logement 'enrichir la pierre · 2011-11-29 · tier cafpi. aujourd'hui, les taux sont...

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Surface approx. (cm²) : 3751N° de page : 50-60

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THESAURUS8186530300505/GNK/OTO/2

Eléments de recherche : Toutes citations : - THESAURUS : société de gestion et conseil en patrimoine - MARCEL BENELBAZ : président-fondateurde Thésaurus - THERESE BENELBAZ : responsable des ressources humaines de Thésaurus

LOGEMENT

'enrichir

la pierreLes aléas de la Bourse et

la crise économique ont

conforté l'immobilier dans

son rôle de valeur refuge.

Mais investir dans la pierre

est également un excellent

moyen de se constituer un

patrimoine presque sans

fonds propres.

es investisseurs sont très inquiets au

t sujet de l'evolution de la crise et de lasolidité'des banques et des assureurs »,remarque Maël Bemier, directrice dela communication et porte-paroledu courtier en ligne Empruntis.

« Quand ilyades difficultés économiques, la pierrereste, aux yeux de beaucoup, le meilleur moyen depréserver leur capital », renchérit Jean-FrançoisBuet, secrétaire général de la Fédération natio-nale de l'immobilier (Fnaim). En plus d'être unrempart contre l'inflation, l'immobilier permet,grâce aux loyers, de percevoir des revenus régu-liers. « Se constituer un capital immobilier répondà un double objectif: améliorer sa retraite et trans-mettre un beau patrimoine », souligne ChristineVassal-Largy, responsable du pôle immobilier àThésaurus, conseil en gestion de patrimoine.

Mais le véritable atout de l'investissement immo-bilier est qu'il peut être réalisé avec une mise defonds sensiblement inférieure à la valeur du bienacheté, en recourant au crédit; les mensualitésétant couvertes, en partie ou en totalité, par lesloyers perçus. « L'immobilier est le seul investisse-ment qui bénéficie de l'effet de levier du crédit, c'est-à-dire que l'on peut acheter un bien alors que l'on n'apas le budget pour cela », explique Laurent Caillot,directeur commercial de Cholet Dupont partenai-res, société d'ingénierie financière. « En 20 ans, jeme suis constitué un patrimoine de près de 30 biensen partant de rien, simplement grâce à l'emprunt »,témoigne Michel, cadre juridique à la retraite.*- L'achat à crédit reste intéressant malgréle durcissement des prêts. Vous l'avez compris,acheter à crédit est la meilleure solution. Et ce,même si vous disposez des liquidités nécessaires


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pour acquérir le logement comptant. Dans ce cas,il est conseillé de souscrire un crédit in fine (appeléainsi car les mensualités sont constituées unique-ment des intérêts et le capital se rembourse enune fois, à la dernière échéance) en utilisant uneépargne préalablement investie dans un contratd'assurance vie. Par ailleurs, « si l'emprunteurvient à décéder, l'assurance décès-invalidité, qui estsystématiquement souscrite en même temps que lecrédit, va solder le financement, ce qui permettra aux

ayants droit de récupérer un bien entièrement spayé. Si le crédit est in fine, ils hériteront en *plus de l'assurance vie initialement prise en *garantie par la banque », affirme Philippe |Taboret, directeur général adjoint du cour-1tier Cafpi. Aujourd'hui, les taux sont encoretrès attrayants. Selon le baromètre mensuelde Cafpi, il était possible, en octobre 2011,

d'emprunter à taux fixe dès 3,45 % (hors assu-rance). Cependant, depuis quelques semaines, lesbanques semblent prêter un peu moins facilement.« Les établissements prêteurs exigent maintenant unapport personnel d'un montant au moins égal auxfrais de notaire. Les conditions d'octroi des créditsrisquent de se durcir encore d'ici à la fin de l'annéeà cause de la raréfaction des liquidités et des règlesprudentielles de Baie 3, qui obligent, notamment,les banques à accroître leur ratio de fonds propres »,


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avertit Ari Bitton, directeur général du site decourtage en ligne Abcourtage.com.Avant de vous décider, demandez-vous si l'im-mobilier est l'investissement qui vous convient.« l'investisseur doit être à peu près certain de sa sta-bilité économique dans les 15 prochaines années. S'ilprévoit, d'ici à 3 ans, de démissionner et de tout quit-ter pour s'installer àlacampagne,ceriestpas lapeinequ'il se lance dans l'immobilier. Il doit aussi estimersa capacité d'emprunt et s'assurer que son opérationimmobilière ne va pas mettre en péril les finances dela famille », conseille Christine Vassal-Largy. Sivous envisagez un premier investissement, évaluezdonc préalablement les grands postes de votrefuture opération : budget global, apport personnel,capacité d'emprunt, etc. Penchez-vous aussi surles modalités d'acquisition du bien. La constitu-tion d'une société civile immobilière (SCI) peut

ainsi faciliter la transmission ultérieure de votrepatrimoine et se révéler fiscalement intéressante(voir témoignage p. 58).*• Sécurisez votre investissement. Emprunterc'est bien... à condition de percevoir des loyerspour rembourser ses mensualités ! Malgré tousses atouts, l'investissement immobilier n'est, eneffet, pas exempt de risques, le principal étant lavacance locative. Pour la limiter, il convient de sui-vre quelques règles de prudence, applicables à unpremier achat et aux suivants. Tout d'abord, il fautconnaître le marché locatif. C'est, semble-t-il, pourcette raison que beaucoup d'investisseurs préfèrentdésormais acquérir leur bien à proximité de leurlieu de résidence. « On connaît la santé économiquede sa commune, les grands projets à venir, les occa-sions à saisir, mais aussi, tout simplement, les bonsartisans à qui on pourra faire appel pour entretenir le

Comment déterminer le moment idéalpour réaliser un deuxième investissement locatif

Un couple sans enfants perce-vant 70 ooo € net de revenusannuels achète, le i" novem-bre 2011, un deux piècesancien pour 142230Cet leloue 510 € par mois. Il disposed'un apport de 16930 €. Lesolde, soit 125 300 €, estfinancé avec un prêt amortis-sable sur 15 ans à 4,35 %.i;»j«ii:i*n Les frais de ges-

AnlHP "euenus Charges Intérêts Revenu foncier"HMEB- locatifs déductibles d'emprunt Imposable

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1020€

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5305€

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4743€

4444€

4133€

3809€

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1038€-, i

Revenu imposablepour la i" fois

tion et les charges de copro-priété représentent environ15 % des loyers. Les revenus,loyers et charges, sontrevalorisés de 1,5 à 2 % par an. avant 2017. C'est donc à partirnjEWfrMiH L'imputation de cette date que les deuxsur les recettes locatives des époux ont intérêt à effectuer augmenter les charges déduc-charges, des intérêts d'em- leur deuxième investisse- tibles de l'ensemble des reve-prunt et, sous certaines condi- ment. S'ils veulent continuer nus locatifs créant même untions, du déficit reportable à ne pas payer d'impôt sur les déficit foncier imputable pourdes années antérieures, per- revenus fonciers, l'acquisition partie sur les autres revenusmet au couple de ne pas être devra également se faire à du couple, et reportable, pourfiscalisé sur les loyers issus de crédit. Ainsi, les intérêts du le solde, sur les revenus fon-son premier investissement nouvel emprunt viendront ciers des années postérieures.

HP_Administrateur

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logement loué », commente Jean-François Buet. Reste ensuite àchoisir l'emplacement au seinde la commune. « L'investisseurdoit s'assurer de la proximité descrèches, des écoles, des pharma-cies, des supérettes ainsi que de laqualité de la desserte : bus, métro,tramway... », souligne Me Jean-Louis Le Boule'h, avocat àAnnecy ( 74). De l'emplacementchoisi dépendra la typologie dubien acheté. « Si l'on est dans unquartier résidentiel et proche desécoles, on privilégiera les grandslogements, alors que dans k secteurdes facultés, on optera plutôt pourde petites surfaces », conseilleHervé Puybouffat, présidentde Tagérim. Enfin, mieux vautmettre sur le marché un loge-ment en excellent état. « II nefaut pas se leurrer, lorsqu'un bienest en mauvais état, on ne reçoitque de mauvais dossiers », témoi-gne Xavier, militaire à la retraite,propriétaire de 10 appartementset d'une maison individuelledans la région d'Agen. Et qui ditmauvais dossier dit risque accrud'impayés. Un écueil qu'il est,toutefois, possible d'éviter ensélectionnant soigneusementson locataire et en souscrivantune assurance loyers impayés(voir le n° 1055 du Particulier,p. 54). Cette assurance, vivement recommandéepour un premier ou un deuxième investissementlocatif, pourra devenir facultative lorsque votrepatrimoine se sera étoffé; vous serez alors enmesure de répartir les risques.> Pour un premier achat, préférez l'ancienavec travaux. Pour une première acquisition loca-tive, vous pouvez privilégier une petite surface dansl'ancien. Une stratégie compatible avec le budgetgénéralement modeste dont disposent les primo-investisseurs, l'ancien étant souvent, à secteur équi-valent, de 10 à 15 % moins cher que le neuf. Il estainsi possible d'acheter un studio pour 60000 € en

Cet investisseur a diviséde petits immeublesen appartementset en commerce,s'assurant ainsi uneretraite confortable

Charles J. a acquis14 logements et un commercedans le Loiret (45).

À l'origine, mon épouseet moi n'avions pasd'attirance particulièrepour la pierre. Il se

trouve que, exerçant une professionlibérale, j'ai racheté une clientèledans une autre région que celle oùnous venions d'achever la construc-tion cfe notre résidence principale.Nous l'avons donc mise en location. Lecrédit immobilier était remboursé parle loyer, ce qui nous a fait prendreconscience des atouts de l'investisse-ment locatif. En 1995, nous avons eul'occasion d'acquérir, dans la petite

ville du Loiret où nous habitions, unimmeuble à restructurer, quia ététransformé en 5 logements et uncommerce. La même année, j'aiacquis, toujours dans le même sec-teur, un immeuble de 3 logements.En 2007 et 2008, nous avons acheté3 maisons anciennes dans le mêmedépartement, car j'ai pour principed'investir à proximité de chez moi.J'ai presque toujours eu recours àl'emprunt pour financer mes acquisi-tions. C'est l'un des avantages de l'im-mobilier : on peut acheter alors quel'on n'a pas les fonds disponibles.Les loyers me permettent de compléterma retraite et de maintenirmon train de vie.

province, pour 120000 € en première couronneparisienne et autour de 150000 € dans les quartierspopulaires de la capitale. Outre la relative modicitéde leur ticket d'entrée, les petites surfaces présen-tent un autre avantage : leur bon rendement. Aumètre carré, elles se louent, en effet, plus cher queles grands logements. « On peut atteindre, dans lesmétropoles régionales, des rendements bruts de 6 à6,5 % », constate Olivier Grenon-Andrieu, Pdgdu groupe Equance, spécialisé dans la gestion depatrimoine. Si ces niveaux de rémunérations sontcourants aussi dans les banlieues populaires de lapremière couronne parisienne, ils sont, en revan-


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che, plus faibles dans la capitale. « À Paris, mêmem achetant, sur la base de 6500 € le m2, dans desquartiers en devenir comme la Goutte d'or, dans leXVIIIe arrondissement, ou le secteur de la rue de Flan-dres, dans leXIX', on obtient des rendements de l'ordrede 3,5 % », note Gilles Ricour de Bourgies, prési-dent de la Fnaim d'Île-de-France. D'une manièregénérale, mieux vaut ne pas investir à un taux derendement inférieur à celui du crédit souscrit pourfinancer le bien. « Sinon, on ne bénéficiera pas del'effet de levier du crédit », prévient Olivier Bokobza,directeur général délégué de BNP Paribas immo-bilier résidentiel.Autre atout en faveur de l'ancien, on le trouve aucœur des villes. C'est rarement le cas des program-

Cet investisseura optimisé le terrainacheté en bâtissantquatre nouvellesmaisons

Marie R. a fait construire4 maisons près de Lyon (69).

Lorsque nous avonsvendu notre résidenceprincipale pour enacheter une autre, nous

avons réalisé une substantielleplus-value. Nous en avons investi unepartie dans l'immobilier locatif. Je netravaille pas et mon mari est ouvrier;aussi les loyers nous procurent-ils uncomplément de revenus appréciable.Il sera encore plus important quand lesemprunts auront été remboursés. Nousavons acheté, dans l'agglomérationlyonnaise, une maison ancienne situéesur une vaste parcelle dont on savait

qu'elle allait devenir constructible. Celanous a permis, en 2002, de bâtir 2 mai-sons mitoyennes de 85 et 95 m2 habita-bles, louées sous le régime Robien. En2008, nous avons réalisé une opérationsimilaire mais en utilisant, cette fois,les dispositifs Robien recentré et Bor-loo neuf. Pour chaque opération, nousavons pris un crédit dont la mensualitépouvait être remboursée par un seuldes deux loyers. Jusqu'à présent, nousn'avons pas eu de vacance locative,nous relouons tout de suite. Il est vraique j'aménage les maisons commesi j'allais y vivre, avec de grands salons,des cuisines équipées etde belles salles de bains.

mes neufs, souvent relégués en périphérie, fautede foncier disponible dans le centre. Grâce à cettesituation centrale, votre logement intéressera,lors d'une revente ultérieure, un large éventaild'acheteurs, aussi bien des investisseurs quedes primo-accédants. Si vous en avez l'occasion,n'hésitez pas à investir dans un bien à rénover.D'une part, vous l'achèterez avec une décote, cequi vous permettra d'engranger une plus-valueà la revente. D'autre part, vous pourrez déduirele montant des travaux de vos loyers, puis, souscertaines conditions, de votre revenu imposable(voir p. ci-contre). Un « cadeau » de Bercy qui,pour le moment du moins, n'est pas comptabilisédans le plafond des niches fiscales.

Attention, pour pouvoir être loué,un logement doit répondre à descritères de décence, fixés par undécret du 30 janvier 2002. « Tropsouvent, on voit, dans des annon-ces de vente, des biens, présentéscomme "spécial investisseurs", quine respectent pas la superficie ni lahauteur sous plafond minimales »,met en garde Jacqueline Faisant,présidente du directoire de BNPParibas Reim. Or, un bien louédoit mesurer au moins 9 m2 ou20 m3. Les mètres carrés ou lesmètres cubes manquants nepourront que rarement être crééspar des travaux de rénovation.>• Réduisez vos impôts grâceau dispositif Scellier. Si vousêtes fortement fiscalisé, vouspouvez, même pour un premierinvestissement, acheter un loge-ment neuf et profiter de l'avantagefiscal Scellier. D'autant que celui-ci prenant fin le 31 décembre2012, c'est la dernière année oùvous pourrez le faire. Cela devraitvous permettre - sous réserve duvote du projet de loi de financespour 2012 - de bénéficier, pourles opérations réalisées en 2012,d'une réduction d'impôt sur lerevenu, échelonnée sur 9 ans,représentant 14 % du montant


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Les 5 régimes d'impositionapplicables en 2O12

Régime réel d'imposition

Logements concernés : tous.Conditions à respecter : aucune.Fiscalité : possibilité de déduire les charges (dépen-ses de travaux, intérêts d'emprunt...) des loyers.Le solde peut, sous conditions, être déduit du revenuimposable dans la limite de 10700 € par an.

DisDositif Scellier

_ Si le revenu brut foncier annuel estinférieur à 15000 €, le régime du microfoncier s'appliquepar défaut. Un abattement de 30 % est appliqué sur lesrecettes locatives mais, en contrepartie, aucunedéduction n'est possible. Il est possible de renoncer aumicrofoncier au profit du régime réel.

Loueur en meublé nonprofessionnel CBIC régime réelD

Loueur en meubléprofessionnel CBICD

Logements concernés : tous.Conditions à respecter : louer un logemententièrement meublé et équipé.Fiscalité : les charges (travaux, intérêts d'emprunt..) peu-vent être déduites des loyers perçus. Possibilité d'amortir lelogement sur 33 ans et les meubles sur 5 ou 10 ans. Les défi-cits sont reportables sur les revenus de même nature.

(ftnfffer^„ Si le montant des loyers est inférieur à 32100 €, lerégime du microBIC s'applique par défaut. Un abattement de

50 % est appliqué sur les recettes locatives,mais alors aucune déduction n'est possible.51 les charges excèdent 50 % du loyer, mieux

vaut opter pourle régime BIC réel.

Logements concernés : logements neufs certifiésBBC Effinergie acquis avant le 31.12.12*.Conditions à respecter : louer le bien nu pendant 9 anspour le Scellier classique et durant 12 ou 15 ans pour le Scellierintermédiaire; respecter des plafonds de loyers (ils varientsuivant la localisation géographique du bien loué), ainsi que,pour le Scellier intermédiaire, des plafonds de ressources dulocataire (voir p. 94).Fiscalité : réduction d'impôt de 14 %* du montantde l'opération sur 9 ans (régime Scellier classique)ou de 23 %* suris ans (régime Scellier intermédiaire).

^K f̂er,, Le dispositifest plafonné à 300000 €d'investissement par an etpar opération, soit uneréduction d'impôt maximalede 6g ooo €*sur 75 ans.

* Compte tenu du projetde loi de finances rectificatifpour 2011.

I

Logements concernés : tousConditions à respecter : louer un logement entière-ment meublé et équipé. Respecter simultanémentles 3 conditions suivantes : percevoir plus de 23000 €de loyers annuels; ces recettes doivent représenterplus de 50 % des revenus du foyer fiscal ; être inscritau registre du commerce et des sociétés.Fiscalité : les charges (travaux, intérêts d'em-prunt..) peuvent être déduites des loyers perçus.Possibilité d'amortir le logement sur 33 ans et lesmeubles sur 5 ou 10 ans. Les déficits sont reporta-bles sur le revenu imposable global de l'investisseur.

Régime Malraux

Les revenus du foyer fiscal servantà déterminer l'éligibilité au régime du loueur en meubléprofessionnel sont les revenus professionnels :traitements, salaires, pensions (voir notre SpécialI m pot s, n ° 7057 h, p. 8g), etc.

Logements concernés : immeubles à restaurer situésdans un secteur sauvegardé, dans une zone de protectiondu patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) oudans un quartier dégradé figurant dans le décret n° 2009-1780 du 31 décembre 2009.Conditions à respecter : louer le bien nu durant 9 ans.Fiscalité : réduction d'impôt de 24* ou de 32 %*des dépenses engagées pour rénover le bien, plafonnéesà 100ooo € par an pendant 4 ans.

(A tllftey^_ Les dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôtne peuvent pas être déduites du revenu foncier de l'investisseur.

• En l'état actuel du projet de loi de finances pour 2012.


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Cet investisseur obtient10 % de rendementen louant des studiosmeublés à des étudiantsAnnée de première acauisition

2009Capital investi (hors emprunt I

10000 €Mensualités actuelles de crédit

1250€

1300€Valeur actuelle du patrimoine

230 000 €

de votre investissement.Soyez, cependant, trèsprudent. Marché locatif,environnement, qualitédu programme : choisissezle bien pour lui-même etnon pour l'avantage qu'ilprocure. De même, il estdéconseillé d'investir dansun programme destiné à laseule location. « Un biensusceptible de séduire lesaccédants etles investisseursse valorisera plus au 'un pro-gramme uniquement dévoluà l'investissement locatif»,souligne Mc MurielleGamet, notaire à l'étudeCheuvreux. L'avantagefiscal étant soumis au res-pect de plafonds de loyers,un autre élément doit êtrepris en compte : « L'inves-tissement Scellier est réserve'aux secteurs dans lesquelsloyers plafonds et loyers demarché sont proches. Il estdéconseillé, par exemple, defaire du Scellier à Paris, carle gain fiscal ne compensepas la perte de loyers »,explique ChristopheChaillet, responsable del'ingénierie patrimoniale de HSBC France. Enfin,n'oubliez pas que, contrairement à un investis-sement dans l'ancien, que vous pouvez reven-dre quand bon vous semble, le dispositif Scellierrequiert un engagement locatif d'au minimum9 ans ; sinon, l'avantage fiscal sera remis en cause.Compte tenu des délais de construction, estimésen moyenne à 18 mois, vous êtes, en pratique,engagé sur au moins 11 ans.> Constituez votre patrimoine progressi-vement. Si votre première opération locative aété un succès, vous pouvez souhaiter accroîtrevotre patrimoine immobilier. Le tout est de trou-ver le moment opportun pour le faire : « Chargesde copropriété, taxe foncière, vacance locative, grostravaux : il faut voir comment se de'roule l'tnves-

Co/ombe de V. a divisé unema/son en 3 studios au Mans (72).

, Malgré des revenus trèsconfortables, je n'ai pasle budget pour m'ache-ter la résidence princi-

pale de mes rêves : un appartementde 80 m2 dans le XVIIe arrondissementde Paris ou dans le « bon » IXe. Ducoup, je reste locataire. Mais lorsquej'ai eu l'occasion d'acquérir, dans d'ex-cellentes conditions - il s'agissaitd'une succession, et j'ai été la pre-mière informée de la mise en vente dubien -, une maison de ville au Mans, jen'ai pas hésité ! Je l'ai divisée en 3 stu-dios. Après travaux, le coût global del'opération s'est élevé à 130000 €. Je

loue meublé à des étudiants, ce quime rapporte 12 % brut. Pour cetteopération, j'ai constitué une sociétécivile immobilière (SCI) soumise àl'impôt sur les sociétés. Les loyers sontimposés au taux de 46,5 % (33 %+ 13,5 % de prélèvements sociaux,ndlr), alors que si j'avais opté pour uneSCI soumise à l'impôt sur le revenu,ils auraient été intégrés à mes revenusimposables et taxés à ma tranche mar-ginale d'imposition, soit 41 % plus lesprélèvements sociaux. Je suis sur lepoint d'acquérir 2 appartements de50 m2 chacun dans une copropriétérécente du centre du Mans. Le rende-ment devrait, là aussi, êtresupérieur à 10%. 3

tissement précédent avant d'en réaliser un autre »,avertit Me Le Boulc'h. Votre capacité à faire face àun nouveau crédit entre aussi en ligne de compte.Il est fréquent que des particuliers ayant multi-plié les emprunts locatifs peinent à en honorerles remboursements. « Les loyers ne couvrant querarement la mensualité' de crédit, l'investissementimmobilier nécessite souvent une épargne mensuellede 300 à 500 €. Le bon moment pour investir estcelui où l'on dispose à nouveau d'une telle capacitéd'épargne », conseille Olivier Trit, secrétaire géné-ral de Cerenicimo.Dès lors que vous disposez des revenus nécessairesà une nouvelle acquisition immobilière, il peutêtre judicieux de la réaliser l'année où vos loyerscommenceront à être fiscalisés. En effet, au début


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de votre investissement, l'imputation des intérêtsd'emprunt sur les loyers et, si vous avez acquis unbien à rénover, des dépenses de travaux contribueraà gommer, fiscalement du moins, vos revenus loca-tifs. Mais la part des intérêts dans votre mensualités'amenuisera peu à peu - si vous avez opté pour uncrédit amortissable, ils diminueront progressive-ment au profit du remboursement du capital - etvous n'aurez pas, chaque année, de lourds travauxde rénovation à déduire. Arrivera donc un moment- estimé à 4 ou 5 ans, en moyenne - où vos loyerscommenceront à être fiscalisés : ils seront taxés àvotre tranche marginale d'imposition (TMI) plusles prélèvements sociaux (13,5 %, aujourd'hui).Réaliser un autre investissement immobilier peutêtre un moyen, en vous créant un nouveau déficitfoncier, d'alléger cette fiscalité. Reste à détermi-ner le type de produit immobilier vers lequel vousorienter. « Pour limiter les risques, il faut avoir iadiversification en ligne de mire avec des biens différentspar nature (logements, commerces...) et plusieurslocataires », préconise Jacqueline Faisant.> Profitez du régime BIC. Un premier inves-tissement réussi dans l'ancien à rénover peut vousinciter à en réaliser un deuxième, un troisième...Vous recréerez ainsi des déficits fonciers quiviendront minorer, voire annuler, votre impo-sition (voir p. 57). Il peut être intéressant, touten continuant d'investir dans l'ancien, de louervos nouvelles acquisitions nonplus nues mais meublées. Plusrentable que la location nue (de6 à 10 % brut, en moyenne),cette option vous permettra dediversifier vos placements tout enprofitant du régime des bénéficesindustriels et commerciaux (BIC ;voir p. 57). Vous pourrez ainsidéduire de vos loyers l'amortis-sement du logement (sur 30 ans)et du mobilier (sur 5 ou 10 ans),ce qui gommera fiscalement vosrecettes locatives. En revanche,les éventuels déficits constatés,dans ce régime, ne peuvent pass'imputer sur les revenus fonciers.« Cerégimeestassezfavorablepuis-qu'ilpermet, par le jeu de l'amortis-sement, de se constituer des recettes

pur en savoir» u Comment réussir sa

location meublée », n° 1064du Particulier, p. 57.

- « Scellier ancien : l'investis-sement qui rapportejusqu'à 8 % », n" 1061 duParticulier, p. 48.

> « Assurance loyers impayésle prix de la tranquillité »,n° 1055 du Particulier, p. 54.

» « Murs de boutiques,l'immobilier qui rapporteencore», n° 1026du Particulier, p. 40.

<* Où placer votre argent,hors-série n° 1064!),septembre 2009.

" Propriétaires, location moded'emploi, L'essentiel pouragir, Le Particulier Éditions,novembre 2009.

supplémentaires sans fiscalité associée », confirmeLaetitia Etcheverlepo, gérante de Fiducée gestionprivée. Attention, un meublé est plus rentablequ'une location nue, mais à condition qu'il soitsitué à Paris ou dans l'hypercentre d'une villetouristique ou étudiante, qu'il soit entièrementmeublé et équipé et en parfait état. Si, à terme, vosrevenus tirés de la location meublée représententplus de 50 % de l'ensemble de vos autres revenus(salaires, pensions...), vous aurez accès au statut,fiscalement très favorable, de loueur en meubléprofessionnel (LMP; voir p. 57).> Diversifiez vos acquisitions immobilières.Au bout du 3e ou du 4e investissement dans l'im-mobilier d'habitation, vous pouvez vous diversifierencore en vous lançant dans l'immobilier com-mercial en acquérant des murs de boutiques. « Pour200000 €, on peut rrouverunepetite boutique de 30 à35 m2 dans l'artère commerçante d'une communedynamique de première couronne. Elle rapportera de5 à 6 % », assure Jean-Christophe Reynaud, gérantde l'agence Guy Hoquet de Saint-Ouen ( 93 ). Outreun bon rendement, cet actif offre la possibilitéde faire supporter la quasi-totalité des charges aucommerçant et présente un faible risque d'im-payés. Avant d'investir, assurez-vous de la qualitéde la zone de chalandise et de celle du locataire.N'oubliez pas non plus d'étudier soigneusementles clauses du contrat de bail commercial.

Lorsque vous avez constitué unpatrimoine locatif, rien ne vousempêche de vous intéresser à cer-tains produits de défiscalisationpure. Après avoir vérifié que vousne surpayez pas le logement quivous est proposé, vous pouvezopter pour un investissementsous le régime de la loi Malraux.Celui-ci permet, sous certainesconditions (voir p. 57), de béné-ficier d'une réduction d'impôtpouvant atteindre, pour 2012 etsous réserve du vote du projet deloi de finances, 128 000 €. Leslogements à rénover ouvrant droitau régime Malraux étant situésgénéralement en centre-ville, vousn'aurez aucun mal à les louer...

VALÉRIE VALIN-STEIN

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lent faire pourViabiliser un terrain

Un terrain est viabilisé lorsqu'il a été raccordé aux réseauxcollectifs d'eau, d'électricité, de gaz et d'assainissement.Si vous être propriétaire d'un terrain isolé ou que vousenvisagez de le devenir, sachez que viabiliser une parcelleen vue d'un projet de construction nécessite de nombreusesdémarches. Voici les étapes à respecter.

Si vous comptez faireconstruire sur un

terrain nu et non raccordé auxréseaux d'assainissement,d'eau, de gaz et d'électricité,commencez par vous assurerque les travaux prévus sontbien conformes aux règlesd'urbanisme de la communeoù il se situe. Dans le cascontraire, vous risqueriez devous voir refuser vos deman-des administratives (permisde construire, déclarationpréalable...) et vos demandesde raccordement.

Consultez le plan locald'urbanisme

Le plan local d'urbanisme (PLU)-ou le plan d'occupation dessols (POS) en l'absence de PLU -fixe dans chaque communeles règles générales et les servi-tudes d'utilisation des sols.

Ce document vous permet, parexemple, de savoir si votre ter-rain est en zone constructible.Il précise aussi les conditionsde desserte des terrains par lesvoies publiques ou privées, lesréseaux publics d'eau, d'électri-cité et d'assainissement, ainsique, dans les zones relevant del'assainissement non collectif,les conditions de réalisationd'un assainissement individuel.Vous pouvez consulter libre-ment le PLU en mairie, sur lesite internet de votre communeou à la direction départemen-tale de l'équipement (DDE).

Demandez uncertificat d'urbanisme

Afin de savoir si votre terrainpeut être viabilisé et comment,vous devez vous procurer uncertificat d'urbanisme. Ce docu-ment n'est pas une autorisation

Le certificat d urbanisme offre des garanties

Le certificat fige la loi à votre profitpendant un laps de temps En effet, sivous déposez une demande de permisde construire ou une déclaration préa-lable pendant la durée de validitédu certificat (18 mois), les disposi-tions d'urbanisme applicables à votre

terrain seront celles qui vous ont étémentionnées dans le certificat, y com-pris si elles ont changé entre-temps(sauf en matière de sécurité ou desalubrité publique). Le certificat peut,a certaines conditions, être prorogépar périodes d'un an.

administrative. Il ne remplacepas le permis de construire.Mais il vous permet de savoirprécisément quelles sont lesrègles d'urbanisme applicablesà votre terrain (art. L 410-1 ducode de l'urbanisme). Vous pou-vez demander deux types decertificat : un certificat d'infor-mation ou un certificat d'urba-nisme opérationnel. Le premiervous renseigne sur les disposi-tions d'urbanisme applicables(par exemple, les règles d'unPLU), les limitations du droit depropriété (comme la protectionde monuments historiques oul'existence de servitudes d'uti-lité publique) et la liste destaxes et contributions quiseront dues. Ce document neprécise pas, en revanche, si leterrain est constructible. Si vosplans sont déjà bien avancés,nous vous conseillons dedemander un certificat d'urba-nisme opérationnel. Car il indi-que, en plus des informationsprécédentes, si le terrain peutêtre utilisé pour la réalisation devotre projet et révèle l'état deséquipements publics existantsou prévus (voies et réseaux).Pour déposer une demande,vous devrez remplir le formu-laire Cerfa n° 13410*01 (signalez


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votre choix de certificat sur lapremière page). Quel que soitle certificat demandé, joignezà votre dossier un plan desituation du terrain. Pour les

demandes de certificat opéra-tionnel, vous devrez fournir, enoutre, une note descriptive devotre projet. Une liste exhaus-tive des documents requis estmentionnée dans l'imprimé. Ledossier devra comporter deuxexemplaires (imprimé Cerfacompris) pour un certificatd'information ou quatre, pourun certificat opérationnel.Vous pouvez ensuite le dépo-ser directement à la mairie dela commune où se situe le ter-rain ou l'envoyer par courrierrecommandé avec avis deréception. Le délai d'instruc-tion est d'un mois pour un cer-tificat d'information ou dedeux pour un certificat opéra-tionnel. Si le certificat n'est pas

accordé, la mairie devra moti-ver son refus. Vous pourrezcontester la décision devant letribunal administratif dansles 2 mois suivant sa notifica-tion. Enfin, sachez que lademande de certificat d'urba-nisme est gratuite et qu'iln'est pas nécessaire d'être lepropriétaire du terrain poureffectuer cette démarche. Ilest d'ailleurs recommandéde déposer une demandeavant même l'achat du terrainsur lequel vous voulez cons-truire. Pour vous protéger,vous pouvez inclure dansvotre compromis de vente unecondition suspensive d'obten-tion de certificat d'urbanismeopérationnel favorable.

.Pour relier votre terrainau réseau d'eau de

votre commune, vous devrezfaire une demande auprèsde votre mairie. C'est elle quiest responsable de l'appro-visionnement en eau potable.Elle vous indiquera la marche àsuivre (formulaire à remplir),les coordonnées de la sociétéde distribution d'eau dont vousdépendez (Veolia eau, Suezenvironnement-Lyonnaise des

Si vous achetez un terraindans un lotissement, vousn'avez pas à vous occuper destravaux de voirie ou de raccor-dements de votre parcelle. Lelotisseur doit s'en charger. Seulsles branchements entre votremaison et les limites du terrainseront de votre responsabilité.

eaux, etc.) et les documentsà joindre à votre demande deraccordement (plan de situa-tion de la commune, plan demasse de votre future habita-tion indiquant l'emplacementsouhaité du compteur, etc.). Lefournisseur d'eau vous présen-tera un devis (comptez entre800 et looo € pour le raccor-dement) et les travaux pour-ront être programmés dès quefa mairie aura autorisé l'ouver-ture de tranchées. Si votreterrain se situe dans une zoned'assainissement collectif (voirle PLU), vous devrez le relier auréseau communal des égouts(prévoyez de 3 ooo à 3 500 €).Il existe deux types de réseaux :un réseau unitaire qui reçoitles eaux usées et les eaux plu-viales, et un réseau séparatifqui les collecte séparément.En revanche, si votre parcelle

est dans une zone d'assainisse-ment non collectif, vous devrezinstaller une fosse septique survotre propriété.

Les coûts et délais deraccordement sont variables

Les frais de raccordement des réseauxpublics à votre parcelle et ceux de branche-ment entre la limite de votre propriété etvotre maison seront à votre charge. Leursmontants ainsi que les délais dépendentde nombreux paramètres, notammentdes équipements déjà présents sur placeet de l'importance des travaux à réa-liser. Ainsi, plus votre terrain est éloignédes réseaux publics, plus vos frais serontélevés. De même, sur votre parcelle, plusvotre construction sera distante des limitesde votre propriété, plus les travaux de rac-cordement seront coûteux. Pour un terrainisolé, le coût total de viabilisation peut allerde 5 000 à 15 000 €. En ce qui concerne lesdélais de raccordement, il faut compter, auminimum, de 2 à 3 mois.


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Pour ces démarches,nous vous conseillons

de vous faire accompagnerou représenter par un profes-sionnel (votre entrepreneur,installateur électricien, archi-tecte ou maître d'œuvre).

Raccordementà l'électricité

Pour raccorder votre terrain auréseau électrique, vous devezfaire une demande auprès dugestionnaire du réseau de dis-tribution dont vous dépendez.Dans 95 % des cas, il s'agitd'Électricité réseau distributionFrance (ERDF). Vous pouvezremplir un formulaire dedemande sur son site (erdfdis-tribution.fr), ou vous en procu-rer un auprès du conseillerERDF de votre commune (voustrouverez ses coordonnéesdans l'annuaire ou sur le sited'ERDF). Il faudra joindre uncertain nombre de documentsà votre dossier (copie de votrepermis de construire, plan desituation de votre terrain, pho-tos, etc.), préciser la puissance

de raccordement souhaitée etvous engager à prendre encharge les travaux nécessairessur votre propriété (notam-ment le creusement d'une tran-chée permettant le passage ducâble de branchement). Aprèsexamen de votre demande,ERDF réalisera une étude tech-nique et vous enverra une pro-position de raccordement dansun délai de 10 jours ouvrés.Elle contient la description desopérations qui seront réaliséespar le gestionnaire de réseau,un devis (comptez environi ooo à 1300 € TTC, hors frais decreusement de tranchée survotre propriété), un échéancierprévisionnel ainsi que le détaildes travaux qui seront de votreresponsabilité. Cette proposi-tion est valable 3 mois. Si le rac-cordement nécessite des inter-ventions dans le domainepublic (rue, route, forêt doma-niale...), ERDF prend en chargeles demandes d'autorisationnécessaires. Lors des travaux,un coffret de branchementest installé à la limite de votreparcelle et du domaine public.Pour obtenir la mise en servicede votre installation, vousdevez fournir à ERDF uneattestation de conformitéde votre installation électriqueintérieure, établie par votreélectricien et visée par leComité national pour la sécu-rité des usagers de l'électricité(Consuel). Il faudra aussichoisir un fournisseur d'électri-cité. Vous trouverez la listedes professionnels opérantdans votre commune sur le siteenergie-info.fr. N'attendezpas la fin des travaux deraccordement pour effectuerces dernières démarches.

Si votre terrain se situe dans les 5 % duterritoire non desservis par ERDFmais par une entreprise locale de distri-bution, c'est elle qui devra s'occuper duraccordement. Renseignez-vous auprèsde votre mairie ou sur energie-info.fr,le site d'information pour les consom-mateurs d'électricité et/ou de gaz.

Raccordementau gaz

Les formalités de raccordementau gaz sont presque identiques.Dans 95 % des cas, vous dépen-dez de Caz réseau distributionFrance (CRDF). Vous pouvezalors effectuer la démarche surle site grdf.fr. Sinon, adressez-vous à l'entreprise locale dedistribution. Les tarifs sont d'auminimum i ooo €, si votreterrain est à moins de 35 mètresdu réseau. Au-delà, les prixsont variables. Comme pourl'électricité, la mise en serviceimplique que le professionnelayant réalisé votre installationvous ait délivré un certificat deconformité visé par un orga-nisme agréé. Vous devez aussiavoir choisi un fournisseur degaz (liste sur energie-info.fr).

PAGES RÉALISÉES PARANNE LE MOUELUC

Contact- Agence nationale pour l'infor-

mation sur le logement (Anil),anil.org, tél.: 0820167500.

Référence* Faite construire en toute

légalité, hors-série n° ioi6b duParticulier, septembre 2007.

logement 'enrichir la pierre · 2011-11-29 · tier cafpi. aujourd'hui, les taux sont...

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