la révision des valeurs locatives des locaux

NOTE FINANCES 22/09/2017

La révision des valeurs locatives

des locaux professionnels

en 30 questions

Septembre 2017

Bien qu’attendue parce qu’elle apportera une nouvelle dynamique fiscale, la révision des valeurs

locatives suscite de nombreuses questions tant en ce qui concerne ses modalités de mise en œuvre

que ses implications.

Il a été prévu que la révision se déroule en deux temps. Dès cette année, la révision des valeurs

locatives s’applique aux locaux professionnels et concerne la cotisation foncière des entreprises (CFE),

la taxe foncière sur les propriétés bâties des entreprises et la cotisation sur la valeur ajoutée (CVAE)

pour la répartition de la cotisation des entreprises multi-établissements.

Selon les estimations de la DGFIP, publiées à l’été 2017, les impacts de la révision sur la taxe sur le

foncier bâti restent modérés. La grande majorité des 3,5 millions de locaux devrait connaître une

évolution moyenne de taxe foncière bâtie de 121€ à la hausse ou à la baisse (à taux constant). Pour

5% d’entre eux, les évolutions seront en moyenne de 518€ à la hausse ou à la baisse.

La révision des valeurs locatives des locaux d’habitation, expérimentée dans cinq départements test,

devrait se mettre en place dans un second temps, dès que les parlementaires auront adopté un texte

en ce sens.

Afin de favoriser la mise en œuvre de cette réforme, essentielle compte tenu du poids des recettes

fiscales au sein des budgets locaux (près de 70 milliards d’euros de produit issu de la fiscalité directe

en 20151, soit environ 35 % des recettes réelles de fonctionnement), l’AdCF propose aux responsables

politiques et administratifs ce support pédagogique sous forme de questions / réponses. Il a vocation à

faire le tour des interrogations des acteurs locaux à propos de la révision des valeurs locatives, de ses

modalités d’application et de ses implications.

Contacts :

Camille Allé, [email protected]

Claire Delpech, [email protected]

1 Sans compter la CVAE pour laquelle les valeurs locatives interviennent pour la répartition de la cotisation des entreprises multi-

établissements.

TH : 21,6 mds d’euros / FB : 30,4 mds d’euros / CF : 7,2 mds d’euros / TEOM : 6,5 mds d’euros /(DGCL, bis N° 110, 2016)

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]

AdCF – 22 Rue Joubert, 75 009 Paris 2

Sommaire

La genèse de la révision ................................................................................................................ 3

1. Pourquoi réviser des valeurs locatives ? ...................................................................................................3

2. Valeur vénale ou valeur locative ? ..............................................................................................................3

3. Qui est concerné par la révision en 2017 ? .............................................................................................4

4. Quelles ont été les grandes étapes de la révision des valeurs locatives des locaux

professionnels qui entre en vigueur en 2017 ?............................................................................................................4

5. Quelle méthode pour définir les nouvelles valeurs locatives des locaux professionnels ? ...........5

6. Quelles sont les commissions ad hoc en charge de la révision ? ........................................................5

Le dispositif de révision................................................................................................................. 6

7. Comment ont été définies les catégories de locaux ? ...........................................................................6

8. Comment ont été définis les secteurs ? ....................................................................................................6

9. Comment ont été définis les tarifs ? ..........................................................................................................7

10. Comment ont été pondérées les surfaces ? ........................................................................................7

11. Comment sont finalement calculées les valeurs locatives ? .............................................................7

12. Qu’est-ce qu’un coefficient de localisation ? A quoi sert-il ? ...........................................................7

13. Qu’est-ce que le coefficient de neutralisation ? Comment s’applique-t-il ? .................................8

14. Qu’est-ce que le planchonnement ? Comment s’applique-t-il ? .....................................................8

Les effets de la révision ................................................................................................................. 8

15. Quels vont être les principaux effets de la révision des valeurs locatives professionnelles

pour les contribuables ? ....................................................................................................................................................8

16. Comment s’enchaînent les différentes étapes pour calculer la cotisation d’un contribuable à

partir de 2017 ? ..................................................................................................................................................................9

17. Quels sont les secteurs d’activité qui vont être les plus affectés par la réforme ? ................. 10


pour la fiscalité des communes et des intercommunalités ? ................................................................................. 10

19. Quels sont les effets de la révision sur le potentiel fiscal et le potentiel financier ? .............. 11

20. Comment expliquer que les valeurs locatives augmentent pour certains et baissent pour

d’autres ? ..................................................................................................................................................................... 11

2017 et après ................................................................................................................................ 12

21. Comment le lissage tient-il compte des variations de taux votées par les élus locaux ? ...... 12

22. Que se passe-t-il pour les activités nouvelles ? ............................................................................... 13

23. Que se passe-t-il pour les activités qui créent de la surface supplémentaire ou qui changent

d’activité ? ..................................................................................................................................................................... 13

24. Comment les valeurs locatives révisées sont-elles actualisées au fil de l’eau ?........................ 13

Accompagner la révision des valeurs locatives ........................................................................ 14

25. Comment sont impliqués les élus locaux dans le processus de révision permanente? ......... 14

26. Que représentent les impôts locaux directs pour les acteurs économiques ? ........................ 14

27. Quels sont les dispositifs législatifs qui vont permettre de modérer l’effet de la révision sur

les contribuables ? ........................................................................................................................................................... 14

28. Quels sont les documents mis à disposition par la DGFIP pour accompagner les élus ? ..... 15

29. Que verront les contribuables dans leurs avis d’imposition CFE et taxe foncière ? .............. 15

30. Où en est-on de la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation ? ............................ 15

Annexes .......................................................................................................................................................................... 16


LA GENESE DE LA REVISION

1. Pourquoi réviser des valeurs locatives ?

La révision des valeurs locatives est un enjeu majeur pour les collectivités.

Elle permettra d’en finir avec des assiettes obsolètes et de retrouver du dynamisme fiscal. Les valeurs

locatives des locaux professionnels et d’habitation utilisées actuellement ont, en effet, été établies en

1970. Une tentative de révision initiée dans les années 1990 a échoué. Supposées représenter le

« marché locatif et ses évolutions », les valeurs utilisées aujourd’hui sont simplement actualisées

annuellement de façon forfaire (coefficient national), mais jamais remises à niveau de la réalité des

marchés locatifs actuels.

La révision permettra également d’avoir une approche plus exhaustive des bases fiscales. Actuellement,

du fait de l’absence de révision, le recensement des contribuables souffre de nombreuses lacunes

(erreur, omissions, problème d’affectation..). Cette situation donne lieu depuis plusieurs années à un

important contentieux avec l’administration fiscale. Elle crée une forte insécurité juridique et fragilise

les ressources des collectivités.

La révision des valeurs locatives s’accompagnera, enfin, d’une plus grande équité fiscale entre

contribuables. Actuellement, la progression des marchés immobiliers, en lien avec le développement

de l’offre de services publics, n’a pas été prise en compte dans le calcul de l’impôt. Les secteurs

attractifs, qui proposent une offre importante de services publics (logements, transports,

équipements..), disposent d’assiettes fiscales peu valorisées et nécessitant un recours au levier fiscal

plus important que des secteurs périphériques où les valeurs locatives sont plus élevées. L’alignement

des valeurs locatives sur la situation réelle des marchés locatifs réduira ces situations d’inégalité.

Redonner un sens au lien entre services publics, fiscalité et territoire fait aussi partie des apports de la

révision. Il existe une relation entre les politiques de développement économique, de construction de

logements et le retour fiscal que l’on peut en attendre. Les activités nouvelles engendrent de charges

additionnelles (équipements, prestations…), en partie financées par les rentrées fiscales générées.

Cette corrélation entre les valeurs du marché locatif et le niveau de service public financé localement

(commerces, équipement, transports...) doit se retrouver dans les éléments de calcul des assiettes

fiscales. Cela permettra de redonner du dynamisme à la fiscalité, en lien avec l’évolution des marchés.

2. Valeur vénale ou valeur locative ?

Les premiers travaux engagés concernant la révision des valeurs locatives ont très tôt posé la question

de l’assiette à retenir. Fallait-il rester sur les valeurs locatives ou retenir les valeurs vénales ? Les

marchés de l’immobilier locatif sont réputés plus stables que les valeurs vénales qui fluctuent fortement

en raison de leur faible rotation et des cycles immobiliers. De plus, la valeur vénale n’est connue qu’au

moment d’une mutation.

En outre, le taux de rotation est en moyenne de 25 ans et une partie des biens ne mutent pas, leur

valeur ne peut donc pas être appréciée. Un dispositif reposant sur la valeur vénale obligerait à instituer

un système déclaratif difficilement contrôlable. Par ailleurs, une prise en compte au fil de l’eau ferait

coexister des valeurs d’origine différentes. Notons que les valeurs vénales sont beaucoup plus

dispersées territorialement que les valeurs locatives, leur différenciation dépendant moins de leur

environnement urbain et géographique que les valeurs locatives. Enfin, dans son rapport de novembre

2015, la DGFIP notait également que le loyer est mieux corrélé au revenu des occupants que la valeur

patrimoniale d’un bien immobilier.


3. Qui est concerné par la révision en 2017 ?

La révision a été organisée en deux temps. La première phase de révision concerne les valeurs locatives

des locaux professionnels (plus de 3 millions de locaux). Elle se met en place pour les cotisations de

2017.

La seconde phase de révision devrait concerner les locaux d’habitation (47 millions). Rien n’est prévu

par les textes législatifs à ce jour.

Les locaux industriels2, beaucoup moins nombreux (0,5 million), sont exclus de ces deux phases de

révision. Ils sont évalués sur la base d’une autre méthode, la méthode dite comptable, à partir des

éléments du bilan.

4. Quelles ont été les grandes étapes de la révision des valeurs locatives des locaux

professionnels qui entre en vigueur en 2017 ?

Plusieurs textes législatifs et différentes étapes ont jalonné la révision des valeurs locatives des locaux

professionnels, 20 ans après la tentative de révision engagée en 1990 :

- 2010 : la loi de finances rectificative pour 2010 (art. 34) définit les grands axes de la révision

des valeurs locatives des locaux professionnels (modifiée par LFR pour 2012, art. 47 ; LFR pour

2013, art. 37 ; LFR pour 2014, art. 32 ; LFR pour 2015, art. 48).

- 2011 : phase d’expérimentation sur cinq départements (Hérault, Pas-de-Calais, Bas-Rhin, Paris,

Haute-Vienne).

- 2013 (février-juillet) : campagne déclarative menée par les services déconcentrés de la DGFIP

sur l’ensemble du territoire. Les formulaires déclaratifs sont envoyés aux bailleurs de locaux

professionnels afin de recenser les loyers ainsi que les informations permettant un classement

des locaux dans des catégories selon une nomenclature précise (voir ci-après).

- 2014-2015 : mise en place des commissions départementales CDVLLP qui débutent leurs

travaux à partir de l’avant-projet proposé par les services déconcentrés de la DGFIP : les

commissions arrêtent des décisions pour définir les secteurs locatifs et les grilles tarifaires pour

chaque catégorie de local et par secteur locatif.

- 2015-2016 : de nouvelles simulations sont conduites à l’échelle de la France entière pour

évaluer les effets de la révision pour les entreprises. Elles intègrent les travaux correctifs suite

aux inquiétudes exprimées dans les CDVLLP quant aux effets de la réforme. : fiabilisation des

bases, finalisation des travaux d’évaluation des locaux évalués par appréciation directe par les

services locaux de la DGFIP.

- 2015 : la loi de finances rectificative pour 2015 (art. 48) modifie la durée du lissage qui passe

de 5 à 10 ans. Introduction d’un dispositif dit de « planchonnement » des valeurs locatives.

- 2017 : entrée en application de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels.

Communication à partir du second trimestre des coefficients de neutralisation et transmission

des fichiers fonciers avec les données révisées à la fin de l’été. Les avis d’imposition CFE et

taxe foncière seront envoyés aux entreprises à l’automne.

2 Il n’existe pas de définition légale des locaux industriels. Le BOFIP précise qu’ils doivent s’entendre comme les usines et ateliers où

s'effectue, à l'aide d'un outillage relativement important, la transformation des matières premières ainsi que la fabrication ou la

réparation des objets, ainsi que les établissements où sont réalisés des opérations d’extraction (carrière,…), des manipulations ou des

prestations de services où le rôle de l’outillage est prépondérant (entreprises de conditionnement, teinturerie, marchand en gros utilisant

notamment des engins de levage tels que grues, ponts roulants, etc). Voir : BOI-IF-TFB-20-10-50-10-20150204.


5. Quelle méthode pour définir les nouvelles valeurs locatives des locaux professionnels ?

Le dispositif retenu est assez proche de celui qui devait être mis en place en 1990. La principale

modification par rapport au système mis en place en 1970 réside dans la suppression des « locaux-

types » qui servait de « références » pour affecter un tarif au m2.

La méthode adoptée pour la révision des valeurs locatives des locaux professionnels se divise en quatre

étapes principales :

- Constitution, à l’échelle départementale, de secteurs présentant un marché locatif homogène.

Ces secteurs regroupent des communes ou des sections cadastrales.

- Classement des locaux par sous-groupes (magasin, bureau, entrepôt, clinique,…) et par

catégories de locaux (MAG1, BUR2, etc.).

- Définition d’un tarif par mètre carré sur la base des loyers moyens constatés dans chaque

secteur d’évaluation et pour chaque catégorie de locaux (un tarif par catégorie de local, et

ce dans chaque secteur).

- Calcul de la nouvelle valeur locative : tarif au m2 appliqué à la surface pondérée du local.

Dans le cadre de l’expérimentation de la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation dans

cinq départements, une méthode similaire a été adoptée.

6. Quelles sont les commissions ad hoc en charge de la révision ?

Plusieurs commissions ont été mises en place dans le cadre de la révision des valeurs locatives.

Les commissions départementales des valeurs locatives des locaux (CDVLLP), créées par la LFR pour

2010 (art.34), ont un rôle décisionnel. Elles valident les paramètres d’évaluation proposés par

l’administration (délimitation des secteurs locatifs, des tarifs, des parcelles sur lesquelles s’applique un

coefficient de localisation…). Dès lors que l’avant-projet de l’administration leur est soumis, les

CDVLLP disposent de 2 mois pour le retravailler et l’amender.

Ce projet est ensuite soumis pour avis aux commissions intercommunales des impôts directs (CIID)

et aux commissions communales des impôts directs (CCID), qui disposent d’un mois pour se

prononcer (avis réputé favorable si aucun retour à cette échéance). Si une ou plusieurs CCID ou CIID

expriment un avis défavorable, la CDVLLP doit parvenir à un consensus avec les commissions locales

(délai d’un mois pour y parvenir). En cas de désaccord persistant, la commission départementale des

impôts directs locaux (CDIDL) est saisie. Si elle ne parvient pas à un projet stabilisé, le préfet reprend

la main.

La CDVLLP est composée de 2 représentants de l'administration fiscale (qui ne votent pas), 10

représentants des collectivités (communes, communautés, département), ainsi que de 9 représentants

des contribuables désignés par le représentant de l'Etat dans le département.

Les décisions pour arrêter les secteurs, les tarifs, les grilles tarifaires, les coefficients de localisation se

prennent au sein de cette commission. L’implication des élus locaux y est donc indispensable.

Les commissions intercommunales des impôts directs (CIID) et les commissions

communales des impôts directs (CCID)3 rendent un avis consultatif sur le projet présenté par la

CDVLLP. Elles peuvent proposer des modifications sur les secteurs, les tarifs ainsi que des coefficients

de localisation (en motivant ces propositions concernant les coefficients de localisation). Là encore, la

3 Pour rappel, dans les communautés à fiscalité professionnelle unique, la commission intercommunale (CIID) se substitue aux

commissions communales des impôts directs (CCID) de chaque commune membre en ce qui concerne les locaux professionnels, les

biens divers et les établissements industriels.


mobilisation des élus est fondamentale pour veiller à ce que les options présentées intègrent les réalités

territoriales.

Dans la plupart des départements (à l’exception de la Somme, la Haute-Corse, La Réunion), le projet

de la CDVLLP n’a pas obtenu l’approbation de toutes les commissions locales, impliquant la saisine de

la Commission départementale des impôts directs locaux (CDIDL) qui a arbitré.

LE DISPOSITIF DE REVISION

7. Comment ont été définies les catégories de locaux ?

Les catégories de locaux ont été prédéfinies par la DGFIP, en association avec les commissions, en

adoptant une typologie suffisamment fine pour tenir compte de la diversité des usages des locaux

professionnels. On compte ainsi 39 catégories de locaux (38 catégories définies + 1 catégorie de locaux

inclassables dans les précédentes)4, dont la liste est donnée en annexe.

Voir annexe 1.

8. Comment ont été définis les secteurs ?

Les déclarations de loyers adressées à la DGFIP par les propriétaires bailleurs ont permis de

déterminer la valeur locative des locaux. A partir des valeurs locatives collectées, les services

déconcentrés de la DGFIP ont défini des secteurs locatifs. Chaque secteur regroupe les communes

ou les sections cadastrales présentant, dans le département, un marché locatif homogène. A noter, un

secteur locatif peut se constituer de zones géographiques non contigües : c’est l’homogénéité des

loyers qui caractérise un secteur.

Le nombre de secteurs dans un département est identique pour toutes les catégories de locaux.

On compte, en moyenne, 6 secteurs par département.

Le découpage en secteurs locatifs homogènes s’est opéré à partir de la catégorie de locaux la plus

représentée en nombre de locaux dans le département. Dans tous les départements, il s’avère que la

catégorie des boutiques et magasins de rue (dite MAG1) est la plus représentée. La dispersion des

loyers des locaux MAG1 dans les différentes zones géographiques de chaque département permet de

définir le nombre de secteurs à retenir ainsi que les intervalles de tarifs associés à chacun. La répartition

des commerces de proximité a donc été déterminante. Trois cas de figure se présentent pour classer

le territoire d’une commune dans un secteur locatif :

- Soit toute la commune est classée dans un même secteur quand le niveau de loyer est très

homogène ;

- Soit les loyers sont dispersés au sein de la commune, qui est alors découpée en plusieurs

secteurs locatifs, en tenant compte de la section cadastrale ;

- Soit les communes (majoritairement rurales) n’ont pas ou peu de magasins de catégorie

MAG1 (donc absence de loyers), auquel cas celles-ci sont rattachées à un secteur

géographique. L’administration applique la méthode dite de capillarité : elle se fonde sur le

classement des communes limitrophes (ou sections cadastrales) en pondérant le secteur de

rattachement de chaque commune (ou section) contigüe par la longueur de sa frontière

partagée avec la commune (ou section à classer).

4 Le décret n° 2011-1267 du 10 octobre 2011 fixe la nomenclature des sous-groupes et des catégories de locaux professionnels.


9. Comment ont été définis les tarifs ?

Les tarifs par m2 sont définis sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d’évaluation

par catégorie de biens. Un tarif est calculé pour chaque catégorie de local au sein de chaque secteur

locatif (soit 38 tarifs par secteur locatif).

10. Comment ont été pondérées les surfaces ?

La surface pondérée d’un local est calculée en affectant un coefficient de pondération selon l’utilisation

des m2. La pondération a pour vocation à tenir compte des différents niveaux d’occupation d’une

parcelle.

Les surfaces sont pondérées de la manière suivante :

Surface principale (espaces de vente, bureaux,…) x1

Surface secondaire couverte (espaces de stockage, locaux techniques,…) x 0,5

Surface secondaire non couverte (espaces de stockage non couverts, parkings non couverts,…) x 0,2

11. Comment sont finalement calculées les valeurs locatives ?

Le calcul pour établir la valeur locative d’un local est le suivant :

Surface pondérée du local x tarif de la catégorie à laquelle appartient le local établi pour le secteur (x

coefficient de localisation s’il existe)

12. Qu’est-ce qu’un coefficient de localisation ? A quoi sert-il ?

Si la CDVLLP le souhaite, sur proposition des CCID et CIID, les tarifs peuvent être majorés ou minorés

de 10, 15, 20 ou 30% par application d’un coefficient de localisation à une parcelle déterminée. Ce

coefficient s’applique à toutes les catégories de locaux professionnels situés sur la parcelle. Par

exemple, un coefficient de localisation de 0,9 se traduit par des tarifs diminués de 10% pour toutes les

catégories de locaux situés sur la parcelle.

Plus de 52 400 coefficients locaux ont été fixés dans les 99 départements ayant achevé leurs travaux,

d’après le rapport de la DGFIP de novembre 2015. Ces coefficients sont révisés tous les ans.

La DGFIP rappelle qu’un coefficient de localisation doit rester un moyen d’ajustement des tarifs dans

des situations très particulières et être utilisé de manière mesurée et dûment justifiée. Il peut permettre

la prise en compte de la situation défavorable ou favorable d’une parcelle au regard de la situation

d’autres parcelles du secteur (par exemple, dans le cas d’une parcelle enclavée ou, au contraire, bien

desservie, au sein d’un secteur locatif homogène).

En revanche, selon la DGFIP, le coefficient de localisation ne doit pas être utilisé pour prendre en

compte d’autres critères que la situation particulière de la parcelle au sein du secteur d’évaluation (par

exemple, l’utilisation saisonnière d’un local ne peut pas justifier la mise en œuvre d’un coefficient de

localisation). Il ne doit pas être un outil pour modifier des cotisations individuelles avec, par exemple,

pour but d’augmenter ou de diminuer la cotisation de certaines catégories de locaux.

La définition des coefficients de localisation doit être justifiée avec des arguments recevables en cas de

contentieux.


13. Qu’est-ce que le coefficient de neutralisation ? Comment s’applique-t-il ?

La volonté de procéder par étapes dans le cadre de la réforme implique que, dans un premier temps,

seules les valeurs locatives des locaux professionnels fassent l’objet d’une révision. La réforme se faisant

à produit fiscal constant pour les collectivités, il était important que la part des locaux professionnels

reste identique avant et après révision.

A cette fin, il a été mis en place, dans l’attente de la généralisation de la révision aux locaux d’habitation,

un mécanisme transitoire de neutralisation. Il a vocation à être supprimé, une fois la révision des locaux

d’habitation entrée en vigueur.

Il existe un coefficient de neutralisation à l’échelle communale et à l’échelle départementale.

Il est égal au rapport entre les bases avant révision et les bases après révision5. Il n’y a pas de coefficient

de neutralisation spécifique pour les intercommunalités : le coefficient de neutralisation appliqué reste

en effet celui de la commune d’implantation du local. Ce choix a été fait dans un contexte d’évolution

des périmètres communautaires, qui rendait impossible le calcul d’un coefficient de neutralisation à

l’échelle intercommunale.

Coefficient de neutralisation =

𝒃𝒂𝒔𝒆 𝒂𝒗𝒂𝒏𝒕 𝒓é𝒗𝒊𝒔𝒊𝒐𝒏

𝒃𝒂𝒔𝒆 𝒂𝒑𝒓è𝒔 𝒓é𝒗𝒊𝒔𝒊𝒐𝒏

14. Qu’est-ce que le planchonnement ? Comment s’applique-t-il ?

Le planchonnement a été introduit par la LFR pour 2015, il vise à réduire les trop fortes variations, à

la hausse comme à la baisse, entre valeur locative 1970 et valeur locative révisée et neutralisée pour

2017. Il correspond à la moitié de la différence entre la valeur locative 70 (actualisée et revalorisée

pour 2017) et la nouvelle valeur locative révisée et neutralisée. Lorsque cette différence est positive,

la nouvelle valeur locative révisée neutralisée est majorée du montant du planchonnement. Lorsque la

différence est négative, la nouvelle valeur locative est minorée du montant du planchonnement.

Planchonnement =

𝒗𝒂𝒍𝒆𝒖𝒓 𝒍𝒐𝒄𝒂𝒕𝒊𝒗𝒆 𝒂𝒗𝒂𝒏𝒕 𝒓é𝒗𝒊𝒔𝒊𝒐𝒏 − 𝒏𝒐𝒖𝒗𝒆𝒍𝒍𝒆 𝒗𝒂𝒍𝒆𝒖𝒓 𝒍𝒐𝒄𝒂𝒕𝒊𝒗𝒆 𝒓𝒆𝒗𝒊𝒔é𝒆 𝒏𝒆𝒖𝒕𝒓𝒂𝒍𝒊𝒔ée

𝟐

LES EFFETS DE LA REVISION


pour les contribuables ?

En théorie, la révision a pour effet d’augmenter les valeurs locatives de l’ensemble des locaux. Cela

s’explique soit par l’application d’un nouveau tarif, soit par la prise en compte de changements ayant

affectés l’activité imposée : modification de la surface, de la nature de l’activité…

Cette évolution est différenciée selon les territoires, certains secteurs ayant connu au cours des

dernières années une progression très vigoureuse des marchés locatifs. Par ailleurs, les locaux de

certains contribuables sont très anciens, alors que d’autres ont fait leur entrée dans le dispositif

d’évaluation plus récemment et se sont vu appliquer des valeurs plus récentes. Le décalage avec des

marchés locatifs actuel est moins important.

5 Pour mémoire, pour calculer la taxe foncière sur les propriétés bâties, la base fiscale retenue est égale à la valeur locative divisée par

2.


Enfin, l’application du coefficient de neutralisation introduit un effet de correction sur la mise à jour

des bases fiscales qui va avoir pour effet d’annuler pour certains contribuables l’augmentation des

cotisations.

Le coefficient de neutralisation va jouer de deux manières. D’une part, il joue de façon différente selon

l’importance pour chaque contribuable de l’écart entre sa valeur locative actuelle et la valeur révisée.

Les implications du coefficient de neutralisation seront donc différentes pour un même contribuable

pour sa cotisation à l’échelle communale et à l’échelle départementale.

D’autre part, un local situé dans une commune où les valeurs locatives des locaux avant et après

révision évoluent de manière homogène se verra appliquer un coefficient de neutralisation plus proche

de 1. Par conséquent, celui aura moins d’effet sur la valeur locative révisée neutralisée. Un exemple en

annexe montre les effets du coefficient de neutralisation sur les valeurs locatives révisées neutralisées.

Voir annexe 3

16. Comment s’enchaînent les différentes étapes pour calculer la cotisation d’un contribuable

à partir de 2017 ?

Le tableau ci-dessous détaille les différentes étapes pour calculer la cotisation d’un contribuable (ici

pour la CFE).

A Surface pondérée 423

B Tarif (reconstitué) 29

C Valeur locative 1970 (revalorisée) 12 264

D =C*10% Cotisation avant révision (taux 10%) 1 226

E Catégorie MAG1

F Surface pondérée 423

G Tarif appliqué 125

H =F*G Valeur locative brute 52 875

I = calculé à l 'échelle

communale Coefficient de neutralisation 0,25

J = H*IValeur locative après neutralisation 13 219

K =(C - J)/2 Planchonnement -477

L = J + K Valeur locative planchonnée 12 741

M = L*10% Cotisation (taux de 10%) 1 274

N = (M - D)/10 Pas de lissage 5

O = M + N Cotisation après lissage année 1 1 279

P = O - D Evolution en valeur absolue 53

Q = O/ D Evolution en % 4,3%

Local professionnel de type boutiques et magasins

sur rue

Calcul de la VL révisée, neutralisée et planchonnée


17. Quels sont les secteurs d’activité qui vont être les plus affectés par la réforme ?

Les effets sur les évolutions de taxe foncière et de cotisation foncière des entreprises sont à distinguer.

Les effets sur la taxe foncière et taxes assimilées (TEOM)

Selon les dernières simulations de la DGFIP réalisées à l’échelle nationale (été 2017), en moyenne, les

évolutions les plus fortes sont supportées :

- à la hausse, par les magasins situés dans un ensemble commercial (MAG3), les centres de

rééducation et établissements thermaux (CLI4), et les dépôts à ciel ouvert et terrains à usage

commercial ou industriel (DEP1) supporteront en moyenne l’augmentation la plus forte ;

- à la baisse, par les grandes et très grandes surfaces (MAG5, soit > 2500 m2 / MAG4 soit entre

400 et 2 499 m²), les hôtels conforts (4 étoiles) (HOT1) pourraient voir leur cotisation au titre

de la taxe foncière baisser.

Contrairement à une idée largement médiatisée, en moyenne, la catégorie des commerces sur rue

(MAG1) en centres-villes et centres-bourgs n’est pas celle qui subira les augmentations de taxe foncière

les plus élevées. Par ailleurs, il s’agira d’évaluer la hausse non en pourcentage mais en valeur absolue et

en comparaison avec la marge dégagée par l’exploitant pour se faire une idée de ce que représente

l’augmentation potentielle. En effet, une augmentation même de 200% sur un montant de cotisation

très faible se traduit par un montant de cotisation qui reste bas.

Il s’agit là de résultats globaux, calculés par la DGFIP, qu’il convient d’interpréter avec prudence. Les

situations individuelles seront très contrastées.

D’une façon générale (et en dehors des effets du coefficient de neutralisation), les commerces de

centres-villes dont les valeurs locatives affichent un très grand décalage avec les marchés immobiliers

devraient augmenter, en proportion, de façon plus importante. En effet, le niveau de leur cotisation

actuel est très faible au regard des loyers commerciaux aujourd’hui pratiqués dans certains centres-

villes.

Les effets globaux sur la CFE

Les entreprises dont le chiffre d’affaires est inférieur à 3 millions d’euros supportent, en moyenne, les

augmentations de CFE, tandis que les entreprises avec un chiffre d’affaires supérieur à 10 millions

d’euros bénéficient, en moyenne, des baisses de CFE6.

Le secteur du commerce, qui compte le plus grand nombre d'établissements concernés (soit 31 % des

1,16 million d'établissements), verrait sa cotisation baisser en moyenne de 4 %. Pour autant, ce secteur

compte davantage de contribuables qui vont payer davantage de CFE qu’avant la révision, que de

contribuables qui payeront moins.


pour la fiscalité des communes et des intercommunalités ?

La révision des valeurs locatives doit se faire « à produit fiscal constant » pour les collectivités.

L’application de coefficients de neutralisation garantit en effet que la part des contributions fiscales

issues les locaux révisés et la part issue des locaux non révisés restent identiques avant et après

révision. Il en découle, pour l’année d’entrée en vigueur de la révision (2017), un produit fiscal constant

pour les collectivités (en dehors de toute évolution du levier fiscal que la collectivité pourrait choisir

d’utiliser). A noter que le coefficient de neutralisation calculé est figé et ne sera pas recalculé en 2018.

6 D’après les données du rapport DGFIP, novembre 2015.


Plusieurs produits fiscaux sont concernés par la révision des valeurs locatives des locaux

professionnels : la cotisation foncière des entreprises, la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des

ordures ménagères (TEOM), la contribution sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)7 et, plus

marginalement, la taxe d’habitation pour certains locaux professionnels (locaux occupés par des

organismes sans but lucratif du type associations, mutuelles, ou par des organismes de presse).

Des évolutions peuvent intervenir à la hausse du fait d’une plus grande exhaustivité dans le recensement

des contribuables.

Sur la CVAE, la valeur locative est utilisée pour la répartition des cotisations pour les entreprises

disposant de plusieurs établissements.

Pour les entreprises multi-établissements disposant d’établissements à caractère industriel, la

répartition de la CVAE fait l’objet d’une « surpondération » : les effectifs et les valeurs locatives sont

multipliés par un coefficient de pondération de 5 depuis 2014. Cette surpondération est destinée à

tenir compte des difficultés (bruits, pollutions, risques...) que peut représenter l’accueil d’un

établissement industriel. Il s’agit aussi de répondre aux attentes des territoires industriels dont les

ressources avaient été fortement modifiées à la suite de la réforme de la taxe professionnelle.

Selon les statistiques de la DGFIP, 12 900 entreprises (soit la moitié des entreprises ayant un caractère

industriel et 0,8% de l’ensemble des entreprises assujetties à la CVAE) sont concernées pour un

montant de 324 K€ de CVAE.

En l’état actuel des textes, il est prévu de retenir la valeur locative révisée brute (non planchonnée,

non neutralisée) pour la répartition de la CVAE entre les entreprises multi-établissements. Les effets

de cette disposition n’ont pas été évalués mais il conviendra de revoir à la hausse le coefficient de

surpondération des valeurs locatives pour les locaux industriels si le législateur souhaite conserver un

mécanisme favorable aux locaux industriels.

19. Quels sont les effets de la révision sur le potentiel fiscal et le potentiel financier ?

Du fait de l’application du coefficient de neutralisation, la révision des valeurs locatives professionnelles

n’a actuellement pas d’impacts sur les potentiels fiscal et financier. Les effets ne seront réels qu’à partir

du moment où la révision concernera l’ensemble des assiettes fiscales, locaux professionnels et locaux

d’habitation.

20. Comment expliquer que les valeurs locatives augmentent pour certains et baissent pour

d’autres ?

Mécaniquement, l’actualisation des valeurs datant des années 1970 à la situation des marchés

d’aujourd’hui devrait entraîner une hausse des valeurs locatives de tous locaux professionnels. Selon

l’administration fiscale, en moyenne, la révision a pour effet de multiplier, en moyenne, les valeurs

locatives 70 par un coefficient de 58.

La valeur locative d’un bien étant calculée par le produit d’un tarif et d’une superficie, la différence

entre la valeur locative 70 est la valeur locative révisée s’explique soit par un différentiel de tarif, soit

7 La CVAE est répartie entre les communes, communautés, départements et régions, suivant une clé qui prend en compte les effectifs

salariés ainsi que la valeur locative foncière des locaux occupés.

8 Rapport de la DGFIP, juillet-août 2015, p. 45.


par un différentiel de surface, soit par une combinaison des deux9. La révision des valeurs locatives est

l’occasion de reclasser les locaux professionnels dans de nouvelles catégories, d’actualiser les surfaces

à prendre en compte, de corriger des erreurs d’appréciation… autant de motifs pour faire évoluer à

la hausse les valeurs locatives.

D’une part, les nouveaux tarifs sont plus élevés que ceux utilisés dans le système 70 dans la mesure où

ils sont plus proches du marché locatif. Pour un local, la différence entre ancien et nouveau tarif est

plus ou moins importante selon l’ancienneté du local. Au sein d’une même catégorie de local, à

superficie égale dans un même secteur, un local construit dans les années 50 verra sa valeur locative

révisée augmenter davantage qu’un local construit dans les années 1990 du fait d’un rattrapage plus

conséquent. Cet effet de rattrapage peut être accentué lorsque les tarifs du système 70 étaient sous-

évalués. Plus marginalement, dans certains départements, les tarifs pour certaines catégories ont pu

être surévalués du fait de l’absence de loyers pour la catégorie concernée (auquel cas la loi prévoit des

solutions de remplacement en l'absence de loyers, qui ont pu ponctuellement conduire à fixer des tarifs

inadaptés, selon une analyse plus fine de la DGFIP sur quelques départements).

D’autre part, les surfaces du système 70 ont pu être sous-évaluées par rapport à la réalité. L’addition

de construction ou les transformations des locaux n’ont pas été systématiquement déclarées. On

observe là aussi un effet de rattrapage à l’issue de la révision. Les erreurs déclaratives du contribuable

peuvent également jouer ponctuellement (surface secondaire déclarée en surface principale ou

inversement).

Enfin, l’application du coefficient de neutralisation modifie également l’évolution des valeurs locatives

(voir question 15). D’une commune à l’autre, d’un département à l’autre, il jouera de façon différente

selon la répartition entre activités présentes de longue date sur un territoire (commerces de centre-

ville par exemple) ou activités plus récentes ayant des valeurs proches des valeurs actuelles (surfaces

commerciales en périphérie). Schématiquement, le gap à franchir pour atteindre les valeurs révisées

sera plus important pour les premiers et moins pour les secondes. Afin de contenir les écarts, le

coefficient de neutralisation aura pour effet de faire progresser les valeurs les plus faibles… et de

diminuer les valeurs élevées.

C’est ainsi qu’ont pu être utilisées les notions de « gagnants » et de « perdants ».

2017 ET APRES

21. Comment le lissage tient-il compte des variations de taux votées par les élus locaux ?

Chaque année, la cotisation calculée après vote des taux est majorée du pas de lissage calculé en 2016.

Exemple :

Valeur locative révisée : 30 000

Taux de TFPB voté l’année N+1 : 6%

Cotisation de TFPB : (30 000/2) x 6% = 900€

Pas de lissage : +10€

Cotisation de TFPB l’année N+1 après application du lissage : 900 + 10 = 910€

9 A ce stade, la DGFIP ne dispose pas d’éléments pour évaluer l’impact des coefficients de localisation sur les variations de valeurs

locatives.


22. Que se passe-t-il pour les activités nouvelles ?

La CDVLLP affecte à la nouvelle activité la catégorie et le tarif qui lui correspondent. Une valeur locative

lui est calculée.

En revanche, les dispositifs de planchonnement et de lissage ne s’appliquent pas.

23. Que se passe-t-il pour les activités qui créent de la surface supplémentaire ou qui

changent d’activité ?

Doivent être distingués le changement d’utilisation du local (qui correspond à un changement de

catégorie, par exemple d’une catégorie « bureau » à une catégorie « atelier ») et le changement de

consistance (qui correspond à un changement de surface du local : agrandissement, démolition, division,

réunion de locaux préexistants).

Lorsqu’une entreprise agrandit un local existant, sans changer l’utilisation de ce dernier, cela peut

correspondre, selon les cas, à la création d’un nouveau local, auquel ne s’appliqueront ni le

planchonnement, ni le lissage.

Si l’évolution de surface n’est pas considérée comme la création d’un nouveau local, les services fiscaux

réaliseront une nouvelle évaluation avec un nouveau tarif sans planchonnement ni lissage.

Ainsi, une entreprise qui, au terme de la révision, voit sa cotisation lissée à la baisse sur 10 ans pourrait

bénéficier immédiatement du nouveau tarif. Cet effet d’aubaine se traduira par une perte de produit

pour la collectivité. A l’inverse, une entreprise qui, au terme de la révision, voit sa cotisation lissée à la

hausse sur 10 ans verrait la hausse de cotisation s’appliquer immédiatement. Ces évolutions de surface

ou d’utilisation doivent faire l’objet d’une déclaration du propriétaire du local aux services fonciers, qui

apprécieront les situations au cas par cas et resteront vigilants.

24. Comment les valeurs locatives révisées sont-elles actualisées au fil de l’eau ?

Un dispositif de mise à jour permanente des valeurs locatives est prévu grâce aux ajustements réguliers

des tarifs et des secteurs10.

Les tarifs de chaque catégorie dans chaque secteur sont mis à jour par l’administration fiscale à partir

de l'évolution des loyers déclarés par les exploitants, à compter de l'année qui suit celle de la prise en

compte des résultats de la révision pour l'établissement des bases, soit a priori en 2018. Pour l’heure,

la DGFIP collecte annuellement les déclarations des occupants depuis 2015. Le recueil de ces données

permettra d’évaluer si la collecte annuelle est nécessaire ou si un système de moyenne glissante

pourrait être imaginé par la suite.

Les secteurs sont revus l’année qui suit le renouvellement général des conseils municipaux, et au plus

tôt quatre ans après l’intégration des résultats de la révision dans les bases fiscales des locaux

professionnels (LFR pour 2010, art. 34). Dans la mesure où les secteurs sont établis à partir des loyers

collectés, ils sont appelés à évoluer également.

10 Pour rappel, dans le système 1970, l’actualisation se faisait par application d’un coefficient départemental datant de 1980 et d’un

coefficient de révision prenant en compte la variation des prix


ACCOMPAGNER LA REVISION DES VALEURS LOCATIVES

25. Comment sont impliqués les élus locaux dans le processus de révision permanente ?

Les élus locaux ont été impliqués dans le processus de révision au travers des plusieurs commissions :

la CDVLLP, la CIID et la CCID.

Les élus peuvent utiliser le coefficient de localisation (voir question 12). Ils seront également mobilisés

dans le cadre des commissions locales lors de la révision périodique des secteurs et des tarifs (voir

question 24).

26. Que représentent les impôts locaux directs pour les acteurs économiques ?

Pour financer les services publics mis à leur disposition, les acteurs économiques financent différents

impôts locaux. Comme pour les ménages, la fiscalité est différente selon qu’ils sont propriétaires ou

exploitants.

A titre d’exemple, pour les commerces, l’ensemble des charges fiscales (impôts nationaux + locaux)

représente, en moyenne, entre 4 % et 6 % de leur chiffre d’affaires. Cette fourchette est bien entendu

différente selon les secteurs d’activité, mais elle reste en général inférieure au coût d’achat de la matière

première, des charges de personnel (12-13%) ou encore des loyers (10%). Les charges fiscales peuvent

toutefois représenter une charge significative, notamment lorsque le propriétaire répercute la taxe

foncière sur l’exploitant du local.

Assiette

fiscale

Commune

membre d’un

EPCI à fiscalité

additionnelle

Commune

membre

d’un EPCI à

fiscalité

unique

EPCI Département

PROPRIÉTAIRES

Taxe sur le foncier

bâti

Revenu

foncier X taux

oui oui oui Oui

EXPLOITANTS

CFE Valeur locative

X taux /

cotisation

minimum si

CA < à 152

000 euros

oui non oui non

TEOM ou redevance

spéciale

Revenu

foncier X taux

possible possible possible non

Tascom Tarif selon

surface

non non oui non

Versement transport Taux selon nb

de salariés

non non possible non

27. Quels sont les dispositifs législatifs qui vont permettre de modérer l’effet de la révision

sur les contribuables ?

Le législateur a prévu deux dispositifs d’atténuation destinés à modérer les effets de la révision sur les

impositions locales des entreprises : un planchonnement et un lissage.

Le planchonnement s’applique sur la valeur locative. Il a pour effet de réduire de moitié l’écart entre

valeur locative avant révision et valeur locative après révision (voir question 14).


Le lissage s’applique sur la cotisation. Il a pour effet, d’étaler sur une période de 10 ans le passage de

la cotisation actuelle à la cotisation révisée (voir question 21).

28. Quels sont les documents mis à disposition par la DGFIP pour accompagner les élus ?

La DGFIP met à disposition des commissions intercommunales des impôts directs et des commissions

communales des impôts directs une notice explicative de présentation du projet départemental des

nouveaux paramètres d'évaluation.

Pour se prononcer, les CIID et CCID disposent de :

- la liste des parcelles d’assise affectées de coefficients de localisation, mise à jour du parcellaire cadastral

au 1er janvier 2017 ;

- le guide pour les présidents et commissaires des commissions locales ;

- un modèle de procès-verbal pour prendre acte des décisions.

D’autres documents sont disponibles pour tout public.

Voir annexe 4

29. Que verront les contribuables dans leurs avis d’imposition CFE et taxe foncière ?

Les projets d’avis d’imposition en annexe montrent les différentes informations qui seront à la

disposition des contribuables en matière de taxe foncière et de CFE11.

30. Où en est-on de la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation ?

En loi de finances rectificative pour 2013 (art. 74), le législateur a voté la mise en œuvre d’une

expérimentation de la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation dans cinq départements.

Celle-ci a été menée à son terme et a donner lieu à la publication d’un rapport de la DGFIP en février

2017 qui en évalue en partie les effets sur les contribuables et les collectivités. Néanmoins, aucune

disposition législative ne prévoit, à l’heure actuelle, la généralisation de l’expérimentation à tout le

territoire ou encore son calendrier.

11 https://www.impots.gouv.fr/portail/professionnel/je-suis-proprietaire-ou-je-suis-occupant-dun-local-professionnel


Annexes

1. Tableau des 39 catégories de locaux12 SOUS-GROUPE DES MAGASINS ET LIEUX DE VENTE (MAG)

MAG1 : boutiques et magasins sur rue dont la surface principale est inférieure à 400 m²

MAG2 : commerces sans accès direct à la rue dont la surface principale est inférieure à 400 m²

MAG3 : magasins appartenant à un ensemble commercial – surface principale inférieure à 400 m²

MAG4 : magasin de grande surface – surface principale comprise entre 400 et 2 499 m²

MAG5 : magasin de très grande surface – surface principale égale ou supérieure à m²

MAG6 : stations services, stations de lavage et assimilables

MAG7 : marchés

SOUS-GROUPE DES BUREAUX ET LOCAUX DIVERS ASSIMILABLES (BUR):

BUR1 : locaux à usage de bureaux d'agencement ancien

BUR2 : locaux à usage de bureaux d'agencement récent

BUR3 : locaux assimilables à des bureaux mais présentant des aménagements spécifiques

SOUS-GROUPE DES LIEUX DE DEPÔT OU DE STOCKAGE ET PARCS DE STATIONNEMENT (DEP)

DEP1 : lieux de dépôt à ciel ouvert et terrains à usage commercial ou industriel

DEP2 : lieux de dépôt couverts

DEP3 : parcs de stationnement à ciel ouvert

DEP4 : parcs de stationnement couverts

DEP5 : installations spécifiques de stockage

SOUS-GROUPE DES ATELIERS ET AUTRES LOCAUX ASSIMILABLES (ATE)

ATE1 : ateliers artisanaux

ATE2 : locaux utilisés pour une activité de transformation, de manutention ou de maintenance

ATE3 : chenils, viviers et autres locaux assimilables

SOUS-GROUPE DES HOTELS ET LOCAUX ASSIMILABLES (HOT)

HOT1 : hôtels « confort » (4 étoiles et plus, ou confort identique)

HOT2 : hôtels « supérieurs » (2 ou 3 étoiles, ou confort identique)

HOT3 : hôtels « standard » (1 étoile, ou confort identique)

HOT4 : foyers d'hébergement, centres d'accueil, auberges de jeunesse

HOT5 : hôtels clubs, villages de vacances, résidences hôtelières

SOUS-GROUPE DES ETABLISSEMENTS DE SPECTACLES, DE SPORTS ET DE LOISIRS ET LOCAUX ASSIMILABLES (SPE)

SPE1 : salles de spectacle, musées et locaux assimilables

SPE2 : établissements ou terrains affectés à la pratique d'un sport ou à usage de spectacles sportifs

SPE3 : salle de loisirs diverses

SPE4 : terrains de camping confortables (3 étoiles et plus, ou confort identique)

SPE5 : terrains de camping ordinaires (1 ou 2 étoiles, ou confort identique)

SPE6 : établissement de détente et de bien-être

SPE7 : centres de loisirs, centre de colonies de vacances, maisons de jeunes.

SOUS-GROUPE DES ETABLISSEMENTS D'ENSEIGNEMENT ET LOCAUX ASSIMILABLES (ENS)

ENS1 : école et institutions privées exploitées dans un but non lucratif

ENS2 : établissements d'enseignement à but lucratif

SOUS-GROUPE DES CLINIQUES ET ETABLISSEMENTS DU SECTEUR SANITAIRE ET SOCIAL (CLI)

CLI1 : cliniques et établissements hospitaliers

CLI2 : centres médico-sociaux, centres de soins, crèches et halte-garderies

CLI3 : maisons de repos, maisons de retraite (médicalisées ou non) et locaux assimilables

CLI4 : centre de rééducation, de thalassothérapie, établissements thermaux.

SOUS-GROUPE DES ETABLISSEMENTS INDUSTRIELS N'ETANT PAS EVALUES SELON LA METHODE COMPTABLE (IND)

IND1 : établissements industriels nécessitant un outillage important autres que les carrières et assimilés

IND2 : carrières et établissements assimilables

AUTRES ETABLISSEMENTS

EXC1 : locaux ne relevant d'aucune des catégories précédentes par leurs caractéristiques sortant de l'ordinaire

12 Le décret n° 2011-1267 du 10 octobre 2011 fixe la nomenclature des sous-groupes et des catégories de locaux professionnels.


2. Evolution moyenne de cotisation de taxe foncière (en%) par catégorie de local type

Categorie du

localNombre de locaux

Montant moyen

d'evolution 2017

en euros

% moyen

d'evolution 2017

Nombre de locaux

dont la cotisation

baisse

Locaux dont la

cotisation baisse -

Montant moyen

d'evolution 2017

Locaux dont la

cotisation

baisse - %

moyen

d'evolution 2017

Nombre de locaux

dont la cotisation

augmente

Locaux dont la

cotisation augmente -

Montant moyen

d'evolution 2017

Locaux dont la

cotisation

augmente - %

moyen

d'evolution 2017

MAG5 8 709 -839 -1,2 5 038 -2211 -2,1 3 671 1043 4,6

MAG4 70 566 -122 -1,1 41 096 -327 -2 29 470 163 3

HOT1 4 582 -117 -0,6 2 624 -469 -2 1 958 354 2,7

IND1 16 292 -51 -0,8 9 999 -187 -2,1 6 293 166 4,7

HOT2 27 760 -40 -0,8 18 381 -109 -2 9 379 95 2,8

BUR2 198 126 -29 -0,4 104 326 -150 -1,5 93 800 106 2,8

DEP5 7 444 -19 -0,5 4 220 -113 -2,2 3 224 105 4,5

SPE3 15 551 -19 -0,8 7 242 -84 -2,2 8 309 38 3,7

HOT3 12 618 -18 -0,8 8 437 -54 -2 4 181 53 3,1

ATE2 119 194 -17 -0,5 76 944 -76 -1,8 42 250 90 3

MAG7 8 614 -16 -0,9 5 574 -56 -2,6 3 040 58 4,5

SPE1 10 809 -15 -0,3 5 130 -169 -2,3 5 679 124 4,7

SPE6 2 710 -11 -0,4 1 713 -59 -2,1 997 72 3,4

DEP2 353 794 -7 -0,2 172 369 -72 -1,6 181 425 53 3

SPE5 5 127 -3 -0,3 2 779 -42 -3,1 2 348 42 6

ATE1 181 800 -3 -0,2 105 144 -28 -1,7 76 656 33 2,7

TOTAL 3 406 886 0 0 1 642 913 -65 -1,8 1 763 973 61 3,8

MAG2 45 901 0 0 24 658 -36 -1,9 21 243 41 3,2

SPE4 5 442 2 0,1 3 118 -104 -2,8 2 324 144 6,8

MAG1 902 800 2 0,2 448 269 -24 -1,6 454 531 28 2,8

MAG6 14 837 3 0,1 8 186 -80 -2,7 6 651 106 7,3

BUR1 708 406 3 0,2 311 415 -44 -1,7 396 991 40 3,6

HOT5 105 417 6 0,8 51 318 -14 -1,6 54 099 25 3,7

ATE3 2 598 7 0,8 1 364 -28 -2,4 1 234 44 9,1

EXC1 15 482 13 0,2 3 479 -320 -2,2 12 003 110 2,7

SPE7 23 577 14 1,3 9 158 -34 -2,1 14 419 44 6,4

DEP4 168 587 14 2 84 148 -15 -2,2 84 439 42 6,2

BUR3 27 854 23 0,7 11 482 -69 -1,6 16 372 88 3,3

DEP3 105 213 23 4,7 34 813 -17 -2,6 70 400 42 10,4

HOT4 15 236 31 1,6 8 016 -36 -1,9 7 220 105 5,4

IND2 996 37 2,1 617 -73 -3,7 379 217 15,3

CLI1 4 957 44 0,2 2 463 -538 -1,7 2 494 619 3,9

ENS1 20 997 57 1,4 8 984 -100 -2,1 12 013 175 5,1

ENS2 8 154 67 1,7 3 883 -77 -1,7 4 271 198 5,5

SPE2 16 662 70 2,2 7 511 -106 -2,2 9 151 215 11,6

CLI3 47 555 71 3,7 15 921 -25 -1,4 31 634 120 6

CLI2 23 744 72 2,7 8 949 -48 -1,6 14 795 144 5,9

CLI4 1 919 86 0,9 956 -176 -1,7 963 346 4,2

DEP1 30 039 91 3,9 12 869 -80 -2,7 17 170 218 11,5

MAG3 66 817 124 4,6 10 320 -71 -2,1 56 497 160 6,2


3. Effet du coefficient de neutralisation sur les cotisations

L’exemple théorique ci-dessous montre les effets du coefficient de neutralisation sur les valeurs

locatives révisées neutralisées, en fonction de l’homogénéité (1) et de l’hétérogénéité (2) de

l’évolution des valeurs locatives.

Cas (1) : situation théorique où l’augmentation des valeurs locatives est homogène

Les valeurs locatives de tous les locaux augmentent de 200% à l’issue de la révision. On constate que

la valeur locative révisée neutralisée est identique à la valeur locative avant révision : le coefficient de

neutralisation n’a pas d’effet : toutes les valeurs locatives évoluent de manière identique (colonne G)

et le produit avant et après révision reste le même pour chacun des contribuables (colonne I).

Autrement dit, dans une situation (théorique) où la valeur locative de chaque contribuable

augmenterait d’un pourcentage identique à celui des autres, la révision n’aurait aucun impact sur les

cotisations fiscales individuelles après révisions.

Cas (2) : situation où l’augmentation des valeurs locatives est hétérogène

Les valeurs locatives des différents locaux avant et après révision évoluent de manière hétérogène,

avec des augmentations comprises entre +20% à +400% selon les locaux (colonne C). Les locaux L1, L2

et L4 qui enregistrent la plus forte variation de valeur locative avant/après révision voient également

leur valeur locative révisée neutralisée augmenter plus fortement (colonne G).

A noter, cette hausse reste moins élevée que si aucun coefficient de neutralisation ne s’appliquait

(colonne D). A l’inverse, les locaux L3, L5 et L6 qui enregistrent la plus faible variation de valeur locative

avant/après révision voient leur valeur locative révisée neutralisée diminuer (colonne G). A noter, si

aucun coefficient de neutralisation ne s’appliquait, ces locaux verraient leur valeur locative augmenter

(colonne D). En termes de cotisations fiscales, on constate la même évolution que pour les valeurs

locatives (colonne I).

situation où l'augmentation des valeurs locatives est homogène entre les locaux professionnels (colonne C)

Exemples

(milliers

d'euros)

Valeurs

locatives non

révisées

Produit (taux de

10 %)

Valeurs

locatives

révisées

Variation entre

valeurs

révisées et non

révisées

Produit à partir

de la VL révisée

avant application

du coeff. de

neutr. (taux 10 %)

Valeur locative

après application

du coeff. de neutr.

Variation des VL

avant révision /

après révision et

neutralisation

Produit à partir

de la VL révisée

et après

application du

coeff. de neutr.

(taux 10 %)

Variation

cotisation

actuelle /

cotisation après

révision et

neutralisation

A B C D E F G H I

Calculs = A*10 % =(C-A)/A =C*10 % =C*0,33 =(F-A)/A = F*10 % = (H-B)/BL1 100 10 300 200% 30 100 0% 10 0%L2 150 15 450 200% 45 150 0% 15 0%L3 250 25 750 200% 75 250 0% 25 0%L4 120 12 360 200% 36 120 0% 12 0%L5 1 300 130 3 900 200% 390 1 300 0% 130 0%L6 2 500 250 7 500 200% 750 2 500 0% 250 0%

Total

communauté4 420 442 13 260 200% 1 326 4 420 0% 442 0

Coefficient de neutralisation = A/C

(VL actuelle / VL révisée ) = 0,33

Effet du coefficient de neutralisation sur les cotisations


4. Documents mis à disposition des élus et des entreprises

Portail « Impôts.gouv » qui répond à de nombreuses questions concernant l’application de la

révision des locaux professionnels, des fiches techniques sur les modalités de calcul des

nouvelles bases et des cotisations de taxes foncières.

https://www.impots.gouv.fr/portail/professionnel/je-suis-proprietaire-ou-je-suis-occupant-

dun-local-professionnel

Publication de la DGFIP (été 2017), « Révision des valeurs locatives, Questions fréquentes »

Portail « Collectivités-locales.gouv » avec un vademecum dédié : https://www.collectivites-

locales.gouv.fr/files/files/modele_newsletter/2_lettres_speciales/19_20170919_rvllp/lettre_inf

o_19.htm

Avis de taxes foncières accompagnés d’une notice explicative de la réforme et facilitant la

lecture des avis d’imposition.

situation où l'augmentation des valeurs locatives est hétérogène entre les locaux professionnels (colonne C)

Exemples

(milliers

d'euros)

Valeurs

locatives non

révisées

Produit (taux de

10 %)

Valeurs

locatives

révisées

Variation entre

valeurs

révisées et non

révisées

Produit à partir

de la VL révisée

avant application

du coeff. de

neutr. (taux 10 %)

Valeur locative

après application

du coeff. de neutr.

Variation des VL

avant révision /

après révision et

neutralisation

Produit à partir

de la VL révisée

et après

application du

coeff. de neutr.

(taux 10 %)

Variation

cotisation

actuelle /

cotisation après

révision et

neutralisation

A B C D E F G H I

Calculs = A*10 % =(C-A)/A =C*10 % =C*0,48 =(F-A)/A = F*10 % = (H-B)/B

L1 100 10 500 400% 50 240 140% 24 140%

L2 150 15 750 400% 75 360 140% 36 140%

L3 250 25 375 50% 38 180 -28% 18 -28%

L4 120 12 600 400% 60 288 140% 29 140%

L5 1 300 130 3 900 200% 390 1 872 44% 187 44%

L6 2 500 250 3 000 20% 300 1 440 -42% 144 -42%

Total

communauté4 420 442 9 125 106% 913 4 380 -1% 438 0

Coefficient de neutralisation = A/C

(VL actuelle / VL révisée ) = 0,48

Effet du coefficient de neutralisation sur les cotisations

https://www.impots.gouv.fr/portail/professionnel/je-suis-proprietaire-ou-je-suis-occupant-dun-local-professionnel

https://www.impots.gouv.fr/portail/professionnel/je-suis-proprietaire-ou-je-suis-occupant-dun-local-professionnel

https://www.collectivites-locales.gouv.fr/files/files/modele_newsletter/2_lettres_speciales/19_20170919_rvllp/lettre_info_19.htm

