habitat et participation asbl, 2013. construire du logement pour tous en rw une opportunité à...
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HABITAT ET PARTICIPATION ASBL, 2013
Construire du Logement pour Tous en RWUne opportunité à mettre en œuvre via l’ancrage communal
Mise en perspective
Finalités et principes d’un CLT
Avantages juridico-financiers
Des projets à inscrire dans l’ancrage communal
MISE EN PERSPECTIVE
Une crise du logement qui se traduit entre autres par un urgent besoin de construire du logement (+/- 20.000 par an en Belgique).
Un accès à la propriété / au logement toujours plus difficile pour les ménages à faibles et moyens revenus.
Le coût du foncier en croissance forte – des réserves foncières à mobiliser et à conserver dans le patrimoine public.
Des fonds publics en diminution.
Pluralité des acteurs et des dispositifs en RW.
AVANTAGES SOCIO-POLITIQUES des CLTPOUR LES OPERATEURS
Accroître le parc de logements « publics » de type acquisitif tout en gardant la maitrise du foncier.
Ancrer les jeunes générations sur le territoire communal via l’acquisitif social.
Permettre aux ménages à faibles et moyens revenus de devenir propriétaires.
Responsabiliser les habitants par rapport à leur bien.
Garder une part de maitrise de l’aménagement local du territoire, intégrée à la politique de l’urbanisme.
Utiliser ce nouvel outil comme catalyseur d’une politique de revitalisation au niveau local.
Augmentation de la fiscalité locale
FINALITES DES CLT PUBLICS EN RW
Un CLT c’est…Un « nouveau » dispositif juridico-financier en RW visant à compléter et à renforcer les dispositifs existants.
Une structure juridique sans but lucratif proposant prioritairement à la vente des logements accessibles à tous, dans une perspective de mixité sociale.
Dans le cadre de ce système,
•La propriété du sol est séparée du bâti
•La plus-value en cas de revente est pondérée
•La gouvernance de la gestion est partagée
LA PROPRIETE DU SOLEST SEPAREE DU BATI
Subside terrain
Droit de disposer du bien(le transformer, le vendre, le donner, etc.)
EmphytéoseDroit de superficie…
LA PLUS-VALUE EN CAS DE REVENTEEST PONDEREE
Valeur vénale bâtiment
CANON
FRAIS DE GESTION
Terrain
Valeur marché
75% +value CLT
25% +value vendeur
Terrain
GestionnaireValeur marché terrain
EMPRUNT
LA GOUVERNANCEDE LA GESTIONEST PARTAGEE
Habi-tants
Pou-voirs pu-
blics
PRINCIPES DES CLT PUBLICS EN RW
MAITRISE DU FONCIER à perpétuité par le CLT
ACCES SOCIAL A LA PROPRIETE
MIXITE SOCIALE (ET EVENTUELLEMENT DE FONCTIONS)
GOUVERNANCE AVEC LES HABITANTS
DIMENSION LOCALE EN LIEN AVEC LE QUARTIER
AVANTAGES JURIDICO-ADMINISTRATIFSPOUR LES OPERATEURS
Dispositifs juridiques existants et connus (droit démembré). Les organismes sans but lucratif (notamment les fondations
d’utilité publique ou privée) peuvent pratiquer de la discrimination positive d’accès à la propriété.
Garantie du patrimoine en cas de cessation du projet. En cas de revente, droit de préemption réservé au
propriétaire du foncier. Gestion collective locale (divers opérateurs + habitants).
« Le trust, constitué sous forme de personne morale, est et reste propriétaire du foncier. Il y a séparation du foncier et du bâti, le bâti appartenant aux utilisateurs qui obtiennent un droit d’usage de ce foncier. L’acquéreur du droit d’usage a tous les droits liés à la propriété (…) » (circulaire ancrage)
AVANTAGES FINANCIERSPOUR LES OPERATEURS
« Les opérateurs pourront bénéficier d’une subvention pour les frais d’études spécifiques liés au montage de projet, d’une subvention pour l’acquisition d’un terrain ou d’un bâtiment. Ils pourront bénéficier d’une avance pour la construction ou la rénovation de logements.» (circulaire ancrage)
Terrain financé par le subside (ou cédé en emphytéose ou gratuitement par la commune, par exemple).
Perception du canon par le trust. Perception de frais permettant de couvrir les coûts de
gestion. Perception de 75% de la plus-value liée à la revente
(permettant de construire ou de rénover).
AVANTAGES FINANCIERSPOUR LES ACHETEURS / HABITANTS
« Le maintien perpétuel du subside au sein du trust permet de garantir l’accessibilité du dispositif. Le subside de départ (le prix de la terre) est déduit du prix de vente du bien. » (circulaire ancrage)
Achat d’un logement à une valeur inférieure à celle du marché (déduction du terrain + avantages fiscaux)
Financement possible par la SWCS En cas de revente, récupération des montants investis + 25%
de la plus-value.
Droits de propriété, transmissibles par héritage.
Acheteur 1 Trust
Valeur terrain Canon + frais (ressources fixes)
Réduction des droits d’enregistrement de 12,5% à 2%
Subsides via ancrage communal
Prêt hypothécaire à taux préférentiel
Pas de cadastre sur le terrain
Cadastre à charge du trust
Solde à payer
PREMIER ACHETEUR
Economie de 20 à 45%
Acheteur Trust
Valeur terrain actualisée
Valeur terrain actualiséCanon actualisé
Réduction du droit d’enregistrement de 12,5% à 2%
75% de la plus-value lors de la vente, déduction faite des investissements du premier proprio
Prêt hypothécaire à taux préférentiel
Pas de cadastre sur le terrain
Cadastre à charge du trust
Solde intégrant les 25% de plus-value
DEUXIÈME ACHETEUR
Economie
de 25 à 50%
DES PROJETS A INSCRIRE DANS LE CADRE DE L’ANCRAGE COMMUNAL
Nous pouvons nous appuyer sur une expertise existante :
Aux Etats-Unis : Plus de 250 CLT
En Angleterre : Plus de 150 CLT
Mais aussi au Canada, Kenya, Costa Rica, en Australie,…
A Bruxelles, 1 CLT (plusieurs projets en cours)
En Région wallonne, des initiatives de type CLT en cours
ET CONCRÈTEMENT …
Des subsides dans le cadre de l’ancrage communal
Une fiche-projet à remplir (DGO4)
Des workshops seront organisés ensuite pour les projets ayant été acceptés dans le cadre de l’ancrage (juristes,…)
Les acteurs CLT en Région wallonne
ACTEURS CLT EN RW (ANCRAGE)
Les SLSP, FLW et SWCS via la construction ou la rénovation de logements sur des terrains (propres, SWL, communes, CPAS ou achetés).
Le Fonds du Logement et la SWCS pour l’octroi de crédits hypothécaires aux candidats.
Les APL en coordination avec d’autres acteurs.
Qui peut mettre en place des CLT en RW ?A l’initiative d’une SLSP ou de la SWCS ou du Fonds du logement, en collaboration avec une Commune, un CPAS, une APL
Qui peut soutenir cette mise en place ?
Place des Peintres 1 Bte 41348 Louvain-la-NeuveTél : 010 45 06 [email protected]
Website CLT en Région wallonnewww.clt-rw.be
Merci de votre attention !