l’euphorie est derrière nous

Fini

stèr

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Le marché de l’Immo2009

Édito

Après avoir connu 10 années d’euphorie, le marché de l’immobilier résidentiel est en train de se retourner. Le ralentissement constaté en 2007 s’est confirmé en 2008. Aujourd’hui, les notaires constatent que de nombreux facteurs contribuent au ralentissement : • Le décalage entre le niveau de prix des logements

et les possibilités financières des ménages était devenu trop important.

• Les primo-accédants peinent à obtenir un financement. • Ceux qui souhaitent changer de logement préfèrent vendre

leur bien avant de s’engager dans un nouvel investissement.• De nombreux candidats à l’acquisition parient sur une forte

baisse des prix dans les mois à venir et repoussent leur projet. • À ces causes, s’est ajoutée depuis l’automne une crise

économique mondiale entraînant une crise de confiance. Par conséquent, l’attentisme s’installe. Le volume des transactions baisse.Dans ces conditions, que sera l’année 2009 ? Il est difficile de répondre à cette question. Toutefois, la volonté d’être propriétaire de son logement reste forte en particulier dans le Finistère. De plus, les récentes statistiques de l’INSEE sur le chômage, montrent que le département résiste mieux à la crise, grâce notamment à son industrie agro-alimentaire. Faut-il acheter malgré la crise ?Il est toujours préférable d’être propriétaire de son logement. De plus, l’offre est importante, les vendeurs commencent à intégrer le retournement de conjoncture, les prix baissent, les acquéreurs sont en position de force et peuvent négocier. Toutefois, il faut rester prudent et il est préférable dans ce contexte d’être assisté d’un bon professionnel, votre notaire, qui saura vous guider pour acheter ou vendre dans les meilleures conditions.

loïc lE GOFF Président

500

1 000

1 500

2 500

2 000

02000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20081998 1999

PRIX AU M2 (en )

FRANCEHORS ILE-DE-FRANCE

710 5,3 %

FINISTÈREBREST

683 4,4 %

6,3 %5,3 %

6,2 %5,0 %

3,7 %3,0 %

3,5 %1,0 %

5,8 %

6,4 %

16,3 %

13,8 %23,9 %

20,7 %

13,3 % 3,2 %

12,6 % 1,8 %

991 3,9 % 6,8 %

8,3 %7,6 %

10,4 %11,4 %

15,7 %

14,9 %

12,4 %5,4 %

2 408 0,7 %

1 465 1,8 %

1 433 2,3 %

Évolution du prix au m2 des appartements anciens

50 000

100 000

200 000

150 000

02000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20081998 1999

PRIX MOYEN (en )

FRANCEHORS ILE-DE-FRANCE

FINISTÈREBREST

186 433 5,6 %

87 275 7,9 %

79 355 5,7 %

194 546 -0,6 %

72 023 -0,1 %

163 553 -0,7 %

12,5 %

9,6 %12,5 %

19,4 %17,4 %

13,4 %10,2 %

3,8 %6,5 %

7,0 %7,4 % 4,2 %

11,1 %7,4 %

10,5 %4,3 % 7,6 %

2,9 % 9,5 %2,2 % 8,7 %

8,9 %13,9 %12,4 %

15,0 %

12,0 %6,9 %

Évolution du prix moyen des maisons

APPARTEMENTSTout au long de l’année 2008, les volumes de vente ont baissé (à titre d’exemple - 19 % entre le 3e trimestre 2007 et le 3e trimestre 2008). Dans le même temps les prix se sont maintenus, l’évolution sur l’année reste positive (+ 1,8 %). Ils n’ont reculé qu’au 4e trimestre (- 3,5 %). Dans le département, 77 % des appartements vendus se situent à Brest et Quimper. Le reste du marché se concentre sur Morlaix et le littoral.

les villes : Brest attire toujours les jeunes56 % du marché d’appartements dans le Finistère se concentre sur Brest. Les notaires ont constaté que l’envolée des prix dans la Cité du Ponant est plus récente que dans les autres grandes villes françaises (+ 72,5 % sur 5 ans et + 109,9 % sur 10 ans). Le prix au m² moyen de 1 433 € et l’évolution de 2,3 % masquent des disparités dans la ville. Mais nous ne constatons pas de baisse significative sur l’année 2008 dans aucun quartier.

Par contre, au dernier trimestre, ils ont reculé de 2,4 %. Pour ce qui est des volumes, c'est à Bellevue, quartier le moins cher, qu'ils ont baissé le plus. Brest attire toujours les jeunes, près de 40 % des acquéreurs ont moins de 30 ans, l’âge moyen est passé de 39 ans en 2004 à 37 ans en 2008. Pour eux, il s’agit d’une première acquisition qu’ils revendent rapidement, dans les 5 ans.Sur Quimper, la situation est plus contrastée. Les évolutions s’échelonnent de - 10,3 % dans le quartier Quimper Sud à + 14,9 % dans celui de la Gare. Cette forte hausse doit

le littoral : le sud reste plus priséAu cours des dix dernières années, sur la Côte, c’est le littoral sud, avec ses stations balnéaires recherchées, comme Bénodet, qui a profité le plus de la hausse des prix. Comme toujours, c’est ce secteur qui attire le plus les acquéreurs extérieurs au département. Toutefois, nous avons constaté que la participation des franciliens dans les transactions est passée de 21 % en 2007 à 12 % en 2008. Ce phénomène est difficile à expliquer : la crise, un été particulièrement pluvieux, ... ? L’offre en appartement sur le littoral finistérien est limitée, les prix se sont maintenus. Bénodet à 2 801 €/m² demeure la station la plus prisée.

être modérée par le fait que les volumes de vente sont faibles. Globalement, les notaires ont constaté que sur l’année, presque tous les quartiers ont enregistré des baisses de prix, même le Centre Ville - 2,9 %. Au dernier trimestre, la situation s’est dégradée et les prix ont fléchi de 8 %. Morlaix à 995 €/m² reste la ville la moins onéreuse, les prix restent stables - 0,7 %.

02 Notaires de l’Ouest - Mars 2009

Si les prix se sont stabilisés, les volumes de vente ont chuté. Traditionnellement le neuf est un marché d’investisseurs, gageons que la mise en place du dispositif Scellier lui soit favorable. En 2008, les ventes se sont concentrées sur les villes et le littoral. Les prix se sont stabilisés, il faut rappeler que les volumes étant moindre dans le neuf que dans l’ancien, les évolutions de prix dépendent plus de la situation, du coût des matériaux et des prestations des programmes que de la conjoncture. Dans les villes, la différence du prix moyen du m² entre l’ancien et le neuf est de 100 %. Le neuf étant un marché d’investisseurs, l’offre et les ventes se concentrent sur les petites surfaces, 2 et 3 pièces. À noter que les studios ont quasiment disparu.

lE NEUFUn marché d’investisseurs

Malgré une forte augmentation des prix au cours des 10 dernières années, les prix de l’immobilier dans le Finistère ont toujours évolué de manière plus mesurée, sans doute à cause de la situation géographique excentrée du département.

le marché est très local. Toutefois, cette particularité ne lui a pas permis d’échapper au ralentissement, même si la baisse des volumes de vente est moins importante que dans d’autres départements bretons.

les problèmes de solvabilité des acquéreurs, de resserrement de l’octroi des crédits par les banques et de l'attentisme provoqué par la crise économique sont dans le Finistère comme ailleurs au cœur du problème.

Par conséquent, les délais de vente s'allongent, les volumes des transactions baissent et les prix suivent.

Aujourd’hui, les acquéreurs solvables sont en position de force, l’offre est importante, ils peuvent négocier les prix.

500 1 000 1 500 2 000 2 500 PRIX AU M2

Littoral Sud 2 240 0,60 %

Littoral Nord 1 993 4,00 %

Littoral Ouest 1 669 19,00 %

Secteur de Landerneau 1 506 2,70 %

Pays d’Iroise 1 488 -6,70 %

B.M.O. 1 483 -3,00 %

Région de Quimperlé 1 478 15,70 %

FINISTÈRE 1 465 1,80 %

Quimper 1 447 -0,70 %

Brest 1 433 2,30 %

Région de Morlaix 995 -0,70 %VARIATION SUR 2008

0

Prix au m2 des appartements anciens

2 686 Littoral Ouest

500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 PRIX AU M2

2 086 Région de Morlaix

2 613 Littoral Sud

2 944 Quimper

2 855 Brest

2 730 0,50 %FINISTÈRE

VARIATION SUR 2008

0

Prix au m2 des appartements neufs

Prix au m² et évolution annuelle par quartier à Brest

BREST1 433 2,30 %

Bellevue1 226 0,30 %

Lambezellec1 639 12,30 %

Centre1 701 1,80 %

DourjacqStrasbourg

1 324 -1,00 %

Le LandaisKerbonne

1 402 1,50 %

KerinouLanderec

1 404 5,90 %

St-PierreCavale Blanche

1 551 3,70 %

Évolution annuelle des volumes de vente en appartements anciens

VOLUMES

50

100

150

200

250

300

0Janv. Fév. Mars Avr. Mai Juin Juil. Août Sept. Oct. Nov. Déc.

2007

2008

245 237

211

77

Évolution annuelle des volumes de vente en maisons

VOLUMES

100

200

300

400

500

Janv. Fév. Mars Avr. Mai Juin Juil. Août Sept. Oct. Nov. Déc.

2007

2008

328

407

283

165

0

TERRAINS

Retrouvez tous ces chiffres sur www.chambre-finistere.notaires.fr 03

Contrairement aux autres types de biens, les volumes de vente de terrains à bâtir sont restés relativement stables et les prix ont continué de progresser, + 8,3 % sur un an, + 3,1 % au dernier trimestre 2008. le terrain à bâtir reste l’investissement privilégié des classes moyennes, les deux tiers des acquéreurs sont des cadres moyens, des employés ou des ouvriers. l’âge moyen des acquéreurs reste stable, 41 ans. On constate que le Finistère présente la particularité de toujours proposer des grands terrains, la surface moyenne étant de 1 272 m².

Secteur PrIx au m2 PrIx moyen VarIatIon Sur 2008Brest 135,50 * 63 000 * -0,90 %

B.m.o * 116,90 * 103 000 * 24,40 %centre Finistère 13,60 * 23 000 * 8,30 %

région de Quimperlé 39,90 * 42 000 * 4,50 %Pointe Finistère Sud Intérieure 46,30 * 48 000 * 2,50 %

Secteur de Landerneau 46,20 * 57 000 * 9,00 %région de morlaix 29,80 * 31 000 * 6,20 %

Quimper 73,60 * 67 000 * -1,40 %région Quimpéroise 52,40 * 56 000 * -0,60 %

Pays d’Iroise 56,60 * 50 000 * 2,80 %Littoral nord 61,20 * 57 000 * 6,80 %Littoral ouest 47,40 * 52 000 * -1,60 %

Littoral Sud 92,10 * 97 000 * 17,00 %FInIStère 57,20 * 59 000 * 8,20 %

MAISONS

le Finistère reste un marché de maisons. Ce dernier a moins souffert que celui des appartements en volume de vente (- 11 % entre le 3e trimestre 2007 et le 3e trimestre 2008). Concernant les prix, ils ont légèrement fléchi sur un an. Mais l’année a été irrégulière après avoir baissé au 1er trimestre, ils ont légèrement progressé aux 2e et 3e trimestres avant de reculer de 7,4 % au 4e trimestre.

le littoralLongtemps épargné par le ralentissement, le littoral n’y échappe plus. En effet, si les prix ont continué de progresser sur un an, ils ont baissé au cours du dernier trimestre 2008 : - 3,1 % dans le Sud, - 5,7 % à l’Ouest et - 18 % dans le Nord. Sur la Côte, l’activité est traditionnellement dynamisée par le marché de la résidence secondaire. Les franciliens, qui disposent de budgets supérieurs aux locaux, sont toujours présents : 12 % des acquéreurs sur le littoral Nord, 15 % à l’Ouest, 20 % dans le Sud. Carantec avec un prix moyen de 350 700 € demeure la commune la plus prisée du département devant Bénodet à 322 300 € et Combrit à 305 500 €.

les villes moyennes et les secteurs rurauxGlobalement, tous les autres secteurs enregistrent des prix moyens inférieurs à la moyenne départementale (163 600 €). Le Centre Finistère à 97 100 € reste le secteur le moins cher du département. Les britanniques qui l'appréciaient particulièrement et y investissaient en masse sont moins présents, 17 % des acquéreurs en 2008 contre 35 % en 2004. L’Euro cher réduit leur budget ainsi que leur niveau de vie en France, par conséquent ils n’achètent plus et beaucoup revendent. Les évolutions de prix sur l’année sont contrastées, le Pays d’Iroise a vu ses prix moyens fléchir de 8 % tandis que le Pays de Châteaulin enregistrait une progression de 4,3 %. Par contre, comme dans les villes ou sur la Côte, les prix ont baissé partout au dernier trimestre 2008.

Fini

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Prix des terrains à bâtir

172 000 -0,90 %

189 000 8,50 %

PRIX MOYEN

148 400 -0,50 %

164 800 14,80 %

187 000 5,90 %

216 900 3,50 %

189 900 7,30 %

172 600 2,80 %

183 200 -11,60 %

147 700 -8,00 %

138 200 4,30 %

Quimper

Région Quimperoise

50 000 100 000 150 000 200 000 250 000

Secteur de Landerneau

Pointe Finistère Sud Intérieure

Brest

Littoral Sud

Littoral Nord

Littoral Ouest

B.M.O.

Pays d’Iroise

Région de Châteaulin

FINISTÈRE 163 600 -0,70 %

136 000 -3,30 %

116 300 0,40 %

97 100 3,20 %

Région de Quimperlé

Région de Morlaix

Centre Finistère

0

VARIATION SUR 2008

Prix moyen des maisons anciennes

les agglomérations : le retour en ville À Brest, comme dans de nombreuses villes françaises, les notaires constatent un retour en ville. Cette tendance a un effet direct sur les prix à savoir, ils continuent de progresser en intra-muros et reculent dans l’agglomération. Même les très prisées communes de Plougastel - Daoulas ou du Relecq - Kerhuon ont enregistré des baisses significatives. Comme pour les appartements, les acquéreurs, à Brest et dans son agglomération, sont jeunes, 40 ans en moyenne. À Quimper, si les prix se sont tenus sur l’ensemble de l’année, ils ont chuté au dernier trimestre - 11,9 %. Globalement, sur les villes, il est notable que de nombreuses familles n’ont plus les moyens d’accéder à leur rêve faute de financement et celles qui le peuvent préfèrent attendre, pariant sur de nouvelles baisses de prix.

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38 bis, boulevard Dupleix - B.P. 1135 - 29101 QUIMPER Cedex • Tél. : 02 98 53 18 55 - Fax : 02 98 52 19 07 www.chambre-finistere.notaires.fr • chambre.finistere@notaires.fr

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QU’EST CE QUE lA lOI SCEllIER ?PrinciPE dE la loiC’est une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 37 %. Elle s’adresse à tous les contribuables français investissant dans des logements neufs en 2009 et 2010 (logements destinés à la location). Ce n’est donc plus un abattement sur le revenu comme dans le cadre de la loi Robien ou la loi Borloo, mais bel et bien une « réduction d’impôts » étalée sur 9 ans et reportable.

Qui PEut En bénéficiEr ?Tous les contribuables français qui acquièrent entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 un logement neuf (ou en l’état futur d’achèvement) peuvent en bénéficier : • Pour les investisseurs 2009 et 2010 : réduction d’impôts = 25 %• Pour les investisseurs 2011 et 2012 : réduction d’impôts = 20 %

QuEls logEmEnts sont concErnés ?Tous les immeubles neufs, dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L.111-9 du Code de la Construction et de l’Habitation. Sont exclus de la loi Scellier les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques.

QuEllEs sont lEs obligations ?Dans le cadre de cette loi, la réduction d’impôts est conditionnée à l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans. L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble. Les loyers ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret. Un seul logement par an accordé et le plafond d’investissement retenu est de 300 000 €.

QuEls sont lEs avantagEs fiscaux ?Elle permet une réduction d’impôts de 25 % du prix de revient du logement. Avec un plafond de 300 000 € d’investissement et un seul logement par an. Cette réduction d’impôts de 25 % de l’investissement s’étale sur 9 ans de manière linéaire. Exemple : Pour un investissement de 200 000 €, la réduction est de 50 000 € sur 9 ans, soit 5 555,55 € / an.NOTE : Lorsque la fraction de la réduction d’impôts imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut

être imputé sur l’I.R. des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.

la loi scElliEr aPrès 9 ans ?Il est prévu dans la loi Scellier, qu’à l’issue des 9 ans, si vous continuez à louer votre logement, « en vous engageant de nouveau auprès de l’administration fiscale par période de 3 ans », vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts supplémentaire. Dans ce cas, la réduction d’impôts annuelle Scellier est égale à 2 % du prix de revient du logement, avec un maximum de 6 années supplémentaires.Exemple : Pour un investissement de 200 000 €, la réduction est de 50 000 € sur 9 ans. Puis éventuellement 2 % soit 4 000 € / an les 6 années suivantes.Le total de réduction d’impôts peut donc atteindre 74 000 € sur 15 ans pour un investissement de 200 000 €.NOTE : L’investisseur peut bénéficier d’une réduction de 12 % supplémentaire, soit au total 37 % de son prix de revient. Mais dans le cadre de ces 6 années, il existe en sus du plafond de loyer, un plafond de ressources des locataires.