorité est réservée aux demandeurs de logements sociaux occupants des logements qui présentent des désordres susceptibles d’affecter leur santé ou de menacer leur sécurité. Le suivi des relogements et le suivi des arrêtés sont effectués concomitamment. La Ville rempli ainsi ses obligations en cas de défaillance des propriétaires lorsque l’arrêté d’insalubrité ou de péril prescrit le relogement ou l’hébergement. Au-delà du cadre des procédures coercitives, la Ville recherche des solutions de relogement ou d’hébergement pour les ménages dont la santé et/ou la sécurité est menacée compte tenu de leurs conditions d’habitation. Par ailleurs, la Ville s’est dotée récemment d’un CCAS qui pourra être un relais pour l’opérateur en matière de suivi social des ménages dont la situation nécessite un besoin d’accompagnement spécifique. Dans le cadre de la mise en œuvre de l’OPAH-CD, la Ville souhaite que l’opérateur en charge du suivi animation du dispositif dispose des moyens et des compétences adéquats pour l’accompagnement social des ménages les plus fragiles.

3.3.2 Objectifs

• Mettre hors de danger les ménages exposés à des risques physiques et sanitaires,

Faciliter l’intégration d’un logement pérenne. 3.3.3 Indicateurs de résultats ➢ Nombre de ménages accompagnés ➢ Nombre de ménages relogés

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3.4. Volet santé et habitat

3.4.1 Descriptif du dispositif La lutte contre le saturnisme reste une priorité dans le cadre de la mise en œuvre de l’OPAH-CD. Le travail mis en place autour de cette problématique perdure sur le modèle des actions menées dans le cadre des OPAH et du PIG. La ville d’Ivry-sur-Seine est engagée depuis plusieurs années dans la lutte contre le saturnisme. En cas de risque avéré, l’opérateur réalise des préconisations de travaux (enlèvement ou recouvrement), évalue le coût de ces travaux et propose des plans de financement en incitant les propriétaires à réaliser les travaux prescrits. En parallèle, l’opérateur incite au dépistage sanguin des jeunes enfants résidant dans ces immeubles.

Lorsque le propriétaire ne procède pas à la réalisation des travaux, l’opérateur transmet le diagnostic à l’Agence Régionale de Santé du 94 et à la DRIHL pour suivi et éventuelle mise en place de mesures coercitives.

Le suivi de l’ensemble des immeubles repérés et des situations de saturnisme infantile est assuré par le comité plomb qui se réunit tous les deux mois et comprends un représentant de l’Agence Régional de Santé, de la DRIHL, du Centre Municipal de Santé, des PMI, du service Habitat et l’opérateur de l’OPAH-CD.

3.4.2 Objectifs

• Procéder à un repérage complet des cas d’exposition aux peintures aux sels de plomb,

• Mettre en œuvre les moyens pour la suppression de ces peintures ou leur recouvrement,

• Poursuivre le dépistage. 3.4.3 Indicateurs de résultats ➢ Nombre de diagnostics plomb réalisés ➢ Nombre de chantier de suppression des peintures aux sels de plombs ➢ Nombre de dépistages réalisés ➢ Nombre d’enfants suivis au CMS municipal et/ou en PMI

3.5. Volet énergie et précarité énergétique, mise en œuvre du programme Habiter

Mieux

3.5.1 Descriptif du dispositif La précarité énergétique est la conjonction de trois facteurs : mauvaise performance énergétique du bâtiment ou du logement, coût élevé de l’énergie et faibles revenus. Une personne en situation de précarité énergétique éprouve dans son logement des difficultés particulières à disposer de la fourniture d’énergie nécessaire à la satisfaction de ses besoins élémentaires en raison notamment de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’habitat. Les immeubles en habitat collectif (copropriétés ou mono propriétés) sont traités dans le volet habitat indigne avec un mode opératoire adapté au type d’immeuble, aux dysfonctionnements constatés et au niveau de dégradation du bâti. La définition du programme de travaux pour chaque immeuble devra favoriser l’amélioration de la performance énergétique des logements. Conformément au règlement de l’Anah, les travaux de réhabilitation de ces immeubles devront atteindre les objectifs de performance énergétique afin de pouvoir bénéficier des aides financières et de la subvention majorée par la prime Habiter Mieux au syndicat de copropriété. Ces adresses feront l’objet d’évaluations énergétiques afin de définir le programme de travaux. Les modalités de réalisation de ces évaluations devront correspondre aux instructions et circulaires de l’Anah en vigueur à la date de dépôt du dossier. En cas d’étude sur une copropriété dégradée équipée en chauffage collectif, une analyse des contrats d’exploitation de chauffage et de gestion et une analyse énergétique (examen des factures, évolution des consommations…) devra

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être effectuée. 3.5.2 Objectifs

Réalisation d’évaluations énergétiques

Traitement de la précarité énergétique

Prise en compte de la problématique énergétique dans l’aide apportée aux propriétaires pour la définition des travaux.

3.5.3 Indicateurs de résultats ➢ Nombre d’évaluations énergétiques réalisées ➢ Performance énergétique atteinte (étiquette et gain énergétique en pourcentage)

3.6. Volet production d’une offre en loyers maîtrisés

3.6.1. Descriptif du dispositif L’EPT Grand-Orly Seine Bièvre et la ville d’Ivry sur Seine souhaitent que la production d’une offre en loyers modérés et la maîtrise des loyers dans le parc ancien privé soit au cœur de la politique de lutte contre l’habitat indigne. Depuis 1998, il s’agit d’un objectif prioritaire des OPAH Mirabeau-Sémard et Ivry Port. A partir de 2006, une Convention Diffus groupé et un Programme Social Thématique a permis d’étendre cet objectif à tout le territoire communal. Depuis 1998, ce sont plus de 108 logements qui ont été conventionnés en social et très social sur l’ensemble du territoire Ivryen. La production de cette offre a généré plus de 5 millions d’euros de travaux, près de 3 millions de subventions Anah et près de 300 000 euros de subventions Ville. Le bilan du PIG présenté en 2017 par SOLIHA indiquait 14 logements conventionnés (5 adresses) sur la période 2012-2017 du dispositif dont 2 en loyer très social soit un total de 259 564 € de subventions versées par la Ville et par l’ANAH sur ce volet. Ce bilan reste en deçà des objectifs initiaux étant donné notamment la difficulté à mobiliser des propriétaires bailleurs sur un territoire tendu avec des loyers dans le parc privé très élevés. Néanmoins, l’OPAH-CD doit encourager la réhabilitation des immeubles tout en recherchant une modération des loyers. Une offre locative diversifiée devra être favorisée par la mise en place de loyers intermédiaires et de loyers conventionnés. L’opérateur de l’OPAH-CD devra repérer les opportunités permettant la création de logements conventionnés et de réaliser des simulations financières à destination des bailleurs sur une durée d’au moins 9 ans, comparant loyer libre et loyers maîtrisés et avantages associés (subventions, avantage fiscal, moins-value mobilière etc…) au moyen d’outils de simulation tel que mini-sim de l’Anah ou autre. En parallèle, la Ville est à l’initiative du montage d’opérations en acquisition-amélioration pilotées par des bailleurs sociaux et bénéficiant de financements PLUS et PLAI. L’opérateur devra faire le lien avec la Ville afin de l’informer des éventuelles opportunités permettant la réalisation de ces opérations. 3.6.2. Objectifs

• Maintenir une production de logements conventionnés Anah,

• Proposer des opportunités pour la réalisation d’opérations en acquisition amélioration (financements PLUS ou PLAI). 3.6.3. Indicateurs de résultats ➢ Nombre de logements conventionnés produits ➢ Répartition par type de conventionnement Anah, typologie ➢ Nombre de logements produits en logement social et répartition par type de financement et typologie

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3.7. Volet préfinancement, bonification des intérêts, solutions de prêts et portage ciblé

3.7.1. Descriptif du dispositif L’opérateur en lien avec les partenaires financiers internes et externes au dispositif devra proposer des solutions de préfinancement pour permettre aux copropriétaires concernés par des difficultés financières de souscrire à des solutions de prêts avantageux et mobiliser en parallèle des solutions de préfinancement auprès d’organismes financeurs. Il sera également étudié dans la première phase du dispositif la possibilité de mettre en place une aide aux copropriétés via la bonification des intérêts relatifs aux prêts souscrits. Le prestataire sera missionné pour évaluer l’intérêt de cette aide aux syndicats des copropriétaires, les conditions de sa mise en œuvre et le coût pour la collectivité. Cette analyse devra être réalisée dans un délai de 18 mois. En effet, si cette nouvelle aide au syndicat se révèle opportune, l’avenant prévu à l’issue de la validation définitive de la liste des copropriétés retenus en phase opérationnelle et des enveloppes financières devra tenir compte de la mise en place de cette nouvelle aide de la collectivité aux syndicats des copropriétaires.

Volet de portage ciblé

En vue d’un redressement durable des copropriétés ciblées par l’OPAH, le dispositif de « portage ciblé » pourra intervenir en complémentarité du plan de redressement des copropriétés et s’inscrire donc dans le cadre de l'OPAH. L’identification du besoin de portage ciblé pourra se faire au moyen d’études ou expertises complémentaires, réali-sées si besoin par l’opérateur de suivi-animation de l'OPAH Copropriétés. Le portage ciblé devra faire l'objet d'une convention de portage et aura pour vocation, même partielle, de redresser les copropriétés sur le plan financier, technique, social ou juridique. La revente après portage devra répondre à un objectif de mixité sociale, en cohérence avec le Programme local de l’habitat (PLH), le projet urbain et la stratégie de redressement des copropriétés concernées. Les conditions et modalités de cette revente, fixées par la convention de portage, devront être appréciées localement en fonction du contexte de marché et du profil de peuplement spéci-fique de la copropriété. L'aide de l'Anah au portage ciblé (aide à l'ingénierie ou aide aux travaux) devra être déposée :

➢ au cours du dispositif opérationnel ; ➢ après la conclusion de la signature de la convention de portage ; ➢ après l’acquisition du ou des lots.

3.7.2. Objectifs

• Proposer en lien avec la Ville des solutions de préfinancement et de solutions de prêts pouvant permettre de faciliter la mise en œuvre des travaux

3.7.3. Indicateurs de résultats ➢ Nombre de dossiers de préfinancement et de prêts montés ➢ Nombre de préfinancements et de prêts accordés

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Article 4 – Objectifs quantitatifs de réhabilitation L'OPAH-COPROPRIETES vise à atteindre les objectifs globaux suivants :

Réhabilitation des parties communes de 25 copropriétés correspondant à 25 bâtiments et 280 logements. Réhabilitation des parties privatives de 80 logements minimum, répartis comme suit : - 60 logements occupés par leur propriétaire - 20 logements locatifs appartenant à des bailleurs privés.

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Objectifs de réalisation de la convention

Sept 2020 2020 2021 2022 2023

Sept 2025 TOTAL

Logements de propriétaires occupants 4 12 12 12 12 8 60

• dont logements indignes ou très dégradés 1 2 2 2 2 1 10

• dont travaux de lutte contre la précarité énergétique 2 8 8 8 8 6 40

• dont aide pour l'autonomie de la personne 1 2 2 2 2 1 10

Logements de propriétaires bailleurs 1 4 4 4 4 3 20

Logements traités dans le cadre d'aides aux syndicats de copropriétaires 20 50 50 50 50

60 280

Total des logements Habiter Mieux 6 16 16 16 16 10 80

• dont PO 4 8 8 8 8 4 40

• dont PB 1 4 4 4 4 3 20

• dont logements traités dans le cadre d'aides aux SDC 1 4 4 4 4

3 20

Logements conventionnés 3 5 6 6 6 4 30

• Dont logement conventionné en loyer intermédiaire 1 3 3 3 3 2 15

• Dont logement conventionné en loyer social 1 1 1 1 1 1 6

• Dont logement conventionné en loyer très social 1 1 2 2 2 1 9

* Les 5 ans de la durée de la convention courent sur 6 années civiles au total, le tableau identifie les objectifs relatifs à cette dernière année et précise la période d'exécution des prestations pour les 1ères et 6ème années.

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Chapitre IV – Financements de l'opération et engagements complémentaires.

Article 5 – Financements des partenaires de l'opération

5.1. Financements de l'Anah

5.1.1. Règles d'application Les conditions générales de recevabilité et d'instruction des demandes, ainsi que les modalités de calcul de la subvention applicables à l'opération découlent de la réglementation de l'Anah, c'est à dire du code de la construction et de l'habitation, du règlement général de l'agence, des délibérations du conseil d'administration, des instructions du directeur général, des dispositions inscrites dans le(s) programme(s) d'actions et, le cas échéant, des conventions de gestion passées entre l'Anah et le délégataire de compétence. Les conditions relatives aux aides de l'Anah et les taux maximaux de subvention sont susceptibles de modifications, en fonction des évolutions de la réglementation de l'Anah. 5.1.2 Montants prévisionnels

Les montants prévisionnels des autorisations d'engagement de l'Anah pour l'opération sont de 3 122 000 €, selon l'échéancier suivant :

AE prévisionnelles

Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année 6 Total

Montant

en €

Montant en €

Montant en €

Montant en €

Montant en €

Montant

en € Montant en €

Aides aux travaux 190 000 396 000 396 000 396 000 440 000 382 000 2 200 000

dont aides aux syndicats

155 500 324 000 324 000 324 000 360 000 312 500 1 800 000

dont aides Prime Habiter Mieux aux syndicats

4 000 12 000 12 000 12 000 12 000 8 000 60 000

dont aides individuelles

30 500 60 000 60 000 60 000 68 000 61 500 340 000

Aides à l’ingénierie 42 000 168 333 147 500 147 500 208 333 208 333 922 000

Aides à l'ingénierie (gestion/portage) - 85 000 85 000 85 000 125 000 125 000 625 000

Aides à l'ingénierie (suivi animation)

42 000 83 333 62 500 62 500 83 333 83 333 417 000

5.2. Financements de la collectivité maître d'ouvrage

5.2.1. Règles d'application

La collectivité maître d’ouvrage octroie des subventions aux propriétaires et copropriétaires selon les règles de calcul détaillées dans la convention de gestion des aides du programme.

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Les montants prévisionnels des autorisations d'engagement de la collectivité maître d'ouvrage pour l'opération sont de 1 980 000 €, selon l'échéancier suivant :

AE prévisionnelles

Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année 6 Total

Montant en €

Montant en €

Montant en €

Montant en €

Montant en €

Montant en €

Montant en €

Aides aux travaux

80 000 180 000 180 000 180 000 200 000 160 000 980 000

dont aides aux syndicats

75 370 165 204 165 204 165 204 183 560 145 458 900 000

dont aides individuelles

4 630 14 796 14 796 14 796 16 440 14 542 80 000

Ingénierie 100 000 200 000 150 000 150 000 200 000 200 000 1 000 000

Chapitre V – Pilotage, animation et évaluation.

Article 6 – Conduite de l'opération

6.1. Pilotage de l'opération

6.1.1. Mission du maître d'ouvrage Le maître d'ouvrage sera chargé de piloter l'opération, de veiller au respect de la convention de programme et à la bonne coordination des différents partenaires. Il s'assurera par ailleurs de la bonne exécution par le prestataire du suivi-animation.

6.1.2. Instances de pilotage Le comité de pilotage stratégique : Un comité de pilotage stratégique se réunira chaque année. Il sera chargé de définir les orientations de l’OPAH-CD à partir d’un bilan produit chaque année sur la base des objectifs figurant dans la convention. Co Présidé par le Maire ou son représentant (adjoint délégué à l’Habitat) et par le président du Grand-Orly Seine Bièvre ou son représentant celui-ci sera notamment chargé de faire le lien avec le conseil municipal. La composition du comité sera la suivante :

• Le président de l’EPT ou sa représentante,

• Le maire ou son représentant,

• Adjoint délégué à l’habitat de la Ville,

• Adjoint délégué au développement urbain de la Ville,

• Adjoint délégué au développement durable de la Ville,

• Élus de quartiers de la Ville,

• Membres du conseil municipal,

• Directeur Général Adjoint de la Ville,

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• Le service habitat de la Ville,

• Le pôle développement de l’Habitat et des Solidarités du Territoire,

• Opérateur chargé du suivi animation du dispositif VOC,

• Opérateur chargé du suivi animation de l’OPAH CD,

• Délégué local de l’Anah,

• Responsable DRIHL,

• Représentant du conseil régional,

• Représentant du conseil général,

• Représentant de l’ARS,

• Représentant de la CAF,

• Représentant de l’ADIL,

• Représentant de l’ARC,

• Agence de l’énergie

• Opérateurs de logements sociaux/acquisition-amélioration Le comité technique stratégique : Un comité technique stratégique se réunira tous les trois mois. A partir des éléments fournis par l’opérateur en charge du suivi animation de l’OPAH-CD, le comité validera les diagnostics réalisés sur les immeubles et les programmes de travaux proposés. Des choix stratégiques (outils à mettre en place, procédures coercitives) seront faits afin de permettre la réalisation des opérations de réhabilitation. Le Comité validera également les subventions proposées par la Ville, par l’EPT par l’Anah et par les autres financeurs. Un ordre du jour et des documents préparatoires (diagnostics, calcul de subventions) au Comité seront transmis aux participants une semaine au moins avant le Comité par l’opérateur. La composition du comité sera la suivante :

• Le service habitat de la Ville,

• Le pôle développement de l’Habitat et des Solidarités du Territoire,

• Opérateur chargé du suivi animation du dispositif VOC,

• Opérateur chargé du suivi animation de l’OPAH CD,

• Délégué local de l’Anah,

• Responsable DRIHL, Le comité de suivi : Ce comité de suivi se réunira au moins une fois toutes les trois semaines afin de faire le point sur le travail effectué dans le cadre du dispositif. Il réunira l’opérateur et le service Habitat de la Ville. Lors de ce comité, il pourra être décidé de la mise en place d’actions à réaliser par le prestataire et/ou par le service Habitat de la Ville. Les travaux réalisés dans le cadre de ce comité permettront de préparer les comités techniques et les comités de pilotage.

6.2. Suivi-animation de l'opération

6.2.1. Équipe de suivi-animation

L’Opération Programmée de l’Amélioration de l’Habitat Copropriétés Dégradées sera animée par un prestataire qui sera retenu conformément au Code des marchés publics.

6.2.2. Contenu des missions de suivi-animation

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Pour les 3 copropriétés dégradées en LHI « opérationnelles » avec un diagnostic complet issues de l’ancien PIG

• Mise à jour des diagnostics techniques, socio-économiques et relatifs à la gestion et au fonctionnement de la copropriété si besoin,

• Accompagnement de la copropriété lors de la réalisation des travaux (du lancement du chantier à la livraison), examen des devis en concertation avec le maître d’œuvre désigné et des représentants de la copropriété, réalisation des estimations de financement, suivi et montage des dossiers de demande d’attribution de subventions et de prêts, pour les copropriétés : aide au conseil syndical par la mise en place de modules de formation (en liaison avec l’ADIL),

• Propositions opérationnelles : propositions de procédures coercitives en lien avec le SCHS de la ville et l’ARS, recherche de financements adaptés et conseil sur les prêts mobilisables, pour les copropriétés : plan d’apurement des charges, mise en place d’un « syndic provisoire » ou lien avec le syndic de redressement le cas échéant, refonte du règlement de copropriété, appui à la conduite de procédures pour résorber les impayés ;

• Participation aux réunions (notamment du conseil syndical si nécessaire) et assemblées générales relatives aux prises de décision sur la mise en œuvre des travaux, aide à la prise de la décision,

• Suivi post-travaux relatif au versement des différentes subventions.

Pour les 11 copropriétés non traitées dans le cadre du PIG et dont le diagnostic nécessite une mise à jour

• Réalisation d’une mise à jour des diagnostics complets portant sur le volet technique de l’immeuble (préconisation de travaux priorisés, planning et estimations des coûts), le volet socio-économique (situation sociale, étude des capacités financières, endettement des propriétaires) , volet gestion et fonctionnement de l’immeuble (évolution de la trésorerie de l’immeuble, état des impayés et pour les copropriétés : budget de la copropriété, fonctionnement des organes de gestion, étude du règlement de copropriété),

• Propositions opérationnelles : propositions de procédures coercitives en lien avec le SCHS de la ville et l’ARS, recherche de financements adaptés et conseil sur les prêts mobilisables, pour les copropriétés : plan d’apurement des charges, mise en place d’un « syndic provisoire » ou lien avec le syndic de redressement le cas échéant, refonte du règlement de copropriété. Appui à la conduite de procédures pour résorber les impayés ;

• Mise en relation des copropriétés avec le syndic de redressement si nécessaire, participation aux réunions de coordination avec le syndic de redressement et la ville,

• Actions de l’opérateur : assistance dans la recherche d’un architecte chargé du suivi de l’opération de réhabilitation, examen des devis en concertation avec le maître d’œuvre désigné, réalisation des estimations de financement, suivi et montage des dossiers de demande de subventions et de prêts, pour les copropriétés : aide au conseil syndical par la mise en place de modules de formation (en liaison avec l’ADIL). L’objectif est de sensibiliser les propriétaires de copropriétés en difficulté aux rôles relatifs du conseil syndical et du syndic, à l’analyse des comptes, à la prise de décision, participation aux assemblées générales et information sur les prêts et subventions mobilisables,

• L’opérateur devra être en mesure de réaliser ou de faire réaliser les diagnostics techniques exigés par les partenaires financiers (évaluation énergétique, grille de dégradation de l’habitat)

• Participation aux réunions et assemblées générales (notamment du conseil syndical si nécessaire) relatives aux prises de décision sur la mise en œuvre des travaux, aide à la prise de la décision,

• Accompagnement de la copropriété lors de la réalisation des travaux (du lancement du chantier à la livraison), examen des devis en concertation avec le maître d’œuvre désigné, réalisation des estimations de financement, suivi et montage des dossiers de demande de subventions et de prêts, pour les copropriétés : aide au conseil syndical par la mise en place de modules de formation (en liaison avec l’ADIL),

• Suivi post-travaux relatif au versement des différentes subventions.

• Gestion du délai de 6 à 8 mois imposé dans le cahier des charges du dispositif concernant la mise à jour

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des diagnostics d’immeubles

11 immeubles à choisir parmi les 26 adresses pré-identifiées mais nécessitant un diagnostic complet avant intégration dans l’OPAH-CD

• Choix dans la liste des 26 adresses pré-identifiées

• Rencontres avec les propriétaires, copropriétaires, syndics et syndicats afin d’évoquer les projets et d’analyser les problèmes rencontrés, l’opérateur proposera aux copropriétés volontaires la réalisation de diagnostics actions gratuits permettant d’identifier l’origine des dysfonctionnements et les solutions à mettre en place,

• L’opérateur soutiendra les propriétaires et les copropriétaires dans toutes les démarches liées à d’éventuels projets de travaux (conseil, aide au montage des dossiers de demandes de subventions et de prêts),

• À la demande de la ville, l’opérateur informera les éventuels nouveaux acquéreurs de logements dans les immeubles répertoriés.

• Gestion du délai de 14 à 16 mois imposé dans le cahier des charges du dispositif concernant la mise en œuvre des diagnostics d’immeubles

Lutte contre l’habitat indigne et procédures coercitives :

• Mise en place d’une méthode de travail avec la ville permettant une articulation optimale entre les procédures coercitives menées par la Ville et les projets de réhabilitation,

• Lutte contre le saturnisme : réalisation des diagnostics sur les immeubles avec suspicion de peintures aux sels de plomb. En lien avec la ville, sollicitation des propriétaires et copropriétaires pour la réalisation de travaux, information sur le dépistage et saisie des services de l’Etat pour mise en place de procédures coercitives,

Lutte contre la précarité énergétique :

• Réalisation d’évaluations énergétiques,

• Traitement de la précarité énergétique et prise en compte de la problématique énergétique dans l’aide apportée aux propriétaires pour la définition des travaux,

Accompagnement social des ménages

• L’opérateur ou l’équipe de suivi animation devra disposer des compétences et des moyens nécessaires au suivi social d’un nombre défini de ménages (le cahier des charges de la consultation précisera le volume de ménages),

• L’opérateur ou l’équipe de suivi animation travaillera en étroite collaboration avec le service Habitat d’Ivry-sur-Seine sur le volet relogement et hébergement des ménages.

Production d’une offre en loyers maîtrisés

• L’opérateur encouragera les propriétaires bailleurs dans la mise en place d’un conventionnement Anah du logement, le mixage des aides collectives et individuelles (conditionné au conventionnement pour les bailleurs) favorisera l’adhésion des bailleurs au conventionnement Anah

Volet préfinancement et solutions de prêts

• L’opérateur devra rechercher les solutions de préfinancement et de prêts avantageux pour les copropriétaires en difficulté financière afin de faciliter la mise en œuvre des travaux de rénovation.

Volet urbain et foncier

• L’opérateur sera en mesure de réaliser les études de faisabilité pour la mise en place des outils de traitement urbain et de restauration immobilière des îlots d’habitat indigne (DUP, RHI, ORI), si besoin ces études feront l’objet

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d’une procédure de marché public conformément au Code des marchés publics.

• L’opérateur devra intégrer dans ses propositions les projets en cours notamment sur le quartier Vérollot en cours d’étude.

Enfin, l’opérateur devra mettre en œuvre les missions des bases spécifiques aux copropriétés : redressement, mise en place de partenariats, information et formation des instances, assistance à la réalisation des travaux, observation et suivi. Les missions suivantes devront être mises en œuvre : - Actions d'animation, d'information et de coordination : communication, sensibilisation des propriétaires, des milieux professionnels ; accueil du public pour conseiller et informer sur les enjeux de l'opération ; coordination des acteurs. Une attention sera apportée à la mobilisation des services communaux et du Conseil général pour le repérage et l'accompagnement des ménages fragiles ; mobilisation des organismes sociaux, du monde associatif, des services de l’État. - Accompagnement juridique du ou des syndic(s), du ou des conseil(s) syndical(aux). - Coordination des bailleurs sociaux éventuellement présents sur la ou les copropriété(s) sous pilotage du maître d'ouvrage. - Appui au traitement des impayés et à la maîtrise des charges. - Accompagnement sanitaire et social des ménages : solvabilisation des ménages ; accompagnement renforcé dans le cas d'arrêté d'insalubrité ; hébergement et relogement ; mise en place de plan d'apurement. - Aide à la décision : AMO technique à la copropriété ; assistance administrative et financière (caisses complémentaires, banques, CAF) ; assistance à l'autorité publique. - Constitution et analyse des indicateurs de résultats pour informer le maître d'ouvrage et les comités de pilotage sur l'état d'avancement de l'opération. Globalement un soin sera apporté au suivi des immeubles et de leurs occupants, au pilotage de la stratégie opérationnelle.

6.2.3. Modalités de coordination opérationnelle

L’opérateur exécutera sa mission comme précisé au chapitre V et en articulation avec les acteurs et services suivants : - le service Habitat, - les services instructeurs des demandes de subventions, - l’Agence Régionale de Santé, - la région, - le conseil général, - l’ADIL, - la CAF, Et tous les organismes financeurs.

L’opérateur devra faciliter et encourager les synergies d’acteurs dans le cadre de la mise en œuvre du programme Habiter Mieux.

6.3. Évaluation et suivi des actions engagées

6.3.1. Indicateurs de suivi des objectifs

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La présente convention doit permettre d'atteindre les objectifs généraux définis aux articles 3 et 4. Les objectifs seront suivis grâce aux indicateurs de résultats définis pour chaque volet. Il est rappelé que le financement du suivi-animation est conditionné à la mise en place d'indicateurs d'alerte et de suivi du redressement portant notamment sur : l'évolution des charges, dont les charges d'énergie ; l'évolution de consommation de fluides ; l'évolution des impayés, des créances et des procédures. Par ailleurs, les indicateurs de redressement de chaque volet seront rappelés. On identifiera clairement les points de blocage et les actions pour y remédier. D'autres indicateurs pourront être mentionnés : il peut s'agir d'indicateurs sociologiques, financiers, immobiliers et urbains permettant de suivre l'opération et d'en évaluer l'impact global. Il conviendra de les adapter au cas par cas, notamment pour des opérations lourdes (insalubrité, risques technologiques, ménages fortement endettés, etc.). Ces indicateurs seront confrontés aux prévisions et figureront dans les rapports d'avancement, les bilans annuels et le rapport final. 6.3.2. Bilans et évaluation finale

Un bilan au moins annuel et un bilan final de l’opération seront réalisés et présentés sous la responsabilité du maître d’ouvrage en comité de pilotage stratégique. Ils seront adressés aux différents partenaires de l'opération.

Bilan annuel Le bilan annuel établi sous la responsabilité du maître d'ouvrage sera plus complet que le rapport d'avancement dans la mesure où il ouvrira des perspectives pour la bonne continuité du programme. Il sera validé à l'occasion du comité stratégique annuel. Ce rapport devra faire état des éléments suivants : - Pour les opérations réalisées : localisation, nature et objectif ; coûts et financements ; maîtrise d’œuvre ; impact sur le cadre de vie et la vie sociale ; - Pour les opérations en cours : localisation, nature et objectif ; état d’avancement du dossier ; plan et financement prévisionnel ; points de blocage ; Les différents aspects du redressement et de la gestion des copropriété(s) seront mis en valeur. En fonction des difficultés rencontrées sur les plans techniques, administratifs, sociaux et financiers, des mesures seront proposées pour corriger la tendance et atteindre les objectifs fixés par la convention. Elles feront si nécessaire l'objet d'un avenant à la convention. Bilan final : Sous la responsabilité du maître d'ouvrage, un bilan final du programme sous forme de rapport devra être présenté au comité de pilotage stratégique en fin de mission. Les différents aspects du redressement et de la gestion des copropriété(s) seront mis en valeur. Ce rapport devra notamment : - Rappeler les objectifs quantitatifs et qualitatifs ; exposer les moyens mis en œuvre pour les atteindre ; présenter les résultats obtenus au regard des objectifs. - Analyser les difficultés rencontrées (techniques, financières, administratives, sociales) lors de l’animation sur ses différentes phases : sensibilisation des propriétaires (et locataires) et acteurs de l’habitat ; coordination du projet et des acteurs ; problèmes techniques, déroulement des chantiers ; relations entre les maîtres d’ouvrage, les maîtres d’œuvre et les entreprises ; maîtrise des coûts ; dispositifs spécifiques ou innovants. - Recenser les solutions mises en œuvre. - Lorsque l’opération le permet, fournir un récapitulatif ou des fiches des opérations financées avec la nature et le montant prévisionnel des travaux effectués et le détail des subventions et aides perçues.

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- Synthétiser l’impact du dispositif sur le secteur de l’habitat, sur les activités économiques et la vie sociale. Ce document pourra comporter des propositions d’action à mettre en œuvre pour prolonger la dynamique du programme ainsi que des solutions nouvelles à initier.

Chapitre VI – Communication.

Article 7 – Communication Le maître d'ouvrage du programme, les signataires et l'opérateur s'engagent à mettre en œuvre les actions d'information et de communication présentées ci-dessous. Il est ainsi impératif de porter le nom et le logo de l'Agence nationale de l'habitat sur l'ensemble des documents et ce dans le respect de sa charte graphique. Ceci implique les supports d'information de type : dépliants, plaquettes, vitrophanies, site internet ou communication presse portant sur l'Opah. Le logo de l'Anah en quadrichromie, la mention de son numéro indigo (0 820 15 15 15) et de son site internet anah.fr devront apparaître sur l'ensemble des supports écrits et « on line » dédiés à informer sur le programme au même niveau que les autres financeurs : articles presse municipale, ou presse quotidienne régionale, affichage, site internet, exposition, filmographie, vitrophanie dans le cadre du bureau d'accueil de l'opération notamment. L'opérateur assurant les missions de suivi-animation indiquera dans tous les supports de communication qu'il élaborera, quels qu’ils soient, l'origine des subventions allouées par l’Anah. Il reproduira dans ces supports à la fois le logo type, la mention du numéro indigo et du site internet de l'Agence dans le respect de la charte graphique ; Pour les opérations importantes de travaux, les éventuels supports d'information de chantier (autocollants, bâches, panneaux ...) comporteront la mention « travaux réalisés avec l'aide de l'Anah ». Le logo du ministère en charge du logement devra également figurer sur tout support de communication diffusé dans le cadre de l'opération de même que celui d'Action Logement. Lors des réunions d’information destinées à présenter les financements, l'organisme d’animation devra travailler en étroite collaboration avec la délégation locale et remettre un dossier qui aura été élaboré avec celle-ci ou celui-ci. D'une manière générale, les documents de communication devront avoir été réalisés avec la DRIHL, qui fournira toutes les indications nécessaires à la rédaction des textes dans le cadre de la politique menée localement : priorités, thématique, enjeux locaux, etc. et validera les informations portées sur l'Anah. Les documents d’information générale ou technique conçus par l’Agence à destination du public devront être largement diffusés. Il appartient au maître d'ouvrage du programme et à l'opérateur de prendre attache auprès de la direction de la communication de l'Anah afin de disposer en permanence des supports existants : guides pratiques, liste des travaux recevables, dépliants sur les aides, etc. Par ailleurs, dans le cadre de sa mission d'information et de communication, l'Anah peut être amenée à solliciter l'opérateur en vue de réaliser des reportages journalistiques, photographiques ou filmographiques destinés à nourrir ses publications et sites internet. L'opérateur apportera son concours à ces réalisations pour la mise en valeur du programme. En complément, si les signataires de la convention réalisent eux-mêmes des supports de communication relatifs à l'OPAH, ils s'engagent à les faire connaître à la direction de la communication de l'Anah et les mettre à sa disposition libre de droits. Enfin, le maître d'ouvrage et l'opérateur assurant les missions de suivi-animation dans le secteur programmé s'engagent à informer la direction de la communication de l'Anah de toute manifestation spécifique consacrée à l'opération afin qu'elle relaie cette information. Afin de faciliter les échanges, l'ensemble des outils de communications (logos et règles d'usage) sont à disposition sur l'extranet de l'Agence.

Chapitre VII – Prise d'effet de la convention, durée, révision, résiliation et prorogation.

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Article 8 - Durée de la convention La présente convention est conclue pour une période de 5 années calendaire. Elle portera ses effets pour les demandes auprès des services instructeurs des aides de l'Anah du ……………….………..date qui ne peut être antérieure à la date de signature apposée par le dernier signataire) au ……………………………. Article 9 – Révision et/ou résiliation de la convention Si l'évolution du contexte budgétaire, de la politique en matière d'habitat, et/ou de l'opération (analyse des indicateurs de résultat et des consommations de crédits) le nécessite, des ajustements pourront être réalisés annuellement, par voie d'avenant. Toute modification des conditions et des modalités d’exécution de la présente convention fera l’objet d’un avenant. La présente convention pourra être résiliée, par le maître d'ouvrage ou l'Anah, de manière unilatérale et anticipée, à l'expiration d'un délai de 6 mois suivant l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception à l'ensemble des autres parties. La lettre détaillera les motifs de cette résiliation. L’exercice de la faculté de résiliation ne dispense pas les parties de remplir les obligations contractées jusqu’à la date de prise d’effet de la résiliation. Article 10 – Transmission de la convention

La convention de programme signée et ses annexes sont transmises aux différents signataires, ainsi qu'au délégué de l'Agence dans la région et à l'Anah centrale en version PDF.

Fait en xx exemplaires à …………………………………...…….….., le ……………………………………………………….. Pour le Grand-Orly Seine Bièvre, Pour l'Anah, Pour la Ville d’Ivry-sur-Seine,

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Annexes

Annexe 1. Liste des immeubles adressés avec numéro d’immatriculation au registre des copropriétés

Annexe 2. Carte représentant par un point les adresses fléchées Annexe 3. Récapitulatif des aides apportées