Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) sont un outil essentiel de l’urbanisme d’aujourd’hui. Cependant, comme l’a montré l’enquête publique du PLU, elles suscitent

souvent des inquiétudes et des incompréhensions.

Afin de mieux expliquer cette partie importante du projet communal, la Ville de Guérande a réalisé le présent document qui clarifie les implications des secteurs d’OAP et revient sur la manière dont ils ont été pensés dans le PLU.

Un outil qui permet un encadrement plus fin des secteurs de projets stratégiques

Un plan d’aménagement où tout est figé

exemple de schéma d’aménagement de l’OAP 6 : Chemin des Gabelous

Une injonction à l’urbanisation

Obligatoires pour toute zone AU (A Urbaniser) du PLU, les OAP définissent les grandes lignes du futur aménagement et les éléments de l’environnement à prendre en compte.

Un moyen de donner de la visibilité sur des sites avec un fort potentiel d’évolution C’est bien aux propriétaires que revient le choix de

l’opportunité et du moment de lancer un projet d’aménagement.

De même une OAP ne préfigure pas une prise de contrôle du foncier par la collectivité (préemption, expropriation, etc.). Au contraire, les OAP permettent de laisser plus de place à des réalisations par le privé en coordonnant les différentes initiatives afin de garantir la cohérence des nouveaux quartiers, entre eux et avec l’existant.

Au contraire les OAP sont à interpréter avec une certaine souplesse pour permettre au moment de l’urbanisation effective de concevoir un projet plus précis respectant les principes définis.

Pourquoi mon jardin est-il englobé dans un secteur de projet ? Que se passe-t’il si je ne suis pas vendeur ? Que va t-il se faire précisément à cet endroit ? Autant de questions légitimes que peut se poser un habitant lorsqu’il constate que son terrain est inclus ou riverain d’un des 14 secteurs de projets du Plan Local d’Urbanisme faisant l’objet d’Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP).

Mais si voir des flèches, des aplats et des signes dessinés sur son terrain peut inquiéter, il faut relativiser en comprenant bien ce qu’est et ce que n’est pas une OAP.

Plan Local d’Urbanisme de Guérande : Zoom sur...

LES ORIENTATIONS D’AMÉNAGEMENTET DE PROGRAMMATION (OAP)

UNE OAP, C’EST... CE N’EST PAS...

L’OAP est ainsi un affichage permettant à des propriétaires, des professionnels de l’aménagement, des riverains de se positionner sur une base plus tangible, avec un nombre de logements possible, les équipements à prévoir, la hauteur des bâtiments, les végétaux et murs à préserver, etc.

L’OAP permet aussi à la commune de démontrer qu’elle respecte les objectifs qui lui sont fixés (limitation de l’étalement urbain, création de logement social, protection de la ressource en eau, etc.).

Les OAP dans le PLU de Guérande

Les OAP ont fait l’objet de nombreuses remarques lors de l’enquête publique et seront modifiées pour la version finale du PLU. En attendant, ce document utilise des exemples d’OAP telles qu’elles ont été présentées à l’enquête publique, afin de montrer dans quel esprit elles ont été conçues.

Souvent déjà identifiés dans le PLU de 2006, les secteurs de projet du PLU représentent un potentiel de logement très important. Il est donc essentiel pour l’équilibre communal que toutes ces opérations ne sortent pas en même temps, sachant que la commercialisation de l’éco-quartier Maison Neuve est déjà en cours.

Un des rôles des OAP est d’organiser cette répartition dans le temps des projets, en veillant à leur coordination (réseau de voies, organisation du bâti, etc.), y compris lorsqu’aucun projet n’est pas envisagé par les propriétaires, car le PLU se doit d’anticiper sur le très long terme l’évolution de la commune.

Les OAP permettent d’amorcer en amont de l’opération d’urbanisation une discussion sur les projets, et notamment de construire des synergies qui sont plus difficiles lorsque ceux-ci sont plus avancés.

Pour chaque secteur d’OAP, la relation aux terrains voisins a été réfléchie, notamment à travers le positionnement des jardins et les gabarits des bâtiments. De plus, lorsque les terrains avaient un potentiel de densification, l’OAP cherche à le favoriser, par exemple comme à la Madeleine par la desserte de fonds de jardin enclavés, et à l’articuler au projet principal. Les riverains pourront ainsi s’ils le souhaitent s’associer à l’opération principale, immédiatement ou postérieurement.

Lorsqu’elles se réalisent spontanément, l’urbanisation et la densification ont tendance à privilégier des dessertes en impasse. Cela a pour effet de concentrer les déplacements sur quelques grandes voies où cohabitent tant bien que mal les différents usagers.

Les OAP favorisent au contraire plutôt les dessertes routières traversantes et les reconnexions, mais avec des gabarits plus adaptés. La multiplication des connexions favorisent également les déplacements à pied et à vélo sur des itinéraires moins fréquentés que les routes principales.

Dans la plupart des cas, les OAP s’attachent à laisser le choix de conforter les occupations actuelles ou de lancer une reconversion du site, en particulier pour les activités économiques.

Dans la même logique les OAP 2 et 3 introduisent un bonus de constructibilité optionnel que le porteur de projet peut mobiliser en respectant certaines contreparties.

Les riverains pris en compte dans la réflexion

Favoriser les connexions dans la ville

Laisser plusieurs options d’évolution

Coordonner et répartir dans le temps

L’OAP 5 : Progalais / Paradis apporte une vision d’ensemble sur un vaste secteur et module les hauteurs et les densités pour faciliter l’intégration dans le bâti existant.

L’OAP 9 : Saillé encadre une opération principale qui ne sera possible qu’avec l’accord des mutiples propriétaires concernés. Beaucoup n’étant pas aujourd’hui vendeurs, elle ne se réalisera pas à court terme et se trouve donc affichée plutôt dans un second temps dans l’échéancier du PLU.

L’OAP 9 prévoit que des jardins répondent aux jardins existants en périphérie du site, afin de limiter l’incidence du projet pour les riverains. Il est également prévu une connexion facultative dans le cas où les propriétaires riverains souhaiteraient densifier leurs parcelles.

L’OAP 2 concerne des terrains pouvant faire l’objet de projets de renouvellement urbain. Si les propriétaires le souhaitent, ils peuvent bénéficier de droits à construire plus importants à condition de prévoir des liaisons piétonnes dans l’opération, ou rester sur la règle générale de la zone UA si elle correspond mieux à leurs volontés.

A travers les OAP, la municipalité a pu ainsi mieux anticiper les futures opérations, a rendu plus lisible ce potentiel en le mettant en projet et l’a encadré en recherchant le meilleur compromis entre les intérêts publics et privés.