i m m o b i l i e r l o g i s t i q u e · il y avait du foncier, des taux relativement stables,...

NOVEMBRE 2012 – TRANSPORTS & LOGISTIQUE – 5

T&L : Quelles sont les grandes tendances du marché de l’immobilier logistique ?

Didier Malherbe : Comme on pouvait s’y attendre, 2012 est une année en demi-teinte en termes de dynamique de marché. Après trois trimestres, nous enregistrons une baisse du volume transacté de 29% au niveau national. En demande exprimée, on est à moins 32% en Ile-de-France, représentative des tendances du mar-ché. Ce qui a marqué 2012 par rapport à 2011, qui avait été une bonne année puisqu’en Ile-de-France, nous avions enregistré 1 million de mètres carrés transactés et surtout, on avait enregistré 15 clés-en-main. Et paradoxalement, nous allons sans doute finir cette année à 600 000 mètres carrés transactés, et un seul clé-en-main recensés.

En regardant ces chiffres, le portrait est plutôt noir... mais cela ne veut pas pour autant dire que le marché est atone. Au contraire ! Il y a beaucoup de sujets et de réflexions, que cela soit dans la grande distribution ou chez les chargeurs. Il y a également beaucoup d’appels d’offres même si c’est moins que les années pas-sées. Le marché reste à l’écoute et en réflexion stratégique, mais les grandes décisions ne se prennent pas ou se reportent de trimestre en trimestre. Il y a une phase d’atten-tisme forte en ce moment, après une bonne année 2011 qui a été une période de rattrapage après des années difficiles depuis 2008.

Les stocks ont un peu baissé sur un an, d’en-viron 10%, mais surtout le marché a perdu en qualité car on ne produit plus de blanc depuis 5 ou 6 ans. La part des Classe A et des bâtiments

neufs a fortement baissé ces dernières années dans le stock immédiat. On commercialise donc des bâtiments de plus en plus anciens, de seconde ou troisième main, ce qui n’est pas fait pas pour susciter l’envie, non plus. Et nous n’anticipons pas de miracle en 2013... Les entreprises sont dans l’incerti-tude des dispositions fiscales, des conditions de financement des projets, etc.

L’entrepôt durable de demain : un mustAprès-crise, développement durable, nouvelles réglementations, tendances du marché... tous les thèmes impactant l’immobilier logistique ont été abordés lors d’une table ronde organisée par Transports et Logistique avec le concours d’Afilog le 12 octobre dernier. Autour de la table, tous les maillons de la chaîne immobilière pour dessiner les contours du marché et de l’entrepôt de demain. Etaient présents : Jean-Louis Foessel président du directoire de Sogaris et vice-président d’Afilog, Sandrine Lesperat directrice déléguée d’Afilog, Alain Panhard président du groupe Panhard Développement, Bertrand Chabanne directeur commercial France et international de GSE, Didier Malherbe directeur général adjoint de CBRE, Patricia Savin avocate et co-responsable de la commission Prévention des Risques d’Afilog et Jean-Louis Lazuech directeur du développement et du patrimoine France de Prologis.

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Didier Malherbe

6 – TRANSPORTS & LOGISTIQUE – NOVEMBRE 2012

Alain Panhard : Le seul moyen pour que cela fonctionne, ce serait effectivement que les villes mettent à disposition des terrains compatibles avec ce type d’activité. Et c’est là qu’on verra la vraie volonté des collectivités en la matière...

Jean-Louis Lazuech : Avec l’oeil purement inves-tisseur, à la frontière entre la fi nance et la logis-tique, je n’ai jamais vu autant d’interférences d’un coup et certaines composantes deviennent très complexes. Avant, nous étions dans une stratégie d’offre simple : nous mettions du blanc sur le marché et nous attendions le client. Il y avait du foncier, des taux relativement stables, une visibilité sur trois ans et une fi scalité à moins de 10-15% du montant du loyer. Aujourd’hui, on parle du vieillissement du parc, cela a un effet dramatique pour nous car il y a une forte bataille sur les prix et les loyers se cassent la fi gure en conséquence. Nous avons 60% de prestataires et 40% de char-geurs. Nous avons du mal à garder ces derniers car ils ont tendance à massifi er sur des bâtiments low costs. L’effet positif au vieillissement du parc est que nous avons du coup des commandes de grands donneurs d’ordre pour des bâtiments plus grands, de 50 à 100 000 m2, de bonne qualité, plus techniques et bien placés. Concernant le HQE, je n’en parle plus. Cela fait partie de nos standards minimum. Nous avons donc beaucoup de demandes de clés-en-mains. Autant 2012 ne sera pas une bonne année, autant 2013 pourrait être assez bonne en terme de surfaces. Nous observons également un recentrage très très fort sur la dorsale, Lille-Paris-Lyon-Marseille. Ce phéno-mène est dicté par une grosse incertitude sur les taux. Je constate également une forte demande sur le péri-urbain, mais pour cela, il va falloir tra-vailler sur le remembrement des parcelles.

Bertrand Chabanne : Nous sommes quant à nous sur des cycles un peu différents car notre activité est tirée par le clé-en-mains puisque nous faisons de la conception-réalisation. Il y a des enjeux de baisses de coûts qui amènent certains secteurs à repenser leurs organisations logistiques et des chargeurs décident d’investir. La grande distribution ou encore le e-commerce sont dans cette logique. Si 2011 a été un peu « fl at » par rap-port à 2010, 2012 devrait être une année de reprise en termes de prises de com-mande. Elle est notamment tirée par les volumes : il n’y a pas forcément beaucoup d’affaires, mais elles sont plus grandes et souvent positionnées en région. On voit en effet arriver des demandes de hubs logistiques, à savoir pour des chargeurs uniques, des bâtiments multi-températures, avec pour stratégie de livrer un magasin avec un seul camion. C’est aujourd’hui plus que jamais le chargeur qui crée le marché. Ce n’est plus du tout un marché d’anticipation, sur la construction. Nous sommes tous focalisés sur la demande de nos clients pour les satisfaire au mieux.

Alain Panhard : Nous constatons les mêmes choses. Les écarts que l’on peut trouver éventuel-lement entre les différents métiers se retrouvent dans les carnets de commandes. Le marché lié aux logisticiens est relativement atone et ils souf-frent beaucoup : leurs contrats sont renégociés systématiquement par leurs donneurs d’ordre, en moyenne tous les trois ans. La concurrence exa-cerbée tire évidemment les prix vers le bas, avec pour conséquence des loyers que nous avons

beaucoup de diffi cultés à défendre... C’est pour-tant indispensable pour nous avec par exemple la taxe sur le Grand Paris qui est une vraie catas-trophe. Beaucoup d’opérations ne peuvent pas se faire à cause d’une fi scalité qui explose. Par ailleurs, cela ne va pas dans le sens de l’amélio-ration des produits, puisque face à une baisse des prix généralisée, la qualité des bâtiments

construits s’en ressentira... Parmi les grandes ten-dances, nous pouvons voir des bâtiments de plus en plus grands, en phase avec les problématiques écono-miques actuelles : un logisti-cien, par exemple, aura plus

de facilité à amortir son immobilier si il est multi-client et même multi-fonctions. On assiste à un regroupement de plusieurs bâtiments en un seul.

Jean-Louis Foessel : Nous observons en effet une grande et une petite tendance. La grande est que nos locataires les plus importants négo-cient souvent une baisse des prix et étant donné l’état du marché, nous sommes ouverts à des discussions, en essayant dans le même temps de sécuriser l’implantation du client. Ce n’était pas le cas avant, où le loyer était le loyer, sans négociation. Par ailleurs, on observe aussi des demandes d’entrepôts mixtes, pour des produits secs et d’autres sous température dirigée. On constate également une autre petite tendance : un vrai démarrage de l’immobilier logistique en ville avec de premiers projets qui voient le jour. Cela a donc aussi une infl uence sur la réfl exion des chargeurs quant à leur système de distribu-tion en ville. Cela reste un micro-marché, car il n’y a pas de terrain.

La table ronde du 12 octobre. De gauche à droite : Didier Malherbe, Bertrand Chabanne, Jean-Louis Foessel,

Sandrine Lesperat, Alain Panhard, Patricia Savin et Jean-Louis Lazuech

Aujourd’hui, c’est plus que jamais

le chargeur qui crée le marché

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NOVEMBRE 2012 – TRANSPORTS & LOGISTIQUE – 7

concurrence car les acteurs de la logistique qui font les choses dans les règles, avec tout ce que cela implique de démarches et de compétences, se retrouvent pénalisés par rapport à d’autres qui font ce métier sans déposer les dossiers d’auto-risations, etc. En conclusion, le droit des ICPE ne correspond pas au monde de la logistique. Ce droit est fait pour l’industrie et non des métiers où il y a du stockage et des cellules.

Bertrand Chabanne : Des opportunités peu-vent émerger de cette situation : en effet, toute cette complexité est un peu notre raison d’être. Et elle permet de limiter l’entrée à des acteurs moins spécialisés. Il y a des facteurs de croissance intéressants sur ce marché, et nos clients ont besoin d’être accompagnés par des professionnels.

Alain Panhard : Vous avez raison mais il est important de ne pas ajouter de la diffi culté avec ces réglementations, alors que le contexte éco-nomique est déjà assez diffi cile.

Jean-Louis Lazuech : La logistique de demain a besoin de fi nance, qui elle-même a besoin de sérénité et de visibilité... On est justement en train de créer tout à fait l’inverse.

Didier Malherbe : Il faut en fait parler des logis-tiques. On parle essentiellement de la grande logistique mais il existe également un marché intermédiaire pour des surfaces de 2 à 10 000 m2, marché qui est délaissé depuis plusieurs années. De nombreuses opportunités existent notamment avec la réhabilitation de bâtiments.

Alain Panhard : Je tiens également à parler des transporteurs qui vivent des moments particu-lièrement diffi ciles. Si des blocages surviennent de leur côté, tout le monde sera impacté : des logisticiens jusqu’aux acteurs de l’immobilier. L’application de la taxe sur le gasoil sera la goutte qui fera déborder le vase...

Patricia Savin : Il y a quelques années, le droit des ICPE était relativement stable. Aujourd’hui, ce n’est plus du tout le cas : nous avons un nouveau régime d’enregistrement, des organes mi nistériels qui fi xent des prescriptions de plus en plus contraignantes non seulement pour les bâti-ments futurs mais aussi pour ceux déjà existants. Ainsi, lorsqu’un arrêté ministériel, comme le 1432 de juillet est publié, les propriétaires doi-vent faire des travaux importants dans les 9 à 18 mois qui suivent cette publication, pouvant représenter des sommes considérables, sur des sites occupés et pour lesquels les loyers ont déjà été négociés. Cet ajout perpétuel de textes législatifs et réglementaires dans les ICPE a également un impact sur la construction de bâti-ments en blanc. Le volet réglementaire est donc

un domaine de plus en plus diffi cile à gérer dans le secteur de l’immobilier logistique. On sait déjà que la 1510 va être renforcée dans les prochains mois, par exemple... Mais au-delà des textes, on se trouve dans une application-même de la réglementation qui peut être subjective.

Jean-Louis Foessel : D’autant que la régle-mentation existe déjà d’un point de vue euro-péen. En France, on renforce des textes déjà existants.

Didier Malherbe : C’est déstabilisant pour le marché, car cela génère une perte de rendement

et cette insécurité juridique et fi scale, est autant de signaux négatifs pour le marché de l’investissement.

Alain Panhard : Il est intéressant de constater que souvent les règles de sécurité se renforcent suite à un sinistre. Or, ces der-nières années, les sinistres

enregistrés l’ont été sur des bâtiments anciens et non-sprinklés. Ceux qui ont été construits dans les normes depuis 2002, n’ont subi aucun sinistre.

Patricia Savin : Nous avons fait ce travail au sein d’Afi log : lorsque l’on regarde les bâtiments dans lesquels il y a eu des sinistres, ce ne sont jamais des entrepôts régulièrement déclarés, enregistrés ou autorisés, mais des bâtiments non ICPE, soit parce que hors respect de la régle-mentation, soit parce que non concernés par le droit des ICPE. Cela signifi e que ce sont les entre-

pôts ICPE, déjà forte-ment contraints par le droit, qui sont pénali-sés par ceux qui n’ont pas respecté les régle-mentations. On est là dans une surenchère de contraintes tech-niques non justifi ées. La logique voudrait que les pouvoirs publics s’in-téressent de plus près à ces bâtiments hors cadre ICPE, et laissent les autres « digérer » les multiples contraintes déjà à leur charge. Cette approche discri-minante des situations crée une distorsion de

Les ICPE sont pénalisés par rapport à ceux qui

n’ont pas respecté les règlementations

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’’De bas en haut : Jean-Louis Lazuech, Patricia Savin et Alain Panhard

Bertrand Chabanne et Jean-Louis Foessel


le temps car la démarche est aussi longue qu’elle est sérieuse. De plus, il faudrait peut-être impli-quer l’utilisateur dans la démarche : s’il tient à son label HQE, il doit avoir une exploitation des lieux également environnementale.

Patricia Savin : Lorsque la HQE ne peut pas être obtenue, une annexe environnementale à un bail commercial peut être ajoutée. C’est ce qu’on appelle des « baux verts ». C’est un contrat entre le bailleur et le preneur, qui se rencontrent une à deux fois par an pour apprécier si les efforts, défi nis ensemble, de réduction des consomma-tions, sont au rendez-vous. Avec cette approche pragmatique il peut y avoir une diminution des charges. Cela n’est pas encore obligatoire pour la logistique, mais cela peut être envisagé. Nous voyons par ailleurs émerger la notion d’écologie industrielle, c’est à dire de penser le bâtiment et son environnement comme un écosystème à part entière, avec une mutuali-sation des énergies, des fl ux, de la gestion des déchets... Ainsi, on voit apparaître les « smart grid », réseaux intelligents d’électricité, utilisés pour optimiser production, consommation, dis-tribution, en mettant en relation producteurs et consommateurs d’énergie.

T&L : Malgré cette insécurité, cette réglementa-tion fl uctuante et cette tendance à l’attentisme, pouvons-nous dessiner les contours de l’entre-pôt du futur ?

Patricia Savin : On voit bien que tous les aspects environnement et développement durable sont au coeur des préoccupations de la société, comme on a pu le voir lors de la conférence environne-mentale des 14 et 15 septembre, en présence du Président de la République François Hollande et du Premier ministre Jean-Marc Ayrault. Fiscalité écologique, tran-sition énergétique, santé et envi-ronnement, biodiversité et gouvernance, ont été les cinq grandes thématiques de cette confé-rence. La notion de bâtiment durable est donc fondamentale dans les années à venir. Il doit intégrer les impacts environnementaux depuis sa conception jusqu’à sa disparition.

Demain, le bâtiment durable ne sera pas un « plus » mais un standard, et le bâtiment qui ne sera pas durable aura une moins-value.

Jean-Louis Lazuech : La HQE est une démarche très intelligente car elle permet de faire de vraies économies d’exploitation. Et le prix d’un tel

bâtiment devrait donc être plus élevé qu’il ne l’est aujourd’hui.

Patricia Savin : C’est en effet un point important à souligner : l’exploitation dans les bâtiments développement durable. Nous pourrions peut-être également passer par un HQE exploitation.

Alain Panhard : Même si c’est la démarche la plus sérieuse aujourd’hui, la HQE présente néanmoins un inconvénient : on doit certifi er le bâtiment en amont, au niveau de sa conception. Or, quand on doit aller vite, on n’a pas toujours

Le HQE fera partie

des standards minimum

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la demande de grands hubs nationaux (>50.000m²) implantés sur Lille-Paris-Lyon-Marseille, mais éga-

lement la régionalisation avec des plateformes de taille moyenne (20 à 50.000m²) sur les métro-poles régionales. Dans les 2 cas, nous développons des solutions foncières sur plusieurs grandes métro-poles afi n de répondre rapidement à ces attentes.

Ensuite la performance énergétique et le coût de fonctionnement des immeubles sont les tendances qui vont encore se renforcer dans les années à venir. Nous concevons nos bâtiments dans une démarche RSE (responsabilité socié-tale et environnementale) avec la recherche d’économie d’énergie et du meilleur ratio pro-duits stockés/m².

Enfi n, une plateforme logistique doit être de plus en plus adaptable et modulable afi n d’accompagner l’évolution des marchés de nos clients locataires : possibilité d’extension, cross-dock, hauteur libre, larges rubriques ICPE,

divisibilité… J

Parcolog est développeur-investisseur en immo-bilier logistique avec un patrimoine d’1 million de m² en France. Notre équipe assure toutes les étapes : maitrise foncière, conception, construc-tion, acquisition, commercialisation, gestion.A ce titre nous étudions et anticipons les ten-dances de ce que sera l’entrepôt dans 5 à 10 ans afi n de développer un patrimoine qualitatif, assu-rant fonctionnalité et rentabilité pérenne.Tout d’abord nous considérons que l’évolution du métier de la logistique ainsi que de certains canaux de distribution entraine 2 phénomènes :

Arnaud Dernoncour, directeur associé, Parcolog

Performance énergétique et modularité

Arnaud Dernoncour

Patricia Savin

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Plateforme G. Park Blue Planet près de Manchester, premier bâtiment logistique certifi é « exceptionnel » selon le référentiel environnemental BREEAM


libres, c’est la réglementation sprinkler. De plus, ce sont d’autres types de chariots élévateurs qu’il convient d’utiliser qui coûtent plus cher, avec de surcroît une formation spécifi que des caristes, qu’il faut prévoir. Ce sont également des niveaux En résumé, cela implique des contraintes tech-niques plus importantes et des coûts d’exploita-tion supplémentaires.

Jean-Louis Lazuech : Mais avant l’automatisa-tion, il faut noter que l’humain est aujourd’hui fondamental dans nos entrepôts, notamment pour ceux dédiés de planimétrie des sols beau-coup plus strictes. au e-commerce.

Bertrand Chabanne : Quand on travaille avec les grands char-geurs, ce qui est marquant, c’est une augmentation de la surface moyenne vendue par opération : elle était en 2009/2010 d’environ 20 000 m², elle est aujourd’hui de l’ordre de 40 000 m². Par ailleurs, il y a une demande

pour plus de technicité, de performance énergé-tique, de productivité, de meilleurs emplacements géographiques... Et pour tous ces éléments, les grands chargeurs sont prêts à payer plus cher. En face de nous, on trouve la direction logis-tique, immobilière, celle des achats ou encore des fi nances. Beaucoup d’interlocuteurs pour des projets très stratégiques et sur mesure pour lesquels une analyse économique globale est faite. Parallèlement, pour certains chargeurs et les logisticiens, il s’agit au contraire de comprimer les coûts, une offre avec un bâtiment standard est souvent la meilleure solution. J

Propos recueillis par Éloïse Leydier

T&L : Est-ce que la multimodalité fera partie du bâtiment de demain ?

Jean-Louis Foessel : On continue de dire qu’il vaut mieux un bâtiment embranché fer car même si cela n’est pas utilisé aujourd’hui, cela sera peut-être le cas demain et il vaudra mieux être prêt à ce moment-là. À Paris, pour notre pro-jet d’hôtel logistique, nous travaillons à la mise en place d’une vraie logistique ferroviaire amont, avec l’arrivée massifi ée de deux trains par jour.

Alain Panhard : On y viendra mais il faudra pro-bablement une véritable politique d’incitation des pouvoirs publics. Cela ne pourra se faire qu’au travers d’une réglementation européenne. Je crois beaucoup en l’Europe. Et si on n’uniformise pas les réseaux, nous allons tous régresser chacun dans notre coin. La pertinence d’un transport ferré n’existe qu’au-delà de 400 kilomètres parcourus. En-dessous, cela n’a pas d’intérêt économique.

Jean-Louis Lazuech : Certes. Mais pour que l’offre s’organise, la demande doit être là. Par exemple, sur 500 000 m2, on fédère les clients pour créer un pôle de transfert et là, on a quelque chose à présenter à la SNCF, en disant qu’il nous faut 5 trains entiers tous les jours. C’est à nous de créer l’effet de masse.

Bertrand Chabanne : Tout à fait d’accord avec cela !

Didier Malherbe : Néanmoins, pour les inves-tisseurs, un bâtiment relié fer reste un atout. Aujourd’hui, pour que le train puisse prendre une place plus importante, il faut mettre en place trois choses : la tarifi cation, l’adaptabilité du service, et sa sécurisation. Or, il y a incertitude sur ces trois points.

Alain Panhard : Le bâtiment de demain prendra de la hauteur et de la surface. On voit donc augmenter mètres carrés et mètres cubes, conséquence d’une massifi cation des activités déjà en cours. Le problème de la hauteur, au-delà des 10,50 m


Les surfaces varient de 10 000 à 20 000 m². Concernant la conception des bâtiments, dans les

deux cas, la tendance va dans le sens d’une hau-teur libre de 12 m, ce qui par rapport à une hauteur libre de 10 m et à surface équivalente permet de gagner 20 % environ de volume de stockage. Il y a aussi le développement de bâtiments dits traver-sant qui comprennent une

cour à camions sur chaque façade afi n d’optimi-ser les fl ux. Pour le reste, il n’y a pas d’évolution signifi cative par rapport aux besoins exprimés mais des adaptations spécifi ques (nombre de quais, surface de bureaux, température dans l’en-trepôt, …). Pour la partie environnement durable, malgré la certifi cation HQE ou BBC demandée par certains utilisateurs pour des besoins précis, la très grande majorité reste prudente. Aujourd’hui, la mise en place de l’exigeante réglementation RT 2012 qui se rapproche des certifi cations citées précédemment risque de devenir un nouveau référentiel. En conclusion, l’évolution reste liée aux besoins de nos clients, avant tout spécifi ques et variables. A nous de nous adapter et de rester

très fl exibles. J

Il est toujours délicat de parler d’un futur, surtout dans le contexte actuel, mais osons prendre le risque. Pour nous l’entrepôt du futur pourrait se décliner en deux typologies : les entrepôts régionaux et les entrepôts de proximité (les der-niers kilomètres). Pour la première, on semble s’orienter sur des bâtiments de moyenne surface (30 000 m²) ou de grandes surfaces (supérieur à 50 000 m²). Cela répond à des besoins de développement en régions des chargeurs ou des logisticiens. Pour la deuxième typologie, il s’agit d’implantation près des bassins de consommation pour assurer une desserte de proximité.

Marc Frappa, directeur, Faubourg Promotion

Des entrepôts régionaux ou de proximité

Marc Frappa

Pour les investisseurs, un bâtiment relié fer reste

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Alain Panhard

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Projet de l’hôtel Logistique Chapelle International de Sogaris

qui sera embranché fer

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