livre blanc logement medef -09.03.15

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MEDEF Livre Blanc Logement Conférence de presse 09.03.2015 1 Livre Blanc pour le Logement Une urgence républicaine au service de la croissance et de l’emploi

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Une urgence républicaine au service de la croissance et de l’emploi.La situation du logement en France est grave : alors que les besoins sont considérables, alors qu’un consensus politique existe pour construire 500 000 logements par an, alors que la production contribue fortement à l’emploi, à la croissance et aux recettes fiscales, on ne construit pas suffisamment au regard des besoins. Année après année, les indicateurs se dégradent avec un recul des mises en chantier de 133 000 logements entre 2007 et 2014, symbole d’une chute inexorable de la production.La crise du logement, c’est une pénurie d’offre qui maintient des prix élevés, des salariés contraints aux longs déplacements et moins productifs, parfois même des entreprises qui ont des difficultés à recruter. Mais c’est aussi 0,4 point de croissance en moins en 2014, plus de 100 000 emplois détruits depuis 2007, et des milliards d’euros de manque à gagner pour l’Etat comme pour les collectivités locales.Pourtant, la solution est très largement entre nos mains et l’ensemble des acteurs est convaincu que la sortie de cette crise passe par la construction massive de logements économiquement abordables, là où sont les besoins.Dès 2015, des mesures simples, décidées aujourd’hui et mises en œuvre sans délai, permettraient d’initier cette relance et de la consolider dans les années à venir, créant activité et emplois. Toutes reposent sur la confiance des ménages et des opérateurs. Nos concitoyens sont prêts à investir pour se loger ou pour préparer leur retraite, pour peu qu’ils disposent d’un environnement règlementaire lisible et pérenne. Les entreprises du secteur sont prêtes à construire plus, pour peu que l’Etat ne les entrave pas par des règlementations pénalisantes.Les besoins sont là, tout est réuni pour relancer l’activité, pour créer de la richesse et du bien-être collectif. Il suffit de le vouloir et de permettre à l’ensemble des acteurs d’agir.Avec ce Livre Blanc, le Mouvement des Entreprises de France souhaite contribuer à la relance de tout le secteur du logement, et par là au redressement de l’activité économique et de l’emploi.En nous appuyant sur des analyses détaillées et sans concessions, nous proposons des solutions concrètes et responsables qui prennent en compte les difficultés macro-économiques du pays mais aussi l’impérieuse nécessité de procurer à tous les Français un logement adapté à leurs besoins et à leurs capacités financières.C’est une exigence républicaine et sociale, c’est un enjeu économique fondamental. Je vous souhaite une bonne lecture.Pierre GATTAZ Président du MEDEFMars 2015

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  • MEDEFLivreBlancLogementConfrencedepresse09.03.2015 1

    LivreBlancpourleLogement

    Uneurgencerpublicaineauservicedelacroissanceetdelemploi

  • MEDEFLivreBlancLogementConfrencedepresse09.03.2015 2

    Avantpropos

    La situation du logement en France est grave : alors que les besoins sont considrables, alors quun consensus politique existe pour construire 500 000 logements par an, alors que la production contribue fortement lemploi, la croissance et aux recettes fiscales, on ne construit pas suffisamment au regard des besoins. Anne aprs anne, les indicateurs se dgradent avec un recul des mises en chantier de 133 000 logements entre 2007 et 2014, symbole dune chute inexorable de la production.

    La crise du logement, cest une pnurie doffre qui maintient des prix levs, des salaris contraints aux longs dplacements et moins productifs, parfois mme des entreprises qui ont des difficults recruter. Mais cest aussi 0,4 point de croissance en moins en 2014, plus de 100 000 emplois dtruits depuis 2007, et des milliards deuros de manque gagner pour lEtat comme pour les collectivits locales.

    Pourtant, la solution est trs largement entre nos mains et lensemble des acteurs est convaincu que la sortie de cette crise passe par la construction massive de logements conomiquement abordables, l o sont les besoins.

    Ds 2015, des mesures simples, dcides aujourdhui et mises en uvre sans dlai, permettraient dinitier cette relance et de la consolider dans les annes venir, crant activit et emplois. Toutes reposent sur la confiance des mnages et des oprateurs. Nos concitoyens sont prts investir pour se loger ou pour prparer leur retraite, pour peu quils disposent dun environnement rglementaire lisible et prenne. Les entreprises du secteur sont prtes construire plus, pour peu que lEtat ne les entrave pas par des rglementations pnalisantes.

    Les besoins sont l, tout est runi pour relancer lactivit, pour crer de la richesse et du bien-tre collectif. Il suffit de le vouloir et de permettre lensemble des acteurs dagir.

    Avec ce Livre Blanc, le Mouvement des Entreprises de France souhaite contribuer la relance de tout le secteur du logement, et par l au redressement de lactivit conomique et de lemploi.

    En nous appuyant sur des analyses dtailles et sans concessions, nous proposons des solutions concrtes et responsables qui prennent en compte les difficults macro-conomiques du pays mais aussi limprieuse ncessit de procurer tous les Franais un logement adapt leurs besoins et leurs capacits financires.

    Cest une exigence rpublicaine et sociale, cest un enjeu conomique fondamental.

    Je vous souhaite une bonne lecture.

    Pierre GATTAZ Prsident du MEDEF Mars 2015

  • MEDEFLivreBlancLogementConfrencedepresse09.03.2015 3

    TabledesmatiresAvantpropos................................................................................................................................................2

    Introduction..................................................................................................................................................5

    Lelogementdeleurssalarisconstitueuneproccupationcroissantepourleschefsdentreprises.....5

    Danslenvironnementconomiqueactuel,lefficacitdespolitiquespubliquesenmatiredelogementestinsuffisante.........................................................................................................................6

    I. LaFranceconnatunesituationparadoxale:deplusenplusdinterventionspubliques,desrsultatsdemoinsenmoinssatisfaisants...................................................................................................................8

    1. Loffredelogementssestamliore...............................................................................................8

    2. Maislademanderestesoustension................................................................................................9

    3. Etloffredemeureinsuffisante.......................................................................................................11

    3.1. Lindisponibilitdufoncierconstructible,matirepremire.........................................11

    3.2. Larglementationdusol,souventtrscontraignante.........................................................12

    3.3. Lesrecours,plusoumoinsabusifs,constituentunfreinpermanentloffredelogements 12

    3.4. Lescotsdeconstructionenforteaugmentation,dufaitnotammentdelempilementdesrglementationsetnormes...............................................................................................................13

    3.5. Ledsquilibredesrapportsentrebailleursetlocataires,quientraveledroitdeproprit,dcouragelinvestissementlocatif....................................................................................................14

    3.6. Lafiscalit,pnalisanteauregarddesautrespayseuropens............................................14

    3.7. LesmodesdefinancementdulogementpropreslaFrance..............................................15

    4. Lesprixnesontplusenphaseaveclebudgetdesmnagesaupouvoirdachatenberne...........17

    5. Cettesituationpnaliselactivitetlesdsquilibresentreterritoiresaugmentent....................18

    6. Ceseffetssontaccentusparlaterritorialisationdespolitiquesdulogement.............................21

    II. Limmobilierrsidentielestundterminantessentieldelacomptitivitdelconomiedenotrepays23

    1. Lelogement,poidslourddelconomiefranaise.........................................................................23

    2. Lesaidesaulogement,entresoutienlactivitetpolitiquesociale............................................25

    3. Lelogement,crateurdecroissanceetderichesses.....................................................................27

    4. Planderelancelogement:audeldelarponseauxbesoins,unpotentieldemploisetderichessesurgentetralisable.................................................................................................................28

    4.1. Unpotentieldinvestissements.............................................................................................29

    4.2. Unpotentieldemplois...........................................................................................................29

    4.3. Unpotentielderecettes........................................................................................................30

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    III. LesorientationsduMEDEFpourunepolitiquedulogementplusefficace....................................32

    1. Librerdufoncierconstructibledesconditionsabordablesdanslessecteursosontlocalisslesbesoins...............................................................................................................................................32

    1.1. Mobiliserlesterrainspublics.................................................................................................32

    1.2. Mobiliserlesterrainsprivs...................................................................................................33

    1.3. Luttercontrelemalthusianismelocal...................................................................................34

    2. Matriserllaborationdesrglesdeconstructionpourcontenirlescots...................................35

    3. Rendreplusincitatifsetstableslesdispositifspublicsfavorisantlachatdunlogement..............36

    4. Favoriserlarnovationduparcexistant........................................................................................38

    5. Rquilibrerlesrapportslocatifs(commentinvestirsansconfiance?)etcrerunvritablestatutdubailleurpriv......................................................................................................................................40

    6. Rendrelarponsedulogementsocialplusefficientedansuncontextebudgtairecontraint.....42

    7. RecentrerlaParticipationdesEmployeurslEffortdeConstructionsursavocationdorigine...44

    Pourconclure..............................................................................................................................................47

    Annexe1Poidsdesdpensescourantesetdesdpensesencapital......................................................51

    Annexe2Lacomposantesocialedesaidesaulogement.........................................................................51

    Annexe3Dtaildescalculsetprcisionsconcernantleschiffragesrelatifslatteintedesobjectifsplanderelance......................................................................................................................................51

    1. DterminationdumontantglobaldinvestissementhorsTVAethorsterrainnu.........................51

    2. Dterminationdelapartbtimentdansleprixdeventedunlogement......................................53

    3. Miseencohrencedechiffragessurlestravauxdeperformancenergtique............................54

    4. Limpactentermesdemploi:dtaildescalculs............................................................................54

    Annexe4LeGreenDealanglais................................................................................................................58

  • MEDEFLivreBlancLogementConfrencedepresse09.03.2015 5

    Introduction

    Le logement de leurs salaris constitue une proccupation croissante pour les chefs dentreprises.

    La contribution des employeurs au logement de leurs salaris procde dune longue tradition, dont les prmices remontent la Rvolution Industrielle. Ds le milieu du XIXme sicle, nombre dentreprises sattachent loger leurs salaris proximit du lieu de travail en construisant directement des logements puis en constituant des socits dHabitations Bon March (HBM), qui deviendront les socits HLM. Les employeurs contribuent par ce moyen la protection sociale et la sociabilit de leurs salaris. Les collectivits locales rejoignent cette dynamique au dbut du XXme sicle et laccentueront aprs la Premire Guerre Mondiale.

    Au cours des annes 30, les entrepreneurs prennent conscience des limites de leurs modes traditionnels dintervention. Ils dveloppent alors des dispositifs collectifs, mutualisent leurs contributions financires, tout en conservant la matrise de leur action, travers des regroupements patronaux rgionaux et/ou sectoriels.

    Ces initiatives aboutissent en 1939 la mise en place dune allocation-logement pour les familles nombreuses puis, en 1943, la cration du premier CIL (Comit Interprofessionnel du Logement) par le syndicat patronal textile de Roubaix-Tourcoing.

    Ce dispositif sera gnralis par les pouvoirs publics en 1953 avec linstitution de la Participation des Employeurs lEffort de Construction (PEEC). Cette contribution, gre par le rseau Action Logement (anciennement 1% logement ou 1% patronal ), a pour objet de faciliter laccs au logement des salaris pour favoriser laccs lemploi et la mobilit professionnelle (participation au financement de logements sociaux, de laccession la proprit, aides financires et services divers).

    Aujourdhui, confrontes aux effets de la hausse constante des cots de limmobilier qui pse sur le pouvoir dachat1 et la qualit de vie de leurs salaris, les entreprises reprennent conscience des enjeux (y compris conomiques) associs au logement. Ainsi, dans les zones o le march de limmobilier est le plus tendu, les difficults de logement et leurs consquences ou corollaires - notamment sur le temps de transport pour le trajet domicile/travail - en viennent trop souvent dcourager les candidats un emploi.

    Ce contexte proccupant, qui amplifie sensiblement les effets de la crise conomique sur lemploi et pnalise particulirement les jeunes ou les mnages les plus modestes2, incite un nombre croissant dentreprises aider leurs salaris se loger.

    1 En 2013, le logement constitue le premier poste de consommation des mnages et reprsente prs du quart de leurs dpenses (22,7%), devant celles dalimentation (10,5% et de transport (10,7%). Selon une enqute SeLoger/Ifop publie dbut 2014, un Franais sur trois (33%) consacre la moiti ou plus de ses revenus se loger. 2 Pour mmoire, la Fondation Abb Pierre a consacr tout un chapitre cette problmatique dans son 19me rapport annuel Ltat du mal-logement en France : Chapitre 1-Le logement et lemploi, facteurs de prcarisation, mais aussi de dveloppement , fvrier 2014.

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    Au titre des exemples3 dinitiatives dentreprises en faveur du logement de leurs salaris, on peut citer LOral qui prend en charge le cot de lassurance garantissant les propritaires contre les risques dimpays ; AxonCble (PME de la Marne) qui loue des logements ses stagiaires ; Total qui a mis en place un dispositif de soutien pour ses jeunes embauchs locataires ; Phone Rgie qui se porte caution pour ses locataires franciliens ; le dirigeant du Leclerc de Saint-Nazaire qui a fait construire un immeuble proximit de son magasin pour loger une partie de ses salaris

    Cest pourquoi le MEDEF sintresse de plus en plus cette question. Les Accords Nationaux Interprofessionnels de 2011 sur le logement des jeunes et de 2012 sur le logement des salaris tmoignent de cette considration croissante, et de la place importante du logement dans les politiques conomiques et sociales de notre pays.

    Dans lenvironnement conomique actuel, lefficacit des politiques publiques en matire de logement est insuffisante.

    Alors que les besoins en logements en France restent considrables, les mises en chantier sont en chute libre depuis 2007. A lt 2014, au moment-mme o lINSEE estime que leffondrement de linvestissement en logement des mnages a cot lui seul 0,4 point de PIB sur un an, diverses mesures de relance de la construction ont t annonces par le gouvernement pour contenir la chute de la construction.

    Il nest pas neutre quen ces temps marqus par la ncessit pour les pouvoirs publics de limiter leurs interventions afin de rduire le dficit budgtaire, le logement reprsente 101 milliards deuros de flux dinterventions publiques (en additionnant les aides au logement et les prlvements fiscaux). Les aides au logement se sont leves 40,8 milliards deuros en 2013, soit 1,9% du PIB. Au regard des rsultats produits, lefficacit de cet interventionnisme est dsormais fortement mise en cause. De surcrot, conjugu un empilement de rglementations trop souvent tatillonnes ou excessives, il perturbe fortement le fonctionnement normal du march. Nanmoins, son ampleur interdit desprer revenir rapidement un quilibre de march, mme si ce dernier demeure lobjectif vers lequel il faut tendre : il ny a pas de fatalit ce que le logement soit le seul secteur chapper aux rgles de march ! Parce que le logement est un bien essentiel, auquel chacun doit avoir accs, le recours au march est sans doute comme ailleurs une des voies les plus efficaces pour y parvenir.

    De fait, le dficit chronique entre la demande et loffre de logements dans les zones tendues sest maintenu et la hausse des prix de limmobilier qui sest dveloppe au cours des annes 2000 na t que faiblement affecte par les crises financires de 2008 et de 2012, en raison de linsuffisance de loffre dans les zones tendues.

    Cette situation est dautant plus prjudiciable que le logement est un dterminant essentiel du dynamisme conomique de notre pays, fortement crateur demplois peu dlocalisables et

    3 A lire particulirement sur ce sujet : Patron cherche toit pour ses salaris , Liaisons sociales, 1er octobre 2011 ; Ces entreprises qui aident leurs salaris trouver un logement , Les Echos Immobilier, 12 janvier 2012 ; Les patrons jouent les assistantes sociales , Liaisons sociales, 1er septembre 2012 ; Le logement empoisonne les employeurs , LUsine Nouvelle, 13 juin 2013

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    contributeur majeur au budget de lEtat et des collectivits locales, avec 60,3 milliards deuros de recettes fiscales en 20134.

    Du fait de ces enjeux, lintrt du MEDEF pour la question du logement est double : faciliter laccs lemploi et la mobilit des salaris tout en contribuant la relance de lconomie et de lemploi. Dautre part, lorganisation compte parmi ses adhrents plusieurs fdrations professionnelles voluant dans le secteur du logement et de nombreux mandataires territoriaux impliqus dans le rseau Action Logement ainsi que dans la gouvernance dorganismes HLM.

    Ainsi, depuis 2009, un organe politique ( Comit logement puis Commission logement et mobilit professionnelle ), constitu de reprsentants de Medef territoriaux et de Fdrations professionnelles, est charg de faire avancer la rflexion sur les interactions existant entre le logement, lemploi et la croissance.

    Lune des principales missions de cette commission est dlaborer la doctrine du MEDEF sur la question du logement, de prendre part au dbat gnral sur lefficacit des politiques nationales et de proposer des solutions pour leur volution : cest la raison dtre de ce Livre Blanc.

    4 Cf. Insee, Comptes de la Nation 2013.

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    I. LaFranceconnatunesituationparadoxale:deplusenplusdinterventionspubliques,desrsultatsdemoinsenmoinssatisfaisants.

    1. Loffredelogementssestamliore

    La qualit doccupation des logements sest beaucoup amliore. Pour ne prendre que deux exemples, de 1968 2010 la surface moyenne par personne est passe de 22,7m 41m ; et leur confort gnral a progress : les WC et salles de bains qui nquipaient que 10% des logements en 1950 en quipent prs de 100% aujourdhui. Par ailleurs, tous les logements neufs rpondent dsormais des normes exigeantes de performances acoustiques, sismiques, nergtiques (normes Btiments Basse Consommation, faisant suite aux orientations politiques du Grenelle de lenvironnement). Enfin, la qualit architecturale des btiments sest sans cesse amliore : les reconstructions htives de lAprs-Guerre et les barres des annes 60 ont laiss la place des constructions qui concilient qualit architecturale et insertion harmonieuse dans le tissu urbain et, lorsquil sagit dun quartier nouveau, visent llgance des formes et la modernit de la construction.

    Loffre sest galement diversifie et rpond tous les types de besoins et de revenus des mnages (maisons individuelles, studios, appartements familiaux, rsidences avec services). Au total, le parc existant se compose de 35 millions de logements (dont 29 millions de rsidences principales). Plus de la moiti des rsidences principales (58%) sont occupes par des propritaires (dont 30% daccdants5). Quant aux locataires (40% des rsidences principales), ils se logent majoritairement dans le parc priv (23% des mnages, contre 17% pour le parc social).

    En termes quantitatifs, la France a construit prs de 6 millions de logements en quinze ans et, sur les 25 dernires annes, le nombre de logements a cr plus vite que la population (figure 1). France Stratgie6 a ainsi montr, sur la base du recensement de la population et des comptes du logement, que sur la priode 1984-2008, le nombre de logements avait augment de 30%7 quand la population naugmentait que de 14%.

    5 Les accdants sont les propritaires nayant pas rembours la totalit de leur emprunt immobilier. 6 Commissariat gnral la stratgie et la prospective, anciennement Centre danalyse stratgique. 7 Pour mmoire, plus de 120 000 logements ont t dmolis sur la priode 2004-2008 dans le cadre du PNRU, cf. Rapport dactivit 2008, ANRU.

  • MEDEFLivreBlancLogementConfrencedepresse09.03.2015 9

    Figure1:Depuis1984,lenombredelogementss'estaccruplusvitequelapopulationmaisprogressemoinsquelenombredemnages(indicebase100en1984)

    Toutefois, ces rsultats sont relativiser au regard de lvolution des dmolitions et transformations dusage, mais surtout de la progression du nombre de mnages. Celle-ci a une incidence directe sur lvolution des besoins en logements puisque, par dfinition, un mnage quivaut une rsidence principale. Si la population a cr moins vite que le nombre de logements, la rduction du nombre de personnes par mnage (divorces, dcohabitations, veuvages sur des priodes plus longues) a amplifi la demande en logements.

    Sur la priode 1984-2012, le nombre de mnages a cr lgrement plus vite que le parc de logements : il a progress de 38,5%8 (7 926 000 mnages supplmentaires) alors que la croissance du stock de logements a t de +35,3%.

    2. Maislademanderestesoustension

    La demande potentielle de logements neufs reprsente, pour lessentiel, le flux de construction compatible avec la croissance projete du nombre de mnages (tenant compte des facteurs de fcondit, de solde migratoire, dvolution tendancielle de la mortalit et des comportements de cohabitation), sans tenir compte des situations de mal-logement ou de non logement. Les rcents travaux du Conseil gnral de lenvironnement et du dveloppement durable (CGEDD)9 estiment quil est ncessaire de construire a minima entre 300 000 et 400 000 logements chaque anne dici 2030 pour satisfaire cette demande potentielle.

    Cette estimation constitue sans doute une fourchette basse puisquelle nintgre ni les mouvements de population (mtropolisation, hliotropisme), qui induisent des besoins quantitatifs et qualitatifs supplmentaires en logements dans certaines zones 10 , ni la rsorption du dficit en logement

    8 On retrouve quasiment la mme variation (+38,4%) du nombre de mnages en utilisant les donnes des recensements INSEE de la population sur la priode 1982-2010. 9 Observation et statistiques n135 La demande potentielle en logement lhorizon 2030 , Aot 2012. 10 Quitte ce que, dans certaines zones recules, les logements existants demeurent durablement vides, commedes logements anciens, inadapts et au confort limit.

    100

    110

    120

    130

    140

    Population Nombredelogements Nombredemnages

    Source :Recensement,Comptesdulogement

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    accumul au fil des annes dont lampleur varie, selon les sources, entre 500 00011 et 1 200 00012 units.

    Figure2:Depuis20ans,laconstructiondelogementsnecouvrepaslademandepotentielle

    Aprs prise en compte de lobjectif de rsorption du dficit, on aboutit au besoin en logements. Ainsi, synthtiquement, le passage lobjectif de 500 000 logements mis en chantier par an rsulte de la somme de la demande potentielle prcdemment retenue (de 300 000 400 000 units par an) et de la rsorption sur dix ans dun dficit dun million de logements. Par ailleurs, il faut rappeler que, depuis plus de trente ans, lvolution du nombre de mnages a t systmatiquement sous-estime dans les prvisions officielles (cf. figure 3).

    Figure3:Lasousestimationsystmatiquedunombredemnagesdanslesprvisions

    11 Nombre de mnages ligibles au DALO (le Droit Au Logement Opposable, institu en 2007, permet aux personnes ligibles au logement social et ntant pas en mesure daccder par leurs propres moyens un logement, de faire valoir leur droit un logement ou un hbergement digne). 12 Nombre de demandes daccs au logement social, incluant des mnages dj logs mais rsidant dans des logements ne correspondant pas leurs besoins.

    250000

    300000

    350000

    400000

    450000

    500000

    550000

    1975

    1977

    1979

    1981

    1983

    1985

    1987

    1989

    1991

    1993

    1995

    1997

    1999

    2001

    2003

    2005

    2007

    2009

    2011

    2013

    NiveaudelaconstructionneuveenDRE* Demandepotentielle*

    21222324252627282930

    1990

    1992

    1994

    1996

    1998

    2000

    2002

    2004

    2006

    2008

    2010

    2012

    2014

    2016

    2018

    2020

    Nom

    brede

    mn

    ages

    (millions)

    ProjectionINSEE1993 ProjectionINSEE1997 ProjectionINSEE2002ProjectionINSEE2006 ProjectionSOeS2010 Observ(RGP/ENL)

    * Siclone/Sit@del2/depuis 2000: estimations FANIE daprs Sit@del* Besoins en logement mdians (hors corrections pour drive des projections dmographiques, besoins ns du renouvellement urbain et rsorption du dficit en logement)

    Source:INSEE,SOeS

    Source:MichelMouillart

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    3. Etloffredemeureinsuffisante

    Au regard de cette demande potentielle, la construction de logements savre insuffisante : aprs une anne 2011 satisfaisante (un peu plus de 420 000 logements commencs), les annes 2012 2014 affichent de nettement moins bons rsultats (baisse constante jusqu un score compris entre 360 00013 et 300 00014 logements commencs) 15.

    La principale raison de recul de loffre rside dans leffondrement de la primo-accession, particulirement dans la maison individuelle, depuis la rforme du Prt Taux Zro (PTZ+) intervenue dbut 2012. De fait, sur les 67 000 mises en chantier perdues depuis 2011, 60% (40 000 exactement) savrent des acquisitions avec PTZ+ (soit -45%). Avec une baisse de production de 31 000 logements, le locatif priv enregistre, quant lui, une chute de 40% (cf. tableau 1).

    Tableau1:Evolutions20072014desmisesenchantierparfilire(base:nouvellessriesstatistiques)

    (France entire) 2007

    2011 2014 (meilleure anne)

    Locatif social (y compris les ventes par les promoteurs)

    67 000 105 000 98 000

    Locatif intermdiaire 1 000 2 000 4 000 Locatif priv 87 000 78 000 47 000 Accession 308 000 220 000 193 000 dont primo-accession 168 000 149 000 -- dont avec PTZ/PTZ+ 78 300 89 000 49 000 Rsidences secondaires 26 000 18 000 14 000 Ensemble 489 000 423 000 356 000

    Le tableau 1 qui reprend les nouveaux chiffres Sit@del2 fait ressortir une baisse de 133 000 logements en 7 ans. La srie statistique en vigueur jusquen fvrier 2015 faisait ressortir une baisse de 121 000 logements en 3 ans. Lampleur de ces baisses et leur rapidit soulignent que les causes en sont multiples et cumulatives.

    3.1. Lindisponibilit du foncier constructible, matire premire

    Cette difficult rsulte moins de linsuffisance de terrains (la France est lun des pays les moins densment peupls de lUE)16 que de la combinaison de politiques locales malthusiennes (densifier le

    13 Selon les sries statistiques, en date relle estime, publies par le SOeS le 27 fvrier 2015 14 Selon les sries statistiques, en date de prise en compte, publies par le SOeS avant fvrier 2015 15 A noter : la situation est diffrente sur le march de lancien, qui affiche une reprise des ventes depuis 2013. Cf. Indice Notaires-Insee du 2e trimestre 2014 : fin juin 2014, le nombre de transactions ralises au cours des douze derniers mois est estim 735 000. En un an, le volume annuel de transactions se redresse nettement (+9,2% par rapport au nombre de transactions ralises en juin 2013 au cours des 12 derniers mois couls). Mais, si cela contribue une plus grande fluidit sur le march, ces ventes ne constituent pas une offre supplmentaire. 16 Lespace urbain en France ne recouvre que 9% du territoire total, contre 28% en Allemagne, 20% en Italie,29% aux Pays-Bas.

    Source:MichelMOUILLART,modleFANIE

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    moins possible) et de la rtention des terrains disponibles, tant publics que privs. Cette situation procde pour partie de la gestion patrimoniale des acteurs publics : rtention des terrains par les Etablissements Publics Fonciers, relatif chec des politiques dites volontaristes de ventes des terrains publics Et, sagissant des propritaires privs, elle rsulte de blocages lis des prlvements fiscaux instables et lourds, incitant vendre le plus tard possible. Or, cette limitation du foncier disponible a mcaniquement un impact sur le nombre de logements construits et sur leur prix de revient : la raret de loffre foncire pousse les prix des terrains la hausse, limitant mme leur baisse en priode de crise17.

    3.2. La rglementation du sol, souvent trs contraignante

    Depuis une dizaine dannes, avec notamment les lois SRU18, Grenelle, Montagne, Littoral, les documents durbanisme et leurs rglements se complexifient. Les proccupations et les objectifs (dveloppement durable, transports, activit conomique etc.) se multiplient tandis que les procdures (rvision, modification) se densifient19, du fait notamment des obligations en matire de concertation et denqute publique. Souvent, et particulirement sur le plan environnemental, cela conduit limiter lurbanisation et freiner la libration des terrains constructibles : plutt que de programmer, on interdit.

    Par ailleurs, la mise en place, de faon non synchronise, des diffrents types de documents durbanisme (PLU20, PLH21, SCoT22, directives territoriales, schmas directeurs) des chelles diverses, na pu aboutir aux stratgies de dveloppement des territoires raisonnes et cohrentes qui taient attendues (hormis quelques relles russites locales).

    Enfin, cette complexit, parce quelle favorise les contentieux, porte un risque juridique croissant.

    3.3. Les recours, plus ou moins abusifs, constituent un frein permanent loffre de

    logements

    On estime entre 25 000 et 40 00023 le nombre de logements bloqus en permanence par des recours. Deux raisons principales expliquent lessor de ces blocages : le phnomne NIMBY ( not in my backyard ou pas dans mon arrire-cour ) : les mnages

    voisins des constructions venir veulent protger leur rente de situation. Eux-mmes sont venus sinstaller un endroit pour bnficier dune certaine qualit de vie mais refusent que dautres fassent de mme au risque de menacer leur cadre de vie ;

    17 On estime que le foncier reprsente pour des logements collectifs, entre 15 et 20% du prix dun logement en zone urbaine normale mais entre 30% et 50% en zone trs tendue (Paris et premire couronne, littoral mditerranen, ). 18 Loi relative la Solidarit et au Renouvellement Urbain du 13 dcembre 2000. 19 Les tentatives de simplification rcentes vont dans le bon sens mais sont insuffisantes. 20 Plan Local dUrbanisme, remplace le POS (Plan dOccupation des Sols) depuis la loi SRU. 21 Programme Local de lHabitat : document dobservation, de dfinition et de programmation des investissements et des actions en matire de politique du logement lchelle dun territoire. 22 Schma de Cohrence Territoriale : document qui dtermine un projet de territoire (intercommunal) visant mettre en cohrence des politiques sectorielles (urbanisme, habitat, dplacements, commerces) dans un environnement prserv. 23 Chiffres hors logements construits directement par les bailleurs pour lesquels le nombre de logements bloqus pourrait tre quivalent.

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    lintrt financier : certaines personnes utilisent les recours comme un moyen de senrichir, certains avocats stant mme spcialiss dans ce domaine.

    Quelquefois, les collectivits elles-mmes peuvent tre la source des recours lorsquelles instruisent des permis non conformes aux rglements durbanisme, souvent par manque de connaissances et de moyens (personnel en nombre insuffisant ou insuffisamment qualifi).

    La mobilisation de lensemble des acteurs du secteur pour lutter contre les recours a conduit le Gouvernement prendre un certain nombre de mesures par ordonnance au cours de lt 2013 (restriction de lintrt agir, mise en tat des dossiers devant les tribunaux administratifs, procdure 2 en 1 -possibilit de demander au mme juge de se prononcer sur la validit du recours et daccorder des dommages et intrts-, suppression, en zones tendues, dun rang de juridiction, possibilit donne au juge de conditionner la validit dun permis de construire des modifications et non plus simplement de le valider ou de linvalider). Sil est encore trop tt pour se prononcer sur limpact de ces mesures24, elles constituent nanmoins une avance quil appartient dsormais aux tribunaux de mettre en uvre.

    3.4. Les cots de construction en forte augmentation, du fait notamment de lempilement

    des rglementations et normes

    Lindice du cot de construction (ICC INSEE), qui tmoigne de lvolution du prix du btiment, a progress de presque 50% (49,6%) entre 2000 et 2012. De mme, suivant une tude ralise par la Caisse des Dpts et Consignations25, les cots de production des logements sociaux ont augment de 53% sur la priode 2005-2011. Cette hausse sexplique essentiellement par une augmentation sensible des cots des matriaux (lie en grande partie la hausse des cots de lnergie) et de la main duvre, mais galement par limpact financier de laccumulation de rglementations et de normes26.

    Dans le cadre de sa dmarche 500 000 logements , Ccile Duflot (alors Ministre du Logement) a constitu en 2013 un groupe de travail charg de Simplifier la rglementation et llaboration des normes de construction et de rnovation . Le rapport issu de ces travaux tablit que au-del du code de la construction et du code de lurbanisme (qui contiennent plusieurs milliers darticles), les rglementations concernant la construction sont rglementes dans 11 autres codes travers plus de 1 000 articles. Sy ajoutent une quinzaine de lois ou dcrets non codifis.

    Les principales fdrations professionnelles de la construction et le mouvement HLM estiment fin 2013 que limpact de ces rglementations et normes sur le prix de construction des logements se traduit par un surcot de 23% sur 5 ans et de 38% sur 11 ans27. Parmi les postes identifis28, on peut citer notamment la performance nergtique (RT2000, RT2005 puis RT2012), laccessibilit des

    24 Pour linstant, malheureusement, les professionnels ne notent pas damlioration. 25 Caisse des Dpts, Les cots de production des logements locatifs sociaux depuis 2005, Revue Eclairages n1, novembre 2012. 26 Selon lAFNOR, il existe 4 000 normes dans le domaine de la construction. 27 Olivier TOMMASINI, Analyse de lvolution compare des prix et des cots dans le btiment - Prconisations en matire de simplifications rglementaires, FFB, juillet 2013. 28 Cf. FPI Note sur les cots de travaux et facteurs de hausse, mars 2013.

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    btiments aux personnes mobilit rduite (2005), la lutte contre la pollution des sols et les rgles de mise en dcharge (2005), ainsi que la prvention des risques sismiques (2012).

    3.5. Le dsquilibre des rapports entre bailleurs et locataires, qui entrave le droit de proprit, dcourage linvestissement locatif

    Au-del des caractristiques communes toute pargne, qui permet de se constituer un capital et de percevoir un complment de revenus rgulier, linvestissement dans limmobilier locatif sexplique de plus en plus par le dsir de prparer sa retraite. Ainsi, 95% des bailleurs privs sont des particuliers.

    Or lencadrement de la relation locative, toujours plus contraignant pour le propritaire depuis la loi Quillot de 1982, est un frein linvestissement ou la mise en location de logements existants. Ce dsquilibre croissant conduit galement les propritaires-bailleurs prendre des garanties auprs des locataires, surtout dans les secteurs o la demande est suprieure loffre (les locataires se trouvent alors en forte concurrence). Cette situation handicape particulirement les mnages revenus modestes la recherche dun logement, tels les jeunes actifs et les mnages en situation de prcarit qui ne sont pas en capacit de fournir les garanties exiges.

    Il est noter que la perception ngative des dispositions de la loi ALUR relatives aux rapports locatifs par les investisseurs privs a accentu ce climat de dfiance. Il est donc primordial de restaurer au plus vite la confiance et lenvie dinvestir des particuliers comme des oprateurs institutionnels.

    Ceci est dautant plus vrai que sajoute ces contraintes le poids croissant de la fiscalit (droits denregistrement, taxation des plus-values immobilires, surtaxe des rsidences secondaires).

    3.6. La fiscalit, pnalisante au regard des autres pays europens

    Une tude de FIDAL29sur la fiscalit applicable limmobilier montre que la France est le pays o la construction est la plus taxe de lUE30 : avec des prlvements fiscaux qui reprsentent 27% du prix dun logement, lcart avec nos voisins europens se situe en moyenne aux alentours de 12,5 points mais atteint 17 points avec lAllemagne.

    29 FIDAL : tude sur la fiscalit immobilire en Europe, parue en octobre 2014. 30 17% en moyenne de poids relatif.

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    Figure4:Fiscalitapplicableunersidenceprincipaleneuvede200000eurosTTC(en%duprixd'acquisition)

    Cette mme tude (cf. figure 4) montre que la France a la fiscalit la plus lourde de lUnion Europenne, non seulement sur la construction mais galement en matire de dtention ou de revenus locatifs du fait de nombreuses taxes, en particulier locales, nettement plus leves que dans le reste de lUE et en progression constante. Il nest donc pas trs tonnant que linvestissement locatif soit dun rendement net plus faible que beaucoup dautres placements et lun des moins rentables de lUE. Cette faible rentabilit nest compense que partiellement par les avantages fiscaux des dispositifs daide linvestissement locatif (Robien, Scellier, Duflot, Pinel).

    3.7. Les modes de financement du logement propres la France

    Concernant les acqureurs, les prts, gnralement taux fixes, dpendent de la capacit de remboursement des mnages pendant la dure du prt et non de la seule valeur du bien, ce qui diminue le risque. Cette politique de prt suivie par les banques franaises permet dviter les situations de crise telles que les ont connues des pays comme lEspagne ou les Etats-Unis.

    Le contexte conomique actuel ainsi que le renforcement des rgles prudentielles europennes (notamment Ble III mais galement les contrles mens par les autorits de rgulation sur le niveau de risque des portefeuilles) agissent sur les conditions daccs au crdit, et freinent laccession la proprit. Par ailleurs, les rflexions en cours au niveau des autorits prudentielles laissent prsager des risques de restrictions concernant lutilisation des taux fixes et le recours au crdit cautionn, moins onreux que le crdit hypothcaire.

    LesEchos/source :FIDAL,octobre2014

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    Du ct des oprateurs, deux modes de financement cohabitent : celui du logement social et celui du logement priv.

    Le logement social franais est financ en grande partie par des emprunts bancaires taux bonifis auprs de la Caisse des Dpts (sur les fonds collects du Livret A et du Livret Dveloppement Durable - LDD) et auprs dAction Logement31. Ces prts sont complts par des subventions de lEtat ou des collectivits locales (aides la pierre) et par un apport en fonds propres des organismes. Dautre part, afin de permettre aux organismes HLM de pratiquer des loyers compatibles avec les ressources des mnages ligibles au logement social, lEtat leur consent tout un ensemble davantages financiers (exonration dimpt sur les socits, TVA taux rduit, exonration de taxe foncire32, dcote sur la valeur des terrains publics et exonration dimposition sur les plus-values pour le vendeur). Cependant, du fait des contraintes budgtaires, les subventions de lEtat, bien que trs marginales, sont en forte diminution, situation qui risque de perdurer. La situation financire dlicate des collectivits locales et lpuisement des ressources dAction Logement laissent galement prsager une baisse prochaine de leurs interventions en subvention. Ainsi, les organismes sont conduits utiliser davantage leur trsorerie33. Leur modle conomique traditionnel est fragilis et atteint aujourdhui ses limites.

    Pour la part du logement relevant de la promotion prive, ce sont les fonds propres des oprateurs et les prts bancaires qui financent les oprations. Et ce dernier financement nest assur quune fois atteint un certain niveau de pr-commercialisation du programme. Or, dans un contexte o les acqureurs hsitent sengager, le relvement des seuils de pr-commercialisation34 ncessaire la scurisation des oprations conduit labandon de nombreux projets (y compris, avec le dveloppement de la VEFA HLM35, des projets de logements sociaux) et a un effet clairement pro-cyclique quand la construction ralentit.

    De surcrot, en application du principe de mixit sociale, les oprations de promotion prive comprennent souvent un quota de logements sociaux (en moyenne de 20% 40%), vendus perte dans bien des cas. Il en rsulte une forme de prquation, facteur de hausse des prix pour la partie libre. En effet, bien que la rglementation dtermine clairement sur tout le territoire des prix pour le logement social, le prix des VEFA HLM est trop souvent impos par les collectivits locales en dehors de tout fondement juridique. Comme ce prix savre trs frquemment infrieur au prix de revient de lopration, la perte induite est considre comme une surcharge foncire pour la partie libre et ce sont les acqureurs privs qui supportent la diffrence crant ainsi ce que lon appelle couramment limpt de palier . 31 LEtat a conduit Action Logement recourir lemprunt auprs du Fonds dEpargne de la CDC afin dtre en mesure dapporter aux organismes HLM, pendant trois ans, un financement annuel bonifi de 1,5 Md reprsentant un quivalent-subvention de 950 M, destin principalement financer une part de la surcharge foncire. 32 Exonration de TFPB (Taxe Foncire sur les Proprits Bties) pendant au moins 15 ans. 33 Union Sociale pour lHabitat, Les HLM en chiffres 2013, septembre 2013, p.20. 34 A titre dexemple, il est pass de 30% dun programme environ en 2011 prs de 50% aujourdhui, part vendue aux bailleurs sociaux exclue (sous lhypothse quelle reprsente 20% du programme, le taux global de pr-commercialisation requis est alors pass de 25% en 2011 40% en 2013). 35 La Vente en Etat Futur dAchvement consiste acheter des logements sur plan. Les oprateurs HLM y recourent notamment, ce qui permet de produire des logements sociaux rapidement et de favoriser la mixit sociale.

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    4. Les prix ne sont plus en phase avec le budget desmnages au pouvoir dachat enberne

    Les mnages disposent dun revenu (salaire, allocations sociales, aides diverses) qui conditionne leur capacit dinvestissement dans leur logement. Cela dtermine le niveau de loyer ou de crdit immobilier auquel ils peuvent prtendre. Au regard de cette contrainte, ils choisissent leur logement en jouant sur les critres suivants : la localisation (par rapport au lieu de travail), la taille (surface et/ou nombre de pices), la qualit (notamment en matire disolation et de performance nergtique).

    Or, dans le contexte conomique actuel, ces choix sont de plus en plus contraints. En effet, sur presque tous les segments du march (parc locatif social, parc locatif priv, accession la proprit, maisons, appartements, dans lancien comme dans le neuf), les prix36 ont tendance se dconnecter du pouvoir dachat des mnages (cf. figure 5), mme si les loyers ont cr en moyenne plus faiblement que le revenu disponible brut de lensemble de la population. De ce point de vue, il convient de souligner lapport quantitatif essentiel des dispositifs successifs daide linvestissement locatif (lois Prissol, Besson, Robien, Borloo, Scellier, Duflot, Pinel). Ces derniers ont en effet permis de crer 850 000 logements supplmentaires en quinze ans, et donc de compenser le retrait des institutionnels dont le parc est pass de 850 000 275 000 units au cours des quinze dernires annes, contribuant ainsi contenir la hausse des loyers.

    Figure5:Facelapnuriedelogements,leprixdeslogementsaugmenteplusquelerevenudesmnages(base100auT41998)

    Au total, pour lensemble des mnages, le montant des dpenses effectives37 lies au logement a clairement augment (en moyenne +5,4% par an) sur la priode 1980-2012. Il faut noter ici que les dpenses dnergie lies loccupation dun logement posent le dfi de la prcarit nergtique des mnages. Selon lINSEE38, 3,8 millions de mnages (France mtropolitaine) consacrent ainsi plus de 36 Lvolution rcente des prix prsente des tendances contrastes selon les zones. 37 Les dpenses effectives lies au logement recouvrent les loyers, les remboursements demprunts, les charges et les cots associs lentretien courant, ainsi que les dpenses dnergie (chauffage, eau, lectricit/gaz), les taxes (taxe foncire, taxe dhabitation) et les dpenses dameublement et dquipement du logement. 38 Cf. La prcarit nergtique : avoir froid ou dpenser trop pour se chauffer , Insee Premire n1351, mai 2011.

    100120140160180200220240260280

    Prixdeslogementsanciens PrixdeslogementsneufsRevenudisponiblebrut Cotsdeconstruction(ICC)Loyers(IRL)

    Source :INSEE,SOeS

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    10% de leur revenu leur facture nergtique, tandis que 3,5 millions dclarent souffrir du froid dans leur domicile. Cela concerne majoritairement les mnages occupants des logements anciens (construits entre 1949 et 1975).

    En se limitant au cot du logement stricto sensu, la hausse des dpenses sexplique notamment par lamlioration de la qualit des logements, la migration dune part croissante de la population vers les centres urbains et laugmentation du nombre de m par occupant. Mais surtout, une tude du CAS39 a montr que la croissance du taux deffort brut a principalement touch les mnages appartenant la moiti des mnages la plus pauvre .

    Dans ces conditions, laccession la proprit des mnages devient de plus en plus difficile, notamment en zones tendues. La hausse des prix immobiliers a cependant40 t rendue supportable par lvolution des crdits au cours de la dcennie coule : 1 point de pourcentage de baisse des taux dintrt reprsente 8% damlioration de la capacit de remboursement des mnages et 5 ans supplmentaires de dure demprunt quivalent 10% de plus de capacit de remboursement. Pour autant, en dpit de lamlioration des conditions de crdit, lObservatoire du Financement des Marchs Rsidentiels41 montre que lindicateur de solvabilit de la demande peine se maintenir depuis le dbut 2013, malgr un redressement constat en 2014. Ainsi, dfaut dun apport personnel suffisant, les mnages les plus jeunes et les plus modestes ne peuvent entrer sur les marchs rsidentiels que grce un dispositif vritablement solvabilisateur tel que le PTZ et le PTZ+ avant sa rforme de dbut 2012 (rduction des diffrs de remboursement42 ). Lapport personnel (don familial ou revente dun bien immobilier antrieurement acquis) est donc devenu dterminant.

    De fait, lavenir sannonce sombre pour les capacits financires des mnages : la situation conomique ne laisse pas augurer des augmentations de revenus importantes, tandis que le rtablissement des comptes publics a dores-et-dj entran un alourdissement sensible des prlvements sur les mnages. De mme, les aides de lEtat en faveur du logement vont inluctablement baisser au cours des prochaines annes comme en tmoignent le nouveau plafonnement de lAPL locatif et la menace sur les aides personnelles aux accdants. Or, les aides la personne et, en premier lieu lAPL, reprsentent prs de la moiti de lintervention de lEtat.

    5. Cettesituationpnaliselactivitetlesdsquilibresentreterritoiresaugmentent

    Logement et emploi sont lis : on sinstalle, autant que possible, proximit de son lieu de travail. En outre, lactivit attire lactivit : les entreprises sinstallent prioritairement dans des zones dj dynamiques conomiquement, ce qui induit galement une localisation des espaces rsidentiels proximit de ces zones. Si le principal facteur daugmentation de la population active sur un territoire est lactivit conomique, lhliotropisme rend les villes du Sud et de lOuest

    39 Centre danalyse stratgique avril 2011 sur base statistique ENL 1998-2006. 40 Laugmentation des revenus des accdants (plus prononce que pour lensemble des mnages) et les aides au logement entrent aussi en compte. 41 Observatoire Crdit Logement / Institut CSA - Mensuel Janvier 2015. 42 La nouvelle rvision du PTZ+ intervenue en octobre 2014 permet de revenir, pour partie, la situation ex ante.

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    particulirement attractives (de Bordeaux la Mditerrane en passant par Toulouse), notamment auprs des jeunes ou des seniors (meilleure qualit/cadre de vie)43.

    La relation entre logement et emploi induit galement la question des transports et de la mobilit : les personnes et les entreprises sinstallent dans les zones o les axes de transports sont denses, faciles daccs et permettent des dplacements rapides. De mme, emploi, ducation et formation sont lis. La proximit de lentreprise et de lUniversit permet les changes entre la recherche et lapplication, lessaimage de linnovation, ainsi que le transfert de comptences humaines. Cest aussi proximit des entreprises que se dfinissent les besoins de formation et dadaptation des personnels : une politique de formation continue se dfinit en fonction des besoins exprims par les entreprises sur un territoire. Une politique active de maintien de lemployabilit est une condition de prservation de lactivit sur un territoire et, de fait, de son attractivit.

    Il en rsulte que populations, emplois, activits, savoirs, comptences et qualit de vie se concentrent de plus en plus dans les mmes zones : selon lINSEE, 77% des emplois salaris restent localiss dans les ples urbains. Ainsi le foss slargit, en France, entre des zones denses dynamiques et des espaces conomiquement fragiles et faiblement peupls 44 . Ces dsquilibres issus de la mtropolisation entranent des tensions croissantes sur lemploi, alors que le taux de chmage est toujours plus lev.

    Des tudes du Credoc, commandes par le MEDEF45, laissent paratre des inquitudes en ce sens : 40% des tablissements employant du personnel se dclarent affects par les difficults de

    logement de leurs salaris ;

    70% des actifs refuseraient une opportunit professionnelle46 si cela les obligeait accrotre leurs dpenses de logement ;

    500 000 (sur 5 ans) personnes en recherche demploi auraient renonc un poste car cela aurait occasionn une hausse de leurs dpenses en logement.

    Par ailleurs, plusieurs tudes conomiques (CAS 47 , CAE 48 , ANIL 49 , Direction Gnrale du Trsor50) sinterrogent sur la possibilit dun lien entre statut doccupation et march de lemploi, donc le chmage. Elles questionnent en particulier lhypothse dOswald51, tablissant lexistence

    43 Cf. linterview de Laurence Duboys Fresney, sociologue lOFCE et auteure de lAtlas des Franais, dans Libration Il y a la mer, le soleil et lemploi le 8 fvrier 2013. 44 Laurent DAVEZIES, La crise qui vient. La nouvelle fracture territoriale, 2012. 45 Rgis BIGOT et Sandra HOIBIAN, Les rpercussions directes et indirectes de la crise du logement sur lemploi, mars 2011 ; La mobilit professionnelle bride par les problmes de logement, juillet 2011 ; Les problmes de logement des salaris affectent 40% des entreprises, avril 2012. 46 Ils refuseraient un emploi meilleur que celui quils occupent actuellement. Ne pas tre oblig de dmnager est trs important dans le choix dun nouvel emploi pour 56% des personnes interroges (contre 48% pour le fait dtre bien rmunr). 47 Favoriser la mobilit professionnelle en modifiant la fiscalit du logement, Note danalyse n196, octobre 2010. 48 Mathilde LEMOINE et Etienne WASMER, Les Mobilits des salaris, rapport au Conseil d'analyse conomique auprs du Premier ministre, 2010. 49 Jean BOSVIEUX et Bernard COLOOS, Accession la proprit, mobilit rsidentielle et emploi, Habitat Actualit, fvrier 2011. 50 Nicolas COSTES et Sabrina EL KASMI, Les freins la mobilit rsidentielle pnalisent-ils la qualit de lappariement sur le march du travail ?, Trsor-Eco n116, septembre 2013. 51 Andrew OSWALD, A conjecture of the explanation for high unemployment in the industrialized countries, University of Warwick, 1996.

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    dune corrlation entre taux de propritaires occupants et niveau de chmage. Cette relation sexpliquerait par des contraintes financires (cots de transaction, remboursements demprunts de longue dure) spcifiques au statut de propritaire occupant qui limitent sa mobilit. Une hypothse semblable sapplique aux locataires HLM : les dlais dattente pour lobtention dun nouveau logement social constitueraient un frein leur dmnagement, et donc la fluidit du parc.

    Cependant, ces analyses doivent tre relativises la lumire des chiffres de lOCDE52 qui montrent clairement que la mobilit des personnes napparat pas particulirement faible en France par rapport la plupart des autres pays de lOCDE (). 8,6%, le pourcentage de mnages ayant chang de rsidence au cours de lanne 2007 (dernire anne connue) est sensiblement plus lev en France quen Allemagne notamment o il ressortait alors seulement 5,3% 53 (cf. figure 6), alors que le premier pays comprend une proportion bien suprieure de propritaires-occupants que le second (63,7% contre 53,4% en 2011, selon les donnes dEurostat).

    Figure6:Pourcentagedemnagesayantchangdersidenceaucoursdel'anne2007

    Si ces rsultats montrent que le statut doccupation dun logement nest pas une entrave la mobilit, les carts de prix sont en revanche un frein rel. En effet, budget gal, on nachte pas le mme logement Brest et Paris (cela vaut aussi pour la location) Et sur une mme agglomration, la priphrie sera presque toujours plus accessible financirement que le centre.

    En rsum, les employeurs comme les salaris ressentent trop souvent des difficults de logement, particulirement au regard des temps de transport entre domicile et lieu de travail. Lenqute du Crdoc auprs des actifs54 rvle ainsi que la proximit avec le lieu de travail est le deuxime critre de choix dun logement, particulirement important chez les jeunes et les personnes en phase dinsertion professionnelle. Cela conduit la moiti des actifs interrogs dclarer quils refuseraient lopportunit dun meilleur emploi si cela devait se traduire par une augmentation de leur trajet quotidien de 30 minutes.

    52 OCDE, Rformes conomiques : Objectif Croissance, 2011. 53 COE Rexecode, Limmobilier est-il lennemi de la comptitivit ?, septembre 2013. 54 Rgis BIGOT et Sandra HOIBIAN, Le cot du logement pse sur la mobilit professionnelle, Consommation et modes de vie n240, juin 2011.

    0

    3

    6

    9

    12

    15 %

    Source:OCDE,rformesconomiques :Objectifcroissance2011

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    Lexemple de lIle-de-France55 est, en ce sens, emblmatique : le consensus estime le besoin de construction a minima 70 000 logements chaque anne, mais la production sapproche pniblement des 40 000 units, entranant une hausse des prix et des loyers et finissant par nuire la comptitivit rgionale. A linverse, des agglomrations comme Lyon, Bordeaux ou Rennes, o transports collectifs et construction de logements accompagnent la croissance de lactivit ne souffrent pas ou peu de goulot dtranglement ni de tensions fortes sur le march du logement. Ces exemples contradictoires illustrent limportance davoir des politiques damnagement quilibres et prospectives, ainsi quune gouvernance efficiente des territoires.

    6. Ceseffetssontaccentusparlaterritorialisationdespolitiquesdulogement

    Au cours des dernires dcennies, lEtat a dcentralis auprs des collectivits territoriales les comptences en matire durbanisme et dhabitat, et dlgu de faon optionnelle et contractuelle lattribution des aides financires aux organismes HLM. Ce processus sest accompagn au plan local dun dveloppement progressif de lintercommunalit, empilant les niveaux de gouvernance. De surcrot, le transfert de comptences ne sest pas accompagn de laugmentation de moyens requis pour les collectivits, ni dune obligation de rsultats (notamment en ce qui concerne les objectifs de construction de logements).

    Il sen est suivi des difficults dappropriation des rglementations et de mise en uvre de la programmation urbaine (dont lhabitat) par les collectivits locales, tant sur le plan politique quoprationnel. Ces difficults ont t amplifies par des carts sensibles entre les rythmes lgislatifs et rglementaires dune part, et les rythmes de fonctionnement des collectivits influencs par la vie politique locale dautre part.

    De fait, en transfrant le pouvoir de dcision de construire aux maires, le processus de dcentralisation a pu contribuer la rduction de leffort de construction dans certaines communes : souhait de conserver inchang lquilibre sociologique local, difficults financires construire les quipements publics pour rpondre aux besoins supplmentaires, conviction bien ancre quun maire btisseur [est un] maire battu 56... Cette tendance est rgulirement aggrave au moment de chaque lection, les projets tant bloqus plusieurs mois avant le scrutin, voire abandonns aprs, en cas de changement dquipe municipale. Ce constat est particulirement marqu en 2014 : on estime 30 000 le nombre de logements bloqus par les nouveaux lus.

    55 Le mme constat pourrait tre fait dans des rgions comme la Cte dAzur, le Genevois franais ou le Pays Basque. 56 Mme si des villes comme Lyon ou Bordeaux dmontrent le contraire.

  • MEDEFLivreBlancLogementConfrencedepresse09.03.2015 22

    Le logement : un secteur qui fait lobjet dune forte attention des pouvoirs publics, avec des effets contreproductifs

    Le march de limmobilier rsidentiel franais apparat comme un march de pnurie dans un environnement rglementaire ultra-contraint qui maintient les prix un niveau lev et affecte les comptes publics, alors que la seule rponse possible est le dveloppement dune offre abondante et diversifie rpondant aux besoins et permettant le retour progressif un fonctionnement normal du march.

    Les exemples dans le reste de lUE montrent quil est impratif de changer de paradigme, de remplacer les contraintes administratives par des engagements sur objectifs et de crer une gouvernance efficiente, double dune vision de long terme.

    Christian Noyer, Gouverneur de la Banque de France, dclarait en mai 2013 : Le logement est un dterminant indirect mais essentiel de la comptitivit de lconomie. Cest le premier poste de dpense des mnages et la part qui lui est consacre est en augmentation constante. Les obstacles laccs au logement sont une cause majeure dingalit et une source premire de linscurit conomique, tout particulirement pour les salaris ne disposant pas dun CDI. Enfin, les difficults se loger freinent la mobilit gographique et sont une cause du chmage de longue dure. Rsoudre le problme du logement en France, cest donc simultanment accrotre la comptitivit, dfendre le pouvoir dachat, encourager la mobilit et rduire les ingalits.

    Une politique du logement doit se fixer pour objectif de conjuguer un tel constat au pass.

  • MEDEFLivreBlancLogementConfrencedepresse09.03.2015 23

    II. Limmobilierrsidentielestundterminantessentielde lacomptitivitdelconomiedenotrepays

    Le logement constitue nen pas douter un enjeu considrable pour le pays. Aprs avoir rappel son positionnement en termes macro-conomiques, on sattachera projeter les rpercussions globales possibles dun plan dinvestissement national en faveur du secteur.

    1. Lelogement,poidslourddelconomiefranaise

    Pour prendre conscience de la place du logement dans lconomie de notre pays et des enjeux induits, il convient de rappeler quelques ordres de grandeurs.

    En premier lieu, en 2013, le logement (y compris assise foncire57) reprsente plus de 60% du patrimoine national58. En ce sens, toute baisse gnralise et brutale des prix, loin dallger la charge qui pse sur les mnages, engendrerait un effet dflationniste majeur sur lensemble de lconomie. Dans une tude, COE-Rexecode59 analyse en effet 27 phases de baisse des prix immobiliers au sein des pays de lOCDE et constate que dans tous les cas sauf un, elles se sont accompagnes dune contraction ou, tout le moins, dun ralentissement marqu de lactivit.

    La dpense en logement60, qui mesure leffort consacr par lensemble des agents conomiques au domaine du logement, stablit 471 milliards deuros en 2013, soit 22,3% du produit intrieur brut61 (cf. figure 7). Ces dpenses reprsentaient 311,9 milliards deuros en 2002 (19,6% du PIB).

    Figure7:Montantdesdiffrentescomposantesdeladpenseenlogement62

    57 Le Compte du patrimoine ne fournissant pas le dcoupage des terrains btis entre le logement et le non-rsidentiel, on estime que la part du logement dans les terrains btis reprsente 75%. 58 On retient ici la dfinition du patrimoine national selon lInsee soit : Patrimoine total (ou valeur nette) = ensemble des actifs financiers et non financiers passifs financiers + soldes des produits drivs. 59 Limmobilier est-il lennemi de la comptitivit ? octobre 2013. 60 La dpense de logement comprend la consommation de biens et services, la formation de capital en biens et services spcifiques, les autres investissements des producteurs et les transferts spcifiques au domaine du logement. 61 En comptabilit nationale base 2010. Ce ratio a atteint en 2013 son point le plus haut depuis 1984. 62 Le poids des diffrentes composantes (dpenses courantes, dpenses en capital) est dtaill en annexe 1.

    0

    100

    200

    300

    400

    500

    1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012

    Dpensesencapital Dpensescourantes

    milliardsd'euros

    Source :SOeS,Comptedulogement2013

  • MEDEFLivreBlancLogementConfrencedepresse09.03.2015 24

    Quant lactivit immobilire, qui comprend linvestissement en logements neufs, lacquisition de logements existants et les travaux dentretien et damlioration, elle stablit 247,7 milliards deuros en 2013. Aprs avoir atteint son point le plus haut en 2011, elle se rapproche de son niveau de 2006 (cf. figure 8).

    Figure8:Montantdel'activitimmobilireparsegments(enmilliardsdeuroscourants)

    En outre, comme toute activit conomique (via les prlvements fiscaux), le logement contribue au budget de lEtat et des collectivits locales hauteur de 63 milliards deuros en 2013 (cf. figure 9). On distingue deux types de prlvements :

    les prlvements spcifiques au logement, qui reprsentent 34,5 milliards deuros. Ils se composent principalement des prlvements lis la production de services de logement (26,1 milliards deuros), dont 75% sont issus de la taxe foncire sur les proprits bties (19,6 milliards deuros) et des prlvements lis la mutation (8,4 milliards deuros) qui reviennent, pour lessentiel, aux collectivits locales ;

    les prlvements caractre plus gnral (28,5 milliards deuros) tels la taxe sur la valeur ajoute (23,7 milliards deuros), la contribution sociale gnralise et la taxe revenu de solidarit active sur les revenus du capital et dautres taxes (au sens du compte satellite du logement63).

    ces deux types de prlvement sajoutent la part dimpt sur le revenu pesant sur les revenus fonciers ainsi que lISF sur la valeur des biens immobiliers.

    63 Impts, taxes et versements assimils sur les rmunrations .

    0

    50

    100

    150

    200

    1990

    1991

    1992

    1993

    1994

    1995

    1996

    1997

    1998

    1999

    2000

    2001

    2002

    2003

    2004

    2005

    2006

    2007

    2008

    2009

    2010

    2011

    2012

    2013

    Logementsneufs Acquisitiondansl'ancien Travaux

    Source :SOeS,Comptedulogement2013

  • MEDEFLivreBlancLogementConfrencedepresse09.03.2015 25

    Figure9:Montantsdesprlvementsrelatifsaulogement(enmilliardsdeuroscourants)

    2. Lesaidesaulogement,entresoutienlactivitetpolitiquesociale

    Les aides au logement jouent un rle fondamental pour laccs au logement des mnages modestes, dans un contexte dinadquation entre loffre de logements et la demande. Cest pourquoi il est devenu classique dans la comparaison internationale de les rapporter au PIB afin de juger de leffort consenti et en second ordre den comparer lefficacit.

    Ainsi, lEtat accorde des aides de diffrente nature au secteur du logement, pour un montant global de 40,8 milliards deuros en 2013 (soit 1,9% du produit intrieur brut).

    On distingue cinq types daides (cf. figure 10), regroupes en deux catgories64 principales :

    les prestations verses aux consommateurs de services de logement, essentiellement sous forme daides personnelles aux occupants. Elles reprsentent 48,9% du montant global, soit 19,9 milliards deuros. Les consommateurs bnficient galement davantages fiscaux hauteur de 1,5 milliards deuros ;

    les avantages allous aux producteurs de logement (19,3 milliards deuros) dont les avantages fiscaux (13 milliards deuros), les avantages de taux (2,7 milliards deuros), les subventions dinvestissement (3,4 milliards deuros) et dautres aides.

    64 Pour le dtail des aides par filire, se reporter aux Comptes du logement publis chaque anne par le Commissariat gnral au dveloppement durable, tableau 311 Synthse des aides au logement .

    0

    10

    20

    30

    40

    50

    60

    70

    PrlvementsspcifiquesaulogementAutresprlvementsEnsemble Source :SOeS,Comptedulogement2013

  • MEDEFLivreBlancLogementConfrencedepresse09.03.2015 26

    Figure10:Lesaidesaulogement(enmilliardsd'euros)

    Les prestations logement, cest--dire les seules aides personnelles au logement (APL, ALS, ALF), ont progress de 3,8% entre 2012 et 2013, pour se situer 17,4 milliards deuros en 2013, soit 0,8% du PIB (comme en 2011). Au regard de ce ratio, la France occupait, en 201265, la troisime position des pays de lUnion Europenne 28 (UE-28), derrire le Royaume-Uni et lIslande, et ressortait 0,2 point de PIB au-dessus de la moyenne europenne (cf. figure 11).

    Figure11:LesprestationslogementenEuropeen2012(en%duPIB)

    65 Dernire anne disponible lchelon europen.

    0

    10

    20

    30

    40

    50

    Prestationssociales Subventionsd'exploitationSubventionsd'investissement AvantagesfiscauxAvantagesdetaux

    0,00,20,40,60,81,01,21,41,61,8

    Source :SOeS,Comptedulogement2013

    Note: lespaysde lUEquinapparaissentpas sur legraphique (Bulgarie,Estonie,Croatie,Italie, Lituanie, Portugal, Roumanie, Slovnie, Serbie, Turquie) ne distribuent pas deprestationssocialespourlelogement.

    Source :Eurostat

    UE 28

  • MEDEFLivreBlancLogementConfrencedepresse09.03.2015 27

    Ces observations doivent toutefois tre relativises ds lors quune part des aides au logement relve dune politique daccompagnement social. En effet, les aides personnelles au logement constituent un indispensable complment de revenu pour certains mnages faibles ressources.

    Lvaluation de cette composante sociale66 montre quenviron un tiers du montant total des aides personnelles au logement, soit prs de 6 milliards deuros, relverait dune politique sociale plutt que dune politique du logement.

    Au global, les aides personnelles au logement stricto sensu quivaudraient donc 0,5 point de PIB, soit 0,3 point de moins que la rfrence nationale67.

    3. Lelogement,crateurdecroissanceetderichesses

    Au regard de ces lments, nul ne saurait nier le rle fondamental que tient le logement dans lconomie, notamment travers la mobilisation de lensemble des acteurs de la filire (de la production de matriaux de construction la gestion immobilire) implants sur les territoires. Du fait de son importance, le logement est directement li au cycle conomique (le logement est induit par le cycle conomique), mais il est galement vecteur de croissance (rle inducteur).

    Linteraction entre le logement et le cycle conomique trouve notamment son explication dans les flux dinvestissements des agents conomiques. Pour exemple, du ct des seuls mnages, linvestissement logement (la formation brute de capital fixe de la Comptabilit nationale) en 2014 contribue pour prs de 5% au PIB en France68. A ce titre, le logement est un facteur significatif de la croissance69.

    Par ailleurs, les relations techniques entre les diffrentes branches dactivit, illustres par le tableau des entres-sorties de la Comptabilit nationale, font apparatre un effet multiplicateur de la construction de logements sur lconomie. La construction, caractrise par limportance et la diversit de ses consommations intermdiaires (dont plus de 90% sont dorigine nationale), se rpercute en chane sur lensemble de lconomie et engendre ainsi un surcrot dactivit dans les autres branches.

    A cela sajoutent les effets en termes demploi. Dune manire gnrale, la construction contribue au processus de dveloppement du pays. Il y a en effet une certaine corrlation entre le niveau de dveloppement conomique dun pays et la part de la main-duvre employe dans la construction. Par les effets multiplicateurs, le logement amplifie lvolution de lemploi secondaire et tertiaire dans lensemble des branches.

    66 Selon trois mthodes diffrentes, dcrites en annexe 2. 67 Ce qui ramnerait le poids de lensemble des aides au logement 1,8% du PIB. Pour mmoire, 1 point de PIB reprsentait 21 milliards deuros en 2013. 68 Linvestissement en construction (BTP et promotion immobilire) de tous les donneurs dordre (mnages, entreprises) reprsente au total 10% du PIB. 69 Cela nen fait pas pour autant un facteur dviction du financement des entreprises. Voir ce sujet ltude COE-Rexecode, Limmobilier est-il lennemi de la comptitivit ?, septembre 2013.

  • MEDEFLivreBlancLogementConfrencedepresse09.03.2015 28

    Dautre part, la construction constitue un vecteur traditionnel de qualification de la main-duvre non forme, voire mme dinsertion. Ainsi, les ouvriers acquirent une qualification plus grande dans la construction que dans la plupart des autres branches industrielles.

    Aussi, en plus des enjeux sociaux que constitue la construction de logements, cet effet multiplicateur de la construction permet, en cas de mise en uvre dun plan de relance gouvernemental, de nourrir de nouvelles perspectives en matire dactivit conomique.

    4. Planderelancelogement:audeldelarponseauxbesoins,unpotentieldemploisetderichessesurgentetralisable

    Les alas statistiques conduisent raisonner non plus dans labsolu mais en termes de degr de vraisemblance. Pour illustrer notre propos, on peut citer deux exemples sur le caractre relatif des grandeurs concernes. Les dernires publications du SOeS du 27 fvrier 2015 bouleversent considrablement le comptage des niveaux de construction neuve en faisant passer pour 2014 le niveau des mises en chantier de 298 000 356 000. Dans le mme temps, comme indiqu ci-dessus70, lvolution du nombre de nouveaux mnages et donc des besoins a t systmatiquement sous-estime dans les prvisions. Il en va de mme de lvaluation du retard en volume (300 000, 500 000, 800 000 selon les sources) et du dlai pour rattraper ce mme retard (5, 10 ou 15 ans).

    En rsum, selon toutes les probabilits incluant les alas statistiques, lobjectif affich par le Prsident de la Rpublique et le Gouvernement de construire 500 000 logements par an lhorizon 2017 ncessiterait la construction entre 200 000 (hypothse haute) et 150 000 (hypothse basse) logements.

    Dans lhypothse haute, les 200 000 logements supplmentaires, se rpartiraient en 50 000 logements locatifs sociaux71 et 150 000 constructions prives (60 000 par la promotion immobilire, hors VEFA HLM, et 90 000 en individuel diffus). Dans lhypothse basse, les 150 000 logements supplmentaires se dcomposeraient en 50 000 logements locatifs sociaux et 100 000 constructions prives (40 000 en promotion immobilire, hors VEFA HLM, et 60 000 en individuel diffus)

    Par ailleurs, lobjectif de construction se double dun objectif lhorizon 2017 de 500 000 logements rnovs sur le plan nergtique de manire significative contre 160 000 aujourdhui (dont 100 000 HLM). Cela se traduirait par la rnovation de 340 000 logements de plus quaujourdhui, dont 20 000 logements sociaux et 320 000 logements relevant du parc priv. Le parc existant, compos de 34 millions de logements, constitue un potentiel de rnovations de diffrente nature valu 55% des travaux raliss par les entreprises de btiment. Pour le chiffrage du plan de relance, il a t fait ici le choix de se concentrer sur lobjectif de rnovation thermique.

    70 Cf. graphique 3 71 Y compris VEFA ralise par les promoteurs immobiliers.

  • MEDEFLivreBlancLogementConfrencedepresse09.03.2015 29

    4.1. Un potentiel dinvestissements

    Selon nos calculs, la ralisation de lobjectif gouvernemental dans le neuf se traduirait par un surcrot dinvestissement de 40,5 milliards deuros TTC en hypothse haute et de 29,3 milliards deuros TTC en hypothse basse. Hors terrain nu, les montants associs saffichent respectivement 28 et 20,5 milliards deuros hors taxes (cf. annexe 3, premier item).

    On estime galement que la part des travaux de btiment dans le cot de construction dun logement se situe 50% du prix (cf. annexe 3, deuxime item), soit 62% du prix hors terrain nu. Ainsi, le surcrot de production associ aux seuls travaux de btiment, dans le cas o lobjectif de mises en chantier serait atteint, slverait 17,4 milliards deuros hors taxes en hypothse haute et 12,5 milliards deuros hors taxes en hypothse basse.

    Par ailleurs, le montant moyen TTC de travaux de rnovation nergtique slevant aujourdhui environ 18 000 euros72, dont 1 000 euros de travaux induits, on estime, sous certaines hypothses, que la rnovation nergtique de 340 000 logements supplmentaires annuels lhorizon 2017 se traduirait par un supplment de chiffre daffaires de 5,7 milliards deuros hors taxes en moyenne pour le secteur du btiment.

    Ainsi, la ralisation des deux objectifs (construction et rnovation) reprsenterait un investissement dans le btiment seul de 23,1 milliards deuros hors taxes en hypothse haute et de 18,2 milliards deuros hors taxes en hypothse basse, soit entre 18% et 15% du chiffre daffaires actuel du secteur.

    4.2. Un potentiel demplois

    Dans son manifeste 1 million demplois cest possible 73, le MEDEF a identifi limmobilier (construction et rnovation) comme le premier levier sectoriel pour dvelopper lemploi.

    Afin dapprcier limpact du surcrot dinvestissement sur lemploi, il convient de le convertir en les divisant par un contenu emploi (cf. le dtail des calculs en annexe 3, quatrime item).

    Pour la construction neuve, on retient prs de 1,8 emploi par logement en hypothse haute (0,9 emploi dans le btiment et 0,9 emploi dans le reste de la filire) et un peu plus de 1,4 emploi par logement en hypothse basse74 (0,7 emploi dans le btiment et 0,7 emploi dans le reste de la filire). La construction de 200 000 ou 150 000 logements supplmentaires par an permettrait de mobiliser 350 000 ou 214 00075 emplois directs et indirects dans la seule filire du btiment.

    Dans la rnovation nergtique, un actif ralise un montant annuel de chiffre daffaires hors taxes denviron 77 000 euros. 104 00076 emplois seraient ainsi mobiliss pour la rnovation de 340 000 logements supplmentaires.

    72 Montant TTC 2013. Le montant TTC 2014 est quasiment identique. On a suppos une stabilisation des prix hors taxes et on a appliqu une TVA de 5,5% au lieu de 7%. Cf. annexe 3, troisime item, pour le dtail du chiffrage. 73 1 million demplois cest possible, MEDEF, septembre 2014. 74 Plus prcisment, pour cette hypothse, on a retenu un contenu emploi de 116 775 euros par an. 75 Soit 280 000 ou 171 000 emplois nets crs. 76 Soit 83 000 emplois nets crs, cf. dtail des calculs en annexe 3, quatrime item.

  • MEDEFLivreBlancLogementConfrencedepresse09.03.2015 30

    Au total, la ralisation des deux objectifs de 500 000 oprations gnrerait la mobilisation de 454 000 emplois crs ou maintenus en hypothse haute et 318 000 en hypothse basse.

    Tableau2:Impactdesdeuxobjectifs500000surlemploi

    Hypothse haute Hypothse basse Cration nette

    demplois Total emplois

    mobiliss Cration nette

    demplois Total emplois

    mobiliss Construction neuve 280 000 350 000 171 000 214 000

    Rnovation nergtique 83 000 104 000 83 000 104 000 Ensemble 363 000 454 000 254 000 318 000

    4.3. Un potentiel de recettes

    Au-del de lemploi, linvestissement supplmentaire en logements gnrerait deux types de recettes directes77 (cf. tableau 3) :

    pour lEtat, la TVA acquitte sur linvestissement btiment , soit respectivement 3,2 et 2,2 milliards deuros en hypothses haute et basse78 ;

    pour la Scurit sociale, les cotisations patronales et salariales, soit respectivement 7,4 et 5,2 milliards deuros supplmentaires en hypothses haute et basse 79.

    Tableau3:Recettesnettesgnresparlatteintedudoubleobjectif500000(enmilliardsdeuros)

    Hypothse haute Hypothse basse TVA 3,2 2,2 Cotisations sociales 7,4 5,2 Indemnisations AT ou MP80 -0,2 -0,1 Indemnisations du chmage 0,0 0,0 Recettes totales 10,4 7,3 Il convient galement destimer les dpenses engages par lEtat dans le cas o linvestissement ne serait pas ralis.

    En termes dindemnisation chmage (soit une perte de 16 638 euros par actif sans emploi selon les estimations de la FFB), cela reprsente respectivement 6,0 et 4,2 milliards deuros pour les 363 000 et 254 000 emplois non crs en hypothses haute et basse.

    77 Notre estimation ne concerne que les recettes de niveau national, au bnfice direct de lEtat. Les taxes locales (ex : TFPB), au bnfice des collectivits, nentrent pas dans ce champ. 78 Taux 2014 de 20% pour la construction neuve prive et 5,5% pour la construction locative sociale ainsi que les travaux de rnovation nergtique. 79 En retenant un taux de charges patronales de 42,1%, un taux de charges salariales de 21,1% et un salaire annuel brut de 32 099 euros pour un actif du secteur de la construction, le montant annuel des charges sociales slve 20 298 euros par salari. 80 AT : Arrt de Travail ; MP : Maladie Professionnelle.

  • MEDEFLivreBlancLogementConfrencedepresse09.03.2015 31

    Et au-del de la filire btiment

    La ralisation des deux objectifs de 500 000 oprations se traduirait par un accroissement de la production de 33,7 milliards deuros en hypothse haute ou de 26,2 milliards deuros en hypothse basse. Par le jeu des consommations intermdiaires, la construction pse plus que sa valeur ajoute sur le niveau de production gnral de lconomie. Selon le tableau des entres et sorties symtriques fourni par lInsee (pour le dtail de la mthode, dite de Lontief , cf. annexe 3, cinquime item), il ressort que la production nationale progresserait, toutes branches incluses, de 62,5 milliards deuros en hypothse haute ou de 48,6 milliards deuros en hypothse basse, soit un ratio de 1,85 euro en sortie pour 1 euro investi dans la construction.

    En termes de valeur ajoute, cela reprsente un gain de 26,3 milliards deuros en hypothse haute ou de 20,4 milliards deuros en hypothse basse pour lconomie nationale, soit 1,3 ou 1,0 point de PIB, toutes choses gales par ailleurs.

    Dans le mme temps, les importations progresseraient de 6,9 ou de 5,3 milliards deuros, ce qui correspond 11% de leffet domestique, soit un faible impact.

    Enfin, le surcrot dactivit domestique jouerait positivement sur le niveau de lemploi des diffrentes branches de lconomie. Toutes choses gales par ailleurs, la hausse de production entranerait la cration nette de 411 000 postes en hypothse haute ou de 320 000 postes en hypothse basse, hors effet de substitution, ce qui quivaut un recul du chmage de 1,5 ou de 1,1 point.

  • MEDEFLivreBlancLogementConfrencedepresse09.03.2015 32

    III. LesorientationsduMEDEFpourunepolitiquedulogementplusefficace

    1. Librerdufoncierconstructibledesconditionsabordablesdanslessecteursosontlocalisslesbesoins

    Aujourdhui, la matire premire pour la construction de logements, le terrain, fait dfaut et participe au renchrissement des oprations alors mme quil y a abondance de terrains urbains propices la construction. Cette insuffisance paradoxale rsulte non pas dun manque de place sur le territoire (la France nest ni Monaco, ni Singapour), mais dune trop faible mise sur le march des terrains, tant privs que publics, particulirement en zones urbaines. Il faut inverser cette tendance en mobilisant le foncier constructible et en luttant contre le malthusianisme local trop frquent. En effet, au moment o lEtat mobilise des moyens juridiques et financiers multiples dans un cadre lgislatif clair (celui de la loi SRU, qui recommande de btir la ville sur la ville), il nest pas admissible quil y ait autant de blocages au niveau local.

    1.1. Mobiliser les terrains publics

    Sagissant des fonciers publics, lexprience de la candidature de Paris aux derniers Jeux Olympiques montre quon sait les trouver quand on le veut (les 27 hectares constructibles des Batignolles taient mobilisables depuis longtemps). La loi de mobilisation de janvier 201381 devait permettre la libration dun nombre important de terrains publics. Quen est-il aujourdhui ? En septembre 2012, Ccile Duflot (alors ministre du logement) a annonc la mise disposition gratuite de 930 terrains susceptibles de permettre la construction de 110 000 logements sociaux entre 2012 et 2016. Ce chiffre stant trs vite avr inexact, 224 lieux ont t finalement rpertoris par les Prfets de Rgion dbut 2014. Dbut 2015, 110 terrains taient identifis pour des oprations de construction prioritaires. A ce jour, peine une douzaine de cessions de terrains publics aurait t ralise.

    En premier lieu, le MEDEF propose donc de mettre en place une base de donnes transparente et accessible tous les oprateurs, recensant les terrains publics avec leurs caractristiques et un contact auprs du propritaire public.

    Une fois le foncier public identifi et disponible, le MEDEF demande quune procdure de cession soit tablie avec un calendrier permettant aux oprateurs privs de se porter acqureurs. Le MEDEF demande galement que lamnagement dun certain nombre dentre eux soit confi au secteur priv, le cas chant, en association avec des bailleurs sociaux, pour raliser des oprations mixtes sous la supervision de la collectivit locale comptente. Dune manire gnrale, il importe de dvelopper la culture de projet en sappuyant sur le savoir-faire des oprateurs notamment privs.

    Enfin, il faut lutter contre la thsaurisation des terrains par les Etablissements Publics Fonciers (EPF) et les astreindre un dlai maximal de dtention. Le cas chant, le Prfet de Rgion doit pouvoir imposer la vente. Par ailleurs, dautres critres que la surenchre financire doivent simposer lorsquun EPF ou un amnageur public vend une emprise foncire un oprateur : la spculation nest pas compatible avec lintrt gnral.

    81 Loi du 18 janvier 2013 relative la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social. Les terrains nus ou btis du domaine priv de lEtat, ou de certains tablissements publics, peuvent tre mis en vente. La loi prvoit que le prix de cession de ces terrains peut tre infrieur leur valeur vnale ds lors quils ont vocation accueillir des logements, notamment sociaux.

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    1.2. Mobiliser les terrains privs

    Concernant les terrains privs, la fiscalit actuelle encourage les propritaires diffrer le plus longtemps possible la cession pour tre exonrs de limposition des plus-values.

    Cest pourquoi le MEDEF prconise de mettre en place un rgime fiscal simple et lisible reposant sur la valeur vnale des terrains, avec une inversion de labattement sur les plus-values : plus le terrain constructible est mis en vente rapidement, plus labattement est significatif. Cela inciterait les propritaires fonciers vendre leurs terrains ds quils deviennent constructibles.

    Pralablement et afin de crer un choc doffre en permettant aux propritaires de terrains dtenus depuis des annes de les cder rapidement et de faon massive, le MEDEF propose de mettre en place un rgime transitoire exceptionnel : pendant une dure de 3 ans, des abattements significatifs et dgressifs seraient instaurs (par exemple, 66% en anne n, 50% en n+1 puis 33% en n+2) sur la plus-value ralise. Leffet daubaine devrait tre limit : actuellement, les propritaires prfrent attendre plutt que vendre alors que, si la mesure rencontre le succs espr, elle permettra la construction rapide dun nombre important de logements supplmentaires, avec des retombes conomiques (recettes fiscales, diminution des dpenses publiques). En cas dchec, le cot en sera par hypothse trs limit.

    Sur ce sujet, on peut souligner que les mesures du plan de relance prsent par Manuel Valls le 29 aot 2014 vont dans le bon sens mme si elles demeurent insuffisantes :

    alignement de la taxe sur les plus-values sur celles des immeubles btis, soit une exonration totale de plus-values au bout de 22 ans de dtention limpt sur le revenu (contre 30 ans auparavant), mais de CSG-CRDS seulement au bout de 30 ans. Le MEDEF estime que lalignement des deux rgimes sur 22 ans est une ncessit pour donner de la lisibilit au dispositif ;

    pour toute promesse de vente conclue avant le 31 dcembre 2015 : abattement exceptionnel de 30% de limpt sur le revenu et des prlvements sociaux sur les plus-values ralises. Le MEDEF considre que le pourcentage et la dure de la mesure restent insuffisants pour crer un vritable choc doffre et surtout que la limitation aux communes relevant de larticle 232 du CGI (1 150 communes environ) en rduit drastiquement la porte. Le MEDEF recommande de retenir les communes dans lesquelles lEtat considre que le manque de logements est fort, savoir celles situes dans les zones Abis, A, B1 et B2 ligibles au sens du dispositif Pinel ;

    en cas de donation de terrain ralise jusqu fin 2015 : abattement exceptionnel de 100 000 euros sur lassiette des droits pour le cdant, la condition que le terrain soit ultrieurement construit.

    En complment, il faut envisager la mobilisation (volontaire) de solutions foncires prives par les entreprises (cf. grande distribution, industries qui dtiennent des friches ou des rserves non utilises). La loi de simplification 82, qui ouvre la possibilit de construire sur les emprises de parkings commerciaux, est un bon point de dpart. Le maintien du taux rduit de limpt sur les

    82 Loi n2014-1545 du 20 dcembre 2014 relative la simplification de la vie des entreprises et portant diverses dispositions de simplification et de clarification du droit et des procdures administratives. Le texte facilite notamment le dveloppement de projets de construction de logements dans les zones dominante commerciale.

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    socits en cas de plus-value sur la cession dun terrain en vue dy construire du logement83 constitue galement un passage oblig.

    1.3. Lutter contre le malthusianisme local

    Sagissant de la lutte contre le malthusianisme local, le MEDEF recommande la mobilisation du foncier disponible via deux mesures techniques simples, mme si leur acceptabilit par la socit civile ne va pas de soi :

    acclrer le transfert de la comptence de lurbanisme (droit des sols) des communes au niveau intercommunal par la gnralisation des PLUI84, au moins dans les bassins de vie urbains, et supprimer les restrictions imposes par le Snat dans la loi ALUR ;

    augmenter les ressources des collectivits btisseuses , en jouant notamment sur la rpartition de la dotation globale de fonctionnement (DGF).

    Le think tank Terra Nova85 a fait une proposition qui va dans ce sens : conditionner une partie de la DGF la ralisation des objectifs du PLU afin dencourager les collectivits btisseuses et de pnaliser les autres.

    Synthse des propositions du MEDEF pour

    librer du foncier constructible des conditions abordables l o sont localiss les besoins

    Recenser les terrains publics dans une base de donnes accessible tous les oprateurs.

    Dvelopper la culture de projet en sappuyant sur le savoir-faire des oprateurs privs.

    Astreindre les EPF un dlai maximal de dtention et permettre aux Prfets de Rgion dimposer la vente de terrains.

    Mettre en place un rgime fiscal simple et lisible reposant sur la valeur vnale des terrains, avec une inversion de labattement sur les plus-values.

    Crer rapidement un choc doffre via un rgime transitoire exceptionnel pendant 3 ans avec des abattements significatifs et dgressifs sur la plus-value ralise.

    Envisager la mobilisation volontaire de solutions foncires prives par les entreprises dtenant des friches ou des rserves non utilises.

    Acclrer le transfert de la comptence urbanisme au niveau intercommunal par la gnralisation des PLU intercommunaux.

    Augmenter les ressources des collectivits btisseuses en jouant notamment sur la rpartition de la dotation globale de fonctionnement (DGF).