Lamiseàdispositiondufoncieragricole“guide des outils à l’usage des propriétaires

et des agriculteurs

FONCIER

”RéalisédanslecadredeTerrARuralLodévoisetLarzac

enpartenariataveclaChambred’Agriculturedel’HéraultetleCPIEdesCaussesMéridionaux

L’agriculture en Lodévois et Larzac, un véritable atout pour le territoire !

LeterritoiredelaCommunautédeCommunescompte350entre-prisesagricolesetforestières¹,soit26%desesentreprises!Laproductionagricole fournit 7,5%de l’emploi communautaire,avec339emplois,unecentainedeplussil’ontientcomptedutra-vailfourniparlamaind’oeuvrefamilialesurlesexploitations.Ellegénèreunchiffred’affairesannuelestiméàplusde20millionsd’euros.L’agricultureoccupeetvalorise41%delasurfacecommunautaire(552km²),parlebiaisdeproductiontrèsdiversesetàfortevaleurajoutée:élevagelaitier(AOCRoquefortetPélardon)etviande,vi-gne(AOCLanguedoc-TerrassesduLarzac),oléicultureetarbori-culture,pépinièresetmaraîchage.

… avec une fragilité liée à l’accès au foncier...

L’agriculture est un atout pour le dynamisme socio-économiqued’unterritoireruraltelqueleLodévoisetLarzac.Facteurdepro-ductionindispensable,lefoncieragricolegarantitlapérennitédesexploitationsagricoles.Surleterritoire,lesexploitantssontpropriétairesouontsignédesbauxet conventions surplusde lamoitiéde leur foncier.Selonlessituations,cependant,entreuntiersetunquartdecefonciern’estpasmaîtrisédemanièrepérenne.C’estprincipalementlecasdesterresmisesàdispositionparunaccordverbal,situationquifragilisel’activitéagricole.Eneffet,quellesquesoientleursproductions,lamaîtrisedufoncierestprimordialepourlesexploitantspour:n S’installer.Lescandidatsàl’installationdoiventpouvoirjus-

tifierdelamaitriseàlongtermed’unesurfaceminimum,variableselonlesproductions,pourpouvoirbénéficierdesaidesdédiées.n Penserledéveloppementàlongtermedeleurexploitationà

traverslagestiondesassolements,l’augmentationdelatailledescheptels, la plantation d’espèces végétales pérennes, l’aménage-mentderéseauxd’irrigation...n Obtenir des aides agricoles, qui sont, la plupart du temps

aujourd’hui,essentiellesàl’équilibreéconomiquedesexploitations.Unepartiedecesaidesviseparailleursàaméliorerlespratiquesdel’exploitantenmatièred’environnement(AgricultureBiologique,Mesuresagro-environnementales...).

¹INSEE2009

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… mais pour laquelle il existe de nombreuses solutions !

Plusieursphénomènesrendentdifficilel’accèsaufoncieragricolepourlesexploitantsenplaceoulescandidatsàl’installation.Ilfautciterparexemplelegeloulaspéculationsurlesterres,lacraintedespropriétairesd’êtredépossédésdeleurbien,ouencorelamé-connaissancedesdiversdispositifsdecontractualisation.Surcedernierpoint,ilexistepourtantdenombreusespossibilitésauxpropriétairesetauxexploitantspourtrouverunterraind’enten-teetconclureuncontratdelocationoudeventequisoitéquilibréetsatisfaisant.

DanslecadreduprogrammeTerrARural,laCommunautédeCom-munesduLodévoisetLarzacsouhaiteaccompagnerlespropriétai-resetlesexploitantsdanscettedémarche.

ÉcritparlaChambred’agriculturedel’Hérault,ceguideprésentelesdifférentsoutilscontractuelsmobilisablespourgarantirunusageàlongtermedesterresagricolesetledéveloppementd’unsecteurclefdel’économielocale.

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Avertissementaulecteur...................................................................................................4Quelquesnotionsélémentairesdedroit...........................................................................5

1 LE DROIT DE PROPRIÉTÉ..............................................................7Définitiondudroitdepropriété..................................................................................................9Restrictionaudroitdepropriété:lesservitudes.....................................................................9Modificationdudroitdepropriété:usufruitetdroitd’usageetd’habitation............................13

2 GÉNÉRALITÉS DES CONTRATS ET OBLIGATIONS CONVENTIONNELLES.... 17 LECONTRAT...................................................................................................18Conditionsdevaliditédescontrats........................................................................................18Effetsdescontrats...................................................................................................................20Extinctiondesobligations.......................................................................................................22Preuvesdescontratsetobligations .....................................................................................23

3 LES DIFFÉRENTS TYPES DE CONTRATS............................................27 LA VENTE.......................................................................................................28Obligationsduvendeur...........................................................................................................30Obligationsdel’acquéreur......................................................................................................31Nullitédelavente...................................................................................................................32Droitsdepréemptionetpactedepréférence..........................................................................33Unvendeurparticulier : laSAFER.........................................................................................36Leprixdes terresagricoles...................................................................................................39 L’ÉCHANGE.............................................................................................41Particularitésdeséchangesd’immeublesrurauxàl’amiable................................................42 LES CONTRATS DE LOUAGE..................................................................................44Lebailàferme........................................................................................................................46Les autres formes de contrats de louage...........................................................................52 LECONTRATDEPRÊTÀUSAGE............................................................................57 SYNTHÈSE : LES DIFFÉRENTS CONTRATS.....................................................62-63

4 ASSOCIATIONS FONCIÈRES ET MANDAT DE GESTION.........................65Le mandat..............................................................................................................................66Lesassociationsfoncières......................................................................................................67

5 LE CONTRÔLE DES STRUCTURES....................................................71Lesopérationssoumisesàautorisationpréalabled’exploiter...............................................72L’unitéderéférence................................................................................................................73Danslapratique,lorsdelasignatured’uncontrat...................................................................74

Lexique........................................................................................................................77

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Avertissementaulecteur

L’objectifdeceguiden’estpasdedonneraulecteuruneinformationcomplèteetdé-taillée sur les nombreux aspects juridiques relatifs au foncier à vocation agricole etpastorale.Ilvisesimplementàapporterquelquesélémentsfondamentauxsurledroitdepropriétéetsurlaformationdecontratsentrepropriétairesetexploitantsagricoles.

Enaucuncasceguidenepeutdispenserd’avoirrecoursauxconseilsdesprofession-nelsquesontlesnotaires,conseilsjuridiques,expertsettechniciensfonciers,etc.Carledroitestcommelagrammairefrançaise:ilyapresquetoujoursl’exceptionquiconfirmelarègle.Deplus,enmatièrejuridiquecommeencuisine,ontravailleavecdesdenréespérissables.Ledroitestsujetàévolutions(parfoismêmedesrévolutions),ettelledispositionaujourd’huienvigueurserapeut-êtredemainmodifiéeouabrogée.Desortequeceguideestunedenréepérissable!

Enfin,ilestpossiblequedestermes«parfoisbarbares»utilisésdansceguidesoientincompréhensibles pour le lecteur ou sujet à interprétations différentes selon qu’ilssontutilisésenlangagecourantoudanslelangagejuridique.Aussi,unlexiquefigureenfind’ouvrage,etlelecteurpourras’yrapporterencasdebesoin(motssignalésparunastérisque*).

Bonnelecture!

NB:lanotiondegestion«enbonpèredefamille»communémentutiliséejusqu’àpré-sentenmatièrefoncièreaétéremplacéeparcelledegestion«durableetraisonnable».

Quelquesnotionsdedroit

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DROITFRANÇAIS

DROITPÉNAL:Objet:relationssociété/individusSanctions:amendes,prison

t

DROITCIVIL:Objet:relationsindividus/individusSanctions:dommagesetintérêts,exécutiond’uneobligation(dontDroitadministratif:relationsindividus/puissancepublique)

CodedelaMontagne

(enpréparationdepuis2006)

Réuniondetextesconcernantlapoliti-quedelamontagneetlagestiondesmilieuxnaturelsmon-tagnards,aujourd’huidispersésdanshuitcodesdifférents

CodeRural

n l’aménagementrural:aménage-mentfoncier,asso-ciationsfoncières,SAFER,équipe-mentsettravauxdemiseenvaleur,cheminsrurauxetd’exploitation

n l’exploitationagricole:définitiondel’activité,formesjuridiques,contrôledesstructures,financement,exploi-tationsendifficulté,calamitésagricoles,bauxruraux

CodeCivil

n lapropriétén l’usufruitn ledroitd’usage,d’habitation,desservitudesn lesdifférentesmanièresd’acquérirlapropriété(succes-sions,donations)n lescontratsetobligationsengéné-raletplusparticu-lièrementlaventeetl’échangen lesformesparti-culièresdecontrats:lelouageetleprêt,lescontratsaléatoire(venteenviager),lemandat

t t t

t

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“1LEDROITDE

PROPRIÉTÉ”

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Définitiondudroitdepropriété

L’article544duCodeCivildéfinitledroitdepropriétécommeétant«ledroitdejouiret de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse

pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».Ontrouvedanscettedéfini-tionlestroisattributsessentielsdudroitdepropriétéquesont:

- L’usus, quiestledroitd’userdelachose,c’est-à-diredes’enservirpoursoi(exploitersesterres,habitersamaison,etc.).- Le fructus,quiestledroitd’enpercevoirlesfruits(fruitsnaturelsquisontleproduitspontanédelaterre,fruitsindustrielsquisontceuxqu’onobtientparlaculture,etfruitscivilsquisontnotammentlesloyers).- L’abusus, quiestledroitdedisposerdelachose,c’est-à-diredelavendre,deladonner,del’altérerparprélèvementdesproduitsvoiremêmedeladétruireoudelalaisserpérir.

L’article546duCodeCivilpréciseque« la propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit, soit naturel-lement, soit artificiellement ».Cedroits’appelleledroitd’accession.Ils’appliquesurcequiestproduitparlachose(récoltes,fruitsnaturelsetcivils),etsurtoutcequis’incorporeàlachose,commeparexemplelesalluvionsdéposéesparunerivièreouencorelesbâtiments.

Parapplicationdudroitd’accession, lesconstructionsédifiéessur le terraind’autruiappartiennenttoujoursaupropriétaireduterrain,àchargepourcedernierd’indemniserleconstructeur.Ledroitd’accessionjoueégalementencasdebail,maisiln’esteffectifqu’enfindecontrat.

Le droit de propriété figure dans la Décla-ration des Droits de l’Homme et du Citoyen(article17)quia,dansnotreRépublique,va-leurconstitutionnelle.Ilestdoncundesfon-dementsdudroitfrançais,mêmesiledroit«inviolableetsacré»affirméaudépartaconnubeaucoupdelimitationsparlasuite.

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Enmatièreimmobilière,ilestunprincipequiveutque« la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous »(article552duCodeCivil).Ainsi,lepropriétairepeutfaireau-dessustoutesplantationsetconstructions,etilpeutfairetoutesconstructionsetfouillesendessous,sousréservesdeslimitationsduesauxservitudes,auxloiset

aux règlements (règlementsd’urbanisme et code miniernotamment). En vertude ceprincipe, lepropriétairepeutfaire démolir tout bâtimentempiétant sur sa propriété(sauf à invoquer le droitd’accession), exploiter unegrotte,extrairedesminerais,etc.

Restrictionaudroitdepropriété:lesservitudes

L’article637duCodeCivildéfinituneservitudecommeétant« une charge imposée à un héritage pour l’usage et l’utilité d’un autre héritage appartenant à un autre proprié-taire ».Laservitudeestundroitréel*,quiestdoncattachéauxbienssurlaquelleelles’applique,etquilessuitenquelquemainqu’ilspassent.

L’existenced’uneservitudenécessiteunfondsservant,quiest«asservi»etsurlequels’exerce la servitude, etun fondsdominant,qui est«bénéficiaire» etpour l’usageduquels’exercelaservitude.

Enaucuncasuneservitudenepeutconsisterendesservicesimposésàunepersonneaubénéficed’uneautrepersonne.Nousserionsalorsenprésenced’actedesimpletoléranceàl’égardetenconsidérationd’unepersonneparuneautrepersonne.C’estparexempleladifférence entre une simple autorisation depassage délivrée à une personne et la ser-vitudedepassageétablieaubénéficed’uneparcelle, quels que soient les propriétairessuccessifs.

Uneservitude« dérive de la situation naturelle des lieux ou des obligations imposées par la loi ou des conventions entre les propriétaires » (article639duCodeCivil).Ellessontdoncqualifiéesselonlescasdeservitudesnaturelles,légalesouconvention-nelles.Ellessontaussiditesactives,pourcellesdontbénéficielefondsdominant,oupassivespourcellesquis’exercentsurlefondsservant.

DISTINGUER FRUITS ET PRODUITS D’UNE CHOSELes fruits naissent et renaissent périodiquement de la chose sans en épuiser la substance : récoltes annuelles, coupes régulières de bois en taillis, champignons, etc. À l’inverse, les produits ne sont pas périodiques et épuisent la substance de la chose dont ils sont issus : coupes de bois sur des arbres de haute futaie, extraction de maté-riaux, etc.

S’agissantd’undroitréel*quigrèveouprofite àdesbiens immobiliers,le titre qui établit la servitude doitêtrepubliéaufichierimmobilier,cequiimpliqueunacteauthentique.Ainsi, lors de chaque mutation desbiens, le notaire chargé de l’actede transfert pourra être informé del’existencedelaservitude,etdonclarappelerdansl’acte.

Les servitudes natureLLes

Ellesrésultentdelasituationnaturelledeslieux(c’est-à-diredeleurconfigurationphy-sique).Cesont:

- La servitude d’écoulement des eaux, c’est-à-direl’obligationpourlesfondsinférieursde recevoir les eauxdes fonds supérieurs à conditionque lamaindel’hommen’aitpascontribuéàaggraverlasituationquidoitresternaturelle.Ainsi,onnepeutcanaliserleseauxdepluiedepuissatoiturejusqu’enlimitedelapropriétéduvoisinet luienvoyerceseaux.Cetteservitudereçoituneréci-procitépuisquelepropriétaired’unfondsnepeutuser,aupréjudicedesfondsinférieurs,deseauxquijaillissentous’écoulentnaturellementsursapropriétéenformantàleurnaissanceuncoursd’eauprésentantlecaractèred’eauxpubli-quesouquisontindispensablesauxhabitantsd’unvillageouhameau(articles642à645duCodeCivil).- La servitude de bornage à frais commun (article646duCodeCivil).Ils’agitlàd’uneservitude«réciproque»,chacunpouvantcontraindresonvoisincontiguàbornersapropriété.

Les servitudes LégaLes

Ellesontpourobjet:- L’utilité publique ou communale. Ces servitudes concernent par exemplele marchepied le long des rivières domaniales, la construction, la réparationetl’entretiendescheminsetautresouvragespublics(alignement,canalisationd’eauxpotablesetassainissement,conduitesd’irrigation,canaux,etc.).

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- L’utilité des particuliers. Cesservitudesconcernentlesrèglesdemitoyenne-té,lesvuessurlespropriétésvoisinesetlesdistancesdeplantations,leségoutsdetoits,ledroitdepassagepourcaused’enclave,laservitudedite«d’aqueduc»(droitdecanaliserleseauxdontonaacquisl’usage),laservitudedite«d’appui»(droitd’appuyersurlefondsvoisinunouvragedestinéàcapterdeseauxd’irri-gation),etlaservituded’écoulementdeseauxdedrainage.

L’ensembledecesservitudeslégalesestrégiparlesdispositionsduCodeCivil(articles649etsuivants)etduCodeRural(articlesL-152.1etsuivantsetarticlesR-152.1etsuivants).

Cas partiCuLier : Les servitudes pour Cause d’enCLave

Il est une servitude légale qui donneparfois lieu àbeaucoupdepolémiquesou, dumoins, qui suscite parfois des discussions animées : la servitude de passage pourcaused’enclave(article682duCodeCivil).

Une enclave n’est pas automati-quementuneparcellesansaucuneissue sur la voie publique. L’étatd’enclavepeutrésulterdufaitquelesissuessurlavoiepubliquenepermettent pas, par exemple, lepassagedesmachinesagricoles.

Demême, la loinedistinguepas lesdiversmodesd’exploitationoud’utilisationdufondsenclavé.Lanécessitéde lacréationd’uneservitudedepassages’apprécieparrapportàuneutilisationnormale,maispasforcémentagricole.Ainsi,lepropriétairedufondsenclavé« est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité propor-tionnée aux dommages qu’il peut occasionner ».Pourêtre légale(doncdedroit), laservituden’estdoncpasgratuite.Lepassagedoitêtreenprincipeprisaupluscourtetaumoinsdommageable.

Ilarriveparfoisqu’unpropriétaires’enclavelui-mêmeparsuited’unedivisionetd’unevente.Danscecas, l’article684duCodeCivil est clair :« Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable ».

Laservitudedepassages’éteint lorsquel’étatd’enclavecesse.Cetteservitudelégalen’estdoncpasnécessairementperpétuelle.L’assietteet lemoded’exercicedecetteservitudepeuvents’acquérirpartrenteansd’usagecontinu.

QU’EST-CE QU’UNE ENCLAVE ? C’est un fonds « qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale ou pour la réalisation d’opérations de constructions ou de lotissement ».

Cetteprescriptiontrentenaires’appliqueuniquementdanslecasd’enclave.

Les servitudes ConventionneLLes

Ellessontétabliesparlefaitdel’Homme.Ellesdoiventêtreétabliesparconventionen-tredeuxpropriétaires.L’objetdesservitudespeutêtretrèsvaste,àconditiontoutefoisqu’ellesconcernentdesobligationsfaitesàunfondspourunautrefonds,etnondesservicesimposésauxpersonnes,commepréciséplushaut.

Lesservitudesconventionnellessontclasséesselonleurcaractèreextérieur(visibleouinvisible)etlamanièredontonenuse.

Ainsi,lesservitudessont:- Continues sil’usageenest(oupeutenêtre)continuelsansavoirbesoindufaitactueldel’Homme(conduitesd’eau,égouts,etc.)- Discontinuessil’usagenécessitelefaitactueldel’Homme(passage,pacage,puisage,etc.).- Apparentes si elles s’annoncent par un ouvrage extérieur (porte, aqueduc,chemin,etc.)- Non apparentes (ou«occultes») si aucunsigne extérieurne signale leurexistence(prohibitiondebâtir,droitdepuisage,etc.).

Onobtientdoncquatrecatégoriesdeservitudes: nlesservitudesapparentesetcontinues, nlesservitudesapparentesetdiscontinues, nlesservitudesoccultesetcontinues, nlesservitudesoccultesetdiscontinues.

Seulescellesdelapremièrecatégoriepeuvents’acquérirparlapossession*detrenteans. Ainsi, une servitude de passage (qui est certes apparente par l’existence d’unchemin,maisquiestdiscontinue)nepeutêtreétablieparprescriptiontrentenaire(sauflecasd’enclavementionnéci-dessus,maisils’agitlàd’uneservitudelégale).Lestroisautresnepeuvents’acquérirquepartitre,et« la possession, même immémoriale ne suffit pas à les établir »(article691duCodeCivil).

Lesservitudesconventionnellessontenprincipeperpétuelles.Ellesnes’éteignentdéfi-nitivementquelorsquelefondsservantetlefondsdominantsontréunisdanslamêmemainouparlenon-usagependanttrenteans.

Uneservitudepeutenfinrésulterde«ladestinationdupèredefamille»,c’estàdire« lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et qu’il est prouvé que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude » (article693duCodeCivil).Leservitudeestétabliedela

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sortesielleserévèleparunsigneextérieur(chemin,ouverture,etc)etsil’actededivi-siondesfondsnecontientpasdedispositioncontraire.

Modifications du droit de propriété : usufruit, droitsd’usageetd’habitation

Onemploie le termede«démantèlement»dudroitdepropriété lorsqu’il se trouvemodifié.Pourquoi?

L’usufruit

LeCodeCivil(article578)ledéfinitcommeétant « le droit de jouir et de disposer des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d’en conserver la substance ».Ilconstitueundroitréel*quisuitdonclesbiensenquel-quesmainsqu’ilspassent.Lenu-propriétaireconserveseullafacultéd’aliénerlesbiensquisontgrevésd’usufruit.L’usufruitestétabliparlaloiouparlavolontédel’Homme.Ilpeutêtreétablisurtouteformedebiens(meublesouimmeubles).

L’usufruitieraledroitd’userdelachosepoursonusagepersonnel,dejouirdetoutesespècesdefruits,dontlesfruitscivils(loyersentreautres).Attentiontoutefois:perce-voirlesloyersneveutpasdireconcluredesbaux.Ainsi,etenmatièredefoncieragri-cole,l’usufruitiernepeutconclureseulunbailàfermesansl’accorddunu-propriétaire.Ilpeutconclureseuldesbauxdemoinsdeneufans.Lesobligationsdel’usufruitiersontdejouirdesbiensdemanièredurableetraisonnable,delesmaintenirenbonétat,ainsiqued’assurerleschargesetcontributions.

L’usufruit estaumaximumviager,c’est-à-direconférépour laviedubénéficiaire. Ils’éteintàlamortdel’usufruitier.Maisl’usufruitpeutêtreconcédépouruntempsdon-né (10ansparexemple),etdanscecas, il s’éteintà l’expirationdu tempsconvenu(saufdécèsde l’usufruitierpendantcettepériode). Ils’éteintaussipar lenon-usagependanttrenteans,etparlaréunionsurlamêmetêtedel’usufruitetdelanue-pro-

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USUS + FRUCTUS + ABUSUS

USUS + FRUCTUS

ABUSUS NUE-PROPRIÉTÉ

USUFRUIT

DROIT D’USAGE ET D’HABITATIONUSUS

DROIT DE PROPRIÉTÉ=

=

=

=

priété (le nu-propriétaire achète l’usufruit ou l’usufruitier achète la nue-propriété).Larègledel’usufruitviagernes’appliquequ’auxpersonnesphysiques.Pourdesper-sonnesmorales,pourlesquelleslanotiondedécèsaléatoireestsansobjet,laduréedel’usufruitestlimitéeàtrenteansmaximum(article619duCodeCivil).

L’usufruit est un droit auquelest attachée une valeur. Cettevaleur est estimée lors de laconstitution,maisellediminueavec le temps pour devenirnulle lorsque l’usufruit prendfin. La constitution d’usufruitestfréquentelorsdedonationsentrevifs(c’est-à-direfaitesduvivant du donateur). Dans cecas, l’usufruit est en principeviager,lesdonateursnetrans-mettantquelanue-propriétéetconservant la jouissance desbiensleurviedurant.L’usufruitestalorsévaluéforfaitairementselonunbarèmequiprendencomptel’âgedel’usufruitieraumomentdelaconstitutiond’usufruit.Cebarème,récemmentrévisépourtenircomptedel’allongementdel’espé-rancedevie,fixelavaleurdel’usufruitenproportiondelavaleurtotaledesbiens,allantde9/10èmepourunusufruitierayantmoinsde21ansà1/10èmepourunusufruitierâgédeplusde90ans.Danslecasd’unusufruitàduréefixéeàl’avance,lavaleurestestiméeà23%delavaleurenpleinepropriétépartranchede10ans,sanstoutefoisexcéderlavaleurd’unusufruitviager.

Lorsque l’usufruit prendfin, le nu-propriétairen’apasdedroit à acquitter sur cettevaleur initiale.Cettenotionde valeurd’unusufruit se retrouveégalement encasdecessiondecedroit.Unusufruitierpeuteneffetcédersondroitd’usufruitàautrui(ycomprisàtitreonéreux),maisc’estletermeconvenuinitialementouledécèsdel’usu-fruitieroriginelquimetfinàl’usufruit.

Le droit d’usage et d’habitation

Celui-ci« s’établit et se perd de la même manière que l’usufruit »(article625duCodeCivil),maisneconcerneenprincipequel’ususseul,c’est-à-direledroitd’userdelachosepoursesbesoinspersonnelsetceluidesafamille.Ainsi,etsaufconventioncontraireplusfavorable,« celui qui a l’usage des fruits d’un fonds ne peut en exiger qu’autant qu’il lui en faut pour ses besoins et ceux de sa famille » (article 630 du Code Civil). De plus, « le droit d’habitation se restreint à ce qui est nécessaire pour l’habitation de celui à qui ce droit est concédé, et de sa

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famille » (article633duCodeCivil).Ledroitd’usageetd’habitation(quiestaussiundroitréel*commel’usufruit)nepeutêtrecédéàautrui,niloué(articles631et634duCodeCivil).

Les éventuels démantèlements du droit de propriété sont surtout utilisés lors de latransmissionàtitregratuitdesbiens(réserved’usufruitoudedroitd’usageetd’ha-bitation),maisrienn’interditd’utiliserl’usufruitouledroitd’usagecommemoyende

faireexploitersesbiensparuntiersagriculteur.Noussommesdanscecastrèsloindelanotionde bail (abordé plus loin dans ce guide) maisdans la notion de constitution d’un droit réelqui pourrait se résumerde la façon suivante :cessiontemporaired’unepartiedudroitdepro-priété,pourunecertainedurée(fixéeàl’avanceoualéatoireencasdedélaisviager),moyennantpaiementd’unprixcorrespondantàlavaleurdudroitcédéfixéeauregarddelavaleurdesbiensestiméeenpleinepropriété.Cetteformulen’estpratiquementpasutilisée.Ellerestenéanmoinsjuridiquementpossible.

Pour conclure ce premier chapitre, essayons-nousàquelquesréflexions«foncièrement»op-timistes.Certes,ilfautbienadmettreque,danscertainscas,êtrepropriétairedefoncieràvoca-

tionagricolereprésenteaujourd’huiautantunechargequ’unavantage.ÊtrepropriétairedansleLodévoisetLarzacethabiterParis,ouLyon,ouailleurs,nepermetpastoujoursd’useretde jouirdeses terresde façondurableet raisonnable,ouselon l’ancienneformule«enbonpèredefamille».

Êtrepropriétairefoncieraujourd’huiseraitunmétieràpartentière.Auconceptséculairedepropriétaireexploitantsesubstituepeuàpeuceluidepropriétairegestionnaire,dontlafonctionprincipaleseradeconclureetgérerdescontratsavecdestiersagriculteurspourassurerunebonnegestiondesonpatrimoine,etunebonnegestiondel’espaceruraletdel’environnementparlamêmeoccasion.

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“2GÉNÉRALITÉSSUR

LESCONTRATSETLES

OBLIGATIONSCONVENTION-

NELLES”

LECONTRAT

Lecontrat « est une convention par laquelle une ou plusieurs

personnes s’obligent envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose » (article 1101 du CodeCivil).Lecontratestditbilatéral(ou « synallagmatique ») lors-que les contractants s’obligentréciproquement les uns enverslesautres,c’est-à-direquandilssontà la foisdébiteuretcréan-cierréciproques.Ilestdit«unilatéral»lorsqu’uneouplusieurspersonnessontobli-géesenversuneouplusieursautressansqu’ilyaitd’engagementdelapartdecetteoudecesdernières.Iln’yadonclàqu’undébiteur(appelélepromettant)etuncréancier(souventappelélebénéficiaire).Cescontratss’intitulent«promesseunilatéralede...»(vendre,acheter,louer,échanger,etc.).

ConditionsdevaliditédescontratsLesconditionsessentiellesdelavaliditéd’uncontratsontaunombredequatre,définiesparlesarticles1108etsuivantsduCodeCiviletdécritesci-dessous.

Le Consentement

Il doit êtredonnéenconnaissancedecauseet exprimebien la volontédeceluiquiconsent.Ainsi,« il n’y a point de consentement valable s’il n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence, ou surpris par dol*»(article1109duCodeCivil).

- L’erreur estunecausedenullitélorsqu’elleportesurlasubstancemêmedelachosequiestobjetdelaconvention.L’erreurnedoitpasprésenteruncaractèreinexcusablerelevantparexempledel’étourderieoudelanaïveté.Ilnesuffitpasdedire« je me suis trompé(e) »pourinvoquerlanullitépourerreur.- La violencepeutêtreaussibienphysiquequemorale.Ellevicieleconsente-mentlorsque« elle est de nature à faire impression sur une personne raisonna-ble, et qu’elle peut lui inspirer la crainte d’exposer sa personne ou sa fortune à un mal considérable et présent. On a égard, en cette matière, à l’âge, au sexe et à la condition des personnes » (article1112duCodeCivil).

DEUX PRINCIPES FORTS - Les contrats engendrent les obligations conventionnelles. Nul ne peut être tenu de donner, faire ou ne pas faire quelque chose s’il ne s’y est pas engagé (sauf cas des obligations établies par la loi). - Pour qu’un contrat existe, il faut qu’il concerne au moins deux personnes : une personne qui doit l’obligation (le débi-teur) et une personne à qui cette obliga-tion est due (le créancier).

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- Le dol*suppose l’intentionde tromper. Il est une causedenullité lorsque « les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté »(article1116duCodeCivil).Ledolneseprésumepas:ildoitêtreprouvéparlapartiequil’invoque.

La CapaCité À ContraCter

Toute personne peut contracter si ellen’en est pas déclarée incapable par laloi(mineurnonémancipéetmajeurpro-tégé).Attentionquandmêmeencequiconcernelespersonnesmorales.Leoules représentants à un contrat doiventêtre dûment habilités. Par exemple, lemaired’unecommunenepeutconclurede bail sur des terrains communauxsans y être habilité par délibérationduconseilmunicipal.

L’objet et La matière du Contrat

L’objetd’uncontratestnécessairementunechosequ’uneparties’obligeàdonner,àfaireouànepasfaire,etiln’yaqueleschosesquisontdanslecommerce(ouleurusageoupossession*)quipuissentfairel’objetd’uncontrat.Onentendpar« choses dans le commerce »cellesquipeuventfairel’objetd’unealiénationouunemiseàdis-position.Ainsi,lestombeauxetconcessionsfunéraires,laclientèlemédicale,lecorpshumain, les titreshonorifiques, lesdroitsqu’ondétientà titrestrictementpersonnelsonthorsducommerceetnepeuventfairel’objetd’uncontrat.Ilfautenoutrequel’obligationsouscriteaitpourobjetunechosedéterminéequantàsonespèceousanature.Laquotitédelachosepeutparcontreêtreincertainepourvuquelecontratprévoitlamanièredeladéterminer.

Ainsi, s’agissant d’une vente immobilière, la chose est certaine (l’immeuble vendu),maislacontenanceetleprixdeventepeuventêtreindéterminéspourvuqu’onindiquedanslecontratlemoyenclairetprécisdedéterminerceprix(tantd’euroaumètrecarréparexemple).Leprixestalorsfixéparlasuite,enfonctiondelasurfaceexacte.

L’existenCe d’une Cause LiCite

L’absencedecauseàlaconclusionducontrat,unefaussecauseouencoreunecau-se illicite vicie fondamentalement l’obligation contractée, et celle-ci n’a aucun effet.L’absencedecausese trouveparexempledans lecasd’uncontratd’empruntpouracquérirunevoiturealorsquecettevoituren’apuêtrelivréeparlevendeurparsuitede

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sadestructionparaccident.Lecontratd’empruntdevientdoncsanscause.Lescauses illicites (c’est-à-dire contrairesaux lois, auxbonnesmœursouà l’ordrepublic)sontnombreuses,commeparexemplelecontratautermeduquelunepartiere-nonceparavanceàtoutrecoursenjusticeouencoreceluiquiprévoitunerémunérationpourunintermédiairedansuneprocédured’adoption.

Effetsdescontrats

À ce sujet, l’article 1134 du CodeCivilestunarticleimportant.Ilpré-cise que « les conventions légale-ment formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doi-vent être exécutées de bonne foi ».C’estdirequelorsquelecontratestsigné, il est en principe trop tardpourchangerd’avisetquelecontratdoitêtrelégalementformépourêtrevalableentrelesparties.Onretrouveicilanécessitédel’exis-tenced’unecauselicite.Toutcontratcontenantuneclausecontraireàdesdispositions légales dites d’ordrepublic* ne fait donc pas la loi desparties.

INEXÉCUTION DU CONTRAT POUR CAS DE FORCE MAJEURELa force majeure ne donne pas toujours lieu à dommages et intérêts. Pour la ju-risprudence, elle est toujours due à une cause :

- Extérieure : elle n’est pas le fait de l’une des parties au contrat.- Imprévisible, par exemple un événe-ment météorologique complètement inhabituel. Imprévisible ne veut pas dire imprévu ! Il se trouve des cas d’imprévus qui n’étaient pas impré-visibles : le froid en hiver, le manque d’eau l’été, la grêle etc.- Irrésistible, on ne peut y résister sans exposer sa personne ou cela nécessiterait des moyens complète-ment disproportionnés avec l’obliga-tion souscrite. Cependant, le fait que l’exécution soit plus onéreuse ne justi-fie pas nécessairement le cas de force majeure.

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Ainsi,uncontratdevented’unevoitured’occasionparungaragisteprofessionnelquiprévoituneclausestipulantquelevendeurnegarantitpaslesvicescachésestnulle(carcontraireàlaloiquiimposecetypedegarantieauvendeurprofessionnel).Ilenestdemêmepourunbaildefermagequiindiquequelefermiernebénéficiepasd’undroitdepréemption*encasdeventedesbienslouésouquelebaildefermageestnonrenouvelable.

LeCodeCivilclasselesobligationsendeuxgrandescatégories:

obLigations ConditionneLLes

Dansbeaucoupdecontrats,l’obligationsouscriteestdite«conditionnelle»lorsqu’onlafaitdépendred’unévénementfuturetincertain,soitenlasuspendantjusqu’àcequecetévénementarrive(conditionsuspensive),soitenlarésiliantselonquel’événementarriveoun’arrivepas(conditionrésolutoire).Laconditionpeutêtre:

-Casuelle, lorsqu’elledépendduhasardetqu’ellen’estnullementaupouvoirducréanciernidudébiteur.(« J’achète le terrain si je gagne au Loto »).-Potestative, lorsqu’elle faitdépendre l’exécutionde laconventiond’unévé-nementqu’ilestaupouvoirde l’uneou l’autredespartiesde fairearriverouempêcher. Attention à ce genre de condition car « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige »(article1174duCodeCivil).Eneffet,danscecas,ledébiteurpeutsesoustraireàl’obligationparleseulfaitd’empêcherlaréalisationdel’événementdontl’obligationdépend(« J’achète le terrain à condition que je décide de ven-dre ma voiture et qu’en j’en tire un bon prix »).- Mixte,lorsqu’elledépendàlafoisdelavolontédespartiescontractantesetdelavolontéd’untiers.(« J’achète la maison à condition d’obtenir un emprunt que je me réserve le droit d’accepter ou de refuser après offre préalable »).

OBLIGATION DE DONNER

OBLIGATION DE FAIRE OU NE PAS FAIRENon respect : dom-mages et intérêts

Délivrer la chose et la conserver jusqu’à la livraison (contrat de vente ou bail)

Obligation de moyens : exploiter de ma-nière durable et raisonnable

Obligation de résultats : couper ou ne pas couper un certain volume de bois, payer le prix, etc.

=

=

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=

Extinctiondesobligations

Lesobligationss’éteignentdeplusieursfaçons,àsavoir:- Le paiement : lorsqueledébiteurs’acquittedesonobligationdepayer(leprixd’unevente,d’unloyer,etc.)oudefaire(ounepasfaire)telleoutellechose,ilselibèredel’obligationparsonpaiement.- La novation : ellesupposel’existenced’unedetteàéteindreetlacréationd’unenouvelledettequivientéteindrelapremière.Plusieurscassontpossibles:

-ledébiteurcontracteunenouvelledetteenverslecréancierquisesubstitueàl’ancienne,-unnouveaudébiteursesubstitueàl’ancien,-unnouveaucréanciersesubstitueàl’ancien.

- La remise volontaire : lecréancierfait«cadeau»audébiteurdeladette.Laremisevolontairedutitreoriginalsoussignaturesprivéesparlecréancieraudé-biteurfaitpreuvedesalibération,lecréancier«abandonnant»enfaitlapreuvedel’obligation,doncdeladette.- La compensation : l’obligation s’éteint lorsquecréancier et débiteur se doivent mutuellement desobligations identiques (une somme d’argent, unequantité de chose fongibles* de la même espèce).Lacompensationnejouequ’aveclecréancierd’ori-gine,etnonavecuncréanciersubstituéacceptéparledébiteur.- La confusion : C’estlorsquelesqualitésdecréan-cieretdedébiteurseréunissentdanslamêmeper-sonne, lorsque le locataire devient propriétaire parexemple.- La perte de la chose due : l’exctinctiondel’obligationestpossibleàconditionquelachoseaitpériparcasfortuitetsanslafautedudébiteur.Ilappartientdanscecasaudébiteurdeprouverlecasfortuitqu’ilallègue,etqu’iln’étaitpas« en demeure de livrer la chose ».- La nullité : ellepeutêtreprononcéepourunecauseillicitedanslecontratparexempleouencasderescision*(annulationpourcausedelésion*,c’est-à-direlorsquel’obligationrésulted’uncontratnonvalablepourviceduconsentementrésultantde laviolence,de l’erreuroududol*).Undélaimaximumde5ansexistepourinvoquerlanullitéoularescision,saufloiparticulièreréduisantcedélai.Maiscedélainecourtquelorsquelaviolenceacessé,oulorsquel’erreurouledolontétédécouverts.Desrèglesspécialesconcernentaussilesmineursetincapablesmajeurs.

FAUX-AMI : LE PAIEMENT En matière de contrat, le terme « paiement » ne s’applique pas uni-quement au paiement en argent, mais à tout « acquittement » de l’obligation et donc à son extinction.

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Preuvedescontratsetdesobligations

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation »(article1315duCodeCivil).C’estdoncàceluiqui invoquetelleoutellechosedeprouvercequ’ilinvoque,etnonàl’autrepartiedeprouverlecontrairedecequiestinvoqué.Parquelsmoyenspeut-onprouver?LeCodeCivilétablitdiversélé-mentsdepreuves.

La preuve LittéraLe

Ellerésultededeuxtypesdecontratécrit:- L’acte authentique,quiest« celui qui a été reçu par officiers publics ayant le droit d’instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé, et avec les solennités requises »(article1322duCodeCivil).Leplusconnudesofficierspublicsestbienentendulenotaire,quiauthentifielecontenudel’acte,maisaussil’identitédespartiesetleurssignatures.L’acteauthentiquefaitfoienjusticeetn’estdoncpascontestable(saufencasdeplaintepourfaux).Ilestopposableauxtierscariladatecertaine.Ilestdonclameilleuredespreuves.- L’acte sous seing privé,quiestceluifaitsoussignaturesprivéessansl’in-terventiond’unofficierpublic.Ilalamêmevaleurquel’acteauthentiqueentrelesparties, leurshéritiersouayantscause. Ilpeutêtrecontestésiunepartiedéclarenepointreconnaîtresonécritureousasignatureousileshéritiersouayantscausedéclarentnepointlesconnaître.Danscecas,« la vérification en est ordonnée en justice »(article1324duCodeCivil).

Lesactessousseingprivéquicontiennentdesobligationsréciproquesnesontvalables« qu’autant qu’ils ont été faits en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct. Chaque original doit contenir la mention du nombre des originaux qui en ont été faits » (article1325duCodeCivil).Mais,« il suffit d’un seul original pour toutes

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les personnes ayant le même intérêt »(mêmearticle),commedespropriétairesindivisparexemple.

Contrairement à l’acte authentique, l’acte sous seing privé n’a date certaine contrelestiersquedu jouroù ilaétéenregistré(d’où l’intérêtde la formalitéd’enregistre-ment),du jourde lamortdeceluioude l’undeceuxquiyontsouscritoudu jouroù sa substance (son objet et son contenu) est constatée par acte authentique. La preuve testimoniaLe

Ellerésultede témoignagesécritsouorauxdevant le juge.Cependant,cemoyendepreuveconnaîtunelimite,encesensquelesarticles1341etsuivantsduCodeCivilprévoientquelescontratsquiontpourobjetunesommeouunevaleurminimalefixéepardécret(actuellementfixéeà1500eurosparledécretn°2004-836du20août2004)doiventfaire l’objetd’unécrit(outoutdumoinsd’uncommencementdepreuveparécrit).Àdéfautd’écrit,leurexistencenepeutenêtreprouvéeuniquementpartémoins.Ledéfautd’écrit n’entraînepas lanullité du contratmaisuniquement l’impossibilitéd’établirsonexistenceparlaseulepreuvetestimoniale.

Les présomptions

L’article 1349 du Code Civil les définit comme « des conséquences que la loi ou le magistrat tire d’un fait connu à un fait inconnu ». Elles sont de deux natures :

- La présomption légale estattachéeparuneloispécialeàcertainsactesoucertains faits, tels notamment les actesque, d’après leur seule qualité, la loidéclarenulscommeprésumésfaitsenfraudedesesdispositions.Telestlecasparexempleducontratdevented’herbe,quelaloiprésumefaiteninfractiondustatutdufermage.- Les autres présomptions, qui doivent être « graves, précises et concor-dantes ». Elles sont « abandonnées aux lumières et à la prudence du ma-gistrat »(article1353duCodeCivil),c’est-à-direàl’appréciationsouverainedestribunaux.

L’aveu

C’est ladéclarationpar laquelleunepersonnereconnaîtpourvraiunfaitdenatureàproduire à son détriment des conséquences juridiques, à la condition toutefois quecettepersonneaitpuse rendrecomptequecettedéclarationpouvait formerpreuvecontreelle.Laloiyattacheuneforceprobante.L’aveuest:

- Judiciaire, s’ilestfaitdevantuntribunal,etpeutêtreverbaldanscecas,- Extrajudiciaire,etdanscecasilnepeutêtreverbal,saufdanslescasoùla

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preuvetestimonialeestadmise(voirci-dessus).Lareconnaissancededettema-nuscriten’estpasuncontratmaisunaveuécritparlequelsonauteurreconnaîtdevoirunesommed’argent.Ilconstitueuncommencementdepreuveparécritd’uncontratdeprêtverbal.

Le serment

Ilesttoujoursjudiciaireetconsisteàjurerqu’onditbienlavérité.Ilconvientdenepasconfondretémoignageetserment.Lepremierémaned’unetiercepersonneétrangèreauprocès,alorsqueledeuxièmenepeutémanerqued’unepartieauprocèssuscep-tible de voir une décision renduecontreelle.

Ilexistedeuxtypesdeserment:- Le serment décisoire, de-mandépar l’unedespartiesàl’autre pour en faire dépendrelejugement,- Le serment demandé par le juge à l’une ou l’autre desparties.

On voit donc qu’il existe diversmoyensdeprouverl’existenced’uncontratetquel’écritn’estqu’undecesmoyens.Ainsi,lespersonnescroyantquelefaitde«nepasavoird’écrit»signifie«absencedecontrat»setrompentlourdement!

Enmatièredemiseàdispositiononéreused’unbienfoncieragricoleenvued’exploita-tion,lapiredessolutionspourunpropriétaireestlecontratverbal.Eneffet,encasdelitige(etilssontcourants!)etenl’absencedepreuvecontraire(contratécrit),lejugeapprécieralesélémentsdepreuve(preuvedepaiementparchèque,témoignages,etc.)pourqualifierlecontenuducontrat.Lestatutdufermageétantd’ordrepublic*,c’estbiensouventluiquiserautilisépourqualifierjuridiquementlecontrat,soncontenuetsesobligationsréciproques.

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“3LESDIFFÉRENTS

TYPESDECONTRATS”

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LAVENTE

Danssavie, tout individuconclut régulièrementdescontratsdevente, en faisantsescourses,enchangeant lamachineà laverparexemple.Laventeesteneffet

« une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer »(article1582duCodeCivil).C’estdoncparessenceuncontratsynallagmatique,avecdesobligationsréciproques.

Ilexisteunerèglegénéraleenmatièredevente,laquelle« est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé »(article1583duCodeCivil).Cetterègle(quin’apasdecaractèred’ordrepu-blic*),esttrèssouventécartée,etlapropriétén’esttransmisequ’aujourdupaiementduprix,cecibienentendudansl’intérêtduvendeurquirestepropriétairetantqu’iln’estpaspayé.

Commebeaucoupdecontrats,laventepeutêtreconcluesousdesconditionssuspen-sivesourésolutoires.Laconditionsuspensivetrèsfréquenteestcellerelativeàl’obten-tiond’unempruntparl’acquéreur.Laconditionrésolutoirequis’imposedefaitestlapréemption*delaSAFER,car,hormisquelquescasparticuliers,cetorganismedisposed’undroitdepréemptionsurtoutevented’unbienàusageagricole.

Uneventepeutêtreaussilerésultatd’uncontratunilatéralaudépart.C’estlecasdelapromesseunilatéraledevente,auxtermesdelaquellelevendeur(appeléicilepro-mettant)prometdevendreàuneautrepersonne(lebénéficiaire),sansquecederniers’engageàacquérir.Ilnelefaitquelorsqu’ilaccepted’acquériraumoyendela«levée

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LE CONTRAT DE VENTE D’HERBEUne présomption légale de bail soumis au statut du fer-mage (abordé p.48) pèse sur ce contrat. Il appartient au propriétaire « vendeur » de prouver qu’il n’a pas voulu échapper à ce statut, ce qui est plus que délicat quand le contrat de vente d’herbe se renouvelle d’année en an-née par exemple.

d’option » et, à cet instant, lecontratdevientbilatéral.Cetteformulepeutêtreadoptéeen sens inverse : c’est l’ache-teurquiprometd’acquérirsansquelevendeursoitengagélorsd’une promesse unilatéraled’achat.Danscecas,laloipro-hibe tout versement d’argent(article1589-1duCodeCivil),souspeinedenullitédelapro-messed’achat.

Attention également à l’uti-lisation des promesses uni-latérales de vente dans des« montages » destinés à bé-néficier d’avantages fiscaux,notamment ceux accordés aufermier en place qui exploitelesbiensvendusenvertud’unbailayantaumoinsdeuxans.

Latentationestparfoisgrandede conclure un bail assortid’unepromesseunilatéraledevente.Maiscettedernièreestnullesiellen’apasétéen-registréedanslesdixjoursdesonacceptationparlebénéficiaire(article1589-2duCodeCivil). Lorsqu’elle est effectivement enregistrée, l’administrationfiscalen’auraaucunmalàprouverquelaventeetlebailontétéfaitssimultanément,etdoncquelebailn’estquel’accessoiredelavente.Danscecas,l’administrationpeutrefuserlebénéficedel’exonérationfiscale,quin’estpossiblequ’àlaconditionquelaventesoitpostérieureaubail.

Hormisquelquescasparticuliers(terrainsàlotir,immeublesàusaged’habitationprin-cipale,etc.),laventeimmobilièreestuncontrattrèsconsensuel,oùlesrèglesduCodeCivilnesontpasd’ordrepublic*:onpeutdoncydéroger.Ainsi,l’applicationdel’article1590duCodeCiviln’estpassystématique.Ilpréciseque« si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes, chacun des contractants est maître de s’en départir : celui qui les a données en les perdant, et celui qui les a reçues en restituant le double ».Lecontratdeventepeutécartercetterègledesortequelevendeurpeutêtrecontraintdevendre,aubesoinparrecoursàlajustice(exécutionforcée).

QUI PEUT ACHETER OU VENDRE ?Presque tout le monde ! La loi frappe d’inter-diction les personnes chargées des intérêts d’autrui et concerne les biens dont elles ont l’administration (article 1596 du Code Civil). Ainsi, ne peuvent acquérir, quel que soit le mode de vente, ni par eux-mêmes, ni par per-sonnes interposées :

- Les tuteurs, pour les biens de ceux dont ils ont la tutelle.- Les mandataires (agents immobiliers ou notaires...), pour les biens qu’ils sont chargés de vendre.- Les administrateurs, pour les biens des communes ou établissements publics confiés à leurs soins. Ainsi, sauf déro-gation possible pour les communes de moins de 3500 habitants, un maire en exercice ne peut acquérir les biens de la commune.- Les officiers publics, pour les biens na-tionaux dont les ventes se font par leur ministère (adjudications).

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Obligationsduvendeur

« Le vendeur est tenu d’ex-pliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Tout pacte obs-cur ou ambigu s’interprète contre le vendeur » (article1602 du Code Civil). Atten-tion à la roublardise ! Com-biendevendeurs(ycomprisdes particuliers) ont-ils étécondamnés postérieurementà la vente pour n’avoir pasclairement expliqué ce qu’ilvendaitexactement?!

Le vendeur a deux obliga-tionsprincipales :« celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend »(article1603duCodeCivil).Ilnepeutdérogeràlapremièrequidécouledel’essencemêmeducontratdevente.Ilpeutparcontredérogeràladeuxièmes’iln’estpasunvendeurprofessionnel.Enmatièreimmo-bilière,lesvendeursprofessionnelssontessentiellementlesmarchandsdebiens,ainsiquelaSAFER.L’agentimmobiliern’estqu’unintermédiaire,maissaresponsabilitépeutêtreengagée.

Sonobligationdedélivrerlachosevendueestvalablementexécutéelorsqu’ilaremislesclefsouremislestitresdepropriétédel’immeublevendu.Uneclausedel’actepeutledispenserdecetteremisedetitres,etl’acquéreurreconnaîtainsiqu’ilestbienentréenpossession*.Levendeurdoitdélivrerlachosevenduedanslesdélaisprévusaucontrat,souspeinededommagesetintérêts.Maislevendeurn’estpastenudedélivrerlebiensil’acqué-reurn’enpayepasleprixconvenu,saufsilevendeuraaccordédesdélaisdepaiement.

Eneffet,leprixd’uneventen’estpasfor-cémentpayé comptant. Le vendeurpeutaccepter d’être payé en plusieurs fois,maisildoitbénéficieralorsd’unprivilègedevendeurquiluipermetde«résoudre»(annuler) la vente si l’acquéreur ne res-pectepassesengagements.

L’obligationdegarantieestfacultativesilevendeurn’estpasunprofessionnel.C’estlaraisonpourlaquellelaplupartdesactesnotariéscontiennentuneformulecomme

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LA RÈGLE DU VINGTIÈME Quand une vente n’est pas faite à « tant la mesure » (tant d’euros au m² par exemple), le vendeur ne peut demander aucun supplément de prix, et l’acquéreur aucune dimi-nution, si la contenance réellement vendue n’est pas différente de plus d’un vingtième de celle exprimée au contrat de vente (article 1619 du Code Civil).

« l’acquéreur prendra les biens vendus dans l’état où il se trouvent, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, vices ou défauts du sol ou du sous-sol, ni pour défaut de contenance, toute différence en plus ou en moins, excédât-elle un vingtième, devant faire le profit ou la perte de l’acquéreur ».Maiscetteéxonérationdegarantieest impossiblepourcertainesventesen l’absencedediagnosticspréalables(termitesnotamment).Levendeurrestetenudelagarantieencasd’évictiondesonfaitpersonnel,notammentpourdesfaitsantérieursàlaventedontl’acquéreurn’apasétéinformé,parexemple:adhésionsyndicaleentraînantdescotisationsoudesobligationsdetravaux,ouservi-tudeconstituéeparlevendeuretnonmentionnéedansl’acte.

Obligationsdel’acquéreur

Bienentendu,l’acheteurdoitpayerleprixconvenu!Ilarriveparfoisquecertainsache-teurss’engagentàlalégère:attentionauxacheteurstrop«enthousiastes».

Lenon-paiementduprixentraînelarésolution*delavente,c’est-à-diresonannulation.Cetterésolutiondoitêtredemandéeenjusticesilarésolutiondite«depleindroit»n’apasétéprévueaucontrat.Laplupartdescontratsdeventeprévoientlepaiementduprixaucomptant,lejourdelasignaturedel’acte,aubesoinparrecoursàl’emprunt.Danscederniercas,laventeestdoncfaitesouslaconditionsuspensived’obtentiondecetemprunt.

Toutefois,« si l’acheteur est troublé ou a juste sujet de craindre d’être troublé par une action, soit hypothécaire, soit en revendication, il peut suspendre le paiement du prix jusqu’à ce que le vendeur ait fait cessé le trouble »(article1653duCodeCivil).Cecasest très fréquent lorsque lebienvenduestgrevéd’hypothèque. Ilestalorsprudent,dansl’intérêtdel’acquéreur,deconsignerleprixdelavente(laplupartdutempsentrelesmainsdunotaire)jusqu’àcequel’hypothèquesoitradiée.

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Nullitédelavente

Outrelescausesdenullitépropresàtouteslesconventions,etcellesdéjàmentionnéesci-dessus,uncontratdeventepeutêtrefrappédenullitépourdeuxraisonsparticulièrespropresàcetypedecontrat.

La vente aveC paCte de raChat ou « vente à réméré »

La vente à réméré (articles 1659 et suivants du Code Civil) est une forme particu-lière de vente pour laquelle le vendeur se réserve, par une clause spéciale, la fa-culté de reprendre le bien vendu, moyennant la restitution du prix principal, ain-si que les frais, loyaux coûts du contrat et les dépenses faites par l’acheteur.

Lafacultéderachatnepeutêtreprévuepouruneduréesupérieureàcinqans.Passéce délaimaximum, et si le vendeur n’a pas exercé sa faculté de rachat, l’acquéreurdemeurepropriétaireirrévocable.Cetypedeventeesttrèsutiliséparles«montsdepiété»,carelleconstitueenfaitunesortedeprêt.Encasde«non-rembourse-ment», leprêteurdemeurepropriétaire.Elleestpeuutiliséeenmatièreimmobilière.

CLause de Lésion* dite « des sept douzièmes »

Elleestprévueparlesarticles1674etsuivantsduCodeCivil.Eneffet,« si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision* de la vente ».

Cetteactionneviseque lavented’immeubles,et,poursavoirs’ilya lésiondeplusdesseptdouzièmes,ilfautestimerl’immeublevendusuivantsonétatetsavaleuraumomentdelavente.

Lademandeennullitédoitêtrefaitedanslesdeuxansàcompterdujourdelavente,passécedélai,ellen’estplusrecevable.Lapreuvedelalésionnepourraêtreadmisequeparjugement.Encasdelésionavérée,l’acquéreuralechoixentrepayerladiffé-rencediminuéede10%dujusteprixouderestituerl’immeublevenduetderécupérerleprixpayé.Onnoteraquelarescisionpourcausedelésionn’existepasauprofitdel’acheteur.Ellen’apaslieunonplusencasdeventefaiteparautoritédejustice,niencasd’échange.

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Droitsdepréemption*etpactedepréférence

Nous n’aborderons pas ici les droits depréemption spécifiques à certaines zonesou lesdroitsdepréemptionparticuliersaubénéficedecollectivitésterritoriales(Dépar-tement,communes)instituésdanslecadrede procédures particulières (ZAD, droit depréemptionurbain,etc.).

droits de préemption généraux

Ontrouvedesdroitsdepréemptionspécifiquesàcertainesventes.Telestlecasdelaventededroitsindivis,surlaquellelesautresindivisairesontundroitdepréemption.Telestaussilecasdel’expropriédontlesbienssontrevendus,c’est-à-direlorsqu’ilsn’ontpasétéutilisésauxfinsinvoquéespourl’expropriation.

droit de préemption du fermier

Ledroitdepréemptiondufermierenplaces’exercedèslorsquesonbénéficiaire:- Exploite effectivement les biens vendusenvertud’unbailopposableaupro-priétairevendeur.- A exercé la profession agricole pendant au moins trois ans(pasforcémentd’ailleurssurlesbiensloués).- N’est pas par ailleurs propriétaire de biens supérieurs à une certaine sur-face,fixéeàtroisfoislaSurfaceMinimumd’Installation(60hectaresensurfacepondéréedansl’Hérault).

Ledroitdepréemptionestacquisàlaconclusiondubailettouteclausecontraireestnulle.Ilestacquismêmesi,aumomentdubail,lefermierneremplitpaslesconditionspersonnellesexigéesci-dessus,carc’estaumomentdelaventeetnonàlaconclusiondubailquel’onjugesilefermierremplitounoncesconditions.

DÉFINITIONS Ces deux termes visent une priorité d’achat sur un autre acquéreur :- Le droit de préemption concerne un droit conféré par la loi. - Le pacte de préférence concerne un droit concédé par contrat. Le second ne peut jamais primer le premier. En effet, on ne peut priver un titulaire d’un droit de préemption d’exercer ce droit par le truchement d’un pacte de pré-férence qui est, par nature, pure-ment conventionnel.

Une particularité du Département de l’Hé-rault consiste en l’institution sur tout ledépartementdudroitdepréemptiondit«Es-paces Naturels Sensibles » au bénéfice duDépartementdel’Héraultoudescommunesparsubrogation.

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CedroitdepréemptionprimeceluidelaSAFER,saufsilebailamoinsdetroisans.Celas’expliqueparlefaitqu’onnepeutpasdétournerledroitdepréemptiondelaSAFERparlaconclusionquasisimultanéed’unbailetd’uneventesurlesmêmesbiens.Ledroitdepréemptionnes’appliquequepourdesventes.Iln’existepasenmatière

d’échanges, ni en matière de donationsou de successions. Il n’existe pas nonplus en cas de vente entre parents oualliés jusqu’au troisième degré inclus (àmoins que le fermier ait lui-même cettequalité).Le fermier adeuxmoisà compterde lanotification qui doit lui être faite par lenotaire pour dire s’il exerce ou non sondroit.Lanon-préemptionnemetpasfinaubail, qui sepoursuit avec lenouveaupropriétaire.Encasdepréemption,lefermieresttenud’exploiter les biens préemptés pendantaumoinsneufans«àtitredepropriétai-re»,souspeinededommagesetintérêtsà l’acquéreur évincé. Mais cela supposeque l’acquéreur évincé ait été nommédanslanotificationdevente,cequin’estpasobligatoire.

droit de préemption* de La safer

LaSAFER(Sociétéd’AménagementRuraletd’ÉtablissementFoncier)estunesociétéanonyme,donccommerciale,mais àbutnon lucratif et souscontrôledespouvoirspublics.LaSAFERestsurtoutconnuepoursesprérogativesenlamatièrebienquesonactivitéreposeessentiellementsurdesacquisitionsfaitesàl’amiable.Sondroitdepréemptionestassezsimilaireàceluidufermierenplace.Ilpeuts’exercersurtoutealiénationàtitreonéreuxdèslorsquelesbiensconservent,aumomentdelavente,leurdestinationagricole.Ilenvadifféremmentsilaventeconcernedesterrainsquidoiventchangerdedestination(terrainsàbâtir,ouàusageindustrieloucommer-cial,etc.)ousurlesboisetforêts(saufcasparticuliers).Ledroitdepréemptionnepeutpass’exercersurlesventesentreparentsoualliésjus-qu’auquatrièmedegréinclus,niencasd’échange,ni,danscertainscastrèsprécis,encasdeventeàdessalariésagricolesouaidesfamiliauxetàdesagriculteursexpropriésoufermiersévincés.

Dans tous les casdepréemptions*, laSAFERest tenuedemotiver sadécisionparréférenceexpliciteàunouplusieursobjectifslégaux,àsavoir:

- L’installation, la réinstallation ou le maintiendesagriculteurs.

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- L’agrandissement et l’amélioration de la répartition parcellaire des exploi-tations existantesconformémentàl’articleL.331-2duCodeRural,c’est-à-direenconformitéaveclecontrôledesstructuresetleSchémaDirecteurDéparte-mentaldesStructuresAgricoles(voirchapitre5).- La préservation de l’équilibre des exploitationslorsqu’ilestcompromisparl’emprisedetravauxd’intérêtpublic.- La sauvegarde du caractère familialdel’exploitation.- La lutte contre la spéculation foncière.- La conservation d’exploitations viables existantes lorsqu’elle est compro-miseparlasessionséparéedesterresetdesbâtimentsd’exploitationoud’ha-bitation.- La mise en valeur et la protection de la forêt, ainsiquel’améliorationdesstructuressylvicolesdanslecadredeconventionspasséespréalablementavecl’Étatenapplicationdel’articleL.512-6duCodeForestier.- La réalisation des projets de mise en valeur des paysages et de protection de l’environnementapprouvésparl’Étatoulescollectivitéslocalesetleurséta-blissementspublics.- Dans les conditions prévues par le Code d’Urbanisme (livrePremier, titreIV,chapitreIII), la protection et la mise en valeur des espaces agricoles et naturels péri-urbains.Danscederniercas,laSAFERpréempteaunometpourlecompteduDépartementquialacompétenceenlamatière.

Hormislestroisderniersobjectifsquisonttrèsspéciaux,lapréemptiondelaSAFERdoitpoursuivredesobjectifsstrictementagricoles.Toutepréemptionexercéedansunbutdifférentestnulle,demêmequetoutepréemptionnonmotivée.

Enoutre,laSAFERn’exercepassondroitdepréemptionpourquelqu’unetensonnom,maisparetpourelle-même,hormisledernierobjectifcitéci-dessus.C’estdoncellequidevientpropriétairedesbienspréemptés,àsachargeensuitedelesrevendreenconformitéavecleoulesobjectifsavancés.

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paCte de préférenCe

C’estuneobligationsouscriteparunpropriétairededonner lapréférenceaubénéfi-ciairedupacteencasdeventeetcependantundélaidéterminé.Unpactedepréférenceconcernedoncdesbiensidentifiés,qu’ilgrèvependanttoutesadurée.Pourcela,lepactedoitêtrepubliéaufichierimmobilier,doncétabliparacteauthentique.Lapréférences’exercesur toutautreacquéreur,auxmêmesconditions

devente,mais ilnepeuts’exercerqu’une fois. Si, au moment de lavente,lebénéficiairerenonceàac-quérir, il perd définitivement toutepréférence.Unpactedepréférencen’engage pas le propriétaire quile consent à vendre les biens encause.S’ilnelesvendpaspendanttouteladuréedupacte,celui-cide-vientsansobjet.

Unpactedepréférencenepeutce-pendantprimerundroitdepréemp-

tion*établiparlaloi.Cen’estpassansposerdesproblèmessilepropriétaire,aprèsavoiraccordéunpactedepréférence,créesurlesbiensundroitdepréemptionlégalparunactejuridiqueparticulier,enconcluantunbailàfermeparexemple.Danscecas,lepactedepréférenceestrétrogradé,cequipeutdonnerlieuàunrecoursendommageetintérêtsdelapartdubénéficiaire.Attentiondoncàcegenredepacte,qui,saufcasparticuliers,doitéviterlesduréestroplonguesquirisquentdefigertouteinitiativeautrequelavente.Entoutétatdecause,ledroitdepréemptiondelaSAFERprimeunpactedepréférence,demêmebienentenduque lesdroitsdepréemptionauprofitdescollectivités territoriales,de l’Étatoudesétablissementspublics.

Unvendeurparticulier:laSAFER

missions

Laraisonessentielledel’existencedesSAFER(Sociétéd’AménagementRuraletd’Éta-blissementFoncier),dontlacréationremonteauxloisd’orientationagricolede1960et1962,est« d’acquérir, dans le but de les rétrocéder, des biens ruraux, des terres, des exploitations agricoles ou forestières ».Aujourd’hui,lamissiondesSAFERestde« contribuer, en milieu rural, à la mise en œuvre du volet foncier de la politique d’amé-nagement et de développement durable du territoire rural, dans le cadre des objectifs définis à l’article L.111-2 »(articleL141-1duCodeRural).

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Depuislesannéessoixante,lamissionconfiéeauxSAFERaévolué:ellesontaussipourbutaujourd’huide« conduire des opérations destinées à faciliter la réorientation des terres, bâtiments ou exploitations vers des usages non agricoles en vue de favoriser le développement rural ainsi que la protection de la nature et de l’environnement »(articleL141-3duCodeRural).L’essentieldel’activitédesSAFERserésumeàacheterdesterrainslibrementmisenventeetà lesrétrocéderensuite.On remarqueraque le terme« librementmis envente»excluttoutepossibilitédeventeforcée.Demême,lesSAFERnepeuventempêcherquiconquedevendre(saufuncastrèsparticulierabordéplusloin). fonCtionnement

LefonctionnementdesSAFERestparticulier:lesactionnairessonttousdespersonnesmoralesoudescollectivitésterritoriales.Enoutre,deuxpersonnesayantunefonctionbienprécisesiègentàleurConseild’Administration.CesontlesCommissairesduGou-vernement,quicontrôlentl’activitéetlefonctionnementdesSAFER.Aussi, les SAFER ne procèdent aux acquisitions et aux rétrocessions que par descontratsunilatéraux, ense réservantdonc ledroitdenepasdonnersuite.Pour lesacquisitions,elles recueillentunepromesseunilatéraledeventequin’engageque levendeur.Pourlesrétrocessions,ellesrecueillentuneouplusieurspromessesunilaté-ralesd’achatoud’échange,quin’engage(nt)queleoulescandidats.

LaloiimposeauxSAFER,avanttouterétrocession,d’effectuerunappelàcandidatures.Ils’effectueparvoied’affichageenmairiedelasituationdesbiensetparvoiedepressesilesbiensdépassentunecertainevaleurous’ilsontétéacquisparpréemption*,letoutpendantuneduréedequinzejoursminimum.

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Cen’estquelorsqu’ellesconnaissenttouslescandidatsàl’issuedecetappelàcandi-daturesqu’ellespeuventprocéderàlarétrocession,souspeinedenullité.Parcontre,lesSAFERchoisissentlibrementparmilescandidats,entenantcomptedeleursituationetdeleurspossibilitésfinancières.Ellesdoiventinformerlescandidatsnonretenusdesmotifsquiontguidéleurchoix.

Lorsqu’ils’agitd’unerétrocessiond’intérêtagricole,lesSAFERimposentàleurache-teurdesconditionsspécialesassortiesd’uneclausedite«résolutoire»quipermetauxSAFERdedemanderlarésolution*delavente.Cesconditionsspéciales,etl’engage-mentdel’acquéreuràmaintenirlecaractèreagricoledesbiensrétrocédéspendant10ansminimum,conditionnentlebénéficedurégimefiscaldefaveur(achatenexonéra-tiondedroits).LesSAFERpeuventaussiimposerdesconditionsd’exploitationpersonnelledesbiensrétrocédésetd’interdictiond’aliéner.Ilnes’agitpasd’uneinterdictionabsolue,maistoute aliénation (vente, donation, voir bail) ou changement de destination nécessitel’accordpréalabledesSAFER.Iln’yaquedanscecastrèsparticulierquecetorganismepeut«interdire»unevente.Danslapratique,iln’interditpaslaventemaisrachètelebienàsonattributaire,notammentenvertud’unpactedepréférencestipuléeàl’actederétrocessioninitiale.LesSAFERpeuventenfinrétrocéderdesbiensàdesnon-agriculteurs,soitquelesbiensneprésententplusd’intérêtagricole,soitquecespersonness’engagentàenconfierl’exploitationàdesagriculteurs.

Comptetenudecesparticularités,etnepouvantpoursuivreunbutlucratif(cequineveutpasdirequ’ellesnepeuventpasfairedebénéfice,maisseulementnepasfairedeprofitspourrémunérerlecapital),lesSAFERne«vendentpasauplusoffrant».Ellesrevendentparcontrepluscherqu’ellesn’ontacheté,cequiconstitueleurmargebéné-ficiaire.Àcesujet,lesSAFERsonttenuesdepublierchacunedeleursrétrocessionsparaffichageenmairiedelasituationdesbiens,enindiquantlenomduoudesacheteurs,lasurfacerétrocédéeetleprixderevente.

En dehors de ces activités«marchandes»,lesSAFERjouent aussi le rôle d’ob-servateur foncier, grâcebiensuràtoutesles infor-mationsde ventesqu’ellesreçoivent,ycompriscellessur lesquelles elles n’ontpasdroitdepréemption*.Elles participent, avecd’autres (notaires, expertsfonciers, etc.) à l’élabora-tiondubarèmeindicatifdela valeur vénale des terres

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agricoles.Ellessonttenuesd’informerlesmairesdetoutedéclarationd’intentiond’alié-nerportantsurdesbienssituéssurleterritoiredelacommune(articleL.143-7-2duCodeRural).

Leprixdesterresagricoles

Iln’yapasdevaleurimposéedesterres,dontleprixestsoumisàlaloidel’offreetdelademande.Toutefois,l’articleL.312-4duCodeRuralprévoitque« dans l’attente de la publication du répertoire de la valeur des terres agricoles prévu à l’article L.312-3, un barème indicatif de leur valeur vénale moyenne est publié par décision du Ministre de l’agricul-ture. Ce barème est établi pour chaque département, par région naturelle et par nature de culture. Il est un élément d’appréciation du juge pour la fixation du prix des terres agricoles ».

Après plusieurs années d’inter-ruptionetcertainesmodificationsdanssaprésentation,cebarèmeestànouveaupubliétouslesansauJournalOfficiel.Ilconcerneleprix de terres agricoles non bâ-ties(parcellesouexploitationsentières),d’unesuperficiesupérieureà70ares,etdes-tinéesàconserver,aumomentdelatransaction,leurvocationagricole.Lesprix indiquéss’appliquentauxterreslibresdetoutbailoudont lebailestrésiliédansl’actedevente.Lavaleurdominantecorrespondauxprixlesplussouventprati-qués,telsqu’ilsontpuêtreconstatésouestimés.Lesvaleursmaximalesetminimales(oumoyennedesprixhautsetmoyennedesprixbas)correspondentrespectivementauxprixpratiquéspourlesterreslespluschèresetlesmoinschères,comptetenudesconditionslocalesdumarché.Lesprixdeventeretenuss’entendenthorstaxesetfraisd’actenoncompris.

Lesvaleursci-dessousdonnent,pour l’année2012(dernierbarèmepubliéàce jour–arrêtéministérieldu26juillet2013publiéauJOdu7septembre2013),lesélémentsdecebarèmepourlesterreslabourables.IlfautpréciserqueleterritoiredelaCommu-nautédeCommunesduLodévoisetLarzacestàchevalsurdeuxrégionsagricoles:

- Les communes de Lauroux, Pégairolles de l’Escalette, Roqueredonde et Ro-miguières appartiennent à la petite région agricole « Causse du Larzac ».Surcettepetiterégion,leprixmoyenestde3750euros/ha,avecunminimumde

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630euros/haetunmaximumde28330euros/ha.Lesécartsentreminimaetmaximasontgigantesques(de1à45)et,danscesconditions,lebarèmen’ad’in-dicatifquelenom.Onretiendradoncdesvaleursmoyennesdel’ordrede2500à3500euros/ha.- Les autres communes appartiennent à la petite région agricole « Souber-gues »,laquelleestvastepuisqu’ellevadunorddeMontpellierenpassantparleLodévoisetleClermontaisjusqu’auSaint-Chinianais.Ilfautdoncprendrelesvaleursavecbeaucoupdeprécautions.Leprixmoyenestde7570euros/ha,avecunminimumde1180euros/haetunmaximumde22830euros/ha.Làencore,lesécartsentreminimaetmaximasonténormes(de1à19)etilfautdoncêtretrèsprudent.IlfautsansdouteconsidérerquepourleLodévois,leprixmoyenestdel’ordrede3000à4000euros/ha.

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L’ÉCHANGE

Leséchangesd’immeublesrurauxsontrégisparlesdispositionsdesarticlesL.124-1àL.124-6etR.124-1àR.124-13duCodeRuraletparunchapitreduCodeCivil.

« L’échange est un contrat par lequel les parties se donnent respectivement une chose pour l’autre » (article1702du Code Civil). « L’échange s’opère par le seul consentement, de la même manière que la vente »(article1703duCodeCivil).Cesdeuxarticlesprécisentbienquel’échangeestenfaituneventeréciproque (ou une double vente) oùlepaiementduprixconsisteàdonnerautrechosequedel’argent.

Onpeutéchangertoutessortesdebiensmeublesouimmeubles.Onpeutaussiéchangerdeuxchosesdevaleursdifférentes,cequidonnelieualorsaupaiementd’unesoulte*.Attentiontoutefoisauxéchangesquidissimulentenfaituneventepureetsimple,c’est-à-dire quand l’importance de la soulte permet de la considérer comme l’obligationessentielled’unedesparties.Outrelesaspectsfiscaux,ces«fauxéchanges»posentproblèmeencasd’existencededroitsdepréemption*,carilssontconsidéréscommeunemanièrededétournercesdroits.

L’échangeobéitàtouteslesrèglesprescritespourlecontratdevente,saufdeuxpar-ticularités:

-« la rescision* pour cause de lésion* n’a pas lieu en matière d’échange »(ar-ticle1706duCodeCivil).-« le copermutant qui est évincé de la chose qu’il a reçue en échange a le choix de conclure à des dommages et intérêts ou de répéter sa chose »(article1705duCodeCivil).

Celaveutdirequel’actionennullitéencasdelésiondesseptdouzièmes*n’estpaspossible,maisque,parcontre,l’unedespartiesquiviendraitàêtreévincéedelachosereçueparluipeutannulerl’échangeet«répéter»(reprendre)lachosedonnéeparlui.

Toutefois,surcedernierpoint,laplupartdesactesd’échangescontiennentuneclausederenonciationàcetteactionenrépétition*,réservantseulementlafacultéd’uneactionendommagesetintérêts.

QU’EST-CE QU’UN IMMEUBLE RURAL ?C’est un bien affecté à l’exploitation agricole ou à la production forestière. Une maison située à la campagne mais non affectée à l’exploitation agricole n’est pas un immeuble rural, alors qu’un un bâtiment d’exploitation en est un. Le caractère rural des immeu-bles échangés s’apprécie au jour de l’échange.

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Particularitésdeséchangesd’immeublesrurauxàl’amiable

Leséchangesamiablesquipermettentderegrouperlesterresetd’améliorerlescondi-tionsd’exploitation sont encouragéspar la loi et soumis àun régime juridiquepar-ticulier. Ils bénéficient d’avantages fiscaux et financiers et ils emportent (comme leremembrement)letransfertdesdroitsréelsetdesbauxencours.Ilsconstituentl’undesmodesd’aménagementfoncierénumérésparl’articleL.212-1duCodeRural.

Pourbénéficierdecerégimeparticulier,lesimmeubleséchangésdoiventêtresi-tuésdans lemêmecantonoudansuncanton et une commune limitrophe. Àdéfaut, le régime particulier est encoreapplicable (mais aux seuls échangesbilatéraux)encasdecontiguïtéde l’undes biens échangés à la propriété ducoéchangistequi lesreçoit,àconditionque l’immeuble échangé et l’immeublecontiguaientétéacquisdepuisplusdedeux ans ou recueillis à titre hérédi-taire. Ce régime particulier consiste enune exonération de la taxe de publicitéfoncièreetàuneréductionà3,60%desdroitssurlasoulte*lorsquel’échangeaété agréé par la Commission Départe-mentaled’AménagementFoncier.

L’échangebilatéralneconcernedoncquedeuxpersonnes.Ilexisteaussiuneformulebeaucoupplusefficaceentermesderestructuration,quiestl’échangemultilatéral.Ilconcerneplusieurspersonnes:certainsontétéfaitsentreplusdecentpersonnes.Songrosavantageestdepouvoircéderdesparcellesàundescoéchangistessanspourautantrecevoirlacontrepartiedecettemêmepersonne.Cettecontrepartievientalorsd’unautrecoéchangiste,quireçoitlui-mêmesacontrepartied’unouplusieursautres.Unteléchanges’élaboreendeuxétapes:

- La composition de la masse commune des biens échangés, sorte de«potcommun»oùchacuncommenceparapportersacontributionàl’échange,- La redistribution de cette même masse commune:onrenversele«pot»etchacundoityretrouverl’équivalentdecequ’ilyamis,éventuellementcorrigépardessoultes*.

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Commetoutemutationdepropriété,l’échangedoitseréaliserparacteauthentiqueafindepouvoirêtrepublié,etlecaséchéantdonnerlieuautransfertdesdroitsréels*(àl’exceptiondesservitudesqui,bienentendu,restentattachéesauxparcelles).

Enfin,pourconclurecechapitre,signalonsqu’ilexisteuneformeparticulièred’échangedit«enjouissance»quiconcernedesparcellesenlocation.Cemoded’échange,quiestparessencetemporaire,estunedérogationadmiseauprinciped’interdictiondesous-locationenmatièredefermage,ainsiqu’ilseraditauchapitresuivant.

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LESCONTRATSDELOUAGE

L’article1708duCodeCivilprécise:« Il y a deux sortes de louage : celui des cho-ses et celui des ouvrages ».Nousneparleronspas ici du louagedesouvrages.

« Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer »(article1709duCodeCivil).Ontrouvedanscettedéfinitionlestroisélémentsdedéfinitiondubail.

Onpeut louer toutessortesdechoses,mobilières(unevoiture,de lavaisselle,etc.)ouimmobilières(logement,terrains,etc.).MaislesdispositionsduCodeCivil(articles1714à1751)neconcernentque le louaged’immeubles.Cesdispositionssontditessupplétivesdevolonté*etellesn’occupentplusqu’uneplacetrèsrestreinteaujourd’hui.Eneffet,lesoucideprotégerlelocataireaconduitlelégislateuràintervenirmaintesfoisdanslesbauximmobiliers.Ainsisontnésdesstatutsspéciauxpropresauxdifférentsbauxselonl’usage(bauxd’habitation,bauxcommerciaux,bauxruraux)quiontunca-ractèreimpératif.

S’agissant de louage de terrains à vocation agricole, il existe une règle édictée parl’articleL.411-1duCodeRural,quiprécisequetoutemiseàdispositionàtitreonéreuxd’unbienagricolepouryexerceruneactivitéagricoledéfinieà l’articleL.311-1estrégieparlesdispositionsdustatutdufermage,souslesréservesénuméréesàl’arti-cleL.411-2.Cettedispositionestd’ordrepublic*.Elles’imposeégalementpourtoutcontratdecessionexclusivedefruits(vented’herbesurpiedparexemple)oudemiseenpensiond’animaux,lorsquelesobligationsquiincombentaupropriétairedufonciersontenfaitmisesàlachargedupropriétairedesanimaux.Danscesdeuxdernierscas,c’estaupropriétairefoncieràprouverquecescontratsn’ontpasétéconclusenvue

LES TROIS ÉLÉMENTS CLÉS DE LA NOTION DE BAIL- Une mise à disposition à un tiers afin de conférer la jouissance d’un bien.- Un caractère onéreux de la mise à disposition.- Une durée limitée (que la jurispru-dence a fixé à 99 ans maximum), les baux perpétuels étant prohibés (sauf concernant le bail à complant qui est spécifique à la vigne).

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d’uneutilisationcontinueourépétéedesbiensetdansl’intentiondefaireobstacleaustatutdufermage.Toutefois,l’articleL.411-2précisequelesdispositionsrelativesaustatutdufermage(articleL.411-1)nesontpasapplicables:

- Aux conventions conclues en application de dispositions législatives par-ticulières (voirp.52etsuivantes,lesautresfor-mesdecontratdelouage)- Aux concessions et aux conventions por-tant sur l’utilisation des bois et forêts oudesbienssoumisaurégimeforestier,ycomprissurleplanagricoleetpastoral.- Aux conventions conclues en vue d’assurer l’entretien des terrains situés àproximitéd’unimmeubleàusaged’habitationetenconstituantladépendance.- Aux conventions d’occupation précairedanstroiscasprécisdétaillésplusloin(p.57).- Aux biens mis à disposition d’une société par une personne qui participeeffectivementàleurexploitationauseindecelle-ci.

Ladéfinitionjuridiqueducontratdelouagesoumisaustatutdufermagenécessitelaprésencedequatreélémentsconstitutifs,àsavoir:

- La mise à disposition, c’est-à-direlaconstitutiond’undroitpersonnel*paroppositionàlaconstitutiond’undroitréel*(usufruitparexemple).- Le caractère onéreux de cette mise à disposition, ce qui ne veut pas direnécessairementloyerpayéenargent.Lecaractèreonéreuxpeutêtreétabliaumoyend’unecontrepartiequelconque(livrerdubois, labourerun terrainnonloué,etc.).Nousverronsp.60quelecaractèrestrictementgratuitdelamiseàdispositionécartelanotiondebail.- Le caractère agricole desbiensloués,cequiexpliquequelesboisetforêtssoientécartéesdustatutdufermageparl’articleL.411-2duCodeRural.- La destination des biens qui doit être l’exploitation dans un but agricole.La mise à disposition à titre onéreux de terrains agricoles pour une pensioncanineouunefermezoologique(activitécommerciale)nerelèvepasdustatutdufermage.

Commentpeut-ondéfinircequ’estuneactivitéagricole?Bienqu’étantconsidérécom-meassez«flou», l’articleL.311-1duCodeRuralpermetquandmêmedecerner laquestion.Ilfaitétatdedeuxcatégoriesd’activitésagricoles:

- Les activités agricoles dites « par nature »quisont« toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au dérou-lement de ce cycle ».

Toute mise à dispositionà titre onéreuxd’unbienagricole en vue de l’ex-ploiter est régie par lesdispositionsdustatutdufermage.

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- Les activités agricoles dites « par relation »quisont« les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation ».Ainsi,depuisle23février2005(loin°2005-157,ditede développement des territoiresruraux),les« activités de prépara-tion et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploi-tation, à l’exclusion des activités de spectacle » sont également répu-téesagricoles.

Celaviseprincipalementlescentresd’entraînementdechevauxdecourse,maisaussisemble-t-illescentreséquestresetlesactivitésditesde«pension-travail»dechevaux.Attentiondonc,carcetélargissementdeladéfinitiondel’activitéagricolen’estpasneu-treenmatièredelocationd’immeublespourcegenred’activité.Eneffet,dorénavant,ceslocationsrelèventàprioridustatutdufermage,etnonplusdesbauxcommerciauxcommeauparavant.

Lebailàferme

Cetypedebail,quiest larègleenmatièrede locationdebiensagricoles,fait l’objetd’une réglementation importante.Nous allonsuniquement examiner les caractéristi-quesprincipales.Ilconvientdepréciseravanttoutqu’ildoitêtrerédigéparécrit(acteauthentiqueousousseingprivé).Lebailpeutêtresoumisvolontairementàl’enregis-trement(c’estmêmevivementconseillé),etceladonnelieuàlaperceptiond’undroitfixe (25 euros). Les droits de timbres (qui étaient de trois euros par page) ont étérécemmentsupprimés.

durée du baiL

Ellenepeutêtreinférieureàneufannées,sanspossibilitéderepriseaucoursdecesneufans.Laformuledu«bail3-6-9»n’existeplusdepuislaloidu15juillet1975.À l’échéance, le bail se renouvelle automatiquement par tacite reconduction et parnouvelle(s)période(s)deneufannées,saufintroductiond’uneclausedereprisesexen-nalepourleoulesbauxrenouvelés(reprisedoncàl’échéancedelaquinzièmeannée).Bienentendu,laduréedubailinitialpeutêtresupérieureàneufans.Sielleestsupé-rieureàdouzeans,lebaildoitêtrerédigéparacteauthentiquecarildoitêtrepubliéaubureaudeshypothèques.

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Àpartird’uneduréededix-huitans,lebailestqualifiédebailàlongterme.Ilserenou-velleensuiteparpériode(s)deneufannées.Ilexistedeuxformulesparticulièresdebauxàlongterme:

- Le bail de carrière,dontladuréeestcalculéepourpermettreaupreneurd’at-teindrel’âgedelaretraite,sanspouvoirêtreinférieureàvingtcinqans.- Le bail dit « à long préavis »,devingtcinqansminimumaussi,éventuelle-mentrenouvelableensuited’annéeenannéesiuneclausespécialeestintroduitedanslebail.Ilprendfinmoyennantunpréavisdequatreansminimum(d’oùsonnom).Àdéfautdeclausederenouvellement,lebails’éteintautermeconvenudepleindroit.

montant du Loyer

Ildoitêtreexpriméenmonnaieetindexésurl’indicenationaldesfermagespubliétouslesanspararrêtéministérielpourlesterresetbâtimentsd’exploitation,etsurl’indiceINSEEderéférencedesloyerspourlesbâtimentsd’habitation.Lemontantduloyerestréglementépararrêtépréfectoral.Aujourdelarédactiondeceguide,ils’agit,pourl’Hérault,del’arrêtépréfectoraldu25novembre2009.

Ilconvientdenoterqueleloyerdesterresetbâtimentsd’exploitationd’uncôté,etceluidel’habitationdel’autre,doiventêtredétaillés.

Comptetenudesnombreuxcritèresd’évaluationprévus,etdesécartsquiendécoulent,ilseraithasardeuxdedonnerunprixmoyen.Ilestparcontreimpératifdeseréférerauxcritèresdel’arrêtépréfectoralpourdéterminerlafourchettedeprixdanslaquelledoitsesituerlemontantduloyerannuel.Attentionànepasdérogerauxrèglesfixéesenlamatière:ellessontd’ordrepublic*.Etunloyeranormal(c’est-à-direinférieurousupérieurdeplusde10%àlavaleurlocativenormale)estsujetàrévisionjudiciaireaucoursdelatroisièmeannéedubail(oudechaquebailrenouvelé).Ànoterégalementqueleprixdubailpeutêtrerevulorsdurenouvellement.Eneffet,lebailrenouveléconstitueendroitunnouveaubailetnonuneprorogationdubailinitial.Iln’estdoncpasnécessairementidentiqueauprécédent.

obLigations du baiLLeur

Lebailleuradiversesobligationsvis-à-visdufermier,àcommencerparcellededélivrerlachoselouée.Ildoitaussi:

- Effectuer les grosses réparations,c’est-à-diretoutescellesquinesontpasqualifiéesdelocatives,ettouslestravauxoccasionnésparlavétusté,laforcemajeureoulevicedeconstructionoudelamatière.- Assurer la permanence et la qualité des plantations,selon lesconditionsdéfiniesparlaCommissionConsultativedesBauxRuraux,etsaufdestructionparcasfortuit.

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- Assurer seul les charges grevant le fonds loué(impôtsfonciers,assurancecontre l’incendie).Toutefois, lebailleurpeut récupérerunepartiedes impôtsfonciersauprèsdufermier,enaucuncaslatotalité.Àdéfautd’accordcontraire,cettepartincombantaufermierestfixéeà20%desimpôts,saufpourlestaxesperçuesauprofitdeschambresd’agriculturequisontobligatoirementpartagéesparmoitiéentrebailleuretpreneur(articleL.514-1duCodeRural).- Laisser chasser le fermier. Celui-cinepeutchasserquepersonnellementetilnepeutcédercedroitàquiconque,mêmeàtitregratuit.- Garantir la jouissance paisible des biens loués, tant vis-à-vis de son faitpersonnel(lebailleurnedoitpastroublerlajouissancedufermier)quevis-à-visdufaitdestiers.- Garantir les vices cachés quipourraientrendrelesbienslouésimpropresàleurdestinationagricole(pollutiond’uneterreparexemple).- Garantir la contenance des biens loués,saufsiuneclausedubailexonèrelebailleurdecettegarantie.Ledéfautoul’excèsdecontenancepeuventdoncentraînerunerévisionduprixdubail.

obLigations du fermier

Laprincipaleobligationdufermierestdepayerleloyerauxtermesconvenus.Àdéfaut,lefermiers’exposeàlarésiliationdubailpournon-respectdecetteobligation.Lebailleurdisposeenoutred’unprivilègespécialgarantissantlepaiementdesferma-ges.Ceprivilègeestmobilier,etgrèvetouslesmeublesquigarnissentlaferme,toutcequisertàl’exploitation(matérieletcheptel)etlesfruitsetrécoltesdel’année.

Lefermierad’autresobligations:- Exploiter les biens durablement et raisonnablement.- Entretenir les bienslouéseteffectuerlesréparationslocatives.- Garnir les biens loués desanimauxetustensilesnécessairesàl’exploitation(celas’expliqueparleprivilègedubailleurdontilestquestionci-dessus).- User des biens selon la destination agricolepourlesquelsilsontétéloués.Il

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nepeutdoncdonneruneautredestinationauxbiens.- Informer le bailleur detouteusurpationoumenacesurlesbiensloués.- Restituer les biens loués lorsquelebailprendfin.- Respecter les clauses environnementalesquipeuventdanscertainscas(serenseigner)êtreintroduitesdanslebail.

autres Conditions du baiL à ferme

Diverses autres conditions du bail à ferme découlent du statut du fermage,notamment:

- L’interdiction de sous-louer ou de céder le bail, saufcasparticuliers:-lasous-locationsaisonnièredecertainsbâtiments(tourismerural),-lasous-locationdeparcellesexcentréespermettantaufermierdeseconcentrersurl’exploitationdu«noyaucentral»,-leséchangesenjouissanceaméliorantlesconditionsd’exploitation,-lacessionoul’associationaubailaubénéficeduconjointparticipantàl’exploi-tationouledescendantmajeuroumineurémancipé,-l’apportdubailàunesociétéciviled’exploitationdontlefermierestmembreparticipantauxtravaux(GAECouEARLparexemple).L’apportnécessitel’accordpréalabledubailleur,quidoitêtreinforméavanttoutesous-location.

- Le droit de préemption du fermier en cas de vente detoutoupartiedesbiensloués.

résiLiation en Cours de baiL

Elledoitêtreprononcéeenjustice.Ellepeutêtredemandéeparlebailleur:- si le fermier ne paie pas le loyer (deuxdéfautsdepaiements aprèsdeuxmisesendemeurerestéesinfructueuses).- pour des agissements du fermier denatureàcompromettrelabonneexploi-tation (terres en friches, arbres coupés sans autorisation, épuisement du sol,etc.).

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- en cas de cession ou de sous-locationprohibées.- en cas de changement de destinationdesbiens.- en cas de décès dufermier.

Lefermierpeutdemanderlarésiliationdubailencoursencasd’impossibilitéd’exploi-ter(incapacitédelui-mêmeoud’unmembredesafamille,acquisitiond’uneautrefermequ’ildoitexploiterlui-même)ous’ilatteintl’âgedelaretraite.Entoutétatdecause,lorsquelebailprendfin,lefermieradroitàdesindemnitéspourlesaméliorationsapportéesauxbiensloués,cequiexpliquequel’établissementd’unétatdeslieuxlorsdel’entréeenjouissanceestobligatoire.Àl’inverse,lefermierdoitindemnitéaubailleurpourlesdégradationsetdépréciationsqu’ilauraitpufairesurlesbiensloués.

résiLiation à L’issue du baiL

Commetoutcontrat,lespartiespeuventrésilieroumodifieràtoutmomentlebaildèslorsquec’estd’uncommunaccord.Enrevanche,lafacultédespartiesderésilierlebailunilatéralementestàexaminer.Larègleestquelebailengagelesdeuxpartiesjusqu’àsonéchéance.Nilefermier,nilebailleurnepeuventrésilierlebailencours,saufclausedereprisesexennaleauprofitdubailleuretcasmentionnésci-dessus.Àl’échéance,lefermierpeut,moyennantpréavisdedix-huitmoisaumoins,résilierlebailsanssejustifier.Lebailleurpeut,souslesmêmesconditionsdepréavis,refuserlerenouvellementdubail(etdoncreprendrelesbiensloués)àconditiondejustifiercetterepriseparunouplusieursdesmotifsprévusparlaloi,àsavoir:

- L’âge du fermier : si lorsdurenouvellement, lefermieraatteint l’âgedelaretraite,lebailleurpeutrefuserlerenouvellement.S’ilenestproche,lebailleurpeutlimiterlerenouvellementàl’expirationdelapériodetriennaleaucoursdelaquellelefermierauraatteintl’âgedelaretraite.Maislefermierpeutaussidanscecasdemanderlacessiondubailauprofitduconjointparticipantàl’exploita-tion,ouàundescendantmajeur.- Agissements fautifs du fermier denatureàcompromettrelabonneexploita-tiondufonds.Cemotifpeutaussientraînerlarésiliationencoursdebail.- Départ d’un co-preneur lorsquelebailaétéconsentiàplusieurspersonnessolidairesentreelles,commelemarietlafemmeoudeuxfrères.- Changement de destination desbiensloués.Celaviseprincipalementlester-rainsdevenusconstructiblesencoursdebail.- Reprise pour exploitation personnelle par le bailleur, son conjoint ou un descendantmajeuroumineurémancipé,sousréservede:

-justifierdelacapacitéprofessionnelle,-s’engageràexploiterpendantneufans,-justifierdesmoyensd’exploitationetdeproximitéd’habitationpermettantcetteexploitationdirecte.

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règLes spéCifiques aux baux à ferme Consentis par Les personnes pubLiques

Il est question ici dela location à usageagricole du domaineprivédescollectivitéslocales (communes,départements) ou deleurs groupements(communauté decommunes notam-ment). Cette locationobéitauxdispositionsde l’article L.415-11

duCodeRuralquiprévoientque « les baux du domaine de l’État, des collectivités terri-toriales, de leurs groupements ainsi que des établissements publics, lorsqu’ils portent sur des biens ruraux constituant ou non une exploitation agricole complète, sont sou-mis aux dispositions du présent titre »,c’est-à-direaustatutdufermage.

Toutepersonnepubliquequiconsentunbailàfermedoitrespecterlesdispositionsdel’articleL.411-15duCodeRuralquiprévoitque« lorsque le bailleur est une personne morale de droit public, le bail peut être conclu soit à l’amiable, soit par voie d’adjudica-tion. Lorsque le bail est conclu à l’amiable, le prix du fermage doit être compris entre les maxima et les minima prévus à l’article L.411-11 du présent Code (respect du barème préfectoral). Lorsque le bail est conclu par adjudication, les enchères sont arrêtées dès que le prix offert pour le fermage atteint le montant maximum fixé en application de l’article L. 411-11. Dans ce cas, tous les enchérisseurs peuvent se porter preneur au prix maximum. En cas de pluralité d’enchérisseurs à ce prix, le bailleur choisit parmi eux le bénéficiaire du nouveau bail ou procède par tirage au sort ».

Lapersonnepubliquequiconsentunbailàfermesedoitdemontrerunecertainetrans-parencequantauxcritèresdechoixdupreneur.Ainsilamiseàdispositionàl’amiablenécessiteunminimumdepublicitéauprèsdesagriculteurs.Lapublicitépréalableobli-gatoireàl’adjudicationvautquantàelleappelàcandidature.

Enfin,l’articleL.411-15duCodeRuralpréciseque« quel que soit le mode de conclu-sion du bail, une priorité est réservée aux exploitants qui réalisent une installation en bénéficiant de la dotation d’installation aux jeunes agriculteurs ou, à défaut, aux ex-ploitants de la commune répondant aux conditions de capacité professionnelle et de superficie visées à l’article L.331-2 du présent Code, ainsi qu’à leurs groupements ». (voirchapitre5).

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Lesautresformesdecontratsdelouage

Le baiL de petites parCeLLes

Lestatutdufermages’appliquepourlalocationdebiensagricolesdontlasuperficieexcède certains seuils fixéspar arrêtépréfectoral, sauf si cesbiens constituentunepartieessentielled’uneexploitation(économiquementparlant)ous’ilsconstituentuncorpsdeferme.Dansl’Hérault,cesseuilssontfixésparlemêmearrêtéqueceluirelatifauprixdufermage.Ilssontfonctiondelanaturedeculture,àsavoir:

- 1 hapourlaterrelabourableoulaprairie,- 25 arespourlavigne,lesarbresfruitiers,culturesmaraîchèresetlégumières,- 5 arespourlesserreschauffées,- 5 ha pourleslandesàparcours,- 1 haensurfacepondéréepourlesautrescultures.

Ainsi,etsouslesréservesrelativesaucorpsdefermeouàunepartieessentielled’uneexploitation, toute location de parcel-les de superficie inférieure aux seuilsmentionnésnerelèvepasdustatutdufermage. Plus précisément, elle n’enrelève pas intégralement, puisque nesubsistedustatutdufermagequel’in-terdiction de sous-louer ou de céderlebailetledroitàindemnitéspourlesaméliorations apportées. Sont exclusdecetteformedebail:l’obligationderédactiond’unécrit(bienquevivementconseillé), la réglementation du prixduloyer,ledroitdepréemptiondulo-cataire, laduréedeneuf anset le re-nouvellementautomatique.Leprixduloyeretladuréesontlibrementfixésentrelesparties.Encequiconcernelepréavisetladélivranced’uncongé,ildoitêtredesixmoisminimumetn’estobligatoirequ’encasdebailverbal.

Le baiL emphytéotique

C’estunbailde longuedurée :plusde18anset99ansmaximum.À ladifférencedesautresbauxruraux,ilconfèreaulocataire(l’emphytéote)undroitréel*immobiliertemporaire.

Cebailpeutportersurtouttypedebiensimmeubles,iln’alaqualificationdebailrural

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quelorsqu’ilportesurdesimmeublesruraux.Outrecellesdéjàmentionnéesci-dessus,sesprincipalescaractéristiquessont:

- La libre cessibilitéparl’emphytéotedesondroitaubail,ainsiquelafacultédesous-louertotalementoupartiellement.- Le non-renouvellementdubail.Ils’éteintdepleindroitàl’échéance.- L’absence d’indemnisation pour les améliorationsapportées,lesquellesre-viennentaubailleurenfindebail.- La libre fixation du montant de la redevanceparlesparties.Elleestsouventminimequanduneclausedubailimposeaulocatairedesaméliorationsàapp-porterencoursdebail.- L’obligation pour l’emphytéote de payer toutes les charges et contributions,ainsi que d’effectuer toutes les réparations. Il peut par contre effectuer toustravaux,construiredesbâtiments,transformerceuxexistants,etc.,àl’exceptiondeceuxquidiminuentlavaleurdesbiensloués.

Ledroitd’accession(définip.8)profiteàl’emphytéotependanttouteladuréedubail.Ilestdonc,pendantcettedurée,propriétairedesbâtimentsetouvrageseffectués,plan-tationsouautresdont ilest l’auteur. Ildoitparcontre lescéderenfindebail,sansindemnité,etsanspouvoirlesdétruire.

Comptetenudesaduréeetducaractèrededroitréel*,lebailemphytéotiquedoitêtrefaitparacteauthentique(publicationauxhypothèques).Ilestsoumisàlataxedepu-blicitéfoncièreet,enoutre,auxmêmedroitsd’enregistrementquelesbauxàferme.Cetypedebailestàutiliseravecprécautiondansledomaineagricole.Ilestsouventconfonduaveclebailàfermeàlongterme,etlescasderequalificationdebailintitulé«emphytéotique»enbailàfermesontrelativementnombreux.

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La Convention d’oCCupation préCaire

Cetypedeconvention,dontlenomindiquebienqu’elleéchappeaustatutdufermage,n’estpossiblequedanstroiscas(articleL.411-2duCodeRural):

- Les biens compris dans une succession dèslorsqu’uneinstanceestencoursdevant la juridiction compétente ou que le maintien dans l’indivision résulted’unedécisionjudiciairepriseenapplicationdesarticles815et815-1duCodeCivil.- Le délai de grâce quipeutêtreaccordéaufermierouàsonconjointafindesemaintenirdanstoutoupartiedesbienslouéslorsquelebailestexpiréourésiliéetn’apasfaitl’objetderenouvellement.- Les biens dont l’utilisation principale n’est pas agricole (terrain militaire),ou dont la destination doit être changée(terrain à bâtir). Dans ce dernier cas, lechangement de destination doit être ex-pressément prévu à la conclusion de laconvention et dûment justifié (certificatd’urbanismeparexemple).

Touteconventiond’occupationprécairefaiteendehorsdecestroiscasestnulle.Uneconventiond’occupationprécairen’est pasnécessairementde courtedurée, celle-ciétant liée, par exemple, à la survenanced’un événement (la finde l’indivisionou laventeduterrainàbâtir,etc.).Larédactiond’unécritesttrèsvivementconseillée,voir«obligatoire»!

La Convention puriannueLLe d’expLoitation agriCoLe ou de pâturage

Cetteconvention,régieparlesdispositionsdel’articleL.481-1duCodeRural,ad’abordétéinstituéeenzoned’économiemontagnarde.Sur le territoirede laCommunautédeCommunes,cetteconventionestpossiblesurtouslestypesdeculturesainsiquesurlesespacesboisésdescommunesenzonedemontagne,c’est-à-diretouteslescommunessaufCelles,SaintJeandelaBlaquière,LeBoscetLePuech.Pourcesquatrecommunes(enzonedepiémont),cetypedeconven-tionn’estpossiblequesurlesterres,présetparcours.

Cetteconventionéchappeaustatutdufermage.Seulsleprixetladuréeminimalefontl’objet d’une réglementation spécifique par arrêté préfectoral. Dans l’Hérault, le prixestfixéà70%delavaleurlocativetellequ’ellerésulteraitdubarèmedesfermages.Laduréeminimaleestfixéeàsixans.

Pourlereste,laconventionpluriannuelleestsoumiseaudroitcommundulouagedes

Parce que les conditionsd’applicationdesconventionssontplus souples et pour s’assurerdel’ententedesco-contractantsàlongterme,ilestvivementconseillé,voirobligatoire,derédigerunécrit.

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choses. Il estdonc importantde rédigerunécrit afindebienpréciser les règlesducontrat,leséventuelsrenouvellements,ladélivranced’uncongéetladuréedupréavis,lestravauxéventuellementautorisés,etc.L’écritsertaussiàbienpréciserlecadreju-ridiqued’unetelleconventionetpermetd’éviterainsitoutediscussionultérieuresurlanaturedubail.Nousallonsdoncdireencoreunefoisquel’écritest«obligatoire»!

Enfin,uneoriginalitédecetteconventionrésidedanslefaitquesonexistence« ne fait pas obstacle à la conclusion par le propriétaire d’autres contrats pour l’utilisation du fonds à des fins non agricoles pendant, notamment, la période continue d’enneigement ou d’ouverture de la chasse, dans des conditions compatibles avec les possibilités de mise en valeur pastorale ou extensive » (articleL.481-1duCodeRural).Ellepermetdoncuneutilisationalternéeouconcurrentedesbiensselonlessaisonsoulesépoques.Danscesens,uneconventionpluriannuellepeutparexempleprévoirquel’usageagricoleoupastoralnes’effectuerapascertainsjours,notammentlesjoursdechasse.

Le baiL safer

Derrièreceterme,ontrouvedeuxtypesdeconventions:- Le bail fait par la SAFER sur des terrains lui appartenant,dansl’attentedelarétrocessiondecesbiens.Nousn’enparleronspasici.- Le bail fait par la SAFER sur des terrains mis à sa dispositionpar un pro-priétaire.CetteconventiondemiseàdispositionàlaSAFERn’estpassoumiseaustatutdufermage,nidoncparconséquentla«sous-location»faiteparlaSAFER.

Auxtermesdel’articleL.142-6duCodeRural,« tout propriétaire peut, par convention, mettre à la disposition d’une société d’aménagement foncier et d’établissement rural, en vue de leur aménagement parcellaire ou de leur mise en valeur agricole, pour autant que cette dernière soit effectuée par des agriculteurs (...), des immeubles ruraux libres de location. Ces conventions sont dérogatoires aux dispositions de l’article L.411-1.

Leur durée ne peut excéder trois ans. Toutefois, pour une superficie infé-rieure à deux fois la surface minimum d’installation, cette durée peut être portée à six ans, renouvelable une seule fois ».

Ilfautdoncdistinguerdeuxsituationsselon la superficie des biens mis àdispositionàlaSAFER:- Plus de 2 SMI (Surface Mini-mum d’Installation, 40 hectarespondérésdansl’Hérault),ladurée

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nepeutêtresupérieureà3ansetellen’estpasrenouvelable.L’espritestdeper-mettreunemiseenvaleur«conservatoire»limitéedansletemps,dansl’attented’uneaffectationdurabledesbiens.- Moins de 2 SMI, laduréemaximaleestportéeà6ans,etlaconventionpeutêtrerenouveléeuneseulefois,soit12ansaumaximum.Leterme«conserva-toire»revêtalorsuneduréeplusimportante.

Danstouslescas,laSAFERprocèdeàunesous-locationaubénéficed’agriculteurs.Elleresteseuleresponsabledupaiementduloyer,desorteque,dumoinsofficiellement,lepropriétaireneconnaîtenfaitquelaSAFER.Bienquedérogeantaustatutdufermage,lemontantduloyerrestesoumisauxconditionsdeprixrelativesaubailàferme.Leloyern’estdoncpaslibre.En outre, et toujours aux termes de l’article L.142-6 du Code Rural, lorsque la SA-FERdonneàbailauxagriculteurs,lesconventions« déterminent, au moment de leur conclusion, les améliorations que le preneur s’engage à apporter au fonds, et les in-demnités qu’il percevra à l’expiration du bail ».Enfin,silebailencauseexcèdesixans(c’est-à-dires’ilestrenouvelé),lepropriétairenepeutdonnerultérieurementàbailàfermequ’endonnantlaprioritéaupreneurenplaceenvertudelaconventionSAFER.

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LECONTRATDEPRÊTÀUSAGE

Siunjourvousavezentenduouvulemotde«commodat»,sachezqu’ils’agitdelamêmechose.Nousemploieronsdoncin-

différemment lesdeux termes.Cette formedecontratestrégieparlesarticles1875etsuivantsduCodeCivil.« Le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l’une des parties li-vre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi »(article1875duCodeCivil).

« Ce prêt est essentiellement gratuit » (article1876duCodeCivil).Dansleterme«essentiel-lement », il ne faut pas comprendre « princi-palement », mais bien « par essence ». C’estlarègled’ordececontratqueden’avoiraucunecontrepartieonéreuse,sousquelqueformequecesoit,àlamiseàdisposition.C’estcettegratuitéquienavaitfaitun«contratd’ami».Actuellement,iltendàdevenirunvéritable«instrumentderelationsd’affaires»dèslorsqu’ilnes’agitplusderendreservicemaisdetrouverunintérêtcommun:intérêtpourlepropriétairedevoirsester-rainsentretenusetdenepaslesvoirsedégrader.Intérêtpourl’agriculteurdetravaillergratuitementdesterrainspendantuncertaintemps,aveclasouplessequiconvientàl’activitéagricole.C’estaussicettegratuitéqui ledifférenciefondamentalementdubail,quisupposelepaiementd’unloyer.Lecommodatn’estdoncpasunbailrural,bienquepouvantportersurdesbiensàvocationagricole.

Danscetypedecontrat,lepropriétaires’appelle«leprêteur»,etl’occupant,«l’em-prunteur»(parfois,le«commodataire»).Bienentendu,leprêteurdemeureproprié-tairedesbiensprêtés.Bienquelaloinel’imposepas,larédactiond’unécritestindis-pensablepourbienfixerlesrèglesetlecontenuducontrat.Eneffet,hormislarègledegratuitéabsolueetdiversesautresobligations,lalibertéducontenuesttrèsgrande,lesdispositionsduCodeCivilétantsupplétivesdevolonté*,etnond’ordrepublic*.

La durée

Aucuneduréemaximaleouminimalen’estimposée.Cesontlestermesducontratquiindiquent le tempspour lequel lesbiensontétéprêtésetsi lecontratserenouvelleéventuellementpartacitereconduction.

LA GRATUITÉ PAR ESSENCE ; L’ECRIT PAR NÉCESSITÉC’est le seul contrat qui ne don-ne lieu à aucune contre-partie onéreuse, sous quelle que for-me que ce soit, cadeaux, servi-ces ou argent. Il n’est donc pas soumis au statut du fermage.De mise en oeuvre très libre, la rédaction d’un écrit est indi-pensable.

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Attentiontoutefoisaucontratàduréeindéterminée,carleprêteurseraitalorsobligéderéclamerlarestitution,ensachantqu’il« ne peut retirer la chose prêtée qu’après qu’elle a servi à l’usage pour laquelle elle a été empruntée » (article1888duCodeCivil).Enmatièredebiensàusageagricole,celapeutdonnerlieuàbeaucoupdediscussionsetde polémiques. Il estdonc préférable deconvenir d’une duréeprécise, éventuelle-ment avecune clausede renouvellement(d’année culturale enannée culturale parexemple). Dans cecas,leprêteurreprendles biens prêtés àl’échéance convenueou à l’échéance d’unpréavisfixéd’uncom-munaccordencasderenouvellement.

La gratuité du Commodat

Cette règle est absolue, sous peine de requalification du contrat en bail. Et commenousparlonsdebiensàvocationagricole,ils’agiraitalorsd’unbailsoumisaustatutdufermage.L’obligationdegratuitéestinterprétéestrictement.Ilnesuffitpasd’absencedeloyer,maisd’absencedetoutecontrepartieonéreuseauprêt.Ainsi,lefaitd’imposerl’entretiendebiensnonconcernésparleprêt(labourerunjardinpar exemple) constitueune contrepartie onéreuse.Demême, la jurisprudencede laCourdeCassationayanttranchédesanalyseslongtempshésitantes,ilestimpératifdenedemanderaucuneparticipationdel’emprunteurauxchargesfoncières.Enfait,seull’entretiendesbiensprêtéspeutêtremisàlachargedel’emprunteur.

Les obLigations du prêteur

Lepropriétaireauneobligationprincipale:cellededélivrerlachoseprêtée.Ilnepeutlareprendrequ’àl’échéanceconvenue.Toutefois,si,encoursdecontrat,« il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, selon les circonstances, obliger l’emprunteur à la lui rendre » (article1889duCodeCivil).Onparlebienicidedécisionjudiciaire,aprèsappréciationsouverainedesfaitsparlejuge,etnondedécisionunilatéraleduprêteur.Lepropriétairen’esttenuàaucuneindemnitéenfindecontratvis-à-visdel’emprun-teur,saufpourlecasprévuparl’article1890duCodeCivil,àsavoir:« Si, pendant la durée du prêt, l’emprunteur a été obligé, pour la conservation de la chose, à quelque

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dépense extraordinaire, nécessaire et tellement urgente qu’il n’ait pas pu en prévenir le prêteur, celui-ci sera tenu de la lui rembourser ».Ontrouvedanscecasprécislesnotionsde:

- Dépense pour la conservation des biens,etuniquementpourcela.Onentendpar là le fait, non pas de maintenir le bien en bon état, mais d’empêcher sadestruction.- Dépense extraordinaire,c’est-à-diredépassantlargementcellerésultantdel’obligationd’entretienquiincombeàl’emprunteur.- Dépense rendue nécessaire par l’urgence de la situation,detellesortequel’accordduprêteurn’aitpuêtrerecueillipréalablementsansmettreenpérillachoseprêtée.

Les obLigations de L’emprunteur

L’emprunteur a deux obliga-tionsprincipales:- Celle de jouir de la chose prêtée durablement et rai-sonnablement, de veiller àsaconservationetdenes’enservirquepourl’usagepourlaquelleelleaétéprêtée.- Celle de restituer la choseàl’échéanceducontrat.

Il peut aussi avoir des obliga-tionsparticulièresdécoulantducontratmaiscelles-cinedoivent

pasremettreencauselagratuité.Parexemple,seull’entretiendesbiensprêtéspeuventêtremisàsacharge,cars’ilyavaitobligationd’entretiend’unautrebiendontleprêteurgardelajouissance,ilyauraitalorscontrepartieonéreuse.

Ildoitrestituerlesbiensprêtéssanspouvoirprétendreauremboursementdesdépen-sesfaites,sauflescasmentionnésci-dessus.Ildoitparcontrelesrestituerenbonétat,sinonilauraitmanquéàsonobligationd’entretien.L’emprunteurn’esttoutefoispasresponsabledeladestructiondelachoseprêtéeparcasfortuit,saufs’ils’enestservipourunautreusagequeceluiprévuaucontrat.Danscecas,celaconstitueunefautequin’exonèreplusl’emprunteurdesaresponsabilitéencasdedommages.Eneffet,l’obligationdel’emprunteurnes’éteintques’ildémontrequecesdommagesrésultentd’uneutilisationnormaleoud’unfaitquineluiestpasimputable.Autrementdit,uneprésomptionde responsabilitépèsesur l’emprunteur,quinepeuts’endégagerqu’endémontrantsonabsencedefaute.

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autres partiCuLarités du Commodat

Lecontratdecommodatpeutêtreprésentévolontairementàlaformalitéd’enregistre-ment,afindeluidonnerdatecertainevis-à-visdestiers.

Cetteformalitépeutprésenterunintérêtmajeurencasdeventedesbiensencoursdecontrat.Danscecas,lecommodatestopposableàl’acquéreur.Toujoursencasdevente, l’emprunteurnedisposantd’aucundroitdepréemption, ilpeutêtreutiled’aménagerunpactedepréférenceaubénéficedel’emprunteurlorsdelaconclusionducommodat,cequisupposeunactenotarié(publicationdupacteaubureaudeshypothèques).

Enfin, « les engagements qui se forment par le commodat passent aux héritiers de celui qui prête et aux héritiers de celui qui emprunte » (article1879duCodeCivil).Maisuneclauseducontratpeutstipulerque,leprêtn’étantfait« qu’en considération de l’emprunteur, et à lui person-nellement, alors ses héritiers ne peuvent continuer de jouir de la chose prêtée ».End’autres ter-mes,ledécèsduprêteurnemetpasfinaucontratquisepoursuitavecleshéritiers,maisledécèsdel’emprunteurentraîneounon,selon les termes du contrat, larésiliationducommodat.

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Type de contrat

Durée Renouvellement Prix du loyer Résiliation par le bailleur

Bail à ferme 9ansminimum. Automatiqueparpério-desde9ans.

Réglementéparar-rêtépréfectoral(lebarèmeestd’ordrepublic).

Doitêtremotivéeparunouplusieursdesmotifsprévusparlaloi.Préavisde18moisaumoinsparexploitd’huissier.

Bail à ferme à long terme et à long préavis

25ansminimum. D’annéeenannéesanslimitationdedurée(maisnécessitéd’uneclausespécialedanslebail).Sipasdeclause,absencederenouvel-lement.

Idemci-dessus. N’apasàêtremotivée.Préavisde4ansaumoinsparexploitd’huissier.Sipasderenouvelle-ment,pasdenécessitédedélivrercongé.

Bail à ferme dit « bail de carrière »

25ansminimumetpermettantaupreneurd’atteindrel’âgedelaretraite.

D’annéeenannéesanslimitationdedurée(maisnécessitéd’uneclausespécialedanslebail).

Idemci-dessus.Maispossibilitédemajorerleprixdanslalimitede1%parannéesdeduréedubail.

N’apasàêtremotivée.Préavisde4ansaumoinsparexploitd’huissier.

Bail emphytéo-tique

Plusde18ans. Néant.Lenon-renouvel-lementestuncaractèreessentieldubail,quinepeutseprolongerpartacitereconduction.

Librementfixéentrelesparties.

Sansobjetàl’échéance.Encoursdebail,doitêtredemandéeenjusticepourinexécutiondesclausesdubail,détériorationsgravesounon-paiementduloyer.

Bail de petites parcelles

Librementfixéeentrelesparties(minimumuneannéeculturale).

D’annéeenannée,saufconventioncontraire.

Librementfixéentrelesparties.

Libre,éventuellementavecpréavisfixéparlecontratou,àdéfaut,de6moisminimum.

Convention pluriannuelle d’exploitation agricole ou de pâturage

Fixéepararrêtépréfectoral(6ansdansl’Hérault).

Librementfixédanslestermesducontrat.

Réglementépararrêtépréfectoral(70%dubarèmedufermagedansl’Hérault).

Libre,éventuellementavecpréavisfixéparlecontrat.

Convention d’occupation précaire

Librementfixéeentrelesparties(minimumuneannéeculturale).

Librementfixédanslestermesducontrat.

Librementfixéentrelesparties.

Libre,éventuellementavecpréavisfixéparlecontrat.

Convention de mise à disposition à la SAFER

6ansmaximum(<2SMI).

Non,saufaccorddubailleurpouruneseulefoisde6ansmaximum.

Barèmedesfermages.

Sansobjet,lecontratétantrésiliédepleindroitàl’échéance,saufrenouvellement.3ansmaximum(>

2SMI).Non.

Prêt à usage Librementfixéeentrelesparties.

Librementfixédanslestermesducontrat.

Aucunloyer,lagratuitédoitêtreabsolue.

Libre,éventuellementavecpréavisfixéparlecontrat.

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Résiliation par le locataire

Observations

N’apasàêtremotivée.Préavisde18moisaumoinsparlettreR-AR(12moisencasderetraiteoupré-retraite).

-Bailincessibleparlelocataire,saufaudescendantouauconjoint.-Interdictiondesouslocation,saufcasparticuliers.-Droitdepréemptiondufermierencasdeventedesbiensloués.-Unevariante:lebailàfermedelongterme,d’uneduréede18ansminimum,renouvelableparpériodede9ans,mêmesobservationsquepourlebailàlongpréavisoulebaildecarrière.

Idembailleurci-contre. -Uneclausedubailpeutlimiterlesdroitsdelafamilledupreneurdécédé.-Pasdeprorogationdubailpourlepreneuràmoinsde5ansdelaretraite.-Avantagesfiscauxpourlebailleurlorsdelapremièretransmissionàtitregratuit.-Droitdepréemptiondufermierencasdeventedesbiensloués.

Idembailleurci-contre. -Idemci-dessusbailàlongterme.-Cebailnepeutêtreconcluquesuruneexploitationentièreconstituantuneunitééconomiqueoupourdesbiensd’unesuperficiesupérieureàlaSMI.

Sansobjetàl’échéance.Impos-sibleencoursdebail,maispos-sibilitédecéderlebaillibrementàuntiers.

-Lebailemphytéotiqueconfèreaupreneurundroitréelimmobilier.-Baillibrementcessible.Cetterègle,ainsiquelafacultédesous-location,sontdescaractèresessentielsdubailemphytéotique.-Touslesimpôtsettaxessontàlachargedupreneur.

Idembailleurci-contre. -Bailruralsoumispartiellementaustatutdufermageencequiconcernel’indemnitépourplus-values,interdictiondecessionousous-location.-Pasdedroitdepréemptiondupreneurencasdevente.

Idembailleurci-contre. -Contratapplicableuniquementenzoned’économiemontagnardeouenzonepastoraleouextensivedéfiniepararrêtépréfectoral(dansl’HéraultA.Pn°96-I-2112du12/08/96).-Horsmontagne,cecontratn’estpasapplicableauxculturespérennesouauxproductionsintensivesmaraîchèresethorticoles,pépinièresettoutesproduc-tionshorssolanimalesouvégétales.

Idembailleurci-contre. -Possibleuniquementdanscertainscasprécisprévusparlaloi,notammentpourlesterrainsdontladestinationprincipalen’estpasagricoleoudontladestinationagricoledoitêtrechangée(terrainsdestinésàl’urbanisation).

Idembailleurci-contre. -Contratconçucommeunmoyendegestiontemporairedeterrainsdansl’attented’uneaffectationdéfinitive.-Laduréetotalemaximumpourdesparcellesdontlasurfaceestinférieureà2SMInepeutexcéder12ans.-Pasdedroitdepréemptionencasdevente.

Idembailleurci-contre. -Larédactiond’unécritestvivementrecommandéepourévitertoutediscus-sionparlasuitesurlanaturejuridiqueducontratetsursadurée.-Lagratuitédoitêtreabsoluesouspeinederequalificationenbailàferme.

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“4ASSOCIATIONSFONCIÈRESETMANDATDEGESTION”

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Nousavonsvulesdiversesmanières,pourunpropriétairenonexploitant,demettreàdispositionsesterrainsàunexploitantagricole.Maiscesmisesàdisposition(bail

ouprêtàusage)concernentdescontratsbipartitessimplement,entreunpropriétaireetunexploitant.Or,ilarrivequedesterrainsnesoientexploita-blesques’ilsconstituentuneunitéhomogène,apteàunemiseenvaleuragricoleoupastoralerationnelleauniveaudelastructureparcellaire,c’est-à-dire ayant une surface critique. Trèssouvent pourtant, la propriété foncière indivi-duelleestmorcelée,cequiestproblématique:l’agriculteurnepouvantsouventpassepermet-tred’exploiterdes«timbres-poste».

Pourcréerdesunitésd’exploitationscohérentessanspourautanttoucheràlaproprié-té, l’exploitantpeutconcluredescontrats individuellementavecchaquepropriétaire.S’ilsnesontquedeuxoutrois,lasolutionestenvisageable.Maisilarrivequelenombredepropriétairessoitnettementsupérieuretquelaconclusiondecontratsindividuelsdeviennetroponéreuseetfastidieuse.Danscettesituation,l’agriculteurpeutconclureuncontratavecunmandataireouuneassociationfoncière,représentantl’ensembledespropriétairessouhaitantfaireexploi-terleursterrains.C’estcettesolutionquenousallonsexplorermaintenant.

Lemandat

Unmandataireestquelqu’unquiaccepteunmandat (ouprocuration),quisedéfinitcomme « un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire » (article1984duCodeCivil).Lemandatestdoncunactebilatéralquiseconclutentredeuxpersonnes:

- Le mandant,estceluiquidonnemandat(lepropriétaireparexemple).- Le mandataire, estceluiquiacceptelemandat(legestionnaireparexemple).

Lemandatpeutêtredonnéparacteauthentiqueouparactesousseingprivé,voiremêmeparlettre.L’acceptationdumandatnepeutêtrequetaciteetrésulterdel’exécu-tion(oududébutd’exécution)queluiadonnélemandataire.Lemandatpeutêtrespécial,c’est-à-direconclupouruneaffaireoucertainesaffairesseulement,ougénéral.Ilestalorsconclupourtouteslesaffairesdumandant.Leman-datairenepeutrienfaireau-delàdecequiestportédanssonmandat.

Lemandatdiffèrefondamentalementdelamiseàdisposition(bailouprêtàusage)encesensquelemandatairen’apaspersonnellementlajouissancedesbiensdumandant.

FACILITER LA CONTRACTUALI-SATIONAfin de limiter les démarches et faciliter l’exploitation de petites surfaces morcelées, les propriétaires de biens agricoles peuvent se réunir au sein d’as-sociations foncières ou se faire représenter par un mandataire.

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Ilagitsimplementensonnom.Lesjuristesparlentalorsducaractère«représentatif»dumandat.Lemandantauneobligationprincipale:celle« d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné »(article1998duCodeCivil).Lemandatairedoitquantàlui« accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution »(article1991duCodeCivil).

Lemandatprendfinpar« la révocation du mandataire par le mandant, par la renoncia-tion de celui-ci au mandat, par la mort naturelle, la tutelle des majeurs ou la déconfiture, soit du mandant, soit du mandataire »(article2003duCodeCivil).Cecineveutpasdirequelesengagementssouscritsparlemandataire(donneràbailparexemple)sontaussirévoquésdèslorsquelemandantrévoquelemandataire.Cesengagementsdemeurentvalablespourletempspourlequelilsontétésouscrits.

Lesassociationsfoncièresagricolesoupastorales

Ils’agitd’associationsdepropriétairesdontl’intérêtessentielrésidedanslamiseencommundelagestion.Attention,ilnes’agitpasdesociétéscivilesdutypegroupementsfonciers(agricoleouforestier),pourlesquelslaconstitutioncomporteuntransfertdepropriétéaubénéficedecessociétés.Laconstitutiond’associationsfoncières(quiontlestatutdit«syndical»)nemodifieenrienlapropriétéfoncière,chaqueadhérentàl’associationrestantpropriétairedesesbiens. origine des assoCiations fonCières

Laraisond’êtredecesassociationsremonteàlafindesannéessoixante.Àcetteépo-que, l’agriculturedes zonesdemontagneétait vouéeàdisparaître, enmême tempsque« l’orblanc»prenaitde l’essoretque les remonte-pentes remplaçaientvaches

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etmoutons.Cependant,certainss’inquiétèrentdecesévolutions,notammentlorsquedesavalanchesbalayèrentdeschaletsdevacances.Oncommençaàréaliserquel’agri-culturedemontagneavaitaussiunefonctiond’entretiendel’espaceetquelesrisquesnaturelss’accroissaientavecladisparitiondespratiquespastorales.

Pourtenterd’inversercettetendance,laloidu3janvier1972(dite«loipastorale»)ainventétroisoutilsdestinésàaméliorerlesstructuresd’exploitation(notammentenzonesd’alpageoud’estive)etlesmodesd’exploitation.Ils’agitdesgroupementspas-toraux(miseencommundestroupeauxparleséleveurspourlapérioded’estive),desconventionspluriannuellesdepâturage (abordéesp.54), et surtoutdesassociationsfoncièrespastorales.Maiscesmesuresneconcernentalorsqueleszonesdemonta-gne.Pourtant,dèslafindesannéessoixante-dixetledébutdesannéesquatre-vingt,

d’autreszonesruralesconnaissentdesproblèmessimilaires :dépriseagricole, friches, désertification,etc. La loi du 31 décembre 1985permet d’étendre ce « dispositifmontagne»àd’autreszonesàvo-cationpastorale.

Puis la loi du 23 janvier 1990 in-vente les conventionspluriannuel-les d’exploitation agricole (on ne

parleplusexclusivementdepâturage)etlesassociationsfoncièresagricoles,quisontenfaitdesassociationsfoncièrespastorales«élargies»àtouslesaspectsagricolesetàtouteszonesruralesàvocationpastoraleouextensive.

Cetélargissementaétéeffectuédansl’Héraultparl’arrêtédu12août1996.Cetarrêtéprécisequepourlescommunesconcernées(horsmontagne),« sont exclues du champ d’application des dispositions précitées les terrains affectés à des cultures pérennes (vignes, vergers, aspergeraies,…), des productions intensives (cultures maraîchères, horticoles, pépinières) ainsi que toutes productions hors-sol animales ou végétales, piscicoles ou apicoles »(voirchapitre3pourlesconventionspluriannuelles).

définition et prinCipes

Labasejuridiquedesassociationsfoncièresestaujourd’huil’ordonnancedu1erjuillet2004,relativeauxassociationssyndicales,etledécretdu5mai2006prispoursonap-plication.Eneffet,lanécessitédesyndiquer(fédérer)lapropriétéfoncièreestapparuetrèsvitelorsquedestravauxd’ampleur(assainissementetdémoustication,luttecontrelasalinitédesterres,irrigation,etc.)nepouvaientêtreréalisésindividuellementparlespropriétairesfonciers.llfallaitdoncunestructureparticulièrepourassurerlaréalisationdestravauxetlages-tiondesouvragescollectifs(canauxd’irrigation,fossés,etc.)etassurerunecertaine

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pérennité à cettegestion.Aussi, l’adhésionsyndicaleprésenteuncaractèrededroitréel*,etellesuitlapropriétéenquelquemainqu’ellepasse,pendanttouteladuréedel’associationsyndicale.

Lesassociationsfoncièresontdonclestatutsyndical.Ellespeuventeffectuerdestra-vauxd’intérêtgénéral(remiseenvaleur,équipements,etc.)etontlapossibilitédedéte-nirunmandatdegestiondesesadhérents.Celasignifiequ’ellespeuventgérerlester-rainspourlecomptedupropriétaire(donneràbail,percevoirlesloyersetlesreverserauxpropriétaires).Ellesnepeuventpas,saufexception,êtredirectementexploitantedesterrains.

Comme toutes lesassociationssyndicales, ellespeuventseconstituersous forme :- Libre, c’est-à-dire par le consentement unanime des propriétairesquisou-haitentyadhérervolontairement.L’associationest«ouverte»,puisqu’ellepeutneseconstituerqu’entrequelquespropriétaires,etrecevoiraufildutempsdenouveauxadhérents.- Autorisée, c’est-à-dire par l’adhésion d’une majorité qualifiée(ennombreet en surface) des propriétaires qui souhaitent la constituer. La majorité estdéterminéeaprèsenquêtepublique,etl’associationestconstituéepardécisiondupréfet.Lesopposantsminoritairesdoiventalorsadhéreroudélaisserleursterrainsmoyennantindemnisation.L’associationest«fermée»puisque,degréoudeforce,touslespropriétairessontadhérentsàl’association.- Forcée (cas très exceptionnel), par décision de la puissance publique (lepréfet),lorsquelasécuritéoulasalubritépubliqueestenjeu.Danscecasaussi,touslespropriétairessontadhérentsparforceàl’association,lafacultédedé-laisserlesterrainsn’existepas.

Lesassociationsfoncières,agricolesoupastorales,pourlesquelleslaformelibreestsouventprivilégiée(dumoinsaudépart),constituentdoncunmoyenoriginaldemiseenvaleurdes zones rurales.Ellespermettentdeconstituerdesensemblecohérentsd’exploitationsansaffecterlapropriétéfoncièremaisendéchargeantlespropriétairesdessoucisdelagestion.Ilfautpréciserquelemandatdegestionn’estpassystématique.Unpropriétairead-hérentpeut rester exploitantdesesparcelles,ounedonnermandatdegestionqueplusieursannéesaprèslaconstitution,lorsqu’ilcessed’exploiterparcequ’ilarriveàlaretraiteparexemple.

Lesassociationsfoncièressontunoutilquinepeutfonctionnerquesilespropriétai-resconcernéss’investissentdanscefonctionnement.Ontouchelàunaspectquiestparfoisun frein à la constitutionde telles associations, lorsquedespropriétairessedésintéressentdelagestionetdelamiseenvaleurdeleursbiens.

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“5LECONTRÔLEDES

STRUCTURES”

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Instauréparuneloidu4juillet1980,lecontrôledesstructuresremplacel’anciennelégislationdite«descumuls»quiremontaitauxannées60.Ilafaitl’objetdenom-

breusesmodificationslégislatives,dontladernièreendaterésultedelaloid’orienta-tionagricoledu5janvier2006.

Lebutdecerégimedecontrôledesstructuresdesexploitationsagricolesestdedon-neruneprioritéabsolueàl’installationd’agriculteurs,notammentenluttantcontrelesdémembrementsd’exploitations.Le contrôle des structures concerne l’exploi-tation d’un bien agricole, à quelque titre quecesoit(achat,donation,succession, location,commodat,etc.).Celasetraduitconcrètementparl’obligationpourunexploitantagricole(per-sonnephysiqueoumorale)d’obtenirdupréfetuneautorisationpréalabled’exploiterdanscer-tainessituationsdéfiniesparlaloi.Cetteréglementationrevêtuneimportancecapitalelorsdelaconclusiondecontratsentreunpropriétaireetunexploitant,carlepréfetpeutdemanderlanullitéd’unactefaiteninfractionaveclecontrôledesstructures.Demême,laSAFER,lorsqu’elleexercesondroitdepréemption,peutdemanderlanullitédesbauxlitigieux.

Cecontrôledesstructuresestapplicabledanschaquedépartementselondescritè-res fixés par arrêté préfectoral définissant un Schéma Directeur Départemental desStructuresdesExploitationsAgricoles(SDDSEA).Ceschémafixelesorientationsducontrôle des structures et l’unité de référence, ainsi que la SMI (Surface Minimumd’Installation).Dansl’Hérault,ils’agitdel’arrêtépréfectoraldu3novembre2008.

Lesopérationssoumisesàautorisationpréalabled’exploiter

Ledéclenchementducontrôledesstructures,etparvoiedeconséquencel’obligationd’obteniruneautorisationpréalabled’exploiter,dépenddeplusieurscritères relatifsauxdifférentesdimensionsde l’activité : lessurfaces, lacapacitéprofessionnelle, ladistance d’éloignement des terres, la répartition de capital au sein de sociétés, lesrevenusextraagricolesdufoyerfiscaldudemandeur,etc.

Envertudelaloi(articleL.331-2duCodeRural),sontsoumisesàautorisationpréala-blelesopérationssuivantes:

- Les installations, agrandissements ou réunions d’exploitations agricoles au bénéfice d’une exploitation agricolemiseenvaleurparuneouplusieurspersonnesphysiquesoumorales,lorsquelasurfacetotalequ’ilestenvisagédemettreenvaleurexcèdeleseuilfixéparleSDDSEA(2UnitésdeRéférence-UR-dansl’Hérault).

CONTRE LE DÉMEMBREMENT ET POUR L’INSTALLATIONLe préfet peut annuler un contrat qui serait conclu en in-fraction avec le contrôle des structures.

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- Quelle que soit la superficie en cause, les installations, les agrandisse-ments ou les réunions d’exploitations agricoles ayant pour conséquence :

-desupprimeruneexploitationagricoledont lasuperficieexcèdeunseuilfixépar leSDDSEA(0,5URdansl’Hérault),-deramenerlasuperficied’uneexploitationendeçàdeceseuil,-depriveruneexploitationagricoled’unbâtimentessentielàsonfonctionnement,saufs’ilestreconstruitouremplacé.

- Quelle que soit la superficie en cau-se, les installations, les agrandisse-ments ou les réunions d’exploitations agricoles au bénéfice d’une exploita-tion agricole :

-dontl’undesmembresayantlaqualitéd’exploitant ne remplit pas les condi-tions de capacité professionnelle ou aatteintl’âgerequispourbénéficierd’unavantagedevieillesseagricole,-necomportantpasdemembresayantlaqualitéd’exploitant.

Ilenestdemêmepourlesexploitantspluriactifsremplissantlesconditionsdecapacitéoud’expérienceprofessionnelledont les revenusextraagricolesan-nuelsdufoyerfiscalexcèdent3120foislemontanthorairedusalaireminimuminterprofessionneldecroissance(SMIC).- Les agrandissements ou réunions d’exploitations pour les biens dont la distance par rapport au siège de l’exploitation dudemandeurestsupérieureàunmaximumfixéparleSDDSEA(20kmdansl’Hérault).

- Les créations ou extensions de capacité des ateliers hors sol au-delàd’unseuildeproductionfixépardécret.Lesseuilssontdonnésparl’articleR.331-3duCodeRural.

LademandedoitêtrefaiteauprèsdesservicesdelaDirectionDépartementaledesTer-ritoiresetdelaMer(DDTM)del’Hérault.Lepréfetdisposed’undélaidequatremoisàcompterdujouroùledossierestdéposécompletàlaDDTM,laquelledoitd’ailleursendélivrerrécépissé.C’estladatedecerécépisséquifaitcourirledélai.Cedélaipeutêtreportéàsixmois.

L’unitéderéférence

L’UnitédeRéférence(UR)estl’élémentfondamentalducontrôle.Elleestlasuivantedansl’Hérault(pourlesprincipalesproductions):18hadevignes,50haenpolycul-ture-élevage(terresetprés)ou300hadeparcours.

LA CAPACITÉ PROFESSIONNELLE MINIMALE EXIGÉEElle est définie par l’article R.331-1 du Code Rural :

- le Brevet Professionel Agricole (BPA) ou Brevet d’Études Profes-sionnelles Agricoles (BEPA),- 5 ans de pratique, - le Brevet d’Apprentissage Agri-cole (BAA) et 3 ans de pratique.

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Danslapratique,lorsdelasignatured’uncontrat

Pour conclure valablementun contrat avec un agricul-teur, et vérifier s’il est enrègle avec le contrôle desstructuresousiuneopéra-tion est soumise à la pro-cédure d’autorisation préa-lable, il convient de poserles questions suivantes quirecouvrent la majorité descaspossibles.

Encasd’installation:- Capacité professionnelle ?- Exploitant pluriactif ? Si oui, montant des revenus non agricoles du foyer fiscal ?- Superficies envisagées exprimées en unité de référence ? - L’opération conduit-elle à supprimer une exploitation supérieure à 0,5 UR ou à la ramener en deçà de ce seuil ? Y a-t-il suppression d’un bâtiment essentiel ?- Âge de l’exploitant ? A-t-il dépassé l’âge pour prétendre à une pension de retraite ?

Encasd’agrandissement:- Superficies déjà exploitées, exprimées en unité de référence ?- Superficies de l’agrandissement projeté exprimées en unité de référence ?- Distance par rapport au siège d’exploitation ?- Capacité professionnelle ?- Exploitant pluriactif ? Si oui, montant des revenus non agricoles du foyer fiscal ?- L’opération conduit-elle à supprimer une exploitation supérieure à 0,5 UR ou à la ramener en deçà de ce seuil ? Y a-t-il suppression d’un bâtiment essentiel ?- Âge de l’exploitant ? A-t-il dépassé l’âge pour prétendre à une pension de retraite ?

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Encasdesociété:- La société doit-elle exploiter sans associés exploitants ?- Capacité professionnelle du ou des associés exploitants ? L’un d’entre eux au moins remplit-il les conditions de capacité professionnelle ?

Signalonsenfinquela loid’orientationagricoleparuele6 janvier2006aassoupli lecontrôledesstructures,encesensqu’elle instaureunrégimedesimpledéclarationpréalable(etnonplusd’autorisationpréalable)encasdetransmissionfamilialedel’ex-ploitation.Celaconcernedesbiensreçusparlocation,donation,venteousuccessiondansuncadrefamilial(parentoualliéjusqu’autroisièmedegréinclus),àlaconditionquelenouvelexploitantremplisselesconditionsdecapacitéprofessionnelle,quelesbienssoientlibresdetoutelocationaujourdeladéclarationetquelesbiensaientétédétenusparleparentoualliéconcernédepuisneufansaumoins.

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Lexique

Dol:Manœuvrefrauduleusedestinéeàtromperquelqu’unpourl’ameneràpasserunactejuridique.

Droitréel:Seditd’undroitsurunechose,notammentimmobilière,etattachéàcettechose.Cedroitsuit l’immeubleenquelquemainqu’ilpasse.Uneservitude,unehy-pothèque,unusufruit,uneemphytéosesontdesdroitsréels.Ilssontpourlaplupartlibrementcessibles(usufruitetemphytéosenotamment).

Droit personnel :Sedit d’undroit conféré àunepersonne,uniquement à elle et enconsidérationdecelle-ci.Cedroitestoun’estpascessibleselonlanatureetlecontenude l’actequi l’instaure.Unbail à fermeestundroitpersonnel incessible (saufdanscertainscastrèsparticuliers).

Fongible:Seditdeschosesquiseconsommentparl’usageetpeuventêtreremplacéesparunechoseanalogue(denrées,argentliquide,etc.)

Lésion:Atteinteportéeauxintérêtsdequelqu’un.Préjudicematérielquirésulte,pourl’une des parties, du défaut d’équivalence entre les prestations imposées dans uncontrat.Lorsd’unevente,onparlede«lésiondesseptdouzièmes»silevendeurestléséparunprixperçuinférieuràseptdouzièmesduprixréeldubien.

Ordrepublic(d’):Dispositionslégalesquis’imposentauxpartiesdansuncontrat,etauxquellesilestimpossiblededéroger.Uneclausecontraireàdesdispositionsd’ordrepublicestdéclaréenulleetréputéenonécrite.

Possession:Facultéd’userd’unbiendontondispose,qu’onensoitpropriétaireounon.Lapossessionimmobilièrefaitl’objetd’uneprotectionjuridiqueparticulière(ac-tionpossessoire).

Préemption:Prioritédontjouitunacheteur,soitparlaloi,soitparconvention.Actiond’acheteravantunautreetparprioritésurlui.

Répétition:Actionderépéter,deredemanderenjustice,quelquechosequ’onréclameoudontondemandelarestitution(dulatin«repetere»:chercherpourreprendre).

Rescision:Annulationd’unactepourcausedelésion.

Résolution:Actionderésoudre(annuler)uncontratpournon-respectdesobligationsoudesconditions.

Soulte:Lorsd’unéchange,sommeverséepourcompenserunedifférencedevaleurentredesbiens.

Supplétivedevolonté:Dispositionslégalesauxquellesonpeutdérogerparcontratetquines’appliquentquesilesco-contractantsn’enontpasdécidédifféremment.

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Créditsphotospagesintérieuresetcouverture:lessalariésetlespartenairesduCPIEdesCaussesMéridionaux,YvesMolio

CeguideaétérédigéparGabrielFlaquière(Chambred’Agriculturedel’Hérault)etmisenpageparRaphaëleMeignenetNathalieBlin(CPIEdesCaussesMéridionaux).LesdessinsontétéréalisésparNathalieBlin(CPIEdesCaussesMéridionaux).

Avril2014

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Avecleconcoursfinancierde:

L’ agriculture du territoire du Lodévois et Larzac a un poids important dans l’économie locale. Elle représente 7,5% des emplois et 26% des entreprises du territoire. Face

aux enjeux socio-économiques en présence, les élus de la Communauté de Communes ont souhaité la mise en place d’un programme d’actions spécifiques pour cette activité : TerrA Rural Lodévois et Larzac. Un des axes de travail de ce programme concerne le foncier agricole. Facteur de produc-tion indispensable, le foncier agricole garantit la pérennité des exploitations agricoles. Or, sur le Lodévois et Larzac, jusqu’à un tiers des surfaces agricoles n’est aujourd’hui pas maitrisé de manière durable par ceux qui les exploitent, faute de contrat écrit adapté. L’objectif de ce guide « Foncier » est donc avant tout de donner des éléments de ré-ponse juridique aux questions des propriétaires et des agriculteurs sur les possibilités de conclure des contrats de mise à disposition de foncier répondant à leurs besoins. Car sans eux, point d’activité et de développement économique, point de cadre de vie excep-tionnel, point de véritable avenir pour ce territoire du Lodévois et Larzac.

Pourtousrenseignementscomplémentairesetunaccompagnementpersonnalisé,vouspouvezcontacter:

nlaCommunautédeCommunesduLodévoisetLarzac,MaisondesServicesPublics-ImmeubleBarralàLodève,0467889090-ServiceEconomie

nlaChambred’Agriculturedel’Hérault,MaisondesServicesPublics-ImmeubleBarral*àLodève,0467964200ouàBédarieux,0467953945* adresse valable à compter de septembre 2014.

nleCentrePermanentd’Initiativespourl’EnvironnementdesCaussesMéridionauxauCaylar,0467447579

nlaSociétéd’AménagementFoncieretd’EtablissementRuralàBédarieux,0467953948-AntennedeBédarieux

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