marchés immobiliers : se réformer ou se réinventer · 2017-11-23 · analyse des premières...

Marchés immobiliers :se réformer ou se réinventer ?Analyse des premières orientationsgouvernementales

LYON / PARIS / MONTPELLIER / NANTES / BORDEAUX / NICE

PRÉSENTATION ANIMÉE PAR ARNAUD ANJORAS, PRÉSIDENT, XAVIER LONGIN, DIRECTEUR GÉNÉRAL ET LAURENT ESCOBAR, DIRECTEUR ASSOCIÉ

23 novembre 2017 • Institut Lumière de Lyon

• Marchés immobiliers : se réformer ou se réinventer ? Analyse des premières orientations gouvernementales • 23 novembre 2017 • Institut Lumière de Lyon 1


Zonage A, B, C un découpage clivant entre métropoles et littoral, villes moyennes et rurales

Communes en zones A et B1

Population

Construction

Promotion

Zones A et B1 Zones B2 et C

41 %

65 %

87 % 13 %

59 %

35 %


dont 69 % en promotion dont 13 % en promotion

Source : Crédit Foncier

Zones A et B1 Zones B2 et C

42 500 47 500

Prêt à taux zéro (PTZ)Plus de la moitié en zones B2 et C, en individuel


Revenus2 000 €

Revenus2 700 €

Budget : 166 000 €PTZ 40 % Budget : 231 000 €PTZ 40 %



Prêt à taux zéro (PTZ)6 à 9 000 € de budget en moins si PTZ à 0 %, 3 à 4 000 € seulement si PTZ à 20 %


Source : Crédit Foncier

- 40 % de logements

- 15 % de logements

- 19 000logements

- 7 500logements

PTZ 0 % PTZ 20 %

47 500 PTZ en 2016

en B2 et C

Prêt à taux zéro (PTZ)Calcul de la perte de logement en zones B2 et C


Zone C2 300 ventes2 %

Zone B212 800 ventes

11 %

Zone B152 000 ventes

45 %Zone A49 600 ventes42 %

59 %

50 %

42 % 17 %

Zone B2

Zone B1Zone A

Zone C

Dispositif PinelDistribution des ventes à investisseurs par zone

Source : estimations ADEQUATION sur la base des données ECLN et des observatoires FPI


- 25 % sur les mises en vente

- 50 % sur les ventes à investisseurs

- 15 % sur les ventes à occupants

= baisse du marché de 56 %Sources : estimations ADEQUATION, sur la base des données FPI, CECIM et ECLN 2016

État actuel Prévision B2 et PTZ à 20 %

Ventes à investisseurs Ventes à occupants Mises en ventes

050

100150200250300350400450500

103

329 36466 273

123

Dispositif PinelGrand Besançon : risque d'effondrement du marché en cas de suppression du dispositif


15 000ventes en 2016

- 7 000ventes (soit - 47 %)

5 800ventes à investisseurs

IMPACT DES CHANGEMENTS

- 3 600ventes à investisseurs

9 200ventes à occupants

- 3 400ventes à occupants

Estimation de la baisse des ventes en zones B2 et CSuppression du dispositif Pinel et baisse du PTZ de 40 % à 20 %

Abbeville • Agen • Albi • Alès • Angers • Angoulême • Arras • Auch • Aurillac • Auxerre • Beaune • Belfort • Besançon • Béziers • Blois • Boulogne-sur-Mer • Bourg-en-Bresse • Bourges • Brest • Brive • Calais • Cambrai • Carcassonne • Castres • Châteauroux • Chalon-sur-Saône • Châlons-en-Champagne • Charleville -Mézières • Cherbourg • Cholet • Colmar • Dax • Dieppe • Dinan • Dole • Dunkerque • Epernay • Epinal • Évreux • Gap • Haguenau • Issoire • La Roche-sur-Yon • Laval • Le Creusot • Le Mans • Libourne • Lorient • Mâcon • Manosque • Millau • Mont-de-Marsan • Montauban • Montbéliard • Montélimar • Montluçon • Narbonne • Nevers • Niort • Oyonnax • Pau • Périgueux • Poitiers • Quimper • Riom • Roanne • Rochefort • Rodez • Romans-sur-Isère • Royan • Saint-Brieuc • Saint-Chamond • Saint-Étienne • Saintes • Saint-Quentin • Saumur • Soissons • Tarbes • Thionville • Troyes • Valence • Vannes • Vesoul • Vichy • Vienne • Voiron • ...


Cela représente environ 4 millions d'habitantset 7 000 logements vendus en promotion immobilière par an

Les 85 principales villes touchées par la suppression du dispositif Pinel et la baisse du PTZ, en zones B2 et C

- 1,8 milliard d'eurosde perte de loyer


- 5 €par mois*

1,5 milliard d'euros

Source : USH / FFB

€

- 75 %de capacité d'investissement

- 54 000logements

2018

APL- 800 M€

TVA- 700 M€

2019

APL- 1 200 M€

TVA- 300 M€

2020

APL- 1 500 M€

TVA- 0 M€

Article 52Baisse des APL et des loyers HLM

*Information au 7 novembre 2017


- 54 000 logementsAPL - 29 000 logementsAPL

- 7 000 logementsPinel - 0 logementPinel

- 19 000 logementsPTZ - 7 500 logementsPTZ

414 000 logementsProduction de logements 2017* 414 000 logementsProduction de

logements 2017*

PLF 2018 à l'initial PLF 2018 amendé

*Année glissante de septembre 2016 à septembre 2017

Il resterait 334 000 logements (soit - 19 %)Niveau de l'année 2001

Il resterait 377 000 logements (soit - 9 %)Niveau de l'année 2013

Mesures gouvernementalesEstimations de la baisse de production


+ 1 000 ventes / an> 3 500 € / m2

Toulouse • Bordeaux • Nantes

- 100 ventes / an< 2 700 € / m2

Béthune • Fouras • Reyrieux

Zone B1

+ 200 ventes / an> 2 900 à 3 000 € / m2

Angers • Besançon • Saint-Étienne

- 100 ventes / an< 2 600 € / m2

Épinal • Roanne • Mont-de-Marsan

Zone B2

Zone A

Zone C

Révision du zonage Pinel à l'horizon du 1er septembre 2018Et si on tenait compte des ventes et des prix du neuf ?


De B2 en B1 : exemple du Grand Besançon

Un développement nécessaire de la promotion immobilière

0

100

200

300

400

500

600

Sources : PLH CA du Grand Besançon 2013-2019, données ECLN et CECIM, estimations ADEQUATION

Moyennedes ventes

Objectif PLH

> 3 600 €

3 300 - 3 600 €

3 000 - 3 300 €

2 700 - 3 000 €

2 400 - 2 700 €

< 2 400 €

290 lgts

550 lgts



Des projets importants assurant au moins 300 à 400 ventes par an

Les Planches Relançons

1000 à 1999 logements500 à 999 logements< 500 logements

Les VaîtesViotte

Vauban

Saint-Jacques

Brûlard-GretteHauts du Chazal

Planoise

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

Avant 2018 2018 - 2022 2022 - 2025 2025 - 2029

Saint-Jacques Les Planches Relançons

Viotte Brûlard Grette

Les Vaîtes Planoise

Vauban Hauts du Chazal

3 600 - 3 700 € / m2 2 500 - 2 800 € / m2

3 600 - 3 400 € / m2 2 500 - 2 800 € / m2

2 700 - 3 100 € / m2 2 500 - 2 800 € / m2

2 700 - 3 100 € / m2 2 300 - 2 800 € / m2



Une péréquation entre investissement locatif et accession abordable

Libre Intermédiaire

Éco-quartier Les Planches Relançons

Maison de ville

440 logements

280 logements sur la gamme abordable < 2 700 € / m2

90 logements collectifs

50 % de T1 et T2

50 % de T3 et T4

3 200 € / m2

70 % d'investissement locatif

240 logements

70 % de T3 et T4

2 800 € / m2

110 logements

100 % de T4 et T5

2 500 € / m2

*Prix au m2 stationnement inclus


La réforme en préparation pour septembre 2018

Actions sur les villes moyennes (20 000 à 100 000 habitants)

1• Réhabilitation et construction de logements dans les villes moyennes, avec un fi nancement sur 15 ans :

• 1,5 milliard d'euros par Action Logement ; • 1 milliard d'euros par la Caisse des Dépôts.

2• Redynamisation des commerces de centre-ville (pieds d’immeubles et portages d’opérations).

3• Développement du numérique et de l’innovation.

4• Mise en place d’outils contractuels entre les Collectivités et l’État, pilotés « au plus près du terrain ».


La réforme en préparation pour septembre 2018

Doublement de l’enveloppe NPRU

Financement sur 15 ans :

1 milliard d'euros par l’État

2 milliards d'euros par les bailleurs sociaux

2 milliards d'euros par Action Logement


Et si on se réinventait ?

Au plus près du terrain … le PLH

Un objectif de production triennal détaillant logement social, promotion immobilière et habitat individuel.

Pour la promotion immobilière, déclinant l’objectif par des gammes de prix compatibles avec les budgets des ménages locaux.

Avec un volet opérationnel comptant suffisamment de projets pour porter cette politique sur 6 à 12 ans.

Avec une évaluation à la fin de chaque période triennale, pour permettre à la Collectivité de vérifier ses besoins en PTZ et Pinel.

Au final : • l’État accorde des enveloppes d’aide sur la base de projets ; • l’État pourra évaluer l’allocation de ces aides au regard des objectifs initiaux.



Organisme de Foncier Solidaire (OFS) et Bail Réel Solidaire (BRS) : un nouveau dispositif permettant de pérenniser l’accession à prix abordable

Plusieurs ménages successifs, soumis aux mêmes conditions de

ressources peuvent bénéficier du dispositif.

La plus value est limitée, le prix de vente

étant encadré sur la très longue durée.

Le BRS est cessible et transmissible.

Il est prorogé de la durée initiale à chaque

mutation.

5

Les ménages paient une redevance foncière à

l’OFS.

43

Les ménages agréés par l’OFS achètent classiquement leur

logement en VEFA à l’opérateur.

Le bail réel solidaire conclu entre OFS et opérateur est cédé partiellement avec chaque logement vendu et sa durée

est prorogée pour le ménage acquéreur.

L’opérateur sort du dispositif dès les

logements vendus.

Un BRS, d’une durée pouvant aller de 18 à 99

ans, est conclu entre l’OFS et l’opérateur développeur

du programme.

La neutralisation du coût du foncier permet de

vendre les logements à prix plus abordables, 10 à 15 % moins chers que le

prix de marché.

2

L’OFS fait l’acquisition d’un terrain dans le but de dissocier la propriété

du foncier qu’il portera et celle du bâti.

1



Si on accepte de n'être propriétaire que d'une valeur d'usage, de 1,5 à 3 fois plus de ménages solvabilisés

En ville

BRS BRS BRS

En NPRU En secteur rural

Marché : 6 000 € / m2

(TVA 20 %)

T3 : 362 000 €Revenus : 3 600 € / mois

Prix : 3 600 € / m2

(TVA 5,5 %)

T3 : 216 000 €Redevance : 120 € / moisRevenus : 2 600 € / mois

Prix : 2 200 € / m2

(TVA 5,5 %)

T3 : 144 000 €Redevance : 15 € / moisRevenus : 1 600 € / mois

Prix : 105 000 €(TVA 5,5 %)

Redevance : 50 € / moisRevenus : 1 500 € / mois

Marché : 2 600 € / m2

(TVA 5,5 %)

T3 : 171 000 €Revenus : 2 000 € / mois

Parcelle : 50 000 €Maison : 120 000 €

(TVA 20 %)

Total : 170 000 €Revenus : 2 100 € / mois

Ménages finançables : x 3 Ménages finançables : x 1,5 Ménages finançables : x 3

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