Lextinction du bail:

Un contrat de bail ou un contrat de location est le contrat de louage par lequel l'une des parties appele bailleur s'engage, moyennant un prix soit le loyer que l'autre partie appele preneur s'oblige payer, pendant un certain temps. Le bail peut porter sur des biens meubles ou immeubles. Cependant, selon que le bail est conclu pour une dure dtermine ou non, les modalits de lextinction sont diffrentes. En effet, si le bail dure dtermine prend fin automatiquement lexpiration de la dure convenue, contrairement au bail dure indtermine qui expire par le cong. Lextinction du bail repose ncessairement sur une cause, cest dire sur un fait auquel la loi attache la fin des relations contractuelles. La cause est dite ordinaire quand le bail prend fin lchance normale prvue par la loi, le contrat ou la volont des parties. Les modalits dextinction quant elles sont diffrentes selon quil sagit dun bail dure dtermine ou non.La cause est dite extraordinaire quand le bail prend fin prmaturment, pour un motif particulier. Selon les cas, lextinction intervient ipso facto ou par le cong donn par une des parties.Lextinction du bail dure dtermine:Le bail dure dtermine prend fin automatiquement lexpiration de la dure convenue. Cette dure peut tre dtermine par un terme fixe, expressment ou tacitement. Elle peut tre dterminable par un vnement prvisible, pourvu quil soit certain. Tel est le cas du contrat conclu jusqu la dmolition prvue de limmeuble pour la dure des rapports de travail des parties ou jusqu la mort

1) Les diffrentes hypothses

Plusieurs motifs peuvent justifier lextinction du bail :

larrive du contrat son terme : sauf pour les baux usage dhabitation o le locataire peut tout moment rsilier le bail en respectant le dlai de pravis, le contrat de louage doit, en principe, tre excut jusqu son terme. Toutefois les parties peuvent amnager une drogation cette rgle au moyen dune clause particulire ;

- le bail ne steint pas par le dcs de lune des la perte de la chose loue : il va de soit que si la chose est dtruite, le contrat de bail devient sans objet ; linexcution par une partie de ses obligations : le manquement de lun des cocontractants peut se traduire par une rsiliation judiciaire du bail aux frais du fautif ou steindre de lui-mme par leffet dune clause rsolutoire. Par ce type de stipulation, les parties conviennent, ds la signature, que si certains vnements se produisent, le contrat sera rsili. Ces clauses spciales sont interdites dans les baux ruraux et de porte limite dans les baux commerciaux ou dhabitation ;

la rsiliation unilatrale : elle existe dans les baux usage dhabitation mais peut aussi tre mise en uvre par le preneur ou le bailleur dans les contrats de louage dure indtermine. Il est impratif de respecter un dlai prcis dans la convention.

2) Les effets de lextinction du bail:

Le preneur doit restituer la chose loue conformment ltat dans lequel celle-ci lui a t dlivre. A dfaut de restitution, le bailleur peut mettre en uvre soit une Action en revendication (sil sagit dun bien meuble) soit agir en expulsion (sil sagit dun immeuble). Attention, le maintien dans les lieux sans droit ni titre du preneur le contraint gnralement au paiement dune indemnit doccupation.

Si le bien restitu est dgrad, le preneur devra en rpondre financirement. Si le preneur a effectu des travaux, le bailleur peut exiger que la chose soit restitue dans son tat initial ou dcider de conserver les simples amliorations (ex. : pose de moquette) sans avoir indemniser le locataire sortant. Lexpos de ces rgles gnrales relatives aux baux peut prsent tre prcis par ltude de certains contrats de louage soumis un rgime juridique spcial.