immokip compta, expertise comptable et conseil dédié à … · 2017. 7. 25. · normale...

Malgré uncontexteéconomiquedifficile et unniveau encoretrès élevé des prixde vente,l’investissementimmobilier estl’investissementprivilégié desfrançais dansle cadre de laconstitution deleur patrimoine.

Cas pratiqueJuridique et fiscal

Optimiser la fiscalité de lalocation meublée en direct

grâce aux amortissements estpossible. Mieux vaut toutefois

bénéficier des conseils deprofessionnels. Explications.

La constitution d’épargne, larecherche de revenus complé-mentaires et l’anticipation de labaisse de ses revenus futurs enpréparant sa retraite sont l’une des

principales préoccupations des ménages enFrance. Malgré un contexte économique dif-ficile et un niveau encore très élevé des prixde vente, l’investissement immobilier est l’in-vestissement privilégié des Français dans lecadre de la constitution de leur patrimoine.Contrairement aux régimes fiscaux spéci-fiques rattachés à l’acquisition d’un bienimmobilier à usage locatif, le statut de loueur en meubléest un statut juridique et fiscal rattaché à la personne etnon au bien. Bénéficiant d’une législation plus soupleapplicable au bail et d’un environnement fiscal privilé-gié, de nombreux investisseurs recherchent un investis-sement immobilier dans l’objectif d’acquérir le statut deloueur en meublé.En France, la location meublée est souvent synonymed’investissement dans les résidences de services (Ehpad,seniors, étudiant, tourisme et affaires).Nous étudierons ici la location meublée en direct sansprestations hôtelières, et sans passer par un gestionnairevia la signature d’un mandat ou d’un bail commercial.En effet, la location meublée en direct intéresse de plusen plus de propriétaires-bailleurs, notamment grâce à sonrégime fiscal particulièrement intéressant du fait de ladéductibilité des amortissements comptables de l’immo-bilier et du mobilier.L’amortissement comptable est une charge déductiblefiscalement mais non décaissée, à la différence detravaux ou d’intérêts d’emprunts. Cela revient à un gainde trésorerie.L’amortissement vient diminuer le résultat imposable del’activité du loueur en meublé, et ce dernier réalise uneéconomie d’impôt.

❚ Les critères pour louer en meublé La location meublée revêt des avantages fiscaux et juridiquesimportants. Mais le caractère fiscal ne doit pas être la condi-tion sine qua none de louer un bien en meublé. Le caractèrefiscal ne doit pas prévaloir sur le caractère locatif.Certaines zones accueillent particulièrement la typolo-gie de locataires pour des locations meublées ; ces zonessont généralement des grandes villes, des villes étudiantesou touristiques. La typologie du bien est également déter-minant : la location meublée est souvent préconisée pardes étudiants ou des jeunes actifs, donc un bien destinéà la location meublée est plutôt un studio ou un appar-tement de taille moyenne.On imagine mal une famille avec plusieurs enfants choi-sir une location meublée. Il existe cependant une solu-tion pour louer en meublé des grandes surfaces, commedes maisons : il s’agit de la colocation.Avec l’allongement des études, la mobilité accrue des étu-diants, un pouvoir d’achat en baisse, une pénurie du parclocatif urbain, le ralentissement de la construction delogements et l’augmentation des loyers, la colocation s’af-firme et s’impose en France de jour en jour comme unesolution de logement privilégiée par un nombre de plusen plus important de personnes.

Location meublée : les amortissements ont du bon

32 - Janvier-Février-Mars 2016 - Profession CGP

XAVIER MARSALA, directeur Immokip Compta-Option Réel.

DAVID ABIHSSIRA, directeur du développement ImmokipCompta-Option Réel.

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Loyers raisonnables, espaces à vivre plus grands et convi-vialité, la colocation offre des atouts humains et finan-ciers indéniables.On estime aujourd’hui que la demande de colocation estcinq fois supérieure à l’offre. Les propriétaires immobi-liers qui louent leur bien en colocation bénéficient d’unmarché porteur.

❚ Quel régime fiscal choisir pouroptimiser la fiscalité de sa locationmeublée ?

Le loueur en meublé a le choix entre deux régimes fis-caux pour déclarer les revenus de sa location meublée :le micro-BIC et le régime du réel simplifié.En tant que loueur en meublé, ayant des loyers annuelsinférieurs à 32 900 €, vous devez déclarer vos revenus aurégime micro-BIC. Le bénéfice imposable dans le cadredu régime micro-BIC est égal aux loyers meublés dimi-nués d’un abattement forfaitaire de 50 %.Cet abattement tient compte de l’ensemble des frais affé-rents à votre bien loué. Ce résultat va s’ajouter à vos autresrevenus pour être soumis au barème progressif de l’im-pôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Si vousoptez pour le régime micro-BIC, il faut mentionner lemontant de vos loyers directement sur votre déclarationde revenus. L’administration appliquera automatique-ment l’abattement de 50 %.Ce régime du micro-BIC est très souvent moins avanta-geux que le régime réel simplifié.Le régime du réel est un régime fiscal particulièrementintéressant. Le bénéfice taxable est établi selon les règlesgénérales régissant les bénéfices industriels et commer-ciaux (BIC). Le bénéfice taxable correspond à la diffé-rence entre les recettes annuelles et les charges et amor-tissements déductibles.Le régime réel simplifié permet notamment de déduireles charges suivantes : les factures d’entretien et de répa-rations, la taxe foncière, les frais d’assurance, les frais degestion, les honoraires de l’expert-comptable, les frais deprocédure en cas de litige avec un locataire, les abonne-ments et consommations divers intégrés dans le montant

du loyer, mais dont la facturation vous est adressée (fac-ture téléphonique, abonnement Internet, par exemple),les intérêts de l’emprunt majorés des frais de dossier etde constitution des garanties et prime d’assurance, lesdroits d’enregistrement et les frais de notaire relatifs àl’acquisition des locaux, les provisions pour risques.Le régime réel simplifié permet aussi de déduire les amor-tissements concernant les locaux, le matériel et le mobi-lier, et les travaux de construction, de reconstruction,d’agrandissement et d’amélioration.

❚ Qu’est-ce qu’un amortissementcomptable pour un loueur en meublé ?L’amortissement comptable est défini comme la « consta-tation comptable de la dépréciation de la valeur de cer-tains éléments de l’actif immobilisé » (immeuble, appar-tement, maison). La pratique de l’amortissement consistedonc à enregistrer dans la comptabilité du loueur en meu-

blé une perte de valeur constatée sur unbien.Les dotations pratiquées constituent descharges d’exploitation, qui sont portées àl’actif du bilan, en diminution de la valeurd’origine des éléments correspondants, et,déductibles des revenus locatifs.Au plan comptable, les amortissementssont imputables suivants des règles dedroit commun. L’amortissement corres-pond à la mise en réserve d’une partie durésultat d’exploitation en vue de constituerune trésorerie suffisante pour permettre leremplacement à terme des immobilisa-tions. Pour autant que le bien ait été ins-crit à l’actif du loueur, celui-ci peut amor-tir chaque année sur une période

correspondant à la nature de ces biens.Au plan fiscal, les règles d’imputation sontdifférentes. L’article 39C du CGI limite laquantité d’amortissement qui peut êtreprise en compte pour la détermination du

résultat fiscal dans l’activité de location meublée. La règlestipule que les amortissements pris en compte ne peu-vent avoir pour effet de créer ou d’accroître le déficit fis-cal. Si le compte d’exploitation présente un bénéfice avantprise en compte des amortissements, le montant desamortissements déductibles ne peut excéder ledit béné-fice. La quote-part non déduite des amortissements estalors mise en réserve pour imputation ultérieure. Cesamortissements non imputés sont reportables indéfini-ment jusqu’à ce que le résultat bénéficiaire d’un exercicefutur en permette la déductibilité.

❚ Les amortissements par composants,quelle est la règle ? Conformément aux normes internationales édictées parl’IFRS en matière comptable, les biens doivent être amor-tis pour chaque classe d’actif ou composant, en fonctionde la durée d’utilisation propre à chaque catégorie ainsique des caractéristiques techniques propres à chaqueimmeuble. >>>


L’expertise-comptable au service des loueurs en meubléImmokip Compta-Option Réel est une société d’expertise-comptable spécialiséedans l’accompagnement des loueurs en meublé. Fort d’une vingtaine de collabora-teurs, tous dédiés à la location meublée, Immokip Compta-Option Réel gère la comp-tabilité de plus de 8 000 loueurs en meublé. Immokip Compta-Option Réel colla-bore également avec des banques nationales et européennes, et des promoteursimmobiliers nationaux en France. Basées à Paris et à Aix-en-Provence, les équipessont reconnues par la profession immobilière pour leur sens du service et leur com-pétence dans la fiscalité de la location meublée.Spécialiste de la récupération de la TVA en France dans le secteur des résidencesde services, Immokip Compta propose un kit fiscal aux investisseurs en résidencesde services LMNP (loueurs de meublé non professionnels) permettant une récupé-ration de la TVA pendant la construction (à chaque trimestre en fonction des appelsde fonds payés), ainsi que l’ensemble des missions comptables relatives à l’activitédu loueur en meublé. Immokip Compta accompagne également les promoteursimmobiliers dans le système du financement HT (hors taxes) des résidences services,plus communément appelé « avance TVA ».

L’article 39Cdu Code généraldes impôts limitela quantitéd’amortissementqui peut être priseen compte pourla déterminationdu résultat fiscaldans l’activité delocation meublée.

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La notion de composant est définie enmatière comptable à l’article 311-2 duPCG (plan comptable général).La décomposition d’un bien en compo-sants précise que l’amortissement dubien doit être ventilé en éléments prin-cipaux qui vont constituer les compo-sants (terrain, gros œuvre, aménage-ment intérieur, toiture, électricité…).Chaque composant détermine une par-tie de la valeur du bien et est amorti enfonction de sa durée réelle d’utilisation.Ainsi il est recommandé en fonction dechaque bien locatif meublé, de distin-guer la liste des composants et la duréenormale d’utilisation.L’accompagnement par un expert-comptable est fortement recommandépour éviter tout risque d’erreur et sécu-riser les déclarations fiscales du loueuren meublé.Durées et taux d’amortissementsmoyens par composantA titre d’exemple, le tableau ci-contresynthétise une allocation type par com-posants adaptée à la location meubléed’un immeuble urbain tout en respec-tant les durées moyennes d’amortissement fixées par lajurisprudence.Il faut noter que la valeur du terrain n’est pas amortis-sable (en moyenne 15 à 20 %), et que les meubles sontgénéralement amortis de manière linéaire sur une duréede sept années.Pour être déductible, l’amortissement doit être impéra-tivement comptabilisé et mentionné sur le relevé desamortissements ouvert dans les livres du loueur et jointà sa déclaration de résultat.Au plan fiscal, les règles d’imputation sont différentes.L’article 39 C du CGI limite la quantité d’amortissementqui peut être prise en compte pour la détermination durésultat fiscal dans l’activité de location meublée. La règlestipule que les amortissements pris en compte ne peu-vent avoir pour effet de créer ou d’accroître le déficit fis-

cal. Si le compte d’exploitation présente un bénéfice avantprise en compte des amortissements, le montant desamortissements déductibles ne peut excéder ledit béné-fice. La quote-part non déduite des amortissements estalors mise en réserve pour imputation ultérieure. Cesamortissements non imputés sont reportables indéfini-ment jusqu’à ce que le résultat bénéficiaire d’un exercicefutur en permette la déductibilité.

❚ Exemple de cas entre le régime du micro-BIC et le régime réel M. Dupont est un propriétaire-bailleur qui a 12 000 € derevenus locatifs par an pour un bien immobilier locatifd’une valeur de 300 000 € avec 7 500 € de mobilier. Il aune TMI à 30 % et n’a plus d’emprunt immobilier sur sonemprunt. Quel est le meilleur régime fiscal pour lui ? (Sereporter au tableau ci-contre).

❚ Les obligations comptables et fiscales du régime réel Les obligations comptables et fiscales du loueur enmeublé sont équivalentes à celles d’une petite entreprisecommerciale.Le résultat provenant de la location d’immeubles meu-blés est taxé dans la catégorie des bénéfices industrielset commerciaux (BIC). Le résultat comptable est déter-miné selon les principes du Code de commerce (comp-tabilité à partie double). Un loueur en meublé placée sous le régime du réel doitobligatoirement tenir une comptabilité (reprenant lesdépenses et les recettes de l’exercice), le registre desimmobilisations et des amortissements et procéder à l’éta-blissement d’un bilan et d’un compte de résultat.

Pour êtredéductible,l’amortissementdoit êtreimpérativementcomptabiliséet mentionné surle relevé desamortissementsouvert dansles livres du loueuret joint à sadéclarationde résultat.


Synthèse d’une allocation type par composantsadaptée à la location meublée d’un immeuble urbain

Composants Part des composantsdans le prix

Durée del’amortissement

Taux moyensconstatés

Gros œuvre 40% 50 ans 2.00 %

Façade 20 % 30 ans 3,33 %

Equipement 20 % 20 ans 5,00 %

Agencement 20 % 15 ans 6,67 %

Moyenne 100 % 33 ans 3,33 %

Le meilleur régime fiscal pour M. Dupont



Chaque année, le loueur en meublé est dans l’obligationde déposer la déclaration de résultat n° 2031 du dernierexercice auprès du Service des Impôts des Entreprises,accompagnée des tableaux de la liasse fiscale n° 2033-Aà 2033-G.Conformément aux règles qui régissent les BIC, les béné-fices sont ajoutés aux autres revenus pour la détermina-tion de l’impôt sur le revenu.En revanche, les déficits fiscaux sont imputables sur desBIC de même nature enregistrés dans l’année ou au coursdes dix années suivantes. Devenir loueur en meublé est une démarche qui présentedes caractéristiques particulières qu’il convient de bienmaîtriser pour en tirer toute la valeur.Dans un contexte général, la complexité de la législationjuridique et fiscale conduit l’expert-comptable à être deplus en plus sollicité pour apporter les conseils nécessairesà l’optimisation de la situation fiscale personnelle duclient.

❚ L’intérêt de confier sa comptabilitéà un expert-comptable spécialisé Le fait d’opter pour le régime du réel en location meubléeengendre des formalités comptables et fiscales, et néces-site l’accompagnement par un expert-comptable. Il estpréconisé d’en choisir un spécialisé dans ce domaine, quinécessite une compétence dans cette fiscalité spécifique. De plus, il existe un avantage fiscal incitant le recours à

un expert-comptable et à un centre de gestion agréé.L’Assemblée nationale a adopté en lecture définitive (loide finances publiée au Journal officiel le 30 décembre2015) le projet de loi de finances rectificative 2015 quirétablit, entre autres, l’avantage fiscal de la réductiond’impôt supprimé par la loi de finances 2015, à savoirla réduction d’impôt pour frais de comptabilité et d’ad-hésion à un OGA, calculée sur les deux tiers des dépensesengagées et plafonnée à 915 € par an pour les entre-prises au micro optant pour un régime réel (article 199quater B).

❚ Un choix importantLe choix de l’amortissement comptable pour un bienen location meublée peut s’avérer très intéressantfiscalement. Cependant, il convient de consulter unprofessionnel de l’expertise-comptable, pour déter-miner précisément l’intérêt ou non pour le loueur enmeublé d’avoir recours au régime réel et donc à l’amor-tissement comptable.Le recours à un cabinet d’expertise-comptable spécialisédans la location meublée permet à l’investisseur d’assu-rer la gestion administrative et fiscale de son bien dansdes conditions paisibles et sécurisées. ●

David Abihssira, directeur du développementImmokip Compta-Option Réel, et

Xavier Marsala, directeur Immokip Compta-Option Réel

Le fait d’opterpour le régimedu réel enlocation meubléeengendredes formalitéscomptableset fiscales, etnécessitel’accompa-gnement parun expert-comptable.Il est préconiséd’en choisirun spécialisé dansce domaine.



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