M2 : Comment s’est déroulée votre activité en 2009 ; une année qui a vu uneévolution dans le dispositif du transfertd’usage ? Joël Marsaleix : Samaf Sedi a continué à tra-vailler sur d’importants dossiers comme leShangri La, avenue d’Iéna à Paris. Au termede nos démarches, le dossier administratifnécessaire à la réalisation de cet établissementhôtelier de grand luxe est désormais à jour. Legroupe de Hong Kong nous a aussi confié lavente de trois hôtels particuliers situés dans le16ème arrondissement de la capitale : rue deLubeck, rue Dumont d’Urville et rueBoissière. Toujours dans le domaine de l’hô-tellerie de luxe, nous avons été missionnés parAllard Palaces lors de l’acquisition du 43 ave-nue Hoche. Cet immeuble, qui appartenait à laCaisse de Retraite des Notaires, permettaitd'adjoindre, au futur Royal Monceau, une rési-dence hôtelière. La mutation a nécessité des

transferts d’usage pour le rez-de-chaussée, lecinquième et septième étages. Le changementd’usage partiel de l’actif a été obtenu par l’ap-port de commercialisation extérieure. Sur environ 2 800 m2 de compensation effec-tuée depuis le 1er avril 2009, dans le huitièmearrondissement de la capitale, notre société ena réalisé 1 900 m2, notamment : rue La Boétie(652 m2), boulevard Malesherbes (360 m2),Champs-Elysées (220 m2), rue ChevalierSaint-Georges (670 m2).

M2 : Avant d’évoquer les changements du dispositif au cours de l’année 2009,pouvez-vous rappeler les éléments de la réglementation mis en place endécembre 2005 toujours en vigueur ?J. Marsaleix : Il s’agit très précisémentde l’article L631.7 du CCH. Celui-cia entraîné, par rapport auxmesures antérieures,

Juin 2010

SAMAF SE

DI

Conseil en changement d’usageet cession d’actifs

Depuis une vingtaine d’années, Joël Marsaleix dirige l’entreprise Samaf Sedi,dont l’un des métiers est le conseil en changement d’usage. Son savoir-faire repose

sur une parfaite maîtrise des montages juridiques, admi-nistratifs et techniques ainsi que sur une approche trèspragmatique du marché immobilier. Samaf Sedi adéveloppé une expertise qui lui a permis de maitriserun dispositif qui, ces dernières années, a connu plu-sieurs évolutions. Joël Marsaleix expose l’activité de son entreprise etanalyse notamment les conséquences de la nouvelleréglementation en matière de changement d’usage.

SAMAF SEDI

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une évolution du changement del’affectation au profit de l’usage. Cettenouvelle réglementation ne différencieplus les catégories de bureaux, qu’ilssoient administratifs, professionnels,commerciaux ou hôteliers… : « Toutce qui n’est pas à un usage d’habita-tion est à un autre usage et inverse-ment ». La référence d’affecta-tion des locaux est désormaisbasée sur la déclaration de larévision foncière de janvier1970 ou tout autre élément depreuve et non plus sur les documentsde l’après seconde guerre mondiale. Ilfaut aussi souligner une autre modifi-cation importante : les locaux en rez-de-chaussée sont désormais exemptésde compensation. Un occupant obtien-dra ainsi, de droit, une autorisation dechangement d’usage personnelle etincessible. Concernant des locauxlibres, le propriétaire ne pourra bénéfi-cier de cette possibilité et devra effec-tuer un changement d’usage avec com-pensation. En conséquence, notre interventionréalisée en 2004 pour l’implantationde l’enseigne Jimmy Choo, au lieu etplace d’une loge de concierge del’avenue Montaigne, ne serait aujour-d’hui plus requise. Une autre simplifi-cation fait que le changement d’usagene nécessite plus impérativement unpermis de construire. Une déclarationest suffisante, sauf si elle porte surl’aspect extérieur et le gros oeuvre.

M2 : Ce cadre, mis en placedepuis 2004, paraît aller dans le sens de la simplification…J. Marsaleix : …Dans la réalité, hélasnon ! Tout d’abord, les professionnelsont parfois des difficultés à obtenirdes informations détenues par l’admi-

nistration fiscale concernant la révi-sion foncière de 1970. La réglementa-tion, mise en place le 1er avril 2009, arévisé le coefficient de compensationqui vient d’être rehaussé à 2. Toutefois, les bureaux transformés enlogement social bénéficient d’un coef-ficient de 1. Depuis le transfert, au

profit de la Mairie de Paris, de lacompétence dans le changementd’usage, la Ville dispose d’un outilqu’elle utilise plei-nement. Cette mesurelui permet notammentde protéger le parcrésidentiel de la capi-tale et de renforcerson caractère social.L’ i n t e n t i o n e s tlouable. Toutefois,un tel coefficient vaamoindrir pour levendeur, l’intérêt dela transformation d’unbâtiment tertiaireobsolète en un im-meuble de logements.Concrètement, desinstitutionnels ou despropriétaires privés, qui auraient puopter pour la cession d’un actif enl’accompagnant d’une mutation enhabitation, risquent de renoncer àcette opération, en raison d’une baissede valeur d’environ 40 % du montantde cession de la commercialité. Celaest dommageable à la fluidité du mar-ché parisien. Ce phénomène pourrait même aggra-ver une situation, déjà regrettable,

dans l’ouest de la capitale où le prixde vente du m2 de logement est désor-mais équivalent à celui du bureau. Uncoefficient de 1,5 paraîtrait mieux adap-té, d’autant plus que dans la conjonctureactuelle de suroffre du parc locatif, unepolitique incitative pourrait favoriser lechangement d’usage et multiplier la

mutation de locaux de bureauxen habitation. Fait aggravant,le coefficient 2 pratiquédepuis le 1er avri l 2009cumule d’autres contraintes :

- l’obligation de créer 25% de loge-ments sociaux au-delà de 800 m2 Shonde logements

- la volonté par les services de laMairie de ne plus prendre en compteles hôtels particuliers et les grandsappartements offerts en compensation,sauf cas exceptionnels. De même, la mise en place d’un coef-ficient 2 pour des changements à l’in-térieur d’un même immeuble va àl’encontre de la valorisation et duconfort de l’habitat. Il paraît ainsi sou-haitable que des mesures prises d’une

Samaf Sedi a compensé 1 900 m2

dans le huitième arrondissementde Paris depuis le 1er avril 2009sur un total d’environ 2 800 m2

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Exemples de compensation : Boulevard Malesherbes et rue de Monceau

15 rue de Lubeck : acquisition pour compensation avenue d’Iéna

sible. Un tel scénario de non faisabilitéest, en définitive, préjudiciable à l’éco-nomie locale. En effet, un établissementtel le Shangri La va créer 400 emploiset un apport de revenus dans la capitale,généré par la clientèle des magasins,restaurants, taxis, salles de spectacle…L’extension du Bristol, Faubourg Saint-Honoré, aurait été, également, vu lesnouvelles contraintes, particulièrementdifficile.

manière uniforme soient maintenantaffinées. Un nouvel usage devraitd’ailleurs être mis en place.

M2 : Une opération comme l’hôtel Shangri La serait-elle aujourd’hui possible ?J. Marsaleix : Désormais, selon lesservices de la Mairie de Paris, une rési-dence hôtelière figure dans la catégorie« autre usage que l’habitation ».

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La transformation d’un immeubled’habitations en résidence hôtelière ouhôtel nécessite d’apporter une compen-sation avec un coefficient 2. Uneextension de l’hôtel Shangri La,comme nous l’avons menée, avant lenouveau dispositif, serait, en 2010,particulièrement difficile voire irréali-sable. Récupérer 1 600 m2 de commer-cialité dans le 16ème arrondissementest actuellement pratiquement impos-

La direction de Shangri La, basée à Hong Kong, a pris contact avec SamafSedi en novembre 2006 dans le cadred’une recherche d’extension de son projet hôtelier du 10 avenue d’Iéna, à l’immeublemitoyen qui était à usage d’habitation.Deux problèmes se posaient :le changement d’usage et les changements de destination (permis de construire).

Allard Palace avait acquis, auprès de laCaisse de Retraite des Notaires, l’immeuble mitoyen du Royal Monceau, 43 avenue Hoche, afin d’y réaliser unerésidence hôtelière en activité complémentaire du Royal Monceau.Notre mission s’est exercée sur le changement d’usage du rez-de-chaussée,des cinquième et septième étages par l’apport de commercialité extérieure acquise rue de Courcelles. Les deux derniers étages du 43 avenue Hoche restent en logements.

L’intervention de Samaf SediA l’époque, la législation applicable prenaiten compte les quartiers de la capitale par arrondissement. En l’occurrence, il s’agissait du quartier Chaillot, zone géographique où peu de compensationsétaient disponibles et le coefficient égal à 1.Samaf Sedi a proposé à son client d’acquérir les immeubles nécessaires à la compensation.

Mission Shangri La, avenue d’Iéna

Mission extension du Royal Monceau

Un mandat exclusif de recherche nous a été confié. Notre préconisation a été suivie de l’acquisition de trois hôtels particuliers dans le 16ème arrondissement :- 15 rue de Lubeck- 20 rue Dumont d’Urville- 47 rue BoissièreCes trois actifs ont permis d’apporter lacompensation au déficit de logement du 8 avenue d’Iéna. Le changement dedestination, n’excédant pas 800 m2 Shon,n’avait pas pour contrainte de réaliser25% de logements sociaux.Par ailleurs, l’obligation d’avoir le mêmepropriétaire, pour les immeubles offerts en compensation et le bâtiment à compenser, était respectée. A partir de ce schéma, les différentes autorisationsont pu être obtenues.

Libération du n°8 et reventeLa libération de l’immeuble n°8 de l’avenued’Iéna, qui traînait en longueur, nous aégalement été confiée. Samaf Sedi asupervisé les évictions. En définitive,celles-ci ont été intégralement traitées en moins de six mois. Début 2010, l’ensemble du dossier administratif del’hôtel Shangri La était à jour.Par la suite, le groupe à confié à SamafSedi la revente de trois hôtels particuliersà usage d’habitation.

La Rivp a pu ainsi financer une opéra-tion sans utiliser diverses subventions,qui pourront servir à d’autres réalisa-

tions. Dans le mêmeregistre, nous avons aussitravaillé pour FoncièreLogement surun chantier, ruedes Renaudesdans le 15 ème

arrondissement, ainsi quepour La Sablière ruePasquier dans le 8ème arron-dissement. Ces organismessociaux ont ainsi cédé unecommercialité présentantun coefficient 1, dans desconditions très avantageuses.

M2 : Comment s’intègre votre activité dans la réalisation d’une opération immobilière ?J. Marsaleix : Les opérateurs prennentde plus en plus conscience que notreintervention doit se situer le plus enamont possible, en raison du tempsnécessaire à la recherche du caractèrejuridique d’un local et surtout à la len-teur et à la difficulté du montage admi-nistratif. Ainsi, pour le 43 avenueHoche, nous avons participé à l’élabo-

ration des permis. La première mesureest de déterminer un calendrier de nosinterventions afin de l’intégrer au plan-ning du maître d’ouvrage. Samaf Sediprend un dossier en l’état, l’analyse etprésente des solutions. Nous menons, de

fait, des interventions d’assistance enmaîtrise d’ouvrage et de supervisionjuridique. Nous travaillons en concerta-tion aussi bien avec la maîtrise d’oeuvrequ’avec les notaires et les avocats. Lacréativité d’une opération repose, biensûr, sur ses aspects architecturaux ettechniques mais aussi sur les solutionsles plus judicieuses adoptées dans unmaquis de réglementation.

M2 : Vous avez évoqué la com-pensation obligatoire au sein d’unmême arrondissement. Une plusgrande souplesse en résulte par rapport au dispositif de 2004qui limitait le transfert à des secteurs à l’intérieur d’un mêmearrondissement pour les 8ème et 9ème.J. Marsaleix : Le nouveau dispositif estheureusement revenu à la règle d’avant2005 ; il offre la possibilité de compenserau sein de l’ensemble d’un arrondissement.Toutefois, la Mairie a mis en place dessites « sensibles » dans plusieurs arrondis-sements qui relèvent du coefficient 2. Enrevanche, certains quartiers non sensiblesbénéficient d’un coefficient de 1.

M2 : Quelle a été votre missionconcernant la rénovation du 92avenue des Champs-Elysées ?J. Marsaleix : Dans cette opération seposait le problème d’un changementd’usage sur un étage affecté à de l’habita-tion. Le propriétaire, la Société FoncièreLyonnaise, voulait éviter une cohabitationavec les locataires des autres surfacescommercialisées en bureaux. Cet institu-tionnel nous a missionnés pour rechercherdes espaces tertiaires en commercialité.Nous avons pu en récupérer rue JeanMermoz et rue de Monceau. Le 92Champs-Elysées deviendra ainsi unimmeuble exclusivement de bureaux.

M2 : Votre activité semble s’orienter autour de l’immobilierd’entreprise ou de l’hôtellerie de haut standing. Travaillez-vouspour d’autres secteurs ?J. Marsaleix : Samaf Sedi intervientaussi pour le compte d’organismessociaux. A titre d’exemple, nous avonsété missionnés par la Rivp dans le cadred’un programme rue de Chateaudun /rue Saint-Lazare où nous avons cédé lacommercialité attachée à cet immeuble.

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93 rue du Faubourg Saint-Honoré75008 Paris

Tél. : 01 53 93 93 50 / Fax : 01 53 93 93 51E-mail : xxx

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Maât : ingénierie financièreen hôtellerie et résidence hôtelière

La société Maât est une filiale de Samaf Sedi dont la vocation est l’ingénieriefinancière en hôtellerie et résidence hôtelière. Cette entité, dirigée par Marie-Odile Adrian, ex-banque d’affairesCrédit Agricole, est plus particulièrementspécialisée en montage d’opérations

hôtelières et évaluation d’établissementsexistants. Plusieurs missions en cours portent sur la faisabilité financière de transformation d’immeubles (bureaux ou logements) en résidencehôtelière de moyen ou de très haut standing.

Champs-Elysées : immeuble devenu exclusivement bureaux

Uzès : reconversion en résidence de tourisme

Samaf Sedi mène des interventionsd’assistance en maîtrise d’ouvrage

et de supervision juridique

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